PERTEMUAN VI

TINJAUAN STANDAR
KONTRAK AIA
 STANDAR KONTRAK AMERIKA SERIKAT (AIA)

The American Institute of Architects (AIA) berdiri tahun 1857 dan telah memiliki
lebih dari 74.000 anggota. AIA adalah sebuah institusi di Amerika Serikat yang
menerbitkan dokumen kontrak konstruksi yang dikenal dengan AIA standar.

Syarat-syarat umum dalam kontrak AIA terdiri dari 14 pasal dan 71 ayat, berikut
akan diuraikan ringkasan dari beberapa pasal yang terdapat dalam syarat-syarat
umum kontrak AIA.

Pasal Tentang Penjelasan

(Articles)
1 Kondisi umum Membahas tentang:
(general - definisi-definisi dasar mengenai
provisions) dokumen kontrak, kontrak, pekerjaan,
proyek, dan sebagainya,
- penandatanganan kontrak, kontrak harus
ditandantangani oleh owner dan
kontraktor.
- Hak kepemilikan dokumen-dokumen
kontrak. Kontraktor, sub-kontraktor dan
supplier dapat memiliki salinan dokumen
kontrak.
Pasal Tentang Penjelasan

2 Owner Membahas tentang hak-hak dan kewajiban

owner secara umum, antara lain:
Owner harus menyediakan informasi
tentang proyek.
Owner harus membayar biaya konstruksi.
Owner mempunyai hak untuk
menghentikan pekerjaan.
Berlaku jika kontraktor gagal untuk
memperbaiki kesalahan dalam pekerjaannya.
Owner mempunyai hak untuk mengambil
alih pekerjaan.
Berlaku jika kontraktor tidak menanggapi 7
hari setelah surat teguran kedua dikeluarkan.
Pasal Tentang Penjelasan

3 Kontraktor Membahas mengenai segala sesuatu yang

harus dilakukan oleh kontraktor setelah
dokumen kontrak ditandatangani, seperti:
 Kontraktor harus menunjuk seorang
pengawas.
 Kontraktor harus membayar upah, bahan,
peralatan dan fasilitas yang digunakan.
 Kontraktor memberikan jaminan atas
pekerjaannya.
 Kontraktor harus membayar semua
pajak, perizinan dan upah.
 Kontraktor menunjuk seorang
superintendent.
 Jadwal pelaksanaan konstruksi harus
selalu diperbarui
 Dokumen-dokumen yang berhubungan
dengan pelaksanaan harus selalu diteliti
kembali dan disahkan oleh arsitek.
 Kontraktor harus menyediakan akses
masuk ke tempat kerja, memelihara
lingkungan, menjaga hak paten dari
dokumen milik arsitek.
 Indemnification
Pasal Tentang Penjelasan

4 Administrasi Kontrak Membahas mengenai tugas dan wewenang

arsitek, yaitu antara lain menjadi wakil dari
owner selama konstruksi berlangsung,
sampai final payment dilakukan atau sampai
batas waktu tertentu atas persetujuan owner.

Arsitek akan melakukan kunjungan lapangan

untuk melihat kesesuaian kualitas dan
kuantitas pekerjaan terhadap dokumen
kontrak.

Dalam pasal ini, dijelaskan pula mengenai

tata cara penyelesaian suatu
tuntutan/perselisihan, yaitu suatu tuntutan
terlebih dahulu diajukan kepada arsitek
untuk ditindaklanjuti yang kemudian akan
dilanjutkan melalui tahap arbitrasi.
Pasal Tentang Penjelasan

5 Subkontraktor Menjelaskan bahwa Kontraktor tidak

diizinkan untuk melakukan hubungan
kontrak dengan pihak-pihak yang tidak
disepakati oleh owner dan arsitek.

Kontraktor tidak boleh mengganti

subkontraktor yang telah terpilih meskipun
owner dan arsitek melakukan perubahan
pekerjaan.

Kontraktor dapat menunjuk subkontraktor

untuk melaksanakan pekerjaan-pekerjaan
tertentu dan bertanggungjawab terhadap
Kontraktor. Setiap ketentuan dalam
subkontrak harus memelihara dan
melindungi hak-hak owner dan arsitek serta
menghormati subkontraktor dalam
melaksanakan pekerjaannya.
Pasal Tentang Penjelasan

6 Kontrak antara owner  Owner mempunyai hak untuk melakukan

dengan subkontraktor pekerjaan konstruksi dengan sumber daya
sendiri, dan membuat kontrak terpisah
dalam proyek konstruksi.
 Kontraktor dapat mengajukan klaim
keterlambatan atau biaya tambahan yang
dikeluarkan oleh kontraktor akibat hal-hal
yang dilakukan owner.
 Kontraktor utama harus memberikan
owner dan subkontraktor kesempatan
yang masuk akal untuk memperkenalkan
dan menyimpan material. Biaya yang
disebabkan oleh keterlambatan atau
aktivitas yang tidak sesuai
dipertanggungjawabkan oleh masing-
masing pihak yang bertanggung jawab.
 Jika perselisihan timbul diantara
Kontraktor utama, Subkontraktor, dan
Owner sesuai dengan kewajibannya
dibawah kontrak untuk mempertahankan
kinerjanya/premises. Owner mempunyai
hak untuk membersihkan area sekitarnya
bebas dari material bangunan dan sampah
Pasal Tentang Penjelasan

7 Perubahan lingkup  Perubahan dalam pekerjaan bisa

pekerjaan (change dilakukan setelah kontrak dilaksanakan,
subyek mempunyai batasan-batasan
orders) yang dinyatakan dalam dokumen kontrak.
Perintah perubahan harus berdasarkan
kesepakatan dari Owner, Kontraktor
utama, dan Arsitek. Perintah Perubahan
atau Perubahan harga satuan harus
disesuaikan dengan adil.
 Perintah perubahan disiapkan dalam
suatu alat/bukti tertulis oleh Arsitek dan
ditandatangani oleh Owner dan Arsitek.
Perubahan berupa Lingkup Pekerjaan,
Jumlah Kontrak dan durasi Kontrak.
 Owner dapat melakukan Perubahan
konstruksi secara langsung, tanpa
menghiraukan kontrak. Penjumlahan
kontrak dan Durasi kontrak akan
dilakukan penyesuaian sesuai dengan
kesepakatan.
 Arsitek mempunyai kekuasan untuk
memerintahkan perubahan kecil dalam
lingkup pekerjaan tanpa melibatkan
penyesuaian dalam Jumlah Kontrak atau
perpanjangan Durasi Kontrak. Setiap
perubahan harus ada pernyataan tertulis
dan harus mengikat kepada Owner dan
Kontraktor.
Pasal Tentang Penjelasan

8 Waktu  Durasi kontrak merupakan jangka waktu,

termasuk penyesuaian yang diizinkan,
disetujui dalam dokumen kontrak. Jangka
yang digunakan dalam Dokumen Kontrak
harus berarti hitungan hari kalender
kecuali dalam hal lain dijelaskan dengan
spesifik.
 Batas waktu yang dinyatakan dalam
Dokumen Kontrak adalah inti dari
kontrak. Durasi Kontrak merupakan
waktu yang realistis untuk melakukan
pekerjaan.
 Jika Kontraktor utama mengalami
keterlambatan dalam setiap waktu dari
perkembangan pekerjaannya akibat dari
tindakan Owner dan Arsitek, atau dari
Subkontraktor yang dipekerjakan oleh
Owner, atau akibat dari perintah
perubahan dalam lingkup pekerjaan, atau
perselisihan tenaga kerja, kebakaran,
penundaan pengiriman yang biasanya
tidak terjadi, adanya korban yang tidak
dapat dihindari atau sebab lain yang
disebabkan diluar kontrol dari
Kontraktor, maka durasi kontrak harus
diperpanjang oleh Perintah Perubahan
untuk jangka waktu yang realistis yang
mungkin ditentukan oleh Arsitek.
Pasal Tentang Penjelasan

9 Pembayaran dan Pembayaran total biaya yang harus diberikan

penyelesaian oleh owner kepada kontraktor sesuai
dokumen kontrak diatur dalam Contract Sum.

Prosedur Pembayaran Menurut AIA :

Kontraktor dapat menghentikan pekerjaan

bila arsitek tidak memberikan sertifikat
pembayaran atau owner tidak membayar
kontraktor
Pasal Tentang Penjelasan

10 Perlindungan pekerja Kontraktor harus bertanggung jawab atas

dan properti pelaksanaan, pemeliharaan, dan mengawasi
seluruh kegiatan dan keselamatan yang
berhubungan dengan pelaksanaan kontrak

Kontraktor harus dapat mengambil tindakan

pencegahan dan menyediakan perlindungan
untuk mencegah kerusakan, kecelakaan, atau
kerugian.

Dalam keadaan darurat yang mengancam

keselamatan pekerja dan properti, kontraktor
dapat melaksanakan kebijaksanaannya untuk
mencegah terjadinya kerusakan, kecelakaan,
atau kerugian.
Pasal Tentang Penjelasan

11 Asuransi dan jaminan Kontraktor harus memberikan jaminan atas

pekerjaan yang dilakukannya dan atas tuntutan
yang muncul akibat resiko pekerjaan. Jaminan
yang dibutuhkan harus secara tertulis dan tidak
melampaui tanggung jawab berdasarkan
Dokumen Kontrak.

Owner harus bertanggung jawab dalam

pengadaan asuransi untuk perlindungannya
sendiri. Kontraktor tidak bertanggung jawab
atas asuransi pilhan Owner, kecuali dibutuhkan
dalam Kontrak.

Segala properti dan material yang digunakan

dalam proses konstruksi harus diasuransikan
agar dapat mencegah keterlambatan pekerjaan
akibat kerusakan properti.

Owner memiliki hak untuk memerintahkan

Kontraktor untuk melengkapi jaminan yang
meliputi jaminan pelaksanaan dan pembayaran
sebagai penetapan dalam kebutuhan lelang.
Pasal Tentang Penjelasan

12 Pekerjaan Apabila Kontraktor tidak melakukan pekerjaan

pembongkaran dan sesuai dengan perjanjian maka harus dilakukan
perbaikan pembongkaran terhadap pekerjaan tadi tanpa
adanya perubahan Masa Kontrak dengan
diawasi oleh Arsitek. Biaya yang dikeluarkan
selama pekerjaan pembongkaran akan
dibebankan kepada pihak yang menyebabkan
keterlambatan.

Untuk memperbaiki pekerjaan yang tidak sesuai

dengan perjanjian Kontraktor harus mendapat
peringatan tertulis dari Owner. Apabila
Kontraktor gagal dalam memperbaiki
pekerjaannya maka Owner berhak
memindahkan material dan meyimpannya,
dimana biaya pemindahan dan penyimpanan
menjadi tanggung jawab Kontraktor.

Apabila Owner ternyata menerima pekerjaan

yang tidak sesuai Kontrak atas
pertimbangannya sendiri maka Owner
melakukan tindakan pemindahan dan
perbaikan, dalam hal ini Jumlah Kontrak akan
dikurangi secara tepat dan seimbang.
Pasal Tentang Penjelasan
13 Persyaratan/ketentuan lain Persyaratan Tambahan ini berisi tentang:
•Hukum yang berlaku
•Penggantian dan penentuan
•Peringatan tertulis
•Hak dan perbaikan
•Pengujian dan pemeriksaan
•Bunga
•Permulaan dari batasan waktu menurut hukum
14 Penghentian atau penundaan Kontraktor utama dapat menghentikan kontrak jika
kontrak pekerjaan diberhentikan selama 30 hari berturut-turut tanpa
ada tindakan atau kesalahan dari Kontraktor atau
Subkontraktor. Kontraktor dapat meminta 7 hari tambahan
waktu dalam pemberitahuan tertulis kepada Owner dan
Arsitek, penghentian Kontrak dan meminta pembayaran
penggantian untuk pekerjaan yang telah dikerjakan dan
untuk kehilangan material, peralatan, perlengkapan, dan
peralatan konstruksi dan permesinan, termasuk biaya tidak
langsung.
Owner dapat menghentikan Kontrak apabila Kontraktor :
• Terus menerus atau berulang-ulang menolak atau gagal
dalam memenuhi kemampuan pekerja yang memadai
atau material yang memadai.
• Gagal melakukan pembayaran kepada Subkontraktor
untuk materil atau pekerja menurut kesepakatan
diantara Kontraktor dan Subkontraktor.
• Terus menerus tidak menghiraukan hukum, perintah
atau peraturan, regulasi atau perintah dari oleh otoritas
publik mempunyai kekuatan, atau
• Dilain hal bersalah atau pelanggaran untuk hal yang
utama dari ketentuan dari Dokumen Kontrak.
Owner dapat, tanpa sebab, memerintahkan Kontraktor
dalam bentuk tertulis untuk menghentikan, menunda atau
melakukan interupsi terhadap pekerjaan secara
keseluruhan atau beberapa bagian dalam jangka waktu
yang boleh ditentukan oleh Owner.
 KESIMPULAN

Secara umum, standar kontrak AIA lebih rinci dibandingkan

dengan peraturan perundangan yang berlaku di Indonesia.
Menurut standar kontrak AIA, Arsitek memiliki posisi yang
menyerupai Konsultan Pengawas dalam perundangan di
Indonesia.
Apabila terdapat perselisihan, maka penyelesaian perselisihan
tersebut hanya diselesaikan melalui proses arbitrasi (tidak melalui
mediasi/koalisi).
Apabila terdapat pekerjaan yang tidak sesuai dengan dokumen
kontrak, maka pihak yang terkait diberi kesempatan untuk
melakukan perbaikan, tidak langsung dituntut untuk mengganti
kerugian.
Dalam standar kontrak AIA ini, kelayakan penggunaan suatu
properti mendapatkan perhatian yang khusus demi kelancaran
pelaksanaan proyek.