CASE STUDY

SUPERBLOCK CIPUTRA WORLD SURABAYA

by.
GROUP 3
 CONTENT
PENDAHULUAN
- SUPERBLOCK CIPUTRA WORLD SURABAYA
- DATA PROYEK
- SOHO The Skyloft & The Voila
Apartment Ciputra World Surabaya
- LINGKUP PEKERJAAN
PEMBAHASAN
KESIMPULAN & SARAN
 PENDAHULUAN
SUPERBLOCK CIPUTRA WORLD SURABAYA

Lokasi
Mayjen Sungkono Surabaya
9,9 Ha

Konsep Superblock
Mall Ciputra World
Hotel Ciputra World
Skyloft-SOHO
The Voila Apartment
Ciputra World Office
VieLoft-a New SOHO

A World in One Project

 PENDAHULUAN
SUPERBLOCK CIPUTRA WORLD SURABAYA
Layout Dan Situasi Tahapan Pembangunan

PHASE 1 2009
- Mall
- 2 Apartemen
- Hotel bintang 5
PHASE 2
- Skyloft Soho
- Apartemen Voila
PENDAHULUAN
SUPERBLOCK CIPUTRA WORLD SURABAYA
Phase 1 Apartemen the via and
the vue

Phase 2 SOHO Voila

 Data Proyek
Nama Proyek : SOHO The Skyloft dan Apartemen The
Voila Tahap 2
Lokasi Proyek : Jalan mayjend sungkono no 89, Surabaya
Luas Bangunan : 60.000m2
Jenis bangunan : Gedung bertingkat 39 lantai
Konsultan Arsitek : DP Architect Singapore
Konsultan Struktur : Benjamin Gideon dan Associates
Konsultant M & E : PT. Metakom Pranata
Kontraktor pelaksana : PT. Pembangunan Perumahan
Waktu pelaksanaan : 32 Bulan, dimulai 1 April 2013 sampai dengan
30 November 2015

- Basement selesai & bisa dipakai akses ke loading dock

30 september 2013
- Topping off The Skyloft SOHO 31 Oktober 2014
- Topping off The Voila Apartment 27 Februari 2015
 Bagaimana proses pemilihan kontrak pada proyek
pembangunan Skyloft SOHO dan The Voila Apartment pada
pekerjaan kontrak utama struktur, arsitektural, dan
plumbing???
 SOHO The Skyloft & The Voila
Apartment Ciputra World Surabaya

Main Contractor : PT. PP

(Struktural, Arsitektural, Plumbing)

Nilai kontrak
Nilai kontrak yang telah disepakati adalah
Rp.225.522.000.000

Sifat kontrak
Fixed Price & Lumsump
LINGKUP PEKERJAAN

Pekerjaan kontrak utama The Skyloft dan The Voila

meliputi :
Pekerjaan struktur,arsitektural, dan plumbing, termasuk
didalamnya finishing dan mengkoordinasi direct
contractor/supplier yang terlibat didalamnya.
Material yang di MoU :
Ready mix, mortar instan, cat dinding, pipa PVC, PPR
Material yang disupply oleh owner :
Bata ringan, keramik HT, pompa, sanitary
PEMBAHASAN
Kontrak ditinjau dari General Contracting
Ciputra sudah menunjuk konsultan design maka dari sisi
koordinasi dan pekerjaan bisa memilih general kontrak.
Pada project ini PT. PP bertindak sebagai main contractor.
Untuk design pihak pemberi kerja sudah menunjuk
perusahaan lain baik sisi arsitektural maupun M&E.
Dalam project Skyloft SOHO dan Voila Apartment ini banyak
terdapat direct kontraktor dan direct supplier
PT. PP bertanggung jawab sepenuhnya atas pelaksanaan
pekerjaan struktur, arsitek, plumbing sesuai pada dokumen
tender.
Ciputra mengasuransikan proyek ini dengan jenis asuransi
CAR Contractor All Risk termasuk untuk ganti rugi pihak
ketiga.
PEMBAHASAN
Kontrak ditinjau dari Risk Allocation
Alokasi risiko adalah pembagian atau pembebanan risiko-risiko yang mungkin terjadi dalam
suatu proyek kepada pihak-pihak yang terlibat dalam proyek tersebut. Dimana kontrak dan
peraturan akan menjadi dasar acuan dari pembagian tersebut.

No Elemen Resiko Penyebab Terjadinya Respon

1 Keterlambatan Masalah keuangan dari Mendesak pihak owner agar segara
pembayaran dari owner membayar kepada pihak kontraktor
owner
Melakukan koordinasi dengan owner
tentang schedule pembayaran

2 Adanya perubahan Perubahan desain atau Memproses pekerjaan tambah maupun

desain atau spesifikasi merupakan kurang dalam variation order
spesifikasi permintaan dari owner
3 Kekurangan tempat Gudang penyimpanan Mengatur penempatan gudang seefektif
penyimpanan material tidak cukup mungkin
material luas Menjadwalkan dengan tepat pengadaan
material
4 Produktivitas tenaga Tenaga kerja lapangan Penggunaan tenaga kerja yang berskill
kerja yang rendah yang keterampilannya dan mengadakan jam lembur
kurang baik
No Elemen resiko
5 Tidak diterimanya
pekerjaan oleh owner
6 Keterlambatan pembayaran
pada sub-kontraktor melalui
kontrakor utama
7 Kecelakaan kerja dalam
area proyek
8 Force Majeur
9 Penyesuaian harga dan
tenaga kerja
10 Timbulnya kemacetan
disekitar lokasi proyek
11 Kerusakan yang terjadi
didaerah area lokasi proyek
saat pemancangan
Penyebab terjadinya Respon
Mutu pekerjaan yang Melakukan pengawasan mutu
dianggap tidak sesuai pekerjaan yang lebih ketat
dengan keinginan owner
Keterlambatan Melakukan negosiasi dengan
pembayaran oleh pihak sub-kon untuk meminta
owner penambahan jangka waktu
pembayaran
Para pekerja kurang paham Mengukur, memantau, dan
tentang K3 mengevaluasi kinerja K3 serta
melakukan tindakan perbaikan
dan pencegahan
Bencana alam : Banjir, Bekerja sama dengan pihak
Gempa Bumi, Kebakaran perusahaan asuransi
dan Angin Topan
Proyek ini dilakukan lebih Adendum Penyesuaian
dari satu tahun Harga/Eskalasi
Arus lalu lintas yang padat Pengaturan jadwal pengecoran
menuju lokasi proyek atau pengiriman material
dilakukan pada malam hari
Getaran yang disebabkan Mendata dan memproses
oleh alat pancang claim warga sekitar dengan
memberikan ganti rugi
 Analisa alokasi resiko yang terjadi pada proyek
Pengalokasian
No Elemen resiko Kondisi Spesifik terkait Alokasi Risiko
Risiko
1 Keterlambatan Owner Perpres 70/2012
pembayaran dari Kontraktor Kontrak lumpsum : pembayaran didasarkan pada tahapan produk
owner Kontrak harga satuan : pembayarannya didasarkan pada hasil
pengukuran bersama
Dari perpes tersebut owner bisa melakukan pembayaran apabila
pekerjaan telah tercapai dan keterlambatan pembayaran dari
owner bisa dinegosiasi dengan kontraktor,tetapi owner juga harus
menjamin kapan waktu pembayarannya

2 Adanya perubahan Owner Perpres 70/2012

desain atau Kontrak lumpsum : tidak diperbolehkan adanya pekerjaan
spesifikasi tambah/kurang.
Kontrak harga satuan : dimungkinkan adanya pekerjaan
tambah/kurang berdasarkan hasil pengukuran bersama
Dari perpes tersebut owner dapat mengajukan perubahan desain
atau spesifikasi,dan pekerjaan tambah yang berasal dari owner
maka wajib membayar kepada kontraktor
3 Kekurangan Kontraktor Kontraktor yang mengerjakan adalah perusahan yang besar dan
tempat berpengalaman karena konraktor bisa memprediksikan kapan
penyimpanan material harus didatangkan dan kapan harus disimpan diarea
material proyek,sehingga dalam elemen resiko kontraktor ini mengalami
resiko sangat kecil
4 Produktivitas Kontraktor UU NO.18
tenaga kerja yang Tenaga kerja yang melaksanakan pekerjaan keteknikan yang bekerja pada
rendah pelaksana konstruksi harus memiliki sertifikat keterampilan dan keahlian kerja
Perpres 70/2012
Kontrak lumpsum : sifat pekerjaan berorientasi kepada keluaran dan tahap
pembayaran dilakukan berdasarkan prestasi fisik.Kontrak harga satuan :
pembayarannya didasarkan pada hasil pengukuran bersama
Dari perpes tersebut dapat menjadi acuan kontraktor untuk menyediakan tenaga
yang terampil agar pekerjaan kontruksi sesuai dan cepat diselesaikan karena
mempengaruhi pembayaran.

5 Tidak diterimanya Kontraktor Kontraktor dituntut lebih teliti dalam melaksanakan pekerjaannya,karena dalam
pekerjaan oleh kontrak lumpsum penyelesaian pekerjaan didasarkan (gambar konstruksi,
owner spesifikasi,schedule, dan semua persyaratan dalam dokumen lainnya)

6 Keterlambatan Owner Peran sub-kontraktor sangatlah penting untuk menunjang penyelesaian proyek
pembayaran pada Kontraktor dan mengerjakan pekerjaan khusus,didalam kontrak owner atau kontraktor
sub-kontraktor dapat mengajukan sub-kontraktor yang berkompeten khusus disuatu bidang
melalui kontrakor pekerjaan,apabila terjadi keterlambatan pembayaran pada sub-kontraktor maka
utama akan berpengaruh pada progress pekerjaan.

7 Kecelakaan kerja Kontraktor UU No. 18 tentang Jasa Konstruksi

dalam area proyek Penyedia Jasa Kontraktor berkewajiban untuk mengusahakan agar tempat kerja,
peralatan, lingkungan kerja dan tata cara kerja diatur sedemikian rupa sehingga
tenaga kerja terlindung dari resiko kecelakaan.Sehingga kontraktor wajib untuk
mengansuransikan tenaga kerja
8 Force Majeur Owner

9 Penyesuaian Owner
harga dan tenaga Kontraktor
kerja

10 Timbulnya Kontraktor Resiko ini sangatlah berdampak pada kontraktor karena dapat
kemacetan menghambat proses penurunan material terlebih lokasi proyek
disekitar lokasi berada pada jalan utama yang memliki arus lalu lintas yang
proyek padat,untuk mengurangi resiko ini pendatatangan material dalam
jumlah besar dapat dilakukan pada malam hari.

11 Kerusakan yang Kontraktor Dengam melihat volume pekerjaan pondasi yang banyak,untuk
terjadi didaerah mengurangi resiko dalam proses pemancangannya menggunakan
area lokasi proyek mesin hidrolic pile,karena dapat mengurangi getaran pada saat
saat pemancangan.Disisi lain kontraktor ini melalui anak perusahaannya
pemancangan memproduksi tiang pancang serta mempunyai alat
pemancangannya.Didalam pekerjaan pemancangan mengandung
ketidakpastian karena karakteristik tanah yang berbeda-beda,dalam
pekerjaan ini maka kontrak unit price dianggap tepat karena
pembayaran dilakukan berdasarkan volume yang terpasang.
 Rekomendasi pemilihan jenis kontrak berdasarkan kondisi proyek

Kondisi Proyek Jenis Kontrak

Penentuan design berdasarkan kondisi proyek:

-Design sudah dapat dipastikan Lump sum

Kelengkapan gambar
- Lengkap Lump sum

Akurasi gambar

- Umumnya akurat Lump sum

Waktu untuk melakukan tender

- Cukup lama Lump sum

Pada tahap perencanaan, owner telah menunjuk 3 konsultan yang
berpengalaman yang meliputi perencanaan arsitektur, perencanaan struktur dan
perencanaan mekanikal elektrikal.
Tujuan : untuk mendapatkan hasil perencanaan sedetail dan selengkap mungkin.
Sebagai dasar untuk dokumen tender dan acuan pekerjaan kontraktor pelaksana.
 Daftar sub-kontraktor yang terlibat dalam proyek

No Pekerjaan
1 Pekerjaan Dewatering
2 Insulation Panas Sparay
bawah plat atap
3 Pekerjaan Tanah
Sub-Kontraktor
PT.Dewatering Mandiri
PT.Mutiara Rizky Sejahtera
PT.Sumber Karya Utama Mandiri

4 Pekerjaan Waterprofing CV.Supernova Internusa

dan Floor Hardener
5 Pekerjaan Pengecatan PT.Pentayasa
6 Pekerjaan Plumbing PT.Global Indo

Alasan lain yang membuat sebuah proyek menggunakan jasa subkontraktor :

Jenis pekerjaan yang bersifat khusus dan spesialis.

Tersedianya perusahaan subkontraktor yang mampu dan bonafide.
Kebijakan pemerintah. Untuk jenis pekerjaan tertentu, pemerintah menginginkan
dikerjakan oleh perusahaan setempat yang dianggap mampu. Hal ini mendorong
adanya subkontraktor.
 Kontrak ditinjau dari Contractors obligation
Kewajiban kontraktor, dalam hal ini PT PP, telah ditetapkan sebagai berikut:

a. Kontraktor harus taat dan tunduk kepada syarat-syarat yang tercakup dalam
kontrak.

b. Bilamana kontraktor menemukan sesuatu ketidaksesuaian atau penyimpangan

maka adalah kewajiban kontraktor untuk segera memberitahukan pemberi tugas
dan konsultan perencana secara tertulis dan pemberi tugas harus mengeluarkan
petunjuk mengenai hal ini setelah konsultasi dengan konsultan perencana.

c. Kontraktor harus melaksanakan dan menyelesaikan pekerjaan sesuai dengan yang

terangkum dalam dokumen kontrak sesuai dengan standar yang ditetapkan oleh
konsultan perencana dan disetujui oleh Manajer Proyek

d. Kontraktor harus menyerahkan kepada Manajer Proyek semua surat yang

dikeluarkan berdasarkan hukum tertulis yang berlaku atau peraturan daerah yang
ada hubungannya dengan pelaksanaan pekerjaan ini kepada manajer proyek.
Kontrak ditinjau dari sisi suspension and termination
contract
Dalam kontrak proyek SOHO The Skyloft dan Apartemen The Voila Ciputra
World Surabaya ini dikatakaan bahwa pemutusan kontrak terjadi jika ada
pernyataan tertulis dari pemberi tugas kepada kontraktor. (Surat pembatalan
dari pengadilan tidak diperlukan untuk pembatalan kontrak).

Pemutusan atau pembatalan kontrak terjadi apabila ada kesalahan atau

pelanggaran yang dilakukan oleh salah satu pihak.

Setelah ada pemutusan kontrak maka manajer proyek, dibantu oleh Quantity
Surveyor, akan menilai semua pekerjaan yang telah dikerjakan dan kemudian
mengeluarkan sertifikat pembayaran terakhir.
Kontrak ditinjau dari payment type

Kontrak antara pihak Ciputra World dengan PT. Pembangunan Perumahan

adalah fix price lumpsum dalam pengertian bahwa tidak akan ada penyesuaian
untuk variasi, pengukuran ulang atau fluktuasi dalam biaya tenaga kerja dan
bahan selama masa kontrak.
 Kontrak ditinjau dari sisi dispute

Jika ada perselisihan antara pemberi tugas dan kontraktor, maka untuk itu wajib
diadakan arbitrasi sesuai dengan peraturan yang berlaku. Proses arbitrasi diadakan
dengan ketentuan-ketentuan sebagai berikut:

- Perselisihan yang timbul sedapat mungkin diselesaikan secara musyawarah.

- Bilamana dengan cara musyawarah belum terselesaikan, maka penyelesaian
dilakukan dengan bantuan panitia arbitrasi yang disepakati bersama oleh
semua pihak yang berselisih.

Jika dengan pihak panitia arbitrasi belum juga didapat kesepakatan, maka
penyelesaian permasalahannya akan dilimpahkan kepada pengadilan dan kedua
belah pihak terikat oleh keputusan tersebut.
KESIMPULAN DAN SARAN
Kesimpulan

Saran
THANK YOU
LAMPIRAN
CARA PEMBAYARAN
Down Payment : 10% setelah ditandatangani
surat penujukan (Dicover jaminan uang muka)
Down Payment besi : 50% setelah ditandatangani
surat penunjukan (Dicover jaminan uang muka)
Tagihan selanjutnya : Monthly Progress
Retensi : Maksimum 5% dari harga
total kontrak, dimana 2.5% akan dibayarkan setelah 6
bulan dari tanggal BAST 1 yang dicover dengan jaminan
masa pemeliharaan dan 2.5% sisanya setelah 12 bulan
dari serah terima I (setelah serah terima II)
Waktu pembayaran : 14 hari setelah diterimanya
semua berkas tagihan yang dinyatakan sudah lengkap
dan diterima oleh pihak pertama.
Pelanggaran dari pihak kontraktor
Kontraktor belum mulai melaksanakan pekerjaan terhitung sejak 7 hari
setelah dikeluarkannya SPK (surat perintah kerja).
Kontraktor tanpa alasan yang dapat diterima menangguhkan
pelaksanaan pekerjaan sebelum selesai.
Kontraktor tidak dapat melanjutkan pekerjaan dengan sungguh-sungguh
dan teratur.
Kontraktor menolak atau mengabaikan peringatan tertulis dari manajer
proyek.
Kontraktor tidak melaksanakan pekerjaan sesuai dokumen kontrak.
Menurut penilaian manajer proyek tidak mungkin atau tidak dapat
menyelesaikan pekerjaannya.
Kontraktor bangkrut atau dilikuidasi.
Kontraktor dengan sengaja memperlambat penyelesaian pekerjaan yang
bukan disebabkan oleh keterlambatan pembayaran dari pihak pemberi
tugas.
Pelanggaran oleh pihak employer (pemberi tugas)
Employer tidak membayarkan pembayaran yang seharusnya diterima
oleh kontraktor selama 3 periode berturut-turut
Bangkrut atau pailitnya pemberi tugas atau employer