PEMELIHARAAN

DAN PERAWATAN
GEDUNG
OLEH MOCH. RISYAD FADILAH
LATAR BELAKANG
1. ALASAN FUNGSIONAL
Bagian dari upaya mempertahankan kinerja gedung (keandalan dan
layak fungsi) konsekuensi dari siklus produk

2. ALASAN EKONOMI
a. Mencegah kerusakan yang parah
b. Penanganan terencana
c. Nilai ekonomi aset

3. ALASAN LEGAL
Aturan-PERMEN No. 24/Prt/M/2008 tentang pemeliharaan dan
perawatan gedung-Dep. PU
 MANAJEMEN PERAWATAN DAN
PEMELIHARAAN GEDUNG MENCAPAI
TUJUAN DENGAN MEMBUAT STANDAR
PROSEDUR KERJA
SOP/Prosedur kerja merupakan gambaran umum tentang langkah (tata
urutan) yang harus dilakukan sebagi pedoman bagi siapa saja yang akan
melakukan pekerjaan tersebut secara terkendali dan konsisten.

Standar adalah suatu tingkat mutu yang relevan yang telah ditetapkan.
3 macam standar:
a. Standar Struktur
b. Standar Proses
c. Standar Hasil
FAKTOR FAKTOR PENYEBAB
KERUSAKAN
FAKTOR INTERNAL (faktor dari bangunan sendiri)
a. Usia bangunan
b. Perencanaan
c. Pengembangan diluar kapasitas
d. Konstruksi: Kualitas bahan, pelaksanaan
e. Pemeliharaan dan perawatan
f. Perbuahan bentuk dan fungsi
g. Kebakaran

FAKTOR EKSTERNAL (faktor dari luar lingkungan bangunan)

h. Kondisi alam
i. Bencana alam
j. Kecelakaan
1. Umur teknis rata-rata bangunan > 10 tahun, banguna standar > 30
tahun kondisi fisik 50-60%, bangunan sederhana > 20 tahun kondisi
fisik 60-70%.
2. Ketersediaan anggaran pemeliharaan atau perbaikan kurang
proporsional dibandingkan dengan tingkat kerusakan gedung,
akibatnya kondisi fisik gedung kurang terawat dan aspek pencitraan
menjadi dikesampingkan.
SASARAN PEMELIHARAAN DAN
PERAWATAN GEDUNG
a. Memaksimalkan fungsi bangunan gedung
b. Memaksimalkan performansi fisik
c. Memaksimalkan produktivitas
d. Meminimalkan biaya operasional bangunan
KOMPONEN GEDUNG
DAN FASILITASNYA
KOMPONEN ARSITEKTUR Jendela, pintu, railing tangga, pagar,
cat, palfond, dll

KOMPONEN STRUKTURAL Fondasi, sloof, kolom, ring balok,

rangka atap, didning pemikul, dll

KOMPONEN NON-STRUKTURAL Lisplang, partisi, kolom praktis, dll

KOMPONEN M&E Instalasi listrik, plumbing, AC,

transportasi gedung, telekomunikasi,
dll
KOMPONEN FASILITAS GEDUNG Perlatan kerja, furniture, tempat
parkir, halaman, dll
 STRATEGI
MENENTUKAN MENGEVALUASI
KEBUTUHAN BANGUNANBANGUNAN

MENGEMBANGKAN
STRATEGI DAN
PENGEMBANGAN METODE
PEMELIHARAAN DAN
PERAWATAN

a. PENDANAAN
b. PENGADAAN
c. PELAKSANAAN
 KINERJA ASET
Kinerja menurut manajemen aset:
a. Kondisi fisik
b. Pemanfaatan
c. Fungsionalitas
d. Kinerja finansial

Keandalan bangunan (UU no. 28 tahun 2010)

e. Keselamatan
f. Kesehatan
g. Kenyamanan
h. Kemudahan
 METODE DAN RENCANA
PEMELIHARAAN DAN PERAWATAN
Pendekatan
a. Korektif
b. Preventif
c. Kuratif

Rencana komprehensif
d. Dapat menjelaskan kinerja aset
e. Sistem dan prosedur pemeliharaan
f. Jenis pemeliharaan
g. Sumber daya
h. Menetapkan persyaratan
i. Menyajikan proyeksi peramalan
PEMELIHARAAN
ARSITEKTURAL
Memelihara secara baik dan teratur jalan keluar sarana penyelamatan,
tampak luar bangunan, unsur-unsur dalam ruang dan menyediakan
segala perlengkapan yang dibutuhkan dalam pemeliharaan serta
melakukan pemeliharaan terhadap ornamen arsitektural oleh petugas
ahli

STRUKTURAL
Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur struktur bangunan
gedung, pelindung struktur, melakukan pemeriksaan berkala
PEMELIHARAAN (cont…)
MEKANIKAL ELEKTRIKAL
Memeriksa secara berkala sistem tata udara (AC, ventilasi), plumbing
(distribusi air bersih, sistem pembuangan air kotor, hydrant, pengelolaan
limbah), sistem transportasi gedung (lift, eskalator), sistem penyediaan
daya listrik, sistem penyediaan telekomunikasi gedung (telepon, internet)

TATA RUANG LUAR

Memelihara secara baik dan teratur kondisi dan permukaan tanah
halaman gedung, unsur-unsur vegetasi, kebersihan pekarangan gedung
PEMELIHARAAN (cont…)
TATA GRAHA (HOUSE KEEPING)
a. Pemeliharaan kebersihan (Cleaning service)
b. Pemeliharaan hygiene
c. Pest control
d. Program general cleaning
JENIS PERAWATAN
REHABILITASI Aktivitas memperbaiki kerusakan sebagai elemen bangunan
(arsitektur dan struktur) yang telah rusak, namun
dipertahankan bentuknya seperti semula sedangkan
kegunaannya berubah
RENOVASI Aktivitas memperbaiki elemen bangunan yang telah rusak
berat untuk fungsi lama maupun baru

RESTORASI Aktivitas memperbaiki bangunan yang telah rusak berat untuk

mengembalikan fungsinya semula atau mengganti fungsinya
dengan tetap mempertahankan arsitektur bangunan dengan
struktur yang diperbaharui
KATEGORI PERAWATAN
TERUS-MENERUS a. Pembersihan saluran drainase
b. Pembersihan ruangan dan halaman gedung
c. Pembersihan furniture gedung
d. Pembersihan vegetasi liar, dll
BERKALA a. Pengecatan fisik gedung
b. Penggantian sebagian atap gedung
c. Pelapisan kembali plesteran dinding

DARURAT a. Perbaikan kerusakan struktur gedung

b. Perbaikan daya listrik gedung
TINGKAT KERUSAKAN
RINGAN Kerusakan pada komponen non struktural (kisi-kisi, lantai,
plafond, dll). Biaya perawatan biasanya 35% dari harga
satuan tertinggi pembangunan gedung yang baru berlaku

SEDANG Kerusakan pada komponen non struktural dan atau

struktural (kolom, sloof, ring balok, lantai, dll). Biaya
perawatan biasanya 45% dari harga satuan tertinggi
pembangunan gedung yang baru berlaku

BERAT Kerusakan pada sebagian besar komponen banguna baik

struktural maupun non struktural. Biaya perawatan
biasanya 65% dari harga satuan tertinggi pembangunan
gedung yang baru berlaku
FUNGSI MANAJEMEN
PLANING

ORGANIZING
CONTROLLING

LEADING
MANAJEMEN PERAWATAN
DAN PEMELIHARAAN
Manajemen pemeliharaan dan perawatan yaitu pengorganisasian
operasi pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung untuk
mempertahankan performansi sebagaimana yang telah direncanakan
dalam rancangan awal bangunan gedung beserta fasilitasnya
MANAJEMEN PERAWATAN
DAN PEMELIHARAAN (cont…)
PERSYARATAN FUNGSIONAL
Persyaratan yang terkait dengan fungsi umum dan khusus bangunan

PERSYARATAN PERFORMA
Mencakup aspek performa fisik bangunan hingga elemen-elemen terdalam

PERSYARATAN LEGAL
Memenuhi ketentuan peraturan/perundang-undangan

PERSYARATAN EKONOMI
Memenuhi aspek manajemen aset kinerja keuangan
 MANAJEMEN PERAWATAN
DAN PEMELIHARAAN (cont…)
Manajemen perawatan dan pemeliharaan dipengaruhi oleh:
a. Dimensi/ukuran bangunan
b. Jumlah balok dan bangunan
c. Jarak antar bangunan
d. Lingkungan dan alam sekitar
e. Persyaratan kinerja
f. Jenis perlengkapan
g. Jenis/fungsi bangunan
h. Anggaran
i. Model pengorganisasian
FUNGSI, TANGGUNG JAWAB &
KEWAJIBAN MANAJER GEDUNG
a. MELAKUKAN PERENCANAAN
b. MELAKUKAN PENGORGANISASIAN
c. MELAKUKAN PENGOPERASIAN DAN PENILAIAN
d. MELAKUKAN PENGARSIPAN
e. MELAKUKAN KOORDINASI EKSTERNAL DAN INTERNAL
SEKIAN