PERSIAPAN PROYEK

1
PERSIAPAN PELAKSANAAN PROYEK

1. Persiapan secara administratif

- menyusun Rencana Pelaksanaan, mengacu
kpd dok. kontrak + keadaan lapangan
( termasuk konfirmasi dengan Pengawas)

2. Persiapan secara fisik di lapangan

- mengerjakan fasilitas lapangan + setting out
pekerjaan (pematokan)

2
 RENCANA PELAKSANAAN PROYEK

1. Site Plan
- desain fasilitas sangat menentukan
kelancaran pelaksanaan (tata letak, bentuk,
kualitas)

2. Organisasi Lapangan/pelaksanaan
- prinsipnya setiap lokasi pelaksanaan ada
penanggung jawab yang kompeten
- tugas/fungsi penunjang (teknik, logistik,
pengendalian) tertangani

3
RENCANA PELAKSANAAN PROYEK

3. Jadwal pelaksanaan saling terkait

4. Metode konstruksi

4
 RENCANA PELAKSANAAN PROYEK

5. Anggaran Pelaksanaan
- dibuat lengkap termasuk biaya lain-lain agar
perkiraan laba/rugi lebih akurat
(pemasaran/entertain, pembersihan, dll)

6. Cash – flow proyek

- sebaiknya dibuat, agar tahu posisi
keuangan suatu saat

5
 PERSIAPAN FISIK LAPANGAN

1. Setting out
- pasang patok titik penting & elevasi
(titik as, titik luar, pedoman elevasi)

2. Pengukuran bersama (bila ada)

3. Pengerjaan fasilitas lapangan

- jalan kerja, pagar, kantor, dll

 Persiapan fisik jangan terlambat

6
PERSIAPAN PROYEK

7
 KONSEP DASAR MANAJEMEN

Manajemen dari suatu kegiatan, mengikuti siklus

PDCA (Plan, Do, Check, Action)

PLAN

ACTION DO

CHECK

8
  PDCA dalam JASA KONSTRUKSI
Umpan balik
A
Dicari
P Perencanaan Tindakan
penyebab
Pelaksanaan koreksi
penyimpangan

Terjadi
Persiapan Fisik penyimpangan
C

D
Sesuai Selesai,
Evaluasi
Pelaksanaan dengan bangunan
Pelaksanaan
rencana diserahkan

9
 PERSIAPAN PEKERJAAN

- terdiri dari kegiatan :

1. Menyusun Perencanaan Pelaksanaan

(Pre Construction Planning)
2. Melakukan pekerjaan persiapan fisik/
lapangan

10
 PENGERTIAN
CONSTRUCTION PLANNING (Perencanaan Pelaksanaan)
 Suatu upaya menyusun rangkaian keputusan dan
tindakan yang akan dilakukan guna pelaksanaan
proyek yang dibatasi oleh ukuran2 dalam aspek
biaya, mutu dan waktu, untuk mencapai sasaran
tertentu yang ditetapkan oleh perusahaan/
organisasi
CONSTRUCTION PLAN (Rencana Pelaksanaan)
 Suatu kumpulan dokumen yang digunakan sebagai
pedoman dalam pelaksanaan proyek, dan sekaligus
sebaai tolok ukur dalam pengendalian pelaksanaan
11
 PERENCANAAN PELAKSANAAN
( pre construction planning )
Perencanaan pelaksanaan dibuat dulu sebelum pelaksanaan
dimulai.
Komponen dr Rencana Pelaksanaan adalah :
1. SITE PLAN
2. ORGANISASI PELAKSANAAN
3. JADWAL PELAKSANAAN (TIME SCHEDULE)
4. METODE KONSTRUKSI (CONSTRUCTION METHOD )
5. ANGGARAN PELAKSANAAN (COST BUDGET)
6. ARUS KAS (CASH FLOW)

Sebelum menyusun Perencanaan pelaksanaan diperlukan

untuk mempelajari dokumen kontrak dan melakukan
peninjauan lapangan, termasuk survei sumber daya
12
 SITE PLAN
 Lahan pada lokasi proyek , harus direncanakan
sebaik – baiknya , untuk memfasilitasi seluruh
kegiatan yang ada dilokasi tsb .
 Site plan disesuaikan dengan metode konstruksi
 Site plan , meliputi , hal-hal sbb :
 Perkantoran ( kantor Pengawas ,
Kontraktor , Subkon , dll )
 Gudang ( terbuka dan tertutup )
 Barak kerja / lahan fabrikasi
 Pagar proyek
 Jalan kerja
 Fasilitas-fasilitas kerja lain .
13
Fasilitas Lapangan sementara bervariasi untuk
setiap proyek, termasuk banyak item-itemnya,
ukuran besar kecilnya, luas sempitnya, dll.
Secara umum fas. lapangan antara lain sebagai berikut :
1. Bangunan kantor kontraktor & kelengkapannya
2. Bangunan kantor pengguna jasa, konsultan
pengawas serta kelengkapannya
3. Bangunan gudang material & BBM
4. Bangunan bengkel alat berat & kelengkapan
5. Bangunan mess dan sarana olah raga
6. Bangunan laboratorium & kelengkapannya
7. Bangunan poliklinik
8. Bangunan tempat ibadah
14
9. Tenaga Listrik
10. Air bersih dan air kerja
11. Pagar pengaman sementara proyek dan pos keamanan
12. Jalan kerja diproyek dan dari sumber material alam
13. Papan nama proyek
14. Lahan penempatan plant / peralatan proyek
15. Lahan pool alat
Sedang untuk bangunan yang lebih besar, perlu :
16. Alat / jembatan timbang
17. Tower crane
18. Mobile crane
19. Lift pekerja / barang
20. Flat bed truck
21. Jaring pengaman
15
 ORGANISASI PROYEK

Untuk kegiatan pelaksanaan, diperlukan organisasi

proyek yang berfungsi untuk pembagian tugas
kepada masing-masing personil, dan koordinasi

Ada dua jenis organisasi proyek yang dapat

dipilih sesuai dengan kemauan manajemen ybs.
Yaitu :
1. Organisasi proyek berdasarkan pada wilayah/
area operasi, jenis ini lebih bersifat umum
2. Organisasi proyek berdasarkan pada fungsi
operasi, jenis ini lebih bersifat spesialis
3. Organisasi proyek berdasarkan pada gabungan
wilayah dan fungsi operasi
16
Fungsi Organisasi Proyek
1. Sebagai pedoman pembagian kerja dari berbagai tugas
dalam rangka pelaksanaan proyek

2. Sebagai pedoman dalam sistim koordinasi pelaksanaan

tugas
3. Sebagai badan mewakili Perusahaan dalam hubungan
pelayanan kepada Pengguna Jasa dan lain-lain

4. Sebagai pedoman dalam pemberian imbalan kepada

anggota organisasi

17
Tugas Organisasi Proyek
1. Menyelenggarakan proses pelaksanaan kontrak
- mengacu pada dokumen Perencanaan Pelaksanaan Proyek
2. Menghasilkan laba bagi Perusahaan
- minimal seperti dalam anggaran pelaksanaan
3. Memberikan pelayanan yang baik kepada Pengguna Jasa
dan pihak lain terkait
- proses pelaksanaan & komunikasi yang baik guna
memberikan citra yang baik
4. Selalu berusaha meningkatkan efisiensi & produktivitas
kerja melalui pengembangan aspek teknologi, bisnis &
manajemen
5. Menjaga terselenggaranya pembinaan kemampuan pegawai
dan peningkatan kesejahteraan
18
Penyusunan Struktur Organisasi
• Pendekatan wilayah/area
- pembagian tugas didasarkan pembagian area pekerjaan

KEP. PROYEK

Bag.Teknik Bag.Adm & Keu Bag.Ad. Kon Bag.Log Lat

KEP. LAP I KEP. LAP II KEP. LAP III

Sand trap Sal. Induk Sal Induk
Km. 0-14 Km. 14-23

19
• Pendekatan fungsi
- pembagian tugas didasarkan pada fungsi/jenis tugas

KEP.PROYEK

Bag.Teknik Bag.Adm & Keu Bag.Ad. Kon Bag.Log Lat

KEP. LAP I KEP. LAP II KEP. LAP III

Pondasi Struktur Finishing

20
• Pendekatan gabungan area & fungsi
- pembagian tugas didasarkan pada pembagian area
dan pembagian fungsi

KEP.PROYEK

Bag.Teknik Bag.Adm & Keu Bag.Ad. Kon Bag.Log Lat

KEP. LAP I KEP. LAP II KEP. LAP III

Ged. Perkantoran Gudang & Perawatan Bang. Ged Serbaguna

PELAKSANA I PELAKSANA I PELAKSANA I

Struktur Struktur Struktur

PELAKSANA II PELAKSANA II PELAKSANA II

Finishing Finishing Finishing

PELAKSANA III PELAKSANA III PELAKSANA III

M/E M/E M/E
21
 URAIAN TUGAS PROYEK
Uraian tugas dan tanggung jawab setiap personil
proyek disamping yang ada secara umum, harus
dibuat uraian tugas yang bersifat jelas dan
terukur ( jenis kegiatan, waktu kegiatan, dan
kuantitas yang harus diselesaikan)

Pelaksana A, tugas minggu ini adalah

menyelesaikan pekerjaan fondasi pada baris I,
II, dan III sesuai dengan gambar kerja. Untuk
minggu berikutnya diberikan tugas lagi sesuai
dengan program kerja yang ada.

Penilaian kinerja Pelaksana A, didasarkan atas

pelaksanaan program kerja yang ada (dapat
mencapai targetnya atau tidak).
22
 JADUAL PELAKSANAAN (Time Schedule)

• Rencana waktu pelaksanaan untuk tiap-

tiap kegiatan, yang secara keseluruhan
merupakan pedoman batas waktu
penyelesaian suatu proyek

Time Schedule dibuat ada yang secara

global (untuk satu kelompok pekerjaan), dan
ada yang secara rinci (untuk setiap jenis
pekerjaan)

23
 KEGUNAAN TIME SCHEDULE

1. Pedoman pelaksanaan/penyelesaian kegiatan

2. Pedoman waktu dalam pengadaan sumber
daya (tenaga kerja, alat, material) untuk
pekerjaan tersebut
3. Alat melakukan koordinasi diantara kegiatan/
pekerjaan yg memiliki saling keterpengaruhan
4. Merupakan tolok ukur dalam pengendalian
pelaksanaan pekerjaan

24
 TIME SCHEDULE PEKERJAAN SALURAN

Nilai BULAN
Uraian Pekerjaan
Rp. juta
1 2 3 4 5 6 7 8
100%
1. Pek Gal. Tanah 480 25 25 25 25 90%

2. Pek. Beton Lining 3.600 17 16 17 16 17 17 70%

50%
3. Pek. Bangunan 200 50 50 40%

20%
4. Pek. Jln. Inspeksi 120 33 33 34

0%
Jumlah 4.400 2,7 19,4 37,5 54,1 67,2 84,3 99,1 100 RC
RL

25
 CONTOH NWP : ARROW DIAGRAM
12 18
D
3 4
6
B 9 18 G
5 8
0 4 26 32
A E
6 I
1 2 7 8
4 6
0 4 C H 26 32
8 12 18 8
F
5 6
4
12 16

A-C-E-G-I : Lintasan kritis

26
 PENGADAAN SUMBER DAYA

Setiap kegiatan proyek, pasti memerlukan

sumber daya yang dapat berupa : Tenaga Kerja,
Material ,dan Alat

Pengadaan sumber daya tersebut harus dijamin

sudah tersedia, baik jenis, jumlah maupun
kualitasnya, sebelum kegiatan dimulai

Kegiatan dimulai sesuai dengan jadwal yang ada,

dengan demikian, persiapan pengadaan sumber
dayanya harus ditarik mundur dari jadwal kegiatan
yang ada

27
 SCHEDULE SUMBER DAYA
Time schedule pekerjaan jenis apapun, agar
realistik harus dijabarkan menjadi schedule
sumber daya yang diperlukan (Tenaga, Material,
dan Alat)
Schedule peng-
adaan Tenaga

Time Schedule Schedule peng- Kebijakan

pekerjaan adaan Material Stock

Schedule peng-
adaan Alat

28
  PERSIAPAN PENGADAAN TENAGA

H a r i
Kegiatan 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

A
B
C
D
E
Mulai
kerja

A : Menunjuk Mandor/Supplier Tenaga E : Penyesuaian dan pengaturan kerja

B : Negosiasi upah/harga borongan
Schedule pekerjaan
C : Mobilisasi Tenaga
D : Persiapan kerja
29
 PERSIAPAN PENGADAAN MATERIAL
Hari
Kegiatan 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

A
B
C
D
E
F
G
Mulai
kerja

A : Pengetesan material (bila perlu) E : Fabrikasi diluar (bila perlu)

B : Persetujuan contoh material F : Angkutan ke site
C : Penunjukkan Supllier/Pemasok G : Fabrikasi di site proyek
D : Negosiasi harga Schedule pekerjaan 30
  PERSIAPAN PENGADAAN ALAT

Hari
Kegiatan 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

A
B
C
D
Mulai
kerja

A : Menunjuk Sumber Alat D : Persiapan Alat (test/pemasangan)

B : Negosiasi dgn Pemilik Alat
Schedule pekerjaan
C : Mobilisasi Alat ke site

31
  PERSIAPAN PENGADAAN SUBKON

Hari
Kegiatan 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

A
B
C
D
E
Mulai
kerja

A : Menunjuk Subkontraktor E : Penyesuaian dan pengaturan kerja

B : Negosiasi harga Subkontrak
Schedule pekerjaan
C : Mobilisasi Tenaga/Alat/material
D : Persiapan kerja dan Koordinasi
32
 METODE KONSTRUKSI

 Merupakan cara melaksanakan suatu

pekerjaan, berkaitan dengan penggunaan
alat, tenaga kerja maupun material yang
diperlukan, untuk menghasilkan produk
bangunan sesuai dengan persyaratan
kualitas, waktu dan biaya
 Biasanya direncanakan paling tidak untuk
pekerjaan-pekerjaan utama dalam
pelaksanaan proyek

33
  METODE KONSTRUKSI

 Setiap jenis pekerjaan bisa dilaksanakan

dengan beberapa alternatif metode
konstruksi, tetapi yang dipilih adalah
yang dianggap paling menguntungkan
perusahaan (kontraktor), kecuali bila
telah ditetapkan lebih dahulu dalam
kesepakatan antara kontraktor dan
pengguna jasa

34
 PROSES KONSTRUKSI
Pelaksanaan proyek dapat berhasil bila
didasarkan atas Construction Planning yang
baik dan Persiapan phisik yang matang

Construction Proses
Planning pengendalian

Persiapan Pelaksanaan Pemeliharaan

phisik pekerjaan Bangunan

Penyerahan
Bangunan
35
  ANGGARAN PELAKSANAAN
• Rencana pembiayaan untuk pelaksanaan proyek, yang
menggambarkan rencana pendapatan dan biaya yang
diperkirakan terjadi dalam pelaksanaan proyek

• Pendapatan adalah nilai prestasi pelaksanaan kontrak

(diluar Pajak Pertambahan Nilai/PPN) yang telah diakui
oleh pengguna jasa, dan akan dibayarkan (berupa
termin) kepada kontraktor

• Biaya adalah seluruh beban, baik beban langsung

maupun beban tidak langsung, untuk mewujudkan
prestasi pelaksanaan kontrak tersebut

36
ANGGARAN PELAKSANAAN
Pendapatan Proyek (NK-PPN) A

Biaya proyek - langsung

- material
- upah
- alat
- Sub kontraktor
- Overhead proyek
B
Biaya proyek - tidak langsung
- Biaya umum
- Bunga kredit
- Biaya lain-lain
C
Laba / Rugi proyek A–B-C
37
 RENCANA CASH FLOW

- Rencana pengaturan penerimaan uang (cash

in) dan pengeluaran uang (cash out) dengan
tujuan/sasaran kelancaran pelaksanaan
proyek, serta menghasilkan jumlah pinjaman
yang dinilai paling menguntungkan perusahaan

38
UNSUR CASH IN
- Uang muka pekerjaan
- Pembayaran prestasi pekerjaan (termin)
- Restitusi pajak

UNSUR CASH OUT

- Pembayaran kepada mandor, pemasok, sub
kontraktor, pemilik alat sewa
- Pembayaran overhead dan biaya umum perusahaan
- Pembayaran kepada pihak lainnya sehubungan
dengan pelaksanaan proyek

39
  CONTOH PENYUSUNAN C . F
J A D W A L
U R A I A N
1 2 3 4 5 6 7 8
PENERIMAAN BERSIH _ _ 200 _ 300 300 _ 200

PENGELUARAN (50) (150) (150) (150) (100) (150) (100) (50)

PENERIMAAN -- PENGELUARAN (50) (150) 50 (150) 200 150 (100) 150

KAS AWAL 50 200 46 92 38 32 80 80

_
SALDO SEBLM. FINANCIAL 50 96 (58) 238 182 (20) 230

FINANCIAL :

• PINJAMAN 200 _ _ 100 _ _ 100 _

• PENGEMBALIAN PINJAMAN _ _ _ _ (200) (100) _ (100)

• BUNGA PINJAMAN ( 2%/bln ) _ (4) (4) (4) (6) (2) _ (2)

• TOTAL FINANCIAL 96 (206) (102) 100 (102)

200 (4) (4)
80 80 128
KAS AKHIR 200 46 92 38 32
_ _
KOMULATIF PINJAMAN 200 200 200 300 100 100

Kas akhir di akhir proyek , adalah = laba + kas awal

40
  PERSIAPAN FISIK

Persiapan fisik dilakukan sebelum pelaksanaan

pekerjaan pokok dimulai, umumnya terdiri dari :
1. Penyiapan patok-patok ukur (patok as, patok elevasi)
setelah penyerahan lapangan (setting out)
2. Pengukuran bersama (mutual check), bila diperlukan
3. Penyiapan site plan, termasuk pagar bila diperlukan
4. Penyiapan jalan kerja (access road) baik dilokasi
maupun diluar lokasi, bila diperlukan
5. Dan lain-lainnya sesuai kebutuhan proyek
Tujuan dari persiapan fisik adalah untuk menjamin
kegiatan pokok dapat dilaksanakan tanpa hambatan
41
 SETTING OUT/PEMATOKAN
 Membuat dan memasang patok-patok ukur ,
untuk pedoman letak dan elevasi bangunan
yang akan dibangun , berdasarkan patok
Bench Mark (BM) yang ada , atau dari titik
bangunan yang ada .
 Mengukur topografi tanah lokasi bangunan ,
untuk dicocokkan dengan gambar dokumen
(mutual check). Perhitungan volume
berdasarkan hasil mutual check ( MC- 0 ) hrs
disyahkan oleh Owner / Wakilnya.
 Mengamankan dan menjaga titik-titik ukur
yang ada, dan selalu dilakukan recheck ,
serta segera dipindahkan ke Bangunan tetap
yang telah selesai .
42
Terima Kasih

43