MANAJEMEN

INFRASTRUKTUR
 Project Finance
 Apa itu Project Finance?
 Mengapa Project Finance?
 Project Finance, Public Finance, and Corporate Finance
 Siapa saja yang terlibat dalam Project Finance
 Sumber Dana
 Skema dan Struktur Organisasi Project Finance
 Project Finance: Manfaat & Kerugiannya
 Risiko Project Finance
 Case Study: Monorail
 PROJECT FINANCE
FINNERTY (1996) WIKIPEDIA:

“Penggalangan dana “Pembiayaan infrastruktur dan

sebanyak-banyaknya untuk proyek industri jangka panjang
membiayai suatu proyek berdasarkan struktur
keuangan yang kompleks di
investasi di mana yang mana utang proyek dan
menjadi jaminannya adalah ekuitas digunakan untuk
proyek itu sendiri membiayai proyek tersebut,
berdasarkan life-cycle dan dan utang dilunasi dengan
menggunakan arus kas yang
cash flow projectnya” dihasilkan oleh operasi
proyek”

Project finance is often more complicated, and more expensive, than alternative financing method
3
Risk identification and allocation is a key component of project finance
 Project Finance Approach

 Special Purpose Company (SPC/SPV)

 Berdasarkan Cash Flow
 Pembiayaan berdasar pada “non-
recourse”
 Sangat mementingkan aspek
contractual framework
Mengapa Project Finance?

 Butuh Infrastruktur
 Investasinya Besar
 Kontrak Pendanaan
PROJECT FINANCE, PUBLIC
FINANCE, AND CORPORATE
FINANCE
 Project Vs. Corporate Finance
 Aset tunggal  Banyak aset
 Cash Flow konstruksi  Cash flow
 Leverage yang tinggi keseluruhan
 Alokasi Risiko  Leverage rendah
 Proyek Teknis/  Kredit korporasi
Penilaian keuangan  Penilaian kredit
korporasi
 Public Finance

Lender

Loan
Pengembalian
agreement
Pinjaman Pembayaran
Pekerjaan
Pemerintah Kontraktor
Swasta
Kontrak Jasa
Pajak / Tarif / Penyediaan
Retribusi Aset/Jasa

Pengguna Aset / Jasa

 Corporate Finance / Full Recourse Structure

Pemerintah

Perizinan, Hak
Konsesi

Pembayaran Pembayaran
Pinjaman Perusahaan Pekerjaan
Lenders Swasta Contractor
Perjanjian Kontrak
Pinjaman Jasa

Jasa Tarif
Pelayanan

Pengguna
Project Finance / Limited Recourse Structure
Public utility
(off-taker) Operator
Contractor
Construction
contract Power Operating
Purchase agreement
agreement
Loan
Proceeds
Project
vehicle

Loan Equity
Loan Contribution
Agreement agreement

Concession
Agreement
Lenders Sponsor (s)

Limited
guarantees

Host
government
PROJECT FINANCE
PARTICIPANTS
 Project Finance Participants

17. Offtaker 18. Transportation

3. Financial
Advisers 5. Exims/
MLAs
10. Government
Delay/
Sales contract/ Insurances 13. Insurers
Subscriber revenues Cofinancing/
PRI
19. Rating
1. Sponsors
Agency
Offshore 6. Agent/
Proceeds accounts Trustee
4. Arrangers/
Concession/ Lead Funders
Site Lease
2. Special
Security Loan
Purpose Agreement
Supply 14. Swap
Vehicle (SPV) counterparties
15. Suppliers Contract

8. Independent Performance Turnkey Performace O&M

Experts Lease
Bonds Contract LDs warranties Contract

7. Lessors

11. Construction 16. Equipment

Banks 12. O & M Co.
Company Vendors
9. Lawyers

Source : International Advisory 12

& Finance in Tinsley, 2000
 Parties Involved
Party Role
 S po ns o rs - Inve s to rs
 - De velo pme nt

 Pro je c t Co mpa ny - Own, Ope ra te Pro jec t

 Fina nc ial Advis e rs - Advic e o n S truc ture
 - Info rmatio n Memo ra ndum

 Le ga l Advise rs - Agre e me nts
 - Ne go tia tio ns

 Le nde rs - De bt Fina ncing

 Expe rts - Advis e Pa rtic ipa nts
- S tudie s
- Inde pe nde nt Opinio ns
 Parties Involved contd.

Party Role

 Input Providers - Inputs

 Buyer - Purchase Output

 Host Government - Permits, Clearances

- Assurances

 Multi/Bi-lateral Agencies - Financier

- Insurer/Guarantor

 Private Insurance - Insurer

SOURCES OF FINANCE
 Sources of Finance
EQUITY
Pembayaran terjadi bila seluruh kewajiban dipenuhi
Menanggung risiko yang paling tinggi

DEBT
Debt menempati peringkat tertinggi dalam hal klaim
Risiko pembayaran terendah dibandingkan modal lainnya

MEZZANINE
Fitur antara equity dan debt
Ex: subordinated debt

State

Beberapa ahli berpendapat bahwa subsidi merupakan sumber pembiayaan 16

 Capital Structure
Sektor DER
Telekomunikasi 1 (50:50)
Kelistrikan 2.3 - 3 (70:30 - 75:25)
Transportasi 2.3 (70:30)
Infrastruktur SDA 2.3 (70:30)
Standard Perbankan 2 – 2.3 (60:40 – 70:30)
Nasional

Secara umum Investor harus memiliki minimum equity 30 persen

17
PROJECT FINANCE SCHEME
AND STRUCTURE
 Fundamental of Project Financing

Investor Obligati Right

Lenders Authority/
Right holders
s on
Lenders Providing Debt
loan repaym
Raw materials
Output
ent
Project
Suppliers
Payment
Company Payment
Purchaser
Equity Placing Get
Investor equity return
fund
Sponsors Financial Fees, e.
Equity
Sponsors & other g.
Investor
support premiu
m

19
 Basic Project Structure
Independent
Experts

Co-Financing/PRI Advice
ECAs/MLAs

Lead Funders
Agent/ Shareholders Government
/Arrangers
Trustee

Debt Equity Concession/

License
Assignment

Insurance Long Term

Policies Special Off-take Contract
Insurer Purpose Off-taker
Project Co

O&M Turnkey
Supply
Contract Contract
Agreement
O&M EPC
Contractor Contractor
Suppliers

Equipment
Warranties Vendors Warranties
Source : Aseambankers, 2006

20
 Typical Structure
Financing Contracts
Dividends
Project Sponsors
Investment Revenues Buyer
Other Equity Investors
e nts
em
A gre
le s
Guarantee/Insurance Sa
Contracts Concession
Agreement
e nt s Company Host Government
re e m
Loa n Ag
O&
M
Loans Co
n tra
Lenders ct
Input
Debt Service Operator/
Contract(s)
Maintenance
Guarantors/Insurers

Input Providers

= Guarantee = Agreements = Cash Flows

 SKEMA PENDANAAN PROYEK
Contoh : Jalan Tol

INDONESIA

Sponsor Sponsor Sponsor

Pinjaman dgn jaminan

pendapatan tol dan aset
perusahaan
Pemberi Perusahaan konsesi
Proyek Pemerintah
Pinjaman
Pembayaran :
• pokok
• bunga
tolls jasa tol

Pengguna
Jalan Tol

22
 SKEMA PENDANAAN PROYEK
Contoh : Jalan Tol
Japan (expressway business)

Expressway
JEHDRA Companies
Receiving assets
and assuming debts Borrowing
- Constructing funds
- Holding
expressways expressways
Leasing assets
- Managing expressways
- Repaying debts
Paying the rent - Collecting tolls

Agreement

Approval of the Minister Approval of the Minister

of Land, Infrastructure and Transport of Land, Infrastructure and Transport
(MLIT) (MLIT)

23Research
Sumber: JICA, Mitsubishi
PROJECT FINANCE:
BENEFITS & DISADVANTAGES
Benefits of Project Finance

 Leverage resources
 Risk sharing
 Attract financing
 Off Balance Sheet
Disadvantages to Project Finance

 Uncertain development time

 High monitoring costs
 Transactions costs
 Kesalahpahaman tentang
Project Finance

 Ketergantungan pada cash flows

 100% debt-financed
 Lenders/Equity equal
 Lenders assume political risks
 Lenders assume completion risks
PROJECT FINANCE RISKS
 Risiko Project

 Project development/finance
mobilization
 Konstruksi (cost & time)
 Performance
 Kepatuhan terhadap hukum dan
aturan setempat
 Pasar
 Financing Issues

 Project Risk
 Political Risk
 Long-term debt
 Specific Political Risks

 Kewajiban pembayaran entitas milik

pemerintah
 Penyesuaian Tarif
 Pajak
 Perubahan Peraturan
 Force Majeure
 Monopoli Pasar
 Risks in Infrastructure Investment

• Risiko Investasi –
Tergantung pada kemampuan manajer divisi
keuangan untuk mengidentifikasi dan memilih
peluang investasi yang tepat
• Risiko Kebijakan –
Perubahan peraturan berdampak negatif pada
investasi, karena proyek infrastruktur sarat dengan
aturan.
• Risiko Kontrak –
Pihak yang berwenang dalam kontrak harus dapat
menghormati wewenang masing-masing pihak yang
terlibat karena terikat oleh perjanjian konsesi
• Risiko Konstruksi –
Tantangan dalam menyelesaikan proyek dengan
anggaran yang telah disepakati dalam kurun waktu
tertentu
• Risiko Permintaan dan Penggunaan –
Perlu ada asumsi mengenai permintaan dan
penggunaan yang mempengaruhi laba atas
32
investasi. Terlalu Optimis adalah risiko utama
 Risks in Infrastructure Investment

 Risiko Operasional :
Profitabilitas aset infrastruktur tergantung pada
operasional dan pemeliharaan proyek yang efisien

 Risiko Inflasi :
Inflasi mempengaruhi pendapatan dan biaya atas
investasi

 Risiko Penilaian :
Pendanaan tergantung pada penilaian penentuan
nilai investasi yang dilakukan secara independen

 Risiko Likuiditas :
Tidak ada jaminan bahwa dana akan mampu
mewujudkan cash flow terhadap waktu investasi

 Risiko Dokumentasi dan hukum lainnya :

Sengketa, dokumen hukum dan kontrak

33
KEBIJAKAN TENTANG RISIKO YANG DIJAMIN
PERMENKEU 38/2006

RISIKO LOKASI: keterlambatan pengadaan & kenaikan

harga tanah

RISIKO OPERASIONAL:
- keterlambatan penetapan operasi
- keterlambatan penyesuaian tarif
- pembatalan penyesuaian tarif
- penetapan tarif awal lebih rendah
- perubahan spesifikasi proyek

RISIKO PERMINTAAN: realisasi penerimaan yang lebih

rendah dari jumlah minimum yang dijamin (ketentuan
sebaliknya berlaku)

34
RUANG LINGKUP PENGENDALIAN RISIKO
PERMENKEU 38/2006

Pasal 4 :
DEPARTEMEN TEKNIS: perencanaan,
penilaian kelayakan proyek secara teknis
dan finansial
KKPPI: evaluasi kelayakan dan prioritas
proyek
DEPARTEMEN KEUANGAN: evaluasi
keuangan dan fiskal, monitoring dan
pelaporan pemenuhan kewajiban
Pemerintah

35
 Referensi

Sumber : A Tale of Three Cities, World Bank 2004