PERJANJIAN SEWA MENYEWA

Wahyu Edy Amrulloh, S.H., M.H.

FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS MURIA KUDUS
2019/2020
 A. PENGERTIAN SEWA MENYEWA

Ps. 1548 KUHPerdata :

• Sewa menyewa  suatu persetujuan dimana pihak satu mengikatkan diri
untuk memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak lain selama
waktu tertentu, dengan pembayaran suatu harga yang disanggupi pihak
lain.

KBBI :
• Pemakaian sesuatu dgn membayar uang.

Objek sewa menyewa  barang bergerak & barang tidak bergerak

• Unsur-unsur sewa menyewa :

a. Persetujuan / perjanjian
b. Penyewa
c. Pihak yg menyewakan
d. Kenikmatan suatu barang
e. Hak dan kewajiban
f. Pembayaran
g. Waktu tertentu
 B. KEWAJIBAN PIHAK YANG MENYEWAKAN
(diatur dlm Ps. 1550-1552 KUHPer)

1. Pihak yang menyewakan wajib untuk :

a. Menyerahkan barang yang disewakan kepada penyewa.

b. Memelihara barang untuk keperluan yang dimaksud.

c. Memberikan hak kepada penyewa untuk menikmati barang

sewa dengan tenteram.
2. Pihak yang menyewakan wajib untuk menyerahkan barang yang
disewakan dalam keadaan terpelihara segala-galanya.

3. Pihak yg menyewakan harus menyuruh melakukan pembetulan-

pembetulan yang perlu dilakukan pada barang yang disewakan,
kecuali pembetulan yang menjadi kewajiban penyewa.
4. Pihak yang menyewakan harus menanggung penyewa terhadap
semua cacat barang yang disewakan yang merintangi pemakaian
barang itu, meskipun pihak yang menyewakan itu sendiri tidak
mengetahuinya pada waktu dibuat persetujuan sewa.

Jika cacat-cacat itu telah mengakibatkan suatu kerugian bagi penyewa,

maka pihak yang menyewakan wajib memberikan ganti rugi.

Misal  mobil sewaan ternyata atapnya bocor

Larangan pihak yg menyewakan

Pihak yang menyewakan tidak diperkenankan selama waktu sewa,

mengubah bentuk atau susunan barang yang disewakan.

Ps. 1554 KHUPerdata

Contoh :
- merenovasi rumah sewa yg sdg disewakan.
- memodifikasi mobil yg sdg disewakan
- meratakan/mendatarkan tanah sewa (pengurugan)
Bukan kewajiban pihak yg menyewakan

Pihak yang menyewakan tidak wajib menjamin penyewa terhadap

rintangan pd barang sewa yang dilakukan oleh pihak ketiga tanpa
suatu hak atas barang sewa, hal ini tidak mengurangi hak penyewa
untuk menuntut sendiri orang itu.
(Ps. 1556 KUHPerdata)

 Misal : mobil sewaan dipinjam teman yg tidak bertanggungjawab

 C. KEWAJIBAN PENYEWA

1. Penyewa harus menepati dua kewajiban utama : (Pasal 1560 KUHPer)

a. Memakai barang sewa dengan baik, sesuai isi perjanjian sewa.

b. Membayar harga sewa pada waktu yang telah ditentukan.

2. Penyewa bertanggung jawab atas segala kerusakan barang
karena kesalahannya.
(Ps. 1564 KUHPer)

Ps. 1565 KUHPer  Penyewa tidak bertanggung jawab atas kebakaran,

kecuali kesalahannya.
3. Penyewa bertanggung jawab atas segala kerusakan atau kerugian
yang diakibatkan oleh teman-temannya serumah, atau oleh mereka
yang mengambil alih sewanya.

(Pasal 1566 KUHPerdata)

Pembolehan bagi si penyewa

• Saat mengosongkan barang sewa, penyewa boleh membongkar dan

membawa segala sesuatu yang dengan biaya sendiri telah dibuat
pada barang sewa asal pembongkaran dan pembawaan itu dilakukan
tanpa merusak barang yang disewa.

(Pasal 1567 KUHPerdata)

Misal  membongkar AC sendiri pd rumah sewaan

 D. RISIKO SEWA MENYEWA

Barang sewa musnah

• Jika barang yg disewakan musnah sama sekali karena suatu kejadian

yang tidak disengaja, maka perjanjian sewa gugur demi hukum.

• Jika barang sebagian musnah, maka penyewa dapat memilih

meminta pengurangan harga atau pembatalan perjanjian sewa, tetapi
tidak berhak atas ganti rugi.

Ps. 1553 KHUPerdata

Risiko kerusakan dan kerugian

Risiko kerusakan dan kerugian ada pada pihak yg menyewakan,

kecuali atas kesalahan/kelalaian penyewa.

Penyewa bertanggung jawab atas segala kerusakan yang ditimbulkan

pada barang sewa, kecuali jika ia membuktikan bahwa kerusakan
bukan atas kesalahannya. (Ps. 1564 KUHPer)
 Penyewa bertanggung jawab atas segala
kerusakan atau kerugian yang ditimbulkan
oleh teman-temannya serumah atau mereka
yang mengambil alih sewanya.
Pembetulan pada barang sewa

• Jika barang sewa terpaksa diadakan pembetulan yang tidak dapat

ditunda, maka penyewa harus menerimanya.
• Jika pembetulan berlangsung lebih 40 hari, maka harga sewa harus
dikurangi menurut banyaknya waktu yang tersita dan bagian barang
sewa yang tidak dapat dipakai oleh penyewa.

• Jika pembetulan menyebabkan barang sewa yg ditempati penyewa

tidak dapat didiami, maka penyewa dapat memutuskan sewanya.
Penyalahgunaan barang sewa Pasal 1561 KUHPerdata

• Jika penyewa memakai barang sewa untuk keperluan lain, atau untuk
keperluan yang dapat menimbulkan kerugian, maka pihak yg
menyewakan dpt meminta pembatalan sewa.

• Misal :  sewa rumah untuk tinggal tapi dipakai usaha

 sewa mobil tapi dipakai balapan

Ps. 1575 KUHPer  Perjanjian sewa tidak hapus dengan meninggalnya
pihak yang menyewakan / penyewa.

Jika salah satu pihak meninggal,

Bagaimana kedudukan si penyewa ?

Bagaimana kedudukan pihak yang menyewakan ?
 E. BENTUK SEWA (SEWA LISAN & TERTULIS)

• Bentuk sewa  Lisan & Tertulis

• Jika terjadi perselisihan harga sewa yang dibuat secara lisan dan
sudah dijalankan, sedangkan bukti pembayaran tidak ada  maka
pihak yang menyewakan harus dipercaya atas sumpahnya, kecuali
bila penyewa memilih untuk menyuruh para ahli menaksir harga
sewa. (Ps. 1569 KUHPer)

• Ps. 1570 KUHPer  sewa tertulis  berakhir demi hukum bila waktu
telah lampau.
Jika penyewaan tertulis berakhir, penyewa
tetap menguasai barang yang disewa dan
dibiarkan menguasainya, maka terjadilah
sewa baru, yang akibat-akibatnya sama dg
sewa scr. lisan.
 F. GANGGUAN PIHAK KETIGA

Tuntutan terhadap barang sewa Ps. 1557 KUHPerdata

• Jika penyewa diganggu karena tuntutan hukum mengenai hak milik

atas barang sewa, maka ia berhak menuntut pengurangan harga
sewa menurut perimbangan.

• Misal : mobil sewaan diminta / dituntut oleh orang yg merasa

memilikinya
• Jika penuntut mempunyai hak atas barang sewa, atau
penyewa digugat untuk mengosongkan barang sewa,
maka ia wajib memberitahukan kepada pihak yg
menyewakan dan bisa sebagai penanggung.

• Penyewa dapat menuntut supaya ia dikeluarkan dari

perkara.
 G. DIJUALNYA BARANG SEWA
(Diatur dlm Ps. 1576-1578 KUHPer)

• Dijualnya barang sewa (oleh yg menyewakan)  maka sewa yang dibuat

tidak diputuskan, kecuali ada perjanjian waktu
menyewakan.

• Jika ada perjanjian  penyewa tidak berhak menuntut ganti rugi.

• Jika tidak diperjanjikan  penyewa berhak menuntut ganti rugi.

 penyewa tidak wajib mengosongkan
barang sewa selama ganti rugi belum dilunasi.
Jual Beli Kembali dlm Sewa ( Pasal 1577 KHUPerdata)

• Pembeli dengan perjanjian membeli kembali tidak dapat menggunakan

wewenangnya untuk memaksa penyewa mengosongkan barang yang disewa,
sebelum ia menjadi pemilik mutlak dengan lewatnya tenggang waktu jual beli
kembali.
• Misal :
Ali menjual rumah ke Tono dgn perjanjian jual beli kembali selama 1 tahun. Baru 4
bln, Tono menyewakan rumah tsb ke Madun selama 6 bln. Dalam hal ini Ali tidak bisa
menyuruh mengosongkan rumah yg sedang disewa tsb dari Madun.
Ps. 1578 KUHPerdata

• Pembeli yang hendak menggunakan wewenangnya yang diperjanjikan

dalam persetujuan sewa, untuk memaksa penyewa mengosongkan
barang sewa jika barangnya dijual, wajib memperingatkan penyewa
sebelumnya.

• Untuk sewa tanah, peringatan harus disampaikan min. satu tahun

sebelum pengosongan.
 H. SEWA ULANG & SEWA LEPAS
Ps. 1559 KUHPerdata

• Penyewa, jika tidak diizinkan, tidak boleh mengulangsewakan atau

melepaskan sewanya kepada orang lain, atas ancaman pembatalan
perjanjian sewa dan penggantian biaya, kerugian dan bunga,
sedangkan pihak yang menyewakan, setelah pembatalan itu, tidak
wajib menaati persetujuan ulang sewa itu.
• MENGULANGSEWAKAN (SEWA ULANG) :

 Penyewa bertindak sendiri sebagai pihak dalam perjanjian sewa kedua

yang dilakukannya atas dirinya dengan pihak ketiga.

 Penyewa yang menyewakan barang sewaan.

• MELEPASKAN SEWA (SEWA LEPAS) :

 Penyewa mengundurkan diri sebagai penyewa dan menyuruh pihak ketiga
untuk menggantikan dirinya sebagai penyewa, sehingga pihak ketiga
berhadapan sendiri dengan pihak yang menyewakan.
• Jika barang sewa berupa rumah  penyewa atas tanggung jawab

sendiri dapat menyewakan sebagian kepada orang lain jika tidak

dilarang dalam perjanjian.

Selamat Belajar ….!
Referensi :
• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
• Subekti, R. 1981. Aneka Perjanjian. Bandung : Penerbit Alumni.
• Tutik, Titik Triwulan. 2008. Hukum Perdata dalam Sistem Hukum
Nasional. Jakarta : Prenadamedia Group