BIAYA PROYEK

BIAYA PROYEK
 Pada awalnya membangun tidak memikirkan
biaya. Biaya hanya diketahui setelah bangunan
selesai.
 Karena SD terbatas mulai dikembangkan
perhitungan dalam membangun proyek.
 Dikenal dengan COST ENGINEERING
 Perkumpulan pertama : The American
Association of Cost Engineer / AACE (1956)
BIAYA PROYEK
 Definisi menurut The American
Association of Cost Engineer AACE
 Yaitu : suatu bidang keteknikan yang
meliputi penerapan prinsip2 ilmiah dan
teknik dengan menggunakan pengalaman
dan pertimbangan teknik dlm masalah2
estimasi biaya, pengendalian biaya dan
ekonomi teknik.
 Terbagi dua :
1. Biaya Estimasi / Cost Estimating
2. Pengendalian Biaya / Cost Control
BIAYA PROYEK
Sesuai dengan tahapan proyek
1. Konsep dan Perencanaan / Planning and
Conceptual
2. Desain / Design
3. Konstruksi / Construction
Maka Biaya Proyek dibagi :
1. Estimasi Pendahuluan / Preliminary Estimate
(PE)
2. Estimasi Semi Detail / Semi detailed Estimate
(SE)
3. Estimasi Biaya Pasti / Definitive Estimate
(DE)
ESTIMASI PENDAHULUAN / PRELIMINARY
ESTIMATE (PE)
 Ada pada tahap perencanan/konseptual, belum
ada desain proyek.
 Dibutuhkan untuk analisis studi kelayakan
proyek
 Perhitungan PE dilakukan secara kasar,
berdasarkan informasi harga dari proyek sejenis
persatuan produksi, persatuan fungsi, atau
persatuan luas.
 ESTIMASI PENDAHULUAN / PRELIMINARY
ESTIMATE (PE)
 Contoh :
1. Harga satuan pabrik semen adalah Rp X per
ton kapasitas produksi per tahun
2. Harga satuan hotel adalah Rp Y per kamar
3. Harga satuan jalan/jembatan adalah Rp Z per
meter persegi
ESTIMASI SEMI DETAIL / SEMI DETAILED
ESTIMATE
 Ada pada tahap konseptual.
 Basic design proyek sudah ada sehingga cost
estimate dapat dihitung berdasarkan perkiraan
kuantitas pekerjaan dan data Harga Satuan.
 Dibutuhkan untuk dasar pertimbangan
penyiapan dana bagi pemilik/owner, sehingga
disebut juga : Budget Estimate bagi
pemilik/owner
ESTIMASI BIAYA PASTI / DEFINITIVE
ESTIMATE
 Ada pada tahap Desain
 Sudah tersedia gambar konstruksi shg
estimasi biaya dpt dihitung berdasar:
1. Metode konstruksi yang spesifik
2. Pekerjaan pendahuluan yang akan dilakukan
3. Kondisi lokasi proyek
4. Penggunaan sumber daya tenaga, alat, dan
material, serta subkon sesuai spesifikasi yang
ada.
5. Waktu pelaksanaan proyek yang ditetapkan
6. Cara pembayaran
DEFINITIVE ESTIMATE
 Versi pemilik/owner → Owner Estimate
 Versi kontraktor → Bid Price (harga penawaran)
 Data yang digunakan sama, tetapi
kepentingannya berbeda sehingga hasilnya
berbeda.
 Pemilik/Owner → mencari harga terkecil
 Kontraktor → mencari harga setinggi mungkin
utk mendptkan keuntungan.
ESTIMASI BIAYA PASTI / DEFINITIVE
ESTIMATE
 Owner Estimate vs. Bid Price

Kepentingan Owner
Owner Estimate

Definitive
Estimate Data Proyek Nilai Kontrak

Kepentingan Bid Price

Kontraktor
KESIMPULAN BIAYA KONSTRUKSI :
 Berdasarkan definitive estimate
 Pembuatannya meliputi :
1. Jadwal konstruksi
2. Metode konstruksi
3. Produktivitas tenaga kerja
4. Metode estimasi
SUSUNAN RINCIAN PEKERJAAN
DAN WORK BREAKDOWN
STRUCTURE (WBS)
DEFINISI WORK BREAKDOWN STRUCTURE
 WBS adalah suatu metode pengorganisaian
proyek menjadi struktur pelaporan hierarkis.
WBS digunakan untuk melakukan Breakdown
atau memecahkan tiap proses pekerjaan menjadi
lebih detail. Hal ini dimaksudkan agar proses
perencanaan proyek memiliki tingkat yang lebih
baik.
 Pada prinsipnya Work Breakdown Structure
(WBS) adalah pemecahan atau pembagian
pekerjaan ke dalam bagian yang lebih kecil (sub-
kegiatan),
 WBS disusun bedasarkan dari pembelajaran
seluruh dokumen proyek yang meliputi kontrak,
gambar-gambar, dan spesifikasi.
 Proyek kemudian diuraikan menjadi bagian-
bagian dengan mengikuti pola struktur dan
hirarki tertentu menjadi item-item pekerjaan
yang cukup terperinci, yang disebut sebagai
Work Breakdown Structure.
ALASAN PERLUNYA WBS ADALAH :

 Pengembangan WBS di awal siklus proyek

memungkinkan diperolehnya pengertian
cakupan proyek dengan jelas, dan proses
pengembangan WBS ini membantu semua
anggota untuk lebih mengerti tentang proyek
selama tahap awal.
 WBS membantu dalam pengawasan dan
peramalan biaya, jadwal, dan informasi
mengenai produktifitas yang meyakinkan
anggota manajemen proyek sebagai dasar untuk
membuat perundingan.
MANFAATWORK BREAKDOWN STRUCTURE
(WBS)

 Mengurangi kompleksitas
 Fasilitas penjadwalan dan pengendalian

 Estimasi Biaya (Cost Estimation)

 Penyusunan anggaran (Cost Budgeting)

 Perencanaan manajemen Risiko

 Identifikasi aktivitas(Activity Definition)

SUSUNAN RINCIAN PEKERJAAN

Terdiri dari :
1. Kegiatan pokok
2. Kegiatan penunjang
 KEGIATAN POKOK
 Dibuat dulu identifikasi pekerjaan
 Contoh :

Bangunan Gedung

Pek. Persiapan

Pek. Pondasi Struktur Struktur Atas Pek. Pek. M/E

Bawah Finishing
PEK. PERSIAPAN/PRELIMINARIES
 Yaitu : berbagai macam pekerjaan persiapan
yang diperlukan dalam rangka proses
pelaksanaan proyek konstruksi.
 Untuk proyek besar biayanya mencapai 15% dari
direct cost.
 Tahapan menghitung preliminaries :
1. Dirinci/didaftar seluruh item pekerjaan yang
diperlukan pada kegiatan persiapan
2. Dihitung quantity dari setiap item tsb.
3. Dihitung unit price tiap item tsb.
4. Jika quantity dan unit price item tsb. sulit
diuraikan maka ditetapkan secara lumpsum
 Pek. Persiapan/Preliminaries
Contoh :
 Penyelidikan tanah/Soil  Pembersihan lapangan
investigation  Pengukuran
 Kantor  Sample dan testing
sementara/Temporary  Fire protection
site office
 Mobilisasi dan
 Perawatan jalan/Road
Demobilisasi TK
maintenance
 Izin-izin
 Perayaan/Ceremony
 K3
 Kontrak Dokumen
 Biaya bank
 Shop & As-built Drawing
 Astek
 Alat komunikasi dan
 Dlsb.
komputer
PEKERJAAN PONDASI

Pek. Pondasi

Pondasi Pondasi Tiang Pondasi Tiang

Langsung Pancang Bor

Pengadaan
Pemancangan Pekerjaan Pemotongan
tiang pancang
Pengukuran Tiang
PEK. STRUKTUR BAWAH

Struktur Bawah

Galian Raft Dinding Kolom,

Basement Foundation Basement Balok, Plat

Galian Tanah Pembuangan

Tanah
PEK. STRUKTUR ATAS

Struktur Atas

Struktur Beton Struktur Baja

Balok Pelat Kolom

Bekisting Cor Beton Penulangan

Pemadatan Curing Finishing

PEK. FINISHING
 Pasangan bata
 Plesteran dan acian

 Pasangan tegel

 Rangka plafond dan langit-langit

 Kusen Pintu dan jendela

 Pengecatan

 Dst.
PEK. MEKANIKAL ELEKTRIKAL/ME
 Plumbing
 Hydrant/sprinkler
 AC
 Lift
 Generator
 Kabel-kabel
 Instalasi penerangan
 Fire Alarm System
 Sound System
 Penangkal petir
 Security system
 Dst.
PEKERJAAN PENUNJANG/TEMPORARY
WORK
Site plan Site office, gudang, barak kerja, jalan kerja, pagar

Galian basement Dewatering, drainase lingkungan, support galian

Angkutan tanah Jalan kerja, jembatan kerja, drainase lingk.,

Pembersihan jalan, dll.

Struktur Bawah Scaffolding, formwork, temporary support, dll.

Struktur Atas Scaffolding, formwork, temporary support, tower

crane, dll.
Finishing Kulit Luar Scaffoding, pengantung, angker bout, tower crane

Finishing Interior Mobile scafolding, tangga, tower crane, dll.

Atap Tower crane, scaffolding, dll.

Keamanan dan Jaring pengaman, pagar, rambu2, toilet, klinik, dll.

Pengamanan
SIKLUS BIAYA PROYEK

• Kontrak
Survey
• Spesifikasi
Lokasi
• Gambar2
Proyek
• Addenda

Work Breakdown Structures Biaya Proyek

• Jadwal
Bill of Quantity
• Metode
• Harga satuan dan (x)
Prod. SD Direct Cost
• Kebijakan
Keuangan Unit Price (+)
Mark Up
BIAYA LANGSUNG (DIRECT COST)

 Yaitu seluruh biaya yang berkaitan langsung

dengan fisik proyek, meliputi seluruh biaya dari
kegiatan yang dilakukan di proyek (dari persiapan
hingga penyelesaian) dan biaya mendatangkan
seluruh sumber daya yang diperlukan proyek tsb.
 Disebut juga VARIABLE COST (biaya tidak
tetap) karena sifat biaya ini jumlahnya tidak
tetap tapi berubah-ubah sesuai progres
pekerjaan.
BIAYA LANGSUNG
 Dibagi menjadi :
1. Biaya bahan/material
2. Biaya upah tenaga kerja
3. Biaya alat
4. Biaya subkontraktor
5. Biaya lain-lain
 Biaya lain-lain misalnya:
1. Biaya persiapan dan penyelesaian
2. Biaya overhead proyek
3. Dll
BIAYA TIDAK LANGSUNG (INDIRECT COST)
 Yaitu seluruh biaya yang terkait secara tidak
langsung yang dibebankan pada proyek. Biaya
ini biasanya terjadi diluar proyek.
 Meliputi :
1. Biaya pemasaran
2. Biaya overhead kantor pusat

 Biaya ini relatif tetap shg disebut FIXED

COST (biaya tetap)
TERIMA KASIH
 I. Pek. Pendahuluan :
 1.1 Pek. Pemasangan Pagar Keliling
 Pek. Papan nama
 Pek. Pembersihan
 Pek. Air kerja
 Pek. Listrik kerja (sementara, PLN)
 Pek. Gudang/Barak
 Pek. Bowplank
 II. Pek. Tanah
 2.1 Pek. Galian Tanah
 2.1.1 Pondasi
 Septic Tank

 Bak kontrol

 Urugan Bekas Galian

 Buangan
 Pek. Pondasi Batu Kali
 Pek. Urugan Pasir Bawah Pondasi 10 cm
 Pek. Aanstamping 20 cm
 Pek. Pemasangan Batu Kali 1:4 (50-70 cm)
 Pek. Pondasi Tapak
 Pek. Urugan pasir
 Pembuat bekisting
 Pembesian
 Pengecoran
 Perawatan
 Pek. Struktur
 Pek. Sloof Beton 15/20, 1:2:3
 Pembesian dia 10, 12, Sengkang 8
 Bekisting

 Pengecoran

 Perawatan

 Pek. Kolom Beton 15/15 1:2:3

 Pembesian…
  Pek. Kanopi
 Pek. Meja Dapur
 Pek. Dak
 Pek. Rangka Atap (baja ringan, kayu)

 Pek. Arsitektur
 Pek. Pasangan Dinding
 Pek. Plesteran dan Acian
 Pek. Kusen P dan J
 Pek. Plafon
 Pek. Rangka Plafon
 Pek. Penutup Plafon

 Pek. Keramik
 Pek. Dinding Keramik
 Pek. Lantai Keramik 30/30

 Pek. Lantai Keramik 40/40 dst

 Pek. Penutup Atap

 Finishing/Penyelesaian
 Pengecatan
 Dinding dalam
 Dinding luar

 Plafon

 Kusen P dan J

 Lisplank

 Pek. Mekanikal Elektrikal Plambing

 Pek. Plambing
 Air kotor
 Air bersih

 Air hujan

 Pek. Listrik
 Instalasi Kabel
 Saklar lampu

 Stopkontak

 Lampu