KERANGKA KERJA MANAJEMEN KONSTRUKSI

PARAMETER UTAMA DARI MANAJEMEN KOSTRUKSI

Kontrol Pengawasan dan Pengendalian terhadap Anggaran yang sudah ditetapkan (BIAYA).  Kontrol Pengawasan dan Pengendalian terhadap Jadwal pelaksanaan yang ditargetkan (WAKTU).  Kontrol Pengawasan dan Pengendalian terhadap Kwalitas / Mutu yang diharapkan (MUTU).

 Tahap Pelaksanaan Konstruksi.  Tahap Tender / Pelelangan. .PROYEK KONSTRUKSI Proyek Konstruksi pada dasarnya terbagi menjadi 3 bagian utama yaitu :  Tahap Perencanaan.

TAHAP PERENCANAAN 1. . pengaturan. b. Kerangka Acuan / Pedoman Proyek / TOR terdiri : a.  Anggaran yang dialokasikan  Jadwal Proyek  Apresiasi. dan pengelolaan Proyek.  Persyaratan Peraturan / Dasar-dasar perencanaan dan kriteriakriteria yang diinginkan berupa :  Data lokasi lengkap. Maksud / Tujuan ataupun latar belakang proyek berupa :  Maksud / Tujuan / Fungsi  Filosofi.

 Blok plan : penempatan dari bangunan  Gambar situasi / site plan. koordinasi. dan Pengendalian. IMB dan seterusnya.  Potongan-potongan.2. Preliminary Design / Rencana Awal Sasaran tugasnya : Kontrol.  Membantu Owner dalam pengurusan perizinanperizinan : planning permit. .  Denah-denah.  Perkiraan biaya konstruksi secara garis besar.  Tampak.  Kriteria design. Pengawasan.  Skematik / proses / diagram / system. Instruksi.

Struktur. Elektrikal.  Perkiraan biaya konstruksi yang lebih detail. Pengawasan dan Pengendalian.3. Koordinasi. dan Site). Design Development / Pengembangan Rancangan. Landscape. Instruksi. Interior.  ( Arsitektur.  Perhitungan-perhitungan  Gambar design terinci. .  Outline Spesifikasi Teknis. Mekanikal. Sasaran Tugasnya: Kontrol. detail prinsip.

. Sasaran Tugasnya : Kontrol. Koordinasi. Detail Spesifikasi Teknis untuk masing-masing disiplin.       Gambar-gambar lengkap + detail Engineering untuk setiap disiplin. Bill of Quantity (daftar volume pekerjaan). dan Pengendalian.4. RAB (perkiraan biaya konstruksi) sesuai BQ dan Spek teknis berupa Engineering Estimate. Construction Document / Dokumen Pelaksanaan. Instruksi Pengawasan. Syarat-syarat umum administrasi. Berita acara selesai tahap perencanaan.

Penyaringan Kontraktor. Pemasukan penawaran (SPH). Penyusunan. Undangan Tender dan pengambilan dokumen pelaksanaan. Penerbitan SPK.PROSES TENDER / LELANG MK dalam proses ini bersama-sama Perencana membantu pihak Owner untuk memilih Calon Kontraktor yang terbaik dan memenuhi persyaratan yang diinginkan dengan proses sebagai berikut:           Prakwalifikasi. Penerbitan Kontrak Kerja. Evaluasi Penawaran. . Klasifikasi + Negosiasi Penawaran. Rapat penjelasan pekerjaan (Aanwijzing). Berita Acara Aanwijzing.

TAHAP PELAKSANAAN KONSTRUKSI. Pemeriksaan dan persetujuan Jadwal Kerja pemborong sesuai kontrak. b. c. Kick of Meeting project. . Pemeriksaan dan persetujuan Pembobotan item pekerjaan untuk dasar monitoring prestasi kerja kontraktor. d. Pemeriksaan dan Persetujuan Struktur Organisasi Kontraktor lengkap dengan pengalaman kerjanya. Tugas-tugas MK dalam tahapan ini adalah sebagai berikut: a.

(material approval. Testing dan Commissioning Pekerjaan M/E yang dilengkapi Berita Acara. waktu pelaksanaan. hasil test uji lab bahan-bahan. ijin tahapan pekerjaan. . Biaya. laporan prestasi mingguan. tambah/ kurang. teguran dan pemberlakuan sanksi. laporan harian. lap akhir project/ final report. laporan bulanan dan laporan triwulan jika diperlukan.e. dan Kwalitas). shop drawing. Penilaian prestasi kerja kontraktor. berupa prosedur teknis dan administrasi umum. Menyusun Program Kerja  Rapat koordinasi. Amandemen Kontrak : terjadi karena perubahan pada (lingkup pekerjaan. Mengambil keputusan-keputusan untuk masalah-masalah yang terjadi di lapangan demi kelancaran proyek. dan Kualitas ). Proses peringatan. Biaya. rapat umum. Pelaporan dengan perangkat-perangkat format. Berita Acara atas prestasi kerja kontraktor. (Jadwal. yaitu:              Koordinasi antara Perencana dan Kontraktor. Tata laksana. nilai kontrak. Membuat usulan dan rekomendasi kepada pemilik proyek yang menyangkut masalah ( Jadwal. dsb). laporan tenaga kerja mingguan. Mengawasi pelaksanaan kerja untuk 3 parameter utama.

dan disempurnakan). arsitektur.f.  Rekapitulasi semua hasil test uji lab pekerjaan struktur.  Trial Operation bersama-sama staff engineering dari pihak pemilik.  g.  Berita Acara testing commissioning semua instalasi dan peralatan M/E. Serah Terima Pertama Pekerjaan. Masa Pemeliharaan (Retensi 90 hari).  . Produknya : Hasil check list pekerjaan dengan kategori (diganti.  Pemeriksaan bertahap As Built Drawing (Gambar Terlaksana). Produknya : Kontrol. Instruksi dan Pengawasan selama perbaikan pekerjaan.  Berita Acara prestasi kerja selesai 100%. diperbaiki. dan ME.

PABX.h. SIPB (Surat Izin Pendirian Bangunan) dan lain-lain. Instrumen dan Instalasi Mekanikal Elektrikal berupa (ijin penangkal petir.  Pemeriksaan seluruh As Built Drawing untuk petunjuk maintenance gedung bagi pemilik. Pemadam kebakaran. Serah terima Kedua Pekerjaan Produknya :  Laporan hasil pemeriksaan semua perbaikan selama pemeliharaan yang telah diselesaikan 100%. . Telkom.  Perijinan-perijinan pemakaian gedung.  Buku manual operation gedung (khusus pekerjaan M/E).

Operasional Proyek Meningkatkan Potensi Menghilangkan / mengurangi hambatan Menciptakan Iklim / hubungan yang baik Membina Lingkungan Pencapaian mutu yang sesuai Proses penilaian yang cepat dan tepat Biaya yang terkendali Hambatan -TEKNIS -IKLIM -SUMBER DAYA (Manusia dan Alam) . Kontrol System Operational Proyek MK Kemampuan /Potensial. Kendali. Teknis :  Keuangan  Logistik  Tenaga Kerja  Sistem Informasi  Organisasi Manajemen  Kewenangan & Partisipasi • • • • • • • Kontrol.V.

PARAMETER KONTROL OLEH MK 1. penghematan energi. Peramalan biaya. Phase Pra Konstruksi Phase Konstruksi   Progress Pembayaran Perintah perubahan-perubahan (kerja Tambah / Kurang)  Perkiraan. maintenance. Kontrol Pagu Biaya  Askalasi dan sebagainya dan . COST CONTROL / KONTROL BIAYA  Analisa-analisa dan perhitunganperhitungan  Perbandingan biaya  Analisa data informasi terbaru  Cost Estimating  Value Engineering  Distribusi Cost / Pembagian Biaya  Life Cycle/Biaya yang menyangkut umur bangunan. dan sebagainya). seperti : (berupa biaya operasi.

 Standar-standar yang dipakai dan pedoman Spesifikasi Teknis.  Melaksanakan Prosedur Administrasi lapangan dengan tertib dan konsisten.  Inspeksi rutin dan Supervisi. Teguran. Material Approval. persediaan. Laporan. TIME CONTROL / KONTROL WAKTU  Master Schedule  Barchart  Network Planing  Rencana Kerja Mingguan  Jadwal Material. Ijin Pelaksanaan. sampai dengan Berita Acara) . pengadaan khusus dan sebaginya.2.  Kemudahan sumber material dalam hal (pengadaan. dan pemeliharaan). Usulan. QUALITY CONTROL / KONTROL MUTU  Pertimbangan / masukan-masukan pemilihan material. Mock Up. Shop Drawing. 3. Cimisioning Test. berupa (Instruksi.  Toleransi-toleransi dari segi Teknis dan Teknologis. Uji/Tes Material.

ARSITEKTUR/ FINISHING - Pedoman Kontrol - Mutu Bahan/Material. ELEKTRIKAL Kekuatan Kekakuan Kestabilan Ekonomis Teknis Pemasangan Metoda Finishing Proteksi / Perlindungan Mock up maintenance System Plumbing (luar/dalam) System pengkondisian Udara AC dan Ventilasi System Pencegahan Kebakaran Keamanan Semua System Sumber daya dan jaringan kabel utama Instalasi Penerangan dan Daya Panel-panel System Penerangan Dalam/Luar Bangunan Kontak-kontak. Sakelar Tata Suara. Merk. Telepon Fire Alarm System Penangkal Petir BAS ( Building Automatic Sistem 2. MEKANIKAL 4. STRUKTUR (Sub + Upper) 3. Produk Spesifikasi Teknis Metoda Pelaksanaan Shop Drawing Standar-standar yang dipakai sebagai pedoman Contoh-contoh brosur material Referensi buku-bku teknis/penunjang lainnya Peraturan-peraturan Resmi .SYSTEM KONTROL MASING-MASING BIDANG 1.

Penyusunan Berita acara. Kemudahan maintenance/ After Sales Service. Persetujuan Bahan/material aproval. Izin pelaksanaan tiap bagian pekerjaan untuk koordinasi. Evaluasi terhadap Apresiasi Rencana dan Rencana Kerja Kontraktor yang Dibuat berupa Proposal Teknis.1. Evaluasi Penyajian Jadwal/Time Scheduling. sehingga memperkecil pekerjaan bongkar pasang dan kesalahan pelaksanaan. Sistem Kerja. Kesesuaian Spek Teknis dengan BQ dan Gambar. dan hasil pelaksanaan. uji laboratorium material. Analisa dari Design Report Seleksi Kontraktor. mingguan. dan bulanan). Kelengkapan gambar dan detail. Metoda Pelaksanaan untuk detail khusus. Standar dan Peraturan Teknis sesuai Spesifikasi Rencana Kerja dan Target Kerja dalam bentuk jadwal. Pengetesan. Kelengkapan Administrasi Penawaran.ahapan Kerja secara rutin. Keamanan.BAB VI. dan Keselamatan Kerja. Proses Aktifitas dan Tahapan Pengendalian Planning & design Pertimbangan Pemilihan Mutu/kelas Material + harga yang diinginkan. Evaluasi Struktur Organisasi Kontraktor. Metoda Kerja dan kwalitas hasil kerja. Kewajaran harga satuan bahan dan upah. Tata tertib dan kebersihan hasil kerja. SISTEM PENGENDALIAN MUTU 6. Rekomendasi. Pembayaran angsuran Mengadakan rapat lapangan/Koordinasi Rutin. Evaluasi Harga Satuan Bahan dan Upah. Usulan. Kontrol dan Antisipasi terhadap perubahan-perubahan kerja. dan justfikasi -KELENGKAPAN -DOKUMEN TENDER -SYARAT-SYARAT UMUM ADMINISTRASI -SPK Kontraktor -SPL Kontraktor -PROSES KONTRAK - - Tender/ Lelang Evaluasi Teknis & Biaya - Pelakanaan Konstruksi Inspeksi - Supervisi . Sistem laporan-laporan (harian. Usulan dan RekomendasiKontraktor. Kebenaran shop drawing sebagai pedomah gambar kerja. Toleransi design dalam pelaksanaan. Evaluasi Pengalaman Personil Kontraktor. Kemudahan Sumber Bahan / Material. Evaluasi Peralatan yang Akan Digunakan.

SYSTEM PENGENDALIAN MUTU (Dalam Prosedur Administrasi) Justifikasi Oleh MK Disetujui Owner Optimasi Teknis Dan/atau Optimasi Biaya Disampaikan oleh MK Ke Owner MK • • • Periksa material approval Contoh bahan/material Spesifikasi dan data-data teknis brosur SESUAI SPEK TEKNIS Ya K Ya Tidak Tidak Merevisi Shop drawing MK Periksa Kembali revisi K mengajukan beberapa drawing untuk diperiksa kebenarannya oleh Setuju MK Ya K •Menunggu sementara (masih dalam batas toleransi ) •Bisa bekerja sesuai gambar koordinasi •Sesuai instruksi MK selanjutnya K mengajukan izin pelaksanaan kepada MK MK Pekerjaan dapat dilaksanakan oleh K sesuai : • Shop Drawing Koordinasi dengan bagian lain • Spek Teknis • Instruksi Ijin Pelaksanaan dari MK Apabila kondisi OK Apabila koordinasi dengan pekerjaan lain Apabila koordinasi tapi harus menunggu K • Tunggu instruksi/pengaturan dari MK • Apabila jadwal ijin meliewati jadwal rencana maka • memberikan alternatif Tahapan Kerja • yang lain Instruksi Akselerasi kerja untuk .2.START Oleh K    Pengajuan contoh bahan material Format material approval Brosur-brosur bahan kepada MK 6.

3. Shop Drawing yang sudah disetujui Tidak Ditanggapi dan dilaksanakan Ya Pekerjaan bisa dilanjutkan kembali PL melaporkan pada MK (sementara pekerjaan distop) MK memberikan surat teguran/peringatan kepada K • Untuk melaksanakan sesuai SPEK TEKNIS • Untuk melaksanakan sesuai SHOP DRAWING yang sudah disetujui Tidak Ya Dituruti (±3 hari) Ya MK Membuat Surat Peringatan Dengan denda Kontraktual kepada K Ditembuskan kepada Owner untuk pertimbangan dan persetujuan Tidak MK membuat surat peringatan keras kepada K Perubahan/perbaikan dan penyempurnaan dilaksanakan oleh K kembali sesuai : • SPEK TEKNIS • PERINTAH TERTULIS MK • HASIL CHECK LIST Denda berlaku sesuai kontrak S TOP K dapat melanjutkan lagi sesuai instruksi MK . perintah MK. SISTEM PENGENDALIAN MUTU DALAM PENGAWASAN Teguran lisan pada K di lapangan PL melihat adanya penyimpangan terhadap : SPEK TEKNIS.START INSPEKSI & SUPERVISI 6.

3. bisa menjalankan tugas dengan sebaik-baiknya. RINCIAN TUGAS DAN TANGGUNG JAWAB Direksi (Kantor Pusat) :   Merupakan pimpinan tertinggi dan penanggung jawab penuh atas kelancaran pelaksanaan tugas. Manajer Proyek (Kantor Pusat) :     Merupakan wakil atau pengganti Direksi sehari-hari.7. Mendukung tugas-tugas lapangan. Mengambil keputusan-keputusan yang di luar wewenang Resident Engineer. pelelangan. dengan pemilik maupun dengan konraktor. penagihan. . dan lain-lain. Bertanggung jawab atas administrasi proyek antara lain proses evaluasi design. laporan bulanan. kontrak. Merupakan pimpinan tim lapangan dan mengkoordinasi tim lapangan dan mengkoordinasi semua tugas-tugas lapangan baik untuk tim lapangan sendiri.

laporan. keputusan. Bertanggung jawab atas pengawasan pelaksanaan pekerjaan pada bidangnya masing-masing. Menyusun usulan. rekomendasi untuk Pemilik. Bertanggung jawab atas tahap pelelangan dan pelaksanaan.    Menyusun jadwal. pelaksanaan. teknis pelaksanaan. Bertanggung jawab kepada Risident Engineer. program kerja. antisipasi. dan lain-lain. Memimpin rapat teknis lapangan. Pengawas Lapangan :      . Menyusun progress report lapangan. berita acara. Mengadakan konsultasi-konsultasi dengan pihak Perencana maupun Pemilik untuk permasalahan yang ada di bidangnya masing-masing. kontrak. Mengadakan evaluasi. anggaran. usulan-usulan.

ORGANISASI PROYEK DARI KONSULTAN MANAJEMEN KONSTRUKSI (DALAM SKALA PROYEK KECIL ˂3 MILYAR) Untuk pelaksanaan jasa Manajemen Konstruksi pada proyek ini. kami usulkan suatu organisasi proyek seperti di bawah ini : DIREKSI Manajer Proyek (Kantor Pusat) ADMINISTRASI PROYEK Pengawas Bidang Struktur Pengawas Bidang Arsitektur Pengawas Bidang Mekanikal -Elektrikal .7.2.

TERIMA KASIH .