EVALUASI KELAYAKAN

INVESTASI

BY POPPY ARSIL, PHD

SUKU BUNGA NOMINAL DAN
SUKU BUNGA EFEKTIF
• Suku bunga nominal adalah bunga yang tidak berbunga
(flat)
• Suku bunga efektif jika bunga berbunga
• Rumus i=suku bunga per periode
• I= suku bunga per m periode
• Maka: I nominal =mi
• I effectif = (F/P: I,n) - 1
CONTOH

• Jika suku bunga per bulan 2 persen, Berapa suku bunga satu
tahun?
• Jawab:
• I nom = 12 bulan x 2% = 24% per tahun
• I eff = (F/P: 2%; 12) – 1 = 1,2682 – 1 = 0,2682 atau 26,82%
Investasi

Kegiatan yang memerlukan biaya besar dimana memiliki aspek ekonomi yang sangat dominan dan berdampak jangka
panjang thd suatu aktivitas investasi.

Yang menjadi pertimbangan :

1.Apakah investasi memberi manfaat secara ekonomis ?
2. Jika terdapat beberapa pilihan manakah investasi yg paling
menguntungkan?

Dalam investasi biasanya mempertimbangkan nilai MARR (Minimum

Attractive Rate of Return (MARR) sebagai pertimbangan suku bunga
analisanya

Cash Flow Investasi

MARR DIPENGARUHI OLEH

o laju inflansi
o Suku bunga bank
o Peluang atau resiko usaha

Contoh MARR untuk usaha pertanian biasanya sekitar 2 %

per periode usaha
Ekivalensi nilai

Setiap investasi memiliki transaksi yang sifatnya keuntungan

(benefit) seperti keuntungan tahunan, nilai sisa (salvage value) dan
biaya (Cost).

Salvage value (S) adalah nilai jual akhir. Misalny asebuah mesin
dibeli dengan harga 10 juta. Masa pakai 10 tahun dan diakhir masa
pakai masih bias diujual 2 juta. Maka S = 2 juta

Yang termasuk biaya investasi (C) diantara nya

- Harga pembelian awal
- Ongkos tahunan (operasi dan perawatan)

EKIVALENSI NILAI
Adalah menarik seluruh transaksi biaya atau keuntungan ke dalam
salah satu bentuk transaksi dasar seperti A (sama rata setiap tahun)
atau P (nilai tunggal di awal waktu Analisa.
Metode evaluasi Investasi

1. Analisis Nilai Sekarang / Net Present Value

(NPV) / Present Worth (PW)
2. Analisis Nilai Tahunan / Annual Equivalent
(AE) / Annual Worth (AW)
3. Analisis Nilai Mendatang / Future Worth (F)

Ketiga nilai pembanding tersebut bisa dihitung dengan

menggunakan rumus-rumus bunga dan pengertian ekivalensi

4. Analisis Tingkat Pengembalian / Internal

Rate of Return (IRR)
5. Analisis Manfaat Biaya / Benefit Cost Ratio
(BCR)
6. Analisis Periode Pengembalian / Payback
 ANALISIS NILAI TAHUNAN
(ANT / AE / AW)

• Pada metode ini, baik semua biaya dan keuntungan di ekivalensikan menjadi nilai
A
• Keuntungan :
Tidak perlu adanya penyamaan waktu Analisa karena semua dihitung
per tahun. Hal ini berbeda dengan analisis nilai sekarang (P). Pada analisis
nilai sekarang waktu Analisa harus disamakan terlebih dahulu baru dievaluasi
• Tahapan perhitungan :
1. EUAC (Equivalent Uniform Annual Cost)
2. EUAB (Equivalent Uniform Annual Benefit)
3. Selisihnya : EUAB - EUAC
 ANALISIS NILAI SEKARANG
(PRESENT WORTH)

• Semua transaksi baik biaya maupun benefit diekivalensikan ke dalam bentuk P

(nilai tunggal di awal waktu Analisa).
• Seperti yang sudah disampaikan diatas bahwa jangka waktu analisa nilai sekarang
harus disamakan terlebih dahulu
• Tahapan perhitungan :
1. PW of Cost (Present worth of cost)
2. PW of benefits (Present worth of benefit)
3. Selisihnya : PW of Benefit- PW of Cost
Contoh soal – EUAC

Misal : terdapat dua mesin yang secara teknis layak dan :

Mesin X Mesin Y
Harga awal (C)->P 400 jt 600 jt
Masa pakai 8 th 12 th
Biaya tahunan (C)->A 90 jt 40jt
Harga akhir (B)-> F 200 jt 300 jt
i : 20 % setahun

Jawab: Untuk mesin X

EUAC = Ix (A/P; 20%, 8) + Ax = 400jt (0,26061) + 90 jt
= 104.244.000 + 90.000.000 = 194.244.000

EUAB = Lx = Lx (A/F; 20%,8) = 200 jt (0.06061) = 12.122.000

Karena EUAC > EUAB maka EUAC –EUAB = 194.244.000- 12.122.000 =
182.122.000

Untuk mesin Y= EUAC – EUAB

= Iy (A/P; 20%, 12) + Ay – Ly (A/F;20%, 12)= 600 (A/P, 20%, 12) + 40 jt – 300jt
(A/F, 20%, 12)=
=600 jt (0,22526) + 40 jt - 300jt (0,02526) = 135,156 + 40 + 7,578 jt = 167,578 jt
Contoh soal – EUAC

Misal : terdapat dua pilihan sepeda motor :

Sepeda motor 1 Sepeda motor 2

Harga awal (C)->P 18 jt 2 jt
Pengembalian dana B->P 2 jt 0
Masa pakai 10 th 10 th
Biaya tahunan (C)->A 1jt 1jt
Cicilan motor/thn (C)->A 0 250k/bulan
Harga akhir (B)-> F 7 jt 7 jt
i : 5 % setahun
Jawab
Sepeda motor 1
EUAC = 18jt(A/P;5%;10) + 1jt = 18(0,1295) + 1 = 3,331 jt
EUAB = 2jt (A/P;5%;10) + 7 jt (A/F;5%;10) = 2 (0,1295) + 7 (0,0795) = 0,8155 jt
EUAC1 – EUAB 1 = 3,331 – 0,8155 = 2,5155 jt

Sepeda motor 2
Cicilan = 250k x 12 bln = 3 jt/thn
EUAC = 2(A/P;5%;10) + 1 jt + 3 = 2(0,1295) +4 = 4,259
EUAB = 7 jt (A/F;5%;10) = 7 (0,0795)= 0,5565 jt
P F
A

0 1 2 ….. n

G
• F1 F2 F3 F=?
• 10 5 5 10 5F4

• 0 1 2 3 4 5
• F1 F=?
• 10

• 0 1 2 3 4 5

F1= P (F/P;I;5)
• F2 F=?
• 5 5

• 0 1 2 3 4 5

F2 pada tahun ke 5 = A (F/A;I;2) (F/P;I;3) =

• F3 F=?
• 10

• 0 1 2 3 4 5

F3 pada tahun ke 5 = P(F/P;i:1) =

F tot = F1 + F2 + F3 + F4 =
• Beli rumah :
• 1. Cash pada awal harganya adalah 350 juta. Biaya tahunan
perawatan rumah 1 juta/tahun. Dijual pada akhir tahun ke 10 itu
harganya menjadi 450 juta.
• 2. Beli rumah cicilan, DP 20 juta. Biaya tahuan perawatan 2 juta.
Cicilan 1,2 juta per bulan. Dijual pada akhir tahun ke 8 harga
menjadi 400 juta.
• Kira2 mana yang lebih menguntungkan.
• Bunga 5%
 CONTOH EKIVALENSI NILAI
SEKARANG (PRESENT WORTH )
• Semua transaksi di rubah ke nilai P.
Misal : terdapat dua mesin yang secara teknis layak dan :
Mesin A Mesin B
Harga awal 400 jt 600 jt
Masa pakai 4 th 8 th
Biaya tahunan 90 jt 40jt
Harga akhir 200 jt 300 jt
i : 20 % setahun
Jika menggunakan P maka tahun Analisa harus disamakan terlebih
dahulu. Artinya mesin A pada tahun ke 4 terdapat nilai sisa 90 juta
tetapi investasi 400 juta untuk periode yang kedua.
MESIN A (8 TAHUN WAKTU
ANALISA)
Mesin A
Tahun1 I= 400 juta
Tahun 4 S = 200 jt
I = 400 juta
Tahun ke 8 S = 200 juta
Biaya tahunan = 90 jt
Contoh soal – EUPW
Jawab: Untuk mesin X
PW of cost = Ix + 90 jt (P/A; 20%, 8) + {(Ix-tahun ke 4- Sx tahun ke 4) (P/F, 20%, 4)
= 400jt + 90 (3,837) + (400-200) (0,4623) = 400 + 345,33 + 92,46
= 837,79jt
EUAB = Lx tahun ke 8 = Lx (P/F; 20%,8) = 200 jt (0,2326) = 46,52 jt

Karena PW of C > Pw of B maka PWoC –PWoB = 837,79jt – 46,52 jt = 791,27 jt

Untuk mesin Y= PWoC – PWoB

PW of cost = Ix + 40 jt (P/A; 20%, 8)

= 600 jt + 40 (3,837) = 600 + 153,48jt =446,52 jt

PWoB = 300 ( (P/F, 20%, 8)= 300 (0,2326) =69,78

PwoC-PwoB = 446,52 – 69,78 = 376,74 jt

Karena biaya yang dikeluarkan Y lebih besar dari X maka pilihlan mesin X (Hasilnya
sama dengan menggunakan metode EUAC-EUAB
TERIMA
KASIH