KERANGKA KERJA MANAJEMEN KONSTRUKSI

PARAMETER UTAMA DARI MANAJEMEN KOSTRUKSI

Kontrol Pengawasan dan Pengendalian terhadap Anggaran yang sudah ditetapkan (BIAYA).  Kontrol Pengawasan dan Pengendalian terhadap Jadwal pelaksanaan yang ditargetkan (WAKTU).  Kontrol Pengawasan dan Pengendalian terhadap Kwalitas / Mutu yang diharapkan (MUTU).

PROYEK KONSTRUKSI Proyek Konstruksi pada dasarnya terbagi menjadi 3 bagian utama yaitu :  Tahap Perencanaan.  Tahap Tender / Pelelangan. .  Tahap Pelaksanaan Konstruksi.

TAHAP PERENCANAAN 1. dan pengelolaan Proyek. b.  Persyaratan Peraturan / Dasar-dasar perencanaan dan kriteriakriteria yang diinginkan berupa :  Data lokasi lengkap. Kerangka Acuan / Pedoman Proyek / TOR terdiri : a.  Anggaran yang dialokasikan  Jadwal Proyek  Apresiasi. pengaturan. . Maksud / Tujuan ataupun latar belakang proyek berupa :  Maksud / Tujuan / Fungsi  Filosofi.

.  Perkiraan biaya konstruksi secara garis besar.  Denah-denah. Preliminary Design / Rencana Awal Sasaran tugasnya : Kontrol.  Potongan-potongan. IMB dan seterusnya. Instruksi.  Membantu Owner dalam pengurusan perizinanperizinan : planning permit.2. dan Pengendalian. koordinasi.  Skematik / proses / diagram / system.  Kriteria design.  Blok plan : penempatan dari bangunan  Gambar situasi / site plan.  Tampak. Pengawasan.

Koordinasi. dan Site). Landscape. Instruksi. Sasaran Tugasnya: Kontrol.3. Pengawasan dan Pengendalian. Interior. detail prinsip. Design Development / Pengembangan Rancangan. Mekanikal. Elektrikal.  Outline Spesifikasi Teknis.  ( Arsitektur. .  Perkiraan biaya konstruksi yang lebih detail.  Perhitungan-perhitungan  Gambar design terinci. Struktur.

Construction Document / Dokumen Pelaksanaan. Sasaran Tugasnya : Kontrol. Instruksi Pengawasan. Berita acara selesai tahap perencanaan. . dan Pengendalian. Syarat-syarat umum administrasi. Koordinasi. Detail Spesifikasi Teknis untuk masing-masing disiplin. RAB (perkiraan biaya konstruksi) sesuai BQ dan Spek teknis berupa Engineering Estimate. Bill of Quantity (daftar volume pekerjaan).       Gambar-gambar lengkap + detail Engineering untuk setiap disiplin.4.

Penerbitan SPK. Berita Acara Aanwijzing. Penyusunan. Pemasukan penawaran (SPH). Klasifikasi + Negosiasi Penawaran.PROSES TENDER / LELANG MK dalam proses ini bersama-sama Perencana membantu pihak Owner untuk memilih Calon Kontraktor yang terbaik dan memenuhi persyaratan yang diinginkan dengan proses sebagai berikut:           Prakwalifikasi. Penyaringan Kontraktor. Rapat penjelasan pekerjaan (Aanwijzing). . Penerbitan Kontrak Kerja. Undangan Tender dan pengambilan dokumen pelaksanaan. Evaluasi Penawaran.

. b. Pemeriksaan dan persetujuan Jadwal Kerja pemborong sesuai kontrak.TAHAP PELAKSANAAN KONSTRUKSI. Kick of Meeting project. c. Pemeriksaan dan persetujuan Pembobotan item pekerjaan untuk dasar monitoring prestasi kerja kontraktor. Pemeriksaan dan Persetujuan Struktur Organisasi Kontraktor lengkap dengan pengalaman kerjanya. d. Tugas-tugas MK dalam tahapan ini adalah sebagai berikut: a.

rapat umum. berupa prosedur teknis dan administrasi umum. Testing dan Commissioning Pekerjaan M/E yang dilengkapi Berita Acara. dsb). Menyusun Program Kerja  Rapat koordinasi. teguran dan pemberlakuan sanksi. . Tata laksana. (Jadwal.e. nilai kontrak. Amandemen Kontrak : terjadi karena perubahan pada (lingkup pekerjaan. Mengambil keputusan-keputusan untuk masalah-masalah yang terjadi di lapangan demi kelancaran proyek. shop drawing. tambah/ kurang. laporan tenaga kerja mingguan. Membuat usulan dan rekomendasi kepada pemilik proyek yang menyangkut masalah ( Jadwal. ijin tahapan pekerjaan. hasil test uji lab bahan-bahan. lap akhir project/ final report. Proses peringatan. (material approval. laporan harian. laporan bulanan dan laporan triwulan jika diperlukan. Biaya. dan Kwalitas). Biaya. dan Kualitas ). waktu pelaksanaan. laporan prestasi mingguan. Berita Acara atas prestasi kerja kontraktor. Pelaporan dengan perangkat-perangkat format. Penilaian prestasi kerja kontraktor. Mengawasi pelaksanaan kerja untuk 3 parameter utama. yaitu:              Koordinasi antara Perencana dan Kontraktor.

Serah Terima Pertama Pekerjaan.  Trial Operation bersama-sama staff engineering dari pihak pemilik. diperbaiki.  Rekapitulasi semua hasil test uji lab pekerjaan struktur. arsitektur. Masa Pemeliharaan (Retensi 90 hari).  g.  Pemeriksaan bertahap As Built Drawing (Gambar Terlaksana). Produknya : Hasil check list pekerjaan dengan kategori (diganti. Instruksi dan Pengawasan selama perbaikan pekerjaan. dan disempurnakan).f.  Berita Acara prestasi kerja selesai 100%.  Berita Acara testing commissioning semua instalasi dan peralatan M/E.  . dan ME. Produknya : Kontrol.

h. Pemadam kebakaran. SIPB (Surat Izin Pendirian Bangunan) dan lain-lain. Telkom. PABX.  Buku manual operation gedung (khusus pekerjaan M/E). Serah terima Kedua Pekerjaan Produknya :  Laporan hasil pemeriksaan semua perbaikan selama pemeliharaan yang telah diselesaikan 100%.  Perijinan-perijinan pemakaian gedung. Instrumen dan Instalasi Mekanikal Elektrikal berupa (ijin penangkal petir. .  Pemeriksaan seluruh As Built Drawing untuk petunjuk maintenance gedung bagi pemilik.

Teknis :  Keuangan  Logistik  Tenaga Kerja  Sistem Informasi  Organisasi Manajemen  Kewenangan & Partisipasi • • • • • • • Kontrol. Kendali. Kontrol System Operational Proyek MK Kemampuan /Potensial.V. Operasional Proyek Meningkatkan Potensi Menghilangkan / mengurangi hambatan Menciptakan Iklim / hubungan yang baik Membina Lingkungan Pencapaian mutu yang sesuai Proses penilaian yang cepat dan tepat Biaya yang terkendali Hambatan -TEKNIS -IKLIM -SUMBER DAYA (Manusia dan Alam) .

maintenance. Peramalan biaya. dan sebagainya). seperti : (berupa biaya operasi. Phase Pra Konstruksi Phase Konstruksi   Progress Pembayaran Perintah perubahan-perubahan (kerja Tambah / Kurang)  Perkiraan. Kontrol Pagu Biaya  Askalasi dan sebagainya dan .PARAMETER KONTROL OLEH MK 1. penghematan energi. COST CONTROL / KONTROL BIAYA  Analisa-analisa dan perhitunganperhitungan  Perbandingan biaya  Analisa data informasi terbaru  Cost Estimating  Value Engineering  Distribusi Cost / Pembagian Biaya  Life Cycle/Biaya yang menyangkut umur bangunan.

TIME CONTROL / KONTROL WAKTU  Master Schedule  Barchart  Network Planing  Rencana Kerja Mingguan  Jadwal Material.  Melaksanakan Prosedur Administrasi lapangan dengan tertib dan konsisten. 3.2. sampai dengan Berita Acara) . pengadaan khusus dan sebaginya.  Standar-standar yang dipakai dan pedoman Spesifikasi Teknis. Teguran. Mock Up. Material Approval. Shop Drawing. persediaan. berupa (Instruksi. dan pemeliharaan). QUALITY CONTROL / KONTROL MUTU  Pertimbangan / masukan-masukan pemilihan material. Uji/Tes Material. Usulan. Laporan.  Inspeksi rutin dan Supervisi.  Toleransi-toleransi dari segi Teknis dan Teknologis. Ijin Pelaksanaan. Cimisioning Test.  Kemudahan sumber material dalam hal (pengadaan.

Produk Spesifikasi Teknis Metoda Pelaksanaan Shop Drawing Standar-standar yang dipakai sebagai pedoman Contoh-contoh brosur material Referensi buku-bku teknis/penunjang lainnya Peraturan-peraturan Resmi . Sakelar Tata Suara. STRUKTUR (Sub + Upper) 3. ARSITEKTUR/ FINISHING - Pedoman Kontrol - Mutu Bahan/Material. Telepon Fire Alarm System Penangkal Petir BAS ( Building Automatic Sistem 2. Merk. MEKANIKAL 4.SYSTEM KONTROL MASING-MASING BIDANG 1. ELEKTRIKAL Kekuatan Kekakuan Kestabilan Ekonomis Teknis Pemasangan Metoda Finishing Proteksi / Perlindungan Mock up maintenance System Plumbing (luar/dalam) System pengkondisian Udara AC dan Ventilasi System Pencegahan Kebakaran Keamanan Semua System Sumber daya dan jaringan kabel utama Instalasi Penerangan dan Daya Panel-panel System Penerangan Dalam/Luar Bangunan Kontak-kontak.

Standar dan Peraturan Teknis sesuai Spesifikasi Rencana Kerja dan Target Kerja dalam bentuk jadwal. Pembayaran angsuran Mengadakan rapat lapangan/Koordinasi Rutin. Proses Aktifitas dan Tahapan Pengendalian Planning & design Pertimbangan Pemilihan Mutu/kelas Material + harga yang diinginkan. dan bulanan). Kesesuaian Spek Teknis dengan BQ dan Gambar. Evaluasi Penyajian Jadwal/Time Scheduling.BAB VI. Izin pelaksanaan tiap bagian pekerjaan untuk koordinasi.ahapan Kerja secara rutin. Kelengkapan gambar dan detail. Sistem laporan-laporan (harian. Rekomendasi. Evaluasi Peralatan yang Akan Digunakan. Kemudahan Sumber Bahan / Material. Evaluasi Struktur Organisasi Kontraktor. Evaluasi terhadap Apresiasi Rencana dan Rencana Kerja Kontraktor yang Dibuat berupa Proposal Teknis. uji laboratorium material. Usulan dan RekomendasiKontraktor. dan hasil pelaksanaan. Kontrol dan Antisipasi terhadap perubahan-perubahan kerja. dan Keselamatan Kerja. Keamanan. Kemudahan maintenance/ After Sales Service. Toleransi design dalam pelaksanaan. Kebenaran shop drawing sebagai pedomah gambar kerja. Pengetesan. Persetujuan Bahan/material aproval. Evaluasi Harga Satuan Bahan dan Upah. Penyusunan Berita acara. Evaluasi Pengalaman Personil Kontraktor. dan justfikasi -KELENGKAPAN -DOKUMEN TENDER -SYARAT-SYARAT UMUM ADMINISTRASI -SPK Kontraktor -SPL Kontraktor -PROSES KONTRAK - - Tender/ Lelang Evaluasi Teknis & Biaya - Pelakanaan Konstruksi Inspeksi - Supervisi . Tata tertib dan kebersihan hasil kerja. Usulan. SISTEM PENGENDALIAN MUTU 6. sehingga memperkecil pekerjaan bongkar pasang dan kesalahan pelaksanaan. Metoda Kerja dan kwalitas hasil kerja. mingguan. Sistem Kerja. Analisa dari Design Report Seleksi Kontraktor. Kelengkapan Administrasi Penawaran. Kewajaran harga satuan bahan dan upah. Metoda Pelaksanaan untuk detail khusus.1.

2. SYSTEM PENGENDALIAN MUTU (Dalam Prosedur Administrasi) Justifikasi Oleh MK Disetujui Owner Optimasi Teknis Dan/atau Optimasi Biaya Disampaikan oleh MK Ke Owner MK • • • Periksa material approval Contoh bahan/material Spesifikasi dan data-data teknis brosur SESUAI SPEK TEKNIS Ya K Ya Tidak Tidak Merevisi Shop drawing MK Periksa Kembali revisi K mengajukan beberapa drawing untuk diperiksa kebenarannya oleh Setuju MK Ya K •Menunggu sementara (masih dalam batas toleransi ) •Bisa bekerja sesuai gambar koordinasi •Sesuai instruksi MK selanjutnya K mengajukan izin pelaksanaan kepada MK MK Pekerjaan dapat dilaksanakan oleh K sesuai : • Shop Drawing Koordinasi dengan bagian lain • Spek Teknis • Instruksi Ijin Pelaksanaan dari MK Apabila kondisi OK Apabila koordinasi dengan pekerjaan lain Apabila koordinasi tapi harus menunggu K • Tunggu instruksi/pengaturan dari MK • Apabila jadwal ijin meliewati jadwal rencana maka • memberikan alternatif Tahapan Kerja • yang lain Instruksi Akselerasi kerja untuk .START Oleh K    Pengajuan contoh bahan material Format material approval Brosur-brosur bahan kepada MK 6.

perintah MK. SISTEM PENGENDALIAN MUTU DALAM PENGAWASAN Teguran lisan pada K di lapangan PL melihat adanya penyimpangan terhadap : SPEK TEKNIS.3.START INSPEKSI & SUPERVISI 6. Shop Drawing yang sudah disetujui Tidak Ditanggapi dan dilaksanakan Ya Pekerjaan bisa dilanjutkan kembali PL melaporkan pada MK (sementara pekerjaan distop) MK memberikan surat teguran/peringatan kepada K • Untuk melaksanakan sesuai SPEK TEKNIS • Untuk melaksanakan sesuai SHOP DRAWING yang sudah disetujui Tidak Ya Dituruti (±3 hari) Ya MK Membuat Surat Peringatan Dengan denda Kontraktual kepada K Ditembuskan kepada Owner untuk pertimbangan dan persetujuan Tidak MK membuat surat peringatan keras kepada K Perubahan/perbaikan dan penyempurnaan dilaksanakan oleh K kembali sesuai : • SPEK TEKNIS • PERINTAH TERTULIS MK • HASIL CHECK LIST Denda berlaku sesuai kontrak S TOP K dapat melanjutkan lagi sesuai instruksi MK .

7. Mendukung tugas-tugas lapangan. laporan bulanan. RINCIAN TUGAS DAN TANGGUNG JAWAB Direksi (Kantor Pusat) :   Merupakan pimpinan tertinggi dan penanggung jawab penuh atas kelancaran pelaksanaan tugas. Manajer Proyek (Kantor Pusat) :     Merupakan wakil atau pengganti Direksi sehari-hari. Mengambil keputusan-keputusan yang di luar wewenang Resident Engineer. dengan pemilik maupun dengan konraktor. Merupakan pimpinan tim lapangan dan mengkoordinasi tim lapangan dan mengkoordinasi semua tugas-tugas lapangan baik untuk tim lapangan sendiri. .3. penagihan. Bertanggung jawab atas administrasi proyek antara lain proses evaluasi design. bisa menjalankan tugas dengan sebaik-baiknya. kontrak. pelelangan. dan lain-lain.

Menyusun progress report lapangan. berita acara. Memimpin rapat teknis lapangan. laporan. Mengadakan evaluasi. rekomendasi untuk Pemilik. Bertanggung jawab atas pengawasan pelaksanaan pekerjaan pada bidangnya masing-masing.    Menyusun jadwal. pelaksanaan. Pengawas Lapangan :      . program kerja. Mengadakan konsultasi-konsultasi dengan pihak Perencana maupun Pemilik untuk permasalahan yang ada di bidangnya masing-masing. antisipasi. Bertanggung jawab kepada Risident Engineer. Menyusun usulan. teknis pelaksanaan. usulan-usulan. Bertanggung jawab atas tahap pelelangan dan pelaksanaan. keputusan. anggaran. dan lain-lain. kontrak.

2. ORGANISASI PROYEK DARI KONSULTAN MANAJEMEN KONSTRUKSI (DALAM SKALA PROYEK KECIL ˂3 MILYAR) Untuk pelaksanaan jasa Manajemen Konstruksi pada proyek ini.7. kami usulkan suatu organisasi proyek seperti di bawah ini : DIREKSI Manajer Proyek (Kantor Pusat) ADMINISTRASI PROYEK Pengawas Bidang Struktur Pengawas Bidang Arsitektur Pengawas Bidang Mekanikal -Elektrikal .

TERIMA KASIH .