Membuat WBS

• WBS adalah Works Breakdown Structure, yaitu upaya memecah sebuah

proyek ke dalam komponen penyusunnya. Membagi hasil proyek besar
menjadi komponen yang lebih kecil, lebih mudah ditangani.
• Disebut juga:
• Project BS
• Cost BS
• Kegunaan:
• Identifikasi lingkup kegiatan
• Identifikasi sumber daya/pengadaan
• Identifikasi organisasi proyek
• Identitikasi biaya
• Identifikasi resiko
• Karakteristik:
• Manageable
• Terukur (waktu, biaya)
• Integrated
• Terdapat Beberapa level
• Project
• Output
• Komponen
• Kegiatan
• aktifitas
Contoh
• Proyek :Rumah tinggal
• Output:
• Pondasi
• Dinding
• Atap
• Komponen
• Pondasi:
• Galian dan timbunan
• Galian
• Timbunan kembali
• Pasangan

• Dinding
Rencana Anggaran Biaya
Zaedar gazalba
• Life cycle project:
• IDE
• Kelayakan
• FEED
• PERENCANAAN
• Survey
• Gambar kerja
• RAB dan RKS
• PELAKSANAAN
• OPERASIONAL
• TERMINASI
Apa yg dimaksud
• RAB adalah jumlah biaya yang dibutuhkan untuk sebuah kegiatan
• Perencana proyek harus dapat memahami tentang biaya dalam siklus proyek, mulai tahap
ide, perencanaan, perancangan, konstruksi, operasional hingga terminasi
• Dalam konstruksi Sipil beberapa pembiayaan yang harus dipahami antara lain:
• Tahap IDE
• Tahap Pengembangan ide; biaya pengumpulan data baik primer maupun sekunder
• Tahap perencanaan; biaya Feasibility studi (FS) dan biaya membuat Front End Engeneering Design
• Tahap Perancangan;
• Biaya Desain (survey, pengembangan desain, kalkulasi desain, gambar kerja)
• dan dokumen tender (gambar kerja, RAB, RKS)
• Tahap konstruksi; biaya konstruksi, biaya pengawasan, biaya monitoring dan pengendalian, biaya
perijinan, biaya tanah, dan biaya lain
• Tahap operasional; maintenance, dan operasi
• Tahap terminasi;
3 model detail Rencana Anggaran Biaya
bangunan sipil
• Tahap ide; RAB kasar didasarkan pada dokumen proyek sebelumnya, biaya
standar. Misalkan biaya Gedung negara 4,2 juta/m2. pemeliharaan jalan 1
M/km
• Tahap Perancangan; RAB didasarkan atas dasar Volume benda/kegiatan,
Analisa dan Harga Satuan. Volume adalah jumlah satuan tertentu benda
atau kegiatan yang dianggap sebagai benda, yang nampak dalam dalam
gambar kerja. Analisa adalah perkiraan kebutuhan atas bahan/tenaga/alat
untuk tiap benda/kegiatan. Harga satuan adalah jumlah Rp. atas perolehan
bahan/alat/tenaga.
• Tahap Konstruksi; RAB didasarkan atas kebutuhan biaya langsung atas
kegiatan memproduksi benda, yang umumnya terdiri atas biaya persiapan,
biaya operasional, biaya langsung dan biaya tak langsung.
Contoh biaya standar pada tahap IDE
Contoh RAB pada tahap Perancangan
Komponen pembiayaan pada tahap
konstruksi
• Biaya langsung; biaya yang terkait dengan pelaksanaan seperti biaya
alat, bahan, tenaga kerja
• Biaya tak langsung; biaya yang tidak terkait langsung dengan
pelaksanaan, biaya operasional kantor pusat, biaya penyusutan, biaya
bunga, biaya ijin, biaya koordinasi, dll
Komponen biaya pada tahap ide/perencanaan
• Tahap ide;
• Biaya penggalian ide (biaya sunk cost),
• Biaya pengumpulan data sementara baik primer/sekunder
• Tahap Perencanaan:
• Feasibility studi (menentukan layak atau tidak);
• pengumpulan data potensi, ekonomi, lingkungan, budaya
• Analisa data
• FEED (membuat alternative rancangan, dan rancangan sementara)
• Design awal; skematik, studi alternative, pra rencana
• Umumnya masih berupa desk study sehingga pembiayaan lebih banyak
kepada pembelian data awal, biaya personil dan biaya operasional
kantor
Komponen biaya pada tahap perancangan
• Komponen biaya yang umum;
• biaya langsung; personil, alat dan bahan
• Biaya tak langsung; operasional kantor, penggandaan laporan, presentasi
• Beberapa tahap perencanaan:
• Survey (tergantung kasusnya)
• Analisa
• Pembuatan Dokumen perencanaan (gambar kerja, RAB, RKS)
Contoh pada Biaya perencanaan Gedung
• Biaya Survey pekerjaan Gedung:
• Pengukuran (bentuk/luas/kontur tapak)
• Potensi site (view, utilitas, vegetasi, habitat, klimatologi),
• Geologi (daya dukung (test pit, sondir, boring), air tanah)
• Analisa
• Arsitektural; Analisa ruang (kebutuhan, jenis, besaran), skematik design, rancangan
denah, tampak,
• Structural; Analisa struktur bawah (pondasi), struktur atas, atap, tangga dll
• ME; pengkondisian udara, plumbing, lift, listrik, data, telepon dll
• Pembuatan dokumen
• Gambar kerja
• RAB
• RKS
Contoh biaya perencanaan
Biaya perencanaan Keairan
• Biaya Survey :
• Pengukuran (bentuk/kontur)
• Potensi site (utilitas, vegetasi, habitat, klimatologi),
• Geologi (daya dukung (test pit, sondir, boring), air tanah, batuan,dll)
• Analisa
• Hydrologi,
• Hydrolika,
• Analisa struktur bangunan air (pondasi, tulangan, dimensi, statika, dll)
• Related structure (jembatan, jalan, dll)
• Pembuatan dokumen
• Gambar kerja
• RAB
• RKS
Biaya perencanaan tranportasi
• Biaya Survey :
• Pengukuran (bentuk/kontur)
• Potensi site (utilitas, vegetasi, habitat, klimatologi),
• Geologi (daya dukung (test pit, sondir,), air tanah, batuan,dll)
• Lalul lintas
• Analisa
• Lalu lintas
• perkerasan
• Related structure (jembatan, jalan, dll)
• Pembuatan dokumen
• Gambar kerja
• RAB
• RKS
Biaya Konstruksi Fisik
• Pelaku: kontraktor
• Secara umum biaya konstruksi terdiri atas:
• Biaya persiapan:
• Pekerjaan sementara, misalkan akses
• Site office; barak, kantor, Gudang
• Ijin
• Keamanan
• Utilitas
• Biaya operasional
• Kantor (listrik, telepon, data, dll)
• Gaji PM, Gudang, adm, keuangan, sopir
• Peralatan; kendaraan, genset
• Biaya langsung konstruksi
• Alat
• Bahan
• Tenaga kerja (mandor, tukang, tenaga kerja)
• Biaya tak langsung konstruksi
• Pengawas
• Uji
• Biaya persiapan
Biaya pengawasan
• Biaya langsung personil; gaji upah
• Biaya tak langsung; bahan, alat, pelaporan, pengujian, koordinasi
Komponen biaya lain yang harus
dipertimbangkan kontraktor/konsultan
• Keuntungan; dari bahan, alat, tenaga (umumnya 10% didasarkan atas item
kegiatan)
• Pajak; PPN, PPH badan maupun perorangan. PPN 10 % atas nilai kontrak.
PPH badan besarnya 15% atas keuntungan perusahaan. PPH perorangan 15-
30% atas komponen gaji upah
• Retribusi; air, sampah, keamanan
• Resiko
• Inflasi
• Bunga bank jika menggunakan ,modal pinjaman
• Cukai untuk komponen impor
Komponen biaya saat operasional
• Biaya personil
• Biaya maintenance/perawatan (perbaikan ringan, pengantian
komponen fast moving, misalkan perawatan ac, penggantoan bola
lampu)
• Biaya perbaikan besar (over haul, perbaikan besar)
• Biaya operasi; alat, bahan, tenaga