PROSES PERENCANAAN

TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN

(RTBL)

PROSES PERENCANAAN TKP 2422

SELASA, 9 SEPTEMBER 2012
MUHAMMAD S. ROYCHANSYAH, DR. ENG.

KEDUDUKAN RTBL
Perencanaan Kota

Disain Kota

MAKRO

MESO

Arahan, prediksi

Kualitas sik

Disain Bangunan

MIKRO

Teknik disain

DISAIN KOTA?
Tata Rancang Kota atau Desain Urban, adalah suatu disiplin ilmu
yang terkait dengan proses mem-(beri) bentuk pada
sekelompok struktur/elemen urban, pada keseluruhan
permukiman, atau pada bentuk kota secara luas (Abrams, 1971:
329)
Kota-kota adalah sangat rumit, bahwa jika seseorang dapat
merancang suatu rumah bisa dipahami, tetapi orang tidak pernah
bisa merancang suatu kota (.. Dan sebaiknya tidak ) Kecuali
dengan pola ketertautan yang spesik. (Lynch, 1992: 290)
Desain Urban harus berpegang atau berpedoman pada
penghargaan atas Konteks. Hal ini terkait dengan upaya
merancang dan membangun suatu lingkungan yang terpadu,
berkesinambungan yang memposisikan tata kota baru pada
koherensi lansekap yang sudah ada. (Rossi, 1982: 116)
Sumber: Kuliah Teori dan Konsep Perancangan Kota, MDKB, JUTAP FT UGM, 2010

RTBL?
Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL)
Panduan rancang bangun suatu lingkungan/kawasan yang
dimaksudkan untuk mengendalikan pemanfaatan ruang,
penataan bangunan dan lingkungan, serta memuat materi
pokok ketentuan program bangunan dan lingkungan, rencana
umum dan panduan rancangan, rencana investasi, ketentuan
pengendalian rencana, dan pedoman pengendalian
pelaksanaan pengembangan lingkungan/kawasan (Permen PU
No 6 Tahun 2007).

LINGKUP DISAIN KOTA

Tata Rancang Kota banyak berhubungan dengan berbagai
kemungkinan RANCANG BENTUK dari suatu lingkungan Urban.
(Banerjee & Southworth, 1990: 511)
Urban Design terkait dengan obyek (sik), dengan aktivitas
manusia, dengan lembaga yang mengelola, & dan dengan proses
perubahan. (Lynch, 1992: 290-291)

Sumber: Kuliah Teori dan Konsep Perancangan Kota, MDKB, JUTAP FT UGM, 2008

LINGKUP DISAIN KOTA

Tata Rancang Kota, jika dilakukan dalam skala ketetanggaan, maka akan
meliputi semua elemen rancang kawasan yang secara sik sering
digunakan, ditemui, atau dilihat (in frequent contact) oleh masyarakat
setempat.dan memiliki prospek untuk meningkatkan kualitas lingkungan,
misalnya keberadaan bangunan tunggal atau kelompok bangunan, taman,
atau plaza (alun-alun), boulevard atau jalur pedestrian, lampu jalan, bangku
halte bis, dll. (Branch, 1985: 165) (Branch, 1985: 165)
Urban design, dalam skala kota yang lebih luas, mengutamakan "elemenelemen visual dari suatu komunitas yang terdiri dari landmarks, node,
districts, path and edges (Lynch, 1960)
Tata Rancang Kota, mengacu pada komposisi sik, penampilan & fungsi dari
kota atau kawasan kota. Tata kota harus dirancang agar menjadi suatu
kawasan yang berfungsi baik, terlihat indah, dan dirasakan nyaman serta
menyenangkan. Urban design adalah lebih dari sekedar kumpulan bagianbagian, lebih dari gaya atau rasa, lebih dari sekedar jalan setapak, jalan atau
bangunan-bangunan. (http://www.aucklandcity.govt.nz)
Sumber: Kuliah Teori dan Konsep Perancangan Kota, MDKB, JUTAP FT UGM, 2008

RTBL: LINGKUP KAWASAN

Kawasan
pelestarian

Kawasan
kembang cepat
Kawasan
terbangun

Kawasan
gabungan
Kawasan
rawan bencana

ORIENTASI DISAIN KOTA

1. Orientasi PENGEMBANGAN merupakan arah Tata Rancang Kota atau
praktek desain kawasan berskala besar yang dikembangkan oleh
Sektor-sektor swasta secara berkesinambungan melalui proyek-proyek
pengembangan, kompleks-kompleks bangunan, atau fasilitas
infrastruktur.
2. Orientasi KONSERVASI menekankan pada kualitas lingkungan yang
seringkali berlawanan dengan kecenderungan pertimbangan para
pengembang real estate (yang notabene sering mengontrol upaya
konservasi).
3. Orientasi KOMUNITAS, juga merupakan bagian yang diperhatikan
dalam pengembangan kawasan yang berbasis peningkatan
pemukiman kumuh (gol ekonmi lemah) melalui partisipasi
masyarakat, kelompok aksi masyarakat, & advocacy planning
(Appleyard, 1982: 122)

RTBL: RAGAM PERENCANAAN

Perbaikan kawasan

Pembangunan baru

Pengembangan
kembali kawasan

Pelestarian/
perlindungan
kawasan

Penataan lingkungan, Revitalisasi, peremajaan, Kasiba/lisiba, agropolitan,Pengendalian kawasan

perbaikan kampung, pengembangan kawasan pusat pertumbuhan baru, bencana, pelestarian
kawasan, revitalisasi
dll.
terpadu, rehabilitasi pasca kawasan perbatasan,
kawasan
bersejarah, dll.
kawasan
pengendalian
bencana, dll.
ketat, dll.

RTBL: TUJUAN
1.

2.
3.
4.
5.

Pengendalian dalam penyelenggaraan penataan bangunan

dan lingkungan untuk suatu lingkungan atau kawasan agar
memenuhi kriteria perencanaan tata bangunan dan
lingkungan yang berkelanjutan.
Kriteria pemenuhan bagi persyaratan tata bangunan dan
lingkungan.
Arahan peningkatan kualitas hidup bagi masyarakat melalui
perbaikan kualitas lingkungan dan ruang publik.
Perwujudan perlindungan terhadap lingkungan hidup.
Peningkatan vitalitas ekonomi lingkungan.

Sumber: Kuliah Teori dan Konsep Perancangan Kota, MDKB, JUTAP FT UGM, 2008

RTBL: SASARAN
1.
2.
3.

Perwujudan kualitas lingkungan yang layak huni (liveable);

sangat berkaitan dengan kualitas ruang-ruang fungsional
(functional quality).
Perwujudan kualitas lingkungan yang berjatidiri
(imageable); sangat berkaitan dengan kualitas visual dari
suatu ruang (visual quality).
Perwujudan kualitas lingkungan yang produktif (enduring);
sangat berkaitan terutama dengan kualitas lingkungan dari
suatu ruang (environmental quality).

RTBL: MANFAAT
1. Mengarahkan jalannya pembangunan sejak dini;
2. Mewujudkan pemanfaatan ruang secara efektif, tepat guna,
spesik setempat dan konkret sesuai dengan rencana tata ruang
wilayah;
3. Melengkapi peraturan daerah tentang bangunan gedung;
4. Mewujudkan kesatuan karakter dan meningkatkan kualitas
bangunan gedung dan lingkungan/kawasan;
5. Mengendalikan pertumbuhan sik suatu lingkungan/kawasan;
6. Menjamin implementasi pembangunan agar sesuai dengan
aspirasi dan kebutuhan masyarakat dalam pengembangan
lingkungan/kawasan yang berkelanjutan;
7. Menjamin terpeliharanya hasil pembangunan
pascapelaksanaan, karena adanya rasa memiliki dari masyarakat
terhadap semua hasil pembangunan.

RTBL: DASAR HUKUM

1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.

UURI No. 4 tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman;

UURI No. 5 tahun 1992 tentang Benda Cagar Budaya;
UURI No. 24 Tahun 1992 tentang Penataan Ruang;
UURI No. 23 tahun 1997 tentang Lingkungan Hidup;
UURI No. 28 tahun 2002 tentang Bangunan Gedung;
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 10 tahun 1993
tentang Pelaksanaan Undang-undang Nomor 5 tahun 1992 tentang Benda Cagar
Budaya;
8. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 36 tahun 2005 tentang Peraturan
Pelaksanaan Undang-undang Nomor 28 tahun 2002 tentang Bangunan Gedung.
9. Peraturan Menteri PU Nomor 29/PRT/2006 tentang Pedoman Persyaratan Teknis
Bangunan Gedung.
10.Peraturan Menteri PU Nomor 30/PRT/M/2006 tentang Persyaratan Teknis Fasilitas
dan Aksesibilitas pada Bangunan Umum dan Lingkungan.
11.Permen PU Nomor 06/PRT/M/2007 tentang Pedoman Umum Rencana Bangunan
dan Lingkungan
12.SNI 03-1733-2004 tentang Tata Cara Perencanaan Lingkungan Perumahan di
Perkotaan.
13.Peraturan daerah tentang rencana tata ruang wilayah setempat.
14.Peraturan daerah tentang bangunan gedung.

RTBL: RAGAM BENTUK

SKALA MESO
kota metropolitan dengan luasan minimal 5 Ha.
kota besar/sedang dengan luasan 15-60 Ha.
Kota kecil/desa dengan luasan 30-60 Ha.

CAP

Community Action
Plan

NDP

Neighborhood
Development Plan

UDGL

Urban Design
GuideLine

Adminsitratif, non adminsitratif, tematik, campuran, jenis kawasan

KEDUDUKAN RTBL
RTRW Nasional
RTR Pulau
RTRW Provinsi

RTR Kawasan Strategis

Nasional
RTR Kawasan Strategis
Provinsi

RTRW Kota

RTRW
Kabupaten

RDTR Kota

Rencana Tata Bangunan

dan Lingkungan
Perbaikan Kawasan

RTR Kawasan Strategis

Kota
RTR Kawasan Perkotaan

Pengembangan Kembali
Kawasan
Pembangunan Baru
Kawasan

RDTR Kabupaten

Pelestarian/Pelindungan
Kawasan

RTR Kawasan Strategis

Kabupaten
RTR Kawasan Perdesaan
RTR Kawasan Agropolitan

Penataan Ruang

Proses IMB dan

Penyelenggaraan
Bangunan
Gedung dan
Lingkungan

Peraturan Daerah
Bangunan Gedung

Penataan Bangunan dan Lingkungan

RTBL & KONTEKS DOKUMEN PERENCANAAN

RTRW

RTRW

RTRW

RDTR

Nasional

Propinsi

Kota/Kab

Kawasan

25 th

15 th

10 th

Perumusan kebijaksanaan pokok pemanfaatan ruang di

wilayah nasional/propinsi/kabupaten
Keterpaduan, keterkaitan, keseimbangan perkembangan antar
wilayah nasional/propinsi/kabupaten serta keserasian antar
sektor
Pengarahan lokasi investasi pemerintah, swasta, masyarakat
Dasar pengawasan
izin lokasi
pembangunan

Dasar rencana rinci

tata ruang
kabupaten/kota,
pemanfaatan ruang
untuk pembangunan
Dasar penerbitan izin
lokasi pembangunan

10 th

RTBL
Wilayah Kota

Pedoman pemanfaatan dan

pengelolaan zona dan blok peruntukan:
lindung dan budidaya
Struktur tata ruang wilayah: sistem
pusat-pusat pelayanan dalam wilayah
Sistem prasarana dan sarana wilayah
Pedoman tataguna tanah, tataguna air,
tataguna udara, dan sumberdaya alam
lainnya
Dasar persyaratan teknik
pengembangan wilayah

PERATURAN LINGKUP KOTA

RTRW Kota

RDTR Kota

RTRK/RTBL

PERATURAN
ZONASI

TAHAP ANALISIS KAWASAN PERENCANAAN

1. PROGRAM BANGUNAN DAN LINGKUNGAN

TAHAP ANALISIS
KAWASAN
PERENCANAAN

ANALISIS
KAWASAN DAN
WILAYAH
PERENCANAAN
VISI
PEMBANGUNAN
ANALISIS
PENGEMBANGAN
PEMBANGUNAN
BERBASIS PERAN
MASYARAKAT

KONSEP DASAR
PERANCANGAN
TATA BANGUNAN
DAN
LINGKUNGAN

TAHAP PERUMUSAN & PENGEMBANGAN

RANCANGAN
2. RENCANA UMUM DAN PANDUAN RANCANGAN

PERUNTUKAN LAHAN MAKRO DAN MIKRO

RENCANA PERPETAKAN
RENCANA SISTEM PERGERAKAN
RENCANA AKSESIBILITAS LINGKUNGAN

TAHAP PERUMUSAN
DAN
PENGEMBANGAN
PERANCANGAN

RENCANA
UMUM

RUANG TERBUKA HIJAU

RENCANA WUJUD VISUAL BANGUNAN
RENCANA PRASARANA DAN SARANA
LINGKUNGAN
PERUNTUKAN LAHAN MAKRO DAN MIKRO

PANDUAN
RANCANGAN

KETENTUAN DASAR IMPLEMENTASI RANCANGAN

PRINSIP PENGEMBANGAN RANCANGAN
KAWASAN

TAHAP PENGEMBANGAN DUKUNGAN

PELAKSANAAN
3. RENCANA INVESTASI

SKENARIO STRATEGI RENCANA INVESTASI

POLA KERJASAMA OPERASIONAL INVESTASI

TAHAP
PENGEMBANGAN
DUKUNGAN
PELAKSANAAN

4. KETENTUAN PENGENDALIAN RENCANA

STRATEGI PENGENDALIAN RENCANA

ARAHAN PENGENDALIAN RENCANA

5. PANDUAN RANCANGAN

ASPEK PENGENDALIAN PELAKSANAAN

ARAHAN PENGELOLAAN KAWASAN

MEKANISME PROSES

Pemetaan
Makro

Pemetaan
Meso

RTRW
Kota/Kab.

Perencanaan struktur ruang kota

Perencanaan sistem transportasi kota
Perencanaan infrastruktur kota

RTBL
Kota/Kab.

Perencanaan alokasi ruang kawasan

Perencanaan sistem sirkulasi kawasan
Perencanaan intensitas bangunan

TINDAK LANJUT PROSES

Pemetaan
Makro

Pemetaan
Meso

RTRW
Kota/Kab

Perencanaan
Sektor
Strategis

RTBL
Kawasan

Perencanaan
Kawasan
Strategis

PROSES KERJA
Kompilasi Data Fisik dan Non Fisik

Analisis Rona Wilayah

Analisis Potensi dan Masalah
Merusmuskan Arah, Tujuan, dan Sasaran,
Serta Konsep Pengembangan Kawasan dan
Sub Kawasan
Analisis Perencanaan Tata Bangunan dan
Lingkungan
Program Perancangan Tata Bangunan dan
Lingkungan
Konsep Perancangan Tata Bangunan dan
Lingkungan
Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan

UDGL (Urban Design Guidelines)

Keterangan:

Pedoman Penataan Bangunan Khusus

(PBK)
Aliran Proses
Aliran Hasil

Manajemen Pelaksanaan dan

Pengelolaan Kawasan dan Sub Kawasan

STRUKTUR DAN CAKUPAN PERENCANAAN

Arahan tata aktivitas
berupa aktivitas formal dan informal

Arahan tata bangunan

berupa massa bangunan
dalam blok dan individual

RTBL

Arahan tata pergerakan

baik arus melintas
maupun arus di dalam

Arahan tata ruang

berupa ruang konsentrik
maupun ruang linear
5-60ha

RUANG LINGKUP DAN MATERI

Pengendalian
Program &
Pelaksanaan

Rencana/
Rancangan

RTBL

Program
Investasi

Program
Bangunan &
Lingkungan

METODOLOGI
Kondisi Ideal

VISI

Revitalisasi Visi

STRATEGI

Kondisi Eksisting

PROFIL

Tindak Nyata

AKSI

Jarak antara
eksisting - visi
MASALAH

VISI DAN MISI

Balanced
Growth of
Conservation
and
Development
(Misi Spasial)

Balanced
Growth of Local
Socio-Economic
Cultural
Condition
(Misi SosialEkonomi)

Kawasan
Democratic
Local-Based
Governance
System
(Misi
Kelembagaan)

Good Access of
Public
Amenities for
Everyone
(Misi
Infrastruktur)

VISI DAN MISI (CONTOH)

Kualitas
Sumber Daya
Manusia

Perekonomian
Daerah

Kemandirian

Pengembangan
Manajemen
Pembangunan

Pengelolaan
Sumber Daya Alam

TUJUAN PENGEMBANGAN

KOTA

PENDEKATAN PENGEMBANGAN
Pendekatan
Kemasyarakatan

Kawasan

Pendekatan
Sektoral

Pendekatan
Keruangan

PROSES
PENGEMBANGAN

Konsep
Umum

Renstra

Renstra

Renstra

Rencana
Tindakan

Rencana
Tindakan

Rencana
Tindakan

Proyek
Contoh

Proyek
Contoh

Proyek
Contoh

ANALISIS CBD

Ekonomi

Masyarakat
Lingkungan

Partisipatif

Sosial

ANALISIS SWOT (CONTOH)

Strengths
Strengths

Weaknesses

Lokasi strategis dengan akses

1. Location
mudah,
restrukturisasi wilayah
2. Acces
Pertanian
sistematis dan handal
3. Commitment
Infrastruktur memadai
Komitmen antara Pemerintah,
Swasta, dan Masyarakat Lokal

Pembangunan tidak merata

Penyalahgunaan lahan subur
Degradasi lingkungan terbangun

Opportunities
Opportunities

Threats

Perbaikan
lingkungan hunian
1. Future Development
Pengembangan
kota antara
2. Amenities
Perbaikan
fasilitas dan
3. Infrastructure
infrastruktur
Optimalisasi kegiatan ekonomi

Degradasi lingkungan alam

Degradasi lingkungan sosial
Perkembangan kepadatan
bangunan dan penduduk tidak
terkendali

KOMPONEN PERANCANGAN KAWASAN

1. Struktur peruntukan lahan;
2. Intensitas pemanfaatan lahan;
3. Tata bangunan;
4. Sistem sirkulasi dan jalur penghubung;
5. Sistem ruang terbuka dan tata hijau;
6. Tata kualitas lingkungan;
7. Sistem prasarana dan utilitas lingkungan;
8. Pelestarian bangunan dan lingkungan.

APLIKASI KONSEP (CONTOH)

Integrasi keberlanjutan wilayah

APLIKASI KONSEP (CONTOH)

Keterpaduan Fungsi

APLIKASI KONSEP (CONTOH)

Jalan Sebagai Ruang Interaksi Sosial & Pendukung Karakter Kawasan
Klasikasi jalan menurut
standar umum

kapasitas dan karakter yang

mampu diwadahi

Arteri Sekunder

Main road
Menyediakan jalur antar
kota

Kolektor Primer

Avenue/boulevard
Formal, dilengkapi dengan
lansekap

Kolektor Sekunder

High street
Mixed use, active frontages

Lokal Primer

Street/square
Kawasan hunian, bangunan
pelingkup memiliki fungsi
sebagai penghambat
kecepatan

Lokal Sekunder

Mews/courtyard
Ruang bersama sebagai
tempat parkir ataupun
aktivitas bersama lainnya

Contoh potongan jalan

APLIKASI
KONSEP
(CONTOH)
Kesinambungan dengan jaringan yang sudah ada

RUJUKAN UTAMA
Free download!

TERIMA KASIH