2014

Evaluasi Pembiayaan Pembangunan Fasilitas

Pendidikan SD Islam Al- Azhar Depok
Pembiayaan Pembangunan

Disusun Oleh :

Rachman Adhi Nugroho

3612100014

Yuliastika Mahdariani

3612100030

Nuri Iswoyo Ramadhani

3612100046

Septiar Cahyo Purnomo

3612100053

Farida Kusuma Wardhani

3612100061

Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota

Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan
Institut Teknologi Sepuluh Nopember
i

KATA PENGANTAR

Puji syukur atas kehadirat Allah SWT karena berkat limpahan rahmat dan karunianya
penulis dapat menyelesaikan makalah yang berjudul Evaluasi Pembiayaan Pembangunan
Fasilitas Pendidikan (studi kasus : SD Islam Al-Azhar Depok) dengan tepat waktu.
Penyusunan makalah Evaluasi III Pembiayaan Pembangunan ini bertujuan untuk aplikasi
dari teori dan konsep pembiayaan pembangunan pada suatu kasus, baik berupa kasus
perencanaan tata ruang maupun perencanaan sektoral.
Penulis berterima kasih kepada seluruh pihak yang telah berpartisipasi dalam
pembuatan makalah ini dari awal sampai selesai. Ucapan terima kasih penulis sampaikan
kepada dosen-dosen mata kuliah Pembiayaan Pembangunan:
1. Dr. Ir. Eko Budi Santoso, Lic.rer.reg.
2. Vely Kukinul Siswanto
Dalam penulisan makalah ini penulis merasa masih banyak kekurangan-kekurangan,
baik pada teknis penulisan maupun pembahasan materi. Melalui makalah ini penulis
berharap dapat memberikan manfaat kepada penulis sendiri serta kepada pembaca
mengenai

pembiayaan

pembangunan

dan

penerapannya

dalam

proyek-proyek

pembangunan d56i Indonesia sehingga dapat mengevaluasi dan merumuskan kebijakan

yang sesuai. Pada akhirnya penulis mengharapkan kritik dan saran dari pembaca guna
menyempurnakan makalah ini menjadi lebih baik.

Surabaya, 10 Desember 2014

Penulis

ii

DAFTAR ISI
KATA PENGANTAR................................................................................................................................... ii
DAFTAR ISI.............................................................................................................................................. iii
DAFTAR TABEL ....................................................................................................................................... iv
DAFTAR GRAFIK....................................................................................................................................... v
BAB I PENDAHULUAN............................................................................................................................. 1
1.1 Latar Belakang............................................................................................................................... 1
1.2 Rumusan Masalah ......................................................................................................................... 2
1.3 Tujuan ........................................................................................................................................... 2
1.4 Metode.......................................................................................................................................... 2
1.4.1 Tahap Pengumpulan Data ................................................................................................. 2
1.4.2 Tahap Analisa ...................................................................................................................... 3
1.5 Ruang Lingkup ............................................................................................................................... 3
BAB II TINJAUAN PUSTAKA..................................................................................................................... 4
2.1 Sumber-Sumber Pembiayaan ....................................................................................................... 4
2.1.1 Sumber pembiayaan konvensional .................................................................................. 4
2.1.2 Sumber pembiayaan non konvensional .......................................................................... 5
2.2 Analisa Capital Budgeting ............................................................................................................. 7
2.2.1 Pengertian ........................................................................................................................... 7
2.2.2 Tahapan Pengaggaran Modal ........................................................................................... 7
2.3 Kriteria Penilaian Investasi ............................................................................................................ 9
2.3.1 Payback Period.................................................................................................................. 10
2.3.2 Accounting Rate of Return (ARR) .................................................................................. 11
2.3.3 Net Present Value (NPV) ................................................................................................. 12
2.3.4 Internal Rate of Return (IRR) ......................................................................................... 13
2.3.5 Benefit Cost Ratio (BCR) ................................................................................................. 14
2.4 Strategi Pembiayaan ................................................................................................................... 14
BAB III GAMBARAN UMUM.................................................................................................................. 16
3.1 Orientasi Wilayah ........................................................................................................................ 16
3.1.1 Peluang .............................................................................................................................. 17
iii

3.1.2 Ancaman ............................................................................................................................ 18

3.1.3 Rencana ............................................................................................................................. 18
3.2 Kajian Pembiayaan dan Sumber-Sumber Pembiayaan ............................................................... 19
3.3 Evaluasi Singkat Pembiayaaan Pembangunan SD Islam Al-Azhar Depok ................................... 22
BAB IV SKEMA PENANGANAN KASUS .................................................................................................. 23
4.1 Analisis Pembiayaan Pembangunan ........................................................................................... 23
4.2 Pemilihan Sumber Pembiayaan yang Relevan ............................................................................ 33
4.3 Strategi Pengimplementasian Sumber-Sumber Pembiayaan ..................................................... 34
BAB V PENUTUP ................................................................................................................................... 35
5.1 Kesimpulan.................................................................................................................................. 35
5.2 Rekomendasi ............................................................................................................................... 36
DAFTAR PUSTAKA ................................................................................................................................. 37

DAFTAR TABEL
Tabel 1 Kelebihan dan Kelemahan Payback Period ....................................................................... 10
Tabel 2 Kelebihan & Kelemahan Net Present Value ...................................................................... 12
Tabel 3 Data Jumlah Penduduk, Luas Wilayah dan Kepadatan Penduduk Kota Depok .......... 16
Tabel 4 Presentase Penduduk Kota Depok Berdasarkan Kesejahteraannya ............................. 16
Tabel 5 Analisis Stakeholder ............................................................................................................. 21
Tabel 6 Biaya Konstruksi Fisik Bangunan........................................................................................ 23
Tabel 7 Total Biaya Investasi Proyek............................................................................................... 24
Tabel 8 Total Dana yang Dibutuhkan di Awal ................................................................................ 25
Tabel 9 Proyeksi Rencana Penerimaan ........................................................................................... 26
Tabel 10 Proyeksi Rencana Pengeluaran ........................................................................................ 27
Tabel 11 Proyeksi Aliran Cash Flow ...................................................................................................... 30
Tabel 12 Proyeksi Laba Bersih, PV, IRR, NPV dan Payback Period ............................................ 32
Tabel 13 Rencana Sumber Pembiayaan .......................................................................................... 33

iv

DAFTAR GRAFIK
Grafik 1 Sumber Pembiayaan Pembangunan ................................................................................... 4
Grafik 2 Alur Proses Penganggaran Modal........................................................................................ 9
Grafik 3 Alur strategi pembangunan ................................................................................................ 15
Grafik 4 Hubungan Stakeholder ....................................................................................................... 22
Grafik 5 IRR dalam 17 Tahun ........................................................................................................... 32

BAB I
PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Di zaman sekarang ini, pendidikan merupakan salah satu kebutuhan dasar manusia
yang harus terpenuhi. Pendidikan tidak lagi menjadi pelengkap, tetapi telah menjadi salah
satu hak mendasar yang harus diterima oleh setiap manusia. Semakin tinggi tingkat
kesejahteraan manusia, maka akan semakin besar pula kualitas pendidikan yang
diharapkan.
Tersedianya sarana pendidikan yang berkualitas dengan tetap mempertahankan
prinsip-prinsip keislaman merupakan salah satu permintaan mendesak yang harus dipenuhi
saat ini, khususnya di Kota Depok, yang sebagian besar penduduknya adalah beragama
Islam. Ukuran kualitas dari sautu sarana pendidikan dapat diukur dari kurikulum pengajaran
yang diterapkan, kemampuan fasilitator / tenanga pengajar yang ada, dan fasilitas fisik
penunjang yang tersedia.
Berdasarkan data kesejahteraan penduduk Kota Depok tahun 2006, terlihat bahwa
jumlah kepala keluarga (KK) yang memiliki tingkat kesejahteraan menengah ke atas
mencapai 72 % dari total penduduk. Untuk itu, dapat dikatakan bahwa sebagaian besar
penduduk Kota Depok berada pada level kesejahteraan menengah ke atas.
Kondisi ini sangat bertolak belakang dengan ketersediaan sarana pendidikan berbasis
keislaman yang memiliki kualitas pendidikan yang baik di Kota Depok. Saat ini terdapat 548
sekolah dasar di Kota Depok, namun tidak lebih dari sepuluh sekolah dasar yang memiliki
kualitas pendidikan seperti yang diharapkan masyarakat.
Begitu pula dengan jumlah sekolah dasar Islam di Kota Depok yang hanya berjumlah
tidak lebih dari 10 sekolah dasar Islam. Berdasarkan jumlah tersebut, hanya ada dua
sekolah Islam yang memiliki kualitas pendidikan yang baik di mata masyarakat Kota Depok.
Selain itu, jumlah kuota yang diterima di sekolah Islam tersebut sangat terbatas untuk
setiap tahunnya, mengakibatkan banyak peminat yang belum dapat diterima.
Berdasarkan hal-hal yang dikemukakan di atas, maka kami melakukan analisis dalam
hal pembiayan pembangunan SD Islam Al-Azhar Depok yang terletak di salah satu lokasi

strategis di Kota Depok, Jalan Ir. H. Juanda. Sekolah Islam ini berada di bawah Yayasan AlAzhar yang berpusat di Kebayoran, Jakarta Selatan.
1.2 Rumusan Masalah
Berdasarkan latar belakang tersebut, maka rumusan masalah dalam penulisan
makalah ini adalah sebagai berikut:
1. Bagaimana konsep yang digunakan dan permasalahan pada pembiayaan
pembangunan fasilitas pendidikan SD Islam Al-Azhar Depok?
2. Bagaimana analisa pembiayaan pembangunan fasilitas pendidikan SD Islam Al-Azhar
Depok dan identifikasi alternatif sumber-sumber pembiayaan yang relevan?
3. Bagaimana strategi pembiayaan pembangunan fasilitas pendidikan SD Islam Al-Azhar
Depok?

1.3 Tujuan
Berdasarkan rumusan masalah tersebut, maka tujuan penulisan makalah ini
adalah sebagai berikut:
1. Mengidentifikasi konsep yang digunakan dan permasalahan pada pembiayaan
pembangunan fasilitas pendidikan SD Islam Al-Azhar Depok.
2. Melakukan analisa pembiayaan pembangunan fasilitas pendidikan SD Islam Al-Azhar
Depok dan identifikasi alternatif sumber-sumber pembiayaan yang relevan.
3. Menyusun strategi pembiayaan pembangunan fasilitas pendidikan SD Islam Al-Azhar
Depok.

1.4 Metode
Adapun metode pendekatan dalam penyusunan laporan ini ditempuh melalui 2
(dua) tahapan pokok, yaitu :
1.4.1 Tahap Pengumpulan Data
Tahap pengumpulan data merupakan kegiatan identifikasi terhadap hal-hal yang
berhubungan dengan kasus dalam hal ini pembangunan fasilitas pendidikan SD Islam
Al-Azhar Depok. Tahap pengumpulan data ini meliputi kegiatan pengumpulan data
sekunder dari berbagai sumber yang relevan dalam bentuk tulisan maupun data
statistik (angka dan gambar).

1.4.2 Tahap Analisa

Tahap analisa merupakan prediksi terhadap biaya biaya yang akan dikeluarkan,
sumber-sumber pendanaan serta analisa strategi-strategi yang tepat terhadap proses
pengembalian modal.

1.5 Ruang Lingkup

Ruang lingkup pembahasan studi ini adalah pembiayaan pembangunan fasilitas
pendidikan SD Islam Al-Azhar Depok yang meliputi konsep, instrumen, dan strategistrategi pembiayaan fasilitas pendidikan SD Islam Al-Azhar Depok.

BAB II
TINJAUAN PUSTAKA

2.1 Sumber-Sumber Pembiayaan

Sumber pembiayaan pembangunan merupakan pengalokasian dana yang
digunakan untuk pembangunan kegiatan ekonomi, sosial, fisik, dll. Sumber pembiayaan
menurut jenisnya dibedakan menjadi dua, yaitu: sumber pembiayaan konvensional dan
sumber pembiayaan non konvensional. Sumber pembiayaan konvensional diperoleh dari
pemerintah, yaitu dari anggaran pemerintah seperti APBN/APBD, pajak, retribusi.
Sedangkan sumber pembiayaan non-konvensional diperoleh dari gabungan dana
pemerintah, swasta, dan masyarakat. Misalnya: zakat, dana pensiun, tabungan
masyarakat.
Sumber
Pembiayaan
Pembangunan

Non-Konvensional

Konvensional

Pajak

Non Pajak

Zakat/hibah
Dana pensiun
Tabungan Masyarakat
Investasi Asing
Utang Luar Negeri
Perdagangan Internasional

Grafik 1 Sumber Pembiayaan Pembangunan

Sumber-sumber pembiayaan suatu proyek bergantung pada jenis proyek yang

akan direalisasikan. Berikut sumber-sumber dana yang dapat dijadikan sebagai acuan
dalam merealisasikan proyek pada kawasan pengembangan ekonomi terpadu.
2.1.1 Sumber pembiayaan konvensional
Sumber pembiayaan konvensional adalah sumber-sumber penerimaan yang
diperoleh oleh pemerintah (pembiayaan publik). Secara umum sumber-sumber
penerimaan pemerintah dikelompokkan menjadi dua (Mangkoesoebroto, 2001), yaitu:

1. Sumber penerimaan yang berasal dari bukan pajak, misalnya penerimaan

pemerintah yang berasal dari pinjaman pemerintah dari dalam maupun luar negeri,
retribusi, laba BUMN/BUMD, penerimaan lelang, dll
2. Sumber penerimaan yang berasal dari pajak, misalnya Pajak Penghasilan, Pajak
Pertambahan Nilai, Pajak Bumi dan Bangunan, dan pajak-pajak daerah lainnya.
Dalam studi kali ini, proyek pembangunan yang akan dilakukan adalah
pembangunan fasilitas pendidikan SD Al-Azhar Depok. Dilihat dari jenisnya, SD ini
merupakan fasilitas umum jenis swasta. Sehingga, pembiayaan dikelola swasta dan
tidak memungkinkan sumber pembiayaan pembangunannya berasal dari sumber
pembiayaan konvensional.
2.1.2 Sumber pembiayaan non konvensional
Sumber

pembiayaan

non

konvensional

adalah

sumber

pembiayaan

pembangunan daerah yang berasal dari mekanisme bukan anggaran pemerintah.

Sumber pembiayaan dapat berasal dari pemerintah (public), swasta termasuk di
dalamnya masyarakat (private), dan pemerintah-swasta (public-private). Bila dilihat
dari kategori instrumen sumber penerimaan dapat dibedakan menjadi 3 yakni
pembiayaan melalui pendapatan (revenue financing), pembiayaan melalui hutang
(debt financing), dan pembiayaan melalui kekayaan (equity financing).
Sumber pembiayaan melalui pendapatan yang dilakukan oleh swasta (private
revenue financing) dapat dibedakan menjadi 2 jenis yakni :
a. Biaya dampak pembangunan (development impact fees)
Biaya dampak pembangunan adalah suatu biaya yang dikarenakan akibat
suatu pembangunan baru dan merupakan salah satu cara untuk mengurangi beban
biaya penyediaan sarana dan prasarana bagi pembangunan baru (Nelson, 1988:3).
b. Biaya sambungan (connection fees)
Biaya sambungan merupakan pungutan yang dikenakan oleh perusahaan
jasa pelayanan kepada individu misalnya air bersih, telepon. Tujuannya yaitu untuk
menutupi biaya yang timbul akibat adanya tambahan konsumen dalam jaringan
yang sudah ada.
Sedangkan, sumber pembiayaan melalui hutang yang dilakukan oleh swasta
(Private Debt Financing) dapat berbentuk development exactions. Development
exactions dikenakan pada developer dalam rangka pembangunan prasarana di dalam
5

lingkungan area pembangunan, sebagai salah satu syarat sebelum pembangunan itu
dimulai.
Bila dilihat dari sumber pembiayaan melalui kekayaan (equity financing) dapat
diklasifikasikan menjadi 5 jenis yakni :
1. Usaha patungan (join venture)
Joint venture merupakan kerjasama antara swasta dan pemerintah dimana
masingmasing pihak mempunyai posisi yang seimbang dalam perusahaan yang
bersangkutan. Tujuan utama kerjasama ini adalah untuk memadukan keunggulan
yang dimiliki oleh sektor swasta dengan keunggulan yang dimiliki oleh sektor
pemerintah.
2. BOT (Build, Operation and Transfer)
Build, operation, transfer atau bangun, guna dan serah merupakan bentuk
konsesi dengan pengertian swasta membangun, mengoperasikan dan memperoleh
pendapatan dari suatu fasilitas selama jangka waktu tertentu yang disepakati.
Selama masa konsesi, fasilitas atau infrastruktur yang dibangun dan dioperasikan
diserahkan kepada pemerintah.
3. BOO (Build Own Operate)
Investror akan membangun proyek di atas tanah miliki pemerintah daerah,
setelah selesai, proyek langsung dihibahkan kepada pemerintah daerah dan
investor

dapat

mengoperasikan

bangunan

tersebut

dalam

jangka

waktu

tertentu.perusahaan swasta tetap memiliki hak terhadap terhadap proyek tersebut

setelah

masa

pengoperasian

konsesi.

Perusahaan

swasta

kemudian

dapat

fasilitas

infrastruktur

kepada

perusahaan

lain

mengalihkan
atau

terus

mengoperasikannya sendiri.
4. Sewa (Leasing)
Dalam pola ini, pemerintah menyewakan fasiltas untuk dioperasikan oleh
swasta dengan fee tertentu. Swasta tentunya menanggung resiko komersial dan
resiko lainnya yang mungkin terjadi. Tanggung jawab pemerintah adalah pada
asset-aset tetap dan membayar utang jangka panjang untuk proyek terkait.
Fasilitas tersebut akan dikembalikan lagi kepada pemerintah setelah batas waktu
perjanjian berakhir.
5. Konsesi
Swasta diperbolehkan mengambil alih seluruh kontrol perusahan (sumber
daya) dengan membeli seluruh aset pemerintah. Pola ini menguntungkan bagi
6

pemerintah dikarenakan pemerintah tidak mengeluarkan biaya lebih untuk

menyediakan suatu bangunan tertentu.
Proyek

pembangunan

fasilitas

pendidikan

SD

Al-Azhar

Depok

ini

menggunakan sumber pembiayaan melalui kekayaan yaitu konsesi dikarenakan

swasta mendapatkan profit yang tinggi sedangkan pemerintah mendapatkan
keuntungan berupa pajak dengan adanya pembangunan tersebut. Pembiayaan
yang dilakukan dengan cara kerjasama antara pihak yayasan Al-Azhar dengan
pihak bank.

2.2 Analisa Capital Budgeting

2.2.1 Pengertian
Modal (capital) merupakan ukuran aktiva tetap yang digunakan dalam sistem
produksi.

Sedangkan

anggaran

(budget)

adalah

sebuah

rencana

rinci

yg

memproyeksikan aliran kas masuk dan aliran kas keluar selama beberapa periode
pada saat yg akan datang. Dengan demikian capital budget adalah garis besar
rencana pengeluaran aktiva tetap.
Penganggaran modal (capital budgeting) adalah proses menyeluruh menganalisa
proyek-proyek dan menentuan mana saja yang dimasukkan ke dalam anggaran
modal. Penganggaran modal juga merupakan metode yang digunakan untuk
mengidentifikasi dan menganalisis kelayakan suatu proyek atau investasi modal dalam
jangka panjang yang diharapkan akan menghasilkan keuntungan di masa datang
(Peterson, Pamela P.:5,2002).
Penganggaran modal sangat penting dilakukan dalam suatu usaha. Hal ini tidak
terlepas dari peran modal sebagai ukuran aktiva tetap suatu perusahaan. Keseluruhan
proses

pengumpulan,

pengevaluasan,penyeleksian

dan

penentuan

alternative

penananman modal akan memberikan penghasilan bagi peusahaan untuk jangka

waktu yang lama sehingga penanggaran modal yg efektif akan menaikkan ketepatan
waktu dan kualitas dari penambahan aktiva. Oleh karena itu kontrol terhadap
pengeluaran modal sangat penting.
2.2.2 Tahapan Pengaggaran Modal
Secara umum kegiatan penganggaran modal mencakup dua langkah:
7

a. Bagaimana mengestimasi aliran kas yang dihasilkan dari investasi tersebut

b. Bagaimana mengevaluasi aliran kas tersebut sehingga bisa diperoleh kesimpulan
apakah usulan investasi tersebut layak dilakukan atau tidak.
Dari kegiatan tersebut terdapat beberapa langkah penting dalam penganggaran
modal antara lain :
1. Biaya proyek harus ditentukan
2. Manajemen harus memperkirakan aliran kas yg diharapkan dari proyek, termasuk
nilai akhir aktiva.
3. Risiko dari aliran kas proyek harus diestimasi. (memakai distribusi probabilitas aliran
kas).
4. Dengan mengetahui risiko dari proyek, manajemen harus menentukan biaya modal
(cost of capital) yg tepat untuk mendiskon aliran kas proyek
5. Dengan menggunakan nilai waktu uang, aliran kas masuk yang diharapkan
digunakan untuk memperkirakan nilai aktiva
6. Terakhir, komparasi nilai sekarang dari aliran kas yg diharapkan dibandingkan
dengan biayanya.

Grafik 2 Alur Proses Penganggaran Modal

Sumber : Capital Budgeting Financial Appraisal Of Investment Project Cambridge Press

2.3 Kriteria Penilaian Investasi

Pada umumnya, langkah-langkah yang perlu dilakukan dalam pengambilan
keputusan investasi adalah sebagai berikut:
1. Adanya usulan investasi (proposal investasi).
2. Memperkirakan arus kas (cash flow) dari usulan investasi tersebut.
3. Mengevaluasi profitabilitas investasi dengan menggunakan beberapa metode
penilaian kelayakan investasi.
4. Memutuskan menerima atau menolak usulan investasi tersebut.
Untuk menilai tingkat profitabilitas rencana investasi dikenal dua macam metode,
yaitu metode konvensional dan metode non-konvensional (discounted cash flow).
Dalam metode konvensional dipergunakan dua macam tolok ukur untuk menilai
profitabilitas rencana investasi, yaitu payback period dan accounting rate of return,
9

sedangkan dalam metode non-konvensional dikenal tiga macam tolok ukur profitabilitas,
yaitu Net Present Value (NPV), Profitability Index (PI), dan Internal Rate of Return
(IRR). Ada beberapa kriteria yang bisa dipakai untuk mengevaluasi rencana investasi,
yaitu:
a. Payback Period
b. Discounted Payback Period
c. Accounting Rate of Return
d. Net Present Value
e. Internal Rate of Return
f. Profitability Index
2.3.1 Payback Period
Payback Period atau periode pengembalian adalah metode penghitungan yang
menunjukkan berapa lama atau berapa tahun investasi akan kembali. Semakin pendek
waktu yang diperlukan untuk pengembalian biaya investasi, rencana investasi tersebut
semakin menguntungkan. Atau dengan kata lain semakin kecil waktu payback period,
projek tersebut semakin baik. Payback Period adalah suatu periode yang diperlukan
untuk dapat menutup kembali pengeluaran invesasi dengan menggunakan proceed
atau net cash flow.
Total Investasi
Payback Period =

X 1 tahun
Proceed rata-rata tahunan

Keterangan:
Jika payback period > umur ekonomis, Investasi ditolak
Jika payback period < umur ekonomis, Investasi diterima
Payback Period memliki kelebihan dan kelemahan yang disajikan dalam tabel berikut:

Tabel 1 Kelebihan dan Kelemahan Payback Period

Kelebihan

Kelemahan

10

1. Digunakan untuk mengetahui jangka

waktu yang diperlukan untuk

pengembalian investasi dengan resiko
yang besar dan sulit.
2. Dapat digunakan untuk menilai dua

1. Tidak memperhatikan nilai waktu

dari uang.
2. Tidak memperhitungkan nilai sisa

dari investasi.
3. Tidak memperhatikan arus kas

proyek investasi yang mempunyai rate

setelah periode pengembalian

of return dan resiko yang sama,

tercapai.

sehingga dapat dipilih investasi yang

jangka waktu pengembaliannya cepat.
3. Cukup sederhana untuk memilih usul-

usul investasi

2.3.2 Accounting Rate of Return (ARR)

Metode ARR menggunakan keuntungan sesudah pajak, dibagi dengan rata-rata
nilai baku investasi selama usia investasi. AAR mempunyai kelemahan yang mencolok,
yang sama dengan payback period. Pertama, AAR menggunakan input yang salah
yaitu laba akuntansi, bukannya aliran kas. Input yang salah akan menghasilkan output
yang salah juga (garbage in garbage out). Kedua, AAR tidak memperhitungkan nilai
waktu uang.
Kemudian besarnya cut-off rate juga tidak mempunyai justifikasi teoritis yang
kuat
a. ARR atas dasar Initial Investment
NI
ARR =
Dimana:

X 100% Io
NI = Net Income (keuntungan netto rata-rata tahunan)
Io = Initial Outlay (jumlah investasi pada awal periode)

b. ARR atas dasar Average Investment

NI
ARR =
Dimana:

X 100% Io:2
NI = Net Income (keuntungan netto rata-rata tahunan)
Io:2 = Average Invesment (investasi rata-rata)
11

2.3.3 Net Present Value (NPV)

NPV didefinisikan sebagai selisih antara Present Value dari komponen manfaat
dan Present Value komponen biaya. Secara matematis rumusnya adalah sebagai
berikut:
NPV = PV B PV C
NPV =
Dimana:
PV B = Present Value Benefit

Ct = Besaran total dari komponen

PV C = Present Value Cost

i = Tingkat suku bunga (%/tahun)

Bt = Besaran total dari komponen

t = jumlah tahun

Kriteria NPV :
NPV > 0 (nol) usaha/proyek layak (feasible) untuk dilaksanakan
NPV < 0 (nol) usaha/proyek tidak layak (feasible) untuk dilaksanakan
NPV = 0 (nol) usaha/proyek berada dalam keadaan BEP dimana TR=TC dalam
bentuk present Value

Metode Net Present Value (NPV) memliki kelebihan dan kelemahan yang
disajikan dalam table berikut:
Tabel 2 Kelebihan & Kelemahan Net Present Value

Kelebihan
a.
b.
c.

Memperhitungkan nilai waktu

Kelemahan
a. Manajemen harus dapat menaksir tingkat biaya

dari uang

modal yang relevan selama usia ekonomis

Memperhitungkan arus kas

proyek

selama usia ekonomis proyek

b. Jika proyek memiliki nilai investasi inisial yang

Memperhitungkan nilai sisa

berbeda,

serta

usia

ekonomis

yang

proyek

berbeda, maka NPV yang lebih besar belum

12

juga

menjamin sebagai proyek yang lebih baik

c. Derajat kelayakan tidak hanya dipengaruhi oleh

arus kas, melainkan juga dipengaruhi oleh faktor

usia ekonomis proyek.

2.3.4 Internal Rate of Return (IRR)

IRR adalah besaran yang menunjukkan harga discount rate pada saat NPV sama
dengan nol. IRR sering disebut sebagai laju pengembalian modal. Kriteria untuk
menetapkan kelayakan suatu proyek adalah bila IRR-nya lebih besar dari discount rate
(tingkat suku bunga). Tujuan perhitungan IRR adalah untuk mengetahui persentase
keuntungan dari suatu proyek tiap-tiap tahun. Selain itu, IRR juga merupakan alat
ukur kemampuan proyek dalam mengembalikan bunga pinjaman. Pada dasarnya IRR
menunjukkan tingkat bunga yang menghasilkan NPV sama dengan Nol. Dengan
demikian untuk mencari IRR kita harus menaikkan discount factor (DF) sehingga
tercapai nilai NPV sama dengan nol.

Rumus umum yang digunakan untuk

penghitungan IRR adalah sebagai berikut:

IRR =
Dimana:

At = Cash Flow untuk periode t

i = tingkat bunga (%/tahun)
n = periode yang terakhir dari cash flow yang diharapkan atau

Keterangan

I1 = Discount Factor (tingkat bunga) pertama di mana diperoleh NPV positif.

I2 = Discount Factor (tingkat bunga) pertama di mana diperoleh NPV negatif

Kriteria penilaian dengan menggunakan metode ini adalah bila nilai IRR yang
didapat lebih besar dari tingkat bunga uang yang berlaku dalam masyarakat, maka
13

investasi diterima. Dan sebaliknya, bila nilai IRR lebih kecil dari tingkat bunga yang
berlaku dalam masyarakat, maka investasi ditolak (H.M. Yacob Ibrahim , 1997:150)
2.3.5 Benefit Cost Ratio (BCR)
Metode ini pada prinsipnya membandingkan semua pemasukan yang diterima
(dihitung pada kondisi saat ini) dengan semua pengeluaran yang telah dilakukan
(dihitung pada kondisi saat ini). secara matematis dapat dirumuskan sebagai berikut:
BCR = PV B/PV C

BCR =

Dimana:

Bt = Besaran total dari komponen manfaat proyek pada tahun t

Ct = Besaran total dari komponen biaya pada tahun t
i = tingkat suku bunga (%/tahun)
t = jumlah tahun

Untuk mengetahui apakah suatu rencana investasi layak atau tidak setelah
melalui metode ini adalah :
BCR >1 Artinya investasi layak
BCR < 1 Artinya investasi tidak layak.

2.4 Strategi Pembiayaan

Strategi pembiayaan adalah rencana yang dikerjakan untuk mencapai objektif
keuangan program kerja. Dalam menganalisa dan memilih strategi pembiayaan bisa
sangat rumit. Diagram alur berikut ini dapat membantu untuk mengerti proses
pembiayaan. Berikut ini merupakan diagram alur strategi pembangunan:

14

R EVISI

Proyeksi
Anggaran Program Sumber Daya
MINUS SAMA DENGA N jeda
keuangan
TIDAK Apakah jedanya YA
Realistis?

Strategi untuk menigkatkan

Kesinambungan keuangan
Mobilisasi sumber daya
efisiensi program kemapanan
dana

Akankah Jedanya cukup dikurangi?

TIDAK

YA

REVISI
Kembangkan Rencana Kerja dan terapkan

Pertimbangkan kendala
kesempatan:
Konteks Negara
Konteks sector
pembangunan
Sistem pengelolaan
keuangan
Objektof Program
YA

dan

Apakah strategi
TIDAK
strateginya dapat
diterapkan?

Grafik 3 Alur strategi pembangunan

Dalam melakukan pembiayaan perlu dipertimbangkan bagaimana strategi

pembiayaan dapat diterapkan, apa saja resiko yang ada, apa resiko dan kemungkinan
dampak dari pembiayaan tersebut serta siap yang dituju dari pembiayaan tersebut.
Strategi tersebut

harus relevan, memungkinkan dan spesifik.

Dalam strategi

pembiayaan yang relevan, memungkinkan dan spesifik tersebut ada beberapa hal yag
harus diperhitungkan.
Dalam Strategi yang relevan memperhitungkan:

Ukuran dan elemen-elemen jeda pembiayaan,

Objektif program

Kendala dan kesempatan yang diidentifikasi dalam sebuah penilaian keadaan

ekonomi negara anda yang lebih luas

15

BAB III
GAMBARAN UMUM

3.1 Orientasi Wilayah

Secara administratif Kota Depok terbagi menjadi enam kecamatan, yaitu
Kecamatan Cimanggis, Kecamatan Sukmajaya, Kecamatan Beji, Kecamatan Sawangan,
Kecamatan Limo, dan Kecamatan Pancoran Mas. Pada bagian utara, Kota Depok
berbatasan langsung dengan wilayah Daerah Khusus Ibu Kota Jakarta, sehingga
menjadikan

Depok

sebagai

wilayah

penyangga

untuk

meringankan

tekanan

perkembangan penduduk DKI Jakarta sebagai IbuKota Negara. Satu sisi potensi
kawasan lalu lintas Jabodetabek ini mendukung dalam perkembangan Kota Depok
sebagai pusat permukiman dan telah tumbuh pula sebagai kota perdagangan, jasa, dan
pendidikan.
Jumlah penduduk di Kota Depok sampai dengan tahun 2006 berdasarkan data
dari Badan Pusat Statistik adalah 1.304.687 jiwa dengan jumlah kepala keluarga (KK)
adalah 260.000 KK (asumsi 1 KK = 5 Jiwa), sehingga dengan luas wilayah yang ada
yaitu 20.029 ha atau setara 207,06 km2 maka kepadatan penduduk rata-rata adalah
6.301 jiwa/km2, dengan laju pertumbuhan rata rata 3,70%/tahun.

Tabel 3 Data Jumlah Penduduk, Luas Wilayah dan Kepadatan Penduduk Kota Depok

Sumber : BPS, 2006

Tingkat kesejahteraan penduduk Kota Depok cukup beragam, mulai dari tingkat
menengah ke bawah sampai dengan tingkat menengah ke atas. Berdasarkan data
kesejahteraan penduduk Kota Depok, terlihat bahwa jumlah kepala keluarga yang
memiliki tingkat kesejahteraan menengah ke atas mencapai 72 % dari total penduduk.
Tabel 4 Presentase Penduduk Kota Depok Berdasarkan Kesejahteraannya

16

Sumber : BPS, 2006

Berdasarkan hasil kajian ilmiah yang dilakukan, ditemukan bahwa kualitas

pendidikan, lokasi sekolah, fasilitas sekolah, biaya pendidikan, spiritual, dan kegiatan
ekstra kurikuler merupakan faktor-faktor dominan yang mempengaruhi pemilihan
sekolah dasar di Kota Depok. Saat ini tercatat 548 Sekolah Dasar di Kota Depok, namun
tidak lebih dari sepuluh Sekolah Dasar yang menjadi favorit. Permasalahan tersebut
disebabkan karena kurang tersedianya kualitas pendidikan yang baik dan fasilitas
sekolah yang memadai di sebagian besar Sekolah Dasar yang ada di Kota Depok. Selain
itu, kondisi penduduk Kota Depok yang secara mayoritas adalah beragama islam,
menjadi salah satu pertimbangan dalam pemilihan Sekolah Dasar yang berbasis Islam di
Kota Depok.
3.1.1 Peluang
Dilihat dari selisih antara demand dan supply, maka SD Islam Al-Azhar Depok
memiliki peluang pasar yang cukup baik, mengingat sebagian besar penduduk Kota
Depok beragama Islam mencapai 90% dan memiliki tingkat kesejahteraan hidup yang
cukup baik, serta masih sangat sedikitnya sekolah dasar islam yang memiliki kualitas
pendidikan yang baik di Kota Depok.
SD Islam Al-Azhar Depok memiliki pangsa pasar yang sangat baik untuk saat ini.
Dimana, adanya kebutuhan masyarakat Kota Depok yang cukup besar akan hadirnya
sekolah islam yang memiliki kualitas pendidikan yang baik dan sudah terbukti.
Disamping itu, jumlah sekolah islam yang ada di Kota Depok saat ini terlihat masih
belum mampu untuk melayani kebutuhan masyarakat Kota Depok yang semakin hari
jumlahnya semakin bertambah.
SD Islam Al-Azhar Depok diharapkan mampu menjawab kebutuhan masayrakat
Kota Depok dalam hal tersedianya sekolah islam yang berkualitas pendidikan tinggi
dan sudah memiliki kepercayaan yang baik dari masyarakat, terkait nama dan citra AlAzhar yang sudah terbukti. Dengan begitu, SD Islam Al-Azhar Depok mampu bersaing
dengan sekolah-sekolah islam lain di Kota Depok.

17

3.1.2 Ancaman
Di Kota Depok terdapat beberapa sekolah dasar islam yang sudah dikembangkan
terlebih dahulu. Olah karena itu, sebagai sekolah dasar islam baru di Kota Depok, SD
Islam Al-Azhar Depok harus memiliki segmen, target, dan posisi yang kuat. Pesaingpesaing tersebut adalah SDIT Al Fikri dan SDIT Al Fauzien. Alasan umum mengapa
memilih pesaing-pesaing tersebut untuk dianalisa ialah karena memiliki karakteristik
dan kriteria yang serupa, yaitu sama-sama merupakan sekolah dasar islam yang
menawarkan kualitas pendidikan yang baik dan terletak di Kota Depok.
Dalam menghadapi persaingan pasar dengan beberapa sekolah islam yang ada
di Kota Depok, Yayasan Al- Azhar Indonesia tidak begitu khawatir dikarenakan
memiliki nama dan citra yang baik di mata masyarakat muslim di Indonesia,
khususnya masyarakat Kota Depok. Sekolah-sekolah islam lain yang sudah ada
sebelumnya masih berada dibawah yayasan yang bisa dikatakan kurang begitu dikenal
oleh masyarakat, sehingga akan cukup sulit bagi mereka untuk menyaingi nama besar
Al-Azhar sebagai salah satu jasa pendidikan berbasis keislaman yang telah lama ada di
Indonesia.
3.1.3 Rencana
Penggunaan lahan eksisting untuk proyek pembangunan SD Islam Al-Azhar
berupa lahan kosong yang nantinya akan digunakan untuk pebangunan perumahan
dan perkantoran. Dengan luas lahan sebesar 5,232 m2 sehingga lahan mempunyai
potensi penggarapan untuk investasi sangat baik.
Mengenai aksesibilata, lokasi proyek pembanguna SD Islam Al-Azhar Depok yang
dibanguan oleh Yayasan Pesantren Islam Al-Azhar terletak pada faerah atau kawasan
yang sangat strategis yaitu pada jalan Juanda yang merupakan penghubung antara
jalan raya Margonda dan jalan raya Bogor.
Adapun Izin Pemanfaatan Ruang (IPR) yang dikeluarkan oleh Dinas Tata Kota
Depok untuk wilayah ini mengacu kepada Peraturan Daerah Kota Depok Nomor 1
Tahun 2001, tentang Retribusi Ijin Gangguan, peraturan Daerah kota depok Nomor 19
tahun 2003 Tentang Izin Pemanfaatan Ruang dan Peraturan Daerah Kota Depok
Nomor 12 Tahun 2001 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Depok 2000-2010.
Berikut ini adalah ketentan teknis bangunan sesuai rencana proyek adalah:
Peruntukan lahan: Perumahan dan Perkantoran
Ketinggian bangunan: Maksimum 5 lantai
KDB: 60%
18

 KLB: 3
Lokasi sekolah Al-Azhar yang baru adalah pada kota Depok, tepatnya jalan
Juanda.

Pembangunan

sekolah

Al-Azhar

pada

kota

depok

bertujuan

untuk

meningkatkan kualitas pendidikan pada kota Depok dan sekitarnya, oleh karena itu
lokasinya dipilih pada jalan Juanda karena merupakan akses penghubung antara Jalan
Raya Margonda dan Jalan Raya Bogor. Dimana Jalan Raya Margonda merupakan
akses dari Jakarta menuju depok dan Jalan Raya Bogor merupakan akses dari Bogor
sehingga lokasi sekolah Al-Azhar di jalan Juanda sangat strategis. Keuntungan lain dari
lokasi pada jalan Juanda adalah terdapat banyak perumahan.

Peta Lokasi SD Islam Al-Azhar Depok

3.2 Kajian Pembiayaan dan Sumber-Sumber Pembiayaan
Kajian pembiayaan dan sumber-sumber pembiayaan dijelaskan dengan analisis
stakeholder. Stakeholder adalah pihak-pihak yang terkait atau berhubungan langsung
terhadap pengambangan atau pembangunan proyek ini.

Equity Investor
Merupakan pihak yang akan menanamkan modal pertama kali terhadap proyek.
Yang di harapkan oleh equity investor adalah berapa lama uang yang mereka
investasikan akan kembali sehingga mereka dapat membandingkan lebih baik ang
yang mereka miliki didepositokan di bank saja tanpa resiko atau di investasikan di
proyek tersebut. Untuk proyek SD Islam Al-Azhar Depok ini yang belaku sebagi
investor adalah Yayasan Pesantren Islam AlAzhar.

Lenders
Merupakan pihak yang memberikan bantuan modal dengan bunga yang telah
disepakatai. Lenders atau bank akan melihat apakah proyek yang akan dibangun
19

benar-benar feasible berdasarkan cash flow pegembalian pinjaman yang diajukan

oleh pihak yang meminjam. Pada proyek SD Islam Al-Azhar Depok ini yang
berlaku sebagagai lender adalah bank Syariah Mandiri.

Asuransi
Merupakan pihak yang menjamin terhadap berlangsungnya proyek pada saat
pelaksanaan pembangunan. Apabila terjadi sesuatu hal yang dapat menyebabkan
proyek tertunda atau mengalami kendala, maka pihak asuransi akan mengganti
rugi sesuai dengan apa yang menajdi kesepakatan sebelumnya. Penggantian nilai
proyek dapat terlaksana apabila terjadi bencana seperti banjir atau gempa bumi
yang dapat mengurangi nilai bangunan proyek karena proses pelaksanaan
pembangunan yang tertunda atau ada bagain yang rusak. Pihak asuransi akan
mendapatkan presentase dari nialai bangunan yang telah disepakati sebelum
proyek dibangun. Untuk proyek SD Islam Al-Azhar Depok ini kemungkinan yang
berlaku sebagai pihak asuransi adalah PT AIG life.

Kontarktor
Merupakan pihak yang akan melaksanakan atau membangun suatu proyek yang
telah

disetujui

oleh

pemilik

modal

(owner).

Kontraktor

dituntut

untuk

melaksanakan proyek sesuai dengan waktu yang telah ditentukan oleh owner.

Kompetitor
Merupakan pihak yang turut meramaikan peta persaingan Sekolah Dasar.
Kompetitor yang akan dianalisis adalah yang mempunyai kualifikasi sama yaitu SD
dengan fasilitas dan pembelajaran yang baik, hal ini dikarenakan kualifikasi
tersebut merupakan kompetitor yang memungkinkan untuk merebut pangsa pasar
(market) SD di jalan Juanda. dari hasil survey diketahui di daerah Depok terdapat
satu SD yang memiliki kualifikasi sebagai kompetitior. Oleh karena itu proyek SD
Islam Al-Azhar Depok haruslah unggul sebagai daya tarik tersendiri untuk menarik
pangsa pasar. Yang merupakan kompetitor kuat adalah SD AL-Fauzien yang
terletak didalam komplek perumahan Pesona Depok.

Regulator
Merupakan pihak yang membuat peraturan-peraturan yang terkai dengan tata
ruang kota tersebut, terutama yang berkaitan dengan gedung sekolah dalam hal
ini adalah Dinas Tata Kota Pemerintah Kota Depok dan standar bangunan yang
telah ditetapkan oleh Al-Azhar.

Konsultan
20

Merupakan pihak konsultan proyek yang dipekerjakan oleh owner sebagai pihak
yang engestimasi, mendesain, dan mengawasi kegiatan proyek. Untuk proyek
pembangunan SD Islam Al-Azhar Depok ini yang berlaku sebagai konsultan
perencana adalah PT. Arkonin sebagai konsultan perencana sedangkan untuk
pengawasannya langsung diawasi oleh pihak owner.

Customer
Merupakan pihak yang mengguanakan produk dari proyek ini, dan yang berlaku
sebagai costumer adalah siswa SD yang bersekolah di SD Islam AlAzhar Depok.

Tabel 5 Analisis Stakeholder

Stakeholder

Role of
Project

Level of
Influence

YPI

Pemilik

Sangat

Al-Azhar

Proyek

Tinggi

Bank

Pinjaman

Tinggi

PT. AIG Life

Asuransi

PT.WKC

Pemkot

Laporan persetujuan
proyek

Sedang

Mendapatkan premi dari

nilai proyek

Kontrak kerja, dan

rapat

Kontraktor

Tinggi

Proyek dikembangkan
sesuai desain

Kontrak kerja, rapat

dan laoran
pertanggung
jawaban

Pemerintah

Tinggi

Desain sesuai dengan

peraturan yang berlaku

Rapat dan sosialisasi

Konsultan

Tinggi

Proyek yang dikembangkan

sesuai dengan keinginan
pemilik proyek.

Kontrak kerja, rapat

dan laporan
pertanggng
jawaban.

Tinggi

Mendapatkan pendidikan
yang berkualitas

Sumber pendapatan

Depok
Perencanan

Masyarakat

Stakeholder
Relationship

SD Islam Al-Azhar Depok

Dapat memberikan kualitas
pembelajaran yang baik,
dan memberikan
keuntungan kepada
organisasi
Pengembalian modal dari
owner tepat waktu dan
mendapatkan bunga dari
pinjaman

Bukopin

PT. Arkonin

Successful indicator

Pengguna

Kontrak kerja, dan

rapat

21

Grafik 4 Hubungan Stakeholder

3.3 Evaluasi Singkat Pembiayaaan Pembangunan SD Islam Al-Azhar Depok

Pembiayaan pembangunan dapat dilakukan secara mandiri maupun bekerjasama
dengan pihak lain. Keuntungan akan semakin besar apabila pembiayaan dilakukan secara
mandiri, namun karena keterbatasan kemampuan finansial akhirnya pembiayaaan
pembangunan dilakukan dengan bekerjasama dengan pihak lain. Pembiayaan pembangunan
di sekolah swasta ini berasal dari 2 pihak, yaitu pihak Yayasan Al-Azhar dan pihak bank.
Pihak bank yang bekerjasama adalah Bank Bukopin dan Bank Syariah Mandiri. Total biaya
investasi proyek yang dibutuhkan adalah Rp.16,082,263,124.83. Pihak Yayasan memberikan
modal sebesar 50% dari biaya investasi Rp. 8,041,131,562.42 dan ditambah modal kerja
sebesar Rp 1,000,000,000.00 Sehingga total dari Yayasan adalah Rp. 9,041,131,562.42.
Sedangkan dari pihak bank mendapat modal sebesar 50% dari biaya investasi Rp.
8,041,131,562.42.
Modal tersebut memperhitungkan suku bunga pinjaman 15% per tahun, kenaikan
penerimaan 10% per tahun dan kenaikan biaya operasional 5% per tahun.
22

BAB IV
SKEMA PENANGANAN KASUS

4.1 Analisis Pembiayaan Pembangunan

Untuk melihat apakah pembangunan ini layak/ tidak layak dijalankan berikut ini
dilakukan analisa-analisa apakah investasi terhadap Sekolah ini memberikan keuntungan
dalam waktu yang singkat/sewajarnya. Penghitungan yang digunakan dalam pembahasan
ini adalah penghitungan kriteria investasi. Hasil perhitungan kriteria investasi merupakan
indikator dari modal yang diinvestasikan, yaitu perbandingan antara total benefit yang
diterima dengan total biaya yang dikeluarkan dalam bentuk present value selama umur
ekonomis.
Dalam mengukur atau menilai pembangunan SD Islam Al Azhar menggunakan
beberapa kriteria penilaian yaitu NPV (Net Preset Value), IRR (Internal Rate of Return), dan
Payback Period.
Tabel 6 Biaya Konstruksi Fisik Bangunan

23

Tabel 7 Total Biaya Investasi Proyek

24

Tabel 8 Total Dana yang Dibutuhkan di Awal

Jadi pada studi kasus pembiayaan pembangunan SD Islam Al Azhar, membutuhkan

Dana Awal mencapai angka Rp 17 Miliyar dengan rincian seperti yang telah dijabarkan di
atas. Untuk perhitungan selanjutnya, nilai bunga pinjaman bank sebesar 15% per tahun,
kenaikan penerimaan (Cash Inflow) sebesar 10% per tahun dan kenaikan biaya operasional
sekolah tiap tahunnya mencapai 5%.
Sedangkan berikut ini merupakan proyeksi Rencana Penerimaan SD Al Azhar yang
diperoleh dari pelaksanaan fungsi fasilitas pendidikan.

25

Tabel 9 Proyeksi Rencana Penerimaan

Rencana penerimaan pada tahun ketujuh sampai dengan tahun kelima belas
mengalami kenaikan 10% dari tahun sebelumnya.
26

Dan berikut ini merupakan rencana Pengeluaran yang merupakan rincian dari biaya
operasional sekolah, gaji guru dan pegawai, seragam sekolah dan biaya operasional lainnya.
Tabel 10 Proyeksi Rencana Pengeluaran

27

28

29

Pada rencana pengeluaran diatas dapat diketahui bahwa pengeluaran untuk tahun
ketujuh sampai tahun kelimabelas mengalami kenaikan sebesar 5% dari tahun sebelumnya.
Untuk aliran cash flow telah direncanakan sebagai berikut:
Tabel 11 Proyeksi Aliran Cash Flow

30

Dari rincian tabel diatas maka dapat dilakukan perhitungan ringkas mengenai Laba
Bersih, Present Value, IRR, NPV dan Payback Period.

31

Tabel 12 Proyeksi Laba Bersih, PV, IRR, NPV dan Payback Period

Tabel diatas merupakan hasil dari perhitungan Laba Bersih, Present Value, IRR, NPV
dan Payback Period. Pada tahun pertama sampai tahun kelima, laba bersih dari proyek
pembangunan SD Islam Al Azhar mengalami nilai konstan di angka Rp 45.000.000,00,
sementara pada tahun ke enam sampai seterusnya mengalami peningkatan.
IRR yang didapatkan mencapai nilai 26,76%, lebih tinggi bila dibandingkan dengan
suku bunga pinjaman bank yang hanya 15% dan NPV mencapai nilai Rp 33juta. Sedangkan

Payback Period yang didapatkan dari hasil perhitungan adalah 11 tahun.

Grafik 5 IRR dalam 17 Tahun

32

4.2 Pemilihan Sumber Pembiayaan yang Relevan

Tabel 13 Rencana Sumber Pembiayaan

Untuk pemilihan sumber pembiayaan yang relevan, terdapat beberapa opsi seperti
yang dijelaskan pada tabel di atas.
1. 60% modal sendiri dan 40% pinjaman bank. Dalam opsi ini, IRR akan lebih tinggi
dibandingkan opsi lainnya, yaitu sebesar 28,63%. Semakin tinggi IRR dan NPV, maka
keuntungan akan semakin besar. Namun karena keterbatasan kemampuan finansial
yang dmiliki pihak Yayasan AL-Azhar, maka opsi ini tidak dapat digunakan.
2. 50% modal sendiri dan 50% pinjaman bank. Opsi ini adalah sumber pembiayaan
yang digunakan dalam proyek pembangunan SD Islam Al-Azhar. Dengan IRR
sebesar 26.76% dan NPV Rp. 33,528,932,988,88. IRR ini sudah melebihi suku bunga
bank sebesar 15%.
a. IRR
26,76%
b. NPV

>

Suku Bunga Rata-Rata

>

15%

>

(positif)

Payback period adalah jangka pengembalian uang dalam waktu tertentu. Pada
proyek ini payback periodnya adalah 11 tahun.
3. 40% modal sendiri dan 60% pinjaman bank. Opsi terakhir ini memiliki IRR dan NPV
yang paling rendah dibandingkan opsi lainnya. Selain itu payback periodnya paling
33

lama yaitu 12 tahun. Yayasan memiliki kemampuan finansial lebih besar dari 40%,
sehingga opsi ini tidak digunakan dalam proyek pembangunan SD Islam Al-Azhar
Depok.

4.3 Strategi Pengimplementasian Sumber-Sumber Pembiayaan

Berdasarkan hasil analisis kelayakan investasi sebelumnya, secara umum proyek
pembangunan SD Islam Al Azhar tersebut layak untuk dilaksanakan baik dilihat dari NPV dan
IRR. Dengan suku bunga 15%, proyek ini sudah dapat menlunasi pinjaman bank dalam
waktu 11 tahun dan bisa terus berkembang dan memberikan keuntungan yang signifikan.
Namun masalah pembiayaan pembangunan yang dialami adalah pihak yayasan tidak
mampu mensupport dana secara penuh. Sehingga berikut merupakan pilihan-pilihan
skenario yang dapat diterapkan:
1. Skenario 1: Implementasi modal dari Yayasan dan Pinjaman Bank 50:50
2. Skenario 2: Implementasi modal dari Yayasan dan Pinjaman Bank 40:60

34

BAB V
PENUTUP

5.1 Kesimpulan
Pembiayaan pembangunan dapat dilakukan secara mandiri maupun bekerjasama
dengan pihak lain. Keuntungan akan semakin besar apabila pembiayaan dilakukan secara
mandiri, namun karena keterbatasan kemampuan finansial akhirnya pembiayaaan
pembangunan dilakukan dengan bekerjasama dengan pihak lain. Pembiayaan pembangunan
di sekolah swasta ini berasal dari 2 pihak, yaitu pihak Yayasan Al-Azhar dan pihak bank.
Pihak bank yang bekerjasama adalah Bank Bukopin dan Bank Syariah Mandiri. Total biaya
investasi proyek yang dibutuhkan adalah Rp.16,082,263,124.83. Pihak Yayasan memberikan
modal sebesar 50% dari biaya investasi Rp. 8,041,131,562.42 dan ditambah modal kerja
sebesar Rp 1,000,000,000.00 Sehingga total dari Yayasan adalah Rp. 9,041,131,562.42.
Sedangkan dari pihak bank mendapat modal sebesar 50% dari biaya investasi Rp.
8,041,131,562.42. Modal tersebut memperhitungkan suku bunga pinjaman 15% per tahun,
kenaikan penerimaan 10% per tahun dan kenaikan biaya operasional 5% per tahun.
Berdasarkan hasil analisis kelayakan investasi sebelumnya, secara umum proyek
pembangunan SD Islam Al Azhar tersebut layak untuk dilaksanakan baik dilihat dari NPV dan
IRR. Dengan suku bunga 15%, proyek ini sudah dapat melunasi pinjaman bank dalam
waktu 11 tahun dan bisa terus berkembang dan memberikan keuntungan yang signifikan.
IRR

>

Suku Bunga Rata-Rata

26,76%

>

15%

NPV

>

Payback Period = 11 tahun

(positif)

Namun masalah pembiayaan pembangunan yang dialami adalah pihak yayasan

tidak mampu mensupport dana secara penuh. Sehingga berikut merupakan pilihan-pilihan
skenario yang dapat diterapkan:

Skenario 1: Implementasi modal dari Yayasan dan Pinjaman Bank 50:50

Skenario 2: Implementasi modal dari Yayasan dan Pinjaman Bank 40:60

35

5.2 Rekomendasi
Nilai IRR dapat ditingkatkan apabila Yayasan bisa memberikan modal yang lebih
besar dari 50% pembiayaan pembangunannya. Namun karena kemampuan finansial yang
tidak mencukupi untuk dari 50%, meningkatkan IRR bisa dilakukan selain dari meminjam
pada bank, yaitu dengan cara kerjasama dengan pihak alumni di Yayasan Al-Azhar yang
telah ada. Selain itu, kerjasama dengan pihak perusahaan swasta dapat dilakukan untuk
pembiayaan pembangunan SD Islam Al-Azhar ini.

36

DAFTAR PUSTAKA

Budi Santoso, Eko. 2013. Kriteria Investasi Layak. Soft File Mata Kuliah Pembiayaan
Pembangunan. PWK-ITS
Solikin, Ikin. tanpa tahun. Capital Budgeting (Analisis Keputusan Investasi Jangka
Panjang)
Akmaludin Sahid, Ahmad dkk. 2009. Feasibility Study Proyek Sd Islam Al-Azhar Depok.
Departemen Sipil Fakultas Teknik Universitas Indonesia

37