ANALISA EKONOMI[3]

19/11/2014

Nur Istianah-PUP-Analisa Ekonomi

Nilai tukar uang

Ongkos

Cash flow

Alternatif
Ekonomi

ROI

BEP

POT

Depresiasi

Pajak

Inflasi

Analisa
manfaat-biaya

Penganggaran

19/11/2014

Nur Istianah-PUP-Analisa Ekonomi

Metode analisa :

Present
worth

Future
worth

BEP

19/11/2014

Uniform
annual cost

ROI, POT

Nur Istianah-PUP-Analisa Ekonomi

Rate of
return

PI

Net Present Value

Net Present Value (NPV) merupakan perbedaan
antara nilai investasi sekarang dari keuntungan
dan biaya di masa yang akan datang.
n

NPV =

Bt - Ct
______

t=1

(1 + i)t
Dimana:
Bt = Penerimaan kotor tahun ke-t
Ct = Total biaya pada tahun ke-t
i = Tingkat suku bunga
t = Periode investasi (0, 1, 2,, n)
n = Umur ekonomi proyek

19/11/2014

Nur Istianah-PUP-Analisa Ekonomi

Contoh
Suatu perusahaan sedang mempertimbangkan
usulan proyek investasi sebesar Rp. 700 juta,
dengan tingkat pengembalian yang disyaratkan 15
%, perkiraan arus kas pertahun
Tahun

Arus Kas

1
2
3
4
5

Rp. 300 juta

Rp. 250 juta
Rp. 200 juta
Rp. 150 juta
Rp. 100 juta

Lihat nilai tabel

nilai sekarang
co : 15 %

Solusi
Tahun

Arus kas

Tingkat bunga

Nilai sekarang (PV)

(1)

(2)

(3)

(4) = (2) x (3)

300,000,000

0.8696

260,880,000

250,000,000

0.7561

189,025,000

200,000,000

0.6575

131,500,000

150,000,000

0.5718

85,770,000

100,000,000

0.4972

49,720,000

Total nilai sekarang (PV)

716,895,000

Investasi awal (OI)

700,000,000

Nilai sekarang bersih (NPV)

16,895,000

Nilai NPV positif sebesar Rp. 16.895.000, maka usulan

proyek investasi ini layak diterima

Metode future and uniform annual cost

Prinsipnya sama dengan NPV, yaitu mencari atau
memilih alternatif yang memiliki NFV atau A yang
besar
Adapun rumus yang digunakan dalam menghitung F
atau A sama seperti rumus sebelumnya:
F = P [(1+ i)n]

19/11/2014

Nur Istianah-PUP-Analisa Ekonomi

Metode rate of return

tingkat keuntungan senyatanya yang akan diperoleh

investor dari investasi proyek
Bisa didasarkan pada present worth ataupun annual
cost
Misal berdasar annual cost
Investasi = keuntungan
Dicari i lewat trial and error

19/11/2014

Nur Istianah-PUP-Analisa Ekonomi

Minimum acceptable Rate of Return (MARR)

MARR

IRR
atau
ROR

Pasnya
berapa?

Minimal interest rate (%) pengembalian modal atau bunga

yang harus diterima investor
Interest rate yang kurang dari nilai MARR, makan akan ditolak
Besarnya MARR yang ditentukan juga dipengaruhi oleh
kebijakan pemerintah

Minimum acceptable Rate of Return (MARR)

Nilai MARR akan berbea pada jenis industri yang

satu dengan jenis industri lainnya
Perusahaan menetapkan standar MARR sendiri2
Nilai MARR harus ditetapkan lebih tinggi dari cost
of capital
Nilai MARR harus menciptakan ongkos kesempatan
MARR harus tetap dipakai patokan walaupun suatu
investasi dibiayai sendiri sepenuhnya, tanpa
pinjaman.

Cara penentuan MARR

1. Tambahkan suatu persentase tetap pada

ongkos modal perusahaan
2. Nilai ROR selama 5 tahun yang lalu digunakan
sebagai MARR tahun ini
3. Gunakan MARR yang berbeda untuk horizon
perencanaan yang berbeda dari investasi awal
4. Gunakan ROR para pemilik saham untuk
semua perusahaan pada kelompok industri
yang sama

Faktor yang mempengaruhi MARR

Ketersediaan
modal
Tingkat resiko

Ketersediaan
kesempatan

Keberanian
investor

Kondisi bisnis

Tingkat inflasi

Pajak
Ongkos modal

Internal Rate of Return (IRR)

tingkat bunga jumlah kas present value sama dengan
jumlah keseluruhan investasi proyek.
IRR > tingkat suku bunga yang berlaku proyek layak
untuk dilaksanakan.
IRR < tingkat suku bunga yang berlaku proyek tidak
layak untuk dilaksanakan.
(Bt Ct)
________ = NPV = 0
n

t=0

(1 + i*)t

19/11/2014

Nur Istianah-PUP-Analisa Ekonomi

13

Metode Internal Rate Of Return - IRR

Tingkat pengembalian internal internal rate of

return IRR
Tingkat bunga yang dapat menjadikan NPV sama dengan
nol, karena PV arus kas pada tingkat bunga tersebut sama
dengan investasi awalnya

Metode ini memperhitungkan nilai waktu uang, jadi

arus kas di diskontokan atas dasar biaya modal
tingkat bunga

Langkah langkah menghitung IRR :

1. Hitung PV arus kas yang dihasilkan usulan proyek investasi

dengan menggunakan tingkat suku bunga yang dipilih
sembarangan
2. Bandingkan hasil perhitungan poin 1 diats dengan IO nya

Jika hasilnya negatif, coba dengan suku bunga yang lebih rendah
Jika hasilnya positif, coba dengan suku bunga lebih tinggi

3. Lanjutkan poin langkah 2 diatas sampai PV nya

mendekati OI (selisih PV dengan investasi awal = - 1
dan + 1)
4. Menghitung tingkat diskonto dari usulan proyek
investasi tersebut dengan teknik interpolasi

Contoh

Suatu perusahaan sedang mempertimbangkan

usulan proyek investasi sebesar Rp. 112.500.000,
dengan tingkat pengembalian yang disyaratkan 15
%, perkiraan arus kas pertahun
Tahun
1

Arus Kas
Rp. 45.000.000

2
3

Rp. 37.500.000
Rp. 30.000.000

4
5

Rp. 22.500.000
Rp. 15.000.000

Solusi
Kita coba dengan tingkat suku bunga 13 % dan 12 %,
bagaimana nilai PV terhadap investasi awal
Tahun

Arus kas

Tingkat bunga

(1)

(2)

45,000

0.8850

39,825

0.8929

40,181

37,500

0.7831

29,366

0.7972

29,895

30,000

0.6931

20,793

0.7118

21,354

22,500

0.6133

13,799

0.6355

14,299

15,000

0.5428

8,142

0.5674

8,511

13 %

(3)

Nilai sekarang (PV)

(4) = (2) x (3)

Tingkat bunga
12 %

(5)

Nilai sekarang (PV)

(6) = (2) x (5)

Total nilai sekarang (PV)

111,926

114,239

Investasi awal (OI)

112,500

112,500

-575

1,739

Nilai sekarang bersih (NPV)

Solusi
Hasil PV :
- 13 % = - 575
- 12 % = 1.740
Buat perhitungan interpolasi
Berbasis 12 % :
Selisih bunga

Selisih PV

Selisih PV dengan OI

12%

114,240

114,240

13%

111,925

112,500

1%

2,315

1,740

Berbasis 13 % :
Selisih bunga

Selisih PV

Selisih PV dengan OI

12%

114,240

111,925

13%

111,925

112,500

1%

2,315

-575

Solusi

Basis 12 %
IRR = 12 + (Rp. 1.740.000 / Rp. 2.315.000) x 1 %
IRR = 12 % + 0,75 %
IRR = 12,75 %
Basis 13 %
IRR = 13 % + (RP -575.000 / Rp. 2.315.000 ) x 1 %
IRR = 13 % + ( - 0,248 %)
IRR = 12,75 %
Nilai IRR lebih kecil dari 15 %, maka usulan proyek
investasi ini di tolak

Contoh

Suatu perusahaan mempertimbangkan usulan

proyek investasi sebesar Rp. 80 juta,
menghasilkan arus kas setiap tahun Rp. 24
juta, selama 5 tahun dengan tingkat
pengembalian yang disyaratkan 12 %
Berapa besarnya IRR ?

Solusi

Dicoba faktor diskonto 15 %

NPV = (arus kas x Faktor diskonto) OI
NPV = (Rp. 24 juta x 3,3522 ) - Rp. 80 juta
NPV = Rp. 80.452.800 Rp 80 juta
NPV = Rp 452.800
Dicoba faktor diskonto 16 %
NPV = (arus kas x Faktor diskonto) OI
NPV = (Rp. 24 juta x 3,2743 ) - Rp. 80 juta
NPV = Rp. 78.583.200 Rp 80 juta
NPV = Rp 1.416.800

Solusi Perhitungan interpolasi

Selisih bunga

Selisih PV

Selisih PV dengan OI

15%

80,452,800

80,452,800

16%

78,583,200

80,000,000

1%

1,869,600

452,800

IRR = 15 % + ( Rp 452.800 / Rp. 1.869.600) x 1 %

IRR = 15 % + 0,24 %
IRR = 15,24 %
Maka usulan proyek ini di terima

Break even point

Yaitu jumlah hasil penjualan dimana proyek tidak
menderita kerugian, tetapi juga tidak memperoleh
keuntungan. BEP dapat berupa Waktu atau kapasitas
produksi.

X = f / (p-v)

unit/tahun

v = biaya produksi tidak tetap per unit (Rp/unit)

x = volume produksi pada BEP (unit/tahun)
f = biaya produksi tetap (Rp/tahun)
p = harga produk (Rp/unit)

19/11/2014

Nur Istianah-PUP-Analisa Ekonomi

23

Break even point

19/11/2014

Nur Istianah-PUP-Analisa Ekonomi

24

Break even point

The time it takes for an investment to pay for itself,
when the interest rate is zero
Payback period = First cost / Annual savings
Advantages

Easy to understand
Easy to calculate
Capital recovery
The future is unknown

Disadvantages

Discriminates against long-term projects

Ignores the effect of the timing of cash flow
Ignores the service life

Payback period is not always appropriate

Use it when independent proposals have uniform
returns and equal lives -It can be used as an aid in
decision making with other methods

Contoh
If the first cost of a project is $20,000 and it yields a return of
$8,000 per year, what is the payback period?
Payback period = 20,000 / 8,000 = 2.5 years
Which investment is better?
investment of $1000 in an asset with a life of 1 year and an
associated net return of $1000
an investment of $1000 with an economic life of 5 years and
return of $250 per year
Payback period(1) = 1000 / 1000 = 1year
Payback period(2) = 1000 / 250 = 4 years
Clearly, the first is better, it has a smaller payback period

Contoh
A new processing machine will save the Green Cheese
Company: $3,000 per year in reduced spoilage; $1,000
per year in packaging materials; and $2,500 per year in
labour costs. The new machine will have additional
expenses of $700 per year for maintenance and $200
per year for energy. If the purchase cost is $20,000
what is its payback period? Assume that savings are
earned throughout the year, not just at the end.
Payback period = 20,000/[(3,000 + 1,000 + 2,500)
(700 +200)] = 20,000/5,600 = 3.6 Years
Or 43.2 months

Contoh
But we can do payback with PV involved - see example:

If the first cost of a project is $20,000 and it yields a return of

$8,000 per year, what is the payback period? Interest is 10%

Payback period = 20,000 / 8,000 = 2.5 years

But now we use time value of money, so we get to deduct
the discounted value from the First Cost until it is 0
PV1 = 8,000/(1+0.1) = 7,273
20,0007273=12,727
PV2 = 8,000/(1+0.1)2 = 6,612
12,727-6,612=6,116
PV3 = 8,000/(1+0.1)3 = 6,011
6,616-6,011=105
PV4 = 8,000/(1+0.1)4 = 5,464
105 - 5,464 = -5,359
PV5 = 8,000/(1+0.1)5 = 4,967
-5,359-4,967=-10,326
Hence payback is 3 years instead of 2.5 years

Analisa manfaat/biaya
Net B/C merupakan nilai perbandingan
keuntungan dan biaya pada present value

antara

Digunakan untuk proyek

pemerintah
Menaksir tingkat kemanfaatan
dengan biaya yang dikeluarkan
Proyek diterima jika B/C>1

19/11/2014

Nur Istianah-PUP-Analisa Ekonomi

29

Analisa manfaat/biaya
B/C = manfaat ekuivalen / ongkos ekuivalen
Manfaat ekuivalen: semua manfaat setelah
dikurangi dengan dampak negatif, dinyatakan
dengan nilai uang.
Ongkos ekuivalen: semua ongkos setelah dikurangi
dengan besarnya penghematan yang bisa
didapatkan oleh sponsor proyek (pemerintah)

19/11/2014

Nur Istianah-PUP-Analisa Ekonomi

30

Metode Indeks Profitabilitas

Perbandingan antara present value PV arus kas dengan
investasi awal
Diadopsi dari analisa B/C
Kriteria penilai :
PI > 1
: Layak diterima
PI < 1
: Tidak layak ditolak
CF

PI =
Keterangan
PV = present value
IO = Investasi awal

(1 + i)
IO

PV

Contoh
Tahun

Arus kas

Tingkat bunga

Nilai sekarang (PV)

(1)

(2)

(3)

(4) = (2) x (3)

300,000,000

0.8696

260,880,000

250,000,000

0.7561

189,025,000

200,000,000

0.6575

131,500,000

150,000,000

0.5718

85,770,000

100,000,000

0.4972

49,720,000

Total nilai sekarang (PV)

716,895,000

Investasi awal (OI)

700,000,000

Nilai sekarang bersih (NPV)

16,895,000

Indeks keuntungan :
PI = ( 716.985.000 / 700.000.000 )
PI = 1, 0242
Proyek investasi ini layak

Analisis keuntungan

Return on Investment (ROI)

rasio antara besarnya laba per tahun dengan besarnya modal

ROI = (laba/modal) x 100% per tahun
laba kotor/bersih
modal tetap atau modal keseluruhan (modal tetap + modal
kerja)
Nilai ROI kecil hanya dapat dipergunakan bagi proses-proses
yang benar-benar sudah mantab dan established.

Pay Out Time (POT)

ROI (berdasarkan laba kotor dan modal tetap)

Industri

ROI minimum (%) per tahun

Resiko kecil

Resiko besar

Kimia

11

44

Minyak

16

39

Kertas

18

40

Farmasi

24

56

Logam

24

Cat

21

44

Produk fermentasi

10

49

Pay Out Time (POT)/PBR

ab
POT = n +

x 1 tahun
c-b

n = Tahun terakhir dimana jumlah arus kas masih belum bisa menutup
investasi mula-mula. Jika arus kas per tahun sama, n=0
a = Jumlah investasi mula-mula
b = Jumlah kumulatif arus kas pada tahun ke n

C = Jumlah kumulatif arus kas pada tahun ke n + 1

POT

Kelemahan Metode Periode Pengembalian

Tidak memperhatikan nilai waktu dari uang
Tidak memperhitungkan nilai sisa dari
investasi
Tidak memperhatikan arus kas setelah periode
pengembalian tercapai

Contoh (arus kas tahunan sama )

Usulan proyek investasi sebesar Rp. 450 juta,

umurnya diperkirakan 5 tahun tanpa nilai sisa,
arus kas pertahun yang dihasilkan selama
umur proyek Rp. 150 juta dan umur proyek
yang disyaratkan 4 tahun
Periode pengembalian proyek investasi
tersebut adalah :

Jawaban

Periode pengembalian
Rp. 450 juta
=
x 1 tahun
Rp. 150 juta
=
3 tahun
Periode pengembalian 3 tahun lebih kecil dari
yang disyaratkan maka usulan proyek investasi
adalah diterima

Contoh (arus kas tahunan berbeda )

Suatu usulan proyek investasi senilai Rp. 600 juta

dengan umur ekonomis 5 tahun, Syarat periode
pengembalian 2 tahun dan arus kas pertahun adalah
:

Tahun 1
Tahun 2
Tahun 3
Tahun 4
Tahun 5

RP. 300 juta

Rp. 250 juta
Rp. 200 juta
Rp. 150 juta
Rp. 100 juta

Solusi

Tahun

Arus kas

Arus kas kumulatif

300.000.000

300.000.000

250.000.000

550.000.000

200.000.000

750.000.000

150.000.000

900.000.000

100.000.000

1.000.000.000

Solusi

Rp. 600 juta Rp. 550 juta

= 2+

x 1 tahun
Rp. 750 juta Rp. 550 juta

= 2,25 tahun atau 2 tahun 3 bulan

Periode pengembalian lebih dari yang disyaratkan
maka usulan proyek investasi ini di tolak

Advantages/Disadvantages of these Methods

All of these methods give the same decision except Payback
Each method has its own advantages and disadvantages
Rate of return results are in terms of rates, P/A/C worth results are in terms of
absolute figures.
Method

Advantages

Disadvantages

Present Worth

- Gives explicit measure of

profit contribution

- Difficult to compare
different sized projects

Annual Worth

- Annual cash flows are

familiar to managers

-Difficult to compare
projects of different sizes

IRR

- Facilitates Comparison of
different size projects
- Commonly used

- Difficult to calculate
- Multiple IRRs may exist

Payback Period

- Very easy to calculate

- Commonly used

- Long-term projects
- Ignores time value of
money

Latihan soal
1. Seorang ibu membeli mobil seharga Rp 20 juta
dan menjualnya 4 tahun kemudian dengan harga
Rp 14. juta. Selama memiliki mobil tersebut iaa
mengeluarkan Rp 600 ribu per tahu untuk
keperluan operasi dan perawatannya. Hitunglah
deret seragam (annual) dari pengeluaran oleh ibu
tersebut bila tingkat bunga yang dipakai adalah
13% per tahun

Latihan soal
2. Sebuah investasi membutuhkan biaya awal Rp
130 juta. Investasi ini hanya akan berumur 15
tahun dan pada akhir umurnya bisa dilelang
dengan harga Rp 18 juta. Pendapatan yang
dijanjikan dengan investasi ini adalah Rp 10 juta
per tahun. Apakah investasi ini layak diterima
apabila anda analisa dengan metode:
a.
b.
c.
d.
e.

NPV
IRR
POT
BEP
PI

TUGAS

1. Lakukan analisa ekonomi pada tugas

Saudara sebelumnya dengan metode:
a.
b.
c.
d.
e.

NPV
IRR
POT
BEP
PI

THANKS FOR YOUR ATTENTION

The best person is one give something useful always

19/11/2014

Nur Istianah-PUP-Analisa Ekonomi

46