MTLA Prospectus

PROSPEKTUS
Tanggal Efektif
Masa Penawaran
Tanggal Penjatahan
Tanggal Distribusi Saham Secara Elektronik
Tanggal Pengembalian Uang Pemesanan
Tanggal Pencatatan Saham di Bursa Efek Indonesia
9 Juni 2011
13 15 Juni 2011
16 Juni 2011
17 Juni 2011
17 Juni 2011
20 Juni 2011
BAPEPAM DAN LK TIDAK MEMBERIKAN PERNYATAAN MENYETUJUI ATAU TIDAK MENYETUJUI EFEK INI,
TIDAK JUGA MENYATAKAN KEBENARAN ATAU KECUKUPAN ISI PROSPEKTUS INI. SETIAP PERNYATAAN
YANG BERTENTANGAN DENGAN HAL-HAL TERSEBUT ADALAH PERBUATAN MELANGGAR HUKUM
PT METROPOLITAN LAND TBK. (PERSEROAN) DAN PARA PENJAMIN PELAKSANA EMISI EFEK
BERTANGGUNG JAWAB SEPENUHNYA ATAS KEBENARAN SEMUA INFORMASI ATAU FAKTA MATERIAL SERTA
KEJUJURAN PENDAPAT YANG TERCANTUM DALAM PROSPEKTUS INI
PT Metropolitan Land Tbk.

Kegiatan Usaha:
Bidang perumahan, mal/pusat perbelanjaan, perdagangan dan jasa akomodasi (hotel)
Berkedudukan di Jakarta Selatan
Kantor Pusat:
Gedung Ariobimo Sentral Lt 10
Jl. H.R Rasuna Said Blok X-2 Kav. 5, Jakarta 12940 - Indonesia
Tel: (62-21) 522 6188, Fax: (62-21) 522 6189
Email: corpsec@metropolitand.com, Website: www.metropolitanland.com
PENAWARAN UMUM PERDANA SAHAM
Sebanyak 1.894.833.000 (satu miliar delapan ratus sembilan puluh empat juta delapan ratus tiga puluh tiga ribu) saham
biasa atas nama dengan nilai nominal Rp 100 (seratus Rupiah) per saham atau 25% (dua puluh lima persen) dari modal
disetor setelah Penawaran Umum. Harga penawaran adalah sebesar Rp 240 (dua ratus empat puluh Rupiah) yang
harus dibayar penuh pada saat mengajukan Formulir Pemesanan Pembelian Saham. Jumlah seluruh Nilai Saham Yang
Ditawarkan dalam Penawaran Umum secara keseluruhan adalah sebesar Rp 454.759.920.000 (empat ratus lima puluh
empat miliar tujuh ratus lima puluh sembilan juta sembilan ratus dua puluh ribu Rupiah).
Perseroan mengadakan program ESA dan MSOP dimana untuk program ESA diberikan penjatahan pasti dengan jumlah
sebanyak-banyaknya 2% (dua persen) dari jumlah saham baru yang ditawarkan kepada Masyarakat atau sebanyakbanyaknya 37.896.660 (tiga puluh tujuh juta delapan ratus sembilan puluh enam ribu enam ratus enam puluh) saham
dan untuk program MSOP menawarkan opsi kepada Peserta Program MSOP untuk membeli Saham Baru yang akan
diterbitkan oleh Perseroan dengan jumlah maksimum sebesar 1% (satu persen) dari modal ditempatkan dan disetor
Perseroan setelah Penawaran Umum.
PENJAMIN PELAKSANA EMISI EFEK
PT DANAREKSA SEKURITAS
PT NIKKO SECURITIES INDONESIA
PENJAMIN EMISI EFEK

PT Buana Capital, PT Bumiputera Capital Indonesia, PT CIMB Securities Indonesia, PT Ciptadana Securities,
PT e-Capital Securities, PT Erdikha Elit Sekuritas, PT HD Capital Tbk., PT Kresna Graha Sekurindo Tbk.,
PT Lautandhana Securindo, PT Madani Securities, PT Mega Capital Indonesia, PT Minna Padi Investama,
PT NC Securities, PT NISP Sekuritas, PT Panin Sekuritas Tbk., PT Reliance Securities, PT Sinarmas Sekuritas,
PT Transasia Securities, PT Valbury Asia Securities, PT Yulie Securindo Tbk.
Para Penjamin Pelaksana Emisi Efek dan Para Penjamin Emisi Efek menjamin secara kesanggupan penuh
(Full Commitment)
Saham Yang Ditawarkan Ini Seluruhnya Akan Dicatatkan Pada PT Bursa Efek Indonesia
MENGINGAT JUMLAH SAHAM YANG DITAWARKAN PADA PENAWARAN UMUM INI RELATIF TERBATAS, MAKA
TERDAPAT KEMUNGKINAN PERDAGANGAN EFEK YANG DITAWARKAN MENJADI TERBATAS ATAU SAHAMSAHAM TERSEBUT MENJADI KURANG LIKUID
PERSEROAN TIDAK MENERBITKAN SAHAM HASIL PENAWARAN UMUM INI DALAM BENTUK SURAT
KOLEKTIF SAHAM, TETAPI SAHAM TERSEBUT AKAN DIDISTRIBUSIKAN DALAM BENTUK ELEKTRONIK YANG
DIADMINISTRASIKAN DALAM PENITIPAN KOLEKTIF PT KUSTODIAN SENTRAL EFEK INDONESIA (KSEI)
RISIKO UTAMA YANG DIHADAPI PERSEROAN DALAM KEGIATAN USAHA ADALAH RISIKO TIDAK LIKUIDNYA
INVESTASI DALAM PROPERTI HUNIAN DAN RISIKO PENGELOLAAN DALAM PROPERTI KOMERSIAL
RISIKO USAHA PERSEROAN SELENGKAPNYA DICANTUMKAN PADA BAB V DI DALAM PROSPEKTUS INI
Prospektus ini diterbitkan di Jakarta pada tanggal 13 Juni 2011
Perseroan telah menyampaikan Surat Pernyataan Pendaftaran Emisi Efek sehubungan dengan
Penawaran Umum Saham ini kepada Ketua Badan Pengawas Pasar Modal dan Lembaga Keuangan
(Bapepam dan LK) di Jakarta pada tanggal 17 Maret 2011 dengan Surat No. 03/ML-CP/BAPEPAM/III/11
tertanggal 16 Maret 2011 sesuai dengan persyaratan yang ditetapkan dalam Undang-Undang Republik
Indonesia Nomor 8 Tahun 1995 tanggal 10 Nopember 1995 tentang Pasar Modal, Lembaran Negara
Republik Indonesia No. 64 Tahun 1995, Tambahan Nomor 3608 serta peraturan pelaksanaannya (UUPM).
Saham-saham yang ditawarkan ini direncanakan akan dicatatkan pada PT Bursa Efek Indonesia (BEI)
sesuai dengan Perjanjian Pendahuluan Pencatatan Efek yang dibuat antara Perseroan dengan BEI pada
tanggal 16 Maret 2011 dengan memperhatikan terpenuhinya persyaratan pencatatan yang ditetapkan
oleh BEI. Apabila syarat-syarat pencatatan tersebut tidak terpenuhi, maka Penawaran Umum Saham
dibatalkan dan uang pemesanan akan dikembalikan kepada para Pemesan sesuai dengan UUPM.
Lembaga dan Profesi Penunjang Pasar Modal dalam rangka Penawaran Umum Perdana ini bertanggung
jawab sepenuhnya atas kebenaran semua informasi atau fakta material serta kejujuran pedapat yang
disajikan dalam Prospektus ini, sesuai dengan bidang tugasnya masing-masing berdasarkan ketentuan
yang berlaku dalam wilayah Republik Indonesia serta kode etik, norma dan standar profesinya masingmasing.
Sehubungan dengan Penawaran Umum Saham ini, setiap pihak terafiliasi dilarang memberikan keterangan
atau pernyataan mengenai data yang tidak diungkapkan dalam Prospektus tanpa persetujuan tertulis
dari Perseroan, PT Danareksa Sekuritas dan PT Nikko Securities Indonesia sebagai para Penjamin
Pelaksana Emisi Efek.
PT Danareksa Sekuritas dan PT Nikko Securities Indonesia selaku para Penjamin Pelaksana Emisi Efek
(selanjutnya dalam Prospektus ini disebut sebagai para Penjamin Pelaksana Emisi Efek), para Penjamin
Emisi Efek lainnya serta Lembaga dan Profesi Penunjang Pasar Modal dengan tegas menyatakan tidak
terafiliasi dengan Perseroan, baik secara langsung maupun tidak langsung, sebagaimana didefinisikan
dalam UUPM.
PENAWARAN UMUM SAHAM INI TIDAK DIDAFTARKAN BERDASARKAN UNDANG-UNDANG
ATAU PERATURAN LAIN SELAIN YANG BERLAKU DI INDONESIA. BARANG SIAPA DI LUAR
WILAYAH INDONESIA MENERIMA PROSPEKTUS INI, MAKA DOKUMEN INI TIDAK DIMAKSUDKAN
SEBAGAI PENAWARAN UNTUK MEMBELI SAHAM INI, KECUALI BILA PENAWARAN DAN
PEMBELIAN SAHAM INI TIDAK BERTENTANGAN ATAU BUKAN MERUPAKAN PELANGGARAN
TERHADAP PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN SERTA KETENTUAN-KETENTUAN BURSA
EFEK YANG BERLAKU DI NEGARA ATAU YURISDIKSI DI LUAR INDONESIA TERSEBUT
PERSEROAN TELAH MENGUNGKAPKAN SEMUA INFORMASI YANG WAJIB DIKETAHUI OLEH
PUBLIK DAN TIDAK ADA LAGI INFORMASI MATERIAL YANG BELUM DIUNGKAPKAN SEHINGGA
DAPAT MENGAKIBATKAN INFORMASI YANG TERCANTUM DALAM PROSPEKTUS INI MENJADI
TIDAK BENAR DAN ATAU MENYESATKAN PUBLIK
DAFTAR ISI
DAFTAR ISI...............................................................................................................................................i
DEFINISI DAN SINGKATAN................................................................................................................... iii
RINGKASAN........................................................................................................................................... ix
I.
PENAWARAN UMUM....................................................................................................................1
II.
RENCANA PENGGUNAAN DANA YANG DIPEROLEH DARI PENAWARAN UMUM..................6
III.
PERNYATAAN HUTANG................................................................................................................9
IV.
ANALISIS DAN PEMBAHASAN OLEH MANAJEMEN................................................................14
V.
FAKTOR RISIKO . .......................................................................................................................36
VI.
KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL LAPORAN AUDITOR INDEPENDEN...................49
VII.
KETERANGAN TENTANG PERSEROAN DAN ANAK PERUSAHAAN PERSEROAN..............50
1. RIWAYAT SINGKAT PERSEROAN.......................................................................................50
2. RIWAYAT PERMODALAN DAN KEPEMILIKAN SAHAM PERSEROAN..............................52
3. KETERANGAN SINGKAT MENGENAI PEMEGANG SAHAM PERSEROAN
BERBENTUK BADAN HUKUM.............................................................................................65
4. STRUKTUR ORGANISASI PERSEROAN............................................................................68
5. PENGURUSAN DAN PENGAWASAN PERSEROAN..........................................................68
6. SUMBER DAYA MANUSIA...................................................................................................73
7. HUBUNGAN KEPEMILIKAN, PENGURUSAN DAN PENGAWASAN PERSEROAN
DAN ANAK PERUSAHAAN DENGAN PEMEGANG SAHAM PERSEROAN YANG
BERBENTUK BADAN HUKUM ...........................................................................................75
8. KETERANGAN TENTANG ANAK-ANAK PERUSAHAAN PERSEROAN...........................76
9. TRANSAKSI DENGAN PIHAK YANG MEMPUNYAI HUBUNGAN ISTIMEWA....................91
10. PERJANJIAN PENTING DENGAN PIHAK KETIGA.............................................................92
11. PERKARA YANG DIHADAPI PERSEROAN.........................................................................98
12. KETERANGAN MENGENAI ASET TETAP DAN ASET REAL ESTAT . ...............................98
13. TATA KELOLA PERUSAHAAN (GOOD CORPORATE GOVERNANCE)...........................101
14. TANGGUNG JAWAB SOSIAL PERUSAHAAN (CORPORATE SOCIAL
RESPONSIBILITY).............................................................................................................101
VIII. KEGIATAN DAN PROSPEK USAHA PERSEROAN DAN ANAK PERUSAHAAN.....................103

IX.
INDUSTRI PROPERTI...............................................................................................................126
X.
IKHTISAR DATA KEUANGAN PENTING...................................................................................152
XI.
EKUITAS....................................................................................................................................154
XII. PERPAJAKAN............................................................................................................................156
XIII. KEBIJAKAN DIVIDEN................................................................................................................158
XIV. PENJAMINAN EMISI EFEK.......................................................................................................159

XV. LEMBAGA DAN PROFESI PENUNJANG PASAR MODAL DALAM RANGKA

PENAWARAN UMUM................................................................................................................161
XVI. PENDAPAT DARI SEGI HUKUM...............................................................................................165

XVII. LAPORAN AUDITOR INDEPENDEN DAN LAPORAN KEUANGAN KONSOLIDASI

PERSEROAN DAN ANAK PERUSAHAAN PERSEROAN........................................................203
XVIII. LAPORAN PENILAI...................................................................................................................261

XIX. ANGGARAN DASAR PERSEROAN..........................................................................................287
XX. PERSYARATAN PEMESANAN PEMBELIAN SAHAM..............................................................315
XXI. PENYEBARLUASAN PROSPEKTUS DAN FORMULIR PEMESANAN PEMBELIAN

SAHAM......................................................................................................................................320
ii
DEFINISI DAN SINGKATAN

Afiliasi
berarti pihak-pihak yang sebagaimana dimaksud dalam UUPM dan

peraturan pelaksanaannya, yaitu:
1. hubungan keluarga karena perkawinan dan keturunan sampai derajat
kedua, baik secara horizontal maupun vertikal;
2. hubungan antara satu pihak dengan pegawai, Direktur atau Komisaris
dari pihak tersebut;
3. hubungan antara 2 (dua) perusahaan dimana terdapat 1 (satu) atau
lebih anggota Direksi atau Dewan Komisaris yang sama;
4. hubungan antara perusahaan dengan suatu pihak, baik langsung
maupun tidak langsung, mengendalikan atau dikendalikan oleh
perusahaan tersebut;
5. hubungan antara 2 (dua) perusahaan yang dikendalikan baik
langsung maupun tidak langsung, oleh pihak yang sama; atau
6. hubungan antara perusahaan dan pemegang saham utama.
Agen Penjualan
berarti pihak yang membantu menjual Saham Yang Ditawarkan dalam

Penawaran Umum.
Akuisisi
berarti pengambilalihan saham yang dilakukan dengan cara pembelian

langsung dari Pemegang Saham sesuai dengan ketentuan yang
dimaksud di dalam UUPT.
ANP
berarti singkatan dari PT Agus Nusa Penida.
Anak Perusahaan
berarti perusahaan-perusahaan yang:

1. saham-sahamnya dimiliki oleh Perseroan dalam jumlah 50% atau
lebih dari seluruh saham yang disetor penuh dalam perusahaan yang
bersangkutan;
2. kebijaksanaannya dan pengelolaan perusahaan dikendalikan oleh
Perseroan;
3. laporan keuangannya dikonsolidasikan dengan laporan keuangan
Perseroan sesuai dengan Prinsip Standar Akuntansi Keuangan yang
berlaku di Indonesia.
ARR
berarti singkatan dari Average Room Rate.
BAE
berarti singkatan dari Biro Administrasi Efek yaitu pihak yang ditunjuk oleh
Perseroan untuk melaksanakan Administrasi Saham dalam Penawaran
Umum Perseroan yang dalam hal ini adalah PT Raya Saham Registra,
berkedudukan di Jakarta Selatan.
Bank BCA
berarti PT Bank Central Asia Tbk.
Bank BII
berarti PT Bank Internasional Indonesia Tbk.
Bank BNI
berarti PT Bank Negara Indonesia (Persero) Tbk.
Bank BTN
berarti PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk.
Bank Mandiri
berarti PT Bank Mandiri (Persero) Tbk.
Bank Mega
berarti PT Bank Mega Tbk.
iii
Bank Niaga
berarti PT Bank Niaga Tbk.
BAPEPAM
berarti singkatan dari Badan Pengawas Pasar Modal sebagaimana

dimaksud dalam Pasal 3 ayat 1 UUPM atau para pengganti dan penerima
hak dan kewajibannya.
BAPEPAM dan LK
berarti singkatan dari Badan Pengawas Pasar Modal dan Lembaga

Keuangan atau para pengganti dan penerima hak dan kewajibannya,
sebagaimana dimaksud dalam Keputusan Menteri Keuangan Republik
Indonesia No. 606/KMK.01/2005 tertanggal 30 Desember 2005 tentang
Organisasi dan Tata Kerja Badan Pengawas Pasar Modal dan Keputusan
Menteri Keuangan Republik Indonesia No. 184/PMK.01/2010 tertanggal
11 Oktober 2010 tentang Organisasi dan Tata Kerja Kementerian
Keuangan.
BBM
berarti singkatan dari Bahan Bakar Minyak.
BEI
berarti singkatan dari PT Bursa Efek Indonesia.
Bursa Efek
berarti bursa efek sebagaimana didefinisikan dalam pasal 1 angka 4 UUPM

yang diselenggarakan oleh PT Bursa Efek Indonesia, suatu perseroan
terbatas yang didirikan dan dijalankan berdasarkan hukum Negara
Republik Indonesia serta berkedudukan di Jakarta, dan merupakan
Bursa Efek dimana saham-saham Perseroan akan dicatatkan.
BI
berarti singkatan dari Bank Indonesia.
CAGR
berarti singkatan dari Compounded Average Growth Rate.
Daftar Pemesanan
Pembelian Saham
berarti daftar yang memuat nama-nama pemesanan Saham Yang

Ditawarkan yang dipesan dan disusun berdasarkan Formulir Pemesanan
Pembelian Saham yang dibuat oleh masing-masing Agen Penjualan dan/
atau Agen Penjualan Internasional (apabila ada) dan/atau para Penjamin
Emisi Efek.
Efektif
berarti terpenuhinya seluruh persyaratan Pernyataan Pendaftaran sesuai

dengan Peraturan No. IX.A.2 angka 4, Lampiran Keputusan Ketua
Bapepam dan LK No. Kep-122/BL/2009 tertanggal 29 Mei 2009, yaitu:
1. atas dasar lewatnya waktu yaitu 45 (empat puluh lima) hari sejak
tanggal Pernyataan Pendaftaran diterima Bapepam dan LK secara
lengkap, yaitu telah mencakup seluruh kriteria yang ditetapkan dalam
peraturan yang terkait dengan Pernyataan Pendaftaran dalam rangka
Penawaran Umum dan peraturan yang terkait dengan Penawaran
Umum atau 45 (empat puluh lima) hari sejak tanggal perubahan
terakhir atas Pernyataan Pendaftaran yang diajukan Perseroan atau
yang diminta Bapepam dan LK dipenuhi; atau
2. atas dasar pernyataan efektif dari Bapepam dan LK bahwa tidak
ada lagi perubahan dan/atau tambahan informasi lebih lanjut yang
diperlukan.
ESA
berarti singkatan dari Employee Stock Allocation.
Formulir Konfirmasi
Penjatahan atau FKPS
berarti formulir yang dikeluarkan oleh Manajer Penjatahan yang

merupakan konfirmasi atas hasil pejatahan atas nama pemesanan
sebagai tanda bukti kepemilikan atas Saham Yang Ditawarkan yang
dijual oleh Perseroan pada Pasar Perdana.
iv
Formulir Pemesanan
berarti asli formulir pemesanan pembelian Saham Yang Ditawarkan
Pembelian Saham atau FPPS atau fotokopi FPPS yang harus dibuat dalam rangkap 5 (lima) yang
masing-masing harus diisi secara lengkap, dibubuhi tandatangan asli
pemesanan serta diajukan oleh pemesan kepada Penjamin Emisi Efek
pada saat memesan Saham Yang Ditawarkan selama periode Masa
Penawaran.
FPD
berarti singkatan dari PT Fajarputera Dinasti, yaitu salah satu Anak

Perusahaan Perseroan.
GIC
berarti singkatan dari The Government of Singapore Investment

Corporation Pte., Ltd.
GIC RE
berarti singkatan dari GIC Real Estate Pte. Ltd.
Hari Bursa
berarti hari dimana Bursa Efek atau badan hukum yang menggantikannya
menyelenggarakan kegiatan Bursa Efek menurut peraturan perundangundangan yang berlaku dan ketentuan-ketentuan Bursa Efek tersebut
dan bank dapat melakukan kliring.
Hari Kalender
berarti setiap hari dalam 1 (satu) tahun sesuai dengan kalender gregorius
tanpa kecuali termasuk hari Sabtu, hari Minggu, dan hari libur nasional
yang ditetapkan sewaktu-waktu oleh Pemerintah Republik Indonesia.
Hari Kerja
berarti hari-hari kerja nasional kecuali Sabtu, hari Minggu, dan hari libur
nasional di Republik Indonesia.
HGB
berarti singkatan dari Hak Guna Bangunan.
JORR
berarti singkatan dari Jakarta Outer Ring Road.
KGC
berarti singkatan dari PT Kembang Griya Cahaya, yaitu salah satu Anak
Perusahaan Perseroan.
KPR
berarti singkatan dari Kredit Pemilikan Rumah.
KSEI
berarti Perseroan Terbatas PT Kustodian Sentral Efek Indonesia,

berkedudukan di Jakarta Selatan, yang merupakan Lembaga
Penyelesaian dan Penyimpanan sesuai dengan Undang-Undang Pasar
Modal.
Manajer Penjatahan
berarti PT Danareksa Sekuritas yang bertanggung jawab atas penjatahan

saham sesuai dengan syarat-syarat yang ditetapkan dalam Peraturan
No. IX.A.7 tentang Tanggung Jawab Manajer Penjatahan Dalam Rangka
Pemesanan dan Penjatahan Efek Dalam Rangka Penawaran Umum,
Lampiran Keputusan Ketua Bapepam tertanggal 27 Oktober 2000 No.
Kep-45/PM/2000.
Masa Penawaran Umum
berarti jangka waktu bagi Masyarakat untuk dapat melakukan pemesanan

atas Saham Yang Ditawarkan dengan cara sebagaimana yang diatur
dalam Prospektus dan Formulir Pemesanan Pembelian Saham.
Masyarakat
berarti perorangan, baik warga negara Indonesia maupun warga negara

asing, dan/atau badah hukum asing, yang bertempat tinggal atau
berkedudukan hukum di Indonesia atau berkedudukan hukum diluar
negeri dengan memperhatikan peraturan perundang-undangan yang
MD
berarti singkatan dari PT Metropolitan Development.
Menteri Hukum
berarti Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia (dahulu
Menteri Kehakiman dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia).
MGM
berarti singkatan dari PT Metropolitan Global Management, yaitu salah

satu Anak Perusahaan Perseroan.
MKD
berarti singkatan dari PT Metropolitan Karyadeka Development, yaitu

anak perusahaan dari MPD.
MPD
berarti singkatan dari PT Metropolitan Permata Development, yaitu salah

satu Anak Perusahaan Perseroan.
MPI
berarti singkatan dari PT Metropolitan Persada Internasional, yaitu salah

satu pemegang saham Perseroan.
MSOP
berarti singkatan dari Management Stock Ownership Program.
Netstar
berarti Netstar Holdings Limited, yaitu suatu perusahaan yang didirikan

di British Virgin Islands dan merupakan salah satu pemegang saham
Perseroan.
Penawaran Awal
berarti ajakan baik secara langsung maupun tidak langsung dengan

menggunakan Prospektus Awal segera setelah diumumkannya
Prospektus Ringkas di surat kabar yang bertujuan untuk mengetahui
minat calon pembeli atas Saham Yang Ditawarkan dan/atau perkiraan
Harga Penawaran atas Saham Yang Ditawarkan sesuai dengan
Peraturan No. IX.A.8 tentang Prospektus Awal dan Info Memo, Lampiran
Keputusan Ketua Bapepam tertanggal 27 Oktober 2000, No. Kep-41/
PM/2000.
Penawaran Umum
berarti kegiatan penawaran Efek yang dilakukan oleh Perseroan untuk

menjual Efek kepada Masyarakat berdasarkan tata cara yang diatur
dalam UUPM dan peraturan pelaksanaannya.
Pengubahan Perjanjian
Penjaminan Emisi Efek
berarti setiap perubahan-perubahan, penambahan-penambahan

dan/atau pembaharuan-pembaharuan terhadap Perjanjian Penjaminan
Emisi Efek (termasuk yang akan dibuat dikemudian hari).
Penjamin Emisi Efek
berarti PT Danareksa Sekuritas dan PT Nikko Securities Indonesia

bersama-sama dengan para penjamin Penjamin Emisi Efek lainnya
yang berdasarkan syarat dan kondisi yang tercantum dalam Perjanjian
Penjaminan Emisi Efek, akan menjamin penjualan Saham Yang
Ditawarkan dan melakukan pembayaran hasil Penawaran Umum di
Pasar Perdana kepada Perseroan melalui Para Penjamin pelaksana
Emisi Efek sesuai dengan Bagian Penjaminannya masing-masing.
Penjamin Pelaksana
Emisi Efek
berarti PT Danareksa Sekuritas dan PT Nikko Securities Indonesia

yang bertanggung jawab atas pengelolaan dan penyelenggaraan dan
penjatahan Saham Yang Ditawarkan dalam Penawaran Umum.
Peraturan No. IX.A.6
berarti Peraturan Bapepam dan LK tentang Pembatasan Atas Saham

Yang Diterbitkan Sebelum Penawaran Umum.
vi
Peraturan No. IX.A.7
berarti Peraturan Bapepam dan LK tentang Tanggung Jawab Manajer

Penjatahan Dalam Rangka Pemesanan dan Penjatahan Efek Dalam
Penawaran Umum, Lampiran Surat Keputusan Ketua Bapepam dan LK
No. Kep-45/PM/2000 tanggal 27 Oktober 2000.
Peraturan No. IX.D.4
berarti Peraturan Bapepam dan LK tentang Penambahan Modal Tanpa

Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu, Lampiran Surat Keputusan Ketua
Bapepam dan LK No. Kep-429/BL/2009 tanggal 9 Desember 2009.
Peraturan No. IX.E.1
berarti Peraturan Bapepam dan LK tentang Transaksi Afiliasi dan

Benturan Kepentingan Transaksi Tertentu, Lampiran Surat Keputusan
Ketua Bapepam dan LK No. Kep-412/BL/2009 tanggal 25 November
2009.
Peraturan No. IX.E.2
berarti Peraturan Bapepam dan LK No. IX.E.2 tentang Transaksi Material

dan Perubahan Kegiatan Usaha Utama, Lampiran Surat Keputusan
Ketua Bapepam dan LK No. Kep-413/BL/2009 tanggal 25 November
2009.
Peraturan No. IX.I.7
berarti Peraturan Bapepam dan LK No. IX.I.7 tentang Pembentukan

dan Pedoman Penyusunan Piagam Unit Audit Internal, Lampiran Surat
Keputusan Ketua Bapepam dan LK No. Kep-496/BL/2008 tanggal
28 November 2008.
Perjanjian Penjaminan
Emisi Efek atau PPEE
berarti Akta Perjanjian Penjaminan Emisi Efek Penawaran Umum

PT Metropolitan Land Tbk. No. 119 tanggal 16 Maret 2011, Pengubahan I
Perjanjian Penjaminan Emisi Efek Penawaran Umum Perseroan Terbatas
PT Metropolitan Land Tbk No. 47 tanggal 7 April 2011, dan Pengubahan
II Perjanjian Penjaminan Emisi Efek Penawaran Umum Perseroan
Terbatas PT Metropolitan Land Tbk No. 254 tanggal 30 Mei 2011, yang
seluruhnya dibuat di hadapan Dr. Irawan Soerodjo, SH., MSi., Notaris
di Jakarta, berikut perubahan-perubahannya dan/atau penambahanpenambahannya dan/atau pembaharuan-pembaharuannya yang dibuat
oleh pihak-pihak yang bersangkutan di kemudian hari.
Pernyataan Efektif
berarti pernyataan yang dikeluarkan oleh Bapepam dan LK yang

menyatakan bahwa Pernyataan Pendaftaran menjadi efektif, sehingga
Perseroan melalui para Penjamin Pelaksana Emisi Efek dapat
menawarkan dan menjual Saham Yang Ditawarkan sesuai dengan
peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Perseroan
berarti PT Metropolitan Land Tbk., suatu perseroan terbatas yang

berkedudukan di Jakarta Selatan yang didirikan menurut dan berdasarkan
hukum dan Undang-undang Negara Republik Indonesia.
Program MSOP
berarti program opsi kepemilikan saham Perseroan oleh manajemen

Perseroan.
Peserta Program MSOP
berarti para manajemen Perseroan, selain Dewan Komisaris, yaitu para

karyawan manajemen level yang dimulai senior manajer keatas sampai
dengan Direksi.
Prospektus
berarti dokumen tertulis final yang memuat seluruh informasi maupun

fakta-fakta penting dan relevan mengenai Perseroan serta Saham Yang
Ditawarkan dalam rangka Penawaran Umum dalam bentuk dan isi sesuai
dengan Peraturan No. IX.C.2 tentang Pedoman Mengenai Bentuk dan
Isi Prospektus dan Isi Prospektus Ringkas Dalam Rangka Penawaran
vii
Umum, Lampiran Keputusan Ketua Bapepam No. Kep-51/PM/1996

tanggal 17 Januari 1996.
Reco Newtown
berarti Reco Newtown Pte. Ltd., yaitu perusahaan yang berkantor di

negara Republik Singapura dan merupakan salah satu pemegang saham
Perseroan.
Rukan
berarti singkatan dari Rumah Kantor.
Ruko
berarti singkatan dari Rumah Toko.
RUPS
berarti singkatan dari Rapat Umum Pemegang Saham Perseroan yang

diselenggarakan sesuai dengan ketentuan Anggaran Dasar Perseroan.
berarti singkatan dari Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa
Perseroan yang diselenggarakan sesuai dengan ketentuan Anggaran
Dasar Perseroan.
RUPSLB
Saham
berarti seluruh saham-saham atas nama Perseroan baik yang telah

dikeluarkan, dan akan dikeluarkan berdasarkan Perjanjian Penjaminan
Emisi Efek dan diambil bagian dan disetor penuh oleh para pemegang
saham.
Saham Baru
berarti saham biasa atas nama yang akan dikeluarkan dari simpanan
(portepel) Perseroan dalam jumlah sebanyak-banyaknya 1.894.833.000
(satu miliar delapan ratus sembilan puluh empat juta delapan ratus tiga
puluh tiga ribu) saham untuk ditawarkan dan dijual kepada Masyarakat
dalam Penawaran Umum dan akan dicatatkan pada Bursa Efek.
Saham Yang Ditawarkan
berarti saham biasa atas nama, yang akan ditawarkan dan dijual kepada
Masyarakat dalam Penawaran Umum, yang terdiri dari Saham Baru yang
dilakukan menurut Perjanjian Penjamin Emisi Efek dan akan dicatatkan
pada Bursa Efek.
SBI
berarti singkatan dari Sertifikat Bank Indonesia.
Seletar
berarti Seletar Investments Pte., Ltd., yaitu suatu perusahaan yang berdiri
di negara Republik Singapura.
SK
berarti singkatan dari Surat Keputusan.
SGL
berarti singkatan dari PT Sumbersentosa Guna Lestari, yaitu salah satu

Anak Perusahaan Perseroan.
US Dollar atau US$
berarti Dolar Amerika Serikat yaitu mata uang resmi negara Amerika
Serikat.
UUPM
berarti singkatan dari Undang-undang Pasar Modal, yaitu Undang-undang

Republik Indonesia No. 8 Tahun 1995 tanggal 10 Nopember 1995 tentang
Pasar Modal, Lembaran Negara Republik Indonesia No. 64 Tahun 1995,
Tambahan No.3608, beserta peraturan pelaksanaannya.
UUPT
berarti singkatan dari Undang-undang Perseroan Terbatas, yaitu Undangundang Republik Indonesia No. 40 Tahun 2007 tanggal 16 Agustus 2007
tentang Perseroan Terbatas, Lembaran Negara Republik Indonesia
Tahun 2007 No. 106, Tambahan No. 4756.
viii
RINGKASAN
Ringkasan di bawah ini merupakan bagian yang tidak terpisahkan dan harus dibaca dalam kaitannya
dengan keterangan yang lebih rinci dan laporan keuangan serta catatan-catatan yang tercantum di dalam
Prospektus ini. Ringkasan ini dibuat atas dasar fakta-fakta dan pertimbangan-pertimbangan yang paling
penting bagi Perseroan. Semua informasi keuangan Perseroan disusun dalam mata uang Rupiah dan
telah sesuai dengan prinsip akuntansi yang berlaku umum di Indonesia.
UMUM
Perseroan merupakan perusahaan Penanaman Modal Asing yang didirikan berdasarkan Akta No. 37
tanggal 16 Februari 1994 dibuat di hadapan Endang Irawati Ekaputri, SH., Notaris di Jakarta yang telah
memperoleh pengesahan Menteri Hukum dengan Surat Keputusan No.C2-7514.HT.01.01.Tahun 1994
tertanggal 11 Mei 1994, didaftarkan dalam register pada Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan
pada tanggal 13 Juni 1994 di bawah No. 970/A/PT/HKM/1994/PN.JAK.SEL., serta diumumkan dalam
Berita Negara Republik Indonesia No.76 tanggal 23 September 1994, Tambahan No.7169. Perseroan
saat ini memiliki dan mengoperasikan real estat, mal dan hotel yaitu Perumahan Metland Menteng
(Cakung), Perumahan Metland Cileungsi (Cileungsi), Hotel Horison Bekasi dan Mal Metropolitan (Bekasi),
Waterland dan Sport Club Menteng.
KETERANGAN MENGENAI ANAK PERUSAHAAN
Tabel berikut adalah seluruh Anak Perusahaan Perseroan beserta proyek dan kegiatan usaha.
Anak Perusahaan
Kepemilikan
Kegiatan Usaha
Nama Proyek

Status
Operasional (*)
PT Metropolitan Permata
Development (MPD)

PT Metropolitan Karyadeka
Development (MKD)

PT Kembang Griya Cahaya (KGC)

PT Metropolitan Global
Management (MGM)
PT Sumbersentosa Guna
Lestari (SGL)
PT Fajarputera Dinasti (FPD)

PT Agus Nusa Penida (ANP)
99,99%
Real estat

Real estat

Pusat perbelanjaan

50,01%
Real estat
(kepemilikan tidak
langsung melalui
MPD)
99,99%
Real estat

Perumahan Metland
Puri I (Tangerang)
Perumahan Metland
Tambun (Tambun,
Bekasi)
Plaza Metropolitan
(Tambun, Bekasi)
Perumahan Metland
Puri II (Tangerang)
Beroperasi
Perumahan Metland
Transyogi I (Cileungsi,
Bogor)
Beroperasi
99,90%
Hotel operator
Belum beroperasi
99,99%
99,90%

99%
Perkantoran
Real estat

Real estat
Hotel Horison Jakarta Belum beroperasi

Perumahan Metland
Beroperasi
Cibitung
Horison Seminyak Bali Belum beroperasi
(*) Status operasional berdasarkan kondisi saat Prospektus diterbitkan.
ix
Beroperasi
Beroperasi
Belum beroperasi
STRUKTUR PERMODALAN
Struktur permodalan dan susunan pemegang saham serta komposisi kepemilikan saham Perseroan
pada saat Prospektus ini diterbitkan adalah sebagai berikut:
Modal Saham Terdiri Dari Saham Biasa Atas Nama
Dengan Nilai Nominal Rp 100 (seratus Rupiah) Setiap Saham
Keterangan

Nilai Nominal Rp 100 per Saham

Jumlah Saham
Jumlah Nilai Nominal (Rp)
(%)
Modal Dasar
20.000.000.000
2.000.000.000.000
100,00
Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh:

-
Reco Newtown Pte.Ltd., Singapura
-
PT Metropolitan Persada Internasional
-
Netstar Holdings Limited, British Virgin Islands
2.842.250.000
1.719.260.000
1.122.990.000
284.225.000.000
171.926.000.000
112.299.000.000
50,00
30,24
19,76
5.684.500.000
568.450.000.000
100,00
14.315.500.000
1.431.550.000.000
Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh

Jumlah Saham Dalam Portepel
PENAWARAN UMUM
Perseroan dengan ini melakukan Penawaran Umum sebanyak 1.894.833.000 (satu miliar delapan ratus
sembilan puluh empat juta delapan ratus tiga puluh tiga ribu) saham biasa atas nama dengan nilai nominal
Rp 100 (seratus Rupiah) per saham yang mewakili sejumlah 25% (dua puluh lima persen) dari modal
yang telah ditempatkan dan disetor penuh dalam Perseroan setelah Penawaran Umum.
Harga penawaran seluruh saham diatas adalah sebesar Rp 240 (dua ratus empat puluh Rupiah) per
saham dan yang harus dibayar penuh pada saat mengajukan Formulir Pemesanan Pembelian Saham.
Apabila Penawaran Umum ini terlaksanakan, maka struktur permodalan dan susunan pemegang saham
serta komposisi kepemilikan saham dalam Perseroan adalah sebagai berikut:
Dengan Nilai Nominal Rp 100 ( seratus Rupiah) Setiap Saham

Sebelum Penawaran Umum
Keterangan

Jumlah Saham
Jumlah Nilai

Nominal (Rp)
Modal Dasar
Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh
-
Reco Newtown Pte Ltd.
-
-
Netstar Holdings Limited
-
Masyarakat
Jumlah Modal Ditempatkan dan
Disetor Penuh
Sesudah Penawaran Umum

(%) Jumlah Saham

Jumlah Nilai
Nominal (Rp)
(%)
20.000.000.000 2.000.000.000.000 100,00 20.000.000.000
2.000.000.000.000
100,00
2.842.250.000
1.719.260.000
1.122.990.000
1.894.833.000
284.225.000.000
171.926.000.000
112.299.000.000
189.483.300.000
37,50
22,68
14.82
25,00
7.579.333.000
757.933.300.000
100,00
2.842.250.000
1.719.260.000
1.122.990.000
-
284.225.000.000
171.926.000.000
112.299.000.000
-
50,00
30,24
19,76
-
5.684.500.000
568.450.000.000 100,00
14.315.500.000 1.431.550.000.000
12.420.667.000 1.242.066.700.000
PENGGUNAAN DANA
Dana yang diperoleh oleh Perseroan dari hasil Penawaran Umum ini, setelah dikurangi biaya-biaya emisi,
akan dipergunakan Perseroan dan atau Anak Perusahaan Perseroan untuk hal-hal berikut:
1. Rp 200.000.000.000 (dua ratus miliar Rupiah) digunakan untuk pembangunan Metropolitan Grand
Mall yang terletak di Jl. KH Noer Ali yang berjarak 300 meter dari Mal Metropolitan. Saat Prospektus
ini diterbitkan, lahan berupa tanah kosong yang telah dikuasai Perseroan;
2. Rp 22.500.000.000 (dua puluh dua miliar lima ratus juta Rupiah) digunakan untuk pembangunan
M-Gold Residence (strata title apartemen) yang terletak di Jl. KH Noer Ali di dekat lokasi Metropolitan
Grand Mall. Saat Prospektus ini diterbitkan, lahan berupa tanah kosong yang telah dikuasai
Perseroan;
3. Rp 50.000.000.000 (lima puluh miliar Rupiah) digunakan untuk pembangunan Hotel Horison Bekasi
Ekstension yang dibangun di atas gedung Mal Metropolitan. Saat Prospektus ini diterbitkan, pondasi
sudah siap untuk dibangun konstruksi pembangunan hotel;
4. Rp 45.000.000.000 (empat puluh lima miliar Rupiah) digunakan untuk mengambil bagian dan
melakukan penyetoran modal atas saham baru di SGL (Anak Perusahaan), dimana hasil pengeluaran
saham baru tersebut akan digunakan oleh SGL untuk pembangunan Hotel Horison Jakarta yang
berlokasi di Jl. MT Haryono Kav. 26. Saat Prospektus ini diterbitkan, lahan berupa tanah kosong.

Struktur permodalan SGL pada saat Prospektus ini diterbitkan adalah sebagai berikut:
Pemegang Saham
Sebelum Membeli Saham Baru
Jumlah
Modal Dasar
15.000.000
Nilai
Sesudah Membeli Saham Baru

%
Jumlah
Nilai
15.000.000.000 100.000.000 100.000.000.000
Modal Ditempatkan dan

Disetor Penuh:
- Perseroan
9.990.000
9.990.000.000
99,90 54.990.000 54.990.000.000
- MPI
10.000
10.000.000
0,10
10.000
10.000.000
Jumlah Modal Ditempatkan
dan Disetor Penuh
10.000.000
5.000.000
10.000.000.000
100,00
55.000.000
55.000.000.000
5.000.000.000
45.000.000
45.000.000.000
99,98
0,02
100,00
5. Rp 40.000.000.000 (empat puluh miliar Rupiah) digunakan untuk mengambil bagian dan melakukan
penyetoran modal atas saham baru di FPD (Anak Perusahaan), dimana hasil pengeluaran saham
baru tersebut akan digunakan oleh FPD untuk proyek Metland Cibitung:

a. pembangunan infrastruktur senilai Rp 18.000.000.000 (delapan belas miliar Rupiah);

b. konstruksi perumahan senilai Rp 11.000.000.000 (sebelas miliar Rupiah); dan
c. pembebasan lahan senilai Rp 11.000.000.000 (sebelas miliar Rupiah).
Saat Prospektus ini diterbitkan, lahan kosong tersebut sudah dibebaskan oleh FPD.
Struktur permodalan FPD pada saat Prospektus ini diterbitkan adalah sebagai berikut:
Pemegang Saham

Modal Dasar

Jumlah
Nilai

%
Jumlah
Nilai

Disetor Penuh:
- Perseroan
74.999.750 74.999.750.000 99,9997 114.999.750 114.999.750.000
- MPI
250
250.000 0,0003
250
250.000
dan Disetor Penuh
200.000.000 200.000.000.000 200.000.000 200.000.000.000
75.000.000
75.000.000.000
100,00 115.000.000 115.000.000.000
125.000.000 125.000.000.000
85.000.000
99,9998
0,0002
100,00
85.000.000.000
6. Rp 30.000.000.000 (tiga puluh miliar Rupiah) digunakan untuk mengambil bagian dan melakukan
penyetoran modal atas saham baru di MPD (Anak Perusahaan), dan MPD akan menggunakan dana
hasil pengeluaran saham baru di MPD tersebut untuk mengambil bagian dan melakukan penyetoran
modal atas saham baru di ANP, dan selanjutnya hasil pengeluaran saham baru di ANP tersebut
akan digunakan oleh ANP untuk pembangunan Hotel Horison Seminyak di Bali. Saat Prospektus
ini diterbitkan, ANP sedang membongkar bangunan lama yang telah berdiri diatas lahan yang akan
dibangun bangunan baru.
xi
Struktur permodalan MPD pada saat Prospektus ini diterbitkan adalah sebagai berikut:

Pemegang Saham

Modal Dasar
Jumlah
Nilai

%
Jumlah
Nilai

Disetor Penuh:
- Perseroan
239.999.000 119.999.500.000 99,99958 299.999.000 149.999.500.000
- MPI
1.000
500.000 0,00042
1.000
500.000
dan Disetor Penuh
300.000.000 150.000.000.000 300.000.000 150.000.000.000
240.000.000 120.000.000.000
60.000.000
100,00 300.000.000 150.000.000.000
30.000.000.000
99,99967
0,00033
100,00
Struktur permodalan ANP pada saat Prospektus ini diterbitkan adalah sebagai berikut:

Pemegang Saham

Modal Dasar
Nilai Nominal Rp 1.000.000 per Saham

Jumlah
Nilai
Jumlah
Nilai
60.000
60.000.000.000
60.000
60.000.000.000

Disetor Penuh:
- MPD
15.840 15.840.000.000
99,00
45.840 45.840.000.000
- PT Metropolitan Golden
Management
160
160.000.000
1,00
160
160.000.000
Jumlah Modal Ditempatkan dan
Disetor Penuh
16.000
16.000.000.000
100,00
46.000
46.000.000.000
44.000
44.000.000.000
14.000
14.000.000.000
99,65
0,35
100,00
7. Sisanya digunakan untuk pembangunan infrastruktur dan konstruksi perumahan di Metland Menteng
dan Metland Cileungsi.
Adapun bentuk infrastuktur adalah jaringan listrik, pembangunan jalan, air, telepon, sarana dan
prasarana untuk fasilitas perumahan.
Saat Prospektus ini diterbitkan, lahan kosong Metland Menteng dan Metland Cileungsi sudah
dibebaskan dan siap dibangun oleh Perseroan.
IKHTISAR DATA KEUANGAN PENTING
Tabel berikut ini menggambarkan ikhtisar data keuangan penting Perseroan untuk tahun-tahun yang
berakhir tanggal 31 Desember 2006, 2007, 2008, 2009 dan 2010. Angka-angka keuangan ini berasal
dari dan dihitung berdasarkan Laporan Keuangan Perseroan yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan
Publik Osman Bing Satrio & Rekan (anggota Deloitte Touche Tohmatsu Limited) untuk tahun-tahun yang
berakhir tanggal 31 Desember 2007, 2008, 2009 dan 2010, dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2006 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Osman Ramli Satrio & Rekan (anggota
Deloitte Touche Tohmatsu Limited), kesemuanya menyatakan pendapat wajar tanpa pengecualian.
xii
(dalam jutaan Rupiah)
KETERANGAN 31 Desember

Jumlah Aset
Jumlah Kewajiban
Hak Minoritas Atas Aset Bersih Anak Perusahaan
Jumlah Ekuitas
Pendapatan Usaha
Beban langsung dan beban pokok penjualan
Laba kotor
Beban usaha
Laba usaha
Beban lain-lain
Laba sebelum pajak
Beban pajak
Laba sebelum hak minoritas atas rugi (laba) bersih
anak perusahaan
Hak minoritas atas rugi (laba) bersih anak perusahaan
Laba bersih
2006
2007
2008
2009
2010
866.035
308.208
13.625
544.202
175.654
102.845
72.809
42.581
30.228
(18.571)
11.657
(4.420)
901.386
287.002
13.591
600.793
226.696
124.252
102.444
55.927
46.517
(20.529)
25.988
(4.126)
959.279
308.719
13.582
636.978
308.182
167.371
140.811
66.905
73.906
(16.833)
57.073
(20.897)
1.012.323
308.700
13.581
690.042
317.578
159.110
158.468
65.767
92.701
(20.781)
71.920
(18.858)
1.139.459
362.509
17.843
759.107
331.381
152.992
178.389
74.335
104.054
(14.563)
89.491
(20.445)
7.237
2
7.239
21.862
(819)
21.043
36.175
10
36.185
53.062
-
53.063
69.046
19
69.065
Fasilitas kredit mencakup kondisi dan persyaratan antara lain bahwa Perseroan harus menjaga likuiditas
dan solvabilitas Perseroan dengan rasio keuangan lancar minimal 1,2 kali, rasio debt service coverage
minimal 1,5 kali, EBITDA terhadap bunga minimal 2,0 kali dan rasio hutang terhadap modal (debt to
equity) maksimal 1,0 kali. Pada tanggal 31 Desember 2006, 2007, 2008, 2009 dan 2010, Perseroan
telah memenuhi rasio-rasio keuangan tersebut masing-masing dengan rincian rasio keuangan lancar
5,0 kali, 4,6 kali, 3,6 kali, 3,8 kali dan 4,5 kali, rasio hutang pokok dan bunga (debt service coverage)
1,5 kali, 2,0 kali, 2,1 kali, 3,1 kali dan 3,1 kali, EBITDA terhadap bunga (EBITDA to interest) 2,2 kali, 2,8
kali, 5,1 kali, 4,5 kali dan 6,0 kali dan rasio hutang terhadap modal (debt to equity) 0,3 kali, 0,3 kali, 0,3
kali, 0,2 kali dan 0,3 kali.
RASIO-RASIO PENTING
Rasio-rasio penting dapat dilihat pada Bab X Prospektus ini.
FAKTOR RISIKO
A. RISIKO TERKAIT DENGAN KEGIATAN USAHA
1. Perseroan menghadapi risiko tidak likuidnya investasi dalam properti hunian dan risiko pengelolaan
dalam properti komersial.
2. Perseroan dapat terkena imbas dari dampak fluktuasi pada industri properti di Indonesia.
3. Sebagian atau seluruh rencana proyek Perseroan tidak dapat diselesaikan pada waktunya.
4. Keterbatasan Perseroan untuk meningkatkan modal atau mendapatkan pinjaman guna memenuhi
kebutuhan modal yang besar dan dana tambahan untuk operasional Perseroan.
5. Meningkatnya kompetisi dalam industri properti di Indonesia dapat berpengaruh negatif terhadap
profitabilitas Perseroan.
6. Perseroan menghadapi risiko tertentu karena tergantung pada kontribusi dari Anak Perusahaan.
7. Perseroan menghadapi risiko yang berkaitan dengan pra-penjualan properti, termasuk risiko seperti
properti tidak dapat diserahterimakan sesuai jadwal.
8. Risiko konstruksi tertentu mungkin timbul selama pembangunan properti.
9. Perseroan bergantung pada kontraktor dalam menyediakan berbagai macam jasa.
10. Sengketa atau perselisihan atas tanah yang dimiliki dan/atau dikuasai Perseroan serta hambatan
dalam proses pembelian properti.
11. Prospek pertumbuhan di masa mendatang dapat terpengaruh jika Perseroan tidak dapat
mengidentifikasi dan mengakuisisi properti pada harga yang sesuai.
12. Kesulitan untuk memprediksi kinerja masa depan dan mengelola arus kas dikarenakan sebagian
besar pendapatan Perseroan adalah yang bersifat tidak berulang (non recuring) dan dapat berfluktuasi
secara signifikan dari periode ke periode dikarenakan sebagian kebijakan pendapatan dan faktorfaktor di luar kendali Perseroan.
13. Hilangnya anchor tenant dapat mempengaruhi arus kas Perseroan di masa depan.
xiii
14. Kemerosotan dalam industri ritel dapat berdampak langsung terhadap pendapatan dan arus kas
Perseroan.
15. Penjualan ataupun pra-penjualan Perseroan akan terpengaruh jika suku bunga meningkat atau
pembiayaan properti menjadi mahal atau kurang menarik.
16. Bisnis hotel yang dijalankan oleh Perseroan dapat terkena dampak dari risiko umum yang berlaku
dalam industri perhotelan.
17. Sebagian besar properti Perseroan terletak di wilayah Jabodetabek, oleh karenanya Perseroan
terkena pengaruh yang signifikan dari perkembangan real estat dan sektor properti di wilayah
Jabodetabek pada khususnya dan di Indonesia pada umumnya.
18. Polis asuransi Perseroan dari waktu ke waktu mungkin tidak cukup untuk mencakup semua risiko
properti.
19. Perseroan mungkin tidak dapat memanfaatkan pengalaman pengembangan di wilayah Jakarta ke
daerah lain dengan pertumbuhan yang tinggi di Indonesia.
20. Adanya pembatasan-pembatasan dalam Peraturan perundang-undangan maupun perubahanperubahannya dikemudian hari yang dapat mempengaruhi kegiatan usaha Perseroan.
21. Perseroan menjalin kerjasama dengan sejumlah bank dalam pembiayaan untuk pembelian properti
residensial dan memberikan jaminan untuk mengamankan kewajiban pembayaran dari pembeli
tersebut.
22. Perseroan mungkin mengalami masalah dengan perusahaan patungan (joint venture) yang memiliki
kinerja tidak baik sehingga dapat mempengaruhi bisnis Perseroan.
23. Penilaian nilai properti tidak memenuhi prediksi dari nilai aktual yang diharapkan oleh Perseroan.
24. Perseroan dapat menghadapi tuntutan hukum dari pengembangan dan penjualan properti residensial.
25. Depresiasi nilai Rupiah terhadap US Dollar dapat berdampak negatif terhadap kondisi keuangan
dan hasil usaha Perseroan.
26. Perseroan tergantung pada upaya berkelanjutan dari manajemen.
27. Perjanjian manajemen yang antara Perseroan dan PT Metropolitan Golden Management tidak
memberi hasil negosiasi yang lebih menguntungkan bagi Perseroan dibandingkan jika Perseroan
melakukan negosiasi dengan pihak ketiga yang tidak terafiliasi.
28. Perseroan dapat dikenakan biaya dengan jumlah yang signifikan sehubungan dengan adanya
masalah lingkungan.
29. Perseroan menghadapi potensi risiko yang terkait dengan kemungkinan konflik dan persaingan
dalam bisnis pengembangan properti Indonesia dengan beberapa anggota Dewan Komisaris.
B. RISIKO TERKAIT DENGAN INDONESIA
1. Politik dan ketidakstabilan sosial di Indonesia dapat merugikan Perseroan.
2. Perselisihan perburuhan dapat berdampak negatif terhadap kegiatan usaha Perseroan.
3. Indonesia berada pada lokasi zona gempa bumi dan memiliki risiko geologi yang signifikan yang
dapat menimbulkan dampak sosial dan kerugian ekonomi.
4. Penurunan peringkat hutang negara Republik Indonesia dan perusahaan-perusahaan di Indonesia
dapat berdampak merugikan bagi bisnis Perseroan.
C. RISIKO TERKAIT INVESTASI PADA SAHAM PERSEROAN
1. Peraturan yang berlaku di pasar modal Indonesia mungkin berbeda dengan yang berlaku di negara
lain.
2. Harga penawaran saham Perseroan dapat mengalami fluktuasi.
3. Nilai buku bersih dari setiap saham yang ditawarkan dalam penawaran umum kemungkinan lebih
rendah dibanding harga perdana sehingga pembeli saham Penawaran Umum dapat seketika
mengalami dilusi yang substansial.
4. Perseroan mungkin tidak dapat membagikan dividen.
KEBIJAKAN DIVIDEN
Kebijakan Perseroan dalam pembayaran dividen, adalah sesuai dengan kinerja keuangan dan posisi
keuangan, tidak lebih dari 20% dari laba bersih setiap tahun dalam bentuk dividen kas, dimulai pada
tahun 2012 sehubungan dengan laba bersih pada tahun 2011. Perseroan didirikan secara sah sebagai
xiv
Perusahaan Terbatas pada tanggal 11 Mei 1994 dan belum pernah melakukan pembagian dividen di
masa lalu. Perseroan tidak memiliki kebijakan dividen sebelum kebijakan dividen Perseroan saat ini.
Perseroan hanya akan membagikan dividen dalam kondisi Perseroan membukukan laba bersih. Mengacu
pada UUPT dan anggaran dasar Perseroan, pembayaran dividen di setiap tahun harus disetujui oleh
para pemegang saham pada RUPS tahunan atas rekomendasi dari Direksi, yang pada gilirannya akan
didasari oleh, pendapatan operasional dan hasil keuangan, kondisi likuiditas, prospek bisnis masa
depan, sesuai dengan peraturan perundangan yang berlaku dan berbagai faktor lain yang dianggap
relevan oleh Direksi. Perseroan tidak bisa meyakinkan calon investor bahwa penghasilan Perseroan,
posisi keuangan, kinerja keuangan masa depan, penambahan modal dan rencana investasi lainnya
akan memungkinkan Perseroan untuk membayar dividen pada suatu nilai nominal atau mungkin tidak
membayarkan dividen sama sekali.
Mohon membaca Bab XIII mengenai Kebijakan Dividen.
ESA DAN MSOP
Program Alokasi Saham kepada Karyawan atau Employee Stock Allocation (ESA dan MSOP)
Berdasarkan Keputusan Pemegang Saham tertanggal 11 Maret 2011 yang dinyatakan kembali dalam
Akta Pernyataan Keputusan Pemegang Saham PT Metropolitan Land No. 75 tanggal 11 Maret 2011,
dibuat di hadapan Dr. Irawan Soerodjo, SH., MSi., Notaris di Jakarta yang telah mendapat persetujuan
dari Menteri Hukum dengan Surat Keputusan No. AHU-12700.AH.01.02.Tahun 2011 tanggal 14 Maret
2011 dan didaftarkan dalam Daftar Perseroan No. AHU-0020407.AH.01.02.Tahun 2011 tanggal 14 Maret
2011, pemegang saham menyetujui rencana program ESA bagi karyawan Perseroan dan karyawan Anak
Perusahaan. Program ESA merupakan program penjatahan pasti dengan jumlah sebanyak-banyaknya
2% (dua persen) dari jumlah saham yang ditawarkan kepada Masyarakat atau sebanyak-banyaknya
37.896.660 (tiga puluh tujuh juta delapan ratus sembilan puluh enam ribu enam ratus enam puluh) saham,
sesuai dengan Peraturan No. IX.A.7. Tujuan dari program ESA ini adalah untuk memberikan kesempatan
kepada karyawan untuk memiliki saham Perseroan. Peserta Program ESA adalah karyawan Perseroan
dan karyawan Anak Perusahaan yang ditetapkan dan tercatat dalam administrasi Sistem Informasi
Manajemen Sumber Daya Manusia Perseroan dan Anak Perusahaan posisi 31 Desember 2010.
Dalam program ini, karyawan Perseroan dan karyawan Anak Perusahaan dengan alokasi saham
disesuaikan dengan level jabatan dan status karyawan yang terdaftar per tanggal 31 Desember 2010
mempunyai hak untuk memperoleh Saham dengan opsi sebagai berikut:
Karyawan Perseroan dan karyawan Anak Perusahaan dapat membeli Saham Perseroan dengan
diskon sebesar 20% (dua puluh persen) dari harga penawaran dengan penjatahan pasti (jumlah
alokasi saham sesuai dengan level jabatan). Biaya untuk diskon tersebut akan menjadi beban
Perseroan.
Karyawan yang telah memenuhi kriteria Program ESA dan telah memilih opsi tersebut diatas wajib
mengisi formulir yang telah disediakan oleh Perseroan dan BAE dan menyerahkan formulir yang
telah diisi secara lengkap dan bukti pembayarannya ke divisi Sumber Daya Manusia Perseroan.
Karyawan Perseroan dan karyawan Anak Perusahaan yang memilih opsi ini diharuskan untuk
melakukan penyetoran sebanyak-banyaknya sebesar Rp 9.095.198.400 (sembilan miliar sembilan
puluh lima juta seratus sembilan puluh delapan ribu empat ratus Rupiah) dari harga penawaran ke
rekening Perseroan khusus untuk program ini paling lambat di hari pertama Masa Penawaran.
Saham yang dibeli dengan cara ini tidak dapat dijual selama 3 (tiga) bulan dari Tanggal Pencatatan.
Apabila permintaan dalam Program ESA melebihi atau kurang dari 2% (dua persen) dari jumlah Saham
Yang Ditawarkan, maka kelebihan atau kekurangan permintaan tersebut akan diikutsertakan dalam
mekanisme dan harga Penawaran Umum yang ditawarkan kepada Masyarakat.
xv
Aspek perpajakan program ESA

Aspek perpajakan dalam program ESA adalah sebagai berikut:
1. Saham Perseroan ditawarkan dengan diskon 20% (dua puluh persen) dari harga penawaran dengan
penjatahan pasti (jumlah alokasi saham dengan level jabatan).
2. Nilai diskon yang diterima oleh peserta ESA yang melakukan pembelian saham merupakan obyek
penghasilan, dalam hal ini pajak penghasilan atas diskon tersebut juga akan menjadi beban
Perseroan.
Pemberian Opsi Pembelian Saham Manajemen (Management Stock Ownership Plan / MSOP)
2011 dan didaftarkan dalam Daftar Perseroan No. AHU-0020407.AH.01.02.Tahun 2011 tanggal 14
Maret 2011, pemegang Saham telah menyetujui untuk menetapkan program opsi kepemilikan saham
Perseroan oleh manajemen Perseroan (Program MSOP) dimana para manajemen Perseroan, selain
Dewan Komisaris, yaitu para karyawan manajemen level yang dimulai dari senior manajer keatas sampai
dengan Direksi (Peserta Program MSOP) akan diberikan opsi untuk membeli saham baru yang akan
diterbitkan oleh Perseroan dalam kurun waktu tertentu di masa yang akan datang pada harga tertentu
yang ditetapkan sesuai dengan peraturan Pasar Modal. Perseroan akan membentuk suatu tim khusus
untuk mengawasi implementasi Program MSOP.
Program MSOP memberikan opsi kepada Peserta Program MSOP untuk membeli saham baru yang akan
diterbitkan oleh Perseroan dengan jumlah maksimum sebesar 1% (satu persen) dari modal ditempatkan
dan disetor Perseroan setelah Penawaran Umum. Peserta Program MSOP dapat menukar opsi menjadi
saham Perseroan dalam periode penawaran tertentu yaitu 2 (dua) kali dalam 1 (satu) tahun. Program
MSOP ini mengacu kepada Peraturan No. IX.D.4 yang memberikan batas maksimum 10% (sepuluh
persen) saham baru yang dapat diterbitkan oleh perusahaan terbuka dalam periode 2 (dua) tahun sejak
ditetapkan dalam RUPSLB Perseroan. RUPSLB Perseroan yang menyetujui rencana program MSOP
telah dilaksanakan pada tanggal 11 Maret 2011.
Penerbitan dan pengeluaran hak opsi kepada Peserta Program MSOP akan dilaksanakan dalam 2 (dua)
tahap yaitu:
1. Tahap I
Perseroan akan menerbitkan hak opsi yang dapat digunakan untuk membeli saham Perseroan
sebesar 50% (lima puluh persen) dari jumlah Saham Program MSOP, dimana hak opsi tersebut akan
diterbitkan dan dikeluarkan kepada Peserta Program MSOP pada bulan Februari 2012.
2. Tahap II
Peserta dalam Program MSOP akan diumumkan oleh Direksi Perseroan paling lambat 14 Hari Kalender
sebelum diterbitkannya hak opsi pada setiap tahap sebagaimana yang dijelaskan diatas. Setiap hak opsi
akan berlaku untuk jangka waktu 2 (dua tahun) sejak tanggal diterbitkannya.
MSOP 1% (satu persen) dari modal disetor setelah Penawaran Umum untuk program MSOP sebanyak
75.793.330 (tujuh puluh lima juta tujuh ratus sembilan puluh tiga ribu tiga ratus tiga puluh) saham.
Program MSOP ini berlangsung untuk periode 3 tahun.
Persyaratan penting lainnya berkaitan dengan Program MSOP adalah sebagai berikut:
a. Masa tunggu pelaksanaan hak opsi (vesting period). Hak opsi diterbitkan oleh Perseroan dikenakan
vesting period selama 2 (dua) tahun sejak diterbitkan, dimana Peserta Program MSOP belum dapat
menggunakan hak opsinya untuk membeli saham baru Perseroan.
xvi
b. Masa pelaksanaan hak opsi (exercise period). Direksi Perseroan akan menentukan periode-periode
tertentu yang akan merupakan jangka waktu pelaksanaan hak opsi (window exercise). Window
exercise akan dibuka sebanyak-banyaknya 2 (dua) kali dalam 1 (satu) tahun dimana setiap window
exercise memiliki jangka waktu 30 (tiga puluh) Hari Bursa.
Harga pelaksanaan hak opsi (exercise price) akan ditentukan berdasarkan Peraturan Pencatatan No. 1-A,
sebagaimana terlampir dalam Keputusan Direksi Bursa Efek Jakarta No. Kep-305/BEJ/07-2004 tanggal
19 Juli 2004 butir V.2.2. yang mensyaratkan harga pelaksanaan sekurang-kurangnya 90% (sembilan
puluh persen) dari rata-rata harga penutupan saham Perusahaan Tercatat yang bersangkutan selama
kurun waktu 25 (dua puluh lima) Hari Bursa berturut-turut di pasar reguler sebelum laporan ke Bursa
mengenai rencana pelaksanaan MSOP.
Aspek perpajakan program MSOP
1. Untuk program MSOP berlaku ketentuan PSAK No. 53 tentang Kompensasi Berbasis Saham, dimana
Perseroan akan mencatat biaya sehubungan dengan pemberian Hak Opsi tersebut yang akan dihitung
dengan menggunakan metode Black-scholes. Bilamana pemegang hak opsi melaksanakan haknya
untuk membeli saham, maka biaya tersebut akan tereliminasi dan dicatat sebagai penyertaan saham
dan agio saham bilamana harga pelaksanaan diatas harga nominal.
2. Penerapan PSAK No. 53 akan diimplementasikan dalam Laporan Keuangan Perseroan atas hak
opsi yang telah didistribusikan.
3. Pajak atas transaksi program MSOP menjadi beban peserta.
Mekanisme ESA dan MSOP
Dalam pelaksanaan ESA dan MSOP, diberlakukan mekanisme sebagai berikut:
1. Pembukaan rekening efek.
Pembukaan rekening efek ditujukan kepada level manajer keatas, sedangkan untuk dibawah level
manajer pembukaan rekening efek dikoordinasi melalui departemen sumber daya manusia Perseroan.
2. Pembayaran
Pembayaran untuk level dibawah manajer dilakukan melalui Koperasi Perseroan, dan untuk level
manajer keatas diberikan opsi pembayaran melalui departemen sumber daya manusia Perseroan
atau ke bank penerima pembayaran efek.
Bila peserta ESA sudah memesan dari alokasi saham dan sudah melakukan pembayaran maka apabila
peserta mengundurkan diri sebagai karyawan Perseroan, peserta tersebut tetap berhak atas pemesanan
ESA yang telah dibayar.
Selain kualifikasi jabatan bagi peserta MSOP juga ditetapkan berdasarkan prestasi kerja peserta. Peserta
MSOP dapat gugur bila mengundurkan diri sebelum masa tunggu pelaksanaan hak opsi (vesting period)
berakhir.
Proforma Struktur Permodalan Setelah Pelaksanaan ESA dan MSOP *
Keterangan

Modal Dasar
-
-
-
-
Masyarakat
-
ESA
-
MSOP
(*) Proforma ESA diasumsikan bila terserap seluruhnya.
xvii
Jumlah Saham
(%)
20.000.000.000
2.000.000.000.000
100,00
2.842.250.000
1.719.260.000
1.122.990.000
1.894.833.000
37.896.660
75.793.330
284.225.000.000
171.926.000.000
112.299.000.000
189.483.300.000
3.789.666.000
7.579.333.000
36,95
22,35
14,60
24,63
0,49
0,99
7.693.022.990
769.302.299.000
100,00
12.306.977.010
1.230.697.701.000
Halaman ini sengaja dikosongkan
I. PENAWARAN UMUM
Perseroan dengan ini melakukan Penawaran Umum sebesar 1.894.833.000 (satu miliar delapan ratus
sembilan puluh empat juta delapan ratus tiga puluh tiga ribu) saham biasa atas nama dengan nilai nominal
Rp 100 (seratus Rupiah) per saham yang mewakili sejumlah 25% (dua puluh lima persen) dari modal
Harga penawaran seluruh saham adalah sebesar Rp 240 (dua ratus empat puluh Rupiah) per saham
yang harus dibayar penuh pada saat mengajukan Formulir Pemesanan Pembelian Saham dengan total
emisi sebesar Rp 454.759.920.000 (empat ratus lima puluh empat miliar tujuh ratus lima puluh sembilan
juta sembilan ratus dua puluh ribu Rupiah).

Kegiatan Usaha:
Bidang perumahan, mal/pusat perbelanjaan, perdagangan dan jasa akomodasi (hotel)
Berkedudukan di Jakarta Selatan
Kantor Pusat:
Gedung Ariobimo Sentral Lt 10
Jl. H.R Rasuna Said Blok X-2 Kav. 5
Jakarta 12940 - Indonesia
Telp.: (62-21) 522 6188
Fax.: (62-21) 522 6189
Email: corpsec@metropolitanland.com
Website: www.metropolitanland.com
MENGINGAT JUMLAH SAHAM YANG DITAWARKAN PADA PENAWARAN UMUM INI RELATIF
TERBATAS, MAKA TERDAPAT KEMUNGKINAN PERDAGANGAN EFEK YANG DITAWARKAN
MENJADI TERBATAS ATAU SAHAM-SAHAM TERSEBUT MENJADI KURANG LIKUID
RISIKO UTAMA YANG DIHADAPI PERSEROAN DALAM KEGIATAN USAHA ADALAH RISIKO
TIDAK LIKUIDNYA INVESTASI DALAM PROPERTI HUNIAN DAN RISIKO PENGELOLAAN DALAM
PROPERTI KOMERSIAL
RISIKO USAHA LAINNYA DAPAT DILIHAT DI DALAM PROSPEKTUS INI PADA BAB V
Struktur permodalan dan susunan pemegang saham serta komposisi kepemilikan saham pada saat
Prospektus ini diterbitkan adalah sebagai berikut:
Dengan Nilai Nominal Rp 100 (seratus Rupiah) per Saham
Keterangan

Modal Dasar
-
Reco Newtown Pte.Ltd., Singapura
-
-
Jumlah Saham
(%)
20.000.000.000
2.000.000.000.000
100,00
2.842.250.000
1.719.260.000
1.122.990.000
284.225.000.000
171.926.000.000
112.299.000.000
50,00
30,24
19,76
5.684.500.000
568.450.000.000
100,00
14.315.500.000
1.431.550.000.000
Seluruh saham yang ditawarkan dalam Penawaran Umum Perdana ini memiliki hak-hak yang sama
dengan saham yang telah diterbitkan dan disetor sebelumnya, antara lain: hak untuk menerima dividen
dan hak untuk memesan efek terlebih dahulu sesuai dengan ketentuan dalam UUPT dan UUPM.
Dengan terjualnya seluruh saham yang ditawarkan dalam Penawaran Umum Perdana ini kepada
Masyarakat, maka struktur permodalan dan pemegang saham Perseroan sesudah Penawaran Umum
Perdana ini, secara proforma menjadi sebagai berikut:
Keterangan

Modal Dasar
-
-
-
-
Masyarakat
Jumlah Saham
(%)
20.000.000.000
2.000.000.000.000
100,00
2.842.250.000
1.719.260.000
1.122.990.000
1.894.833.000
284.225.000.000
171.926.000.000
112.299.000.000
189.483.300.000
37,50
22,68
14,82
25,00
7.579.333.000
757.933.300.000
100,00
12.420.667.000
1.242.066.700.000
Saham Yang Ditawarkan kepada Masyarakat dalam Penawaran Umum ini merupakan Saham Baru yang
memberikan kepada pemegangnya hak yang sama dan sederajat dalam segala hal dibandingkan saham
lain dari Perseroan yang telah ditempatkan dan disetor penuh, termasuk hak atas pembagian dividen.
Saham Yang Ditawarkan dimiliki secara sah dan dalam keadaan bebas, tidak sedang dalam sengketa
dan atau dijaminkan kepada pihak manapun serta tidak sedang ditawarkan kepada pihak lain.
Selain dari Program MSOP, Perseroan tidak merencanakan untuk mencatatkan saham baru dan/atau
efek lainnya yang dapat dikonversikan menjadi saham dalam jangka waktu 12 bulan setelah tanggal
Efektif. Perseroan setuju bahwa selama periode 12 bulan sejak Perseroan memperoleh pernyataan
Efektif dari Bapepam dan LK, Perseroan tidak akan menawarkan secara langsung atau tidak langsung
saham Perseroan, atau semua efek yang dapat dikonversi atau ditukarkan dengan saham Perseroan,
atau melakukan suatu transaksi yang mengakibatkan hal yang sama, atau melakukan swap, hedge, atau
pengaturan lain untuk pengalihan, baik untuk sebagian atau seluruhnya, atau mengumumkan ke publik
mengenai maksud melakukan transaksi tersebut diatas yang mengakibatkan penawaran, penjualan atau
disposisi, tanpa persetujuan tertulis terlebih dahulu dari para Penjamin Pelaksana Emisi Efek.
Berdasarkan kesepakatan antara para Penjamin Pelaksana Emisi dengan para pemegang saham
Perseroan yaitu Reco Newtown, MPI dan Netstar maka Reco Newtown, MPI dan Netstar setuju untuk
tidak menjual saham Perseroan yang dimilikinya dalam jangka waktu sedikitnya 6 (enam) bulan sejak
Perseroan memperoleh Pernyataan Efektif dari Bapepam dan LK untuk Penawaran Umum ini. Sahamsaham yang terikat ini bukan merupakan saham-saham yang dimaksudkan dalam Peraturan No. IX.A.6.
Program Alokasi Saham kepada Karyawan atau Employee Stock Allocation (ESA dan MSOP)
dari Menteri Hukum dengan Surat Keputusan No. No. AHU-12700.AH.01.02.Tahun 2011 tanggal 14 Maret
2011 dan didaftarkan dalam Daftar Perseroan No. AHU-0020407.AH.01.02.Tahun 2011 tanggal 14 Maret
2011, pemegang saham menyetujui rencana program ESA bagi karyawan Perseroan dan karyawan Anak
Perusahaan. Program ESA merupakan program penjatahan pasti dengan jumlah sebanyak-banyaknya
2% (dua persen) dari jumlah saham yang ditawarkan kepada Masyarakat atau sebanyak-banyaknya
37.896.660 (tiga puluh tujuh juta delapan ratus sembilan puluh enam ribu enam ratus enam puluh) saham,
sesuai dengan Peraturan No. IX.A.7. Tujuan dari program ESA ini adalah untuk memberikan kesempatan
kepada karyawan untuk memiliki saham Perseroan. Peserta Program ESA adalah karyawan Perseroan
dan karyawan Anak Perusahaan yang ditetapkan dan tercatat dalam administrasi Sistem Informasi
Manajemen Sumber Daya Manusia Perseroan dan Anak Perusahaan posisi 31 Desember 2010.
Dalam program ini, karyawan Perseroan dan karyawan Anak Perusahaan dengan (alokasi saham
disesuaikan dengan level jabatan dan status karyawan yang terdaftar per tanggal 31 Desember 2010)
mempunyai hak untuk memperoleh Saham dengan opsi sebagai berikut:

Karyawan Perseroan dan karyawan Anak Perusahaan dapat membeli Saham Perseroan dengan
diskon sebesar 20% (dua puluh persen) dari harga penawaran dengan penjatahan pasti (jumlah
alokasi saham sesuai dengan level jabatan). Biaya untuk diskon tersebut akan menjadi beban
Perseroan.
Karyawan yang telah memenuhi kriteria Program ESA dan telah memilih opsi tersebut diatas wajib
mengisi formulir yang telah disediakan oleh Perseroan dan BAE dan menyerahkan formulir yang
telah diisi secara lengkap dan bukti pembayarannya ke divisi Sumber Daya Manusia Perseroan.
Karyawan Perseroan dan karyawan Anak Perusahaan yang memilih opsi ini diharuskan untuk
melakukan penyetoran sebanyak-banyaknya sebesar Rp 9.095.198.400 (sembilan miliar sembilan
puluh lima juta seratus sembilan puluh delapan ribu empat ratus Rupiah) dari harga penawaran ke
rekening Perseroan khusus untuk program ini paling lambat di hari pertama Masa Penawaran.
Saham yang dibeli dengan cara ini tidak dapat dijual selama 3 (tiga) bulan dari Tanggal Pencatatan.
Apabila permintaan dalam Program ESA melebihi atau kurang dari 2% (dua persen) dari jumlah Saham
Yang Ditawarkan, maka kelebihan atau kekurangan permintaan tersebut akan diikutsertakan dalam
mekanisme dan harga Penawaran Umum yang ditawarkan kepada Masyarakat.
Aspek perpajakan program ESA
Aspek perpajakan dalam program ESA adalah sebagai berikut:
1. Saham Perseroan ditawarkan dengan diskon 20% (dua puluh persen) dari harga penawaran dengan
penjatahan pasti (jumlah alokasi saham dengan level jabatan).
2. Nilai diskon yang diterima oleh peserta ESA yang melakukan pembelian saham merupakan obyek
penghasilan, dalam hal ini pajak penghasilan atas diskon tersebut juga akan menjadi beban
Perseroan.
Pemberian Opsi Pembelian Saham Manajemen (Management Stock Ownership Plan / MSOP)
2011 dan didaftarkan dalam Daftar Perseroan No. AHU-0020407.AH.01.02.Tahun 2011 tanggal 14
Maret 2011, pemegang Saham telah menyetujui untuk menetapkan program opsi kepemilikan saham
Perseroan oleh manajemen Perseroan (Program MSOP) dimana para manajemen Perseroan, selain
Dewan Komisaris, yaitu para karyawan manajemen level yang dimulai dari senior manajer keatas sampai
dengan Direksi (Peserta Program MSOP) akan diberikan opsi untuk membeli saham baru yang akan
diterbitkan oleh Perseroan dalam kurun waktu tertentu di masa yang akan datang pada harga tertentu
yang ditetapkan sesuai dengan peraturan Pasar Modal. Perseroan akan membentuk suatu tim khusus
untuk mengawasi implementasi Program MSOP.
Program MSOP memberikan opsi kepada Peserta Program MSOP untuk membeli saham baru yang akan
diterbitkan oleh Perseroan dengan jumlah maksimum sebesar 1% (satu persen) dari modal ditempatkan
dan disetor Perseroan setelah Penawaran Umum. Peserta Program MSOP dapat menukar opsi menjadi
saham Perseroan dalam periode penawaran tertentu yaitu 2 (dua) kali dalam 1 (satu) tahun. Program
MSOP ini mengacu kepada Peraturan No. IX.D.4 yang memberikan batas maksimum 10% (sepuluh
persen) saham baru yang dapat diterbitkan oleh perusahaan terbuka dalam periode 2 (dua) tahun sejak
ditetapkan dalam RUPSLB Perseroan. RUPSLB Perseroan yang menyetujui rencana program MSOP
telah dilaksanakan pada tanggal 11 Maret 2011.
Penerbitan dan pengeluaran hak opsi kepada Peserta Program MSOP akan dilaksanakan dalam 2 (dua)
tahap yaitu:
1. Tahap I
2. Tahap II
Peserta dalam Program MSOP akan diumumkan oleh Direksi Perseroan paling lambat 14 Hari Kalender
sebelum diterbitkannya hak opsi pada setiap tahap sebagaimana yang dijelaskan diatas. Setiap hak opsi
akan berlaku untuk jangka waktu 2 (dua tahun) sejak tanggal diterbitkannya.
MSOP 1% (satu persen) dari modal disetor setelah Penawaran Umum untuk program MSOP sebanyak
75.793.330 (tujuh puluh lima juta tujuh ratus sembilan puluh tiga ribu tiga ratus tiga puluh) saham. Program
MSOP ini berlangsung untuk periode 3 tahun.
Persyaratan penting lainnya berkaitan dengan Program MSOP adalah sebagai berikut:
a. Masa tunggu pelaksanaan hak opsi (vesting period). Hak opsi diterbitkan oleh Perseroan dikenakan
vesting period selama 2 (dua) tahun sejak diterbitkan, dimana Peserta Program MSOP belum dapat
menggunakan hak opsinya untuk membeli saham baru Perseroan.
b. Masa pelaksanaan hak opsi (exercise period). Direksi Perseroan akan menentukan periode-periode
tertentu yang akan merupakan jangka waktu pelaksanaan hak opsi (window exercise). Window
exercise akan dibuka sebanyak-banyaknya 2 (dua) kali dalam 1 (satu) tahun dimana setiap window
exercise memiliki jangka waktu 30 (tiga puluh) Hari Bursa.
Harga pelaksanaan hak opsi (exercise price) akan ditentukan berdasarkan Peraturan Pencatatan No. 1-A,
sebagaimana terlampir dalam Keputusan Direksi Bursa Efek Jakarta No. Kep-305/BEJ/07-2004 tanggal
19 Juli 2004 butir V.2.2. yang mensyaratkan harga pelaksanaan sekurang-kurangnya 90% (sembilan
puluh persen) dari rata-rata harga penutupan saham Perusahaan Tercatat yang bersangkutan selama
kurun waktu 25 (dua puluh lima) Hari Bursa berturut-turut di pasar reguler sebelum laporan ke Bursa
sebagaimana dimaksud dalam ketentuan V.2.1.
Aspek perpajakan program MSOP
1. Untuk program MSOP berlaku ketentuan PSAK No. 53 tentang Kompensasi Berbasis Saham, dimana
Perseroan akan mencatat biaya sehubungan dengan pemberian Hak Opsi tersebut yang akan dihitung
dengan menggunakan metode Black-scholes. Bilamana pemegang hak opsi melaksanakan haknya
untuk membeli saham, maka biaya tersebut akan tereliminasi dan dicatat sebagai penyertaan saham
dan agio saham bilamana harga pelaksanaan diatas harga nominal.
2. Penerapan PSAK No. 53 akan diimplementasikan dalam Laporan Keuangan Perseroan atas hak
opsi yang telah didistribusikan.
3. Pajak atas transaksi program MSOP menjadi beban peserta.
Mekanisme ESA dan MSOP
Dalam pelaksanaan ESA dan MSOP, diberlakukan mekanisme sebagai berikut:
1. Pembukaan rekening efek.
Pembukaan rekening efek ditujukan kepada level manajer keatas, sedangkan untuk dibawah level
manajer pembukaan rekening efek dikoordinasi melalui departemen sumber daya manusia Perseroan.
2. Pembayaran
Pembayaran untuk level dibawah manajer dilakukan melalui Koperasi Perseroan, dan untuk level
manajer keatas diberikan opsi pembayaran melalui departemen sumber daya manusia Perseroan
atau ke bank penerima pembayaran efek.
Bila peserta ESA sudah memesan dari alokasi saham dan sudah melakukan pembayaran maka apabila
peserta mengundurkan diri sebagai karyawan Perseroan, peserta tersebut tetap berhak atas pemesanan
ESA yang telah dibayar.
Selain kualifikasi jabatan bagi peserta MSOP juga ditetapkan berdasarkan prestasi kerja peserta. Peserta
MSOP dapat gugur bila mengundurkan diri sebelum masa tunggu pelaksanaan hak opsi (vesting period)
berakhir.
Proforma Struktur Permodalan Setelah Pelaksanaan ESA dan MSOP *
Keterangan

Modal Dasar
-
-
-
-
Masyarakat
-
ESA
-
MSOP
Jumlah Saham
(%)
20.000.000.000
2.000.000.000.000
100,00
2.842.250.000
1.719.260.000
1.122.990.000
1.894.833.000
37.896.660
75.793.330
284.225.000.000
171.926.000.000
112.299.000.000
189.483.300.000
3.789.666.000
7.579.333.000
36,95
22,35
14,60
24,63
0,49
0,99
7.693.022.990
769.302.299.000
100,00
12.306.977.010
1.230.697.701.000
(*) Proforma ESA diasumsikan bila terserap seluruhnya.
SELAIN DARIPADA PROGRAM MSOP, PERSEROAN TIDAK AKAN MENGELUARKAN ATAU

MENCATATKAN SAHAM LAIN DAN ATAU EFEK LAIN YANG DAPAT DIKONVERSI MENJADI
SAHAM DALAM JANGKA WAKTU 12 (DUA BELAS) BULAN SEJAK TANGGAL PERNYATAAN
PENDAFTARAN MENJADI EFEKTIF
II. RENCANA PENGGUNAAN DANA YANG DIPEROLEH DARI

PENAWARAN UMUM
Dana yang diperoleh oleh Perseroan dari hasil Penawaran Umum ini, setelah dikurangi biaya-biaya emisi,
akan dipergunakan Perseroan dan atau Anak Perusahaan Perseroan untuk hal-hal berikut:
1. Rp 200.000.000.000 (dua ratus miliar Rupiah) digunakan untuk pembangunan Metropolitan Grand
Mall yang terletak di Jl. KH Noer Ali yang berjarak 300 meter dari Mal Metropolitan. Saat Prospektus
ini diterbitkan, lahan berupa tanah kosong yang telah dikuasai Perseroan;
2. Rp 22.500.000.000 (dua puluh dua miliar lima ratus juta Rupiah) digunakan untuk pembangunan
M-Gold Residence (strata title apartemen) yang terletak di Jl. KH Noer Ali di dekat lokasi Metropolitan
Grand Mall. Saat Prospektus ini diterbitkan, lahan berupa tanah kosong yang telah dikuasai
Perseroan;
3. Rp 50.000.000.000 (lima puluh miliar Rupiah) digunakan untuk pembangunan Hotel Horison Bekasi
Ekstension yang dibangun di atas gedung Mal Metropolitan. Saat Prospektus ini diterbitkan, pondasi
sudah siap untuk dibangun konstruksi pembangunan hotel;
4. Rp 45.000.000.000 (empat puluh lima miliar Rupiah) digunakan untuk mengambil bagian dan
melakukan penyetoran modal atas saham baru di SGL (Anak Perusahaan), dimana hasil pengeluaran
saham baru tersebut akan digunakan oleh SGL untuk pembangunan Hotel Horison Jakarta yang
berlokasi di Jl. MT Haryono Kav. 26. Saat Prospektus ini diterbitkan, lahan berupa tanah kosong.

Struktur permodalan SGL pada saat Prospektus ini diterbitkan adalah sebagai berikut:
Pemegang Saham

Modal Dasar

Jumlah
15.000.000
Nilai

%
Jumlah
Nilai

Disetor Penuh:
- Perseroan
9.990.000
9.990.000.000
99,90 54.990.000 54.990.000.000
- MPI
10.000
10.000.000
0,10
10.000
10.000.000
dan Disetor Penuh
10.000.000
5.000.000
15.000.000.000 100.000.000 100.000.000.000
10.000.000.000
100,00
55.000.000
55.000.000.000
5.000.000.000
45.000.000
45.000.000.000
99,98
0,02
100,00
5. Rp 40.000.000.000 (empat puluh miliar Rupiah) digunakan untuk mengambil bagian dan melakukan
penyetoran modal atas saham baru di FPD (Anak Perusahaan), dimana hasil pengeluaran saham
baru tersebut akan digunakan oleh FPD untuk proyek Metland Cibitung:


c. pembebasan lahan senilai Rp 11.000.000.000 (sebelas miliar Rupiah ).
Saat Prospektus ini diterbitkan, lahan kosong tersebut sudah dibebaskan oleh FPD.
Struktur permodalan FPD pada saat Prospektus ini diterbitkan adalah sebagai berikut:

Pemegang Saham

Modal Dasar
Jumlah
Nilai

%
Jumlah
Nilai
200.000.000 200.000.000.000 200.000.000 200.000.000.000

Disetor Penuh:
- Perseroan
74.999.750 74.999.750.000 99,9997 114.999.750 114.999.750.000
- MPI
250
250.000 0,0003
250
250.000
dan Disetor Penuh
75.000.000
75.000.000.000
100,00 115.000.000 115.000.000.000
Jumlah Saham Dalam Portepel 125.000.000 125.000.000.000
85.000.000
99,9998
0,0002
100,00
85.000.000.000
6. Rp 30.000.000.000 (tiga puluh miliar Rupiah) digunakan untuk mengambil bagian dan melakukan
penyetoran modal atas saham baru di MPD (Anak Perusahaan), dan MPD akan menggunakan dana
hasil pengeluaran saham baru di MPD tersebut untuk mengambil bagian dan melakukan penyetoran
modal atas saham baru di ANP, dan selanjutnya hasil pengeluaran saham baru di ANP tersebut
akan digunakan oleh ANP untuk pembangunan Hotel Horison Seminyak di Bali. Saat Prospektus
ini diterbitkan, ANP sedang membongkar bangunan lama yang telah berdiri diatas lahan yang akan
dibangun bangunan baru.
Struktur permodalan MPD pada saat Prospektus ini diterbitkan adalah sebagai berikut:

Pemegang Saham

Modal Dasar
Jumlah
Nilai

%
Jumlah
Nilai

Disetor Penuh:
- Perseroan
239.999.000 119.999.500.000 99,99958 299.999.000 149.999.500.000
- MPI
1.000
500.000 0,00042
1.000
500.000
dan Disetor Penuh
300.000.000 150.000.000.000 300.000.000 150.000.000.000
240.000.000 120.000.000.000
Jumlah Saham Dalam Portepel 60.000.000
100,00 300.000.000 150.000.000.000
30.000.000.000
99,99967
0,00033
100,00

Struktur permodalan ANP pada saat Prospektus ini diterbitkan adalah sebagai berikut:

Pemegang Saham

Modal Dasar
Nilai Nominal Rp 1.000.000 per Saham

Jumlah
Nilai
Jumlah
Nilai
60.000
60.000.000.000
60.000
60.000.000.000

Disetor Penuh:
- MPD
15.840 15.840.000.000
99,00
45.840 45.840.000.000
- PT Metropolitan Golden
Management
160
160.000.000
1,00
160
160.000.000
dan Disetor Penuh
16.000
16.000.000.000
100,00
46.000
46.000.000.000
44.000
44.000.000.000
14.000
14.000.000.000
99,65
0,35
100,00

7. Sisanya digunakan untuk pembangunan infrastruktur dan konstruksi perumahan di Metland Menteng
dan Metland Cileungsi. Adapun bentuk infrastuktur adalah jaringan listrik, pembangunan jalan, air,
telepon, sarana dan prasarana untuk fasilitas perumahan.
Saat Prospektus ini diterbitkan, lahan kosong Metland Menteng dan Metland Cileungsi sudah
dibebaskan dan siap dibangun oleh Perseroan.
Perseroan akan mempertanggungjawabkan realisasi penggunaan dana hasil Penawaran Umum secara
berkala kepada Pemegang Saham dalam RUPS dan melaporkannya kepada Bapepam dan LK sesuai
dengan Peraturan No. X.K.4 Lampiran Keputusan Ketua Bapepam No. Kep-27/PM/2003 tanggal 17
Juli 2003 tentang Laporan Realisasi Penggunaan Dana Hasil Penawaran Umum. Apabila Perseroan
bermaksud mengubah penggunaan dana, maka rencana perubahan tersebut harus dilaporkan terlebih
dahulu kepada Bapepam dan LK dengan mengemukakan alasan beserta pertimbangannya dan
harus mendapat persetujuan tertulis terlebih dahulu dari para pemegang saham Perseroan dalam
RUPS Perseroan. Dalam hal Perseroan akan melaksanakan transaksi dengan menggunakan dana
hasil Penawaran Umum yang merupakan transaksi afiliasi dan transaksi yang mengandung benturan
kepentingan dan/atau transaksi material, Perseroan akan memenuhi ketentuan sebagaimana diatur
dalam Peraturan No. IX.E.1 dan Peraturan No. IX.E.2.
Pelaksanaan penggunaan dana hasil Penawaran Umum ini akan mengikuti ketentuan Pasar Modal yang
Sesuai dengan Surat Edaran yang diterbitkan oleh Bapepam No. SE-05/BL/2006 tertanggal 29 September
2006 tentang Keterbukaan Informasi Mengenai Biaya yang Dikeluarkan Dalam Rangka Penawaran
Umum Perdana, total biaya yang dikeluarkan oleh Perseroan adalah sekitar 5,51% (lima koma lima satu
persen) dari nilai Penawaran Umum Perdana. Rincian biaya yang dikeluarkan dalam rangka pelaksanaan
Penawaran Umum, antara lain meliputi:
1.
2.
3.
4.
Biaya jasa penjaminan (underwriting fee) sebesar 0,50% (nol koma lima nol persen).
Biaya jasa penyelenggaraan (management fee) sebesar 1,25% (satu koma dua lima persen).
Biaya jasa penjualan (selling fee) sebesar 0,50% (nol koma lima nol persen).
Biaya jasa profesi penunjang pasar modal,masing-masing untuk:
a. Biaya untuk Konsultan Hukum sebesar 0,20% (nol koma dua nol persen);
b. Biaya untuk Akuntan Publik sebesar 0,38% (nol koma tiga delapan persen);
c. Biaya untuk Notaris sebesar 0,03% (nol koma nol tiga persen); dan
d. Biaya untuk Penilai sebesar 0,08% (nol koma nol delapan persen).
5. Biaya untuk jasa lembaga penunjang pasar modal, masing-masing untuk:
a. Biaya untuk BAE, KSEI, BEI sebesar 0,01% (nol koma nol satu persen); dan
b. Biaya untuk Konsultan Keuangan (financial advisory fee) sebesar 1,18% (satu koma satu delapan
persen).
6. Biaya lain-lain ( percetakan, iklan, public expose dan lain-lain ) sekitar 1,38% (satu koma tiga delapan
persen).
III. PERNYATAAN HUTANG

Berdasarkan laporan keuangan konsolidasi untuk tanggal 31 Desember 2010 yang telah diaudit oleh
Kantor Akuntan Publik Osman Bing Satrio & Rekan (anggota dari Deloitte Touche Tohmatsu Limited)
dengan pendapat Wajar Tanpa Pengecualian, Perseroan dan Anak Perusahaan mempunyai kewajiban
pada 31 Desember 2010 yang seluruhnya berjumlah Rp 362.509 juta dengan perincian sebagai berikut:
Keterangan
Jumlah
Kewajiban
Hutang bank
Hutang usaha
Hutang lain-lain
Hutang pajak
Biaya yang masih harus dibayar
Pendapatan diterima dimuka dan uang muka penjualan
Uang jaminan pelanggan
Kewajiban imbalan pasca-kerja
193.126
17.184
9.113
17.882
4.596
97.880
4.372
18.356
Jumlah
362.509

1. Hutang Bank
Hutang bank Perseroan pada tanggal 31 Desember 2010 adalah sebesar Rp 193.126 juta kepada
Bank Mandiri yang terdiri dari masing-masing Pinjaman Kredit Modal Kerja Jangka Pendek dan
Pinjaman Kredit Modal Kerja Jangka Panjang serta Pinjaman Transaksi Khusus. Pada tanggal
28 Desember 2009, Perseroan mengadakan beberapa perjanjian fasilitas pinjaman dengan Bank
Mandiri, dimana Bank Mandiri memberikan fasilitas pinjaman kepada Perseroan sebagai berikut:

Fasilitas Pinjaman Kredit Modal Kerja Jangka Pendek sebesar Rp 53.000 juta dengan tingkat
bunga sesuai dengan yang berlaku pada Bank Mandiri yang akan ditinjau setiap bulannya
dengan jangka waktu pinjaman 1 (satu) tahun. Fasilitas kredit ini digunakan untuk pengembangan
Perseroan, MPD dan KGC dan melunasi pinjaman dari Bank BNI. Jumlah pokok pinjaman pada
tanggal 31 Desember 2010 adalah sebesar Rp 23.850 juta.
Fasilitas Pinjaman Kredit Modal Kerja Jangka Panjang sebesar Rp 107.000 juta dengan tingkat
bunga sebesar 11% dan akan ditinjau setiap bulannya dan dilunasi selama 5 (lima) tahun
dengan angsuran triwulanan sampai dengan Desember 2014. Fasilitas kredit ini digunakan
untuk melunasi pinjaman dari Bank BNI. Jumlah pokok pinjaman pada tanggal 31 Desember
2010 adalah sebesar Rp 87.000 juta.
Fasilitas Pinjaman Transaksi Khusus sebesar Rp 90.000 juta dengan tingkat bunga 11% dan
akan ditinjau setiap bulannya dan dilunasi selama 5 (lima) tahun dengan angsuran triwulanan
sampai dengan Desember 2014. Jumlah pokok pinjaman pada tanggal 31 Desember 2010
adalah sebesar Rp 82.276 juta.
Pada tanggal 27 Desember 2010, Bank Mandiri menyetujui perpanjangan waktu fasilitas kredit modal
kerja jangka pendek dan memberikan tambahan limit fasilitas kredit sebesar Rp 52.000 juta sehingga
jumlah keseluruhan fasilitas kredit modal kerja jangka pendek menjadi sebesar Rp 105.000 juta
Fasilitas pinjaman ini dijamin dengan tanah Perseroan dengan HGB No. 5615, HGB No. 5616, HGB
No 3412, dan HGB No. 4030, berikut dengan bangunannya dan segala sesuatu yang didirikannya
diatasnya dengan hak tanggungan sebesar Rp 250.000 juta, jaminan perusahaan dari MPI, piutang
Mal Metropolitan sebesar Rp 3.200 juta dan pendapatan Perseroan, Top Up Guarantee untuk cost
overrun dan cash deficiency oleh MPI.
Fasilitas kredit diatas mencakup kondisi dan persyaratan, antara lain, bahwa Perseroan harus
menjaga likuiditas dan solvabilitas Perseroan dengan rasio keuangan lancar (current ratio) minimal
1,2 kali, rasio debt service coverage minimal 1,5 kali, EBITDA to interest minimal 2,0 kali dan rasio
hutang terhadap modal (debt to equity) maksimal 1,0 kali. Pada tanggal 31 Desember 2010, Perseroan
telah memenuhi rasio-rasio keuangan tersebut.
Disamping itu, fasilitas kredit juga memuat pembatasan, antara lain, memperoleh fasilitas kredit atau
pinjaman dari bank lain atau lembaga keuangan lainnya, memindahtangankan barang jaminan atau
agunan kepada pihak lain, mengikatkan diri sebagai penjamin, membagikan dividen, meningkatkan
atau menurunkan modal dasar atau modal disetor dan merubah susunan Direksi atau Dewan
Komisaris.
Perseroan telah menerima surat persetujuan dari Bank Mandiri No. CBG.CB2/D4.228/2010 tanggal
28 Oktober 2010 untuk melakukan Penawaran Umum Saham (IPO), perubahan seluruh anggaran
dasar Perseroan, perubahan modal ditempatkan dan disetor, perubahan pemegang saham, serta
perubahan susunan anggota direksi dan komisaris Perseroan. Perseroan harus melaporkan kepada
Bank Mandiri rencana pembagian dividen, dengan syarat Perseroan harus menjaga financial
covenant yang ditetapkan Bank Mandiri, pembagian dividen dilaporkan selambat-lambatnya satu
bulan sejak pembagian dividen dan pembagian dividen tidak mengganggu pemenuhan kewajiban
kepada Bank Mandiri.
2. Hutang Usaha
Jumlah hutang usaha kepada pihak ketiga pada tanggal 31 Desember 2010 adalah sebesar
Rp 17.184 juta dengan rincian per segmen usaha sebagai berikut :
Jumlah
Hutang Usaha
Real Estat
Hotel
Pusat perbelanjaan
14.428
1.777
979
Jumlah
17.184
Seluruh hutang usaha merupakan hutang dalam mata uang Rupiah dengan jangka waktu kredit satu
sampai dua bulan. Bunga tidak dibebankan atas hutang usaha yang jatuh tempo, karena pembayaran
biasanya dilakukan dalam periode kredit normal.
3. Hutang Lain-lain
Jumlah hutang lain-lain Perseroan dan Anak Perusahaan kepada PT Sumber Kencana Graha dan
pihak ketiga lainnya pada tanggal 31 Desember 2010 adalah sebesar Rp 9.113 juta yang sebagian
besar merupakan hutang pendanaan.
Pada tanggal 18 Pebruari 2009, MKD, Anak Perusahaan, mengadakan perjanjian MoU (Memorandum
of Understanding) dengan PT Sumber Kencana Graha untuk pendanaan dalam rangka pembangunan
sarana jalan interchange STA II (Interchange). Pinjaman ini dikenakan bunga 6,5% per tahun dan
pinjaman akan jatuh tempo pada akhir tahun 2011. Terkait dengan MOU ini, MKD memperoleh
pinjaman dari PT Sumber Kencana Graha yang dikenakan bunga 6,5% per tahun dan pinjaman
akan jatuh tempo pada akhir tahun 2011.
10
4. Hutang Pajak
Hutang pajak Perseroan dan Anak Perusahaan pada tanggal 31 Desember 2010 adalah sebesar
Rp 17.882 juta, dengan rincian sebagai berikut:
Hutang Pajak
Jumlah
Pajak penghasilan final

Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dan penyewaan

Jasa konstruksi
Pajak penghasilan:

Pasal 21

Pasal 23 dan 26

Pasal 29

Pajak pembangunan I
Pajak pertambahan nilai
Lainnya
Jumlah
10.856
865
405
900
264
440
4.141
11
17.882
5. Biaya yang Masih Harus Dibayar

Jumlah biaya yang masih harus dibayar Perseroan dan Anak Perusahaan pada tanggal 31 Desember
2010 adalah sebesar Rp 4.596 juta yang sebagian besar merupakan biaya operasional Perseroan
dan Anak Perusahaan seperti biaya listrik, air dan utilitas lainnya yang masih harus dibayar.
6. Pendapatan Diterima Dimuka dan Uang Muka Penjualan
Jumlah Pendapatan Diterima Dimuka dan Uang Muka Penjualan Perseroan dan Anak Perusahaan
pada tanggal 31 Desember 2010 adalah sebesar Rp 97.880 juta, dengan rincian sebagai berikut:
Pendapatan Diterima Dimuka dan Uang Muka Penjualan
Jumlah
Uang muka penjualan

Titipan pelanggan
Pendapatan sewa diterima dimuka
42.659
11.138
44.083
Jumlah
97.880
Perincian uang muka penjualan berdasarkan persentase dari harga jual adalah sebagai berikut:
Jumlah
7.010
7.562
3.942
24.145
Persentase dari harga jual

< 20%
20% - 49,99%
50% - 99,99%
100%
Jumlah
42.659
Seluruh pendapatan sewa diterima dimuka dan uang muka penjualan dalam mata uang Rupiah.
Uang muka penjualan terutama merupakan uang muka penjualan rumah tinggal dan tanah pada
perumahan di Metland Transyogi, Metland Cileungsi, Metland Tambun, Metland Puri dan Metland
Menteng yang belum memenuhi persyaratan untuk diakui sebagai pendapatan.
Titipan pelanggan merupakan penerimaan dari calon pembeli yang masih dapat dibatalkan sewaktuwaktu dan biaya yang harus ditanggung pembeli sehubungan dengan perolehan hak atas tanah dan
bangunan, pengurusan sertifikat, perijinan dan lainnya.
Pendapatan sewa diterima dimuka merupakan pendapatan diterima di muka atas sewa pusat
perbelanjaan di Mal Metropolitan, Bekasi dan Plaza Metropolitan, Tambun.
11
7. Uang Jaminan Pelanggan

Jumlah uang jaminan pelanggan Perseroan pada tanggal 31 Desember 2010 adalah sebesar Rp
4.372 juta yang sebagian besar merupakan uang jaminan dari penyewa pusat perbelanjaan di mal
dan plaza yang dioperasikan oleh Perseroan dan Anak Perusahaan.
2. Kewajiban Imbalan Pasca Kerja
Perseroan dan Anak Perusahaan memberikan imbalan pasca-kerja imbalan pasti untuk karyawan
yang berhak sesuai dengan kebijakan Perseroan dan Anak Perusahaan. Jumlah karyawan yang
atas imbalan pasca kerja tersebut adalah 888 karyawan tahun 2010. Kewajiban imbalan pasca kerja
Perseroan dan Anak Perusahaan pada tanggal 31 Desember 2010 adalah sebesar Rp 18.356 juta
dengan rincian sebagai berikut:
Kewajiban Imbalan Pasca Kerja
Jumlah
Saldo awal tahun

Beban tahun berjalan
Pembayaran manfaat
15.570
3.572
(786)
Jumlah
18.356
IKATAN DAN KONTINJENSI

a. Perseroan, MPD dan/atau KGC melakukan perjanjian-perjanjian kerjasama atas fasilitas kredit
pemilikan rumah untuk pelanggannya dengan Bank Central Asia, Bank Mandiri, Bank CIMB Niaga,
Bank BNI, Bank OCBC NISP, Bank Danamon dan Bank Tabungan Negara.
Perjanjian-perjanjian kerjasama ini memuat ketentuan, antara lain adalah dalam hal pembeli
menunggak angsurannya berturut-turut selama jangka waktu tertentu (tiga bulan atau enam bulan)
dan sertifikat balik nama atau pecahan ke atas nama pembeli serta dokumen-dokumen lain yang
terkait belum diserahkan kepada bank maka Perseroan atau MPD atau KGC mengikatkan diri
sebagai penjamin atas pembayaran seluruh sisa hutang pokok, bunga, denda dan biaya lainnya
yang berhubungan dengan fasilitas kredit.
Dana pencairan fasilitas kredit untuk konsumen di atas akan ditempatkan sebagai rekening giro
(escrow account) dan/atau deposito berjangka atas nama Perseroan, MPD atau KGC dimana
pencairan escrow account dan/atau deposito berjangka tersebut akan dilakukan secara bertahap
sesuai dengan kemajuan penyelesaian pekerjaan dan dokumen-dokumen yang terkait sebagaimana
dirinci dalam masing-masing perjanjian.
b. Pada tanggal 5 Januari 2004, Perseroan mengadakan perjanjian manajemen dengan PT Metropolitan
Golden Management, Perseroan yang memiliki pemegang saham akhir yang sama dengan
Perseroan, untuk menyediakan jasa manajemen hotel untuk Hotel Horison. Perjanjian ini berlaku
sampai tanggal 5 Januari 2014 dan dapat diperpanjang dengan kesepakatan kedua belah pihak.
Atas jasa tersebut, Perseroan diwajibkan membayar fee dasar pengelolaan (basic fee) sebesar
2% (dua persen) dari jumlah pendapatan kotor (gross revenue) hotel dan fee insentif pengelolaan
(incentive fee) sebesar 2,5% (dua koma lima persen) dari laba kotor usaha (gross operating profit).
c. Pada tanggal 31 Desember 2010, Perseroan dan Anak perseroan mempunyai komitmen pengeluaran
modal sebesar Rp 29.860.294.773.
SELURUH KEWAJIBAN KONSOLIDASI PERSEROAN DAN ANAK PERUSAHAAN PADA TANGGAL
31 DESEMBER 2010 TELAH DIUNGKAPKAN DALAM PROSPEKTUS INI. SAMPAI DENGAN
TANGGAL DITERBITKANNYA PROSPEKTUS INI, PERSEROAN TELAH MELUNASI SELURUH
KEWAJIBANNYA YANG TELAH JATUH TEMPO
12
SAMPAI DENGAN TANGGAL DITERBITKANNYA PROSPEKTUS INI, PERSEROAN TIDAK MEMILIKI

KEWAJIBAN DAN PERIKATAN YANG TERJADI SETELAH TANGGAL 31 DESEMBER 2010
SAMPAI DENGAN TANGGAL LAPORAN KEUANGAN AUDITOR INDEPENDEN ATAS LAPORAN
KEUANGAN KONSOLIDASI PERSEROAN DAN ANAK PERUSAHAAN, DAN YANG TERJADI
SEJAK TANGGAL LAPORAN AUDITOR INDEPENDEN TERSEBUT DI ATAS SAMPAI DENGAN
TANGGAL EFEKTIFNYA PERNYATAAN PENDAFTARAN, SELAIN YANG TELAH DIUNGKAPKAN
DALAM PROSPEKTUS INI DAN LAPORAN KEUANGAN KONSOLIDASIAN TERSEBUT DIATAS,
SERTA SELAIN KEWAJIBAN DAN PERIKATAN YANG TERJADI DARI KEGIATAN USAHA NORMAL
DENGAN ADANYA PENGELOLAAN YANG SISTEMATIS ATAS ASET DAN KEWAJIBAN SERTA
PENINGKATAN HASIL OPERASI DI MASA YANG AKAN DATANG, PERSEROAN MENYATAKAN
KESANGGUPANNYA UNTUK DAPAT MENYELESAIKAN SELURUH KEWAJIBANNYA SESUAI
DENGAN PERSYARATAN SEBAGAIMANA MESTINYA
PERSEROAN TELAH MEMENUHI SEMUA RASIO KEUANGAN YANG DIPERSYARATKAN DALAM
PERJANJIAN HUTANG PERSEROAN
TIDAK TERDAPAT NEGATIVE COVENANTS YANG AKAN MERUGIKAN HAK-HAK PEMEGANG
SAHAM PUBLIK
13
IV. ANALISIS DAN PEMBAHASAN OLEH MANAJEMEN

Analisis dan pembahasan yang disajikan dalam bab ini harus dibaca bersama-sama dengan laporan
keuangan konsolidasi Perseroan dan Anak Perusahaan beserta catatan-catatan di dalamnya yang
terdapat pada Bab XVII Prospektus ini. Informasi yang disajikan berikut bersumber dari laporan keuangan
yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Osman Bing Satrio & Rekan (anggota dari Deloitte Touche
Tohmatsu Limited) dengan pendapat wajar tanpa pengecualian untuk tahun-tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2008, 2009 dan 2010.
Laporan keuangan disusun berdasarkan mata uang Rupiah dan disusun dengan menggunakan
prinsip dan praktek pelaporan akuntansi yang berlaku umum di Indonesia. Dasar penyusunan laporan
keuangan konsolidasi, kecuali untuk laporan arus kas konsolidasi, adalah dasar akrual. Laporan
keuangan konsolidasi tersebut disusun berdasarkan nilai historis, kecuali beberapa akun tertentu disusun
berdasarkan pengukuran lain sebagaimana diuraikan dalam kebijakan akuntansi masing-masing akun
tersebut.
1. UMUM
Perseroan merupakan sebuah perusahaan pengembang real estat yang terdepan di luar kota Jakarta
dengan memfokuskan pada penjualan rumah yang diperuntukan bagi masyarakat yang berpenghasilan
menengah. Strategi Perseroan adalah membangun perumahan dan investasi pada properti niaga yang
terletak di lokasi yang memiliki tingkat pertumbuhan yang tinggi di Indonesia. Perseroan memiliki target
untuk menyediakan perumahan yang terjangkau bagi masyarakat yang berpenghasilan menengah dan
properti niaga di lokasi-lokasi yang tingkat pertumbuhan masyarakat berpenghasilan menengah tinggi di
Indonesia. Seiring dengan perjalanan waktu, Perseroan mengharapkan untuk memiliki arus pendapatan
yang seimbang antara real estat dan properti niaga.
Sampai dengan tanggal 31 Desember 2010, portofolio real estat Perseroan terdiri dari enam lokasi proyek
dengan total luas lahan seluas 669 hektar, dimana luas lahan kotor yang tersisa seluas 554 hektar, dan
perkiraan luas lahan tersisa yang dapat dijual seluas 315 hektar, sedangkan portofolio properti niaga
Perseroan terdiri dari satu pusat perbelanjaan besar, yaitu Mal Metropolitan, dan satu pusat perbelanjaan
pendukung, yaitu Plaza Metropolitan, dengan kombinasi luas lahan bersih yang dapat disewakan sebesar
51.175 meter persegi, dan satu hotel, yaitu Hotel Horison Bekasi, yang memiliki 166 kamar beserta
fasilitas ruang rapat dan ruang konferensi dengan layanan yang lengkap beserta banquet. Untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2010, Mal Metropolitan memiliki tingkat hunian rata-rata sekitar
99,6%, Plaza Metropolitan memiliki tingkat hunian rata-rata sekitar 95,3% dan Hotel Horison Bekasi
memiliki tingkat hunian rata-rata sekitar 81,2%.
Perseroan percaya bahwa kondisi pasar saat ini di Indonesia memiliki dan akan terus menciptakan
banyak sekali peluang investasi yang menguntungkan bagi Perseroan. Perseroan mengharapkan untuk
tetap mengembangkan perumahan dan berinvestasi pada properti niaga yang sesuai dengan strategi
dan memperbaiki portofolio Perseroan secara keseluruhan.
Sampai dengan 31 Desember 2010, nilai aset berupa tanah dan bangunan Perseroan yang dinilai
oleh KJPP Willson & Rekan (asosiasi dari Knight Frank) adalah sebesar Rp 5.128 miliar, terdiri dari
proyek-proyek real estat (Metland Menteng, Metland Puri, Metland Tambun, Metland Transyogi, Metland
Cileungsi, dan Metland Cibitung), proyek komersil (Mal Metropolitan, Plaza Metropolitan, Hotel Horison dan
sarana olahraga), serta tanah kosong di MT Haryono Kav.26 (proyek baru Hotel Horison Jakarta), tanah
kosong di KH Noer Ali, Bekasi (proyek baru terdiri dari Metropolitan Grand Mal dan M-Gold Residence)
dan Tanah kosong di Seminyak, Bali (proyek baru Hotel Horison Seminyak). Untuk tahun-tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2008, 2009 dan 2010, Perseroan membukukan pendapatan dari
penjualan real estat masing-masing sebesar Rp 162.759 juta, Rp 164.584 juta dan Rp 167.222 juta,
pendapatan dari pusat perbelanjaan masing-masing sebesar Rp 104.202 juta, Rp 111.278 juta dan
Rp 116.847 juta, dan pendapatan dari hotel masing-masing sebesar Rp 38.225 juta, Rp 37.753 juta dan
Rp 43.412 juta. Untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2010, Perseroan memiliki
14
pendapatan yang belum diakui sebesar Rp 214.891 juta dari pra-penjualan (pre-sale) unit-unit rumah
tinggal. Dari tahun 2006 sampai dengan tahun 2010, Perseroan memiliki CAGR untuk pendapatan
sebesar 17%, untuk laba kotor sebesar 25%, untuk laba usaha dan laba bersih masing-masing sebesar
36% dan 76%.
2. FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI KEGIATAN USAHA DAN OPERASI PERSEROAN
2.1. Kondisi Perekonomian Indonesia
Kinerja keuangan Perseroan dipengaruhi oleh kondisi pasar properti di Indonesia dan perekonomian
Indonesia. Faktor-faktor ini mempengaruhi daya beli konsumen masyarakat Indonesia, tingkat permintaan
dan harga jual dari perumahan, serta kemampuan belanja pada sektor ritel, yang pada akhirnya dapat
mempengaruhi para penyewa dari toko-toko yang dimiliki oleh Perseroan. Target Perseroan adalah
masyarakat Indonesia yang memiliki penghasilan menengah. Oleh karenanya, Perseroan berkeyakinan
bahwa karakteristik dari sisi permintaan perumahan untuk konsumen pada segmen berpenghasilan
menengah akan dipengaruhi oleh harga jual yang terjangkau, akses menuju sarana transportasi, serta
tersedianya fasilitas umum dan fasilitas sosial, seperti tempat rekreasi, fasilitas kesehatan, dan tempat
beribadah. Dalam mengoperasikan properti niaga, Perseroan berkeyakinan bahwa karakteristik dari para
penyewanya adalah mencari lokasi yang berdekatan dengan lingkungan penduduk yang berpenghasilan
menengah dan daerah bisnis, akses menuju sarana transportasi, serta manajemen yang berkualitas.
Dalam pengoperasian hotel, Perseroan berkeyakinan bahwa para calon tamu mencari tarif yang
terjangkau, kualitas, dan lokasi yang cukup dekat dengan kompleks industri serta sarana transportasi.
2.2. Penjualan Real Estat
Untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2008, 2009 dan 2010, Perseroan
membukukan pendapatan masing-masing sebesar 52,8%, 51,8% dan 50,5% dari penjualan real estat
(perumahan). Perseroan biasanya menggunakan strategi pra-penjualan untuk proyek perumahan yang
dimiliki. Harga ditentukan sesuai dengan standar harga pasar pada saat penjualan. Para pembeli biasanya
memiliki pilihan pembayaran dengan cara membayar penuh pada saat pembelian atau membayar
sedikitinya 10,0% dari harga pembelian, dengan sisa pembayaran yang dapat dicicil atau melalui kredit
kepemilikan rumah yang disediakan oleh lembaga keuangan dalam waktu 36 bulan. Apabila seorang
pembeli sudah memutuskan untuk melakukan pembayaran dengan cicilan, dan pembeli tersebut tidak
memenuhi kewajibannya, maka Perseroan, biasanya berhak untuk membatalkan kontrak pembelian dan
menjual kembali properti tersebut tanpa menjalani proses penyitaan. Perseroan biasanya juga berhak
untuk menyimpan semua atau sebagian dari pembayaran apa pun yang dilakukan sebelum terjadinya
gagal bayar. Periode cicilan biasanya adalah sampai dengan 36 bulan. Hal ini berarti bahwa pendapatan
dari pra-penjualan dari perumahan biasanya diakui setelah jangka waktu tertentu sudah dilewati, hal ini
sebagai akibat dari waktu yang cukup lama dalam pengerjaan proyek perumahan untuk diselesaikan
dan unit perumahan tersebut diserahkan kepada pembeli.
Untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2008, 2009 dan 2010, Perseroan memiliki
pra-penjualan dari unit-unit properti masing-masing sebesar Rp 180.808 juta, Rp 162.355 juta, dan
Rp 272.417 juta yang terdiri dari kontrak komersil antara Perseroan dan pembeli. Kontrak-kontrak ini
biasanya menyajikan luas lahan kotor dari properti yang dijual, harga pembelian per meter, metode dan
cara pembayaran dan tanggal dan cara penyerahan properti yang sudah selesai dibangun. Perseroan
umumnya mengharuskan deposit dari setiap calon pembeli dalam jangka waktu enam bulan dari
penandatangan kontrak pra-penjualan sebesar kurang lebih 10% dari harga pembelian, dan sisanya
dilunasi dalam waktu 36 bulan. Perseroan mengakui harga pembelian dari penjualan properti tersebut
sebagai pendapatan ketika properti tersebut diserahkan kepada pembeli setelah pembangunan selesai,
dengan tidak mengindahkan jumlah uang yang sudah dibayarkan sebelumnya. Untuk tahun-tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2008, 2009 dan 2010, Perseroan memiliki pra-penjualan
dari unit-unit properti masing-masing sebesar Rp 180.808 juta, Rp 162.355 juta, dan Rp 272.417 juta.
Pendapatan yang belum diakui Perseroan untuk kontrak pra-penjualan (juga termasuk pra-penjualan
dari tahun sebelumnya) adalah masing-masing sebesar Rp 214.891 juta. Secara historis, Perseroan
pada umumnya membukukan pendapatan pra-penjualan tersebut selama tiga tahun dari tanggal prapenjualan, dimana sebagian besar dari pendapatan pra-penjualan tersebut diakui dalam jangka waktu
dua tahun setelah pra-penjualan.
15
Perseroan melakukan kerjasama dengan bank-bank di Indonesia untuk menyediakan kredit kepemilikan
properti yang dimiliki Perseroan. Sejalan dengan praktek di industri, Perseroan juga menandatangani
perjanjian dengan perbankan di Indonesia dan lembaga keuangan untuk skema pinjaman rumah,
mewakili pembeli properti Perseroan. Merujuk pada pengaturan pembiayaan pinjaman rumah, Perseroan
menyediakan garansi perusahaan bagi pinjaman yang diberikan kepada pembeli sampai dengan 90%
dari harga pembelian, dalam suatu jangka waktu, sampai dengan sertifikat kepemilikan telah dipecah dan
diterbitkan kepada pembeli. Sejauh ini, Perseroan belum pernah memiliki pengalaman dimana pembeli
mengalami gagal bayar dalam skema pinjaman pembelian real estat ini dan mengharuskan Perseroan
untuk membayar garansi perusahaan yang disediakan.
Jumlah properti yang mampu dijual oleh Perseroan dan waktu untuk menyerahkan properti kepada pembeli
bergantung pada jadwal pembangunan dan respon pasar yang Perseroan peroleh ketika Perseroan
meluncurkan proyek pengembangan properti yang baru. Faktor-faktor yang dapat mempengaruhi
jumlah pendapatan Perseroan dari pengembangan-pengembangan properti perumahan termasuk harga
penjualan, kesuksesan dari ajang-ajang promosi yang dilakukan dan pendekatan-pendekatan pemasaran,
suku bunga pinjaman, mutu dan lokasi dari properti.
2.3. Penyewaan Properti Niaga
Untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2008, 2009 dan 2010, Perseroan
membukukan masing-masing sebesar 47,2%, 48,2% dan 49,5% atas penyewaan properti niaga dari
jumlah pendapatan, yaitu Mal Metropolitan dan Plaza Metropolitan. Pendapatan-pendapatan ini terutama
bergantung pada luas lahan ritel yang dapat Perseroan sewakan kepada para penyewa dan tarif sewa
untuk properti yang dapat Perseroan kenakan. Perseroan biasanya menentukan tarif sewa berdasarkan
pada tarif yang berlaku di pasar untuk tipe properti yang sejenis pada lokasi yang sebanding, tren masa
lalu, ketersediaan lahan yang disewakan dan kondisi pasar. Faktor-faktor utama yang Perseroan gunakan
dalam menentukan tarif sewa untuk para penyewa Perseroan termasuk profil penyewa (termasuk apakah
penyewa tersebut merupakan penyewa utama (atau anchor tenants)) dan lokasi yang akan ditempati oleh
penyewa tersebut. Untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2008, 2009 dan 2010,
Mal Metropolitan memiliki tingkat hunian rata-rata masing-masing sebesar 98,9%, 99,4% dan 99,6%,
dan rata-rata tarif sewa kotor per meter per bulan masing-masing sebesar Rp 165.650, Rp 176.387 and
Rp 178.446, sementara Plaza Metropolitan memiliki tingkat hunian rata-rata masing-masing sebesar
98,0%, 94,5% dan 95,3%, dan memiliki rata-rata tarif sewa kotor per meter masing-masing sebesar Rp
84.594, Rp 91.909 dan Rp 93.289.
Sebagian besar penyewaan properti ritel Perseroan di Mal Metropolitan memiliki kontrak lima tahun.
Beberapa penyewaan yang dilakukan dengan penyewa utama di Mal Metropolitan memiliki jangka waktu
sepuluh tahun. Sebagian besar dari penyewa retail di Plaza Metropolitan memiliki kontrak satu sampai
dengan tiga tahun. Untuk sewa lima tahun biasaya Perseroan mewajibkan penyewanya untuk membayar
penuh tarif sewa yang dikenakan dalam waktu empat tahun semenjak sewa dimulai beserta biaya jasa
kelola (service charge) yang dapat disesuaikan. Biaya jasa kelola yang dapat disesuaikan tersebut
dibayarkan kepada Perseroan termasuk pembayaran untuk air, gas, dan listrik dan juga biaya operasional
seperti pemeliharaan, promosi, dan keamanan. Pada perjanjian sewa untuk pusat perbelanjaan, para
penyewa bertanggung jawab untuk mematuhi segala hukum dan peraturan yang berhubungan dengan
kegiatan ritel yang dilakukan oleh Perseroan.
Sebagian besar properti yang disewakan, tarif sewa dan biaya jasa kelola yang dapat disesuaikan
dikenakan dalam US Dollar. Sesuai dengan kebiasaan pasar di Indonesia, bagaimanapun juga, sebagian
besar penyewa melakukan pembayaran kepada pihak yang menyewakan dalam Rupiah dengan kurs
nilai tukar tengah yang diterbitkan oleh BI untuk US Dollar ke Rupiah dan kurs tukar yang dipatok oleh
pihak yang menyewakan, yang sejak dulu lebih rendah secara signifikan daripada kurs tukar tengah
BI. Kurs tukar yang dipatok Perseroan tidak disebutkan di dalam perjanjian-perjanjian sewa Perseroan
dan Perseroan bisa menaikkan kurs tukar patokan atas kebijakan Perseroan dengan pemberitahuan
kepada para penyewa.
16
Jumlah properti yang disewakan Perseroan bergantung pada jadwal pembangunan dan respon pasar
yang Perseroan peroleh ketika Perseroan meluncurkan proyek pengembangan properti yang baru. Faktorfaktor yang dapat mempengaruhi jumlah pendapatan Perseroan dari pengembangan-pengembangan
properti baru seperti masa sewa, kesuksesan dari ajang-ajang promosi yang dilakukan dan pendekatanpendekatan pemasaran, mutu dan lokasi properti.
2.4. Tingkat Hunian Hotel dan Tarif Kamar
Perseroan membukukan sebagian dari pendapatan dari pengoperasian hotel yang dimiliki dan terutama
bergantung pada tingkat hunian, tarif kamar, jumlah kamar yang tersedia, dan penjualan makanan dan
minuman dari fasilitas ruang rapat, konferensi dan banquet. Untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2008, 2009, dan 2010, pendapatan dari hotel masing-masing sebesar 12,4%, 11,9% and
13,1% dari jumlah pendapatan. Pada tahun 2008, 2009 dan 2010, tingkat hunian rata-rata hotel Perseroan
masing-masing adalah sekitar 77,3%, 77,1% dan 81,2%, sedangkan tarif kamar rata-rata harian per malam
adalah Rp 375.952, Rp 373.321 dan Rp 411.166. Faktor-faktor utama yang mempengaruhi tingkat hunian
dan tarif kamar Perseroan yaitu pola perjalanan para tamu hotel Perseroan, persaingan dari hotel-hotel
lain, lokasi dan mutu layanan dan fasilitas hotel Perseroan. Penjualan makanan dan minuman bergantung
pada jumlah pernikahan, seminar, rapat, dan acara-acara lain yang diselenggarakan di hotel Perseroan.
2.5. Biaya Langsung dan Biaya Penjualan
Hasil operasional Perseroan dipengaruhi oleh biaya langsung dan biaya penjualan yang biasanya
bertambah atau berkurang secara proporsional mengikuti perubahan-perubahan pada pendapatan dan
inflasi. Biaya langsung yang terkait dengan operasi pusat perbelanjaan terutama terdiri dari biaya-biaya
peralatan, parkir, keamanan dan pemeliharaan, dan biaya tenaga kerja, sedangkan biaya-biaya yang
terkait dengan operasional hotel terutama terdiri dari biaya manajemen, makanan dan minuman, dan
gaji karyawan. Biaya langsung yang terkait dengan proyek-proyek pengembangan properti terutama
terdiri dari biaya-biaya yang berhubungan dengan properti dan konstruksi, termasuk pembelian property,
izin-izin dan lisensi, legal, kontraktor, konsultan desain, dan biaya-biaya yang terkait dengan pembaikan
dan peremajaan properti-properti yang dimiliki saat ini. Biaya-biaya pembelian properti termasuk dalam
biaya penjualan apabila aset-aset yang akan dikembangkan di lokasi properti tertentu akan dijual,
misalnya dalam pengembangan-pengembangan kondominium. Apabila properti yang diperoleh untuk
dikembangkan dan menjadi properti yang disewakan, biaya pembelian properti tersebut tidak dimasukkan
ke dalam biaya penjualan karena tanah tersebut tidak mengalami depresiasi. Secara historis, sebagian
besar biaya konstruksi Perseoan telah meningkat sejalan dengan inflasi. Akan tetapi, komponen-komponen
utama untuk konstruksi tertentu, seperti biaya pembelian baja, kadang-kadang telah meningkat dengan
tingkat yang lebih tinggi daripada inflasi.
2.6. Perbaikan dalam Prasarana dan Akses
Keberhasilan proyek-proyek properti yang dikembangkan Perseroan bergantung, sebagian, pada
kualitas infrastruktur yang mengelilingi properti Perseroan dan aksesnya. Pemerintah berencana untuk
meningkatkan sarana transportasi di Jakarta dengan mengembangkan proyek kereta monorel yang pernah
diusulkan dan sistem jalan raya yang lebih efisien yang mungkin dapat menambah tingkat hunian dan
tarif sewa pada properti-properti Perseroan di Jakarta yang sudah ada dan di masa mendatang apabila
telah setelah. Akan tetapi, rencana-rencana pembangunan pemerintah hingga saat ini telah mengalami
banyak sekali penundaan dan tidak ada jaminan bahwa proyek-proyek sarana-sarana yang direncanakan
akan diselesaikan secara tepat waktu, atau tidak sama sekali.
2.7. Fluktuasi Suku Bunga
Kinerja Perseroan juga dipengaruhi oleh fluktuasi suku bunga. Sebagian besar pembeli properti dibiayai
oleh perbankan. Meskipun BI tetap mempertahankan suku bunga acuan dengan rekor terendah pada
6,5% sepanjang tahun 2010, BI telah menaikkan suku bunga ke 6,8% pada bulan Februari 2011 guna
meredam tekanan inflasi pada ekonomi Indonesia dan peningkatan suku bunga lebih tinggi masih menjadi
kemungkinan. Ketika suku bunga mengalami kenaikan, pembiayaan perbankan untuk properti bisa
17
menjadi terlalu mahal untuk pasar yang ditargetkan oleh Perseroan. Sebagai tambahan, pembiayaan
dari perbankan telah membiayai sebagian dari proyek pengembangan properti Perseroan. Setiap adanya
peningkatan pada suku bunga akan mengakibatkan pada meningkatnya biaya pendanaan Perseroan.
Sampai dengan tanggal 31 Desember 2010, Perseroan memiliki pinjaman modal kerja baik jangka pendek
maupun jangka panjang dari PT Bank Mandiri secara aggregat sejumlah Rp 193.126 juta, dengan suku
bunga saat ini sebesar 10,5% per tahun. Perseroan tidak memiliki lindung nilai atas suku bunga.
3. KEBIJAKAN-KEBIJAKAN AKUNTANSI YANG PENTING
Dalam mempersiapkan laporan-laporan keuangan konsolidasi, Perseroan membuat perkiraan
dan pertimbangan yang mempengaruhi jumlah aset, kewajiban, pendapatan dan biaya-biaya, dan
pengungkapan yang terkait pada aset dan kewajiban kontinjensi yang dilaporkan. Perkiraan-perkiraan
yang dibuat oleh Perseroan berdasarkan pengalaman yang lampau dan berbagai asumsi yang masuk
akal apabila diterapkan pada berbagai keadaan, dimana hasilnya pada nantinya akan menjadi dasar bagi
Perseroan untuk menilai aset dan kewajiban dimana nilai tersebut tidak dapat diperoleh dari sumbersumber lainnya. Hasil kegiatan operasional Perseroan dapat berbeda apabila dibuat berdasarkan asumsiasumsi atau kondisi-kondisi yang berbeda. Perseroan yakin bahwa kebijakan-kebijakan akunting penting
berikut ini dapat secara signifikan mempengaruhi pertimbangan-pertimbangan dan perkiraan-perkiraan
dalam pembuatan laporan keuangan konsolidasi.
3.1. Pengakuan Pendapatan dan Biaya
a. Pendapatan dari Real Estat
pendapatan dari penjualan tanah kavling tanpa bangunan diakui dengan menggunakan metode
akrual penuh (full accrual method) pada saat pengikatan jual beli, apabila seluruh kriteria berikut
ini terpenuhi;
jumlah pembayaran oleh pembeli telah mencapai 20% dari harga jual yang disepakati dan
jumlah tersebut tidak dapat diminta kembali oleh pembeli;
harga jual akan tertagih;
tagihan penjual tidak subordinasi terhadap pinjaman lain yang akan diperoleh pembeli di masa
yang akan datang;
proses pengembangan tanah telah selesai sehingga penjual tidak berkewajiban lagi untuk
menyelesaikan tanah kavling yang dijual, seperti kewajiban untuk mematangkan tanah kavling
atau kewajiban untuk membangun fasilitas-fasilitas pokok yang dijanjikan oleh atau yang menjadi
kewajiban penjual, sesuai dengan pengikatan jual beli atau ketentuan peraturan perundangundangan; dan
hanya tanah kavling saja yang dijual, tanpa kewajiban keterlibatan penjual dalam pendirian
bangunan di atas tanah kavling tersebut.
Pendapatan dari penjualan bangunan rumah, ruko dan bangunan sejenis lainnya beserta tanah
kavlingnya diakui dengan metode akrual penuh (full accrual method) apabila seluruh kriteria berikut
ini terpenuhi:
proses penjualan telah selesai;
harga jual akan tertagih, yaitu jumlah yang telah dibayar sekurang-kurangnya telah mencapai
20% dari harga jual;
tagihan penjual tidak akan bersifat subordinasi di masa yang akan datang terhadap pinjaman
lain yang akan diperoleh pembeli; dan
penjual telah mengalihkan risiko dan manfaat kepemilikan unit bangunan kepada pembeli melalui
suatu transaksi yang secara substansi adalah penjualan dan penjual tidak lagi berkewajiban
atau terlibat secara signifikan dengan unit bangunan tersebut.
Apabila persyaratan tersebut di atas tidak dapat dipenuhi, maka seluruh uang yang diterima dari
pembeli diperlakukan sebagai uang muka penjualan dan dicatat dengan deposit method sampai
seluruh persyaratan tersebut dipenuhi.
18
b. Pendapatan Hotel
Pendapatan sewa hotel dan pendapatan hotel lainnya diakui pada saat jasa diberikan atau pada
saat barang-barang diberikan kepada para pelanggan.
c. Pendapatan Sewa
Pendapatan sewa dari sewa operasi diakui sebagai pendapatan dengan dasar garis lurus selama
masa sewa. Biaya langsung awal yang terjadi dalam proses negosiasi dan pengaturan sewa
ditambahkan ke jumlah tercatat dari aset sewaan dan diakui dengan dasar garis lurus selama masa
sewa.
Uang muka sewa yang diterima dari penyewa dicatat ke dalam akun pendapatan diterima dimuka
dan akan diakui sebagai pendapatan secara berkala sesuai dengan kontrak sewa yang berlaku.
d. Pendapatan Bunga
Pendapatan bunga dari aset keuangan diakui apabila kemungkinan besar manfaat ekonomi akan
mengalir ke Perseroan dan Anak perseroan dan jumlah pendapatan dapat diukur dengan andal.
Pendapatan bunga diakui atas dasar berlalunya waktu dengan mengacu pada pokok aset keuangan
dan suku bunga yang berlaku.
e. Beban
Beban diakui pada periode terjadinya beban.
Persediaan Real Estat
Persediaan aset real estat terdiri dari bangunan yang siap dijual, tanah belum dikembangkan, tanah yang
sedang dikembangkan dan bangunan dalam konstruksi, dinyatakan sebesar biaya perolehan atau nilai
realisasi bersih, mana yang lebih rendah.
Tanah belum dikembangkan merupakan tanah mentah yang belum dikembangkan dan dinyatakan sebesar
biaya perolehan atau nilai realisasi bersih mana yang lebih rendah. Biaya perolehan tanah yang belum
dikembangkan meliputi biaya pra-perolehan dan perolehan tanah. Biaya perolehan akan dipindahkan
ke tanah yang sedang dikembangkan pada saat pengembangan tanah akan dimulai atau dipindahkan
ke bangunan yang sedang dikonstruksi pada saat tanah tersebut siap dibangun.
Biaya perolehan tanah yang sedang dikembangkan meliputi biaya perolehan tanah yang belum
dikembangkan ditambah dengan biaya pengembangan langsung dan tidak langsung yang dapat
diatribusikan pada aset pengembangan real estat serta biaya pinjaman. Tanah yang sedang dikembangkan
akan dipindahkan ke bangunan yang sedang dikonstruksi pada saat tanah tersebut selesai dikembangkan.
Biaya perolehan bangunan yang sedang dikonstruksi meliputi biaya perolehan tanah yang telah selesai
dikembangkan ditambah dengan biaya konstruksi, biaya lainnya yang dapat diatribusikan pada aktivitas
pengembangan real estat dan biaya pinjaman, serta dipindahkan ke bangunan yang siap dijual pada
saat selesai dibangun dan siap dijual.
Biaya aktivitas pengembangan real estat yang dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat adalah:
biaya praperolehan tanah;
biaya perolehan tanah;
biaya yang secara langsung berhubungan dengan proyek;
biaya yang dapat diatribusikan pada aktivitas pengembangan real estat; dan
biaya pinjaman.
Biaya pinjaman yang secara langsung dapat diatribusikan dengan kegiatan pengembangan dikapitalisasi
ke proyek pengembangan. Kapitalisasi dihentikan pada saat proyek pengembangan tersebut ditangguhkan/
ditunda pelaksanaannya atau secara substansial siap untuk digunakan sesuai tujuannya.
19
Biaya yang dialokasikan sebagai beban proyek adalah:

biaya praperolehan tanah atas tanah yang tidak berhasil diperoleh; dan
kelebihan biaya dari hasil yang diperoleh atas pembangunan sarana umum yang dikomersialkan,
yang dijual atau dialihkan, sehubungan dengan penjualan unit.
Perseroan dan Anak Perusahaan tetap melakukan akumulasi biaya ke proyek pengembangan walaupun
realisasi pendapatan pada masa depan lebih rendah dari nilai tercatat proyek, atas perbedaan yang terjadi
Perseroan dan Anak Perusahaan melakukan penyisihan secara periodik. Jumlah penyisihan tersebut
akan mengurangi nilai tercatat proyek dan dibebankan ke laba rugi berjalan.
Biaya yang telah dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat dialokasikan ke setiap unit real estat
dengan metode identifikasi khusus.
Pengkajian atas estimasi dan alokasi biaya dilakukan pada setiap akhir periode pelaporan sampai proyek
selesai secara substansial, jika terjadi perubahan mendasar Perseroan dan Anak Perusahaan akan
melakukan revisi dan realokasi biaya.
Beban yang diakui pada saat terjadinya adalah biaya yang tidak berhubungan dengan proyek real estat.
Properti Investasi
Properti investasi adalah properti (tanah atau bangunan atau bagian dari suatu bangunan atau
keduaduanya) yang dikuasai untuk kepentingan disewakan untuk memperoleh pendapatan sewa jangka
panjang dan/atau untuk kenaikan nilai atau kedua-duanya.
Properti investasi diukur sebesar biaya perolehan setelah dikurangi akumulasi penyusutan dan apabila
terdapat, akumulasi kerugian penurunan nilai. Jumlah tercatat termasuk biaya untuk menambah,
mengganti sebagian atau memperbaiki properti investasi yang telah ada pada saat beban terjadi, jika
kriteria pengakuan terpenuhi. Beban pemeliharaan dan perbaikan dibebankan pada saat terjadinya.
Tanah tidak disusutkan. Properti investasi lainnya, disusutkan dengan menggunakan metode garis lurus
berdasarkan taksiran masa manfaat properti investasi sebagai berikut:
bangunan dan prasarana yaitu 20 tahun; dan
mesin dan peralatan listrik yaitu 4-20 tahun.
Properti investasi dihentikan pengakuannya pada saat pelepasan atau ketika properti investasi tersebut
tidak digunakan lagi secara permanen dan tidak memiliki manfaat ekonomis di masa datang yang dapat
diharapkan pada saat pelepasannya. Keuntungan atau kerugian pelepasan properti investasi diakui
dalam laporan laba rugi dalam tahun terjadinya penghentian atau pelepasan tersebut.
Transfer ke properti investasi dilakukan jika, dan hanya jika, terdapat perubahan penggunaan yang
ditunjukkan dengan berakhirnya pemakaian oleh pemilik, dimulainya sewa operasi ke pihak lain, atau
berakhirnya konstruksi atau pengembangan. Transfer dari properti investasi dilakukan jika, dan hanya
jika, terdapat perubahan penggunaan, yang ditunjukkan dengan dimulainya penggunaan oleh pemilik
atau dimulainya pengembangan.
Untuk transfer dari properti investasi dari ke properti yang digunakan sendiri, Perseroan dan Anak
Perusahaan menggunakan metode biaya pada tanggal perubahan penggunaan. Jika properti yang
digunakan menjadi properti investasi, Perseroan dan Anak Perusahaan mencatat properti tersebut sesuai
dengan kebijakan aset tetap sampai dengan tanggal terakhir perubahan penggunaannya.
Aset Tetap
Aset tetap yang dikuasai untuk digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa, atau untuk
tujuan administratif dinyatakan berdasarkan biaya perolehan setelah dikurangi akumulasi penyusutan
dan apabila terdapat akumulasi kerugian penurunan nilai.
20
Tanah tidak disusutkan. Aset tetap lainnya disusutkan dengan menggunakan metode garis lurus
berdasarkan taksiran masa manfaat aset tetap sebagai berikut:
bangunan dan prasarana yaitu 20 tahun;
mesin dan peralatan listrik yaitu 4-20 tahun;
perabot dan peralatan kantor yaitu 4-5 tahun;
peralatan hotel yaitu 4-8 tahun; dan
kendaraan yaitu 5-8 tahun.
Taksiran masa manfaat, nilai residu dan metode penyusutan di kaji setiap akhir tahun buku, dan pengaruh
dari setiap estimasi akuntansi ditetapkan secara prospektif.
Beban pemeliharaan dan perbaikan dibebankan pada saat terjadinya. Biaya yang terjadi setelah
pengakuan awal untuk menambah, mengganti sebagian atau memperbaiki aset tetap diakui aset jika
dan hanya jika besar kemungkinan manfaat ekonomis di masa depan berkenaan dengan aset tersebut
akan mengalir ke Perseroan dan biaya perolehan aset dapat diukur secara andal. Aset tetap yang tidak
digunakan atau dijual, nilai tercatatnya dikeluarkan dari kelompok aset tetap dan keuntungan atau kerugian
dari pelepasan aset tetap tersebut diakui pada tahun yang bersangkutan.
Aset Tetap dalam konstruksi untuk produksi, penyediaan atau tujuan administrasi dicatat sebesar biaya
perolehan, dikurangi kerugian penurunan nilai yang diakui. Biaya termasuk biaya profesional dan biaya
pinjaman yang dikapitalisasi untuk aset kualifikasian, apabila ada. Biaya perolehan aset diklasifikasi
sesuai dengan kategori aset tetap pada saat selesai dan siap untuk digunakan. Penyusutan aset ini
didasarkan pada dasar yang sama dengan aset tetap, yang dimulai pada saat aset siap untuk digunakan.
Penurunan Nilai Aset Non-Keuangan
Pada tanggal Neraca, Perseroan dan Anak Perusahaan menelaah nilai tercatat aset non-keuangan
untuk menentukan apakah terdapat indikasi bahwa aset tersebut telah mengalami penurunan nilai. Jika
terdapat indikasi tersebut, nilai yang dapat diperoleh kembali dari aset diestimasi untuk menentukan
tingkat kerugian penurunan nilai (jika ada). Bila tidak memungkinkan untuk mengestimasi nilai yang
dapat diperoleh kembali atas suatu aset individu, Perseroan dan Anak Perusahaan mengestimasi nilai
yang dapat diperoleh kembali dari unit penghasil kas atas aset.
Perkiraan jumlah yang dapat diperoleh kembali adalah nilai tertinggi antara harga jual neto atau nilai
pakai. Jika jumlah yang dapat diperoleh kembali dari aset non-keuangan (unit penghasil kas) kurang
dari nilai tercatatnya, nilai tercatat aset (unit penghasil kas) dikurangi menjadi sebesar nilai yang dapat
diperoleh kembali dan rugi penurunan nilai langsung diakui ke laba rugi.
Hasil Usaha dan Kondisi Keuangan Perseroan

Tabel di bawah ini menggambarkan ikhtisar data keuangan penting Perseroan yang didasarkan pada
laporan keuangan konsolidasi Perseroan untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember
2010, 2009, dan 2008 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Osman Bing Satrio dan Rekan
(anggota dari Deloitte ToucheTohmatsu Limited), dimana semuanya dengan pendapat wajar tanpa
pengecualian.
21
Neraca
(dalam jutaan Rupiah kecuali persentase)
Keterangan 31 Desember

2010
AKTIVA
Kas dan bank
11.376
1,2
13.974
1,4
Piutang usaha
42.530
4,4
48.613
4,8
Piutang lain-lain
1.638
0,2
1.594
0,2
Persediaan
849
0,1
613
0,1
Pajak dibayar dimuka
3.685
0,4
5.239
0,5
Uang muka dan biaya dibayar dimuka
9.293
0,9
5.671
0,6
Dana yang dibatasi penggunaannya
15.750
1,6
10.289
1,1
Persediaan aset real estat
556.784
58,1
621.006
61,3
Properti investasi
223.320
23,3
212.406
20,9
Aset pajak tangguhan
5.292
0,6
4.872
0,5
Aset tetap setelah dikurangi akumulasi penyusutan
88.285
9,2
87.588
8,7
Aset lain-lain
476
0,1
459
0,1
9.594
41.209
994
789
6.364
15.730
19.815
699.921
215.816
3.417
124.715
1.096
0,8
3,6
0,1
0,1
0,6
1,4
1,7
61,4
18,9
0,3
10,9
0,1
1.139.459
100,00

KEWAJIBAN
Hutang bank
164.399
17,1
156.501
15,5
193.126
Hutang usaha
16.121
1,7
11.150
1,1
17.184
Hutang lain-lain
5.969
0,6
5.899
0,6
9.113
Hutang pajak
6.544
0,7
17.480
1,7
17.882
5.127
0,5
6.208
0,6
4.596
Pendapatan diterima dimuka dan uang muka penjualan 93.222
9,7
90.920
8,9
97.880
4.299
0,4
4.972
0,5
4.372
Kewajiban imbalan pasca kerja
13.038
1,4
15.570
1,5
18.356
16,9
1,5
0,8
1,6
0,4
8,6
0,4
1,6
Jumlah
Jumlah
2008
959.279
308.719
2009
100,00 1.012.323
32,18
308.700
100,00
30,49
362.509
31,81
Jumlah aset Perseroan pada tanggal 31 Desember 2010 adalah sebesar Rp 1.139.459 juta yang
merupakan peningkatan sebesar Rp 127.136 juta atau 12,6% dibandingkan dengan tanggal 31 Desember
2009 sebesar Rp 1.012.323 juta diantaranya disebabkan: kenaikan dana yang dibatasi penggunaannya
sebesar Rp 9.526 juta atau 92,6% sejalan dengan kenaikan penjualan perumahan Perseroan yang
sebagian besar menggunakan fasilitas KPR dimana sebagian dana tersebut belum dapat dicairkan
sesuai dengan kesepakatan antara Perseroan dengan pihak Bank penyedia KPR, kenaikan bersih
aset real estat sebesar Rp 78.915 juta atau 12,7% sehubungan dengan pembangunan sarana dan
prasarana perumahan dan rencana Perseroan untuk meningkatkan penjualan real estat dan penyelesaian
pembangunan rumah pesanan pelanggan, kenaikan bersih properti investasi sebesar Rp 3.410 juta
atau 1,6% terutama sehubungan dengan adanya renovasi gedung, pembangunan gedung parkir dan
penggantian pendingin ruangan mal dan kenaikan bersih aset tetap Rp 37.127 juta atau 43,4% terutama
sehubungan dengan adanya penggantian pendingin ruangan dan renovasi ruang pertemuan utama,
penambahan ruang serba guna dan peralatan pada hotel dan pembelian tanah yang tujuan penggunaan
masa depan dikembangkan untuk pembangunan mal.
Jumlah aset Perseroan pada tanggal 31 Desember 2009 adalah sebesar Rp 1.012.323 juta yang
2008 sebesar Rp 959.279 juta diantaranya disebabkan: penurunan dana yang dibatasi penggunaannya
sebesar Rp 5.461 juta atau 34,7% dikarenakan percepatan pemenuhan persyaratan pencairan dana,
kenaikan bersih aset real estat sebesar Rp 64.222 juta atau 11,5% sehubungan dengan pembangunan
sarana dan prasarana perumahan dan rencana Perseroan untuk meningkatkan penjualan real estat dan
penyelesaian pembangunan rumah pesanan pelanggan dan pembelian tanah seluas kurang lebih 114 ha
di Metland Cibitung dan penambahan bangunan yang sedang dikonstruksi oleh Perseroan, penurunan
bersih properti investasi sebesar Rp 10.914 juta atau 4,9% terutama sehubungan dengan penyusutan
tahun berjalan dan penurunan bersih aset tetap Rp 697 juta atau 0,7% sehubungan penyusutan aset
tetap tahun berjalan.
Jumlah kewajiban Perseroan pada tanggal 31 Desember 2010 adalah sebesar Rp 362.511 juta yang
2009 sebesar Rp 308.700 juta diantaranya disebabkan: adanya peningkatan bersih hutang bank sebesar
22
Rp 36.625 juta atau 23,4% sejalan dengan peningkatan aktivitas investasi Perseroan selama periode
2010 seperti perolehan properti investasi, perolehan aset real estat dan perolehan aset tetap dan
peningkatan bersih pendapatan diterima dimuka dan uang muka penjualan sebesar Rp 6.960 juta atau
7,7% dikarenakan adanya uang muka penjualan terutama perumahan Metland Menteng Tahap II dan
pembaharuan kontrak sewa Mal.
Jumlah kewajiban Perseroan pada tanggal 31 Desember 2009 adalah sebesar Rp 308.700 juta yang
merupakan penurunan sebesar Rp 19 juta dibandingkan dengan tanggal 31 Desember 2008 sebesar
Rp 308.719 juta diantaranya disebabkan: penurunan hutang bank sebesar Rp 7.898 juta atau 4,8%
disebabkan oleh pembayaran pokok hutang bank pada Bank BNI dari pinjaman hutang Bank Mandiri
dan penurunan bersih pendapatan diterima dimuka dan uang muka penjualan sebesar Rp 2.302 juta
atau 2,5% terutama disebabkan oleh realisasi pengakuan penjualan rumah pada tahun berjalan.
4. PENJELASAN PENTING PADA ITEM-ITEM LAPORAN PENDAPATAN
4.1. Pendapatan Usaha
Perseroan memperoleh pendapatan terutama dari penjualan dari pengembangan properti, pendapatan
sewa dari properti niaga dan pendapatan dari pengoperasian hotel dan pusat rekreasi.
Tabel berikut memberikan informasi mengenai pendapatan usaha Perseroan untuk periode-periode
berikut:


2008
2009
2010
Real Estat
Pusat Perbelanjaan
Hotel
Pusat Rekreasi
162.759
104.202
38.226
2.995
52,8%
33,8%
12,4%
1,0%
164.584
111.278
37.754
3.962
51,8%
35,0%
11,9%
1,3%
167.222
116.847
43.412
3.900
50,5%
35,3%
13,1%
1,1%
Jumlah
308.182
100,0%
317.578
100,0%
331.381
100,0%
4.2. Beban Langsung dan Beban Pokok Penjualan

Beban langsung Perseroan termasuk:
beban langsung real estat;
beban langsung pusat perbelanjaan terdiri dari biaya peralatan (seperti listrik, air dan gas), gaji dan
kesejahteraan karyawan, perbaikan dan pemeliharaan, kebersihan dan parkir dan keamanan, biaya
yang terkait dengan penyusutan dan beban-beban lainnya;
beban langsung hotel, yang terdiri dari beban yang terkait dengan operasional hotel Perseroan,
makanan dan minuman, gaji dan kesejahteraan karyawan, listrik, air dan gas, bahan baku dan
perlengkapan, perbaikan dan pemeliharaan, musik dan hiburan, telekomunikasi, biaya yang terkait
dengan penyusutan dan beban-beban lainnya; dan
beban langsung pusat rekreasi terdiri dari listrik, air dan gas, perbaikan dan pemeliharaan, gaji dan
kesejahteraan karyawan, biaya yang terkait dengan penyusutan dan beban-beban lainnya.
Tabel berikut memberikan informasi mengenai rincian masing-masing dari beban langsung dan beban
pokok penjualan berikut persentasenya dari jumlah beban langsung dan beban pokok penjualan untuk
periode-periode berikut:

Real Estat
Pusat Perbelanjaan
Hotel
Pusat Rekreasi
Jumlah
2008
2009
2010
95.462
47.542
22.707
1.660
57,0%
28,4%
13,6%
1,0%
87.651
48.852
20.485
2.122
55,1%
30,7%
12,9%
1,3%
79.898
49.879
20.857
2.358
52,2%
32,6%
13,6%
1,5%
167.371
100,0%
159.110
100,0%
152.992
100,0%
23
4.3. Beban Usaha

Beban usaha Perseroan termasuk:
beban penjualan, yang terutama terdiri dari iklan dan promosi, gaji dan tunjangan karyawan, komisi
kartu kredit, jasa pemasaran, alat tulis dan cetakan dan beban-beban lainnya; dan
beban umum dan administrasi, yang terutama terdiri dari gaji dan tunjangan karyawan, imbalan
pasca kerja, alat tulis dan cetakan, jasa profesional, jasa manajemen, perjamuan, transportasi
dan perjalanan, denda pajak dan pajak lainnya, beban penyusutan, beban piutang ragu-ragu,
telekomunikasi, perbaikan dan pemeliharaan, asuransi, listrik, air dan gas, bahan bakar minyak,
jasa keamanan dan beban-beban lainnya.
Tabel berikut memberikan informasi mengenai rincian masing-masing dari beban usaha berikut
persentasenya dari jumlah beban usaha untuk periode-periode berikut:

2008
2009
2010
Penjualan
Umum dan Administrasi
10.445
56.461
15,6%
84,4%
11.444
54.323
17,4%
82,6%
13.832
60.503
18,6%
81,4%
Jumlah
66.905
100,0%
65.767
100,0%
74.335
100,0%
4.4. Hasil Operasi

Tabel berikut menjelaskan informasi mengenai pendapatan usaha, beban usaha dan data laporan laba
lainnya untuk periode-periode berikut.

Keterangan

31 Desember
2008
2009
2010
Pendapatan usaha
Beban langsung dan Beban pokok penjualan
308.182
167.371
317.578
159.110
331.381
152.992
Laba kotor
Beban usaha
140.811
66.905
158.468
65.767
178.389
74.335
Laba usaha
Pendapatan (Beban) lain-lain
73.906
(16.833)
92.701
(20.781)
104.054
(14.563)
Laba sebelum pajak

Beban pajak bersih
57.073
(20.897)
71.920
(18.858)
89.491
(20.445)
Laba sebelum hak minoritas atas rugi bersih anak perusahaan

Hak minoritas atas rugi bersih anak perusahaan
36.175
10
53.062
1
69.046
19
Laba bersih
36.185
53.063
69.065
Pendapatan Konsolidasi
Laba Kotor
Rpbn
335
330
325
320
315
310
Rpbn
331.4
4%
AGR: %)
010 C
17
2008-2 10 CAGR:
0
-2
6
(200
317.8
200
180
160
308.2
305
300
295
13%
AGR: 5%)
010 C
:2
2008-2 10 CAGR
0
-2
(2006
158.5
40%
120
20%
2010
2009
0%
2008
19%
AGR: 6%)
010 C
:3
2008-2 10 CAGR
-20
92.7
(2006
Laba Bersih
38%
AGR: 6%)
010 C
:7
2008-2 10 CAGR
0
006-2
53.1
60 (2
80
104.1
60%
50
40%
60
50
40%
36.2
20%
30
20%
20
10
0%
Laba Usaha
60%
40
70
2009
69.1
70
73.9
2008
2010
Margin Laba Kotor
Rpbn
90
80
2009
Laba Kotor
Laba Usaha
100
60%
140.8
140
Pendapatan
110
80%
100
2008
Rpbn
100%
178.4
0%
2008
2010
Margin Laba Usaha
2009
Laba Bersih (UHS)
24
2010
Margin Laba Bersih (UHS)
Tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2010 dibandingkan dengan tahun yang berakhir
pada tanggal 31 Desember 2009
Pendapatan usaha Perseroan mengalami peningkatan sebesar Rp 13.803 juta, atau 4,4%, menjadi Rp
331.381 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2010 apabila dibandingkan dengan
Rp 317.578 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2009. Pendapatan real estat
Perseroan mengalami peningkatan sebesar Rp 2.638 juta, atau 1,6%, menjadi Rp 167.222 juta untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2010 apabila dibandingkan dengan Rp 164.584 juta untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2009. Peningkatan ini terutama disebabkan oleh kenaikan
harga jual rumah dan ruko sebagai akibat dari meningkatnya harga jual tanah sekitar 30% dan bangunan
sekitar 10%-30%, khususnya di Metland Tambun, Metland Transyogi, dan Metland Cileungsi. Strategi
manajemen menaikkan harga jual dikarenakan menetapkan untuk memperoleh margin yang memadai
dengan mengikuti perkembangan harga jual yang ditetapkan dari beberapa kompetitor. Contohnya Jakarta
Garden City, dekat dengan Metland Menteng, Grand Wisata, yang dekat dengan Metland Tambun di
Bekasi, dan Metland Cileungsi yang menjual di Tahap IV yang di kisaran harga diatas Rp 100 juta Rp
200 juta (bukan rumah bersubsidi). Pendapatan pusat perbelanjaan Perseroan mengalami peningkatan
sebesar Rp 5.569 juta, atau 5,0%, menjadi Rp 116.847 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31
Desember 2010 apabila dibandingkan dengan Rp 111.278 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2009. Peningkatan ini terutama disebabkan oleh meningkatnya tarif sewa menjadi sebesar
Rp 178.446/m2/bulan dan tingkat hunian dengan mencapai 99,6%, disertai meningkatnya luas area yang
disewakan menjadi 48.335 m2 dibandingkan 47.937 m2 di tahun 2009. Pendapatan hotel Perseroan
mengalami peningkatan sebesar Rp 5.658 juta, atau 15,0%, menjadi Rp 43.412 juta untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2010 apabila dibandingkan dengan Rp 37.754 juta untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2009. Peningkatan ini terutama disebabkan oleh meningkatnya tarif
kamar menjadi sebesar Rp 411.166 dibandingkan tahun 2009 sebesar Rp 373.321 dan tingkat hunian
mencapai 81,2% di tahun 2010 dibandingkan dengan tahun 2009 mencapai 77,1% serta pendapatan
dari fasilitas ruang rapat, konferensi dan banquet di Hotel Horison Bekasi. Dimana strategi Perseroan
menaikkan MICE (Meeting, Incentive, Conference and Exhibition) dengan menambah jumlah ruang rapat
dengan target adalah korporasi dan pemerintahan. Sehingga tingkat hunian bisa mencapai 100% pada
hari Senin sampai dengan Jumat.
Beban langsung Perseroan, termasuk beban pokok penjualan, mengalami penurunan sebesar Rp 6.118
juta, atau 3,8%, menjadi Rp 152.992 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2010
apabila dibandingkan dengan Rp 159.110 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember
2009. Beban langsung real estat Perseroan, termasuk beban pokok penjualan, mengalami penurunan
sebesar Rp 7.753 juta, atau 8,9%, menjadi sebesar Rp 79.898 juta untuk tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2010 apabila dibandingkan dengan Rp 87.651 juta untuk tahun yang berakhir
pada tanggal 31 Desember 2009. Penurunan ini terutama disebabkan oleh turunnya jumlah unit rumah
yang dijual yang diakui sebagai pendapatan akibat dari dimulainya proyek pengembangan perumahan
Metland Menteng tahap II dan keputusan Perseroan untuk menahan penjualan rumah di proyek Metland
Puri sampai pembangunan jalan keluar dari jalan tol dan akses menuju jalan tersebut selesai. Beban
langsung pusat perbelanjaan Perseroan, termasuk beban pokok penjualan, mengalami peningkatan
sebesar Rp 1.027 juta, atau 2,1%, menjadi Rp 49.879 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2010 dibandingkan dengan Rp 48.852 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31
Desember 2009. Peningkatan ini terutama disebabkan oleh meningkatnya depresiasi, gaji karyawan
serta listrik, air dan gas. Beban langsung hotel Perseroan, termasuk beban pokok penjualan, meningkat
sebesar Rp 372 juta, atau 1,8%, menjadi Rp 20.857 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31
31 Desember 2009. Peningkatan ini terutama disebabkan oleh tingginya harga makanan dan minuman.
Laba kotor Perseroan mengalami peningkatan sebesar Rp 19.921 juta, atau 12,6%, menjadi Rp 178.389
juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2010 apabila dibandingkan dengan Rp 158.468
juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2009 karena alasan-alasan yang disebutkan
di atas. yaitu memperoleh margin yang cukup besar dari proyek real estat dengan jumlah unit kavling
yang lebih sedikit tapi memperoleh pendapatan yang lebih besar pada tahun 2010
25
Beban usaha Perseroan mengalami peningkatan sebesar Rp 8.568 juta, atau 13,0%, menjadi Rp 74.335
juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2009. Peningkatan ini terutama disebabkan
oleh meningkatnya beban penjualan, beban umum dan administrasi sebagai akibat dari meningkatnya
gaji dan tunjangan karyawan serta pengeluaran-pengeluaran yang terkait dengan iklan, promosi dan
pemasaran dari dimulainya tahan awal pada pengembangan proyek perumahan di Metland Menteng,
Metland Tambun dan Metland Cileungsi.
Laba usaha mengalami peningkatan sebesar Rp 11.353 juta, atau 12,2%, menjadi Rp 104.054 juta untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2009 karena alasan-alasan yang disebutkan di atas.
Beban lain-lain Perseroan mengalami penurunan sebesar Rp 6.218 juta, atau 29,9%, menjadi Rp 14.563
juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2009. Penurunan ini terutama disebabkan
oleh turunnya beban bunga sebesar Rp 4.158 juta, atau 16,8%, menjadi Rp 20.662 juta untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2010 apabila dibandingkan dengan Rp 24.820 juta pada tahun
2009 dan naiknya penghasilan lain-lain sebesar Rp 2.352 juta. yang berupa pendapatan bunga dari
konsumen yang mencicil kepada Perseroan serta pendapatan bila terjadi pembatalan pembelian rumah.
Laba sebelum pajak Perseroan mengalami peningkatan sebesar Rp 17.571 juta, atau 24,4%, menjadi Rp
Rp 71.920 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2009 karena alasan-alasan yang
disebutkan di atas.
Laba sebelum pajak Perseroan mengalami peningkatan sebesar Rp 17.571 juta, atau 24,4%, menjadi
Rp 89.491 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2010 apabila dibandingkan dengan
Rp 71.920 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2009 karena alasan-alasan yang
disebutkan di atas.
Beban pajak bersih Perseroan mengalami peningkatan sebesar Rp 1.587 juta, atau 8,4%, menjadi Rp
20.445 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2010 dibandingkan dengan Rp 18.858
juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2009. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh
naiknya pendapatan dari Mal Metropolitan dan penjualan unit perumahan.
Laba sebelum hak minoritas Perseroan atas rugi bersih Anak Perusahaan Perseroan mengalami
peningkatan sebesar Rp 15.984 juta, atau 30,1%, menjadi Rp 69.046 juta untuk tahun yang berakhir
pada tanggal 31 Desember 2010 apabila dibandingkan dengan Rp 53.062 juta untuk tahun yang berakhir
pada tanggal 31 Desember 2009 karena alasan-alasan yang disebutkan di atas.
Hak minoritas atas rugi bersih Anak Perusahaan mengalami peningkatan sebesar Rp 18 juta menjadi
Rp 19 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2010 apabila dibandingkan dengan
Rp 1 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2009.
Laba bersih mengalami peningkatan sebesar Rp 16.002 juta, atau 30,2%, menjadi Rp 69.065 juta untuk
Tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2009 dibandingkan dengan tahun yang berakhir
Pendapatan usaha Perseroan mengalami peningkatan sebesar Rp 9.396 juta, atau 3,0%, menjadi Rp
Rp 308.182 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2008. Pendapatan real estat
Perseroan mengalami peningkatan sebesar Rp 1.825 juta, atau 1,1%, menjadi Rp 164.584 juta untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2009 apabila dibandingkan dengan Rp 162.759 juta
untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2008. Peningkatan ini terutama disebabkan oleh
kenaikan harga tanah dan bangunan. dan banyaknya jumlah unit ruko yang terjual dengan harga jual
26
tanah yang lebih tinggi dari harga jual tanah untuk perumahan. Unit-unit ruko yang dipasarkan terkait
dengan banyaknya rumah-rumah yang terhuni sehingga sangat diperlukan area komersial untuk para
penghuni perumahan. Pendapatan pusat perbelanjaan Perseroan mengalami peningkatan sebesar Rp
7.076 juta, atau 6,8%, menjadi Rp 111.278 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember
2009 apabila dibandingkan dengan Rp 104.202 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember
2008. Peningkatan ini terutama disebabkan oleh kenaikan dalam tarif sewa sebesar Rp 176.387
dibandingkan dengan tarif sewa sebesar Rp 165.650 di tahun 2008 dan tingkat hunian mencapai 99.4%
dibandingkan 98.9% di tahun 2008. Pendapatan hotel Perseroan mengalami penurunan sebesar Rp
472 juta, atau 1,2%, menjadi Rp 37.754 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2009
2008. Penurunan ini terutama disebabkan oleh turunnya jumlah kamar yang tersedia dari 182 kamar
pada tahun 2008 menjadi 166 kamar pada tahun 2009. Hal ini merupakan kebijakan Perseroan guna
memperluas fasilitas konferensi dan konvensi di hotel.
Beban langsung Perseroan, termasuk beban pokok penjualan, mengalami penurunan sebesar Rp 8.261
juta, atau 4,9%, menjadi Rp 159.110 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2009
2008. Beban langsung real estat Perseroan, termasuk beban pokok penjualan, mengalami penurunan
31 Desember 2008. Penurunan ini terutama disebabkan oleh berkurangnya penjualan rumah yang diakui
akibat dari lemahnya permintaan karena krisis keuangan global. Beban langsung pusat perbelanjaan
Perseroan, termasuk beban pokok penjualan, mengalami peningkatan sebesar Rp 1.311 juta, atau 2,8%,
menjadi sebesar Rp 48.852 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2009 apabila
dibandingkan dengan Rp 47.541 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2008.
Peningkatan ini terutama disebabkan oleh kenaikan pada depresiasi, gaji karyawan serta biaya listrik,
air dan gas. Beban langsung hotel Perseroan, termasuk beban pokok penjualan, mengalami penurunan
Desember 2009 apabila dibandingkan dengan Rp 22.707 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31
Desember 2008. Penurunan ini terutama disebabkan oleh turunnya depresiasi akibat dari pengurangan
jumlah kamar di hotel. Pengurangan jumlah kamar juga berdampak pada turunnya biaya perbaikan dan
pemeliharaan.
Laba kotor mengalami peningkatan sebesar Rp 17.657 juta, atau 12,5%, menjadi Rp 158.468 juta untuk
Beban usaha mengalami penurunan sebesar Rp 1.138 juta, atau 1,7%, menjadi Rp 65.767 juta untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2009 apabila dibandingkan dengan Rp 66.905 juta
untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2008. Penurunan ini terutama disebabkan oleh
turunnya beban umum dan administrasi sebagai akibat dari penerapan pajak yang baru yang mengurangi
kewajiban pajak Perseroan yang terkait dengan gaji dan kesejahteraan karyawan. Penurunan ini sebagian
dikurangi dengan kenaikan pada beban penjualan yang terkait dengan iklan, promosi dan pemasaran
sehubungan dengan dimulainya tahap pengembangan dari proyek perumahan di Metland Menteng,
Metland Tambun dan Metland Cileungsi.
Laba usaha mengalami peningkatan sebesar Rp 18.795 juta, atau 25,4%, menjadi Rp 92.701 juta untuk
Beban lain-lain mengalami peningkatan sebesar Rp 3.948 juta, atau 23,5%, menjadi Rp 20.781 juta
untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2009 apabila dibandingkan dengan Rp 16.833 juta
untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2008. Peningkatan ini terutama disebabkan oleh
kenaikan pada beban bunga sebesar Rp 6.405 juta, atau 34,8%, menjadi Rp 24.820 juta untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2009 apabila dibandingkan dengan Rp 18.415 juta pada tahun
2008. Hal ini terkait dengan meningkatnya penggunaan pinjaman bank untuk membiayai operasional
Perseroan selama periode ini.
27
Laba sebelum pajak mengalami peningkatan sebesar Rp 14.847 juta, atau 26,0%, menjadi Rp 71.920
juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2008 karena alasan-alasan yang disebutkan
di atas.
Beban pajak bersih mengalami penurunan sebesar Rp 2.039 juta, atau 9,8%, menjadi Rp 18.858 juta
untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2009 apabila dibandingkan dengan Rp 20.897
juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2008. Penurunan ini terutama disebabkan
oleh perubahan peraturan yang berdampak pada perlakukan pajak Perseroan dimana pada tahun 2008
pajak non-final perusahaan untuk penjulan perumahan adalah sebesar 30,0% sedangkan pada tahun
2009 pajak final perusahaan untuk penjualan perumahan adalah sebesar 5,0% dari pendapatan dan
1,0% dari pendapatan penjualan rumah yang disubsidi.
Laba sebelum hak minoritas atas rugi bersih Anak Perusahaan mengalami peningkatan sebesar Rp
16.887 juta, atau 46,7%, menjadi Rp 53.062 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember
2009 apabila dibandingkan dengan Rp 36.175 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember
2008 karena alasan-alasan yang disebutkan di atas.
Hak minoritas Perseroan atas rugi bersih Anak Perusahaan mengalami penurunan sebesar Rp 9 juta,
atau 90,0%, menjadi Rp 1 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2009 apabila
dibandingkan dengan Rp 10 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2008. Penurunan
ini terutama disebabkan oleh beban usaha yang terkait dengan MKD.
Laba bersih mengalami peningkatan sebesar Rp 16.878 juta, atau 46,6%, menjadi Rp 53.063 juta untuk
4.4. Likuiditas dan Sumber Modal
4.5.1. Arus Kas
Arus kas dari aktivitas operasi dan hutang bank telah menjadi sumber utama likuiditas Perseroan selama
tiga tahun terakhir. Dana-dana tersebut digunakan Perseroan untuk membiayai belanja modal, dan juga
pembiayaan-pembiayaan yang terkait dengan pengembangan proyek real estat dan pembayaran hutang
bank. Tabel berikut menggambarkan informasi tertentu terkait arus kas historikal Perseroan.

Keterangan

Kas Bersih Diperoleh dari Aktivitas Operasi
Kas Bersih Diperoleh dari Aktivitas Investasi
Kas Bersih (Digunakan Untuk) Dari Aktivitas Pendanaan
Kenaikan Bersih (Penguranan) pada Kas dan Bank
Kas dan Bank Awal Tahun
Pengaruh Perubahan Kurs Mata Uang Asing
Pengurangan (penambahan) dana yang dibatasi penggunaannya
Kas dan Bank Akhir Tahun
31 Desember
2008
2009
2010
59.569
(29.218)
(12.473)
17.878
5.718
5
(12.225)
11.376
13.020
(8.376)
(7.502)
(2.858)
11.376
(6)
5.461
13.974
20.815
(56.687)
43.019
5.147
13.974
(1)
9.526
9.594
a. Kas Bersih Diperoleh dari Aktivitas Operasi

Pada tahun 2008, kas bersih Perseroan yang berasal dari kegiatan-kegiatan operasi adalah sekitar Rp
59.569 juta, terdiri dari sekitar Rp 321.911 juta penerimaan kas dari pelanggan dan sekitar Rp 88.240
juta kas dihasilkan dari operasi, sebagian dari kas tersebut dikurangi dengan sekitar Rp 233.671 juta
untuk pembayaran kas kepada pemasok dan beban operasional lainnya dan karyawan, sekitar Rp 23.249
juta untuk pembayaran beban bunga dan keuangan serta sekitar Rp 5.422 juta untuk pembayaran pajak
penghasilan.
Pada tahun 2009, kas bersih Perseroan yang berasal dari aktivitas operasi adalah Rp 13.020 juta, terdiri
dari sekitar Rp 312.108 juta penerimaan kas dari pelanggan dan sekitar Rp 50.950 juta kas dihasilkan
28
dari operasi, sebagian dari kas tersebut dikurangi dengan Rp 261.157 juta untuk pembayaran kas kepada
pemasok dan beban operasional lainnya dan karyawan, sekitar Rp 24.820 juta untuk pembayaran beban
bunga dan keuangan serta sekitar Rp 13.110 juta untuk pembayaran pajak penghasilan.
Pada tahun 2010, kas bersih Perseroan yang berasal dari aktivitas operasi adalah Rp 20.815 juta, terdiri
dari sekitar Rp 350.747 juta penerimaan kas dari pelanggan dan sekitar Rp 58.270 juta kas dihasilkan
dari operasi, sebagian dari kas tersebut dikurangi dengan sekitar Rp 292.476 juta untuk pembayaran kas
kepada pemasok dan beban operasional lainnya dan karyawan, sekitar Rp 20.258 juta untuk pembayaran
beban bunga dan keuangan dan sekitar Rp 17.197 juta untuk pembayaran pajak penghasilan.
b. Kas Bersih Diperoleh dari Aktivitas Investasi
Pada tahun 2008, kas bersih Perseroan yang berasal dari aktivitas investasi adalah sekitar Rp 29.218
juta, terdiri dari sekitar Rp 5.103 juta sehubungan dengan perolehan properti investasi, sekitar Rp
24.529 juta sehubungan dengan perolehan properti dan peralatan, sebagian dari kas tersebut dikurangi
dengan sekitar Rp 366 juta dari penerimaan bunga dan sekitar Rp 48 juta dari hasil penjualan properti
dan perlengkapan.
Pada tahun 2009, kas bersih Perseroan yang berasal dari aktivitas investasi adalah sekitar Rp 8.377 juta,
terdiri dari sekitar Rp 1.575 juta sehubungan dengan perolehan properti investasi, sekitar Rp 7.310 juta
sehubungan dengan perolehan properti dan peralatan, sebagian dari kas tersebut dikurangi dengan sekitar
Rp 434 juta dari penerimaan bunga dan sekitar Rp 74 juta dari hasil penjualan properti dan perlengkapan.
Pada tahun 2010, kas bersih Perseroan yang berasal dari aktivitas investasi adalah sekitar Rp 58.687
juta, terdiri dari sekitar Rp 14.296 juta sehubungan dengan perolehan properti investasi sekitar Rp 45.066
juta sehubungan dengan perolehan properti, sebagian dari kas tersebut dikurangi dengan sekitar Rp
444 juta dari penerimaan bunga dan sekitar Rp 230 juta dari hasil penjualan properti dan perlengkapan.
c. Kas Bersih Dari Aktivitas Pendanaan
Pada tahun 2008, kas bersih Perseroan yang berasal dari aktivitas pendanaan adalah sekitar Rp 12.473
juta, terdiri dari sekitar Rp 269.861 juta untuk pembayaran hutang bank dan penurunan sekitar Rp 535
juta dari hutang lain-lain, sebagian dari kas tersebut dikurangi dengan sekitar Rp 257.922 juta dari
penambahan hutang bank.
juta, terdiri dari sekitar Rp 299.050 juta untuk pembayaran hutang bank dan kenaikan sekitar Rp 396
juta dari hutang lain-lain, sebagian dari kas tersebut dikurangi dengan sekitar Rp 291.151 juta dari
juta, terdiri dari sekitar Rp 309.725 juta untuk pembayaran hutang bank dan kenaikan sekitar Rp 6.394
juta pada hutang lain-lain, sebagian dari kas tersebut dikurangi dengan sekitar Rp 346.351 juta dari
4.5.2. Pinjaman
Pada tanggal 31 Desember 2010, Perseroan memiliki total pinjaman bank sebesar Rp 193.126 juta. Tabel
berikut ini menunjukkan kisaran suku bunga dan jangka waktu untuk pinjaman-pinjaman bank Perseroan
untuk periode-periode yang ditunjukkan.
Keterangan

Suku Bunga
31 Desember
2008
2009
2010
12,5%-13,5%
11,0%-12,5%
10,5%-11,0%
29

Keterangan
Jangka Waktu

Dalam Satu Tahun
Satu sampai Tiga Tahun
Tiga sampai Lima Tahun
Total
53.851
90.000
49.275
193.126
a. Pinjaman Berjangka di Bank Mandiri

Pada tanggal 28 Desember 2009, Perseroan mengadakan dua perjanjian pinjaman jangka panjang dengan
Bank Mandiri dengan jumlah total Rp 197 miliar, yang terdiri dari (i) Rp 107 miliar untuk mengembalikan
sebuah pinjaman yang Perseroan adakan sebelumnya di Bank BNI dan (ii) Rp 90 miliar agar Perseroan
dapat membiayai biaya renovasi Mal Metropolitan dan Hotel Horison Bekasi dan pengembangan lima
proyek perumahan Perseroan. Masing-masing pinjaman berjangka panjang memiliki tenor lima tahun
dengan tanggal maturitas 28 Desember 2014. Pinjaman tersebut memiliki suku bunga 11,0% per tahun
yang akan ditinjau oleh Bank Mandiri per bulan. Pada tanggal 31 Desember 2010, suku bunga untuk
masing-masing pinjaman jangka panjang sebesar 10,5%. Masing-masing pinjaman jangka panjang
dijamin dengan:
(i) empat bidang tanah dengan hak tanggungan senilai total Rp 250 miliar;
(ii) piutang dengan nilai total Rp 3,2 miliar;
(iii) pendapatan grup Perseroan;
(iv) jaminan perusahaan MPI; dan
(v) jaminan top-up dari MPI.
Akta Perjanjian Kredit Modal Kerja senilai Rp 107.000 juta No. KP-CRO/036/PK-KMK/2009 dengan No.
269 tanggal 28 Desember 2009 tersebut mengandung kesepakatan-kesepakatan negatif yang melarang
Perseroan untuk tidak mengambil tindakan-tindakan berikut ini tanpa izin tertulis terlebih dahulu dari
Bank Mandiri:
(i) menggunakan fasilitas kredit di luar tujuan penggunaan fasilitas kredit;
(ii) memperoleh fasilitas kredit atau pinjaman baru dalam bentuk apa pun juga dari pihak lain, baik untuk
modal kerja maupun investasi, kecuali dalam rangka transaksi dagang yang lazim serta subordinated
loan dari para pemegang saham;
(iii) memberikan pinjaman baru kepada siapapun juga termasuk kepada para pemegang saham atau
afiliasi Perseroan yang mana pun di luar kegiatan bisnis Perseroan yang biasa;
(iv) mengadakan penyertaan baru dalam perusahaan-perusahaan lain dan/atau turut membiayai
perusahaan-perusahaan lain;
(v) menyerahkan sebagian atau seluruh hak dan/atau kewajiban debitur berdasarkan perjanjian kepada
pihak lain;
(vi) mengalihkan agunan kecuali kalau agunan tersebut boleh dialihkan sifatnya, dan dengan ketentuan
bahwa Perseroan menggantikan agunan tersebut dengan agunan lain yang serupa dan/atau dengan
nilai yang sama;
(vii) menjual atau mengalihkan sebagian atau semua aset Perseroan;
(vii) menjadi penjamin atau membebankan aset Perseroan;
(ix) mengadakan rapat umum pemegang saham untuk mengubah Anggaran Dasar, menambah atau
mengurangi modal dasar dan disetor, mengubah susunan Direksi dan Dewan Komisaris, mengubah
kepemilikan saham Perseroan, membebankan aset Perseroan atau mengubah status Perseroan
sebagai pengembang real estat;
(x) melakukan peleburan, akuisisi, atau penggabungan dengan pihak-pihak lain;
(xi) mengajukan permohonan kebankrutan atau menunda pembayaran pinjaman;
(xii) melakukan pembayaran bunga atas pinjaman dan/atau pelunasan pinjaman kepada pemegang
saham dan/atau perusahaan afiliasi; dan
(xiii) mengumumkan pembayaran dividen.
Sebagai tambahan, pinjaman jangka panjang tersebut mewajibkan Perseroan untuk memelihara current
ratio minimum sebesar 120%; minimum debt service coverage sebesar 150%; minimum EBITDA yang
disesuaikan terhadap bunga sebesar 200%; dan maksimum rasio debt to equity sebesar 100%.
Akta Perjanjian Transaksi Khusus senilai Rp 90.000 juta No. KP-CRO/035/PK-KMK/2009 dengan No.
268 tanggal 28 Desember 2009 tersebut mengandung kesepakatan-kesepakatan negatif yang melarang
30
Bank Mandiri:
(i) memperoleh fasilitas kredit atau pinjaman dari bank lain atau lembaga keuangan lainnya;
(ii) memindahtangankan barang jaminan atau agunan kepada pihak lain;
(iii) mengikatkan diri sebagai penjamin hutang atau menjaminkan harta kekayaan perusahaan kepada
pihak lain;
(iv) membagikan dividen;
(v) meningkatkan atau menurunkan modal dasar atau modal disetor; dan
(vi) mengubah susunan Direksi dan/atau Dewan Komisaris.
Sebagai tambahan, pinjaman atas transaksi khusus tersebut mewajibkan Perseroan untuk memelihara
current ratio minimum sebesar 120%; minimum debt service coverage sebesar 150%; minimum EBITDA
yang disesuaikan terhadap bunga sebesar 200% dan maksimum rasio debt to equity sebesar 100%.
Pada tanggal 31 Desember 2010, Perseroan memiliki Rp 169.275 juta berbentuk pinjaman jangka
panjang dari PT Bank Mandiri.
b. Pinjaman Kredit Modal Kerja Jangka Pendek dari Bank Mandiri
Pada tanggal 28 Desember 2009, Perseroan mengadakan perjanjian kredit modal kerja jangka pendek
dengan Bank Mandiri dengan jumlah total Rp 53 miliar. Pada tanggal 27 Desember 2010, perjanjian
ini direvisi dengan tambahan sebesar Rp 52 milliar sehingga menjadi Rp 105 milliar keseluruhannya.
Pinjaman jangka pendek ini, yang bisa diperpanjang (roll-over), digunakan untuk modal kerja dan jatuh
tempo tanggal 28 Desember 2011 dan dapat diperpanjang. Pinjaman tersebut memiliki suku bunga
11,0% per tahun yang akan ditinjau oleh Bank Mandiri per bulan. Pada tanggal 31 Desember 2010, suku
bunga untuk pinjaman jangka pendek ini sebesar 10,5%. Pinjaman jangka pendek ini dijamin dengan:
(i) empat bidang tanah dengan hak tanggungan senilai total Rp 250 miliar;
(ii) piutang dengan nilai total Rp 3,2 miliar;
(iii) pendapatan grup Perseroan;
(iv) jaminan perusahaan MPI; dan
(v) jaminan top-up dari MPI.
Berdasarkan akta perjanjian kredit modal kerjano, KP-CRO/037/PK-KMK/2009 tgl 28 Desember 2009
dengan No. 270 senilai Rp 53.000 juta mengandung kesepakatan-kesepakatan negatif yang melarang
Bank Mandiri:
(i) memperoleh fasilitas kredit atau pinjaman baru dari bank lain atau lembaga keuangan lainnya;
(ii) mengalihkan agunan untuk hutang jangka pendek ini kepada pihak lain;
(iii) membebankan aset Perseroan;
(iv) mengumumkan pembayaran dividen;
(v) menambah atau mengurangi modal dasar dan disetor;
(vi) mengubah susunan Direksi dan Dewan Komisaris; dan
(vii) mengubah kepemilikan saham MPI setelah Penawaran Umum Perdana. Sebagai tambahan, pinjaman
jangka pendek tersebut mewajibkan Perseroan untuk memelihara current ratio minimum sebesar
120%; minimum debt service coverage sebesar 150%; minimum EBITDA yang disesuaikan terhadap
bunga sebesar 200%; dan maksimum rasio debt to equity sebesar 100%.
Pada tanggal 31 Desember 2010, Perseroan telah mencairkan Rp 23.851 juta untuk pinjaman jangka
pendek dari Bank Mandiri. Berdasarkan akta addendum I, perjanjian modal kredit modal kerja No. 226
tanggal 27 Desember 2010 senilai Rp 52.000 juta mengandung kesepakatan-kesepakatan negatif yang
melarang Perseroan untuk tidak mengambil tindakan-tindakan berikut ini tanpa izin tertulis terlebih dahulu
dari Bank Mandiri:
(i) memperoleh fasilitas kredit atau pinjaman baru dari bank lain atau lembaga keuangan lainnya;
(ii) mengalihkan agunan untuk hutang jangka pendek ini kepada pihak lain;
(iii) mengikat diri sebagai penjamin hutang atau menjaminkan harta kekayaan;
(iv) menambah atau mengurangi modal dasar dan disetor;
(v) mengubah susunan Direksi dan Dewan Komisaris; dan
(vi) perubahan porsi saham MPI di perusahaan pasca IPO.
31
c. Persetujuan dari Bank Mandiri

Terlepas dari kesepakatan-kesepakatan negatif dalam pinjaman-pinjaman Perseroan, Bank Mandiri
telah memberikan kepada Perseroan persetujuan tertulis No. CBG.CB2/04.228/2010 tanggal 28 Oktober
2010 untuk:
(i) melakukan Penawaran Umum;
(ii) mengubah Anggaran Dasar untuk mematuhi undang-undang pasar modal yang berlaku, dengan
ketentuan bahwa pengubahan tersebut tidak mengubah bisnis inti Perseroan;
(iii) mengubah struktur modal Perseroan dan susunan para pemegang saham Perseroan dengan
penerbitan saham-saham baru kepada publik melalui Penawaran Umum;
(iv) mengubah susunan Direksi dan Dewan Komisaris; dan
(v) melakukan pembayaran dividen dengan ketentuan bahwa Perseroan memenuhi kesepakatankesepakatan keuangan (financial covenants) Perseroan, memberikan laporan bulanan kepada Bank
Mandiri setelah pembayaran dividen tersebut dan memenuhi kewajiban-kewajiban Perseroan lainnya
kepada Bank Mandiri seperti yang dinyatakan berdasarkan perjanjian pinjaman-pinjaman.
4.6. Belanja Modal
Selama tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2010, Perseroan memiliki total belanja
modal sejumlah Rp 161.700 juta. Belanja modal utama Perseroan adalah mendanai proyek-proyek
pengembangan properti Perseroan. Selama tiga tahun fiskal yang terakhir, sumber dana utama
Perseroan adalah arus kas dari kegiatan usaha Perseroan dan pinjaman-pinjaman bank. Tabel berikut
ini menunjukkan pengeluaran modal untuk periode-periode yang ditunjukkan.

Keterangan

31 Desember
2008
2009
2010
Akuisisi Tanah untuk Investasi Properti

Akuisisi Tanah untuk Real Estat
Sarana dan Infrastruktur untuk Proyek Real Estat
Renovasi Bangunan
Konstruksi Bangunan Baru
Properti dan Alat Alat
15.555
6.189
34.203
9.238
-
5.093
626
67.024
31.575
5.026
836
2.397
33.591
27.504
72.447
13.773
8.557
5.829
Total
70.278
107.484
161.700
Rencana belanja modal untuk tahun 2011, dengan mempertimbangkan hasil dana yang diperoleh dari
Penawaran Umum, diperkirakan sebesar Rp 522,4 miliar sebagai antisipasi penggunaan dana untuk
pengembangan proyek-proyek properti Perseroan. Perseroan mengantisipasi sebagian dari sumber dana
belanja modal Perseroan diperoleh dari arus kas operasional Perseroan, fasilitas pinjaman yang ada dan
fasilitas pinjaman tambahan serta perkiraan hasil dana yang diperoleh dari Penawaran Umum Perdana.
Belanja modal Perseroan bisa jauh lebih besar maupun jauh lebih kecil dari yang direncanakan akibat dari
berbagai macam faktor antara lain termasuk: perubahan kondisi ekonomi makro, realisasi pembiayaan
yang lebih besar (cost overruns), kemampuan Perseroan untuk menghasilkan arus kas operasional yang
cukup dan kemampuan Perseroan untuk memperoleh pendanaan yang cukup dari pihak ketiga. Sebagai
tambahan, Perseroan tidak dapat menjamin seberapa besar biaya proyek-proyek Perseroan pada saat
penyelesaian, dan tidak dapat menjamin kesuksesan proyek-proyek tersebut pada saat penyelesaian.
Pada tanggal 31 Desember 2010, Perseroan dan Anak Perusahaan mempunyai komitmen pengeluaran
modal sebesar Rp 29.860.294.773.
Perseroan memiliki pengikatan untuk pembelian barang modal namun hampir seluruhnya belum terealisasi
terdiri dari proyek-proyek baru yang akan dikembangkan oleh Perseroan yang sumber dananya dalam
penawaran umum saham. Transaksi tersebut adalah dalam bentuk mata uang Rupiah. Pengikatan tersebut
harus dapat direalisasikan dalam rangka pengembangan usaha dalam rangka pencapaian pertumbuhan
penjualan dan laba yang ditargetkan. Bila tidak terealisir pengikatan tersebut akan berdampak
terhambatnya rencana Perseroan untuk melakukan lompatan besar dalam hal pertumbuhan. Bila hal
tersebut tidak terealisir, maka Perseroan mencari alternatif pendanaan yang lain yaitu dari perbankan,
yang kemungkinan ada beberapa proyek baru yang mesti ditunda pembangunannya.
32
Perseroan tidak memiliki pengikatan untuk melakukan pembelian barang modal berupa akuisisi tanah,
kecuali SPK (Surat Perintah Kerja) yang masih dalam tahap progress penyelesaian di tahun 2011
khususnya untuk di mal dan hotel yang dibiayai dari Mandiri.
5. Kewajiban Kontrak
Tabel berikut ini menunjukkan informasi tentang jangka waktu pembayaran terkait dengan kewajiban
kontrak yang material pada tanggal 31 Desember 2010.

Keterangan


Dalam Satu
Tahun
Satu sampai
Tiga Tahun
Tiga sampai
Lima Tahun
Lebih dari
Lima Tahun
Total
Kredit Jangka Panjang dari PT Bank Mandiri

Kredit Modal Kerja dari PT Bank Mandiri
Perjanjian dengan Kontraktor
Perjanjian dengan Pemasok
Pinjaman ke MKD dari Sumber Kencana Graha
Lain - Lain
30.000
23.851
14.428
2.756
5.893
3.220
90.000
-
-
-
-
-
49.275
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
169.275
23.851
14.428
2.756
5.893
3.220
Total
80.629
90.000
49.275
219.904
6. Pengaturan yang Tidak Tercatat di Neraca

Pada pada tanggal 31 Desember 2010, Perseroan tidak memiliki skema akun-akun yang tidak tercatat
di neraca keuangan (off balance sheet arrangement).
7. Risiko Pasar
Perseroan, dalam kegiatan usaha yang normal, menghadapi berbagai risiko pasar, termasuk risiko suku
bunga dan risiko kredit.
7.1. Risiko Suku Bunga dan Fluktuasi Kurs
Profitabilitas Perseroan dipengaruhi oleh perubahan-perubahan dalam suku bunga dan jumlah pinjaman
bank Perseroan yang belum dibayar. Perseroan saat ini tidak memiliki pengaturan nilai lindung atau fasilitas
penukaran suku bunga apa pun untuk menyesuaikan suku bunga Perseroan, dikarenakan pinjaman
dalam bentuk Rupiah serta penghasilan diperoleh dalam bentuk Rupiah, Adapun pembelian dalam mata
uang asing sangat jarang sekali, hanya pada saat pengggantian atas mesin-mesin seperti chiller yang
diperuntukkan untuk mal dan hotel. Kebijakan lindung nilai tidak ada dikarenakan sepanjang transaksi
penerimaan dan pembayaran dalam bentuk mata uang Rupiah. namun tidak tertutup kemungkinan untuk
melakukan transaksi lindung nilai, fasilitas penukaran suku bunga atau transaksi sejenisnya di masa
mendatang.
7.2. Risiko Kredit
Potensi risiko kredit Perseroan timbul dari kegagalan oleh para pembeli atau penyewa properti Perseroan
untuk melakukan pembayaran tepat waktu, atau kegagalan pembayaran seluruhnya.
Manajemen risiko kredit:
1. Perseroan dan Anak Perusahaan meminimalisasi risiko kredit atas piutang usaha yang timbul dari
pembeli properti dengan mengenakan denda atas keterlambatan pembayaran, pembatalan jual
beli dengan pengenaan denda pembatalan, penjualan kembali properti serta klaim pembeli atas
kerugian yang timbul atas penjualan kembali. Untuk penyewa yang gagal membayar sewa dilakukan
dengan cara meminta penyewa untuk memberikan deposit tunai untuk rental selama 3 bulan, serta
membayar down payment minimal 10% di muka.
2. Untuk aset keuangan seperti kas dan bank dan dana yang dibatasi penggunaannya, Perseroan dan
Anak Perusahaan meminimalkan risiko kredit dengan melakukan penempatan pada pihak-pihak
bereputasi.
3. Kebijakan Perseroan dan Anak Perusahaan adalah melakukan pengelolaan dengan cara
penyeimbangan arus kas dari aktivitas operasi dan pendanaan dalam mata uang yang sama. Terkait
33
dengan itu transaksi penjualan atau pendapatan Perseroan dan Anak Perusahaan dilakukan dalam
mata uang Rupiah, demikian juga dengan pembelian atau pengadaan terutama dilakukan dalam
mata uang Rupiah.
4. Kebijakan manajemen risiko suku bunga Perseroan adalah meminimalkan beban bunga dan
mengurangi dampak perubahannya. Perseroan memperoleh pinjaman bank dengan suku bunga
mengambang (floating rate). Perseroan juga memonitor perubahan suku bunga pasar untuk
memastikan risiko bunga sesuai dengan pasar.
5. Perseroan menggunakan prinsip dasar pengelolaan likuiditas yang timbul dari kewajiban keuangan
dengan memelihara tingkat kecukupan kas dengan cara mepertahankan cadangan yang memadai,
fasilitas perbankan dan terus memantau rencana dan realisasi arus kas serta penelaahan profil jatuh
tempo aset keuangan dan kewajiban keuangan.
8. Risiko Operasional
Dalam mengelola risiko-risiko yang Perseroan hadapi dalam mengoperasikan bisnis, Perseroan percaya
bahwa Perseroan menerapkan kebijakan-kebijakan tata kelola perusahaan yang baik. Perseroan telah
melaksanakan prosedur-prosedur audit internal dan menunjuk komisaris-komisaris independen dan
direktur non-afiliasi. Untuk mengelola risiko-risiko berikut :
1. Kendala lahan.
Perseroan bermaksud mendekati secara aktif para pemilik tanah dan investor guna memperoleh
harga perolehan yang lebih rendah, untuk mendapatkan lokasi-lokasi pengembangan yang strategis
dan untuk mengidentifikasikan mitra-mitra pengembangan yang potensial, sambil menghindari jasa
percaloan dan mengurangi harga perolehan tanah yang tinggi;
2. Keterlambatan dalam penyelesaian proyek-proyek Perseroan.
Perseroan bermaksud menyaring kontraktor-kontraktor dan mengelola dana yang cukup untuk
mengembangkan proyek-proyek Perseroan, dan memastikan bahwa para kontraktor yang
Perseroan gunakan memberikan jaminan untuk menyelesaikan pengembangan-pengembangan
dan memberikan jaminan bahan-bahan yang digunakan;
3. Persaingan dan fluktuasi di pasar properti Indonesia.
Perseroan bermaksud terus mengembangkan properti-properti yang bermutu, dan menerapkan
konsep-konsep dan tema-tema inovatif dalam proyek-proyek pengembangan Perseroan untuk
menarik para konsumen sasaran Perseroan; dan
4. Bencana alam dan kebakaran.
Perseroan secara berkala meninjau polis-polis asuransi Perseroan dan bermaksud memperluas
polis-polis asuransi Perseroan untuk memasukkan gangguan kegiatan usaha, persedian kas kecil,
ketergantungan, sabotase, dan terorisme sepanjang dapat diterapkan.
9. Inflasi
Menurut Biro Pusat Statistik, tingkat inflasi tahunan Indonesia secara keseluruhan yang diukur
oleh indeks harga konsumen adalah sekitar 11,1%, 2,8% dan 7,0% dalam tahun 2008, 2009 dan
2010, berturut-turut. Perseroan tidak menganggap inflasi di Indonesia memiliki dampak yang besar
terhadap hasil operasi Perseroan.
10. Perubahan Seasonality
Selama tiga tahun fiskal Perseroan yang terakhir, perubahan musiman (seasonality) tidak menimbulkan
efek material terhadap hasil operasi Perseroan.
11. Kecenderungan dan Prospek
Perseroan berharap terus menumbuhkan kegiatan usaha Perseroan selama tahun 2011. Operasi
Perseroan akan terus dipengaruhi oleh kondisi-kondisi di pasar di mana Perseroan beroperasi dan
faktor-faktor lainnya.
34
Kebijakan pemerintah dalam hal moneter, yaitu tingkat suku bunga SBI yang dalam kisaran 6%-7%
sangat mendukung penjualan properti dengan inflasi yang terkendali, sehingga suku bunga KPR dapat
diterima oleh pasar.
Kebijakan pemerintah dalam hal fiskal yaitu dari aspek perpajakan, khususnya untuk rumah bersubsidi
dimana penyediaan dana KPR didukung dari Bank BTN dengan tingkat bunga yang dapat diterima oleh
pasar dan dibebaskan pengenaan PPN 10% serta tarif pajak perusahaan yang ditanggung perusahaan
adalah pajak final sebesar 1% sangat mendukung pertumbuhan penjulaan properti.
Kebijakan pemerintah yang menjaga pertumbuhan ekonomi yang lebih tinggi, sehingga pertumbuhan
pendapatan masyarakat meningkat dengan tingkat inflasi yang terkendali akan memberikan dampak
kepada Perseroan dalam hal kenaikan pendapatan dan keuangan Perseroan.
35
V. FAKTOR RISIKO
Investasi dalam saham Perseroan mengandung sejumlah risiko. Sebelum membuat keputusan investasi,
para calon investor harus berhati-hati dalam mempertimbangkan seluruh informasi yang terdapat dalam
Prospektus ini. Selanjutnya bagian risiko usaha ini akan menjelaskan beberapa risiko yang dapat
mempengaruhi Perseroan dan nilai Penawaran Umum Saham. Risiko-risiko di atas dapat mempengaruhi
bisnis, reputasi, kondisi keuangan, hasil operasi dan prospek masa depan. Harga pasar dari Penawaran
Umum Saham bisa menurun akibat satu atau lebih dari risiko tersebut dan calon investor mungkin dapat
kehilangan semua atau sebagian dari investasi yang di miliki dalam Perseroan.
A. RISIKO TERKAIT DENGAN KEGIATAN USAHA
1. Perseroan menghadapi risiko tidak likuidnya investasi dalam properti hunian dan risiko
pengelolaan dalam properti komersial.
Investasi Properti pada umumnya tidak likuid, membatasi kemampuan pemilik atau pengembang untuk
mengkonversi aset properti menjadi uang tunai dalam waktu singkat. Akibatnya, aset properti harus
dijual dengan harga diskon untuk menjamin penjualan yang cepat. Kondisi tersebut di atas membatasi
kemampuan Perseroan untuk mengelola portofolio dalam menghadapi perubahan kondisi ekonomi
atau lainnya. Selain itu Perseroan juga menghadapi kendala untuk memastikan skema pembiayaan
yang menguntungkan secara komersial pada waktu yang tepat terhadap properti yang akan di biayai
secara kredit, baik karena masalah ilikuiditas ataupun pembatasan yang berlaku sehubungan dengan
kewajiban Perseroan.
Investasi dalam sektor properti memiliki risiko usaha terkait dengan pengembangan properti, kepemilikan
dan pengelolaan pusat perbelanjaan, termasuk diantaranya, persaingan untuk memperoleh penyewa,
perubahan harga pasar dari harga sewa, ketidakmampuan untuk memperbaharui kontrak sewa atau
menyewakan kembali ruangan setelah masa sewa berakhir, ketidakmampuan untuk menagih atau
memperoleh uang sewa akibat penyewa mengalami kebangkrutan atau penyewa mengalami kondisi gagal
bayar, peningkatan biaya operasional, keperluan biaya renovasi dan perbaikan serta membayar biaya
terkait lainnya yang timbul disebabkan oleh peperangan, gangguan keamanan, kerusuhan, demonstrasi,
bencana alam dan peristiwa lainnya yang berada di luar kendali Perseroan.
Seluruh risiko usaha tersebut dapat memberikan dampak material yang merugikan terhadap kegiatan
usaha, kondisi keuangan, hasil usaha dan prospek usaha Perseroan. Beberapa aspek yang penting
dalam bidang properti juga dapat dipengaruhi oleh kebijakan-kebijakan tertentu dari Pemerintah, adanya
perubahan terhadap peraturan perundangan-undangan yang berkaitan dengan standar bangunan
atau perencanaan tata kota, atau berlakunya ketentuan dan peraturan perundang-undangan baru yang
berkaitan dengan pengambilan aset oleh pemerintah, perpajakan, atau pembangunan kembali. Risiko
tersebut dapat memiliki dampak secara material yang negatif terhadap industri, reputasi, kondisi keuangan
dan hasil operasi Perseroan.
2. Perseroan dapat terkena imbas dari dampak fluktuasi pada industri properti di Indonesia.
Pasar properti di Indonesia merupakan sebuah siklus dan secara signifikan dipengaruhi oleh perubahan
kondisi ekonomi secara umum maupun lokal yang pada dasarnya tidak dapat diprediksi, termasuk
tingkat pengangguran, ketersediaan pendanaan, tingkat suku bunga, tingkat kepercayaan konsumen
dan permintaan untuk properti yang telah selesai dibangun, baik komersial atau perumahan. Saat suatu
proyek dimulai, keuangan dan sumber daya lainnya sudah dikucurkan jauh sebelum proyek disampaikan
kepada pasar, dimana komitmen ini dapat terjadi pada saat industri properti dalam kondisi yang menurun.
Penurunan kondisi pasar pada industri properti di Indonesia dapat memberikan dampak material yang
merugikan terhadap kegiatan usaha, pendapatan, hasil usaha dan prospek Perseroan.
36
3. Sebagian atau seluruh rencana proyek Perseroan tidak dapat diselesaikan pada waktunya.
Keberhasilan dan kinerja keuangan Perseroan bergantung pada kemampuan Perseroan dalam
mengidentifikasi, mengembangkan, memasarkan, menjual dan menyewakan proyeknya secara tepat
waktu serta dengan biaya yang efektif. Kegiatan pengembangan Perseroan tersebut dipengaruhi oleh
risiko penundaan dalam mendapatkan perijinan pemerintah yang diperlukan, ketersediaan bahan
bangunan, kenaikan biaya konstruksi, bencana alam dan ketergantungan pada kontraktor pihak ketiga,
serta risiko menurunnya permintaan pasar selama pengembangan sebuah proyek tersebut. Akibatnya
tidak ada jaminan bahwa proyek-proyek yang ada pada saat ini dan yang masih direncanakan dapat
diselesaikan secara tepat waktu. Walaupun pada saat ini Perseroan menerapkan strategi pembangunan
dan pemasaran yang sama seperti yang telah diterapkan pada masa lalu, terdapat kemungkinan proyekproyek baru dapat menghadapi tantangan dan tuntutan yang tidak terduga berupa perubahan kebutuhan
sumber daya operasional dan keuangan Perseroan yang berubah signifikan. Kegagalan Perseroan dalam
menyelesaikan proyek yang sedang berjalan atau akan berjalan secara tepat waktu memiliki dampak
yang signifikan terhadap kegiatan usaha, reputasi, pendapatan, hasil usaha dan prospek Perseroan.
4. Keterbatasan Perseroan untuk meningkatkan modal atau mendapatkan pinjaman guna
memenuhi kebutuhan modal yang besar dan dana tambahan untuk operasional Perseroan.
Proyek-proyek pembangunan properti memerlukan modal yang besar dan biasanya porsi pinjaman lebih
besar dari pada modal. Sumber pembiayaan yang tersedia untuk Perseroan menjalankan proyek-proyek
ini mungkin tidak memadai diakibatkan dari keterbatasan dari sumber pembiayaan yang ada untuk
memenuhi kebutuhan penyediaan dana bagi perusahaan-perusahaan properti yang ada dan Perseroan
mungkin menghadapi kekurangan biaya dalam pengembangan proyek-proyek yang sedang dan akan
dijalankan. Jumlah aktual kebutuhan modal mendatang mungkin berbeda dari perkiraan Perseroan.
Jika Perseroan memilih untuk memenuhi kekurangan dana tersebut melalui pembiayaan utang, maka
kewajiban bunga Perseroan akan meningkat dan Perseroan dapat dikenakan pembatasan-pembatasan
(covenant) sebagaimana yang lazim dalam sebuah perjanjian kredit dan tidak merugikan kepentingan
pemegang saham publik. Jika Perseroan memilih untuk mengumpulkan dana tambahan melalui penerbitan
saham atau instrumen ekuitas lainnya, maka akan terjadi dilusi kepemilikan saham pemegang saham
Perseroan yang tidak melaksanakan haknya. Selain itu, kemampuan Perseroan untuk mengumpulkan
dana, baik melalui ekuitas atau hutang, dibatasi oleh batasan-batasan berdasarkan hukum yang berlaku
di Indonesia. Perseroan tidak bisa meyakinkan calon investor bahwa di masa depan, Perseroan akan
mampu mendapatkan pembiayaan secara tepat waktu dan tanpa kesulitan yang berarti, terutama saat
pasar mengalami penurunan. Jika Perseroan gagal untuk memperoleh pembiayaan yang memadai
dapat menyebabkan Perseroan harus menunda atau meninggalkan pengembangan proyek saat ini dan
di masa depan, dimana hal tersebut akan mempengaruhi bisnis Perseroan, prospek, kondisi keuangan
dan hasil operasi.
5. Meningkatnya kompetisi dalam industri properti di Indonesia dapat berpengaruh negatif
terhadap profitabilitas Perseroan.
Perseroan menghadapi persaingan dari pemilik dan pengembang properti lainnya untuk akuisisi lahan
baru dan penjualan properti residensial serta akuisisi dan penyewaan properti komersial. Perseroan
percaya bahwa faktor-faktor kompetitif utama dalam menarik calon pembeli dan penyewa adalah lokasi,
demografi, harga, kehadiran anchor tenant dan properti Perseroan dikenal oleh masyarakat sekitarnya.
Tingginya tingkat persaingan yang ada antara pemilik dan para pengembang properti dapat mengakibatkan
peningkatan biaya untuk akuisisi properti, kelebihan pasokan properti dan perlambatan dalam proses
perijinan untuk pengembangan properti yang telah ada dan baru oleh instansi pemerintah terkait, hal ini
tentunya memberikan pengaruh negatif terhadap kegiatan usaha Perseroan. Tidak ada jaminan bahwa
Perseroan akan dapat bersaing dengan baik di masa mendatang dengan pesaing saat ini atau pesaing
potensial lainnya pada masa mendatang. Tidak ada jaminan bahwa peningkatan persaingan tidak akan
memberikan dampak material yang merugikan terhadap kegiatan usaha, pendapatan usaha, hasil usaha,
laba bersih dan prospek usaha Perseroan.
37
6. Perseroan menghadapi risiko tertentu karena tergantung pada kontribusi dari Anak
Perusahaan.
Perseroan memiliki ketergantungan terhadap kegiatan serta pendapatan usaha dari Anak Perusahaan.
Dalam hal terjadi penurunan dalam kegiatan atau pendapatan dari Anak Perusahaan, maka akan
memberikan dampak yang secara langsung merugikan pada pendapatan Perseroan. Meskipun
Perseroan dapat mengantisipasi bahwa akan ada penurunan yang signifikan dalam kegiatan dan/atau
pendapatan dari Anak Perusahaan dalam waktu dekat, Perseroan tidak dapat memastikan bahwa tidak
akan terjadi penurunan atau Perseroan akan mampu mengurangi dampak dari penurunan kinerja dari
Anak Perusahaan.
7. Perseroan menghadapi risiko yang berkaitan dengan pra-penjualan properti, termasuk risiko
seperti properti tidak dapat diserahterimakan sesuai jadwal.
Perseroan menghadapi risiko yang berkaitan dengan pra-penjualan properti Perseroan. Sebagai contoh,
Perseroan mungkin gagal menyelesaikan properti yang telah terjual penuh kepada pembeli pra-penjualan.
Dalam situasi ini Perseroan bertanggung jawab kepada pembeli pra-penjualan yang terjual atas kerugian
mereka. Selain itu, jika sebuah properti pra-penjualan tidak selesai tepat waktu, pembeli unit terjual berhak
atas kompensasi untuk keterlambatan pengiriman unit mereka. Jika penundaan melampaui jangka waktu
kontrak yang ditentukan, pembeli bahkan berhak untuk menerima pembayaran dari Perseroan sampai
dengan 5% dari harga beli yang disepakati. Perseroan tidak dapat memastikan calon investor bahwa di
masa mendatang Perseroan tidak akan mengalami keterlambatan yang signifikan dalam penyelesaian,
pengiriman atau bahwa Perseroan tidak akan tunduk pada kewajiban untuk setiap penundaan tersebut.
Hasil dari penjualan melalui tahap pra-penjualan merupakan sumber penting pembiayaan untuk proyek
pembangunan. Akibatnya, ada pembatasan pada kemampuan Perseroan untuk melakukan penjualan
melalui proses pra-penjualan. Hal-hal tersebut di atas akan berdampak pada perpanjangan masa waktu
yang dibutuhkan untuk pemulihan modal yang telah di keluarkan dan akan mengakibatkan perlunya
Perseroan untuk mencari alternatif pendanaan untuk membiayai proyek pengembangan properti. Hal
ini, jika terjadi, dapat memiliki efek buruk pada bisnis, kondisi keuangan dan hasil usaha Perseroan.
8. Risiko konstruksi tertentu mungkin timbul selama pembangunan properti.
Proyek pembangunan properti memiliki risiko yang tinggi, termasuk kekurangan bahan baku atau
tenaga kerja terampil, perubahan teknologi, masalah lingkungan dan geologi, penghentian pekerjaan,
litigasi, gangguan cuaca, bencana alam dan kenaikan biaya tak terduga, dimana dapat menimbulkan
keterlambatan atau pembengkakan biaya. Setiap peningkatan yang signifikan dalam harga bahan
bangunan misalnya, akan meningkatkan biaya pembangunan. Kesulitan dalam memperoleh lisensi,
alokasi, atau izin dari instansi pemerintah atau perubahan tak terduga dalam kebijakan pemerintah, juga
dapat meningkatkan biaya atau kehilangan momentum untuk memperoleh pendapatan.
9. Perseroan bergantung pada kontraktor dalam menyediakan berbagai macam jasa.
Dalam melakukan pembangunan sebuah properti, Perseroan menugaskan kontraktor pihak ketiga
untuk menyediakan berbagai macam jasa, termasuk konstruksi, tiang pancang dan pondasi, pekerjaan
fitting out bangunan dan properti, dekorasi interior, pemasangan pendingin ruangan, lift dan pekerjaan
lansekap dan pertamanan. Perseroan dapat menghadapi risiko dimana kontraktor membutuhkan
tambahan dana dari yang semula ditenderkan untuk penyelesaian sebuah proyek. Perseroan mungkin
harus menanggung jumlah tambahan dana untuk menyelesaikan proyek. Lebih lanjut, Perseroan juga
mungkin menghadapi risiko bahwa kontraktor mengalami kesulitan keuangan atau kesulitan lainnya
yang dapat mempengaruhi kemampuan mereka untuk melaksanakan dan menyelesaikan pekerjaan
konstruksi atau meningkatkan biaya yang akan ditanggung oleh Perseroan. Tidak ada jaminan bahwa
jasa yang diberikan oleh kontraktor pihak ketiga akan memuaskan atau sesuai dengan tingkat kualitas
yang ditargetkan oleh Perseroan. Seluruh faktor ini dapat memberikan dampak yang merugikan terhadap
kegiatan usaha, reputasi, pendapatan usaha, laba bersih, hasil usaha dan prospek usaha Perseroan.
38
10. Sengketa atau perselisihan atas tanah yang dimiliki dan/atau dikuasai Perseroan serta
hambatan dalam proses pembelian properti.
Perseroan berusaha untuk memperoleh sertifikat HGB bersamaan dengan izin pembangunan atas tanah
yang diperoleh Perseroan untuk kegiatan pengembangan properti. Tidak tertutup kemungkinan atas
kepemilikan tanah oleh Perseroan berdasarkan sertifikat HGB dan/atau penguasaan tanah terdapat
adanya perselisihan atau sengketa hukum.
Hambatan dalam proses pembelian properti untuk melakukan pembangunan akan dapat menunda
penyelesaian atau pemberhentian pembangunan maupun pengembangan dari proyek Perseroan, hal
ini akan dapat memberikan dampak yang merugikan terhadap kegiatan usaha, pendapatan usaha, laba
bersih, hasil usaha dan prospek usaha Perseroan.
11. Prospek pertumbuhan di masa mendatang dapat terpengaruh jika Perseroan tidak dapat
mengidentifikasi dan mengakuisisi properti pada harga yang sesuai.
Perseroan percaya bahwa mengidentifikasi dan memperoleh tambahan properti yang cocok sangat
penting untuk masa depan pembangunan dan untuk mempertahankan pertumbuhan Perseroan. Perseroan
berencana untuk memperluas operasi dengan mengakuisisi tambahan aset pada daerah-daerah dengan
pertumbuhan tinggi, namun resiko yang dihadapi adalah terbatasnya ketersediaan properti. Tidak ada
jaminan bahwa Perseroan akan mampu memperoleh properti sebagaimana di maksud untuk saat ini
atau yang sesuai untuk proyek pembangunan properti baru di masa depan dengan harga yang sesuai.
Selain itu, seiring dengan berjalannya waktu sejak tahap identifikasi proyek, akusisi hingga proyek selesai
dibangun dan akhirnya dijual, terdapat risiko bahwa nilai proyek menjadi kurang menguntungkan pada
saat waktu penyelesaian.
Ketidakmampuan Perseroan untuk mengidentifikasi dan mendapatkan properti baru yang menarik dapat
mempengaruhi kemampuan Perseroan untuk bersaing dengan pengembang properti lain, yang pada
gilirannya akan memberikan dampak yang material terhadap kemampuan Perseroan untuk menghasilkan
pendapatan dan mempertahankan tingkat profitabilitas.
Kemampuan Perseroan untuk mengakuisisi properti dan nilai perolehan sebuah properti sangat
dipengaruhi oleh kebijakan pemerintah yang terkait dengan penyediaan properti, area peruntukan, status
kepemilikan, dan biaya pembangunan. Jika Perseroan tidak dapat memperoleh properti dengan harga
yang sesuai, memperoleh izin dan persetujuan pemerintah atas penguasaan lahan, akan mempengaruhi
kondisi keuangan Perseroan yang berakibat merugikan pada kegiatan operasi dan prospek Perseroan.
12. Kesulitan untuk memprediksi kinerja masa depan dan mengelola arus kas dikarenakan
sebagian besar pendapatan Perseroan adalah yang bersifat tidak berulang (non recurring) dan
dapat berfluktuasi secara signifikan dari periode ke periode dikarenakan sebagian kebijakan
pendapatan dan faktor-faktor di luar kendali Perseroan.
Sebagian besar pendapatan Perseroan didapatkan dari penjualan properti perumahan yang dikembangkan
dan bersifat tidak berulang (non recurring). Karena hal tersebut di atas, biaya penjualan, laba bersih,
kondisi keuangan dan hasil operasi Perseroan dapat bervariasi atau dapat berfluktuasi secara signifikan
dari periode ke periode bergantung pada jumlah properti yang dikembangkan, properti yang dimiliki untuk
dijual dan jumlah aset proyek-proyek pembangunan yang tersedia untuk diluncurkan dan pra-penjualan.
Sejumlah besar arus kas Perseroan dialokasikan untuk biaya pengembangan properti dan Perseroan
memiliki kemampuan terbatas untuk mengontrol setelah pembangunan properti dimulai. Jika Perseroan
mengalami penurunan pendapatan karena faktor-faktor seperti ekonomi dan kondisi pasar properti yang
memburuk, Perseroan tidak dapat memenuhi kebutuhan dana untuk pembiayaan pengembangan properti.
Oleh karena sebagian besar pendapatan Perseroan dari pengembangan properti adalah pendapatan
tidak berulang (non recurring), maka laporan keuangan Perseroan tidak dapat dibandingkan dengan
laporan keuangan Perseroan dari periode-periode sebelumnya. Di samping itu, hasil usaha dan arus
kas Perseroan cenderung berfluktuasi secara signifikan dari satu periode ke periode lain.
39
13. Hilangnya anchor tenant dapat mempengaruhi arus kas Perseroan di masa depan.
Anchor tenant sangat penting bagi keberhasilan pusat perbelanjaan yang dimiliki Perseroan. Selain
pendapatan sewa yang diterima Perseroan dari anchor tenant, kemampuan daya beli yang dimiliki oleh
para pelanggan dari anchor tenant tersebut dapat meningkatkan permintaan penyewaan terhadap unit
ritel dan toko yang berada di sekitar anchor tenant. Kemampuan Perseroan untuk menyewakan unit
ritel dan harga sewanya dapat terpengaruh oleh hilangnya anchor tenant, dikarenakan ruang yang telah
ditinggalkan oleh anchor tenant dapat mengurangi permintaan dan nilai dari retail unit di sekitar anchor
tenant. Setiap kehilangan anchor tenant bisa memberikan pengaruh material terhadap kondisi keuangan
dan hasil usaha Perseroan.
14. Kemerosotan dalam industri ritel dapat berdampak langsung terhadap pendapatan dan arus
kas Perseroan.
Properti ritel Perseroan dikembangkan dengan sistem sewa dimana hak kepemilikan tetap dipegang
oleh Perseroan namun ruang sewa digunakan oleh penyewanya. Dengan demikian, kinerja keuangan
Perseroan akan terkait dengan kondisi ekonomi di pasar ritel Indonesia pada umumnya. Industri
penyewaan ruang ritel di Indonesia secara historis dan mungkin di masa depan akan selalu dipengaruhi
oleh beberapa faktor sebagai berikut:
kenaikan tingkat suku bunga dan inflasi;
pelemahan ekonomi Indonesia;
melemahnya kondisi keuangan dari beberapa perusahaan ritel besar;
konsolidasi dalam sektor ritel di Indonesia;
kelebihan pasokan jumlah ruang ritel di sejumlah wilayah Indonesia;
kenaikan pengeluaran konsumen untuk berbelanja melalui katalog atau internet dan penurunan
permintaan penyewa untuk menempati ruang ritel Perseroan sebagai akibat dari meningkatnya
popularitas internet dan e-commerce;
perubahan peraturan perpajakan dan peraturan tata ruang;
Apabila kondisi yang telah disebutkan di atas dialami oleh industri ritel sewa, maka hal ini akan berdampak
pada pasar penyewaan ruangan, kegiatan usaha, pendapatan usaha, hasil usaha dan prospek usaha
Perseroan.
15. Penjualan ataupun pra-penjualan Perseroan akan terpengaruh jika suku bunga meningkat
atau pembiayaan properti menjadi mahal atau kurang menarik.
Mayoritas pembeli dari properti perumahan yang dikembangkan Perseroan mengandalkan kredit
perumahan untuk membiayai pembelian properti mereka. Meskipun BI mempertahankan SBI sepanjang
tahun 2010 pada level 6,5% dan kemudian meningkat menjadi 6,75% pada bulan Februari 2011, dalam
rangka menjaga tingkat inflasi, serta mengurangi tekanan terhadap perekonomian Indonesia, namun
tidak tertutup kemungkinan pemerintah meningkatkan kembali SBI di masa yang akan datang, dan hal
tersebut dapat menyebabkan kenaikan secara signifikan pada kredit perumahan, mengurangi daya tarik
kredit perumahan sebagai sumber utama pembiayaan untuk pembelian properti dan berdampak negatif
pada keterjangkauan properti perumahan. Lebih lanjut, pemerintah dan bank-bank komersial juga bisa
meningkatkan jumlah uang muka pembelian properti dan mengubah peraturan yang akan membuat
kredit perumahan menjadi tidak terjangkau atau tidak menarik untuk pembeli properti yang potensial.
Jika ketersediaan dan daya tarik pembiayaan perumahan berkurang atau terbatas, banyak calon
pelanggan potensial Perseroan mengalami kesulitan atau keterbatasan mendapatkan pembiayaan
perumahan untuk membeli properti atau untuk memenuhi kewajiban mereka berdasarkan perjanjian
pra-penjualan. Jika salah satu peristiwa ini terjadi, bisnis, kondisi keuangan, prospek, dan hasil usaha
dapat secara material akan terpengaruh secara negatif.
40
16. Bisnis hotel yang dijalankan oleh Perseroan dapat terkena dampak dari risiko umum yang
berlaku dalam industri perhotelan.
Terdapat sejumlah faktor risiko, yang merupakan risiko umum dari industri perhotelan dan di luar kontrol
Perseroan, dapat berdampak merugikan dan material terhadap bisnis perhotelan Perseroan, termasuk
namun tidak terbatas pada faktor-faktor sebagai berikut:

meningkatnya persaingan akibat adanya hotel baru dan hotel-hotel lainnya yang berada dalam
segmen pasar yang sama dengan Perseroan untuk tamu hotel, pertemuan dan acara khusus seperti
pernikahan dan konferensi;
ketergantungan pada perjalanan bisnis dan komersial, pariwisata dan turis yang semuanya bersifat
musiman dan dapat berfluktuasi;
meningkatnya biaya operasi dikarenakan inflasi, biaya tenaga kerja, kompensasi dan tunjangan
kesehatan, biaya utilitas, asuransi dan biaya tidak terduga seperti biaya perbaikan pasca bencana
alam serta faktor-faktor lainnya yang tidak sepenuhnya dapat ditutupi dengan peningkatan tarif sewa
kamar;
meningkatnya kebutuhan pemeliharaan dan perbaikan;
meningkatnya gangguan keamanan, biaya pengadaan, tarif maskapai penerbangan dan biaya
lainnya yang terkait perjalanan atau faktor lainnya yang dapat mempengaruhi pola perjalanan dan
mengurangi jumlah wisatawan bisnis dan komersil serta turis, dan faktor lainnya yang tidak dapat
dikompensasikandengan meningkatkan tarif sewa kamar;
efek samping dari kondisi pasar internasional yang dapat mengurangi keinginan untuk berlibur atau
kebutuhan untuk perjalanan bisnis, bergantung pada kondisi ekonomi dan kondisi pasar nasional,
regional dan lokal dimana hotel beroperasi dan dimana pelanggan tinggal;
perselisihan terhadap kontrak dengan operator hotel atau pihak-pihak penting lainnya;
adanya perubahan peraturan ataupun penerapan peraturan-peraturan di Indonesia yang berdampak
terhadap izin usaha dari Pemerintah yang dibutuhkan untuk mengoperasikan hotel-hotel milik
Perseroan; dan
siklus penurunan dalam industri perhotelan.
Seluruh faktor-faktor tersebut di atas dapat berdampak merugikan dan material terhadap kegiatan usaha,
pendapatan usaha dan hasil usaha Perseroan.
17. Sebagian besar properti Perseroan terletak di wilayah Jabodetabek, oleh karenanya Perseroan
terkena pengaruh yang signifikan dari perkembangan real estat dan sektor properti di wilayah
Jabodetabek pada khususnya dan di Indonesia pada umumnya.
Sebagian besar properti Perseroan terletak di wilayah Jabodetabek. Keberhasilan bisnis Perseroan
bergantung pada pertumbuhan dan perkembangan pasar properti dan infrastruktur di Indonesia khususnya
wilayah Jakarta dan sekitarnya. Kondisi keuangan, kinerja operasi, dan profitabilitas Perseroan sangat
terpengaruh oleh laju pertumbuhan dalam penyediaan atau permintaan terhadap properti, harga
properti, infrastruktur atau kebijakan pemerintah di Jakarta dan wilayah lain di Indonesia. Kebijakan yang
diberlakukan dan yang akan diberlakukan oleh pemerintah dapat menyebabkan perubahan dalam kondisi
pasar, termasuk ketidakstabilan harga dan ketidakseimbangan antara penawaran dan permintaan properti
di Indonesia pada masa mendatang. Tidak ada jaminan bahwa di masa depan penurunan secara signifikan
tidak akan terjadi di pasar properti Indonesia. Serta tidak ada jaminan bagi calon investor bahwa tidak akan
ada kebijakan baru pemerintah yang dapat membatasi pertumbuhan atau perkembangan pasar properti
di Indonesia, atau bahwa tidak akan ada perubahan yang signifikan dalam perekonomian Indonesia dan
pasar real estat, sebagai akibat dari kebijakan pemerintah untuk mempertahankan tingkat inflasi dan
pengaruh negatif lainnya. Perubahan tersebut di atas dapat memberikan dampak yang merugikan pada
kegiatan usaha, reputasi, kondisi keuangan, hasil dan prospek usaha dan Perseroan.
41
18. Polis asuransi Perseroan dari waktu ke waktu mungkin tidak cukup untuk mencakup semua
risiko properti.
Perseroan memiliki pertanggungan asuransi untuk mengganti kerugian yang dapat terjadi dalam bisnis
properti. Namun, properti dapat mengalami kerusakan fisik yang disebabkan oleh kebakaran, bencana
alam dan lainnya yang dapat mengakibatkan kerugian (termasuk kehilangan penghasilan masa depan)
yang mungkin tidak dapat dikompensasi oleh klaim asuransi. Selain itu, ada beberapa jenis risiko
(gangguan keamanan dan bencana alam tertentu termasuk tsunami dan gempa bumi) yang tidak dapat
diasuransikan atau biaya untuk mengasuransikan hal-hal tersebut di atas terlalu tinggi dan menjadi
penghalang untuk proyek pembangunan.
Jika kerugian yang tidak diasuransikan melebihi batas yang diasuransikan terjadi, atau jika Perseroan
tidak menerima klaim asuransi pada waktu yang ditentukan, Perseroan dapat diharuskan membayar
ganti rugi dan kehilangan modal yang diinvestasikan juga keuntungan masa depan dari properti tersebut.
Perseroan juga akan tetap bertanggung jawab atas hutang atau kewajiban keuangan lainnya yang terkait
dengan properti tersebut. Tidak ada jaminan kepada calon investor bahwa kerugian material yang melebihi
hasil asuransi tidak akan terjadi di masa depan.
19. Perseroan mungkin tidak dapat memanfaatkan pengalaman pengembangan di wilayah Jakarta
ke daerah lain dengan pertumbuhan yang tinggi di Indonesia.
Sebagian besar properti Perseroan terletak di wilayah Jabodetabek. Perseroan berencana untuk
memperluas ke daerah lain yang juga memiliki pertumbuhan tinggi di Indonesia. Daerah dengan
pertumbuhan tinggi lain sebagai target pengembangan properti kedepannya mungkin memiliki perbedaan
dalam hal tingkat perkembangan ekonomi, topografi, budaya, peraturan, tingkat keakraban dengan
kontraktor, praktek bisnis, adat istiadat, serta selera, perilaku dan preferensi pelanggan. Dengan demikian,
pengalaman Perseroan di wilayah Jabodetabek mungkin tidak berlaku untuk daerah dengan pertumbuhan
tinggi lain. Ketika Perseroan memasuki pasar dan wilayah geografis baru, mungkin Perseroan akan
bersaing dengan pengembang lokal yang memiliki competitive advantage lokal yang disusun, lebih paham
dengan peraturan lokal, praktek bisnis, kebiasaan dan memiliki hubungan kuat dengan kontraktor lokal,
yang semuanya dapat memberi mereka keunggulan atas Perseroan. Kegagalan untuk memanfaatkan
pengalaman Perseroan dan memahami pasar properti di daerah dengan pertumbuhan tinggi lain di
Indonesia, mungkin memiliki efek yang merugikan pada usaha, kondisi keuangan, dan hasil operasi
Perseroan.
20. Adanya pembatasan-pembatasan dalam peraturan perundang-undangan maupun perubahanperubahannya dikemudian hari yang dapat mempengaruhi kegiatan usaha Perseroan.
Pasar properti di Indonesia tunduk pada berbagai ketentuan, peraturan dan kebijakan yang ditetapkan
oleh pihak otoritas. Pemerintah dapat memberlakukan kebijakan baru, mengubah atau menghapuskan
kebijakan yang berlaku. Perubahan ini mungkin memiliki dampak negatif terhadap, bisnis, kondisi
keuangan dan hasil operasi Perseroan. Sebagai contoh, berbagai negara di Asia telah berusaha untuk
mengendalikan aliran modal masuk dan mendinginkan pasar properti dengan melaksanakan langkahlangkah yang memiliki efek memperlambat pertumbuhan dan mengurangi meningkatnya permintaan pada
sektor properti hunian. Jika tindakan pembatasan serupa juga dilaksanakan oleh otoritas di Indonesia, hal
tersebut dapat memberikan dampak yang merugikan pada profitabilitas dan kinerja keuangan Perseroan.
Sebagai contoh, pada tanggal 22 Januari 2010, pemerintah mengeluarkan Peraturan Pemerintah No. 11
Tahun 2010 (PP 11/2010) tentang Penertiban dan Pendayagunaan Tanah Terlantar. Obyek penertiban
tanah terlantar meliputi tanah yang sudah diberikan hak oleh negara berupa Hak Milik (HM), Hak Guna
Usaha (HGU), Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Pakai, dan Hak Pengelolaan, atau dasar penguasaan
atas tanah yang tidak diusahakan, tidak digunakan, atau tidak dimanfaatkan sesuai dengan keadaannya
atau sifat dan tujuan pemberian hak atau dasar penguasaannya.
Namun demikian tanah Hak Milik atau HGB atas nama perseorangan yang secara tidak sengaja tidak
dipergunakan sesuai dengan keadaan atau sifat dan tujuan pemberian haknya; dan tanah yang dikuasai
pemerintah baik secara langsung maupun tidak langsung yang tidak sengaja tidak dipergunakan sesuai
dengan keadaan atau sifat dan tujuan pemberian haknya maka dikecualikan dari cakupan PP 11/2010.
42
Pada tanggal 16 Juli 2010, Asosiasi Real Estate Indonesia mengajukan uji materil kepada Mahkamah
Agung Republik Indonesia terkait dengan validitas dari PP 11/2010. Uji materil tersebut diajukan dengan
pertimbangan, karakteristik industri properti Indonesia, tanah yang dibeli dan dimiliki oleh pengembang
properti tidak dapat dimanfaatkan atau dikembangkan semua pada waktu yang bersamaan. Penggunaan
dan pengembangan tanah tersebut tergantung pada sejumlah faktor, seperti permintaan pasar. Sesuai
dengan ketentuan yang ada dalam PP 11/2010 maka hal ini dapat mempengaruhi tanah Perseroan yang
belum dikembangkan atau tidak akan dikembangkan setelah waktu 3 (tiga) tahun sejak diterbitkannya
sertipikat tanah tersebut. Apabila hal ini terjadi, maka pemerintah dapat membatalkan sertifikat yang
dikeluarkan untuk Perseroan dan mengambil kembali tanah yang tidak digunakan tersebut tanpa
kompensasi dan akan memberikan dampak yang material terhadap kegiatan usaha, laba bersih, hasil
usaha dan prospek usaha Perseroan.
Kegiatan Perseroan juga dapat dipengaruhi oleh perubahan dalam undang-undang dan peraturan
pemerintah terkait untuk properti, termasuk yang mengatur penggunaan, zonasi, pajak dan biaya, standar
bangunan atau undang-undang perencanaan kota atau berlakunya undang-undang baru yang berkaitan
dengan pengalihan aset swasta atau pembangunan kembali.
Untuk beberapa proyek perumahan yang dikembangkan, Perseroan memiliki ketergantungan pada
program pemerintah dimana pemerintah mendukung program KPR bersubsidi yang disalurkan melalui
Bank BTN kepada penduduk berpenghasilan rendah. Perseroan tidak bisa menjamin bahwa program
ini atau program lain serupa yang disponsori pemerintah, tidak akan diubah atau dihapuskan di masa
mendatang atau bahwa program tersebut akan berpengaruh positif terhadap usaha, kondisi keuangan,
dan hasil operasi Perseroan.
21. Perseroan menjalin kerjasama dengan sejumlah bank dalam pembiayaan untuk pembelian
properti residensial dan memberikan jaminan untuk mengamankan kewajiban pembayaran
dari pembeli tersebut.
Sejalan dengan apa yang Perseroan yakini sebagai praktek industri, Perseroan menyediakan jaminan
pembelian kembali sehubungan fasilitas perbankan melalui pinjaman pembelian properti Perseroan
hingga 90% dari harga pembelian properti. Jaminan tersebut berakhir pada tanggal dimana sertipikat
tanah dikeluarkan kepada Perseroan sehubungan dengan unit-unit properti yang dikembangkan.
Hingga saat ini Perseroan belum pernah mengalami adanya pembatalan kontrak pembayaran atau
default oleh pembeli dalam skema penjaminan pembiayaan oleh Perseroan. Sejalan dengan apa yang
Perseroan percaya untuk menjadi praktek industri, Perseroan bergantung pada evaluasi kredit yang
dilakukan oleh bank pemberi pinjaman. Perseroan tidak secara langsung melakukan pemeriksaan kredit
kepada pembeli. Akibatnya, jika terjadi default atas kontrak pembayaran dalam jangka waktu dimana
Perseroan menjadi penjaminnya, maka bank pemberi kredit akan menangih jumlah total pinjaman tersisa
langsung kepada Perseroan.
Jika beberapa pembeli mengalami gagal bayar (default) pada pembayaran kewajiban mereka secara
bersamaan atau secara berturut-turut, Perseroan akan diminta untuk melakukan pembayaran dalam
jumlah besar kepada bank atas kewajiban yang tidak terselesaikan oleh pembeli yang mengalami default,
karena kejadian tersebut Perseroan mungkin tidak dapat memberikan jaminan bagi bank untuk mendukung
program kredit pembelian properti perumahan di masa mendatang. Jika Perseroan tidak dapat menjual
kembali properti yang tidak dapat dilunasi pembeli secara tepat waktu, atau dengan harga yang sama
atau lebih tinggi untuk menutupi kerugian tanggungan pembelian default tersebut, maka Perseroan
memiliki kemungkinan mengalami penurunan kas dan aset setara kas yang tersedia.
Hingga saat ini beberapa perjanjian kerjasama dengan beberapa bank yang tidak mengatur secara tegas
perpanjangan jangka waktu tetap dijalankan oleh para pihak dengan pemberian fasilitas pembiayaan
kepada konsumen-konsumen Perseroan. Atas hal tersebut terdapat risiko bank-bank dimaksud tidak lagi
bersedia untuk menerima permohonan pembiyaan atau KPR dari konsumen baru Perseroan sehingga
terdapat resiko berkurangnya bank yang bersedia memberikan dukungan pembiayaan bagi konsumenkonsumen baru Perseroan.
43
22. Perseroan mungkin mengalami masalah dengan perusahaan patungan (joint venture) yang
memiliki kinerja tidak baik sehingga dapat mempengaruhi bisnis Perseroan.
Salah satu proyek pengembangan properti, MKD, sedang dikembangkan sebagai bagian dari usaha
patungan dengan PT Karyadeka Pancamurni. Di masa mendatang, Perseroan dapat mengembangkan
proyek-proyek lain melalui usaha gabungan atau kemitraan strategis. Jika ada perselisihan antara
Perseroan dan mitra usaha terkait dengan usaha atau operasi usaha patungan, tidak ada jaminan bagi
calon investor bahwa Perseroan akan dapat mengatasinya dengan cara yang akan menguntungkan
pihak Perseroan.
Selain itu, mitra usaha Perseroan dapat (i)memiliki kepentingan ekonomi atau bisnis atau tujuan yang
tidak sesuai dengan Perseroan, (ii) mengambil tindakan bertentangan dengan, permintaan, instruksi,
kebijakan atau tujuan Perseroan, (iii) tidak mampu atau tidak mau memenuhi kewajibannya, (iv) mengalami
kesulitan keuangan, atau (v) memiliki perselisihan dengan Perseroan dalam masalah tanggung jawab
dan kewajiban mereka. Semua hal tersebut di atas dapat mempengaruhi kinerja usaha gabungan
Perseroan, dan mungkin di masa mendatang dapat mempengaruhi bisnis, kondisi keuangan dan hasil
operasi Perseroan.
23. Penilaian nilai properti tidak memenuhi prediksi dari nilai aktual yang diharapkan oleh Perseroan.
Penilaian properti Perseroan per 31 Desember 2010 yang dimasukkan dalam laporan keuangan
Perseroan didasarkan pada asumsi tertentu, yang menurut sifatnya adalah subjektif dan tidak pasti.
Selain itu, penilaian tidak mencerminkan nilai dari properti pada saat pembangunan selesai. Penilaian
juga tidak memberikan jaminan bahwa nilai dari properti tersebut akan direalisasikan secara tunai, atau
tidak bernilai sama sekali.
Untuk properti dalam pengembangan, penilaian didasarkan pada sejumlah asumsi, termasuk properti yang
di maksud akan selesai seperti yang diharapkan dan sesuai dengan anggaran. Juga berasumsi bahwa
regulasi atau perijinan pemerintah untuk pembangunan yang telah atau akan diperoleh dan Perseroan
memiliki kekuatan hukum yang kuat dan berhak untuk dipindahtangankan tanpa biaya tambahan.
Perseroan tidak bisa menjamin calon investor bahwa Perseroan akan dapat memperoleh jumlah yang
ditetapkan dalam penilaian pada saat Perseroan mencoba untuk menjual properti tersebut.
24. Perseroan dapat menghadapi tuntutan hukum dari pengembangan dan penjualan properti
residensial.
Perseroan dapat menghadapi tuntutan dari pembeli dikarenakan kegagalan menyerahkan properti
perumahan sesuai dengan spesifikasi dan jadwal yang telah di tetapkan dalam penjualan dan kontrak
pra-penjualan. Perseroan juga dapat menghadapi klaim dari pihak ketiga seperti pemasok dan kontraktor.
Hingga saat ini Perseroan belum pernah terlibat dengan hal tersebut di atas. Namun, tidak ada jaminan
bagi calon investor bahwa tidak akan ada tuntutan yang mungkin akan diajukan terhadap Perseroan di
masa mendatang dan akibat dari tuntutan tidak akan mempengaruhi bisnis, kondisi keuangan dan hasil
operasi Perseroan.
Perseroan diatur oleh otoritas pemerintahan di Indonesia. Jika salah satu dari badan pemerintahan
Indonesia menilai Perseroan atau salah satu dari supplier atau kontraktor menjalankan operasi tidak
sejalan dengan undang-undang atau peraturan yang berlaku, pemerintah dapat menghentikan atau
menunda proyek-proyek pembangunan dan operasi penjualan, menolak untuk memberikan persetujuan
atau perpanjangan ijin konstruksi atau lisensi, melarang pembangunan atau memberikan sanksi perdata
dan/atau pidana terhadap pihak yang di anggap melanggar peraturan berlaku. Setiap tindakan yang di
ambil oleh lembaga pemerintahan Indonesia akan memiliki dampak yang signifikan pada bisnis Perseroan.
Jika Perseroan, kontraktor atau pemasok, gagal mematuhi hukum dan peraturan yang berlaku di indonesia
dalam pembangunan, pengembangan, penjualan properti, akan menyebabkan kondisi keuangan dan
hasil operasi Perseroan akan terpengaruh secara material.
44
25. Depresiasi nilai Rupiah terhadap US Dollar dapat berdampak negatif terhadap kondisi
keuangan dan hasil usaha Perseroan.
Walaupun mata uang yang digunakan Perseroan adalah Rupiah dan sebagian besar pendapatan
Perseroan saat ini berdenominasi Rupiah, namun dalam kondisi tertentu beberapa biaya langsung
Perseroan terkait dengan penggantian dan pemeliharaan peralatan dan fasilitas tertentu termasuk lift,
eskalator, pendingin ruangan, generator listrik dan perlengkapan lainnya, menggunakan mata uang
US Dollar. Depresiasi nilai tukar Rupiah terhadap US Dollar dapat berakibat pada peningkatan biayabiaya tersebut secara proporsional dan dapat berdampak merugikan terhadap kegiatan usaha, kondisi
keuangan, hasil usaha dan prospek usaha Perseroan.
Lebih lanjut kesepakatan tarif sewa dengan beberapa penyewa Perseroan adalah dalam mata uang US
Dollar tetapi para penyewa melakukan pembayaran kepada Perseroan dalam Rupiah. Pada umumnya
pembayaran dengan skema tersebut diatas dilakukan dengan kurs yang telah disepakati (pegged rate)
oleh kedua belah pihak. Perseroan pada umumnya meningkatkan patokan nilai tukar tersebut seiring
dengan peningkatan nilai tukar di BI, namun tidak ada jaminan bahwa Perseroan dapat melakukan hal
tersebut pada saat yang tepat di masa yang akan datang. Dalam hal ini, bila terjadi depresiasi yang
signifikan maka Perseroan tidak dapat dengan serta merta menyesuaikan kurs (pegged rate) senilai
kurs yang terdepresiasi.
26. Perseroan tergantung pada upaya berkelanjutan dari manajemen.
Kesuksesan Perseroan bergantung pada keahlian dan pengalaman tim manajemen. Jika ada anggota tim
manajemen tidak bersedia melanjutkan pekerjaan atau posisinya saat ini Perseroan maka akan sulit untuk
mencari pengganti yang sepadan. Hilangnya setiap anggota manajemen, dan tidak adanya pengganti
yang berimbang dapat memberikan dampak merugikan pada bisnis, reputasi, kondisi keuangan, hasil
usaha dan prospek Perseroan.
27. Perjanjian manajemen yang antara Perseroan dan PT Metropolitan Golden Management tidak
memberi hasil negosiasi yang lebih menguntungkan bagi Perseroan di banding jika Perseroan
melakukan negosiasi dengan pihak ketiga yang tidak terafiliasi.
Menurut ketentuan perjanjian manajemen antara Perseroan dan PT Metropolitan Golden Management. PT
Metropolitan Golden Management berkewajiban menyediakan jasa manajemen hotel untuk Hotel Horison
Bekasi dan untuk itu mendapatkan imbalan atas biaya pengelolaan sebesar 2,0% dari pendapatan kotor
dan biaya insentif sebesar 2,5% dari laba usaha kotor (gross operating profit). Perjanjian ini berlaku hingga
5 Januari 2014 dan dapat diperpanjang dengan persetujuan oleh keduabelah pihak. Perjanjian manajemen
ini dinegosiasikan oleh kedua belah pihak. Sebagai akibat dari hubungan afiliasi tersebut, tidak tertutup
kemungkinan Perseroan menghadapi kendala untuk mendapatkan hak-hak sebagaimana telah diatur
dalam perjanjian manajemen dengan pihak PT Metropolitan Golden Management. Persyaratan perjanjian
manajemen, termasuk biaya yang dibayarkan Perseroan untuk PT Metropolitan Golden Management
serta perubahannya dikemudian hari, menjadi kurang menguntungkan bagi Perseroan dibandingkan jika
Perseroan melakukan negosiasi dengan pihak ketiga yang tidak terafiliasi.
28. Perseroan dapat dikenakan biaya dengan jumlah yang signifikan sehubungan dengan adanya
masalah lingkungan.
Perseroan menghadapi berbagai peraturan perundang-undangan di Indonesia terkait dengan perlindungan
lingkungan hidup yang mewajibkan pemilik properti saat ini atau sebelumnya untuk memeriksa dan
membersihkan bahan berbahaya yang terdapat di dalam properti. Dalam ketentuan hukum yang berlaku,
pemilik dan operator dari properti dapat dikenakan kewajiban untuk membayar biaya pembersihan
atau pemulihan bahan berbahaya yang terdapat dalam properti tersebut. Kelalaian untuk mematuhi
ketentuan tersebut dapat mengakibatkan Perseroan terkena denda atau sangsi yang di berlakukan
oleh pemerintah. Undang-undang tersebut di atas mengikat tanpa memperhatikan apakah pemilik atau
operator mengetahui, atau bertanggung jawab atas, adanya gangguan lingkungan atau limbah.
45
Biaya pengolahan, atau pembersihan limbah tersebut mungkin sangat besar. Terdapat juga risiko dimana
kondisi lingkungan, kewajiban atau masalah kepatuhan Perseroan terhadap lingkungan akan muncul di
masa depan atau setelah laporan pengkajian selesai, jika hal tersebut terjadi hukum yang berlaku saat
ini maupun yang akan berlaku di masa depan dapat diberlakukan dimana mengakibatkan kewajiban
lingkungan yang akan di tanggung secara material oleh Perseroan. Perseroan dapat dikenakan kewajiban
atau denda yang berkaitan dengan masalah pengelolaan lingkungan hidup yang dapat mempengaruhi
secara negatif kegiatan usaha, reputasi, laba bersih, hasil usaha dan prospek Perseroan.
29. Perseroan menghadapi potensi risiko yang terkait dengan kemungkinan konflik dan persaingan
dalam bisnis pengembangan properti Indonesia dengan beberapa anggota Dewan Komisaris.
Beberapa anggota Dewan Komisaris terlibat dalam sejumlah aspek industri properti Indonesia dan
mengendalikan atau memiliki saham di perusahaan lain yang bergerak dalam pengembangan properti
dan bisnis manajemen. Perseroan menghadapi potensi risiko yang terkait dengan fakta bahwa sifat dan
ruang lingkup usaha Perseroan yang ada, serta strategi Perseroan untuk ekspansi masa depan dan
pengembangan, dapat menyebabkan Perseroan bersaing dengan anggota Dewan Komisaris di masa
depan. Perseroan tidak bisa menjamin bahwa Perseroan akan dapat bersaing secara efektif dengan
mereka, karena mereka mungkin memiliki keunggulan kompetitif tertentu yang tidak Perseroan miliki,
termasuk pengalaman substansial mereka di industri.
B. RISIKO TERKAIT DENGAN INDONESIA
1. Politik dan ketidakstabilan sosial di Indonesia dapat merugikan Perseroan.
Perkembangan sosial dan politik Indonesia di masa lalu dapat berdampak pada rendahnya tingkat
kepercayaan terhadap perekonomian Indonesia. Munculnya ketidakstabilan politik, hukum, dan kondisi
sosial dimasa mendatang dapat berdampak negatif terhadap perekonomian Indonesia, yang dapat
memberikan pengaruh negatif terhadap bisnis, kondisi keuangan dan hasil operasi Perseroan.
2. Perselisihan perburuhan dapat berdampak negatif terhadap kegiatan usaha Perseroan.
Kondisi perekonomian yang lemah dapat memicu terjadinya demonstrasi dan perselisihan perburuhan
di Indonesia.
Perselisihan ketenagakerjaan di Indonesia dapat mengganggu kegiatan operasi Perseroan, para pemasok
dan kontraktor yang bekerja sama dengan Perseroan. Perselisihan ketenagakerjaan secara umum juga
dapat mempengaruhi kondisi keuangan perusahaan di Indonesia, sehingga dapat menekan harga efek
yang diperdagangkan di BEI dan nilai tukar Rupiah..
3. Indonesia berada pada lokasi zona gempa bumi dan memiliki risiko geologi yang signifikan
yang dapat menimbulkan dampak sosial dan kerugian ekonomi.
Banyak daerah di Indonesia yang rentan terhadap bencana alam seperti gempa bumi, tsunami, banjir,
letusan gunung berapi, kekeringan, pemadaman listrik atau kejadian lainnya yang diluar kontrol Perseroan.
Dalam beberapa tahun terakhir, beberapa bencana alam telah terjadi di banyak wilayah di Indonesia.
Bencana terbaru yang melanda Indonesia terjadi pada tanggal 25 Oktober 2010, gempa berkekuatan 7,7
pada skala Richter melanda Kepulauan Mentawai, lepas pantai Sumatera Barat, yang kemudian memicu
tsunami dan mengakibatkan lebih dari 450 orang tewas. Selain itu juga pada tanggal 26 Oktober 2010
terjadi serangkaian letusan Gunung Merapi, sebuah gunung berapi yang terletak di Jawa Tengah, yang
mengakibatkan korban tewas lebih dari 200 orang.
Bencana alam yang terjadi di sekitar lokasi properti Perseroan dapat memberikan dampak negatif dan
material terhadap kegiatan usaha, kondisi keuangan, hasil usaha dan prospek usaha Perseroan.
46
4. Penurunan peringkat hutang negara Republik Indonesia dan perusahaan-perusahaan di

Indonesia dapat berdampak merugikan bagi bisnis Perseroan.
Pada akhir 1990-an, beberapa lembaga pemeringkat, termasuk Moodys Investors Service, Inc
(Moodys ) dan Standard & Poors Ratings Group (Standard & Poors) menurunkan peringkat berbagai
instrumen hutang Pemerintah Indonesia (sovereign rating) dan sejumlah besar bank-bank dan perusahaan
di Indonesia (credit rating). Pada saat Prospektus ini diterbitkan, peringkat hutang valuta asing jangka
panjang pemerintah Indonesia adalah Ba1 oleh Moodys (peningkatan dari Ba2 pada tanggal 17
Januari 2011), BB oleh Standard & Poors (peningkatan dari BB- pada tanggal 12 Maret 2010) dan
BB + oleh Fitch Ratings, serta hutang valuta asing jangka pendek mendapat peringkat B dari Standard
& Poors dan Fitch Ratings. Pada saat ini peringkat surat hutang valuta asing Indonesia telah meningkat
menjadi BB+ (S&P). Peringkat hutang ini merefleksikan penilaian atas kemampuan keuangan pemerintah
Indonesia serta kesanggupan untuk membayar seluruh kewajibannya pada saat jatuh tempo.
Perseroan tidak dapat memastikan bahwa baik Moodys, Standard & Poors, Fitch dan lembaga
pemeringkat lainnya tidak akan menurunkan peringkat hutang Indonesia atau perusahaan Indonesia,
termasuk Perseroan. Apabila hal tersebut terjadi, akan memberikan dampak merugikan terhadap likuiditas
pasar uang Indonesia, kemampuan Pemerintah dan perusahaan Indonesia termasuk Perseroan untuk
mendapatkan pinjaman baru, tingkat suku bunga serta syarat dan ketentuan komersial lainnya.
C. RISIKO TERKAIT INVESTASI PADA SAHAM PERSEROAN
1. Peraturan yang berlaku di pasar modal Indonesia mungkin berbeda dengan yang berlaku di
negara lain.
Perseroan telah menandatangani kontrak pendahuluan permohonan pencatatan saham dengan BEI.
Tidak ada jaminan bahwa saham Perseroan tersebut akan likuid diperdagangkan dikemudian hari.
Pasar modal Indonesia memiliki karakteristik tingkat likuiditas yang lebih rendah dan lebih berfluktuasi
serta memiliki standar pelaporan yang berbeda dari pasar modal di negara-negara maju. Oleh karena
itu, Perseroan tidak dapat memperkirakan apakah pasar perdagangan untuk saham Perseroan akan
terbentuk atau apakah pasar tersebut akan likuid atau tidak.
Dalam kondisi seperti ini, Perseroan tidak dapat menjamin bahwa para pemegang saham Perseroan dapat
melakukan penjualan saham Perseroan pada harga dan waktu tertentu seperti yang bisa didapatkan
pemegang saham pada pasar yang lebih likuid.
Apabila Perseroan telah memenuhi seluruh persyaratan dan ketentuan pencatatan saham di BEI, saham
Perseroan harus dicatatkan di BEI selambat-lambatnya tiga hari setelah akhir periode penjatahan. Selama
periode tersebut, pembeli saham Perseroan tidak dapat mengalihkan saham yang telah didistribusikan
ke dalam rekening efeknya.
Skala BEI relatif kecil dan kurang stabil di bandingkan bursa saham di Amerika Serikat dan beberapa
negara lain. Pada tanggal 31 Maret 2011, 422 perusahaan tercatat di BEI dan kapitalisasi pasar
keseluruhan efek ekuitas yang tercatat dari perusahaan tersebut adalah sekitar Rp 3.243,8 triliun. Hal
ini dapat menyebabkan harga pasar Saham Penawaran Umum berfluktuasi lebih tinggi di bandingkan
saham yang tercatat bursa yang lebih besar.
Pasar modal di Indonesia kurang likuid dan relatif kurang stabil dibanding pasar modal di beberapa
negara lain. Bursa efek di Indonesia telah mengalami beberapa permasalahan yang, jika berlanjut dan
terjadi berulang-ulang, dapat mempengaruhi harga pasar dan likuiditas surat berharga dari perusahaan
Indonesia, termasuk saham dalam Penawaran Umum ini. Masalah-masalah tersebut di atas termasuk
penutupan perdagangan, broker mengalami default, pemogokan, dan keterlambatan penyelesaian
pembayaran. Selain itu, kemampuan untuk menjual dan menyelesaikan transaksi di bursa sering
mengalami penundaan. Dengan demikian, pemegang Saham yang ditawarkan mungkin tidak dapat
menjual Saham Penawaran Umum di harga dan kondisi pasar yang tepat. Sering juga terjadi kekurangan
informasi publik tentang perusahaan Indonesia yang terdaftar pada bursa lain. Faktor-faktor tersebut di
atas dapat mempengaruhi harga perdagangan Penawaran Umum.
47
2. Harga penawaran saham Perseroan dapat mengalami fluktuasi.

Harga penawaran saham Perseroan setelah dilaksanakannya Penawaran Umum dapat mengalami
fluktuasi dan dapat diperdagangkan pada harga yang jauh di bawah harga final. Hal ini bergantung pada
beberapa faktor, termasuk:

perbedaan antara hasil aktual keuangan dan operasional Perseroan dengan hasil yang diharapkan
oleh investor dan analis;
pengumuman oleh Perseroan sehubungan dengan peresmian atau akuisisi pengembangan properti
baru;
perubahan rekomendasi analis atau persepsi terhadap Perseroan atau Indonesia;
perubahan dalam perekonomian, sosial, politik maupun kondisi pasar di Indonesia;
keterlibatan Perseroan dalam kasus hukum;
perubahan harga properti;
perubahan harga atas saham Perseroan asing (terutama di Asia) di negara berkembang; dan
fluktuasi harga saham.
3. Nilai buku bersih dari setiap saham yang ditawarkan dalam Penawaran Umum kemungkinan
lebih rendah dibanding harga perdana sehingga pembeli saham Penawaran Umum dapat
seketika mengalami dilusi yang substansial.
Harga saham penawaran perdana bisa lebih tinggi dibandingkan nilai buku bersih per saham yang
ditawarkan. Kondisi ini dapat menyebabkan investor pembeli saham perdana secara seketika mengalami
dilusi yang substansial. Sedangkan para pemegang saham lama mendapatkan kenaikan material dari
saham yang dimiliki
4. Perseroan mungkin tidak dapat membagikan dividen.
Jumlah pembayaran dividen Perseroan di masa depan, jika ada, akan bergantung pada pendapatan tetap
di masa mendatang, kondisi keuangan, arus kas, kondisi ekonomi secara umum, kebutuhan modal kerja
dan keberhasilan implementasi strategi pertumbuhan Perseroan. Perseroan bisa mengeluarkan biaya
atau kewajiban yang akan mengurangi atau menghilangkan kas yang tersedia untuk distribusi dividen.
Berdasarkan faktor-faktor di atas Perseroan tidak bisa menjamin investor bahwa Perseroan akan dapat
membagikan dividen kepada calon investor.
PERSEROAN TELAH MENGUNGKAPKAN SEMUA INFORMASI MENGENAI RISIKO YANG
MATERIAL DALAM MENJALANKAN KEGIATAN USAHANYA
SELURUH RISIKO YANG DIUNGKAPKAN TELAH DISUSUN SESUAI DENGAN BOBOT RISIKO
YANG DIMULAI DARI RISIKO UTAMA PERSEROAN
48
VI. KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL LAPORAN

AUDITOR INDEPENDEN
Tidak ada kejadian penting yang material dan relevan dan perlu diungkapkan dalam Prospektus ini setelah
Tanggal Laporan Auditor Independen. Seluruh kejadian penting yang material dan relevan yang terjadi
setelah tanggal neraca sampai dengan tanggal laporan auditor independen dapat dilihat dalam Catatan
atas Laporan Keuangan Konsolidasi yang terdapat dalam Laporan Auditor Independen dan Laporan
Keuangan Konsolidasi Perseroan dan Anak Perusahaan Perseroan pada Bab XVI dalam Prospektus ini.
49
VII. KETERANGAN TENTANG PERSEROAN DAN

ANAK PERUSAHAAN PERSEROAN
1. RIWAYAT SINGKAT PERSEROAN
PT Metropolitan Land Tbk. (Perseroan) didirikan berdasarkan Akta Perseroan Terbatas PT Metropolitan
Land No. 37 tanggal 16 Februari 1994, dibuat di hadapan Endang Irawati Ekaputri, SH., Notaris di Jakarta,
yang telah memperoleh pengesahan Menteri Hukum dengan Surat Keputusan No.C2-7514.HT.01.01.
Tahun 1994 tanggal 11 Mei 1994, didaftarkan dalam register pada Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta
Selatan pada tanggal 13 Juni 1994 di bawah No. 970/A/PT/HKM/1994/PN.JAK.SEL., serta diumumkan
dalam Berita Negara Republik Indonesia No. 76 tanggal 23 September 1994, Tambahan No. 7169.
Anggaran dasar Perseroan telah mengalami beberapa kali perubahan sebagaimana tertuang dalam:
a. Akta Berita Acara PT Metropolitan Land No.10 tertanggal 3 Agustus 1994, dibuat oleh Ny. Rukmasanti
Hardjasatya, SH., Notaris di Jakarta, yang telah memperoleh persetujuan Menteri Hukum dengan
Surat Keputusan No.C2-15010.HT.01.04.TH.1994 tertanggal 5 Oktober 1994, didaftarkan dalam
register pada Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan pada tanggal 26 Oktober 1994 di
bawah No. 2232/A.Not/HKM/1994/PN.JAK.SEL., serta diumumkan dalam Berita Negara Republik
Indonesia No. 101 tanggal 20 Desember 1994, Tambahan No.10644, mengenai perubahan seluruh
anggaran dasar Perseroan.
b. Akta Berita Acara Rapat Perubahan Anggaran Dasar PT Metropolitan Land No.32 tertanggal 30
Agustus 1995, dibuat oleh Pahala Sutrisno Amijoyo Tampubolon, SH., Notaris di Jakarta, yang telah
memperoleh persetujuan Menteri Hukum dengan Surat Keputusan No.C2-12.875.HT.01.04.TH.95
tertanggal 11 Oktober 1995, didaftarkan dalam register pada Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta
Selatan pada tanggal 30 Oktober 1995 di bawah No.2201/A.Not/HKM/1995/PN.JAK.SEL., serta
diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia No. 102 tanggal 22 Desember 1995, Tambahan
No. 10515, mengenai peningkatan modal dasar Perseroan dari sebesar Rp 90.000.000.000 (sembilan
puluh miliar Rupiah) menjadi sebesar Rp 500.000.000.000 (lima ratus miliar Rupiah), perubahan nilai
nominal tiap-tiap saham dari sebesar Rp 1.000 (seribu Rupiah) menjadi sebesar Rp 500 (lima ratus
Rupiah), dan peningkatan jumlah modal disetor dan ditempatkan sebesar Rp 60.000.000.000 (enam
puluh miliar Rupiah) sehingga menjadi Rp 150.000.000.000 (seratus lima puluh miliar Rupiah).
c. Akta Berita Acara Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa PT Metropolitan Land No.178 tertanggal
16 Oktober 1996, dibuat oleh Bandoro Raden Ayu Mahyastoeti Notonagoro, SH., Notaris di Jakarta,
yang telah mendapat persetujuan dari Menteri Hukum dengan Surat Keputusan No.C-1173 HT.01.04.
TH.2000 tertanggal 2 Februari 2000, didaftarkan dalam Daftar Perusahaan di Kantor Pendaftaran
Perusahaan Kodya Jakarta Selatan pada tanggal 10 Desember 2001 di bawah No.134/RUB.09.03/
XII/2001, mengenai perubahan seluruh anggaran dasar Perseroan menjadi sesuai dengan Undangundang No.1 Tahun 1995 tentang Perseroan Terbatas.
d. Akta Pernyataan Keputusan Rapat PT Metropolitan Land Tbk. No. 61 tertanggal 26 September 1996,
dibuat di hadapan Pahala Sutrisno Amijoyo Tampubolon, SH., Notaris di Jakarta, mengenai pernyataan
kembali keputusan RUPSLB Perseroan pada tanggal 13 September 1996 atas pengeluaran saham
dari portepel sehingga modal ditempatkan dan disetor menjadi sebanyak 360.000.000 (tiga ratus
enam puluh juta) saham atau sebesar Rp 180.000.000.000 (seratus delapan puluh miliar Rupiah).
e. Akta Pernyataan Keputusan Para Pemegang Saham PT Metropolitan Land No. 54 tertanggal 12 Juli
2002, dibuat di hadapan P. Sutrisno A Tampubolon, SH., Notaris di Jakarta, yang telah mendapat
persetujuan dari Menteri Hukum dengan Surat Keputusan No.C-15105 HT.01.04.TH.2002 tertanggal
13 Agustus 2002, dan didaftarkan dalam Daftar Perusahaan di Kantor Pendaftaran Perusahaan
Kodya Jakarta Selatan pada tanggal 18 Mei 2004 di bawah No. 411/RUB.09.03/V/2004, serta telah
dilakukan proses pengumuman dalam Berita Negara Nomor 72 tertanggal 5 September 2008,
50
Tambahan Nomor 17055 sebagaimana ternyata pada Bukti Pembayaran Tambahan Berita Negara
tertanggal 28 Agustus 2008, dikeluarkan oleh Perum Percetakan Negara RI, mengenai peningkatan
modal dasar Perseroan dari sebelumnya sebesar Rp 500.000.000.000 (lima ratus miliar Rupiah)
menjadi sebesar Rp 720.000.000.000 (tujuh ratus dua puluh miliar Rupiah).
f.
Akta Pernyataan Keputusan Rapat No.124 tertanggal 22 Oktober 2004, dibuat di hadapan Dr. Irawan
Soerodjo, SH., MSi., Notaris di Jakarta, yang telah mendapat persetujuan dari Menteri Hukum
dengan Surat Keputusan No.C-29275 HT.01.04.TH.2004 tertanggal 2 Desember 2004, didaftarkan
pada Daftar Perusahaan di Kantor Pendaftaran Perusahaan Kodya Jakarta Selatan pada tanggal
20 Desember 2004 di bawah No.1219/XII/2004, serta diumumkan dalam Berita Negara Republik
Indonesia No. 72 tanggal 5 September 2008, Tambahan No. 17094, mengenai perubahan status
Perseroan menjadi perusahaan Penanaman Modal Asing sehubungan dengan pengeluaran saham
Perseroan atas konversi hutang Perseroan kepada Reco Newtown Pte. Ltd., Netstar, dan Seletar
Investments Pte. Ltd.
Perseroan telah memperoleh Surat Persetujuan Kepala Badan Koordinasi Penanaman Modal No.
123/V/PMA/2003 tanggal 12 Desember 2003 tentang Perubahan Status Perusahaan dari NonPenanaman Modal Dalam Negeri/Penanaman Modal Asing (Non PMDN/PMA) menjadi Penanaman
Modal Asing (PMA). Sehingga Perseroan menjadi perusahaan Penanaman Modal Asing sesuai
Undang-undang No 25 tahun 2007 tentang Penanaman Modal.
g. Akta Pernyataan Keputusan Pemegang Saham No. 157 tertanggal 25 April 2005, dibuat di hadapan
Dr. Irawan Soerodjo, SH., MSi., Notaris di Jakarta, yang telah dilaporkan kepada Menteri Hukum
sebagaimana diterima dan dicatat pada tanggal 23 Mei 2005 dengan No.C-14015 HT.01.04.TH.2005,
didaftarkan pada Daftar Perusahaan di Kantor Pendaftaran Perusahaan Kodya Jakarta Timur pada
tanggal 26 Maret 2008 di bawah No.420/RUB.09.04/III/08, serta diumumkan dalam Berita Negara
Republik Indonesia No. 77 tanggal 23 September 2008, Tambahan No. 776, mengenai perubahan
Pasal 4 ayat 2 dan 3, Pasal 9 ayat 4 dan 6, Pasal 10 ayat 2 dan 3, Pasal 11 ayat 3, Pasal 13 ayat
2 dan 3 dan Pasal 22 ayat 1 Anggaran Dasar Perseroan.
h. Akta Pernyataan Keputusan Pemegang Saham Sebagai Pengganti Rapat Umum Pemegang Saham
PT Metropolitan Land No.13 tertanggal 5 Mei 2006, dibuat di hadapan Haryanto, SH., Notaris di
Jakarta, yang telah mendapat persetujuan dari Menteri Hukum dengan Surat Keputusan No.C-16198
HT.01.04.TH.2006 tertanggal 2 Juni 2006, didaftarkan pada Daftar Perusahaan di Kantor Pendaftaran
Perusahaan Kodya Jakarta Timur pada tanggal 26 Maret 2008 di bawah No.420/RUB.09.04/III/08,
serta telah dilakukan proses pengumuman dalam Berita Negara Nomor 77 tertanggal 23 September
2008, Tambahan Nomor 18530, sebagaimana ternyata pada Bukti Pembayaran Tambahan
Berita Negara tertanggal 11 September 2008, dikeluarkan oleh Perum Percetakan Negara RI,
mengenai penurunan modal ditempatkan dan modal disetor Perseroan yang semula sebesar Rp
643.000.000.000 (enam ratus empat puluh tiga miliar Rupiah) menjadi sebesar Rp 510.450.000.000
(lima ratus sepuluh miliar empat ratus lima puluh juta Rupiah).
i.
Akta Pernyataan Keputusan Pemegang Saham PT Metropolitan Land No. 220 tertanggal 28
Desember 2007, dibuat di hadapan Dr. Irawan Soerodjo, SH., MSi, Notaris di Jakarta, yang telah
diberitahukan kepada Menteri Hukum sebagaimana telah diterima dan dicatat pada tanggal 28
Februari 2008 dengan No.AHU-AH.01.10-5087, dan didaftarkan pada Daftar Perseroan No. AHU0015651.AH.01.09 Tahun 2008 tanggal 3 Maret 2008, serta akan dilakukan proses pengumuman
dalam Berita Negara No. 30 tertanggal 15 April 2011, Tambahan Nomor 63/L/2011, sebagaimana
ternyata pada Bukti Pembayaran Tambahan Berita Negara tertanggal 24 Maret 2011, dikeluarkan
oleh Perum Percetakan Negara RI, mengenai konversi hutang Perseroan kepada PT Metropolitan
Persada Internasional sebesar Rp 29.000.000.000 (dua puluh sembilan miliar Rupiah) menjadi
58.000.000 (lima puluh delapan juta) saham dalam Perseroan dan kepada Reco Newtown sebesar
Rp 29.000.000.000 (dua puluh sembilan miliar Rupiah) menjadi 58.000.000 (lima puluh delapan
juta) saham dalam Perseroan.
51
j.
Akta Pernyataan Keputusan Pemegang Saham PT Metropolitan Land No.66 tertanggal 8 September
2008, dibuat di hadapan Dr. Irawan Soerodjo, SH., MSi, Notaris di Jakarta, yang telah mendapat
persetujuan dari Menteri Hukum dengan Surat Keputusan No. AHU-61315.AH.01.02.Tahun 2008
tanggal 11 September 2008, serta akan dilakukan proses pengumuman dalam Berita Negara No.
30 tertanggal 15 April 2011, Tambahan Nomor 10094/2011, sebagaimana ternyata pada Bukti
Pembayaran Tambahan Berita Negara tertanggal 24 Maret 2011, dikeluarkan oleh Perum Percetakan
Negara RI, mengenai perubahan status Perseroan dari Perseroan Tertutup menjadi Perseroan
Terbuka sehubungan dengan rencana Penawaran Umum Saham pada tahun 2008 serta perubahan
anggaran dasar Perseroan dalam rangka peningkatan modal dasar, Penawaran Umum saham
kepada masyarakat melalui Pasar Modal, penyesuaian anggaran dasar Perseroan sesuai dengan
UUPT dan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku dan peraturan yang berlaku
di Pasar Modal.
k. Akta Pernyataan Keputusan Pemegang Saham PT Metropolitan Land Tbk No. 2 tertanggal 8 Mei
2009, dibuat di hadapan Fransiskus Yanto Widjaja, SH., Notaris di Jakarta, yang telah mendapat
persetujuan dari Menteri Hukum dengan Surat Keputusan No.AHU-38830.AH.01.02.Tahun 2009
tertanggal 11 Agustus 2009 dan didaftarkan dalam Daftar Perseroan No. AHU-0051485.AH.01.09.
Tahun 2009 tanggal 11 Agustus 2009, serta akan dilakukan proses pengumuman dalam Berita
Negara Nomor 30 tertanggal 15 April 2011, Tambahan Nomor 10093/2011, sebagaimana ternyata
pada Bukti Pembayaran Tambahan Berita Negara tertanggal 24 Maret 2011, mengenai perubahan
seluruh anggaran dasar Perseroan sehubungan dengan tidak dilakukannya Penawaran Umum
Perdana Saham Perseroan dalam jangka waktu 6 (enam) bulan setelah tanggal persetujuan Menteri
Hukum sebagaimana disebutkan pada huruf j di atas.
l.
Akta Pernyataan Keputusan Pemegang Saham PT Metropolitan Land Tbk No. 75 tanggal 11 Maret
2011, dibuat di hadapan Dr. Irawan Soerodjo, SH., MSi., Notaris di Jakarta, yang telah mendapat
persetujuan dari Menteri Hukum dengan Surat Keputusan No. AHU-12700.AH.01.02.Tahun 2011
tanggal 14 Maret 2011 dan didaftarkan dalam Daftar Perseroan No. AHU-0020407.AH.01.09.Tahun
2011 tanggal 14 Maret 2011, sehubungan dengan rencana Penawaran Umum Saham kepada
Masyarakat Angaran Dasar Perseroan, sehubungan dengan rencana Penawaran Umum Saham
kepada masyarakat pada tahun 2011.
Perseroan berdomisili di Jakarta Selatan dengan kantor pusat beralamat di Gedung Ariobimo Sentral Lt
10 Jl. H.R Rasuna Said Blok X-2 Kav. 5, Jakarta Selatan.
Sehubungan dengan status Perseroan sebagai PMA, salah satu pemegang saham Perseroan yaitu
Reco Newtown, merupakan perusahaan yang dikelola oleh GIC RE, perusahaan investasi properti yang
menjadi bagian dari perusahaan investasi milik negara Singapura. GIC RE adalah salah satu perusahaan
investasi real estat dunia dari Singapura yang mengelola portofolio dari investasi properti langsung
maupun tidak langsung di seluruh dunia dengan nilai investasi lebih dari US$100 miliar (sumber: www.
gic.com.sg, Maret 2011). Investasinya meliputi hampir semua sektor properti, termasuk perkantoran,
ritel, perumahan, industri dan hotel, termasuk sektor lainnya seperti perumahan kaum pensiunan dan
pelajar, serta fasilitas kesehatan dan olahraga. Selain aset-aset yang dikelola secara langsung maupun
bekerjasama dengan investor lain, GIC RE juga banyak berinvestasi pada instrumen investasi real estat
tidak langsung seperti pasar modal, entitas perusahaan perseroan maupun publik, Real Estate Investment
Trust (REITs) dan pinjaman real estat. GIC RE memiliki 7 kantor di Singapura, London, New York, San
Fransisco, Seoul, Shanghai, dan Tokyo, dengan jumlah karyawan hampir 200 orang dari seluruh dunia.
2. RIWAYAT PERMODALAN DAN KEPEMILIKAN SAHAM PERSEROAN
Tahun 1994
Berdasarkan Akta Perseroan Terbatas PT Metropolitan Land Tbk. No. 37 tanggal 16 Februari 1994,
dibuat di hadapan Endang Irawati Ekaputri, SH., Notaris di Jakarta, yang telah memperoleh pengesahan
Menteri Hukum dengan Surat Keputusan No.C2-7514.HT.01.01.Tahun 1994 tanggal 11 Mei 1994,
didaftarkan dalam register pada Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan pada tanggal 13 Juni
1994 di bawah No. 970/A/PT/HKM/1994/PN.JAK.SEL., serta diumumkan dalam Berita Negara Republik
52
Indonesia No. 76 tanggal 23 September 1994, Tambahan No. 7169, struktur permodalan Perseroan
adalah sebagai berikut:
Dengan Nilai Nominal Rp 1.000 per Saham
Keterangan

Nilai Nominal Rp 1.000 per Saham

Jumlah Saham
(%)
10.000.000
10.000.000.000
100,00

-
PT Metropolitan Development
-
Ir. Nanda Widya
1.800.000
200.000
1.800.000.000
200.000.000
90,00
10,00
2.000.000
2.000.000.000
100,00
8.000.000
8.000.000.000
Modal Dasar
(Penyetoran atas modal ditempatkan dan disetor telah dilakukan dengan uang tunai)
Berdasarkan Akta Berita Acara PT Metropolitan Land Tbk. No. 10 tanggal 3 Agustus 1994, dibuat oleh
Ny. Rukmasanti Hardjasatya, SH., Notaris di Jakarta, yang telah memperoleh persetujuan Menteri Hukum
dengan Surat Keputusan No.C2-15010.HT.01.04.TH.1994 tanggal 5 Oktober 1994, didaftarkan dalam
register pada Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan pada tanggal 26 Oktober 1994 di bawah
No. 2232/A.Not/HKM/1994/PN.JAK.SEL., serta diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia
No. 101 tanggal 20 Desember 1994, Tambahan No. 10644, diterangkan mengenai persetujuan RUPSLB
Perseroan atas hal-hal sebagai berikut:
a. peningkatan modal dasar Perseroan menjadi Rp 90.000.000.000 (sembilan puluh miliar Rupiah)
terbagi atas 90.000.000 (sembilan puluh juta) saham, dengan nilai nominal masing-masing saham
adalah Rp 1.000 (seribu Rupiah);
b. peningkatan modal ditempatkan dan disetor menjadi sebanyak 18.000.000 (delapan belas juta)
saham atau seluruhnya sebesar Rp 18.000.000.000 (delapan belas miliar Rupiah).
Struktur permodalan dan susunan pemegang saham Perseroan setelah peningkatan modal di atas
Keterangan


Jumlah Saham
(%)
Modal Dasar
90.000.000
90.000.000.000
100,00

-
-
Ir. Nanda Widya
16.200.000
1.800.000
16.200.000.000
1. 800.000.000
90,00
10,00
18.000.000
18.000.000.000
100,00
72.000.000
72.000.000.000
(Penyetoran atas modal ditempatkan telah dilakukan dengan uang tunai)

Berdasarkan Akta Jual Beli Saham No. 25 tertanggal 7 Desember 1994, yang dibuat di hadapan Ny.
Rukmasanti Hardjasatya, SH., Notaris di Jakarta, telah dilakukan jual beli 16.200.000 (enam belas juta
dua ratus ribu) saham Perseroan milik PT Metropolitan Development kepada PT Metropolitan Property.
Berdasarkan Akta Jual Beli Saham No. 26 tertanggal 7 Desember 1994, yang dibuat di hadapan Ny.
Rukmasanti Hardjasatya, SH., Notaris di Jakarta, telah dilakukan jual beli 1.800.000 (satu juta delapan
ratus ribu) saham Perseroan milik Ir. Nanda Widya kepada PT Metropolitan Property.
53
Jual beli saham Perseroan tersebut di atas telah mendapat persetujuan dari RUPSLB Perseroan
sebagaimana ternyata dalam Akta Berita Acara No.24 tertanggal 7 Desember 1994 yang dibuat oleh Ny.
Rukmasanti Hardjasatya, SH., Notaris di Jakarta.
Setelah pengalihan saham-saham Perseroan tersebut di atas, maka susunan pemegang saham Perseroan
menjadi sebagai berikut:
Keterangan


Jumlah Saham
(%)
Modal Dasar
90.000.000
90.000.000.000
100,00

-
PT Metropolitan Property
18.000.000
18.000.000.000
100,00
18.000.000
18.000.000.000
100,00
72.000.000
72.000.000.000
Berdasarkan Akta Berita Acara No. 29 tertanggal 7 Desember 1994 yang dibuat oleh Ny. Rukmasanti
Hardjasatya, SH., Notaris di Jakarta, diterangkan mengenai persetujuan RUPSLB Perseroan atas:
- peningkatan modal ditempatkan serta disetor Perseroan dari Rp 18.000.000.000 (delapan belas
miliar Rupiah) menjadi sebesar Rp 90.000.000.000 (sembilan puluh miliar Rupiah).
Dengan adanya peningkatan modal ditempatkan serta disetor Perseroan tersebut, maka struktur
permodalan dan susunan pemegang saham Perseroan menjadi sebagai berikut:
Keterangan


Jumlah Saham
(%)
Modal Dasar
90.000.000
90.000.000.000
100,00

-
90.000.000
90.000.000.000
100,00
90.000.000
90.000.000.000
100,00

Tahun 1995
Berdasarkan Akta Berita Acara PT Metropolitan Land Tbk. No. 32 tanggal 30 Agustus 1995, dibuat oleh
Pahala Sutrisno Amijoyo Tampubolon, SH., Notaris di Jakarta, yang telah mendapat persetujuan dari
Menteri Hukum dengan Surat Keputusan No.C2-12.875 HT.01.04.Th.95 tertanggal 11 Oktober 1995,
dan didaftarkan dalam register di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan di bawah No.2201/A.
Not/HKM/1995/PN.JAK.SEL tanggal 30 Oktober 1995, serta diumumkan dalam Berita Negara Republik
Indonesia No.102 tanggal 22 Desember 1995, diterangkan mengenai persetujuan RUPS Perseroan atas
hal-hal sebagai berikut:
a. peningkatan modal dasar Perseroan dari sebesar Rp 90.000.000.000 (sembilan puluh miliar Rupiah)
menjadi Rp 500.000.000.000 (lima ratus miliar Rupiah);
b. perubahan nilai nominal tiap-tiap saham dari sebesar Rp 1.000 (seribu Rupiah) menjadi Rp 500
(lima ratus Rupiah);
c. saham-saham Perseroan yang telah diambil bagian/ditempatkan sebanyak 300.000.000 (tiga ratus
juta) saham atau seluruhnya sebesar Rp 150.000.000.000 (seratus lima puluh miliar Rupiah).
54
Dengan adanya perubahan struktur permodalan tersebut di atas, maka struktur permodalan dan susunan
pemegang saham Perseroan menjadi sebagai berikut:
Dengan Nilai Nominal Rp 500 per Saham
Keterangan


Jumlah Saham
(%)
1.000.000.000
500.000.000.000
100,00

-
300.000.000
150.000.000.000
100,00
300.000.000
150.000.000.000
100,00
700.000.000
350.000.000.000
Modal Dasar

Tahun 1996
Berdasarkan Akta Jual Beli Hak Atas Saham PT Metropolitan Land Tbk. No.12 tertanggal 6 September
1996, dibuat di hadapan Pahala Sutrisno Amijoyo Tampubolon, SH., Notaris di Jakarta, telah dilakukan
jual beli sebanyak 20.000 (dua puluh ribu) saham Perseroan milik PT Metropolitan Property kepada H.
Ismail Sofyan. Jual beli saham Perseroan tersebut di atas telah mendapat persetujuan dari RUPSLB
Perseroan sebagaimana ternyata dalam Akta Berita Acara No.11 tertanggal 6 September 1996, dibuat
oleh Pahala Sutrisno Amijoyo Tampubolon, SH., Notaris di Jakarta.
Setelah pengalihan saham-saham Perseroan tersebut di atas, maka susunan pemegang saham Perseroan
Keterangan


Jumlah Saham
(%)
1.000.000.000
500.000.000.000
100,00

-
-
H. Ismail Sofyan
299.980.000
20.000
149.990.000.000
10.000.000
99,99
30,007
300.000.000
150.000.000.000
100,00
700.000.000
350.000.000.000
Modal Dasar
Berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Rapat PT Metropolitan Land Tbk. No. 61 tertanggal 26
September 1996, dibuat di hadapan Pahala Sutrisno Amijoyo Tampubolon, SH., Notaris di Jakarta,
diterangkan mengenai pernyataan kembali keputusan RUPSLB Perseroan pada tanggal 13 September
1996 sebagai berikut:
-
persetujuan pengeluaran saham dari portepel sehingga modal ditempatkan dan disetor menjadi
sebanyak 360.000.000 (tiga ratus enam puluh juta) saham atau sebesar Rp 180.000.000.000 (seratus
delapan puluh miliar Rupiah).
Dengan adanya pengeluaran saham dalam portepel tersebut, maka struktur permodalan Perseroan
55

Keterangan


Jumlah Saham
(%)
1.000.000.000
500.000.000.000
100,00

-
-
H. Ismail Sofyan
359.974.800
25.200
179.987.400.000
12.600.000
99,99
30,01
360.000.000
180.000.000.000
100,00
640.000.000
320.000.000.000
Modal Dasar

Tahun 2001
Berdasarkan Surat Jual Beli Saham PT Metropolitan Land Tbk., dibuat di bawah tangan tertanggal
9 Agustus 2001, yang telah disimpan di notaris sebagaimana ternyata pada Akta Penyimpanan Surat
PT Metropolitan Land Tbk. No. 21 tertanggal 13 Mei 2002, dibuat di hadapan Haryanto, SH., Notaris
di Jakarta, telah dilakukan jual beli 500 (lima ratus) saham Perseroan milik Ir. H. Ismail Sofyan kepada
PT Metropolitan Industrindo.
Berdasarkan Surat Jual Beli Saham PT Metropolitan Land Tbk., dibuat di bawah tangan tertanggal
9 Agustus 2001, yang telah disimpan di notaris sebagaimana ternyata pada Akta Penyimpanan Surat
PT Metropolitan Land Tbk. No. 22 tertanggal 13 Mei 2002, dibuat di hadapan Haryanto, SH., Notaris
di Jakarta, telah dilakukan jual beli 24.700 (dua puluh empat ribu tujuh ratus) saham Perseroan milik
Ir. H. Ismail Sofyan kepada MPI.
Pengalihan saham-saham Perseroan tersebut di atas telah mendapat persetujuan dari RUPSLB Perseroan
yang keputusannya sebagaimana termuat dalam Akta Pernyataan Keputusan Rapat PT Metropolitan
Land Tbk. No. 4 tertanggal 2 Januari 2002, dibuat di hadapan Haryanto, SH., Notaris di Jakarta, yang
telah diberitahukan kepada Menteri Hukum melalui Surat Notaris No.005/Dep-Keh/Not/I/2002 tertanggal
16 Januari 2002 dan diterima pada tanggal 22 Januari 2002 serta telah daftarkan di Kantor Pendaftaran
Perusahaan Kodya Jakarta Selatan pada tanggal 18 Mei 2004, yang berisi pernyataan kembali keputusan
RUPSLB Perseroan pada tanggal 8 Agustus 2001.
Setelah dilakukan pengalihan saham-saham Perseroan tersebut di atas, maka susunan pemegang
saham Perseroan menjadi sebagai berikut:
Keterangan


Jumlah Saham
(%)
1.000.000.000
500.000.000.000
100,00

-
-
PT Metropolitan Industrindo
359.999.500
500
179.999.750.000
250.000
99,9999
0,0001
360.000.000
180.000.000.000
100,00
640.000.000
320.000.000.000
Modal Dasar
Catatan:
Perubahan nama pemegang saham Perseroan yang tercantum dalam akta di atas yaitu dari PT Metropolitan Property menjadi PT
Metropolitan Persada Internasional terjadi karena adanya perubahan nama pemegang saham.
56
Tahun 2002
Berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Para Pemegang Saham PT Metropolitan Land Tbk. No. 54
tertanggal 12 Juli 2002, dibuat di hadapan P. Sutrisno A Tampubolon, SH., Notaris di Jakarta, yang telah
mendapat persetujuan dari Menteri Hukum dengan Surat Keputusan No. C-15105 HT.01.04.TH.2002
tertanggal 13 Agustus 2002, dan didaftarkan dalam Daftar Perusahaan di Kantor Pendaftaran Perusahaan
Kodya Jakarta Selatan dengan No. 411/RUB.09.03/V/2004 pada tanggal 18 Mei 2004, serta telah
dilakukan proses pengumuman dalam Berita Negara Nomor 72 tertanggal 5 September 2008, Tambahan
Nomor 17055 sebagaimana ternyata pada Bukti Pembayaran Tambahan Berita Negara tertanggal 28
Agustus 2008, dikeluarkan oleh Perum Percetakan Negara RI, diterangkan mengenai pernyataan kembali
keputusan RUPSLB Perseroan pada tanggal 10 Juli 2002 sebagai berikut:
-
persetujuan peningkatan modal dasar Perseroan dari sebelumnya sebesar Rp 500.000.000.000

(lima ratus miliar Rupiah) menjadi sebesar Rp 720.000.000.000 (tujuh ratus dua puluh miliar Rupiah).
Dengan adanya peningkatan modal dasar tersebut di atas, maka struktur permodalan Perseroan menjadi
sebagai berikut:
Keterangan

Modal Dasar
-
-
PT Metropolitan Industrindo
Jumlah Saham
(%)
1.440.000.000
720.000.000.000
100,00
359.999.500
500
179.999.750.000
250.000
99,9999
0,0001
360.000.000
180.000.000.000
100,00
1.080.000.000
540.000.000.000
Tahun 2003
Berdasarkan Akta Jual Beli Saham No. 147 tertanggal 19 Nopember 2003, dibuat di hadapan Dr. Irawan
Soerodjo, SH., MSi., Notaris di Jakarta, telah dilakukan jual beli sebanyak 500 (lima ratus) saham
Perseroan dari PT Metropolitan Industrindo kepada MPI.
Jual beli saham tersebut di atas telah mendapat persetujuan dari RUPSLB Perseroan sebagaimana
ternyata dalam Akta Berita Acara Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa PT Metropolitan Land
Tbk. No. 146 tertanggal 19 Nopember 2003, dibuat oleh Notaris Dr. Irawan Soerodjo, SH., MSi.,
yang telah diberitahukan kepada Menteri Hukum sebagaimana diterima dan dicatat dalam Database
Sisminbakum Direktorat Jenderal Administrasi Hukum Umum Departemen Kehakiman dan HAM Republik
Indonesia pada tanggal 4 Desember 2003 dengan No.C-UM.02.01.17367, serta didaftarkan dalam Daftar
Perusahaan di Kantor Pendaftaran Perusahaan Kodya Jakarta Selatan pada tanggal 18 Mei 2004.
Dengan adanya pengalihan saham tersebut di atas, maka susunan pemegang saham Perseroan menjadi
sebagai berikut:
Keterangan


Jumlah Saham
(%)
1.440.000.000
720.000.000.000
100,00

-
360.000.000
180.000.000.000
100,00
360.000.000
180.000.000.000
100,00
1.080.000.000
540.000.000.000
Modal Dasar
57
Tahun 2004
Perseroan telah memperoleh Surat Persetujuan Kepala Badan Koordinasi Penanaman Modal No. 123/V/
PMA/2003 tanggal 12 Desember 2003 tentang Perubahan Status Perusahaan dari Non-Penanaman
Modal Dalam Negeri/Penanaman Modal Asing (Non PMDN/PMA) menjadi Penanaman Modal Asing
(PMA). Sehingga Perseroan menjadi perusahaan Penanaman Modal Asing sesuai Undang-undang No
25 tahun 2007 tentang Penanaman Modal.
Berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Rapat Nomor: 124 tanggal 22 Oktober 2004, dibuat di hadapan
Dr. Irawan Soerodjo, SH., MSi., Notaris di Jakarta, yang telah mendapat persetujuan dari Menteri Hukum
dengan Surat Keputusan No. C-29275 HT.01.04.TH.2004 tanggal 2 Desember 2004, didaftarkan pada
Daftar Perusahaan di Kantor Pendaftaran Perusahaan Kodya Jakarta Selatan di bawah No.1219/XII/2004
tanggal 20 Desember 2004, serta diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia No.72 tanggal 5
September 2008, Tambahan No.17094, ditegaskan kembali keputusan dalam Berita Acara Rapat Umum
Pemegang Saham Luar Biasa PT Metropolitan Land Tbk. yang dibuat di bawah tangan tertanggal 31
Mei 2004 sebagai berikut:
a. persetujuan peningkatan modal disetor Perseroan dari sebelumnya sebesar Rp 180.000.000.000
(seratus delapan puluh miliar Rupiah) menjadi Rp 643.000.000.000 (enam ratus empat puluh tiga
miliar Rupiah);
b. penegasan persetujuan Pemegang Saham Perseroan untuk menetapkan dan mengeluarkan saham
konversi sebagai saham yang telah disetor penuh kepada Netstar, Reco Newtown dan Seletar pada
saat konversi atas obligasi SSA, obligasi CN-N, obligasi CN-R, obligasi CN-S, yang dimiliki oleh
Netstar, Reco Newtown dan Seletar dilakukan sesuai dengan ketentuan-ketentuan dan syaratsyarat sebagaimana diatur dalam Global Agreement tertanggal 19 Mei 2004, dibuat oleh dan antara
Perseroan, MD, MPI, Reco Newtown, Seletar, dan Netstar (Global Agreement), dan sepanjang
diperbolehkan oleh undang-undang, tanpa memberikan penawaran pertama atas saham konversi
untuk dimiliki oleh MPI, karyawan atau pihak lain, dengan komposisi sebagai berikut:
1. Reco Newtown, pemegang 146.000.000 (seratus empat puluh enam juta) obligasi SSA dengan
total nilai Rp 113.150.000.000 (seratus tiga belas miliar seratus lima puluh juta Rupiah) akan
mengkonversi obligasi SSA menjadi 226.300.000 (dua ratus dua puluh enam juta tiga ratus
ribu) saham dalam Perseroan;
2. Seletar, pemegang 29.000.000 (dua puluh sembilan juta) obligasi SSA dengan total nilai
Rp 22.475.000.000 (dua puluh dua miliar empat ratus tujuh puluh lima juta Rupiah) akan
mengkonversi obligasi SSA menjadi 44.950.000 (empat puluh empat juta sembilan ratus lima
puluh ribu) saham dalam Perseroan;
3. Reco Newtown, pemegang obligasi CN-R dengan total nilai Rp 155.072.857.000 (seratus
lima puluh lima miliar tujuh puluh dua juta delapan ratus lima puluh tujuh ribu Rupiah) akan
mengkonversi obligasi CN-R menjadi 310.145.714 (tiga ratus sepuluh juta seratus empat puluh
lima ribu tujuh ratus empat belas) saham dalam Perseroan;
4. Seletar, pemegang saham obligasi CN-S dengan total nilai Rp 30.802.143.000 (tiga puluh miliar
delapan ratus dua juta seratus empat puluh tiga ribu Rupiah) akan mengkonversi obligasi CN-S
menjadi 61.604.286 (enam puluh satu juta enam ratus empat ribu dua ratus delapan puluh
enam) saham Perseroan;
5. Netstar pemegang obligasi CN-N dengan total nilai Rp 141.500.000.000 (seratus empat puluh
satu miliar lima ratus juta Rupiah) akan mengkonversi obligasi CN-N menjadi 283.000.000 (dua
ratus delapan puluh tiga juta) saham dalam Perseroan.
Global Agreement tersebut di atas mengatur hal-hal sebagai berikut:
1. Para Pihak:
a. Perseroan
b. MD
c. MPI
d. Reco Newtown
e. Seletar
f. Netstar
Reco Newtown dan Seletar disebut sebagai Pemegang Obligasi SSA.
58
2. Latar Belakang
a. Berdasarkan Perjanjian Restrukturisasi Hutang tertanggal 28 Februari 2003 sebagaimana
diubah dengan Addendum Atas Perjanjian Restrukturisasi Hutang tertanggal 1 Maret 2004,
dibuat oleh dan antara Crown Cosmos Limited dengan Perseroan (Perjanjian Restrukturisasi
Utang CCL), telah dilakukan restrukturisasi utang Perseroan kepada Crown Cosmos Limited,
yang disertai dengan pembuatan dan penandatanganan Perjanjian Penerbitan Obligasi Konversi
Mata Uang Rupiah tertanggal 28 Februari 2003 sebagaimana diubah dengan Addendum Atas
Perjanjian Penerbitan Obligasi Konversi Mata Uang Rupiah tertanggal 1 Maret 2004, dibuat oleh
dan antara Crown Cosmos Limited dengan Perseroan (Perjanjian Obligasi CCL), mengenai
penerbitan obligasi dalam mata uang Rupiah oleh Perseroan yang diambil bagian oleh Crown
Cosmos Limited dengan jumlah nominal seluruhnya Rp 327.375.000.000 (tiga ratus dua puluh
tujuh miliar tiga ratus tujuh puluh lima juta Rupiah) (Obligasi CCL). Obligasi ini tidak dikenakan
bunga.
b. Obligasi CCL telah dialihkan kepada Netstar, Reco Newtown, dan Seletar, sehingga:
1) Netstar menjadi pemegang obligasi dengan nilai nominal seluruhnya sebesar Rp
141.500.000.000 (Obligasi CN-N);
2) Reco Newtown menjadi pemegang obligasi dengan nilai nominal seluruhnya sebesar Rp
155.072.857.000 (Obligasi CN-R); dan
3) Seletar menjadi pemegang obligasi dengan nilai nominal seluruhnya sebesar Rp
30.802.143.000 (Obligasi CN-S).
c. Berdasarkan Subscription and Shareholders Agreement tertanggal 9 Oktober 1996, Perseroan
telah menerbitkan obligasi konversi dengan nilai nominal masing-masing sebesar Rp 775 (tujuh
ratus tujuh puluh lima Rupiah) (Obligasi SSA) dengan perincian sebagai berikut:
Pemegang Obligasi
Jumlah Obligasi SSA
Reco Newtown
Seletar
146.000.000
29.000.000
Total
175.000.000
d. Reco Newtown setuju untuk mengkonversi Obligasi SSA dan Obligasi CN-R, Seletar setuju untuk
mengkonversi Obligasi SSA dan Obligasi CN-S, dan Netstar setuju untuk mengkonversi Obligasi
CN-N seluruhnya menjadi saham-saham Perseroan masing-masing dengan nilai nominal Rp
500 (lima ratus Rupiah).
3. Konversi Obligasi SSA
a. Reco Newtown setuju untuk mengkonversi 146.000.000 Obligasi SSA menjadi 226.300.000
saham Perseroan.
b. Seletar setuju untuk mengkonversi 29.000.000 Obligasi SSA menjadi 44.950.000 saham
Perseroan.
4. Konversi Obligasi CN
a. Netstar setuju untuk mengkonversi seluruh Obligasi CN-N menjadi 283.000.000 saham
Perseroan.
b. Reco Newtown setuju untuk mengkonversi seluruh Obligasi CN-R menjadi 310.145.714 saham
Perseroan.
c. Seletar setuju untuk mengkonversi seluruh Obligasi CN-S menjadi 61.604.286 saham Perseroan.
5. Hukum yang Berlaku dan Penyelesaian Perselisihan
a. Perjanjian diatur berdasarkan hukum negara Republik Singapura.
b. Dalam hal terjadi perselisihan, para pihak sepakat untuk menyelesaikannya melalui Singapore
International Arbitration Centre (SIAC).
Perjanjian Restrukturisasi Utang CCL, Perjanjian Obligasi CCL, dan Subscription and Shareholders
Agreement tertanggal 9 Oktober 1996 hingga tanggal Prospektus ini tidak dapat disampaikan oleh
Perseroan, sedangkan dokumen yang dapat disampaikan oleh Perseroan hanya Global Agreement yang
merupakan dasar perikatan antara Perseroan dengan MD, MPI, Reco, Netstar, dan Seletar sehingga
dapat dipergunakan untuk menilai keabsahan konversi utang tersebut di atas.
59
Undang-undang Perseroan Terbatas yang berlaku pada saat konversi atas Obligasi SSA dan CN adalah
Undang-undang No.1 tahun 1995 tentang Perseroan Terbatas (UU No.1 tahun 1995). Konversi atas
obligasi SSA dan CN tersebut di atas telah dilakukan sesuai dengan Pasal 28 UU No.1 tahun 1995
dan penjelasannya, yang menyebutkan bahwa yang dimaksud dengan tagihan tertentu yang dapat
dikompensasikan sebagai setoran saham antara lain convertible bonds. Berbeda dengan Undang-undang
No.40 tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas pada Penjelasan Pasal 35 ayat 2, yang secara tegas
mengatur bahwa bunga dan denda yang terutang sekalipun telah jatuh waktu dan harus dibayar karena
secara nyata tidak diterima oleh Perseroan tidak dapat dikompensasikan sebagai setoran saham UU
No.1 tahun 1995 tidak mengatur adanya pembatasan tersebut.
Dengan demikian walaupun obligasi SSA dan CN berasal dari suatu restrukturisasi utang, namun
mengingat ketentuan dalam UU No.1 tahun 1995, fakta mengenai apakah obligasi SSA dan CN mencakup
pokok dan bunga tidak mempengaruhi keabsahan konversi obligasi SSA dan CN tersebut.
Dengan adanya peningkatan modal disetor tersebut di atas, maka struktur permodalan dan susunan
pemegang saham Perseroan menjadi sebagai berikut:
Keterangan

Modal Dasar
-
-
Reco Newtown Pte. Ltd.
-
-
Seletar Investments Pte. Ltd.
Jumlah Saham
(%)
1.440.000.000
720.000.000.000
100,00
360.000.000
536.445.714
283.000.000
106.554.286
180.000.000.000
268.222.857.000
141.500.000.000
53.277.143.000
27,99
41,71
22,01
8,29
1.286.000.000
643.000.000.000
100,00
154.000.000
77.000.000.000
Dana yang diterima oleh Perseroan sehubungan dengan utang Perseroan berdasarkan obligasi SSA,
obligasi CN-N, obligasi CN-R, dan obligasi CN-S dipergunakan untuk keperluan modal kerja Perseroan
dengan total senilai Rp 463.000.000.000. Obligasi SSA, obligasi CN-N, obligasi CN-R, dan obligasi CN-S
diterbitkan tanpa dikenakan bunga dan jumlah pokok obligasi tersebut telah dikonversi menjadi saham
Perseroan pada tahun 2004 sebagaimana diterangkan di atas.
Tahun 2005
Berdasarkan Sale and Purchase Agreement tanggal 25 Februari 2005 yang dibuat di bawah tangan
telah dilakukan pengalihan 106.554.286 (seratus enam juta lima ratus lima puluh empat ribu dua ratus
delapan puluh enam) saham Perseroan milik Seletar Investments Pte. Ltd. (selaku penjual) kepada Reco
Newtown Pte. Ltd. (selaku pembeli).
Jual beli saham di atas telah mendapat persetujuan dari RUPSLB Perseroan sebagaimana termaktub
dalam Akta Pernyataan Keputusan Pemegang Saham No.102 tanggal 21 Maret 2005, dibuat di hadapan
Dr. Irawan Soerodjo, SH., MSi., Notaris di Jakarta, yang telah diberitahukan kepada Menteri Hukum
sebagaimana telah diterima dan dicatat pada tanggal 25 April 2005 dengan No.C-UM.02.01.5522 dan
didaftarkan dalam Daftar Perusahaan pada Kantor Pendaftaran Perusahaan Kota Jakarta Timur pada
tanggal 26 Maret 2008.
60
Dengan dilakukannya pengalihan saham di atas, maka susunan pemegang saham Perseroan menjadi
sebagai berikut:
Keterangan

Modal Dasar
-
-
-
Jumlah Saham
(%)
1.440.000.000
720.000.000.000
100,00
360.000.000
643.000.000
283.000.000
180.000.000.000
321.500.000.000
141.500.000.000
27,99
50,00
22,01
1.286.000.000
643.000.000.000
100,00
154.000.000
77.000.000.000
Tahun 2006
Berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Pemegang Saham Sebagai Pengganti Rapat Umum Pemegang
Saham PT Metropolitan Land Tbk. No.13 tanggal 5 Mei 2006, dibuat di hadapan Haryanto, SH., Notaris
di Jakarta, yang telah mendapat persetujuan dari Menteri Hukum dengan Surat Keputusan No. C-16198
HT.01.04.TH.2006 tanggal 2 Juni 2006, didaftarkan pada Daftar Perusahaan di Kantor Pendaftaran
Perusahaan Kodya Jakarta Timur di bawah No. No.420/RUB.09.04/III/08 tanggal 26 Maret 2008, serta
telah dilakukan proses pengumuman dalam Berita Negara Nomor 77 tertanggal 23 September 2008,
Tambahan Nomor 18530, sebagaimana ternyata pada Bukti Pembayaran Tambahan Berita Negara
tertanggal 11 September 2008, dikeluarkan oleh Perum Percetakan Negara RI, ditegaskan kembali
keputusan dalam Circular Resolution of the Shareholders of PT Metropolitan Land Tbk. tanggal 19 April
2006 sebagai berikut:
-
-
persetujuan untuk menurunkan modal ditempatkan dan modal disetor Perseroan yang semula
sebesar Rp 643.000.000.000 (enam ratus empat puluh tiga miliar Rupiah) menjadi sebesar Rp
510.450.000.000 (lima ratus sepuluh miliar empat ratus lima puluh juta Rupiah).
persetujuan dari Departemen Keuangan Republik Indonesia Direktorat Jenderal Pajak No. Kep564/WPJ.04/2004 tentang Persetujuan Penilaian Kembali Aktiva Tetap Perusahaan Untuk Tujuan
Perpajakan, sehubungan dengan kuasi reorganisasi yang dilakukan Perseroan dengan cara
menurunkan modal yang ditempatkan dan disetor untuk mengeliminasi laba ditahan dengan saldo
negatif.
Dengan adanya penurunan modal ditempatkan dan disetor tersebut di atas, maka struktur permodalan
Perseroan menjadi sebagai berikut:
Keterangan

Modal Dasar
-
-
-
Jumlah Saham
(%)
1.440.000.000
720.000.000.000
100,00
285.852.000
510.450.000
224.598.000
142.926.000.000
255.225.000.000
112.299.000.000
28,00
50,00
22,00
1.020.900.000
510.450.000.000
100,00
419.100.000
209.550.000
Catatan:
Penurunan modal di atas telah diumumkan dalam 2 (dua) surat kabar harian yaitu Terbit dan Pelita keduanya terbit pada tanggal
8 Mei 2006.
61
Tahun 2007
Berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Pemegang Saham PT Metropolitan Land Tbk. No.220 tanggal
28 Desember 2007, dibuat di hadapan Dr. Irawan Soerodjo, SH., MSi., Notaris di Jakarta, yang telah
diberitahukan kepada Menteri Hukum sebagaimana telah diterima dan dicatat pada tanggal 28 Februari
2008 dengan No. AHU-AH.01.10-5087 dan didaftarkan pada Daftar Perseroan AHU-0015651.AH.01.09
Tahun 2008 tanggal 3 Maret 2008, serta akan dilakukan proses pengumuman dalam Berita Negara Nomor
30 tertanggal 15 April 2011, Tambahan Nomor 63/L/2011, sebagaimana ternyata pada Bukti Pembayaran
Tambahan Berita Negara tertanggal 24 Maret 2011, dikeluarkan oleh Perum Percetakan Negara RI,
ditegaskan kembali keputusan dalam Circular Resolution of the Shareholders of PT Metropolitan Land
Tbk. tertanggal 27 Desember 2007 sebagai berikut:
a. persetujuan Para Pemegang Saham Perseroan atas konversi hutang Perseroan kepada MPI sebesar
Rp 29.000.000.000 (dua puluh sembilan miliar Rupiah) menjadi 58.000.000 (lima puluh delapan juta)
saham dalam Perseroan dan kepada Reco Newtown Pte Ltd sebesar Rp 29.000.000.000 (dua puluh
sembilan miliar Rupiah) menjadi 58.000.000 (lima puluh delapan juta) saham dalam Perseroan;
b. persetujuan Para Pemegang Saham (selain MPI dan Reco Newtown Pte. Ltd.) dengan tidak
dapat ditarik kembali mengesampingkan hak untuk mengambil bagian saham terlebih dahulu,
pemberitahuan dan/atau ijin (apabila diperlukan) baik sesuai dengan anggaran dasar Perseroan
atau hal lainnya sehubungan dengan konversi;
Dengan adanya peningkatan modal disetor tersebut di atas, maka struktur permodalan Perseroan
Keterangan

Modal Dasar
-
-
-
Jumlah Saham
(%)
1.440.000.000
720.000.000.000
100,00
568.450.000
343.852.000
224.598.000
84.225.000.000
2171.926.000.00
0112.299.000.000
50,00
30,24
19,76
1.136.900.000
568.450.000.000
100,00
303.100.000
151.550.000.000
Piutang yang dikonversi sejumlah Rp 29.000.000.000 (dua puluh sembilan miliar Rupiah) oleh MPI dan
sejumlah Rp 29.000.000.000 (dua puluh sembilan miliar Rupiah) oleh Netstar Holdings Limited sesuai
Akta Pernyataan Keputusan Pemegang Saham Perseroan No. 220 tanggal 28 Desember 2007 tersebut
di atas adalah berdasarkan:
1. Pengakuan Utang tertanggal 1 Desember 2007, dibuat oleh dan antara Perseroan dengan MPI,
yang menerangkan mengenai hal-hal sebagai berikut:
a. Latar Belakang
1) Sehubungan dengan utang Perseroan kepada Bank BII sebesar Rp 15.000.000.000 (lima belas
miliar Rupiah) dan kepada PT Sinar Mas Multi Finance sebesar Rp 25.000.000.000 (dua puluh
lima miliar Rupiah), MD telah melakukan penyelesaian kewajiban Perseroan tersebut pada tahun
1999 dan untuk penyelesaian kewajiban dimaksud tidak ada perjanjian tertulis antara Perseroan
dengan MD sehingga karenanya timbul hutang hubungan istimewa antara Perseroan dengan
MD.
Catatan:
a) Berdasarkan Laporan Keuangan Perseroan per tanggal 31 Desember 1998 dan 31
Desember 1999 No. 35854S tanggal 14 Juli 2000 yang diaudit oleh Kantor Akuntan Publik
Presetio, Utomo & Co (Laporan Keuangan), Perseroan tercatat memiliki utang kepada:
1) PT Sinar Mas Multi Finance sebesar Rp 25.000.000.000 (dua puluh lima miliar Rupiah)
per tanggal 31 Desember 1998; serta
62
2) Sindikasi bank yang terdiri dari Bank BII (selaku arranger), PT Bank Pembangunan
Indonesia (Persero) (yang kemudian bergabung ke dalam Bank Mandiri), PT Bank
Universal Tbk dan PT Bank Arya Panduarta Tbk (BBKU) sebesar Rp 60.000.000.000
(enam puluh miliar Rupiah) per tanggal 31 Desember 1998 dan menjadi sebesar Rp
45.000.000.000 (empat puluh lima miliar Rupiah) per tanggal 31 Desember 1999
(sebesar Rp15.000.000.000 (lima belas miliar Rupiah) merupakan porsi pinjaman dari
Bank BII).
Pinjaman tersebut digunakan untuk modal kerja Perseroan dengan tingkat bunga kurang
lebih 19,5% dengan jangka waktu 1 (satu) tahun. Berdasarkan Laporan Keuangan, jumlah
sebesar Rp 25.000.000.000 (dua puluh lima miliar Rupiah) dan Rp 15.000.000.000 (lima
belas miliar Rupiah) tersebut di atas merupakan utang pokok dan tidak termasuk bunga.
b) Berdasarkan Surat PT Sinar Mas Multi Finance tertanggal 24 Februari 2000, dibuat dan
ditandatangani oleh Direktur PT Sinar Mas Multi Finance, disampaikan pemberitahuan
bahwa:
- Berdasarkan Perjanjian Anjak Piutang Factoring Agreement (Recourse) No.11 tanggal 6
Mei 1996, Perpanjangan Jangka Waktu Kredit No.17 tanggal 5 Mei 1997, dan Corporate
Guarantee (Jaminan Perusahaan) MD No.12 tanggal 6 Mei 1996, seluruhnya dibuat di
hadapan Notaris F.X. Budi Santoso Isbandi, S.H., pinjaman/hutang dinyatakan lunas
per tanggal 24 Februari 2000, dengan demikian Perseroan selaku klien/debitur dan MD
(yang memiliki saham di MPI (pemegang saham Perseroan) selaku penjamin telah
dibebaskan dari segala kewajiban terhadap PT Sinar Mas Multi Finance.
Berdasarkan Catatan huruf g pada halaman 28 Laporan Keuangan, tercatat bahwa pada
Oktober 1999 utang Perseroan kepada PT Sinar Mas Multi Finance telah dilunasi oleh MD
sebesar Rp 25.000.000.000 (dua puluh lima miliar Rupiah) .
c) Berdasarkan Catatan huruf j.2 pada halaman 30 Laporan Keuangan, diterangkan bahwa
pada Oktober 1999, MD untuk kepentingan Perseroan telah menyelesaikan utang yang
merupakan porsi Bank BII sebesar Rp 15.000.000.000 (lima belas miliar Rupiah), sehingga
Perseroan menjadi berutang kepada MD sejumlah Rp 15.000.000.000 (lima belas miliar
Rupiah) tersebut.
d) Dengan dilakukannya pembayaran oleh MD, dalam kapasitasnya sebagai penanggung,
kepada PT Sinar Mas Multi Finance dan Bank BII untuk kepentingan Perseroan, maka timbul
piutang atau hak tagih yang dimiliki oleh MD terhadap Perseroan, yang mana merupakan
piutang atau hak tagih yang dapat dikonversi menjadi saham Perseroan sesuai dengan
ketentuan Pasal 35 Undang-undang No.40 tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas yang
mengatur bahwa:
(1) Pemegang saham dan kreditor lainnya yang mempunyai tagihan terhadap Perseroan
tidak dapat menggunakan hak tagihnya sebagai kompensasi kewajiban penyetoran
atas harga saham yang telah diambilnya, kecuali disetujui oleh RUPS.
(2) Hak tagih terhadap Perseroan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) yang dapat
dikompensasi dengan setoran saham adalah hak tagih atas tagihan terhadap Perseroan
yang timbul karena:
a. .......
b. Pembayaran pihak yang menjadi penanggung atau penjamin utang Perseroan
telah membayar lunas utang Perseroan sebesar yang ditanggung atau dijamin;
atau
c. ..........
2) MD mengalihkan hak tagih/piutang tersebut pada tanggal 15 Oktober 2004 kepada MPI dengan
nilai Rp 35.547.550.000 (tiga puluh lima miliar lima ratus empat puluh tujuh juta lima ratus lima
puluh ribu Rupiah). Penerimaan piutang tersebut menimbulkan utang Perseroan kepada MPI.
b. Perseroan mengaku berutang kepada MPI sejumlah Rp 35.547.550.000 (tiga puluh lima miliar lima
ratus empat puluh tujuh juta lima ratus lima puluh ribu Rupiah).
c. Utang akan dibayar Perseroan dengan cara konversi utang menjadi saham Perseroan. Dalam hal
utang tidak dikonversi menjadi saham Perseroan, pembayaran kembali utang tersebut oleh Perseroan
kepada MPI wajib dilakukan selambat-lambatnya pada tanggal 1 Desember 2010.
63
d. Pengakuan utang diatur berdasarkan hukum negara Republik Indonesia.

e. Untuk pelaksanaan pengakuan utang dan segala akibatnya dan untuk keputusan segala perselisihan
yang mungkin timbul sehubungan dengan pengakuan utang, Para Pihak memilih Kantor Panitera
Pengadilan Negeri Jakarta Timur sebagai domisilinya yang umum dan tetap.
Berdasarkan Notice of Assignment tertanggal 21 Desember 2007, yang disampaikan oleh MPI dan
telah diterima dan ditandatangani oleh Perseroan, diterangkan mengenai pengalihan piutang yang
dimiliki oleh MPI terhadap Perseroan sejumlah Rp 6.547.550.000 (enam miliar lima ratus empat
puluh tujuh juta lima ratus lima puluh ribu Rupiah) kepada Reco Newtown.
Dengan dilakukannya pengalihan tersebut, maka sisa piutang yang dimiliki oleh MPI terhadap
Perseroan adalah sejumlah Rp 29.000.000.000 (dua puluh sembilan miliar Rupiah) yang mana
dikonversi menjadi 58.000.000 (lima puluh delapan juta) saham Perseroan sebagaimana diterangkan
di atas.
2. Acknowledgement of Indebtedness tertanggal 1 Desember 2007, dibuat oleh dan antara Perseroan
dengan Netstar, yang menerangkan mengenai hal-hal sebagai berikut:
a. Latar Belakang
Sehubungan dengan pinjaman yang diterima oleh Perseroan dari Netstar dari waktu ke waktu antara
tahun 2005-2006, Netstar memiliki piutang terhadap Perseroan.
b. Perseroan mengaku berutang kepada Netstar sejumlah Rp 22.452.450.000 (dua puluh dua miliar
empat ratus lima puluh dua juta empat ratus lima puluh ribu Rupiah).
c. Utang akan dibayar Perseroan dengan cara konversi utang menjadi saham Perseroan. Dalam hal
utang tidak dikonversi menjadi saham Perseroan, pembayaran kembali utang tersebut oleh Perseroan
kepada Netstar wajib dilakukan selambat-lambatnya pada tanggal 1 Desember 2010.
d. Pengakuan utang diatur berdasarkan hukum negara Republik Indonesia.
e. Untuk pelaksanaan pengakuan utang dan segala akibatnya dan untuk keputusan segala perselisihan
yang mungkin timbul sehubungan dengan pengakuan utang, Para Pihak memilih Kantor Panitera
Pengadilan Negeri Jakarta Timur sebagai domisilinya yang umum dan tetap.
Pinjaman sebesar Rp 22.452.450.000 (dua puluh dua miliar empat ratus lima puluh dua juta empat
ratus lima puluh ribu Rupiah) tersebut tidak dikenakan bunga dan ditentukan jangka waktunya serta
dipergunakan untuk pembangunan Mal Metropolitan.
Berdasarkan Notice of Assignment tertanggal 21 Desember 2007, yang disampaikan oleh Netstar
dan telah diterima dan ditandatangani oleh Perseroan, diterangkan mengenai pengalihan seluruh
piutang yang dimiliki oleh Netstar terhadap Perseroan sejumlah Rp 22.452.450.000 (dua puluh dua
miliar empat ratus lima puluh dua juta empat ratus lima puluh ribu Rupiah) kepada Reco Newtown.
Dengan dilakukannya pengalihan tersebut, maka total piutang yang dimiliki oleh Reco Newtown
terhadap Perseroan adalah sejumlah Rp 29.000.000.000 (dua puluh sembilan miliar Rupiah), yang
mana dikonversi menjadi 58.000.000 (lima puluh delapan juta) saham Perseroan sebagaimana
diterangkan di atas.
Tahun 2008
Berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Pemegang Saham PT Metropolitan Land Tbk. No. 66 tanggal
8 September 2008, dibuat di hadapan Dr. Irawan Soerodjo, SH., MSi., Notaris di Jakarta, yang telah
mendapat persetujuan dari Menteri Hukum dengan Surat Keputusan No. AHU-61315.AH.01.02. Tahun
2008 tanggal 11 September 2008, serta akan dilakukan proses pengumuman dalam Berita Negara
Nomor 30 tertanggal 15 April 2011, Tambahan Nomor 10094/2011, sebagaimana ternyata pada Bukti
64
Pembayaran Tambahan Berita Negara tertanggal 24 Maret 2011, dikeluarkan oleh Perum Percetakan
Negara RI, diterangkan mengenai persetujuan RUPSLB Perseroan mengenai, peningkatan modal dasar
Perseroan dari sebesar Rp 720.000.000.000 (tujuh ratus dua puluh miliar Rupiah) menjadi sebesar
Rp 2.000.000.000.000 (dua triliun Rupiah) dan perubahan nilai nominal masing-masing saham yang
semula sebesar Rp 500 (lima ratus Rupiah) menjadi sebesar Rp 100 (seratus Rupiah), sehingga struktur
permodalan dan susunan pemegang saham Perseroan menjadi sebagai berikut:
Dengan Nilai Nominal Rp 100 (seratus Rupiah) per Saham
Keterangan

Modal Dasar
-
Reco Newtown Pte.Ltd.
-
-
Jumlah Saham
(%)
20.000.000.000
2.000.000.000.000
100,00
2.842.250.000
1.719.260.000
1.122.990.000
284.225.000.000
71.926.000.000
1112.299.000.000
50,00
30,24
19,76
5.684.500.000
568.450.000.000
100,00
14.315.500.000
1.431.550.000.000
3. KETERANGAN SINGKAT MENGENAI PEMEGANG SAHAM PERSEROAN BERBENTUK BADAN

HUKUM
3.1. Reco Newtown Pte. Ltd. (Reco Newtown)
Riwayat Singkat
Reco Newtown didirikan pada tanggal 12 Nopember 1994 sebagaimana terdaftar pada Certificate of
Incorporation of Private Company tertanggal 12 Nopember 1994. Reco Newtown berkantor di negara
Republik Singapura.
Kegiatan Usaha
Kegiatan usaha yang dilakukan Reco Newtown adalah untuk menjalankan kegiatan usaha investasi dan
untuk melakukan segala macam bisnis investasi, terutama investasi real estat.
Kepemilikan Saham
Modal ditempatkan dan disetor penuh Reco Newtown adalah 2 lembar saham biasa dengan nilai S$2
(dua Dolar Singapura).
Susunan pemegang saham Reco Newtown adalah sebagai berikut:
Nama Pemegang Saham
Jumlah Saham (Lembar)
Recosia Pte. Ltd.
Sumber pendanaan untuk penyertaan di Perseroan sebagian besar berasal dari bentuk konversi hutang
Perseroan kepada Reco Newtown menjadi saham.
Kepengurusan dan Pengawasan
Direksi
Direktur : Lee Kok Sun
Direktur : Ho Nyuk Chong
3.2. Netstar Holdings Limited (Netstar)
Riwayat Singkat
Netstar didirikan pada tanggal 8 Desember 2003 sebagaimana ternyata pada pada Certificate of
Incorporation tanggal 8 Desember 2003. Netstar dan berkantor di Offshore Incorporations Limited, P.O.
Box 957, Offshore Incorporations Centre, Road Town, Tortola, British Virgin Islands.
65
Kegiatan Usaha
Kegiatan usaha yang dilakukan Netstar sesuai dengan anggaran dasar antara lain adalah sebagai berikut:
1. Membeli atau dengan cara lain memperoleh, mengambil alih seluruh atau sebagian dari usaha,
goodwill, aset dan kewajiban dari setiap orang atau perusahaan, untuk mengambil alih suatu
kepentingan dengan atau membentuk suatu persekutuan, joint venture, atau dengan cara pembagian
keuntungan dengan seseorang, perusahaan atau menjadi sponsor, mendirikan, membentuk
berpartisipasi, mengawasi setiap usaha, perusahaan, sindikasi atau suatu institusi;
2. Melakukan impor, ekspor, membeli, menjual (pedagang besar atau retail), menukar, barter,
mendistribusikan dan atau dengan cara lain yang disepakati atas suatu barang, material atau komoditi;
3. Melakukan atau melaksanakan dan berpartisipasi dalam transaksi finansial suatu barang.
Kepemilikan Saham
Modal dasar Netstar sebesar US$50,000 yang terbagi atas 50.000 (lima puluh ribu) saham dengan nilai
nominal US$ 1 setiap saham. Modal dasar yang ditempatkan dan disetor adalah US$ 1.
Susunan pemegang saham Netstar adalah sebagai berikut:
Nama Pemegang Saham
Jumlah Saham (Lembar)
Marston International Limited
Sumber pendanaan untuk penyertaan di Perseroan berasal dari konversi hutang Perseroan kepada
Netstar menjadi saham.
Direktur Netstar berdasarkan Register of Directors adalah Torcept Limited dan Sekretaris Perusahaan
adalah Accel Secretaries Limited.
3.3. PT Metropolitan Persada Internasional (MPI)
Riwayat Singkat
MPI didirikan dengan nama PT Metropolitan Property berdasarkan Akta Perseroan Terbatas PT
Metropolitan Property No. 9 tanggal 3 Agustus 1994 dan diperbaiki dengan Akta Pengubahan Naskah
Pendirian No. 53 tertanggal 17 Oktober 1994, keduanya dibuat di hadapan Ny. Rukmasanti Hardjasatya,
SH., Notaris di Jakarta, yang telah mendapat persetujuan dari Menteri Hukum dengan Surat Keputusan
No.C2.16136.HT.01.01.TH.94 tertanggal 26 Oktober 1994, dan didaftarkan dalam buku register di
Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan pada tanggal 29 Nopember 1994 dibawah No. 2054/A.
PT/HKM/1994/PN.JAK.SEL. dan No.2091/A.Not/HKM/1994/PN.JAK.SEL., serta diumumkan dalam Berita
Negara Republik Indonesia No. 17 tertanggal 28 Februari 1995, Tambahan No. 1966.
Anggaran dasar MPI selanjutnya mengalami perubahan termasuk yang mengatur mengenai perubahan
nama dari PT Metropolitan Property menjadi PT Metropolitan Persada Internasional berdasarkan
persetujuan Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa Metropolitan Persada sebagaimana termaktub
dalam Akta Berita Acara Rapat PT Metropolitan Property No. 8 tertanggal 15 Januari 1997, dibuat oleh
Jhonni Marihotua Sianturi, SH., CN, pengganti dari Pahala Sutrisno Amijoyo Tampubolon, SH., Notaris di
Jakarta, yang telah mendapatkan persetujuan dari Menteri Hukum dengan Surat Keputusan No. C2-1031
HT.01.04.TH.97 tertanggal 12 Februari 1997, didaftarkan pada Daftar Perusahaan di Kantor Pendaftaran
Perusahaan Kodya Jakarta Selatan di bawah tanggal 28 Januari 2002.
Kegiatan Usaha
Kegiatan usaha yang dilakukan MPI adalah mendirikan dan menjalankan perusahaan dan usahausaha di bidang real estate dan hal-hal lain yang berhubungan dengannya; menyewakan, mengelola,
mengusahakan tanah dengan hak apapun, satu dan lain sesuai dengan hukum dan peraturan yang
berlaku; menjadi developer atas tanah-tanah yang didapat; menjalankan perusahaan pemborongan
(kontraktor) di lapangan yang antara lain meliputi di bidang arsitektur, perencana, pengawasan dan
pelaksanaan pembuatan berbagai bangunan.
66
Kepemilikan Saham
Berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Rapat PT Metropolitan Persada Internasional No.54 tanggal
28 April 2009, dibuat di hadapan H.Haryanto, SH., MBA, Notaris di Jakarta, yang telah diberitahukan
kepada Menteri Hukum sebagaimana telah diterima dan dicatat pada tanggal 26 Agustus 2009 dengan
Surat Keputusan No. AHU-41687.AH.01.02.Tahun 2009, struktur permodalan dan susunan pemegang
saham MPI adalah sebagai berikut:
Susunan pemegang saham MPI dengan struktur permodalan di atas adalah sebagai berikut:
Keterangan


Jumlah Saham
(%)
1.000.000.000
500.000.000.000
100,00

-
-
Ir. Nanda Widya
510.000.000
480.000.000
30.000.000
255.000.000.000
240.000.000.000
15.000.000.000
94,10
5,90
510.000.000
255.000.000.000
100,00
Modal Dasar

Berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Rapat PT Metropolitan Persada Internasional No. 54 tanggal
28 April 2009, dibuat di hadapan H.Haryanto, SH., MBA, Notaris di Jakarta, yang telah diberitahukan
kepada Menteri Hukum sebagaimana telah diterima dan dicatat pada tanggal 26 Agustus 2009 dengan
Surat Keputusan No. AHU-41687.AH.01.02.Tahun 2009, susunan anggota Direksi dan Dewan Komisaris
MPI adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama
Komisaris
Komisaris
Komisaris
Komisaris
Komisaris
Komisaris
Komisaris
:
:
:
:
:
:
:
:
Direksi
Direktur Utama
Direktur
: Ir. Nanda Widya

: Drs. Freddy Soetanto
Ir. Haji Ismail Sofyan

Ir. Ciputra
H. Subagdja Prawata
Drs. H. Boediman Kusika
Ir. Hiskak Secakusuma
Ir. H. Soekrisman
Mia Puspita
Aldo Putra Brasali
67
4. Struktur Organisasi Perseroan

DEWAN KOMISARIS
KOMITE AUDIT
DIREKSI
SEKRETARIS
PERUSAHAAN
G.M.
Pengembangan
Komersil dan Bisnis
G.M.
Keuangan
G.M.
Menteng
Metropolitan
G.M.
Metland Puri
G.M.
Akuntansi
G.M. Biro Umum

dan Sumber Daya
Manusia
G.M.
Hotel Horison
Bekasi
G.M.
Permata
Metropolitan
G.M.
Legal dan
Pertanahan
G.M.
Corporate
Communication
G.M.
Metland Cileungsi
G.M.
Metland Transyogi
G.M.
Mal Metropolitan
G.M.
Metland Cibitung
G.M.
Corporate Planning
* G.M.: General Manager
5. Pengurusan dan Pengawasan Perseroan

Para anggota Direksi dan Dewan Komisaris Perseroan diangkat untuk jangka waktu sampai dengan
ditutupnya Rapat Umum Pemegang Saham Tahunan yang ke-5 (lima) setelah pengangkatan dengan tidak
mengurangi hak RUPS untuk memberhentikan sebelum masa jabatannya berakhir, dengan menyebutkan
alasannya dan memberikan kesempatan kepada yang bersangkutan untuk membela diri apabila yang
bersangkutan menghadiri RUPS tersebut.
Ketentuan mengenai masa jabatan Direksi dan Dewan Komisaris Perseroan dimuat dalam Pasal 11 ayat
4 dan Pasal 14 ayat 4 Akta Pernyataan Keputusan Pemegang Saham PT Metropolitan Land Tbk. No. 75
tanggal 11 Maret 2011, dibuat di hadapan Dr. Irawan Soerodjo, SH., MSi., Notaris di Jakarta, yang telah
mendapat persetujuan dari Menteri Hukum dengan Surat Keputusan No. AHU-12700.AH.01.02.Tahun
2011 tanggal 14 Maret 2011 dan didaftarkan dalam Daftar Perseroan No. AHU-0020407.AH.01.09.Tahun
2011 tanggal 14 Maret 2011.
Susunan Direksi dan Dewan Komisaris berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Pemegang Saham
PT Metropolitan Land Tbk. No. 75 tanggal 11 Maret 2011, dibuat di hadapan Dr. Irawan Soerodjo, SH.,
MSi., Notaris di Jakarta adalah sebagai berikut :
Dewan Komisaris
Presiden Komisaris
Komisaris
Komisaris Independen
:
:
:
:
Ir. Ciputra
Aldo P. Brasali
Kamardy Arief
Leland Gerrits Rompas
68
Direksi
Presiden Direktur
Direktur
Direktur
Direktur
:
:
:
:
Nanda Widya
Freddy Soetanto
Thomas Johannes Angfendy
Pandu Gunandito*
(*) merangkap Direktur Tidak Terafiliasi sesuai dengan Peraturan Bursa No. I-A butir III.1.6 tentang Pencatatan Saham dan Efek
Bersifat Ekuitas Selain Saham yang Diterbitkan Oleh Perusahaan Tercatat .
Tugas dan kewenangan Direksi dan Dewan Komisaris Perseroan diatur dalam Pasal 12 dan Pasal
15 dalam Akta Pernyataan Keputusan Pemegang Saham PT Metropolitan Land Tbk. No. 75 tanggal
11 Maret 2011, dibuat di hadapan Dr. Irawan Soerodjo, SH., MSi., Notaris di Jakarta.
Perseroan telah memenuhi ketentuan Peraturan Bapepam IX.I.6 yang merupakan Lampiran Keputusan
Ketua Bapepam No. Kep-45/PM/2004 tentang Direksi dan Dewan Komisaris Emiten dan Perusahaan
Publik.
Berikut adalah keterangan singkat dari masing-masing anggota Dewan Komisaris dan Direksi Perseroan:
Dewan Komisaris
Ir. Ciputra
Presiden Komisaris
Warga negara Indonesia, berusia 79 tahun. Menjabat sebagai Presiden Komisaris
sejak tahun 2004. Ciputra meraih gelar Sarjana di bidang arsitektur dari Institut
Teknologi Bandung tahun 1960. Beliau adalah salah satu pendiri PT Pembangunan
Jaya tahun 1961 dan PT Metropolitan Development dan Grup Ciputra tahun 1971.
Riwayat pekerjaan
1983 2003
: Komisaris Utama di PT Metrodata Electronics Tbk.
1988 saat ini : Komisaris Utama di PT Metropolitan Development
1989 saat ini : Menjabat sebagai Komisaris Utama di berbagai perusahaan
dalam Ciputra Group
1991 saat ini : Direktur Utama di PT Damai Indah Golf
1991 saat ini : Komisaris Utama di PT Erakomindo Puranusa
1991 saat ini : Wakil Komisaris di PT Metropolitan Kentjana Tbk.
1995 saat ini : Komisaris Utama di PT Jaya Real Property Tbk.
1996 saat ini : Komisaris di PT Pembangunan Jaya
2000 saat ini : Komisaris di PT Tempo Inti Media Tbk.
2003 saat ini : Chairman Emeritus di PT Metrodata Electronics Tbk.
Penghargaan yang diraih Ciputra antara lain Satya Lencana dari Presiden Republik Indonesia (1986), penghargaan dari FIABCI sebagai kontributor di sektor
properti, Distinguished Leadership Award dari Illinois Institute of Technology, USA
dan gelar Perekayasa Utama Kehormatan dari Badan Pengkajian dan Penerapan
Teknologi (BPPT) tanggal 20 Agustus 2008. Beliau juga memperoleh gelar Doctor
Honoris Causa dari Universitas Tarumanagara pada bulan Maret 2008 dan gelar
kehormatan Perekayasa Utama dari BPPT (Badan Penelitian dan Pengkajian
Teknologi) pada bulan Agustus 2008.
69
Aldo P. Brasali
Komisaris
Warga negara Indonesia, berusia 44 tahun. Menjabat sebagai Komisaris sejak
tahun 2006. Aldo meraih gelar Bachelor di bidang arsitektur dari University of
Southern California, USA tahun 1990.
Riwayat pekerjaan
1993 saat ini
1993 saat ini
2004 saat ini
2004 saat ini
2006 saat ini
2006 saat ini
2006 saat ini
2006 saat ini
:
:
:
:
:
:
:
:
Direktur Utama di PT Pesona Equator

Direktur Utama di PT Brasali Realty
Direktur Utama di PT Pede Realty
Komisaris Utama di PT Caisson Dimensi
Direktur di PT Metropolitan Development
Komisaris di PT Cikarang Listrindo
Komisaris di PT Metropolitan Land Tbk.
Presiden Komisaris di PT Arbe Chemindo
Kamardy Arief
Warga negara Indonesia, berusia 78 tahun. Menjabat sebagai Komisaris
Independen sejak tahun 2008. Kamardy meraih gelar Sarjana di bidang ekonomi
dari Universitas Gadjah Mada tahun 1960.
Riwayat pekerjaan
1976 1983
1983 1992
1986 1992
1984 1992
1992 1994
1995 2001
1996 1999
1999 - 2003
1999 2004
2001 2003
2003 saat ini
2003 saat ini
2004 saat ini
2008 saat ini
2008 saat ini
: Direktur di Bank Indonesia

: Direktur Utama di PT Bank Rakyat Indonesia (Persero)
: Ketua Dewan Komisaris di PT Inter Pacific Financial
Corporation Tbk.
: Komisaris di Indover Bank
: Presiden Komisaris di PT Bank International Indonesia
: Direktur di PT BDNI Reksadana
: Direktur Utama di PT GTF Indonesia Asset Management
: Komisaris Utama di PT Askrindo
: Komisaris Utama di PT GTF Indonesia Asset Management
: Direktur Utama di PT Reksadana Perdana
: Komisaris Independen di PT Pabrik Kertas Tjiwi Kimia Tbk.
: Komisaris Independen di PT Indah Kiat Pulp & Paper Tbk.
: Komisaris di PT Equity Development Investment Tbk.
: Komite Audit di PT Pindo Deli
: Komite Audit di PT Lontar Papyrus

Warga negara Indonesia, berusia 66 tahun. Menjabat sebagai Komisaris
Independen sejak tahun 2011. Leland meraih meraih pendidikan dari Universitas
Indonesia dengan gelar Sarjana Muda di bidang FIPIA dari Universitas Indonesia
tahun 1971 dan Sarjana di bidang ekonomi dari Universitas Indonesia tahun 1982.
Riwayat pekerjaan
1990 1991
:
1992 1996
:
1993 1994
:
1994 1996
:
Direktur di PT Inter-Pacific Financial Corporation

Direktur Utama di PT Inter-Pacific Securities
Komisaris di PT Bursa Paralel Indonesia
Komisaris di PT Bursa Efek Jakarta
70
1996 2000
1998 2002
2000 2006
2002 saat ini
:
:
:
:
Direktur Utama PT Bank Prima Master

Anggota Dewan Komisaris PT Mashill Jaya Securities
Komisaris Utama PT Bank Prima Master
Komisaris Independen dan Ketua Komite Audit PT Bank
Swadesi Tbk.
2006 saat ini : Komite Audit dan Komite Pemantau Risiko PT Bank Bumi
Arta Tbk.
2008 2010
: Komisaris PT Applikanusa Lintasarta
2010 saat ini : Komisaris Independen PT Metropolitan Land Tbk.
Direksi
Nanda Widya
Presiden Direktur
Warga negara Indonesia, berusia 56 tahun. Menjabat sebagai Presiden Direktur
sejak tahun 2004. Nanda meraih gelar Sarjana di bidang teknik sipil dari Universitas
Indonesia tahun 1979.
Riwayat pekerjaan
1988 saat ini :

1991 saat ini :
1993 saat ini :

1994 2004
:
2003 saat ini :
2004 saat ini :

- Direktur di PT Metropolitan Development

- Komisaris di PT Central Mitrausaha Cemerlang
Direktur di PT Global Metropolitan Development
- Komisaris di PT Caisson Dimensi
- Komisaris di PT Metropolitan Bayutama
- Anggota B.O.M. Global Toserco Ltd. di Vietnam
Direktur di PT Metropolitan Land Tbk.
Direktur di PT Metropolitan Golden Management
- Presiden Direktur di PT Metropolitan Land Tbk.
- Direktur Utama di PT Metropolitan Horison Development
- Direktur Utama di PT Metropolitan Persada Internasional
Freddy Soetanto
Direktur Keuangan
Warga negara Indonesia, 57 tahun. Menjabat sebagai Direktur sejak tahun 2004.
Freddy meraih pendidikan dari Universitas Katolik Parahyangan dengan gelar
Sarjana Muda akuntansi tahun 1975 dan Sarjana di bidang Ekonomi (Manajemen
Perusahaan) tahun 1977.
Riwayat pekerjaan
1981 1982
1982 1988
1988 1999
1992 1998
1994 2004
1992 saat ini
2004 saat ini
:
:
:
:
:
:
:
Manajer Akuntansi di PT CBI Indonesia

Manajer Akuntansi dan Keuangan di PT Sanbe Farma
Wakil Direktur di PT Metropolitan Development
Direktur di PT Metrodata Electronics Tbk.
Wakil Direktur di PT Metropolitan Land Tbk.
Direktur PT Patria Inti Sejahtera
Direktur di PT Metropolitan Land Tbk.
71

Direktur Operasional
Warga negara Indonesia, berusia 51 tahun. Menjabat sebagai Direktur sejak tahun
2004. Thomas meraih gelar Sarjana dibidang akuntansi dari Universitas Klabat
Adventist, Manado tahun 1984.
Riwayat pekerjaan:
1987 1989
: Asisten Manajer Akuntansi di PT Cold Rolling Mill Indonesia

Utama
1989 1993
: Staf Direktur Eksekutif di Metropolitan Development
1994 saat ini : Direktur di Global Toserco Ltd., Vietnam
1996 2005
: Sekretaris Perusahaan di PT Metropolitan Land Tbk.
2000 2002
: General Manager di PT Metropolitan Keramik Utama
2003 2005
: Direktur di PT M Class Industry
2004 saat ini : Direktur di PT Metropolitan Land Tbk.
Pandu Gunandito
Direktur Operasional
(Tidak Terafiliasi)
Warga negara Indonesia, berusia 57 tahun. Menjabat sebagai Direktur sejak tahun
2005. Pandu meraih gelar Sarjana di bidang arsitektur dari Universitas Trisakti
tahun 1986.
Riwayat pekerjaan:
1979 1980
:
1980 1981
:
1981 1985
:
1985 1987
:
1988 1991
:
1992 1994
:
Asisten Arsitek di Biro Arsitek di Meiril Isa & Associates

Asisten Arsitek di PT Cipta Trikona Indah
Arsitek di Z. Kartadiwiria, Deniarti & Associates
Kontraktor
Project Engineer di PT Grahamega Pratama (Grup Harapan)
Project Manager di PT Jonas Citraputra (Grup Argo
Manunggal)
1994 2004
: Project Manager di PT Metropolitan Land Tbk.
2004 2005
: General Manager di PT Metropolitan Land Tbk.
2005 saat ini : Direktur Operasional di PT Metropolitan Land Tbk.
Gaji dan manfaat kompensasi lainnya yang dibayarkan kepada Dewan Komisaris dan Direksi Perseroan
yang ditentukan berdasarkan RUPS Tahunan Perseroan adalah sebagai berikut:
(dalam Rupiah)
2008
2009
2010
Dewan Komisaris
Direksi
975.000.000
3.051.312.550
975.000.000
2.558.065.000
1.875.000.000
4.166.293.000
Jumlah
4.026.312.550
3.533.065.000
6.041.293.000
Sekretaris Perusahaan (Corporate Secretary)

Perseroan telah memenuhi ketentuan mengenai Sekretaris Perusahaan sebagaimana dimaksud pada
ketentuan Peraturan No.IX.I.4 yang merupakan Lampiran Keputusan Ketua Bapepam No.Kep-63/
PM/1996 tentang Pembentukan Sekretaris Perusahaan, berdasarkan Surat Keputusan Direksi Perseroan
No. 015/ML-DIR/IX/08 tanggal 25 September 2008, Perseroan telah menunjuk Olivia Surodjo sebagai
Sekretaris Perusahaan.
Olivia Surodjo adalah warga negara Indonesia, berusia 34 tahun. Menjabat sebagai Sekretaris Perusahaan
sejak tahun 2006. Olivia meraih gelar Bachelor di bidang Business Administration dari Simon Fraser
University tahun 1999 dan Master di bidang Corporate Law dari Universitas Pelita Harapan tahun 2004.
72
Adapun tugas utama Sekretaris Perusahaan adalah:

1. mengikuti perkembangan pasar modal khususnya peraturan-peraturan yang berlaku dibidang pasar
modal;
2. memberikan pelayanan kepada masyarakat atas setiap informasi yang dibutuhkan pemodal yang
berkaitan dengan kondisi Perseroan;
3. memberikan masukan kepada Direksi Perseroan untuk mematuhi ketentuan Undang-undang No.
8 tahun 1995 tentang Pasar Modal dan peraturan pelaksanaannya.
4. sebagai penghubung atau contact person antara Perseroan dengan Bapepam dan LK dan
masyarakat; dan
5. fungsi Sekretaris Perusahaan dapat dirangkap oleh Direksi Perseroan.
Komite Audit dan Manajemen Risiko (Audit Committee and Risk Management)
Guna memenuhi ketentuan Peraturan Bapepam No. IX.I.5 dan Lampiran Keputusan Ketua Bapepam
No. Kep-29/PM/2004 tertanggal 24 September 2004 tentang Pembentukan dan Pedoman Pelaksanaan
Kerja Komite Audit, Perseroan akan membentuk/mengangkat komite audit paling lambat 6 bulan sejak
tanggal pencatatan Saham Perseroan pada BEI atau RUPS berikutnya mana yang lebih cepat. Peraturan
Perseroan yang mengatur tentang Komite Audit akan disesuaikan sejalan dengan pembentukan Komite
Audit. Perseroan memiliki peraturan perusahaan dengan No. 378/PP/PBR.II/VII/SS2009 tanggal 22 Juli
2007.
Internal Audit
Mengacu pada peraturan Bapepam dan LK No. IX.I.7 tentang Pembentukan dan Pedoman Penyusunan
Piagam Unit Audit Internal, Perseroan akan membentuk Unit Audit Internal selambat-lambatnya dalam
jangka waktu 3 (tiga) bulan sejak tanggal efektifnya Pernyataan Pendaftaran yang diajukan kepada
Bapepam dan LK dalam rangka Penawaran Umum Perdana Saham yang dilakukan oleh Perseroan.
6. SUMBER DAYA MANUSIA
Per tanggal 31 Desember 2010, Perseroan dan Anak Perusahaan secara langsung memperkerjakan
870 karyawan. Komposisi karyawan menurut jenjang jabatan, jenjang pendidikan dan jenjang usia dalam
kurun waktu 3 (tiga) tahun terakhir adalah sebagai berikut:
Komposisi Karyawan Menurut Jenjang Jabatan
No
Jabatan
31 Desember
2008

Perseroan

1.
2.
3.
4.
5.
6.

Direktur
General Manager
Manajer
Supervisor
Staf
Operator /
Administrator
2009
Anak Total
% Perseroan
Perusahaan
4
12
42
71
158
0
0
5
12
65
4
12
47
83
223
0,44
1,32
5,18
9,14
24,56
4
13
51
80
165
418
121
705
203
539
59,36
908
100,00
2010
Anak
Total
% Perseroan
Perusahaan
0
0
6
13
65
4
13
57
93
230
0,44
1,42
6,24
10,18
25,16
4
11
52
83
137
399
118
712
202
517
56,56
914
100,00
Anak Total
Perusahaan
0
0
5
20
56
4
11
57
103
193
0,46
1,26
6,55
11,84
22,18
384
118
502
57,71
671
199
870 100,00
Komposisi Karyawan Menurut Jenjang Pendidikan

No
Jabatan
31 Desember
2008

Perseroan

1.
2.
3.
4.
5.
6.
Strata Dua (S2)

Strata Satu (S1)
Diploma
SMA
SMP
SD
2009
Anak Total
% Perseroan
Perusahaan
2010
Anak
Total
% Perseroan
Perusahaan
Anak Total
Perusahaan
14
112
89
432
48
10
1
24
12
159
7
0
15
136
101
591
55
10
1,65
14,98
11,12
65,09
6,06
1,10
13
122
87
432
48
10
1
37
14
143
7
0
14
159
101
575
55
10
1,53
17,40
11,05
62,91
6,02
1,09
16
117
91
389
48
10
0
39
14
138
8
0
16
156
105
527
56
10
705
203
908
100,00
712
202
914
100,00
671
199
870 100,00
73
1,84
17,93
12,07
60,57
6,44
1,15
Komposisi Karyawan Menurut Jenjang Usia

No
Jabatan
31 Desember
2008

Perseroan

1.
2.
3.
4.
5.
6.
Dibawah 21 tahun
21 30 tahun
31 40 tahun
41 50 tahun
51 55 tahun
Diatas 55 tahun
2009
Anak Total
% Perseroan
Perusahaan
2010
Anak
Total
% Perseroan
Perusahaan
Anak Total
Perusahaan
0
89
366
224
17
9
0
39
115
47
2
0
0
128
481
271
19
9
0,00
14,10
52,97
29,85
2,09
0,99
1
92
383
212
17
7
0
43
110
47
2
0
1
135
493
259
19
7
0,11
14,77
53,94
28,34
2,07
0,77
7
38
290
274
57
5
0
44
104
48
3
0
7
82
394
322
60
5
0,80
9,43
45,29
37,01
6,90
0,57
705
203
908
100,00
712
202
914
100,00
671
199
870 100,00
Komposisi Karyawan Menurut Status

No
Jabatan
31 Desember
2008

Perseroan

1.
2.
Karyawan Tetap
Karyawan Kontrak
2009
Anak Total
% Perseroan
Perusahaan
2010
Anak
Total
% Perseroan
Perusahaan
Anak Total
Perusahaan
620
85
145
58
765
143
84,25
15,75
633
79
144
58
777
137
85,01
14,99
589
82
143
56
732
138
84,14
15,86
705
203
908
100,00
712
202
914
100,00
671
199
870 100,00
Hingga saat Prospektus ini diterbitkan Perseroan tidak mempekerjakan karyawan tenaga kerja asing.
Program Pengembangan Karyawan
Dalam meningkatkan kualitas dan kompetensi karyawan, beberapa metode yang dilakukan oleh Perseroan
1. Rekruitmen
Menginformasikan lowongan pekerjaan dimedia cetak dan online terkemuka.
Menginformasikan posisi yang dibutuhkan disertai keterangan tentang deskripsi pekerjaan,
spesifikasi pekerjaan dan keterangan lainnya yang terkait dengan posisi yang dibutuhkan.
Menjelaskan program pengembangan karyawan, termasuk jenjang karir yang ada.
2. Seleksi
Menempatkan kandidat yang sesuai dengan kualifikasi setiap posisi, dapat diambil dari internal
perusahaan maupun dari eksternal perusahaan, yang dilakukan melalui proses rekrutmen.
3. Penilaian Karyawan (assessment)
Proses kenaikan jabatan, perubahan status kepegawaian dilakukan setelah melalui proses
assessment.
Perseroan mempunyai program penerimaan karyawan melalui program Management Trainee (MT).
Program MT ini lebih di fokuskan kepada Departemen Teknik, terkait penekanan dibidang peningkatan
kualitas produk perumahan Perseroan. Adapun prosedur penerimaan karyawan melalui jalur MT adalah
sebagai berikut :
a. Pemasangan iklan lowongan posisi MT di media cetak dan online terkemuka, dan juga pemasangan
di website serta mading Fakultas Teknik universitas terkemuka di Jakarta dan Bandung Jawa
Barat,dengan persyaratan:
Fresh graduate S1 Teknik Sipil/Arsitektur;
IPK minimal 3,00; dan
Mempunyai kemampuan komunikasi, leadership dan berjiwa entrepreneur.
b. Departemen sumber daya manusia Perseroan melakukan kunjungan ke sejumlah Fakultas Teknik
Universitas terkemuka di Jakarta dan Bandung Jawa Barat untuk mendapatkan kandidat-kandidat
yang berpotensi sesuai dengan kualifikasi yang telah ditetapkan.
c. Tabel pelaksanaan program MT:
Periode

2 tahun
(usia 25-27 tahun)
2 tahun
(usia 27-29 tahun)
Level
Program
Pengembangan

Supervisor
Junior Manajer
Madya Manajer
Senior Manajer
General Manajer
- Supervisory
- Leadership
- Finnon
- Strategic Thinking - Problem Solving &
Development
- Job Functional
- Achievement Decision Skill
- Communication Skill Orientation
Skill

74
2 tahun
(usia 29-31 tahun)
2 tahun
(usia 31-33 tahun)
2 tahun
(usia 33-35 tahun)
4. Pelatihan dan Pengembangan

Program pelatihan bagi karyawan telah ditetapkan setiap tahunnya, yang meliputi: general
training, functional training dan culture training. Program ini diikuti oleh seluruh karyawan dari
seluruh departemen.
Program pengembangan juga dilaksanakan sesuai jadwal yang telah ditetapkan, yang
meliputi: pertemuan rutin bulanan departemen Sales & Marketing, dimana untuk setiap 3 bulan
dilaksanakan dengan mengundang pembicara eksternal. Selain itu juga terdapat beberapa
program pengembangan lainnya yang dilakukan pada setiap departemen, yang bertujuan untuk
meningkatkan kemampuan dan kinerja karyawan.
Kesejahteraan Sosial Karyawan
Mengingat pentingnya peran karyawan bagi keberhasilan dan kemajuan usaha Perseroan, maka
Perseroan senantiasa berupaya untuk meningkatkan kualitas dan kompetensi karyawan serta memacu
produktivitas dan motivasi tiap karyawan dengan mengikutsertakan karyawan dalam program asuransi
kesehatan dan Jamsostek. Perseroan juga senantiasa melaksanakan peraturan ketenagakerjaan
mengenai Upah Minimum Regional (UMR) yang diterima oleh seluruh karyawan Perseroan dan Anak
Perusahaan sesuai dengan ketentuan UMR di masing-masing wilayah dimana Perseroan dan Anak
Perusahaan melaksanakan kegiatannya.
Serikat Pekerja
Perseroan tidak memiliki Serikat Pekerja.
7. HUBUNGAN KEPEMILIKAN, PENGURUSAN DAN PENGAWASAN PERSEROAN DAN ANAK
PERUSAHAAN DENGAN PEMEGANG SAHAM PERSEROAN YANG BERBENTUK BADAN
HUKUM
1. Subagja Prawata - 15%
2. Ismail Sofyan - 15%
3. Ciputra - 15%
4. Boediman Kusika - 15%
5. Soekrisman - 5%
6. Hiskak Secakusuma - 5%
7. Boy B. Sadikin - 3,775%
8. Irawan H. Sadikin - 3,775%
9. Eddy T. Sadikin - 3,775%
10. Benyakin Sadikin - 3,675%
11. Iwan Putra Brasali - 3,775%
12. Aldo Putra Brasali - 3,775%
13. Marlene Dewi Brasali - 3,775%
14. Grace Dewi Brasali - 3,675%
GIC Realty Pte. Ltd.
100%
100%
Recosia Pte. Ltd.
100%
PT Metropolitan
Development
100%
Marston International
Limited
94,12%
100%
PT Metropolitan Persada
Internasional
50,00%
Netstar Holdings Ltd.
30,20%
19,80%
PT Metropolitan Land
Tbk
PT Kembang Griya Cahaya
99,90%
99,90%
Development
99,00%
PT Agus Nusa Penida
99,90%
99,90%
Management
PT Sumbers Sentosa Guna

Lestari
50,01%
PT Fajarputera Dinasti
Development
99,90%
75
1. Brian W. Robinson
2. Lam Siu Yin
Tidak terdapat pihak yang menjadi pengendali dalam Perseroan.

Tabel Pengurusan dan Pengawasan
Nama
Perseroan
MPD
KGC
SGL
MGM
FPD
MKD
MPI
ANP
MD Recosia
Reco
GIC
Newtown Realty
Ir. Ciputra
Aldo P. Brasali
Kamardy Arief
Ir. Nanda Widya
Ir. Pandu Gunandito
Freddy Soetanto
PK
K
KI
KI
PD
D
D
D
-
-
-
-
DU
-
D
K
-
-
-
-
DU
-
D
K
-
-
-
-
DU
-
D
K
-
-
-
-
DU
-
D
K
-
-
-
-
DU
-
D
K
-
-
-
-
DU
-
D
K
K
K
-
-
DU
-
-
D
-
-
-
-
DU
-
-
KU
KU
D
-
-
D
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Keterangan:
KU/PK: Komisaris Utama/Presiden Komisaris, K: Komisaris, KI: Komisaris Independen, DU/PD: Direktur Utama/Presiden Direktur dan D: Direktur.
Perseroan tidak masuk dalam grup atau kelompok usaha tertentu.

8. KETERANGAN TENTANG ANAK-ANAK PERUSAHAAN PERSEROAN
8.1. Metropolitan Permata Development (MPD)

Anggaran Dasar MPD
MPD didirikan berdasarkan Akta Perseroan Terbatas PT Sawang Agung Permata No. 52 tanggal
2 Desember 1983, dibuat di hadapan Winanto Wiryomartani, SH., Notaris di Jakarta, yang telah
mendapatkan pengesahan dari Menteri Hukum berdasarkan Surat Keputusan No. C2-1547.HT.01.01.
TH.84. tanggal 8 Maret 1984, dan telah didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Pusat
di bawah No. 827/1984 pada tanggal 23 Maret 1984, dan diumumkan dalam Berita Negara No. 40
tanggal 18 Mei 1984, Tambahan No. 505. Anggaran Dasar MPD terakhir diubah dengan Akta Pernyataan
Keputusan Rapat PT Metropolitan Permata Development No.11 tanggal 28 September 2009, dibuat
di hadapan Jelly Eviana, SH., MH., Notaris di Jakarta, yang telah mendapat persetujuan dari Menteri
Hukum dengan Surat Keputusan No. AHU-54031.AH.01.02.Tahun 2009 tanggal 9 Nopember 2009 dan
didaftarkan dalam Daftar Perseroan No. AHU-0073610.AH.01.09.Tahun 2009 tanggal 9 Nopember 2009,
menerangkan mengenai persetujuan RUPSLB MPD pada tanggal 16 September 2009 atas penyesuaian
anggaran dasar MPD dengan UUPT.
Kegiatan Usaha
Kegiatan usaha MPD adalah sebagai berikut:
1. menjalankan usaha dalam bidang perdagangan alat-alat teknik, alat-alat berat, mesin-mesin,
generator, diesel, barang-barang elektrik dan elektronik, termasuk pula menyediakan suku cadang
(spare part) dari alat-alat dan barang-barang tersebut, bahan-bahan kimia, segala macam minuman
dan makanan (catering) baik atas perhitungan sendiri maupun atas perhitungan dan tanggungan pihak
lain secara komisioner, termasuk pula perdagangan umum, eksport, import, lokal dan interinsulier,
menjadi agen (kecuali usaha dalam bidang agen perjalanan), grosir, distributor, leveransir serta
supplier dari berbagai instansi pemerintah dan perusahaan, agen dan sebagai perwakilan dari
badan-badan perusahaan, baik dari dalam maupun luar negeri;
2. memborong, merencanakan dan melaksanakan usaha-usaha dalam bidang bangunan, perumahan,
gedung-gedung, perkantoran, jalanan, jembatan-jembatan dan usaha teknik lainnya, termasuk pula
pemasangan instalasi listrik, air, gas, telepon, galian kabel, pengerukan, pengurukan, landasan,
irigasi, bendungan, dan dermaga, serta jenis usaha lainnya;
3. menjalankan usaha-usaha dalam bidang real estat dengan segala aktivitasnya dan kegiatan
yang berkaitan dengan usaha ini, termasuk pula pembebasan tanah (land clearing), pengembang
kawasan (developer), pemerataan, pemetaan, dan pengkavlingan, penjualan tanah baik tanah untuk
perumahan maupun tanah untuk industri;
4. menjalankan usaha-usaha dalam bidang industri antara lain mendirikan pabrik tekstil, pabrik makanan
dan minuman, dan pabrik kertas, kerajinan rakyat dan memperdagangkan hasil barang-barang
produksi;
5. menjalankan usaha-usaha dalam bidang perbaikan dan pemeliharaan serta perawatan (maintenance/
cleaning service) dari bangunan-bangunan termasuk pula melaksanakan pengaturan (decoration)
dan pembuatan pertamanan;
76
6. menjalankan usaha-usaha dalam bidang pengangkutan umum di darat, baik untuk penumpang dan/
atau barang (ekspedisi);
7. menjalankan usaha-usaha dalam bidang percetakan dan penerbitan, periklanan serta kartonage;
8. menjalankan usaha dalam bidang pembuatan pakaian jadi (konfeksi atau garment) pada umumnya
dan memperdagangkan hasil barang-barang produksinya;
9. menjalankan usaha dalam bidang pertanian, perkebunan, dan kehutanan, peternakan, perikanan
dan tambak;
10. menjalankan usaha dalam bidang pertambangan yang diijinkan oleh Pemerintah antara lain
pertambangan batu, pasir, dan tanah.
Kepemilikan Saham
Berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Rapat PT Metropolitan Permata Development No. 36 tanggal
25 April 2003, dibuat di hadapan Haryanto, SH., Notaris di Jakarta, yang telah dilaporkan kepada Menteri
Hukum sebagaimana telah diterima dan dicatat dengan No. C-01756HT.01.04.TH.2004 tanggal 23 Januari
2004, struktur permodalan dan susunan pemegang saham MPD adalah sebagai berikut:
Keterangan

Modal Dasar
Jumlah Saham
Nilai
300.000.000
150.000.000.000
Modal Ditempatkan dan Disetor

Perseroan
239.999.000
119.999.500.000
1.000
500.000
Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor
Modal dalam Portepel
240.000.000
120.000.000.000
60.000.000
30.000.000.000
99,99
0,01
100,00

Berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Rapat PT Metropolitan Permata Development No.11 tanggal
28 September 2009, dibuat di hadapan Jelly Eviana, SH., MH., Notaris di Jakarta, susunan anggota
Direksi dan Dewan Komisaris MPD adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris : Drs. Freddy Soetanto

Direksi
Direktur Utama
: Ir. Nanda Widya
Direktur
: Drs. Thomas Johanes Angfendy
Ikhtisar Data Keuangan

Tabel berikut ini menggambarkan ikhtisar data keuangan penting yang telah diaudit oleh oleh Kantor
Akuntan Publik Osman Bing Satrio & Rekan (anggota dari Deloitte Touche Tohmatsu Limited) untuk
tahun-tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2008, 2009, dan 2010 dengan pendapat wajar
tanpa pengecualian.

Uraian

Total Aset
Total Kewajiban
Hak Minoritas atas Aktiva Bersih Anak Perusahaan
Total Ekuitas
Penjualan
Beban Pokok Penjualan
Laba Kotor
Beban Usaha
Laba (Rugi) Usaha
Laba (Rugi) sebelum pajak
Laba (Rugi) Bersih
31 Desember
2008
2009
2010
161.621
35.610
13.577
112.434
40.321
22.611
17.710
16.946
764
1.972
458
168.668
32.346
13.577
122.745
60.905
31.231
29.674
17.252
12.422
13.428
10.311
172.773
25.024
17.839
129.910
70.206
31.138
39.068
19.810
19.258
20.722
17.165
Penjualan Perseroan mengalami peningkatan sebesar Rp 20.584 juta atau 51% menjadi Rp 60.905 juta
untuk tahun yang berakhir pada 31 Desember 2009 apabila dibandingkan dengan Rp 40.321 juta untuk
tahun yang berakhir pada 31 Desember 2008. Peningkatan ini terutama disebabkan oleh kenaikan jumlah
volume luas tanah yang dijual serta kenaikan harga jual tanah dan bangunan di tahun 2009.
77
Laba kotor 2009 mengalami kenaikan sebesar 67,5% dibandingkan tahun 2008 dikarenakan alasanalasan yang disebutkan di atas. Laba kotor 2010 mengalami kenaikan sebesar 31,6% dibandingkan
tahun 2009 dikarenakan kenaikan harga jual tanah dan bangunan yang cukup pesat di Metland Tambun.
Laba bersih 2009 mengalami peningkatan sebesar Rp 9.853 juta atau 2.151,3% menjadi Rp 10.311 juta
untuk tahun yang berakhir pada 31 Desember 2009 apabila dibandingkan dengan Rp 458 juta untuk
tahun yang berakhir pada 31 Desember 2008. Peningkatan tersebut dikarenakan alasan-alasan yang
disebutkan diatas. Demikian pula dengan laba bersih 2010 mengalami peningkatan Rp 6.854 juta atau
66,7% menjadi sebesar Rp 17.165 juta dibandingkan dengan laba bersih 2009.
Perjanjian Penting MPD
A. Perjanjian Kerja Sama
1. Berdasarkan Akta perjanjian kerjasama No. 53 tanggal 16 November 2006 dari Imelda Nur Pane,
SH., Notaris di Bintaro-Pondok Aren, MPD mengadakan perjanjian kerjasama dengan Bank BNI
dimana diatur bahwa Bank BNI akan menyediakan fasilitas BNI Griya kepada masyarakat yang
akan membeli rumah atau rumah toko atau kantor di lokasi perumahan yang dibangun dan dikelola
MPD. Perjanjian ini berlaku sejak tanggal penandatanganan perjanjian sampai dengan diakhirinya
oleh masing-masing pihak secara sendiri atau oleh para pihak secara bersamaan. Dalam perjanjian
ini tidak ditentukan nilai perjanjiannya.
Berdasarkan Akta Perjanjian Beli Kembali No. 54 tanggal 16 November 2006 dari Imelda Nur Pane,
SH., Notaris di Bintaro-Pondok Aren, MPD memberikan jaminannya kepada Bank BNI untuk membeli
kembali (Buy Back Guarantee) rumah yang dibeli dengan menggunakan fasilitas BNI Griya yang
telah dicairkan dalam kondisi bila Perseroan belum menyelesaikan pembangunan rumah dan pihak
Bank BNI belum menerima dokumen asli atas sertifikat hak atas tanah yang terdaftar atas nama
pembeli yang merupakan hasil pemecahan/balik nama dari sertifikat induk, IMB atas satuan rumah,
akta jual beli, akta pemberian hak tanggungan dan sertifikat hak tanggungan.
2. Berdasarkan Perjanjian Kerjasama dengan Developer No. 7 tanggal 3 Oktober 2007 dibuat
dihadapan Alfi Sutan, SH, Notaris di Jakarta, MPD mengadakan perjanjian kerjasama dengan
PT Bank Danamon Indonesia Tbk untuk pemberian fasilitas kredit kepemilikan rumah/ruko (KPR)
kepada enduser, dilokasi MPD yang dikelola dengan perubahan Puri Metropolitan di Cipondoh dan
Permata Metropolitan di Cibitung-Tambun melalui MPD kepada enduser. Jangka waktu perjanjian
selama 1 (satu) tahun dan akan diperpanjang secara otomatis untuk jangka waktu yang sama. Dalam
perjanjian ini tidak ditentukan nilai perjanjiannya.
3. Berdasarkan Perjanjian Kerjasama No. 79 tanggal 17 Juli 2003 juncto Akta Perubahan Dan
Pernyataan Kembali Atas Perjanjian Kerjasama No. 01 tanggal 6 Agustus 2009, keduanya dibuat
dihadapan Ny. Sjarmeini Sofjan Chandra, SH, Notaris di Jakarta juncto Perjanjian Perubahan
Kedua Perjanjian Kerjasama, tanggal 28 September 2010, dibuat di bawah tangan, MPD melakukan
kerjasama dengan PT Bank Central Asia (BCA) dalam penyediaan pembiayaan berupa pemberian
fasilitas KPR kepada pembeli tanah/bangunan pada:
Perumahan Metland Transyogi, terletak di Kabupaten Bogor;
Perumahan Metland Tambun, terletak di Kabupaten Bekasi;
Perumahan Metland Puri, terletak di Kota Tangerang; dan
Perumahan Metland Menteng, terletak di Kotamadya Jakarta Timur.
Perjanjian Kerjasama antara Perseroan, MPD dan KGC dengan BCA ini diberikan plafon sebesar
Rp 110.000.000.000 (seratus sepuluh miliar Rupiah) dan bersifat dapat diperpanjang berulang (revolving).
4. Berdasarkan Perjanjian Kerjasama Pemberian Fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Dan Atau
Kredit Pemilikan Rumah Toko/Kantor (KP-RUKO/RUKAN) Dengan Jaminan Perusahaan Nomor: 014/
PKS/KP-KPR/IX/2002 dan No. 015/PKS/KP-KPR/III/2003 sebagaimana diubah dengan Addendum
I No.013/Addendum MOU/SLD-DP/ND/XII/09 tanggal 10 Desember 2009, ketiga dibuat di bawah
tangan, MPD mengadakan kerjasama dengan PT Bank OCBC NISP Tbk. untuk program pembiayaan/
penyelenggaraan fasilitas kredit pemilikan rumah dan atau kredit pemilikan rumah toko/kantor bagi
Pembeli/Debitor di Perumahan Puri Metropolitan dan Permata Metropolitan.
78
Jangka waktu perjanjian terhitung sejak tanggal 21 Maret 2003 sampai dengan 21 Maret 2006 dan
akan diperpanjang otomatis selama persyaratan dan kondisi serta objek yang diperjanjikan dalam
perjanjian ini tidak berubah.
5. Berdasarkan Surat PT Bank Permata Tbk. kepada MPD No.011/LO-JKT/DR-SM/I/2010 tanggal 20
Januari 2010, MPD bekerjasama dengan PT Bank Permata Tbk., (Bank Permata) dimana Bank
Permata bersedia memberikan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR) bagi pembeli di Permata
Metropolitan. Dalam kerjasama ini tidak ditentukan nilai dan jangka waktu.
6. Berdasarkan Akta Perjanjian Kerjasama Pembiayaan dan Pemberian Jaminan Nomor 27 tanggal
26 Maret 2010, dibuat di hadapan DES Rizhal Boestaman, SH., Notaris di Jakarta, MPD bekerja
sama dengan PT Bank Mega Tbk., (Bank Mega) dimana Bank Mega. akan memberikan pinjaman
kepada debitur sehubungan dengan pembelian rumah (atau ruko/rukan) dalam proyek yang dikelola
oleh MPD.
Perjanjian ini memiliki plafon sebanyak Rp 25.000.000.000 yang merupakan gabungan dari
Perseroan, MPD dan KGC. Jangka waktu perjanjian dapat diakhiri oleh Bank Mega karena
berdasarkan pertimbangan Bank Mega bahwa Perseroan telah melakukan kelalaian atau karen
alasan lainnya dengan terlebih dahulu memberitahukan secara tertulis dalam jangka waktu 30 (tiga
puluh) hari kerja bank sebelum diakhiri. Perjanjian dapat pula diakhiri oleh MPD, karena alasan
tertentu, dengan terlebih dahulu memberitahukan hal tersebut secara tertulis kepada Bank Mega
dalam jangka waktu 30 (tiga puluh) hari kerja bank sebelum perjanjian ini diakhiri.
Pada perjanjian-perjanjian tersebut diatas, MPD berhak atas pembayaran KPR sehubungan dengan
transaksi jual beli antara MPD dengan konsumen yang dibiayai oleh kreditur bank melalui KPR.
MPD berkewajiban untuk memenuhi syarat-syarat yang diatur dalam perjanjian berupa penyerahan
dokumen sertifikat rumah.
Perjanjian kerjasama tersebut memberikan dampak yang menguntungkan bagi kedua belah pihak
dengan hak MPD menerima uang pencairan, sedangkan kewajibannya adalah MPD harus melakukan
pemecahan sertifikat paling lambat 12 (dua belas) bulan.
B. Polis Asuransi
Asuransi Bangunan
a. PT Asuransi Dayin Mitra Tbk., selaku Penanggung

Nomor Polis
Jangka Waktu
Objek Pertanggungan
Nilai Pertanggungan
Jenis Pertanggungan
010111004347
12-10-2010 s/d
Perumahan Metland Puri
Rp 1.715.000.000

12-10-2011

all risk insurance

(termasuk antara lain
gempa bumi, tsunami
banjir dan kebakaran)
010111004349

Property all risk
18-10-2010 s.d
18-10-2011
Rp 865.000.000
b. PT Chartis Insurance Indonesia Tbk., selaku Penanggung

Nomor Polis
Jangka Waktu
Objek Pertanggungan
2212000328
31-8-2010 s/d
Plaza Tambun

31-8-2011
Jalan Raya Imam Bonjol

No.1A, Bekasi

79
Nilai Pertanggungan
Jenis Pertanggungan
Rp 4.000.000.000
(property all risk) dan
Rp 1.000.000.000 untuk
yang lainnya
all risk insurance

(termasuk antara lain
gempa bumi, tsunami
banjir dan kebakaran)
Anak perusahaan MPD

PT Metropolitan Karyadeka Development (MKD)

Anggaran Dasar MKD
MKD didirikan berdasarkan Akta Perseroan Terbatas PT Metropolitan Karyadeka Development No. 18
tanggal 15 Maret 1995, dibuat di hadapan Ny. Rukmasanti Hardjasatya, SH., Notaris di Jakarta, yang
telah mendapatkan pengesahan dari Menteri Hukum berdasarkan Surat Keputusan No. C2-14.830
HT.01.01.TH.95. tanggal 16 November 1995, dan telah didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan Negeri
Jakarta Selatan di bawah No. 123/A.PT/HKM/1996/PN.JAK.SEL. pada tanggal 22 Januari 1996, dan
diumumkan dalam Berita Negara No. 16 tanggal 23 Februari 1996, Tambahan No. 2033.
Anggaran Dasar MKD terakhir diubah dengan Akta Pernyataan Keputusan Rapat PT Metropolitan
Karyadeka Development No. 3 tanggal 12 Nopember 2009, dibuat di hadapan Jelly Eviana, SH., MH.,
Notaris di Jakarta, yang telah mendapat persetujuan dari Menteri Hukum dengan Surat Keputusan
No.AHU-03023.AH.01.02.Tahun 2010 tanggal 20 Januari 2010 dan didaftarkan dalam Daftar Perseroan
No.AHU-0004477.AH.01.09.Tahun 2010 tanggal 20 Januari 2010.
Kegiatan Usaha
Kegiatan usaha yang dilakukan MKD adalah (i) Memborong, merencanakan dan melaksanakan usahausaha dalam bidang bangunan, perumahan, gedung-gedung, perkantoran, jalanan, jembatan-jembatan,
pertamanan, pemasangan instalasi listrik, air, gas, telepon, galian kabel, pengerukan dan pengurugan,
landasan, irigasi, bendungan, dan dermaga, serta usaha sejenis lainnya (ii) Menjalankan usaha-usaha
dalam bidang real estate dengan segala aktivitasnya dan kegiatan yang berkaitan dengan usaha ini,
termasuk pula pembebasan tanah (land clearing), pengembang kawasan (developer), pemerataan,
pemetaan, dan pengkavlingan, penjualan tanah baik tanah untuk perumahan maupun tanah untuk industri.
Kepemilikan Saham
Berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Rapat PT Metropolitan Karyadeka Development No. 3 tanggal
12 Nopember 2009, dibuat di hadapan Jelly Eviana, SH., MH., Notaris di Jakarta, yang telah mendapat
persetujuan dari Menteri Hukum dengan Surat Keputusan No.AHU-03023.AH.01.02.Tahun 2010 tanggal
20 Januari 2010 dan didaftarkan dalam Daftar Perseroan No.AHU-0004477.AH.01.09.Tahun 2010 tanggal
20 Januari 2010, struktur permodalan dan susunan pemegang saham MKD adalah sebagai berikut:
Keterangan

Modal Dasar
Jumlah Saham
Nilai
100.000.000
100.000.000.000

PT Metropolitan Permata Development
13.877.775
13.877.775.000
PT Karyadeka Pancamurni
13.872.225
13.872.225.000
27.750.000
27.750.000.000
72.250.000
72.250.000.000
50,01
49,99
100,00

Berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Rapat PT Metropolitan Karyadeka Development No. 3 tanggal
12 Nopember 2009, dibuat di hadapan Jelly Eviana, SH., MH., Notaris di Jakarta, susunan anggota
Direksi dan Dewan Komisaris MKD adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : Ronald Korompis
Komisaris
: Daniel Wewengkang Korompis
Komisaris
: Freddy Soetanto

Direksi
Direktur Utama :
Direktur
:
Direktur
:
Direktur
:
Ir. Nanda Widya

Solidi Silvester Korompis
Didi Ferdinand Korompis

Akuntan Publik Jamaludin, Aria, Sukimto & Rekan untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal 31
Desember 2008, 2009, dan 2010 dengan pendapat wajar tanpa pengecualian.

80
Keterangan

Total Aset
Total Kewajiban
Total Ekuitas
Penjualan
Laba kotor
Beban Usaha
Laba ( Rugi ) Usaha
Pendapatan (Beban) Lain-lain

Laba (Rugi) Bersih
31 Desember
2008
2009
2010
31.573
4.413
27.160
-
-
(18)
(18)
0,9
33.681
6.521
27.160
-
-
(1)
(1)
0,2
41.805
5.903
35.901
(40)
(40)
2,1
(17)
(17)
(1,2)
(1,2)
(37,9)
(37,9)
Kewajiban di tahun 2009 meningkat sebesar Rp 2.108 juta atau 47,8% menjadi Rp 6.521 juta dibandingkan
Rp 4.413 juta untuk tahun yang berakhir Desember 2008. Hal ini dikarenakan adanya kenaikan hutang
afiliasi sehubungan dengan pembebasan lahan di Puri II.
Ekuitas di tahun 2010 meningkat sebesar Rp 8.741 juta atau 32,2% menjadi Rp 35.901 juta dibandingkan
Rp 27.160 juta untuk tahun yang berakhir Desember 2009. Hal ini dikarenakan adanya konversi hutang
afiliasi ke uang muka setoran modal sebanyak Rp 8.780 juta.
Penurunan rugi bersih di tahun yang berakhir 31 Desember 2009 sebesar Rp 15,8 juta menjadi rugi
sebesar Rp 1,2 juta dibandingkan dengan rugi bersih Rp 17 juta untuk tahun yang berakhir 31 Desember
2008. Hal ini dikarenakan adanya penurunan beban jasa profesional.
Peningkatan rugi bersih di tahun yang berakhir 31 Desember 2010 sebesar Rp 36,7 juta dibandingkan
dengan rugi bersih Rp 1,2 juta di tahun 2009, dikarenakan adanya peningkatan beban usaha.
Perjanjian Penting MKD
Perjanjian Sarana Jalan Interchange MKD, mengadakan MoU (Memorandum of Understanding) tertanggal
18 Februari 2009 dan tertanggal 13 Januari 2010, dengan PT Sumber Kencana Graha, sehubungan
dengan pembangunan dan pendanaan sarana jalan interchange STA 11 (Interchange). Perjanjian akan
jatuh tempo pada akhir Desember tahun 2011. Atas pinjaman tersebut dikenakan bunga 6,5% per
tahun sampai masa pembangunan selesai. Per 31 Desember 2010, saldo pinjaman ini adalah sebesar
Rp 5.892.761.500 dan dicatat pada akun hutang lain-lain kepada pihak ketiga.
Hak yang berlaku adalah memperoleh pinjaman sehubungan dengan pembangunan dan pendanaan
sarana jalan interchange STA 11. Kewajiban dalam perjanjian ini adalah melunasi pinjaman tersebut
paling lambat Desember tahun 2011 (hal ini berlaku sebagai pembatasan perjanjian) dengan tingkat
bunga sebesar 6,5% per tahun. Perjanjian ini tidak memiliki hubungan afiliasi.
PT Agus Nusa Penida (ANP)

Anggaran Dasar ANP
ANP didirikan berdasarkan Akta Pendirian Perseroan Terbatas PT Agus Nusa Penida No. 15 tanggal
17 April 2009, dibuat di hadapan I Made Pria Dharsana, SH., Notaris di Kabupaten Badung, yang telah
mendapatkan pengesahan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia berdasarkan
Surat Keputusan No. AHU-26069.AH.01.01.Tahun 2009 tanggal 12 Juni 2009, dan telah didaftarkan di
Daftar Perseroan Nomor AHU-0033728.AH.01.09.Tahun 2009 tanggal 12 Juni 2009.
Anggaran Dasar ANP terakhir diubah dengan Akta Pernyataan Keputusan Rapat Perseroan Terbatas
PT Agus Nusa Penida No. 23 tanggal 19 Nopember 2010, dibuat di hadapan I Made Pria Dharsana,
SH., Notaris di Kabupaten Badung, yang telah mendapatkan persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak
Asasi Manusia Republik Indonesia berdasarkan Surat Keputusan No. AHU-57524.AH.01.02.Tahun 2010
tanggal 9 Desember 2010 dan telah didaftarkan di Daftar Perseroan Nomor AHU-0089034.AH.01.09.
Tahun 2010 tanggal 9 Desember 2010.
81
Kegiatan Usaha
Kegiatan usaha yang dilakukan ANP adalah mengusahakan pengadaan dan/atau menyediakan saranasarana hotel, menyediakan sarana-sarana rekreasi dan hiburan-hiburan termasuk pula fasilitas-fasilitas,
berupa penyediaan izin-izin dan/atau tempat-tempat yang diperlukan berikut segala macam barang
dan/atau perlengkapan serta sarana-sarana pendukung/penunjang lainnya yang diperlukan untuk
melaksanakan usaha tersebut di atas, memberikan jasa manajemen hotel, termasuk jasa konsultasi,
jasa wara laba dan atau jasa pengelolaan usaha hotel baik untuk jaringan lokal maupun internasional.
Kepemilikan Saham
Berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Rapat Perseroan Terbatas PT Agus Nusa Penida No. 23
tanggal 19 Nopember 2010, dibuat di hadapan I Made Pria Dharsana, SH., Notaris di Kabupaten Badung,
yang telah mendapatkan persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
berdasarkan Surat Keputusan No. AHU-57524.AH.01.02.Tahun 2010 tanggal 9 Desember 2010 dan
telah didaftarkan di Daftar Perseroan Nomor AHU-0089034.AH.01.09.Tahun 2010 tanggal 9 Desember
2010 dan Berita Acara Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa PT Agus Nusa Penida tertanggal 14
Maret 2011, struktur permodalan dan susunan pemegang saham ANP adalah sebagai berikut:
Keterangan

Nilai Nominal Rp 1.000.000
Modal Dasar
Jumlah Saham
Nilai
60.000
60.000.000.000

PT Metropolitan Golden Management
160
160.000.000
15.840
15.840.000.000
16.000
16.000.000.000
44.000
44.000.000.000
1,00
99,00
100,00

Berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Rapat Perseroan Terbatas PT Agus Nusa Penida No. 23 tanggal
19 Nopember 2010, dibuat di hadapan I Made Pria Dharsana, SH., Notaris di Kabupaten Badung, yang
telah diberitahukan kepada Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia sebagaimana
telah diterima dan dicatat pada tanggal 16 Desember 2010 dengan Nomor AHU-AH.01.10-32127, dan
telah didaftarkan di Daftar Perseroan Nomor AHU-0090742.AH.01.09.Tahun 2010 tanggal 16 Desember
2010, susunan anggota Direksi dan Dewan Komisaris ANP adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris : Drs. Freddy Soetanto

Direksi
Direktur Utama : Ir. Nanda Widya
Direktur
: Drs. Mohamad Ridwan

Akuntan Publik Wijanarko & Rekan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2010 dengan
pendapat wajar tanpa pengecualian.
Keterangan
31 Desember
2010
Total Aset
Total Kewajiban
Total Ekuitas
Penjualan
Laba Kotor
Beban Usaha
Laba (Rugi) Usaha
Pendapatan ( Beban ) lain-lain
Laba (Rugi) Bersih
16.419
423
15.996
284
169
115
132
(17)
13
4
4
82
Perjanjian Penting ANP

Akta Perjanjian Sewa Menyewa Nomor 3 tanggal 05 Agustus 2010, dibuat di hadapan I Made Pria
Dharsana, SH., Notaris di Kabupaten Badung, oleh dan antara I Nyoman Retha Aryana (Yang
Menyewakan) dan ANP (Penyewa), yang menerangkan mengenai sewa menyewa 3 bidang tanah hak
milik dengan No. 3068, No.1640, dan No. 2993 yang ketiganya berada di Propinsi Bali, Kabupaten
Badung, Kecamatan Kuta, Kelurahan Kuta, ketiganya terdaftar atas nama I Nyoman Retha Aryana,
berikut bersama bangunan diatasnya (Tanah dan Bangunan). Jangka waktu sewa adalah 36 tahun
2 bulan terhitung sejak akta perjanjian ditandatangani dan berakhir pada tanggal 22 Desember 2046
(hal ini berlaku sebagai pembatasan perjanjian). Harga sewa Tanah dan Bangunan adalah sebesar
Rp 13.500.000.000.
Kewajiban ANP adalah membayar sewa tanah yang mana sudah dilaksanakan pada tahun 2010,
memelihara tanah dan bangunan dengan baik dan harus mengembalikan dalam keadaan terpelihara baik,
memelihara segala sesuatu yang disewakan berdasarkan akta, wajib membayar biaya-biaya operasional.
Adapun haknya adalah memanfaatkan tanah tersebut selama 36 tahun. Perjanjian dilakukan dengan
pihak yang tidak memiliki hubungan afiliasi.
8.2. PT Kembang Griya Cahaya (KGC)
Anggaran Dasar KGC
KGC didirikan berdasarkan Akta Perseroan Terbatas PT. Kembang Griya Cahaya No. 4 tanggal 1 Oktober
1993, dibuat di hadapan Endang Irawati Ekaputri, SH., Notaris di Jakarta, yang telah mendapatkan
pengesahan dari Menteri Hukum berdasarkan Surat Keputusan No. C2-568.HT.01.01.TH.94. tanggal
17 Januari 1994, dan telah didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan dibawah
No. 220/A. PT/HKM/1994/PN.JAK.SEL pada tanggal 7 Pebruari 1994, dan diumumkan dalam Berita
Negara No. 32 tanggal 22 April 1994, Tambahan No. 2193.
Anggaran dasar KGC terakhir diubah berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Rapat PT Kembang
Griya Cahaya No. 4 tanggal 4 September 2009, dibuat di hadapan Jelly Eviana, SH., MH., Notaris di
Jakarta, yang telah mendapat persetujuan dari Menteri Hukum dengan Surat Keputusan No.AHU-51756.
AH.01.02.Tahun 2009 tanggal 27 Oktober 2009 dan didaftarkan dalam Daftar Perseroan No.AHU-0070303.
AH.01.09.Tahun 2009 tanggal 27 Oktober 2009.
Kegiatan Usaha
Kegiatan usaha KGC adalah:
1. menjalankan usaha-usaha dalam bidang pemborongan, dengan cara merencanakan dan
melaksanakan usaha-usaha dalam bidang bangunan, gedung, perumahan, pertokoan, mal/
supermarket, perkantoran, jalanan, jembatan-jembatan, pertamanan, pemasangan instalasi listrik,
air, gas, telepon, galian kabel, pengerukan dan pengurugan, landasan, irigasi, bendungan dan
dermaga serta usaha sejenis lainnya;
2. menjalankan usaha-usaha dalam bidang real estate dengan segala aktivitasnya dan kegiatan
kawasan (developer), pemerataan, pemetaan, dan pengkavlingan, penjualan tanah baik tanah
untuk perumahan maupun tanah untuk industri, penjualan dan persewaan bangunan, gedung,
bagian bangunan, bagian gedung, penjualan tanah dan atau bangunan, gedung, toko, kantor,
rumah tinggal, rumah kantor;
3. menjalankan usaha-usaha dalam bidang perbaikan dan pemeliharaan serta perawatan dari
bangunan-bangunan termasuk pula melaksanakan pengaturan (decoration) dan pembuatan
pertamanan.
Kepemilikan Saham
Berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Rapat PT Kembang Griya Cahaya No. 37 tanggal 25 April
2003, dibuat oleh Haryanto, S.H., Notaris di Jakarta, yang telah dilaporkan kepada Menteri Hukum
sebagaimana telah diterima dan dicatat pada tanggal 23 Januari 2004 dengan No. C-01755 HT.01.04.
TH.2004, struktur permodalan dan susunan pemegang saham KGC adalah sebagai berikut:
83
Pemegang Saham

Jumlah
Nilai
Modal Dasar
300.000.000
150.000.000.000
Modal Ditempatkan dan disetor:
219.999.000
109.999.500.000
1.000
500.000
Jumlah modal ditempatkan dan disetor
220.000.000
110.000.000.000
Modal Dalam Portepel
80.000.000
40.000.000.000
99,99
0,01
100,00

Berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Rapat PT Kembang Griya Cahaya No. 4 tanggal 4 September
2009, dibuat di hadapan Jelly Eviana, SH., MH., Notaris di Jakarta, susunan anggota Direksi dan Dewan
Komisaris KGC adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris : Freddy Soetanto

Direksi
Direktur Utama
: Ir. Nanda Widya
Direktur
: Thomas Johannes Angfendy

Akuntan Publik Osman Bing Satrio & Rekan (anggota dari Deloitte Touche Tohmatsu Limited) untuk
tahun-tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2008, 2009, dan 2010 dengan pendapat wajar
tanpa pengecualian.

Keterangan


31 Desember
Total Aset
Total Kewajiban
Total Ekuitas
Penjualan
Laba Kotor
Beban Usaha
Laba (Rugi) Usaha
Laba (Rugi) Bersih
2008
2009
2010
115.428
22.868
92.560
27.539
15.801
11.738
6.944
4.794
4.704
3.299
115.541
13.255
102.285
36.484
18.111
18.373
7.750
10.622
11.531
9.725
124.188
19.661
104.527
19.148
8.573
10.576
9.085
1.491
3.184
2.242
Total kewajiban untuk tahun yang berakhir pada 31 Desember 2009 mengalami penurunan sebesar
Rp 9.613 juta atau 42% menjadi Rp 13.255 juta dibandingkan sebesar Rp 22.868 juta untuk tahun yang
berakhir pada 31 Desember 2008. Hal ini disebabkan karena adanya penurunan uang muka diterima
sebesar Rp 5.212 juta serta penurunan hutang afiliasi sebesar Rp 4.360 juta.
Penjualan Perseroan mengalami peningkatan sebesar Rp 8.945 juta atau 32,5% menjadi Rp 36.484 juta
untuk tahun yang berakhir pada 31 Desember 2009 apabila dibandingkan dengan Rp 27.539 juta untuk
tahun yang berakhir pada 31 Desember 2008. Peningkatan ini terutama disebabkan oleh kenaikan
harga jual tanah dan bangunan yang cukup pesat di tahun 2009.
Laba bersih untuk tahun yang berakhir pada 31 Desember 2009 mengalami kenaikan sebesar
Rp 6.426 juta atau 194,8% menjadi sebesar Rp 9.725 juta dibandingkan untuk tahun yang berakhir
pada 31 Desember 2008 sebesar Rp 3.299 juta dikarenakan alasan-alasan yang disebutkan pada
paragraf di atas.
Pendapatan usaha Perseroan mengalami penurunan sebesar Rp 17.336 juta atau 47,5% menjadi
Rp 19.148 juta untuk tahun yang berakhir pada 31 Desember 2010 apabila dibandingkan dengan
Rp 36.484 juta untuk tahun yang berakhir pada 31 Desember 2009. Penurunan ini terutama disebabkan
oleh penurunan volume luas tanah yang diakui sebagai penjualan di tahun 2010. Hal ini dikarenakan
84
Perseroan belum dapat membukukan penjualan atas sektor Ebony yang baru diluncurkan di tahun 2010.
Dimana di tahun 2010, sektor tersebut dalam proses pematangan tanah dan baru dimulai pembangunan
konstruksi rumah di akhir tahun 2010.
Laba bersih untuk tahun yang berakhir pada 31 Desember 2010 mengalami penurunan sebesar
Rp 7.483 juta atau 76,9% menjadi sebesar Rp 2.242 juta dibandingkan untuk tahun yang berakhir pada
31 Desember 2009 sebesar Rp 9.725 juta dikarenakan alasan-alasan yang disebutkan pada paragraf
di atas.
Kewajiban untuk tahun yang berakhir pada 31 Desember 2010 mengalami kenaikan sebesar Rp 6.406
juta atau 48,3% menjadi Rp 19.661 juta dibandingkan dengan Rp 13.255 juta untuk tahun yang berakhir
pada 31 Desember 2009. Hal ini dikarenakan adanya peningkatan uang muka konsumen.
Perjanjian Penting KGC
A. Perjanjian Kerja Sama
1. Berdasarkan Akta perjanjian kerjasama No. 51 tanggal 16 November 2006 dari Imelda Nur Pane,
SH., Notaris di Bintaro-Pondok Aren, KGC mengadakan perjanjian kerjasama dengan Bank BNI
dimana diatur bahwa Bank BNI akan menyediakan fasilitas BNI Griya kepada masyarakat yang
akan membeli rumah atau rumah toko atau kantor di lokasi perumahan yang dibangun dan dikelola
KGC.

Perjanjian ini berlaku sejak tanggal penandatanganan perjanjian sampai dengan diakhirinya oleh
masing-masing pihak secara sendiri atau oleh para pihak secara bersamaan. Dalam perjanjian ini
tidak ditentukan nilai perjanjiannya.
Berdasarkan Akta Perjanjian Beli Kembali No. 52 tanggal 16 November 2006 dari Imelda Nur
Pane, SH., Notaris di Bintaro-Pondok Aren, KGC memberikan jaminannya kepada Bank BNI untuk
membeli kembali (Buy Back Guarantee) rumah yang dibeli dengan menggunakan fasilitas BNI Griya
yang telah dicairkan dalam kondisi bila Perseroan belum menyelesaikan pembangunan rumah dan
pihak Bank BNI belum menerima dokumen asli atas sertifikat hak atas tanah yang terdaftar atas
nama pembeli yang merupakan hasil pemecahan/balik nama dari sertifikat induk, IMB atas satuan
rumah, akta jual beli, akta pemberian hak tanggungan dan sertifikat hak tanggungan.
2. Berdasarkan Perjanjian Kerjasama dengan Developer Nomor 6 tanggal 3 Oktober 2007, dibuat
dihadapan Alfi Sutan, S.H., Notaris di Jakarta, KGC mengadakan kerja sama dengan PT Bank
Danamon Indonesia Tbk sehubungan dengan pemberian fasilitas kredit kepemilikan rumah/ruko
(KPR) kepada end user, dilokasi Developer dikenal dengan Kota Taman Metropolitan di Cileungsi
(Metland Transyogi), melalui developer kepada end user.

Jangka waktu perjanjian ini berlaku selama 1 (satu) tahun dan akan diperpanjang secara otomatis
untuk jangka waktu yang sama. Dalam perjanjian ini tidak ditentukan nilai perjanjiannya.
3. Berdasarkan Perjanjian Kerjasama Pembiayaan dan Pemberian Jaminan Nomor 27 tanggal

26 Maret 2010, dibuat dihadapan DES Rizhal Boestaman, S.H., Notaris di Jakarta, KGC mengadakan
kerja sama dengan PT Bank Mega Tbk sehubungan dengan pemberian pinjaman kepada debitur
untuk pembelian rumah (atau ruko/rukan) dalam proyek yang dikelola KGC.

Perjanjian ini memiliki plafon sebanyak Rp 20.000.000.000 (dua puluh miliar Rupiah) yang
merupakan gabungan dari Perseroan, MPD dan KGC. Jangka waktu perjanjian dapat diakhiri oleh
Bank Mega karena berdasarkan pertimbangan Bank Mega bahwa Perseroan telah melakukan
kelalaian atau karen alasan lainnya dengan terlebih dahulu memberitahukan secara tertulis dalam
jangka waktu 30 (tiga puluh) hari kerja bank sebelum diakhiri. Perjanjian dapat pula diakhiri oleh
MPD, karena alasan tertentu, dengan terlebih dahulu memberitahukan hal tersebut secara tertulis
kepada Bank Mega dalam jangka waktu 30 (tiga puluh) hari kerja bank sebelum perjanjian ini
diakhiri.
85
Pada perjanjian-perjanjian tersebut diatas, KGC berhak atas pembayaran KPR sehubungan dengan
transaksi jual beli antara KGC dengan konsumen yang dibiayai oleh kreditur bank melalui KPR. KGC
berkewajiban untuk memenuhi syarat-syarat yang diatur dalam perjanjian berupa penyerahan dokumen
sertifikat rumah. Perjanjian kerjasama tersebut memberikan dampak yang menguntungkan bagi kedua
belah pihak dengan hak KGC menerima uang pencairan, sedangkan kewajibannya adalah KGC harus
melakukan pemecahan sertifikat paling lambat 12 (dua belas) bulan sejak ditandatanganinya akad
kredit antara kreditur bank dan debitur pembeli.
B. Polis Asuransi
Asuransi Bangunan

PT Asuransi Dayin Mitra Tbk.

Nomor
Polis
Jangka
Waktu
010111004348

12-10-2010 s.d.
12-10-2011
Objek
Pertanggungan
Nilai
Pertanggungan
Perumahan Metland
Rp 1.500.000.000
Transyogi
Jenis
Pertanggungan
Property all risk
8.3. PT Sumbersentosa Guna Lestari (SGL)

Anggaran Dasar
SGL didirikan berdasarkan Akta Perseroan Terbatas PT Sumber Sentosa Guna Lestari No. 17 tanggal
5 Desember 1994, dibuat di hadapan Rukmasanti Hardjasatya, SH., Notaris di Jakarta, yang telah
mendapatkan pengesahan dari Menteri Hukum berdasarkan Surat Keputusan No. C2-4.987.HT.01.01.
TH.95. tanggal 26 April 1995, dan telah didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan
di bawah No. 818/A. PT/HKM/1995/PN.JAK.SEL pada tanggal 2 Juni 1995, dan diumumkan dalam
Berita Negara No. 53 tanggal 4 Juli 1995, Tambahan No. 5597.
Anggaran dasar SGL diubah terakhir berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Rapat PT Sumbersentosa
Guna Lestari No.2 tanggal 12 Nopember 2009, dibuat di hadapan Jelly Eviana, SH., MH., Notaris di
Jakarta, yang telah mendapat persetujuan dari Menteri Hukum dengan Surat Keputusan No.AHU-13127.
AH.01.02.Tahun 2010 tanggal 12 Maret 2010 dan didaftarkan dalam Daftar Perseroan No.AHU-0019327.
AH.01.09.Tahun 2010 tanggal 12 Maret 2010, menerangkan mengenai persetujuan RUPSLB SGL pada
tanggal 2 Nopember 2009 atas penyesuaian anggaran dasar SGL dengan Undang-undang Perseroan
Terbatas No.40 tahun 2007.
Kegiatan Usaha
Kegiatan usaha SGL adalah :
1. menjalankan usaha dalam bidang perdagangan alat-alat tehnik, alat-alat berat, mesin-mesin,
generator, diesel, barang-barang elektrik dan elektronik, termasuk pula menyediakan suku
cadang (spare part) dari alat-alat dan barang-barang tersebut, bahan-bahan kimia, segala macam
minuman dan makanan (catering) baik atas perhitungan sendiri maupun atas perhitungan dan
tanggungan pihak lain secara komisioner, termasuk pula perdagangan umum, eksport, import, local
dan interinsulier, menjadi agen (kecuali usaha dalam bidang agen perjalanan), grosir, distributor,
leveransir serta supplier dari berbagai instansi pemerintah dan perusahaan, agent dan sebagai
perwakilan dari badan-badan perusahaan, baik dari dalam maupun luar negeri;
pemasangan instalasi listrik, air, gas, telepon, galian kabel, pengerukan, pengurukan, landasan,
irigasi, bendungan, dan dermaga, serta jenis usaha lainnya;
3. menjalankan usaha-usaha dalam bidang real estate dengan segala aktivitasnya dan kegiatan
kawasan (developer), pemerataan, pemetaan, dan pengkavlingan, penjualan tanah baik tanah
untuk perumahan maupun tanah untuk industri;
4. menjalankan usaha-usaha dalam bidang industri antara lain mendirikan pabrik tekstil, pabrik
makanan dan minuman, dan pabrik kertas, kerajinan rakyat;
86
5. menjalankan usaha-usaha dalam bidang perbaikan dan pemeliharaan serta perawatan

(maintenance/cleaning service) dari bangunan-bangunan termasuk pula melaksanakan pengaturan
(decoration) dan pembuatan pertamanan;
6. menjalankan usaha-usaha dalam bidang pengangkutan umum di darat, baik untuk penumpang
dan/atau barang (ekspedisi);
8. menjalankan usaha dalam bidang pembuatan pakaian jadi (konfeksi atau garment);
9. menjalankan usaha dalam bidang pertanian, perkebunan, dan kehutanan, peternakan, perikanan
dan tambak;
10. menjalankan usaha dalam bidang pertambangan yang diijinkan oleh pemerintah antara lain
pertambangan batu, pasir dan tanah; dan
11. menjalankan usaha dalam bidang jasa akomodasi.
Kepemilikan Saham
Berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Rapat PT Sumbersentosa Guna Lestari No. 35 tanggal 25
April 2003, dibuat oleh Haryanto, SH., Notaris di Jakarta, yang telah mendapatkan persetujuan dari
Menteri Hukum berdasarkan Surat Keputusan No. C-01790.HT.01.04.TH.2004 tanggal 23 Januari
2004, stuktur permodalan dan susunan pemegang saham SGL adalah sebagai berikut:

Pemegang Saham

Modal Dasar
Jumlah
Nilai
15.000.000
15.000.000.000
Modal Ditempatkan dan disetor:

Jumlah Modal Ditempatkan dan disetor
Modal Dalam Portepel
9.990.000
10.000
9.990.000.000
10.000.000
99,90
0,10
10.000.000
10.000.000.000
100,00
5.000.000
5.000.000.000

Berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Rapat PT Sumbersentosa Guna Lestari No.2 tanggal 12
Nopember 2009, dibuat di hadapan Jelly Eviana, SH., MH., Notaris di Jakarta, susunan anggota Direksi
dan Dewan Komisaris SGL adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris

Direksi
Direktur Utama
: Ir. Nanda Widya
Direktur

Desember 2008, 2009, dan 2010 dengan pendapat wajar tanpa pengecualian.

Keterangan


31 Desember
Total Aset
Total Kewajiban
Total Ekuitas
Penjualan
Laba Kotor
Beban Usaha
Laba (Rugi) Usaha
Penghasilan (Beban) lain-lain
Laba (Rugi) Bersih
87
2008
2009
2010
8.778
5.462
3.316
-
-
-
193
(193)
(750)
(943)
(943)
10.790
7.560
3.229
-
-
-
87
(87)
0,7
(87)
(87)
10.943
1.411
10.941
143
(143)
(143)
(143)
Peningkatan total aset untuk tahun yang berakhir pada 31 Desember 2009 sebesar Rp 2.012 juta atau
sebesar 22,9% menjadi Rp 10.790 juta di tahun 2009 dibandingkan dengan Rp 8.778 juta untuk tahun
yang berakhir pada 31 Desember 2008 dikarenakan adanya peningkatan aset dalam pengembangan.
Total kewajiban di untuk tahun yang berakhir pada 31 Desember 2009 mengalami kenaikan sebesar
Rp 2.098 juta atau sebesar 38,4% menjadi Rp 7.560 juta dibandingkan dengan tahun berakhir tahun
2008 karena adanya kenaikan hutang afiliasi sebesar Rp 2.098 juta.
Penurunan kewajiban untuk tahun yang berakhir pada 31 Desember 2010 sebesar Rp 6.149 juta atau
sebesar 81,3% menjadi Rp 1.411 juta dibandingkan dengan Rp 7.560 juta untuk tahun yang berakhir
pada 31 Desember 2009 dikarenakan adanya konversi ke dalam Ekuitas yaitu uang muka setoran
modal.
Peningkatan ekuitas untuk tahun yang berakhir pada 31 Desember 2010 sebesar Rp 7.712 juta atau
238,8% menjadi sebesar Rp 10.941 juta dikarenakan adanya konversi hutang afiliasi ke uang muka
setoran modal.
Beban usaha untuk tahun yang berakhir pada 31 Desember 2009 mengalami penurunan sebesar
Rp 106 juta atau sebesar 54,9% menjadi Rp 87 juta dibandingkan Rp 193 juta untuk tahun yang
berakhir pada 31 Desember 2008, hal ini dikarenakan mengalami penurunan beban jasa profesional,
tidak adanya biaya pemeliharaan.
Beban usaha untuk tahun yang berakhir pada 31 Desember 2010 mengalami kenaikan sebesar
Rp 56 juta atau sebesar 64,4% menjadi sebesar Rp 143 juta dibandingkan dengan tahun yang berakhir
pada 31 Desember 2009 menjadi sebesar Rp 87 juta. Hal ini dikarenakan kenaikan beban jasa profesional.
Laba rugi bersih untuk tahun yang berakhir pada 31 Desember 2009 mengalami penurunan sebesar
Rp 856 juta menjadi rugi bersih Rp 87 juta dikarenakan hal-hal tersebut diatas. Demikian pula dengan
rugi bersih tahun yang berakhir pada 31 Desember 2010 sebesar Rp 143 juta.
8.4. PT Metropolitan Global Management (MGM)
Anggaran Dasar
MGM didirikan berdasarkan Akta Perseroan Terbatas No. 20 tanggal 5 Desember 1994 kemudian
dilakukan perubahan dengan Akta Pengubahan Naskah Pendirian No. 14 tanggal 4 Mei 1995,
keduanya dibuat di hadapan Rukmasanti Hardjasatya, SH., Notaris di Jakarta, yang telah mendapatkan
pengesahan dari Menteri Hukum berdasarkan Surat Keputusan No. C2.3914.HT.01.01.th.96 tanggal
6 Maret 1996.
Anggaran dasar MGM terakhir diubah berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Rapat
PT Metropolitan Global Management No. 16 tanggal 5 Februari 2010, dibuat di hadapan Haryanto,
SH., Notaris di Jakarta, yang telah mendapat persetujuan dari Menteri Hukum dengan Surat Keputusan
No.AHU-46993.AH.01.02.Tahun 2010 tanggal 5 Oktober 2010 dan didaftarkan dalam Daftar Perseroan
No.AHU-0072123.AH.01.09.Tahun 2010 tanggal 5 Oktober 2010, menerangkan mengenai persetujuan
RUPSLB MGM atas penyesuaian anggaran dasar MGM dengan UUPT.
Kegiatan Usaha
Kegiatan usaha MGM adalah perhotelan beserta sarana penunjang lainnya.
Kepemilikan Saham
Berdasarkan Akta Perseroan Terbatas No. 20 tanggal 5 Desember 1994 kemudian dilakukan
perubahan dengan Akta Pengubahan Naskah Pendirian No. 14 tanggal 4 Mei 1995, keduanya dibuat
dihadapan Rukmasanti Hardjasatya, SH., Notaris di Jakara, yang telah mendapatkan pengesahan dari
Menteri Hukum berdasarkan Surat Keputusan No. C2.3914.HT.01.01.Th.96 tanggal 6 Maret 1996 dan
Akta Perjanjian Jual Beli Saham PT Metropolitan Global Management, jual beli saham mana telah
mendapat persetujuan RUPS MGM sebagaimana termaktub dalam Akta Pernyataan Keputusan Rapat
PT Metropolitan Global Management No. 1 tanggal 2 Januari 2002, dibuat di hadapan Haryanto, SH.,
88
Notaris di Jakarta, sebagaimana telah diberitahukan kepada Menteri Hukum dengan surat Notaris
Haryanto, SH. No.002/Dep-Keh/Not/I/2002, tanggal 16 Januari 2002 sebagaimana telah diterima
tanggal 22 Januari 2002, struktur permodalan dan susunan pemegang saham MGM adalah sebagai
berikut:

Pemegang Saham

Jumlah
Modal Dasar
1.000.000
Nilai
1.000.000.000

249.750
249.750.000
99,90
250
250.000
0,10
250.000
250.000.000
100,00
750.000
750.000.000

Berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Rapat PT Metropolitan Global Management No. 16 tanggal
5 Februari 2010, dibuat di hadapan Haryanto, SH., Notaris di Jakarta, susunan anggota Direksi dan
Dewan Komisaris MGM adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris

Direksi
Direktur Utama
: Ir. Nanda Widya
Direktur

Akuntan Publik Jamaludin, Aria, Sukimto & Rekan untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2008, 2009 dan 2010 dengan pendapat wajar tanpa pengecualian.

Keterangan


31 Desember
Total Aset
Total Kewajiban
Total Ekuitas
Penjualan
Laba Kotor
Beban Usaha
Laba (Rugi) Usaha
Laba (Rugi) Bersih
2008
2009
2010
189
31
158
-
-
-
23
(23)
(23)
(23)
189
31
158
-
-
-
-
-
-
-
125
11
113
44
(44)
(45)
(45)
Penurunan total aset untuk tahun yang berakhir tanggal 31 Desember 2010 sebesar Rp 64 juta atau
sebesar 33,9% menjadi Rp 125 juta dibandingkan dengan Rp 189 juta untuk tahun yang berakhir pada
31 Desember 2009 dikarenakan adanya penambahan beban sebanyak Rp 44 juta.
Penurunan kewajiban untuk tahun yang berakhir tanggal 31 Desember 2010 sebesar Rp 20 juta atau
sebesar 64,5% menjadi Rp 11 juta dibandingkan dengan Rp 31 juta untuk tahun yang berakhir pada
31 Desember 2009 dikarenakan adanya penurunan hutang pajak.
Beban usaha untuk tahun yang berakhir tanggal 31 Desember 2009 sebesar Rp 0 dikarenakan tidak
adanya biaya pada tahun tersebut. Hal ini dikarenakan beban biaya dibebakan pada tahun 2010
sebanyak Rp 44 juta yang merupakan biaya audit.
Laba (rugi) bersih untuk tahun yang berakhir tanggal 31 Desember 2009 sebesar Rp 0 dan rugi bersih
sebesar Rp 45 juta dikarenakan didasarkan penjelasan tersebut.
89
8.5. PT Fajarputera Dinasti (FPD)

Anggaran Dasar
FPD didirikan berdasarkan Akta Perseroan Terbatas PT Fajarputera Dinasti No. 18 tanggal 5 Desember
1994, dibuat di hadapan Rukmasanti Hardjasatya, SH., Notaris di Jakarta, yang telah mendapatkan
pengesahan dari Menteri Hukum berdasarkan Surat Keputusan No. C2-4958.HT.01.01.TH.95. tanggal
25 April 1995, dan telah didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan dibawah No.
817/A. PT/HKM/1995/PN.JAK.SEL pada tanggal 2 Juni 1995, dan diumumkan dalam Berita Negara No.
53 tanggal 4 Juli 1995, Tambahan No. 5598.
Anggaran dasar FPD terakhir diubah berdasarkan Akta Berita Acara Rapat Umum Pemegang Saham
Luar Biasa Perseroan Terbatas PT. Fajarputera Dinasti No.204 tanggal 21 Desember 2009, dibuat oleh
Dr. Irawan Soerodjo, SH., MSi., Notaris di Jakarta, yang telah mendapatkan persetujuan dari Menteri
Hukum berdasarkan Surat Keputusan No. AHU-63035.AH.01.02.Tahun 2009 tanggal 28 Desember
2009, dan telah didaftarkan dalam Daftar Perseroan No. AHU-0086441.AH.01.09.Tahun 2009 pada
tanggal 28 Desember 2009.
Kegiatan Usaha
Kegiatan usaha FPD adalah
1. menjalankan usaha-usaha dalam bidang perdagangan alat-alat teknik, alat-alat berat, mesinmesin, generator, diesel, barang-barang elektrik dan elektronik, termasuk pula menyediakan suku
cadangnya (spare parts) dari alat-alat dan barang-barang tersebut, bahan-bahan kimia, segala
macam minuman dan makanan (catering) baik atas perhitungan sendiri dan tanggungan pihak lain
secara komisioner, termasuk pula perdagangan impor, ekspor, lokal dan interinsulair, menjadi agen
(kecuali usaha dalam bidang agen perjalanan), grosir, distributor dan leveransir serta supplier dari
berbagai instansi pemerintah dan perusahaan, baik dari dalam maupun luar negeri;
pemasangan instalasi listrik, air, gas, telpon, galian kabel, pengerukan dan pengurugan, landasan,
irigasi, bendungan dan dermaga serta usaha sejenis lainnya;
3. menjalankan usaha-usaha dalam bidang real estat dengan segala aktivitasnya dan kegiatan
kawasan (developer), pemerataan, pemetaan dan pengkavlingan, penjualan tanah baik tanah
untuk perumahan maupun tanah untuk industri;
4. menjalankan usaha-usaha dalam bidang industri antara lain mendirikan pabrik tekstil, pabrik
makanan dan minuman, dan pabrik kertas, kerajinan rakyat;
5. menjalankan usaha-usaha dalam bidang perbaikan pemeliharaan serta perawatan (maintenance/
cleaning service) dari bangunan-bangunan termasuk pula melaksanakan pengaturan (decoration)
dan pembuatan pertamanan;
6. menjalankan usaha-usaha dalam bidang pengangkutan umum di darat, baik untuk penumpang
dan/atau barang (ekspedisi);
8. menjalankan usaha dalam bidang pembuatan pakaian jadi (konfeksi/garment);
9. menjalankan usaha dalam bidang pertanian, perkebunan dan kehutanan, peternakan, perikanan
dan tambak;
10. menjalankan usaha dalam bidang pertambangan yang diijinkan oleh pemerintah antara lain
pertambangan batu, pasir dan tanah; dan
11. menjalankan usaha dalam bidang jasa penunjang akomodasi.
Kepemilikan Saham
Berdasarkan Akta Berita Acara Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa Perseroan Terbatas
PT Fajarputera Dinasti No.204 tanggal 21 Desember 2009, dibuat oleh Dr. Irawan Soerodjo, SH.,
MSi., Notaris di Jakarta, yang telah mendapatkan persetujuan dari Menteri Hukum berdasarkan Surat
Keputusan No.AHU-63035.AH.01.02.Tahun 2009 tanggal 28 Desember 2009, dan telah didaftarkan
dalam Daftar Perseroan No.AHU-0086441.AH.01.09.Tahun 2009 pada tanggal 28 Desember 2009,
struktur permodalan dan susunan pemegang saham FPD adalah:
90
Pemegang Saham

Modal Dasar
200.000.000
Jumlah
Nilai
200.000.000.000

PT Metropolitan Persada Internasional 250
250.000 0,01
75.000.000
125.000.000.000
125.000.000
74.999.750
75.000.000.000
74.999.750.000
99,99
100,00

Berdasarkan Akta Berita Acara Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa Perseroan Terbatas
PT. Fajarputera Dinasti No.204 tanggal 21 Desember 2009, dibuat oleh Dr. Irawan Soerodjo, SH., MSi.,
Notaris di Jakarta, susunan Direksi dan Dewan Komisaris FPD adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Direksi
Direktur Utama
: Ir. Nanda Widya

Direktur

Desember 2009 dan 2010 dengan pendapat wajar tanpa pengecualian.

Keterangan


31 Desember
2008
Total Aset
Total Kewajiban
Total Ekuitas
Penjualan
Laba (Rugi) Usaha
Pendapatan (beban) lain-lain
Laba (Rugi) Bersih
75.000
-
74.995
-
-
(0,1)
(0,1)
(0,1)
2010
81.578
55.884
81.522
(11)
(1,2)
(12,6)
(12,6)
Peningkatan kewajiban sebesar Rp 56 juta di tahun 2010, dikarenakan adanya hutang pajak sebesar
Rp 20 juta dan biaya-biaya lainnya.
Rugi usaha meningkat sebesar Rp 11 juta di tahun 2010, dikarenakan sudah mulai beroperasi proyek
Metland Cibitung di akhir tahun 2010.
9. TRANSAKSI DENGAN PIHAK YANG MEMPUNYAI HUBUNGAN ISTIMEWA
Perseroan dan Anak Perusahaan memiliki transaksi dengan pihak-pihak yang memiliki hubungan
istimewa, yaitu PT Metropolitan Golden Management dan MPI.
Dalam kegiatan usahanya, Perseroan dan Anak Perusahaan melakukan transaksi tertentu dengan
pihak-pihak yang mempunyai hubungan istimewa, yang meliputi antara lain:
a. Perseroan mengadakan perjanjian manajemen dengan PT Metropolitan Golden Management.
Pada tanggal 5 Januari 2004, Perseroan mengadakan perjanjian manajemen dengan PT Metropolitan
Golden Management, perusahaan yang memiliki pemegang saham akhir yang sama dengan Perseroan,
untuk menyediakan jasa manajemen hotel untuk Hotel Horison. Perjanjian ini berlaku sampai tanggal
5 Januari 2014 dan dapat diperpanjang dengan kesepakatan kedua belah pihak. Atas jasa tersebut,
Perseroan diwajibkan membayar fee Dasar Pengelolaan sebesar 2% dari jumlah pendapatan kotor
Hotel dan fee Insentif Pengelolaan sebesar 2,5% dari laba kotor usaha.
91
Berdasarkan surat dari PT Metropolitan Golden Management tanggal 21 Februari 2007 dan 17 Januari
2006, Hotel Horison dibebaskan dari incentive fee tahun 2006 dan 2005 karena hasil operasional
selama tahun 2006 dan 2005 tidak mencapai target yang telah ditetapkan.
Saldo kewajiban dan beban yang timbul atas transaksi dengan pihak-pihak yang mempunyai hubungan
istimewa adalah sebagai berikut:

Keterangan

31 Desember
Biaya masih harus dibayar

Persentase terhadap jumlah kewajiban
Beban Jasa Manajemen
Persentase terhadap jumlah beban usaha
2008
2009
2010
718
0,23%
1.123
1,68%
543
0,17%
1.147
1,74%
277
0,07%
1.282
1,73%
b. MPI memberikan jaminan perusahaan (company guarantee) atas hutang bank yang diterima
Perseroan.
Pada tanggal 28 Desember 2009, Perseroan mengadakan beberapa perjanjian fasilitas pinjaman
dengan Bank Mandiri, dimana Bank Mandiri memberikan fasilitas pinjaman kepada Perseroan, sebagai
berikut:
Fasilitas pinjaman kredit modal kerja jangka pendek sebesar Rp 53.000 juta dengan tingkat bunga
sesuai dengan yang berlaku pada Bank Mandiri yang akan ditinjau setiap bulannya dengan jangka
waktu pinjaman 1 (satu) tahun.
Fasilitas pinjaman kredit modal kerja jangka panjang sebesar Rp 107.000 juta dengan tingkat
bunga sebesar 11% dan akan ditinjau setiap bulannya dan dilunasi selama 5 (lima) tahun dengan
angsuran triwulanan sampai dengan Desember 2014.
Fasilitas pinjaman transaksi khusus sebesar Rp 90.000 juta dengan tingat bunga 11% dan akan
ditinjau setiap bulannya dan dilunasi selama 5 (lima) tahun dengan angsuran triwulanan sampai
dengan Desember 2014.
Fasilitas pinjaman ini dijamin dengan tanah Perseroan dengan HGB No. 5615, HGB No. 5616, HGB
No. 3412, dan HGB No. 4030, berikut dengan bangunannya dan segala sesuatu yang didirikan
diatasnya dengan Hak Tanggungan sebesar Rp 250.000 juta, jaminan perusahaan dari MPI, jaminan
menambahkan likuiditas (top up guarantee) untuk biaya-biaya tambahan operasional (cost overrun) dan
penurunan kas (cash deficiency) oleh MPI.
10. PERJANJIAN PENTING DENGAN PIHAK KETIGA
10.1.
Perjanjian Kerja Sama
Perjanjian kerjasama dibawah ini memberikan dampak yang menguntungkan bagi kedua belah pihak
dengan hak Perseroan menerima uang pencairan, sedangkan kewajibannya adalah Perseroan harus
melakukan pemecahan sertifikat paling lambat 12 (dua belas) bulan.
1. Berdasarkan akta perjanjian kerjasama No. 55 tanggal 16 November 2006 dari Imelda Nur Pane,
SH., Notaris di Bintaro-Pondok Aren, Perseroan mengadakan perjanjian kerjasama dengan Bank
BNI dimana diatur bahwa Bank BNI akan menyediakan fasilitas BNI Griya kepada masyarakat
yang akan membeli rumah atau rumah toko atau kantor di lokasi perumahan yang dibangun dan
dikelola Perseroan. Perjanjian berlaku sejak tanggal penandatanganan sampai dengan diakhirinya
oleh masing-masing pihak secara sendiri atau oleh Para Pihak secara bersamaan. Bank BNI wajib
melakukan analisa dan memberi keputusan atas permohonan fasilitas BNI Griya dan melaksanakan
pencairan fasilitas BNI Griya, sedangkan Perseroan wajib membantu pemasaran fasilitas BNI
Griya. Dalam perjanjian ini tidak ditentukan nilai perjanjiannya.

Berdasarkan akta perjanjian beli kembali No. 56 tanggal 16 November 2006 dari Imelda Nur Pane,
SH., Notaris di Bintaro-Pondok Aren, Perseroan memberikan jaminannya kepada Bank BNI untuk
membeli kembali (buy back guarantee) rumah yang dibeli dengan menggunakan fasilitas BNI Griya
92
yang telah dicairkan dalam kondisi bila Perseroan belum menyelesaikan pembangunan rumah dan
pihak Bank BNI belum menerima dokumen asli atas sertifikat hak atas tanah yang terdaftar atas
nama pembeli yang merupakan hasil pemecahan/balik nama dari sertifikat induk, IMB atas satuan
rumah, akta jual beli, akta pemberian hak tanggungan dan sertifikat hak tanggungan. Perjanjian
berlaku sejak tanggal 16 November 2006 sampai dengan seluruh kewajiban penjaminan penjamin
berdasarkan perjanjian ini berakhir
2. Berdasarkan Akta Perjanjian Kerjasama Antara PT Bank Niaga Tbk. Dengan PT Metropolitan Land
No. 23 tertanggal 22 Mei 2005, dibuat di hadapan Haryanto, SH., Notaris di Jakarta, Perseroan
mengadakan kerjasama dengan Bank Niaga, dimana Bank Niaga memberikan fasilitas kredit kepada
enduser untuk pembelian rumah, tanah dan/atau ruko serta pembiayaan pembangunan rumah
atau renovasi di lokasi Perumahan Puri Metropolitan dan Perumahan Permata Metropolitan.
Total fasilitas kredit kepemilikan rumah yang akan diberikan oleh Bank Niaga kepada enduser
melalui Perseroan sebesar Rp 10.000.000.000 (sepuluh miliar Rupiah). Perjanjian kerjasama
berlaku untuk jangka waktu yang tidak ditentukan lamanya sampai rumah-rumah yang dibangun
oleh pihak pertama selesai dan habis terjual.
3. Berdasarkan Perjanjian Kerjasama Pemberian Fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Dan
Atau Kredit Pemilikan Rumah Toko/Kantor (KP-RUKO/RUKAN) Dengan Jaminan Perusahaan
No. 015/PKS/KP-KPR/III/2003 tanggal 21 Maret 2003 sebagaimana diubah dengan Addendum I
No.014/Addendum MOU/SLD-DP/ND/XII/09 tanggal 10 Desember 2009, Perseroan mengadakan
kerjasama dengan PT Bank OCBC NISP Tbk dalam progam pembiayaan/menyelenggarakan
fasilitas kredit pemilikan rumah dan atau kredit pemilikan rumah toko/kantor bagi Pembeli/Debitor
di Kompleks Perumahan Menteng Metropolitan di Desa/Kelurahan Ujung Menteng, Kecamatan
Cakung, Kotamadya Jakarta Timur. Perjanjian berlaku untuk jangka waktu selama 36 (tiga puluh
enam) bulan terhitung sejak tanggal 21 Maret 2003 sampai dengan tanggal 21 Maret 2006 dan
akan diperpanjang secara otomatis selama persyaratan-persyaratan dan kondisi-kondisi serta
obyek yang diperjanjikan dalam perjanjian tidak berubah atau bertambah.
4. Berdasarkan Surat PT Bank NISP Tbk. No. 043/OL/ES/IX/2003 tanggal 2 September 2003, Perihal:
Penawaran Kerjasama Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dengan PT Metropolitan Land Secara
Kolektif, Perseroan mengadakan kerjasama dengan PT Bank NISP Tbk sehubungan dengan
pemberian fasilitas kredit pemilikan rumah (KPR) kepada para pembeli rumah di Perumahan
Taman Cileungsi, dengan ketentuan plafon kredit minimum Rp 20.000.000 (dua puluh juta Rupiah)
dan maksimum 80 % (delapan puluh persen) dari harga rumah setelah discount termasuk PPN
dengan Plafon KPR Kumulatif minimum sebesar Rp 300.000.000 (tiga ratus juta Rupiah) minimum
1 (satu) tahun dan maksimum 15 (lima belas) tahun untuk KPR
5. Berdasarkan Surat No.S.2009.1740/DIR3-REGJKT tanggal 3 Nopember 2009 juncto Surat No.
S.2008.0374/DIR3-Home Loan tanggal 13 Maret 2008, Surat No. S.2008.0030/DIR3-Home
Loan tanggal 22 Januari 2008 dan Surat PT Bank Internasional Indonesia Tbk. No. S.2002.047/
MMT-3/CLC tanggal 20 September 2010, Perihal: Surat Penawaran Kerjasama (Pembaharuan),
Perseroan mengadakan kerja sama dengan Bank BII untuk pembiayaan pembelian perumahan
Metland Menteng, Metland Cileungsi, Metland Tambun, Metland Puri, dan Metland Transyogi,
dengan ketentuan unit-unit rumah yang dibiayai oleh Bank BII didukung oleh buy back guarantee
dari developer. Perjanjian akan terus berlangsung selama para pihak masih terikat oleh hak dan
kewajiban yang timbul berdasarkan perjanjian kerja sama.
6. Berdasarkan Perjanjian Kerjasama Penyaluran Kredit Pemilikan Rumah Bank Tabungan Negara
(PKS KPR-BTN) No. 18/BGR.I/PKS-KPR/X/2004 tanggal 4 Oktober 2004, Perseroan mengadakan
kerja sama Penyaluran Kredit Pemilikan Rumah BTN (PKS KPR-BTN) diperuntukkan bagi proyek
perumahan Taman Cileungsi yang dibangun oleh Perseroan yang berlokasi di Desa Cipenjo,
Kecamatan Cileungsi, Kabupaten Bogor, PKS KPR-BTN ditujukan untuk rumah-rumah yang masuk
dalam kategori paket komersial. Masa berlaku Perjanjian ditetapkan selama 2 (dua) tahun sejak
tanggal ditandatangani Perjanjian ini sampai dengan tanggal 4 Oktober 2006, namun demikian
berdasarkan Surat Pernyataan Direksi Perseroan tertanggal 5 April 2011, dinyatakan bahwa
transaksi sebagaimana dimaksud dalam perjanjian tersebut masih dilakukan serta mengikat
Perseroan.
93
7. Berdasarkan Perjanjian Kerjasama Penyediaan Fasilitas KGU Rumah Indent Bagi Pembeli
Tanah dan Rumah No.736/2007 No.037/MM/V/2007 tanggal 4 Mei 2007, Perseroan mengadakan
kerjasama dengan PT Bank Tabungan Negara (Persero) Cabang Harmoni dalam mengkoordinir
permohonan fasilitas KGU Rumah indent. Perjanjian Kerjasama disepakati oleh kedua belah pihak
dan berlaku untuk jangka waktu 3 (tiga) tahun sejak ditandatangani, namun demikian berdasarkan
Surat Pernyataan Direksi Perseroan tertanggal 5 April 2011, dinyatakan bahwa transaksi
sebagaimana dimaksud dalam perjanjian tersebut masih dilakukan serta mengikat Perseroan.
8. Berdasarkan Akta Perjanjian Kerjasama No. 78 tanggal 17 Juli 2003 juncto Akta Perubahan Dan
Pernyataan Kembali Atas Perjanjian Kerjasama No. 01 tanggal 6 Agustus 2009 keduanya dibuat
dihadapan Ny. Sjarmeini Sofjan Chandra, SH., Notaris di Jakarta juncto Perjanjian Perubahan
Kedua Perjanjian Kerjasama, tanggal 29 September 2010, Perseroan mengadakan kerja sama
dengan PT Bank Central Asia Tbk. dalam penyediaan pembiayaan berupa pemberian fasilitas
KPR kepada pembeli tanah/bangunan pada :
perumahan Metland Transyogi, terletak di Kabupaten Bogor;
perumahan Metland Tambun, terletak di Kabupaten Bekasi;
perumahan Metland Puri, terletak di Kota Tangerang;
perumahan Metland Menteng, terletak di Kotamadya Jakarta Timur.

Jumlah keseluruhan plafond fasilitas KPR yang akan diberikan oleh Bank BCA kepada seluruh
pembeli setinggi-tingginya adalah sebesar Rp 110.000.000.000 (seratus sepuluh miliar Rupiah) dan
bersifat revolving. Perjanjian kerjasama dibuat untuk jangka waktu yang tidak ditentukan lamanya
dengan ketentuan bahwa Perjanjian Kerjasama dapat diakhiri setiap saat jika dikehendaki oleh
salah satu pihak dengan pemberitahuan kepada pihak lainnya sekurang-kurangnya 30 (tiga puluh)
hari sebelum tanggal pengakhiran perjanjian kerjasama yang dikehendaki.
9. Berdasarkan Akta Perjanjian Kerjasama dengan Developer Nomor 5 tanggal 3 Oktober 2007,
dibuat dihadapan Alfi Sutan, SH., Notaris di Jakarta, Perseroan mengadakan kerjasama dengan
PT Bank Danamon Indonesia Tbk sehubungan dengan pemberian fasilitas kredit kepemilikan
rumah/ruko (KPR) kepada enduser, dil okasi developer dikenal dengan perumahan Menteng
Metropolitan di Ujung Menteng, Jakarta Timur, melalui developer kepada enduser. Kerjasama
berlaku untuk jangka waktu 1 (satu) tahun dan akan diperpanjang secara otomatis untuk jangka
waktu yang sama.
10. Berdasarkan Akta Perjanjian Kerjasama Pembiayaan dan Pemberian Jaminan No. 27 tertanggal
26 Maret 2010, dibuat di hadapan DES Rizhal Boestaman, SH., Notaris di Jakarta, Perseroan
mengadakan kerja sama dengan PT Bank Mega Tbk. sehubungan pembangunan pinjaman
kepada debitur untuk pembelian rumah (atau ruko/rukan) dalam proyek yang dikelola Perseroan.

Bank Mega bersedia untuk mengalokasikan dana:

a. Tidak ditentukan jumlahnya (unlimited) untuk pinjaman bagi debitur karyawan para group.
b. Sebesar Rp 20.000.000.000 (duapuluh milyar Rupiah) untuk pinjaman bagi debitur umum.
Jangka waktu pinjaman adalah 1 tahun sampai 20 tahun.
11. Berdasarkan Perjanjian Kerjasama No.002/PKS-DEV/KP/VIII/2010 tanggal 27 Agustus 2010, dibuat

oleh dan antara Perseroan dengan PT Bank BRI Syariah, Perseroan mengadakan kerjasama dengan
PT Bank BRI Syariah menyediakan fasilitas pembiayaan dalam bentuk Line Facility (At Tashilat)
yang dibutuhkan oleh nasabah yang memenuhi ketentan serta persyaratan yang ditetapkan oleh
bank dari waktu ke waktu untuk pembelian tanah dan bangunan yang terdiri dari berbagai ukuran
luas dan tipe dalam keadaan siap huni atau siap bangun lengkap dengan dokumen kepemilikan
haknya, terletak di lokasi proyek Metland Cileungsi. Perjanjian ini mulai berlaku dan mengikat para
pihak sejak tanggal ditandatangani dan berlaku hingga batas waktu yang tidak ditentukan, sampai
dengan adanya pembatalan dan atau pengakhirang dari salah satu pihak atau dari para pihak
94
10.2.
Perjanjian Pemanfaatan Lahan
Perjanjian ini memberikan manfaat pada Perseroan atas penyediaan lahan parkir untuk kenyamanan
pengunjung.
1. Surat Perjanjian Mengenai Pemanfaatan Lahan Nomor: 1/54/SPU/2009 tanggal 8 September
2009 yang diadakan oleh dan antara Perseroan dengan Perusahaan Umum (Perum) Jasa Tirta
II penyediaan lahan untuk keperluan Perseroan seluas 10.031,20 m2 (sepuluh ribu tiga puluh
satu koma dua puluh meter persegi) pada lokasi saluran Tarum Barat Sebelah Kiri, sekitar Btb
46a-Btb.46b yang terletak di Kelurahan Pekayon Jaya, Kecamatan Bekasi Selatan, Kota Bekasi,
yang akan digunakan oleh Persreoan untuk:
a.
b.
c.
d.
e.
Jembatan
Jalan masuk
Jalur Hijau
Tempat Parkir
Pengamanan
:
:
:
:
:
1.153,00 m2
4.685,10 m2
2.229,10 m2
1.140,00 m2
823,00 m2
Perjanjian ini berlaku untuk jangka waktu 2 (dua) tahun terhitung mulai tanggal 1 Oktober 2009 dan
berakhir pada tanggal 30 September 2011.
2. Surat Perjanjian Nomor: 593.1/65-Batukeda/II/2002 tanggal 15 Februari 2002 tentang Perpanjangan
Pemanfaatan Tanah Di Bawah Penguasaan Pemerintah Kota Bekasi Untuk PT Metropolitan Land.
Perjanjian ini berlaku untuk jangka waktu 5 (lima) tahun, terhitung sejak ditandatanganinya Surat
Perjanjian ini dan dapat diperpanjang untuk waktu 5 (lima) tahun kemudian. Berdasarkan Surat
Pernyataan Direksi Perseroan tertanggal 5 April 2011, dinyatakan bahwa transaksi sebagaimana
dimaksud dalam perjanjian tersebut masih dilakukan serta mengikat Perseroan.
10.3.
Perjanjian Sewa Ruangan Kantor
Dalam melakukan kegiatan usahanya untuk kantor Pusat, Perseroan menyewa ruangan kantor di
Gedung Ariobimo berdasarkan Perjanjian Sewa Menyewa Gedung Ariobimo Sentral No.174/AIMLA/V/08 tanggal 14 Mei 2008, dimana Perseroan selaku Penyewa dan PT Aston Inti Makmur selaku
Pihak Yang Menyewakan. Sewa menyewa tersebut dilangsungkan untuk jangka waktu 2 (dua) tahun
hingga tanggal 22 Juni 2012. Perjanjian ini memberikan manfaat pada Perseroan untuk mendukung
kegiatan operasional Perseroan.
10.4.
Asuransi
1. Asuransi Bangunan
No Nomor

Polis
Jangka
Waktu
Objek
Pertanggungan
Harga
Pertanggungan
Jenis
Pertanggungan
Tertanggung
1. 010111000785
28-2-2011 s/d
Perumahan Taman Metland
Rp 425.000.000

28-2-2012
Cileungsi

Jalan Raya Cileungsi Setu,

Desa Cipenjo, Cileungsi,

Bogor

Semua Resiko Property/ Perseroan

Property All Risk
(antara lain gempa bumi,
kebakaran dan ledakan
yang mengikuti gempa
bumi, gunung meletus
dan Tsunami)
2. 010111005065
30-10-2010 s/d

30-10-2011

Property All Risk
Perumahan Menteng
Rp 2.700.000.000
Metropolitan, Jl. Raya Bekasi
No.1A
95
Perseroan
b.
PT Asuransi AXA Indonesia, selaku Penanggung
No Nomor

Polis
Jangka
Waktu
Objek
Pertanggungan
Harga
Pertanggungan
Jenis
Pertanggungan
Tertanggung
1. PAC 00110406
29-12-2009 s/d

29-12-2011

Metropolitan Mall
Rp 360.000.000.000 All Risk Commercial
Jalan Raya Kalimalang Ujung
Commercial earthquake
Bekasi

Perseroan
2. PAC 00110453
29-12-2009 s/d

29-12-2011

Hotel Horison Bekasi

Rp 140.000.000.000 All Risk Commercial
Jalan Raya Kalimalang Ujung
Bekasi

Perseroan
1. Public Liability

No Nomor

Polis
Jangka
Waktu
Objek
Pertanggungan
Harga
Pertanggungan
Jenis
Pertanggungan
Tertanggung
1. JKT-00-G-0403-
27-2-2011 s/d
Mal Metropolitan Bekasi

1000003226
27-2-2012

Risiko yang
Public Liability Insurance Perseroan
ditanggung:
a. Kecelakaan
terhadap orang
b. Kecelakaan yang
menyebabkan musnah
atau rusaknya barang

2. JKT-00-G-0403-
27-2-2011 s/d

1000003253
27-2-2012

Batas Pertanggungan:
a. Setiap kejadian
sebesar US$100,000
b. Makanan dan
Minuman sebesar
US$ 10,000
c. Parkir/Jasa Valet
termasuk akibat
pencurian sebesar
US$25,000
Risiko yang
Public Liability Insurance Perseroan
ditanggung:
a. Kecelakaan
terhadap orang
b. Kecelakaan yang
menyebabkan musnah
atau rusaknya barang
Batas Pertanggungan:
a. Setiap kejadian
sebesar US$100,000
b.Makanan dan
Minuman sebesar
US$ 10,000
c. Parkir/Jasa Valet
termasuk akibat
pencurian sebesar
US$25,000

2. Money Insurance
No Nomor

Polis
Jangka
Waktu
Objek
Pertanggungan
Harga
Pertanggungan
Jenis
Pertanggungan
Tertanggung
1. JKT00-G-0405-
18-05-2010 s/d
Seluruh kegiatan termasuk

0900008916
31-05-2011 *
hotel dan mal

2. JKT00-G-0405-
18-05-2010 s/d
Seluruh kegiatan termasuk

1000008898
31-05-2011 *
hotel dan mal

Lokasi: Mal Metropolitan dan
Rp 75.000.000
(untuk setiap satu
pengiriman)
Rp 1.000.000.000
(untuk pengiriman
dalam satu tahun)
Money in Transit
Perseroan
Hotel Horison
Rp 100.000.000 dan Money in Safe

Rp 5.000.000 dalam
cash register dan/
atau locked drawer
(*) Saat Prospektus ini diterbitkan, polis asuransi sedang dalam proses perpanjangan.
96
Perseroan
3. Asuransi Kendaraan Bermotor

a. Kendaraan Roda Empat (Mobil)

PT Chartis Insurance Indonesia, selaku Penanggung
No Nomor

Polis
Jangka
Waktu
Objek
Pertanggungan
Jenis dan Harga Pertanggungan
Tertanggung
1. FLT-N-000400-
12-5-2011 s/d
Daihatsu Luxio 1.5 MT/2010

0000281878-000000 12-5-2012
Comprehensive TPL/PLL, Rp 142.500.000

Toyota Avanza 1.3 G /2005
Perseroan
2. FLT-N-000400-
31-8-2010 s/d
Toyota Avanza 1.3 G /2005

0000252273-000000 31-8-2011
Comprehensive All Risk + SRCCTS + AOG,

Rp 100.000.000
Perseroan
3. FLT-N-000400-
13-5-2011 s/d
KIA Pregio /2003

0000241725-000000 13-5-2012
4. FLT-N-000400-
27-7-2010 s/d
- Toyota Kijang SSX/1997
TLO, Rp 126.000.000

0000282183-000000 27-7-2011
B 1863 HE

- Toyota Kijang SSX/1997

B 2923 V

5. FLT-N-000400-
30-4-2011 s/d
- Daihatsu Xenia /2005

0000240755-000000 30-4-2012
Perseroan
Perseroan
6. FLT-N-000400-
5-4-2011 s/d
- Daihatsu Xenia 1.3 XI/2004

0000281588-000000 5-4-2012
Perseroan
7. FLT-N-000400-
31-7-2010 s/d
- Toyota Kijang LGX/1997

0000225856-000000 31-7-2011

8. FLT-N-00400-
9-7-2010 s/d
- Toyota Kijang LGX/1997
Comprehensive TPL/PLL Rp 50.000.000

0000225140-000000* 9-7-2011
Perseroan
9. FLT-N-00400-
31-8-2010 s/d
- Toyota Kijang LSX-D LF82/2000 Comprehensive TPL/PLL Rp 50.000.000

0000252263-000000 31-8-2011
Perseroan
10. FLT-N-00400-
10-5-2011 s/d
- Toyota Avanza 1.3 G/2005

0000222833-000000 10-5-2012
Perseroan
11. FLT-N-00400-
13-4-2011 s/d
- Daihatsu Grand Max/2008

0000283327-000000 13-4-2012
Perseroan
12. FLT-N-00400-
13-4-2011 s/d
- Yamaha Jupiter Z/2006

0000281671-000000 13-4-2012
Perseroan
13. FLT-N-00400-
31-1-2011 s/d

0000254146-000000 31-1-2012

Perseroan
- Toyota Kijang KF 83/2003

Comprehensive TPL/PLL masing-masing:
(B 1634 JI)
- Rp 95.000.000
- Toyota Kijang KF 83/2003
- Rp 95.000.000
(B 1601 JI)
14. FLT-N-00400-
27-7-2010 s/d
- Toyota Kijang Innova G/2007

0000277417-000000 28-7-2011
- KIA Travelo/2006

- KIA Travelo/2005

Comprehensive TPL/PLL masing-masing:

- Rp 155.000.000
- Rp 95.000.000
- Rp 108.000.000
15. FLT-N-00400-
12-5-2011 s/d
Suzuki APV DLX

0000182438-000000 12-5-2012
Perseroan
Perseroan
Perseroan
b. Kendaraan Roda Dua (Motor)

PT Chartis Insurance Indonesia, selaku Penanggung
No Nomor

Polis
Jangka
Waktu
Objek
Pertanggungan
Jenis dan Harga Pertanggungan
Tertanggung
1. FLT-N-000400-

0000281674-000000

2. FLT-N-000400-

0000237412-000000
13-4-2011 s/d
13-4-2012
Honda NF/2010 B 6420 SVJ

dan B 6173 SVP
Perseroan
28-4-2011 s/d
Honda Win/2004 B 6734 BAK Comprehensive TPL/PLL, Rp 4.900.000
28-4-2012
3. FLT-N-000400-
30-9-2010 s/d

0000282464-000000 30-9-2011

- Honda
- Honda
- Honda
- Honda
- Honda
4. FLT-N-000400-
31-7-2010 s/d

0000251024-000000 31-7-2011
- Honda Win B 6483 KCL

Comprehensive TPL/PLL, Rp11.100.000
- Yamaha Jupiter Z B 6786 KGN
Perseroan
Supra Fit B 6217 TPT Comprehensive, masing-masing Rp 6.000.000 Perseroan

Supra Fit B 6315 TPS
Supra Fit B 6938 TOQ
Supra Fit B 6241 TRD
Supra Fit B 6932 TOQ
97
Perseroan
Perusahaan asuransi tersebut tidak memiliki hubungan afiliasi dengan Perseroan. Perseroan
berpendapat bahwa nilai pertanggungan tersebut telah memadai untuk menutupi kerugian yang terjadi
atas aset tetap yang dipertanggungkan (asset recovery).
11. PERKARA YANG DIHADAPI
Perseroan, Direksi dan Dewan Komisaris Perseroan, Anak Perusahaan, serta Direksi dan Dewan
Komisaris Anak Perusahaan tidak sedang terlibat dalam perkara Perdata, Pidana dan/atau perselisihan
lain di lembaga peradilan dan/atau di lembaga arbitrase baik di Indonesia maupun di luar negeri
atau perselisihan administratif dengan instansi Pemerintah yang berwenang termasuk perselisihan
sehubungan dengan kewajiban perpajakan atau perselisihan yang berhubungan dengan masalah
perburuhan atau kepailitan atau mengajukan permohonan kepailitan yang dapat mempengaruhi secara
material kedudukan, peranan dan/atau kelangsungan usaha Perseroan.
12. KETERANGAN MENGENAI ASET TETAP DAN ASET REAL ESTAT
Daftar aset tetap dan aset real estat dibawah ini berupa tanah untuk hotel dan mal serta beberapa tanah
proyek perumahan Perseroan dengan luas tanah lebih dari 10.000 m2 yang dimiliki oleh Perseroan dan
Anak Perusahaan berdasarkan sertifikat HGB.
12.1. PT Metropolitan Land Tbk.

No.

Hotel Horison dan Mal Metropolitan Bekasi

Jalan KH. Noer Ali, Kalimalang
Bekasi, Jawa Barat
Status:
Tanggal Dikeluarkan
HGB
Sertifikat
No. HGB
1.
4030
29 Februari 1992

2.
5615
4 Februari 1995

3.
5616
4 Februari 1995

4.
3412
13 Maret1991

No.

Nomor dan Tanggal

Gambar Situasi/
Surat Ukur
Luas
(m2)

Tanggal
Berakhirnya
Hak
Status
8542/1990
25 Februari 1992
984/1995
24 Januari 1995
24910/1994
5 Desember 1994
10.944/1990
25 Januari 1991
18.712
29 Februari 2032
Beroperasi
4.150
13 Maret 2031
Beroperasi
4.465
13 Maret 2031
Beroperasi
5.340
13 Maret 2031
Beroperasi
Luas
(m2)

Tanggal
Berakhirnya
Hak
Status
717/1997
10.113
20-03-2017
20-1-1997

00026/Ujung Menteng/2009
11.043
12-04-2039
20-03-2009
00022/Ujung Menteng/2010
149.466
31-08-2040
23-08-2010
Lahan
kosong
Lahan
kosong
Lahan
kosong
Perumahan Metland Menteng

Jalan Hamengkubuwono IX
Ujung Menteng, Cakung
Jakarta Timur
Status:
Tanggal Dikeluarkan
Nomor dan Tanggal
HGB
Sertifikat
Surat Ukur
No. HGB
1.
1039
20-3-1997

2.
3911
13-04-2009

3.
3986
01-09-2010

98

No.

1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
18.
Perumahan Metland Cileungsi

Jalan Raya Setu Serang KM 2, Cileungsi
Bogor, Jawa Barat
Status:
Tanggal Dikeluarkan
Nomor dan Tanggal
HGB
Sertifikat
Surat Ukur
No. HGB
127
335
126
115
121
123
1069
1067
1065
339
4357
4360
4358
4990
4986
4988
5010
5011
03-07-2003
08-01-2004
03-07-2003
28-05-2003
28-05-2003
28-05-2003
18-02-2005
18-02-2005
18-02-2005
08-01-2004
13-05-2009
13-05-2009
13-05-2009
19-11-2009
19-11-2009
19-11-2009
19-11-2009
19-11-2009
14/200312-06-2003
103/200311-12-2003
13/200312-06-2003
2/200330-04-2003
8/200330-04-2003
10/200330-04-2003
5/200513-01-2005
3/200513-01-2005
1/200513-01-2005
107/200311-12-2003
95/Cipenjo/200823-04-2009
99/Cipenjo/200823-04-2009
97/Cipenjo/200823-04-2009
760/Cipenjo/200913-10-2009
757/Cipenjo/200913-10-2009
759/Cipenjo/200913-10-2009
713/Cipenjo/200913-10-2009
714/Cipenjo/200913-10-2009
Luas
(m2)

Tanggal
Berakhirnya
Hak
Status
31.888
41.940
22.901
15.379
31.291
16.363
17.545
42.669
15.560
12.989
22.945
44.446
35.822
33.424
10.209
12.242
26.468
71.896
02-07-2033
07-01-2034
02-07-2033
27-05-2033
27-05-2033
27-05-2033
2035
2035
2035
07-01-2034
12-05-2039
12-05-2039
12-05-2039
18-11-2039
18-11-2039
18-11-2039
2039
2039
Lahan kosong
Lahan kosong
Lahan kosong
Lahan kosong
Lahan kosong
Lahan kosong
Lahan kosong
Lahan kosong
Lahan kosong
Lahan kosong
Lahan kosong
Lahan kosong
Lahan kosong
Lahan kosong
Lahan kosong
Lahan kosong
Lahan kosong
Lahan kosong
Luas
(m2)

Tanggal
Berakhirnya
Hak
Status
5-12-2015
24-09-2025
Lahan kosong
Lahan kosong
Luas
(m2)

Tanggal
Berakhirnya
Hak
Status
17.032
24-09-2014
Lahan kosong
37.830
24-09-2014
Lahan kosong
83.877
24-09-2014
Lahan kosong
72.767
24-09-2014
Lahan kosong
25.947
24-09-2014
Lahan kosong
19.902
24-09-2014
Lahan kosong
12.2. PT Metropolitan Permata Development

Perumahan Metland Puri I

Jalan KH Achmad Dahlan, Cipondoh

Tangerang, Banten
No.

Status:
Tanggal Dikeluarkan
HGB
Sertifikat
No. HGB
1
2
29 (sisa)
30 (sisa)
06-12-1995
01-04-1996
Nomor dan Tanggal

Gambar Situasi/
Surat Ukur
Gambar Situasi No.8326Tanggal 06-12-1995 289.224

Gambar Situasi No.1356Tanggal 01-04-1996 89.012
Perumahan Metland Tambun

Jalan Sultan Hasanudin, Tambun Selatan

Bekasi, Jawa Barat
No.

Status:
Tanggal Dikeluarkan
Nomor dan Tanggal
HGB
Sertifikat
Surat Ukur
No. HGB
1
45/Cibuntu
13-02-1996

2
46/Cibuntu
13-02-1996

3
47/Cibuntu
13-02-1996

4
85/Tambun
13-02-1996

5
86/Tambun
13-02-1996

6
87/Tambun
13-02-1996

No. 1707/1996
07-02-1996
No. 1708/1996
07-02-1996
No.1709/1996
07-02-1996
No. 1704/1996
07-02-1996
No.1705/1996
07-02-1996
1706/1996
07-02-1996
99
12.3. PT Kembang Griya Cahaya

Perumahan Metland Transyogi

Jalan Transyogi KM 1

Cibubur, Jawa Barat
No.

Status:
Tanggal Dikeluarkan
Nomor dan Tanggal
HGB
Sertifikat
Surat Ukur
No. HGB
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
1
2
6
485
2294
3702
2127
3697
22-03-1996
22-03-1996
22-3-1996
22-3-1996
22-03-1996
16-08-2000
16-08-2000
16-08-2000
10092/199406-07-1994 Seb
10092/199406-07-1994
10092/1994 Seb06-07-1994
10087/1994 Seb06-07-1994
10091/1994 Seb06-07-1994
556/200031-07-2000
1691/200031-07-2000
551/CileungsiKidul/200031-07-2000
Luas
(m2)

Tanggal
Berakhirnya
Hak
Status
225.585
14.825
33.302
121.560
431.993
21.283
11.071
11.028
24-09-2024
24-09-2024
24-9-2024
24-09-2024
24-09-2024
15-08-2030
15-08-2030
15-08-2030
Lahan kosong
Lahan kosong
Lahan kosong
Lahan kosong
Lahan kosong
Lahan kosong
Lahan kosong
Lahan kosong
Luas
(m2)

Tanggal
Berakhirnya
Hak
Status
25.565
21.645
19.265
16.235
91.790
11.185
60.945
39.805
40.155
02-01-2028
02-01-2028
02-01-2028
02-01-2028
02-01-2028
02-01-2028
02-01-2028
02-01-2028
02-01-2028
Lahan kosong
Lahan kosong
Lahan kosong
Lahan kosong
Lahan kosong
Lahan kosong
Lahan kosong
Lahan kosong
Lahan kosong
Luas
(m2)

Tanggal
Berakhirnya
Hak
Status
79.763
96.784
72.482
47.682
17.751
95.342
56.054
48.571
74.401
25.782
31.919
52.273
44.278
75.939
44.177
92.125
88.429
79.763
96.784
72.482
47.682
17.751
95.342
56.054
48.571
74.401
25-11-2038
07-01-2039
13-04-2039
10-06-2039
10-06-2039
10-06-2039
06-07-2039
12-10-2039
12-10-2039
12-10-2039
02-10-2039
02-10-2039
17-12-2039
04-12-2038
07-01-2039
06-07-2039
22-07-2039
25-11-2038
07-01-2039
13-04-2039
10-06-2039
10-06-2039
10-06-2039
06-07-2039
12-10-2039
12-10-2039
Lahan kosong
Lahan kosong
Lahan kosong
Lahan kosong
Lahan kosong
Lahan kosong
Lahan kosong
Lahan kosong
Lahan kosong
Lahan kosong
Lahan kosong
Lahan kosong
Lahan kosong
Lahan kosong
Lahan kosong
Lahan kosong
Lahan kosong
Lahan kosong
Lahan kosong
Lahan kosong
Lahan kosong
Lahan kosong
Lahan kosong
Lahan kosong
Lahan kosong
Lahan kosong
12.4. PT Metropolitan Karyadeka Development

Perumahan Metland Puri II

Jalan KH Achmad Dahlan, Cipondoh

Tangerang, Banten
No.

Status:
Tanggal Dikeluarkan
Nomor dan Tanggal
HGB
Sertifikat
Surat Ukur
No. HGB
1
2
3
4
5
6
7
8
9
1690
1691
1719
1710
1745
1749
1751
1754
1759
12.5.

No.

1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
18.
19.
20.
21.
22.
23.
24.
25.
26.
03-01-1998
03-01-1998
03-01-1998
03-01-1998
03-01-1998
03-01-1998
03-01-1998
03-01-1998
03-01-1998
00009/1998 / 03-01-1998
00010/1998 / 03-01-1998
00038/1998 / 03-01-1998
00029/1998 / 03-01-1998
00064/1998 / 03-01-1998
00068/1998 / 03-01-1998
00070/1998 / 03-01-1998
00073/1998 / 03-01-1998
00078/1998 / 03-01-1998
Perumahan Metland Cibitung

Jalan Raya Teuku Umar No. 14
Cibitung, Jawa Barat
Status:
Tanggal Dikeluarkan
Nomor dan Tanggal
HGB
Sertifikat
Nomor
Tanggal
No. HGB
7599
7622
7642
7714
7715
7716
7718
7720
7721
7722
7723
7724
7837
8435
8519
9156
9232
7599
7622
7642
7714
7715
7716
7718
7720
7721
03-12-2008
09-01-2009
20-04-1009
15-06-2009
15-06-2009
17-06-2009
09-07-2009
13-10-2009
13-10-2009
13-10-2009
03-11-2009
03-11-2009
23-12-2009
05-12-2008
09-01-2009
09-07-2009
24-07-2009
03-12-2008
09-01-2009
20-04-1009
15-06-2009
15-06-2009
17-06-2009
09-07-2009
13-10-2009
13-10-2009
00528/Telaga Murni/2008
02738/Wanajaya/2008
02743/Wanajaya/2008
00758/Wanajaya/2009
01001/Wanajaya/2009
100
23-10-2008
18-12-2008
23-01-2009
19-05-2009
19-05-2009
15-04-2009
29-06-2009
10-10-2009
08-10-2009
08-10-2009
30-10-2009
30-10-2009
16-12-2009
01-12-2008
18-12-2008
29-06-2009
21-07-2009
23-10-2008
18-12-2008
23-01-2009
19-05-2009
19-05-2009
15-04-2009
29-06-2009
10-10-2009
08-10-2009
No.

27.
28.
29.
30.
31.
32.
33.
34.
Status:
Tanggal Dikeluarkan
Nomor dan Tanggal
HGB
Sertifikat
Nomor
Tanggal
No. HGB
7722
7723
7724
7837
8435
8519
9156
9232
13-10-2009
03-11-2009
03-11-2009
23-12-2009
05-12-2008
09-01-2009
09-07-2009
24-07-2009
02738/Wanajaya/2008
02743/Wanajaya/2008
00758/Wanajaya/2009
01001/Wanajaya/2009
08-10-2009
30-10-2009
30-10-2009
16-12-2009
01-12-2008
18-12-2008
29-06-2009
21-07-2009
Luas
(m2)

Tanggal
Berakhirnya
Hak
Status
25.782
31.919
52.273
44.278
75.939
44.177
92.125
88.429
12-10-2039
02-10-2039
02-10-2039
17-12-2039
04-12-2038
07-01-2039
06-07-2039
22-07-2039
Lahan kosong
Lahan kosong
Lahan kosong
Lahan kosong
Lahan kosong
Lahan kosong
Lahan kosong
Lahan kosong
Selain tanah dengan HGB yang dimiliki masing-masing oleh Perseroan dan Anak Perusahaan,
Perseroan dan Anak Perusahaan masing-masing juga menguasai bidang-bidang tanah berdasarkan
surat pelepasan hak (SPH) maupun perjanjian dengan pihak yang memiliki HGB. Pengurusan sertifikat
HGB atas bidang-bidang tanah yang dikuasai oleh masing-masing Perseroan dan Anak Perusahaan
berdasarkan SPH tersebut sedang dilakukan secara bertahap oleh masing-masing Perseroan dan Anak
Perusahaan.
Seluruh kegiatan usaha Perseroan dan Anak Perusahaan adalah bergerak dibidang properti, sesuai
dengan kegiatan usaha utama Perseroan. Oleh karena itu, Perseroan memiliki ketergantungan terhadap
Anak Perusahaan berupa kontribusi penjualan dari Anak Perusahaan terhadap pendapatan Perseroan.
Untuk beberapa proyek perumahan yang dikembangkan, Perseroan memiliki ketergantungan pada
program pemerintah dimana pemerintah mendukung program KPR bersubsidi yang disalurkan melalui
BTN. Risiko yang terkait dengan hal ini dapat dilihat pada bab V Faktor Risiko.
Perseroan dan Anak Perusahaan telah memiliki izin-izin yang wajib dipenuhi yang terkait dengan
kegiatan usahanya seperti SIUP, TDP, Izin Wajib Lapor Ketenagakerjaan, AMDAL, IMB dan izin terkait
lainnya.
Anak Perusahaan tidak dibebankan fee oleh Perseroan sehubungan dengan jasa manajemen dan
konsultasi yang diberikan oleh Perseroan kepada Anak Perusahaan. Begitu pula Perseroan tidak
dibebankan manajemen fee oleh pemegang saham Perseroan.
13. TATA KELOLA PERUSAHAAN (GOOD CORPORATE GOVERNANCE)
Dalam rangka memelihara dan menjaga kelangsungan usahanya, Perseroan menerapkan standar
Tata Kelola Perusahaan (Good Corporate Governance) yang baik secara ketat dan memelihara
komitmen yang tinggi untuk membangun hubungan yang harmonis dengan masyarakat. Perseroan
juga menjunjung tinggi kode etik dan prinsip Tata Kelola Perusahaan yang Baik dalam menjalankan
aktivitasnya sehari-hari. Hal ini tercermin dalam salah satu strategi Perseroan untuk meningkatkan
standar Tata Kelola Perusahaan.
Perseroan juga telah menetapkan penerapan Tata Kelola Perusahaan yang baik sebagai salah satu
indikator prestasi kerja, serta berupaya terus-menerus untuk menumbuhkan penerapan kode etik dan
prinsip Tata Kelola Perusahaan yang Baik sebagai nilai dan budaya Perseroan yang melekat di kalangan
karyawan Perseroan.
14. TANGGUNG JAWAB SOSIAL PERUSAHAAN (CORPORATE SOCIAL RESPONSIBILITY)
Perseroan juga menaruh perhatian besar kepada komunitas sekitarnya sebagai wujud dari Tanggung
Jawab Sosial Perusahaan (Corporate Social Responsibility) terhadap masyarakat dan lingkungan.
Pada tanggal 7 Oktober 2000, Perseroan membentuk Yayasan Metropolitan Peduli (YMP) dilandasi
keinginan tulus untuk menjadi bagian dari kegiatan kemanusiaan dengan visi dan misi:
1. Membangun semangat kebersamaan untuk peduli terhadap sesama.
2. Menghimpun dana dan sumbangan dari lingkungan Grup Metropolitan dan masyarakat umum.
3. Menyalurkan dana dan sumbangan kepada sesama yang kurang mampu dalam bidang pendidikan
dan kesehatan.
101
Perseroan menyelenggarakan dan/atau ikut serta secara aktif dalam berbagai kegiatan sosial untuk
meringankan beban sesama manusia. Sumbangsih YMP di bidang pendidikan diwujudkan dalam
pemberian bantuan perlengkapan sekolah dan beasiswa bagi anak berprestasi, membantu pengadaan
dan perbaikan sarana gedung sekolah untuk mendukung kegiatan belajar mengajar yang layak bagi
anak-anak. Sekolah yang sudah berhasil dibangun oleh YMP berada di berbagai daerah di Indonesia
diantaranya di Bekasi, Sukabumi, Bantul, Klaten, Cibubur, dan Pengalengan.
Sumbangsih YMP di bidang kesehatan diwujudkan dalam berbagai aktivitas dan kegiatan berupa aksi
bakti sosial pengobatan massal, pengobatan gigi, dan donor darah di berbagai wilayah seperti Jakarta,
Bekasi, Tangerang dan Bogor secara berkala seperti peresmian galeri PMI di Mal Metropolitan lantai 3
atrium 1 pada tanggal 7 Oktober 2010 sebagai sumbangsih Perseroan untuk memberikan fasilitas dan
kemudahan bagi pengunjung Mal untuk donor darah, YMP juga membantu pemberian operasi gratis
bagi anak penderita bibir sumbing dan operasi katarak bagi manula.
Selain itu, Perseroan juga memberikan sumbangsih kepada Johannes Surya Foundation (Yayasan
TOFI) untuk pembangunan gedung dan beasiswa bagi pembinaan siswa-siswa yang akan dibina untuk
menjadi juara olimpiade fisika.
Perseroan berupaya untuk meningkatan kualitas lingkungan hidup, khususnya disekitar wilayah
operasional Perseroan maupun di wilayah lainnya. Hal ini dilandasi pemikiran bahwa lingkungan
yang tertata baik dalam jangka pendek dan panjang akan dapat memberikan dukungan kepada
pengembangan usaha Perseroan. Oleh sebab itu, Perseroan telah menjadi anggota dari Green Building
Council Indonesia (Konsil Bangunan Hijau Indonesia) sejak Juni 2010, yakni sebuah organisasi yang
berdiri untuk mengembangkan konsep pembangunan green building. Kepedulian Perseroan terhadap
lingkungan telah dilakukan Perseroan dengan mencanangkan penanaman 1000 pohon pada setiap
proyek Perseroan.
102
VIII. KEGIATAN DAN PROSPEK USAHA PERSEROAN DAN

ANAK PERUSAHAAN
1. UMUM
1.1. Sejarah
Pada tahun 1970, tujuh pengusaha yang memiliki kesamaan visi sepakat mendirikan perusahaan yang
berkonsentrasi pada pembangunan di kota Jakarta dengan nama PT Metropolitan Development yang
mengembangkan sektor-sektor usaha dalam bidang real estat, hotel, pusat perbelanjaan, industri,
pariwisata, perdagangan dan kesehatan. PT Metropolitan Development menjadi induk dari beberapa
perusahaan dan proyek properti besar diantaranya Perumahan Pondok Indah, Mal Pondok Indah, Bukit
Cinere Indah, Perumahan dan Mal Puri Indah, Apartemen Park Royal, Wisma Metropolitan, World Trade
Center, Hotel Horison, RS Pondok Indah, dan Bumi Serpong Damai.
Perseroan dibentuk pada tanggal 16 Februari 1994 dan mulai beroperasi pada tanggal 28 Oktober
1994 sebagai usaha untuk menggabungkan bisnis perumahan Grup Metropolitan Development
dalam suatu perusahaan skala menengah dengan bisnis hotel dan mal di kawasan superblok Bekasi.
Dalam perjalanan bisnisnya, untuk lebih memperluas dan memperkuat ekspansi bisnisnya, Perseroan
mengajak dan mengundang investor asing untuk turut bergabung ke dalam Perseroan. Pada tahun
2004, Perseroan mendapat kepercayaan dari investor Singapura, Reco Newtown, yang bergabung ke
dalam Perseroan dan memiliki porsi kepemilikan saham 50% melalui konversi hutang. Pada tahun yang
sama, Perseroan kembali membuktikan profesionalismenya kepada masyarakat dengan memperoleh
Sertifikat ISO 9001:2000, sebuah pengakuan resmi atas sistem manajemen mutu yang telah sesuai
dengan standar internasional, sehingga Perseroan siap untuk terus berkembang di era pasar bebas.
Perseroan berkantor pusat di Gedung Ariobimo Sentral Lt 10, Jl. H.R Rasuna Said Blok X-2 Kav. 5,
Jakarta 12940, dan saat Prospektus ini diterbitkan, Perseroan memiliki 9 buah lokasi properti yaitu:
No
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
Proyek
Hotel Horison
Plaza Metropolitan
Alamat
Jalan KH. Noer Ali, Kalimalang, Bekasi, Jawa Barat
Jalan KH. Noer Ali, Kalimalang, Bekasi, Jawa Barat
Jalan Raya Imam Bonjol No. 1A, Tambun, Bekas, Jawa Barat
Jalan Hamengkubuwono IX, Ujung Menteng, Cakung, Jakarta Timur
Jalan Raya Setu Serang KM 2, Cileungsi, Bogor, Jawa Barat
Jalan KH Achmad Dahlan, Cipondoh, Tangerang, Banten
Jalan Sultan Hasanudin, Tambun Selatan, Bekasi, Jawa Barat
Jalan Transyogi KM 1, Cibubur, Jawa Barat
Jalan Raya Teuku Umar No. 14, Cibitung, Jawa Barat
1.2. Operasional
Kegiatan Perseroan dalam menjalankan usahanya meliputi tahapan kegiatan antara lain membebaskan
lahan, membangun dan mengembangkan lahan, mengelola dan/atau menjual bangunan-bangunan
perumahan, kantor, ruko, apartemen, pusat perbelanjaan, atau bangunan lainnya. Setelah mendapat
ijin pembebasan lahan dari instansi-instansi yang terkait, selanjutnya Perseroan merencanakan
jenis pengembangan yang sesuai dengan peraturan tata ruang yang berlaku. Perbandingan antara
perumahan dan sarana umum adalah 60% dan 40%. Setelah membuat site plan dan land clearing,
konstruksi proyek siap dibangun. Fasilitas berupa prasarana juga dibangun dan disesuaikan dengan
kebutuhan dan aturan yang berlaku untuk setiap proyek seperti: saluran air bersih dan kotor, jalan,
listrik, dan telepon serta saranasarana yang memberikan nilai tambah seperti: sarana olahraga, rumah
ibadah, sekolah, area perkantoran, area komersial, gedung perkantoran, dan rumah sakit.
Perseroan adalah sebuah perusahaan pengembangan real estat di wilayah Jabodetabek yang berfokus
terutama pada pangsa penghasilan menengah dari penduduk Indonesia. Strategi Perseroan adalah
membangun perumahan dan investasi pada properti niaga yang terletak di lokasi yang memiliki tingkat
103
pertumbuhan yang tinggi di Indonesia. Perseroan menargetkan properti perumahan yang menyediakan
rumah tinggal yang terjangkau kepada penduduk Indonesia yang berpenghasilan menengah dan properti
niaga yang terletak di lokasi-lokasi yang tingkat pertumbuhan masyarakat berpenghasilan menengah
tinggi di Indonesia. Seiring dengan perjalanan waktu, Perseroan mengharapkan untuk memiliki arus
pendapatan yang seimbang antara real estat dan properti niaga.
Sampai dengan tanggal 31 Desember 2010, portofolio real estat Perseroan terdiri dari enam lokasi
proyek dengan total lahan seluas 669 hektar, dimana luas lahan kotor yang tersisa seluas 554 hektar,
dan perkiraan luas lahan tersisa yang dapat dijual tersisa seluas 315 hektar, sedangkan portofolio
properti niaga Perseroan terdiri dari dua pusat perbelanjaan, Mal Metropolitan dan Plaza Metropolitan,
dengan total luas lahan bersih yang dapat disewakan 51.175 meter persegi, dan satu hotel, Hotel Horison
Bekasi, yang memiliki 166 kamar beserta fasilitas konferensi dan ruang rapat dengan layanan yang
lengkap dan banquet. Untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2010, Mal Metropolitan
memiliki tingkat hunian rata-rata sebesar 99,6% dan Plaza Metropolitan memiliki tingkat hunian rata-rata
sebesar 95,3% dan Hotel Horison Bekasi memiliki tingkat hunian rata-rata sebesar 81,2%. Perseroan
berkeyakinan bahwa kondisi pasar saat ini di Indonesia memiliki dan akan terus menciptakan banyak
sekali peluang investasi yang menguntungkan bagi Perseroan. Perseroan berharap mengembangkan
properti-properti tempat tinggal dan berinvestasi dalam properti-properti niaga yang memenuhi strategi
Perseroan dan meningkatkan portofolio Perseroan secara keseluruhan.
Sampai pada tanggal 31 Desember 2010, Perseroan memiliki total nilai aset bersih Rp 5.128 miliar
seperti yang dinilai oleh KJPP Willson & Rekan (asosiasi dari Knight Frank). Untuk tahun-tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2006, 2007, 2008, 2009 dan 2010, Perseroan membukukan
pendapatan sebagai berikut:
No. Pendapatan

1. Penjualan real estat
2. Pusat perbelanjaan
3. Hotel
2006
71.344
76.440
26.669
2007
99.141
94.101
31.836
31 Desember
2008
162.759
104.202
38.225
2009
164.584
111.278
37.753
2010
167.222
116.847
43.412
Untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2010, Perseroan memiliki pendapatan yang
belum diakui sebesar Rp 214.891 juta dari pra-penjualan unit-unit rumah tinggal. Sejak tahun 2006
sampai tahun 2010, Perseroan memiliki 17% CAGR untuk pendapatan, 25% CAGR untuk laba kotor,
36% CAGR untuk laba operasi dan 76% CAGR untuk laba bersih.
Tabel berikut ini menunjukkan gambaran tentang properti-properti Perseroan sampai pada tanggal 31
Desember 2010.
Properti

Tahun Dimulai
Total Luas
Total Area
Total Area
Total Area

Proyek2 (ha) Tersisa Kotor3 Tersisa yang
Bersih yang

(ha) dapat Dijual4
Dapat

(ha)
Disewakan5
Metland Menteng
19951
132
84
59

Metland Puri 19951
123
105
557

1.329
Metland Tambun
19971
37
27
13

Metland Transyogi
19971
133
120
70

Metland Cileungsi
2004
130
104
54

Metland Cibitung
2011
114
114
65

Total

669
554
315

Properti Niaga
Mal Metropolitan
1994
3,268

48.335 m2
Plaza Metropolitan
1997
0,45

2.840 m2
1995
3,268

166 kamar
Tanah di jalan KH. Noer Ali

3,43

Tanah di jalan MT. Haryono Kav. 26

0,30

Total

7,44

51.175 m2

3

4

5

6

7

8

1
2
Diluncurkan ulang pada tahun 2004.

Total Luas Proyek merupakan luas tanah yang telah diakuisisi oleh Perseroan untuk proyek tersebut.
Total Area Tersisa Kotor merupakan total luas proyek dikurangi luas properti yang telah dijual oleh Perseroan.
Total Area Tersisa yang dapat dijual merupakan luas lahan bersih yang dapat dijual.
Total Area Bersih yang dapat Disewakan merupakan luas bersih yang dapat disewakan.
Penilaian aset dilakukan oleh KJPP Willson & Rekan (asosiasi dari Knight Frank).
Termasuk perkiraan luas real estat yang belum diselesaikan terkait dengan pengembangan Metland Puri fase kedua.
Termasuk Mal Metropolitan dan Hotel Horison Bekasi.
104
Nilai Pasar
Ditafsir6
(Rp miliar)
1.352
171
685
282
257
4.076
716
21
181
93
41
1.052
2. KEUNGGULAN KOMPETITIF
Perseroan percaya bahwa keunggulan-keunggulan kompetitif berikut ini akan membantu Perseroan
dalam menjalankan strategi Perseroan dan memberikan kepada Perseroan keuntungan daya saing
atas banyak pesaing Perseroan.
2.1. Lokasi Strategis di Pasar Sasaran.
Properti-properti Perseroan terletak di seluruh daerah metropolitan Jakarta dan sekitarnya. Perseroan
percaya bahwa properti-properti Perseroan terletak secara strategis di daerah-daerah berpenghasilan
menengah dengan pertumbuhan populasi yang tinggi di dekat pusat-pusat transportasi utama dan
kawasan-kawasan industri. Sebagai contoh, Metland Cileungsi dan Metland Transyogi masing-masing
terletak di dekat daerah Cibubur dengan pertumbuhan yang tinggi, Metland Tambun dan Metland
Cibitung masing-masing terletak di dekat kawasan-kawasan industri, Metland Menteng dan Metland
Puri masing-masing terletak di dekat jalan-jalan utama di Jakarta, Mal Metropolitan dan Hotel Horison
Bekasi masing-masing terletak di dekat kawasan industri dengan akses langsung ke jalan tol utama
di Jakarta timur dan Plaza Metropolitan terletak di daerah perumahan Metland Tambun yang dapat
diakses dengan banyak layanan transportasi publik.
2.2. Arus Pendapatan yang Kuat dari Proyek-proyek Pengembangan Properti

Perumahan yang Beragam.
Perseroan memiliki beragam portofolio proyek properti perumahan dari segi lokasi dan pangsa
pendapatan yang memberikan kepada Perseroan gabungan arus kombinasi pendapatan yang seimbang.
Sebagai contoh, Metland Menteng dan Metland Puri menargetkan segmen berpenghasilan menengahatas, Metland Tambun dan Metland Transyogi menargetkan segmen berpenghasilan menengah dan
Metland Cileungsi dan Metland Cibitung yang juga menargetkan segmen berpenghasilan menengahbawah. Perseroan percaya bahwa proyek-proyek ini biasanya memiliki siklus pengembangan yang lebih
pendek dan pengeluaran modal yang lebih rendah daripada proyek-proyek pengembangan properti
perumahan lainnya. Pada tahun 2010, 50,5% dari pendapatan Perseroan berasal dari pengembangan
dan penjualan properti-properti perumahan Perseroan dan 49,5% dari pendapatan Perseroan dihasilkan
dari properti-properti komersial Perseroan. Penjualan properti perumahan telah meningkat untuk
masing-masing proyek selama tiga tahun terakhir dengan kekecualian Metland Puri yang sekarang ini
sedang ditunda sampai penyelesaian jalan tol yang ada di dekatnya.
2.3. Properti Komersial dengan Potensi Pertumbuhan Tinggi dan Pendapatan Berulang.
Perseroan percaya bahwa Perseroan telah berinvestasi dalam properti-properti komersial yang
memberikan Perseroan potensi pertumbuhan tinggi dan pendapatan terus menerus. Pada tahun 2010,
49,5% dari pendapatan Perseroan berasal dari pendapatan sewa komersial di pusat perbelanjaan
Perseroan yang Perseroan percaya akan tetap sebagai sumber pendapatan yang terus menerus dan
konsisten bagi Perseroan di masa mendatang. Perseroan percaya bahwa pendapatan yang terus
menerus dan konsisten ini membantu mengurangi sebagian dampak sifat siklus pasar properti Indonesia.
2.4. Rekam Jejak Keuangan yang Kuat dan Manajemen Keuangan dengan Prinsip Kehati-hatian.
Sejak tahun 2006 sampai tahun 2010, Perseroan memiliki 17% CAGR untuk pendapatan, 25% CAGR
untuk laba kotor, 36% CAGR untuk laba operasi dan 76% CAGR untuk laba bersih. Kenaikan perlahan
pendapatan penjualan properti Perseroan selama periode ini telah meningkatkan arus pendapatan
Perseroan dan memperkuat rekam jejak keuangan Perseroan. Selain itu, Perseroan percaya bahwa
Perseroan memiliki kebijakan-kebijakan manajemen keuangan yang memiliki prinsip kehati-hatian
di mana dengan kebijakan Perseroan pada saat ini pinjaman-pinjaman bank Perseroan digunakan
terutama untuk pembiayaan modal kerja dan pengembangan properti sementara pembiayaan dengan
menggunakan ekuitas digunakan terutama untuk memperoleh lahan dan pengembangan properti.
Sampai tanggal 31 Desember 2010, Perseroan memiliki rasio utang-terhadap-ekuitas (debt-to-equity)
sebesar 25,4%.
105
2.5. Tim Manajemen yang Berpengalaman.

Manajemen Perseroan rata-rata memiliki lebih dari 25 tahun pengalaman dalam industri real estat
Indonesia. Perseroan percaya bahwa gabungan pengalaman mereka sangat berperan dalam
pengembangan bisnis Perseroan dan dalam perumusan strategi Perseroan. Manajemen Perseroan
telah berhasil mengembangkan properti komersial dan perumahan berskala besar di berbagai daerah
metropolitan Jakarta dan sekitarnya dan tempat lainnya di Indonesia, dan mengawasi semua tahap
pengembangan dari perencanaan sampai konstruksi dan pengelolaan properti selanjutnya. Manajemen
Perseroan telah menjalin hubungan baik dengan para peritel, kontraktor dan operator hotel lokal maupun
internasional yang terkemuka serta lembaga-lembaga pemerintah, yang Perseroan percayai akan terus
membantu Perseroan untuk mengembangkan bisnis Perseroan.
3. STRATEGI PERSEROAN
3.1. Mempertahankan Portofolio yang Seimbang dengan Pendapatan yang Stabil untuk

Mendukung Pengembangan Properti dengan Pertumbuhan Tinggi dalam Jangka Panjang.
Perseroan bermaksud mempertahankan gabungan portofolio yang seimbang antara properti komersial
dan perumahan untuk memberikan arus kas yang kuat guna mendorong pertumbuhan Perseroan.
Untuk tujuan ini, Perseroan bermaksud menggunakan pendapatan berulang yang berasal dari propertiproperti ritel komersial Perseroan untuk mendukung bisnis pengembangan perumahan Perseroan yang
difokuskan pada pasar penghasilan menengah di daerah metropolitan Jakarta dan sekitarnya dan
pasar-pasar lain dengan pertumbuhan yang tinggi di Indonesia.
3.2. Terus Mengembangkan Kepemilikan Tanah Perseroan dan Mengidentifikasikan Lokasi
lokasi Baru di Daerah-daerah dengan Pertumbuhan yang Tinggi.
Perseroan bermaksud mengembangkan properti-properti perumahan Perseroan yang ada saat ini dan
terus memperoleh lahan baru untuk memaksimalkan total kepemilikan Perseroan. Perseroan secara
aktif mencari lahan baru dengan pemerolehan langsung lahan tanah maupun properti bertanah di
daerah metropolitan Jakarta dan sekitarnya dan daerah-daerah lain dengan pertumbuhan yang tinggi.
Perseroan mungkin juga bekerja sama dengan pihak-pihak ketiga melalui usaha-usaha patungan
atau aliansi-aliansi strategis guna memperoleh dan mengembangkan tanah yang sesuai. Dengan
mengidentifikasikan dan mengevaluasi aset-aset untuk pemerolehan di masa mendatang secara terusmenerus, Perseroan percaya bahwa Perseroan akan bisa memperluas kepemilikan properti Perseroan
di daerah-daerah dengan pertumbuhan yang tinggi. Selain itu, Perseroan bermaksud menjelajahi
peluang bisnis di kota-kota tertentu yang strategis di luar Jakarta di Indonesia untuk memanfaatkan
pertumbuhan ekonomi di daerah-daerah ini dan untuk memperluas basis pendapatan Perseroan secara
geografis.
3.3. Properti-properti Komersial Baru yang Diusulkan.
Perseroan bermaksud mengembangkan dan berinvestasi dalam properti-properti komersial baru.
Sebagai contoh, Perseroan berencana memperluas portofolio properti komersial Perseroan dengan
mengembangkan Metropolitan Grand Mall yang Perseroan harapkan akan berlokasi secara strategis
di dekat bangunan-bangunan perumahan. Perseroan juga bermaksud berinvestasi dalam hotel-hotel
bintang tiga dan empat yang terletak di daerah metropolitan Jakarta dan sekitarnya dan daerah-daerah
berlokasi strategis lainnya dengan pertumbuhan yang tinggi di Indonesia dan di tempat lain, seperti
pulau Bali, untuk memperluas basis pendapatan Perseroan secara geografis.
3.4. Pasar Penghasilan Menengah Target.
Properti-properti perumahan dan komersial Perseroan terletak secara strategis untuk menargetkan
pasar penghasilan menengah dengan pertumbuhan yang tinggi di daerah metropolitan Jakarta dan
sekitarnya. Perseroan percaya pasar ini terutama belum dilayani secara memadai oleh para peserta
pasar properti ritel, hotel, dan perumahan Indonesia sekarang ini.
106
3.5. Mengoptimumkan Sumber Daya Keuangan untuk Pengembangan Bisnis.

Perseroan bermaksud terus mendukung dan mengoptimumkan pengembangan bisnis Perseroan
melalui kombinasi yang bijak antara arus kas dari operasi dan pinjaman bank, bila dan ketika diperlukan.
Perseroan berharap terus memantau dengan cermat posisi arus kas Perseroan dan secara aktif
mengelola penghasilan berulang dan penjualan Perseroan untuk membantu memastikan arus kas yang
memadai untuk kebutuhan modal Perseroan yang terus-menerus. Lebih jauh, Perseroan bermaksud
terus menjalankan disiplin keuangan dalam mengelola utang, likuiditas, dan arus kas Perseroan untuk
membantu memastikan kestabilan keuangan Perseroan secara keseluruhan dan kecukupan sumber
daya keuangan Perseroan untuk pertumbuhan masa depan Perseroan.
3.6. Meningkatkan Kontrol Manajemen Internal yang Efektif.
Perseroan berharap terus meningkatkan standar tata kelola perusahaan dan control internal Perseroan,
memanfaatkan keahlian dan pengalaman Manajemen untuk memperbaiki operasi Perseroan di masa
mendatang, dengan menetapkan secara jelas tanggung jawab masing-masing unit operasi Perseroan
guna meningkatkan efisiensi keseluruhan Perseroan dan kemampuan Perseroan untuk secara cepat
merespon terhadap kondisi pasar yang berubah. Dengan mempertahankan fleksibilitas dan efisiensi
pada tingkat proyek, Perseroan bertujuan meningkatkan seluruh kemampuan keuangan dan control
biaya Perseroan secara keseluruhan.
4. PROYEK PERSEROAN
Perseroan didirikan berdasarkan hukum Republik Indonesia sah sebagai suatu entitas Perseroan
Terbatas pada tanggal 11 Mei 1994. Berikut adalah proyek-proyek properti yang dimiliki oleh Perseroan:
PT Metropolitan
Land Tbk
Metland Transyogi
Metland Puri I,
Metland Tambun
PT Kembang Griya
Cahaya
PT Metropolitan
Permata Development
99,9%
99,9%
99,9%
99,9%
100%
Mal Metropolitan
Metland Menteng
Metland Cileungsi
Management
PT Sumber Sentosa
Guna Lestari
Horison Jakarta
50,01%
Metland Puri II
PT Metropolitan
Karyadeka
Development
Metland Cibitung
99,9%
5. KEGIATAN USAHA PERSEROAN

Portofolio properti Perseroan terdiri dari gabungan pengembangan perumahan dan properti komersial.
Perseroan memiliki enam pengembangan perumahan yang terdiri dari Metland Menteng, Metland Puri,
Metland Tambun, Metland Transyogi, Metland Cileungsi dan Metland Cibitung. Selain itu, Perseroan
memiliki properti komersial yang terdiri dari Mal Metropolitan, Plaza Metropolitan dan Hotel Horison
Bekasi.
107
Peta berikut ini menunjukkan lokasi-lokasi geografis dari properti-properti yang ada dalam portofolio
Perseroan, yang disorot dalam warna kuning, dan lokasi-lokasi geografis dari proyek-proyek
pengembangan properti yang diharapkan, yang disorot dalam warna merah.
Air
po
rt T
oll
Laut jawa
Ro
ad
ku
Ca
Bandara International
Soekarno Hatta
ng
g1
cin
Cilin
R
oll
erak T
menteng
d
oa
Metropolitan Grand Mall

M- GoldResidence
Metropolitan Mall
Horison Bekasi Extension
an
irm
ud
Jl S
Jl Thamrin
an
Jl S Parm
Puri
-M
Jakarta
Jl G
ato
t Subroto
Jl Kalimalang
Hotel Horison
Jakarta
Jl Se
rpon
Metland
Monas
Metland
oll
gT
Roa
Metland
ad
Jakarta-Cikampek Toll Ro
Gerbang Tol
Bekasi Barat
tambun
Gerbang Tol
Bekasi Timur
Gerbang Tol
Cibitung
Taman Mini
i Toll Road
Jagoraw
Kampung
Rambutan
Cibubur
Metland
Metland
Cibitung
@HOM Hotel
Metland
cileungsi
transyogi
Ke Bogor
Jonggol
Proyek-proyek Perseroan
Hingga saat ini Perseroan telah mengembangkan 6 proyek perumahan serta sebuah proyek komersial
(mixed-used) mal dan hotel, yaitu:
5.1. Pengembangan Proyek Perumahan
Perseroan memiliki enam properti perumahan yang terdiri dari Metland Menteng, Metland Puri, Metland
Tambun, Metland Transyogi, Metland Cileungsi dan Metland Cibitung, dengan total luas proyek sekitar
669 hektar. Tabel berikut ini menjabarkan properti-properti perumahan Perseroan sampai tanggal
31 Desember 2010.

Penghasilan Menengah Atas Penghasilan Menengah

Keterangan

Kisaran Harga Per Unit (Rp juta)
Luas Unit Bangunan (meter persegi)
Luas Unit Bangunan (meter persegi)
Lokasi

Metland
Menteng
Metland
Puri
Metland
Tambun
500 1,100
500 1,100
90 180
90 180
70 170
45 175
East Jakarta
Tangerang

200 700
84 160
30 130
Tambun,
Bekasi
Penghasilan
Menengah Bawah
Metland
Metland
Transyogi Cileungsi
250 900
90 260
40 100
Cileungsi,
Bogor
60 250
60 98
22 45
Cileungsi,
Bogor
Metland
Cibitung
60 175
60 105
22 45
Cibitung,
Bekasi
5.1.1. Metland Menteng

Metland Menteng terletak di atas lahan seluas 132 hektar di Cakung, Jakarta Timur di dekat Jalan Raya
Bekasi, yang merupakan jalan raya utama di bagian timur daerah Jakarta dan sekitarnya serta dekat
dengan jalan-jalan di seputar Bentangan Jalan Cikunir-Cilincing JORR - Jakarta Outer Ring Road,
yang merupakan jalan tol besar di bagian timur Jabodetabek. Lokasi ini juga bersebelahan dengan
sebuah pengembangan properti yang lebih besar, Jakarta Garden City, yang dimiliki oleh Keppel Land.
Metland Menteng memiliki akses ke Jakarta Garden City yang akan memberikan kemungkinan jalan
pintas menuju Jakarta Outer Ring Road. Metland Menteng diarahkan untuk konsumen berpenghasilan
menengah atas sampai menengah dan sedang dikembangkan dalam dua tahap. Sampai dengan
tanggal 31 Desember 2010, 1.152 rumah dan 49 ruko (rumah toko) telah diselesaikan dan dijual. Setelah
penyelesaian kedua tahap proyek ini, Perseroan berharap sekitar 3.200 rumah dan 370 ruko dapat
108
diselesaikan. Metland Menteng akan memiliki sarana umum tertentu seperti taman dan area publik
serta tanah yang dicadangkan untuk pengembangan sekolah-sekolah, klinik/rumah sakit, dan tempattempat ibadah oleh pihak ketiga swasta ataupum pemerintah daerah. Perseroan memperkirakan proyek
ini akan dapat diselesaikan secara substansial dalam kurun waktu 10 tahun. Harga jual untuk rumahrumah Metland Menteng berkisar dari Rp 500 juta sampai Rp 1,1 miliar. Fasilitas-fasilitas di Metland
Menteng termasuk sebuah taman rekreasi air yang luasnya sekitar 8.100 meter persegi.
Tabel berikut menunjukkan harga jual rata-rata untuk pra-penjualan pada Metland Menteng pada tahuntahun 2006, 2007, 2008, 2009 dan 2010:
(dalam jutaan Rupiah per meter persegi)
Keterangan

2006
2007
Harga Jual Rata-Rata Tanah

Harga Jual Rata-Rata Bangunan
1,11
2,20
1,44
2,37
31 Desember
2008
1,71
2,59
2009
2010
1,91
2,82
2,64
2,88
Tabel berikut menunjukkan penjualan pada Metland Menteng untuk tahun-tahun 2006, 2007, 2008,
2009 dan 2010:

31 Desember
Tipe
2006
2007
2008
2009

Unit
Luas (M2)
Nilai
Unit
Luas (M2)
Nilai
Unit
Luas (M2)
Nilai
Unit
Luas (M2)

Penjualan
Penjualan
Penjualan

(juta Rp)
(juta Rp)
(juta Rp)

T
B
T
B
T
B
T
B
Kavling
19 3.440
-
3.466
27 3.645
-
4.644
22 3.954
-
5.166
20 4.051
-
Rumah
91 9.954
-
22.011
80 9.192
-
24.161
148 17.215
-
54.885
60 7.496
-
Ruko
-
-
-
-
-
-
-
-
4
300
-
1.181
-
-
-
Total
110 13.394
-
25.477
107 12.837
-
28.805
174 21.469
-
61.232
80 11.547
-
2010
Nilai
Unit
Luas (M2)
Penjualan
(juta Rp)
T
B
6.938
9
3.076
-
28.792
56
8.222
-
-
12
1.225
-
35.730
77 12.523
-
Nilai
Penjualan
(juta Rp)
4.663
35.194
8.892
48.749
T: Tanah B: Bangunan
5.1.2. Metland Puri

Metland Puri menempati lahan dengan luas 123 hektar di Cipondoh, Tangerang. Proyek ini berada
di sepanjang jalan raya utama Jakarta-Merak bagian barat wilayah Jabodetabek. Perseroan sedang
merancang sebuah proyek yang mempunyai akses langsung ke jalan raya Jakarta-Merak. Pihak
Menteri Pekerjaan Umum telah memberikan persetujuannya untuk membangun akses langsung ini dan
Perseroan telah membebaskan lahan yang diperlukan. Metland Puri berorientasi pada masyarakat kelas
atas dan kelas menengah dan akan dibangun dalam dua tahap. Tahap pertama dimiliki sepenuhnya
oleh Perseroan dan tahap kedua merupakan usaha patungan antara Perseroan dengan PT Karyadeka
Pancamurni. Per 31 Desember 2010 ada 745 unit rumah dan 23 unit ruko yang sudah dibangun dan
terjual. Setelah kedua proyek ini diselesaikan, Perseroan memperkirakan akan ada sekitar 1.700 unit
rumah dan 60 unit bangunan komersial yang dibangun. Metland Puri akan memiliki sarana umum
tertentu seperti taman dan area publik serta tanah yang dicadangkan untuk pengembangan sekolahsekolah, klinik/rumah sakit, dan tempat-tempat ibadah oleh pihak ketiga swasta ataupun pemerintah
daerah. Perseroan memperkirakan bahwa proyek ini akan diselesaikan secara substansial dalam kurun
waktu 10 tahun. Harga jual rumah rata-rata dari Rp 500 juta sampai Rp 1,1 milyar.
Tabel berikut menunjukkan harga jual rata-rata untuk pra-penjualan pada Metland Puri pada tahuntahun 2006. 2007. 2008, 2009 dan 2010:
Keterangan

2006
2007

1,14
2,23
1,34
2,37
31 Desember
2008
1,79
2,45
(*) Harga penjualan termasuk penjualan yang berdiskon kepada karyawan tertentu Metland.
109
2009
2010
2,00
2,56
1,78*
2,56
Tabel berikut menunjukkan penjualan pada Metland Puri untuk tahun-tahun 2006, 2007, 2008, 2009
dan 2010:

31 Desember
Tipe
2006
2007
2008
2009

Unit
Luas (M2)
Nilai
Unit
Luas (M2)
Nilai
Unit
Luas (M2)
Nilai
Unit
Luas (M2)

Penjualan
Penjualan
Penjualan

(juta Rp)
(juta Rp)
(juta Rp)

T
B
T
B
T
B
T
B
Kavling
10 2.075
-
2.314
8 1.798
-
2.216
10 1.530
-
2.938
4
535
-
Rumah
48 5.473
-
12.660
50 6.261
-
14.791
35 4.366
-
11.416
70 9.029
-
Ruko
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
2
150
-
Total
58 7.548
-
14.974
58 8.059
-
17.007
45 5.896
-
14.354
76 9.714
-
2010
Nilai
Unit
Luas (M2)
Penjualan
(juta Rp)
T
B
1.247
-
-
-
27.065
15
1.927
-
916
4
300
-
29.228
19
2.227
-
Nilai
Penjualan
(juta Rp)
6.402
2.351
8.753
Pada tahun 2010, Perseroan memutuskan untuk memberhentikan sementara penjualan pada Metland
Puri secara sementara sampai pembangunan jalan akses ke jalan tol Jakarta-Merak dimulai. Perseroan
percaya bahwa nilai Metland Puri akan meningkat seiring dengan selesainya jalan tersebut dan
Perseroan berharap hal tersebut akan meningkatkan harga jual Metland Puri. Perseroan berharap
untuk memulai penjualan Metland Puri pada saat konstruksi jalan akses tol tersebut telah mendekati
penyelesaian yang Perseroan antisipasi pada akhir tahun 2011 atau awal tahun 2012.
5.1.3. Metland Transyogi
Metland Transyogi menempati lahan dengan luas 132 hektar di Cileungsi, Bogor. Proyek ini terletak di
bagian selatan wilayah Jabodetabek di dekat areal perumahan yang berkembang pesat di Cibubur dan
dekat dengan jalan tol Jagorawi, yang merupakan jalan tol utama di bagian selatan wilayah Jabodetabek.
Metland Transyogi terletak di areal perumahan bergengsi dan berorientasi kepada masyarakat kelas
menengah. Per 31 Desember 2010 sudah ada 603 unit rumah dan 137 unit ruko yang selesai dibangun
dan terjual. Setelah proyek ini diselesaikan, Perseroan memperkirakan akan ada 3.200 unit rumah
dan 550 unit ruko yang dibangun. Metland Transyogi akan memiliki beberapa sarana umum tertentu
seperti taman dan area publik serta tanah yang dicadangkan untuk pengembangan sekolah-sekolah,
klinik/rumah sakit, dan tempat-tempat ibadah oleh pihak ketiga swasta ataupum pemerintah daerah.
Perseroan memperikirakan proyek ini akan selesai secara substansial dalam kurun waktu 10 tahun.
Rencananya pada fasilitas di Metland Transyogi akan ditambahkan dengan taman rekreasi air yang akan
dibangun tahun depan. Harga jual rumah rata-rata dari Rp 250 juta sampai Rp 900 juta. Rencananya
Metland Transyogi akan terhubung dengan Metland Cileungsi pada akhir tahun 2011.
Tabel berikut menunjukkan harga jual rata-rata untuk pra-penjualan pada Metland Transyogi pada
tahun-tahun 2006, 2007, 2008, 2009 dan 2010:
Keterangan

2006
2007

0,61
1,70
0,86
1,86
31 Desember
2008
1,01
2,06
2009
2010
1,34
2,58
1,72
2,91
Tabel berikut menunjukkan penjualan pada Metland Transyogi untuk tahun-tahun 2006, 2007, 2008,
2009 dan 2010:

31 Desember
Tipe
2006
2007
2008
2009
2
2

Unit
Luas (M )
Nilai
Unit
Luas (M )
Nilai
Unit
Luas (M2)
Nilai
Unit
Luas (M2)

Penjualan
Penjualan
Penjualan

(juta Rp)
(juta Rp)
(juta Rp)

T
B
T
B
T
B
T
B
Kavling
3 2.113
-
1.113
8 1.472
-
974
4
776
-
459
9 2.036
-
Rumah
21 2.490
-
2.733
66 6.344
-
8.743
90 10.173
-
16.144
84 10.157
-
Ruko
18 1.108
-
2.614
8
677
-
1.456
21 8.392
-
10.560
44 3.174
-
Total
42 5.711
-
6.460
82 8.493
-
11.173
115 19.341
-
27.163
137 15.367
-
110
2010
Nilai
Unit
Luas (M2)
Penjualan
(juta Rp)
T
B
1.452
2
269
-
20.660
47
4.837
-
14.011
10
986
-
36.123
59
6.092
-
Nilai
Penjualan
(juta Rp)
352
13.380
5.107
18.839
5.1.4. Metland Tambun

Metland Tambun menempati lahan yang luasnya 37 hektar di Bekasi Timur di dekat kawasan industri
dan sebuah area bisnis komersial yang berorientasi kepada masyarakat kelas menengah di timur
wilayah Jabodetabek dan memiliki akses langsung ke Jalan Raya Jakarta Bekasi, yang merupakan
jalan raya utama di bagian timur wilayah Jabodetabek. Per 31 Desember 2010 sudah ada 832 unit
rumah dan 109 unit ruko yang selesai dibangun dan terjual. Setelah proyek ini selesai, Perseroan
perkirakan akan ada sekitar 1.500 unit rumah dan 120 unit ruko yang dibangun. Metland Tambun akan
memiliki beberapa sarana umum tertentu seperti taman dan area publik serta tanah yang dicadangkan
untuk pengembangan sekolah-sekolah, klinik/rumah sakit, dan tempat-tempat ibadah oleh pihak
ketiga swasta ataupum pemerintah daerah. Perseroan memperkirakan proyek ini akan selesai secara
substansial dalam kurun waktu 4 tahun. Harga jual rumah rata-rata dari Rp 200 juta sampai Rp 700 juta.
Tabel berikut menunjukkan harga jual rata-rata untuk pra-penjualan pada Metland Tambun pada tahuntahun 2006, 2007, 2008, 2009 dan 2010:
Keterangan

2006
2007

0,49
1,71
0,60
2,06
31 Desember
2008
0,94
2,23
2009
2010
1,14
2,3
1,62
2,76
Tabel berikut menunjukkan penjualan pada Metland Tambun untuk tahun-tahun 2006, 2007, 2008, 2009
dan 2010:

31 Desember
Tipe
2006
2007
2008
2009

Unit
Luas (M2)
Nilai
Unit
Luas (M2)
Nilai
Unit
Luas (M2)
Nilai
Unit
Luas (M2)

Penjualan
Penjualan
Penjualan

(juta Rp)
(juta Rp)
(juta Rp)

T
B
T
B
T
B
T
B
Kavling
17 2.885
-
1.426
25 4.039
-
2.512
28 5.182
-
4.260
30 6.470
-
Rumah
42 3.638
-
3.565
52 4.734
-
6.491
81 8.463
-
13.374
61 6.862
-
Ruko
-
-
-
-
9
781
-
2.324
14 1.281
-
4.187
22 2.009
-
Total
59 6.523
-
4.991
86 9.554
-
11.327
123 14.923
-
21.821
113 15.341
-
2010
Nilai
Unit
Luas (M2)
Penjualan
(juta Rp)
T
B
5.250
2
400
-
13.456
192 18.151
-
8.499
31
3.158
-
27.205
225 21.709
-
Nilai
Penjualan
(juta Rp)
584
39.918
13.433
53.935
5.1.5. Metland Cileungsi

Metland Cileungsi menempati lahan dengan luas 130 hektar di Cileungsi, Bogor, di bagian selatan wilayah
Jabodetabek di dekat areal perumahan yang berkembang pesat di Cibubur dan berjarak dekat dengan
Metland Transyogi. Proyek pembangunan properti ini merupakan salah satu komitmen Perseroan dalam
mendukung program pemerintah untuk membangun rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah
di Cileungsi, Bogor. Metland Cileungsi berorientasi kepada masyarakat kelas menengah kebawah.
Per 31 Desember 2010 sudah ada 3.404 unit rumah dan 42 unit bangunan komersial yang selesai
dibangun dan terjual. Setelah proyek ini diselesaikan, Perseroan memperkirakan akan ada sekitar 9.000
unit rumah dan 140 unit ruko yang dibangun. Metland Cileungsi akan memiliki beberapa sarana umum
tertentu seperti taman dan area publik serta tanah yang dicadangkan untuk pengembangan sekolahsekolah, klinik/rumah sakit, dan tempat-tempat ibadah oleh pihak ketiga swasta ataupum pemerintah
daerah. Perseroan memperkirakan proyek ini akan selesai secara substansial dalam kurun waktu
10 tahun. Harga jual rumah rata-rata dari Rp 60 juta sampai Rp 250 juta. Rencananya Metland Cileungsi
akan terhubung dengan proyek Perseroan, Metland Transyogi, pada akhir tahun 2011. Pada masa
mendatang, Metland Cileungsi dan Metland Transyogi akan dilalui oleh JORR 2.
Tabel berikut menunjukkan harga jual rata-rata untuk pra-penjualan pada Metland Cileungsi pada tahuntahun 2006, 2007, 2008, 2009 dan 2010:
Keterangan

2006
2007

0,33
0,79
0,38
1,06
111
31 Desember
2008
0,43
1,16
2009
2010
0,55
1,37
0,68
1,87
Tabel berikut menunjukkan penjualan pada Metland Cileungsi untuk tahun-tahun 2006, 2007, 2008,
2009 dan 2010:

31 Desember
Tipe
2006
2007
2008
2009

Unit
Luas (M2)
Nilai
Unit
Luas (M2)
Nilai
Unit
Luas (M2)
Nilai
Unit
Luas (M2)

Penjualan
Penjualan
Penjualan

(juta Rp)
(juta Rp)
(juta Rp)

T
B
T
B
T
B
T
B
Kavling
-
-
-
-
32 3.131
-
877
68 6.420
-
1.980
18 2.269
-
Rumah
475 33.898
-
19.227
370 28.130
-
16.459
564 44.792
-
32.250
488 39.075
-
Ruko
2
200
-
215
1
100
-
125
23 2.234
-
3.960
7
676
-
Total
477 34.098
-
19.442
403 31.361
-
17.461
655 53.446
-
38.190
513 42.020
-
T: Tanah
2010
Nilai
Unit
Luas (M2)
Penjualan
(juta Rp)
T
B
912
15
1.826
-
33.803
397 33.382
-
1.584
-
-
-
36.299
412 34.208
-
Nilai
Penjualan
(juta Rp)
815
33.324
34.139
B: Bangunan
5.1.6. Metland Cibitung

Metland Cibitung menempati lahan dengan luas 114 hektar di Cibitung, Bekasi. Proyek ini berada di
dekat kawasan industri di bagian timur wilayah Jabodetabek. Metland Cibitung merupakan proyek
pengembangan properti terbaru Perseroan dan berorientasi kepada masyarakat kelas menengah
kebawah. Perseroan telah membebaskan lahan seluas 114 hektar untuk proyek ini dan memperkirakan
untuk membebaskan lagi 31 hektar. Per 31 Desember 2010, Perseroan tengah menyelesaikan
pengurusan lisensi dan izin dari otoritas regulator Indonesia. Saat proyek ini selesai, Perseroan
perkirakan ada sekitar 5.500 unit rumah dan 600 bangunan ritel dan pusat perbelanjaan dengan
bangunan apartemen yang akan dibangun. Perseroan memperkirakan proyek ini akan selesai secara
substansial dalam kurun waktu 10 tahun. Metland Cibitung akan memiliki beberapa sarana umum
tertentu seperti taman dan area publik serta tanah yang dicadangkan untuk pengembangan sekolahsekolah, klinik/rumah sakit, dan tempat-tempat ibadah oleh pihak ketiga swasta ataupum pemerintah
daerah. Harga jual rumah berkisar dari Rp 60 juta sampai Rp 175 juta.
5.2. Pengembangan Proyek Komersial
Properti komersial Perseroan terdiri dari Mal Metropolitan, Plaza Metropolitan dan Hotel Horison
Bekasi. Ketiga properti ini berkonsentrasi pada masyarakat kelas menengah di Indonesia dan orangorang yang melakukan perjalanan bisnis. Lokasinya yang dekat dengan komplek-komplek perumahan
kelas menengah dan kelas atas serta kawasan industri membuat ketiga properti ini terbuka lebar bagi
masyarakat dan orang-orang yang melakukan perjalanan bisnis. Jumlah pengunjung di Mal Metropolitan
mencapai 18 hingga 20 juta pada tahun 2006, 18 hingga 20 juta pada tahun 2007, lebih dari 20 juta
pada tahun 2008, lebih dari 20 juta pada tahun 2009 dan lebih dari 20 juta pada tahun 2010 dan tingkat
hunian sekitar 98,2% pada tahun 2006, 98,7% pada tahun 2007, 98,9% pada tahun 2008, 99,4% pada
tahun 2009 dan 99,6% pada tahun 2010. Tingkat hunian di Hotel Horison Bekasi mencapai sekitar
60,1% pada tahun 2006, 69,3% pada tahun 77,3% pada tahun 2008, 77,1% pada tahun 2009 dan
81,2% pada tahun 2010.
5.2.1. Hotel Horison Bekasi
Hotel Horison Bekasi merupakan hotel bintang empat di daerah Bekasi yang termasuk wilayah
Jabodetabek dan berdekatan dengan Mal Metropolitan sehingga menyediakan akses langsung
bagi para tamunya untuk berkunjung ke mal dan fasilitas-fasilitasnya. Hotel Horison Bekasi memiliki
akses langsung ke Jalan Tol Jakarta Cikampek, yang merupakan jalam tol utama di bagian timur
Jabodetabek. Hotel ini memiliki 166 kamar (termasuk 146 kamar deluxe, 10 executive suite, 5 business
suite dan 5 horison suite) dan memiliki berbagai fasilitas hotel bisnis berstandar internasional, termasuk
sentra bisnis dan fasilitas tamu eksekutif. Hotel ini juga mempunyai fasilitas lengkap untuk konferensi
dan fasilitas jamuan yang dapat menyelenggarakan acara pertemuan dan seminar bisnis dan acara
pernikahan dan perayaan lainnya.
112
Berikut adalah gambaran mengenai Hotel Horison Bekasi:
Hotel Horison Bekasi sudah dibuka sejak tahun 1994 dan Perseroan yakin hotel ini memiliki tingkat
hunian tertinggi di antara hotel-hotel sekelasnya di Bekasi dan daerah sekitarnya. (Sumber: Riset
Colliers International, Februari 2011). Untuk tahun yang berakhir 31 Desember 2006, 2007, 2008, 2009
dan 2010, rata-rata tingkat hunian hotel ini masing-masing sekitar 60,1%, 69,3%, 77,3%, 77,1% dan
81,2%; rata-rata sewa kamar per malam setiap harinya masing-masing sekitar Rp 326.088, Rp 335.646,
Rp 375.952, Rp 373.321 and Rp 411.166; pendapatan kamar hotel ini menempati angka masing-masing
sekitar 48,4%, 48,0%, 48,3%,46,2% dan 46,6% dari total pendapatan hotel ini; dan hasil penjualan
makanan dan minuman di hotel ini (termasuk dari fasilitas konferensi dan fasilitas banquet) menempati
masing-masing sekitar 41,0%, 44,6%, 44,8%, 48,1% dan 48,2% dari total pendapatan hotel ini.
Target utama pemasaran Hotel Horison Bekasi adalah masyarakat yang berpenghasilan menengah
dan orang-orang yang melakukan perjalanan bisnis dan lokasi hotel ini sangat strategis berada di dekat
empat arteri perjalanan utama dan dekat dengan fasilitas-fasilitas industri dan pabrik ringan. Perseroan
juga aktif mengupayakan akomodasi bagi pekerja-pekerja asing yang bekerja berdasarkan kontrak
jangka pendek pada tempat-tempat industri dan pabrik yang ada di sekitarnya.
Pada tahun 2010, Hotel Horison Bekasi memperluas fasilitas rapat, konferensi dan fasilitas banquet dari
15 ruang rapat menjadi 27 ruang rapat dan Perseroan memperkirakan untuk menambah 3 ruang rapat
tambahan selama tahun 2011. Setiap ruang rapat memiliki kapasitas duduk sebanyak 15-100 orang
dan ballroom Perseroan dapat dibagi menjadi 6 ruang rapat terpisah dan memiliki kapasitas berdiri
sebanyak 2.000 orang. Pada tahun 2006, 2007, 2008, 2009 dan 2010 pendapatan yang diperoleh dari
hasil penjualan makanan dan minuman di hotel ini (termasuk konferensi dan fasilitas banquet) masingmasing mencapai Rp 10.930 juta, Rp 14.201 juta, Rp 17.107 juta, Rp 18.173 juta dan Rp 20.934 juta
dan masing-masing menempati 41,0%, 44,6%, 44,8%, 48,1% dan 48,2% dari total pendapatan hotel.
5.2.2. Mal Metropolitan
Mal Metropolitan merupakan bangunan empat lantai di mana di dalamnya terdiri dari pertokoan, tempat
perbelanjaan dan hiburan dengan luas kotor 92.648 meter persegi dengan luas bersih area yang dapat
disewa 48.335 meter persegi dan tempat parkir tambahan seluas 27.008 meter persegi. Mal ini sudah
beroperasi sejak 1994. Mal Metropolitan terletak di daerah Bekasi dan memperoleh penghargaan
sebagai Mal Terpopular di daerahnya oleh majalah Property Review (Oktober 2007). Mal Metropolitan
mempunyai akses langsung ke Jalan Tol JakartaCikampek, yang merupakan jalan tol utama di
daerah timur Jabodetabek. Mal ini juga terhubung ke Hotel Horison Bekasi. Mal Metropolitan meraih
penghargaan Emas untuk kategori leased mall dari Asosiasi Pengelola Pusat Belanja Indonesia tahun
2008 dan penghargaan Best Serviced Mall untuk mal yang memberikan pelayanan terbaik tahun 2009
dari majalah Marketing Magazine.
113
Mal Metropolitan menargetkan masyarakat kelas menengah di Indonesia dan orang-orang yang
melakukan perjalanan bisnis dan menawarkan berbagai jenis ritel mode, gaya hidup dan hiburan.
Untuk tahun yang berakhir 31 Desember 2010, penyewa besar utama (anchor tenant) Mal Metropolitan
adalah Matahari Department Store, Supermarket Lion Superindo, Toko Buku Gramedia, Ace Hardware,
Index Furniture, Pojok Busana Department Store and bioskop XXI yang berdasarkan pendapatan
menghasilkan 25,6% dari total pendapatannya. Penghasilan yang diperoleh Mal Metropolitan adalah
sebesar Rp 73.123 juta tahun 2006, Rp 90.734 tahun 2007, Rp 100.382 juta tahun 2008, Rp 107.448
juta tahun 2009 dan Rp 112.895 juta tahun 2010.
Berikut adalah gambaran mengenai Mal Metropolitan:
Untuk tahun yang berakhir 31 Desember 2006, 2007, 2008, 2009, dan 2010, Mal Metropolitan memiliki
tingkat hunian masing-masing sekitar 98,2%, 98,7%, 98,9%, 99,4% dan 99,6%, dan rata-rata tingkat
sewa kotor per meter persegi per bulan adalah masing-masing sebesar Rp 132.221, Rp 157.190,
Rp 165.650, Rp 176.387 dan Rp 178.446. Per 31 Desember 2006, 2007, 2008, 2009 dan 2010, Mal
Metropolitan memiliki total area bersih yang dapat disewa masing-masing sebesar 44.509 meter persegi,
45.580 meter persegi, 47.243 meter persegi, 47.937 meter persegi dan 48.335 meter persegi.
Mengingat tingginya permintaan akan ruang ritel di mal ini, Perseroan bisa mengatur secara strategis
komposisi penyewa toko (tenant mix) Perseroan untuk memastikan bahwa komposisi produk Perseroan
akan menarik daya minat masyarakant kelas menegah yang merupakan konsumen Perseroan. Pada
tabel berikut diuraikan komposisi produk ritel yang ditawarkan oleh para penyewa utama Perseroan di
Mal Metropolitan per 31 Desember 2010.
Jenis Produk yang Ditawar
Toserba & Supermarket
Restoran, Bakeri & Cafe
Busana
Toko Buku
Sarana Hiburan & Kebugaran
Pakaian & Mainan Anak
Tas, Sepatu & Produk Kulit
Salon & Kosmetik
Bank, Tempat Penukaran Uang & ATM
Hobi, Cinderamata & Aksesori
Peralatan Rumah Tangga, Kebugaran & Olahraga
Biro Perjalanan, Studio Foto & Kamera
Jasa Layanan Kesehatan & Pendidikan
Fasilitas Olahraga
Area yang Disewa
Area yang Disewa (Meter Persegi)
Penyewa
21,0%
11,6%
8,9%
4,8%
18,6%
1,9%
2,5%
2,0%
0,8%
1,0%
14,2%
0,4%
1,7%
3,4%
10.128
5.605
4.264
2.295
8.933
912
1.213
942
401
505
6.845
182
795
1.652
2
43
37
2
5
10
16
15
14
17
7
6
5
46
114
Elektronik & Musik

Perhiasan & Arloji
Optik
Komputer, Internet & Gadget
Penjahit & Tekstil
Telekomunikasi
1,8%
1,0%
0,9%
2,9%
0,2%
0,3%
869
490
413
1.418
118
165
4
15
6
46
2
2
Total
100%
48.145
300
Perseroan tidak memiliki ketergantungan terhadap satu atau sekelompok tenant tertentu. Dengan lokasi
mal yang strategis dan merupakan pelopor dan terbesar di Bekasi (Property Review, Oktober 2007),
Perseroan dapat dengan mudah memperoleh pengganti tenant yang mengakhiri masa sewanya. Dalam
hal mempertahankan dan meningkatkan kualitas mal, Perseroan secara terus menerus melakukan
perbaikan dan renovasi gedung dan fasilitas yang ada.
Perseroan akhir-akhir ini menyesuaikan komposisi para penyewa Perseroan dengan menolak
permohonan perpanjangan sewa bagi penyewa-penyewa yang menunggak uang sewa dan menargetkan
penyewa-penyewa yang menawarkan produk-produk ritel yang lebih sesuai bagi target pasar Perseroan.
Perseroan juga sudah melakukan renovasi kecil pada Mal Metropolitan yaitu mengecat ulang dan
mengganti ubin untuk menambah daya tarik mol ini baik bagi penyewa maupun pengunjung.
Per 31 Desember 2010, sebanyak 99,6% dari ruang sewa Perseroan di Mal Metropolitan sudah
tersewa. Sebagian besar dari masa sewa tempat Perseroan di Mal Metropolitan adalah sewa masa
jangka panjang, dengan rata-rata masa sewa 5 tahun. Sebagian dari kontrak sewa dengan penyewa
besar utama (anchor tenant) memiliki masa sewa selama 10 tahun. Kontrak sewa dengan jangka waktu
selama 5 tahun pada umumnya harus dilunasi dalam kurun waktu 4 tahun sejak kontrak dimulai dengan
pembayaran uang jasa kelola (service charge) bulanan kepada Perseroan yang dapat disesuaikan
setiap bulannya. Harga sewa pada umumnya tetap sama selama masa sewa. Penyewa juga
dikenakan uang jasa kelola (service charge) untuk mendanai biaya operasional mal seperti perawatan,
promosi, keamanan dan biaya lain-lain, dan juga biaya-biaya umum untuk pemakaian air, gas dan
listrik. Berdasarkan kontrak sewa Perseroan di Mal Metropolitan, penyewa bertanggung jawab untuk
mematuhi segala peraturan perundang-undangan yang berlaku terkait dengan kegiatan penjualan yang
dilakukannya.
Tabel berikut ini menyajikan perbandingan berakhirnya masa sewa di Mal Metropolitan, per 31 Desember
2010.
Berakhirnya Masa Sewa
Luas yang Disewa
Dalam 12 bulan
1 3 tahun
3 5 tahun
37,8%
33,7%
28,5%
5.2.3. Plaza Metropolitan

Plaza Metropolitan adalah bangunan berlantai dua dengan penyewa toko sebanyak 51 penyewa dan
beroperasi sejak 1996. Total ruang yang tersedia untuk disewakaan di Plaza ini saat ini adalah seluas
2.840 meter persegi. Untuk tahun yang berakhir 31 Desember 2006, 2007, 2008, 2009 dan 2010, Plaza
Metropolitan memiliki rata-rata tingkat hunian masing-masing 87,0%, 97,5%, 98,0%, 94,5% dan 95,3%,
dan rata-rata nilai sewa masing-masing sebesar Rp 90.143, Rp 74.951, Rp 84.594, Rp 91.909 dan Rp
93.289. Per 31 Desember 2006, 2007, 2008, 2009 dan 2010, Plaza Metropolitan memiliki total bersih
area yang dapat disewa masing-masing sebesar 2.624 meter persegi, 2.624 meter persegi, 2.949,27
meter persegi, 2.840 meter persegi dan 2.840 meter persegi.
Plaza Metropolitan berada di komplek Metland Tambun yang terletak di Bekasi Timur dan dilalui oleh
berbagai jenis angkutan umum. Plaza ini dikelilingi oleh komplek-komplek perumahan kelas menengah
bawah, yang menjadi target pemasaran Perseroan. Penyewa-penyewa utama (anchor tenant) yang
ada di Plaza Metropolitan adalah Supermarket Giant dan Pojok Busana Department Store. Plaza ini
juga didukung oleh merek-merek terkenal, termasuk California Fried Chicken Restaurant dan Dunkin
Donuts. Rata-rata masa sewa di Plaza Metropolitan untuk penyewa-penyewa utamanya adalah tiga
tahun.
115
Perseroan rutin menyelenggarakan acara dan pameran di Plaza Metropolitan untuk meningkatkan
jumlah pengunjung Perseroan.
Per 31 Desember 2010, sebanyak 95,3% dari ruang sewa Perseroan di Plaza Metropolitan sudah
tersewa. Sebagian besar dari masa sewa tempat Perseroan di Plaza Metropolitan adalah sewa masa
sepanjang 1-3 tahun; dengan hak dapat diperpanjang atau diakhiri lebih awal. Harga sewa pada
umumnya tetap sama selama masa sewa. Penyewa juga dikenakan uang jasa kelola (service charge)
bulanan yang dibayarkan kepada Perseroan yang dapat disesuaikan setiap bulannya untuk mendanai
biaya operasional mal seperti perawatan, promosi, keamanan dan biaya lain-lain, dan juga biaya-biaya
umum untuk pemakaian air, gas dan listrik. Berdasarkan kontrak sewa Perseroan di Plaza Metropolitan,
penyewa bertanggung jawab untuk mematuhi segala peraturan perundang-undangan yang berlaku
terkait dengan kegiatan penjualan yang dilakukannya.
Tabel berikut ini menyajikan perbandingan berakhirnya masa sewa di Plaza Metropolitan, per
31 Desember 2010.
Berakhirnya Masa Sewa
Luas yang Disewa
Dalam 12 bulan
1 3 tahun
3 5 tahun
72,6%
23,5%
3,9%
5.3. Rencana pengembangan proyek baru

Rencana proyek pengembangan properti oleh Perseroan di antaranya adalah Mal Perbelanjaan di
Bekasi (Metropolitan Grand Mall), gedung apartemen di Bekasi (G-Gold Residence), perluasan Hotel
Horison Bekasi (Hotel Horison Bekasi Extension), hotel bintang empat baru di pusat ibukota Jakarta
(Horison Hotel Jakarta), hotel bintang tiga di Bekasi (@HOM Hotel Tambun) dan hotel bintang empat di
Seminyak, Bali (Hotel Horison Seminyak Balik).
Tabel berikut menyajikan ringkasan dari rencana proyek pengembangan properti per 31 Desember
2010.

Rencana Proyek
Jenis
Luas Tanah
Status Tanah
Pengembangan Properti
Metropolitan Grand Mall

M Gold Residence
Horison Bekasi - Extension
Horison Jakarta
@HOM Hotel - Tambun
Horison - Bali
Mal
Perumahan, Strata Title
Hotel
Hotel
Hotel
Perumahan, Strata Title
2,6 ha
3.300 m2/ha
-
2.954 m2
1.129 m2/ha
2.250 m2
Lahan Telah Dibebaskan

Perkiraan Biaya
Proyek (Rp. Miliar)
340
81
74
104
21
88
5.3.1. Pembangunan Metropolitan Grand Mall, Bekasi

Perseroan berencana untuk membangun Metropolitan Grand Mall. Rencananya mal ini memiliki 4 lantai
dan menempati lahan seluas 2,6 hektar dengan luas kotor area sekitar 73.300 meter persegi dan luas
bersih area yang dapat disewa sekitar 36.650 meter persegi. Lokasinya diperkirakan 300 meter dari Mal
Metropolitan, di dekat rencana pintu keluar tol Bekasi Barat. Mal ini juga akan memiliki akses langsung
ke Jalan Tol Jakarta-Cikampek. Rencananya pembangunan akan dimulai pada pertengahan 2011 dan
selesai pada awal tahun 2013. Perseroan akan memakai jasa perusahaan dari Amerika Serikat, yaitu
Development Group, untuk desain proyek.
116
Berikut adalah ilustrasi seniman terhadap Metropolitan Grand Mall:
(ilustrasi bukan merupakan gambaran akhir dari pembangunan proyek yang sebenarnya)
5.3.2. M-Gold Residence, Bekasi

Perseroan berencana membangun kompleks apartemen berbasis strata title di depan Metropolitan
Grand Mall di atas lahan seluas sekitar 3.300 meter persegi. Perseroan berharap gedung apartemen
tersebut mempunyai 21 lantai, yang terdiri dari enam lantai untuk tempat parkit dan 15 lantai untuk
hunian dengan sejumlah 240 unit yang mencakup lahan seluas sekitar 11.000 meter persegi. Apartemen
ini memiliki akses langsung ke Jalan Kalimalang. Perseroan berharap konstruksinya dapat dimulai
pada tahun 2011 dan diselesaikan pada pertengahan tahun 2013. Yang berikut ini merupakan ilustrasi
seniman tentang M-Gold Residence:
5.3.3. Hotel Horison Bekasi Ekstension

Perseroan berencana membangun perluasan Horison Hotel Bekasi dengan cara menambahkan 10
lantai langsung di atas Metropolitan Mall. Perseroan berharap perluasan yang baru ini akan berarti
penambahan sebanyak 161 kamar dan akan dihubungkan dengan Horison Hotel Bekasi dengan
jembatan layang. Konstruksinya direncanakan dimuali pada paruh kedua tahun 2011 dan Perseroan
perkirakan ini akan memerlukan waktu 18 sampai 24 bulan untuk penyelesaiannya.
117
Yang berikut ini merupakan ilustrasi seniman mengenai Perluasan Hotel Horison Bekasi:
5.3.4. Hotel Horison Jakarta

Perseroan berencana membangun Horison Hotel Jakarta di atas lahan seluas 2.954 meter persegi.
Hotel ini akan berlokasi di sepanjang Jalan Tol Dalam Kota di Jakarta yang merupakan jalan tol penting
di pusat kota Jakarta. Perseroan perkirakan hotel ini mempunyai 16 lantai; dua lantai untuk unit kantor,
satu lantai selingan (mezzanine floor), 9 lantai hotel, yang akan terdiri dari 148 kamar, dan tiga lantai
untuk fasilitas acara (event). Sesuai dengan rencana pembangunan properti, Perseroan berharap hotel
ini akan dilengkapi dengan fasilitas rapat, konvensi dan pameran dengan standar yang memenuhi
persyaratan bisnis moderen dan fasilitas parkir. Perseroan perkirakan ini akan memerlukan waktu
sekitar 18 bulan untuk menyelesaikan konstruksinya yang diharapkan akan dimulai pada bulan Juli
2011.
118
5.3.5. @HOM Hotel Tambun

Perseroan berencana untuk membangun @HOM Hotel Tambun, sebuah hotel berbintang tiga
dengan enam lantai dan 80 kamar yang menempati lahan sebesar 1.129 meter persegi. Hotel ini
akan berlokasi dalam lingkungan Metland-Tambun, dekat kawasan industri di bagian timur daerah
metropolitan Jakarta. Perseroan berharap bahwa hotel ini akan dapat memenuhi kebutuhan pekerja
asing profesional berpenghasilan menengah yang bekerja di kawasan industri di Kabupaten Bekasi.
Perseroan mengantisipasi bahwa hotel in juga akan digunakan untuk memenuhi kebutuhan konvensi di
Tambun dan daerah sekitarnya. Perseroan berharap hotel ini dapat dioperasikan pada awal 2012. Yang
berikut ini adalah ilustrasi seniman tentang @HOM Hotel Tambun:
5.3.6. Horison Seminyak Bali

ANP, sebuah perusahaan yang dimiliki oleh perusahaan terafiliasi Perseroan, MPI dan PT Metropolitan
Golden Management, berencana membangun hotel Horison Seminyak Bali berlantai empat dengan
sekitar 150 kamar yang menempati lahan sebesar 2.250 meter persegi. Hotel Horison Seminyak Bali
akan berlokasi di pulau Bali di kota Seminyak, yang merupakan salah satu tujuan penting bagi turis
yang berkunjung ke Bali. Perseroan berharap bahwa pembangunan hotel ini akan menelan biaya
sekitar Rp 64 miliar yang akan didanai sebagian melalui penerbitan saham baru oleh ANP sebesar
Rp 30 miliar. Perseroan melalui anak perusahaan yaitu MPD telah menandatangani perjanjian dengan
ketiga pemegang saham ANP di mana para pemegang saham setuju untuk mengalihkan semua hak
atas saham baru tersebut kepada MPD dengan harga nominal kepada Perseroan pada tanggal 14
Maret 2011. Sesudah penerbitan saham baru tersebut maka MPD akan memiliki sekitar 99,7% saham
ANP. Perkiraan biaya untuk proyek pembangunan Hotel Horison Seminyak Bali adalah Rp 88 miliar.
Konstruksi Hotel Horison Seminyak Bali diharapkan akan dimulai pada bulan April 2011 dan akan
memerlukan waktu sekitar satu tahun. Perseroan berencana menjual 100,0% dari jumlah kamar dengan
dasar pemilikan strata-title dan berharap akan menunjuk pihak PT Metropolitan Golden Management
untuk memberikan jasa manajemen.
119
Yang berikut ini merupakan ilustrasi seniman tentang Hotel Horison Seminyak Bali:
6. PROSES PEMBANGUNAN PROYEK

Dalam merencanakan dan merancang-bangun proyek pembangunan properti, Perseroan mencoba
merancang-bangun rencana induk untuk setiap proyek dengan rincian yang ekstensif sehingga sebelum
Perseroan membangun di atas lahan tersebut. Izin membangun juga disyaratkan sebelum memulai poses
konstruksi. memastikan bahwa desain dan konsep Perseroan yang berbasis tema dimasukkan secara
konsisten di seluruh proyek. Dalam menentukan desain arsitektural terhadap proyek pembangunan
properti tersebut, Perseroan menjalin kerja sama erat dengan penasihat, termasuk arsitek, insinyur,
pakar planologi, dan konsultan pasar, dan mempertimbangkan sejumlah factor seperti usulan tipe
pembangunan dan desain atau konsep untuk dimasukkan sebagai bagian dari proyek, daerah properti,
atribut, dan daerah sekitarnya.
Perseroan diharuskan mendapatkan izin dan persetujuan tertentu selama berlangsungnya proyek
pembangunan properti. Selama pembebasan lahan, Perseroan diharuskan untuk memohon hak guna
bangunan untuk lahan yang dibebaskan tersebut, selain persetujuan zona untuk rencana pemakaian
lahan tersebut. Perseroan juga diharuskan melakukan studi dan analisis dampak lingkungan berdasarkan
peraturan yang berlaku mengenai lingkungan Perseroan diharuskan untuk mengajukan permohonan izin
penghunian sehubungan dengan proyek bangunan tempat hunian sebelum mengalihkan unit properti
yang sudah diselesaikan itu kepada pembeli. Hak Guna Bangunan juga harus dibagi lagi menurut
rencana desain induk bangunan terkait sebelum balik nama.
Perseroan cukup banyak melakukan outsourcing terhadap pekerjaan konstruksi kepada kontraktor
bangunan. Kontrak bangunan pada umumnya menetapkan harga maksimum yang tetap atau dijamin
yang harus dibayarkan oleh Perseroan dengan tunduk pada variasi dan besaran tambahan yang
harus dibayarkan kepada kontraktor yang melebihi harga dimaksud dalam keadaan tertentu seperti
perintah variasi yang dikeluarkan oleh Perseroan atau perubahan desain selama masa konstruksi.
Para kontraktor pada umunya bertanggung-jawab untuk pengadaan sebagian dari bahan bangunan
yang diperlukan, selain memberikan jasa engineering dan konstruksi atas nama Perseroan. Sebagian
dari bahan bangunan disuplai sebagai akibat dari perjanjian Perseroan dengan pemasok tertentu
untuk mempertahankan kualitas produk. Perseroan pada umumnya mempekerjakan lebih dari satu
120
kontraktor dan sampai dengan 10 kontraktor untuk setiap proyek. Dalam memilih kontraktor, Perseroan
mempertimbangkan beberapa factor seperti reputasi mereka dan harga yang ditawarkan. Perseroan pada
umumnya memilih kontraktor melalui proses tender yang kompetitif untuk setiap proyek pembangunan
properti. Perseroan tidak memiliki ketergantungan terhadap satu atau sekelompok pemasok tertentu.
Kontrak pembangunan Perseroan pada umumnya mencantumkan jaminan dari kontraktor sehubungan
dengan kualitas dan penyelesaian yang tepat waktu untuk setiap tahap konstruksi. Jika terjadi
keterlambatan atau kualitas kerja yang buruk, maka kontraktor tersebut diharuskan membayar gantirugi yang sudah disepakati berdasarkan kontrak konstruksi terkait. Perseroan mengharuskan kontraktor
untuk mematuhi peraturan perundang-undangan yang berlaku di Indonesia mengenai kualitas proyek
bangunan dan pedoman keselamatan dan kesehatan kerja, selain standard dan spesifikasi Perseroan
sendiri. Kontraktor Perseroan juga tunduk pada prosedur kendali mutu, termasuk pemeriksaan bahan
bangunan dan suplai, inspeksi di lapangan, dan penyusunan laporan pelaksanan pekerjaan. Perseroan
mencurahkan cukup banyak waktu dan sumber daya terhadap pemantauan dan pengawasan pekerjaan
konstruksi di proyek pembangunan properti Perseroan untuk mutu, penentuan waktu, dan alasan
kendali biaya.
Proses Pembangunan
Proses Desain & Perencanaan
PEMBANGUNAN
QCC
QCC
Konsumen
Konsumen
Cek
C
ek LList
Pekerjaan
ist P
ekerjaan
Konsumen
Konsumen
Pengedalian
Pengeda
lian Properti
Properti /
Material
Material
Pemasaran
Pemasaran
Penanganan
Ketidaksesuaian
Ketidaksesuaian
Produk
Produk
Pemasaran
Pemasaran
DESAIN &
PERENCANAAN
Konsep
Konsep dan
dan
Prarencana
Prarencana
((Harga
Harga
ga + Spe
Spek)
p k))
Top
T
op Manajemen
Manajemen
Rilis
R
ilis Produk
Produk
Pemasaran
Pemasaran
Kontraktor
Kontraktor
GHL
GHL
PERENCANAAN
Serah
Se
rah Terima
Terima
Pemasaran
Pemasaran
Pelayanan
Pe
layanan Purna
Purna Jual
Jual
Konsumen
Kon
sumen
Pengembangan
Penge
mbangan Desain
Desain
Verifikasi
Brosur
Verifikasi B
rosur
Dengan
Dengan Gambar
Gambar Teknis
Teknis
Analisis
Ana
lisis Teknis
Teknis
Outsourcing
Outsourc
O
utsourciing
ng
Proyek
Proyek
QCC
QCC
Kalibrasi
Ka
librasi A
Alat
lat
SpesifikasiTeknis
SpesifikasiTeknis
Lembaga
Le
mbaga Pemerintah
Pemerintah
Penanganan Rumah
Rumah
Stok
S
tok dan Fasilitasi
Fasilitasi
Penanganan
Keamanan dan
Keamanan
g n
LLingkungan
inggkunga
Estimasi
E
stimasi B
Biaya
iaya
Kontraktor
Kon
traktor Kebe
Kebersihan
rsihan
Suplier
Sup
lier / Kon
Kontraktor
traktor
Prakualifikasi
Prakualifikasi
TENDER
F/A
F
/A
Aanwijzing
Aan
wijzing
Pemilihan
Pe
milihan Sup
Suplier
lier
Material
M
aterial MOU
MOU /
Kontraktor
Kon
traktor
Negosiasi
Negosiasi
Top
T
op Manajemen
Manajemen
Pembangunan
Pembangunan
Terkait dengan pengendalian mutu, Perseroan memiliki divisi khusus yaitu QCC (Quality Cost Control)
yang bertanggung jawab dalam menjaga mutu produk Perseroan dengan sertifikasi ISO 9001:2000
yang diperoleh pada tanggal 26 Juli 2004. Perpanjangan terakhir berupa sertifikasi ISO 9001:2008
diperoleh pada tanggal 1 Agustus 2010 yang berlaku hingga 31 Juli 2013 (Certificate No. 11733, Issue
No. 4), dikeluarkan oleh URS-Ukas Quality Management.
7. LEASING
Properti komersial yang berada di sekeliling properti Perseroan, semua ruang untuk ritel yang tersedia
ditawarkan dengan cara disewakan atau strata-title kepada penyewa. Semua ruang untuk ritel dalam
portofolio properti Perseroan sekarang ini tersedia untuk disewakan kepada penyewa. Sewa guna
121
properti ritel Perseroan memungkinkan Perseroan untuk mengendalikan bauran penyewa dan untuk
mempertahankan komposisi yang beragam dan berimbang antara pengusahan ritel (anchor retailer)
dan toko produk khusus. Karena itu Perseroan dapat melakukan kontrol terhadap kualitas ritel dan
parameter operasi, termasuk jam buka untuk properti ritel. Membangun properti komersial dengan
dasar sewa juga telah memungkinkan Perseroan untuk meningkatkan pendapatan yang berulang yaitu
dengan sistem kontrak yang umumnya selama 5 tahun dan dapat diperpanjang dengan nilai kontrak
yang baru.
Perseroan pada umumnya menentukan tarif sewa dengan cara mengacu pada tarif properti serupa di
lokasi tertentu, trend sejarah, ketersediaan daerah yang dapat disewakan dan kondisi pasar. Faktor
utama dalam menentukan tarif sewa meliputi profil penyewa (termasuk apakah penyewa merupakan
anchor tenant) dan lokasi yang akan ditempati.
Mayoritas dari kontrak sewa untuk properti retail di Mal Metropolitan memiliki jangka waktu selama 5
tahun. Kontrak sewa tertentu yang dimiliki Perseroan dengan peyewa besar utama di Mal Metropolitan
memiliki jangka waktu selama 10 tahun. Mayoritas dari kontrak sewa untuk properti ritel di Plaza
Metropolitan memiliki jangka waktu selama 1-3 tahun. Kontrak sewa dengan jangka waktu selama 5 tahun
pada umumnya harus dilunasi dalam kurun waktu 4 tahun sejak kontrak dimulai dengan pembayaran
biaya jasa kelola (service charge) bulanan kepada Perseroan yang dapat disesuaikan setiap bulannya.
Harga sewa pada umumnya tetap sama selama masa sewa. Penyewa juga dikenakan uang jasa kelola
(service charge) untuk mendanai biaya operasional mal seperti perawatan, promosi, keamanan dan
biaya lain-lain, dan juga biaya-biaya umum untuk pemakaian air, gas dan listrik. Berdasarkan kontrak
sewa Perseroan di pusat perbelanjaan, penyewa bertanggung jawab untuk mematuhi segala peraturan
perundang-undangan yang berlaku terkait dengan kegiatan penjualan yang dilakukannya.
Dalam beberapa kontrak sewa Perseroan, tarif sewa dan biaya jasa kelola (service charge) yang dapat
disesuaikan setiap bulannya berdenominasi dalam US Dollar. Menurut praktik umum di Indonesia,
kebanyakan penyewa akan melakukan pembayaran kepada pemilik dalam denominasi Rupiah dengan
nilai tukar antara nilai tukar tengah BI untuk US Dollar atau nilai tukar yang ditetapkan oleh pemilik yang
secara historis jauh lebih rendah daripada nilai tukar tengah BI untuk US Dollar, yang manapun yang
lebih rendah. Nilai tukar US Dollar yang telah ditetapkan Perseroan tidak tertera dalam kontrak sewa
dan Perseroan dapat meningkatkan nilai tukar US Dollar tersebut dengan pemberitahuan kepada para
penyewa properti Perseroan.
8. PENJUALAN PROPERTI PERUMAHAN
Pra-penjualan unit properti perumahan pada umumnya didasarkan pada kontrak komersial yang
diadakan antara pembeli dan Perseroan. Kontrak ini pada umumnya menetapkan luas lantai gross
(kotor) properti yang terjual, harga pembelian per meter persegi, metode dan cara pembayaran dan
tanggal dan cara penyerahan properti yang sudah dirampungkan. Biasanya Perseroan mensyaratkan
uang jaminan dari setiap pembeli dalam kurun waktu 6 bulan dari waktu eksekusi kontrak pra-jual
yang setara dengan sekitar sedikitnya 10,0% dari jumlah harga pembelian, dengan sisanya yang harus
dibayarkan dengan cicilan bulanan dalam kurun waktu 36 bulan. Perseroan mencatatkan seluruh dari
harga penjualan properti perumahan sebagai pendapatan pada saat properti tersebut telah diserahkan
kepada pembeli setelah selesainya masa kontruksi, dengan tidak mengindahkan jumlah pelunasan
lebih awal oleh pembeli.
Perseroan mengadakan perjanjian dengan berbagai bank di Indonesia untuk memberikan pinjaman
kredit kepemilikan rumah kepada pembeli properti perumahan. Sejalan dengan praktik industri,
Perseroan juga mengadakan perjanjian dengan beberapa bank lembaga keuangn di Indonesia untuk
penyediaan skema pendanaan kredit kepemilikan rumah untuk pembeli tertentu dari properti perumahan
Perseroan. Menurut perjanjian pendanaan kredit kepemilikan rumah ini, Perseroan menyediakan jaminan
perusahaan sehubungan dengan pinjaman yang didapatkan oleh pembeli properti hunian sebesar
hingga 90% dari seluruh harga pembelian untuk properti yang berlaku selama masa sampai hak milik
terhadap properti itu telah dibagi lagi dan dikeluarkan untuk Perseroan. Perseroan selama ini belum
pernah mengalami cedera janji oleh pembeli berdasarkan perjanjian pendanaan kredit kepemilikan
rumah ini yang mengharuskan Perseroan membayar berdasarkan jaminan perusahaan tadi.
122
Jumlah properti yang Perseroan dapat jual dan tenggat waktu penyerahan properti kepada pembeli
bergantung pada jadwal konstruksi dan respons dari pasar yang diterima oleh Perseroan pada saat
peluncuran suatu proyek pengembangan properti baru. Faktor-faktor yang dapat mempengaruhi jumlah
pendapatan yang Perseroan peroleh dari penjualan properti perumahan termasuk harga penjualan,
kesuksesan dari acara-acara promosi penting dan pendekatan pemasaran, tingkat suku bunga kredit
kepemilikan rumah dan kualitas dan lokasi dari properti.
Segera sesudah proyek pembangunan properti meluluskan inspeksi sebagaimana disyaratkan oleh
peraturan dan izin hunian dikeluarkan, Perseroan akan melakukan serah terima pemilikan kepada
pembeli dengan tunduk pada ketentuan bahwa Perseroan sudah menerima harga pembelian yang
tersisa. Perjanjian beli tertentu Perseroan untuk properti hunian pra-jual memuat klausul denda yang
menetapkan bahwa jika Perseroan lalai dalam menyerahkan properti yang berlaku pada tanggal yang
ditetapkan, maka Perseroan terancam untuk membayar bunga atas besaran uang yang telah dibayarkan
oleh pembeli kepada Perseroan dengan bunga 0,1% per hari yang dimulai sejak berakhirnya tenggang
waktu, dengan tunduk pada angka maksimum 5,0% dari besaran agregat yang sudah dibayarkan
kepada Perseroan oleh pembeli tersebut.
Perseroan pada umumnya memberikan jasa manajemen properti pada properti hunian yang sudah
selama masa awal hingga komite pemilik dari properti terkait ditetapkan dan memilih untuk mengangkat
manajer properti yang baru sebagai pengganti Perseroan.
9. PEMASARAN DAN PENENTUAN HARGA
Departemen penjualan dan pemasaran dan departemen pengembangan bisnis Perseroan bertanggungjawab dalam menentukan posisi proyek pembangunan properti berdasarkan riset pasar tentang daya
beli dan preferensi pelanggan sasaran Perseroan. Departemen ini juga bertanggung-jawab untuk
memasarkan proyek Perseroan dan untuk mengkoordinasikan upaya penjualan dan pemasaran dengan
agen pihak ketiga, yang dibayar berdasarkan komisi yang dihitung menurut referensi pada prosentase
yang disepakati sebelumnya untuk volume penjualan yang sukses.
Perseroan pada umumnya mengiklankan properti hunian di koran dan majalah, selain memanfaatkan
iklan luar ruang seperi baliho, dan ikut dalam pameran realestat dan pecan dagang. Perseroan juga
pada umumnya membangun kantor pemasaran di lapangan selain ruang pamer di Metropolitan Mall
untuk menampilkan informasi tentang properti terkait untuk calon pembeli yang datang.
Cakupan wilayah pemasaran adalah masyarakat yang berada di area Jabotabek (Jakarta, Bogor,
Tangerang, dan Bekasi) dimana proyek-proyek perumahan Perseroan berada di sekitar Jabotabek
dengan segmen pasar adalah masyarakat kelas menengah.
Sistem penjualan yang ditawarkan dengan berbagai macam cara yaitu pembayaran kontan (hard cash),
cicilan bertahap dan melalui KPR (Kredit Pemilikan Rumah) kerjasama perbankan.
Hambatan utama untuk keberhasilan penjualan lebih disebabkan oleh faktor tingginya kenaikan suku
bunga KPR.
10. PERSAINGAN
Perseroan percaya bahwa persaingan untuk mengakuisisi, mengoperasi dan mengembangkan
properti Indonesia sangat terbagi, dan terdapat banyak pesaing internasional maupun lokal. Perseroan
menghadapi persaingan dari pengembang properti dan para pemilik tanah untuk mengakuisisi tanah
dan penjualan properti perumahan dan mengakuisisi dan penyewaan properti niaga. Perseroan
yakin bahwa faktor-faktor kunci daya saing untuk menarik para calon pembeli dan penyewa adalah
lokasi, demografi, harga, keberadaan penyewa besar utama, tampak depan properti serta komunitas
sekelilingnya. Dalam bisnis pembangunan properti perumahan Perseroan menghadapi persaingan dari
kelompok pengembang perumahan lainnya seperti Damai Putra Group, Sinarmas Group, Dharmala
Group, PT Mitra Bening Lestari, PT Delta Kirana Utama dan PT Adhi Karya dan Keppel Land, yang
semuanya kini memiliki pengembangan properti di daerah sasaran Perseroan. Pesaing utama terhadap
Mal Metropolitan dan Plaza Metropolitan adalah Group Cempaka, Group Sahid and Group Zuri.
123
Para pesaing utama Hotel Horison Bekasi adalah Bidakara Hotel, Sahid Hotel and Grand Zuri. Perseroan
percaya bahwa konsep pengembangan, reputasi, rekam jejak dan pengalaman Perseroan yang sudah
terbukti memberi Perseroan keunggulan kompetitif yang cukup besar untuk mengakuisisi, mengoperasi
dan mengembangkan properti di Indonesia.
11. PENGELOLAAN LINGKUNGAN DAN ANALISIS MENGENAI DAMPAK LINGKUNGAN (AMDAL)
Kementerian Lingkungan Hidup mengawasi kepatuhan Perseroan pada peraturan perundang-undangan
mengenai lingkungan hidup. Perseroan mencermati isu lingkungan di sekitar lokasi dan konstruksi setiap
properti Perseroan dan harus mendapatkan izin AMDAL dan izin mendirikan bangunan (IMB) untuk
setiap properti. Perseroan percaya bahwa Perseroan sudah mematuhi dalam segala hal peraturan
perundang-undangan mengenai lingkungan hidup yang berlaku di Indonesia.
Sehubungan dengan kewajiban lingkungan hidup Perseroan dan Anak Perusahaannya yaitu MPD dan
KGC telah memenuhi kewajiban sebagai berikut:
A. Proyek Perseroan
Hotel Horison dan Mal Metropolitan (Bekasi)
Perseroan telah membuat Dokumen Evaluasi Lingkungan Hidup yang telah ditetapkan berdasarkan
Keputusan Kepala Badan Pengelolaan Lingkungan Hidup Kota Bekasi Nomor 660.1/1324/BPLH.
AMDAL/XII/2010 tertanggal 17 Desember 2010 tentang Penetapan Hasil Kajian Dokumen Evaluasi
Lingkungan Hidup Kegiatan Jasa dan Perdagangan (Pusat Perbelanjaan dan Hotel) oleh PT Metropolitan
Land di Jl.KH. Noer Alie, Kel.Pekayon Jaya, Kec. Bekasi Selatan.
Perseroan telah membuat Analisa Dampak Lingkungan, Rencana Pengelolaan Lingkungan (RKL), dan
Rencana Pemantauan Lingkungan (RPL) yang berdasarkan Surat Komisi Penilai Amdal Propinsi DKI
Jakarta No.67/-1.774.151 tanggal 13 Desember 2005, dinyatakan cukup lengkap dan disetujui oleh
Komisi Amdal Daerah Propinsi DKI Jakarta.
Perseroan telah membuat dokumen kelayakan lingkungan yang telah disetujui dengan Surat Keputusan
Bupati Bogor No.653/01/Kpts/DTRLH Tahun 2008 tanggal 7 April 2008 tentang Kelayakan Lingkungan
Kegiatan Pembangunan Perumahan Taman Cileungsi di Desa Cipenjo Kecamatan Cileungsi Kabupaten
Bogor a.n. PT Metropolitan Land.
B. Proyek MPD
MPD telah membuat dokumen UKL dan UPL yang berdasarkan Surat Kepala Dinas Pengendalian
Dampak Lingkungan dan Pertambangan Kabupaten Bekasi tertanggal 10 April 2008, diterangkan
bahwa dokumen UKL dan UPL MPD telah sesuai dengan tanggapan dari Dinas Pengendalian Dampak
Lingkungan dan Pertambangan Kabupaten Bekasi.
MPD telah membuat dokumen Kelayakan Lingkungan Hidup yang telah disetujui dengan Surat
Keputusan Walikota Tangerang No.660.1/Kep.67-DLH/2008 tanggal 11 April 2008, tentang Kelayakan
Lingkungan Hidup Kegiatan Pembangunan Perumahan Puri Metropolitan di Kelurahan Petir Kecamatan
Cipondoh, Kelurahan Pondok Bahar dan Kelurahan Parung Jaya Kecamatan Karang Tengah oleh PT
Metropolitan Permata Development.
124
C. Proyek KGC
KGC telah membuat dokumen kelayakan lingkungan yang telah disetujui dengan Surat Keputusan
Bupati Bogor No.653/02/Kpts/DTRLH Tahun 2008 tertanggal 7 April 2008, tentang Kelayakan
Lingkungan Kegiatan Pembangunan Perumahan Taman Metropolitan Di Desa Cipenjo, Cileungsi Kidul
dan Limusnunggal Kecamatan Cileungsi Kabupaten Bogor a.n. PT Kembang Griya Cahaya.
D. Proyek SGL
SGL memiliki lahan kosong di Jalan MT. Haryono Kav. 26, Jakarta, yang nantinya akan dibangun proyek
baru yaitu Hotel Horison Jakarta, yang nantinya akan diurus Upaya Pengelolaan Lingkungan/Upaya
Pengelolaan Lingkungan Hidup ( UPL/UKL).
E. Proyek FPD
FPD saat ini sedang dalam proses pengurusan AMDAL dan status operasional masih dalam tahap
proyek baru yang belum dikembangkan.
Jenis-jenis Limbah
Jenis-jenis limbah yang ditangani oleh Perseroan dan Anak Perusahaannya dibagi atas dua jenis, yaitu
limba properti dan limbah mal dan hotel.
Properti
Jenis Limbah
Penanganan
: Rumah tangga (organik dan non-organik).

: Dengan membuat septic tank dan sumur resapan sesuai dengan persyaratan IMB.
Mal dan Hotel

Jenis Limbah
Penanganan
: Restauran (organik dan non-organik).

: Dengan STP (Sewage Treatment Plant) sistem extended aerasi.
12. KEKAYAAN INTELEKTUAL

Berdasarkan Perjanjian Manajemen yang dibuat dan ditandatangani oleh dan antara Perseroan dengan
PT Metropolitan Golden Management tertanggal 5 Januari 2004 yang berlaku sampai dengan tanggal
5 Januari 2014 (sebagaimana diuraikan dalam 10.3 tersebut di atas), Perseroan diberikan hak noneksklusif untuk menggunakan logo dan nama Horison selama perjanjian manajemen tersebut masih
berlaku. Berdasarkan Perjanjian Manajemen, diatur bahwa dalam hal terdapat pemutusan atau tidak
diperpanjangnya perjanjian, maka logo dan nama Hotel Horison tetap melekat pada PT Metropolitan
Golden Management dan Perseroan dilarang untuk menggunakan logo dan nama Hotel Horison.
Perseroan pada saat ini sedang dalam proses untuk mendaftarkan merek dagang Metland untuk
kelas 36 dan 37 pada Direktorat Jenderal Hak Kekayaan Intelektual Republik Indonesia. Sampai saat
pencetakan Prospektus ini, Perseroan masih belum menerima sertifikat pendaftaran merek dagang.
13. LISENSI PENTING
Pada saat Prospektus ini diterbitkan, Perseroan telah memiliki ijin-ijin penting yang diperlukan untuk
menjalankan kegiatan usaha antara lain Ijin Usaha Tetap, Ijin Lokasi/Surat Ijin Penunjukan Dan
Penggunaan Tanah (SIPPT), Ijin Mendirikan Bangunan serta serta perijinan yang diperlukan sehubungan
pengembangan proyek properti Perseroan. Perseroan telah pula memenuhi kewajiban sehubungan
dengan ketentuan lingkungan hidup dan ijin terkait dari Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM)
No. 123/V/PMA/2003 tanggal 12 Desember 2003 tentang Perubahan Status Perusahaan dari NonPenanaman Modal Dalam Negeri/Penanaman Modal Asing (Non PMDN/PMA) menjadi Penanaman
Modal Asing (PMA).
125
IX. INDUSTRI PROPERTI

Informasi yang terdapat dalam bab ini telah disusun oleh Procon Indah/Savills dan Colliers International
Indonesia pada bulan Maret 2011 (selanjutnya keduanya disebut sebagai Konsultan Industri) untuk
tujuan dimasukkan dalam keperluan penyusunan Prospektus. Seluruh informasi dan data yang disajikan
dalam bagian ini telah disediakan oleh Konsultan Industri. Konsultan Industri menyatakan bahwa
penyusunan industri ini disusun berdasarkan survey pasar yang diadakan dan informasi-informasi
industri yang sesuai dan dapat dipercaya. Walaupun Konsultan Industri percaya bahwa informasi berikut
telah disusun dengan benar, kompilasi informasi dibuat berdasarkan asumsi-asumsi dasar yang dapat
berubah yang dipengaruhi oleh peraturan pemerintah, kebijakan Perseroan dan kondisi sosial, ekonomi
dan politik. Oleh karenanya, perubahan-perubahan yang disebabkan oleh faktor-faktor tersebut dapat
menyebabkan perubahan yang material atas hasil laporan yang dijadikan dasar dalam penyusunan
Prospektus ini.
Konsultan Industri telah menyatakan bahwa: (i) informasi tertentu yang dimiliki database Konsultan
Industri berasal dari perkiraan atau penilaian profesional, (ii) informasi yang diperoleh dari database
perusahaan lainnya mungkin berbeda dari informasi yang dimiliki Konsultan Industri; (iii) Konsultan
Industri, agen, petugas dan karyawan tidak bertanggung jawab untuk setiap kerugian yang diderita
sebagai akibat dari ketergantungan pada informasi atau dengan cara lain, dan (iv) penyediaan data,
grafik dan tabel tidak meniadakan kebutuhan untuk melakukan penelitian lebih lanjut. Perseroan percaya
bahwa informasi dan data yang terdapat dalam bagian ini dapat diandalkan, namun Perseroan tidak dapat
menjamin keakuratan informasi atau data, dan Perseroan, Penjamin Pelaksana Emisi Efek, penasehat
Perseroan maupun masing-masing afiliasinya juga tidak melakukan verifikasi secara independen atas
informasi atau data yang ditampilkan. Calon investor tidak harus mengasumsikan bahwa informasi
dan data yang terdapat dalam bagian ini adalah akurat pada tanggal Prospektus ini diterbitkan kecuali
dinyatakan lain. Calon investor juga harus menyadari bahwa sejak tanggal diterbitkannya Prospektus
ini mungkin terdapat perubahan dalam industri properti di Indonesia beserta dengan berbagai sektor
terkait di dalamnya yang dapat mempengaruhi keakuratan atau kelengkapan informasi yang terdapat
dalam Prospektus ini.
A. PEREKONOMIAN INDONESIA
1. Pertumbuhan PDB Indonesia
Selama periode 2002 sampai dengan 2009, Indonesia memiliki tingkat pertumbuhan CAGR tertinggi
untuk total Produk Dometik Bruto (PDB) maupun PDB per kapita diantara negara-negara Asia
Tenggara. CAGR PDB periode 2002-2009 adalah sebesar 15,6% sementara CAGR PDB per kapita
adalah sebesar 14,0%. Konsumsi domestik yang kuat dan kondisi politik yang stabil telah menjadi faktor
utama pendukung pertumbuhan tinggi. Di masa yang akan datang, tingkat pertumbuhan tahunan PDB
Indonesia diproyeksikan tetap tinggi, yaitu sekitar 6,4% terutama didorong oleh konsumsi swasta dan
investasi.
Negara

Indonesia
Thailand
Malaysia
Singapura
Philipina
Vietnam
Kamboja
PDB 2002 (US$)

Total Per Kapita
(dalam jutaan)

195.593
126.877
100.845
90.640
76.814
35.097
4.283
PDB 2009 (US$)

Total
Per Kapita
(dalam jutaan)
928
1.999
4.112
22.028
958
440
327
539.377
263.979
192.955
182.231
161.196
93.164
10.871
2.329
3.941
6.950
36.379
1.748
1.068
768
CAGR PDB (2002-2009)

Total
Per Kapita
15,6%
11,0%
9,7%
10,5%
11,2%
15,0%
14,2%
14,0%
10,2%
7,8%
7,4%
9,0%
13,5%
13,0%
Sumber: IMF, World Economic Outlook Database, Oktober 2010
Dibawah pemerintahan saat ini, Indonesia berhasil melalui krisis keuangan global dimana PDB terus
tumbuh dan pengangguran tetap berkurang. Keadaan tersebut menggambarkan bahwa ekonomi
Indonesia tidak tergantung sekali kepada perdagangan internasional. Selain itu, keputusan pemerintah
126
untuk menurunkan harga BBM di akhir tahun 2008 dan awal 2009 telah memacu tingkat daya beli
rumah tangga. Kemudian, reformasi kebijakan investasi yang lebih bersahabat yang diimplementasikan
dibawah pemerintahan saat ini, telah menciptakan rasa optimis di antara investor domestik dan asing.
Pada tahun 2010, Indonesia mencatat pertumbuhan PDB sebesar 6,1% yang didukung oleh kuatnya
konsumsi domestik. Sebagai tambahan, Indonesia merupakan salah satu dari sedikit negara yang masih
mencatat pertumbuhan PDB positif selama krisis finansial global di tahun 2009. Lembaga-lembaga
peringkat kredit internasional, seperti Fitch Ratings, Moodys dan Standard & Poors, telah meningkatkan
peringkat kredit Indonesia dalam dua tahun terakhir yang merupakan pertanda kuat akan kepercayaan
investor. Pada tanggal 25 Januari 2010, Fitch Ratings meningkatkan peringkat kredit Indonesia dari
BB menjadi BB+ dengan prospek yang stabil, dengan demikian menempatkan Indonesia hanya satu
tingkat di bawah peringkat investasi. Peningkatan peringkat kredit oleh Moodys dan Standard & Poors
juga terjadi di bulan-bulan berikutnya. Pada bulan Januari 2011, Moodys meningkatkan peringkat kredit
Indonesia dari Ba2 menjadi Ba1. Kemudian pada 24 Februari 2011, Fitch Ratings kembali meningkatkan
peringkat kredit Indonesia dari BB+ dengan prospek yang stabil menjadi prospek yang positif. Alasan
penetapan keputusan tersebut disebabkan oleh ketahanan ekonomi Indonesia terhadap krisis global,
meningkatnya kemampuan Pemerintah dalam mengendalikan tantangan politik untuk terciptanya
agenda reformasi tanpa merusak efektivitas peraturan dan kebijakan terkait.
Dengan perekonomian yang terus berada dalam fase pertumbuhan pesat di tahun 2010, pertumbuhan
ekonomi diproyeksikan akan mencapai 6,4% di tahun 2011. Dari sisi permintaan, kinerja ekspor yang
meningkat, peningkatan kegiatan investasi dan kinerja sektoral akan mendorong pertumbuhan ekonomi.
Proyeksi ke depan mengindikasikan bahwa ekonomi cenderung akan mencapai pertumbuhan yang
lebih tinggi. Faktor-faktor terpenting yang melandasi masa depan ekonomi Indonesia, terletak pada
kestabilan politik, pendapatan yang meningkat, konsumsi domestik yang tinggi (dikarenakan jumlah
penduduk yang tinggi), peningkatan akumulasi modal dan penyempurnaan dalam produktivitas dan
efisiensi. Oleh karena itu, pertumbuhan ekonomi diproyeksikan dapat mengalami pertumbuhan yang
lebih kuat yaitu hingga 7,0% secara Y-o-Y.
PERTUMBUHAN PDB INDONESIA
7.0%
6.0%
5.0%
4.0%
3.0%
2.0%
1.0%
0.0%
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Sumber: Biro Pusat Statistik, 2010
2. Tingkat Inflasi
Pada tahun 2008, Indonesia mengalami tingkat inflasi yang relatif tinggi yakni sebesar 11,1%.
Namun demikian, harga minyak global dan makanan yang lebih rendah, didukung oleh menurunnya
pertumbuhan permintaan domestik mengakibatkan inflasi di Indonesia menurun hingga 2,8% pada
tahun 2009. Selain itu, pulihnya Rupiah secara signifikan sejak penurunan yang tajam di tahun 2008
telah membantu menahan laju inflasi. Laju inflasi yang didahului oleh harga makanan yang bergejolak
dan disertai adanya kenaikan tarif listrik beberapa waktu belakangan ini telah meningkatkan laju inflasi
menjadi 7,0% di tahun 2010.
127
Tingginya tekanan politik di Timur Tengah telah menyebabkan kenaikan harga minyak, yang notabene
menjadi katalis kenaikan harga barang-barang lainnya. Pada 14 Januari 2011, harga minyak telah
mencapai US$98.70 per barel dan terus mengalami kenaikan dari waktu ke waktu, dan mencapai
US$116.65 per barel pada 2 Maret 2011, atau meningkat sebesar 18,2%. Mengingat performa makroekonomi Indonesia yang kuat, diperkirakan bahwa pada jangka menengah, tingkat inflasi akan stabil
pada 5,0%-6,0% di tahun 2012.
Indikator Ekonomi
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011E
2012E
Pertumbuhan ekonomi (% YoY)

Inflasi (%)
Nilai Tukar (Rp/US$)
Tingkat Bunga-BI Rate (%)
Tingkat Pengangguran (%)
5,0
6,4
9.697
7,4
9,2
5,5
6,6
9.165
9,8
10,3
6,3
6,6
9.124
8,0
9,1
6,1
11,1
9.672
9,3
8,4
4,5
2,8
10.326
6,5
8,1
6,1
7,0
9.084
6,5
7,5
6,4
4,0 - 6,0
8.966
6,7
7,0
6,0 - 7,0
4,0 - 6,0
8.980
6,7
6,5
E: Estimasi
Sumber: Statistik Indonesia, Departemen Keuangan, Bank Indonesia, BKPM, The Economist Intelligence Unit Limited 2010,
Economy Watch
3. Kebijakan Moneter
Sinergi antara kebijakan BI dan Pemerintah sangat penting untuk mempertahankan stabilitas makro
ekonomi dan tingkat pertumbuhan ekonomi dalam negeri yang berkelanjutan. Tindakan-tindakan yang
diambil BI dalam rangka kebijakan moneternya adalah integral terhadap keseluruhan kebijakan yang
dimaksudkan menjaga stabilitas kondisi makro ekonomi.
Setelah melakukan beberapa kali pemotongan tingkat suku bunga sebagai reaksi terhadap krisis
keuangan global dan terhadap tren inflasi yang menurun, maka pada bulan Maret 2011 Bank Indonesia
memutuskan untuk mempertahankan suku bunga BI pada tingkat 6,75% setelah dilakukannya
sebuah evaluasi yang komprehensif atas perkembangan terakhir dan prospek yang lebih positif
untuk perekonomian. BI akan menerapkan kebijakan moneter dan perbankan yang diperlukan dalam
rangka memastikan agar kondisi makro-ekonomi tetap stabil sementara pada saat yang bersamaan
mempertahankan pertumbuhan ekonomi domestik yang berkesinambungan. BI juga akan memantau
dan mengambil tindakan guna memastikan bahwa inflasi di masa mendatang tetap sesuai dengan
tingkat yang ditargetkan yang ditetapkan pada sekitar 5% hingga 6% di tahun 2011 dan 2012.
4. Nilai Tukar Rupiah
NILAI TUKAR RUPIAH TERHADAP USD
13,000
12,000
11,000
10,000
9,000
8,000
2005
2006
2007
Sumber: Bloomberg, 2011
128
2008
2009
2010
Krisis keuangan global pada tahun 2008 telah berakibat pada depresiasi Rupiah selama kuartal terakhir
tahun 2008, dengan titik terendah pada Rp12.400/US Dollar pada tanggal 24 November 2008. Namun
demikian, keberhasilan pertemuan G-20 yang diikuti dengan pemilihan umum yang berlangsung lancar
di Indonesia membantu memperkuat mata uang Rupiah di tahun 2009. Selama tahun 2010, Rupiah
terus mengalami penguatan yang disebabkan oleh beberapa faktor seperti kinerja neraca pembayaran
yang solid, tingkat imbal hasil investasi dalam Rupiah yang masih menarik bagi investor, cadangan
devisa yang meningkat, risiko fluktuasi kurs valuta asing pada sistem perbankan yang terkendali,
kebijakan fiskal yang ketat dan kelebihan likuiditas dari pasar global yang masuk ke Indonesia sehingga
mendorong penguatan Rupiah lebih lanjut. Secara umum, Rupiah pada tahun 2011 diperkirakan akan
tetap stabil. Apresiasi terhadap Rupiah akan diperkuat dengan fundamental ekonomi yang kokoh di
tengah kondisi eksternal yang lebih kondusif.
Dalam periode dekat ini, kinerja ekspor juga akan membaik sejalan dengan pemulihan ekonomi secara
global dan peningkatan persaingan produk domestik. Sesuai dengan hal tersebut, pertumbuhan ekspor
Indonesia diproyeksikan berkisar antara 11,1% hingga 12,1% pada tahun 2012. Perbaikan dalam sektor
eksternal merupakan salah satu faktor terpenting dalam mempertahankan stabilitas Rupiah, sehingga
Rupiah dalam jangka waktu menengah diperkirakan akan tetap stabil.
5. Konsumsi Rumah Tangga
Indonesia memiliki tingkat konsumsi rumah tangga tertinggi dibandingkan dengan negara-negara
Asia Tenggara, sebagian didukung oleh basis populasi yang lebih besar. Indonesia menikmati tingkat
pertumbuhan tertinggi dalam hal pertumbuhan rata-rata konsumsi rumah tangga untuk tahun 20002010. Sementara itu, Indonesia diperkirakan memiliki tingkat pertumbuhan rata-rata konsumsi rumah
tangga sebesar 11,3% untuk periode 2010-2014 yang merupakan salah satu tingkat pertumbuhan yang
tertinggi diantara negara-negara Asia Tenggara.
PERBANDINGAN PERTUMBUHAN RATA-RATA KONSUMSI
RUMAH TANGGA DI ASIA TENGGARA
16%
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
Indonesia
Malaysia
Philippines
Singapore
Thailand
2000 to 2010
14.6%
10.3%
9.8%
7.9%
8.8%
2010 to 2014
11.3%
9.8%
12.2%
7.5%
6.9%
Sumber: Global Insight, 2010
Indonesia memiliki fundamental ekonomi yang kokoh, didukung oleh konsumsi dari pasar domestik.
Kondisi ini disebabkan oleh tingginya tingkat konsumsi rumah tangga pada saat ini yang juga
diproyeksikan tetap tinggi untuk beberapa periode ke depan. Daya beli yang kuat akan menjadi kekuatan
pendorong utama dalam permintaan pasar properti.
B. TINJAUAN EKONOMI, DEMOGRAFI DAN PASAR PROPERTI DI JAKARTA DAN SEKITARNYA
Jakarta adalah ibukota dan sekaligus kota terbesar di Indonesia. Jakarta merupakan kota terpadat
keenam di dunia. Pada tahun 2010, populasi Jakarta diperkirakan sebesar 9,6 juta orang. Dengan
luas Jakarta sekitar 662,33 km2, maka tingkat kepadatan rata-rata sekitar 14.476 orang per km2, yang
menempatkan Jakarta sebagai salah satu kota terpadat di dunia. Di antara lima wilayah dan satu
kabupaten, kota administrasi Jakarta Timur, Jakarta Barat, Jakarta Selatan adalah 3 kota administrasi
dengan urutan teratas yang memiliki jumlah penduduk terbanyak yang masing-masing berjumlah 2,7
juta orang, 2,3 juta orang dan 2,1 juta orang.
129
Populasi dan Tingkat Kepadatan Kota Jakarta, Tahun 2010

Kotamadya/ Kabupaten
Wilayah (km2)
Populasi
Tingkat Kepadatan (orang/km2)
Jakarta Timur
Jakarta Barat
Jakarta Selatan
Jakarta Utara
Jakarta Pusat
Kepulauan Seribu
188,03
129,54
141,73
146,66
48,13
8,70
2.687.027
2.278.825
2.057.080
1.645.312
898.883
21.071
14.290
17.592
14.514
11.219
18.676
2.422
Total
662,33
9.588.198
14.476
Sumber: Hasil Sensus Penduduk 2010 Provinsi DKI Jakarta, BPS
Perkembangan yang pesat di Jakarta telah menciptakan kota-kota penopang yang berada di perbatasan
Jakarta seperti Bogor, Depok, Tangerang dan Bekasi. Kota-kota tersebut bertumbuh dengan sangat
cepat guna mengimbangi dinamika pertumbuhan Jakarta sebagai pusat bisnis dan pusat pemerintahan
dimana Bekasi merupakan daerah terpadat dengan tingkat kepadatan sekitar 11.100 orang per km2
sementara Bogor merupakan daerah dengan tingkat kepadatan terendah yaitu sebesar 8.009 orang
per km2.
Populasi dan Tingkat Kepadatan Kota-Kota Sekitar Jakarta, Tahun 2010
Kotamadya/ Kabupaten
Jakarta
Bekasi

Tangerang
Depok

Bogor

Total
Wilayah (km2)
Populasi
Tingkat Kepadatan (orang/km2)
662,33
210,49
164,55
200,29
118,50
1.356,16
9.588.198
2.336.489
1.797.715
1.736.565
949.066
16.408.033
14.476
11.100
10.925
8.670
8.009
12.099
Sumber: Hasil Sensus Penduduk 2010, BPS
Jakarta memiliki tingkat pendapatan per kapita yang tinggi yang diperkirakan sebesar Rp 90,6 juta di
tahun 2010, dimana jumlah ini setara dengan sekitar 3,3 kali pendapatan per kapita Indonesia. Sejak
tahun 2005 hingga 2010, CAGR pendapatan per kapita Jakarta tumbuh sebesar 13,1%.
Sebagai ibukota negara Indonesia, Jakarta berkembang sebagai kota berbasis jasa dengan industri di
bidang jasa yang berperan penting dalam perekonomian sehingga menarik minat investor asing. Sejak
tahun 2005, jumlah dan nilai investasi asing telah jauh lebih tinggi daripada jumlah dan nilai investasi
domestik.
Indikator Ekonomi
2009
2010
Populasi (dalam juta)

8,84
8,98
9,06
9,15
9,25
GDP per kapita (Rp juta)
48,97
55,98
62,49
74,04
82,08
Pertumbuhan ekonomi (% YoY)
6,01
5,95
6,39
6,22
5,01
Investasi baru (realisasi)

Asing (US$ juta)
3.267
1.472
4.677
9.928
5.511

Domestik (Rp miliar)
2.546
3.088
4.218
1.837
9.694
2005
2006
2007
2008
9,59
90,60
6,51
6.400
4.500
Sumber: Statistik Jakarta, PDRB Jakarta 2010, BKPM
Sektor keuangan, hotel, perdagangan dan restoran memberikan kontribusi sebesar 48% kepada PDB
Jakarta yang menjadikan kota Jakarta sebagai kota pusat ibukota berbasis jasa. Kehadiran Jakarta
sebagai kota berbasis jasa berhasil menciptakan kota-kota penopang seperti Bekasi dan Tangerang
sebagai kota berbasis manufaktur dimana industri manufaktur memberikan kontribusi sebesar 45%50% atas PDB kota tersebut. Sementara, Bogor merupakan kota berbasis pariwisata dimana 44% PDB
kota tersebut berasal dari sektor perhotelan, perdagangan dan restoran.
B.1. Tinjauan Pasar Perumahan di Jakarta dan Sekitarnya
Tinjauan pasar perumahan mencakup wilayah Jakarta dan sekitarnya yaitu Jabotabek (Jakarta, Bogor,
Tangerang, dan Bekasi), dimana wilayah cakupan terdiri dari Jakarta sebagai Ibukota Jakarta dan tiga
kabupaten yang berbatasan dengan Jakarta. Ketiga kabupaten tersebut adalah Bogor di sisi selatan,
Tangerang di sisi barat, dan Bekasi di sisi timur Jakarta.
130
Secara historis, pasokan perumahan di Jakarta dan sekitarnya terdistribusi di dalam dan luar kompleks
perumahan (real estate). Pertumbuhan penduduk dan aktifitas komersial di tengah kota, mengakibatkan
tingginya harga tanah dengan ketersediaan lahan kosong yang semakin terbatas di tengah kota. Hal
in menyebabakan tumbuhnya pengembangan real estate di pinggiran Jakarta. Oleh karena itu analisis
berikut ini akan berdasarkan pada kinerja pasar dari unit-unit rumah yang ada di dalam real estate.
Ringkasan Pasar Perumahan Tahun 2010
Ringkasan
2010

Total area yang direncanakan (ha)
Total area yang sudah dibangun (ha)
Pasokan kumulatif
Permintaan kumulatif
Tingkat penjualan
Rata-rata penyerapan per bulan
Rata-Rata Pertumbuhan
Kumulatif (2006 2010)
Proyeksi Pertumbuhan (2011 2012)
1,2%
3,0%
3,3%
5,1%
-
1.130
2% - 3%
4% - 5%
3% - 4%
4% - 5%
84,7%
1.000
42.700
16.400
357.400
300.100
84,0%
800
Sumber: Procon Indah/ Savills Riset dan Konsultasi, Desember 2010
Pasar perumahan tumbuh stabil dalam lima tahun terakhir 2006-2010 dengan rata-rata pertumbuhan
pasokan kumulatif mencapai 3,3% per tahun. Tetapi pertumbuhan dalam lima tahun terakhir tersebut
belum mencapai pertumbuhan yang signifikan seperti periode 2001-2004 dimana pertumbuhan pasokan
kumulatif perumahan dapat mencapai sekitar 10% per tahun.
Pasokan Dan Permintaan

Total area yang direncanakan untuk perumahan di Jakarta dan sekitarnya pada akhir Desember 2010
mencapai 42.700 hektar dan sekitar 38% atau 16.400 hektar dari total area yang direncanakan sudah
dibangun. Sekitar 42% dari total area yang direncanakan berada di Tangerang sebagai penyumbang
terbesar. Wilayah Bekasi, Bogor, dan Jakarta memberikan kontribusi sekitar 31%, 20%, dan 7% dari
total area yang direncanakan tersebut.
131
Total pasokan perumahan di Jakarta dan sekitarnya mencapai sekitar 357.400 unit pada akhir 2010,
terjadi kenaikan sebesar 2,5% dari tahun sebelumnya. Penambahan pasokan dalam dua tahun terakhir
terutama berasal dari pembukaan cluster baru di proyek-proyek perumahan utama dan masuknya tiga
proyek baru dalam periode 2008-2010.
Total unit baru yang dipasarkan sepanjang tahun 2010 sekitar 8.800 unit, turun sekitar 18% dari tahun
lalu. Tangerang memberikan kontribusi terbesar sekitar 44% dari total unit baru yang dipasarkan sejalan
dengan Tangerang sebagai penyumbang utama untuk total area yang direncanakan. Sementara itu,
Bekasi sebagai penyumbang kedua menawarkan sekitar 27% total unit baru sebagai dampak dari
dibukanya beberapa proyek perumahan baru di Bekasi. Sekitar 55% dari pasokan baru yang ada di
Bekasi berasal dari proyek baru ini.
Dari sisi segmen pasar, 77% dari pasokan baru di tahun 2010 ditujukan untuk segmen menengahbawah, menengah dan menengah-atas, sedangkan 23% berasal dari kelas atas. Sementara itu, selama
tahun 2009, pasokan baru mencapai 10.700 unit yang didominasi oleh segmen menengah sebesar
41%, diikuti oleh segmen atas sebesar 19% dan segmen menengah-atas sebesar 18%. Sejalan dengan
pertumbuhan ekonomi Indonesia yang positif setelah krisis ekonomi global 2008 dan optimisme dari
pengembang, pasokan atau unit baru lebih didominasi oleh segmen menengah, menengah-atas dan
atas. Dengan keyakinan pengembang, pasokan baru tersebut diharapkan dapat diserap pasar tidak saja
sebagai tempat tinggal tetapi sebagai salah satu alat investasi dengan terjadinya perbaikan ekonomi.
Pasokan Baru di Tahun 2009-2010 Berdasarkan Segmen Pasar
Kategori Segmen Pasar
2009
Segmen Atas (> Rp 750 juta/ unit)

Segmen Menengah-Atas (Rp 450 Rp 750 juta/ unit)
Segmen Menengah (Rp 250 Rp 450 juta/ unit)
Segmen Menengah-Bawah (Rp 100 Rp 250 juta/ unit)
Segmen Bawah (< Rp 100 juta/ unit)
Total
2010
2.000
1.900
4.400
1.200
1.300
19%
18%
41%
11%
12%
2.000
3.500
2.100
1.200
-
23%
40%
24%
13%
-
10.700
100%
8.800
100%
Sampai dengan Desember 2010, tingkat penjualan perumahan secara keseluruhan di Jakarta dan
sekitarnya naik menjadi 84,0% dari 83,3% di akhir tahun 2009. Kenaikan penjualan terjadi di wilayah
Tangerang, Bogor, dan Bekasi, sedangkan tingkat penjualan perumahan di wilayah Jakarta relatif stabil.
Pasokan dan permintaan kumulatif dalam periode 2001-2012P ditunjukkan pada grafik berikut ini.
132
PASOKANDAN
DANPERMINTAAN
PERMINTAAN KUMULATIF,
PASOKAN
KUMULATIF
TINGKAT PENJUALAN
PENJUALAN
TINGKAT
dalam unit
400,000
100%
350,000
88%
300,000
75%
250,000
63%
200,000
50%
150,000
38%
100,000
25%
50,000
13%
Pasokan Kumulatif (unit)
Permintaan Kumulatif (unit)
2012P
2011P
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
0%
Tingkat Penjualan (unit)
Kenaikan tingkat penjualan juga diikuti oleh tingkat penyerapan unit rumah per bulan yang lebih
tinggi dibandingkan tahun lalu. Tingkat penyerapan tahun 2010 mencapai sekitar 9.600 unit rumah,
dibandingkan dengan tahun 2009 yang sekitar 8.100 unit. Oleh karena itu, rata-rata penyerapan per
bulan sekitar 800 unit. Adanya produk baru yang dipasarkan umumnya diikuti oleh kenaikan penjualan
seperti yang terjadi di wilayah Tangerang sebagai wilayah yang paling aktif memasarkan produk baru
dibandingkan wilayah-wilayah lainnya sehingga Tangerang tercatat sebagai wilayah dengan penyerapan
unit rumah yang tertinggi sekitar 41% atau 330 unit dari total penyerapan per bulan.
Bekasi tercatat wilayah kedua tertinggi dengan penyerapan per bulan mencapai sekitar 25% atau 203
unit dari total penyerapan per bulan, diikuti oleh Bogor sekitar 156 unit (19%) dan Jakarta sekitar 113
unit (15%), seperti yang ditunjukkan di dalam tabel di bawah ini.
Ringkasan Aktivitas Penjualan
Lokasi
Pasokan Baru
Pasokan Kumulatif
Tingkat Penjualan
Penyerapan

Penyerapan/
bulan
2009
2010
2009
2010
2009
2010
2009
2010
2009
2010
Tangerang
Jakarta
Bogor

Bekasi

Jabotabek
3.600
1.200
2.800
3.100
10.700
3.700
1.400
1.500
2.300
8.800
146.300
58.400
49.300
94.500
348.600
150.000
59.900
50.800
96.700
357.400
74,9%
85,7%
94,9%
88,9%
83,3%
75,7%
85,9%
95,9%
89,4%
84,0%
2.600
1.000
2.500
2.000
8.100
4.000
1.400
1.900
2.400
9.600
200
100
200
200
700
300
100
200
200
800
122
133
PASOKANDAN
DAN PERMINTAAN
PERMINTAAN TAHUNAN,
PASOKAN
TAHUNAN
TINGKAT PENJUALAN
PENJUALAN
TINGKAT
dalam unit
35,000
100%
30,000
86%
25,000
71%
20,000
57%
15,000
43%
10,000
29%
5,000
14%
Pasokan Tahunan (unit)
Permintaan Tahunan (unit)
2012P
2011P
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
0%
Tingkat Penjualan (unit)
Penurunan dan kenaikan suku bunga memegang peranan penting di seluruh segmen pasar. Untuk
segmen menengah dan bawah, rendahnya tingkat suku bunga akan meningkatkan kemampuan mereka
untuk membeli unit rumah. Begitu juga dengan para investor di segmen menengah-atas dan atas yang
terdorong untuk membeli unit rumah sebagai salah satu instrumen investasi karena suku bunga yang
rendah.
KORELASI SUKU
KORELASI
SUKUBUNGA
BUNGADAN
DAN
PASOKANBARU
BARU YANG
PASOKAN
YANG DITAWARKAN
DITAWARKAN
8.0%
6,000
6.0%
4,000
4.0%
2,000
2.0%
Unit Baru (unit)
H2/10
H1/10
H2/09
H1/09
0.0%
H2/08
123
H1/08
H2/07
8,000
H1/07
10.0%
H2/06
10,000
H1/06
12.0%
H2/05
12,000
H1/05
14.0%
H2/04
14,000
BI Rate (%)
Pada grafik di atas, tingkat suku bunga yang rendah di tahun 2004 diikuti oleh penawaran unit baru yang
tinggi. Kondisi ini juga terjadi di tahun 2007 dimana unit baru yang dipasarkan meningkat sejalan dengan
penurunan tingkat suku bunga setelah mengalami kenaikan di tahun 2005-2006 yang menyebabkan
penurunan jumlah unit baru dipasarkan.
134
Kenaikan suku bunga yang signifikan di tahun 2008 sebagai akibat dari krisis ekonomi global
mengakibatkan menurunnya jumlah unit atau pasokan baru yang ditawarkan pada tahun tersebut.
Pada saat itu, suku bunga perbankan untuk kredit kepemilikan rumah mencapai 15% sampai dengan
18,5% karena industri perbankan nasional memberlakukan kebijakan pengetatan pinjaman dalam
mempertahankan likuiditasnya. Kondisi ini mengakibatkan pelemahan daya beli konsumen yang pada
akhirnya berimplikasi pada penurunan pasokan baru yang disebabkan oleh rendahnya permintaan
konsumen. Tetapi, sejalan dengan penurunan tingkat suku bunga di tahun 2009 dan 2010 menjadi
sebesar 9%-10%, jumlah unit baru yang ditawarkan meningkat di pasar perumahan Jakarta dan
sekitarnya. Hal ini mendorong para pengembang untuk meningkatkan pasokan baru ke pasar.
Kredit Properti
Berdasarkan data Bank Indonesia, realisasi penyaluran kredit properti pada tahun 2010 mencapai
Rp249,7 triliun, meningkat sekitar 25,7% dari tahun 2009. Kredit properti meliputi kredit untuk konstruksi
untuk perkantoran, perumahan, dan pertokoan serta fasilitas kredit KPR dan renovasi perumahan untuk
individual. Pertumbuhan signifikan dalam penyaluran kredit properti didukung dengan meningkatnya
permintaan properti oleh calon pembeli.
Selain itu, kredit properti selama tahun 2010 terbagi ke dalam kredit konstruksi sekitar 25,4%, kredit
perumahan (real estate credit) sekitar 15,1% dan sekitar 59,4% untuk kredit pemilikan rumah (KPR)
dan kredit pemilikan apartemen (KPA) termasuk kredit untuk renovasi rumah. Sekitar 90% dari kredit
KPR ditargetkan kepada konsumen menengah, menengah-bawah dan bawah dimana mereka lebih
membutuhkan pembiayaan dibandingkan dengan segmen lainnya. Pertumbuhan kredit properti
diilustrasikan pada grafik dibawah ini.
KREDIT PROPERTI
PROPERTI 2008-2011E
KREDIT
2008-2011E
300,000
in Rp Billion
250,000
200,000
150,000
100,000
50,000
Construction Credit
2008
2009
2010
2011
36,219
48,073
63,430
75,000
Real Estate Credit
20,777
27,687
37,950
42,000
Mortgage Credit
94,253
122,798
148,320
170,000
Total Property Credit
151,249
198,558
249,700
287,000
Sumber: Bank Indonesia dan Kompilasi PSP, Feb 2011

Catatan: tahun 2011 merupakan estimasi (E)
Bank Indonesia telah berencana untuk menyalurkan kredit properti sebesar Rp287 triliun pada tahun
2011, meningkat sekitar 14,6% dari tahun 2010. Porsi terbesar sekitar 59,2% dialokasikan untuk kredit
KPR, sementara kredit konstruksi sebesar 26,1% dan sisanya sebesar 14,6% disalurkan untuk kredit
perumahan (real estate credit).
Selama tiga tahun terakhir 2008-2011, kredit pembiayaan properti telah meningkat seiring dengan
tingginya permintaan di sektor perumahan dan tingkat bunga pinjaman yang rendah yang dikendalikan
oleh Bank Indonesia, meskipun sempat meningkat secara signifikan dari kuartal terakhir 2008 hingga
pertengahan tahun 2009 akibat krisis ekonomi global.
135
Prospek Pasar Ke Depan

Secara umum, pasar perumahan diperkirakan akan tetap aktif di tahun 2011-2012, sejalan dengan
pertumbuhan ekonomi Indonesia yang positif. Tingkat suku bunga yang rendah oleh Bank Indonesia akan
meningkatkan penjualan yang berasal dari peningkatan daya beli dari pembeli yang potensial, terutama
di segmen menengah dan bawah. Perbaikan ekonomi akan meningkatkan keyakinan pengembang
yang semakin menguat yang pada akhirnya berpengaruh positif terhadap penambahan pasokan.
Pasokan baru pada kuartal pertama 2011 diperkirakan akan mencapai sekitar 1.000 unit dan akan
tetap didominasi oleh segmen menengah dan menengah-atas. Pasokan kumulatif diperkirakan akan
mengalami pertumbuhan sekitar 4%-5% per tahun bersamaan dengan meningkatnya keyakinan para
pengembang, terjangkaunya harga properti dan dukungan bank dengan menurunkan suku bunga KPR
dan memudahkan syarat dan kondisi perkreditan properti.
Sementara dari sisi permintaan, permintaan diperkirakan akan bertumbuh sejalan dengan penguatan
keyakinan pengembang, perbaikan daya beli pembeli, dan dukungan bank untuk menjaga suku pinjaman
perumahan yang rendah dan pendanaan yang lebih fleksibel (mis. penurunan uang muka menjadi 20%
dari 30% dari harga jual). Selain itu pihak pengembang juga menawarkan sistem pembayaran yang
menarik seperti perpanjangan cicilan uang muka, cicilan bulanan, dan balloon payment.
Dari sisi harga jual, beberapa pengembang diperkirakan akan meningkatkan harga jual unit properti
mereka di tahun depan, khususnya untuk properti yang baru diluncurkan sepanjang kuartal kedua tahun
2010. Peningkatan ini bisa berkisar dari 10% sampai 15% per tahun.
B.2. Tinjauan Pasar Ritel di Jakarta dan Sekitarnya
Ringkasan Informasi Pasar Ritel di Jakarta
Penawaran Kumulatif (m2)
Penawaran 2011-2012 (m2)
Tingkat Okupansi Disewakan (%)
Sewa Bersih (Rp/ m2/ bulan)
Biaya Jasa
Sumber: Colliers International Indonesia Research and Advisory, Februari 2011
3.924.250
290.707
83,53
349.507
68.526
Ringkasan Informasi Pasar Ritel di Bodetabek (Bogor, Depok, Tangerang dan Bekasi)
Penawaran Kumulatif (m2)
1.777.015
Penawaran 2011-2012 (m2)
283.450
Tingkat Okupansi Disewakan (%)
83,02
Sewa Bersih (Rp/ m2/ bulan)
240.860
Biaya Jasa
55.331
Selama beberapa dekade ini, penjualan ritel di Indonesia sebagian besar didorong oleh kecenderungan
pertumbuhan pendapatan yang dibelanjakan oleh populasi masyarakat kota yang terus meningkat.
Masyarakat Indonesia juga termasuk konsumtif dan mudah beradaptasi dengan gaya hidup, seperti
yang ditunjukkan oleh peningkatan jumlah pengguna telepon selular, gadget, dan penjualan otomotif.
Oleh karena itu, Indonesia dipandang sebagai pasar yang besar bagi ritel asing.
Pada umumnya, selama delapan tahun terakhir, pasokan ruang ritel bertumbuh cukup stabil. Sementara,
pada periode 2002-2005, pasokan ini meningkat secara signifikan karena pengembangan pusat
ritel yang besar dan dijual secara strata title. Tingginya persediaan ruang ritel dalam satu sisi, dan
terbatasnya permintaan menyebabkan banyak pusat ritel yang memiliki tingkat kekosongan yang tinggi.
Dibandingkan dengan rata-rata rasio ruang ritel di Asia Pasifik sebesar 68,5%, ruang ritel di Jabodetabek
masih sangat terbatas. Rasio ruang ritel di Jakarta tercatat sebesar 46,2% dan di Jabodetabek sekitar
sebesar 21,4%.
136
PERBANDINGANANTARA
ANTARA RUANG
RUANG RITEL
PERBANDINGAN
RITEL
DANPOPULASI
POPULASI DI
DI ASIA
ASIA PASIFIK
DAN
PASIFIK
30,000,000
250%
25,000,000
200%
20,000,000
150%
15,000,000
100%
10,000,000
50%
5,000,000
Total Retail Space
Population
Singapore
Shanghai
Manila
Hongkong
Melbourne
Bangkok
Beijing
Jakarta
Jabodetabek
0%
Ratio
Sumber: Colliers International, Asia Pacific Research, Februari 2011
Sesuai dengan grafik di atas, rasio pasokan ruang ritel dan populasi di Jabodetabek masih lebih rendah
dibandingkan dengan Bangkok dan Singapura. Rasio tertinggi tercatat di Hongkong dan Melbourne
sebagai daerah tujuan wisata, terutama untuk tujuan belanja. Oleh karena itu, pusat ritel di kedua
kota ini kerap dikunjungi baik oleh pengunjung dari pasar internasional maupun pengunjung dari pasar
dalam negeri.
Sampai saat ini, pusat ritel di Jabodetabek masih didominasi oleh pengunjung dari pasar dalam
negeri sebagai pasar utama. Dengan pengecualian kota ini dapat memposisikan diri sebagai daerah
tujuan wisata (dengan suasana yang lebih bersahabat terhadap orang asing dan dilengkapi dengan
infrastruktur yang baik), pusat ritel di Jabodetabek hanya akan cukup baik melayani pasar dalam negeri.
Namun demikian, rasio pusat ritel yang cukup rendah di Jabodetabek (hanya sebesar 21,4%)
memberikan indikasi bahwa peluang masih terbuka lebar untuk mengembangkan pusat-pusat ritel di
daerah ini, selama pusat ritel tersebut menempatkan posisinya di pasar yang tepat.
Penawaran Ruang Ritel
Selama periode 1990-an, pasokan ritel di Jakarta mencatat pertumbuhan sebesar 12% per tahun.
Kemudian pasokan tersebut turun cukup tajam pada tahun 1997 akibat krisis keuangan Asia. Sejak
tahun 2000, rata-rata pertumbuhan pasokan ruang ritel tercatat 13% per tahun. Pasokan ruang ritel
tertinggi tercatat pada periode 2002-2006 dan 2008, dengan pasokan rata-rata sebesar 260.000 m2.
Pada tahun 2009, empat pusat ritel memasuki pasar dengan tambahan pasokan ruang ritel sebesar
126 pusat ritel yang akan memulai operasi. Pada
309.681 m2. Di tahun 2010, terdapat tambahan empat
tahun 2012, Jakarta diperkirakan akan memiliki pasokan ruang ritel sebesar 4.229.155 m2.
Pasokan ruang ritel di Debotabek (Depok, Bogor, Tangerang, dan Bekasi) di tahun 2010 tercatat
sebesar 1.777.015 m2, yang sebagian besar berada di Bekasi dan Tangerang. Total pasokan ruang ritel
di Jabodetabek tercatat sebesar 5,7 juta m2.
137
DISTRIBUSIPASAR
PASAR RITEL
DISTRIBUSI
RITELDIDIJABODETABEK
JABODETABEK
Tangerang
10%
Bekasi
10%
CBD
12%
Central
Jakarta
13%
Bogor
6%
Depok
5%
South
Jakarta
13%
West Jakarta
10%
North
Jakarta
16%
East Jakarta
5%
Sumber: Colliers International Research and Advisory, Februari 2011
PASOKANKUMULATIF
KUMULATIFRUANG
RUANG RITEL
RITEL DI
PASOKAN
DIJABODETABEK
JABODETABEK
7,000,000
6,000,000
5,000,000
4,000,000
3,000,000
2,000,000
1,000,000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011F 2012F
Supply
Sumber: Colliers International Research

127and Advisory, Februari 2011
Pada tahun 2012, diperkirakan akan terdapat tambahan 574.157 m2 ruang ritel di Jabodetabek, sehingga
akan mencapai total pasokan sebesar 6.275.422 m2. Selama periode 2000 dan 2010, pasokan ruang
ritel bertumbuh sebesar 12,4% per tahun; sementara di tahun 2012 dan 2013, pasokan akan bertumbuh
masing-masing 3,3% dan 5,6%.
Ruang ritel akan terkonsentrasi di tiga daerah yaitu Jakarta Pusat, Selatan dan Utara. Pusat ritel di
Jakarta Pusat sebagian besar berlokasi di daerah pusat perniagaan komersil; sementara pusat ritel di
daerah Jakarta Selatan dan Utara dikembangkan untuk memenuhi pertumbuhan perumahan di kedua
daerah tersebut. Di luar
Jakarta,
besarG-dikembangkan
di Tangerang
dan Bekasi,
RUANG
RITELpusat
YANGritel
TERSsebagian
EDIA DI
MASING WILAYAH
DIDI
RUANG
RITEL
YANG
TERSEDIA
DI MASING
MASING-MASING
WILAYAH
sebagai kota berbasis manufaktur.
JABODETABEK
JABODETABEK
1,200,000
1,000,000
800,000
600,000
400,000
138
RUANG
RITELYANG
YANGTERSEDIA
TERS EDIA DI
G-MASING WILAYAH
DIDI
RUANG
RITEL
DI MASING
MASING-MASING
WILAYAH
JABODETABEK
JABODETABEK
1,200,000
1,000,000
800,000
600,000
400,000
North Jakarta
West Jakarta
East Jakarta
Central Jakarta
South Jakarta
Bekasi
Tangerang
Depok
Bogor
200,000
Kinerja Pusat Ritel

Sebelum tahun 1997, pusat ritel bisa menikmati tingkat okupansi sebesar 86%-92%. Selama krisis
keuangan pada tahun 1997, tingkat okupansi hanya tercatat sebesar 77%. Pada tahun 2000, tingkat
okupansi tercatat sebesar 78%. Sejak tahun tersebut, tingkat okupansi bergerak di kisaran 82%-83%.
Dengan pasokan besar yang diprediksi tersedia di pasar pada tahun 2012, tingkat okupansi diperkirakan
akan turun ke 80%.
128
Tingkat okupansi yang rendah terutama disebabkan oleh pasokan yang besar, terutama pasokan ruang
ritel untuk penjualan strata title dan pertumbuhan pasokan yang lebih tinggi dari pada permintaan.
PASOKAN DAN PERMINTAAN KUMULATIF SERTA
TINGKAT OKUPANSI PUSAT PERBELANJAAN DI JABODETABEK
7,000,000
100%
90%
6,000,000
80%
70%
5,000,000
60%
4,000,000
50%
40%
3,000,000
30%
20%
2,000,000
10%
1,000,000
0%
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011F 2012F
Supply
Demand
Occ Rate

Kecuali di Tangerang, pusat ritel di daerah lain dapat menikmati tingkat okupansi lebih dari 80%. Pusat
ritel di pusat perniagaan (CBD), terdiri dari pusat ritel premium, dapat mencapai tingkat okupansi setinggi
92.5% oleh karena tingginya arus lalu lintas belanja.
139
PASOKAN, PERMINTAAN DAN TINGKAT OKUPANSI

PUSAT PERBELANJAAN DI JABODETABEK
1,000,000
95%
900,000
90%
800,000
700,000
600,000
85%
500,000
400,000
80%
300,000
200,000
75%
100,000
-
demand
supply
Bekasi
Tangerang
Bogor
Depok
CBD
North Jakarta
East Jakarta
Central Jakarta
South Jakarta
West Jakarta
70%
occupancy
Pusat ritel di luar Jakarta sebagian besar didominasi oleh pusat ritel kelas menengah ke bawah.
Berdasarkan skema pemasaran, terdapat cukup besar pusat ritel strata title untuk dijual.
Tarif Sewa dan Service Charge
Tarif sewa di sebuah pusat ritel bervariasi berdasarkan lokasi pusat ritel dan lokasi yang ditempati oleh
masing-masing penyewa. Pusat ritel yang terletak di daerah strategis akan dikenakan tarif sewa yang
lebih tinggi. Secara umum, sejak tahun 1997, tarif sewa untuk pusat ritel di Jabodetabek bergerak naik
ke atas dimana pusat ritel di daerah Jakarta Pusat dikenakan tarif tertinggi.
TARIF SEWA PUSAT PERBELANJAAN DI BEBERAPA DAERAH DI
JABODETABEK
500,000
South Jakarta
450,000
Central Jakarta
400,000
North Jakarta
350,000
West Jakarta
300,000
East Jakarta
250,000
200,000
Bogor
150,000
Depok
100,000
Tangerang
Bekasi
50,000
2007
2008
2009
2010
Survey Belanja Rumah Tangga

Pembagian kelas A, B, dan C1 di Jakarta cukup teratur, dengan kelas B tercatat lebih tinggi 31,45%.
Total kelas A, B, dan C1 (yang memiliki pengeluaran bulanan lebih dari Rp 1,5 juta) di Jakarta mencapai
77,16% dari total populasi. Di luar Jakarta (Bodetabek), ketiga kelompok pendapatan ini memberikan
kontribusi sekitar 57,08% dari total populasi, dengan hanya 7,95% dikategorikan ke dalam kelas A.
140
STATUS SOSIAL EKONOMI DI JAKARTA DAN BODETABEK

BERDASARKAN PENGELUARAN BELANJA RUMAH TANGGA

JAKARTA
Populasi (dalam ribuan)
Total 7.559
A (diatas 3 juta)
B (2 juta 3 juta)
C1 (1,5 juta 2 juta)
C2 (1 juta 1,5 juta)
D (700 ribu 1 juta)
E (dibawah 700 ribu)
BODETABEK
Populasi (dalam ribuan)
100
1.873
2.377
1.582
1.139
477
112
18.980
24,78
31,45
20,93
15,07
6,31
1,48
100
1.509
4.122
5.202
4.535
2.609
1.002
%
7,95
21,72
27,41
23,89
13,75
5,28
Sumber: AC Nielsen, 2010
B.3. Tinjauan Pasar Hotel di Jakarta dan Sekitarnya

Pasokan Hotel Bintang Tiga Sampai Bintang Lima di Jakarta dan Sekitarnya
Sejak tahun 2000, hotel bintang tiga sampai bintang lima telah tumbuh 3,73% per tahun dan mencapai
jumlah 115 hotel per tahun 2010. Hotel bintang empat mencatat pertumbuhan tertinggi dengan 4,89%
sedangkan pertumbuhan terendah dicatat oleh hotel bintang tiga dengan 2,83%.
Pada akhir 2014, hotel bintang tiga sampai lima diperkirakan mengalami pertumbuhan lebih menjanjikan
dengan 18,76%, dimana pertumbuhan tertinggi dicatat oleh hotel bintang lima dengan 30,77%.
JUMLAH HOTEL BINTANG TIGA SAMPAI LIMA
DI JABODETABEK 2000 - 2014
60
Total Hotels
50
40
30
20
10
2014P
2013P
2010
2012P
5-star
2009
2008
2007
4-star
2011P
3-star
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
Dalam sepuluh tahun terakhir, jumlah kamar hotel bintang tiga sampai lima telah tumbuh pesat sebesar
1,96% per tahun. Terdapat total 26.061 kamar tercatat di tahun 2010 dimana 38,35% diantaranya
merupakan kamar di hotel berbintang empat. Selama periode tersebut, hotel bintang empat mencatat
pertumbuhan tertinggi dengan 2,63% per tahun. Sementara pertumbuhan terendah dicatat oleh hotel
bintang lima dengan 1,04%. Pasar diperkirakan tumbuh 20,81% pada tahun 2014 dibandingkan dengan
tahun 2010, dengan total penambahan kamar hotel sejumlah 5.453 kamar.
141
14,000
Total Rooms
12,000
10,000
8,000
6,000
4,000
2,000
3-star
4-star
2014P
2013P
2012P
2011P
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
5-star
Pasar hotel di Jabodetabek didominasi oleh hotel bintang tiga (40%), diikuti hotel bintang empat
(37,39%), dan hotel bintang lima (22,61%). Berdasarkan jumlah kamar, pasar hotel didominasi oleh
kamar hotel bintang empat dengan 39,6%, diikuti oleh kamar hotel bintang lima (36,71%) dan hotel
bintang tiga (23,69%).
PERINCIAN KAMAR HOTEL BINTANG TIGA SAMPAI LIMA

DI JABODETABEK
Berdasarkan Jumlah Hotel
5-star
22.6%
Berdasarkan Jumlah Kamar Hotel

3-star
40.0%
4-star
37.4%
3-star
23.7%
5-star
36.7%
4-star
39.6%
Grafik di bawah ini menunjukkan 85,22% dari hotel bintang tiga sampai lima di Jabodetabek berlokasi di
Jakarta. Selain Jakarta, Tangerang menyediakan hotel-hotel dari semua kelas. Bogor dan Bekasi hanya
menyediakan hotel berbintang tiga sampai empat, sementara Depok hanya memiliki hotel bintang tiga.
142
DISTRIBUSI HOTEL BINTANG TIGA SAMPAI LIMA

DI JABODETABEK
40
Total Hotels
35
30
25
20
15
10
5
0
Depok
Bogor
Jakarta
4-star
3-star
Tangerang
Bekasi
5-star
Tingkat Hunian Hotel di Jakarta dan Sekitarnya

Grafik di bawah ini menunjukkan antara tahun 2007 dan 2010, hotel bintang tiga sampai lima memiliki
tingkat hunian yang stabil antara 68% sampai dengan 70%. Dengan memperhatikan kecenderungan
peningkatan dari kunjungan asing dan domestik untuk daerah Jabodetabek, maka diperkirakan tingkat
hunian akan meningkat lebih lanjut mencapai 80% pada tahun 2014.
85.00%
Occupancy Rates
80.00%
75.00%
70.00%
65.00%
60.00%
55.00%
50.00%
2007
2008
3-star
2009
2010
4-star
2011P
5-star
2012P 2013P
2014P
Average
Di antara hotel-hotel di Jabodetabek, hotel di Tangerang dan Bogor menikmati tingkat hunian tertinggi
dengan tingkat okupansi mencapai 75% pada tahun 2010. Tingginya tingkat hunian di Tangerang
dipengaruhi oleh dekatnya jarak ke Bandara Soekarno-Hatta dan kawasan industri. Sementara hotel
di Bogor, dipengaruhi oleh karakteristik dan suasana resor, sehingga dapat menarik pengunjung untuk
menginap baik untuk liburan ataupun untuk tujuan lainnya. Hingga tahun 2014, rata-rata tingkat hunian
hotel diproyeksikan dapat mencapai 75% sampai 80%.
143
Rata-Rata Tingkat Okupansi Berdasarkan Lokasi di Jabodetabek

Area

Average Occupancy Rate (AOR)
2007
2008
2009
2010
2011P
2012P
2013P
2014P
Jakarta
Bogor

Depok

Tangerang
Bekasi

66,38%
76,61%
62,84%
88,38%
64,33%
69,52%
75,33%
67,29%
77,02%
61,46%
70,19%
75,86%
61,47%
71,83%
73,46%
64,67%
74,94%
69,18%
75,11%
68,58%
65,49%
74,57%
68,50%
76,06%
73,15%
68,75%
74,37%
69,44%
79,85%
76,71%
70,39%
73,73%
72,96%
78,94%
76,56%
72,43%
73,44%
73,09%
79,93%
80,62%
P: Proyeksi
Harga Rata-Rata Sewa Kamar

Grafik di bawah ini menunjukkan bahwa harga rata-rata sewa kamar di hotel bintang tiga sampai empat
di Jakarta meningkat sejak tahun 2007. Selama empat tahun terakhir, pertumbuhan harga rata-rata
sewa kamar tertinggi dicatat oleh hotel bintang lima dengan tingkat pertumbuhan sebesar 8,14% per
tahun, diikuti oleh hotel bintang tiga dengan tingkat pertumbuhan sebesar 6,27%. Pertumbuhan harga
rata-rata sewa kamar terendah dialami oleh hotel berbintang empat dengan tingkat pertumbuhan
sebesar 2,46% per tahun. Pertumbuhan harga rata-rata sewa kamar sebagian besar dipengaruhi oleh
laju inflasi biaya utilitas.
Hingga tahun 2014, harga rata-rata sewa kamar diproyeksikan tumbuh sebesar 19,5%, dengan
pertumbuhan tertinggi diperkirakan akan dicatat oleh hotel bintang lima yang dapat mencapai Rp
946.063, yang diikuti oleh hotel bintang empat yang dapat mencapai Rp 506.064 dan hotel bintang tiga
yang dapat mencapai Rp 467.550.
Hotel di Jakarta pada umumnya menerapkan tarif yang tinggi karena Jakarta merupakan kawasan
perniagaan komersil yang didukung oleh banyaknya hotel bintang lima. Tangerang, dengan
pengoperasian hotel bintang 5 juga mencatat harga rata-rata sewa kamar yang tinggi, sementara
Depok, yang hanya memiliki hotel bintang tiga, memiliki harga rata-rata sewa kamar terendah.
Dalam empat tahun terakhir, Tangerang menunjukkan pertumbuhan harga rata-rata sewa kamar yang
signifikan sebesar 7,60%. Diikuti oleh Bekasi, sebagai kota industri, dengan pertumbuhan 6,63% per
tahun. Harga rata-rata sewa kamar di Jakarta dan Bogor juga mengalami pertumbuhan masing-masing
kurang dari 3,24% dan 4,42% per tahun.
144
Harga Rata-Rata Sewa Kamar Hotel Bintang Tiga Sampai Lima di Jabodetabek
Area
2007
2008
2009
2010
2011P
2012P
2013P
2014P
Jakarta
Bogor

Depok

Tangerang
Bekasi

476.129
412.724
273.114
426.151
342.093
504.100
448.646
286.633
494.345
367.805
544.713
462.481
295.025
483.711
395.494
521.843
469.297
320.587
527.023
414.619
556.135
494.176
331.543
524.660
441.319
565.006
504.501
348.520
539.862
464.726
570.717
520.348
366.778
541.730
487.638
592.299
537.950
380.745
571.278
512.692
P: Proyeksi
Hingga tahun 2014, dengan Depok sebagai pengecualian, hotel-hotel di Jakarta dan sekitarnya
diperkirakan akan menerapkan rata-rata harga kamar berkisar antara Rp 500.000 hingga Rp 600.000.
Karakteristik Pengunjung Yang Datang Ke Jakarta dan Sekitarnya
Setelah mengalami krisis keuangan di tahun 1998-1999, kunjungan dari asing ke Jabodetabek, melalui
Bandara Soekarno-Hatta, secara umum meningkat dari tahun 2000 seperti yang ditunjukkan pada grafik
di bawah ini. Dalam periode 2000-2008, kunjungan asing tumbuh pesat dengan tingkat pertumbuhan
sebesar 7,91% per tahun. Krisis keuangan global menyebabkan penurunan sebesar 5,38% di tahun
2009, sebelum meningkat cukup signifikan pada tahun 2010 sebesar 30,37% yang mencapai total
1.892.866 pengunjung.
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
2,000,000
1,800,000
1,600,000
1,400,000
1,200,000
1,000,000
800,000
600,000
400,000
200,000
0
1994
Total Visitors
Kunjungan asing ke Jabodetabek didominasi oleh pengunjung dari Asia yang mencapai 52,18%, yang
sebagian besar berasal dari Malaysia (27,97%), China (9,76%), Singapura (9,05%), Jepang (5,4%) dan
Korea Selatan (3,6%).
Kegiatan usaha di Jabodetabek berhasil menarik kunjungan dalam negeri (domestik) baik untuk
keperluan bisnis, tujuan pertemuan maupun untuk liburan. Jumlah kunjungan domestik, pada tahun
2010, mencapai 9,25 kali jumlah kunjungan dari asing. Krisis keuangan global di tahun 2009 memberikan
sedikit dampak penurunan sebesar hanya 4%, dimana pada tahun 2010, kunjungan domestik kembali
meningkat dengan tingkat pertumbuhan sebesar 15,81%.
145
Total Visitors
20,000,000
18,000,000
16,000,000
14,000,000
12,000,000
10,000,000
8,000,000
6,000,000
4,000,000
2,000,000
0
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Grafik di bawah juga menunjukkan tamu asing menetap lebih lama dibandingkan tamu domestik di hotel
bintang tiga sampai lima di Jabodetabek. Pengunjung asing tinggal dengan jangka waktu rata-rata 2,81
hari, sementara tamu dalam negeri tinggal dengan rata-rata jangka waktu lebih pendek yaitu 2,3 hari.
RATA-RATA LAMANYA KUNJUNGAN OLEH PENGUNJUNG ASING DAN
DOMESTIK DI HOTEL BINTANG TIGA SAMPAI LIMA DI JABODETABEK
3.50
3.00
2.50
2.00
1.50
1.00
0.50
0.00
2004
2005
2008
2007
2006
Foreign
Domestic
2009
2010
Dominasi pengunjung domestik ke wilayah Jabodetabek juga ditunjukkan dengan persentase yang
tinggi dalam rasio perbandingan tamu hotel bintang tiga sampai lima di Jabodetabek dengan rincian
sebagai berikut: 57,49% di tahun 2004, 54,28% di tahun 2005, 64,03% di tahun 2006, 59,00% di tahun
2007, 64,39% di tahun 2008, 68,58% di tahun 2009 dan 73,94% di tahun 2010.
146
RASIO PERBANDINGAN TAMU HOTEL BINTANG TIGA SAMPAI LIMA

DI JABODETABEK
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
2005
2004
2006
2008
2007
Domestic
2009
2010
Foreign

Perbaikan ekonomi Indonesia mempercepat kegiatan usaha di Indonesia, yang secara tidak langsung
meningkatkan permintaan untuk akomodai hotel. Kecenderungan peningkatan kunjungan oleh tamu
asing maupun dalam negeri juga memicu permintaan yang lebih tinggi untuk hotel bintang tiga sampai
lima di Jabodetabek.
B.4. Tinjauan Pasar Hotel di Bali
Pariwisata di Bali
Insiden bom Bali di tahun 2005 telah mengakibatkan penurunan tingkat okupansi dan harga rata-rata
sewa kamar di tahun 2006, yang dapat diperhatikan pula dari penurunan kunjungan turis asing ke Bali
antara tahun 2005 dan 2006. Namun demikian, tren kenaikan tingkat okupansi dan harga rata-rata
sewa kamar dari tahun 2006 juga dipengaruhi oleh pertumbuhan kunjungan asing yang terus meningkat
dengan tingkat pertumbuhan sebesar 17,6% per tahun. Selama krisis keuangan global pada tahun
2008 Bali menerima kunjungan kurang lebih 2,1 juta turis yang menunjukkan pariwisata Bali tidak
terpengaruh oleh krisis keuangan global. Tercatat total kunjungan turis asing ke Bali di tahun 2010
mencapai 2.546.023 orang.
3,000,000
2,500,000
2,000,000
1,500,000
1,000,000
500,000
0
Foreign
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010 target
2011
1,415,
1,084,
1,501,
1,511,
1,427,
1,817,
2,094,
2,473,
2,546,
Sumber: Pusat Pariwisata Bali, Februari 2011

Catatan: dalam ribuan turis asing
147
2,700,
Dalam tiga tahun terakhir, kunjungan turis asing ke Bali didominasi oleh pengunjung dari 13 negara,
terbagi atas 4 grup utama: Asia Pasifik tidak termasuk Asia Tenggara (Australia, Jepang, China), Asia
Tenggara (Malaysia dan Singapura), Amerika Serikat, dan Eropa (Perancis, Inggris, Jerman, Belanda,
dan Rusia). Grafik di bawah ini menunjukkan kunjungan turis asing didominasi oleh pengunjung dari
Australia dan Jepang dimana selama 3 tahun terakhir turis dari Australia mengalami peningkatan
sementara turis dari Jepang mengalami penurunan.
700,000
600,000
500,000
400,000
300,000
200,000
100,000
Australia
Japan
People
Republic of
China
Malaysia
South
Korea
Taiwan
France
United
Kingdom
Singapore
Germany
Netherland
USA
Russia
2008
308,698
354,817
129,121
129,669
132,559
129,176
76,062
82,440
51,696
81,790
65,203
68,887
58,233
2009
446,042
319,473
199,538
132,835
123,879
119,413
110,244
92,898
55,028
74,678
74,409
74,010
58,974
2010
647,872
246,465
196,863
155,239
124,964
122,682
106,113
104,375
94,791
84,207
75,312
72,145
65,117
Bali tidak hanya menjadi daya tarik bagi pengunjung asing, tercatat pula peningkatan yang stabil dari
turis domestik sampai dengan tahun 2009, sebelum mencatat peningkatan yang signifikan pada tahun
2010. Berbeda dengan pengunjung asing yang kerap sensitif terhadap permasalahan sosial-politik,
para turis domestik relatif lebih tidak terpengaruh oleh pemasalahan tersebut.
TREN PENINGKATAN KUNJUNGAN TURIS DOMESTIK KE BALI

6,000,000
5,000,000
4,000,000
3,000,000
2,000,000
1,000,000
0
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
target
2011
Domestic 926,50 1,099, 1,439, 1,651, 1,697, 1,942, 2,093, 2,300, 4,400, 5,000,

Catatan: dalam ribuan turis domestik
Meskipun jumlah turis asing yang berkunjung ke Bali lebih sedikit dibandingkan dengan turis domestik,
mereka rata-rata menetap lebih lama di Bali dibandingkan dengan turis domestik.
148
RATA-RATA LAMANY A KUNJUNGAN

ANTARA TURIS DOMESTIK DAN TURIS ASING
4.50
4.00
3.50
3.00
days
2.50
2.00
1.50
1.00
0.50
0.00
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Foreign
3.66
3.76
3.93
3.70
3.98
4.00
3.62
Domestic
3.13
3.12
3.16
3.45
3.44
3.62
3.32
Sumber: Biro Pusat Statistik, 2010
Pasokan Hotel di Bali

Dalam sepuluh tahun terakhir, pertumbuhan jumlah kamar hotel bintang tiga sampai lima di Bali tidak
terlalu signifikan, dengan pertumbuhan sebesar 0,88% per tahun. Terdapat total 21.666 kamar hotel
tercatat di tahun 2010 dimana 45,81% diantaranya merupakan kamar di hotel berbintang lima. Selama
periode tersebut, hotel bintang empat mencatat pertumbuhan tertinggi dengan pertumbuhan sebesar
1,39% per tahun. Sementara pertumbuhan terendah dicatat oleh hotel bintang tiga dengan tingkat
pertumbuhan sebesar 0,58% per tahun.
Pada tahun 2014, jumlah total kamar hotel bintang tiga sampai lima diperkirakan mencapai 25.537
kamar, meningkat 4,5% per tahun dari tahun 2010. Hotel bintang lima akan tetap mendominasi pasar
dengan 45,68%. Berdasarkan jumlah hotel, sejak tahun 2000, hotel bintang tiga sampai lima telah
tumbuh sebesar 1,08% per tahun, dimana pertumbuhan tertinggi dicatat oleh hotel bintang lima dengan
pertumbuhan 1,31%, dan terendah oleh hotel bintang tiga dengan pertumbuhan sebesar 0,89%.
JUMLAH KAMAR HOTEL BINTANG TIGA SAMPAI LIMA DI BALI
UNTUK PERIODE 2000-2014P
12,000
11,000
10,000
9,000
8,000
7,000
6,000
5,000
4,000
3,000
2,000
1,000
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
2011 2012 2013 2014

P
P
P
P
3 star 5,03 5,03 5,03 5,04 5,04 5,04 5,04 5,04 5,04 5,04 5,04 5,20 5,70 6,08 6,08
4 star 5,58 5,68 5,69 5,69 5,71 5,71 5,89 5,89 5,89 6,40 6,40 6,55 6,80 7,04 7,50
5 star 9,23 9,23 9,23 9,23 9,60 9,60 9,60 9,66 9,78 9,92 9,92 10,7 11,1 11,4 11,6

P: Proyeksi
Catatan: jumlah kamar hotel dalam ribuan
Berdasarkan jumlah hotel, pasar hotel di Bali didominasi oleh hotel bintang tiga (38%), diikuti oleh hotel
bintang empat (33%). Namun demikian, berdasarkan jumlah kamar, pasar hotel didominasi oleh hotel
bintang lima dengan porsi sebesar 46%, diikuti oleh hotel bintang empat dengan porsi sebesar 30%.
149
PERINCIAN KAMAR HOTEL BINTANG TIGA SAMPAI LIMA

DI BALI, PER FEBRUARI 2011
Berdasarkan Jumlah Hotel
5 star
29%
Berdasarkan Jumlah Kamar Hotel

3 star
38%
5 star
46%
3 star
24%
4 star
30%
4 star
33%
Tingkat Hunian
Selama periode 2003 sampai dengan 2010, pasar hotel di Bali menikmati tren tingkat okupansi yang
meningkat antara 57,1% sampai dengan 76,8%. Pengaruh insiden bom Bali di tahun 2005, seperti
ditunjukkan dengan grafik di bawah ini, mengakibatkan tingkat hunian menurun di tahun 2006. Dengan
memperhatikan kecenderungan peningkatan dari kunjungan asing dan domestik ke Bali, maka
diperkirakan tingkat okupansi akan meningkat lebih lanjut.
RATA-RATA TINGKAT HUNIAN DI BALI UNTUK PERIODE 2003-2014P
100%
95%
90%
85%
80%
75%
70%
65%
60%
55%
50%
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
3-star 57.43% 62.28% 64.27% 62.06% 70.76% 78.22% 77.64% 77.81% 83.27% 86.44% 90.15% 93.85%
4-star 56.85% 61.03% 62.67% 61.60% 68.67% 76.65% 76.57% 77.64% 82.29% 85.71% 89.59% 93.37%
5-star 57.06% 62.59% 63.54% 59.82% 66.36% 73.85% 73.66% 74.97% 78.17% 80.65% 84.09% 87.64%

Catatan: periode 2011-2014 merupakan proyeksi (P)
Permintaan dan Pasokan Kondotel di Bali

Sebagian besar kondotel di Bali berlokasi di daerah Kuta-Legian, dengan 967 unit atau 40,4% dari total
pasokan. Seminyak-Canggu, yang memiliki pasokan yang terbatas dengan 152 unit, dapat mencapai
tingkat penyerapan tertinggi sebesar 99%. Namun demikian, secara umum, kondotel di Bali dapat
menikmati tingkat penyerapan kondotel mencapai 99%.
150
1,200
100%
1,000
98%
800
96%
600
94%
400
92%
200
90%
Take Up Rate
Total Unit
PASOKAN, PERMINTAAN DAN TINGKAT PENYERAPAN KONDOTEL

DI BERBAGAI LOKASI DI BALI
88%
Nusa
dua
Sanur
Denpasar
Kuta,
Legian
Jimbaran,
Ungasan,
Uluwatu
Seminyak,
Canggu
Cumulative Supply
233
488
967
555
152
Cumulative Demand
227
450
903
529
151
Take Up
97%
92%
93%
95%
99%
Pada tahun 2013, Bali diperkirakan akan memiliki 842 kondotel baru atau mengalami pertumbuhan
10,6% per tahun terhitung dari tahun 2011. Kondotel-kondotel yang masih dalam tahap pembangunan
ini sudah mencatat tingkat penyerapan mencapai 58,5%.
Bali, sebagai daerah tujuan utama pariwisata di Indonesia, memiliki daya tarik tersendiri bagi
pengunjung asing maupun domestik. Mayoritas kunjungan asing didominasi oleh pengunjung dari 5
negara, yaitu Australia, Jepang, China, Malaysia, dan Korea Selatan dengan tren meningkat dari tahun
ke tahun dengan target kunjungan wisatawan asing mencapai 2,7 juta orang di tahun 2011. Selain itu,
tercatat pula tren kunjungan domestik yang terus meningkat dimana pada tahun 2011 ditargetkan untuk
menerima kunjungan wisatawan domestik sebesar 5 juta orang.
Dengan peningkatan kunjungan ini, pariwisata Bali memiliki prospek yang cerah yang ditunjukkan
dengan tingginya rata-rata tingkat hunian dan rata-rata harga sewa kamar yang sebagian besar
didominasi oleh wisatawan asing. Hal ini berimbas kepada kinerja kondotel di Bali yang sampai saat ini
masih memiliki pasokan yang terbatas sehingga dapat menikmati tingkat penyerapan mencapai 99%
dari total pasokan baru.
151
X. IKHTISAR DATA KEUANGAN PENTING

Tabel berikut ini menggambarkan ikhtisar data keuangan penting Perseroan untuk tahun-tahun yang
berakhir tanggal 31 Desember 2006, 2007, 2008, 2009 dan 2010.
Angka-angka keuangan ini berasal dari dan dihitung berdasarkan Laporan Keuangan Perseroan yang
telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Osman Bing Satrio & Rekan (anggota Deloitte Touche Tohmatsu
Limited) untuk tahun-tahun yang berakhir tanggal 31 Desember 2007, 2008, 2009 dan 2010, dan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2006 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik
Osman Ramli Satrio & Rekan (anggota Deloitte Touche Tohmatsu Limited), kesemuanya menyatakan
pendapat wajar tanpa pengecualian.
NERACA KONSOLIDASI
KETERANGAN

31 Desember
2006
2007
2008
2009
2010
AKTIVA
Kas dan bank
6.578
Piutang usaha
16.840
Piutang lain-lain
2.146
Persediaan
812
7.511
7.593
2.346
453.090
Properti investasi
232.933
Investasi saham
66
10.828
Aset tetap setelah dikurangi akumulasi penyusutan
68.138
Tanah tidak digunakan dalam operasi
56.317
Aset lain-lain
837
5.718
28.009
2.829
897
7.529
5.590
3.525
470.753
230.399
-
16.080
73.077
56.317
663
11.376
42.530
1.638
849
3.685
9.293
15.750
556.784
223.320
-
5.292
88.285
-
476
13.974
48.613
1.594
613
5.239
5.671
10.289
621.006
212.406
-
4.872
87.588
-
459
9.594
41.209
994
789
6.364
15.730
19.815
699.921
215.816
3.417
124.715
1.096
TOTAL ASET
866.035
901.386
959.279
1.012.323

KEWAJIBAN
Hutang bank
173.621
176.337
164.399
156.501
Hutang usaha
7.841
9.398
16.121
11.150
Hutang lain-lain
50.422
9.398
5.969
5.899
Hutang pajak
4.098
5.044
6.544
17.480
4.958
4.858
5.127
6.208
Pendapatan diterima dimuka dan

uang muka penjualan
57.984
68.207
93.222
90.920
2.960
3.852
4.299
4.972
Kewajiban imbalan pasca kerja
6.324
9.908
13.038
15.570
1.139.459
193.126
17.184
9.113
17.882
4.596
97.880
4.372
18.356
TOTAL KEWAJIBAN
308.208
287.002
308.719

HAK MINORITAS ATAS ASET BERSIH

ANAK PERUSAHAAN
13.625
13.591
13.582

EKUITAS
Modal saham
510.450
568.450
568.450
Tambahan modal disetor
9
9
9
Uang muka modal disetor
22.452
-
-
Saldo laba yang belum ditentukan

penggunaannya Defisit sebesar

Rp 327.190.006.320 telah dieliminasi dalam

rangka kuasireorganisasi pada tanggal

31 Desember 2004
11.291
32.335
68.520
308.700
362.509
13.581
17.843
568.450
9
-
568.450
9
-
121.583
190.648
TOTAL EKUITAS
544.203
600.794

TOTAL KEWAJIBAN DAN EKUITAS
866.035
901.386

636.978
690.042
759.107
959.279
1.012.323
1.139.459
152
LAPORAN LABA RUGI KONSOLIDASI

KETERANGAN

Pendapatan
Laba kotor
Beban usaha
Laba usaha
Beban lain-lain
Laba sebelum pajak
Manfaat pajak bersih
Laba sebelum hak minoritas atas

rugi bersih anak perusahaan
Hak minoritas atas rugi bersih anak perusahaan
Laba bersih
31 Desember
2006
2007
2008
2009
2010
175.654
102.845
72.809
42.581
30.229
(18.571)
11.657
(4.420)
226.697
124.252
102.444
55.927
46.518
(20.529)
25.988
(4.126)
308.182
167.371
140.811
66.905
73.906
(16.833)
57.073
(20.897)
317.578
159.110
158.468
65.767
92.701
(20.781)
71.920
(18.858)
331.381
152.992
178.389
74.335
104.054
(14.563)
89.491
(20.445)
7.237
2
21.862
(819)
36.175
10
53.062
1
69.046
19
7.239
21.043
36.185
53.063
69.065
2006
2007
2008
2009
2010
41,45%
17,21%
4,12%
13,38%
5,55%
1,33%
3,49%
0,84%
56,63%
35,59%
20,28%
45,19%
20,52%
9,28%
17,05%
7,74%
3,50%
5,16%
2,33%
47,77%
31,84%
25,15%
45,69%
23,98%
11,74%
22,11%
11,60%
5,68%
7,70%
3,77%
48,47%
32,18%
32,13%
49,90%
29,19%
16,71%
22,96%
13,43%
7,69%
9,16%
5,24%
44,74%
30,49%
31,37%
53,83%
31,40%
20,84%
23,50%
13,71%
9,10%
9,13%
6,06%
47,75%
31,81%
29,08%
RASIO-RASIO PENTING
KETERANGAN

Laba kotor / Pendapatan usaha

Laba usaha / Pendapatan usaha
Laba bersih / Pendapatan usaha
Laba kotor / Ekuitas
Laba usaha / Ekuitas
Laba bersih / Ekuitas (ROE)
Laba usaha / Aset
Laba bersih / Aset (ROA)
Jumlah kewajiban / Ekuitas
Jumlah kewajiban / Jumlah Aset
Pendapatan usaha / Aset
31 Desember
Fasilitas kredit mencakup kondisi dan persyaratan antara lain bahwa Perseroan harus menjaga likuiditas
dan solvabilitas Perseroan dengan rasio keuangan lancar minimal 1,2 kali, rasio hutang pokok dan
bunga (debt service coverage) minimal 1,5 kali, EBITDA terhadap bunga (EBITDA to interest) minimal
2,0 kali dan rasio hutang terhadap modal (debt to equity) maksimal 1,0 kali.
Pada tanggal 31 Desember 2006, 2007, 2008, 2009 dan 2010, Perseroan telah memenuhi rasio-rasio
keuangan tersebut dengan rincian:
KETERANGAN

Keuangan Lancar
Debt Service Coverage Ratio
EBIDTA terhadap bunga
Hutang Terhadap Modal
31 Desember
2006
2007
2008
2009
2010
5,0
1,5
2,2
0,3
4,6
2,0
2,8
0,3
3,6
2,1
5,1
0,3
3,8
3,1
4,5
0,2
4,5
3,1
6,0
0,3
RASIO PERTUMBUHAN
KETERANGAN

Pendapatan Usaha
Beban Usaha
Laba Bersih
Jumlah Aset
Jumlah Kewajiban
Jumlah Ekuitas
31 Desember
2006
2007
2008
2009
2010
15,42%
17,93%
78,67%
3,54%
6,01%
1,35%
29,06%
31,32%
190,68%
4,08%
(6,88%)
10,40%
35,94%
19,63%
71,95%
6,42%
7,57%
6,02%
3,05%
(1,70%)
46,68%
5,53%
(0,01%)
8,33%
4,35%
13,03%
30,16%
12,56%
17,43%
10,01%
153
XI. EKUITAS
Tabel berikut ini menunjukkan perkembangan posisi ekuitas yang angka-angkanya berasal dari dan
dihitung berdasarkan Laporan Keuangan Perseroan yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik
Osman Bing Satrio & Rekan (anggota Deloitte Touche Tohmatsu Limited) untuk tahun-tahun yang
berakhir tanggal 31 Desember 2007, 2008, 2009 dan 2010, dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2006 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Osman Ramli Satrio & Rekan (anggota
dari Deloitte Touche Tohmatsu Limited), kesemuanya menyatakan pendapat wajar tanpa pengecualian.
KETERANGAN

31 Desember
2006
2007
2008
2009
2010
Modal ditempatkan dan disetor

Uang muka modal disetor
Saldo laba yang belum ditentukan penggunannya:

Defisit sebesar Rp 327.190.006.320 telah

dieliminasi dalam rangka kuasi-reorganisasi

510.450
9
22.452
568.450
9
-
568.450
9
-
568.450
9
-
568.450
9
-
11.291
32.335
68.520
121.283
190.648
Jumlah ekuitas
544.202
600.794
636.978
690.042
759.107
Berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Pemegang Saham PT Metropolitan Land Tbk. No.66 tanggal
8 September 2008, dibuat di hadapan Dr. Irawan Soerodjo, SH., MSi., Notaris di Jakarta, dan telah
mendapatkan pengesahan dari Menteri Hukum dalam Surat Keputusan No. AHU-61315.AH.01.02.
Tahun 2008 tanggal 11 September 2008, pemegang saham menyetujui rencana perubahan seluruh
anggaran dasar Perseroan dalam rangka menjadi Perusahaan Terbuka, antara lain perubahan nama
menjadi PT Metropolitan Land Tbk., perubahan nilai nominal saham (stock split) menjadi Rp 100 dan
peningkatan modal dasar Perseroan.
Selain yang telah disebutkan di atas, setelah tanggal laporan keuangan 31 Desember 2010 hingga
Prospektus ini diterbitkan, tidak ada lagi perubahan struktur modal yang terjadi.
Perseroan dengan ini melakukan Penawaran Umum sebesar 1.894.833.000 (satu miliar delapan ratus
sembilan puluh empat juta delapan ratus tiga puluh tiga ribu) saham biasa atas nama dengan nilai
nominal Rp 100 (seratus Rupiah) per saham yang mewakili 25% (dua puluh lima persen) dari modal
Harga penawaran seluruh saham diatas adalah sebesar Rp 240 (dua ratus empat puluh Rupiah) per
saham yang harus dibayar penuh pada saat mengajukan Formulir Pemesanan Pembelian Saham.
154
Seandainya perubahan ekuitas Perseroan karena adanya Penawaran Umum saham kepada masyarakat
1.894.833.000 (satu miliar delapan ratus sembilan puluh empat juta delapan ratus tiga puluh tiga ribu)
saham biasa atas nama dengan nilai nominal Rp 100 (seratus ratus Rupiah) setiap saham dengan
harga penawaran sebesar Rp 240 (dua ratus empat puluh Rupiah) setiap saham terjadi pada tanggal
31 Desember 2010, maka Proforma Ekuitas Perseroan pada tanggal tersebut adalah sebagai berikut:
(dalam jutaan Rupiah kecuali nilai nominal per saham dan harga penawaran)
Uraian

Modal Saham
Agio
Tambahan
Ditempatkan
Modal Disetor
dan Disetor
Penuh
Saldo Laba
Ekuitas Bersih
Posisi ekuitas menurut laporan

keuangan konsolidasi pada
tanggal 31 Desember 2010,
dengan modal ditempatkan
dan disetor sebanyak
5.684.500.000 saham dengan
nilai nominal Rp 100 per saham
568.450
190.647
759.106
Perubahan ekuitas setelah

tanggal 31 Desember 2010
jika diasumsikan terjadi pada
tanggal tersebut :
Penawaran Umum sebesar
1.894.833.000 saham biasa
atas nama dengan harga
penawaran Rp 240
per saham*
189.483
265.277
454.760
Proforma ekuitas pada tanggal

31 Desember 2010 setelah
Penawaran Umum Saham
757.933
265.277
190.647
1.213.866
(*) tidak termasuk biaya emisi.
155
XII. PERPAJAKAN

PERPAJAKAN UNTUK PEMEGANG SAHAM

Pajak Penghasilan atas dividen saham akan dikenakan sesuai dengan peraturan perundangan yang
berlaku. Berdasarkan Undang-Undang Republik Indonesia No. 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan
sebagaimana telah diubah terakhir dengan Undang-Undang No. 36 Tahun 2008 (berlaku efektif 1 Januari
2009), selanjutnya disebut sebagai UU PPh pasal 4 ayat (1) menyebutkan bahwa yang menjadi Objek
Pajak adalah penghasilan yaitu setiap tambahan kemampuan ekonomis yang diterima atau diperoleh
Wajib Pajak, baik yang berasal dari Indonesia maupun dari luar Indonesia, yang dapat dipakai untuk
konsumsi atau untuk menambah kekayaan Wajib Pajak yang bersangkutan, dengan nama dan dalam
bentuk apapun termasuk antara lain dividen.
Selanjutnya, pasal 4 ayat (3) huruf f menyebutkan bahwa dividen atau bagian laba yang diterima atau
diperoleh Perseroan Terbatas sebagai Wajib Pajak Dalam Negeri, koperasi, Badan Usaha Milik Negara
atau Badan Usaha Milik Daerah, dari penyertaan modal pada badan usaha yang didirikan dan bertempat
kedudukan di Indonesia tidak termasuk sebagai Objek Pajak Penghasilan sepanjang seluruh syaratsyarat di bawah ini terpenuhi:
1. Dividen berasal dari cadangan laba ditahan; dan
2. Bagi perseroan terbatas, Badan Usaha Milik Negara dan Badan Usaha Milik Daerah yang menerima
dividen, kepemilikan saham pada badan yang memberikan dividen minimal 25% (dua puluh lima
persen) dari jumlah modal yang disetor dan harus mempunyai usaha aktif di luar kepemilikan
saham tersebut.
Sedangkan berdasarkan Pasal 17 ayat 2c, tarif yang dikenakan atas penghasilan berupa dividen yang
dibagikan kepada Wajib Pajak orang pribadi dalam negeri adalah paling tinggi sebesar 10% (sepuluh
persen) dan bersifat final.
Lebih lanjut dalam penjelasan pasal 4 ayat (3) huruf f di atas juga ditegaskan bahwa dalam hal penerima
dividen atau bagian laba adalah Wajib Pajak selain badan-badan tersebut di atas, seperti orang pribadi
baik dalam negeri maupun luar negeri, firma, perseroan komanditer, yayasan dan organisasi sejenis
dan sebagainya, maka penghasilan berupa dividen atau bagian laba tersebut tetap merupakan objek
pajak.
Pasal 23 ayat (1) huruf a UU PPh menyebutkan bahwa atas dividen yang dibayarkan, disediakan untuk
dibayarkan, atau telah jatuh tempo pembayarannya oleh badan pemerintah, Subjek Pajak badan dalam
negeri, penyelenggara kegiatan, Bentuk Usaha Tetap, atau perwakilan Perseroan luar negeri lainnya
kepada Wajib Pajak Dalam Negeri atau Bentuk Usaha Tetap, dipotong pajak sebesar 15% (lima belas
persen) dari jumlah bruto oleh pihak yang wajib membayarkan. Dalam hal Wajib Pajak yang menerima
atau memperoleh penghasilan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 23 ayat 1 tidak memiliki Nomor
Pokok Wajib Pajak, besarnya tarif pemotongan adalah lebih tinggi 100% (seratus persen) dari pada tarif
pajak yang seharusnya dikenakan.
Pemotongan pajak sebagaimana dimaksud oleh pasal 23 pada ayat (1), antara lain tidak dilakukan atas
dividen yang diberikan kepada Wajib Pajak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4 ayat (3) huruf f dan
dividen yang diterima oleh orang pribadi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 17 ayat (2c).
Sesuai dengan Keputusan Menteri Keuangan Republik Indonesia No. 651/KMK.04/1994 tanggal 29
Desember 1994 tentang Bidang-bidang Penanaman Modal Tertentu Yang Memberikan Penghasilan
Kepada Dana Pensiun Yang Tidak Termasuk Sebagai Objek Pajak dari Penghasilan, maka penghasilan
yang diterima atau diperoleh dari Dana Pensiun yang pendiriannya tela disahkan oleh Menteri Keuangan
Republik Indonesia tidak termasuk sebagai Objek Pajak Penghasilan apabila penghasilan tersebut
diterima atau diperoleh dari penanaman modal antara lain dividen dari saham pada Perseroan Terbatas
yang tercatat pada Bursa Efek di Indonesia. Dividen yang dibayar atau terhutang kepada Wajib Pajak
156
Luar Negeri akan dikenakan tarif sebesar 20% (dua puluh persen) dari kas yang dibayarkan (dalam hal
ini dividen tunai) atau 20% (dua puluh persen) dari nilai pari (dalam hal dividen saham).
Kepada mereka yang merupakan penduduk dari suatu negara yang telah menandatangani suatu
Perjanjian Penghindaran Pajak Berganda (P3B) dengan Indonesia, dengan memenuhi Surat Edaran
Dirjen Pajak No. SE-03/PJ.101/1996 tanggal 29 Maret 199 tentang Penerapan Persetujuan Penghindaran
Pajak Berganda (P3B), dapat memperoleh fasilitas tarif yang lebih rendah dengan ketentuan harus
menyerahkan Sertifikat Domisili asli yang diterbitkan Kantor Pajak negara asal. Sertifikat ini berlaku
untuk masa 1 (satu) tahun dan selanjutnya harus diperpanjang. Namun untuk bank, selama bank
tersebut tidak mengubah alamat seperti yang tercantum pada sertifikat tersebut, sertifikat tersebut tetap
berlaku.
Sesuai dengan Peraturan Pemerintah Republik Indonesia No. 41 tahun 1997 tentang Perubahan
Peraturan Pemerintah No. 41 tahun 1994 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Transaksi
Penjualan Saham di Bursa Efek, ditetapkan sebagai berikut :
1. Atas penghasilan yang diterima atau diperoleh oleh Wajib Pajak Orang Pribadi dan Wajib Pajak
Badan dari transaksi penjualan saham di Bursa Efek dikenakan Pajak Penghasilan sebesar 0,10%
(nol koma satu nol persen) dari jumlah bruto nilai transaksi penjualan dan bersifat final. Penyetoran
Pajak Penghasilan yang terhutang dilakukan dengan cara pemotongan oleh penyelenggara Bursa Efek
melalui perantara pedagang efek pada saat pelunasan transaksi penjualan saham;
2. Pemilik saham pendiri dikenakan tambahan Pajak Penghasilan yang bersifat final sebesar 0,50%
(nol koma lima nol persen) dari nilai seluruh saham pendiri yang dimilikinya pada saat Penawaran
Umum;
3. Penyetoran tambahan Pajak Penghasilan yang terhutang dapat dilakukan oleh Perseroan atas
nama masing-masing pemilik saham pendiri dalam jangka waktu selambat-lambatnya 1 (satu) bulan
setelah saham tersebut diperdagangkan di Bursa Efek. Namun apabila pemilik saham pendiri tidak
memilih metode pembayaran berdasarkan 0,50% (nol koma lima nol persen), Pajak Penghasilan yang
bersifat final, maka penghitungan Pajak Penghasilannya dilakukan berdasarkan tarif Pajak Penghasilan
yang berlaku umum sesuai pasal 17 Undang-undang No. 17 tahun 2000.
Dividen yang diterima oleh pemegang Saham Penawaran non-Indonesia akan dikenakan pemotongan
pajak sebesar 20% (kecuali untuk pemegang Saham Penawararan non-Indonesia yang negaranya
mengadakan perjanjian pajak dengan Indonesia). Indonesia telah mengadakan perjanjian pajak
berganda dengan sejumlah negara yaitu Australia, Belgia, Kanada, Perancis, Jerman, Jepang,
Luxembourg, Belanda, Singapura, Swedia, Swiss, Inggris dan Amerika Serikat.
CALON PEMBELI SAHAM DALAM PENAWARAN UMUM INI DIHARAPKAN UNTUK
BERKONSULTASI DENGAN KONSULTAN PAJAK MASING-MASING MENGENAI AKIBAT
PERPAJAKAN YANG MUNGKIN TIMBUL DARI PEMBELIAN, PEMILIKAN MAUPUN
PENJUALAN SAHAM YANG DIBELI MELALUI PENAWARAN UMUM PERDANA INI
PEMENUHAN KEWAJIBAN PERPAJAKAN PERSEROAN
Sebagai Wajib Pajak secara umum Perseroan memiliki kewajiban perpajakan untuk Pajak Penghasilan
(PPh), Pajak Pertambahan Nilai (PPN), dan Pajak Bumi Bangunan (PBB). Perseroan telah memenuhi
kewajiban perpajakannya sesuai dengan perundang-undangan dan peraturan perpajakan yang berlaku.
Sampai dengan tanggal Prospektus ini diterbitkan, Perseroan tidak memiliki tunggakan pajak.
157
XIII. KEBIJAKAN DIVIDEN

Kebijakan Perseroan dalam pembayaran dividen, adalah sesuai dengan kinerja keuangan dan posisi
keuangan, tidak lebih dari 20% dari laba bersih setiap tahun dalam bentuk dividen kas, dimulai pada
tahun 2012 sehubungan dengan laba bersih pada tahun 2011. Perseroan didirikan secara sah sebagai
Perusahaan Terbatas pada tanggal 11 Mei 1994 dan belum pernah melakukan pembagian dividen di
masa lalu. Perseroan tidak memiliki kebijakan dividen sebelum kebijakan dividen Perseroan saat ini.
Perseroan hanya akan membagikan dividen dalam kondisi Perseroan membukukan laba bersih.
Mengacu pada UUPT dan anggaran dasar Perseroan, pembayaran dividen di setiap tahun harus
disetujui oleh para pemegang saham pada RUPS tahunan atas rekomendasi dari Direksi, yang pada
gilirannya akan didasari oleh, pendapatan operasional dan hasil keuangan, kondisi likuiditas, prospek
bisnis masa depan, sesuai dengan peraturan perundangan yang berlaku dan berbagai faktor lain yang
dianggap relevan oleh Direksi. Perseroan tidak bisa meyakinkan calon investor bahwa penghasilan
Perseroan, posisi keuangan, kinerja keuangan masa depan, penambahan modal dan rencana investasi
lainnya akan memungkinkan Perseroan untuk membayar dividen pada suatu nilai nominal atau mungkin
tidak membayarkan dividen sama sekali.
Sejauh keputusan yang dibuat Perseroan untuk pembayaran dividen, dividen akan diumumkan dan
dibayarkan dalam mata uang Rupiah. Pemegang Saham Penawaran pada tanggal tercatat akan berhak
menerima jumlah dividen secara penuh, dipotong pajak yang di kenakan oleh pemerintah Indonesia.
Direksi dapat mengubah kebijakan dividen setiap saat, dengan persetujuan dari hasil rapat umum
pemegang saham.
158
XIV. PENJAMINAN EMISI EFEK

1. KETERANGAN TENTANG PENJAMINAN EMISI EFEK
Berdasarkan persyaratan serta ketentuan yang tecantum dalam Akta Perjanjian Penjaminan Emisi Efek
No. 119 tanggal 16 Maret 2011 dan Pengubahan I Perjanjian Penjaminan Emisi Efek No. 47 tanggal
7 April 2011 serta Pengubahan II Perjanjian Penjaminan Emisi Efek No. 254 tanggal 30 Mei 2011, dibuat
dihadapan Dr. Irawan Soerodjo, SH., MSi., Notaris di Jakarta, para Penjamin Pelaksana Emisi Efek dan
para Penjamin Emisi Efek yang namanya tercantum dibawah ini menyatakan dengan kesanggupan
(full commitment) untuk membeli sendiri sisa Saham Yang Ditawarkan yang tidak habis terjual sesuai
dengan bagian penjaminan masing-masing, pada tanggal penutupan masa penawaran, selanjutnya
pada tanggal pembayaran membayar hasil penjualan saham pada pasar perdana kepada Perseroan
dan Pemegang Saham Penjual.
Perjanjian Emisi Efek ini menghapus perikatan sejenis baik tertulis maupun tidak tertulis yang telah ada
sebelumnya dan yang akan ada dikemudian hari antara Perseroan dengan para Penjamin Emisi Efek.
Selanjutnya para Penjamin Emisi Efek yang ikut dalam Penjaminan Emisi Saham Yang Ditawarkan
telah sepakat untuk melaksanakan tugasnya masing-masing sesuai dengan Peraturan No. IX.A.7.
Adapun susunan dan jumlah porsi penjaminan serta persentase dari angggota sindikasi penjaminan
emisi dalam Penawaran Umum Perseroan adalah sebagai berikut:
No Penjamin Emisi Efek

A
1
2
Porsi Penjaminan
Lembar Saham
Nilai (Rp)
Persentase (%)
Penjamin Pelaksana Emisi Efek

PT Danareksa Sekuritas
631.268.000
151.504.320.000
PT Nikko Securities Indonesia
1.250.000.000
300.000.000.000
33,315%
65,969%

Sub Total
1.881.268.000
451.504.320.000

B Penjamin Emisi Efek
1
PT Buana Capital
500.000
120.000.000
2
PT Bumiputera Capital Indonesia
200.000
48.000.000
3
PT CIMB Securities Indonesia
1.025.000
246.000.000
4
PT Ciptadana Securities
2.000.000
480.000.000
5
PT e-Capital Securities
120.000
28.800.000
6
PT Erdikha Elit Sekuritas
100.000
24.000.000
7
PT HD Capital Tbk.
50.000
12.000.000
8
PT Kresna Graha Sekurindo Tbk.
85.000
20.400.000
9
PT Lautandhana Securindo
2.470.000
592.800.000
10 PT Madani Securities
420.000
100.800.000
11 PT Mega Capital Indonesia
335.000
80.400.000
12 PT Minna Padi Investama
600.000
144.000.000
13 PT NC Securities
800.000
192.000.000
14 PT NISP Sekuritas
2.500.000
600.000.000
15 PT Panin Sekuritas Tbk.
600.000
144.000.000
16 PT Reliance Securities
760.000
182.400.000
17 PT Sinarmas Sekuritas
100.000
24.000.000
18 PT Transasia Securities
165.000
39.600.000
19 PT Valbury Asia Securities
500.000
120.000.000
20 PT Yulie Sekurindo Tbk.
235.000
56.400.000

Sub Total
Total
99,284%
0,026%
0,011%
0,054%
0,106%
0,006%
0,005%
0,003%
0,004%
0,130%
0,022%
0,018%
0,032%
0,042%
0,132%
0,032%
0,040%
0,005%
0,009%
0,026%
0,012%
13.565.000
3.255.600.000
0,716%
1.894.833.000
454.759.920.000
100,00%

Berdasarkan UUPM, yang dimaksudkan dengan pihak yang mempunyai hubungan afiliasi adalah
sebagai berikut :
a. hubungan keluarga karena perkawinan dan keturunan sampai derajat kedua, baik secara horisontal
maupun vertikal;
b. hubungan antara para pihak dengan pegawai, direktur atau komisaris dari pihak tersebut;
c. hubungan antara 2 (dua) Perusahaan dimana terdapat satu atau lebih anggota Direksi atau dewan
komisaris yang sama;
159
d. hubungan antara Perusahaan dengan Pihak, baik langsung maupun tidak langsung, mengendalikan
atau dikendalikan oleh Perusahaan tersebut;
e. hubungan antara 2 (dua) Perusahaan yang dikendalikan, baik langsung maupun tidak langsung,
oleh Pihak yang sama; atau
f. hubungan antara Perusahaan dan pemegang saham utama.
Penjamin Pelaksana Emisi Efek dan para Penjamin Emisi Efek, serta Lembaga dan Profesi Penunjang
Pasar Modal dengan tegas menyatakan tidak terafiliasi dengan Perseroan baik langsung maupun tidak
langsung sebagaimana didefinisikan sebagai Afiliasi dalam UUPM.
2. PENENTUAN HARGA PENAWARAN PADA PASAR PERDANA
Harga Penawaran untuk saham ini ditentukan berdasarkan hasil kesepakatan dan negosiasi pemegang
saham, Perseroan dan Penjamin Pelaksana Emisi Efek dengan mempertimbangkan hasil penawaran
awal (bookbuilding) yang dilakukan pada tanggal 19-27 April 2011 dan hasil konfirmasi ulang dari para
Penjamin Emisi Efek.
Berdasarkan hasil penawaran awal (bookbuilding) jumlah permintaan terbanyak yang diterima oleh
Penjamin Pelaksana Emisi Efek, berada pada kisaran harga Rp 240 (dua ratus empat puluh Rupiah)
sampai dengan Rp 300 (tiga ratus Rupiah) per saham. Dengan mempertimbangkan hasil penawaran
awal tersebut diatas maka berdasarkan kesepakatan antara para Penjamin Pelaksana Emisi Efek
dengan Perseroan ditetapkan harga penawaran sebesar Rp 240 (dua ratus empat puluh Rupiah) per
saham. Penentuan harga ini juga telah mempertimbangkan faktor-faktor berikut:
1. Kondisi pasar pada saat penawaran awal (bookbuilding) dilakukan;
2. Kinerja keuangan Perseroan;
3. Data dan informasi mengenai Perseroan, kinerja Perseroan, sejarah singkat, prospek usaha dan
keterangan mengenai industri properti di Indonesia;
4. Penilaian terhadap manajemen Perseroan, operasi dan kinerja Perseroan, baik di masa lampau
maupun pada saat ini, serta prospek pendapatan di masa mendatang;
5. Status dan perkembangan terakhir dari Perseroan; dan
6. Mempertimbangkan kinerja saham di pasar sekunder.
160
XV. LEMBAGA DAN PROFESI PENUNJANG PASAR MODAL

DALAM RANGKA PENAWARAN UMUM

Lembaga dan Profesi Penunjang Pasar Modal yang berperan dalam penawaran umum ini adalah
sebagai berikut:
KONSULTAN HUKUM
SSU & Partners
Gedung Sequis Center Lt. 1
Jl. Jend. Sudirman 71
Jakarta 12190 Indonesia

Telp.: (62-21) 5290-3957
Fax.: (62-21) 5290-3958

Osman Bing Satrio &

Rekan (anggota Deloitte
Touche Tohmatsu Limited)
Wisma Antara, Lt. 12
Jl. Medan Merdeka Selatan
No. 17 Jakarta 10110
Indonesia

Telp.: (62-21) 231-2879
Fax.: (62-21) 381-0649

Tugas dan kewajiban pokok Konsultan Hukum selaku profesi penunjang

dalam rangka Penawaran Umum Perdana ini adalah melakukan
pemeriksaan dan penelitian atas fakta yang ada mengenai Perseroan
dan keterangan lain yang berkaitan sebagaimana yang disampaikan
oleh Perseroan ditinjau dari segi hukum. Hasil pemeriksaan dan
penelitian hukum tersebut dimuat dalam Laporan Pemeriksaan Segi
Hukum, yang menjadi dasar dari Pendapat Hukum yang diberikan
secara obyektif dan mandiri, sesuai dengan kode etik, standar profesi
dan peraturan pasar modal yang berlaku.
Beberapa emiten yang proses penawaran umumnya melibatkan
konsultan hukum SSU & Partners selama 3 tahun terakhir antara
lain PT Summarecon Agung Tbk.; PT Okansa Persada Tbk.;
PT Bank Bumi Arta Tbk.; PT Truba Alam Manunggal Engineering Tbk.;
PT Jaka Inti Realtindo Tbk.; PT Dharma Samudera Fishing Industries
Tbk.; PT Catur Sentosa Adiprana Tbk.; PT Bekasi Asri Pemula Tbk.;
PT Gunawan Dianjaya Steel Tbk., PT Sinar Mitra Sepadan Finance
Tbk.; PT Golden Retailindo Tbk.; PT Asiaplast Industries Tbk.; dan
PT Bukit Uluwatu Villa Tbk.
Surat Tanda Terdaftar No.: 383/PM/STTD-KH/2001 dan No.564/PM/
STTD-KH/2005.
Keanggotaan Asosiasi: Himpunan Konsultan Hukum Pasar Modal
No. 200131 dan No. 200609.
Surat Penunjukan No.: 002/ML-SSU/Dir-NW/X/2010 tanggal
4 Oktober 2010.
AKUNTAN PUBLIK
Tugas dan kewajiban pokok Akuntan Publik di dalam Penawaran
Umum Perdana ini adalah untuk melaksanakan audit berdasarkan
standar auditing yang ditetapkan dalam Institut Akuntan Publik
Indonesia. Menurut standar tersebut, Akuntan Publik diharuskan
untuk merencanakan dan melaksanakan audit agar diperoleh
saji yang material. Dalam hal ini, Akuntan Publik bertanggung jawab
penuh atas pendapat yang diberikan terhadap laporan keuangan yang
diauditnya. Audit yang dilakukan oleh Akuntan Publik meliputi
pemeriksaan atas dasar pengujian bukti-bukti yang mendukung jumlahjumlah dan pengungkapan dalam laporan keuangan dan juga penilaian
atas dasar prinsip akuntasi yang dipergunakan dan estimasi yang
signifikan yang dibuat oleh manajemen tentang penilaian terhadap
penyajian laporan keuangan secara keseluruhan.
161
Beberapa audit yang dikerjakan selama 3 tahun terakhir antara lain

PT Berlian Laju Tanker Tbk.; PT Bank Pan Indonesia Tbk.; PT Media
Nusantara Citra Tbk.; PT Gajah Tunggal Tbk.; PT Polychem Indonesia
Tbk.; PT Mitra Adiperkasa Tbk.; PT Radiant Utama Interinsco Tbk.;
PT Barito Pacific Tbk.; PT Metrodata Electronic Tbk.; dan PT Mulia
Industrindo Tbk.

Surat Tanda Terdaftar No.: 305/PM/STTD-AP/2002.

Keanggotaan Asosiasi: Institut Akuntan Publik Indonesia (IAPI)
No.: 1020.
Surat Penunjukan No.: 618/XII/10/GA/660 tanggal 23 Desember 2010.
NOTARIS
Dr. Irawan Soerodjo, SH., MSi. Ruang lingkup tugas Notaris selaku profesi penunjang dalam rangka
Jl. K. H. Zainul Arifin No. 2
Penawaran Umum Perdana ini antara lain menyiapkan dan membuat
Komp. Ketapang Indah Blok akta-akta dalam rangka Penawaran Umum Perdana, antara lain
B-2 No. 4-5 Jakarta 11140
perubahan seluruh Anggaran Dasar Perseroan, Perjanjian Penjaminan
Indonesia
Emisi Efek, dan Pernyataan Penerbitan Waran.
Telp.: (62-21) 630-1511
Fax.: (62-21) 633-7851

Beberapa emiten yang proses penawaran umumnya melibatkan

Notaris selama 3 tahun terakhir antara lain: PT Enseval Putera
Megatrading Tbk.; PT Golden Retailindo Tbk.; PT Batavia Prosperindo
Finance Tbk.; PT Sarana Menara Nusantara Tbk.; PT Gunawan
Dianjaya Steel Tbk.; dan PT Gozco Plantations Tbk.
Surat Tanda Terdaftar No.: 31/STTD-N/PM/1996.

Surat Penunjukan No.: 062/SI.Not/I/08 tanggal 24 Januari 2008.
Keanggotaan Organisasi Profesi Jabatan Notaris: Ikatan Notaris
Indonesia (INI), No. : 060.2.021.150152.
PERUSAHAAN PENILAI
KJPP Willson & Rekan in
Tugas utama dari Kantor Jasa Penilai Publik dalam rangka Penawaran
association with Knight Frank Umum Perdana ini seusai dengan Standar Profesi dan Peraturan
KJPP Willson & Rekan
Pasar Modal yang berlaku, meliputi pemeriksaan secara langsung
Wisma Nugra Santana #17-08 pada aktiva tetap Perseroan serta melakukan penilaian atas nilai pasar
Jl. Jenderal Sudirman Kav. 7-8 aktiva tetap milik dan atau dikuasai Perseroan pada tanggal
31 Desember 2010. Dalam melaksanakan tugas penilaian untuk sampai

pada opini atas nilai, Kantor Jasa Penilai Publik senantiasa berpedoman
Telp.: (62-21) 570 7170
pada norma-norma penilaian yang berlaku yaitu Standar Penilaian
Fax.: (62-21) 570 7177
Indonesia (SPI) 2007 dan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI).
Beberapa emiten yang pernah ditangani selama 3 tahun terakhir
antara lain PT Bakrieland Development Tbk.; PT Ciputra Property
Tbk.; PT Delta Dunia Makmur Tbk.; PT Lippo Karawaci Tbk.; dan
PT Megapolitan Developments Tbk.

STTD Bapepam dan LK No.: 03/PM/STTD-P/A/2006.

Ijin Penilai Publik No.: P-1.08.00016.
Anggota Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI)
No.: 94-S-00387.
Surat Penunjukan No.: 198R/W&R-Proposal/XII/2010 tanggal
6 Januari 2011.
Keanggotaan Asosiasi: Anggota Forum Kantor Jasa Penilai Publik
(FKJPP) Nomor 10060050.
162
PT Raya Saham Registra

Gedung Plaza Sentral, Lt. 2
Jl. Jend. Sudirman Kav. 47-48

Telp.: (62-21) 252-5666
Fax: (62-21) 252-5028

BIRO ADMINISTRASI EFEK

Tugas dan tanggung jawab Biro Administrasi Efek (BAE) dalam
Penawaran Umum Perdana ini, seusai dengan Standar Profesi dan
Peraturan Pasar Modal yang berlaku, meliputi penerimaan dan
pemesanan saham berupa Daftar Pemesanan Pembelian Saham
(DPPS) dan Formulir Pemesanan Pembelian Saham (FPPS) yang
telah dilengkapi dengan dokumen sebagaimana diisyaratkan dalam
pemesanan saham dan telah mendapat persetujuan dari Penjamin
Emisi sebagaimana pemesanan yang diajukan untuk diberikan
penjatahan saham. Melakukan administrasi pemesahan saham sesuai
dengan aplikasi yang tersedia pada BAE. Bersama-sama dengan
Penjamin Emisi, BAE mempunyai hak untuk menolak pemesanan
saham yang tidak memenuhi persyaratan pemesanan dengan
memperhatikan peraturan yang berlaku. Dalam hal terjadinya
pemesanan yang melebihi jumlah saham yang ditawarkan, BAE
melakukan proses penjatahan berdasarkan rumus penjatahan yang
ditetapkan oleh Penjamin Emisi, mencetak konfirmasi penjatahan
dan menyiapkan laporan penjatahan. BAE juga bertanggung jawab
menerbitkan Formulir Konfirmasi Penjatahan (FKP) atas nama
pemesan yang mendapatkan penjatahan dan menyusun laporan
Penawaran Umum Perdana sesuai peraturan yang berlaku. Selai. itu,
BAE juga bertindak sebagai Pengelola Administrasi Waran Seri I.
Beberapa proyek sebagai BAE yang dikerjakan selama 3 tahun terakhir
antara lain PT Perdana Karya Perkasa Tbk.; PT Sat Nusapersada Tbk.;
PT Alam Sutera Realty Tbk.; PT Bayan Resources Tbk.; PT Jasa
Marga (Persero) Tbk.; PT Elang Mahkota Teknologi Tbk.; PT. Nippon
Indosari Corpindo Tbk.; PT Indopoly Swakarsa Industry Tbk.; dan
PT Indofood CBP Sukses makmur Tbk.
Surat Tanda Terdaftar No. : Kep-79/PM/1991 tertanggal 18 September 1991.
Surat Penunjukan : No. 009/DIR-RSR/PWR/2008 tertanggal
27 Pebruari 2008.
Keanggotaan Asosiasi: Anggota Asosiasi Biro Administasi Efek
Indonesia No. ABI/IV/2011-004.
PARA LEMBAGA DAN PROFESI PENUNJANG PASAR MODAL DALAM RANGKA PENAWARAN
UMUM PERDANA INI MENYATAKAN DENGAN TEGAS TIDAK MEMPUNYAI HUBUNGAN AFILIASI
BAIK SECARA LANGSUNG MAUPUN TIDAK LANGSUNG DENGAN PERSEROAN SEBAGAIMANA
DIDEFINISIKAN DALAM UUPM
163
XVI. PENDAPAT DARI SEGI HUKUM
165
S S U & Partners
LAW FIRM
Sequis Center 1st Floor

Jl. Jend. Sudirman 71,
Jakarta 12190- Indonesia
Phone: 62-21-52903957 (hunting)
Fax.: 62-21-52903958
E-Mail: ssu@ssulaw.co.id
No.75ADD/PH-ML/MI-SS-MWS-YS-BS/IV/2011
Jakarta, 8 April 2011
Kepada Yang Terhormat

PT METROPOLITAN LAND TBK
Gedung Ariobimo Sentral Lantai 10
Jalan H.R. Rasuna Said Blok X-2 No.5
Jakarta Selatan
PERIHAL:
Pendapat Hukum terhadap PT METROPOLITAN LAND TBK sehubungan

dengan rencana Penawaran Umum Saham Tahun 2011
Sehubungan dengan rencana PT METROPOLITAN LAND TBK, suatu perseroan terbatas

yang berkedudukan di Jakarta Selatan (selanjutnya disebut Perseroan), untuk melakukan
Penawaran Umum Perdana Saham dalam jumlah sebanyak-banyaknya 2.273.799.000 (dua
miliar dua ratus tujuh puluh tiga juta tujuh ratus sembilan puluh sembilan ribu) saham biasa
atas nama yang terdiri dari 1.894.833.000 (satu miliar delapan ratus sembilan puluh empat
juta delapan ratus tiga puluh tiga ribu) saham biasa atas nama yang merupakan saham baru
Perseroan; dan 378.966.000 (tiga ratus tujuh puluh delapan juta sembilan ratus enam puluh
enam ribu) saham biasa atas nama yang merupakan saham Perseroan yang telah
dikeluarkan dan diambil bagian serta dimiliki oleh Netstar Holdings Limited, seluruhnya
dengan nilai nominal Rp.100,- (seratus rupiah) setiap saham (Penawaran Umum); kami
Konsultan Hukum SSU & Partners, selaku konsultan hukum independen dan anggota
Himpunan Konsultan Hukum Pasar Modal (HKHPM) dengan No. Anggota 200131 dan
No.Anggota 200609, telah ditunjuk oleh Perseroan berdasarkan Surat No.002/ML-SSU/DirNW/X/2010 tertanggal 4 Oktober 2010, untuk melakukan pemeriksaan atau uji tuntas dari
segi hukum (Pemeriksaan Hukum) hingga tanggal laporan atas hasil Pemeriksaan
Hukum ini (Laporan Pemeriksaan Hukum) dan memberikan pendapat dari segi hukum
(Pendapat Hukum) mengenai aspek hukum dari Perseroan serta aspek hukum dari
Penawaran Umum sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku di Negara
Republik Indonesia dan peraturan-peraturan di bidang Pasar Modal yang dikeluarkan oleh
badan atau lembaga yang berwenang di Indonesia
Perseroan bermaksud untuk menggunakan dana yang diperoleh dari hasil Penawaran
Umum, setelah dikurangi biaya emisi yang terkait dengan Penawaran Umum, untuk:
1. Sekitar 48,5% (empat puluh delapan koma lima persen) digunakan untuk pembangunan
Metropolitan Grand Mall yang terletak di Jl. KH Noer Ali yang berjarak 300 meter dari
Mal Metropolitan.
2. Sekitar 5,25% (lima koma dua puluh lima persen) digunakan untuk pembangunan
M-Gold Residence (strata title apartemen) yang terletak di Jl KH Noer Ali di dekat lokasi
Metropolitan Grand Mall.
3. Sekitar 13% (tiga belas persen) digunakan untuk pembangunan Hotel Horison Bekasi
Ekstension yang dibangun di atas gedung Mal Metropolitan.
4. Sekitar 10% (sepuluh persen) digunakan untuk mengambil bagian dan melakukan
167
S S U & Partners
LAW FIRM
penyetoran modal atas saham baru di SGL (Anak Perusahaan), dimana hasil
pengeluaran saham baru tersebut akan digunakan oleh SGL untuk pembangunan Hotel
Horison Jakarta yang berlokasi di Jl. MT Haryono Kav. 26.
5. Sekitar 8,75% (delapan koma tujuh lima persen) digunakan untuk mengambil bagian dan
melakukan penyetoran modal atas saham baru di FPD (Anak Perusahaan), dimana hasil
pengeluaran saham baru tersebut akan digunakan oleh FPD untuk proyek Metland
Cibitung:
a. pembangunan infrastruktur sekitar 3,50% (tiga koma lima nol persen);
b. konstruksi perumahan sekitar 2,625% (dua koma enam dua lima persen); dan
c. pembebasan lahan sekitar 2,625% (dua koma enam dua lima persen).
6. Sekitar 5% (lima persen) digunakan untuk mengambil bagian dan melakukan penyetoran
modal atas saham baru di MPD (Anak Perusahaan), dan MPD akan menggunakan dana
hasil pengeluaran saham baru di MPD tersebut untuk mengambil bagian dan melakukan
penyetoran modal atas saham baru di ANP, dan selanjutnya hasil pengeluaran saham
baru di ANP tersebut akan digunakan oleh ANP untuk pembangunan Hotel Horison
Seminyak di Bali.
7. Sisa sekitar 9,5% (sembilan koma lima persen) digunakan untuk:
a. pembangunan infrastruktur di Metland Menteng sebanyak 3,0% (tiga koma nol
persen);
b. konstruksi perumahan di Metland Menteng sebanyak 3,98% (tiga koma sembilan
delapan persen);
c. pembangunan infrastruktur di Metland Cileungsi sebanyak 1,75% (satu koma tujuh
lima persen); dan
d. konstruksi perumahan di Metland Cileungsi sebanyak 0,77% (nol koma tujuh tujuh
persen).
Adapun bentuk infrastuktur adalah jaringan listrik, pembangunan jalan, air, telepon,
sarana dan prasarana untuk fasilitas perumahan.
Dalam memberikan Pendapat Hukum ini, kami mendasarkan pada hasil Laporan
Pemeriksaan Hukum sebagaimana tertuang dalam Laporan Pemeriksaan Hukum
No.74ADD/LPH-ML/MI-SS-MWS-YS-BS/IV/2011 tanggal 8 April 2011 (Laporan
Pemeriksaan Hukum).
I.
RUANG LINGKUP PEMERIKSAAN HUKUM

A.
Dalam melakukan Pemeriksaan Hukum, kami telah melakukan pemeriksaan atas

dokumen-dokumen dan keterangan-keterangan yang kami terima hingga tanggal
8 April 2011 berupa:
1.
Dokumen asli dan/atau salinan dan/atau fotokopi dari:

a.
b.
c.
d.
e.
f.
Akta Pendirian Perseroan;

Akta-akta perubahan Anggaran Dasar Perseroan;
surat-surat izin usaha yang wajib dimiliki sehubungan dengan
kegiatan usaha Perseroan;
bukti-bukti kepemilikan atas harta kekayaan Perseroan baik harta
tetap maupun harta bergerak;
perjanjian-perjanjian yang dibuat dan ditandatangani oleh Perseroan
dengan pihak lain;
dokumen-dokumen yang menerangkan mengenai gugatan dalam
perkara perdata atau tuntutan dalam perkara pidana di pengadilan
negeri di mana Perseroan berdomisili, permohonan kepailitan
168
S S U & Partners
LAW FIRM
g.
B.
II.
dan/atau penundaan kewajiban pembayaran utang di pengadilan

niaga, sengketa yang terdaftar di Badan Arbitrase Nasional Indonesia
serta Pengadilan Pajak, baik yang melibatkan atau diajukan
oleh/terhadap Perseroan ataupun anggota Direksi dan Komisaris
Perseroan dalam jabatannya selaku Direktur dan Komisaris
Perseroan, dan perselisihan perburuhan di Pengadilan Hubungan
Industrial yang menyangkut Perseroan; serta
dokumen lain yang dianggap perlu dan berguna.
2.
Keterangan-keterangan dan pernyataan-pernyataan, baik yang diberikan

secara tertulis maupun lisan, dari Direksi Perseroan atau pihak lain yang
berwenang di Perseroan.
3.
Selain pemeriksaan atas hal-hal di atas, kami juga melakukan pemeriksaan

fisik atas aset tertentu Perseroan yaitu khusus atas kantor Perseroan yang
dipergunakan Perseroan menjalankan kegiatan usahanya.
Pemeriksaan Hukum dalam memberikan Pendapat Hukum ini tidak hanya kami
lakukan dengan cara pemeriksaan dan penafsiran terhadap apa yang tertulis
dalam dokumen-dokumen tersebut, tetapi juga terhadap substansi dari dokumendokumen tersebut. Apabila tidak terdapat dokumen yang mendukung suatu
transaksi hukum yang melibatkan atau mengikat Perseroan dan atau harta
kekayaannya yang kami anggap penting dan perlu, kami mendasarkan kepada
fakta-fakta yang mendukung hubungan hukum yang nyata sesuai dengan
konsep-konsep, praktek-praktek, dan kebiasaan-kebiasaan hukum yang berlaku
di Republik Indonesia bagi transaksi atau hubungan hukum yang dimaksud.
ASUMSI-ASUMSI
Dalam melakukan Pemeriksaan Hukum dan memberikan Pendapat Hukum ini, kami
mendasarkan pada asumsi-asumsi bahwa:
A.
Dokumen-dokumen yang diberikan atau diperlihatkan kepada kami adalah

otentik, dan apabila dokumen-dokumen tersebut dalam bentuk fotokopi atau
salinan lainnya, maka fotokopi atau salinan tersebut adalah benar dan akurat
serta sesuai dengan aslinya;
B.
Tanda tangan yang terdapat dalam dokumen-dokumen yang diberikan atau

diperlihatkan kepada kami, baik asli maupun fotokopi atau salinannya, adalah
tanda tangan otentik dari pihak yang disebutkan dalam dokumen itu serta sesuai
dengan keadaan yang sebenarnya, dan pihak-pihak tersebut mempunyai dan
telah memperoleh kewenangan untuk menandatangani dokumen-dokumen
tersebut;
C.
Dokumen-dokumen, fakta-fakta, keterangan-keterangan, dan pernyataanpernyataan, baik tertulis maupun lisan, yang diberikan atau diperlihatkan oleh
pihak yang berwenang dari Perseroan kepada kami adalah benar, akurat, dan
sesuai dengan yang sebenarnya, serta tidak mengalami perubahan material
sampai dengan tanggal dikeluarkannya Pendapat Hukum ini;
D.
Pihak-pihak yang mengadakan perikatan dengan Perseroan atau para pejabat

pemerintah yang mengeluarkan surat-surat keterangan atau perizinan kepada
Perseroan, berwenang melakukan tindakan-tindakan tersebut.
169
S S U & Partners
LAW FIRM
III.
KUALIFIKASI
Pendapat Hukum ini diberikan sesuai dengan hukum Negara Republik Indonesia dan
tidak berkenaan atau ditafsirkan menurut hukum atau yurisdiksi negara lain.
IV.
PENDAPAT HUKUM
Berdasarkan pemeriksaan terhadap dokumen-dokumen, fakta-fakta, keteranganketerangan, dan pernyataan-pernyataan yang terdapat dalam Laporan Pemeriksaan
Hukum, ketentuan perundang-undangan serta asumsi-asumsi yang menjadi dasar dan
bagian yang tidak terpisahkan dari Pendapat Hukum ini, kami sampaikan pendapat
hukum kami sebagai perubahan dan menggantikan Pendapat Hukum
No.75/PH-ML/MI-SS-MWS-YS-BS/III/2011 tanggal 16 Maret 2011, sebagai berikut:
1.
Perseroan adalah suatu badan hukum berbentuk perseroan terbatas yang

didirikan secara sah dan dijalankan menurut ketentuan hukum dan peraturan
perundang-undangan yang berlaku di Negara Republik Indonesia.
2.
Perseroan didirikan berdasarkan Akta Perseroan Terbatas PT Metropolitan Land

No. 37 tanggal 16 Februari 1994, dibuat di hadapan Endang Irawati Ekaputri,
S.H., Notaris di Jakarta, yang telah memperoleh pengesahan Menteri Kehakiman
Republik Indonesia dengan Surat Keputusan No.C2-7514.HT.01.01.Tahun 1994
tanggal 11 Mei 1994, didaftarkan dalam register pada Kepaniteraan Pengadilan
Negeri Jakarta Selatan pada tanggal 13 Juni 1994 di bawah
No.970/A/PT/HKM/1994/PN.JAK.SEL., serta diumumkan dalam Berita Negara
Republik Indonesia No. 76 tanggal 23 September 1994, Tambahan No. 7169.
Anggaran Dasar Perseroan telah mengalami beberapa kali perubahan,
perubahan terakhir adalah sebagaimana termaktub dalam Akta Pernyataan
Keputusan Pemegang Saham PT Metropolitan Land Tbk No.75 tertanggal 11
Maret 2011, dibuat di hadapan Dr. Irawan Soerodjo, S.H., M.Si, Notaris di
Jakarta, Notaris di Jakarta, yang telah mendapat persetujuan dari Menteri
Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dengan Surat Keputusan
No.AHU-12700.AH.01.02.Tahun 2011 tertanggal 14 Maret 2011 dan didaftarkan
dalam Daftar Perseroan No.AHU-0020407.AH.01.09.Tahun 2011 tanggal 14
Maret 2011 (Akta No.75).
Anggaran dasar Perseroan sebagaimana termaktub dalam Akta No.75 telah
sesuai dengan Undang-undang No.40 tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas
serta peraturan Badan Pengawas Pasar Modal dan Lembaga Keuangan,
khususnya Peraturan No.IX.J.1, Lampiran Keputusan Ketua Badan Pengawas
Pasar Modal dan Lembaga Keuangan Nomor KEP-179/BL/2008 tanggal 14 Mei
2008 tentang Pokok-pokok Anggaran Dasar Perseroan Yang Melakukan
Penawaran Umum Efek Bersifat Ekuitas dan Perusahaan Publik.
Pendirian Perseroan telah dilakukan secara sah. Perubahan anggaran dasar
Perseroan yang diadakan setelah pendirian telah dilakukan sesuai dengan
anggaran dasar Perseroan serta memenuhi ketentuan peraturan perundangundangan yang berlaku.
3.
Maksud dan tujuan Perseroan berdasarkan Akta No.75 adalah berusaha dalam
bidang Perumahan, Mall/Pusat Perbelanjaan, perdagangan, dan jasa akomodasi
(hotel).
170
S S U & Partners
LAW FIRM
Untuk mencapai maksud dan tujuan tersebut di atas, Perseroan dapat

melaksanakan kegiatan usaha sebagai berikut :
a. kegiatan usaha utama :
1) menjalankan usaha-usaha di bidang real estate, konstruksi, manajemen
untuk perkantoran, perumahan dan pusat perbelanjaan serta aktivitas
Perseroan/anak perusahaan lainnya yang berhubungan dalam arti yang
seluas-luasnya;
2) menyewakan, mengatur, mengorganisir segala jenis tanah sesuai dengan
peraturan perundang-undangan yang berlaku;
3) menjadi pengembang (developer) tanah;
4) menjalankan usaha perdagangan ekspor dan impor barang dagangan
berupa peralatan telekomunikasi dan elektronik;
5) menjalankan usaha jasa akomodasi (hotel);
b. kegiatan usaha penunjang :
1) bergerak di dalam usaha kontraktor atau arsitektur, perancang (designer),
pengawas (supervisor) dan konstruksi bangunan termasuk untuk proyek
jalan, jembatan, dermaga, irigasi dan proyek teknik sipil lainnya;
2) untuk memperoleh atau melakukan penyertaan saham, baik dengan
membeli saham yang telah dikeluarkan atau mengambil bagian atas
saham baru pada perusahaan lain yang memiliki dan/atau menguasai
tanah dan/atau bangunan, memiliki hak sewa atas tanah dan/atau
bangunan, atau memiliki hak untuk membangun dan mengoperasikan
bangunan di atas suatu bidang tanah berdasarkan perjanjian dengan
pemilik hak atas tanah.
Kegiatan usaha yang dijalankan oleh Perseroan hingga tanggal Pendapat Hukum
ini telah sesuai dengan maksud dan tujuan Perseroan sebagaimana dimaksud
dalam anggaran dasar Perseroan. Sehubungan dengan kegiatan usaha
Perseroan, tidak terdapat ketentuan peraturan perundang-undangan yang
membatasi kepemilikan oleh badan hukum asing atau warga negara asing atas
saham-saham yang dikeluarkan oleh Perseroan.
4.
Struktur permodalan Perseroan pada saat Pendapat Hukum ini dikeluarkan

berdasarkan Akta No.75 adalah sebagai berikut:
Permodalan
Modal Dasar
Modal Ditempatkan
Modal Disetor
Portepel
Nilai Nominal Rp. 100,- per saham

Saham
Jumlah Nominal
(Rupiah)
20.000.000.000
2.000.000.000.000
5.684.500.000
568.450.000.000
5.684.500.000
568.450.000.000
14.315.500.000
1.431.550.000.000
Susunan pemegang saham Perseroan berdasarkan struktur permodalan di atas

171
S S U & Partners
LAW FIRM

Pemegang Saham
Saham
Reco Newtown Pte Ltd
Total
1.719.260.000
2.842.250.000
1.122.990.000
5.684.500.000
Jumlah Nominal
(Rupiah)
171.926.000.000
284.225.000.000
112.299.000.000
568.450.000.000
%
30,2
50
19,8
100
Struktur permodalan dan susunan pemegang saham Perseroan tersebut di atas,

termasuk konversi utang berdasarkan keputusan pemegang saham Perseroan
yang tertuang dalam Akta Pernyataan Keputusan Rapat No.124 tertanggal 22
Oktober 2004, dibuat di hadapan Dr. Irawan Soerodjo, S.H., M.Si, Notaris di
Jakarta dan Akta Pernyataan Keputusan Pemegang Saham PT. Metropolitan
Land No.220 tertanggal 28 Desember 2007, dibuat di hadapan Dr. Irawan
Soerodjo, S.H., M.Si, Notaris di Jakarta adalah sah dan sesuai dengan peraturan
Sehubungan dengan konversi utang berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan
Rapat No.124 tertanggal 22 Oktober 2004, dibuat di hadapan Dr. Irawan
Soerodjo, S.H., M.Si, Notaris di Jakarta:
a. 1) Perjanjian Perjanjian Restrukturisasi Hutang tertanggal 28 Februari 2003
sebagaimana diubah dengan Addendum Atas Perjanjian Restrukturisasi
Hutang tertanggal 1 Maret 2004, dibuat oleh dan antara Crown Cosmos
Limited dengan Perseroan;
2) Perjanjian Penerbitan Obligasi Konversi Mata Uang Rupiah tertanggal 28
Februari 2003 sebagaimana diubah dengan Addendum Atas Perjanjian
Penerbitan Obligasi Konversi Mata Uang Rupiah tertanggal 1 Maret 2004,
dibuat oleh dan antara Crown Cosmos Limited dengan Perseroan; dan
3) Subscription and Shareholders Agreement tertanggal 9 Oktober 1996
dibuat oleh Perseroan dengan PT Metropolitan Development (MD),
PT Metropolitan Persada Internasional (MPI), Reco Newtown Pte. Ltd
(Reco), dan Seletar Investments Pte Ltd (Seletar),
hingga tanggal Pendapat Hukum ini tidak dapat disampaikan oleh Perseroan
kepada kami, sedangkan dokumen yang dapat disampaikan kepada kami
oleh Perseroan hanya Global Agreement tertanggal 19 Mei 2004, dibuat oleh
dan antara Perseroan, MD, MPI, Reco, Seletar, dan Netstar Holdings Limited
yang mana menurut pendapat kami merupakan dasar perikatan antara
Perseroan dengan MD, MPI, Reco, Netstar, dan Seletar sehingga dapat
dipergunakan untuk menilai keabsahan konversi utang berdasarkan Akta
Pernyataan Keputusan Rapat No.124 tertanggal 22 Oktober 2004, dibuat di
hadapan Dr. Irawan Soerodjo, S.H., M.Si, Notaris di Jakarta tersebut.
b. Undang-undang Perseroan Terbatas yang berlaku pada saat konversi atas
obligasi konversi berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Pemegang
Saham PT. Metropolitan Land No.220 tertanggal 28 Desember 2007, dibuat
di hadapan Dr. Irawan Soerodjo, S.H., M.Si, Notaris di Jakarta adalah
Undang-undang No.1 tahun 1995 tentang Perseroan Terbatas (UU No.1
tahun 1995). Konversi tersebut telah dilakukan sesuai dengan Pasal 28 UU
172
S S U & Partners
LAW FIRM
No.1 tahun 1995 dan penjelasannya, yang menyebutkan bahwa yang

dimaksud dengan "tagihan tertentu" yang dapat dikompensasikan sebagai
setoran saham antara lain "convertible bonds". Berbeda dengan Undangundang No.40 tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas pada Penjelasan
Pasal 35 ayat 2, yang secara tegas mengatur bahwa bunga dan denda yang
terutang sekalipun telah jatuh waktu dan harus dibayar karena secara nyata
tidak diterima oleh Perseroan tidak dapat dikompensasikan sebagai setoran
saham, UU No.1 tahun 1995 tidak mengatur adanya pembatasan tersebut.
c. Dengan demikian walaupun obligasi konversi yang dikonversi berdasarkan
Akta Pernyataan Keputusan Pemegang Saham PT. Metropolitan Land
No.220 tertanggal 28 Desember 2007, dibuat di hadapan Dr. Irawan
Soerodjo, S.H., M.Si, Notaris di Jakarta berasal dari suatu restrukturisasi
utang, namun mengingat ketentuan dalam UU No.1 tahun 1995, fakta
mengenai apakah Obligasi SSA dan CN mencakup pokok dan bunga tidak
mempengaruhi keabsahan konversi Obligasi SSA dan CN tersebut.
Kesinambungan struktur permodalan Perseroan sejak pendirian hingga saat
Pendapat Hukum ini dikeluarkan telah didukung oleh dokumen-dokumen yang
sah dan dilakukan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku
di Negara Republik Indonesia.
5.
PT Metropolitan Persada Internasional selaku pemegang saham Perseroan

adalah perseroan terbatas yang didirikan secara sah berdasarkan peraturan
Reco Newtown Pte Ltd selaku pemegang saham Perseroan adalah suatu
perusahaan yang didirikan berdasarkan peraturan perundang-undangan yang
berlaku di Negara Singapura.
Netstar Holdings Limited selaku pemegang saham Perseroan adalah suatu
perusahaan yang didirikan berdasarkan peraturan perundang-undangan yang
berlaku di Negara British Virgin Island.
6.
Susunan Direksi dan Dewan Komisaris Perseroan berdasarkan Akta No.75

Direksi
Presiden Direktur
Direktur
Direktur
Direktur (Tidak Terafiliasi)
:
:
:
:
Nanda Widya
Freddy Soetanto
Pandu Gunandito
Dewan Komisaris
Presiden Komisaris
Komisaris (Independen)
Komisaris (Independen)
Komisaris
:
:
:
:
Ciputra
Kamardy Arief
Aldo Putra Brasali
Anggota Direksi dan Dewan Komisaris Perseroan tersebut telah diangkat sesuai
dengan anggaran dasar Perseroan dan ketentuan peraturan perundangundangan yang berlaku khususnya peraturan di bidang pasar modal yang
berlaku di Negara Republik Indonesia.
173
S S U & Partners
LAW FIRM
Masing-masing anggota Direksi dan Komisaris tersebut telah menyatakan dalam

Surat Pernyataan masing-masing tertanggal 11 Maret 2011 (kecuali surat
pernyataan atas nama Kamardy Arief yang tertanggal 15 Maret 2011 dan Leland
Gerrits Rompas yang tertanggal 6 April 2011), bahwa masing-masing anggota
Direksi dan Dewan Komisaris tersebut telah memenuhi persyaratan
sebagaimana diatur dalam Peraturan No.IX.I.6 tentang Direksi dan Komisaris
Emiten dan Perusahaan Publik, Lampiran Keputusan Ketua Badan Pengawas
Pasar Modal Nomor KEP- 45/PM/2004 tanggal 29 Nopember 2004.
Penunjukan salah satu direktur Perseroan menjadi direktur tidak terafiliasi
dilakukan guna memenuhi ketentuan Peraturan No.I-A, Lampiran Keputusan
Direksi PT Bursa Efek Jakarta Nomor Kep-305/BEJ/07-2004 tentang Pencatatan
Saham dan Efek Bersifat Ekuitas Selain Saham yang Diterbitkan oleh
Perusahaan Tercatat.
Sehubungan dengan kewajiban memiliki Komite Audit sesuai dengan Peraturan
Nomor IX.I.5, Lampiran Keputusan Ketua Badan Pengawas Pasar Modal
No.KEP-629/PM/2004 tentang Pembentukan dan Pedoman Pelaksanaan Kerja
Komite Audit dan Peraturan Bursa No.I-A tentang Pencatatan Saham dan Efek
Bersifat Ekuitas Selain Saham yang Diterbitkan oleh Perusahaan Tercatat,
berdasarkan Surat Pernyataan Kesediaan Membentuk Komite Audit
PT Metropolitan Land Tbk tertanggal 11 Maret 2011, ditandatangani oleh Direksi
Perseroan, dinyatakan kesediaan dan berjanji untuk membentuk Komite Audit
sesuai dengan ketentuan yang berlaku selambat-lambatnya dalam jangka waktu
6 (enam) bulan sejak tanggal dimulainya pencatatan dan perdagangan saham
Perseroan di Bursa Efek Indonesia.
Perseroan telah memiliki Sekretaris Perusahaan (Corporate Secretary) sesuai
dengan Peraturan Nomor IX.I.4, Lampiran Keputusan Ketua Badan Pengawas
Pasar Modal No.KEP-63/PM/1996 tentang Pembentukan Sekretaris Perusahaan.
Sehubungan dengan kewajiban memiliki Unit Audit Internal sesuai dengan
Peraturan Bapepam dan LK No.IX.I.7 tentang Pembentukan dan Pedoman
Penyusunan Piagam Unit Audit Internal, berdasarkan Surat Pernyataan Direksi
Perseroan tertanggal 11 Maret 2011, dinyatakan bahwa Perseroan akan
membentuk Unit Audit Internal selambat-lambatnya dalam jangka waktu 3 (tiga)
bulan sejak tanggal efektifnya pernyataan pendaftaran yang diajukan kepada
Bapepam dan LK dalam rangka Penawaran Umum.
7.
Berdasarkan pemeriksaan yang kami lakukan pada pengadilan negeri,

pengadilan hubungan industrial, pengadilan niaga, pengadilan pajak, dan
pengadilan tata usaha negara yang mempunyai wilayah hukum yang mencakup
lokasi kantor pusat Perseroan di Jakarta Selatan dan seluruh lokasi usaha
Perseroan di Jakarta Timur, Bekasi, dan Cileungsi maupun pada Badan Arbitrase
Nasional Indonesia serta didukung oleh Surat Pernyataan Direksi Perseroan
tertanggal 4 April 2011 dan surat pernyataan masing-masing anggota Direksi dan
Dewan Komisaris Perseroan seluruhnya tertanggal 4 April 2011; Perseroan
beserta Direksi dan Komisaris Perseroan tidak terlibat perkara perdata maupun
pidana yang tercatat dalam register Pengadilan Negeri; sengketa yang tercatat di
Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI) atau badan-badan arbitrase lainnya;
gugatan pailit, Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (PKPU) dan/atau
sengketa Hak Kekayaan Intelektual yang terdaftar di Pengadilan Niaga; sengketa
perpajakan di Pengadilan Pajak; perselisihan perburuhan yang tercatat pada
174
S S U & Partners
LAW FIRM
Pengadilan Hubungan Industrial (PHI); perkara tata usaha negara yang terdaftar
di Pengadilan Tata Usaha Negara (PTUN); serta sengketa atau perselisihan yang
berpotensi diajukan ke pengadilan dan/atau badan arbitrase atau klaim yang
mungkin timbul dan dapat berdampak material terhadap keadaan keuangan atau
kelangsungan usaha Perseroan.
8.
Perseroan telah memperoleh izin-izin yang diperlukan untuk menjalankan

kegiatan usahanya dan izin-izin tersebut hingga Pendapat Hukum ini dikeluarkan
masih berlaku, dan Perseroan tidak menyalahi persyaratan yang ditentukan
dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku.
9.
Sehubungan dengan pemenuhan ketentuan di bidang lingkungan hidup,

Perseroan telah memenuhi seluruh kewajibannya di bidang lingkungan hidup
yaitu:
a. atas Hotel Horison dan Mal Metropolitan Bekasi, Perseroan telah membuat
Dokumen Evaluasi Lingkungan Hidup yang telah ditetapkan berdasarkan
Keputusan Kepala Badan Pengelolaan Lingkungan Hidup Kota Bekasi Nomor
660.1/1324/BPLH.AMDAL/XII/2010 tertanggal 17 Desember 2010 tentang
Penetapan Hasil Kajian Dokumen Evaluasi Lingkungan Hidup Kegiatan Jasa
dan
Perdagangan
(Pusat
Perbelanjaan
dan
Hotel)
oleh
PT Metropolitan Land di Jl.KH. Noer Alie, Kel.Pekayon Jaya, Kec. Bekasi
Selatan.
b. atas proyek perumahan Metland Menteng, Perseroan telah membuat Analisa
Dampak Lingkungan, Rencana Pengelolaan Lingkungan (RKL), dan Rencana
Pemantauan Lingkungan (RPL) yang berdasarkan Surat Komisi Penilai
Amdal Propinsi DKI Jakarta No.67/-1.774.151 tanggal 13 Desember 2005,
dinyatakan cukup lengkap dan disetujui oleh Komisi Amdal Daerah Propinsi
DKI Jakarta.
c. atas proyek perumahan Metland Cileungsi, Perseroan telah membuat
dokumen kelayakan lingkungan yang telah disetujui dengan Surat Keputusan
Bupati Bogor No.653/01/Kpts/DTRLH Tahun 2008 tanggal 7 April 2008
tentang Kelayakan Lingkungan Kegiatan Pembangunan Perumahan Taman
Cileungsi di Desa Cipenjo Kecamatan Cileungsi Kabupaten Bogor a.n. PT
Metropolitan Land.
10.
Sehubungan dengan pemenuhan kewajiban di bidang ketenagakerjaan,

Perseroan telah:
a. melakukan pendaftaran ulang atas Wajib Lapor Ketenagakerjaan
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat 2 Undang-undang No. 7 Tahun
1981 tentang Wajib Lapor Ketenagakerjaan di Perusahaan;
b. mengikutsertakan karyawan-karyawannya dalam program Jaminan Sosial
Tenaga Kerja (Jamsostek);
c. memenuhi ketentuan tentang Upah Minimum Propinsi sebagaimana diatur
dalam Peraturan Menteri Tenaga Kerja Republik Indonesia No. PER01/MEN/1999 tanggal 12 Januari 1999 tentang Upah Minimum juncto
Keputusan Menteri Tenaga Kerja dan Transmigrasi Republik Indonesia
No.KEP-226/MEN/2000 tanggal 5 Oktober 2000 serta:
175
S S U & Partners
10
LAW FIRM
1) Peraturan Gubernur Propinsi DKI Jakarta No.196 tahun 2010 tentang

Upah Minimum Provinsi Tahun 2011 yang mengatur upah minimum untuk
Propinsi DKI Jakarta tahun 2011 adalah sebesar Rp.1.290.000,- (satu juta
dua ratus sembilan puluh ribu Rupiah), dan
2) Surat Keputusan Gubernur Jawa Barat No.561/Kep.1564-Bangsos/2010
yang mengatur upah minimum untuk Kabupaten Bogor tahun 2011 adalah
sebesar Rp.1.172.060,- (satu juta seratus tujuh puluh dua ribu enam
puluh Rupiah) dan untuk Kota Bekasi tahun 2011 adalah sebesar
Rp.1.275.000,- (satu juta dua ratus tujuh puluh lima ribu Rupiah);
d. memiliki Peraturan Perusahaan yang dibuat dan diberlakukan di lingkungan
Perseroan untuk mengatur hak dan kewajiban serta hubungan kerja antara
Perusahaan (Perseroan) dan karyawannya.
11.
Kepemilikan atas hak guna bangunan, penguasaan tanah berdasarkan perjanjian

dan surat pelepasan hak atas tanah, serta kepemilikan bangunan dan kendaraan
bermotor yang digunakan Perseroan untuk menjalankan kegiatan usahanya
adalah sah dengan didukung dan dilengkapi oleh dokumen-dokumen yang sah
sesuai peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Aset Perseroan berupa Hak Guna Bangunan (HGB) No.5616/Pekayon Jaya,
HGB No.4030/Pekayon Jaya, HGB No.5615/Pekayon Jaya, dan HGB
No.3412/Pekayon Jaya serta bangunan yang berdiri di atasnya hingga Pendapat
Hukum ini dikeluarkan sedang dibebankan jaminan berupa Hak Tanggungan
kepada PT Bank Mandiri Tbk selaku kreditur Perseroan. Pembebanan hak
tanggungan tersebut telah dilakukan sesuai dengan anggaran dasar Perseroan
dan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
12.
Pada saat Pendapat Hukum ini dibuat, bangunan dan kendaraan yang dimiliki
oleh Perseroan telah diasuransikan dengan polis asuransi dalam jumlah
pertanggungan dan jangka waktu yang memadai.
13.
Perseroan memiliki penyertaan pada perusahaan lain dengan kepemilikan di atas

50% (lima puluh persen) (Anak Perusahaan) yaitu:
a. PT Metropolitan Permata Development (MPD), sebanyak 239.999.000 (dua
ratus tiga puluh sembilan juta sembilan ratus sembilan puluh sembilan ribu)
saham atau sebesar Rp. 119.999.500.000,- (seratus sembilan belas miliar
sembilan ratus sembilan puluh sembilan juta lima ratus ribu Rupiah) yang
merupakan 99,9996 % (sembilan puluh sembilan koma sembilan ribu
sembilan ratus sembilan puluh enam persen) dari modal ditempatkan/disetor
MPD.
b. PT Kembang Griya Cahaya (KGC), sebanyak 219.999.000 (dua ratus
sembilan belas juta sembilan ratus sembilan puluh sembilan ribu) saham atau
sebesar Rp 109.999.500.000,- (seratus sembilan miliar sembilan ratus
sembilan puluh sembilan juta lima ratus ribu Rupiah) yang merupakan
99,9996 % (sembilan puluh sembilan koma sembilan ribu sembilan ratus
sembilan puluh enam persen) dari modal ditempatkan/disetor KGC.
c. PT Sumbersentosa Guna Lestari (SGL), sebanyak 9.990.000 (sembilan
juta sembilan ratus sembilan puluh ribu) saham atau sebesar Rp
9.990.000.000,- (sembilan miliar sembilan ratus sembilan puluh juta rupiah)
176
S S U & Partners
11
LAW FIRM
yang merupakan 99,9 % (sembilan puluh sembilan koma sembilan persen)

dari modal ditempatkan/disetor SGL.
d. PT Fajarputera Dinasti (FPD), sebanyak 74.999.750 (tujuh puluh empat juta
sembilan ratus sembilan puluh sembilan ribu tujuh ratus lima puluh) saham
atau sebesar Rp.74.999.750.000,- (tujuh puluh empat miliar sembilan ratus
sembilan puluh sembilan juta tujuh ratus lima puluh ribu Rupiah) yang
merupakan 99,99% (sembilan puluh sembilan koma sembilan puluh sembilan
persen) dari modal ditempatkan/disetor FPD.
e. PT Metropolitan Global Management (MGM), sebanyak 249.750 (dua ratus
empat puluh sembilan ribu tujuh ratus lima puluh) saham atau sebesar Rp
249.750.000,- (dua ratus empat puluh sembilan juta tujuh ratus lima puluh
ribu Rupiah) yang merupakan 99,9 % (sembilan puluh sembilan koma
sembilan persen) dari modal ditempatkan/disetor MGM.
MPD memiliki penyertaan pada perusahaan lain dengan kepemilikan di atas 50%
(lima puluh persen) (Cucu Perusahaan) yaitu:
a. PT Metropolitan Karyadeka Development (MKD), sebanyak 13.877.775
(tiga belas juta delapan ratus tujuh puluh tujuh ribu tujuh ratus tujuh puluh
lima) saham atau sebesar Rp 13.877.775.000,- (tiga belas miliar delapan
ratus tujuh puluh tujuh juta tujuh ratus tujuh puluh lima ribu Rupiah) yang
merupakan 50,01 % (lima puluh koma satu persen) dari modal
ditempatkan/disetor MKD.
b. PT Agus Nusa Penida (ANP), sebanyak 15.840 (lima belas ribu delapan
ratus empat puluh) saham atau sebesar Rp. 15.840.000.000,- (lima belas
miliar delapan ratus empat puluh juta Rupiah) yang merupakan 99%
(sembilan puluh sembilan persen) dari modal ditempatkan/disetor ANP.
Penyertaan Perseroan pada Anak Perusahaan dan Cucu Perusahaan di atas
telah didukung oleh dokumen yang sah dan telah sah dilakukan sesuai dengan
ketentuan anggaran dasar Perseroan serta ketentuan perundang-undangan yang
berlaku di Republik Indonesia.
14.
Pendapat hukum atas Anak Perusahaan dan Cucu Perusahaan adalah sebagai
berikut:
a. MPD
MPD adalah suatu badan hukum berbentuk perseroan terbatas yang didirikan
secara sah dan dijalankan menurut ketentuan hukum dan peraturan
perundang-undangan yang berlaku di Negara Republik Indonesia
berdasarkan Akta Perseroan Terbatas PT. Sawang Agung Permata No. 52
tanggal 2 Desember 1983, dibuat di hadapan Winanto Wiryomartani, S.H.,
Notaris di Jakarta, yang telah mendapatkan pengesahan dari Menteri
Kehakiman Republik Indonesia berdasarkan Surat Keputusan No. C21547.HT.01.01.TH.84. tanggal 8 Maret 1984, dan telah didaftarkan di
Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Pusat di bawah No. 827/1984 pada
tanggal 23 Maret 1984, dan diumumkan dalam Berita Negara No. 40 tanggal
18 Mei 1984, Tambahan No. 505.
Anggaran Dasar MPD telah mengalami beberapa kali perubahan, perubahan
terakhir adalah sebagaimana termaktub dalam Akta Pernyataan Keputusan
177
S S U & Partners
12
LAW FIRM
Rapat PT Metropolitan Permata Development No.11 tanggal 28 September

2009, dibuat di hadapan Jelly Eviana, S.H., M.H., Notaris di Jakarta, yang
telah mendapat persetujuan dari Menteri Hukum dan Asasi Manusia Republik
Indonesia dengan Surat Keputusan No.AHU-54031.AH.01.02.Tahun 2009
tanggal 9 Nopember 2009 dan didaftarkan dalam Daftar Perseroan No.AHU0073610.AH.01.09.Tahun 2009 tanggal 9 Nopember 2009.
Anggaran dasar MPD telah memenuhi ketentuan peraturan perundangundangan yang berlaku khususnya Undang-undang No.40 tahun 2007
tentang Perseroan Terbatas.
Struktur permodalan MPD pada saat Pendapat Hukum ini dikeluarkan adalah
berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Rapat PT Metropolitan Permata
Development No. 36 tanggal 25 April 2003, dibuat di hadapan Haryanto,
S.H., Notaris di Jakarta, yang telah dilaporkan kepada Menteri Kehakiman
dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia sebagaimana telah diterima dan
dicatat dengan No. C-01756HT.01.04.TH.2004 tanggal 23 Januari 2004 yaitu:
Permodalan
Modal Dasar
Modal Ditempatkan
Modal Disetor

Saham
Jumlah Nominal (Rp)
300.000.000
150.000.000.000
240.000.000
120.000.000.000
240.000.000
120.000.000.000
60.000.000
30.000.000.000
Susunan pemegang saham MPD berdasarkan struktur permodalan di atas

Pemegang saham
Perseroan
Internasional
Jumlah
Saham
239.999.000
1.000
Jumlah Nominal
(Rp)
119.999.500.000
500.000
%
99,9996
0,0004
240.000.000
120.000.000.000
100
Struktur permodalan dan susunan pemegang saham MPD tersebut diatas

adalah sah dan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku
MPD telah memperoleh izin-izin yang diperlukan untuk menjalankan kegiatan
usahanya yang masih berlaku hingga tanggal Pendapat Hukum ini.
Sehubungan dengan pemenuhan kewajiban di bidang ketenagakerjaan, MPD
telah:
1) melakukan pendaftaran ulang atas Wajib Lapor Ketenagakerjaan
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat 2 Undang-undang No. 7
Tahun 1981 tentang Wajib Lapor Ketenagakerjaan di Perusahaan;
2) mengikutsertakan karyawan-karyawannya dalam program Jaminan Sosial
178
S S U & Partners
13
LAW FIRM
3) memenuhi ketentuan tentang Upah Minimum Propinsi sebagaimana

diatur dalam Peraturan Menteri Tenaga Kerja Republik Indonesia No.
PER-01/MEN/1999 tanggal 12 Januari 1999 tentang Upah Minimum
juncto Keputusan Menteri Tenaga Kerja dan Transmigrasi Republik
Indonesia No. KEP-226/MEN/2000 tanggal 5 Oktober 2000 serta:
a) Peraturan Gubernur Propinsi DKI Jakarta No.196 tahun 2010 tentang
Upah Minimum Provinsi Tahun 2011 yang mengatur upah minimum
untuk Propinsi DKI Jakarta tahun 2011 adalah sebesar Rp.1.290.000,(satu juta dua ratus sembilan puluh ribu Rupiah);
b) Surat Keputusan Gubernur Jawa Barat No.561/Kep.1564Bangsos/2010 yang mengatur upah minimum untuk Kabupaten
Bekasi tahun 2011 adalah sebesar Rp.1.286.421,- (satu juta dua ratus
delapan puluh enam ribu empat ratus dua puluh satu Rupiah); dan
c) Surat Keputusan Gubernur Banten No.561/Kep.782-HUK/2010 yang
mengatur upah minimum untuk Kabupaten Tangerang tahun 2011
adalah sebesar Rp.1.285.000,- (satu juta dua ratus delapan puluh
lima ribu Rupiah).
4) memiliki Peraturan Perusahaan yang dibuat dan diberlakukan di
lingkungan MPD untuk mengatur hak dan kewajiban serta hubungan kerja
antara Perusahaan (MPD) dan karyawannya.
Sehubungan dengan pemenuhan ketentuan di bidang lingkungan hidup, MPD
telah memenuhi seluruh kewajibannya di bidang lingkungan hidup yaitu:
1) Atas proyek perumahan Metland Tambun, MPD telah membuat dokumen
UKL dan UPL yang berdasarkan Surat Kepala Dinas Pengendalian
Dampak Lingkungan dan Pertambangan Kabupaten Bekasi tertanggal 10
April 2008, diterangkan bahwa dokumen UKL dan UPL MPD telah sesuai
dengan tanggapan dari Dinas Pengendalian Dampak Lingkungan dan
Pertambangan Kabupaten Bekasi.
2) Atas proyek perumahan Metland Puri, MPD telah membuat dokumen
Kelayakan Lingkungan Hidup yang telah disetujui dengan Surat
Keputusan Walikota Tangerang No.660.1/Kep.67-DLH/2008 tanggal 11
April 2008, tentang Kelayakan Lingkungan Hidup Kegiatan Pembangunan
Perumahan Puri Metropolitan di Kelurahan Petir Kecamatan Cipondoh,
Kelurahan Pondok Bahar dan Kelurahan Parung Jaya Kecamatan Karang
Tengah oleh PT Metropolitan Permata Development.
Susunan Direksi dan Dewan Komisaris MPD pada tanggal Pendapat Hukum
adalah:
Direksi
Direktur Utama
Direktur
: Ir. Nanda Widya

Komisaris
Komisaris
179
S S U & Partners
14
LAW FIRM
Anggota Direksi dan Komisaris MPD tersebut telah diangkat sesuai dengan
anggaran dasar MPD dan ketentuan peraturan perundang-undangan yang
pengadilan tata usaha negara yang mempunyai wilayah hukum yang
mencakup lokasi kantor pusat MPD di Jakarta Selatan dan seluruh lokasi
usaha MPD di Bekasi dan Tangerang maupun pada Badan Arbitrase
Nasional Indonesia serta didukung oleh Surat Pernyataan Direksi MPD
tertanggal 4 April 2011 dan Surat Pernyataan masing-masing anggota Direksi
dan Dewan Komisaris MPD seluruhnya tertanggal 4 April 2011, MPD beserta
anggota Direksi dan Dewan Komisaris MPD tidak terlibat perkara perdata
maupun pidana yang tercatat dalam register Pengadilan Negeri; sengketa
yang tercatat di Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI) atau badanbadan arbitrase lainnya; gugatan pailit, Penundaan Kewajiban Pembayaran
Utang (PKPU) dan/atau sengketa Hak Kekayaan Intelektual yang terdaftar di
Pengadilan Niaga; sengketa perpajakan di Pengadilan Pajak; perselisihan
perburuhan yang tercatat pada Pengadilan Hubungan Industrial (PHI);
perkara tata usaha negara yang terdaftar di Pengadilan Tata Usaha Negara
(PTUN); serta sengketa atau perselisihan yang berpotensi diajukan ke
pengadilan dan/atau badan arbitrase atau klaim yang mungkin timbul dan
dapat berdampak material terhadap keadaan keuangan atau kelangsungan
usaha MPD.
Kepemilikan atas hak atas tanah dan kendaraan bermotor serta penguasaan
atas bidang-bidang tanah oleh MPD telah didukung dan dilengkapi dengan
dokumen-dokumen kepemilikan yang sah sesuai peraturan perundangundangan yang berlaku.
Perjanjian yang dibuat oleh MPD dengan pihak lain guna menunjang kegiatan
usahanya telah dibuat secara sah dan sesuai dengan anggaran dasar MPD
serta mengikat MPD.
b. KGC
KGC adalah suatu badan hukum berbentuk perseroan terbatas yang didirikan
berdasarkan Akta Perseroan Terbatas PT. Kembang Griya Cahaya No. 4
tanggal 1 Oktober 1993, dibuat di hadapan Endang Irawati Ekaputri, S.H.,
Notaris di Jakarta, yang telah mendapatkan Persetujuan dari Menteri
Kehakiman Republik Indonesia berdasarkan Surat Keputusan No. C2568.HT.01.01.TH.94. tanggal 17 Januari 1994, dan telah didaftarkan di
Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan dibawah No. 220/A.
PT/HKM/1994/PN.JAK.SEL pada tanggal 7 Pebruari 1994, dan diumumkan
dalam Berita Negara No. 32 tanggal 22 April 1994, Tambahan No. 2193.
Anggaran Dasar KGC telah mengalami beberapa kali perubahan, perubahan
Rapat PT Kembang Griya Cahaya No. 4 tanggal 4 September 2009, dibuat
di hadapan Jelly Eviana, S.H., M.H., Notaris di Jakarta, yang telah mendapat
persetujuan dari Menteri Hukum dan Asasi Manusia Republik Indonesia
180
S S U & Partners
15
LAW FIRM
dengan Surat Keputusan No.AHU-51756.AH.01.02.Tahun 2009 tanggal 27

Oktober 2009 dan didaftarkan dalam Daftar Perseroan No.AHU0070303.AH.01.09.Tahun 2009 tanggal 27 Oktober 2009.
Anggaran dasar KGC telah memenuhi ketentuan peraturan perundangundangan yang berlaku khususnya Undang-undang No.40 tahun 2007
Struktur permodalan KGC pada saat Pendapat Hukum ini dikeluarkan adalah
berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Rapat PT Kembang Griya Cahaya
No. 37 tanggal 25 April 2003, dibuat oleh Haryanto, S.H., Notaris di Jakarta,
yang telah dilaporkan kepada Menteri Kehakiman dan Hak Asasi Manusia
Republik Indonesia sebagaimana telah diterima dan dicatat pada tanggal 23
Januari 2004 dengan No. C-01755 HT.01.04.TH.2004 yaitu:
Nilai Nominal Rp. 1.000.000,- per saham
Permodalan
Saham
Modal Dasar
Modal Ditempatkan
Modal Disetor
1.000
1.000
1.000
-
Jumlah Nominal (Rp)

1.000.000.000,1.000.000.000,1.000.000.000,-
Susunan pemegang saham KGC berdasarkan struktur permodalan di atas

Pemegang saham
PT. Metropolitan Persada
Internasional
Perseroan
Jumlah

Saham
Jumlah Nominal (Rp)
%
1.000
500.000,0,0004
219.999.000
220.000.000
109.999.500.000,110.000.000.000,-
99,9996
100
Struktur permodalan dan susunan pemegang saham KGC tersebut diatas

KGC telah memperoleh izin-izin yang diperlukan untuk menjalankan kegiatan
Sehubungan dengan pemenuhan kewajiban di bidang ketenagakerjaan, KGC
telah:
1) melakukan pendaftaran ulang atas Wajib Lapor Ketenagakerjaan
2) mengikutsertakan karyawan-karyawannya dalam program Jaminan Sosial
3) memenuhi ketentuan tentang Upah Minimum Propinsi sebagaimana
181
S S U & Partners
16
LAW FIRM

untuk Propinsi DKI Jakarta tahun 2011 adalah sebesar Rp.1.290.000,(satu juta dua ratus sembilan puluh ribu Rupiah), dan
b) Surat Keputusan Gubernur Jawa Barat No.561/Kep.1564Bangsos/2010 yang mengatur upah minimum untuk Kabupaten Bogor
tahun 2011 adalah sebesar Rp.1.172.060 (satu juta seratus tujuh
puluh dua ribu enam puluh Rupiah);
4) memiliki Peraturan Perusahaan yang dibuat dan diberlakukan di
lingkungan KGC untuk mengatur hak dan kewajiban serta hubungan kerja
antara Perusahaan (KGC) dan karyawannya.
Sehubungan dengan pemenuhan ketentuan di bidang lingkungan hidup, KGC
telah memenuhi seluruh kewajibannya di bidang lingkungan hidup yaitu atas
proyek perumahan Metland Transyogi, KGC telah membuat dokumen
kelayakan lingkungan yang telah disetujui dengan Surat Keputusan Bupati
Bogor No.653/02/Kpts/DTRLH Tahun 2008 tertanggal 7 April 2008, tentang
Kelayakan Lingkungan Kegiatan Pembangunan Perumahan Taman
Metropolitan Di Desa Cipenjo, Cileungsi Kidul dan Limusnunggal Kecamatan
Cileungsi Kabupaten Bogor a.n. PT Kembang Griya Cahaya; kecuali
kewajiban untuk menyampaikan laporan hasil pelaksanaan kegiatan
pengelolaan lingkungan hidup dan pemantauan lingkungan hidup kepada
Kepala Dinas Tata Ruang dan Lingkungan Hidup Bogor setiap 6 (enam)
bulan sekali yang masih dalam proses penyiapan bahan penyusunan laporan
oleh KGC.
Susunan Direksi dan Dewan Komisaris KGC pada tanggal Pendapat Hukum
adalah:
Direksi
Direktur Utama
Direktur
: Ir. Nanda Widya

Komisaris
Komisaris
Anggota Direksi dan Komisaris KGC tersebut telah diangkat sesuai dengan
anggaran dasar KGC dan ketentuan peraturan perundang-undangan yang
mencakup lokasi kantor pusat KGC di Jakarta Selatan dan lokasi usaha KGC
di Cileungsi, maupun pada Badan Arbitrase Nasional Indonesia serta
didukung oleh Surat Pernyataan Direksi KGC tertanggal 4 April 2011 dan
Surat Pernyataan masing-masing anggota Direksi dan Dewan Komisaris
KGC seluruhnya tertanggal 4 April 2011, KGC beserta masing-masing
182
S S U & Partners
17
LAW FIRM
annggota Direksi dan Dewan Komisaris KGC tidak terlibat perkara perdata
maupun pidana yang tercatat dalam register Pengadilan Negeri; sengketa
yang tercatat di Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI) atau badanbadan arbitrase lainnya; gugatan pailit, Penundaan Kewajiban Pembayaran
Utang (PKPU) dan/atau sengketa Hak Kekayaan Intelektual yang terdaftar di
usaha KGC.
Kepemilikan atas hak atas tanah dan kendaraan bermotor serta penguasaan
atas bidang-bidang tanah oleh KGC telah didukung dan dilengkapi dengan
dokumen-dokumen kepemilikan yang sah sesuai peraturan perundangundangan yang berlaku.
Perjanjian yang dibuat oleh KGC dengan pihak lain guna menunjang kegiatan
usahanya telah dibuat secara sah dan sesuai dengan anggaran dasar KGC
serta mengikat KGC.
c. SGL
SGL adalah suatu badan hukum berbentuk perseroan terbatas yang didirikan
berdasarkan Akta Perseroan Terbatas PT. Sumbersentosa Guna Lestari No.
17 tanggal 5 Desember 1994, dibuat di hadapan Rukmasanti Hardjasatya,
S.H., Notaris di Jakarta, yang telah mendapatkan pengesahan dari Menteri
Kehakiman Republik Indonesia berdasarkan Surat Keputusan No. C24.987.HT.01.01.TH.95. tanggal 26 April 1995, dan telah didaftarkan di
Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan di bawah No. 818/A.
PT/HKM/1995/PN.JAK.SEL pada tanggal 2 Juni 1995, dan diumumkan dalam
Anggaran Dasar SGL telah mengalami beberapa kali perubahan, perubahan
Rapat PT Sumbersentosa Guna Lestari No.2 tanggal 12 Nopember 2009,
dibuat di hadapan Jelly Eviana, S.H., M.H., Notaris di Jakarta, yang telah
mendapat persetujuan dari Menteri Hukum dan Asasi Manusia Republik
tanggal 12 Maret 2010 dan didaftarkan dalam Daftar Perseroan No.AHU0019327.AH.01.09.Tahun 2010 tanggal 12 Maret 2010.
Anggaran dasar SGL telah memenuhi ketentuan peraturan perundangundangan yang berlaku khususnya Undang-undang No.40 tahun 2007
Struktur permodalan SGL pada saat Pendapat Hukum ini dikeluarkan adalah
berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Rapat PT. Sumbersentosa Guna
Lestari No. 35 tanggal 25 April 2003, dibuat oleh Haryanto, S.H., Notaris di
Jakarta, yang telah mendapatkan persetujuan dari Menteri Kehakiman dan
183
S S U & Partners
18
LAW FIRM
Hak Asasi Manusia Republik Indonesia berdasarkan Surat Keputusan No. C01790.HT.01.04.TH.2004 tanggal 23 Januari 2004 yaitu:
Nilai Nominal Rp. 1.000,- per saham
Permodalan
Saham
Modal Dasar
Modal Ditempatkan
Modal Disetor
Jumlah Nominal (Rp)
15.000.000
10.000.000
10.000.000
5.000.000
15.000.000.000,10.000.000.000,10.000.000.000,5.000.000.000,-
Susunan pemegang saham SGL berdasarkan struktur permodalan di atas

Pemegang saham
Perseroan
Internasional
Jumlah

Saham
Jumlah Nominal (Rp)
%
9.990.000
9.990.000.000
99,9
10.000
10.000.000
0,1
10.000.000
10.000.000.000
100
Struktur permodalan dan susunan pemegang saham SGL tersebut diatas

SGL telah memperoleh izin-izin yang diperlukan untuk menjalankan kegiatan
Hingga tanggal Pendapat Hukum ini, SGL tidak memiliki karyawan dan oleh
karenanya tidak melakukan pelaporan sehubungan dengan ketentuan Wajib
Lapor Ketenagakerjaan, tidak memiliki peraturan perusahaan, serta tidak
mengikutsertakan karyawan dalam program Jaminan Sosial Tenaga Kerja.
Susunan Direksi dan Dewan Komisaris SGL pada tanggal Pendapat Hukum
adalah:
Direksi
Direktur Utama
Direktur
: Ir. Nanda Widya

Komisaris
Komisaris
Anggota Direksi dan Komisaris SGL tersebut telah diangkat sesuai dengan
anggaran dasar SGL dan ketentuan peraturan perundang-undangan yang
mencakup lokasi kantor pusat SGL di Jakarta Selatan dan lokasi tanah yang
dimiliki oleh SGL di Jakarta Timur, maupun pada Badan Arbitrase Nasional
Indonesia serta didukung oleh Surat Pernyataan Direksi SGL tertanggal 4
184
S S U & Partners
19
LAW FIRM
April 2011 dan Surat Pernyataan masing-masing anggota Direksi dan Dewan
Komisaris SGL seluruhnya tertanggal 4 April 2011, SGL beserta masingmasing anggota Direksi dan Dewan Komisaris SGL tidak terlibat perkara
perdata maupun pidana yang tercatat dalam register Pengadilan Negeri;
sengketa yang tercatat di Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI) atau
badan-badan arbitrase lainnya; gugatan pailit, Penundaan Kewajiban
Pembayaran Utang (PKPU) dan/atau sengketa Hak Kekayaan Intelektual
yang terdaftar di Pengadilan Niaga; sengketa perpajakan di Pengadilan
Pajak; perselisihan perburuhan yang tercatat pada Pengadilan Hubungan
Industrial (PHI); perkara tata usaha negara yang terdaftar di Pengadilan Tata
Usaha Negara (PTUN); serta sengketa atau perselisihan yang berpotensi
diajukan ke pengadilan dan/atau badan arbitrase atau klaim yang mungkin
timbul dan dapat berdampak material terhadap keadaan keuangan atau
kelangsungan usaha SGL.
Kepemilikan atas hak atas tanah oleh SGL telah didukung dan dilengkapi
dengan dokumen-dokumen kepemilikan yang sah sesuai peraturan
perundang-undangan yang berlaku. Hingga tanggal Pendapat Hukum ini,
SGL tidak memiliki benda bergerak berupa kendaraan bermotor.
Hingga tanggal Pendapat Hukum ini, SGL belum membuat perjanjian dengan
pihak lain sehubungan dengan kegiatan usaha SGL.
d. FPD
FPD adalah suatu badan hukum berbentuk perseroan terbatas yang didirikan
berdasarkan Akta Perseroan Terbatas PT. Fajarputera Dinasti No. 18 tanggal
5 Desember 1994, dibuat di hadapan Rukmasanti Hardjasatya, S.H., Notaris
di Jakarta, yang telah mendapatkan pengesahan dari Menteri Kehakiman
Republik
Indonesia
berdasarkan
Surat
Keputusan
No.
C24958.HT.01.01.TH.95. tanggal 25 April 1995, dan telah didaftarkan di
Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan dibawah No. 817/A.
PT/HKM/1995/PN.JAK.SEL pada tanggal 2 Juni 1995, dan diumumkan dalam
Anggaran Dasar FPD telah mengalami beberapa kali perubahan, perubahan
terakhir adalah sebagaimana termaktub dalam Akta Berita Acara Rapat
Umum Pemegang Saham Luar Biasa Perseroan Terbatas PT. Fajarputera
Dinasti No.204 tanggal 21 Desember 2009, dibuat oleh Irawan Soerodjo,
S.H., Notaris di Jakarta, yang telah mendapatkan persetujuan dari Menteri
Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia berdasarkan Surat
Keputusan No.AHU-63035.AH.01.02.Tahun 2009 tanggal 28 Desember
2009, dan telah didaftarkan dalam Daftar Perseroan No.AHU0086441.AH.01.09.Tahun 2009 pada tanggal 28 Desember 2009.
Anggaran dasar FPD telah memenuhi ketentuan peraturan perundangundangan yang berlaku khususnya Undang-undang No.40 tahun 2007
Struktur permodalan FPD pada saat Pendapat Hukum ini dikeluarkan adalah
berdasarkan Akta Berita Acara Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa
Perseroan Terbatas PT. Fajarputera Dinasti No.204 tanggal 21 Desember
185
S S U & Partners
20
LAW FIRM
2009, dibuat oleh Irawan Soerodjo, S.H., Notaris di Jakarta, yang telah
mendapatkan persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia
Republik
Indonesia
berdasarkan
Surat
Keputusan
No.AHU63035.AH.01.02.Tahun 2009 tanggal 28 Desember 2009, dan telah
didaftarkan dalam Daftar Perseroan No.AHU-0086441.AH.01.09.Tahun 2009
pada tanggal 28 Desember 2009 yaitu:
Permodalan
Saham
Modal Dasar
Modal Ditempatkan
Modal Disetor
Portepel
200.000.000
75.000.000
75.000.000
125.000.000
Jumlah Nominal (Rp)

200.000.000.000,75.000.000.000,75.000.000.000,125.000.000.000
Susunan pemegang saham FPD berdasarkan struktur permodalan di atas

Jumlah Nominal
Saham
%
(Rp)
74.999.750
74.999.750.000 99,99
250
250.000
0,01
Pemegang saham
Perseroan
Internasional
Jumlah
75.000.000
75.000.000.000
100
Struktur permodalan dan susunan pemegang saham FPD tersebut diatas

FPD telah memperoleh izin-izin yang diperlukan untuk menjalankan kegiatan
Sehubungan dengan pemenuhan kewajiban di bidang ketenagakerjaan, FPD:
1) telah melakukan pendaftaran atas Wajib Lapor Ketenagakerjaan
2) telah mengikutsertakan karyawan-karyawannya dalam program Jaminan
Sosial Tenaga Kerja (Jamsostek);
3) telah memenuhi ketentuan tentang Upah Minimum Propinsi sebagaimana
untuk Propinsi DKI Jakarta tahun 2011 adalah sebesar Rp.1.290.000,(satu juta dua ratus sembilan puluh ribu Rupiah),
186
S S U & Partners
21
LAW FIRM
b) Surat Keputusan Gubernur Jawa Barat No.561/Kep.1564Bangsos/2010 yang mengatur upah minimum untuk Kabupaten
Bekasi tahun 2011 adalah sebesar Rp.1.286.421,- (satu juta dua ratus
delapan puluh enam ribu empat ratus dua puluh satu Rupiah).
4) hingga tanggal Pendapat Hukum ini, Peraturan Perusahaan yang akan
diberlakukan di lingkungan FPD untuk mengatur hak dan kewajiban serta
hubungan kerja antara Perusahaan (FPD) dan karyawannya, masih
dalam proses pengesahan di Suku Dinas Tenaga Kerja dan Transmigrasi
Kota Administrasi Jakarta Selatan.
Susunan Direksi dan Dewan Komisaris FPD pada tanggal Pendapat Hukum
adalah:
Direksi
Direktur Utama
Direktur
: Ir. Nanda Widya

Komisaris
Komisaris
Anggota Direksi dan Komisaris FPD tersebut telah diangkat sesuai dengan
anggaran dasar FPD dan ketentuan peraturan perundang-undangan yang
mencakup lokasi kantor pusat FPD di Jakarta Selatan dan lokasi usaha FPD
di Bekasi, maupun pada Badan Arbitrase Nasional Indonesia serta didukung
oleh Surat Pernyataan Direksi FPD tertanggal 4 April 2011 dan Surat
Pernyataan masing-masing anggota Direksi dan Dewan Komisaris FPD
seluruhnya tertanggal 4 April 2011, FPD maupun masing-masing anggota
Direksi dan Dewan Komisarisnya tidak terlibat perkara perdata maupun
pidana yang tercatat dalam register Pengadilan Negeri; sengketa yang
tercatat di Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI) atau badan-badan
arbitrase lainnya; gugatan pailit, Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang
(PKPU) dan/atau sengketa Hak Kekayaan Intelektual yang terdaftar di
usaha FPD.
Kepemilikan atas hak atas tanah dan penguasaan atas bidang-bidang tanah
oleh FPD telah didukung dan dilengkapi dengan dokumen-dokumen
kepemilikan yang sah sesuai peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Hingga tanggal Pendapat Hukum ini, FPD tidak memiliki benda bergerak
berupa kendaraan bermotor.
187
S S U & Partners
22
LAW FIRM
Hingga tanggal Pendapat Hukum ini, FPD belum membuat perjanjian dengan
pihak lain sehubungan dengan kegiatan usaha FPD.
e. MGM
MGM adalah suatu badan hukum berbentuk perseroan terbatas yang
didirikan secara sah dan dijalankan menurut ketentuan hukum dan peraturan
berdasarkan Akta Perseroan Terbatas No. 20 tanggal 5 Desember 1994
kemudian dilakukan perubahan dengan Akta Pengubahan Naskah Pendirian
No. 14 tanggal 4 Mei 1995, keduanya dibuat di hadapan Rukmasanti
Hardjasatya, S.H., Notaris di Jakarta, yang telah mendapatkan pengesahan
dari Menteri Kehakiman Republik Indonesia berdasarkan Surat Keputusan
No. C2.3914.HT.01.01.th.96 tanggal 6 Maret 1996.
Anggaran Dasar MGM telah mengalami beberapa kali perubahan, perubahan
Rapat PT Metropolitan Global Management No. 16 tanggal 5 Februari 2010,
dibuat di hadapan Haryanto, S.H., Notaris di Jakarta, yang telah mendapat
persetujuan dari Menteri Hukum dan Asasi Manusia Republik Indonesia
dengan Surat Keputusan No.AHU-46993.AH.01.02.Tahun 2010 tanggal 5
Oktober 2010 dan didaftarkan dalam Daftar Perseroan No.AHU0072123.AH.01.09.Tahun 2010 tanggal 5 Oktober 2010.
Anggaran dasar MGM telah memenuhi ketentuan peraturan perundangundangan yang berlaku khususnya Undang-undang No.40 tahun 2007
Struktur permodalan MGM pada saat Pendapat Hukum ini dikeluarkan adalah
berdasarkan Akta Perseroan Terbatas No. 20 tanggal 5 Desember 1994
kemudian dilakukan perubahan dengan Akta Pengubahan Naskah Pendirian
No. 14 tanggal 4 Mei 1995, keduanya dibuat di hadapan Rukmasanti
Hardjasatya, S.H., Notaris di Jakarta, yang telah mendapatkan pengesahan
dari Menteri Kehakiman Republik Indonesia berdasarkan Surat Keputusan
No. C2.3914.HT.01.01.th.96 tanggal 6 Maret 1996 yaitu:
Permodalan
Saham
1.000.000
250.000
250.000
750.000
Modal Dasar
Modal Ditempatkan
Modal Disetor
Portepel
Jumlah Nominal (Rp)

1.000.000.000
250.000.000
250.000.000
750.000.000
Susunan pemegang saham MGM dengan dilakukannya jual beli saham

sebagaimana disetujui oleh RUPSLB MGM yang keputusannya sebagaimana
termaktub dalam Akta Pernyataan Keputusan Rapat PT Metropolitan Global
Management No. 1 tanggal 2 Januari 2002, dibuat di hadapan Haryanto,
S.H., Notaris di Jakarta, sebagaimana telah diberitahukan kepada Menteri
Kehakiman dan HAM RI dengan surat Notaris Haryanto, S.H. No.002/DepKeh/Not/I/2002, tanggal 16 Januari 2002 sebagaimana telah diterima tanggal
22 Januari 2002 adalah sebagai berikut:
188
S S U & Partners
23
LAW FIRM

Jumlah Nominal
Saham
%
(Rp)
249.750
249.750.000
99,9
250
250.000
0,1
Pemegang saham
Perseroan
Internasional
Jumlah
250.000
250.000.000
100
Struktur permodalan dan susunan pemegang saham MGM tersebut diatas

MGM telah memperoleh izin-izin yang diperlukan untuk menjalankan kegiatan
usahanya yang masih berlaku hingga tanggal Pendapat Hukum ini, kecuali
Tanda Daftar Perusahaan (TDP) yang hingga tanggal Pendapat Hukum ini
masih dalam proses pengurusannya oleh Notaris yang ditunjuk oleh MGM.
Hingga tanggal Pendapat Hukum ini, MGM tidak memiliki karyawan dan oleh
Susunan Direksi dan Dewan Komisaris MGM pada tanggal Pendapat Hukum
adalah:
Direksi
Direktur Utama
Direktur
: Ir. Nanda Widya

Komisaris
Komisaris
Anggota Direksi dan Komisaris MGM tersebut telah diangkat sesuai dengan
anggaran dasar MGM dan ketentuan peraturan perundang-undangan yang
mencakup lokasi kantor pusat MGM di Jakarta Selatan maupun pada Badan
Arbitrase Nasional Indonesia serta didukung oleh Surat Pernyataan Direksi
MGM tertanggal 4 April 2011 dan Surat Pernyataan masing-masing anggota
Direksi dan Dewan Komisaris MGM seluruhnya tertanggal 4 April 2011, MGM
beserta masing-masing anggota Direksi dan Dewan Komisaris MGM tidak
terlibat perkara perdata maupun pidana yang tercatat dalam register
Pengadilan Negeri; sengketa yang tercatat di Badan Arbitrase Nasional
Indonesia (BANI) atau badan-badan arbitrase lainnya; gugatan pailit,
Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (PKPU) dan/atau sengketa Hak
Kekayaan Intelektual yang terdaftar di Pengadilan Niaga; sengketa
Pengadilan Hubungan Industrial (PHI); perkara tata usaha negara yang
terdaftar di Pengadilan Tata Usaha Negara (PTUN); serta sengketa atau
perselisihan yang berpotensi diajukan ke pengadilan dan/atau badan
189
S S U & Partners
24
LAW FIRM
arbitrase atau klaim yang mungkin timbul dan dapat berdampak material
terhadap keadaan keuangan atau kelangsungan usaha MGM.
Hingga tanggal Pendapat Hukum ini, MGM tidak memiliki dan/atau
menguasai harta kekayaan baik berupa hak atas tanah maupun benda-benda
bergerak.
Hingga tanggal Pendapat Hukum ini, MGM belum membuat perjanjian
dengan pihak lain sehubungan dengan kegiatan usaha MGM.
f.
MKD
MKD adalah suatu badan hukum berbentuk perseroan terbatas yang didirikan
berdasarkan Akta Perseroan Terbatas PT Metropolitan Karyadeka
Development No. 18 tanggal 15 Maret 1995, dibuat di hadapan
Ny.Rukmasanti Hardjasatya, S.H., Notaris di Jakarta, yang telah
mendapatkan pengesahan dari Menteri Kehakiman Republik Indonesia
berdasarkan Surat Keputusan No. C2-14.830 HT.01.01.TH.95. tanggal 16
November 1995, dan telah didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan Negeri
Jakarta Selatan di bawah No. 123/A.PT/HKM/1996/PN.JAK.SEL. pada
tanggal 22 Januari 1996, dan diumumkan dalam Berita Negara No. 16
tanggal 23 Februari 1996, Tambahan No. 2033.
Anggaran Dasar MKD telah mengalami beberapa kali perubahan, perubahan
Rapat PT Metropolitan Karyadeka Development No. 3 tanggal 12 Nopember
2009, dibuat di hadapan Jelly Eviana, S.H., M.H., Notaris di Jakarta, yang
telah mendapat persetujuan dari Menteri Hukum dan Asasi Manusia Republik
tanggal 20 Januari 2010 dan didaftarkan dalam Daftar Perseroan No.AHU0004477.AH.01.09.Tahun 2010 tanggal 20 Januari 2010.
Anggaran dasar MKD telah memenuhi ketentuan peraturan perundangundangan yang berlaku khususnya Undang-undang No.40 tahun 2007
Struktur permodalan MKD pada saat Pendapat Hukum ini dikeluarkan adalah
berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Rapat PT Metropolitan Karyadeka
Development No. 3 tanggal 12 Nopember 2009, dibuat di hadapan Jelly
Eviana, S.H., M.H., Notaris di Jakarta, yang telah mendapat persetujuan dari
Menteri Hukum dan Asasi Manusia Republik Indonesia dengan Surat
Keputusan No.AHU-03023.AH.01.02.Tahun 2010 tanggal 20 Januari 2010
dan didaftarkan dalam Daftar Perseroan No.AHU-0004477.AH.01.09.Tahun
2010 tanggal 20 Januari 2010 yaitu:
190
S S U & Partners
25
LAW FIRM

Permodalan
Saham
100.000.000
27.750.000
27.750.000
72.250.000
Modal Dasar
Modal Ditempatkan
Modal Disetor
Jumlah Nominal (Rp)

100.000.000.000
27.750.000.000
27.750.000.000
72.250.000.000
Susunan pemegang saham MKD berdasarkan struktur permodalan di atas

Pemegang saham
MPD
Jumlah

Saham
Jumlah Nominal (Rp)
%
13.877.775
13.877.775.000
50,01
13.872.225
13.872.225.000
49,99
27.750.000
27.750.000.000
100
Struktur permodalan dan susunan pemegang saham MKD tersebut diatas

MKD telah memperoleh izin-izin yang diperlukan untuk menjalankan kegiatan
Hingga tanggal Pendapat Hukum ini, MKD tidak memiliki karyawan dan oleh
Susunan Direksi dan Dewan Komisaris MKD pada tanggal Pendapat Hukum
adalah:
Direksi
Direktur Utama
Direktur
Direktur
Direktur
:
:
:
:
Ir. Nanda Widya

Solidi Silvester Korompis
Didi Ferdinand Korompis
Drs Thomas Johanes Angfendy
Komisaris
Komisaris Utama :
Komisaris
:
Komisaris
:
Ronald Korompis
Daniel Wewengkang Korompis
Freddy Soetanto
Anggota Direksi dan Komisaris MKD tersebut telah diangkat sesuai dengan
anggaran dasar MKD dan ketentuan peraturan perundang-undangan yang

191
S S U & Partners
26
LAW FIRM
mencakup lokasi kantor pusat MKD di Jakarta Selatan dan lokasi tanah yang
dikuasai oleh MKD di Tangerang maupun pada Badan Arbitrase Nasional
Indonesia, serta didukung oleh Surat Pernyataan Direksi MKD tertanggal 4
April 2011 dan Surat Pernyataan masing-masing anggota Direksi dan Dewan
Komisaris MKD seluruhnya tertanggal 4 April 2011, MKD beserta masingmasng anggota Direksi dan Dewan Komisaris MKD tidak terlibat perkara
perdata maupun pidana yang tercatat dalam register Pengadilan Negeri;
sengketa yang tercatat di Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI) atau
badan-badan arbitrase lainnya; gugatan pailit, Penundaan Kewajiban
Pembayaran Utang (PKPU) dan/atau sengketa Hak Kekayaan Intelektual
yang terdaftar di Pengadilan Niaga; sengketa perpajakan di Pengadilan
Pajak; perselisihan perburuhan yang tercatat pada Pengadilan Hubungan
Industrial (PHI); perkara tata usaha negara yang terdaftar di Pengadilan Tata
Usaha Negara (PTUN); serta sengketa atau perselisihan yang berpotensi
diajukan ke pengadilan dan/atau badan arbitrase atau klaim yang mungkin
timbul dan dapat berdampak material terhadap keadaan keuangan atau
kelangsungan usaha MKD.
Penguasaan atas bidang-bidang tanah oleh MKD telah didukung dan
dilengkapi dengan dokumen-dokumen kepemilikan yang sah sesuai
peraturan perundang-undangan yang berlaku. Hingga tanggal Pendapat
Hukum ini, MKD tidak memiliki benda bergerak berupa kendaraan bermotor.
Perjanjian yang dibuat oleh MKD dengan pihak lain guna menunjang kegiatan
usahanya telah dibuat secara sah dan sesuai dengan anggaran dasar MKD
serta mengikat MKD.
g. ANP
ANP adalah suatu badan hukum berbentuk perseroan terbatas yang didirikan
berdasarkan Akta Pendirian Perseroan Terbatas PT. Agus Nusa Penida
No.15 tanggal 17 April 2009, dibuat di hadapan I Made Pria Dharsana, S.H.,
Notaris di Kabupaten Badung, yang telah mendapatkan pengesahan dari
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia berdasarkan
Surat Keputusan No. AHU-26069.AH.01.01.Tahun 2009 tanggal 12 Juni
2009, dan telah didaftarkan di Daftar Perseroan Nomor AHU0033728.AH.01.09.Tahun 2009 tanggal 12 Juni 2009.
Anggaran Dasar ANP telah mengalami beberapa kali perubahan, perubahan
Rapat Perseroan Terbatas PT. Agus Nusa Penida No.23 tanggal 19
Nopember 2010, dibuat di hadapan I Made Pria Dharsana, S.H., Notaris di
Kabupaten Badung, yang telah mendapatkan persetujuan dari Menteri
Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia berdasarkan Surat
Keputusan No. AHU-57524.AH.01.02.Tahun 2010 tanggal 9 Desember 2010
dan
telah
didaftarkan
di
Daftar
Perseroan
Nomor
AHU0089034.AH.01.09.Tahun 2010 tanggal 9 Desember 2010.
Anggaran dasar ANP telah memenuhi ketentuan peraturan perundangundangan yang berlaku khususnya Undang-undang No.40 tahun 2007
192
S S U & Partners
27
LAW FIRM
Struktur permodalan ANP pada saat Pendapat Hukum ini dikeluarkan adalah
berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Rapat Perseroan Terbatas PT.
Agus Nusa Penida No.23 tanggal 19 Nopember 2010, dibuat di hadapan I
Made Pria Dharsana, S.H., Notaris di Kabupaten Badung, yang telah
mendapatkan persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia
Republik
Indonesia
berdasarkan
Surat
Keputusan
No.
AHU57524.AH.01.02.Tahun 2010 tanggal 9 Desember 2010 dan telah didaftarkan
di Daftar Perseroan Nomor AHU-0089034.AH.01.09.Tahun 2010 tanggal 9
Desember 2010 yaitu:
Nilai Nominal Rp. 1.000.000,- per saham
Permodalan
Saham
60.000
16.000
16.000
44.000
Modal Dasar
Modal Ditempatkan
Modal Disetor
Jumlah Nominal (Rp)

60.000.000.000,16.000.000.000,16.000.000.000,44.000.000.000,-
Susunan pemegang saham ANP setelah dilakukannya jual beli saham

sebagaimana disetujui oleh Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa ANP
yang keputusannya sebagaimana termaktub dalam Berita Acara Rapat
Umum Pemegang Saham Luar Biasa PT Agus Nusa Penida tertanggal 14
Maret 2011 adalah sebagai berikut:
Pemegang saham

Jumlah
Nilai Nominal Rp. 1.000.000,per saham

Saham
Jumlah Nominal
%
(Rp)
160
160.000.000,1
15.840
15.840.000.000,99
16.000
16.000.000.000,100
Struktur permodalan dan susunan pemegang saham ANP tersebut diatas

ANP telah memperoleh izin-izin dan dokumen-dokumen yang diperlukan
untuk menjalankan kegiatan usahanya yang masih berlaku hingga tanggal
Pendapat Hukum ini.
Sehubungan dengan pemenuhan kewajiban di bidang ketenagakerjaan, ANP:
1) telah memenuhi ketentuan tentang Upah Minimum Propinsi sebagaimana
Indonesia No. KEP-226/MEN/2000 tanggal 5 Oktober 2000 serta
Peraturan Gubernur Bali Nomor 44 tahun 2010 yang mengatur upah
minimum untuk Kabupaten Badung untuk tahun 2011 adalah sebesar
Rp.1.221.000,- (satu juta dua ratus dua puluh satu ribu Rupiah);
2) hingga tanggal Pendapat Hukum ini memiliki 4 (empat) orang karyawan
sehingga berdasarkan Pasal 108 Undang-undang No.13 tahun 2003
193
S S U & Partners
28
LAW FIRM
tentang Ketenagakerjaan
Perusahaan;
tidak
diwajibkan
memiliki
Peraturan
3) hingga tanggal Pendapat Hukum ini, ANP sedang dalam proses untuk
mengikutsertakan karyawannya dalam program Jaminan Sosial Tenaga
Kerja (Jamsostek);
4) hingga tanggal Pendapat Hukum ini, Wajib Lapor Ketenagakerjaan (WLK)
atas nama ANP masih dalam proses pendaftaran di Dinas Sosial dan
Tenaga Kerja Kabupaten Badung, Propinsi Bali.
Susunan Direksi dan Dewan Komisaris ANP pada tanggal Pendapat Hukum
adalah:
Direksi
Direktur Utama : Ir. Nanda Widya
Direktur
: Drs Mohamad Ridwan
Komisaris
Komisaris
Anggota Direksi dan Komisaris ANP tersebut telah diangkat sesuai dengan
anggaran dasar ANP dan ketentuan peraturan perundang-undangan yang
mencakup lokasi kantor pusat ANP di Badung (Bali), maupun pada Badan
Arbitrase Nasional Indonesia serta didukung oleh Surat Pernyataan Direksi
ANP tertanggal 4 April 2011 dan Surat Pernyataan masing-masing anggota
Direksi dan Dewan Komisaris ANP seluruhnya tertanggal 4 April 2011, ANP
beserta masing-masing anggota Direksi dan Dewan Komisaris ANP tidak
terlibat perkara perdata maupun pidana yang tercatat dalam register
Pengadilan Negeri; sengketa yang tercatat di Badan Arbitrase Nasional
Indonesia (BANI) atau badan-badan arbitrase lainnya; gugatan pailit,
Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (PKPU) dan/atau sengketa Hak
Kekayaan Intelektual yang terdaftar di Pengadilan Niaga; sengketa
Pengadilan Hubungan Industrial (PHI); perkara tata usaha negara yang
terdaftar di Pengadilan Tata Usaha Negara (PTUN); serta sengketa atau
perselisihan yang berpotensi diajukan ke pengadilan dan/atau badan
arbitrase atau klaim yang mungkin timbul dan dapat berdampak material
terhadap keadaan keuangan atau kelangsungan usaha ANP.
Kepemilikan oleh ANP atas harta kekayaan dalam bentuk 1 (satu) buah
kendaraan bermotor adalah sah dengan didukung dan dilengkapi oleh
dokumen-dokumen yang sah sesuai peraturan perundang-undangan yang
berlaku.
194
S S U & Partners
29
LAW FIRM
Hingga tanggal Pendapat Hukum ini, ANP tidak memiliki dan/atau menguasai
harta kekayaan berupa tanah dan/atau bangunan.
Perjanjian yang dibuat oleh ANP dengan pihak lain guna menunjang kegiatan
usahanya telah dibuat secara sah dan sesuai dengan anggaran dasar ANP
serta mengikat ANP.
15.
Perjanjian-perjanjian yang dibuat oleh Perseroan dengan pihak ketiga

sehubungan dengan kegiatan usaha Perseroan serta yang diperlukan untuk
kelancaran usaha Perseroan telah dibuat secara sah, mengikat Perseroan dan
sesuai dengan anggaran dasar Perseroan dan peraturan perundang-undangan
yang berlaku di Negara Republik Indonesia.
Sehubungan dengan perjanjian-perjanjian kerjasama yang dibuat oleh Perseroan
dengan PT Bank Tabungan Negara (Persero) dalam rangka pembiayaan
pembelian unit perumahan yang secara tegas menyebutkan jangka waktu yang
telah lewat tanpa disertai ketentuan mengenai perpanjangan secara otomatis,
terdapat kemungkinan bank-bank yang melakukan kerja sama dengan Perseroan
tersebut tidak lagi bersedia untuk menerima permohonan pembiayaan (Kredit
Pemilikan Rumah/KPR) dari konsumen baru yang akan membeli unit rumah yang
dijual oleh Perseroan dan dalam hal terdapat sengketa atas transaksi tersebut di
antara para pihak, maka terdapat potensi di mana Perseroan tidak dapat
mengacu pada ketentuan-ketentuan dalam dokumen perjanjian tersebut.
16.
Sehubungan dengan rencana Penawaran Umum dan adanya pembatasan

(negative covenant) yang diatur dalam perjanjian kredit antara PT Bank Mandiri
Tbk (Bank Mandiri) selaku kreditur dengan Perseroan selaku debitur, Bank
Mandiri telah memberikan persetujuan tertulisnya kepada Perseroan atas
rencana Penawaran Umum dan perubahan anggaran dasar Perseroan guna
memenuhi ketentuan yang berlaku khususnya di bidang Pasar Modal, serta
mengesampingkan ketentuan pembatasan yang dapat merugikan para
pemegang saham masyarakat (publik) Perseroan, berdasarkan surat Bank
Mandiri kepada Perseroan No.CBG.CB2/D4.228/2010 tertanggal 28 Oktober
2010 Perihal: Ijin Penawaran Umum Perdana Saham (IPO) dan Perubahan
Syarat Kredit a/n PT Metropolitan Land, yang menerangkan bahwa PT Bank
Mandiri Tbk dapat menyetujui permohonan Perseroan sebagai berikut:
a. Melakukan penawaran umum perdana saham (IPO) kepada masyarakat,
dengan tetap mematuhi peraturan bapepam yang berlaku.
b. Melakukan perubahan anggaran dasar Perseroan guna menyesuaikan
dengan ketentuan yang berlaku di pasar modal, sepanjang anggaran dasar
tersebut tidak merubah core business Perseroan di bidang properti dan bisnis
perhotelan, di mana Bank Mandiri turut serta dalam pembiayaan proyek
dimaksud.
c. Melakukan perubahan modal ditempatkan dan disetor serta perubahan
pemegang saham Perseroan dengan masuknya pemegang saham
masyarakat melalui IPO, dengan ketentuan perubahan porsi saham PT
Metropolitan Persada International di Perseroan pasca IPO harus tetap
mendapat persetujuan terlebih dahulu dari Bank Mandiri.
195
S S U & Partners
30
LAW FIRM
d. Melakukan perubahan susunan anggota direksi dan dewan komisaris

Perseroan yaitu dengan adanya pengangkatan direktur tidak terafiliasi dan
komisaris independen Perseroan, sepanjang:
1) Calon pengurus baru tidak termasuk dalam daftar orang tercela yang
dikeluarkan oleh Bank Indonesia (untuk WNI) atau dari Kedutaan Besar
negara yang bersangkutan (untuk WNA);
2) menyampaikan fotokopi identitas dan CV pengurus yang baru;
3) perubahan pengurus efektif setelah dilakukan perubahan susunan
pengurus pada akta perusahaan dan dilakukan proses sesuai UU PT
No.40 tahun 2007;
4) Pelaksanaan RUPS dalam rangka perubahan susunan pengurus
mengikuti ketentuan yang telah diatur oleh Bapepam.
e. Perseroan cukup melaporkan rencana pembagian deviden tanpa harus
memperoleh ijin terlebih dahulu dari Bank Mandiri, dengan syarat:
1) Menjaga financial covenant yang ditetapkan oleh Bank Mandiri;
2) Melaporkan pembagian deviden, selambatnya 1 bulan sejak pembagian
deviden, kepada Bank Mandiri;
3) Tidak mengganggu pemenuhan kewajiban kepada Bank Mandiri.
Ketentuan sehubungan dengan pembagian deviden yang tercantum dalam surat
Bank Mandiri tersebut tidak membatasi hak pemegang saham publik.
17.
Rencana Penawaran Umum tidak bertentangan dengan perjanjian-perjanjian

yang dibuat oleh Perseroan dengan pihak lain, serta tidak terdapat pembatasan
(negative covenants) dalam perjanjian-perjanjian yang dibuat oleh Perseroan
dengan pihak lain yang membatasi atau menghalangi rencana Penawaran
Umum dan/atau dapat merugikan hak-hak pemegang saham publik dalam
Perseroan.
18.
Dalam rangka Penawaran Umum, telah dibuat dan ditandatangani:

a. Akta Perjanjian Penjaminan Emisi Efek Penawaran Umum Perseroan
Terbatas PT Metropolitan Land Tbk No.119 tanggal 16 Maret 2011 juncto
Akta Pengubahan I Perjanjian Penjaminan Emisi Efek Penawaran Umum
Perseroan Terbatas PT Metropolitan Land Tbk No.47 tertanggal 7 April 2011,
keduanya dibuat di hadapan Dr Irawan Soerodjo, S.H., Msi., Notaris di
Jakarta, oleh dan antara Perseroan dengan PT Danareksa Sekuritas dan
PT DBS Vickers Securities Indonesia;
b. Akta Perjanjian Pengelolaan Administrasi Saham Penawaran Umum
Perseroan Terbatas PT Metropolitan Land Tbk No.120 tanggal 16 Maret
2011, dibuat di hadapan Dr Irawan Soerodjo, S.H., Msi., Notaris di Jakarta,
oleh dan antara Perseroan dengan PT. Raya Saham Registra;
c. Perjanjian Pendaftaran Efek Bersifat Ekuitas di KSEI No.SP0005/PE/KSEI/0311 tanggal 16 Maret 2011, dibuat oleh dan antara
PT Kustodian Sentral Efek Indonesia dengan Perseroan; dan
196
SSU&
PARTNERS
L A WF I R M
3l
d. Perjanjian
Pendahu'luan
Pencatatan
Efektanggal16 Maret2011,dibuatoleh
dan antaraPT BursaEfekIndonesia
denganperseroan.
Penandatanganan
perjanjian-perjanjian
tersebutdilakukansecara sah dan
mengikatPerseroan,
tidakmelanggar
atautidakbertentangan
dengananggaran
dasar Perseroan,perjanjian-perjanjian
lainnya yang mengikai perseroan,
ketentuanPasar Modaldan ketentuanperaturanperundang-undangan
yang
berlakudi NegaraRepublik
Indonesia.
19. Saham-saham
yang akan ditawarkan
dalamPenawaran
Umumadalahsaham
baru yang akan dikeluarkandari simpanan(poftepel)Perseroanserta saham
Perseroan
yangtelahdikeluarkan
dan diambilbagiansertadimilikiolehNetstar
HoldingsLimited,di manasaham-saham
yangakanditawarkan
tersebutadalah
saham BiasaAtas Namayangakan memberikan
kepadapemegangnya,
yang
namanyadengan sah terdaftardalam Daftar PemegangSaham Perseroan,
semuahak yangdapatdijalankan
olehsetiappemegang
sahamPerseroan
atas
setiapjumlahsahamyang dimilikinya
yang telah dikeluarkan
oleh perseroan,
dengantidakmengesampingkan
ketentuan-ketentuan
anggaran
dasarperseroan
perundang-undangan
danperaturan
yangberlaku.
DemikianPendapatHukum ini kami buat sesuai dengan prinsipketerbukaan,
serta
berdasarkan
data-datadan dokumen-dokumen
yang kami perolehsebagaimana
layaknya
KonsultanHukum yang independendan tidak terafiliasidengan Perieroandan kami
jawabatasPendapat
bertanggung
Hukumini.
Atasperhatiannya,
kamiucapkan
terimakasih.
Hormatkami,
SSU& Partners
Mathildalrma Untadi,S.H.
STTDNo.383/PM/STTD-KH/200
1
S i h a rS o l o m o nS i a h a a nS, . H .
Tembusan:
1. YangTerhormatDireksiPT BursaEfekIndonesia.
2. YangTerhormatDireksiPT Danareksa
Sekuritas
3. YangTerhormatPT DBSVickersSecurities
Indonesia
197
S S U & Partners
LAW FIRM
Sequis Center 1st Floor

Jl. Jend. Sudirman 71,
Jakarta 12190- Indonesia
Phone: 62-21-52903957 (hunting)
Fax.: 62-21-52903958
E-Mail: ssu@ssulaw.co.id
No.75ADD2/PH-ML/MI-SS-MWS-YS-BS/V/2011
Jakarta, 30 Mei 2011
Kepada Yang Terhormat

PT METROPOLITAN LAND TBK
Gedung Ariobimo Sentral Lantai 10
Jalan H.R. Rasuna Said Blok X-2 No.5
Jakarta Selatan
PERIHAL:
Tambahan atas Pendapat Hukum terhadap PT METROPOLITAN LAND

TBK sehubungan dengan rencana Penawaran Umum Saham Tahun
2011
Sehubungan dengan rencana PT METROPOLITAN LAND TBK, suatu perseroan terbatas

yang berkedudukan di Jakarta Selatan (selanjutnya disebut Perseroan), untuk melakukan
Penawaran Umum Perdana Saham dalam jumlah sebanyak 1.894.833.000 (satu miliar
delapan ratus sembilan puluh empat juta delapan ratus tiga puluh tiga ribu) saham biasa
atas nama, dengan nilai nominal Rp.100,- (seratus rupiah) dan harga penawaran sebesar
Rp.240,- (dua ratus empat puluh Rupiah) setiap sahamnya (Penawaran Umum); kami
Konsultan Hukum SSU & Partners, selaku konsultan hukum independen dan anggota
Himpunan Konsultan Hukum Pasar Modal (HKHPM) dengan No. Anggota 200131 dan
No.Anggota 200609, telah ditunjuk oleh Perseroan berdasarkan Surat No.002/ML-SSU/DirNW/X/2010 tertanggal 4 Oktober 2010, untuk melakukan pemeriksaan atau uji tuntas dari
segi hukum (Pemeriksaan Hukum) hingga tanggal laporan atas hasil Pemeriksaan
Hukum dan memberikan pendapat dari segi hukum (Pendapat Hukum) mengenai aspek
hukum dari Perseroan serta aspek hukum dari Penawaran Umum sesuai dengan peraturan
perundang-undangan yang berlaku di Negara Republik Indonesia dan peraturan-peraturan
di bidang Pasar Modal yang dikeluarkan oleh badan atau lembaga yang berwenang di
Indonesia.
Adapun Perseroan bermaksud untuk menggunakan dana yang diperoleh dari hasil
Penawaran Umum, setelah dikurangi biaya emisi yang terkait dengan Penawaran Umum,
untuk:
1. Rp 200.000.000.000 (dua ratus miliar Rupiah) digunakan untuk pembangunan
Metropolitan Grand Mall yang terletak di Jl. KH Noer Ali yang berjarak 300 meter dari
Mal Metropolitan.
2. Rp 22.500.000.000 (dua puluh dua miliar lima ratus juta Rupiah) digunakan untuk
pembangunan M-Gold Residence (strata title apartemen) yang terletak di Jl. KH Noer
Ali di dekat lokasi Metropolitan Grand Mall.
3. Rp 50.000.000.000 (lima puluh miliar Rupiah) digunakan untuk pembangunan Hotel
Horison Bekasi Ekstension yang dibangun di atas gedung Mal Metropolitan.
199
S S U & Partners
LAW FIRM
4. Rp 45.000.000.000 (empat puluh lima miliar Rupiah) digunakan untuk mengambil bagian
dan melakukan penyetoran modal atas saham baru di SGL (Anak Perusahaan), dimana
hasil pengeluaran saham baru tersebut akan digunakan oleh SGL untuk pembangunan
Hotel Horison Jakarta yang berlokasi di Jl. MT Haryono Kav. 26.
5. Rp 40.000.000.000 (empat puluh miliar Rupiah) digunakan untuk mengambil bagian dan
melakukan penyetoran modal atas saham baru di FPD (Anak Perusahaan), dimana hasil
pengeluaran saham baru tersebut akan digunakan oleh FPD untuk proyek Metland
Cibitung:
c. pembebasan lahan senilai Rp 11.000.000.000 (sebelas miliar Rupiah ).
6. Rp 30.000.000.000 (tiga puluh miliar Rupiah) digunakan untuk mengambil bagian dan
melakukan penyetoran modal atas saham baru di MPD (Anak Perusahaan), dan MPD
akan menggunakan dana hasil pengeluaran saham baru di MPD tersebut untuk
mengambil bagian dan melakukan penyetoran modal atas saham baru di ANP, dan
selanjutnya hasil pengeluaran saham baru di ANP tersebut akan digunakan oleh ANP
untuk pembangunan Hotel Horison Seminyak di Bali.
7. Sisanya digunakan untuk pembangunan infrastruktur dan konstruksi perumahan di
Metland Menteng dan Metland Cileungsi. Adapun bentuk infrastuktur adalah jaringan
listrik, pembangunan jalan, air, telepon, sarana dan prasarana untuk fasilitas
perumahan.
Berkenaan dengan Pemeriksaan Hukum yang telah kami lakukan sehubungan dengan
rencana Penawaran Umum, kami telah menyampaikan:
1. Laporan Pemeriksaan Hukum No.74ADD/LPH-ML/MI-SS-MWS-YS-BS/IV/2011 tanggal
8 April 2011, dan
2. Pendapat Hukum No.75ADD/PH-ML/MI-SS-MWS-YS-BS/IV/2011 tanggal 8 April 2011.
Sehubungan dengan adanya tambahan data dan/atau informasi yang kami peroleh hingga
tanggal 30 Mei 2011 sebagaimana diungkapkan dalam Tambahan Laporan Pemeriksaan
Hukum No.74ADD2/LPH-ML/MI-SS-MWS-YS-BS/V/2011 tanggal 30 Mei 2011, kami
sampaikan Tambahan Pendapat Hukum sebagai berikut:
-
Dalam rangka Penawaran Umum, telah dibuat dan ditandatangani tambahan akta-akta:
1. Akta Pengubahan II Perjanjian Penjaminan Emisi Efek Penawaran Umum Perseroan
Terbatas PT Metropolitan Land Tbk No.254 tertanggal 30 Mei 2011, dibuat di
hadapan Dr.Irawan Soerodjo, S.H., Msi., Notaris di Jakarta, oleh dan antara:
a. 1) Perseroan selaku Emiten
2) Netstar Holdings Limited (selaku pihak yang semula akan turut melakukan
penjualan saham Perseroan yang telah dimilikinya melalui Penawaran
Umum namun kemudian membatalkan rencananya tersebut)
b. PT Danareksa Sekuritas dan PT Nikko Securities Indonesia (yang
menggantikan PT DBS Vickers Securities Indonesia) selaku Penjamin
Pelaksana Emisi Efek serta para anggota Penjamin Emisi Efek dengan bagian
penjaminan masing-masing sebagai berikut:
200
S S U & Partners
LAW FIRM
No.
Nama Penjamin Emisi Efek
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
18.
19.
20.
21.
22.
PT Danareka Sekuritas
PT Nikko Securities Indonesia
PT Buana Capital
PT HD Capital Tbk
PT Kresna Graha Sekurindo Tbk
PT Madani Securities
PT Mega Capital Indonesia
PT Minna Padi Investama
PT NC Securities
PT NISP Sekuritas
PT Panin Sekuritas Tbk.
PT Reliance Securities
PT Sinarmas Sekuritas
PT Transasia Securities
PT Valbury Asia Securities
PT Yulie Sekurindo Tbk
Total
Bagian Penjaminan
Jumlah
Nominal (Rp)
Saham
631.268.000
151.504.320.000
1.250.000.000
300.000.000.000
500.000
120.000.000
200.000
48.000.000
1.025.000
246.000.000
2.000.000
480.000.000
120.000
28.800.000
100.000
24.000.000
50.000
12.000.000
85.000
20.400.000
2.470.000
592.800.000
420.000
100.800.000
335.000
80.400.000
600.000
144.000.000
800.000
192.000.000
2.500.000
600.000.000
600.000
144.000.000
760.000
182.400.000
100.000
24.000.000
165.000
39.600.000
500.000
120.000.000
235.000
56.400.000
1.894.833.000
454.759.920.000
%
33,315
65,969
0,026
0,011
0,054
0,106
0,006
0,005
0,003
0,004
0,130
0,022
0,018
0,032
0,042
0,132
0,032
0,040
0,005
0,009
0,026
0,012
100
2. Akta Pengubahan I Akta Perjanjian Pengelolaan Administrasi Saham Penawaran

Umum Perseroan Terbatas PT Metropolitan Land Tbk No.255 tanggal 30 Mei 2011,
dibuat di hadapan Dr.Irawan Soerodjo, S.H., Msi., Notaris di Jakarta, oleh dan antara
Perseroan selaku Emiten dengan PT. Raya Saham Registra selaku Biro
Administrasi Efek, sehubungan dengan penggantian PT DBS Vickers Securities
Indonesia selaku penjamin pelaksana penjamin emisi efek oleh PT. Nikko Securities
Indonesia.
Penandatanganan perjanjian-perjanjian tersebut di atas dilakukan secara sah dan
mengikat Perseroan, tidak melanggar atau tidak bertentangan dengan anggaran dasar
Perseroan, perjanjian-perjanjian lainnya yang mengikat Perseroan, ketentuan Pasar
Modal dan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku di Negara Republik
Indonesia.
Tambahan Pendapat Hukum kami ini merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan
dengan Pendapat Hukum No.75ADD/PH-ML/MI-SS-MWS-YS-BS/IV/2011 tanggal 8 April
2011.
201
PARTNERS
SSU&
L A WF I R M
TambahanPendapatHukumini kami buatsesuaidenganprinsipketerbukaan,

Demikian
yang kami perolehsebagaimana
serta berdasarkandata-datadan dokumen-dokumen
dan tidakterafiliasi
denganPerseroan
dan
layaknyaKonsultanHukumyang independen
jawabatasTambahan
Pendapat
Hukumini.
kamibertanggung
kamiucapkanterimakasih.
Atasperhatiannya,
Hormatkami,
SSU& Partners
Mathildalrma Untadi.S.H.
- KHl2001
STTDNo.383/PM/STTD
Tembusan:
KetuaPT BadanPengawas
PasarModaldan LembagaKeuangan.
1. YangTerhormat
DireksiPT BursaEfekIndonesia
2. YangTerhormat
DireksiPT Danareksa
Sekuritas
3. YangTerhormat
lndonesia
DireksiPT NikkoSecurities
4. YangTerhormat
202
XVII. LAPORAN AUDITOR INDEPENDEN DAN LAPORAN

KEUANGAN KONSOLIDASI PERSEROAN DAN ANAK
PERUSAHAAN PERSEROAN
203
PT. METROPOLITAN LAND DAN ANAK PERUSAHAAN

NERACA KONSOLIDASI
31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008
Catatan
2010
Rp
2009
Rp
2008
Rp
ASET
Kas dan bank
Piutang usaha - setelah dikurangi
penyisihan piutang ragu-ragu sebesar
Rp 1.332.396.232 tahun 2010,
Rp 1.204.023.993 tahun 2009 dan
Rp 357.368.509 tahun 2008
Piutang lain-lain
Persediaan
Properti investasi - setelah dikurangi
akumulasi penyusutan sebesar
Rp 97.762.924.430 tahun 2010,
Rp 85.185.526.701 tahun 2009 dan
Rp 72.696.034.106 tahun 2008
Aset tetap - setelah dikurangi
akumulasi penyusutan sebesar
Rp 80.466.307.855 tahun 2010,
Rp 73.125.040.358 tahun 2009 dan
Rp 65.222.824.150 tahun 2008
Aset lain-lain
3e,3f,3h,5
9.593.797.022
13.973.527.448
11.376.485.540
3e,3f,6
3e,3f
3i
3s,7
3j,8
3e,3f,9
3k,10
41.208.916.096
994.132.974
789.295.842
6.363.784.279
15.730.074.246
19.814.848.236
699.920.649.689
48.612.757.647
1.594.148.185
613.173.077
5.238.762.094
5.670.897.968
10.288.800.864
621.006.341.798
42.529.661.604
1.637.650.113
848.565.685
3.684.665.574
9.292.869.698
15.750.281.348
556.784.432.318
3l,11
3s,26
215.815.900.325
3.416.512.633
212.406.083.739
4.872.214.888
223.320.374.871
5.292.412.715
3m,12
3e, 3f
124.715.499.332
1.095.778.421
87.587.553.372
458.636.109
88.285.350.176
476.435.048
1.139.459.189.095
1.012.322.897.189
959.279.184.690
JUMLAH ASET
Lihat catatan atas laporan keuangan konsolidasi yang merupakan

bagian yang tidak terpisahkan dari laporan keuangan konsolidasi.
209

NERACA KONSOLIDASI
31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008 (Lanjutan)
Catatan
2010
Rp
2009
Rp
2008
Rp
KEWAJIBAN DAN EKUITAS

KEWAJIBAN
Hutang bank
Hutang usaha
Hutang lain-lain
Hutang pajak
Pendapatan diterima dimuka dan
uang muka penjualan
3e,3g,13
3e,3g,14
3e,3g,15,31c
3s,16
3d,3e,3g,29,31b
193.125.991.046
17.184.120.478
9.113.017.248
17.882.492.634
4.595.977.654
156.500.790.252
11.150.348.456
5.898.726.656
17.480.493.438
6.208.445.600
164.398.873.323
16.120.788.619
5.969.319.329
6.544.479.347
5.127.212.879
3r,17
3e,3g
3q,28
97.880.355.253
4.371.716.075
18.355.785.743
90.919.946.875
4.971.941.760
15.569.688.174
93.221.702.581
4.298.775.717
13.037.894.254
362.509.456.131
308.700.381.211
308.719.046.049
3b,18
17.843.175.706
13.580.998.479
13.581.674.190
19
20
568.450.000.000
8.593.590
568.450.000.000
8.593.590
568.450.000.000
8.593.590
190.647.963.668
121.582.923.909
68.519.870.861
759.106.557.258
690.041.517.499
636.978.464.451
1.139.459.189.095
1.012.322.897.189
959.279.184.690
Jumlah Kewajiban
HAK MINORITAS ATAS ASET
BERSIH ANAK PERUSAHAAN
EKUITAS
Modal saham - nilai nominal Rp 100
per saham
Modal dasar - 20.000.000.000 saham
Modal ditempatkan dan disetor 5.684.500.000 saham
Saldo laba yang belum ditentukan
penggunaannya - defisit sebesar
Rp 327.190.006.320 telah dieliminasi
dalam rangka kuasi-reorganisasi
Jumlah Ekuitas
JUMLAH KEWAJIBAN DAN EKUITAS

210

LAPORAN LABA RUGI KONSOLIDASI
UNTUK TAHUN-TAHUN YANG BERAKHIR 31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008
Catatan
2010
2009
2008
Rp
Rp
Rp
PENDAPATAN USAHA
3r,22
331.381.191.378
317.577.799.056
308.181.896.878
BEBAN LANGSUNG DAN

BEBAN POKOK PENJUALAN
3r,23
152.992.247.918
159.110.083.089
167.371.020.897
178.388.943.460
158.467.715.967
140.810.875.981
13.831.924.763
60.503.169.657
11.443.520.660
54.323.230.702
10.444.636.726
56.460.501.290
74.335.094.420
65.766.751.362
66.905.138.016
104.053.849.040
92.700.964.605
73.905.737.965
5.130.269.647
444.583.081
(20.661.984.029)
524.126.460
3.044.848.198
434.426.339
(24.820.368.502)
560.390.009
1.646.746.901
366.479.082
(18.414.894.725)
(431.375.713)
(14.563.004.841)
(20.780.703.956)
(16.833.044.455)
89.490.844.199
71.920.260.649
57.072.693.510
(20.444.858.013)
(18.857.883.312)
(20.897.230.515)
69.045.986.186
53.062.377.337
36.175.462.995
19.053.573
675.711
9.545.053
69.065.039.759
53.063.053.048
36.185.008.048
12,15
9,33
6,37
LABA KOTOR
BEBAN USAHA
Penjualan
Umum dan administrasi
3r,24
Jumlah Beban Usaha

LABA USAHA
PENGHASILAN (BEBAN) LAIN-LAIN
Penghasilan administrasi
Penghasilan bunga
Beban bunga dan keuangan
Lain-lain - bersih
3r
25
Beban lain-lain - bersih

LABA SEBELUM PAJAK
BEBAN PAJAK
3s,26
LABA SEBELUM HAK MINORITAS

ATAS RUGI BERSIH ANAK PERUSAHAAN
HAK MINORITAS ATAS RUGI
BERSIH ANAK PERUSAHAAN
3b,18
LABA BERSIH
LABA PER SAHAM DASAR
3t,27

211

LAPORAN PERUBAHAN EKUITAS KONSOLIDASI
Tambahan modal
disetor
Rp
Modal disetor
Rp
Saldo per 1 Januari 2008
Laba bersih tahun berjalan
Saldo per 31 Desember 2008
568.450.000.000
8.593.590
568.450.000.000
8.593.590
568.450.000.000
8.593.590
568.450.000.000
8.593.590

212
Saldo laba yang

belum ditentukan
penggunaannya
Rp
Jumlah ekuitas
Rp
32.334.862.813
600.793.456.403
36.185.008.048
36.185.008.048
68.519.870.861
636.978.464.451
53.063.053.048
53.063.053.048
121.582.923.909
690.041.517.499
69.065.039.759
69.065.039.759
190.647.963.668
759.106.557.258

LAPORAN ARUS KAS KONSOLIDASI
2010
Rp
2009
Rp
2008
Rp
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI

Penerimaan kas dari pelanggan
Pembayaran kas kepada pemasok
dan untuk beban operasional lainnya
Pembayaran kas kepada karyawan
350.747.128.241
312.107.807.992
321.911.120.856
(239.529.413.425)
(52.946.946.012)
(213.701.682.369)
(47.455.379.394)
(185.322.681.519)
(48.347.872.210)
Kas dihasilkan dari operasi

Pembayaran beban bunga dan keuangan
Pembayaran pajak penghasilan
58.270.768.804
(20.258.271.677)
(17.197.244.676)
50.950.746.229
(24.820.368.502)
(13.110.164.456)
88.240.567.127
(23.249.355.458)
(5.421.787.874)
20.815.252.451
13.020.213.271
59.569.423.795
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI

Penerimaan bunga
Hasil penjualan aset tetap dan properti investasi
Perolehan aset tetap
Perolehan properti investasi
444.583.081
230.000.000
(45.065.629.156)
(14.296.098.287)
434.426.339
74.000.000
(7.309.869.404)
(1.575.201.463)
366.479.082
48.000.000
(24.528.898.604)
(5.103.268.263)
Kas Bersih Digunakan untuk Aktivitas Investasi
(58.687.144.362)
(8.376.644.528)
(29.217.687.785)
346.350.551.976
6.550.077.461
(156.387.493)
(309.725.351.182)
291.151.445.449
395.739.452
(299.049.528.520)
257.922.325.565
(534.783.474)
(269.860.818.000)
43.018.890.762
(7.502.343.619)
(12.473.275.909)
5.146.998.851
(2.858.774.876)
17.878.460.101
13.973.527.448
(681.905)
11.376.485.540
(5.663.700)
5.718.371.632
4.863.987
(9.526.047.372)
5.461.480.484
(12.225.210.180)
KAS DAN BANK AKHIR TAHUN
9.593.797.022
13.973.527.448
11.376.485.540
PENGUNGKAPAN TAMBAHAN
Aktivitas investasi dan pendanaan yang
tidak mempengaruhi kas:
Peningkatan uang muka setoran modal pemegang saham lain
anak perusahaan melalui reklasifikasi hutang lain-lain
(Catatan 15 dan 18)
Perolehan aset melalui hutang lain-lain atas:
Aset tetap (Catatan 12 dan 15)
Properti investasi (Catatan 11 dan 15)
Penambahan aset tetap berasal dari persediaan
aset real estat (Catatan 10 dan 12)
4.281.230.800
359.843.647
2.027.643.814
35.222.500
-
218.812.000
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN

Penambahan hutang bank
Penerimaan hutang lain-lain
Pembayaran hutang lain-lain
Pembayaran hutang bank
Kas Bersih Diperoleh Dari (Digunakan untuk)
Aktivitas Pendanaan
KENAIKAN (PENURUNAN) BERSIH KAS DAN BANK
KAS DAN BANK AWAL TAHUN
Pengaruh perubahan kurs mata uang asing
Pengurangan (penambahan) dana
yang dibatasi penggunaannya

213

CATATAN ATAS LAPORAN KEUANGAN KONSOLIDASI
31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008
SERTA UNTUK TAHUN-TAHUN YANG BERAKHIR PADA TANGGAL TERSEBUT
1.
UMUM
a. Pendirian dan Informasi Umum
PT. Metropolitan Land (Perusahaan) didirikan dalam rangka Undang-Undang Penanaman Modal Dalam
Negeri No. 6 tahun 1968 jo. Undang-Undang No. 12 tahun 1970 berdasarkan Akta Notaris No. 37 tanggal
16 Pebruari 1994 dari Endang Irawati Ekaputri, S.H., notaris di Jakarta. Akta pendirian ini telah disetujui
oleh Menteri Kehakiman Republik Indonesia dengan Surat Keputusannya No. C2-7514.HT.01.01.Th.94
tanggal 11 Mei 1994. Akta pendirian ini telah diubah dengan Akta Notaris No. 10 tanggal 3 Agustus 1994
dari Rukmasanti Hardjasatya, S.H., notaris di Jakarta dan disetujui oleh Menteri Kehakiman Republik
Indonesia dengan Surat Keputusannya No. C2-15010-HT.01.04.TH.94 tanggal 5 Oktober 1994. Kedua
akta tersebut telah diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia No. 101, Tambahan No. 10644
tanggal 20 Desember 1994. Anggaran dasar Perusahaan telah mengalami beberapa kali perubahan dan
terakhir dengan Akta Notaris No. 2 tanggal 8 Mei 2009 dari Fransiskus Yanto Widjaja S.H., notaris di
Jakarta, antara lain pemegang saham menyetujui perubahan seluruh anggaran dasar Perseroan kembali
seperti sebelum adanya Akta Pernyataan Keputusan Pemegang Saham Perusahaan No. 66 tanggal
8 September 2008, dengan tetap mengacu pada Undang-Undang No. 40 Tahun 2007 tentang Perseroan
Terbatas. Perubahan ini telah disetujui oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
dengan Surat Keputusan No. AHU-38830.AH.01.02.Tahun 2009 tanggal 11 Agustus 2009.
Sehubungan dengan konversi Obligasi Konversi oleh Reco Newtown Pte., Ltd., Singapura dan Seletar
Investments Pte., Ltd., Singapura, Perusahaan telah memperoleh Surat Persetujuan Kepala Badan
Koordinasi Penanaman Modal No. 123/V/PMA/2003 tanggal 12 Desember 2003 tentang Perubahan
Status Perusahaan menjadi Penanaman Modal Asing (PMA).
Sesuai dengan pasal 3 anggaran dasar Perusahaan, ruang lingkup kegiatan Perusahaan terutama
meliputi bidang pembangunan perumahan dan konstruksi bangunan serta menyediakan jasa yang
berhubungan dengan hal tersebut. Pada saat ini kegiatan usaha yang dijalankan Perusahaan meliputi
pembebasan tanah, pengembang real estat, persewaan, hotel dan penjualan tanah berikut bangunan
rumah dan ruko serta melakukan investasi pada anak perusahaan. Perusahaan mulai beroperasi secara
komersial pada Desember 1994. Perusahaan memiliki rata-rata 671 karyawan pada tahun 2010, 712
karyawan pada tahun 2009 dan 705 karyawan pada tahun 2008 (tidak diaudit).
Perusahaan berdomisili di Jakarta dengan kantor pusat beralamat di Gedung Ariobimo Sentral Lt. 10,
Jl. HR. Rasuna Said Blok X-2 Kav. 5, Jakarta. Proyek Perusahaan adalah sebagai berikut:
Proyek
Jenis usaha

Pusat perbelanjaan
Perumahan

Hotel
Perumahan
Waterland
Pusat rekreasi
Sport Club Menteng
Pusat olahraga
214
Lokasi
Bekasi, Jawa Barat
Ujung Menteng, Cakung,
Jakarta
Bekasi, Jawa Barat
Cileungsi, Bogor,
Jawa Barat
Jakarta
Jakarta
Tahun Operasi
Komersial
1993
1994
1994
2003
2005
2007

31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008
SERTA UNTUK TAHUN-TAHUN YANG BERAKHIR PADA TANGGAL TERSEBUT (Lanjutan)
Susunan dewan komisaris dan direksi Perusahaan pada tanggal 31 Desember 2010, 2009 dan 2008
masing-masing sesuai dengan Akta Notaris No. 1 tanggal 1 Desember 2010, Akta Notaris No. 121
tanggal 25 Nopember 2009 dan Akta Notaris No. 66 tanggal 8 September 2008 semuanya dari Dr. Irawan
Soerodjo, S.H., MSi., notaris di Jakarta, adalah sebagai berikut:
2010
2009
2008
Presiden Komisaris
Komisaris
: Ciputra
: Aldo Putra Brasali
Ciputra
Aldo Putra Brasali
Lim Swe Guan
Lim Shueh Yung
Ciputra
Aldo Putra Brasali
Lim Swe Guan
Chow Mun Leong
Presiden Direktur
Direktur
: Nanda Widya
: Freddy Soetanto
Pandu Gunandito
Nanda Widya
Freddy Soetanto
Pandu Gunandito
Nanda Widya
Freddy Soetanto
Pandu Gunandito
Gaji dan tunjangan dewan komisaris dan direksi Perusahaan adalah sebagai berikut:
2010
Rp
2009
Rp
2008
Rp
Dewan komisaris
Dewan direksi
1.875.000.000
4.166.293.000
975.000.000
2.558.065.000
975.000.000
3.051.312.550
Jumlah
6.041.293.000
3.533.065.000
4.026.312.550
Berdasarkan Surat Keputusan Direksi Perusahaan No. 015/ML-DIR/IX/08 tanggal 25 September 2008,
Sekretaris Perusahaan adalah Olivia Surodjo. Perusahaan akan membentuk unit internal audit dalam
jangka waktu 3 bulan sejak tanggal efektif dan akan membentuk komite audit Perusahaan paling lambat 6
bulan sejak tanggal pencatatan saham Perusahaan pada Bursa Efek Indonesia atau pada Rapat Umum
Pemegang Saham berikutnya, mana yang lebih dahulu.
b. Anak Perusahaan Dikonsolidasi
Perusahaan memiliki, baik langsung maupun tidak langsung lebih dari 50% saham anak perusahaan
berikut ini:
Anak Perusahaan
Domisili
Jenis usaha
Development (MPD)
Jakarta
Real estat
dan pusat
perbelanjaan
Persentase
pemilikan
99,9996%
Nama proyek
- Perumahan Metland
Puri I dan III
(Tangerang)
Tahun operasi
komersial
Jumlah aset
sebelum
eliminasi
Rp
1995
172.773.131.638
2010
Jumlah
Jumlah laba
Pendapatan
(rugi) bersih
sebelum eliminasi sebelum eliminasi
Rp
Rp
70.205.929.335
17.165.263.514
- Perumahan Metland
Tambun (Tambun, Bekasi)
- Plaza Metropolitan
(Tambun, Bekasi)
Jakarta
Development (MKD) pemilikan
tidak langsung melalui MPD
Real estat
50,01%
Perumahan Metland
Puri II
(Tangerang)
Belum beroperasi
41.804.592.874
PT Kembang Griya
Cahaya (KGC)
Jakarta
Real estat
99,9996%
Perumahan Metland
Transyogi
(Cileungsi, Bogor)
1996
124.188.097.135
Management (MGM)
Jakarta
Hotel operator
99,9%
1995
124.637.754
(44.744.520)
PT Sumbersentosa Guna
Lestari (SSGL)
Jakarta
Perkantoran
99,9%
Belum beroperasi
10.942.517.704
(143.228.320)
PT Fajarputera Dinasti (FPD)
Jakarta
Real estat
99,9%
Perumahan Metland
Cibitung
(Cibitung, Bekasi)
Pra-operasi
81.577.702.501
(12.625.724)
215
19.148.074.040
(37.881.822)
2.241.642.790

31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008
2.
PENERAPAN PERNYATAAN DAN INTERPRETASI STANDAR AKUNTANSI KEUANGAN BARU DAN

REVISI (PSAK DAN ISAK)
a.
Standar yang berlaku pada tahun berjalan

Pada tahun berjalan, Perusahaan menerapkan PSAK revisi yang berlaku untuk laporan keuangan dimulai
pada atau setelah 1 Januari 2010 sebagai berikut:
PSAK 26 (revisi 2008), Biaya Pinjaman
PSAK 26 revisi tidak berpengaruh terhadap kebijakan akuntansi Perusahaan tahun sebelumnya. Menurut
standar ini, biaya pinjaman yang diatribusikan secara langsung dengan biaya perolehan, konstruksi atau
pembuatan aset kualifikasian dikapitalisasi sebagai bagian biaya perolehan aset tersebut. Biaya pinjaman
lainnya diakui sebagai beban. Penerapan standar ini tidak berpengaruh terhadap jumlah periode lalu dan
sekarang, tetapi mempengaruhi jumlah biaya pinjaman masa mendatang.
PSAK 50 (revisi 2006), Instrumen Keuangan: Penyajian dan Pengungkapan dan PSAK 55 (revisi 2006),
Instrumen Keuangan: Pengakuan dan Pengukuran
Pada penerapan awal PSAK 50 (revisi 2006), Perusahaan mengevaluasi kebijakan penyajian dan
pengungkapan instrumen keuangan sebagai kewajiban atau ekuitas dan saling hapus aset keuangan
dan kewajiban keuangan; klasifikasi instrumen keuangan dari perspektif penerbit ke aset keuangan,
kewajiban keuangan, dan instrumen ekuitas; pengklasifikasian yang terkait dengan suku bunga, dividen,
kerugian dan keuntungan. Perusahaan juga mengevaluasi penerapan PSAK 55 (revisi 2006) termasuk
Buletin Teknis No. 4 mengenai Ketentuan Transisi Penerapan Awal PSAK 50 (revisi 2006) dan 55 (revisi
2006) mengenai penetapan prinsip-prinsip pengakuan dan pengukuran aset keuangan, kewajiban
keuangan dan kontrak pembelian atau penjualan item non keuangan; penetapan pedoman penghentian
pengakuan aset keuangan dan kewajiban keuangan; penentuan nilai wajar dan evaluasi penurunan nilai
serta akuntansi lindung nilai.
Penerapan standar ini tidak berdampak material terhadap jumlah-jumlah yang dilaporkan dalam laporan
keuangan konsolidasi, tetapi berdampak pada pengungkapan seperti dijelaskan dalam Catatan 3e, 3f, 3g
dan 4 atas laporan keuangan konsolidasi.
b.
Standar dan interpretasi ini telah diterbitkan tetapi belum diterapkan

i)
Berlaku untuk laporan keuangan yang dimulai atau setelah 1 Januari 2011:
PSAK 1 (revisi 2009), Penyajian Laporan Keuangan

PSAK 2 (revisi 2009), Laporan Arus Kas
PSAK 3 (revisi 2010), Laporan Keuangan Interim
PSAK 4 (revisi 2009), Laporan Keuangan Konsolidasian dan Laporan Keuangan Tersendiri
PSAK 5 (revisi 2009), Segmen Operasi
PSAK 7 (revisi 2009), Pengungkapan Pihak Berelasi
PSAK 8 (revisi 2010), Peristiwa Setelah Periode Pelaporan
PSAK 12 (revisi 2009), Bagian Partisipasi dalam Ventura Bersama
PSAK 15 (revisi 2009), Investasi pada Entitas Asosiasi
PSAK 19 (revisi 2010), Aset Tidak Berwujud
PSAK 22 (revisi 2010), Kombinasi Bisnis
PSAK 23 (revisi 2010), Pendapatan
PSAK 25 (revisi 2009), Kebijakan Akuntansi, Perubahan Estimasi Akuntansi, dan Kesalahan
PSAK 48 (revisi 2009), Penurunan Nilai Aset
PSAK 57 (revisi 2009), Provisi, Liabilitas Kontinjensi, dan Aset Kontinjensi
PSAK 58 (revisi 2009), Aset Tidak Lancar yang Dimiliki untuk Dijual dan Operasi yang Dihentikan
ISAK 7 (revisi 2009), Konsolidasi: Entitas Bertujuan Khusus
ISAK 9, Perubahan atas Liabilitas Purna Operasi, Liabilitas Restorasi, dan Liabilitas Serupa
216

31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008
ii)
ISAK 10, Program Loyalitas Pelanggan

ISAK 11, Distribusi Aset Nonkas Kepada Pemilik
ISAK 12, Pengendalian Bersama Entitas
ISAK 14, Aset Tidak Berwujud - Biaya Situs Web
ISAK 17, Laporan Keuangan Interim dan Penurunan Nilai
Berlaku untuk laporan keuangan yang dimulai atau setelah 1 Januari 2012:
PSAK 10 (revisi 2010), Pengaruh Perubahan Nilai Tukar Valuta Asing

PSAK 18 (revisi 2010), Akuntansi dan Pelaporan Program Manfaat Purnakarya
PSAK 24 (revisi 2010), Imbalan Kerja
PSAK 34 (revisi 2010), Kontrak Konstruksi
PSAK 46 (revisi 2010), Pajak Penghasilan
PSAK 50 (revisi 2010), Instrumen Keuangan: Penyajian
PSAK 53 (revisi 2010), Pembayaran Berbasis Saham
PSAK 60, Instrumen Keuangan: Pengungkapan
PSAK 61, Akuntasi Hibah Pemerintah dan Pengungkapan Bantuan Pemerintah
ISAK 13, Lindung Nilai Investasi Neto Kegiatan Usaha Luar Negeri
ISAK 15, Batasan Aset Manfaat Pasti, Persyaratan Minimum dan Interaksinya
ISAK 18, Bantuan Pemerintah - Tidak Ada Relasi Spesifik dengan Aktivitas Operasi.
ISAK 20, Pajak Penghasilan - Perubahan Status Pajak Perusahaan atau Pemegang Saham
Perusahaan.
Standar dan interpretasi baru atau revisi ini merupakan hasil konvergensi Standar Pelaporan Keuangan
Internasional.
Sampai dengan tanggal penerbitan laporan keuangan, manajemen sedang mengevaluasi dampak dari
standar dan interpretasi terhadap laporan keuangan, dan dapat diketahui bahwa di antara PSAK-PSAK yang
akan berlaku pada tahun 2011, PSAK 1, Penyajian Laporan Keuangan, akan memberikan beberapa
perubahan signifikan dalam penyajian laporan keuangan. PSAK 1 mensyaratkan entitas, antara lain:
3.
Untuk menyajikan dalam laporan perubahan ekuitas, seluruh perubahan pemilik dalam ekuitas. Semua
perubahan non-pemilik dalam ekuitas (contohnya pendapatan komprehensif) diminta untuk disajikan
dalam satu laporan pendapatan komprehensif atau dalam dua laporan terpisah (laporan laba rugi dan
laporan pendapatan komprehensif).
Untuk menyajikan laporan posisi keuangan pada permulaan dari periode komparatif terawal dalam suatu
laporan keuangan lengkap apabila entitas menerapkan kebijakan akuntansi secara retrospektif atau
membuat penyajian kembali retrospektif sesuai dengan PSAK 25.
Untuk menyajikan kepentingan non pengendali sebagai bagian dari ekuitas (sebelumnya disebut hak
minoritas).
KEBIJAKAN AKUNTANSI PENTING

a. Penyajian Laporan Keuangan Konsolidasi
Laporan keuangan konsolidasi disusun dengan menggunakan prinsip dan praktek akuntansi yang
berlaku
umum
di
Indonesia,
yaitu
Standar
Akuntansi
Keuangan
dan
Peraturan
No. VIII G.7 tentang Pedoman Penyajian Laporan Keuangan yang merupakan lampiran Keputusan Ketua
Bapepam No. KEP-06/PM/2000 tanggal 13 Maret 2000 dan Surat Edaran Ketua Bapepam
No. SE-02/PM/2002 tanggal 27 Desember 2002 tentang Pedoman Penyajian dan Pengungkapan
Laporan Keuangan Emiten atau Perusahaan Publik Industri Real Estat.
217

31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008
Dasar penyusunan laporan keuangan konsolidasi, kecuali untuk laporan arus kas konsolidasi, adalah
dasar akrual. Mata uang pelaporan yang digunakan untuk penyusunan laporan keuangan konsolidasi
adalah mata uang Rupiah (Rp). Laporan keuangan konsolidasi tersebut disusun berdasarkan nilai
historis, kecuali beberapa akun tertentu disusun berdasarkan pengukuran lain sebagaimana diuraikan
dalam kebijakan akuntansi masing-masing akun tersebut.
Laporan arus kas konsolidasi disusun dengan menggunakan metode
mengelompokkan arus kas dalam aktivitas operasi, investasi dan pendanaan.
langsung
dengan
b. Prinsip Konsolidasi
Laporan keuangan konsolidasi mencakup laporan keuangan Perusahaan dan entitas yang dikendalikan
oleh Perusahaan dan anak perusahaan (Catatan 1b). Pengendalian ada apabila Perusahaan mempunyai
hak untuk mengatur dan menentukan kebijakan keuangan dan operasi dari investee untuk memperoleh
manfaat dari aktivitas perusahaan tersebut. Pengendalian dianggap ada apabila induk perusahaan
memiliki baik secara langsung atau tidak langsung melalui anak perusahaan lebih dari 50% hak suara.
Hak pemegang saham minoritas dinyatakan sebesar bagian minoritas dari biaya perolehan historis aset
bersih. Hak minoritas akan disesuaikan untuk bagian minoritas dari perubahan ekuitas. Kerugian yang
menjadi bagian minoritas melebihi hak minoritas dibebankan pada pemegang saham mayoritas, kecuali
terdapat kewajiban yang mengikat pemegang saham minoritas untuk menutup kerugian tersebut dan
pemegang saham minoritas mampu memenuhi kewajibannya.
Penyesuaian dapat dilakukan terhadap laporan keuangan anak perusahaan agar kebijakan akuntansi
yang digunakan sesuai dengan kebijakan akuntansi yang digunakan oleh Perusahaan.
Saldo dan transaksi termasuk keuntungan atau kerugian yang belum direalisasi antar perusahaan, saldo,
penghasilan dan beban dieliminasi pada saat konsolidasi.
c. Transaksi dan Saldo Dalam Mata Uang Asing
Pembukuan Perusahaan dan anak perusahaan diselenggarakan dalam mata uang Rupiah. Transaksitransaksi selama tahun berjalan dalam mata uang asing dicatat dengan kurs yang berlaku pada saat
terjadinya transaksi. Pada tanggal neraca, aset dan kewajiban moneter dalam mata uang asing
disesuaikan untuk mencerminkan kurs yang berlaku pada tanggal tersebut. Keuntungan atau kerugian
kurs yang timbul dikreditkan atau dibebankan dalam laporan laba rugi konsolidasi tahun yang
bersangkutan.
Pada tanggal 31 Desember 2010, 2009 dan 2008, Perusahaan menggunakan kurs konversi masingmasing sebesar Rp 8.991, Rp 9.400 dan Rp 10.950 per US$ 1.
d. Transaksi Hubungan Istimewa
Pihak-pihak yang mempunyai hubungan istimewa adalah:
1) perusahaan yang melalui satu atau lebih perantara (intermediaries), mengendalikan, atau
dikendalikan oleh, atau berada di bawah pengendalian bersama, dengan Perusahaan (termasuk
holding companies, subsidiaries dan fellow subsidiaries);
2) perusahaan asosiasi;
3) perorangan yang memiliki, baik secara langsung maupun tidak langsung, suatu kepentingan hak
suara di Perusahaan yang berpengaruh secara signifikan, dan anggota keluarga dekat dari
perorangan tersebut (yang dimaksudkan dengan anggota keluarga dekat adalah mereka yang dapat
diharapkan mempengaruhi atau dipengaruhi perorangan tersebut dalam transaksinya dengan
Perusahaan);
218

31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008
4) karyawan kunci, yaitu orang-orang yang mempunyai wewenang dan tanggung jawab untuk
merencanakan, memimpin dan mengendalikan kegiatan Perusahaan, yang meliputi anggota dewan
komisaris, direksi dan manajer dari Perusahaan serta anggota keluarga dekat orang-orang tersebut;
dan
5) perusahaan di mana suatu kepentingan substansial dalam hak suara dimiliki baik secara langsung
maupun tidak langsung oleh setiap orang yang diuraikan dalam butir (3) atau (4), atau setiap orang
tersebut mempunyai pengaruh signifikan atas perusahaan tersebut. Ini mencakup perusahaanperusahaan yang dimiliki anggota dewan komisaris, direksi atau pemegang saham utama dari
Perusahaan dan perusahaan-perusahaan yang mempunyai anggota manajemen kunci yang sama
dengan Perusahaan.
Semua transaksi dengan pihak-pihak yang mempunyai hubungan istimewa, baik yang dilakukan dengan
atau tidak dengan tingkat bunga atau harga, persyaratan dan kondisi yang sama sebagaimana dilakukan
dengan pihak ketiga, diungkapkan dalam laporan keuangan konsolidasi.
e. Instrumen Keuangan
Aset keuangan dan kewajiban keuangan diakui, jika dan hanya jika, entitas menjadi salah satu pihak
dalam ketentuan pada kontrak instrumen.
Aset keuangan dan kewajiban keuangan diukur pada nilai wajar pada saat pengakuan awal. Biaya
transaksi yang dapat diatribusikan secara langsung dengan perolehan atau penerbitan aset keuangan
dan kewajiban keuangan (selain aset keuangan dan kewajiban keuangan yang diukur pada nilai wajar
melalui laporan laba rugi) ditambahkan atau dikurangkan dari nilai wajar aset keuangan atau kewajiban
keuangan. Biaya transaksi yang dapat diatribusikan secara langsung dengan perolehan aset keuangan
dan kewajiban keuangan yang diukur pada nilai wajar melalui laporan laba rugi langsung diakui pada
laporan laba rugi konsolidasi.
f.
Aset Keuangan
Aset keuangan Perusahaan dan anak perusahaan diklasifikasi dalam kategori pinjaman yang diberikan
dan piutang. Klasifikasi ini didasarkan pada sifat dan tujuan aset keuangan dan penetapan pada saat
pengakuan awal. Pembelian atau penjualan aset keuangan yang lazim diakui dan dihentikan
pengakuannya menggunakan akuntansi tanggal perdagangan. Pembelian atau penjualan aset keuangan
yang lazim merupakan pembelian atau penjualan aset keuangan yang mensyaratkan penyerahan aset
dalam kurun waktu yang ditetapkan oleh peraturan atau kebiasaan pasar yang berlaku.
Metode suku bunga efektif
Metode suku bunga efektif adalah metode yang digunakan untuk menghitung biaya perolehan
diamortisasi dari instrumen keuangan dan metode untuk mengalokasikan pendapatan bunga selama
periode yang relevan. Suku bunga efektif adalah suku bunga yang secara tepat mendiskontokan estimasi
penerimaan kas di masa datang (mencakup seluruh komisi dan bentuk lain yang dibayarkan dan diterima
oleh para pihak dalam kontrak yang merupakan bagian yang tak terpisahkan dari suku bunga efektif,
biaya transaksi dan premium dan diskonto lainnya) selama perkiraan umur instrumen keuangan, atau,
jika lebih tepat, digunakan periode yang lebih singkat untuk memperoleh nilai tercatat bersih dari aset
keuangan pada saat pengakuan awal.
Pinjaman yang diberikan dan piutang
Pinjaman yang diberikan dan piutang merupakan aset keuangan non-derivatif dengan pembayaran tetap
atau telah ditentukan dan tidak mempunyai kuotasi di pasar aktif. Pinjaman yang diberikan dan piutang
diukur pada biaya perolehan diamortisasi dengan menggunakan metode suku bunga efektif dikurangi
penurunan nilai.
219

31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008
Bunga diakui dengan menggunakan metode suku bunga efektif, kecuali untuk piutang jangka pendek
dimana pengakuan bunga tidak akan material.
Pinjaman yang diberikan dan piutang Perusahaan dan anak perusahaan meliputi kas dan bank, piutang
usaha, piutang lain-lain, dana yang dibatasi penggunaannya dan sebagian aset lain-lain.
Penurunan nilai aset keuangan
Aset keuangan Perusahaan dan anak perusahaan dievaluasi terhadap indikator penurunan nilai pada
setiap tanggal neraca. Aset keuangan diturunkan nilainya bila terdapat bukti obyektif, sebagai akibat dari
satu atau lebih peristiwa yang terjadi setelah pengakuan awal aset keuangan, dan peristiwa yang
merugikan tersebut berdampak pada estimasi arus kas masa datang aset keuangan.
Bukti obyektif penurunan nilai aset termasuk kesulitan keuangan signifikan yang dialami penerbit atau
pihak peminjam; atau pelanggaran kontrak, seperti terjadinya wanprestasi atau tunggakan pembayaran
pokok atau bunga; atau terdapat kemungkinan bahwa pihak peminjam akan dinyatakan pailit atau
melakukan reorganisasi keuangan.
Pinjaman yang diberikan dan piutang yang tidak dievaluasi penurunan nilainya secara individual, sebagai
tambahan, dinyatakan berdasarkan kolektif. Bukti obyektif dari penurunan nilai portofolio piutang dapat
termasuk pengalaman Perusahaan atas tertagihnya piutang di masa lalu, peningkatan keterlambatan
penerimaan pembayaran piutang dari rata-rata periode kredit, dan juga pengamatan perubahan kondisi
ekonomi nasional atau lokal yang berkorelasi dengan kegagalan atas piutang.
Jumlah kerugian penurunan nilai aset keuangan yang diukur pada biaya perolehan diamortisasi ini
merupakan selisih antara nilai tercatat aset keuangan dengan nilai kini dari estimasi arus kas masa
datang yang didiskontokan menggunakan tingkat suku bunga efektif awal dari aset keuangan.
Nilai tercatat aset keuangan tersebut dikurangi dengan kerugian penurunan nilai secara langsung atas
aset keuangan, kecuali piutang yang nilai tercatatnya dikurangi melalui penggunaan akun penyisihan
piutang. Jika piutang tidak tertagih, piutang tersebut dihapuskan melalui akun penyisihan piutang.
Pemulihan kemudian dari jumlah yang sebelumnya telah dihapuskan dikreditkan terhadap akun
penyisihan. Perubahan nilai tercatat akun penyisihan piutang diakui dalam laporan laba rugi.
Penghentian pengakuan aset keuangan
Perusahaan dan anak perusahaan menghentikan pengakuan aset keuangan jika dan hanya jika hak
kontraktual atas arus kas yang berasal dari aset berakhir, atau Perusahaan dan anak perusahaan
mentransfer aset keuangan dan secara substansial mentransfer seluruh risiko dan manfaat atas
kepemilikan aset kepada entitas lain. Jika Perusahaan dan anak perusahaan tidak mentransfer serta
tidak memiliki secara substansial atas seluruh risiko dan manfaat kepemilikan serta masih
mengendalikan aset yang ditransfer, maka Perusahaan dan anak perusahaan mengakui keterlibatan
berkelanjutan atas aset yang ditransfer dan kewajiban terkait sebesar jumlah yang mungkin harus
dibayar. Jika Perusahaan dan anak perusahaan memiliki secara substansial seluruh risiko dan manfaat
kepemilikan aset keuangan yang ditransfer, Perusahaan dan anak perusahaan masih mengakui aset
keuangan dan juga mengakui pinjaman yang dijamin sebesar pinjaman yang diterima.
g. Kewajiban Keuangan dan Instrumen Ekuitas
Klasifikasi sebagai kewajiban atau ekuitas
Kewajiban dan instrumen ekuitas yang diterbitkan oleh Perusahaan dan anak perusahaan
diklasifikasikan sesuai dengan substansi perjanjian kontraktual dan definisi kewajiban keuangan dan
instrumen ekuitas.
220

31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008
Instrumen ekuitas
Instrumen ekuitas adalah setiap kontrak yang memberikan hak residual atas aset Perusahaan dan anak
perusahaan setelah dikurangi dengan seluruh kewajibannya. Instrumen ekuitas dicatat sebesar hasil
penerimaan bersih setelah dikurangi biaya penerbitan langsung.
Kewajiban keuangan
Kewajiban keuangan Perusahaan dan anak perusahaan diklasifikasi sebagai kewajiban keuangan yang
pada awalnya diukur pada nilai wajar, setelah dikurangi biaya transaksi, dan selanjutnya diukur dalam
biaya perolehan diamortisasi dengan menggunakan suku bunga efektif, dengan beban bunga diakui
berdasarkan metode suku bunga efektif.
Metode suku bunga efektif adalah metode yang digunakan untuk menghitung biaya perolehan
diamortisasi dari kewajiban keuangan dan metode untuk mengalokasikan beban bunga selama periode
yang relevan. Suku bunga efektif adalah suku bunga yang secara tepat mendiskontokan estimasi
pembayaran kas di masa datang selama perkiraan umur dari kewajiban keuangan, atau jika lebih tepat,
digunakan periode yang lebih singkat. Untuk memperoleh nilai tercatat bersih dari kewajiban keuangan
pada saat pengakuan awal.
Kewajiban keuangan Perusahaan dan anak perusahaan meliputi hutang bank, hutang usaha, hutang
lain-lain, biaya yang masih harus dibayar dan uang jaminan pelanggan.
Selisih antara hasil emisi (setelah dikurangi biaya transaksi) dan penyelesaian atau pelunasan hutang
bank diakui selama jangka waktu pinjaman.
Penghentian pengakuan kewajiban keuangan
Perusahaan dan anak perusahaan menghentikan pengakuan kewajiban keuangan, jika dan hanya jika,
kewajiban Perusahaan dan anak perusahaan telah dilepaskan, dibatalkan atau kadaluarsa.
h. Kas dan Bank
Untuk tujuan penyajian arus kas, kas dan bank terdiri dari aset yang sangat likuid dan dapat segera
dikonversikan ke sejumlah kas tertentu serta memiliki risiko perubahan nilai yang tidak signifikan.
i.
Persediaan
Persediaan yang terdiri dari makanan, minuman dan keperluan hotel lainnya dinyatakan sebesar biaya
perolehan atau nilai realisasi bersih, mana yang lebih rendah. Biaya perolehan ditentukan dengan metode
rata-rata tertimbang (weighted average method).
Penyisihan persediaan usang ditentukan berdasarkan hasil penelaahan terhadap keadaan pada akhir
periode.
j.
Biaya Dibayar Dimuka

Biaya dibayar dimuka diamortisasi selama masa manfaat masing-masing biaya dengan menggunakan
metode garis lurus.
k. Persediaan Aset Real Estat

Persediaan aset real estat terdiri dari bangunan yang siap dijual, tanah belum dikembangkan, tanah yang
sedang dikembangkan dan bangunan dalam konstruksi, dinyatakan sebesar biaya perolehan atau nilai
realisasi bersih, mana yang lebih rendah.
221

31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008
Tanah belum dikembangkan merupakan tanah mentah yang belum dikembangkan dan dinyatakan
sebesar biaya perolehan atau nilai realisasi bersih mana yang lebih rendah. Biaya perolehan tanah yang
belum dikembangkan meliputi biaya pra-perolehan dan perolehan tanah. Biaya perolehan akan
dipindahkan ke tanah yang sedang dikembangkan pada saat pengembangan tanah akan dimulai atau
dipindahkan ke bangunan yang sedang dikonstruksi pada saat tanah tersebut siap dibangun.
Biaya perolehan tanah yang sedang dikembangkan meliputi biaya perolehan tanah yang belum
dikembangkan ditambah dengan biaya pengembangan langsung dan tidak langsung yang dapat
diatribusikan pada aset pengembangan real estat serta biaya pinjaman. Tanah yang sedang
dikembangkan akan dipindahkan ke bangunan yang sedang dikonstruksi pada saat tanah tersebut
selesai dikembangkan.
Biaya perolehan bangunan yang sedang dikonstruksi meliputi biaya perolehan tanah yang telah selesai
dikembangkan ditambah dengan biaya konstruksi, biaya lainnya yang dapat diatribusikan pada aktivitas
pengembangan real estat dan biaya pinjaman, serta dipindahkan ke bangunan yang siap dijual pada saat
selesai dibangun dan siap dijual.
Biaya aktivitas pengembangan real estat yang dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat adalah:
Biaya praperolehan tanah;

Biaya perolehan tanah;
Biaya yang secara langsung berhubungan dengan proyek;
Biaya yang dapat diatribusikan pada aktivitas pengembangan real estat; dan
Biaya pinjaman.
Biaya pinjaman yang secara langsung dapat diatribusikan dengan kegiatan pengembangan dikapitalisasi
ke proyek pengembangan. Kapitalisasi dihentikan pada saat proyek pengembangan tersebut
ditangguhkan/ditunda pelaksanaannya atau secara substansial siap untuk digunakan sesuai tujuannya.
Biaya yang dialokasikan sebagai beban proyek adalah:
Biaya praperolehan tanah atas tanah yang tidak berhasil diperoleh.

Kelebihan biaya dari hasil yang diperoleh atas pembangunan sarana umum yang dikomersialkan,
yang dijual atau dialihkan, sehubungan dengan penjualan unit.
Perusahaan dan anak perusahaan tetap melakukan akumulasi biaya ke proyek pengembangan
walaupun realisasi pendapatan pada masa depan lebih rendah dari nilai tercatat proyek, atas perbedaan
yang terjadi Perusahaan dan anak perusahaan melakukan penyisihan secara periodik. Jumlah
penyisihan tersebut akan mengurangi nilai tercatat proyek dan dibebankan ke laba rugi berjalan.
Biaya yang telah dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat dialokasikan ke setiap unit real estat
dengan metode identifikasi khusus.
Pengkajian atas estimasi dan alokasi biaya dilakukan pada setiap akhir periode pelaporan sampai proyek
selesai secara substansial, jika terjadi perubahan mendasar Perusahaan dan anak perusahaan akan
melakukan revisi dan realokasi biaya.
Beban yang diakui pada saat terjadinya adalah biaya yang tidak berhubungan dengan proyek real estat.
l.
Properti Investasi
Properti investasi adalah properti (tanah atau bangunan atau bagian dari suatu bangunan atau keduaduanya) yang dikuasai untuk kepentingan disewakan untuk memperoleh pendapatan sewa jangka
panjang dan/atau untuk kenaikan nilai atau kedua-duanya.
222

31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008
Properti investasi diukur sebesar biaya perolehan (model biaya) setelah dikurangi akumulasi penyusutan
dan apabila terdapat, akumulasi kerugian penurunan nilai. Jumlah tercatat termasuk biaya untuk
menambah, mengganti sebagian atau memperbaiki properti investasi yang telah ada pada saat beban
terjadi, jika kriteria pengakuan terpenuhi. Beban pemeliharaan dan perbaikan dibebankan pada saat
terjadinya.
Tanah tidak disusutkan. Properti investasi lainnya, disusutkan dengan menggunakan metode garis lurus
berdasarkan taksiran masa manfaat properti investasi sebagai berikut:
Tahun
Bangunan dan prasarana
Mesin dan peralatan listrik
20
4 20
Properti investasi dihentikan pengakuannya pada saat pelepasan atau ketika properti investasi tersebut
tidak digunakan lagi secara permanen dan tidak memiliki manfaat ekonomis di masa datang yang dapat
diharapkan pada saat pelepasannya. Keuntungan atau kerugian pelepasan properti investasi diakui
dalam laporan laba rugi dalam tahun terjadinya penghentian atau pelepasan tersebut.
Transfer ke properti investasi dilakukan jika, dan hanya jika, terdapat perubahan penggunaan yang
ditunjukkan dengan berakhirnya pemakaian oleh pemilik, dimulainya sewa operasi ke pihak lain, atau
berakhirnya konstruksi atau pengembangan. Transfer dari properti investasi dilakukan jika, dan hanya
jika, terdapat perubahan penggunaan, yang ditunjukkan dengan dimulainya penggunaan oleh pemilik
atau dimulainya pengembangan.
Untuk transfer dari properti investasi dari ke properti yang digunakan sendiri, Perusahan dan anak
perusahaan menggunakan model biaya pada tanggal perubahan penggunaan. Jika properti yang
digunakan menjadi properti investasi, Perusahaan dan anak perusahaan mencatat properti tersebut
sesuai dengan kebijakan aset tetap sampai dengan tanggal terakhir perubahan penggunaannya.
m. Aset Tetap
Aset tetap yang dikuasai untuk digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa, atau untuk
tujuan administratif dinyatakan berdasarkan biaya perolehan (model biaya) setelah dikurangi akumulasi
penyusutan dan apabila terdapat akumulasi kerugian penurunan nilai.
Tanah tidak disusutkan. Aset tetap lainnya disusutkan dengan menggunakan metode garis lurus
berdasarkan taksiran masa manfaat aset tetap sebagai berikut:
Tahun
Perabot dan peralatan kantor
Peralatan hotel
Kendaraan
20
4 20
45
48
58
Taksiran masa manfaat, nilai residu dan metode penyusutan di review setiap akhir tahun buku, dan
pengaruh dari setiap estimasi akuntansi ditetapkan secara prospektif.
Beban pemeliharaan dan perbaikan dibebankan pada saat terjadinya. Biaya yang terjadi setelah
pengakuan awal untuk menambah, mengganti sebagian atau memperbaiki aset tetap diakui aset jika dan
hanya jika besar kemungkinan manfaat ekonomis di masa depan berkenaan dengan aset tersebut akan
mengalir ke Perusahaan dan biaya perolehan aset dapat diukur secara andal. Aset tetap yang tidak
digunakan atau dijual, nilai tercatatnya dikeluarkan dari kelompok aset tetap dan keuntungan atau
kerugian dari pelepasan aset tetap tersebut diakui pada tahun yang bersangkutan.
223

31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008
Aset tetap dalam konstruksi untuk produksi, penyediaan atau tujuan administrasi dicatat sebesar biaya
perolehan, dikurangi kerugian penurunan nilai yang diakui. Biaya termasuk biaya profesional dan biaya
pinjaman yang dikapitalisasi untuk aset kualifikasian, apabila ada. Biaya perolehan aset diklasifikasi
sesuai dengan kategori aset tetap pada saat selesai dan siap untuk digunakan. Penyusutan aset ini
didasarkan pada dasar yang sama dengan aset tetap, yang dimulai pada saat aset siap untuk digunakan.
n. Biaya Pinjaman
Biaya pinjaman yang dapat diatribusikan secara langsung dengan perolehan, konstruksi, atau pembuatan
aset kualifikasian, yang asetnya membutuhkan waktu yang cukup lama agar siap untuk digunakan atau
dijual sesuai dengan maksudnya, dikapitalisasi sebagai bagian biaya perolehan aset tersebut, sampai
dengan saat selesainya aset secara substansial siap untuk digunakan atau dijual. Penghasilan investasi,
jika ada, atas investasi sementara dari pinjaman yang secara spesifik belum digunakan untuk
pengeluaran aset kualifikasian mengurangi biaya pinjaman.
Semua biaya pinjaman lainnya diakui dalam laporan laba rugi pada saat terjadinya.
o. Penurunan Nilai Aset Non-Keuangan
Pada tanggal neraca, Perusahaan dan anak perusahaan menelaah nilai tercatat aset non-keuangan
untuk menentukan apakah terdapat indikasi bahwa aset tersebut telah mengalami penurunan nilai. Jika
terdapat indikasi tersebut, nilai yang dapat diperoleh kembali dari aset diestimasi untuk menentukan
tingkat kerugian penurunan nilai (jika ada). Bila tidak memungkinkan untuk mengestimasi nilai yang dapat
diperoleh kembali atas suatu aset individu, Perusahaan dan anak perusahaan mengestimasi nilai yang
dapat diperoleh kembali dari unit penghasil kas atas aset.
Perkiraan jumlah yang dapat diperoleh kembali adalah nilai tertinggi antara harga jual neto atau nilai
pakai. Jika jumlah yang dapat diperoleh kembali dari aset non-keuangan (unit penghasil kas) kurang dari
nilai tercatatnya, nilai tercatat aset (unit penghasil kas) dikurangi menjadi sebesar nilai yang dapat
diperoleh kembali dan rugi penurunan nilai diakui langsung ke laba rugi.
p. Kewajiban Diestimasi
Kewajiban diestimasi diakui bila Perusahaan dan anak perusahaan memiliki kewajiban kini (baik bersifat
hukum maupun konstruktif) sebagai akibat peristiwa masa lalu dan besar kemungkinan Perusahaan dan
anak perusahaan diharuskan menyelesaikan kewajiban serta jumlah kewajiban tersebut dapat diestimasi
secara andal.
Jumlah diakui sebagai kewajiban diestimasi merupakan taksiran terbaik yang diharuskan menyelesaikan
kewajiban pada tanggal neraca, dengan memperhatikan unsur risiko dan ketidakpastian yang melekat
pada kewajiban. Kewajiban diestimasi diukur menggunakan estimasi arus kas untuk menyelesaikan
kewajiban kini dengan jumlah tercatatnya sebesar nilai kini dari arus kas tersebut.
Bila beberapa atau keseluruhan dari manfaat ekonomis mengharuskan penyelesaian kewajiban
diestimasi diharapkan dapat dipulihkan dari pihak ketiga, piutang diakui sebagai aset apabila terdapat
kepastian tagihan dapat diterima dan jumlah piutang dapat diukur secara andal.
q. Imbalan Pasca-Kerja
Perusahaan dan anak perusahaan memberikan imbalan pasca-kerja imbalan pasti untuk karyawan
sesuai dengan kebijakan Perusahaan dan anak perusahaan. Tidak terdapat pendanaan yang disisihkan
untuk imbalan pasca-kerja ini, sehingga kewajiban diakui dalam laporan keuangan konsolidasi.
Perhitungan imbalan pasca kerja menggunakan metode Projected Unit Credit. Akumulasi keuntungan
dan kerugian aktuarial bersih yang belum diakui yang melebihi 10% dari nilai kini kewajiban imbalan pasti
diakui dengan metode garis lurus selama rata-rata sisa masa kerja yang diprakirakan dari para pekerja
dalam program tersebut. Biaya jasa lalu dibebankan langsung apabila imbalan tersebut menjadi hak atau
vested, dan sebaliknya akan diakui sebagai beban dengan metode garis lurus selama periode rata-rata
sampai imbalan tersebut menjadi vested.
224

31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008
Jumlah yang diakui sebagai kewajiban imbalan pasti di neraca konsolidasi merupakan nilai kini kewajiban
imbalan pasti disesuaikan dengan keuntungan dan kerugian akturial yang belum diakui, dan biaya jasa
lalu yang belum diakui.
r.
Pengakuan Pendapatan dan Beban

Penjualan Real Estat
Pendapatan dari penjualan tanah kavling tanpa bangunan diakui dengan menggunakan metode akrual
penuh (full accrual method) pada saat pengikatan jual beli, apabila seluruh kriteria berikut ini terpenuhi:
Jumlah pembayaran oleh pembeli telah mencapai 20% dari harga jual yang disepakati dan jumlah
tersebut tidak dapat diminta kembali oleh pembeli;
Harga jual akan tertagih;
Tagihan penjual tidak subordinasi terhadap pinjaman lain yang akan diperoleh pembeli di masa yang
akan datang;
Proses pengembangan tanah telah selesai sehingga penjual tidak berkewajiban lagi untuk
menyelesaikan tanah kavling yang dijual, seperti kewajiban untuk mematangkan tanah kavling atau
kewajiban untuk membangun fasilitas-fasilitas pokok yang dijanjikan oleh atau yang menjadi
kewajiban penjual, sesuai dengan pengikatan jual beli atau ketentuan peraturan perundangundangan; dan,
Hanya tanah kavling saja yang dijual, tanpa kewajiban keterlibatan penjual dalam pendirian
bangunan di atas tanah kavling tersebut.
Pendapatan dari penjualan bangunan rumah, ruko dan bangunan sejenis lainnya beserta tanah
kavlingnya diakui dengan metode akrual penuh (full accrual method) apabila seluruh kriteria berikut ini
terpenuhi:
proses penjualan telah selesai;

harga jual akan tertagih, yaitu jumlah yang telah dibayar sekurang-kurangnya telah mencapai 20%
dari harga jual;
tagihan penjual tidak akan bersifat subordinasi di masa yang akan datang terhadap pinjaman lain
yang akan diperoleh pembeli; dan
penjual telah mengalihkan risiko dan manfaat kepemilikan unit bangunan kepada pembeli melalui
suatu transaksi yang secara substansi adalah penjualan dan penjual tidak lagi berkewajiban atau
terlibat secara signifikan dengan unit bangunan tersebut.
Apabila persyaratan tersebut di atas tidak dapat dipenuhi, maka seluruh uang yang diterima dari pembeli
diperlakukan sebagai uang muka penjualan dan dicatat dengan deposit method sampai seluruh
persyaratan tersebut dipenuhi.
Pendapatan Hotel
Pendapatan sewa hotel dan pendapatan hotel lainnya diakui pada saat jasa diberikan atau barang
diberikan kepada pelanggan.
Pendapatan Sewa
Pendapatan sewa dari sewa operasi diakui sebagai pendapatan dengan dasar garis lurus selama masa
sewa. Biaya langsung awal yang terjadi dalam proses negosiasi dan pengaturan sewa ditambahkan ke
jumlah tercatat dari aset sewaan dan diakui dengan dasar garis lurus selama masa sewa.
Uang muka sewa yang diterima dari penyewa dicatat ke dalam akun pendapatan diterima dimuka dan
akan diakui sebagai pendapatan secara berkala sesuai dengan kontrak sewa yang berlaku.
225

31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008
Pendapatan Bunga
Pendapatan bunga dari aset keuangan diakui apabila kemungkinan besar manfaat ekonomi akan
mengalir ke Perusahaan dan anak perusahaan dan jumlah pendapatan dapat diukur dengan andal.
Pendapatan bunga diakui atas dasar berlalunya waktu dengan mengacu pada pokok aset keuangan dan
suku bunga yang berlaku.
Beban
Beban diakui pada periode saat terjadinya beban.
s. Pajak Penghasilan
Pajak atas penghasilan yang telah dikenakan pajak final disajikan sebagai bagian dari beban pajak.
Beban pajak atas penghasilan yang telah dikenakan pajak final, diakui proporsional dengan jumlah
pendapatan menurut akuntansi pada periode berjalan. Selisih antara jumlah pajak penghasilan final yang
terhutang dengan jumlah yang dibebankan sebagai beban pajak diakui sebagai pajak dibayar dimuka
atau hutang pajak.
Beban pajak kini ditentukan berdasarkan laba kena pajak dalam tahun yang bersangkutan yang dihitung
berdasarkan tarif pajak yang berlaku.
Aset dan kewajiban pajak tangguhan diakui atas konsekuensi pajak tahun mendatang yang timbul dari
perbedaan jumlah tercatat aset dan kewajiban menurut laporan keuangan dengan dasar pengenaan
pajak aset dan kewajiban. Kewajiban pajak tangguhan diakui untuk semua perbedaan temporer kena
pajak dan aset pajak tangguhan diakui untuk perbedaan temporer yang boleh dikurangkan, sepanjang
besar kemungkinan dapat dimanfaatkan untuk mengurangi laba kena pajak pada masa datang.
Pajak tangguhan diukur dengan menggunakan tarif pajak yang berlaku atau secara substansial telah
berlaku pada tanggal neraca. Pajak tangguhan dibebankan atau dikreditkan dalam laporan laba rugi
konsolidasi, kecuali apabila pajak tersebut terkait dengan transaksi yang langsung dibebankan atau
dikreditkan ke ekuitas maka pajak tangguhan langsung dibebankan atau dikreditkan ke ekuitas.
Aset dan kewajiban pajak tangguhan disajikan bersih di neraca konsolidasi, kecuali aset dan kewajiban
pajak tangguhan untuk entitas yang berbeda, atas dasar kompensasi sesuai dengan penyajian aset dan
kewajiban pajak kini.
t.
Laba per Saham

Laba per saham dasar dihitung dengan membagi laba bersih residual dengan jumlah rata-rata tertimbang
saham yang beredar pada tahun yang bersangkutan.
u. Informasi Segmen
Informasi segmen disusun sesuai dengan kebijakan akuntansi yang dianut dalam penyusunan dan
penyajian laporan keuangan konsolidasi. Bentuk primer pelaporan segmen adalah segmen usaha
sedangkan segmen sekunder adalah segmen geografis.
Segmen usaha adalah komponen perusahaan yang dapat dibedakan dalam menghasilkan produk atau
jasa (baik produk atau jasa individual maupun kelompok produk atau jasa terkait) dan komponen itu
memiliki risiko dan imbalan yang berbeda dengan risiko dan imbalan segmen lain.
Segmen geografis adalah komponen perusahaan yang dapat dibedakan dalam menghasilkan produk
atau jasa pada lingkungan (wilayah) ekonomi tertentu dan komponen itu memiliki risiko dan imbalan yang
berbeda dengan risiko dan imbalan pada komponen yang beroperasi pada lingkungan (wilayah) ekonomi
lain.
226

31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008
Aset dan kewajiban yang digunakan bersama dalam satu segmen atau lebih dialokasikan kepada setiap
segmen jika, dan hanya jika, pendapatan dan beban, yang terkait dengan aset tersebut juga dialokasikan
kepada segmen-segmen tersebut.
v. Penggunaan Estimasi
Penyusunan laporan keuangan konsolidasi sesuai dengan prinsip akuntansi yang berlaku umum
mengharuskan manajemen membuat estimasi dan asumsi yang mempengaruhi jumlah aset dan
kewajiban yang dilaporkan dan pengungkapan aset dan kewajiban kontinjensi pada tanggal laporan
keuangan serta jumlah pendapatan dan beban selama periode pelaporan. Realisasi dapat berbeda
dengan jumlah yang diestimasi.
4.
TUJUAN DAN KEBIJAKAN MANAJEMEN RISIKO KEUANGAN DAN NILAI WAJAR INSTRUMEN
KEUANGAN
a. Tujuan dan Kebijakan Manajemen Risiko Keuangan
Risiko-risiko utama yang timbul dari instrumen keuangan Perusahaan dan anak perusahaan adalah risiko
kredit, risiko nilai tukar, risiko suku bunga dan risiko likuiditas. Manajemen menelaah dan mengeluarkan
kebijakan untuk mengelola masing-masing risiko. Perusahaan menerapkan kebijakan manajemen risiko
yang bertujuan untuk meminimalkan pengaruh ketidakpastian pasar terhadap kinerja keuangan
Perusahaan dan anak perusahaan. Berikut ini ringkasan kebijakan dan pengelolaan manajemen risiko
tersebut:
Manajemen risiko kredit
Risiko kredit timbul dari risiko kegagalan dari counterpart (penyewa properti investasi maupun pembeli
properti) atas kewajiban kontraktual yang dapat mengakibatkan kerugian keuangan kepada Perusahaan
dan anak perusahaan. Perusahaan dan anak perusahaan meminimalisasi risiko kredit atas piutang
usaha yang timbul dari pembeli properti dengan mengenakan denda atas keterlambatan pembayaran,
pembatalan jual beli dengan pengenaan denda pembatalan, penjualan kembali properti serta klaim
kepada pembeli atas kerugian yang timbul atas penjualan kembali. Untuk risiko kredit yang timbul dari
penyewa properti investasi yang gagal membayar sewa dilakukan dengan cara meminta penyewa untuk
memberikan deposit tunai dan/atau garansi bank untuk rental selama 3 bulan, serta membayar Down
Payment minimal 10% di muka sebelum tanggal awal masa sewa.
Perusahaan dan anak perusahaan memiliki kebijakan untuk memastikan bahwa transaksi dilakukan
dengan pelanggan yang mempunyai reputasi yang baik. Untuk aset keuangan seperti kas dan bank dan
dana yang dibatasi penggunaannya, Perusahaan dan anak perusahaan meminimalkan risiko kredit
dengan melakukan penempatan pada pihak-pihak bereputasi (Catatan 5, 9 dan 31).
Perusahaan dan anak perusahaan bertujuan untuk memperoleh pertumbuhan pendapatan yang
berkelanjutan dengan meminimalkan kerugian yang terjadi karena eksposur risiko kredit. Karena itu,
Perusahaan dan anak perusahaan memiliki kebijakan untuk memastikan bertransaksi dengan pelanggan
yang mempunyai sejarah atau reputasi kredit yang baik dan memonitor piutang usaha secara terus
menerus untuk mengurangi eksposur risiko kredit.
Piutang usaha Perusahaan dan anak perusahaan terdiri dari banyak pelanggan yang merupakan
individu dan korporasi. Perusahaan dan anak perusahaan tidak memiliki eksposur risiko kredit yang
signifikan kepada satu pihak atau group yang memiliki karakteristik yang sama. Konsentrasi atas risiko
kredit terbatas, karena para pelanggan banyak dan tidak terkait.
Pada tanggal pelaporan tidak terdapat konsentrasi yang signifikan atas risiko kredit untuk pinjaman yang
diberikan dan piutang. Jumlah tercatat yang tercermin dalam laporan keuangan konsolidasi merupakan
eksposur maksimum risiko kredit Perusahaan dan anak perusahaan untuk pinjaman yang diberikan dan
piutang.
227

31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008
Manajemen risiko nilai tukar mata uang asing
Risiko nilai tukar mata uang asing timbul ketika transaksi dalam mata uang selain mata uang fungsional
dari Perusahaan dan anak perusahaan yang terutama disebabkan karena volatilitas atau fluktuasi nilai
tukar mata uang asing tersebut. Volatilitas ini dapat menghasilkan pendapatan dan menimbulkan beban
yang mempengaruhi pendapatan dan beban Perusahaan dan anak perusahaan. Kebijakan Perusahaan
dan anak perusahaan adalah melakukan pengelolaan dengan cara penyeimbangan arus kas dari
aktivitas operasi dan pendanaan dalam mata uang yang sama. Terkait dengan itu transaksi penjualan
atau pendapatan Perusahaan dan anak perusahaan dilakukan dalam mata uang Rupiah, demikian juga
dengan pembelian atau pengadaan terutama dilakukan dalam mata uang Rupiah.
Pada tanggal 31 Desember 2010, 2009 dan 2008, aset moneter Perusahaan dan anak perusahaan
dalam bentuk kas dan bank dalam mata uang Dollar Amerika Serikat masing-masing sebesar
US$ 30.996 atau ekuivalen dengan Rp 278.682.069, US$ 3.654 atau ekuivalen dengan Rp 34.345.894
dan US$ 3.177 atau ekuivalen dengan Rp 34.790.231.
Manajemen risiko suku bunga
Risiko suku bunga adalah risiko dimana arus kas atau nilai wajar di masa datang atas instrumen
keuangan akan berfluktuasi akibat perubahan suku bunga pasar.
Eksposur Perusahaan dan anak perusahaan pada fluktuasi suku bunga pasar terutama timbul dari kas
dan bank, dana yang dibatasi penggunaannya dan hutang bank. Kebijakan manajemen risiko suku
bunga Perusahaan dan anak perusahaan adalah meminimalkan beban bunga dan mengurangi dampak
perubahannya. Perusahaan dan anak perusahaan memperoleh pinjaman bank dengan suku bunga
mengambang (floating rate) dengan berbagai tenor yang disesuaikan dengan segmen dari proyek
pembangunan. Perusahaan dan anak perusahaan juga memonitor perubahan suku bunga pasar untuk
memastikan risiko suku bunga sesuai dengan pasar. Informasi mengenai suku bunga diungkapkan
dalam catatan atas laporan keuangan konsolidasi.
Manajemen risiko likuiditas
Manajemen membentuk kerangka kerja manajemen risiko likuiditas untuk pengelolaan dana jangka
pendek, menengah dan jangka panjang dan persyaratan manajemen likuiditas Perusahaan dan anak
perusahaan. Risiko likuiditas merupakan risiko yang akan dihadapi Perusahaan dan anak perusahaan
dalam memenuhi kewajiban keuangannya terkait dengan kekurangan dana. Eksposur Perusahaan dan
anak perusahaan terhadap risiko likuiditas timbul terutama dari perbedaan-perbedaan jatuh tempo
masing-masing aset keuangan dan kewajiban keuangan. Perusahaan dan anak perusahaan
menggunakan prinsip dasar pengelolaan likuiditas yang timbul dari kewajiban keuangan dengan
memelihara tingkat kecukupan kas dengan cara mempertahankan cadangan yang memadai, fasilitas
perbankan dan terus memantau rencana dan realisasi arus kas serta melalui penelaahan profil jatuh
tempo aset keuangan dan kewajiban keuangan. Pada tanggal 31 Desember 2010, Perusahaan
mempunyai fasilitas kredit yang belum digunakan dari Bank Mandiri (Catatan 13) yang ditujukan untuk
mengurangi risiko likuiditas
Tabel berikut merupakan analisis kewajiban keuangan Perusahaan dan anak perusahaan pada tanggal
31 Desember 2010 berdasarkan jatuh tempo dari tanggal neraca sampai dengan tanggal jatuh tempo.
Jumlah yang diungkapkan dalam tabel adalah berdasarkan jatuh tempo kontraktual kewajiban keuangan
yang tidak didiskontokan termasuk bunga yang akan diakru terhadap kewajiban, kecuali apabila
Perusahaan berhak dan bermaksud membayar kewajiban sebelum jatuh tempo.
228

31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008
Tanpa dikenakan bunga

Instrumen dengan tingkat
bunga mengambang
Instrumen dengan tingkat
bunga tetap
Jumlah
Suku bunga
efektif
rata-rata
tertimbang
%
Telah jatuh
tempo atau
kurang dari
tiga bulan
Rp
Tiga bulan
sampai
dengan
satu tahun
Rp
Satu sampai
dengan
lima tahun
Rp
Lebih dari
lima tahun
Rp
Jumlah
Rp
24.806.991.374
24.806.991.374
10,87%
7.706.250.000
50.639.923.552
185.236.438.091
243.582.611.643
8,08%
1.288.176.783
33.801.418.157
7.721.035.503
58.360.959.055
1.440.573.421
186.677.011.512
406.425.345
406.425.345
10.856.211.052
279.245.814.069
b. Nilai Wajar Instrumen Keuangan

Kecuali disebutkan pada tabel berikut ini, manajemen berpendapat bahwa nilai tercatat aset dan
kewajiban keuangan yang dicatat sebesar biaya perolehan diamortisasi dalam laporan keuangan
mendekati nilai wajarnya karena jatuh tempo dalam jangka pendek atau menggunakan suku bunga
pasar yang berlaku.
2010
Nilai tercatat
Rp
Nilai wajar
Rp
4.371.716.075
4.346.698.449
Nilai wajar instrumen keuangan diatas, ditentukan melalui analisis arus diskonto yang setara dengan
tingkat pengembalian yang berlaku bagi instrumen keuangan yang memiliki syarat dan periode jatuh
tempo yang sama.
5.
KAS DAN BANK

2010
Rp
Kas
Bank (rekening giro)
Bank Mandiri
Rupiah
Dollar Amerika Serikat
Bank Tabungan Negara
Bank Central Asia
Bank Negara Indonesia
Bank CIMB Niaga
Lain-lain (masing-masing di bawah 5%
dari jumlah)
Jumlah
Jumlah
229
2009
Rp
2008
Rp
510.355.609
617.443.248
313.922.483
4.849.332.949
278.682.069
1.322.506.065
300.108.261
441.172.662
944.527.112
5.639.789.995
34.345.894
3.037.901.056
1.163.140.640
2.034.716.303
714.663.381
3.075.558.459
34.790.231
1.197.875.954
978.753.524
4.094.395.618
-
947.112.295
731.526.931
1.681.189.271
9.083.441.413
13.356.084.200
11.062.563.057
9.593.797.022
13.973.527.448
11.376.485.540

31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008
6.
PIUTANG USAHA
a. Berdasarkan segmen usaha:
2010
Rp
2009
Rp
2008
Rp
Penjualan tanah dan/atau bangunan

Hotel
Pusat perbelanjaan
36.767.262.635
2.939.564.754
2.834.484.939
43.630.283.679
4.078.954.249
2.107.543.712
36.938.874.251
3.308.796.262
2.639.359.600
Jumlah
Penyisihan piutang ragu-ragu
42.541.312.328
(1.332.396.232)
49.816.781.640
(1.204.023.993)
42.887.030.113
(357.368.509)
Bersih
41.208.916.096
48.612.757.647
42.529.661.604
b. Berdasarkan umur:
2010
Rp
2009
Rp
2008
Rp
Belum jatuh tempo

Sudah jatuh tempo
1 - 30 hari
31 - 60 hari
61 - 90 hari
91 - 120 hari
> 120 hari
33.428.117.168
36.967.378.118
29.215.025.853
1.137.110.292
1.209.593.956
860.390.348
366.488.990
5.539.611.574
2.381.017.587
1.621.931.374
1.063.970.228
645.256.574
7.137.227.759
2.452.234.208
1.379.940.184
2.100.949.125
1.090.081.162
6.648.799.581
Jumlah
42.541.312.328
(1.332.396.232)
49.816.781.640
(1.204.023.993)
42.887.030.113
(357.368.509)
Bersih
41.208.916.096
48.612.757.647
42.529.661.604
Seluruh piutang usaha didominasi dalam mata uang Rupiah dan tidak terdapat pelanggan yang memiliki
saldo lebih dari 5% jumlah piutang usaha. Rata-rata periode kredit penjualan dan/atau penyerahan jasa
adalah 30 hari. Bunga dikenakan sebesar 1 per hari keterlambatan atau 4% per bulan untuk keterlambatan
lebih dari 30 hari atas piutang yang telah jatuh tempo. Perusahaan dan anak perusahaan tidak membentuk
penyisihan piutang ragu-ragu terhadap seluruh piutang yang telah jatuh tempo lebih dari 120 hari pada
tanggal pelaporan karena manajemen mempertimbangkan tidak terdapat perubahan signifikan atas kualitas
kredit dan jumlah tersebut masih dapat dipulihkan. Perusahaan dan anak perusahaan memiliki jaminan atas
saldo-saldo piutang usaha tersebut. Umur rata-rata piutang tersebut adalah 45 hari.
Mutasi penyisihan piutang ragu-ragu adalah sebagai berikut:
2010
Rp
Saldo awal tahun
Penambahan
Penghapusan
1.204.023.993
350.377.209
(222.004.970)
Saldo akhir tahun
1.332.396.232
2009
Rp
357.368.509
928.903.453
(82.247.969)
1.204.023.993
2008
Rp
306.839.126
415.590.720
(365.061.337)
357.368.509
Perusahaan dan anak perusahaan membentuk penyisihan piutang ragu-ragu berdasarkan estimasi nilai tidak
terpulihkan secara individual dan kolektif berdasarkan pengalaman Perusahaan dan anak perusahaan atas
tertagihnya piutang di masa lalu. Manajemen berpendapat bahwa penyisihan piutang ragu-ragu telah
memadai untuk menutup kerugian yang mungkin timbul dari tidak tertagihnya piutang usaha.
230

31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008
Pada tahun 2010 dan 2009, piutang usaha segmen pusat perbelanjaan senilai Rp 3.200.000.000 digunakan
sebagai jaminan hutang Bank Mandiri (Catatan 13).
7.
PAJAK DIBAYAR DIMUKA

Akun ini merupakan pajak penghasilan final atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dan
penyewaan.
8.
UANG MUKA DAN BIAYA DIBAYAR DIMUKA

Akun ini terutama merupakan uang muka pembelian aset tetap, properti investasi dan persediaan aset real
estat, pengurusan perijinan dan biaya dibayar dimuka.
9.
DANA YANG DIBATASI PENGGUNAANNYA

Merupakan rekening koran escrow dan/atau deposito berjangka yang dibatasi penggunaannya atas nama
Perusahaan dan anak perusahaan dalam mata uang Rupiah sehubungan dengan pencairan fasilitas kredit
pemilikan rumah yang diperoleh pelanggan Perusahaan dan anak perusahaan (Catatan 31a), dengan rincian
sebagai berikut:
2010
Rp
Bank Central Asia
Bank Mandiri
Bank CIMB Niaga
Bank OCBC NISP
Bank Danamon
Bank Tabungan Negara
Lain-lain (masing-masing di bawah 5% dari jumlah)
Jumlah
Suku bunga per tahun
2009
Rp
2008
Rp
6.036.067.335
4.291.839.345
2.607.726.554
1.998.273.832
1.706.961.684
1.268.353.698
1.136.052.404
769.573.384
1.253.910.308
1.019.975.967
1.092.082.021
1.826.335.232
2.578.650.000
499.705.546
1.745.060.361
273.081.429
65.235.048
5.350.104.000
680.290.847
1.683.750.059
4.589.980.484
271.375.546
2.127.964.881
981.580.483
19.814.848.236
10.288.800.864
15.750.281.348
5,0% - 6,5%
5,0% - 6,5%
5,5% - 7,60%
2010
Rp
2009
Rp
2008
Rp
10. PERSEDIAAN ASET REAL ESTAT
Bangunan dalam konstruksi

10.125.671.275
13.319.546.454
7.152.570.996
6.871.182.051
6.031.825.210
9.333.547.317
11.827.694.506
9.369.186.555
7.901.948.451
2.823.531.677
7.509.916.901
11.704.312.894
11.663.199.535
11.899.445.076
2.919.155.833
Sub-jumlah
Tanah yang sedang dikembangkan
Tanah belum dikembangkan
43.500.795.986
475.537.532.697
180.882.321.006
41.255.908.506
418.490.128.638
161.260.304.654
45.696.030.239
401.233.511.701
109.854.890.378
Jumlah
699.920.649.689
621.006.341.798
556.784.432.318
231

31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008
Mutasi bangunan dalam konstruksi adalah sebagai berikut:
2010
Rp
Saldo awal tahun
Pembangunan konstruksi
Reklasifikasi dari tanah yang sedang dikembangkan
Pembebanan ke beban pokok penjualan
Saldo akhir tahun
2009
Rp
2008
Rp
41.255.908.506
58.861.347.590
20.764.169.753
(77.380.629.863)
45.696.030.239
53.273.818.399
23.722.329.056
(81.436.269.188)
24.554.999.789
79.885.186.250
30.339.093.612
(89.083.249.412)
43.500.795.986
41.255.908.506
45.696.030.239
Bangunan dalam konstruksi merupakan biaya perolehan bangunan rumah dan rumah toko yang masih
dalam proses konstruksi setelah dikurangi dengan pengakuan beban pokok penjualan. Manajemen
berpendapat tidak terdapat hambatan dalam penyelesaian proyek.
Mutasi tanah yang sedang dikembangkan adalah sebagai berikut:
2010
Rp
2009
Rp
2008
Rp
Saldo awal tahun

Pengembangan tanah
Kapitalisasi bunga pinjaman
Pembelian tanah
Pembebanan ke beban pokok penjualan
Reklasifikasi ke bangunan dalam konstruksi
418.490.128.638
74.588.353.720
5.740.750.000
(2.517.529.908)
(20.764.169.753)
401.233.511.701
42.354.662.084
4.838.924.404
(6.214.640.495)
(23.722.329.056)
392.913.624.113
35.293.939.746
4.899.563.565
4.844.151.500
(6.378.673.611)
(30.339.093.612)
Saldo akhir tahun
475.537.532.697
418.490.128.638
401.233.511.701
Tidak ada pembayaran kepada kontraktor yang nilainya melebihi 10% dari jumlah pembayaran konstruksi
dan pengembangan lahan real estat.
Biaya pinjaman yang dikapitalisasi ke akun tanah yang sedang dikembangkan adalah sebesar
Rp 4.899.563.565 pada tahun 2008. Pada tanggal 31 Desember 2010, 2009 dan 2008, nilai akumulasi
kapitalisasi biaya pinjaman (sesudah pembebanan ke beban pokok penjualan) yang termasuk dalam nilai
tercatat persediaan aset real estat atas tanah yang sedang dikembangkan dan tanah yang belum
dikembangkan masing-masing sebesar Rp 107.415.871.166, Rp 111.198.057.283 dan Rp 116.470.413.018.
Tingkat kapitalisasi biaya pinjaman pada tanggal 31 Desember 2010 dan 2009 adalah nihil dan 31 Desember
2008 sebesar 22%.
Tanah yang belum dikembangkan merupakan tanah yang dimiliki oleh MPD, KGC dan FPD, anak
perusahaan, untuk dikembangkan pada masa datang yang berlokasi di Tangerang (Banten), Bekasi (Jawa
Barat) dan Cileungsi (Jawa Barat). Pada saat dimulainya pengembangan dan pembangunan infrastruktur,
nilai tanah tersebut akan dipindahkan ke tanah yang sedang dikembangkan atau ke akun aset tetap untuk
bagian dimana akan dibangun pusat perbelanjaan dan fasilitas klub olah raga.
Pada tanggal 31 Desember 2010, pengurusan penerbitan sertifikat hak atas tanah untuk tanah seluas sekitar
146,36 hektar (26,43% dari seluruh tanah yang sedang dikembangkan dan tanah yang belum dikembangkan
seluas sekitar 553,71 hektar) masih dalam proses. Hak legal atas tanah aset real estat selain yang masih
dalam proses berupa Hak Guna Bangunan atas nama Perusahaan dan anak perusahaan berjangka waktu
20 - 30 tahun yang akan jatuh tempo pada tahun 2014 - 2040. Manajemen berpendapat tidak terdapat
masalah dalam perpanjangan dan proses sertifikasi hak atas tanah karena seluruh tanah diperoleh secara
sah dan didukung dengan bukti pemilikan yang memadai.
232

31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008
Bangunan yang sedang dikonstruksi telah diasuransikan kepada perusahaan asuransi pihak ketiga:
PT Asuransi Dayin Mitra dengan nilai pertanggungan sebesar Rp 4.400.000.000 pada tanggal 31 Desember
2010, PT Asuransi Dayin Mitra dan PT China Insurance Indonesia dengan nilai pertanggungan masingmasing sebesar Rp 1.000.000.000 dan Rp 2.567.900.000 pada tanggal 31 Desember 2009 dan 2008
terhadap risiko kebakaran dan risiko lainnya. Manajemen berpendapat bahwa seluruh nilai tersebut cukup
untuk menutup kemungkinan kerugian atas aset yang dipertanggungkan.
Bangunan dalam konstruksi diperkirakan selesai dan siap dijual atau serah terima pada tahun 2011.
Berdasarkan penelaahan terhadap persediaan aset real estat pada akhir tahun, manajemen berkeyakinan
bahwa tidak perlu dilakukan penurunan nilai persediaan aset real estat.
11. PROPERTI INVESTASI

1 Januari
2010
Rp
Penambahan
Rp
Pengurangan
Rp
Reklasifikasi
Rp
31 Desember
2010
Rp
8.565.156.086
(8.565.156.086)
45.694.463.382
232.119.247.525
29.349.340.313
6.415.773.535
Biaya perolehan:
Tanah
Aset dalam konstruksi
45.694.463.382
221.382.935.925
28.618.904.419
1.895.306.714
2.171.155.514
1.066.963.680
13.085.622.907
336.527.786
-
Jumlah
297.591.610.440
16.323.742.101
336.527.786
313.578.824.755
Akumulasi penyusutan:
66.513.431.240
18.672.095.461
10.240.032.537
2.577.866.753
240.501.561
76.753.463.777
21.009.460.653
Jumlah
85.185.526.701
12.817.899.290
240.501.561
97.762.924.430
Jumlah Tercatat
212.406.083.739
1 Januari
2009
Rp
215.815.900.325
Penambahan
Rp
Pengurangan
Rp
Reklasifikasi
Rp
31 Desember
2009
Rp
Biaya perolehan:
Tanah
45.694.463.382
220.968.777.263
28.228.384.047
1.124.784.285
349.158.662
390.520.372
835.522.429
Jumlah
296.016.408.977
1.575.201.463
297.591.610.440
56.556.406.841
16.139.627.265
9.957.024.399
2.532.468.196
66.513.431.240
18.672.095.461
Jumlah
72.696.034.106
12.489.492.595
85.185.526.701
Jumlah Tercatat
223.320.374.871
65.000.000
(65.000.000)
45.694.463.382
221.382.935.925
28.618.904.419
1.895.306.714
212.406.083.739
233

31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008
1 Januari
2008
Rp
Penambahan
Rp
Pengurangan
Rp
Reklasifikasi
Rp
31 Desember
2008
Rp
4.855.466.017
56.329.027
(4.911.795.044)
45.694.463.382
220.968.777.263
28.228.384.047
1.124.784.285
Biaya perolehan:
Tanah
45.694.463.382
214.553.638.046
26.438.682.784
4.226.356.502
1.559.673.200
1.733.372.236
1.810.222.827
Jumlah
290.913.140.714
5.103.268.263
296.016.408.977
46.811.097.519
13.702.959.337
9.745.309.322
2.436.667.928
56.556.406.841
16.139.627.265
Jumlah
60.514.056.856
12.181.977.250
72.696.034.106
Jumlah Tercatat
230.399.083.858
223.320.374.871
Pelepasan properti investasi adalah sebagai berikut:

2010
Rp
2009
Rp
2008
Rp
Harga perolehan
Akumulasi penyusutan
336.527.786
240.501.561
Jumlah tercatat
Hasil penjualan properti investasi
96.026.225
130.000.000
33.973.775
Keuntungan pelepasan properti investasi
Properti investasi terdiri dari Mal Metropolitan Bekasi dan Plaza Tambun. Nilai wajar properti investasi pada
tanggal 31 Desember 2010 adalah sebesar Rp 737.127.000.000, penilaian dilakukan oleh KJPP Willson &
Rekan dan penilaian pada 31 Desember 2009 dan 2008 dilakukan oleh PT Nilai Konsulesia, masing-masing
penilai independen. Penilaian dilakukan berdasarkan metode biaya dan pendapatan. Nilai wajar properti
investasi pada tahun 2009 dan 2008 sebesar Rp 528.235.014.500 yang dinilai oleh PT Nilai Konsulesia,
Penilai Independen. Penilaian dilakukan berdasarkan metode biaya dan pendapatan di tahun 2008.
Berdasarkan penilaian manajemen tidak terdapat perbedaan nilai wajar properti di tahun 2009.
Penyusutan properti investasi sebesar Rp 12.817.899.290, Rp 12.489.492.595 dan Rp 12.181.977.250
masing-masing tahun 2010, 2009 dan 2008 dibebankan pada beban langsung dan beban pokok penjualan.
Pendapatan sewa dari properti investasi adalah sebesar Rp 72.360.100.895, Rp 68.869.904.264 dan
Rp 63.908.454.282 masing-masing untuk tahun 2010, 2009 dan 2008.
Pada tanggal 31 Desember 2010, 2009 dan 2008, properti investasi telah diasuransikan secara bersamaan
dengan aset tetap (Catatan 12).
Aset dalam konstruksi tahun 2010 terutama merupakan biaya pekerjaan pemasangan dan pergantian Air
Conditioning dan perbaikan akses masuk mal Metropolitan Bekasi yang diperkirakan selesai dan siap
digunakan pada tahun 2011. Aset dalam konstruksi tahun 2009 dan 2008, terutama merupakan perbaikan
dan perluasan gedung parkir di Mal Metropolitan. Pada tanggal 31 Desember 2010, nilai tercatat aset dalam
konstruksi mewakili 94% dari nilai kontrak.
Akun "Bangunan dan Prasarana" termasuk gedung parkir kendaraan yang dimanfaatkan oleh Hotel Horison
Bekasi dan Mal Metropolitan Bekasi dengan jumlah tercatat sebesar Rp 3.567.775.750, Rp 3.825.687.250
dan Rp 4.083.598.750 masing-masing pada tanggal 31 Desember 2010, 2009 dan 2008, yang didirikan
diatas tanah yang diperuntukkan untuk kepentingan umum (fasos/fasum). Berdasarkan perjanjian antara
Perusahaan, PT Metropolitan Development, pemegang saham akhir, dan Pemerintah Daerah (Pemda)
Bekasi pada tanggal 6 Desember 1999, disetujui bahwa lahan pengganti tanah fasos/fasum tempat gedung
234

31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008
parkir kendaraan berdiri akan diserahterimakan kepada Pemda Bekasi pada tanggal 23 Oktober 2001.
Perjanjian serah terima tersebut telah diperpanjang dengan Surat Perjanjian No. 593.1/65.Bahukeda/II/2002
tanggal 15 Pebruari 2002 untuk jangka waktu 5 (lima) tahun sampai dengan tanggal 15 Pebruari 2006.
Sebagai kompensasinya, Perusahaan wajib membayar retribusi kepada Pemda Bekasi dan menyerahkan
tanah berikut bangunan diatasnya pada akhir masa sewa. Namun demikian, manajemen Perusahaan sedang
melakukan negosiasi dengan pihak Pemda Bekasi untuk memperbaharui perjanjian yang ada agar serah
terima dapat efektif dilakukan pada akhir masa manfaat ekonomis gedung parkir kendaraan.
Manajemen Perusahaan berkeyakinan bahwa Pemda Bekasi akan menyetujui hal tersebut. Dengan
demikian, gedung parkir kendaraan tersebut disusutkan selama 20 tahun.
Berdasarkan surat dari Pemda Bekasi No. 020/419-PKD/II/2008 tanggal 26 Pebruari 2008, sehubungan
dengan penyerahan lahan yang telah dipergunakan oleh Perusahaan sebagai gedung parkir, pemda telah
memberikan 2 (dua) opsi sebagai berikut:
a. Perusahaan agar segera menyerahkan lahan parkir kepada Pemda Bekasi.
2
b. Perusahaan agar segera menyerahkan lahan pengganti lapangan tenis seluas 3.350 m .
Berdasarkan surat Perusahaan kepada Pemda Bekasi No. 08/Dir-ML/IV/08 tanggal 7 April 2008, Perusahaan
memilih opsi untuk menyediakan lahan pengganti lapangan tenis seluas 3.350 m 2. Perusahaan telah
membeli tanah untuk lahan pengganti lapangan tenis. Sampai dengan tanggal laporan keuangan penyerahan
lahan tersebut belum dilaksanakan.
Pada tanggal 31 Desember 2010, 2009 dan 2008, properti investasi digunakan sebesar jaminan hutang bank
bersamaan dengan aset tetap (Catatan 12).
12. ASET TETAP

Reklasifikasi
Rp
31 Desember
2010
Rp
5.000.000
744.454.958
-
69.916.402.143
67.187.461.504
15.333.050.519
25.633.577.493
11.419.398.919
4.768.077.628
383.742.591
5.855.626.282
206.804.388
-
1.583.802.505
9.340.036.476
160.712.593.730
45.425.472.803
956.259.346
205.181.807.187
Pemilikan langsung
Peralatan hotel
Kendaraan
30.857.539.884
10.791.675.164
17.265.538.394
11.005.210.016
3.205.076.900
3.541.861.726
1.201.336.919
2.468.939.371
416.828.071
359.500.410
3.000.000
644.199.000
-
34.399.401.610
11.993.012.083
19.731.477.765
10.777.839.087
3.564.577.310
Jumlah
73.125.040.358
7.988.466.497
647.199.000
80.466.307.855
Jumlah Tercatat
87.587.553.372
Biaya perolehan:
Pemilikan langsung
Tanah
Peralatan hotel
Kendaraan
Perabot dan perlengkapan
operasi hotel yang tidak
disusutkan
Jumlah
1 Januari
2010
Rp
Penambahan
Rp
36.325.637.928
65.970.343.425
14.832.027.937
22.636.219.385
11.916.917.931
4.140.172.628
33.590.764.215
1.217.118.079
501.022.582
3.002.358.108
246.935.946
627.905.000
1.406.864.302
3.484.410.194
Pengurangan
Rp
124.715.499.332
235

31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008
1 Januari
2009
Rp
Penambahan
Rp
35.699.637.928
63.403.078.976
14.643.255.437
21.189.289.677
11.723.108.951
4.245.622.628
626.000.000
2.457.614.449
188.772.500
1.446.929.708
193.808.980
-
1.229.554.256
1.374.626.473
177.310.046
2.219.433.721
153.508.174.326
7.309.869.404
27.458.597.279
9.638.560.692
3.398.942.605
1.153.114.472
14.687.591.988
10.524.050.444
2.914.023.747
2.577.946.406
481.159.572
370.774.007
Jumlah
65.222.824.150
7.981.937.062
Jumlah Tercatat
88.285.350.176
Biaya perolehan:
Pemilikan langsung
Tanah
Peralatan hotel
Kendaraan
disusutkan
Jumlah
Pemilikan langsung
Perabot dan peralatan
kantor
Peralatan hotel
Kendaraan
Biaya perolehan:
Pemilikan langsung
Tanah
Peralatan hotel
Kendaraan
disusutkan
Jumlah
Pengurangan
Rp
105.450.000
Reklasifikasi
Rp
31 Desember
2009
Rp
109.650.000
-
36.325.637.928
65.970.343.425
14.832.027.937
22.636.219.385
11.916.917.931
4.140.172.628
(109.650.000)
1.406.864.302
3.484.410.194
105.450.000
160.712.593.730
30.857.539.884
10.791.675.164
79.720.854
17.265.538.394
11.005.210.016
3.205.076.900
79.720.854
73.125.040.358
87.587.553.372
1 Januari
2008
Rp
Penambahan
Rp
Pengurangan
Rp
20.145.095.928
58.962.936.666
12.947.299.626
19.396.530.794
11.299.496.334
4.161.122.628
8.092.292.000
4.345.186.050
106.410.910
1.793.108.883
423.612.617
141.200.000
1.428.298.740
350.000
56.700.000
7.462.250.000
1.523.255.000
1.589.544.901
-
35.699.637.928
63.403.078.976
14.643.255.437
21.189.289.677
11.723.108.951
4.245.622.628
1.196.598.785
2.101.509.201
32.955.471
9.848.167.173
(10.575.049.901)
1.229.554.256
1.374.626.473
130.210.589.962
24.782.933.104
1.485.348.740
153.508.174.326
Reklasifikasi
Rp
31 Desember
2008
Rp
Pemilikan langsung
Perabot dan peralatan
kantor
Peralatan hotel
Kendaraan
24.637.537.063
8.545.528.418
3.331.133.143
1.093.032.274
510.072.927
-
27.458.597.279
9.638.560.692
12.122.331.617
9.290.468.661
2.538.105.830
2.565.582.468
1.233.581.783
432.617.917
322.097
56.700.000
14.687.591.988
10.524.050.444
2.914.023.747
Jumlah
57.133.971.589
8.655.947.585
567.095.024
65.222.824.150
Jumlah Tercatat
73.076.618.373
88.285.350.176
236

31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008
Pelepasan aset tetap adalah sebagai berikut:
2010
Rp
2009
Rp
2008
Rp
Harga perolehan
Akumulasi penyusutan
956.259.346
647.199.000
105.450.000
79.720.854
1.485.348.740
567.095.024
Jumlah tercatat
Hasil penjualan aset tetap
309.060.346
100.000.000
25.729.146
74.000.000
918.253.716
48.000.000
(209.060.346)
48.270.854
(870.253.716)
Keuntungan (kerugian) pelepasan aset tetap
Beban penyusutan dialokasikan sebagai berikut:

2010
Rp
2009
Rp
2008
Rp

Beban usaha
6.944.358.076
1.044.108.421
7.078.485.405
903.451.657
7.679.295.469
976.652.116
Jumlah
7.988.466.497
7.981.937.062
8.655.947.585
Pada tanggal 31 Desember 2010, 2009 dan 2008, properti investasi (Catatan 11) dan aset tetap Perusahaan
berupa tanah dan bangunan Mal Metropolitan Bekasi dan Hotel Horison Bekasi seluas sekitar 3,3 hektar
berlokasi di Bekasi (Jawa Barat) dengan jumlah tercatat keseluruhan masing-masing sebesar
Rp 242.039.679.974, Rp 241.709.821.106 dan Rp 252.992.829.552 digunakan sebagai jaminan atas hutang
bank yang diperoleh Perusahaan (Catatan 13).
Hak legal atas tanah (properti investasi dan aset tetap - Catatan 11 dan 12) mencakup lahan tanah Mal
Metropolitan Bekasi dan Hotel Horison Bekasi dengan sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) atas nama
Perusahaan seluas sekitar 3,3 hektar berlokasi di Bekasi (Jawa Barat) yang akan jatuh tempo antara tahun
2011 sampai dengan 2012, dan tanah MPD seluas 0,2 hektar berlokasi di Bekasi (Jawa Barat) yang akan
jatuh tempo antara tahun 2011 sampai dengan 2014 dan tanah girik milik SSGL seluas sekitar 0,3 hektar
berlokasi di Cawang (Jakarta). Manajemen berpendapat tidak terdapat masalah dengan perpanjangan hak
atas tanah dan proses sertifikasi hak atas tanah karena seluruh tanah diperoleh secara sah dan didukung
dengan bukti pemilikan yang memadai.
Aset tetap dan properti investasi (Catatan 11), kecuali tanah telah diasuransikan terhadap risiko kebakaran
dan risiko lainnya kepada perusahaan asuransi yang merupakan pihak ketiga: PT Chartis Insurance
Indonesia, PT AXA Insurance Indonesia, PT Asuransi Dayin Mitra, pada tanggal 31 Desember 2010 dengan
jumlah pertanggungan sebesar Rp 508.261.900.000, PT AIG, PT Asuransi AIU Indonesia dan PT China
Insurance Indonesia pada tanggal 31 Desember 2009 dengan jumlah pertanggungan sebesar
Rp 437.096.000.000 dan PT China Insurance Indonesia, PT Asuransi AIU Indonesia dan PT AIG pada
tanggal 31 Desember 2008 dengan jumlah pertanggungan sebesar Rp 193.539.850.000. Manajemen
berpendapat bahwa jumlah pertanggungan tersebut cukup untuk menutupi kemungkinan kerugian atas aset
yang dipertanggungkan.
Aset dalam konstruksi tahun 2010 terutama merupakan biaya pekerjaan renovasi dan pergantian Air
Conditioning Hotel Horison Bekasi diperkirakan selesai dan siap digunakan pada tahun 2011. Pada tanggal
31 Desember 2010, nilai tercatat aset dalam konstruksi mewakili 34% dari nilai kontrak.
Manajemen berpendapat bahwa tidak terdapat kejadian atau perubahan keadaan yang mengindikasikan
penurunan nilai aset tetap pada tanggal neraca.
237

31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008
13. HUTANG BANK
2010
Rp
2009
Rp
2008
Rp
Bank Mandiri
Biaya transaksi
193.607.516.046
(481.525.000)
156.500.790.252
-
164.398.873.323
-
Jumlah
193.125.991.046
156.500.790.252
164.398.873.323
Suku bunga per tahun
9% - 12,5%
11,5%
12,5% - 13,5%
2009
Rp
2008
Rp
Saldo pinjaman berdasarkan fasilitas adalah sebagai berikut:

2010
Rp
Pinjaman kredit modal kerja jangka pendek
Pinjaman kredit modal kerja jangka panjang
Pinjaman transaksi khusus
Sub-jumlah
Biaya transaksi
24.331.998.684
87.000.000.000
82.275.517.362
193.607.516.046
(481.525.000)
49.500.790.252
107.000.000.000
156.500.790.252
-
45.398.873.323
119.000.000.000
164.398.873.323
-
Jumlah
193.125.991.046
156.500.790.252
164.398.873.323
Rincian pinjaman berdasarkan jadual pembayaran adalah sebagai berikut:

2010
Rp
2009
Rp
2008
Rp
Tidak lebih dari 1 tahun

Lebih dari 1 tahun tetapi tidak lebih dari 5 tahun
53.850.473.684
139.275.517.362
69.500.790.252
87.000.000.000
90.398.873.323
74.000.000.000
Jumlah
193.125.991.046
156.500.790.252
164.398.873.323
Bank Mandiri
Pada tanggal 28 Desember 2009, Perusahaan mengadakan beberapa perjanjian fasilitas pinjaman dengan
Bank Mandiri, dimana Bank Mandiri memberikan fasilitas pinjaman kepada Perusahaan, sebagai berikut:
Fasilitas pinjaman kredit modal kerja jangka pendek sebesar Rp 53.000.000.000 dengan tingkat bunga
sesuai dengan yang berlaku pada Bank Mandiri yang akan ditinjau setiap bulannya dengan jangka waktu
pinjaman 1 (satu) tahun. Fasilitas kredit digunakan untuk pengembangan Perusahaan, MPD dan KGC
dan melunasi pinjaman dari Bank Negara Indonesia (BNI).
Fasilitas pinjaman kredit modal kerja jangka panjang sebesar Rp 107.000.000.000 dengan tingkat bunga
sebesar 11% dan akan ditinjau setiap bulannya dan dilunasi selama 5 (lima) tahun dengan angsuran
triwulanan sampai dengan Desember 2014. Fasilitas kredit ini digunakan untuk melunasi pinjaman dari
BNI.
Fasilitas pinjaman transaksi khusus sebesar Rp 90.000.000.000 dengan tingkat bunga 11% dan akan
ditinjau setiap bulannya dan dilunasi selama 5 (lima) tahun dengan angsuran triwulanan sampai dengan
Desember 2014.
238

31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008
Pada tanggal 27 Desember 2010, Bank Mandiri menyetujui perpanjangan waktu fasilitas kredit modal kerja
jangka pendek dan memberikan tambahan limit fasilitas kredit sebesar Rp 52.000.000.000, sehingga jumlah
keseluruhan fasilitas kredit modal kerja jangka pendek menjadi sebesar Rp 105.000.000.000.
Fasilitas pinjaman ini dijamin dengan tanah Perusahaan dengan HGB No. 5615, HGB No. 5616, HGB
No. 3412 dan HGB No. 4030, berikut dengan bangunannya dan segala sesuatu yang didirikan diatasnya
dengan hak tanggungan sebesar Rp 250.000.000.000, jaminan perusahaan dari PT Metropolitan Persada
Internasional (Catatan 29), piutang Mall Metropolitan sebesar Rp 3.200.000.000 dan pendapatan grup
Perusahaan, Top Up Guarantee untuk cost overrun dan cash deficiency oleh PT Metropolitan Persada
International (Catatan 29).
Fasilitas kredit diatas mencakup kondisi dan persyaratan, antara lain, bahwa Perusahaan harus menjaga
likuiditas dan solvabilitas Perusahaan dengan rasio keuangan lancar (current ratio) minimal 1,2 kali, rasio
debt service coverage minimal 1,5 kali, EBITDA to interest minimal 2,0 kali dan rasio hutang terhadap modal
(debt to equity) maksimal 1,00 kali. Pada tanggal 31 Desember 2010, Perusahaan telah memenuhi rasiorasio keuangan tersebut.
Disamping itu, fasilitas kredit juga memuat pembatasan antara lain, memperoleh fasilitas kredit atau pinjaman
dari bank lain atau lembaga keuangan lainnya, memindahtangankan barang jaminan atau agunan kepada
pihak lain, mengikatkan diri sebagai penjamin, membagikan dividen, meningkatkan atau menurunkan modal
dasar atau modal disetor dan merubah susunan Direksi atau dewan Komisaris.
Perusahaan telah menerima surat persetujuan dari Bank Mandiri No. CBG.CB2/D4.228/2010 tanggal
28 Oktober 2010 untuk melakukan Penawaran Umum Saham (IPO), perubahan seluruh anggaran dasar
Perusahaan, perubahan modal ditempatkan dan disetor, perubahan pemegang saham, serta perubahan
susunan anggota direksi dan komisaris Perusahaan. Perusahaan harus melaporkan kepada Bank Mandiri
rencana pembagian dividen, dengan syarat Perusahaan harus menjaga financial covenant yang ditetapkan
Bank Mandiri, pembagian dividen dilaporkan selambat-lambatnya satu bulan sejak pembagian dividen dan
pembagian dividen tidak mengganggu pemenuhan kewajiban kepada Bank Mandiri.
Pada tanggal 31 Desember 2010, fasilitas kredit yang belum digunakan Perusahaan adalah sebagai berikut:
Rp
Fasilitas kredit modal kerja jangka pendek
Fasilitas pinjaman transaksi khusus
80.668.001.316
7.724.482.639
Bank Negara Indonesia (BNI)

Pada tanggal 4 Desember 2006, Perusahaan mengadakan beberapa perjanjian fasilitas pinjaman dengan
Bank Negara Indonesia (BNI) dan telah diperbaharui pada tanggal 27 Pebruari 2009, dimana BNI
memberikan fasilitas pinjaman kepada Perusahaan, sebagai berikut:
Fasilitas pinjaman kredit modal kerja jangka pendek sebesar Rp 50.000.000.000 dengan tingkat bunga
sesuai dengan yang berlaku pada BNI dan akan ditinjau setiap bulannya dengan jangka waktu pinjaman
1 (satu) tahun.
Fasilitas pinjaman kredit modal kerja jangka panjang sebesar Rp 155.000.000.000 dengan tingkat bunga
sebesar 15% dan akan ditinjau setiap bulannya dan dilunasi dalam jangka waktu 4 (empat) tahun.
Fasilitas pinjaman ini dijamin dengan tanah Perusahaan dengan HGB No. 5615, HGB No. 5616, HGB
No. 3412 dan HGB No. 4030, berikut dengan bangunannya dan segala sesuatu yang didirikan diatasnya dan
jaminan perusahaan dari PT Metropolitan Persada International (Catatan 29).
Fasilitas kredit diatas memuat kondisi dan persyaratan, antara lain, bahwa Perusahaan harus menjaga
likuiditas dan solvabilitas Perusahaan dengan rasio keuangan lancar (current ratio) minimal 1 kali dan rasio
hutang terhadap modal (debt to equity ratio) maksimal 2,7 kali, pinjaman terhutang harus selalu tertutup
dengan posisi persediaan dan piutang.
239

31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008
Disamping itu, fasilitas kredit juga memuat pembatasan menyangkut, antara lain, merger, pemindah
tanganan dan/atau menyewakan perusahaan kepada pihak lain, perolehan atau pinjaman dari pihak lain baik
untuk membiayai kebutuhan modal kerja maupun untuk investasi, perubahan jenis usaha, pembayaran
hutang Perusahaan kepada pemegang saham, memberikan pinjaman, melakukan investasi atau penyertaan
yang pembiayaannya menggunakan sumber dana jangka pendek, membagikan dividen, mengambil lease
dengan jumlah diatas Rp 5.000.000.000 dari perusahaan asing, membuka kantor cabang atau usaha baru,
mengikat diri sebagai penjamin, membubarkan perusahaan atau meminta dinyatakan pailit, merubah
susunan direksi dan komisaris, menerbitkan surat berharga, dan mengeluarkan saham baru atau menjual
saham yang telah ada.
Pada tanggal 30 Desember 2009, Perusahaan melunasi pinjaman ini dengan menggunakan dana pinjaman
dari Bank Mandiri.
14. HUTANG USAHA

Jumlah hutang usaha berdasarkan segmen usaha dan umur adalah sebagai berikut:
a. Berdasarkan segmen usaha:
2010
Rp
2009
Rp
2008
Rp
Real estat
Hotel
Pusat perbelanjaan
14.428.253.840
1.776.778.590
979.088.048
7.476.748.206
2.056.188.642
1.617.411.608
11.992.500.393
2.705.284.270
1.423.003.956
Jumlah
17.184.120.478
11.150.348.456
16.120.788.619
b. Berdasarkan umur:
2010
Rp
2009
Rp
2008
Rp
Belum jatuh tempo

Sudah jatuh tempo
1 - 30 hari
31 - 60 hari
61 - 90 hari
91 - 120 hari
> 120 hari
15.273.684.827
8.525.745.464
12.151.068.459
976.719.505
464.669.030
216.048.479
13.394.750
239.603.887
1.365.814.117
606.761.446
289.797.720
115.461.505
246.768.204
675.419.469
862.759.901
664.416.776
208.935.800
1.558.188.214
Jumlah
17.184.120.478
11.150.348.456
16.120.788.619
Seluruh hutang usaha merupakan hutang dalam mata uang Rupiah dengan jangka waktu kredit satu sampai
dua bulan. Bunga tidak dibebankan atas hutang usaha yang jatuh tempo, karena pembayaran biasanya
dilakukan dalam periode kredit normal.
15. HUTANG LAIN-LAIN

2010
Rp
2009
Rp
2008
Rp
PT Sumber Kencana Graha

Lain-lain
5.892.761.500
3.220.255.748
3.623.914.834
2.274.811.822
3.053.940.800
2.915.378.529
Jumlah
9.113.017.248
5.898.726.656
5.969.319.329
240

31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008
Pada tanggal 18 Pebruari 2009, MKD, anak perusahaan, mengadakan perjanjian MoU (Memorandum of
Understanding) dengan PT Sumber Kencana Graha (SKG) untuk pendanaan dalam rangka pembangunan
sarana jalan interchange STA II (Interchange) di Metland Puri. Terkait dengan MoU ini, MKD memperoleh
pinjaman dari SKG yang dikenakan bunga 6,5% per tahun dan pinjaman akan jatuh tempo pada akhir tahun
2011.
Hutang kepada PT Karyadeka Pancamurni, pemegang saham lain MKD, terutama merupakan pinjaman
dana dalam rangka pembelian tanah dan modal kerja MKD.
16. HUTANG PAJAK

2010
Rp
Pengalihan hak atas tanah dan/atau
bangunan dan penyewaan (Catatan 26)
Jasa konstruksi
Pajak penghasilan
Pasal 21
Pasal 23 dan 26
Pasal 29
Pajak pembangunan I
Pajak pertambahan nilai
Pajak Bumi dan Bangunan dan lainnya
Jumlah
2009
Rp
2008
Rp
10.856.386.221
864.907.703
7.983.377.954
474.043.991
1.101.760.405
409.409.388
404.803.707
899.785.343
264.327.416
440.395.529
4.141.210.671
10.676.044
202.602.904
856.999.686
264.327.416
349.428.787
6.730.993.708
618.718.992
700.639.470
693.630.428
632.840.040
332.693.179
1.837.142.349
836.364.088
17.882.492.634
17.480.493.438
6.544.479.347
17. PENDAPATAN DITERIMA DIMUKA DAN UANG MUKA PENJUALAN

2010
Rp
2009
Rp
2008
Rp
Uang muka penjualan

Titipan pelanggan
Pendapatan sewa diterima dimuka
42.658.646.910
11.138.348.786
44.083.359.557
31.883.765.151
18.234.734.126
40.801.447.598
36.861.255.029
18.499.667.628
37.860.779.924
Jumlah
97.880.355.253
90.919.946.875
93.221.702.581
Rincian uang muka penjualan berdasarkan persentase dari harga jual adalah sebagai berikut:
2010
Rp
Persentase dari harga jual
2009
Rp
2008
Rp
< 20%
20% - 49,99%
50% - 99,99%
100%
7.009.657.841
7.561.968.911
3.942.153.631
24.144.866.527
5.409.233.599
4.473.492.695
10.346.495.723
11.654.543.134
5.659.968.783
6.878.880.457
8.621.780.543
15.700.625.246
Jumlah
42.658.646.910
31.883.765.151
36.861.255.029
Seluruh pendapatan sewa diterima dimuka dan uang muka penjualan dalam mata uang Rupiah.
Uang muka penjualan merupakan uang muka penjualan rumah tinggal dan tanah pada perumahan di
Metland Transyogi, Metland Cileungsi, Metland Tambun, Metland Puri dan Metland Menteng yang belum
memenuhi persyaratan untuk diakui sebagai pendapatan.
241

31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008
Titipan pelanggan merupakan penerimaan dari calon pembeli yang masih dapat dibatalkan sewaktu-waktu
dan biaya yang harus ditanggung pembeli sehubungan dengan biaya perolehan hak atas tanah dan
bangunan, pengurusan sertifikat, perijinan dan lainnya.
Pendapatan sewa diterima dimuka merupakan pendapatan diterima dimuka atas sewa pusat perbelanjaan di
Mal Metropolitan, Bekasi dan Plaza Metropolitan, Tambun.
18. HAK MINORITAS

2010
Rp
a. Hak minoritas atas aset bersih
anak perusahaan
Development dan anak perusahaan
PT Sumbersentosa Guna Lestari
PT Metropolitan Global Management
Jumlah
b. Hak minoritas atas rugi bersih
anak perusahaan
dan anak perusahaan
PT Sumbersentosa Guna Lestari
PT Metropolitan Global Management
Jumlah
2009
Rp
2008
Rp
17.839.726.073
3.086.134
250.000
113.499
13.577.360.873
3.229.362
250.000
158.244
13.577.949.814
3.316.132
250.000
158.244
17.843.175.706
13.580.998.479
13.581.674.190
18.865.600
143.228
44.745
588.941
86.770
8.578.799
943.558
22.696
675.711
9.545.053
19.053.573
Penambahan hak minoritas atas aset bersih PT Metropolitan Permada Development (MPD) dan anak
perusahaan sebesar Rp 4.281.230.800 pada tahun 2010 merupakan uang muka setoran modal pemegang
saham lain pada MKD, anak perusahaan MPD.
19. MODAL SAHAM

31 Desember 2010, 2009 dan 2008
Persentase
Jumlah Modal
Jumlah Saham
Pemilikan
Disetor
%
Rp
Nama Pemegang Saham

Reco Newtown Pte., Ltd., Singapura (Reco)
PT Metropolitan Persada Internasional (MPI)
Netstar Holdings Limited, British Virgin Islands
2.842.250.000
1.719.260.000
1.122.990.000
50,00
30,24
19,76
284.225.000.000
171.926.000.000
112.299.000.000
Jumlah
5.684.500.000
100,00
568.450.000.000
242

31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008
Berdasarkan Pernyataan Keputusan Pemegang Saham No. 220 tanggal 28 Desember 2007 dari Dr. Irawan
Soerodjo S.H., Msi, notaris di Jakarta, yang telah diterima dan dicatat oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi
Manusia Republik Indonesia dalam Surat No. AHU-AH.01.10-5087 Tahun 2008 tanggal 3 Maret 2008, para
pemegang saham Perusahaan menyetujui konversi atas hutang Perusahaan kepada MPI sebesar
Rp 29.000.000.000 menjadi 58.000.000 saham dan uang muka modal disetor Reco sebesar
Rp 29.000.000.000 menjadi 58.000.000 saham, sehingga modal ditempatkan dan disetor menjadi
1.136.900.000 saham atau sebesar Rp 568.450.000.000. Pada tanggal 17 Maret 2008, Kepala Badan
Koordinasi Penanaman Modal juga telah menyetujui perubahan permodalan Perusahaan dengan Surat No.
440/III/PMA/2008.
Berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Pemegang Saham Perusahaan No. 66 tanggal 8 September 2008,
dari Dr. Irawan Soerodjo S.H., Msi, notaris di Jakarta yang telah mendapat persetujuan dari Menteri Hukum
dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dalam Surat Keputusannya No. AHU-61315.AH.01.02. Tahun
2008 tanggal 11 September 2008, pemegang saham menyetujui peningkatan modal dasar Perusahaan dari
sebesar Rp 720.000.000.000 menjadi sebesar Rp 2.000.000.000.000 dan perubahan nilai nominal per
saham dari sebesar Rp 500 menjadi Rp 100.
20. TAMBAHAN MODAL DISETOR
Merupakan tambahan modal disetor yang berasal dari penurunan modal setelah digunakan untuk
mengeliminasi saldo defisit dalam rangka kuasi reorganisasi pada tanggal 31 Desember 2004.
21. CADANGAN UMUM
Berdasarkan Undang-Undang Perseroan Terbatas No. 40 Tahun 2007, Perusahaan wajib menyisihkan
jumlah tertentu dari laba bersih setiap tahun buku untuk cadangan apabila saldo laba positif sampai
cadangan tersebut mencapai paling sedikit 20% dari jumlah modal yang ditempatkan dan disetor.
Manajemen bermaksud untuk mengajukan pembentukan cadangan sebesar Rp 1.000.000.000 dalam Rapat
Umum Pemegang Saham Tahunan untuk tahun buku 2010 dan tambahan pembentukan cadangan diajukan
secara bertahap pada Rapat Umum Pemegang Saham tahun-tahun berikutnya.
22. PENDAPATAN USAHA
Real Estat
Penjualan tanah dan/atau bangunan
Penjualan ruko
Penjualan kavling tanah
Pusat perbelanjaan
Sewa ruang
Jasa layanan dan pemeliharaan
Utilitas
Hotel
Kamar
Makanan dan minuman
Lain-lain
Pusat rekreasi
Penjualan tiket
Lain-lain
Lain-lain
Jumlah
2010
Rp
2009
Rp
2008
Rp
126.399.994.141
31.601.250.525
9.221.221.500
122.959.968.584
25.826.045.323
15.798.121.789
129.652.365.917
18.305.399.042
14.801.923.534
72.360.010.894
25.668.410.009
18.818.729.377
68.869.904.264
24.716.306.342
17.691.904.384
63.908.454.282
23.664.000.861
16.629.574.846
20.230.624.486
20.933.856.923
2.247.443.723
17.449.954.619
18.172.534.943
2.130.913.108
18.449.857.431
17.106.860.209
2.668.671.856
1.698.358.000
212.003.500
1.989.288.300
1.770.348.000
262.909.100
1.928.888.600
1.519.429.000
66.315.900
1.409.044.000
331.381.191.378
317.577.799.056
308.181.896.878
Tidak terdapat pendapatan usaha dari pihak yang mempunyai hubungan istimewa.
243

31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008
Tidak terdapat pendapatan usaha dari satu pelanggan yang melebihi 10% dari jumlah penjualan dan
pendapatan.
23. BEBAN LANGSUNG DAN BEBAN POKOK PENJUALAN

2010
Rp
Real Estat
Tanah dan/atau bangunan
Ruko
Kavling tanah
Pusat perbelanjaan
Listrik, air dan gas
Penyusutan (Catatan 11 dan 12)
Gaji dan kesejahteraan karyawan
Perbaikan dan pemeliharaan
Kebersihan
Parkir dan keamanan
Lain-lain
Hotel
Makanan dan minuman
Penyusutan (Catatan 12)
Bahan baku dan perlengkapan
Musik dan hiburan
Telekomunikasi
Lain-lain
Pusat rekreasi
Lain-lain
Lain-lain
Jumlah
2009
Rp
2008
Rp
65.334.634.225
12.045.995.638
2.517.529.908
69.705.779.803
11.730.489.385
6.214.640.495
78.428.471.925
10.654.777.487
6.378.673.611
25.194.629.533
14.499.566.967
5.629.066.233
2.248.219.862
993.853.908
792.790.415
520.607.990
24.225.329.278
14.381.067.701
5.603.913.613
2.439.212.937
1.009.209.525
742.587.282
450.996.532
23.204.865.949
14.010.195.926
5.121.060.589
2.911.450.807
968.497.471
857.673.228
467.876.016
5.113.876.681
4.504.455.576
4.039.606.306
3.564.560.484
2.125.363.332
665.487.668
296.324.419
68.335.316
479.048.675
4.838.902.705
4.450.284.629
4.192.917.667
3.509.356.719
1.910.937.720
601.643.107
294.710.400
42.829.659
643.004.297
4.678.582.167
5.342.854.198
4.553.067.800
3.553.182.234
2.182.048.844
801.050.516
393.177.805
69.110.281
1.134.384.656
347.707.307
302.915.971
300.364.788
101.710.794
28.274.800
1.277.321.122
343.070.364
292.389.092
198.530.000
95.329.200
40.000.000
1.152.950.979
286.104.640
230.169.804
184.540.350
101.959.650
69.980.000
787.264.943
152.992.247.918
159.110.083.089
167.371.020.897
Tidak terdapat pembelian dan beban kepada pihak yang mempunyai hubungan istimewa.
24. BEBAN USAHA

Beban Penjualan
2010
Rp
2009
Rp
2008
Rp
Iklan dan promosi

Gaji dan tunjangan karyawan
Komisi kartu kredit
Jasa pemasaran
Alat tulis dan cetakan
Lain-lain
10.963.182.316
1.530.032.050
480.834.536
298.652.918
198.438.275
360.784.668
8.381.465.657
1.599.923.233
597.135.848
263.849.510
187.873.641
413.272.771
7.429.735.903
1.696.447.067
388.638.931
289.299.767
213.485.867
427.029.191
Jumlah
13.831.924.763
11.443.520.660
10.444.636.726
244

31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008
Beban Umum dan Administrasi
2010
Rp
2009
Rp
2008
Rp
Gaji dan tunjangan karyawan

Imbalan pasca-kerja (Catatan 28)
Jasa profesional
Alat tulis kantor dan cetak
Jasa manajemen hotel (Catatan 29 dan 31)
Denda pajak dan pajak lainnya
Transportasi dan perjalanan
Telekomunikasi
Asuransi
Perjamuan dan representasi
Beban piutang ragu-ragu (Catatan 6)
Bahan bakar minyak
Jasa keamanan
Lain-lain
41.646.530.629
3.572.437.238
1.717.282.945
1.375.163.666
1.281.675.105
1.241.410.340
1.044.108.421
913.373.021
789.751.832
768.176.409
645.140.508
600.916.283
470.512.366
350.377.209
357.284.995
232.991.606
3.496.037.084
35.963.295.681
3.007.380.342
1.196.185.200
1.259.722.399
1.146.747.149
991.882.098
903.451.657
1.008.594.419
730.550.431
714.848.537
660.597.049
1.095.841.938
730.536.706
928.903.453
427.765.963
151.635.813
3.405.291.867
36.875.337.104
3.690.767.503
1.714.184.539
1.408.854.183
1.122.706.621
900.207.906
976.652.116
1.276.398.447
852.503.908
561.924.253
719.821.641
1.318.864.334
689.178.832
415.590.720
980.793.342
244.241.212
2.712.474.629
Jumlah
60.503.169.657
54.323.230.702
56.460.501.290
25. BEBAN BUNGA DAN KEUANGAN

2010
Rp
2009
Rp
2008
Rp
Hutang bank
Lainnya
20.609.167.256
52.816.773
21.283.511.421
3.536.857.081
17.616.076.389
798.818.336
Jumlah
20.661.984.029
24.820.368.502
18.414.894.725
26. PAJAK PENGHASILAN

Beban pajak Perusahaan dan anak perusahaan terdiri dari:
2010
Rp
2009
Rp
2008
Rp

Pajak kini - anak perusahaan
Pajak tangguhan
Pengaruh perubahan tarif pajak dan peraturan pajak
(18.989.155.758)
(1.455.702.255)
-
(18.437.685.485)
(420.197.827)
-
(9.110.078.286)
(999.650.000)
(8.379.815.742)
(2.407.686.487)
Jumlah beban pajak
(20.444.858.013)
(18.857.883.312)
(20.897.230.515)
245

31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008
Pajak Penghasilan Final
Rincian beban pajak penghasilan final adalah sebagai berikut:
2010
Rp
Perusahaan
Penyewaan dan jasa pemeliharaan
Pajak pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan
2009
Rp
2008
Rp
10.726.469.323
3.745.318.958
10.395.853.434
3.117.952.518
8.816.677.806
-
14.471.788.281
13.513.805.952
8.816.677.806
Anak perusahaan
Penyewaan dan jasa pemeliharaan
Pajak pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan
300.628.314
4.216.739.163
296.106.837
4.627.772.696
293.400.480
-
Jumlah
4.517.367.477
4.923.879.533
293.400.480
18.989.155.758
18.437.685.485
9.110.078.286
Jumlah
Jumlah pajak penghasilan final
Perincian hutang pajak penghasilan final adalah sebagai berikut:

2010
Rp
Saldo awal tahun
Pajak penghasilan final atas
pendapatan usaha tahun berjalan
Mutasi bersih pajak dibayar dimuka atas uang muka
penjualan dan pendapatan diterima dimuka
Pajak penghasilan final yang telah dipotong pihak ketiga
atau disetor sendiri tahun berjalan
Saldo akhir tahun
246
2009
Rp
2008
Rp
7.983.377.954
1.101.760.405
1.258.218.151
18.989.155.758
18.437.685.485
9.110.078.286
1.081.097.185
1.554.096.520
(3.844.748.158)
(17.197.244.676)
(13.110.164.456)
(5.421.787.874)
10.856.386.221
7.983.377.954
1.101.760.405

31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008
Pajak Kini
Rekonsiliasi antara laba sebelum pajak menurut laporan laba rugi konsolidasi dengan rugi fiskal adalah
sebagai berikut:
2010
Rp
Laba sebelum pajak menurut laporan laba rugi
konsolidasi
Laba anak perusahaan sebelum pajak penghasilan
Laba sebelum pajak Perusahaan
Laba sebelum pajak atas penghasilan yang
pajaknya bersifat final
Laba atas penghasilan yang
pajaknya bersifat tidak final
Perbedaan temporer:
Imbalan pasca-kerja
Jumlah
Perbedaan yang tidak dapat diperhitungkan menurut fiskal:
Perjamuan, sumbangan dan representasi
Penghasilan bunga yang telah dikenakan pajak final
Tunjangan karyawan
Lain-lain
Jumlah
2009
Rp
2008
Rp
89.490.844.199
23.704.738.094
71.920.260.649
24.872.783.507
57.072.693.510
5.709.911.026
65.786.106.105
47.047.477.142
51.362.782.484
(60.065.808.862)
(45.675.436.017)
(42.800.540.358)
5.720.297.243
1.372.041.125
8.562.242.126
282.707.065
116.844.647
584.874.869
363.162.941
2.153.488.079
288.237.452
399.551.712
948.037.810
2.441.725.531
125.677.035
(61.326.894)
424.500
37.737.138
78.771.926
(113.457.359)
5.036.500
26.065.275
102.511.779
(3.583.658)
493.901.192
(213.322.489)
232.513.664
95.111.511
608.203.878
Laba kena pajak Perusahaan

Rugi fiskal tahun-tahun sebelumnya
6.222.360.734
(15.975.614.019)
2.316.495.277
(18.292.109.296)
11.612.171.535
(30.151.896.273)
Akumulasi Rugi Fiskal Perusahaan
(9.753.253.285)
(15.975.614.019)
(18.539.724.738)
Akumulasi rugi fiskal dan laba kena pajak Perusahaan untuk tahun 2009 dan 2008 sudah sesuai dengan
Surat Pemberitahuan Pajak (SPT) pembetulan yang disampaikan ke Kantor Pelayanan Pajak (KPP).
Akumulasi rugi fiskal Perusahaan untuk tahun 2009 dan 2008 berdasarkan SPT sebelum pembetulan
masing-masing sebesar Rp 22.824.747.052 dan Rp 28.057.352.030. Perbedaan tersebut disebabkan SPT
yang disampaikan berdasarkan laporan keuangan yang belum diaudit dan perubahan pengenaan pajak
penghasilan final terhadap real estat sesuai dengan Peraturan Menteri Keuangan No. 243/PMK.03/2008.
Perusahaan masih dalam proses penyusunan SPT untuk tahun 2010 yang akan disampaikan ke KPP.
247

31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008
Pajak Tangguhan
Pajak tangguhan dihitung berdasarkan pengaruh dari perbedaan temporer antara jumlah tercatat aset dan
kewajiban menurut laporan keuangan dengan dasar pengenaan pajak aset dan kewajiban.
Rincian manfaat (beban) pajak tangguhan Perusahaan dan anak perusahaan terdiri dari:
2010
Rp
2009
Rp
2008
Rp
Perusahaan
Rugi fiskal
Imbalan pasca kerja
Beban piutang ragu-ragu
(1.555.590.183)
70.676.766
29.211.162
(641.027.681)
140.468.969
80.360.885
(7.667.637.414)
(1.449.587.327)
(36.481.467)
Jumlah
(1.455.702.255)
(420.197.827)
(9.153.706.208)
Anak perusahaan
Rugi fiskal
Imbalan pasca kerja
Beban piutang ragu-ragu
(1.320.103.007)
(276.505.802)
(37.187.212)
Jumlah
(1.633.796.021)
Beban pajak tangguhan
(1.455.702.255)
(420.197.827)
(10.787.502.229)
Rincian dari aset pajak tangguhan Perusahaan dan anak perusahaan sebagai berikut:
2010
Rp
2009
Rp
2008
Rp
Perusahaan
Rugi fiskal
Imbalan pasca-kerja
Piutang usaha
Jumlah
Anak perusahaan
2.438.313.322
858.197.414
120.001.897
3.416.512.633
-
3.993.903.505
787.520.648
90.790.735
4.872.214.888
-
4.634.931.186
647.051.679
10.429.850
5.292.412.715
-
3.416.512.633
4.872.214.888
5.292.412.715
Manajemen Perusahaan berpendapat bahwa rugi fiskal per 31 Desember 2010 dapat dimanfaatkan di masa
mendatang.
Berdasarkan Undang-Undang Pajak Penghasilan No. 36 tahun 2008 pengganti UU pajak No. 7/1983, tarif
pajak badan adalah sebesar 28% yang berlaku efektif 1 Januari 2009 dan sebesar 25% yang berlaku efektif
1 Januari 2010.
Berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan No. 243/PMK.03/2008 tentang pelaksanaan pembayaran pajak
penghasilan atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, seluruh penghasilan yang berasal dari
pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dikenakan pajak penghasilan final. Peraturan ini berlaku
efektif sejak tanggal 1 Januari 2009.
Aset dan kewajiban pajak tangguhan disesuaikan dengan tarif pajak dan peraturan yang berlaku pada
periode ketika aset direalisasikan dan kewajiban diselesaikan berdasarkan tarif pajak dan peraturan yang
akan ditetapkan.
248

31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008
Rekonsiliasi antara beban pajak dan hasil perkalian laba akuntansi sebelum pajak dengan tarif pajak yang
berlaku adalah sebagai berikut:
2010
Rp
Laba sebelum pajak menurut laporan laba rugi konsolidasi
Laba anak perusahaan sebelum pajak penghasilan
2009
Rp
2008
Rp
89.490.844.199
23.704.738.094
71.920.260.649
24.872.783.507
57.072.693.510
5.709.911.026
Laba sebelum pajak Perusahaan

Laba sebelum pajak atas penghasilan yang bersifat final
65.786.106.105
(60.065.808.862)
47.047.477.142
(45.675.436.017)
51.362.782.484
(42.800.540.358)
Laba atas penghasilan yang pajaknya bersifat tidak final
5.720.297.243
1.372.041.125
8.562.242.126
Pajak dengan tarif yang berlaku
(1.430.074.310)
(343.010.281)
(2.568.672.638)
(25.627.945)
-
895.915
(16.179.600)
(182.461.163)
(2.407.686.487)
(737.886.202)
(61.903.861)
(3.256.999.718)
(1.455.702.255)
-
(420.197.827)
-
(9.153.706.208)
(2.633.446.021)
Jumlah beban pajak tidak final

Beban pajak penghasilan final
(1.455.702.255)
(18.989.155.758)
(420.197.827)
(18.437.685.485)
(11.787.152.229)
(9.110.078.286)
Jumlah beban pajak
(20.444.858.013)
(18.857.883.312)
(20.897.230.515)
Pengaruh pajak atas:

Penghasilan tidak kena pajak (beban yang tidak
dapat diperhitungkan)
Perubahan tarif pajak dan peraturan pajak
Koreksi dasar pengenaan pajak
Akumulasi rugi fiskal yang tidak dapat diakui
sebagai aset pajak tangguhan
Jumlah beban pajak tidak final Perusahaan

Beban pajak tidak final anak perusahaan
27. LABA PER SAHAM

Berikut ini adalah data yang digunakan sebagai dasar untuk perhitungan laba per saham dasar:
Laba bersih
Laba bersih untuk perhitungan laba per saham dasar

Jumlah Saham
Jumlah rata-rata tertimbang saham
biasa untuk perhitungan laba
bersih per saham dasar:
Jumlah awal periode dengan nilai nominal
Rp 100 per saham tahun 2010 dan 2009 dan
Rp 500 per saham tahun 2008
Tambahan saham beredar berasal dari
pemecahan menjadi Rp 100 per saham
pada tanggal 11 September 2008 (Catatan 19)
Jumlah rata-rata tertimbang saham untuk
tujuan perhitungan laba per saham dasar
2010
Rp
2009
Rp
2008
Rp
69.065.039.759
53.063.053.048
36.185.008.048
Lembar
Lembar
Lembar
5.684.500.000
5.684.500.000
249
5.684.500.000
5.684.500.000
1.136.900.000
4.547.600.000
5.684.500.000

31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008
Jumlah rata-rata tertimbang saham yang digunakan untuk menghitung laba bersih per saham dasar telah
disesuaikan untuk mencerminkan pengaruh dari pemecahan saham.
Pada tanggal neraca, Perusahaan tidak memiliki efek berpotensi saham biasa yang dilutif.
28. KEWAJIBAN IMBALAN PASCA-KERJA

Perusahaan dan anak perusahaan memberikan imbalan pasca-kerja imbalan pasti untuk karyawan yang
berhak sesuai dengan kebijakan Perusahaan dan anak perusahaan. Jumlah karyawan yang berhak atas
imbalan pasca-kerja tersebut adalah 888 karyawan tahun 2010, 912 karyawan tahun 2009 dan 908 karyawan
tahun 2008.
Perhitungan imbalan pasca-kerja dihitung oleh PT Padma Radya Aktuaria, aktuaris independen, dengan
menggunakan asumsi sebagai berikut:
Tingkat diskonto per tahun

Tingkat kenaikan gaji per tahun
Umur pensiun normal
Tingkat mortalitas
2010
2009
2008
8,0%
7%
55 - 60
CSO - 1980
10,5%
10%
55 - 60
CSO - 1980
12%
10%
55 - 60
CSO - 1980
Beban imbalan pasca-kerja Perusahaan dan anak perusahaan adalah sebagai berikut:
2010
Rp
2009
Rp
2008
Rp
Biaya jasa kini

Biaya bunga
Kerugian (keuntungan) aktuarial
Biaya jasa lalu
Kerugian kurtailment dan penyelesaian
1.636.112.037
1.573.775.516
229.957.891
132.591.794
-
1.488.407.740
1.452.795.933
(66.415.126)
132.591.795
-
1.542.079.417
1.492.017.346
537.364.774
158.235.235
(38.929.269)
Jumlah
3.572.437.238
3.007.380.342
3.690.767.503
Kewajiban imbalan pasca-kerja Perusahaan dan anak perusahaan adalah sebagai berikut:
2010
Rp
2009
Rp
2008
Rp
Nilai kini kewajiban

Biaya jasa lalu belum diakui
Kerugian aktuarial belum diakui
23.160.053.645
(1.950.187.152)
(2.854.080.750)
21.723.690.901
(1.887.521.882)
(4.266.480.845)
15.582.236.747
(2.086.324.664)
(458.017.829)
Kewajiban imbalan kerja
18.355.785.743
15.569.688.174
13.037.894.254
250

31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008
Mutasi kewajiban imbalan pasca-kerja adalah sebagai berikut:
2010
Rp
2009
Rp
2008
Rp
Saldo awal tahun

Beban tahun berjalan
Pembayaran manfaat
15.569.688.174
3.572.437.238
(786.339.669)
13.037.894.254
3.007.380.342
(475.586.422)
Saldo akhir tahun
18.355.785.743
15.569.688.174
9.907.697.359
3.690.767.503
(560.570.608)
13.037.894.254
29. SIFAT DAN TRANSAKSI HUBUNGAN ISTIMEWA

Sifat Hubungan Istimewa
a. Perusahaan yang manajemennya sama dengan Perusahaan dan anak perusahaan yaitu:
-
b. PT Metropolitan Persada Internasional merupakan pemegang saham Perusahaan.

Transaksi Hubungan Istimewa
Dalam kegiatan usahanya, Perusahaan dan anak perusahaan melakukan transaksi tertentu dengan pihakpihak yang mempunyai hubungan istimewa, yang meliputi antara lain:
a. Perusahaan mengadakan perjanjian manajemen dengan PT Metropolitan Golden Management seperti
dijelaskan pada Catatan 31b. Saldo kewajiban dan beban yang timbul atas transaksi tersebut diatas
2010
Rp
Persentase terhadap jumlah kewajiban

Beban jasa manajemen
Rp
Persentase terhadap jumlah beban usaha
2009
277.128.343
543.492.857
0,07%
0,17%
1.281.675.105
1,73%
1.146.747.149
1,74%
2008
717.727.444
0,23%
1.122.706.621
1,68%
Manajemen berpendapat bahwa transaksi dengan pihak hubungan istimewa dilakukan dengan tingkat
harga dan syarat-syarat normal sebagaimana halnya bila dilakukan dengan pihak ketiga.
b. PT Metropolitan Persada Internasional memberikan jaminan perusahaan (Company Guarantee) atas
hutang bank yang diterima Perusahaan (Catatan 13).
251

31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008
30. INFORMASI SEGMEN
Segmen Usaha
Perusahaan dan anak perusahaan pada saat ini melakukan kegiatan usaha sebagai berikut:
1.
2.
3.
4.
Pusat perbelanjaan
Hotel
Real estat
Lainnya
Manajemen menyajikan informasi segmen usaha dalam 4 (empat) kelompok segmen sesuai dengan
kegiatan usahanya tersebut.
Pusat perbelanjaan
Rp
Hotel
Rp
Real estat
Rp
Pendapatan
116.847.150.280
43.411.925.132
167.222.466.166
Beban langsung dan

beban pokok penjualan
(49.878.734.908)
(20.857.058.457)
66.968.415.372
22.554.866.675
(16.073.928.744)
50.894.486.628
Laba kotor
Beban usaha
Laba (rugi) usaha
31 Desember 2010
Lainnya
Rp
Jumlah
Rp
Eliminasi
Rp
3.899.649.800
331.381.191.378
331.381.191.378
(79.898.159.771)
(2.358.294.782)
(152.992.247.918)
(152.992.247.918)
87.324.306.395
1.541.355.018
178.388.943.460
178.388.943.460
(7.664.685.512)
(48.932.158.345)
(1.664.321.819)
(74.335.094.420)
(74.335.094.420)
14.890.181.163
38.392.148.050
104.053.849.040
104.053.849.040
(122.966.801)
Penghasilan (beban) lain-lain

yang tidak dapat dialokasikan
Penghasilan bunga
Lain-lain - bersih
Konsolidasi
Rp
5.130.269.647
444.583.081
(20.661.984.029)
524.126.460
Laba sebelum pajak
89.490.844.199
Beban pajak
(20.444.858.013)
Laba sebelum hak

minoritas atas rugi
bersih anak perusahaan
Hak minoritas atas rugi
69.045.986.186
Laba bersih
69.065.039.759
19.053.573
NERACA
Aset segmen
263.493.917.775
85.249.139.016
1.096.682.498.829
15.032.348.446
1.460.457.904.066
(320.998.714.971)
1.139.459.189.095
Kewajiban segmen
Kewajiban yang tidak dapat
dialokasi
98.494.337.935
71.537.088.069
300.373.970.275
15.032.851.570
485.438.247.849
(316.054.782.764)
169.383.465.085
193.125.991.046
Jumlah kewajiban konsolidasi
98.494.337.935
71.537.088.069
300.373.970.275
15.032.851.570
485.438.247.849
(316.054.782.764)
362.509.456.131
Pengeluaran modal
51.625.957.873
5.863.570.390
3.314.839.395
944.847.246
61.749.214.904
61.749.214.904
Penyusutan
14.527.050.139
4.504.455.376
834.073.250
940.787.022
20.806.365.787
20.806.365.787
INFORMASI LAINNYA
252

31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008
Pusat perbelanjaan
Rp
Hotel
Rp
Real estat
Rp
Pendapatan
111.278.114.990
37.753.402.670
164.584.135.696
Beban langsung dan

(48.852.316.868)
(20.484.586.903)
62.425.798.122
Laba kotor
Beban usaha
Laba usaha
31 Desember 2009
Lainnya
Rp
Jumlah
Rp
Eliminasi
Rp
3.962.145.700
317.577.799.056
317.577.799.056
(87.650.909.683)
(2.122.269.635)
(159.110.083.089)
(159.110.083.089)
17.268.815.767
76.933.226.013
1.839.876.065
158.467.715.967
158.467.715.967
(14.510.557.208)
(8.026.068.755)
(41.768.744.814)
(1.461.380.585)
(65.766.751.362)
(65.766.751.362)
47.915.240.914
9.242.747.012
35.164.481.199
92.700.964.605
92.700.964.605
378.495.480

Penghasilan bunga
Lain-lain - bersih
Konsolidasi
Rp
3.044.848.198
434.426.339
(24.820.368.502)
560.390.009
Laba sebelum pajak
71.920.260.649
Beban pajak
(18.857.883.312)
Laba sebelum hak

minoritas atas rugi
53.062.377.337
Laba bersih
53.063.053.048
675.711
NERACA
Aset segmen
226.497.469.639
86.566.701.590
1.267.725.788.492
16.011.325.149
1.596.801.284.870
(584.478.387.681)
1.012.322.897.189
Kewajiban segmen
dialokasi
101.633.148.065
84.190.820.546
534.964.735.086
15.889.274.943
736.677.978.640
(584.478.387.681)
152.199.590.959
156.500.790.252
101.633.148.065
84.190.820.546
534.964.735.086
15.889.274.943
736.677.978.640
(584.478.387.681)
308.700.381.211
2.823.900.452
1.058.421.616
4.460.588.099
542.160.700
8.885.070.867
8.885.070.867
14.450.833.931
4.449.574.653
763.593.188
807.427.885
20.471.429.657
20.471.429.657
INFORMASI LAINNYA
Pengeluaran modal
Penyusutan
253

31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008
Pusat perbelanjaan
Rp
Hotel
Rp
Real estat
Rp
Pendapatan
104.202.029.989
38.225.389.496
162.759.688.493
Beban langsung dan

(47.541.619.986)
(22.707.458.501)
56.660.410.003
Laba kotor
Beban usaha
Laba usaha
31 Desember 2008
Lainnya
Rp
Jumlah
Rp
Eliminasi
Rp
2.994.788.900
308.181.896.878
308.181.896.878
(95.461.923.023)
(1.660.019.387)
(167.371.020.897)
(167.371.020.897)
15.517.930.995
67.297.765.470
1.334.769.513
140.810.875.981
(14.426.987.865)
(8.662.192.722)
(42.607.845.297)
(1.208.112.132)
(66.905.138.016)
(66.905.138.016)
42.233.422.138
6.855.738.273
24.689.920.173
73.905.737.965
73.905.737.965
126.657.381
Konsolidasi
Rp
140.810.875.981

Penghasilan bunga
Lain-lain - bersih
1.646.746.901
366.479.082
(18.414.894.725)
(431.375.713)
Laba sebelum pajak
57.072.693.510
Beban pajak
(20.897.230.515)
Laba sebelum hak

minoritas atas rugi
36.175.462.995
Laba bersih
36.185.008.048
9.545.053
NERACA
Aset segmen
232.972.568.039
90.703.194.231
1.236.297.603.294
15.966.865.890
1.575.940.231.454
(616.661.046.764)
959.279.184.690
Kewajiban segmen
dialokasi
145.161.452.767
95.048.518.883
504.535.899.914
16.235.347.926
760.981.219.490
(616.661.046.764)
144.320.172.726
164.398.873.323
145.161.452.767
95.048.518.883
504.535.899.914
16.235.347.926
760.981.219.490
(616.661.046.764)
308.719.046.049
Pengeluaran modal
21.483.920.195
2.228.471.973
2.133.790.002
4.040.019.197
29.886.201.367
29.886.201.367
Penyusutan
14.087.103.136
5.343.564.202
826.651.454
580.606.043
20.837.924.835
20.837.924.835
INFORMASI LAINNYA
Segmen Geografis
Pada tahun 2010, 2009 dan 2008, seluruh kegiatan usaha Perusahaan dan anak perusahaan berlokasi di
wilayah Jakarta dan sekitarnya yang berada dalam satu lingkungan ekonomi yang sama. Dengan demikian,
informasi segmen usaha berdasarkan lokasi geografis tidak disajikan.
31. IKATAN DAN KONTINJENSI

a. Perusahaan, MPD dan/atau KGC melakukan perjanjian-perjanjian kerjasama atas fasilitas kredit
pemilikan rumah untuk pelanggannya dengan Bank Central Asia, Bank Mandiri, Bank CIMB Niaga,
Bank Negara Indonesia, Bank OCBC NISP, Bank Danamon dan Bank Tabungan Negara.
Perjanjian-perjanjian kerjasama ini memuat ketentuan, antara lain adalah dalam hal pembeli menunggak
angsurannya berturut-turut selama jangka waktu tertentu (tiga bulan atau enam bulan) dan sertifikat balik
nama atau pecahan ke atas nama pembeli serta dokumen-dokumen lain yang terkait belum diserahkan
kepada bank maka Perusahaan atau MPD atau KGC mengikatkan diri sebagai penjamin atas
pembayaran seluruh sisa hutang pokok, bunga, denda dan biaya lainnya yang berhubungan dengan
fasilitas kredit.
254

31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008
Dana pencairan fasilitas kredit untuk konsumen di atas akan ditempatkan sebagai rekening giro (escrow
account) dan/atau deposito berjangka atas nama Perusahaan, MPD atau KGC di mana pencairan
escrow account dan/atau deposito berjangka tersebut akan dilakukan secara bertahap sesuai dengan
kemajuan penyelesaian pekerjaan dan dokumen-dokumen yang terkait sebagaimana dirinci dalam
masing-masing perjanjian (Catatan 9).
b. Pada tanggal 5 Januari 2004, Perusahaan mengadakan perjanjian manajemen dengan PT Metropolitan
Golden Management, perusahaan yang memiliki pemegang saham akhir yang sama dengan
Perusahaan, untuk menyediakan jasa manajemen hotel untuk Hotel Horison. Perjanjian ini berlaku
sampai tanggal 5 Januari 2014 dan dapat diperpanjang dengan kesepakatan kedua belah pihak. Atas
jasa tersebut, Perusahaan diwajibkan membayar "Fee" Dasar Pengelolaan (Basic Fee) sebesar 2% dari
jumlah pendapatan kotor (Gross Revenue) Hotel dan "Fee" Insentif Pengelolaan (incentive Fee) sebesar
2,5% dari laba kotor usaha (Gross Operating Profit).
c.
Pada tanggal 31 Desember 2010, Perusahaan dan anak perusahaan mempunyai komitmen
pengeluaran modal sebesar Rp 29.860.294.773.
32. REKLASIFIKASI AKUN

Untuk tujuan penyesuaian penyajian laporan keuangan tahun 2010, hutang kepada pihak yang mempunyai
hubungan istimewa tahun 2009 dan 2008 masing-masing sebesar Rp 4.167.407.696 dan Rp 3.771.668.244
direklasifikasi menjadi hutang lain-lain masing-masing sebesar Rp 3.623.914.839 dan Rp 3.053.940.800 dan
biaya masih harus dibayar masing-masing sebesar Rp 543.492.857 dan Rp 717.727.444.
33. PERISTIWA SETELAH TANGGAL NERACA

a. Pada tanggal 21 Pebruari 2011, Perusahaan menyetujui akuisisi 15.840 saham atau 99% kepemilikan
saham pada PT Agus Nusa Penida oleh PT Metropolitan Permata Development, anak perusahaan,
dengan biaya perolehan sebesar Rp 15.840.000.000 dari PT Metropolitan Persada Internasional dan
Netstar Holding Limited masing-masing sebanyak 7.200 saham serta PT Metropolitan Golden
Management sebanyak 1.440 saham (semuanya merupakan pihak hubungan istimewa). Pada tanggal
14 Maret 2011, MPD telah menanda tangani perjanjian jual beli saham dengan ketiganya dan akuisisi
saham ini telah efektif pada tanggal yang sama.
b. Berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Pemegang Saham No. 75 tanggal 11 Maret 2011, dari
Dr. Irawan Soerodjo, S.H., MSi., Notaris di Jakarta, para pemegang saham menyetujui dan memutuskan
antara lain:
Mengubah status Perusahaan yang semula Perusahaan Terbatas Tertutup menjadi Perusahaan
Terbuka.
Mengubah nama Perusahaan menjadi PT. Metropolitan Land Tbk.
Mengeluarkan saham baru dan menawarkan saham baru tersebut kepada Masyarakat melalui
Penawaran Umum dalam jumlah sebanyak banyaknya 1.894.833.000.
Menyetujui untuk memberikan alokasi saham kepada karyawan dengan jumlah sebanyak banyaknya
2% dari saham baru atau equivalen 37.896.000 saham dengan diskon 20% dari harga Penawaran
Umum namun tidak lebih rendah dari nilai nominal per saham.
Menyetujui penawaran saham yang dimiliki Netstar Holdings Limited dalam Perusahaan kepada
Masyarakat selama Penawaran Umum dengan jumlah sebesar maksimal 5% dari jumlah saham
yang telah dikeluarkan oleh Perusahaan atau sebanyak banyaknya 378.966.000 saham.
Menyetujui untuk mengeluarkan saham baru dengan jumlah sebanyak banyaknya sebesar 1% dari
jumlah saham modal ditempatkan dan disetor setelah Penawaran Umum atau equivalen 75.793.000
saham untuk Program Pemberian Opsi Pembelian Saham kepada Manajemen.
Mengubah seluruh anggaran dasar Perusahaan dalam rangka Penawaran Umum saham kepada
Masyarakat melalui pasar modal sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku dan
peraturan yang berlaku di pasar modal.
255

31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008
c.
Mengubah susunan dewan komisaris dan direksi Perusahaan menjadi sebagai berikut :
Presiden Komisaris
Komisaris
:
:
:
:
Ir. Ciputra
Aldo P. Brasali
Kamardy Arief
Presiden Direktur
Direktur
Direktur
Direktur (Tidak Terafiliasi)
:
:
:
:
Nanda Widya
Freddy Soetanto
Pandu Gunandito
Berdasarkan Surat Perusahaan No. 03/ML-CP/BAPEPAM/III/11 tanggal 16 Maret 2011, Perusahaan

mengajukan Pernyataan Pendaftaran kepada Ketua Badan Pengawas Pasar Modal (Bapepam) dan
Lembaga Keuangan (LK) dalam rangka Penawaran Umum Perdana Saham PT. Metropolitan Land Tbk.
34. INFORMASI KEUANGAN TERSENDIRI INDUK PERUSAHAAN

Informasi keuangan tersendiri induk Perusahaan menyajikan informasi neraca, laporan laba rugi, perubahan
ekuitas dan arus kas, dimana penyertaan saham pada anak perusahaan dipertanggungjawabkan dengan
metode ekuitas. Informasi keuangan tersendiri induk perusahaan disajikan pada halaman 51 sampai
dengan 54.
35. PENERBITAN KEMBALI LAPORAN KEUANGAN KONSOLIDASI

Sehubungan dengan Penawaran Umum Perdana Saham, Perusahaan telah menerbitkan kembali laporan
keuangan konsolidasi untuk tahun-tahun yang berakhir 31 Desember 2010, 2009 dan 2008 untuk disesuaikan
dengan peraturan pasar modal yang berlaku. Perubahan tersebut meliputi :
a. Perusahaan dan anak perusahaan melakukan reklasifikasi tanah yang telah ditentukan penggunaannya
dengan rincian sebagai berikut:
2010
Properti investasi
Aset tetap
2009
2008
Sebelum
Sesudah
Sebelum
Sesudah
Sebelum
Sesudah
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
265.587.206.540
74.944.193.117
215.815.900.325
124.715.499.332
228.586.625.739
71.407.011.372
212.406.083.739
87.587.553.372
238.874.916.871
72.730.808.176
223.320.374.871
88.285.350.176
b. Penambahan informasi pada neraca konsolidasi dan laporan arus kas konsolidasi serta Catatan 1a, 3a,
3h, 3i, 3l, 4b, 5, 6, 10, 11, 12, 13, 14, 16, 21, 24, 26, 29, 33 dan 34.
36. PERSETUJUAN ATAS LAPORAN KEUANGAN KONSOLIDASI

Laporan keuangan konsolidasi dari halaman 3 sampai dengan 50 dan informasi tambahan dari halaman 51
sampai dengan 54 telah disetujui oleh Direksi Perusahaan untuk diterbitkan pada tanggal 5 April 2011.
Sehubungan dengan Penawaran Umum Perdana Saham, Direksi Perusahaan telah menyetujui untuk
menerbitkan kembali laporan keuangan konsolidasi Perusahaan dan anak perusahaan untuk tahun-tahun
yang berakhir 31 Desember 2010, 2009 dan 2008 pada tanggal 5 April 2011. Tidak terdapat perbedaan
material antara laporan keuangan konsolidasi terdahulu dengan laporan keuangan konsolidasi yang
diterbitkan kembali, kecuali yang dijelaskan dalam Catatan 35 atas laporan keuangan konsolidasi.
*********
256
PT. METROPOLITAN LAND

INDUK PERUSAHAAN SAJA
DAFTAR I: INFORMASI NERACA TERSENDIRI INDUK PERUSAHAAN *)
31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008
2010
Rp
2009
Rp
2008
Rp
ASET
Kas dan bank
Piutang usaha - setelah dikurangi penyisihan piutang
ragu-ragu sebesar Rp 883.877.916 tahun 2010,
Rp 961.105.619 tahun 2009 dan
Rp 202.392.568 tahun 2008
Piutang lain-lain
Persediaan
Properti investasi - setelah dikurangi akumulasi penyusutan
sebesar Rp 95.359.015.444 tahun 2010,
Rp 82.976.421.510 tahun 2009 dan
Rp 70.679.453.545 tahun 2008
Piutang kepada pihak yang mempunyai hubungan istimewa
Investasi saham
Aset tetap - setelah dikurangi akumulasi penyusutan
sebesar Rp 77.207.528.792 tahun 2010,
Rp 70.680.190.119 tahun 2009 dan
Rp 63.406.816.199 tahun 2008
Aset lain-lain
6.626.285.183
10.622.799.354
8.185.412.575
23.362.287.585
924.986.444
789.295.843
5.572.795.096
14.311.973.224
5.521.409.965
401.304.865.037
21.766.194.957
1.530.494.353
613.173.077
4.184.624.219
3.636.025.869
2.189.718.715
352.572.286.899
21.724.018.913
1.589.244.507
848.565.685
3.607.148.319
7.384.935.046
7.541.920.997
343.948.214.000
213.479.544.049
15.532.604.938
313.606.718.519
3.416.512.632
209.875.923.672
13.759.082.382
304.400.254.328
4.872.214.888
220.660.965.174
16.019.911.343
209.700.674.643
5.292.412.715
100.180.818.296
1.095.778.420
65.603.161.244
458.636.112
70.187.971.576
470.585.047
1.105.725.875.231
996.084.590.069
917.161.980.540
KEWAJIBAN
Hutang bank
Hutang usaha
Hutang lain-lain
Hutang pajak
Pendapatan diterima dimuka dan uang muka penjualan
Hutang kepada pihak yang mempunyai hubungan istimewa
193.125.991.046
12.699.075.834
3.031.050.398
9.794.445.880
3.316.347.731
76.367.841.428
4.117.184.260
28.096.208.513
16.071.172.883
156.500.790.252
9.337.641.891
2.274.811.818
9.735.880.106
4.636.619.464
67.942.125.253
4.687.829.650
37.367.014.521
13.560.359.615
164.398.873.323
9.255.136.454
2.915.378.525
4.007.270.305
3.840.672.052
60.166.264.572
4.014.368.107
20.178.332.950
11.407.219.801
Jumlah Kewajiban
346.619.317.973
306.043.072.570
280.183.516.089
JUMLAH ASET
KEWAJIBAN DAN EKUITAS
EKUITAS
Modal saham - nilai nominal Rp 100 per saham
Modal dasar - 20.000.000 saham
Modal ditempatkan dan disetor - 5.684.500.000 saham
Saldo laba yang belum ditentukan penggunaannya defisit sebesar Rp 327.190.006.320 telah dieliminasi
dalam rangka kuasi-reorganisasi pada tanggal
31 Desember 2004
568.450.000.000
8.593.590
568.450.000.000
8.593.590
568.450.000.000
8.593.590
190.647.963.668
121.582.923.909
68.519.870.861
Jumlah Ekuitas
759.106.557.258
690.041.517.499
636.978.464.451
1.105.725.875.231
996.084.590.069
917.161.980.540
JUMLAH KEWAJIBAN DAN EKUITAS
*) DISAJIKAN DENGAN METODE EKUITAS
257

DAFTAR II: INFORMASI LAPORAN LABA RUGI TERSENDIRI INDUK PERUSAHAAN *)
UNTUK TAHUN-TAHUN YANG BERAKHIR 31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008 (Lanjutan)
2010
2009
2008
Rp
Rp
Rp
PENDAPATAN
242.027.188.062
220.189.322.240
240.321.703.040
BEBAN LANGSUNG DAN

BEBAN POKOK PENJUALAN
113.281.835.151
109.768.119.035
128.958.668.414
LABA KOTOR
128.745.352.911
110.421.203.205
111.363.034.626
BEBAN USAHA
Penjualan
Umum dan administrasi
6.715.314.352
38.525.645.722
5.422.199.788
35.255.076.397
5.923.755.941
36.876.096.539
Jumlah Beban Usaha
45.240.960.074
40.677.276.185
42.799.852.480
LABA USAHA
83.504.392.837
69.743.927.020
68.563.182.146
PENGHASILAN (BEBAN) LAIN-LAIN

Bagian laba bersih anak perusahaan
Penghasilan bunga
Lain-lain - bersih
19.206.424.191
2.904.193.773
142.076.695
(20.540.314.642)
(224.242.558)
19.949.579.685
1.721.279.490
209.543.356
(24.779.697.222)
152.424.498
2.792.609.579
853.706.602
220.191.615
(18.378.764.820)
104.466.941
Penghasilan (beban) lain-lain - bersih
1.488.137.459
(2.746.870.193)
(14.407.790.083)
84.992.530.296
66.997.056.827
54.155.392.063
BEBAN PAJAK
(15.927.490.537)
(13.934.003.779)
(17.970.384.015)
LABA BERSIH
69.065.039.759
53.063.053.048
36.185.008.048
12,15
9,33
6,37
LABA SEBELUM PAJAK
LABA PER SAHAM DASAR
258

DAFTAR III: INFORMASI LAPORAN PERUBAHAN EKUITAS TERSENDIRI INDUK PERUSAHAAN *)
Modal disetor
Rp
Saldo per 1 Januari 2008
568.450.000.000
568.450.000.000
568.450.000.000
568.450.000.000
259
Tambahan
modal
disetor
Rp
8.593.590
8.593.590
8.593.590
8.593.590
Saldo laba yang

belum ditentukan
penggunaannya
Rp
Jumlah ekuitas
Rp
32.334.862.813
600.793.456.403
36.185.008.048
36.185.008.048
68.519.870.861
636.978.464.451
53.063.053.048
53.063.053.048
121.582.923.909
690.041.517.499
69.065.039.759
69.065.039.759
190.647.963.668
759.106.557.258
PT METROPOLITAN LAND
DAFTAR IV: INFORMASI LAPORAN ARUS KAS TERSENDIRI INDUK PERUSAHAAN *)
2010
Rp
2009
Rp
2008
Rp
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI

Penerimaan kas dari pelanggan
Pembayaran kas kepada pemasok
Pembayaran kas kepada karyawan
251.873.096.105
(162.153.440.831)
(35.612.741.543)
229.617.785.010
(96.871.124.784)
(32.798.757.522)
238.254.316.047
(125.599.210.412)
(33.544.911.262)
Kas dihasilkan dari operasi

Pembayaran beban bunga dan keuangan
Pembayaran pajak penghasilan
54.106.913.731
(20.136.602.291)
(14.231.008.033)
99.947.902.704
(24.779.697.222)
(10.856.388.049)
79.110.194.373
(23.222.248.141)
(5.421.787.874)
19.739.303.407
64.311.817.433
50.466.158.358
230.000.000
142.076.695
74.000.000
209.543.356
48.000.000
220.191.615

ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
Hasil penjualan aset tetap dan properti investasi
Penerimaan bunga
Penambahan piutang kepada pihak yang mempunyai
hubungan istimewa
Perolehan aset tetap
Perolehan properti investasi
Penurunan piutang kepada pihak yang mempunyai
hubungan istimewa
Penempatan investasi pada anak perusahaan
(1.773.522.556)
(8.470.490.856)
(47.885.862.492)
(2.168.013.588)
(2.137.926.465)
(6.435.211.135)
(5.969.310.007)
(19.605.589.951)
2.260.828.961
(74.750.000.000)
(249.750.000)
(57.757.799.209)
(76.511.567.736)
(31.991.669.478)
346.350.551.976
729.153.992
(309.725.351.182)
291.151.445.449
17.188.681.571
(299.049.528.520)
257.922.325.565
3.277.591.526
(269.860.818.000)
Kas Bersih Digunakan untuk Aktivitas Investasi

ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Penambahan hutang bank
Penambahan hutang kepada pihak hubungan istimewa
Pembayaran hutang bank
Kas Bersih Diperoleh dari (Digunakan untuk)
Aktivitas Pendanaan
37.354.354.786
KENAIKAN (PENURUNAN) BERSIH KAS

DAN BANK
KAS DAN BANK AWAL TAHUN
Pengaruh perubahan kurs mata uang asing
Pengurangan (penambahan) dana yang
dibatasi penggunaannya
KAS DAN BANK AKHIR TAHUN
PENGUNGKAPAN TAMBAHAN
Aktivitas investasi dan pendanaan yang
tidak mempengaruhi kas:
Off-setting piutang dividen dengan hutang kepada pihak
yang mempunyai hubungan istimewa
Perolehan aset tetap melalui hutang
lain-lain
260
9.290.598.500
(8.660.900.909)
(664.141.016)
(2.909.151.803)
9.813.587.971
10.622.799.354
(681.905)
8.185.412.575
(5.663.700)
4.279.668.196
4.863.987
(3.331.691.250)
5.352.202.282
(5.912.707.579)
6.626.285.183
10.622.799.354
8.185.412.575
9.999.960.000
2.027.643.814
35.222.500
XVIII. LAPORAN PENILAI
261
Laporan No.015/W&R-Report/2011
Kepada
Dewan Komisaris dan Direksi
Gedung Ariobimo Sentral Lt.10
Jalan HR Rasuna Said X-2 Kav.5 Kuningan
Jakarta 12940
PERIHAL: RINGKASAN HASIL PENILAIAN ATAS PROPERTI MILIK PT METROPOLITAN LAND
BESERTA ANAK DAN CUCU PERUSAHAAN
A. PT METROPOLITAN LAND
1.
2.
3.
4.
PERUMAHAN METLAND MENTENG, JAKARTA TIMUR

PERUMAHAN METLAND CILEUNGSI, BOGOR
MALL METROPOLITAN & HOTEL HORISON, BEKASI
TANAH DI JALAN KH NOER ALI, BEKASI
B. ANAK PERUSAHAAN: PT KEMBANG GRIYA CAHAYA

1. PERUMAHAN METLAND TRANSYOGI, BOGOR
C. ANAK PERUSAHAAN: PT SUMBER SENTOSA GUNA LESTARI
1. TANAH DI JALAN MT HARYONO, JAKARTA
D. ANAK PERUSAHAAN: PT FAJAR PUTERA DINASTI
1. PERUMAHAN METLAND CIBITUNG, BEKASI
E. ANAK PERUSAHAAN: PT METROPOLITAN PERMATA DEVELOPMENT
1. PERUMAHAN METLAND TAMBUN, BEKASI
2. PERUMAHAN METLAND PURI, CIPONDOH, TANGERANG
CUCU PERUSAHAAN PT METROPOLITAN KARYADEKA DEVELOPMENT
3. CADANGAN TANAH TAHAP II DI PERUMAHAN METLAND PURI, CIPONDOH,
TANGERANG
Penugasan
PT Metropolitan Land (Perusahaan/ Klien) menugaskan kepada KJPP Willson dan Rekan in
association with Knight Frank (Penilai) untuk melakukan penilaian atas properti-properti milik
Perusahaan beserta anak-anak dan cucu Perusahaan sebagaimana tertera di atas (PropertiProperti dan/atau Properti) berdasarkan Proposal Penilaian Nomor 198R/W&R-Proposal/XII/2010
tertanggal 6 Januari 2011. Bersama ini Penilai menyatakan telah melakukan pemeriksaan,
menyelesaikan penilaian, dan telah mempersiapkan laporan penilaian lengkap untuk masing-masing
Properti.
Laporan ini merupakan rangkuman atas opini nilai dari Properti-Properti pada tanggal 31 Desember
2010 yang telah persiapkan untuk menjadi bagian dari pelaporan yang dimaksud.
Penilai menyarankan pengguna surat ini untuk membaca laporan lengkap penilaian dari masing-masing
Properti yang dimaksud untuk mendapatkan deskripsi yang lebih jelas atas kondisi Properti pada tanggal
pemeriksaan maupun analisis dan asumsi penilaian yang digunakan.
Bersambung ke halaman 2.
263
Halaman 2.
Tujuan Penilaian
Penilaian ini dibuat sehubungan untuk tujuan Penawaran Umum Saham Perdana (IPO) dari
Perusahaan yang akan dicatatkan pada Bursa Efek Indonesia.
Ringkasan hasil penilaian ini akan disertakan dalam buku prospektus IPO tersebut.
Tanggal Penilaian
Sesuai instruksi dari Perusahaan, tanggal penilaian adalah 31 Desember 2010. Penilai telah melakukan
inspeksi ke properti-properti yang dinilai pada berbagai tanggal di bulan Januari 2011.
Kelompok Aset dan Kategori Properti

Menurut informasi yang diberikan oleh Perusahaan, properti-properti yang dinilai merupakan aset-aset
operasional.
Properti-properti yang dinilai dikategorikan sebagai Properti Tidak Khusus.
Dasar Penilaian
Penilaian ini telah dilakukan dengan berpedoman pada Standar Penilaian Indonesia (SPI) 2007 dan
penilai yang melaksanakan penilaian ini tunduk kepada Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI).
Dasar penilaian ini adalah Nilai Pasar yang didefinisikan dalam Standar Penilaian Indonesia 2007,
sebagai estimasi sejumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli
atau hasil penukaran suatu properti, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang
berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di
mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian
dan tanpa paksaan.
Pendekatan Penilaian
Penilai telah menggunakan berbagai pendekatan penilaian yang sesuai untuk masing-masing Properti,
antara lain Pendekatan Pendekatan Data Pasar, Pendekatan Biaya, dan Pendekatan Pendapatan
dengan Metode Arus Kas Terdiskonto dan Metode Penyisaan. Dalam melakukan penilaian ini Penilai
juga memperhatikan Kaidah Penggunaan Terbaik dan Tertinggi (Highest and Best Use) dari PropertiProperti.
264
Halaman 3.
Ketergantungan pada Laporan Ini

Laporan ini tidak mencakup semua data dan informasi penunjang sebagaimana termuat dalam laporan
penilaian lengkap yang telah dibuat Penilai. Hasil penilaian dan informasi pasar yang termuat dalam
laporan penilaian lengkap harus dibaca dengan beberapa pertimbangan sebagai berikut:
Setiap laporan terdiri dari beberapa halaman yang memuat opini Penilai atas nilai pasar Properti
yang didasarkan pada informasi pasar, informasi dan fakta yang berkaitan dengan Properti
sebagaimana telah diberikan oleh Perusahaan untuk tanggal 31 Desember 2010. Penilai telah
berusaha semaksimal mungkin untuk memastikan keakuratan informasi tersebut dan berasumsi
bahwa infomasi tersebut layak untuk menjadi substansi penilaian ini.
Penilai tidak bertanggung jawab atas perubahan-perubahan yang terjadi setelah tanggal tersebut
yang dapat mempengaruhi hasil penilaian.
Penilai menyarankan pembaca laporan rangkuman ini untuk merujuk kepada laporan lengkapnya
untuk memahami kompleksitas metodologi penilaian, asumsi-asumsi, komentar-komentar, syarat
pembatas, dan berbagai variabel penilaian yang digunakan.
Kualifikasi Penilai
Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Willson dan Rekan memiliki Izin Usaha Nomor 2.09.0049
berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 610/KM.1/2009 tertanggal 19
Juni 2009, dan memiliki Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal Nomor 03/PM/STTDP/A/2006 yang diberikan oleh BAPEPAM-LK.
KJPP Willson dan Rekan berasosiasi dengan Knight Frank, sebuah konsultan properti internasional
yang berpusat di Kota London Inggris, dan memiliki jaringan 196 kantor operasional yang tersebar di
38 negara. Assosiasi kami telah mendapatkan persetujuan dari Menteri Keuangan Republik Indonesia
berdasarkan Surat Persetujuan Pencantuman Nama Badan Usaha Jasa Penilai Asing (BUJPA) No. S413/MK.1/2009 tertanggal 21 Juli 2009.
265
Halaman 4.
Rangkuman Opini Nilai
Setelah melakukan pemeriksaan langsung atas Properti-Properti yang dimaksud, mengumpulkan data
internal dan eksternal yang terkait, menganalisis, membandingkan serta melakukan penyesuaian atas
semua faktor yang relevan yang turut mempengaruhi nilai, dan dengan menggunakan metode penilaian
yang disebutkan di atas dengan mengikuti prosedur penilaian yang lazim; dengan tidak terlepas dari
asumsi syarat pembatas, pernyataan dan catatan yang dimuat dalam laporan penilaian lengkap dari
masing-masing Properti, maka dengan ini Penilai menyatakan Nilai Pasar dari Properti-Properti
Perusahaan pada tanggal 31 Desember 2010 sebagai berikut:
Nilai Pasar
pada Tanggal
31 Desember 2010
A. Properti-Properti Milik Perusahaan

1. Perumahan Metland Menteng, Jakarta Timur
Rp. 1.351.757.000.000,-
Alamat
: Jalan HamengkubuwonoIX, Kelurahan Ujung Menteng, Kecamatan

Cakung, Kota Jakarta Timur, Propinsi DKI Jakarta Indonesia.
Klasifikasi Aset
: Stok real estate untuk dijual, persediaan tanah (land bank) untuk
pengembangan di masa yang akan datang, dan fixed asset
operasional berupa wahana rekreasi air Waterland dan bangunan
clubhouse.
Tipe Properti
: Tahap I :
Ready stock 6 ruko dengan total luas tanah 475 m2.
Ready stok kavling:
- Kavling ruko :
o 35 stock kavling tanah untuk ruko dengan total luas tanah
2
bersih yang dapat dijual: 5.715 m .
- Kavling perumahan:
o 356 stok kavling tanah untuk perumahan dengan total luas
2
tanah bersih yang dapat dijual: 61.410 m .
Fixed aset operasional berupa wahana rekreasi air Waterland dan
2
bangunan Clubhouse dengan luas tanah 10.077 m dan luas
2
bangunan 2.379 m
Stok kavling dalam rencana pengembangan:
- Kavling komersial dalam rencana pengembangan dengan total
2
luas tanah bersih yang dapat dijual: 13.965 m .
- Kavling perumahan dalam rencana pengembangan dengan total
2
luas tanah bersih yang dapat dijual: 72.706 m .
266
Halaman 5.
Tahap II:
2
Ready stok 146 rumah dengan total luas tanah 15.461 m .
Ready stok kavling:
- Kavling perumahan:
o 45 stok kavling tanah untuk perumahan dengan luas tanah
bersih yang dapat dijual: 6.242 m2.
Stock kavling dalam rencana pengembangan:
- Kavling komersial dalam rencana pengembangan dengan luas
2
- Kavling perumahan dalam rencana pengembangan dengan luas
2
Tahap III:
Persediaan tanah (land bank) yang dapat dikembangkan di masa
2
depan dengan total luas 90.403 m .
Nama Pemegang Hak : PT Metropolitan Land.
Dokumen Kepemilikan : Tanah milik PT Metropolitan Land, terdiri dari:
2 sertipikat Hak Guna Bangunan atas nama PT Metropolitan
2
Land dengan luas total 292.607 m .
2
Development dengan luas total 68.938 m .
356 sertipikat Hak Guna Bangunan pecahan atas nama PT
2
Metropolitan Land dengan luas total 61.410 m .
Tanah dalam penguasaan PT Metropolitan Land, terdiri dari:
54 dokumen Surat Pelepasan Hak dengan luas total 322.627
2
m,
6 dokumen Akta Perjanjian Pelepasan Hak dengan luas total
2
90.403 m .
Rencana Tata Kota
Ijin-ijin
: Peruntukkan Tanah
: Perumahan Kepadatan Sedang.
Koefisien Dasar Bangunan: 50% - 60%.
Rencana Jalan Baru
: Tidak ada.
: Surat Ijin Penunjukan Penggunaan Tanah No. 1617/-1.711.5
tertanggal 4 Mei 1992 kepada PT Metropolitan Development
dikeluarkan oleh Gubenur Kepala Daerah Khusus Ibukota Jakarta.
Surat Ijin Penunjukan Penggunaan Tanah No. 486/1.711.534
tertanggal 27 Maret 2009 kepada PT Metropolitan Land
dikeluarkan oleh Gubernur Propinsi Daerah Khusus Ibukota
Jakarta.
Ijin Mendirikan Bangunan No.11652/IMB/2009 tanggal 28 Oktober
2008 kepada PT Metropolitan Development dikeluarkan oleh
Kepala Suku Dinas Penataan dan Pengawasan Bangunan Kota
Administrasi Jakarta Timur.
267
Halaman 6.
Ijin Mendirikan Bangunan No. 2151/IMB/2010 tanggal 22 Pebruari

2010 kepada PT Metropolitan Development dikeluarkan oleh
Kepala Dinas Pengawasan dan Penertiban Bangunan Propinsi
DKI Jakarta, Kepala Dinas Perizinan Bangunan Kota Administrasi
Jakarta Timur.
Persetujuan Blok Plan No. 515/T/PRK/DTK/XI/1993, tanggal 22
Nopember 1993.
Persetujuan Blok Plan No. 0449/GSB/JT/VII/2009, tanggal 27
Desember 2009.
Kondisi Tanah
: -
Ready stock ruko dan rumah dalam kondisi siap jual.
Sebagian stok kavling tanah perumahan dan komersil dalam

kondisi kosong dan siap bangun.
Persediaan tanah (land bank) yang berupa stok kavling dalam

rencana pengembangan berupa tanah setengah matang dalam
Persediaan tanah (land bank) berupa sawah, kebun dan tanah

kosong.
268
Halaman 7.
Nilai Pasar
pada Tanggal
31 Desember 2010

2. Perumahan Metland Cileungsi, Bogor
Rp. 282.080.000.000,-
Alamat
: Jalan Raya Setu, Desa Cipenjo, Kecamatan Cileungsi,

Kabupaten Bogor, Propinsi Jawa Barat, Indonesia.
Klasifikasi Aset
: Stok real estate untuk dijual dan persediaan tanah untuk

pengembangan di masa depan.
Tipe Properti
: Ready stok 133 rumah dengan total luas tanah 12.391 m2.
Ready stok kavling:
- Kavling Perumahan:
o 803 stock kavling tanah perumahan dengan total luas tanah
2
tanah bersih yang dapat dijual: 45.712 m2.
tanah bersih yang dapat dijual: 411.404 m2.

2
2
Metropolitan Land dengan luas total 60.666 m .
316 Surat Pelepasan Hak dengan luas total 280.424 m ,
2
269
Halaman 8.
Rencana Tata Kota
: Peruntukkan Tanah: Perumahan
Ijin-ijin
: Surat Perpanjangan masa berlakunya Keputusan Kepala Kantor

Pertanahan Kabupaten Bogor Nomor : 460.2/246/IL-R/KPN/94
tanggal 21 Oktober 1994 tentang Pemberian Izin Lokasi, No.
460.2/279/IL-R/KPN/95 tanggal 29 September 1995 kepada PT
Metropolitan Land dikeluarkan oleh Kepala Kantor Pertanahan
Kabupaten Bogor.
Izin Mendirikan Bangunan No. 648.11/003-1.I/00444/BPT/2009
tanggal 06 November 2009 kepada PT Metropolitan Land
dikeluarkan oleh Kepala Badan Perizinan Terpadu a.n. Bupati
Bogor.
Izin Mendirikan Bangunan No. 648.11/003-1.I/00441/BPT/2009
tanggal 04 November 2009 kepada PT Metropolitan Land
dikeluarkan oleh Kepala Badan Perizinan Terpadu a.n. Bupati
Bogor.
Keputusan Bupati Bogor No.591.3/145/Kpts/SP/Huk/2008 tanggal
14 Juli 2008 tentang Pengesahan Master Plan Perumahan Taman
Cileungsi atas nama PT Metropolitan Land dikeluarkan oleh Bupati
Bogor.
Keputusan Bupati Bogor No.591.3/158/Kpts/MP/Huk/2010 tanggal
31 Agustus 2010 tentang Pengesahan Revisi Master Plan
Perumahan Taman Cileungsi atas nama PT Metropolitan Land
dikeluarkan oleh Bupati Bogor.
Keputusan Bupati Bogor No.591.3/365/Kpts/ Huk/2003 tanggal 3
September 2003 tentang Pengesahan Site Plan Perumahan
Taman Cileungsi atas nama PT Metropolitan Land dikeluarkan
oleh Bupati Bogor.
Taman Cileungsi atas nama PT Metropolitan Land dikeluarkan
oleh Bupati Bogor.
Taman Cileungsi Tahap II atas nama PT Metropolitan Land
Taman Cileungsi Tahap III atas nama PT Metropolitan Land
Juli 2008 tentang Pengesahan Site Plan Perumahan Taman
Cileungsi Tahap IV atas nama PT Metropolitan Land dikeluarkan
oleh Bupati Bogor.
270
Halaman 9.
Juli 2008 tentang Pengesahan Site Plan Perumahan Taman
Cileungsi Tahap V atas nama PT Metropolitan Land dikeluarkan
oleh Bupati Bogor.
Agustus 2010 tentang Pengesahan Site
Plan Sektor VII
Perumahan Taman Cileungsi atas nama PT Metropolitan Land
Pengesahan ANDAL, RKL/RPL Kep.Bup.No.653/01/Kpts/DTRLH.
Tahun:2008 tanggal 7 April 2008
Keputusan Bupati Bogor No.653/01/Kpts/DTRLH Tahun 2008
tanggal 7 April 2008 tentang Kelayakan Lingkungan kepada PT
Metropolitan Land dikeluarkan Dinas Tata Ruang dan Lingkungan
Hidup Kabupaten Bogor.
Masukan Tertulis Dokumen ANDAL, RKL-RPL No.660/1145/BA
tanggal 7 April 2008 kepada PT Metropolitan Land dikeluarkan
Dinas Tata Ruang dan Lingkungan Hidup Kabupaten Bogor.
Site Plan (Tahap II) Perumahan Taman Cileungsi atas nama PT
Metropolitan Land tanggal 01 September 2004 dikeluarkan oleh
Bupati Bogor.
Site Plan (Tahap II) Perumahan Taman Cileungsi atas nama PT
Metropolitan Land tanggal 09 Desember 2005 dikeluarkan oleh
Bupati Bogor.
Kondisi Tanah
: -
Sebagian terbangun ready stock ruko dan rumah.
Sebagian stock kavling tanah perumahan dan komersil dalam

Persediaan tanah (land bank) yang berupa stock kavling dalam

rencana pengembangan merupakan tanah setengah matang
dalam kondisi kosong dan siap bangun.
Persediaan tanah (land bank) yang di masa depan dapat

dikembangkan berupa sawah, kebun dan tanah kosong.
271
Halaman 10.
PT Metropolitan land
Nilai Pasar
pada Tanggal
31 Desember 2010
3. MALL METROPOLITAN & HOTEL HORISON, BEKASI
Rp.897.407.000.000,-
Alamat
: Jalan KH. Noer Ali, Kelurahan Pekayonjaya,

Kecamatan Bekasi Selatan, Kota Bekasi, Propinsi Jawa Barat,
Indonesia.
Klasifikasi Aset
: Aset operasional / investasi berupa pusat perbelanjaan dan hotel.
Tipe Properti
: Pusat Perbelanjaan:
- Luas bangunan kotor : 97.015 m2.
2
- Luas bangunan bersih : 48.334 m .
- Jumlah lantai bangunan : 7 lantai dan 1 lantai basemen
- Tahun operasional awal: 1993
- Tingkat Hunian
: 99,6%
Hotel:
- Kelas Hotel
: bintang 4.
- Jumlah Kamar
: 166 kamar
- Luas bangunan kotor : 20.069 m2.
- Jumlah lantai bangunan : 8 lantai dan 1 lantai basemen
- Tahun operasional awal: 1993
- Tingkat Hunian
: 81,21%
Total Luas Tanah

: 32.667 m2.
Berdasarkan Sertipikat
2
Peruntukan tanah
Ijin-ijin
: Komersil (KDB: 75%, KLB: 1,5 9,75).

:
Ijin Pelaksanaan Mendirikan Bangunan No. 361/503/I-B/DPUK,

tanggal 20 Juni 1992 kepada PT Metropolitan Development oleh
Kepala Dinas Pekerjaan Umum Kabupaten Tingkat II Bekasi.
Ijin Mendirikan Bangunan No. 2092/503/I-B/DPUK, tanggal 22

Pebruari 1994 kepada PT Metropolitan Development oleh Kepala
Dinas Pekerjaan Umum Kabupaten Tingkat II Bekasi.
Ijin Pelaksanaan Mendirikan Bangunan No. 503/0307/DTRP,
tanggal 7 September 2005 kepada PT Metropolitan Land oleh
Walikota Bekasi.
Ijin
Pelaksanaan
Mendirikan
Bangunan
No.503/0029/IB/BPPT/IV/2009, tanggal 15 April 2009 kepada PT Metropolitan
Land oleh Walikota Bekasi.
272
Halaman 11.
PT Metropolitan land
Nilai Pasar
pada Tanggal
31 Desember 2010
4. Tanah di Jalan KH. Noer Ali, Bekasi

Alamat
Klasifikasi Aset
Tipe Properti
Rp.92.809.000.000,-
: Jalan KH. Noer Ali, Kelurahan Pekayonjaya, Kecamatan Bekasi

Selatan, Kota Bekasi, Propinsi Jawa Barat, Indonesia.
: Persediaan tanah untukpengembangan di masa yang akan datang.
: Tanah.
Total Luas Tanah

Berdasarkan Dokumen
2
Kepemilikan
: 34.302 m .
Dokumen Kepemilikan: Tanah milik PT Metropolitan Land, terdiri dari:
2
1 dokumen Akta Jual Beli dengan luas 1.015 m .
2

6 dokumen Surat Pelepasan Hak (SPH) dengan total luas
2
16.941 m .
1 dokumen Perjanjian Pengikatan Akan Jual Beli dengan total
2
luas 636 m .
Rencana Tata Kota
: Peruntukkan Tanah: Perumahan dengan kepadatan tinggi.

Koefisien Dasar Bangunan: 70%.
Koefisien Lantai Bangunan: 1,4-9,1.
Kondisi Tanah
Ijin-ijin
: Tanah dalam kondisi kosong yang akan di rencanakan oleh

Perusahaan untuk menjadi lahan proyek pengembangan Mall
Metropolitan 2 dan Apartemen.
: Pertimbangan Teknis Pertahanan (PTP) dalam rangka Izin Lokasi
No. 2247.32.75/400/V/2010 tanggal 20 Mei 2010 kepada PT
Metropolitan Land oleh Kepala Kantor Pertahanan Kota Bekasi.
273
Halaman 12.
B. Properti-Properti Milik Anak Perusahaan
PT Kembang Griya Cahaya
1. Perumahan Transyogi, Bogor
Nilai Pasar
pada Tanggal
31 Desember 2010
Rp. 684.600.000.000,-
Alamat
: Jalan Transyogi Km. 1, Desa Cipenjo, Desa Limusnunggal dan Desa

Cileungsi Kidul, Kecamatan Cileungsi, Kabupaten Bogor, Propinsi
Jawa Barat Indonesia.
Klasifikasi Aset
: Stok real estate untuk dijual dan persediaan tanah (land bank) untuk
pengembangan di masa yang akan datang dan fixed asset
operasional berupa lapangan futsal dan sport club.
Tipe Properti
: Ready stock 96 rumah dengan total luas tanah 10.465 m2.

2
Ready stock 13 ruko dengan total luas tanah 1.170 m .

Ready stok kavling:
- Kavling Ruko :
o 32 stock kavling tanah ruko dengan luas tanah bersih yang
2
dapat dijual: 2.316 m .
o 324 stock kavling tanah perumahan dengan luas tanah bersih
2
yang dapat dijual: 52.902 m .
Fixed aset operasional berupa lapangan futsal dan sport club
2
dengan luas tanah 4.503 m
- Kavling ruko dalam rencana pengembangan dengan luas tanah
2
2
2
274
Halaman 13.
Nama Pemegang Hak : PT Kembang Griya Cahaya.
Dokumen Kepemilikan : Tanah milik PT Kembang Griya Cahaya, terdiri dari:
72 sertipikat Hak Guna Bangunan atas nama PT Kembang Griya
2
Cahaya dengan luas total 929.332 m .
2
Kembang Griya Cahaya dengan luas total 59.434 m .
Tanah dalam penguasaan PT Kembang Griya Cahaya, terdiri dari:
2
m.
Rencana Tata Kota
Ijin-ijin
: Peruntukkan Tanah
: Perumahan.
Koefisien Dasar Bangunan : 44,35%.
: Surat Pemberian Ijin Lokasi No.460.2/66/IL-R/KPN/94 tanggal 24
Pebruari 1994 kepada PT Kembang Griya Cahaya dikeluarkan
oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Bogor.
Surat Pemberian Ijin Lokasi No.460.2/183/IL-R/KPN/1996 tanggal
17 Juli 1996 kepada PT Kembang Griya Cahaya dikeluarkan oleh
Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Bogor.
Izin Mendirikan Bangunan (IMB) No.648.11/003.1.I/00271/
BPT/2010 tanggal 13 April 2010 kepada PT Kembang Griya
Cahaya dikeluarkan oleh Kepala Kepala Badan Perizinan Terpadu
a.n. Bupati Bogor.
Izin Mendirikan Bangunan (IMB) No.643.4/003.1.I/00271/
BPT/2010 tanggal 13 April 2010 kepada PT Kembang Griya
Cahaya dikeluarkan oleh Kepala Kepala Badan Perizinan Terpadu
a.n. Bupati Bogor.
Izin Mendirikan Bangunan (IMB) No.648.11/1.295/XII/PPDCK/2008 tanggal 30 Desember 2008 kepada PT Kembang Griya
Cahaya dikeluarkan oleh Kepala Dinas Cipta Karya Kabupaten
Bogor.
Izin Mendirikan Bangunan (IMB) No.648.11/1.018/XI/PPDCK/2008 tanggal 03 November 2008 kepada PT Kembang Griya
Cahaya dikeluarkan oleh Kepala Dinas Cipta Karya Kabupaten
Bogor.
Izin Mendirikan Bangunan (IMB) No.648.11/529/VI/PP-DCK/2008
tanggal 19 Juni 2008 kepada PT Kembang Griya Cahaya
dikeluarkan oleh Kepala Dinas Cipta Karya Kabupaten Bogor.
Izin Mendirikan Bangunan (IMB) No.648.11/261/III/PP-DCK/2008
tanggal 11 Maret 2008 kepada PT Kembang Griya Cahaya
275
Halaman 14.
Izin Mendirikan Bangunan (IMB) No.648.11/27/I/PP-DCK/2008
tanggal 21 Januari 2008 kepada PT Kembang Griya Cahaya
Surat Izin Usaha Perdagangan (SIUP)-Besar No.01827/1.824.271
tanggal 4 Maret 2008 kepada PT Kembang Griya Cahaya
dikeluarkan oleh Kepala Dinas Perindustrian dan Perdagangan
Kabupaten Bogor.
Keputusan Bupati Bogor No.591.3/293/Kpts/SP/Huk/2010 tanggal
27 Desember 2010 tentang Pengesahan Revisi Keenam Site Plan
Perumahan Taman Metropolitan atas nama PT Kembang Griya
Cahaya dikeluarkan oleh Bupati Bogor.
Keputusan Bupati Bogor No.591.2/002.P/0661/BPT/2010 tanggal
27 Agustus 2010 tentang Pemberian Izin Peruntukan Penggunaan
Tanah kepada PT Kembang Griya Cahaya dikeluarkan Bupati
Bogor.
Izin Mendirikan Bangunan (IMB) No.643.1/625/VI/PP-DCK/2008
tanggal 30 Juni 2008 kepada PT Kembang Griya Cahaya
Surat Verifikasi Data Usaha No.556/117-ODTW tahun 2010
kepada PT Kembang Griya Cahaya dikeluarkan oleh Dinas
Kebudayaan dan Pariwisata Kabupaten Bogor.
Kondisi Tanah
: -



dikembangkan berupa kebun dan tanah kosong.
276
Halaman 15.
C. Properti-Properti Milik Anak Perusahaan
PT Sumber Sentosa Guna Lestari
Nilai Pasar
pada Tanggal
31 Desember 2010
1. Tanah di Jalan MT. Haryono, Jakarta Timur

Alamat
Klasifikasi Aset
Tipe Properti
Rp.41.437.000.000,-
: Jalan MT. Haryono Kav. 26, Kelurahan Cawang, Kecamatan

Kramat Jati, Jakarta Timur, DKI Jakarta, Indonesia.
: Tanah.
Total Luas Tanah

Berdasarkan Dokumen
2
Kepemilikan
: 2.954 m .
Nama Pemegang Hak : PT Sumber Sentosa Guna Lestari.
Dokumen Kepemilikan: Status Tanah
Nomor Sertifikat
Terdaftar Atas Nama
Tanggal Pendaftaran
Tanggal Dikeluarkan
Tanggal Berakhir
Luas Tanah
Nomor Gambar Situasi
Tanggal Gambar Situasi
: Hak Guna Bangunan.

: 00470.
: PT Sumbersentosa Guna
Lestari.
: 20 April 2009.
: 20 April 2009.
: 19 April 2039.
2
: 2.954 m .
: 01014/1991.
: 2 Maret 1991.
Rencana Tata Kota
: Peruntukkan Tanah
: Perkantoran atau perdagangan.
Koefisien Dasar Bangunan : 55%.
Koefisien Lantai Bangunan : 3,0.
Tinggi Maksimum Lantai : 8 Lantai.
Kondisi Tanah
: Tanah kosong dengan permukaan tanah lebih rendah daripada

permukaan jalan disekitarnya, yang oleh Perusahaan direncanakan
sebagai lahan untuk dibangun gedung perkantoran beserta
fasilitasnya.
Ijin-ijin
: Surat Ijin penggunaan tanah No. 802/-1.711.5 tanggal 5 Mei 1998

Kepada PT Sumbersentosa Guna Lestari dikeluarkan oleh
Gubernur Kepala Daerah Khusus Ibukota Jakarta.
277
Halaman 16.
D. Properti-Properti Milik Anak Perusahaan
PT Fajar Putera Dinasti
Nilai Pasar
pada Tanggal
31 Desember 2010
1. Perumahan Metland Cibitung, Bekasi
Rp.257.371.000.000,-
Alamat
Klasifikasi Aset
Tipe Properti
: Jalan Telaga Asih (Jalan Imam Bonjol 2), Desa Wanajaya,

Kecamatan Cibitung dan Desa Telaga Murni, Kecamatan Cikarang
Barat, Bekasi, Jawa Barat, Indonesia.
: Tanah.
Nama Pemegang Hak : PT Fajar Putera Dinasti.

Dokumen Kepemilikan: Tanah milik PT Fajar Putera Dinasti, terdiri dari:
21 sertipikat Hak Guna Bangunan atas nama PT Fajar Putera
2
Dinasti dengan luas total 1.049.114 m .
Tanah dalam penguasaan PT Fajar Putera Dinasti, terdiri dari:
9 Dokumen Surat Pelepasan Hak (SPH) dengan luas 89.140
2
m.
Rencana Tata Kota
: Peruntukkan Tanah
: Perumahan dan fasilitasnya.
Kondisi Tanah
: Tanah mentah dalam kondisi kosong yang akan di rencanakan oleh

Perusahaan untuk menjadi lahan proyek pengembangan
Perumahan dan fasilitas penunjang perumahan.
Ijin-ijin
: Ijin Lokasi untuk keperluan pembangunan perumahan dan

fasilitasnya No. 591/Kep.015-BPPT/2010, tanggal 13 Agustus 2010
oleh Bupati daerah tingkat II Bekasi.
278
Halaman 17.
E. Properti-Properti Milik Anak Perusahaan
Nilai Pasar
pada Tanggal
31 Desember 2010
1. Perumahan Metland Tambun, Bekasi
Rp. 191.818.000.000,-
Alamat
Klasifikasi Aset
: Jalan Sultan Hasanudin, Desa Tambun, Kecamatan Tambun Selatan

dan Desa Cibuntu, Kecamatan Cibitung, Kabupaten Bekasi, Jawa
Barat, Indonesia.
: Stok real estate untuk dijual dan persediaan tanah (land bank)
untuk pengembangan di masa yang akan datang dan fixed asset
operasional berupa Sports Club.
Aset operasional / investasi berupa Pusat Perbelanjaan dan tanah
rencana proyek pembangunan Hotel.
Tipe Properti
: Ready stock ruko, 12 unit ruko dengan total luas tanah: 1.439 m2.
Ready stok 103 unit kavling rumah dengan total luas tanah 13.152
2
m.
2
Ready stok 25 unit rumah dengan total luas tanah: 3.113 m .

2
2
2
Fixed aset operasional berupa sports club dengan luas tanah
2
2.295 m .
Aset Investasi:
- Pusat Perbelanjaan:
2
o Luas tanah
: 4.515 m .
2
o Luas bangunan kotor
: 4.431 m .
2
o Luas bangunan bersih
: 2.846 m .
o Jumlah lantai bangunan : 2 lantai.
o Tahun Operasional awal : 1997.
o Tingkat Hunian
: 95.44%.
- Tanah Rencana proyek pembangunan hotel dengan total luas
tanah: 1.129 m2.
279
Halaman 18.
Nama Pemegang Hak : PT Metropolitan Permata Development.

Dokumen Kepemilikan : Tanah milik PT Metropolitan Permata Development, terdiri dari:
2
Permata Development dengan luas total 265.116 m .
Metropolitan Permata Development dengan luas total 14.706
2
m.
Tanah dalam penguasaan PT Metropolitan Permata Development,
terdiri dari:
2
m.
Rencana Tata Kota
Ijin-ijin
: Peruntukkan Tanah
: Perumahan.
: Surat Ijin lokasi No. 460-361-05-1995 tanggal 7 Juni 1995 Kepada
PT Metropolitan Permata Development dikeluarkan oleh Kantor
Badan Pertahanan Kabupaten Bekasi.
Ijin Pelaksanaan Mendirikan Bangunan No. 503/221/DTK.TB,
tanggal 17 Oktober 1995 Kepada PT Metropolitan Permata
Development oleh Kepala Dinas Tata Kota dan Tata Bangunan
Kabupaten Tingkat II Bekasi.
tanggal 12 Juni 1997 Kepada PT Metropolitan Permata
Development oleh Kepala Dinas Tata Kota dan Tata Bangunan
Ijin Mendirikan Bangunan No. 503/3892/DB, tanggal 19 Maret
1999 Kepada PT Metropolitan Permata Development oleh Kepala
Dinas Bangunan Kabupaten Tingkat II Bekasi.
Development oleh Kepala Dinas Bangunan Kabupaten Tingkat II
Bekasi.
Bekasi.
tanggal 5 Januari 2006 Kepada PT Metropolitan Permata
Bekasi.
280
Halaman 19.
Ijin Pelaksanaan Mendirikan Bangunan No. 503/401/B/DPPB,
tanggal 12 Desember 2008 Kepada PT Metropolitan Permata
Development oleh Kepala Dinas Penataan dan Pengawasan
Bangunan Kabupaten Tingkat II Bekasi.
Ijin Pelaksanaan Mendirikan Bangunan No. 503/323/B/DPPT,
Development oleh Kepala Badan Pelayanan Perizinan Terpadu
tanggal 20 Maret 2009 Kepada PT Metropolitan Permata
tanggal 27 Agustus 2009 Kepada PT Metropolitan Permata
Kondisi Tanah
: -


281
Halaman 20.
E. Properti-Properti Milik Anak Perusahaan
2.
Nilai Pasar
pada Tanggal
31 Desember 2010
Perumahan Metland Puri, Cipondoh, Tangerang
Rp. 610.639.000.000,-
Alamat
: Jalan K.H. Achmad Dahlan, Keluraha Petir, Kecamatan Cipondoh,

Tangerang, Banten Indonesia.
Klasifikasi Aset
: Stok real estate untuk dijual persediaan tanah (land bank) untuk
pengembangan di masa yang akan datang dan fixed asset
operasional berupa Wahana Waterland dan Clubhouse.
Tipe Properti
: Tahap I :
Ready stock 1 unit ruko dengan total luas tanah 75 m2.
Ready stok kavling:
- Kavling Ruko :
o 48 stock kavling tanah ruko dengan luas tanah bersih yang
2
dapat dijual: 3.314 m .
o 396 stock kavling tanah perumahan dengan luas tanah bersih
2
yang dapat dijual: 71.735 m .
Ready stok rumah 11 unit rumah dengan total luas tanah: 1.581
2
m.
Fixed Aset Operasional berupa Wahana Waterland dan Clubhouse
2
dengan luas tanah 7.537 m .
2
2
Tahap III:
2
Nama Pemegang Hak : PT Metropolitan Permata Development.

Dokumen Kepemilikan : Tanah milik PT Metropolitan Permata Development, terdiri dari:
2
Permata Development dengan luas total 389.202 m .
Metropolitan Permata Development dengan luas total 76.249
2
m.
Tanah dalam penguasaan PT Metropolitan Permata Development,
terdiri dari:
4 dokumen Akta Perjanjian Pelepasan Hak dengan luas total
2
20.184 m .
282
Halaman 21.
Rencana Tata Kota
: Peruntukkan Tanah
: Perumahan Kepadatan Sedang.
Koefisien Dasar Bangunan : 50% - 60%.

Rencana Jalan
Ijin-ijin
: Akan dibuka pintu Tol baru dari Jalan

Tol Jakarta Merak Km. 11, tepat di
lahan Metland Puri tahap II, dan
rencana
jalan
baru
yang
menghubungkan Arteri Ciledug
Bandara Internasional Soekarno
Hatta.
: Ijin Lokasi dan Pembebasan Tanah dari Gubernur Kepala Daerah

Tingkat I Jawa Barat No. 593.82./sk.530.Pem.Um/90.
Ijin Lokasi dan Pembebasan Tanah dari Kepala Kantor Pertanahan
Kotamadya Tangerang No. 420.01-SK.130.P.
Ijin Lokasi dan Pembebasan Lahan dari Kepala Kantor Pertanahan
Kotamadya Tangerang No. 048/SK.IL.II/NF/1996.
Advice Planning Perumahan dari BAPPEDA a.n. Walikotamadya
Kepala Daerah Tingkat II Tangerang No. 653/34-Bapp/III/95.
Ijin Mendirikan Bangunan No. 648.3/SK-2469/KPMP/IMB/2004
tanggal 27 Januari 2004 Kepada PT Metropolitan Permata
Development dikeluarkan oleh Walikotamadya Tangerang.
Ijin Mendirikan Bangunan No. 648.3/Kep-5025/KPMP/IMB/2006
tanggal 27 Maret 2006 kepada PT Metropolitan Permata
tanggal 19 April 2006 kepada PT Metropolitan Permata
tanggal 2 April 2008 kepada PT Metropolitan Permata
tanggal 27 Maret 2007 kepada PT Metropolitan Permata
Tentang Bangunan Club House.
Kondisi Tanah
: -



dikembangkan berupa sawah, kebun dan tanah kosong.
bersambung ke halaman 22.
283
Halaman 22.
E. Properti-Properti Milik Cucu Perusahaan
PT Metropolitan Karyadeka Development
Nilai Pasar
pada Tanggal
31 Desember 2010
3. Cadangan Tanah Tahap II di Perumahan Metland Puri,

Cipondoh Tangerang
Alamat
Klasifikasi Aset
Tipe Properti
Rp.718.082.000.000,-
: Jalan K.H. Achmad Dahlan, Keluraha Petir, Kecamatan Cipondoh,

Tangerang, Banten Indonesia.
: Tanah.
Total Luas Tanah

: 612.669 m2.
Berdasarkan Dokumen
Kepemilikan
Nama Pemegang Hak : PT Metropolitan Karyadeka Development.
Dokumen Kepemilikan: Tanah milik PT Metropolitan Karyadeka Development, terdiri dari:
85 setipikat Hak Guna Bangunan dengan total luas 529.848 m .
2
Tanah dalam penguasaan PT Metropolitan Karyadeka

Development, terdiri dari:
77 Dokumen Surat Pelepasan Hak (SPH) dengan luas 82.821
2
m.
Rencana Tata Kota
: Peruntukkan Tanah
: Perumahan dan fasilitasnya.
Koefisien Dasar Bangunan : 50% - 60%.

Rencana Jalan
Kondisi Tanah
: Akan dibuka pintu Tol baru dari Jalan

Tol Jakarta Merak Km. 11, tepat di
lahan Metland Puri tahap II, dan
rencana
jalan
baru
yang
menghubungkan Arteri Ciledug
Bandara Internasional Soekarno
Hatta.
: Tanah mentah dalam kondisi kosong yang akan di rencanakan oleh

Perusahaan untuk menjadi lahan proyek pengembangan
perumahan Metropolitan Puri Tahap II.
284
Halaman 23.
NILAI PASAR KESELURAHAN
PADA TANGGAL 31 Desember 2010:
Rp.5.128.000.000.000,(LIMA TRILYUN SERATUS DUA PULUH DELAPAN MILYAR RUPIAH SAJA)
Asumsi Penilaian dan Syarat Pembatas

(i)
Penilaian ini sama sekali tidak memperhitungkan kepentingan parsial atas kepemilikan
Perusahaan dan/atau pihak-pihak yang terkait dengan Perusahaan pada masing-masing Properti
yang dinilai;
(ii)
Properti-Properti terbebas dari segala bentuk persengketaan, baik secara fisik maupun secara
hukum;
(iii)
Properti berada dalam penguasaan Perusahaan melalui anak perusahaan dengan status
kepemilikan yang sah, baik dan jelas sehingga dapat diperjualbelikan atau dapat dipindahkan
haknya kepada pihak lain;
(iv)
semua informasi menyangkut Properti-Properti yang dimaksud sebagaimana diberikan oleh

Perusahaan kepada Penilai adalah benar dan akurat adanya;
(v)
Penilai tidak memperhitungkan segala jenis tagihan atau jaminan atau pinjaman atas PropertiProperti ataupun segala jenis biaya atas perpajakan yang timbul dalam rangka memperoleh
Properti-Properti atau pada saat Properti-Properti yang dimaksud dijual;
(vi)
Properti-Properti dapat dijual di pasar bebas tanpa adanya keuntungan dari perjanjian dengan
termin pembayaran yang lebih panjang, perjanjian penyewaan kembali, perjanjian kerjasama,
perjanjian manajemen atau hal-hal lain yang dapat mempengaruhi nilai Properti-Properti; dan
(vii)
Penilaian ini menyatakan opini nilai pasar pada tanggal penilaian sesuai dengan kondisi ekonomi
yang berlaku;
(viii)
Penilai tidak bertanggung jawab atas perubahan nilai yang bisa terjadi karena hal dan kondisi
tertentu setelah tanggal inspeksi dan/atau tanggal penilaian;
(ix)
Penilai tidak memperhitungkan perubahan drastis dari kondisi ekonomi yang mungkin terjadi di
masa depan.
(x)
Asumsi dan syarat pembatas lainnya dapat dilihat dalam laporan lengkap penilaian.
285
Halaman 24.
Penutup
Penilai menyatakan tidak mempunyai kepentingan apapun baik sekarang maupun dikemudian hari atas
Properti-Properti yang dimaksud ataupun nilai yang dilaporkan. Dalam batas kemampuan dan
keyakinan kami sebagai penilai, kami menerangkan bahwa pernyataan dalam surat ini, yang menjadi
dasar dari analisa, pendapat dan kesimpulan yang diuraikan di dalamnya adalah betul dan benar.
Jakarta, 1 Maret 2011

Hormat kami,
KJPP Willson dan Rekan
in association with Knight Frank
Willson Kalip
B.Sc. (Est. Mgt.) (Hons), MAPPI (Cert.), MSISV
Pemimpin Rekan
Izin Penilai Publik Nomor: P-1.08.00016
STTD Bapepam-LK No. 03/PM/STTD-P/A/2006
Anggota MAPPI Nomor: 94-S-00387
286
XIX. ANGGARAN DASAR PERSEROAN

Ketentuan-ketentuan anggaran dasar Perseroan yang terakhir hingga tanggal Prospektus ini adalah
sebagai berikut:
NAMA DAN TEMPAT KEDUDUKAN
Pasal 1
1. Perseroan Terbatas ini bernama PT METROPOLITAN LAND Tbk. (selanjutnya dalam Anggaran
Dasar ini cukup disebut dengan Perseroan), berkedudukan dan berkantor pusat di Jakarta
Selatan.
2. Perseroan dapat membuka kantor cabang atau perwakilan ditempat lain, baik di dalam maupun
di luar wilayah Republik Indonesia sebagaimana ditetapkan oleh Direksi dengan persetujuan dari
Dewan Komisaris.
JANGKA WAKTU BERDIRINYA PERSEROAN
Pasal 2
Perseroan ini didirikan untuk jangka waktu yang tidak terbatas. Dengan ketentuan jangka waktu
Penanaman Modal Asing bagi Perseroan adalah sesuai dengan ijin Penanaman Modal Asing yang
dikeluarkan oleh pihak yang berwenang.
MAKSUD DAN TUJUAN SERTA KEGIATAN USAHA
Pasal 3
1. Maksud dan tujuan Perseroan ialah:

Berusaha dalam bidang perumahan, mal/pusat perbelanjaan, perdagangan, dan jasa akomodasi
(hotel).
2. Untuk mencapai maksud dan tujuan tersebut di atas, Perseroan dapat melaksanakan kegiatan
usaha sebagai berikut :
i. kegiatan usaha utama:
a. menjalankan usaha-usaha di bidang real estate, konstruksi, manajemen untuk perkantoran,
perumahan dan pusat perbelanjaan serta aktivitas Perseroan/anak perusahaan lainnya
yang berhubungan dalam arti yang seluas-luasnya;
b. menyewakan, mengatur, mengorganisir segala jenis tanah sesuai dengan peraturan
perundang-undangan yang berlaku;
c. menjadi pengembang (developer) tanah;
d. menjalankan usaha perdagangan ekspor dan impor barang dagangan berupa peralatan
telekomunikasi dan elektronik;
e. menjalankan usaha jasa akomodasi (hotel);
ii. kegiatan usaha penunjang :
a. bergerak di dalam usaha kontraktor atau arsitektur, perancang (designer), pengawas
(supervisor) dan konstruksi bangunan termasuk untuk proyek jalan, jembatan, dermaga,
irigasi dan proyek teknik sipil lainnya;
b. untuk memperoleh atau melakukan penyertaan saham, baik dengan membeli saham yang
telah dikeluarkan atau mengambil bagian atas saham baru pada perusahaan lain yang
memiliki dan/atau menguasai tanah dan/atau bangunan, memiliki hak sewa atas tanah
dan/atau bangunan, atau memiliki hak untuk membangun dan mengoperasikan bangunan
di atas suatu bidang tanah berdasarkan perjanjian dengan pemilik hak atas tanah.
287
MODAL
Pasal 4
1. Modal dasar Perseroan berjumlah Rp 2.000.000.000.000 (dua triliun Rupiah), terbagi atas
20.000.000.000 (dua puluh miliar) saham, masing-masing saham bernilai nominal Rp 100 (seratus
Rupiah).
2. Dari modal dasar tersebut telah ditempatkan 28,42 % (dua puluh delapan koma empat puluh dua
persen) atau sejumlah 5.684.500.000 (lima milyar enam ratus delapan puluh empat juta lima ratus
ribu) saham dengan nilai nominal seluruhnya sebesar Rp 568.450.000.000 (lima ratus enam puluh
delapan milyar empat ratus lima puluh juta Rupiah) yang telah diambil bagian dan disetor oleh para
pemegang saham.
3. 100 % (seratus persen) dari nilai nominal setiap saham yang telah ditempatkan tersebut di atas,
atau seluruhnya berjumlah Rp 568.450.000.000 (lima ratus enam puluh delapan miliar empat ratus
lima puluh juta Rupiah), telah disetor penuh kepada Perseroan oleh para pemegang saham.
4. Penyetoran modal dapat pula dilakukan dalam bentuk selain uang, baik berupa benda berwujud
maupun tidak berwujud, wajib memenuhi ketentuan sebagai berikut:
a. benda yang akan dijadikan setoran modal dimaksud wajib diumumkan kepada publik pada
saat pemanggilan Rapat Umum Pemegang Saham mengenai penyetoran modal tersebut;
b. benda yang dijadikan sebagai setoran modal wajib dinilai oleh penilai independen yang terdaftar
di Badan Pengawas Pasar Modal dan Lembaga Keuangan atau instansi yang berwenang
terkait lainnya dan/atau penggantinya dan tidak dijaminkan dengan cara apapun juga;
c. memperoleh persetujuan terlebih dahulu dari Rapat Umum Pemegang Saham, dengan
memperhatikan peraturan perundang-undangan dan peraturan yang berlaku di bidang Pasar
Modal;
d. dalam hal benda yang dijadikan sebagai setoran modal dilakukan dalam bentuk saham suatu
perseroan yang tercatat di Bursa Efek, maka harganya harus ditetapkan berdasarkan nilai
pasar wajar;
e. dalam hal penyetoran modal tersebut berasal dari laba ditahan, agio saham, laba bersih
Perseroan dan/atau unsur modal sendiri, maka laba ditahan, agio saham, laba bersih Perseroan
dan/atau unsur modal sendiri lainnya tersebut, sudah dimuat dalam Laporan Keuangan Tahunan
terakhir yang telah diperiksa oleh akuntan yang terdaftar di Badan Pengawas Pasar Modal
dan Lembaga Keuangan atau instansi yang berwenang terkait lainnya dan/atau penggantinya,
dengan pendapat wajar tanpa pengecualian.

Penyetoran atas saham dari kompensasi/konversi tagihan dilaksanakan sesuai dengan
peraturan perundang-undangan dan peraturan yang berlaku di bidang Pasar Modal.
5. Saham-saham yang masih dalam simpanan akan dikeluarkan Perseroan dengan persetujuan
Rapat Umum Pemegang Saham dengan syarat dan harga tertentu yang ditetapkan oleh Direksi
dan dengan ketentuan, dimana saham tersebut dikeluarkan dengan nilai nominal, maka harga
tersebut tidak di bawah nilai nominal, dengan mengindahkan ketentuan-ketentuan yang termuat
dalam Anggaran Dasar, dan peraturan perundang-undangan dan peraturan yang berlaku di bidang
Pasar Modal, serta peraturan Bursa Efek dimana saham-saham Perseroan dicatatkan.
6. a. Setiap penambahan modal melalui pengeluaran Efek Bersifat Ekuitas (Efek Bersifat Ekuitas
adalah Saham atau Efek yang dapat ditukar dengan saham atau Efek yang mengandung hak
untuk memperoleh Saham antara lain Obligasi Konversi atau Waran) yang dilakukan dengan
pemesanan, maka hal tersebut wajib dilakukan dengan memberikan Hak Memesan Efek
Terlebih Dahulu kepada pemegang saham yang namanya tercatat dalam Daftar Pemegang
Saham Perseroan pada tanggal yang ditentukan Rapat Umum Pemegang Saham yang
menyetujui pengeluaran Efek Bersifat Ekuitas dalam jumlah yang sebanding dengan jumlah
Saham yang telah terdaftar dalam Daftar Pemegang Saham Perseroan
b. Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu wajib dapat dialihkan dan diperdagangkan dalam jangka
waktu sebagaimana ditetapkan dalam peraturan perundang-undangan dan peraturan yang
berlaku di bidang Pasar Modal;
c. Efek Bersifat Ekuitas yang akan dikeluarkan oleh Perseroan tersebut di atas harus mendapat
persetujuan terlebih dahulu dari Rapat Umum Pemegang Saham, dengan syarat-syarat dan
untuk jangka waktu sebagaimana dinyatakan dalam ketentuan Anggaran Dasar, peraturan
perundang-undangan dan peraturan yang berlaku di bidang Pasar Modal serta peraturan
Bursa Efek dimana saham-saham Perseroan dicatatkan;
288
d. Efek Bersifat Ekuitas yang akan dikeluarkan oleh Perseroan dan tidak diambil oleh pemegang
Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu harus dialokasikan kepada semua pemegang saham yang
memesan tambahan Efek Bersifat Ekuitas, dengan ketentuan apabila jumlah Efek Bersifat
Ekuitas yang dipesan melebihi jumlah Efek Bersifat Ekuitas yang akan dikeluarkan, Efek
Bersifat Ekuitas yang tidak diambil tersebut wajib dialokasikan secara proporsional dengan
Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu dari masing-masing pemegang saham yang memesan
tambahan Efek Bersifat Ekuitas, satu dan lain dengan memperhatikan peraturan perundangundangan dan peraturan yang berlaku di bidang Pasar Modal;
e. Dalam hal masih terdapat sisa Efek Bersifat Ekuitas yang tidak diambil bagian oleh pemegang
saham sebagaimana dimaksud huruf (d) di atas, maka dalam hal terdapat pembeli siaga,
Efek Bersifat Ekuitas tersebut wajib dialokasikan kepada pihak tertentu yang bertindak sebagai
pembeli siaga dengan harga dan syarat-syarat yang sama, kecuali ditentukan lain oleh
peraturan perundang-undangan dan peraturan yang berlaku di bidang Pasar Modal;
f. Penambahan modal disetor menjadi efektif setelah terjadinya penyetoran, dan saham yang
diterbitkan mempunyai hak-hak yang sama dengan saham yang mempunyai klasifikasi yang
sama yang diterbitkan oleh Perseroan, dengan tidak mengurangi kewajiban Perseroan untuk
mengurus pemberitahuan kepada Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia;
g. Pengeluaran Efek Bersifat Ekuitas tanpa memberikan Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu
kepada pemegang saham dapat dilakukan dalam hal pengeluaran Efek:
i. ditujukan kepada karyawan Perseroan;
ii. ditujukan kepada pemegang obligasi atau Efek lain yang dapat dikonversi menjadi saham,
yang telah dikeluarkan dengan persetujuan Rapat Umum Pemegang Saham;
iii. dilakukan dalam rangka reorganisasi dan/atau restrukturisasi yang telah disetujui oleh
Rapat Umum Pemegang Saham; dan/atau
iv. dilakukan sesuai dengan sebagaimana diatur oleh peraturan perundang-undangan dan
peraturan yang berlaku di bidang Pasar Modal yang memperbolehkan penambahan
modal tanpa memberikan Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu;
h. Setiap penambahan modal melalui pengeluaran Efek Bersifat Ekuitas dapat menyimpang
dari ketentuan seperti tersebut dalam Pasal 4 ayat 6 huruf (a) sampai dengan huruf (g)
di atas apabila ketentuan peraturan perundang-undangan dan peraturan yang berlaku
di bidang Pasar Modal serta peraturan Bursa Efek dimana saham-saham Perseroan
dicatatkan mengijinkannya.
7. Pelaksanaan pengeluaran saham dalam simpanan untuk pemegang Efek yang dapat ditukar
dengan saham atau Efek yang mengandung hak untuk memperoleh saham, dapat dilakukan oleh
Direksi berdasarkan persetujuan Rapat Umum Pemegang Saham Perseroan terdahulu yang telah
menyetujui pengeluaran efek tersebut, dengan memperhatikan ketentuan-ketentuan yang termuat
dalam Anggaran Dasar, peraturan perundang-undangan dan peraturan yang berlaku di bidang
Pasar Modal serta peraturan Bursa Efek dimana saham-saham Perseroan dicatatkan.
8. Penambahan modal dasar Perseroan hanya dapat dilakukan berdasarkan keputusan Rapat Umum
Pemegang Saham.

Dalam hal modal dasar ditingkatkan, maka setiap penempatan saham-saham lebih lanjut harus
disetujui oleh Rapat umum Pemegang Saham, dengan memperhatikan ketentuan dalam Anggaran
Dasar, peraturan perundang-undangan dan peraturan yang berlaku di bidang Pasar Modal.
9. Penambahan modal dasar yang mengakibatkan modal ditempatkan dan disetor menjadi kurang
dari 25 % (dua puluh lima persen) dari modal dasar, dapat dilakukan sepanjang :
a. telah memperoleh persetujuan Rapat Umum Pemegang Saham, yang menyetujui untuk
menambah modal dasar;
b. telah mendapat persetujuan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia;
c. penambahan modal ditempatkan dan disetor, sehingga menjadi paling sedikit 25% (dua
puluh lima persen) dari modal dasar, wajib dilakukan dalam jangka waktu paling lambat 6
(enam) bulan setelah persetujuan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
sebagaimana dimaksud dalam ayat 9.b Pasal ini;
d. dalam hal penambahan modal disetor sebagaimana dimaksud dalam ayat 9.c Pasal ini tidak
terpenuhi sepenuhnya, maka Perseroan harus mengubah kembali anggaran dasarnya,
sehingga modal ditempatkan dan disetor paling sedikit 25% (dua puluh lima persen) dari modal
dasar dengan memperhatikan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku, dalam
jangka waktu 2 (dua) bulan setelah jangka waktu dalam ayat 9.c Pasal ini tidak terpenuhi;
289
e. persetujuan Rapat Umum Pemegang Saham sebagaimana dimaksud dalam ayat 9.a Pasal ini,
termasuk juga persetujuan untuk mengubah anggaran dasar sebagaimana dimaksud dalam
ayat 9.d Pasal ini.
10. Pengubahan anggaran dasar dalam rangka penambahan modal dasar menjadi efektif setelah
terjadinya penyetoran modal yang mengakibatkan besarnya modal disetor menjadi paling kurang
25 % (dua puluh lima persen) dari modal dasar dan mempunyai hak-hak yang sama dengan saham
lainnya yang diterbitkan oleh Perseroan, dengan tidak mengurangi kewajiban Perseroan untuk
mengurus persetujuan pengubahan anggaran dasar dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia
Republik Indonesia atas pelaksanaan penambahan modal disetor tersebut.
11. Perseroan dapat membeli kembali saham-saham yang telah dibayar penuh sampai dengan 10
% (sepuluh persen) dari jumlah saham yang telah ditempatkan atau dalam jumlah lain yang
diperbolehkan oleh peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Pembelian kembali saham tersebut dilaksanakan sesuai dengan peraturan perundang-undangan dan
peraturan yang berlaku di bidang Pasar Modal.
SAHAM
Pasal 5
1. Semua saham yang dikeluarkan oleh Perseroan adalah saham atas nama.
2. Perseroan dapat mengeluarkan saham dengan nilai nominal atau tanpa nilai nominal.

Pengeluaran saham dengan atau tanpa nilai nominal wajib dilakukan sesuai dengan peraturan
perundang-undangan di bidang Pasar Modal.
3. Perseroan hanya mengakui 1 (satu) pihak saja, baik perorangan maupun badan hukum sebagai
pemilik dari 1 (satu) saham, yaitu orang atau badan hukum yang namanya tercatat sebagai pemilik
saham yang bersangkutan dalam Daftar Pemegang Saham Perseroan.
4. Apabila saham karena sebab apapun menjadi milik beberapa orang, maka mereka yang memiliki
bersama-sama itu diwajibkan untuk menunjuk secara tertulis seorang diantara mereka atau seorang
lain sebagai kuasa mereka bersama, dan hanya orang yang diberi kuasa atau yang ditunjuk itu saja
yang berhak untuk dicatat dalam Daftar Pemegang Saham dan harus dianggap sebagai Pemegang
Saham dari saham yang bersangkutan serta berhak mempergunakan semua hak yang diberikan
oleh hukum yang timbul atas saham-saham tersebut.
5. Selama ketentuan dalam ayat 4 Pasal ini belum dilaksanakan, maka para pemegang saham
tersebut tidak berhak mengeluarkan suara dalam Rapat Umum Pemegang Saham, sedangkan
pembayaran dividen untuk saham itu ditangguhkan.
6. Dalam hal para pemilik bersama tersebut lalai untuk memberitahukan Perseroan secara tertulis
mengenai penunjukan wakil bersama itu, Perseroan berhak memperlakukan pemegang saham
yang namanya terdaftar dalam Daftar Pemegang Saham Perseroan sebagai satu-satunya
pemegang saham yang sah atas saham-saham tersebut.
7. Setiap pemegang saham yang memiliki 1 (satu) saham atau lebih dengan sendirinya menurut
hukum harus tunduk kepada Anggaran Dasar dan kepada semua keputusan yang diambil dengan
sah dalam Rapat Umum Pemegang Saham serta peraturan perundang-undangan yang berlaku.
8. Seluruh saham yang dikeluarkan oleh Perseroan dapat dijaminkan dengan mengikuti ketentuan
peraturan perundang-undangan mengenai pemberian jaminan terhadap saham, peraturan
perundang-undangan yang berlaku dan peraturan yang berlaku di bidang Pasar Modal.
9. Saham Perseroan yang tercatat pada Bursa Efek di Indonesia tunduk pada peraturan perundangundangan dan peraturan yang berlaku di bidang Pasar Modal di Indonesia dan peraturan Bursa
Efek dimana saham-saham Perseroan dicatatkan.
10. Jika terdapat pecahan nilai nominal saham, pemegang pecahan nilai nominal saham tidak diberikan
hak suara, kecuali pemegang pecahan nilai nominal saham bersama-sama dengan pemegang
pecahan nilai nominal saham lainnya memiliki nilai nominal yang sebanding dengan nilai nominal
atas 1 (satu) saham dari dalam klasifikasi saham tersebut.
Pemegang pecahan nilai nominal saham tersebut wajib menunjuk seorang diantara mereka atau seorang
lain sebagai kuasa/wakil mereka bersama dan hanya yang ditunjuk atau diberi kuasa itu sajalah yang
berhak mempergunakan hak yang diberikan oleh hukum atas saham tersebut.
290
SURAT SAHAM
Pasal 6
1. Perseroan dapat mengeluarkan surat saham atas nama pemiliknya yang terdaftar dalam Daftar
Pemegang Saham Perseroan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku,
peraturan yang berlaku di bidang Pasar Modal serta ketentuan yang berlaku di Bursa Efek dimana
saham-saham Perseroan dicatatkan.
2. Apabila Perseroan mengeluarkan surat saham, maka untuk setiap saham diberi sehelai surat
saham.
3. Surat kolektif saham dapat dikeluarkan sebagai bukti pemilikan 2 (dua) atau lebih saham-saham
yang dimiliki oleh seorang pemegang saham.
4. Pada surat saham sekurangnya harus dicantumkan :
a. Nama dan alamat pemegang saham;
b. Nomor surat saham;
c. Tanggal pengeluaran surat saham;
d. Nilai Nominal saham;
e. Tanda pengenal sebagaimana akan ditentukan oleh Direksi.
5. Pada setiap surat kolektif saham sekurangnya harus dicantumkan :
a. Nama dan alamat pemegang saham;
b. Nomor surat kolektif saham;
c. Tanggal pengeluaran surat kolektif saham;
d. Nilai nominal saham;
e. Jumlah saham dan nomor urut saham ;
f.
Tanda pengenal sebagaimana akan ditentukan oleh Direksi.
6. Surat saham dan surat kolektif saham dan/atau Obligasi Konversi dan/atau Waran dan/atau Efek
Bersifat Ekuitas lainnya yang dapat dikonversi menjadi saham dapat dicetak sesuai dengan peraturan
perundang-undangan dan peraturan yang berlaku di bidang Pasar Modal, serta ditandatangani
oleh seorang anggota Direksi dan seorang anggota Dewan Komisaris, atau tanda tangan tersebut
dicetak langsung pada surat saham dan surat kolektif saham dan/atau Obligasi Konversi dan/
atau Waran dan/atau Efek Bersifat Ekuitas lainnya yang bersangkutan, dengan mengindahkan
7. Jika saham tidak masuk dalam Penitipan Kolektif pada Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian,
maka Perseroan wajib memberikan bukti kepemilikan saham dalam bentuk surat saham atau surat
kolektif saham kepada pemegang saham.
8. Untuk saham yang masuk dalam Penitipan Kolektif pada Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian
atau pada Bank Kustodian (khusus dalam rangka kontrak investasi kolektif), Perseroan wajib
menerbitkan sertifikat atau konfirmasi tertulis kepada Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian
atau pada Bank Kustodian yang bersangkutan, yang ditandatangani oleh seorang anggota Direksi
dan seorang anggota Dewan Komisaris, atau tanda tangan tersebut dicetak langsung pada sertifikat
atau konfirmasi tertulis tersebut.
9. Konfirmasi tertulis yang dikeluarkan oleh Direksi untuk saham yang masuk dalam Penitipan Kolektif,
sekurang-kurangnya mencantumkan keterangan berikut:
a. nama dan alamat Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian Kolektif atau Bank Kustodian
yang bersangkutan;
b. tanggal pengeluaran sertifikat atau konfirmasi tertulis;
c. jumlah saham yang tercakup dalam sertifikat atau konfirmasi tertulis;
d. jumlah nilai nominal saham yang tercakup dalam sertifikat atau konfirmasi tertulis;
e. ketentuan bahwa setiap saham dalam Penitipan Kolektif dengan klasifikasi yang sama, adalah
sepadan dan dapat dipertukarkan antara satu dengan yang lain; dan
f. persyaratan yang ditetapkan oleh Direksi untuk pengubahan sertifikat atau konfirmasi tertulis.
PENGGANTI SURAT SAHAM
Pasal 7
1. Dalam hal surat saham rusak, penggantian surat saham tersebut dapat dilakukan jika :
a. pihak yang mengajukan permohonan penggantian saham adalah pemilik surat saham tersebut;
dan
b. Perseroan telah menerima surat saham yang rusak.
291
2. Perseroan wajib memusnahkan surat saham yang rusak setelah memberikan pengganti surat
saham dan Direksi wajib membuat Berita Acara untuk disampaikan pada Rapat Umum Pemegang
Saham berikutnya.
3. Dalam hal surat saham hilang, penggantian surat saham tersebut dapat dilakukan jika :
a. pihak yang mengajukan permohonan penggantian saham adalah pemilik surat saham
tersebut;
b. Perseroan telah mendapatkan dokumen pelaporan dari Kepolisian RepubIik Indonesia atas
hilangnya surat saham tersebut;
c. Pihak yang mengajukan permohonan penggantian saham memberikan jaminan yang
dipandang cukup oleh Direksi Perseroan; dan
d. rencana pengeluaran pengganti surat saham yang hilang telah diumumkan di Bursa Efek
dimana saham Perseroan dicatatkan dalam waktu paling kurang 14 (empat belas) hari sebelum
pengeluaran pengganti surat saham.
4. Biaya untuk pengeluaran pengganti surat saham itu harus ditanggung oleh pemegang saham yang
bersangkutan.
5. Pengeluaran pengganti surat saham, menurut Pasal ini, mengakibatkan surat aslinya menjadi batal
dan tidak berlaku lagi.
6. Pengeluaran pengganti surat saham sehubungan dengan saham yang terdaftar pada Bursa Efek di
Indonesia wajib dilakukan dengan memperhatikan peraturan perundang-undangan dan peraturan
yang berlaku di bidang Pasar Modal di Indonesia.
7. Ketentuan dalam Pasal 7 ini, mutatis-mutandis juga berlaku bagi pengeluaran pengganti surat
kolektif saham dan pengganti sertifikat atau konfirmasi tertulis.
DAFTAR PEMEGANG SAHAM DAN DAFTAR KHUSUS
Pasal 8
1. Perseroan berkewajiban untuk mengadakan Daftar Pemegang Saham dan Daftar Khusus di tempat
kedudukan Perseroan.
2. Dalam Daftar Pemegang Saham dicatat :
a. nama dan alamat para pemegang saham;
b. jumlah saham, nomor seri dan tanggal perolehan saham yang dimiliki- para pemegang saham
c. jumlah yang disetor atas setiap saham;
d. nama dan alamat dari individu atau badan hukum yang menjadi penerima gadai atau penerima
fidusia atas saham dan tanggal pembebanan saham tersebut; dan
e. keterangan lainnya yang dianggap perlu oleh Direksi dan/atau diharuskan oleh peraturan
perundang-undangan yang berlaku.
3. Dalam Daftar Khusus dicatat keterangan mengenai kepemilikan saham anggota Direksi dan Dewan
Komisaris beserta keluarganya dalam Perseroan dan/atau pada perseroan lain serta tanggal saham
itu diperoleh.
4. Setiap pengubahan alamat dari pemegang saham wajib diberitahukan secara tertulis kepada
Direksi Perseroan atau kuasa Direksi yang sah (Biro Administrasi Efek yang ditunjuk oleh Direksi).

Selama pemberitahuan demikian belum diterima, maka semua surat kepada pemegang saham
atau pengumuman dan pemanggilan untuk Rapat Umum Pemegang Saham akan dikirim kepada
alamat pemegang saham yang terakhir tercatat dalam Daftar Pemegang Saham Perseroan.
5. Direksi berkewajiban untuk menyimpan dan memelihara Daftar Pemegang Saham dan Daftar
Khusus sebaik-baiknya.
6. Setiap Pemegang Saham berhak melihat Daftar Pemegang Saham dan Daftar Khusus pada waktu
jam kerja Kantor Perseroan.
7. Pencatatan dan/atau pengubahan pada Daftar Pemegang Saham Perseroan harus disetujui
Direksi sebagaimana dibuktikan dengan penandatanganan pencatatan atas pengubahan tersebut
oleh Presiden Direktur atau salah seorang anggota Direksi atau kuasa Direksi yang sah (Biro
Administrasi Efek yang ditunjuk Direksi), sesuai dengan peraturan perundang-undangan dan
peraturan yang berlaku di bidang Pasar Modal di Indonesia.
8. Setiap pendaftaran atau pencatatan dalam Daftar Pemegang Saham Perseroan, termasuk
pencatatan mengenai suatu penjualan, pemindahtanganan, pembebanan atas saham atau hak
atau kepentingan atas saham harus dilakukan sesuai dengan ketentuan Anggaran Dasar, dan
untuk saham yang terdaftar pada Bursa Efek di Indonesia, dilakukan sesuai dengan peraturan
perundang-undangan dan ketentuan yang berlaku di bidang Pasar Modal di Indonesia.
292
9. Atas permintaan pemegang saham yang bersangkutan atau penerima gadai atau penerima fidusia,
pembebanan atas saham harus dicatat dalam Daftar Pemegang Saham Perseroan dengan cara
yang akan ditentukan oleh Direksi berdasarkan bukti yang dapat diterima oleh Direksi mengenai
gadai atau fidusia atas saham yang bersangkutan.
PENITIPAN KOLEKTIF
Pasal 9
1. Saham dalam Penitipan Kolektif pada Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian harus dicatat
dalam Daftar Pemegang Saham Perseroan atas nama Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian
untuk kepentingan pemegang rekening pada Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian.
2. Saham dalam Penitipan Kolektif pada Bank Kustodian atau Perusahaan Efek yang dicatat dalam
rekening Efek pada Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian dicatat atas nama Bank Kustodian
atau Perusahaan Efek dimaksud untuk kepentingan pemegang rekening pada Bank Kustodian
atau Perusahaan Efek tersebut.
3. Apabila saham dalam Penitipan Kolektif pada Bank Kustodian merupakan bagian dari portofolio
efek Reksa Dana berbentuk kontrak investasi kolektif dan tidak termasuk dalam Penitipan Kolektif
pada Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian, maka Perseroan akan mencatatkan saham
tersebut dalam Daftar Pemegang Saham Perseroan atas nama Bank Kustodian untuk kepentingan
pemilik Unit Penyertaan dari Reksa Dana berbentuk kontrak investasi kolektif tersebut.
4. Perseroan wajib menerbitkan sertifikat saham atau konfirmasi tertulis kepada Lembaga
Penyimpanan dan Penyelesaian sebagaimana yang dimaksud dalam ayat 1 Pasal ini, atau Bank
Kustodian sebagaimana yang dimaksud dalam ayat 3 Pasal ini, sebagai tanda bukti pencatatan
dalam Daftar Pemegang Saham Perseroan.
5. Perseroan wajib memutasikan saham dalam Penitipan Kolektif yang terdaftar atas nama Lembaga
Penyimpanan dan Penyelesaian atau Bank Kustodian untuk Reksa Dana berbentuk kontrak
investasi kolektif dalam Daftar Pemegang Saham Perseroan menjadi atas nama pihak yang ditunjuk
oleh Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian atau Bank Kustodian dimaksud.
Permohonan mutasi wajib disampaikan oleh Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian atau Bank
Kustodian kepada Perseroan atau Biro Administrasi Efek yang ditunjuk Perseroan.
6. Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian, Bank Kustodian atau Perusahaan Efek wajib
menerbitkan konfirmasi tertulis kepada pemegang rekening sebagai tanda bukti pencatatan dalam
rekening Efek.
7. Dalam Penitipan Kolektif setiap saham dari jenis dan klasifikasi yang sama, yang diterbitkan
Perseroan adalah sepadan dan dapat dipertukarkan antara satu dengan yang lain.
8. Perseroan wajib menolak pencatatan mutasi saham ke dalam Penitipan Kolektif apabila surat
saham tersebut hilang atau musnah, kecuali pemegang saham yang meminta mutasi dimaksud
dapat memberikan bukti dan/atau jaminan yang cukup bahwa yang bersangkutan adalah benarbenar pemilik yang sah dari saham yang hilang atau musnah tersebut dan saham tersebut benarbenar hilang atau musnah.
9. Perseroan wajib menolak pencatatan mutasi saham ke dalam Penitipan Kolektif apabila saham
tersebut dijaminkan, diletakkan dalam sita berdasarkan penetapan Pengadilan atau disita untuk
pemeriksaan perkara pidana.
10. Pemegang rekening Efek yang Efeknya tercatat dalam Penitipan Kolektif berhak hadir dan/atau
mengeluarkan suara dalam Rapat Umum Pemegang Saham Perseroan, sesuai dengan jumlah
saham yang dimilikinya pada rekening Efek tersebut.
11. Bank Kustodian dan Perusahaan Efek wajib menyampaikan daftar rekening Efek beserta jumlah
saham Perseroan yang dimiliki oleh masing-masing pemegang rekening pada Bank Kustodian dan
Perusahaan Efek tersebut kepada Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian, untuk selanjutnya
diserahkan kepada Perseroan paling lambat 1 (satu) hari kerja sebelum tanggal pemanggilan
Rapat Umum Pemegang Saham.
12. Manajer Investasi berhak hadir dan mengeluarkan suara dalam Rapat Umum Pemegang Saham
atas saham yang termasuk dalam Penitipan Kolektif pada Bank Kustodian yang merupakan bagian
dari portofolio Efek Reksa Dana berbentuk kontrak investasi kolektif dan tidak termasuk dalam
Penitipan Kolektif pada Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian, dengan ketentuan bahwa Bank
Kustodian tersebut wajib menyampaikan nama Manajer Investasi tersebut kepada Perseroan
paling lambat 1 (satu) hari kerja sebelum tanggal pemanggilan Rapat Umum Pemegang Saham.
293
13. Perseroan wajib menyerahkan dividen, saham bonus atau hak-hak lain sehubungan dengan
pemilikan saham kepada Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian atas saham dalam Penitipan
Kolektif pada Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian, dan seterusnya Lembaga Penyimpanan
dan Penyelesaian tersebut menyerahkan dividen, saham bonus atau hak-hak lain kepada Bank
Kustodian dan kepada Perusahaan Efek untuk kepentingan masing-masing pemegang rekening
pada Bank Kustodian dan Perusahaan Efek tersebut.
14. Perseroan wajib menyerahkan dividen, saham bonus atau hak-hak lain sehubungan dengan
pemilikan saham kepada Bank Kustodian atas saham dalam Penitipan Kolektif pada Bank Kustodian
yang merupakan bagian dari portofolio Efek Reksa Dana yang berbentuk kontrak investasi kolektif
dan tidak termasuk dalam Penitipan Kolektif pada Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian.
15. Batas waktu penentuan pemegang rekening Efek yang berhak untuk memperoleh dividen,
saham bonus atau hak-hak lainnya sehubungan dengan pemilikan saham dalam Penitipan
Kolektif ditentukan oleh Rapat Umum Pemegang Saham, dengan ketentuan Bank Kustodian dan
Perusahaan Efek wajib menyampaikan daftar pemegang rekening Efek beserta jumlah saham yang
dimiliki oleh masing-masing pemegang rekening Efek tersebut kepada Lembaga Penyimpanan
dan Penyelesaian, paling lambat pada tanggal yang menjadi dasar penentuan pemegang saham
yang berhak untuk memperoleh dividen, saham bonus atau hak-hak lainnya, untuk selanjutnya
diserahkan kepada Perseroan paling lambat 1 (satu) hari kerja setelah tanggal yang menjadi dasar
penentuan pemegang saham yang berhak untuk memperoleh dividen, saham bonus atau hak-hak
lainnya tersebut.
16. Ketentuan mengenai Penitipan Kolektif tunduk pada peraturan perundang-undangan dan peraturan
yang berlaku di bidang Pasar Modal serta ketentuan Bursa Efek di wilayah Republik Indonesia
dimana saham-saham Perseroan dicatatkan.
PEMINDAHAN HAK ATAS SAHAM
Pasal 10
1. Pendaftaran pemindahan hak atas saham wajib dilakukan oleh Direksi dengan cara mencatatkan
pemindahan hak itu dalam Daftar Pemegang Saham Perseroan berdasarkan akta pemindahan hak
yang ditandatangani oleh yang memindahkan dan yang menerima pemindahan atau wakil mereka
yang sah atau berdasarkan surat-surat lain yang cukup membuktikan pemindahan hak itu menurut
pendapat Direksi tanpa mengurangi ketentuan dalam Anggaran Dasar.
2. Akta pemindahan hak atau surat lain sebagaimana dimaksud dalam ayat 1 harus berbentuk
sebagaimana ditentukan dan/atau yang dapat diterima oleh Direksi dan salinannya disampaikan
kepada Perseroan, dengan ketentuan bahwa dokumen pemindahan hak atas saham yang tercatat
pada Bursa Efek di Indonesia harus memenuhi peraturan perundang-undangan dan peraturan
3. Pemindahan hak atas saham yang tercatat dalam rekening pada Penitipan Kolektif dicatat sebagai
mutasi antar rekening, ataupun sebagai mutasi dari suatu rekening dalam Penitipan Kolektif ke
atas nama individu pemegang saham yang bukan pemegang rekening dalam Penitipan Kolektif,
dengan melaksanakan pencatatan atas pemindahan hak oleh Direksi Perseroan sebagaimana
yang dimaksud dalam Pasal 9 di atas.
4. Pemindahan hak atas saham hanya diperbolehkan apabila semua ketentuan dalam Anggaran
Dasar telah dipenuhi.

Segala tindakan yang bertentangan dengan ketentuan dalam Pasal ini, membawa akibat bahwa
suara yang dikeluarkan dalam Rapat Umum Pemegang Saham menjadi tidak sah, sedang
pembayaran dividen atas saham itu ditangguhkan.
5. Pemindahan hak atas saham harus dicatat dalam Daftar Pemegang Saham atau pada surat saham
dan surat kolektif saham yang bersangkutan.

Catatan itu harus diberi tanggal dan ditandatangani oleh Presiden Direktur dan Presiden Komisaris,
atau kuasa mereka yang sah, atau oleh Biro Administrasi yang ditunjuk oleh Direksi.
6. Direksi atas kebijaksanaan mereka sendiri dan dengan memberikan alasan untuk itu, dapat menolak
untuk mendaftarkan pemindahan hak atas saham(-saham) dalam Daftar Pemegang Saham apabila
ketentuan dalam Anggaran Dasar tidak dipenuhi atau apabila salah satu dari persyaratan dalam
pemindahan saham tidak terpenuhi.
7. Apabila Direksi menolak untuk mendaftarkan pemindahan hak atas saham, maka Direksi wajib
mengirimkan pemberitahuan penolakan kepada pihak yang akan memindahkan haknya dalam
waktu 30 (tiga puluh) hari sejak tanggal permohonan untuk pendaftaran itu diterima oleh Direksi.
294
8. Mengenai saham Perseroan yang tercatat pada Bursa Efek, setiap penolakan untuk mencatat
pemindahan hak atas saham yang dimaksud, dilakukan sesuai dengan peraturan perundangundangan dan peraturan yang berlaku di bidang Pasar Modal di Indonesia.
9. Daftar Pemegang Saham harus ditutup pada 1 (satu) hari kerja sebelum tanggal iklan pemanggilan
untuk Rapat Umum Pemegang Saham, untuk menetapkan nama-nama pemegang saham yang
berhak hadir dalam Rapat Umum Pemegang Saham yang dimaksud.
10. Setiap orang yang memperoleh hak atas suatu saham karena kematian seorang pemegang
saham atau karena sebab lain yang mengakibatkan pemilikan suatu saham beralih demi dan/atau
berdasarkan hukum, dengan mengajukan bukti haknya sebagaimana sewaktu-waktu dipersyaratkan
oleh Direksi dapat mengajukan permohonan secara tertulis untuk didaftarkan sebagai pemegang
saham dari saham tersebut.
11. Pendaftaran hanya dapat dilakukan apabila Direksi dapat menerima baik bukti hak itu, dengan
memperhatikan ketentuan dalam Anggaran Dasar, peraturan perundang-undangan dan peraturan
12. Semua pembatasan, larangan dan ketentuan dalam Anggaran Dasar yang mengatur hak untuk
memindahkan hak atas saham dan pendaftaran dari pemindahan hak atas saham wajib berlaku
pula secara mutatis mutandis terhadap setiap peralihan hak menurut ayat 10 dari Pasal ini.
13. Dalam hal terjadi pengubahan pemilikan dari suatu saham, pemilik asalnya yang terdaftar dalam
Daftar Pemegang Saham dianggap tetap sebagai pemilik dari saham tersebut hingga nama
dari pemilik baru telah tercatat dalam Daftar Pemegang Saham Perseroan, hal tersebut dengan
memperhatikan ketentuan perundang-undangan dan peraturan yang berlaku di bidang Pasar
Modal serta ketentuan Bursa Efek dimana saham-saham Perseroan dicatatkan.
14. Pemindahan hak atas saham yang tercatat di Bursa Efek di Indonesia dan/atau saham yang
diperdagangkan di Pasar Modal, dilakukan sesuai dengan ketentuan peraturan perundangundangan dan peraturan yang berlaku di bidang Pasar Modal di Indonesia serta ketentuan Bursa
Efek dimana saham-saham Perseroan dicatatkan.
DIREKSI
Pasal 11
1. Perseroan diurus dan dipimpin oleh Direksi yang terdiri dari sekurang-kurangnya 2 (dua) orang
anggota Direksi, seorang diantaranya dapat diangkat sebagai Presiden Direktur, bilamana
diperlukan dapat diangkat seorang atau lebih Wakil Presiden Direktur dan yang lainnya diangkat
sebagai Direktur, dengan memperhatikan peraturan yang berlaku di bidang Pasar Modal.
2. Yang boleh diangkat sebagai anggota Direksi adalah orang perseorangan yang memenuhi
persyaratan sesuai peraturan perundang-undangan yang berlaku, mampu melaksanakan perbuatan
hukum dan tidak pernah dinyatakan pailit atau menjadi anggota Direksi atau Dewan Komisaris
yang dinyatakan bersalah menyebabkan suatu perseroan dinyatakan pailit atau orang yang tidak
pernah dihukum karena melakukan tindak pidana yang merugikan keuangan Negara dalam waktu
5 (lima) tahun sebelum pengangkatannya.
3. Selain memenuhi persyaratan sebagaimana dimaksud dalam ayat 2 Pasal ini, pengangkatan
anggota Direksi dilakukan dengan memperhatikan keahlian, pengalaman serta persyaratan lain
berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
4. Masa jabatan anggota Direksi adalah untuk jangka waktu sampai dengan ditutupnya Rapat Umum
Pemegang Saham Tahunan yang ke-5 (kelima) setelah pengangkatan anggota Direksi yang
dimaksud, dengan tidak mengurangi hak Rapat Umum Pemegang Saham untuk memberhentikan
anggota Direksi tersebut sewaktu-waktu sebelum masa jabatannya berakhir, dengan menyebutkan
alasannya, setelah anggota Direksi yang bersangkutan diberi kesempatan untuk hadir dalam Rapat
Umum Pemegang Saham guna membela diri dalam Rapat Umum Pemegang Saham tersebut

Pemberhentian demikian berlaku sejak penutupan Rapat Umum Pemegang Saham yang
memutuskan pemberhentiannya kecuali berlaku pada tanggal lain yang ditentukan oleh Rapat
Umum Pemegang Saham terkait.
5. Setelah masa jabatan berakhir, anggota Direksi dapat diangkat kembali oleh Rapat Umum
Pemegang Saham.
6. Para anggota Direksi dapat diberi gaji tiap-tiap bulan dan tunjangan lainnya yang besarnya
ditentukan oleh Rapat Umum Pemegang Saham dimana wewenang tersebut oleh Rapat Umum
Pemegang Saham dapat dilimpahkan kepada Dewan Komisaris.
295
7. Apabila oleh suatu sebab jumlah minimum anggota Direksi sebagaimana diatur pada ayat 1 Pasal
ini tidak terpenuhi, maka dalam jangka waktu 30 (tiga puluh) hari sejak terjadi lowongan, harus
diumumkan kepada para pemegang saham tentang akan diselenggarakannya Rapat Umum
Pemegang Saham untuk mengisi lowongan itu.

Masa jabatan seorang yang diangkat untuk mengisi lowongan tersebut adalah sisa masa jabatan
dari anggota Direksi yang jabatannya telah menjadi lowong tersebut.
8. Apabila oleh suatu sebab apapun semua jabatan anggota Direksi Perseroan lowong, maka dalam
jangka waktu 30 (tiga puluh) hari sejak terjadinya lowongan tersebut harus diumumkan kepada para
pemegang saham tentang akan diadakannya Rapat Umum Pemegang Saham untuk mengangkat
Direksi baru, dan untuk sementara Perseroan diurus oleh Dewan Komisaris.
9. Seorang anggota Direksi berhak mengundurkan diri dari jabatannya dengan memberitahukan
secara tertulis mengenai maksudnya tersebut kepada Perseroan paling lambat 30 (tiga puluh) hari
sebelum tanggal pengunduran dirinya.
10. Perseroan wajib menyelenggarakan Rapat Umum Pemegang Saham untuk memutuskan
permohonan pengunduran diri anggota Direksi dalam jangka waktu paling lambat 60 (enam puluh)
hari sejak diterimanya surat pengunduran diri tersebut.

Kepada anggota Direksi yang mengundurkan diri sebagaimana tersebut di atas tetap dapat
dimintakan pertanggung-jawabannya sejak pengangkatan yang bersangkutan sampai dengan
tanggal pengunduran dirinya, dalam Rapat Umum Pemegang Saham tersebut.
11. Dalam hal Perseroan tidak menyelenggarakan Rapat Umum Pemegang Saham dalam jangka
waktu sebagaimana dimaksud dalam ayat 10 Pasal ini, maka dengan lampaunya kurun waktu
tersebut, pengunduran diri anggota Direksi menjadi sah tanpa memerlukan persetujuan Rapat
Umum Pemegang Saham.
12. Dalam hal anggota Direksi mengundurkan diri sehingga mengakibatkan jumlah anggota Direksi
menjadi kurang dari yang diatur pada ayat 1 Pasal ini, maka pengunduran diri tersebut sah apabila
telah ditetapkan oleh Rapat Umum Pemegang Saham dan telah diangkat anggota Direksi yang
baru sehingga memenuhi persyaratan jumlah minimal anggota Direksi.
13. Jabatan anggota Direksi berakhir apabila :
a. meninggal dunia;
b. masa jabatannya berakhir;
c. diberhentikan berdasarkan keputusan Rapat Umum Pemegang Saham;
d. mengundurkan diri sesuai dengan ketentuan dalam Pasal ini;
e. dinyatakan pailit atau ditaruh di bawah pengampuan berdasarkan suatu keputusan Pengadilan;
atau
f. tidak lagi memenuhi persyaratan sebagai anggota Direksi berdasarkan ketentuan Anggaran
Dasar dan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
TUGAS DAN WEWENANG DIREKSI
Pasal 12
1. Direksi bertanggung jawab penuh dalam melaksanakan tugasnya untuk kepentingan Perseroan
dalam mencapai maksud dan tujuannya.
2. Setiap anggota Direksi wajib dengan itikad baik dan penuh tanggung jawab menjalankan tugasnya,
dengan mengindahkan peraturan perundang-undangan yang berlaku dan Anggaran Dasar.
3. Tugas pokok Direksi adalah untuk:
a. memimpin, mengurus dan mengendalikan Perseroan sesuai dengan tujuan Perseroan dan
senantiasa berusaha meningkatkan efisiensi dan efektivitas Perseroan;
b. menguasai, memelihara dan mengurus kekayaan Perseroan;
c. menyusun rencana kerja tahunan yang memuat anggaran tahunan Perseroan dan wajib
disampaikan kepada Dewan Komisaris untuk memperoleh persetujuan dari Dewan Komisaris,
sebelum dimulainya tahun buku yang akan datang.
d. mematuhi Anggaran Dasar dan peraturan perundang-undangan serta melaksanakan
prinsip-prinsip profesionalisme, efisiensi, transparansi, independensi, akuntabilitas,
pertanggungjawaban, dan kewajaran.
4. Direksi berhak mewakili Perseroan di dalam dan di luar pengadilan tentang segala hal dan dalam
segala kejadian dan untuk mengikat Perseroan dengan pihak lain dan pihak lain dengan Perseroan,
serta menjalankan segala tindakan, baik yang mengenai kepengurusan maupun kepemilikan
296
Perseroan, dengan pembatasan-pembatasan sebagaimana ditetapkan dalam ayat 5, ayat 6 dan

ayat 7 Pasal ini, dengan memperhatikan peraturan perundang-undangan dan peraturan yang
berlaku di bidang Pasar Modal di Indonesia.
5. Dengan tidak mengurangi ketentuan yang bertentangan, dalam Pasal ini, sebelum bertindak, atau
mengizinkan salah satu dari Group Company bertindak untuk hal-hal tersebut di bawah ini, Direksi
harus memperoleh persetujuan terlebih dahulu dari Dewan Komisaris, dengan tetap memperhatikan
peraturan perundang-undangan yang berlaku dibidang Pasar Modal:
(a) pencatatan saham dari setiap Group Company pada suatu Bursa Efek;
(b) setiap pengubahan atau modifikasi Anggaran Dasar dari setiap Group Company kecuali apabila
memang dipersyaratkan oleh peraturan perundang-undangan yang berlaku di Indonesia;(c) persetujuan atas anggaran tahunan dan anggaran tambahan atau rencana kerja dari Group
Company, termasuk pelaksanaan belanja modal (capital expenditure) atau keputusan investasi
yang melebihi jumlah yang telah ditentukan dalam anggaran untuk periode dimana transaksi
tersebut dilaksanakan;
(d) pinjaman (atau hutang yang bersifat meminjam, termasuk dengan cara meningkatkan fasilitas
pinjaman yang telah ada) oleh setiap Group Company (tidak termasuk Perseroan) dalam
suatu tahun buku dimana pinjaman tersebut akan melebihi anggaran tahunan dari tahun buku
tersebut (sebagaimana diubah dengan suatu anggaran tambahan);
(e) setiap pinjaman (atau hutang yang bersifat meminjam, termasuk dengan cara meningkatkan
fasilitas pinjaman yang telah ada) oleh Perseroan;
(f) pemberian suatu pembebanan atau penjaminan lainnya atas aset atau properti dari suatu
Group Company atau pemberian suatu penanggungan, jaminan atau jaminan pelaksanaan
(performance bond) oleh suatu Group Company kecuali dengan tujuan untuk memberikan
jaminan atas pinjaman dari bank atau lembaga keuangan lainnya kepadanya atau kepada
Group Company lainnya untuk kegiatan bisnis sehari-hari;
(g) pemberian jaminan dalam bentuk apapun, menanggung atau jaminan pelaksanaan
(performance bond) selain untuk kegiatan usaha sehari-hari Group Company dan untuk
kepentingan Group Company;
(h) penjualan atau pengalihan aset atau properti dari suatu Group Company yang melebihi jumlah
total 7,5% (tujuh koma lima persen) dari total nilai penjualan tahun buku berjalan dalam
nilai buku kecuali sesuai dengan anggaran tahunan (sebagaimana diubah dalam anggaran
tambahan) dengan ketentuan ayat ini tidak berlaku untuk penjualan atau pengalihan oleh
suatu Group Company dalam kegiatan bisnis sehari-hari;
(i) pengeluaran (baik dengan cara pengeluaran modal dasar atau modal disetor), penjatahan
atau penerbitan saham dan/atau suatu efek yang bersifat ekuitas dalam permodalan suatu
Group Company atau efek lainnya atau pemberian suatu opsi atau suatu hak untuk mengambil
bagian saham atau efek yang bersifat ekuitas tersebut atau mengkonversikan suatu instrumen
menjadi saham dan/atau efek yang bersifat ekuitas, kecuali dalam hal penerbitan saham dan/
atau efek yang bersifat ekuitas dari anak perusahaan Perseroan kepada Perseroan;
(j) pengurangan modal, pengubahan hak-hak yang melekat pada suatu klasifikasi saham dalam
permodalan Perseroan atau pembelian kembali, pembelian atau perolehan oleh Perseroan
atas saham atau efek Perseroan lainnya;
(k) setiap belanja modal (capital expenditure) oleh suatu Group Company dengan biaya total pada
Group Company (per transaksi) yang lebih dari 7,5% (tujuh koma lima persen) dari total nilai
penjualan tahun buku berjalan kecuali apabila dilakukan sesuai dengan anggaran tahunan
(sebagaimana diubah dalam anggaran tambahan);
(l) penghentian kegiatan usaha oleh suatu Group Company atau pengubahan secara signifikan
lainnya dalam kegiatan usaha suatu Group Company sebagaimana yang sedang dilaksanakan
pada saat ini;
(m) setiap rencana rekonstruksi, konsolidasi, amalgamasi atau penggabungan oleh suatu Group
dengan perusahaan lainnya;
(n) pengambilalihan oleh suatu Group Company atas saham atau pinjaman modal atau efek lain
suatu pihak yang jumlah seluruhnya melebihi 7,5% (tujuh koma lima persen) dari :
(i) nilai nominal dari modal disetor Perseroan; atau
(ii) dana konsolidasi pemegang saham sebagaimana diperlihatkan dalam laporan keuangan
konsolidasi terakhir Perseroan yang telah diaudit;

mana yang lebih tinggi dengan ketentuan ayat ini tidak berlaku untuk investasi-investasi yang
dilakukan dalam Group Companies dalam kegiatan bisnis sehari-harinya;
297
(o) masuknya atau terlibatnya Group Company dalam suatu transaksi atau akitivitas yang bukan
merupakan kegiatan bisnis sehari-hari dari Group Company tersebut;
(p) penjualan atau dilusi saham Perseroan, baik secara langsung maupun tidak langsung, pada
Anak Perusahaannya;
(q) pemberian hutang atau pinjaman kepada suatu pihak (selain kepada Group Company lainnya)
kecuali pinjaman kepada karyawan Group Company yang jumlah seluruhnya tidak melebihi Rp
5.000.000.000,00 (lima miliar Rupiah);
(r) pemberlakuan skema pemberian bonus atau skema bagi hasil atau opsi saham atau skema
insentif saham atau employee share trust atau program pemilikan saham oleh karyawan;
(s) likuidasi dari Group Company;
(t) pemberlakuan laporan tahunan atau pengubahan kebijakan akuntansi yang sebelumnya
telah diberlakukan oleh Perseroan kecuali apabila hal tersebut dipersyaratkan oleh peraturan
perundang-undangan atau pedoman standar akuntasi keuangan Indonesia;
(u) pengubahan auditor Perseroan;
(v) penunjukan atau pengubahan penilai/juru taksir Perseroan;
(w) rekomendasi yang diajukan pada Rapat Umum Pemegang Saham Perseroan sehubungan
dengan setiap kebijakan deviden atau penggunaan keuntungan;

pada saat menentukan apakah hal-hal tersebut di atas memerlukan persetujuan sebagaimana
disebut diatas, maka suatu rangkaian transaksi yang apabila dijumlahkan jumlahnya melebihi
nilai yang ditentukan dalam ayat tersebut akan dianggap sebagai suatu transaksi tunggal yang
memerlukan persetujuan tersebut.

Untuk tujuan ayat 5 ini :

Group Companies atau Group atau anggota Group berarti Perseroan dan Anak
Perusahaan-Anak Perusahaannya dan masing-masing Group Company atau anggota
Group; dan

Anak Perusahaan berarti perusahaan lain yang lebih dari 50% (lima puluh persen) saham
dengan hak suaranya dimiliki oleh Perseroan atau oleh satu atau lebih anak perusahaan-anak
perusahaan Perseroan lainnya
6. Untuk menjalankan perbuatan hukum :
a. mengalihkan, melepaskan hak yang jumlahnya lebih dari 1/2 (satu per dua) bagian dari jumlah
kekayaan bersih Perseroan atau merupakan seluruh harta kekayaan Perseroan, baik dalam
1 (satu) transaksi atau beberapa transaksi yang berdiri sendiri ataupun yang berkaitan satu
sama lain dalam 1 (satu) tahun buku; atau
b. menjadikan jaminan utang yang jumlahnya lebih dari 1/2 (satu per dua) bagian dari jumlah
kekayaan bersih Perseroan atau merupakan seluruh harta kekayaan Perseroan, baik dalam
1 (satu) transaksi atau beberapa transaksi yang berdiri sendiri ataupun yang berkaitan satu
sama lain dalam 1 (satu) tahun buku;

Direksi harus mendapat persetujuan dari Rapat Umum Pemegang Saham, yang dihadiri atau
diwakili para pemegang saham yang memiliki paling sedikit 3/4 (tiga per empat) bagian dari
jumlah seluruh saham dengan hak suara yang sah dan disetujui oleh lebih dari 3/4 (tiga per
empat) bagian dari jumlah seluruh suara yang dikeluarkan secara sah dalam Rapat.

Apabila dalam Rapat Umum Pemegang Saham yang dimaksud tersebut di atas korum yang
ditentukan tidak tercapai, maka paling cepat 10 (sepuluh) hari dan paling lambat 21 (dua puluh
satu) hari setelah Rapat Umum Pemegang Saham pertama itu dapat diselenggarakan Rapat
Umum Pemegang Saham kedua dengan persyaratan dan acara yang sama seperti Rapat
Umum Pemegang Saham pertama.

Pemanggilan Rapat Umum Pemegang Saham kedua harus dilakukan paling lambat 7 (tujuh)
hari sebelum Rapat Umum Pemegang Saham kedua tersebut dengan tidak memperhitungkan
tanggal pemanggilan dan tanggal rapat, serta untuk pemanggilan Rapat Umum Pemegang
Saham kedua tersebut tidak perlu dilakukan pengumuman terlebih dahulu dan Rapat Umum
Pemegang Saham kedua tersebut harus dihadiri atau diwakili para pemegang saham yang
memiliki paling sedikit 2/3 (dua per tiga) bagian dari jumlah seluruh saham dengan hak suara
yang sah dan disetujui lebih dari 3/4 (tiga per empat) bagian dari jumlah suara yang dikeluarkan
secara sah dalam Rapat.

Dalam hal korum kehadiran dalam Rapat Umum Pemegang Saham kedua tersebut juga tidak
tercapai, maka atas permohonan Perseroan, korum kehadiran, jumlah suara untuk mengambil
keputusan, pemanggilan dan waktu penyelenggaraan Rapat Umum Pemegang Saham
ditetapkan oleh Ketua Badan Pengawas Pasar Modal dan Lembaga Keuangan atau instansi
yang berwenang dan/atau penggantinya.
298
7. Direksi wajib mengumumkan perbuatan hukum untuk melepaskan hak atas atau mengagunkan
harta kekayaan Perseroan, termasuk hak atas tanah atau perusahaan-perusahaan sebagaimana
dimaksud dalam ayat 6, dalam surat kabar harian berbahasa Indonesia yang berperedaran
nasional, dengan memperhatikan ketentuan peraturan perudang-undangan dan peraturan yang
berlaku di bidang Pasar Modal di Indonesia.
8. Untuk menjalankan perbuatan hukum berupa transaksi yang memuat benturan kepentingan
antara kepentingan ekonomis pribadi anggota Direksi, anggota Dewan Komisaris atau pemegang
saham, dengan kepentingan ekonomis Perseroan, Direksi memerlukan persetujuan Rapat Umum
Pemegang Saham sebagaimana diatur dalam Pasal 23 ayat 8 Anggaran Dasar ini.
9. Apabila terjadi sesuatu hal dimana kepentingan Perseroan bertentangan dengan kepentingan
pribadi (benturan kepentingan) salah seorang anggota Direksi, Perseroan akan diwakili oleh
anggota Direksi lainnya yang tidak mempunyai benturan kepentingan, dan dalam hal Perseroan
mempunyai kepentingan yang bertentangan dengan kepentingan pribadi (benturan kepentingan)
seluruh anggota Direksi, maka dalam hal ini Perseroan akan diwakili oleh Dewan Komisaris, dalam
hal Perseroan mempunyai kepentingan yang bertentangan dengan kepentingan pribadi (benturan
kepentingan) seluruh anggota Direksi dan seluruh anggota Dewan Komisaris maka dalam hal ini
Perseroan diwakili oleh pihak lain yang tidak mempunyai benturan kepentingan yang ditunjuk oleh
Rapat Umum Pemegang Saham, satu dan lain dengan tidak mengurangi ketentuan dalam ayat 8
Pasal ini.
10. a. Presiden Direktur berhak dan berwenang bertindak untuk dan atas nama Direksi serta mewakili
Perseroan;
b. Dalam hal Presiden Direktur tidak hadir atau berhalangan karena sebab apapun juga, hal
mana tidak perlu dibuktikan kepada pihak ketiga, maka dua anggota Direksi lainnya berhak
dan berwenang bertindak untuk dan atas nama Direksi serta mewakili Perseroan.
11. Tanpa mengurangi tanggung jawabnya, Direksi untuk perbuatan tertentu berhak pula mengangkat
seorang atau lebih sebagai wakil atau kuasanya dengan memberikan kepadanya kekuasaan
atas tindakan tertentu yang diatur dalam suatu surat kuasa, wewenang yang demikian harus
dilaksanakan sesuai dengan Anggaran Dasar.
12. Segala tindakan dari para anggota Direksi yang bertentangan dengan Anggaran Dasar adalah
tidak sah dan tidak berlaku.
13. Pembagian tugas dan wewenang setiap anggota Direksi ditetapkan oleh Rapat Umum Pemegang
Saham dan wewenang tersebut oleh Rapat Umum Pemegang Saham dapat dilimpahkan kepada
Dewan Komisaris, dalam hal Rapat Umum Pemegang Saham tidak menetapkan pembagian
tugas dan wewenang para anggota Direksi maka pembagian tugas dan wewenang tersebut akan
ditetapkan berdasarkan keputusan Direksi.
14. Direksi dalam mengurus dan/atau mengelola Perseroan wajib bertindak sesuai dengan keputusan
yang ditetapkan oleh Rapat Umum Pemegang Saham.
RAPAT DIREKSI
Pasal 13
1. Rapat Direksi dapat diadakan setiap waktu bilamana dipandang perlu atas permintaan seorang atau
lebih anggota Direksi atau atas permintaan tertulis Dewan Komisaris, atau atas permintaan tertulis
dari 1 (satu) pemegang saham atau lebih yang bersama-sama mewakili paling sedikit 1/10 (satu
per sepuluh) bagian dari jumlah seluruh saham dengan hak suara yang sah yang telah dikeluarkan
oleh Perseroan, dengan menyebutkan hal-hal yang akan dibicarakan.
2. Pemanggilan Rapat Direksi dilakukan oleh anggota Direksi yang berhak mewakili Direksi menurut
ketentuan Pasal 12 Anggaran Dasar.
3. Pemanggilan Rapat Direksi harus disampaikan dengan surat tercatat, atau dengan surat yang
disampaikan langsung kepada setiap anggota Direksi dengan mendapat tanda terima atau
dengan telegram, telex, faksimili yang ditegaskan dengan surat tercatat sekurangnya 7 (tujuh)
hari sebelum Rapat diadakan, dengan tidak memperhitungkan tanggal pemanggilan dan tanggal
Rapat, sepanjang seluruh anggota Direksi (atau wakilnya, yang ditunjuk) dapat, dengan tertulis,
mengabaikan persyaratan ini atau setuju dengan jangka waktu panggilan yang lebih pendek.
4. Pemanggilan Rapat Direksi harus mencantumkan antara lain tanggal, waktu, tempat dan agenda
rapat disertai dengan dokumen-dokumen yang akan dibicarakan dalam rapat.
299
5. Rapat Direksi diadakan di tempat kedudukan Perseroan atau di tempat kegiatan usaha utama
Perseroan di dalam wilayah Republik Indonesia.

Apabila semua anggota Direksi hadir atau diwakili, pemanggilan terlebih dahulu tersebut tidak
disyaratkan dan Rapat Direksi dapat diadakan dimanapun di dalam wilayah Republik Indonesia
sebagaimana yang ditentukan oleh Direksi dan Rapat Direksi tersebut berhak mengambil keputusan
yang sah dan mengikat.
6. Rapat Direksi dipimpin oleh Presiden Direktur, dalam hal Presiden Direktur berhalangan atau tidak
hadir hal mana tidak perlu dibuktikan kepada pihak ketiga, maka Rapat Direksi akan dipimpin oleh
salah seorang anggota Direksi yang dipilih oleh dan dari antara para anggota Direksi yang hadir
dalam Rapat Direksi yang bersangkutan.
7. Seorang anggota Direksi hanya dapat diwakili oleh anggota Direksi lainnya berdasarkan surat
kuasa yang diberikan khusus untuk keperluan tersebut.
8. Rapat Direksi adalah sah dan berhak mengambil keputusan yang sah dan mengikat apabila lebih
dari 1/2 (satu per dua) bagian dari jumlah anggota Direksi hadir atau diwakili secara sah dalam
Rapat.
9. Keputusan Rapat Direksi harus diambil berdasarkan musyawarah untuk mufakat;

Dalam hal keputusan berdasarkan musyawarah untuk mufakat tidak tercapai, maka keputusan
diambil dengan pemungutan suara berdasarkan suara setuju lebih dari 1/2 (satu per dua) bagian
dari jumlah suara yang dikeluarkan secara sah dalam rapat.
10. Apabila suara yang setuju dan yang tidak setuju berimbang, maka Ketua Rapat Direksi yang akan
menentukan.
11. a. Setiap anggota Direksi yang hadir berhak mengeluarkan 1 (satu) suara dan tambahan 1
(satu) suara untuk setiap anggota Direksi yang secara sah diwakilinya.
b. Pemungutan suara mengenai diri orang dilakukan dengan surat suara tertutup tanpa tanda
tangan, sedangkan pemungutan suara mengenai hal-hal lain dilakukan secara lisan kecuali
Ketua Rapat menentukan lain tanpa ada keberatan dari mayoritas anggota Direksi yang hadir.
c. Suara abstain (blanko) dianggap mengeluarkan suara yang sama dengan suara mayoritas
yang mengeluarkan suara dalam Rapat.
12. Setiap hal yang dibicarakan dan diputuskan dalam Rapat Direksi harus dibuat dalam Risalah
Rapat.

Risalah Rapat Direksi dibuat oleh seorang notulis yang ditunjuk oleh Ketua Rapat dan setelah
Risalah Rapat dibacakan dan dikonfirmasikan kepada para peserta Rapat, kemudian Risalah
Rapat harus ditandatangani oleh Ketua Rapat dan salah seorang anggota Direksi yang ditunjuk
oleh dan dari antara mereka yang hadir dalam rapat guna memastikan kelengkapan dan kebenaran
rapat tersebut.

Risalah ini merupakan bukti yang sah untuk para anggota Direksi dan untuk pihak ketiga mengenai
keputusan yang diambil dalam Rapat yang bersangkutan.

Apabila Risalah dibuat oleh Notaris penandatanganan demikian tidak disyaratkan.
13. Direksi dapat juga mengambil keputusan yang sah tanpa mengadakan Rapat Direksi, dengan
ketentuan semua anggota Direksi telah diberitahu secara tertulis dan semua anggota Direksi
memberikan persetujuan mengenai usul yang diajukan secara tertulis serta menandatangani
persetujuan tersebut.

Keputusan yang diambil dengan cara demikian mempunyai kekuatan yang sama dengan keputusan
yang diambil dengan sah dalam Rapat Direksi.
14. Para anggota Direksi dapat berpartisipasi dalam Rapat dengan menggunakan media telekonferensi,
video konferensi atau dengan sarana media elektronik lainnya dimana semua peserta dalam
Rapat dapat saling mendengar satu sama lain, tanpa seorang atau lebih anggota Direksi hadir di
hadapan anggota Direksi atau para anggota Direksi lainnya, dan partisipasi dalam rapat semacam
ini dianggap sebagai kehadiran orang-orang tersebut dalam rapat. Rapat yang dilakukan dengan
menggunakan media telekonferensi, video konferensi atau dengan sarana media elektronik lainnya
dianggap diadakan pada tempat sebagaimana disetujui oleh para Direktur yang menghadiri rapat,
sepanjang sedikitnya 1 (satu) Direktur yang hadir dalam rapat berada pada tempat tersebut selama
rapat berlangsung. Setelah rapat yang diselenggarakan dengan cara demikian selesai, maka
anggota Direksi yang ditunjuk dalam rapat tersebut wajib mengirimkan notulen rapat ke Perseroan.
300
DEWAN KOMISARIS
Pasal 14
1. Pengawasan Perseroan dilakukan oleh Dewan Komisaris. Dewan Komisaris terdiri dari sekurangkurangnya 2 (dua) orang anggota tetapi tidak lebih dari 6 (enam) orang anggota Dewan Komisaris,
seorang diantaranya dapat diangkat sebagai Presiden Komisaris, bilamana diperlukan dapat
diangkat seorang atau lebih Wakil Presiden Komisaris, dan yang lainnya diangkat sebagai
Komisaris.

Perseroan wajib memiliki Komisaris Independen sesuai dengan peraturan perundang-undangan
dan peraturan yang berlaku di bidang Pasar Modal di Indonesia.
2. Yang boleh diangkat sebagai anggota Dewan Komisaris adalah orang perseorangan yang
memenuhi persyaratan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku, yang mampu
melaksanakan perbuatan hukum dan tidak pernah dinyatakan pailit atau menjadi anggota Direksi
atau Dewan Komisaris yang dinyatakan bersalah menyebabkan suatu perseroan dinyatakan pailit,
atau tidak pernah dihukum karena melakukan tindak pidana yang merugikan keuangan Negara
dalam kurun waktu 5 (lima) tahun sebelum pengangkatannya.
3. Selain memenuhi persyaratan sebagaimana dimaksud dalam ayat 2 Pasal ini, pengangkatan
anggota Dewan Komisaris dilakukan dengan memperhatikan peraturan perundang-undangan yang
berlaku.
4. Masa jabatan anggota Dewan Komisaris adalah untuk jangka waktu sampai dengan ditutupnya
Rapat Umum Pemegang Saham Tahunan yang ke-5 (kelima) setelah pengangkatan anggota Dewan
Komisaris yang dimaksud, dengan tidak mengurangi hak Rapat Umum Pemegang Saham untuk
memberhentikan anggota Dewan Komisaris tersebut sewaktu-waktu sebelum masa jabatannya
berakhir, dengan menyebutkan alasannya, setelah anggota Dewan Komisaris yang diberhentikan
tersebut diberi kesempatan untuk membela diri dalam Rapat Umum Pemegang Saham tersebut.

Pemberhentian demikian berlaku sejak penutupan Rapat Umum Pemegang Saham yang
memutuskan pemberhentian tersebut kecuali berlaku pada tanggal lain yang ditentukan oleh Rapat
Umum Pemegang Saham terkait.
5. Anggota Dewan Komisaris yang masa jabatannya telah berakhir dapat diangkat kembali.
6. Anggota Dewan Komisaris dapat diberi gaji atau honorarium dan tunjangan lainnya yang besarnya
ditentukan oleh Rapat Umum Pemegang Saham.
7. Apabila oleh suatu sebab jabatan anggota Dewan Komisaris lowong, maka dalam jangka waktu 30
(tiga puluh) hari sejak terjadinya lowongan tersebut, pemberitahuan harus diumumkan kepada para
pemegang saham tentang akan diadakannya pemanggilan Rapat Umum Pemegang Saham yang
akan diselenggarakan untuk mengisi lowongan itu.

Masa jabatan seseorang yang diangkat untuk mengisi lowongan tersebut adalah sisa masa jabatan
dari anggota Dewan Komisaris yang jabatannya telah menjadi lowong tersebut.
8. Seorang anggota Dewan Komisaris berhak mengundurkan diri dari jabatannya dengan
memberitahukan secara tertulis mengenai maksud tersebut kepada Perseroan paling lambat 30
(tiga puluh) hari sebelum tanggal pengunduran dirinya.
9. Perseroan wajib menyelenggarakan Rapat Umum Pemegang Saham untuk memutuskan
permohonan pengunduran diri anggota Dewan Komisaris dalam jangka waktu paling lambat 60
(enam puluh) hari setelah diterimanya surat pengunduran diri tersebut.

Dalam Rapat Umum Pemegang Saham, anggota Dewan Komisaris yang mengundurkan diri
sebagaimana tersebut di atas, tetap dapat dimintakan pertanggungjawaban sebagai anggota
Dewan Komisaris sampai dengan saat pengunduran dirinya tersebut.
10. Dalam hal Perseroan tidak menyelenggarakan Rapat Umum Pemegang Saham dalam jangka
waktu sebagaimana dimaksud dalam ayat 9 Pasal ini, maka dengan lampaunya kurun waktu
tersebut, pengunduran diri anggota Dewan Komisaris tersebut menjadi sah tanpa memerlukan
persetujuan Rapat Umum Pemegang Saham.
11. Dalam hal anggota Dewan Komisaris mengundurkan diri sehingga mengakibatkan jumlah anggota
Dewan Komisaris menjadi kurang dari yang diatur dalam ayat 1 Pasal ini, pengunduran diri tersebut
menjadi sah apabila telah ditetapkan oleh Rapat Umum Pemegang Saham dan telah diangkat
anggota Dewan Komisaris yang baru, sehingga memenuhi persyaratan minimal jumlah anggota
Dewan Komisaris.
301
12. Jabatan anggota Dewan Komisaris berakhir apabila :

a. meninggal dunia;
b. masa jabatannya berakhir;
c. diberhentikan berdasarkan Rapat Umum Pemegang Saham;
d. mengundurkan diri sesuai dengan ketentuan Pasal ini;
e. dinyatakan pailit atau ditaruh di bawah pengampuan berdasarkan suatu keputusan Pengadilan;
atau
f. tidak lagi memenuhi persyaratan sebagai anggota Dewan Komisaris berdasarkan Anggaran
Dasar ini dan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
TUGAS DAN WEWENANG DEWAN KOMISARIS
Pasal 15
1. Dewan Komisaris bertugas sebagai berikut :
a. melakukan pengawasan atas kebijakan-kebijakan dan jalannya pengurusan Perseroan oleh
Direksi dan memberikan persetujuan atas rencana kerja tahunan Perseroan, selambatlambatnya sebelum dimulainya tahun buku yang akan datang;
b. melakukan tugas yang secara khusus diberikan kepadanya berdasarkan Anggaran Dasar,
peraturan perundang-undangan yang berlaku dan/atau berdasarkan keputusan Rapat Umum
Pemegang Saham;
c. melakukan tugas, wewenang dan tanggung jawab sesuai dengan ketentuan Anggaran Dasar
Perseroan dan keputusan Rapat Umum Pemegang Saham;
d. meneliti dan menelaah laporan tahunan yang dipersiapkan oleh Direksi serta menandatangani
laporan tahunan tersebut; dan
e. mematuhi Anggaran Dasar dan peraturan perundang-undangan, serta melaksanakan
prinsip-prinsip profesionalisme, efisiensi, transparansi, kemandirian, akuntabilitas,
pertanggungjawaban, serta kewajaran.
2. Sehubungan dengan tugas Dewan Komisaris sebagaimana dimaksud dalam ayat 1 Pasal ini,
Dewan Komisaris berkewajiban untuk :
a. mengawasi pelaksanaan rencana kerja tahunan Perseroan;
b. mengikuti perkembangan kegiatan Perseroan, dan dalam hal Perseroan menunjukkan gejala
kemunduran yang menyolok, segera melaporkan kepada Rapat Umum Pemegang Saham
dengan disertai saran mengenai langkah perbaikan yang harus ditempuh;
c. memberikan pendapat dan saran kepada Rapat Umum Pemegang Saham mengenai setiap
persoalan lainnya yang dianggap penting bagi pengelolaan Perseroan;
d. melakukan tugas pengawasan lainnya yang ditentukan oleh Rapat Umum Pemegang Saham;
dan
e. memberikan tanggapan atas laporan berkala Direksi dan pada setiap waktu yang diperlukan
mengenai perkembangan Perseroan.
3. Anggota Dewan Komisaris, baik bertindak sendiri-sendiri atau secara bersama-sama, setiap waktu
dalam jam kerja kantor Perseroan berhak memasuki bangunan-bangunan, kantor-kantor atau
tempat-tempat lain yang dipergunakan oleh Perseroan dan berhak memeriksa semua pembukuan,
surat dan alat bukti lainnya, memeriksa dan mencocokkan keadaan uang kas (untuk keperluan
verifikasi) dan surat berharga lainnya serta berhak untuk mendapatkan segala informasi atas
segala tindakan yang telah dijalankan oleh Direksi, dalam hal demikian Direksi dan setiap anggota
Direksi wajib untuk memberikan penjelasan tentang segala hal yang ditanyakan oleh anggota
Dewan Komisaris terkait atau Dewan Komisaris atau tenaga ahli yang membantunya.

Setiap anggota Dewan Komisaris dapat meminta Direksi untuk memberikan segala pemberitahuan
atau Berita Acara Rapat Direksi, dan segala keputusan yang diajukan untuk disetujui berdasarkan
ayat 13 Pasal 13.
4. Jika dianggap perlu, Dewan Komisaris berhak meminta bantuan tenaga ahli dan/atau membentuk
Komite Audit dalam melaksanakan tugasnya untuk jangka waktu terbatas atas beban Perseroan.
5. Pembagian kerja diantara para anggota Dewan Komisaris diatur oleh mereka, dan untuk kelancaran
tugasnya Dewan Komisaris dapat dibantu oleh seorang sekretaris yang diangkat oleh Dewan
Komisaris atas beban Perseroan.
6. Rapat Dewan Komisaris setiap waktu berhak memberhentikan untuk sementara waktu seorang
atau lebih anggota Direksi dari jabatannya, apabila anggota Direksi tersebut bertindak bertentangan
302
dengan Anggaran Dasar dan peraturan perundang-undangan yang berlaku atau melalaikan
kewajibannya atau terdapat alasan yang mendesak bagi Perseroan.
7. Pemberhentian sementara itu harus diberitahukan kepada yang bersangkutan dengan disertai
alasan dari tindakan tersebut.
8. Dalam jangka waktu paling lambat 45 (empat puluh lima) hari sesudah pemberhentian sementara
itu, Perseroan wajib untuk menyelenggarakan Rapat Umum Pemegang Saham untuk memutuskan
apakah anggota Direksi yang bersangkutan akan diberhentikan seterusnya atau dikembalikan
kepada kedudukannya semula, sedangkan kepada anggota Direksi yang diberhentikan sementara
itu diberi kesempatan untuk hadir guna membela diri.

Rapat Umum Pemegang Saham tersebut dipimpin oleh Presiden Komisaris dan dalam hal Presiden
Komisaris tidak hadir atau berhalangan hal mana tidak perlu dibuktikan kepada pihak ketiga maka
Rapat akan dipimpin oleh salah seorang anggota Dewan Komisaris lainnya, dan dalam hal tidak
ada seorangpun anggota Dewan Komisaris yang hadir atau berhalangan, hal mana tidak perlu
dibuktikan kepada pihak lain, maka Rapat Umum Pemegang Saham dipimpin oleh seorang yang
dipilih oleh dan dari antara pemegang saham dan/atau kuasa pemegang saham yang hadir dalam
Rapat Umum Pemegang Saham yang bersangkutan.

Apabila Rapat Umum Pemegang Saham sebagaimana dimaksud pada ayat 8 Pasal ini, tidak
diadakan dalam waktu 45 (empat puluh lima) hari setelah pemberhentian sementara itu maka
pemberhentian sementara tersebut menjadi batal demi hukum dan yang bersangkutan menduduki
kembali jabatannya.
9. Apabila seluruh anggota Direksi diberhentikan untuk sementara dan Perseroan tidak mempunyai
seorang pun anggota Direksi, maka untuk sementara Dewan Komisaris diwajibkan untuk mengurus
Perseroan, dalam hal demikian Dewan Komisaris berhak untuk memberikan kekuasaan sementara
kepada seorang atau lebih diantara mereka atas tanggungan mereka bersama.

Dalam hal hanya ada seorang Komisaris maka segala tugas dan wewenang yang diberikan kepada
Presiden Komisaris atau kepada anggota Dewan Komisaris dalam Anggaran Dasar ini berlaku pula
baginya.
RAPAT DEWAN KOMISARIS
Pasal 16
1. Rapat Dewan Komisaris dapat diadakan sekurangnya setiap bulan sekali atau setiap waktu bilamana
dianggap perlu oleh Presiden Komisaris atau oleh 1/3 (satu per tiga) bagian dari jumlah anggota
Dewan Komisaris atau atas permintaan tertulis dari Rapat Direksi atau atas permintaan tertulis dari
1 (satu) pemegang saham atau lebih yang memiliki sedikitnya 1/10 (satu per sepuluh) bagian dari
seluruh jumlah saham dengan hak suara yang sah dimana dalam Rapat Dewan Komisaris dapat
mengundang Direksi.
2. Pemanggilan Rapat Dewan Komisaris dilakukan oleh Presiden Komisaris atau oleh anggota Dewan
Komisaris yang meminta diadakannya Rapat Dewan Komisaris sebagaimana dimaksud dalam ayat
1 diatas.
3. Pemanggilan Rapat Dewan Komisaris wajib disampaikan dengan surat tercatat atau disampaikan
secara langsung kepada seluruh anggota Dewan Komisaris dengan mendapat tanda terima yang
layak, atau dengan telegram, telefax, faksimili yang segera ditegaskan dengan surat tercatat
sekurangnya 14 (empat belas) hari sebelum Rapat diadakan dan dalam hal mendesak sekurangnya
5 (lima) hari sebelum Rapat diadakan.
4. Pemanggilan Rapat Dewan Komisaris harus mencantumkan tanggal, waktu, dan tempat rapat
serta acara rapat yang menjelaskan rincian mengenai permasalahan yang akan didiskusikan dan
disertai dengan dokumen-dokumen bersangkutan yang akan didiskusikan dalam rapat.
5. Rapat Dewan Komisaris diadakan di tempat kedudukan Perseroan atau tempat kegiatan usaha
utama Perseroan.

Apabila semua anggota Dewan Komisaris hadir atau diwakili, pemanggilan terlebih dahulu tersebut
tidak disyaratkan dan Rapat Dewan Komisaris dapat diadakan dimanapun dalam wilayah Republik
Indonesia sebagaimana yang ditentukan oleh Dewan Komisaris dan Rapat Dewan Komisaris
tersebut berhak mengambil keputusan yang sah dan mengikat.
6. Rapat Dewan Komisaris dipimpin oleh Presiden Komisaris, dalam hal Presiden Komisaris tidak
dapat hadir atau berhalangan hal mana tidak perlu dibuktikan kepada pihak lain, maka rapat akan
dipimpin oleh salah seorang anggota Dewan Komisaris yang dipilih oleh dan dari anggota Dewan
Komisaris yang hadir dan/atau diwakili dalam Rapat Dewan Komisaris yang bersangkutan.
303
7. Seorang anggota Dewan Komisaris dapat diwakili dalam Rapat Dewan Komisaris hanya oleh
anggota Dewan Komisaris lainnya berdasarkan surat kuasa yang diberikan khusus untuk keperluan
itu.
8. Rapat Dewan Komisaris adalah sah dan berhak mengambil keputusan yang mengikat apabila lebih
dari 3/4 (tiga per empat) bagian dari seluruh jumlah anggota Dewan Komisaris hadir atau diwakili
dalam rapat tersebut.
9. Keputusan Rapat Dewan Komisaris harus diambil berdasarkan musyawarah untuk mufakat. Dalam
hal keputusan berdasarkan musyawarah untuk mufakat tidak tercapai maka keputusan diambil
berdasarkan suara setuju lebih dari 3/4 (tiga per empat) bagian dari jumlah seluruh anggota Dewan
Komisaris. Setiap anggota Dewan Komisaris berhak untuk mengeluarkan 1 (satu) suara.
10. Dalam hal Rapat Dewan Komisaris memenuhi korum kehadiran, tetapi jumlah anggota Dewan
Komisaris yang menghadiri rapat kurang dari 100% (seratus persen) dari jumlah anggota Dewan
Komisaris, maka untuk hal-hal yang secara khusus diatur dalam Pasal 12 ayat 5, diperlukan
persetujuan 100% (seratus persen) dari jumlah seluruh anggota Dewan Komisaris yang menghadiri
rapat. Dalam hal 100% (seratus persen) anggota Dewan Komisaris menghadiri rapat, maka untuk
hal-hal yang secara khusus diatur dalam Pasal 12 ayat 5, diperlukan persetujuan setidaknya 75%
(tujuh puluh lima persen) dari jumlah seluruh anggota Dewan Komisaris.
11. Apabila suara yang setuju dan tidak setuju berimbang (kecuali sehubungan dengan hal-hal yang
tercantum dalam pasal 16 ayat 10 dan hal lain yang diperlukan, dalam Anggaran Dasar ini, suara
setuju atau persetujuan dari setidaknya 3/4 (tiga per empat) dari jumlah total Dewan Komisaris),
maka Ketua Rapat Dewan Komisaris yang akan menentukan.
12. a. Setiap anggota Dewan Komisaris yang hadir berhak mengeluarkan 1 (satu) suara dan
tambahan 1 (satu) suara untuk setiap anggota Dewan Komisaris lainnya yang diwakilinya.
b. Pemungutan suara mengenai diri orang dilakukan dengan surat suara tertutup tanpa tanda
tangan, sedangkan pemungutan suara mengenai hal-hal lain dilakukan dengan lisan kecuali
Ketua Rapat menentukan lain tanpa ada keberatan dari mayoritas anggota Dewan Komisaris
yang hadir.
c. Suara abstain (blanko) dianggap mengeluarkan suara yang sama dengan suara mayoritas
yang mengeluarkan suara dalam Rapat.
13. Dari segala sesuatu yang dibicarakan dan diputuskan dalam Rapat Dewan Komisaris harus dibuat
Risalah Rapat. Risalah Rapat dibuat oleh seorang notulis yang ditunjuk oleh Ketua Rapat dan
sebagai pengesahannya harus ditandatangani oleh Ketua Rapat dan oleh salah seorang anggota
Dewan Komisaris yang ditunjuk oleh dan dari antara mereka yang hadir.

Apabila Risalah dibuat oleh Notaris, penandatanganan tersebut tidak disyaratkan.
14. Risalah Rapat Dewan Komisaris yang dibuat dan ditandatangani menurut ketentuan dalam ayat 13
Pasal ini akan berlaku sebagai bukti yang sah, baik untuk para anggota Dewan Komisaris dan untuk
pihak ketiga mengenai keputusan Dewan Komisaris yang diambil dalam Rapat yang bersangkutan.
15. Dewan Komisaris dapat juga mengambil keputusan yang sah tanpa mengadakan Rapat Dewan
Komisaris, dengan ketentuan semua anggota Dewan Komisaris telah diberitahu secara tertulis
mengenai usul keputusan yang dimaksud dan semua anggota Dewan Komisaris memberikan
persetujuan mengenai usul yang diajukan secara tertulis serta menandatangani keputusan tersebut.

Keputusan yang diambil dengan cara demikian, mempunyai kekuatan yang sama dengan keputusan
yang diambil dengan sah dalam Rapat Dewan Komisaris.

Setiap Keputusan yang diambil dengan cara ini dapat terdiri dari beberapa dokumen yang
ditandatangani oleh 1 (satu) atau lebih anggota Dewan Komisaris. Keputusan tertulis tersebut
(termasuk faksimili) berlaku efektif sejak tanggal keputusan atau apabila keputusan ditandatangani
dalam 2 (dua) atau lebih salinan, pada tanggal yang paling akhir yang tertera pada salinan tersebut.
16. Para anggota Dewan Komisaris dapat berpartisipasi dalam rapat dengan menggunakan media
telekonferensi, video konferensi atau dengan sarana media elektronik lainnya dimana semua
peserta dalam Rapat dapat saling mendengar satu sama lain, tanpa seorang atau lebih anggota
Dewan Komisaris tersebut hadir di hadapan anggota Dewan Komisaris lainnya dan partisipasi
dalam rapat dengan cara demikian dianggap sebagai kehadiran orang-orang tersebut dalam rapat.
Rapat yang dilakukan dengan menggunakan media telekonferensi, video konferensi atau dengan
sarana media elektronik yang memiliki fungsi yang sama dapat dianggap telah diadakan di tempat
yang telah disetujui oleh para Komisaris yang hadir dalam rapat, sepanjang sedikitnya 1 (satu) dari
seluruh Komisaris yang hadir dalam rapat berada pada tempat tersebut selama rapat berjalan.
Setelah rapat yang diselenggarakan dengan cara demikian selesai, maka Ketua Rapat wajib
mengirimkan notulen rapat ke Perseroan.
304
RENCANA KERJA, TAHUN BUKU DAN LAPORAN TAHUNAN

Pasal 17
1. Tahun buku Perseroan berjalan dari tanggal 1 (satu) Januari dan berakhir pada tanggal 31 (tiga
puluh satu) Desember tahun yang sama. Pada akhir bulan Desember tiap tahun, buku-buku
Perseroan ditutup.
2. Direksi wajib menyusun dan melaksanakan rencana kerja tahunan. Direksi menyampaikan rencana
kerja tahunan yang memuat juga anggaran tahunan Perseroan kepada Dewan Komisaris untuk
mendapat persetujuan dari Dewan Komisaris, sebelum dimulainya tahun buku yang akan datang,
dengan memperhatikan peraturan perundang-undangan dan peraturan yang berlaku di bidang
Pasar Modal.
3. Direksi menyusun Laporan Tahunan yang diantaranya memuat laporan keuangan terdiri dari
neraca dan perhitungan laba rugi tahun buku yang bersangkutan beserta laporan lainnya sesuai
dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku, yang telah diaudit oleh Akuntan
Publik yang terdaftar di Badan Pengawas Pasar Modal dan Lembaga Keuangan atau instansi
yang berwenang dan/atau penggantinya, serta telah ditandatangani oleh semua anggota Direksi
dan anggota Dewan Komisaris untuk diajukan kepada dan guna mendapatkan persetujuan dan
pengesahan dalam Rapat Umum Pemegang Saham Tahunan.

Persetujuan atas Laporan Tahunan, termasuk pengesahan Laporan Keuangan Tahunan dan
Laporan Kegiatan Pengawasan Dewan Komisaris dan penggunaan laba ditentukan oleh Rapat

Laporan Tahunan tersebut sudah tersedia untuk para pemegang saham di kantor Perseroan
sebelum tanggal Rapat Umum Pemegang Saham Tahunan diselenggarakan, dengan jangka
waktu sebagaimana ditetapkan oleh peraturan perundang-undangan dan peraturan yang berlaku
di bidang Pasar Modal.
4. Sebelum penandatanganan Laporan Tahunan sebagaimana yang diatur dalam ayat 3 Pasal ini,
Dewan Komisaris wajib memeriksa dan menganalisa Laporan Tahunan dan untuk keperluan
tersebut dapat diminta bantuan tenaga ahli atas biaya Perseroan.
5. Perseroan wajib mengumumkan Neraca dan Laporan Laba Rugi Perseroan dalam surat kabar
harian berbahasa Indonesia yang berperedaran nasional, dengan memperhatikan peraturan
perundang-undangan dan peraturan perundang-undangan yang berlaku di bidang Pasar Modal.
RAPAT UMUM PEMEGANG SAHAM
Pasal 18
1. Rapat Umum Pemegang Saham dalam Perseroan adalah :
a. Rapat Umum Pemegang Saham Tahunan, sebagaimana dimaksud dalam pasal 19 Anggaran
Dasar ini.
b. Rapat Umum Pemegang Saham lainnya, yang selanjutnya dalam Anggaran Dasar disebut
Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa yaitu Rapat Umum Pemegang Saham yang
diadakan sewaktu-waktu berdasarkan kebutuhan, sebagaimana diatur dalam Pasal 20
Anggaran Dasar ini.
2. Yang dimaksud Rapat Umum Pemegang Saham dalam Anggaran Dasar ini berarti kedua-duanya
yaitu Rapat Umum Pemegang Saham Tahunan dan Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa,
kecuali dengan tegas dinyatakan lain.
RAPAT UMUM PEMEGANG SAHAM TAHUNAN
Pasal 19
1. Rapat Umum Pemegang Saham Tahunan diselenggarakan tiap tahun, selambatnya 6 (enam)
bulan setelah tahun buku Perseroan ditutup.
2. Dalam Rapat umum Pemegang Saham Tahunan :
a. Direksi wajib mengajukan Laporan Keuangan yang terdiri dari neraca dan perhitungan laba
rugi dari tahun buku yang bersangkutan serta penjelasan atas dokumen tersebut, yang
telah diperiksa oleh Akuntan Publik yang harus diajukan untuk mendapat persetujuan dan
pengesahan Rapat;
305
3.
4.

5.
6.
b. Direksi wajib mengajukan Laporan Tahunan mengenai keadaan dan jalannya Perseroan,
tata usaha keuangan dari tahun buku yang bersangkutan, hasil yang telah dicapai, perkiraan
mengenai perkembangan Perseroan dimasa yang akan datang, kegiatan utama Perseroan
dan pengubahannya selama tahun buku serta rincian masalah yang timbul selama tahun buku
yang mempengaruhi kegiatan Perseroan yang telah diperiksa oleh Dewan Komisaris untuk
mendapatkan persetujuan Rapat;
c. Diputuskan penggunaan laba Perseroan;
d. Dilakukan penunjukan akuntan publik yang terdaftar atau pemberian kuasa untuk melakukan
penunjukan akuntan publik yang terdaftar;
e. Jika perlu melakukan pengangkatan dan/atau pengubahan susunan anggota Direksi dan
anggota Dewan Komisaris Perseroan;
f. Dapat diputuskan hal-hal lain yang diajukan secara sebagaimana mestinya dalam Rapat
Umum Pemegang Saham Tahunan, sesuai dengan ketentuan Anggaran Dasar.
Pengesahaan dan/atau persetujuan Laporan Tahunan dan Laporan Keuangan oleh Rapat Umum
Pemegang Saham Tahunan, berarti memberikan pelunasan dan pembebasan tanggung jawab
sepenuhnya (volledig acquit et decharge) kepada para anggota Direksi dan Dewan Komisaris atas
pengurusan dan pengawasan yang telah dijalankan selama tahun buku yang lalu, sejauh tindakan
tersebut tercermin dalam Laporan Tahunan.
Dengan memperhatikan peraturan perundang-undangan dan peraturan yang berlaku di bidang
Pasar Modal, Direksi wajib memanggil dan menyelenggarakan Rapat Umum Pemegang Saham
Tahunan atas permintaan tertulis dari 1 (satu) pemegang saham atau lebih yang bersama-sama
mewakili sedikitnya 1/10 (satu per sepuluh) bagian dari jumlah seluruh saham dengan hak suara
yang sah.
Dewan Komisaris wajib memanggil dan menyelenggarakan Rapat Umum Pemegang Saham
Tahunan yang dimintakan tersebut apabila Direksi tidak memanggil Rapat tersebut dalam waktu 30
(tiga puluh) hari sejak tanggal permintaan tersebut diterima oleh Direksi atau Dewan Komisaris.
Permintaan tertulis tersebut harus disampaikan melalui surat tercatat dengan menyebutkan hal-hal
yang hendak dibicarakan disertai alasannya.
Apabila Direksi atau Dewan Komisaris lalai untuk menyelenggarakan Rapat Umum Pemegang
Saham Tahunan sebagaimana dimaksud dalam ayat 4 setelah lewatnya kurun waktu 60 (enam
puluh) hari terhitung sejak surat permintaan itu diterima oleh Direksi atau Dewan Komisaris,
maka pemegang saham yang bersangkutan berhak menyelenggarakan rapat sendiri atas biaya
Perseroan setelah mendapat izin dari Ketua Pengadilan Negeri yang daerah hukumnya meliputi
tempat kedudukan Perseroan.
Pelaksanaan Rapat sebagaimana dimaksud dalam ayat 5 harus memperhatikan penetapan
Pengadilan Negeri yang memberi izin tersebut.
RAPAT UMUM PEMEGANG SAHAM LUAR BIASA
Pasal 20
1. Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa diadakan tiap-tiap kali, apabila dianggap perlu oleh
Direksi dan/atau Dewan Komisaris dan/atau Pemegang Saham.
2. Dengan memperhatikan peraturan perundang-undangan dan peraturan yang berlaku di bidang
Pasar Modal, Direksi wajib memanggil dan menyelenggarakan Rapat Umum Pemegang Saham
Luar Biasa atas permintaan tertulis dari Dewan Komisaris atau dari 1 (satu) pemegang saham atau
lebih yang bersama-sama mewakili sedikitnya 1/10 (satu per sepuluh) bagian dari jumlah seluruh
saham dengan hak suara yang sah yang dikeluarkan oleh Perseroan.

Dewan Komisaris wajib memanggil dan menyelenggarakan Rapat Umum Pemegang Saham Luar
Biasa yang dimintakan tersebut apabila Direksi tidak memanggil Rapat tersebut dalam waktu 30
(tiga puluh) hari sejak tanggal permintaan tersebut diterima.

Permintaan tertulis tersebut harus disampaikan melalui surat tercatat dengan menyebutkan hal-hal
yang hendak dibicarakan disertai alasannya.
3. Apabila Direksi atau Dewan Komisaris lalai untuk memanggil dan menyelenggarakan Rapat Umum
Pemegang Saham Luar Biasa sebagaimana dimaksud dalam ayat 2 setelah lewatnya kurun
waktu 60 (enam puluh) hari terhitung sejak surat permintaan itu diterima oleh Direksi dan Dewan
Komisaris, maka pemegang saham yang bersangkutan berhak menyelenggarakan rapat sendiri
atas biaya Perseroan setelah mendapat izin dari Ketua Pengadilan Negeri yang daerah hukumnya
meliputi tempat kedudukan Perseroan.
306
4. Pelaksanaan Rapat sebagaimana dimaksud dalam ayat 3 Pasal ini harus memperhatikan penetapan
Pengadilan Negeri yang memberi izin tersebut.
TEMPAT DAN PEMANGGILAN RAPAT UMUM PEMEGANG SAHAM
Pasal 21
1. Rapat Umum Pemegang Saham dapat diadakan di :
a. tempat kedudukan Perseroan;
b. tempat Perseroan menjalankan kegiatan usahanya; atau
c. tempat kedudukan Bursa Efek dimana saham-saham Perseroan dicatatkan.

Dengan ketentuan Rapat Umum Pemegang Saham tersebut wajib diselenggarakan dalam
wilayah Negara Republik Indonesia.
2. Sekurang-kurangnya 14 (empat belas) hari sebelum tanggal pemanggilan Rapat Umum Pemegang
Saham dengan tidak memperhitungkan tanggal pengumuman dan tanggal pemanggilan, pihak
yang berhak untuk memberikan pemanggilan, mengumumkan kepada para pemegang saham
bahwa Rapat Umum Pemegang Saham akan diselenggarakan dengan cara memasang iklan
pengumuman Rapat Umum Pemegang Saham dalam surat kabar harian berbahasa Indonesia
yang berperedaran nasional sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku di bidang
Pasar Modal.
3. Pemanggilan untuk Rapat Umum Pemegang Saham harus dilakukan sekurang-kurangnya 14 (empat
belas) hari sebelum tanggal Rapat Umum Pemegang Saham, dengan tidak memperhitungkan
tanggal pemanggilan dan tanggal Rapat Umum Pemegang Saham.

Pemanggilan untuk Rapat Umum Pemegang Saham harus disampaikan kepada para pemegang
saham dengan cara memasang iklan dalam surat kabar harian berbahasa Indonesia yang
berperedaran nasional atau diedarkandi tempat kedudukan Bursa Efek di Indonesia dimana saham
Perseroan dicatatkan sesuai dengan peraturan perundang-undangan dan peraturan yang berlaku
di bidang Pasar Modal.
4. Pemanggilan Rapat Umum Pemegang Saham harus mencantumkan tempat, hari, tanggal dan
waktu maupun acara rapat, dan termasuk catatan bahwa salinan dari neraca dan perhitungan laba
rugi tahun buku yang baru berlalu tersedia untuk para pemegang saham di kantor Perseroan sejak
tanggal pemanggilan, kecuali diatur lain dalam peraturan perundang-undangan di bidang Pasar
Modal.

Pemanggilan wajib memuat bahwa salinan-salinan neraca dan perhitungan laba rugi tahun buku
yang baru berlalu dapat diperoleh dari Perseroan atas permintaan tertulis dari pemegang saham,
permintaan mana harus diterima di kantor pusat Perseroan sekurang-kurangnya 7 (tujuh) hari
sebelum tanggal Rapat Umum Pemegang Saham Tahunan.
5. Apabila semua pemegang saham dengan hak suara yang sah hadir dan/atau diwakili dalam Rapat
Umum Pemegang Saham, maka pengumuman dan pemanggilan terlebih dahulu sebagaimana
dimaksud dalam ayat 2 dan ayat 3 Pasal ini tidak menjadi syarat dan dalam Rapat Umum Pemegang
Saham tersebut dapat diambil keputusan yang sah serta mengikat dan dapat diselenggarakan
dimanapun juga dalam wilayah Republik Indonesia.
6. Usul Pemegang saham akan dimasukkan dalam acara Rapat Umum Pemegang Saham, jika :
a. usul tersebut telah diajukan secara tertulis kepada Direksi oleh seorang atau lebih pemegang
saham yang bersama-sama mewakili sekurang-kurangnya 1/10 (satu per sepuluh) bagian dari
jumlah seluruh saham dengan hak suara yang sah yang telah dikeluarkan oleh Perseroan; dan
b. usul tersebut telah diterima oleh Direksi sekurang-kurangnya 7 (tujuh) hari sebelum tanggal
pemanggilan untuk Rapat Umum Pemegang Saham yang bersangkutan dikeluarkan; dan
c. menurut pendapat Direksi usul itu dianggap berhubungan langsung dengan kepentingan
Perseroan.
7. Selain menyelenggarakan Rapat Umum Pemegang Saham sebagaimana dimaksud dalam ayat 1
Pasal ini, Rapat Umum Pemegang Saham dapat diselenggarakan melalui media telekonferensi,
video konferensi atau dengan sarana media elektronik lainnya dimana semua peserta dalam Rapat
Umum Pemegang Saham dapat saling mendengar satu sama lain, dan berpartisipasi secara
langsung dalam Rapat Umum Pemegang Saham dengan tunduk pada peraturan perundangundangan yang berlaku, khususnya peraturan dan perundang-undangan Pasar Modal.
307
PIMPINAN DAN BERITA ACARA RAPAT UMUM PEMEGANG SAHAM

Pasal 22
1. Rapat Umum Pemegang Saham dipimpin oleh salah seorang anggota Dewan Komisaris yang
ditunjuk oleh Dewan Komisaris.

Dalam hal semua anggota Dewan Komisaris tidak ada yang hadir atau semua berhalangan karena
alasan apapun juga hal mana tidak perlu dibuktikan kepada pihak ketiga, maka Rapat Umum
Pemegang Saham dipimpin oleh Presiden Direktur, dan dalam hal Presiden Direktur tidak hadir
atau berhalangan karena sebab apapun hal mana tidak perlu dibuktikan kepada pihak ketiga, maka
Rapat Umum Pemegang Saham dipimpin oleh salah seorang anggota Direksi.

Dalam hal semua anggota Dewan Komisaris dan anggota Direksi tidak hadir atau berhalangan
karena alasan apapun juga hal mana tidak perlu dibuktikan kepada pihak ketiga, maka Rapat
Umum Pemegang Saham dipimpin oleh salah seorang pemegang saham yang hadir dalam Rapat
Umum Pemegang Saham yang ditunjuk dari dan oleh pemegang saham yang hadir dalam Rapat
2. Dalam hal anggota Dewan Komisaris yang ditunjuk oleh Dewan Komisaris mempunyai benturan
kepentingan atas hal yang akan diputuskan dalam Rapat Umum Pemegang Saham, maka Rapat
Umum Pemegang Saham dipimpin oleh anggota Dewan Komisaris lainnya yang tidak mempunyai
benturan kepentingan yang ditunjuk oleh Dewan Komisaris.

Apabila semua anggota Dewan Komisaris mempunyai benturan kepentingan, maka Rapat Umum
Pemegang Saham dipimpin oleh Presiden Direktur.

Dalam hal Presiden Direktur mempunyai benturan kepentingan atas hal yang akan diputuskan
dalam Rapat Umum Pemegang Saham, maka Rapat Umum Pemegang Saham dipimpin oleh
anggota Direksi yang tidak mempunyai benturan kepentingan.

Apabila semua anggota Dewan Komisaris dan anggota Direksi mempunyai benturan kepentingan,
maka Rapat Umum Pemegang Saham dipimpin oleh salah seorang pemegang saham independen
yang ditunjuk oleh pemegang saham lainnya yang hadir dalam Rapat Umum Pemegang Saham.
3. Mereka yang hadir dalam Rapat Umum Pemegang Saham harus membuktikan wewenangnya
untuk hadir dalam Rapat Umum Pemegang Saham, sesuai dengan persyaratan yang ditentukan
oleh Direksi atau Dewan Komisaris pada waktu pemanggilan Rapat Umum Pemegang Saham,
yang demikian dengan ketentuan untuk saham yang tercatat di Bursa Efek, dengan mengindahkan
peraturan perundang-undangan dan peraturan yang berlaku di bidang Pasar Modal di
Indonesia.
4. Dari segala hal yang dibicarakan dan diputuskan dalam Rapat Umum Pemegang Saham dibuatlah
risalah rapat oleh Notaris.

Risalah Rapat tersebut menjadi bukti yang sah terhadap semua Pemegang Saham dan pihak
ketiga tentang keputusan dan segala sesuatu yang terjadi dalam Rapat.
KORUM, HAK SUARA DAN KEPUTUSAN RAPAT UMUM PEMEGANG SAHAM
Pasal 23
1. a. Rapat Umum Pemegang Saham dapat dilangsungkan apabila dihadiri oleh pemegang saham
yang mewakili lebih dari 1/2 (satu per dua) bagian dari jumlah seluruh saham dengan hak suara
yang sah yang telah dikeluarkan oleh Perseroan, kecuali Rapat Umum Pemegang Saham
untuk pengeluaran Efek Bersifat Ekuitas, penunjukan/pengangkatan atau pemberhentian
anggota Direksi dan Dewan Komisaris dan penggunaan laba, dapat dilangsungkan apabila
dihadiri oleh pemegang saham yang mewakili lebih dari 2/3 (dua per tiga) bagian dari jumlah
seluruh saham dengan hak suara yang sah yang telah dikeluarkan oleh Perseroan, kecuali
apabila dalam Anggaran Dasar ini ditentukan lain.
b. Dalam hal korum sebagaimana dimaksud dalam ayat 1.a Pasal ini tidak tercapai, maka
dapat diadakan pemanggilan Rapat Umum Pemegang Saham kedua tanpa didahului dengan
pengumuman tentang akan diadakannya pemanggilan rapat.
c. Rapat Umum Pemegang Saham kedua diselenggarakan paling cepat 10 (sepuluh) hari dan
paling lambat 21 (dua puluh satu) hari terhitung sejak Rapat Umum Pemegang Saham pertama
dengan syarat dan acara yang sama seperti yang disyaratkan untuk Rapat Umum Pemegang
Saham pertama kecuali mengenai persyaratan korum sebagaimana ditetapkan dalam butir
d dan pemanggilan harus dilaksanakan paling lambat 7 (tujuh) hari sebelum Rapat Umum
308
2.

3.
4.
5.
6.
7.

8.
Pemegang Saham kedua tersebut, dengan tidak memperhitungkan tanggal pemangilan dan
tanggal rapat, dan disertai informasi bahwa Rapat Umum Pemegang Saham pertama telah
diselenggarakan tetapi tidak mencapai korum.
d. Rapat Umum Pemegang Saham kedua adalah sah dan berhak mengambil keputusan yang
mengikat apabila dihadiri oleh pemegang saham atau kuasa yang sah dari pemegang saham
yang mewakili paling sedikit 1/3 (satu per tiga) bagian dari jumlah seluruh saham dengan
hak suara yang sah, kecuali Rapat Umum Pemegang Saham kedua untuk pengeluaran Efek
Bersifat Ekuitas, penunjukan/pengangkatan atau pemberhentian anggota Direksi dan Dewan
Komisaris dan penggunaan laba, dapat diselenggarakan dengan sah dan berhak mengambil
keputusan yang mengikat apabila dihadiri oleh pemegang saham atau kuasanya yang sah
yang mewakili paling sedikit 2/3 (dua per tiga) bagian dari jumlah seluruh saham dengan hak
suara yang sah yang telah dikeluarkan oleh Perseroan.
e. Dalam hal korum kehadiran Rapat Umum Pemegang Saham kedua tidak tercapai, maka
atas permohonan Perseroan, korum kehadiran, jumlah suara untuk mengambil keputusan,
pemanggilan dan waktu penyelenggaraan Rapat Umum Pemegang Saham ditetapkan oleh
Ketua Badan Pengawas Pasar Modal dan Lembaga Keuangan atau instansi yang berwenang
lainnya dan/atau penggantinya.
Pemegang saham dapat diwakili oleh pemegang saham lain atau orang lain dengan surat
kuasa.
Surat kuasa harus dibuat dan ditandatangani dalam bentuk sebagaimana ditentukan oleh Direksi
Perseroan, dengan memperhatikan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku
tentang bukti perdata serta diajukan kepada Direksi sekurangnya 3 (tiga) hari kerja sebelum tanggal
Rapat Umum Pemegang Saham yang bersangkutan.
Ketua Rapat berhak meminta agar surat kuasa untuk mewakili pemegang saham diperlihatkan
pada waktu Rapat Umum Pemegang Saham diadakan.
Dalam Rapat Umum Pemegang Saham, tiap saham memberikan hak kepada pemiliknya untuk
mengeluarkan 1 (satu) suara.
Anggota Direksi, anggota Dewan Komisaris dan karyawan Perseroan boleh bertindak selaku kuasa
dalam Rapat Umum Pemegang Saham, dan suara yang mereka keluarkan selaku kuasa dalam
Rapat Umum Pemegang Saham tidak dihitung dalam pemungutan suara.
Pemungutan suara mengenai diri orang dilakukan dengan surat tertutup yang tidak ditandatangani
dan mengenai hal lain secara lisan, kecuali apabila Ketua Rapat menentukan lain tanpa ada
keberatan dari 1 (satu) atau lebih pemegang saham yang bersama-sama mewakili sedikitnya 1/10
(satu per sepuluh) bagian dari jumlah seluruh saham dengan suara yang sah.
Pemegang saham dengan hak suara yang hadir dalam Rapat Umum Pemegang Saham namun
tidak mengeluarkan suara (abstain/blanko) dianggap mengeluarkan suara yang sama dengan
suara mayoritas pemegang saham yang mengeluarkan suara.
Semua keputusan diambil berdasarkan musyawarah untuk mufakat.
Dalam hal keputusan berdasarkan musyawarah untuk mufakat tidak tercapai, maka keputusan
diambil dengan pemungutan suara berdasarkan suara setuju lebih dari 1/2 (satu per dua) bagian dari
jumlah seluruh suara yang dikeluarkan secara sah dalam Rapat Umum Pemegang Saham, kecuali
bila dalam Anggaran Dasar ini ditentukan lain, dan kecuali untuk keputusan untuk pengeluaran
Efek Bersifat Ekuitas, penunjukan/pengangkatan atau pemberhentian anggota Direksi dan Dewan
Komisaris dan penggunaan laba, keputusan dapat diambil dengan pemungutan suara berdasarkan
suara setuju dari pemegang saham atau kuasanya yang sah yang mewakili lebih dari 2/3 (dua per
tiga) bagian dari jumlah seluruh saham dengan hak suara yang sah yang telah dikeluarkan oleh
Perseroan.
Apabila jumlah suara yang setuju dan tidak setuju sama banyaknya, maka keputusan mengenai diri
orang akan ditentukan melalui undian sedangkan mengenai hal-hal lain maka usul harus dianggap
ditolak.
Rapat Umum Pemegang Saham untuk memutuskan tentang transaksi yang mempunyai benturan
kepentingan sebagaimana diatur dalam peraturan perundang-undangan di bidang Pasar Modal,
dilakukan dengan ketentuan sebagai berikut :
a. pemegang saham yang mempunyai benturan kepentingan dianggap telah memberikan
keputusan yang sama dengan keputusan yang disetujui oleh pemegang saham independen
yang tidak mempunyai benturan kepentingan;
309
b. Rapat Umum Pemegang Saham harus dihadiri oleh pemegang saham independen yang
mewakili lebih dari 1/2 (satu per dua) bagian dari jumlah seluruh saham dengan hak suara
yang sah yang dimiliki oleh pemegang saham independen dan keputusan adalah sah jika
disetujui oleh pemegang saham independen yang mewakili lebih dari 1/2 (satu per dua) bagian
dari jumlah seluruh saham dengan hak suara yang sah yang dimiliki oleh pemegang saham
independen.
c. dalam hal korum sebagaimana dimaksud pada ayat 8b Pasal ini tidak tercapai, maka dalam
Rapat Umum Pemegang Saham kedua, keputusan sah apabila dihadiri oleh pemegang saham
independen yang mewakili lebih dari 1/2 (satu per dua) bagian dari jumlah seluruh saham
dengan hak suara yang sah yang dimiliki oleh pemegang saham independen dan disetujui oleh
lebih dari 1/2 (satu per dua) bagian dari jumlah seluruh saham yang dimiliki oleh pemegang
saham independen yang hadir dalam Rapat Umum Pemegang Saham; dan
d. dalam hal korum kehadiran sebagaimana dimaksud pada ayat 8.c Pasal ini tidak tercapai,
maka korum kehadiran, jumlah suara untuk mengambil keputusan, pemanggilan, dan waktu
penyelenggaraan Rapat Umum Pemegang Saham ditetapkan dengan memperhatikan
9. Berkenaan dengan transaksi material sebagaimana ditetapkan oleh peraturan perundang-undangan
yang berlaku di bidang Pasar Modal, yang akan dilakukan oleh Perseroan, wajib dilakukan dengan
Modal.
10. Pemegang saham dapat juga mengambil keputusan yang mengikat di luar Rapat Umum Pemegang
Saham dengan syarat semua pemegang saham dengan hak suara menyetujui secara tertulis
dengan menandatangani usul yang bersangkutan.
11. Saham Perseroan tidak mempunyai hak suara, apabila :
a. saham Perseroan dikuasai sendiri oleh Perseroan;
b. saham induk Perseroan dikuasai oleh anak perusahaannya secara langsung atau tidak
langsung, atau saham Perseroan dikuasai oleh perseroan lain yang sahamnya secara langsung
atau tidak langsung dimiliki oleh Perseroan;
c. hal-hal lain sebagaimana diatur oleh peraturan perundang-undangan dan peraturan yang
berlaku di bidang Pasar Modal.
12. Setiap usul yang diajukan oleh para pemegang saham selama pembicaraan atau pemungutan
suara dalam Rapat Umum Pemegang Saham harus memenuhi syarat, sebagai berikut :
a. menurut pendapat Ketua Rapat hal tersebut berhubungan langsung dengan salah satu acara
Rapat yang bersangkutan;
b. hal-hal tersebut diajukan oleh 1 (satu) atau lebih pemegang saham yang bersama-sama yang
memiliki sedikitnya 10% (sepuluh persen) dari jumlah seluruh pemegang saham Perseroan
dengan hak suara yang sah; dan
c. menurut pendapat Direksi usul itu dianggap berhubungan langsung dengan usaha Perseroan.
PENGGUNAAN LABA
Pasal 24
1. Laba bersih Perseroan dalam suatu tahun buku seperti tercantum dalam Neraca dan Perhitungan
Laba Rugi yang telah disahkan oleh Rapat Umum Pemegang Saham Tahunan dan merupakan
saldo laba yang positif, dibagi menurut cara penggunaannya yang ditentukan oleh Rapat Umum
Pemegang Saham.
2. Dividen hanya dapat dibayarkan sesuai dengan kemampuan keuangan Perseroan berdasarkan
keputusan yang diambil dalam Rapat Umum Pemegang Saham, dalam keputusan mana juga
harus ditentukan waktu pembayaran dan bentuk dividen.

Dividen untuk 1 (satu) saham harus dibayarkan kepada orang atas nama siapa saham itu terdaftar
dalam Daftar Pemegang Saham pada hari kerja yang ditentukan oleh atau atas wewenang dari
Rapat Umum Pemegang Saham dalam mana keputusan untuk pembagian dividen diambil.

Hari pembayaran harus diumumkan oleh Direksi kepada semua pemegang saham.

Ketentuan pengumuman dalam Pasal 21 ayat 2 Anggaran Dasar ini, berlaku secara mutatis
mutandis bagi pengumuman tersebut.
3. Dengan memperhatikan pendapatan Perseroan pada tahun buku yang bersangkutan dari laba
bersih seperti tersebut dalam Neraca dan Perhitungan Laba Rugi yang telah disahkan Rapat Umum
310
Pemegang Saham Tahunan dan setelah dipotong Pajak Penghasilan, dapat diberikan tantieme
kepada anggota Direksi dan anggota Dewan Komisaris Perseroan, yang besarnya ditentukan oleh
Rapat Umum Pemegang Saham, dengan memenuhi ketentuan peraturan perundang-undangan
dan peraturan yang berlaku di Pasar Modal.
4. Apabila perhitungan laba rugi pada suatu tahun buku menunjukkan kerugian yang tidak dapat ditutup
dengan dana cadangan, maka kerugian itu akan tetap dicatat dan dimasukkan dalam perhitungan
laba rugi dan dalam tahun buku selanjutnya Perseroan dianggap tidak mendapat laba selama
kerugian yang tercatat dan dimasukan dalam perhitungan laba rugi itu belum ditutup sepenuhnya,
demikian dengan memperhatikan ketentuan peraturan perundang-undangan dan peraturan yang
berlaku di Pasar Modal.
5. Direksi berdasarkan keputusan Rapat Direksi dengan persetujuan Dewan Komisaris dapat membagi
dividen sementara (dividen interim) apabila keadaan keuangan Perseroan memungkinkan, dengan
ketentuan bahwa dividen sementara (dividen interim) tersebut akan diperhitungkan berdasarkan
keputusan Rapat Umum Permegang Saham Tahunan berikutnya yang diambil sesuai dengan
ketentuan dalam Anggaran Dasar, dengan memperhatikan peraturan perundang-undangan dan
peraturan yang berlaku di bidang Pasar Modal serta ketentuan Bursa Efek di Indonesia dimana
saham-saham Perseroan dicatatkan.
6. Laba yang dibagikan sebagai dividen yang tidak diambil dalam waktu 5 (lima) tahun sejak tanggal
yang ditetapkan untuk pembayaran dividen, dimasukkan ke dalam cadangan khusus.

Dividen dalam cadangan khusus tersebut, dapat diambil oleh pemegang saham yang berhak dengan
menyampaikan bukti haknya atas dividen tersebut yang dapat diterima oleh Direksi Perseroan.

Dividen yang tidak diambil dalam jangka waktu 10 (sepuluh) tahun sejak tanggal yang ditetapkan
untuk pembayaran dividen menjadi milik Perseroan.
PENGGUNAAN DANA CADANGAN
Pasal 25
1. Penyisihan laba bersih untuk dana cadangan ditentukan oleh Rapat Umum Pemegang Saham
setelah memperhatikan usul Direksi (bilamana ada), dengan mengindahkan peraturan perundangundangan yang berlaku.
2. Dana cadangan sampai dengan jumlah paling sedikit 20 % (dua puluh persen) dari jumlah modal
yang ditempatkan dan disetor hanya digunakan untuk menutup kerugian yang diderita oleh
Perseroan.
3. Apabila jumlah dana cadangan telah melebihi 20% (dua puluh persen) tersebut maka Rapat Umum
Pemegang Saham dapat memutuskan agar jumlah dari dana cadangan yang telah melebihi jumlah
sebagaimana ditentukan dalam ayat 2 digunakan bagi keperluan Perseroan.
4. Direksi harus mengelola dana cadangan agar dana cadangan tersebut memperoleh laba, dengan
cara yang dianggap baik olehnya dengan persetujuan Dewan Komisaris, dengan memperhatikan
peraturan perundang-undangan yang berlaku.
5. Setiap bunga dan keuntungan lainnya yang didapat dari dana cadangan harus dimasukkan dalam
perhitungan laba rugi Perseroan.
PENGUBAHAN ANGGARAN DASAR
Pasal 26
1. Pengubahan Anggaran Dasar ditetapkan oleh Rapat Umum Pemegang Saham, yang dihadiri oleh
pemegang saham yang mewakili paling sedikit 2/3 (dua per tiga) bagian dari jumlah seluruh saham
yang telah dikeluarkan yang mempunyai hak suara yang sah dan keputusan disetujui berdasarkan
musyawarah untuk mufakat, dalam hal keputusan berdasarkan musyawarah untuk mufakat tidak
tercapai, maka keputusan diambil berdasarkan suara setuju dari pemegang saham yang mewakili
paling sedikit 2/3 (dua per tiga) bagian dari jumlah seluruh saham dengan hak suara yang sah yang
telah dikeluarkan oleh Perseroan.

Pengubahan Anggaran Dasar tersebut harus dibuat dengan akta notaris dan dalam bahasa
Indonesia.
2. Pengubahan Anggaran Dasar yang menyangkut nama, tempat kedudukan, maksud dan tujuan,
kegiatan usaha, besarnya modal dasar, pengurangan modal yang ditempatkan dan disetor, serta
pengubahan status Perseroan dari perseroan tertutup menjadi perseroan terbuka atau sebaliknya,
311
wajib mendapat persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia atau
instansi yang berwenang dan/atau penggantinya.
3. Pengubahan Anggaran Dasar selain yang menyangkut hal-hal yang tersebut dalam ayat 2 Pasal
ini cukup diberitahukan kepada Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia atau
instansi yang berwenang dan/atau penggantinya.
4. Apabila dalam Rapat Umum Pemegang Saham yang dimaksud dalam ayat 1 pasal ini korum
kehadiran yang ditentukan tidak tercapai, maka paling cepat 10 (sepuluh) hari dan paling lambat
21 (dua puluh satu) hari sejak Rapat Umum Pemegang Saham pertama itu, dapat diselenggarakan
Rapat Umum Pemegang Saham kedua dengan syarat dan acara yang sama seperti yang diperlukan
untuk Rapat Umum Pemegang Saham pertama, kecuali mengenai jangka waktu pemanggilan
harus dilakukan paling lambat 7 (tujuh) hari sebelum Rapat Umum Pemegang Saham kedua
tersebut dengan tidak memperhitungkan tanggal pemanggilan dan tanggal rapat, dan disertai
informasi bahwa Rapat Umum Pemegang Saham pertama telah diselenggarakan tetapi tidak
mencapai korum, serta untuk pemanggilan Rapat Umum Pemegang Saham kedua tersebut tidak
perlu dilakukan pengumuman terlebih dahulu dan Rapat Umum Pemegang Saham kedua harus
dihadiri oleh pemegang saham yang mewakili paling sedikit 2/3 (dua per tiga) bagian dari jumlah
seluruh saham dengan hak suara yang sah dan keputusan disetujui oleh pemegang saham yang
mewakili paling sedikit 2/3 (dua per tiga) bagian dari jumlah seluruh saham dengan hak suara yang
sah yang telah dikeluarkan oleh Perseroan.

keputusan, pemanggilan dan waktu penyelenggaraan Rapat Umum Pemegang Saham ditetapkan
oleh Ketua Badan Pengawas Pasar Modal dan Lembaga Keuangan atau instansi yang berwenang
5. Keputusan mengenai pengurangan modal harus diberitahukan secara tertulis kepada semua
kreditur Perseroan dan diumumkan oleh Direksi dalam Berita Negara Republik Indonesia dan
sedikitnya dalam 1 (satu) surat kabar harian berbahasa Indonesia yang berperedaran nasional,
paling lambat 7 (tujuh) hari sejak tanggal keputusan tentang pengurangan modal tersebut, dengan
Modal.
PENGGABUNGAN, PELEBURAN, PENGAMBILALIHAN DAN PEMISAHAN
Pasal 27
1. Dengan mengindahkan ketentuan peraturan perundang-undangan dan peraturan yang berlaku
di bidang Pasar Modal, maka penggabungan, peleburan, pengambilalihan dan pemisahan hanya
dapat dilakukan berdasarkan keputusan Rapat Umum Pemegang Saham yang dihadiri oleh
pemegang saham atau kuasa mereka yang sah yang bersama-sama mewakili paling sedikit 3/4
(tiga per empat) bagian dari jumlah seluruh saham dengan hak suara yang sah dan keputusan
disetujui berdasarkan musyawarah untuk mufakat, dalam hal keputusan berdasarkan musyawarah
untuk mufakat tidak dapat dicapai, maka keputusan diambil berdasarkan suara setuju dari
pemegang saham atau kuasa mereka yang sah yang bersama-sama mewakili lebih dari 3/4 (tiga
per empat) bagian dari jumlah seluruh saham dengan hak suara yang sah yang telah dikeluarkan
oleh Perseroan.
2. Apabila dalam Rapat Umum Pemegang Saham yang dimaksud tersebut di atas korum yang
satu) hari setelah Rapat Umum Pemegang Saham pertama itu, dapat diselenggarakan Rapat
Umum Pemegang Saham kedua dengan acara yang sama seperti Rapat Umum Pemegang Saham
pertama.

Pemanggilan Rapat Umum Pemegang Saham kedua harus dilakukan paling lambat 7 (tujuh) hari
sebelum Rapat Umum Pemegang Saham kedua tersebut dengan tidak memperhitungkan tanggal
pemanggilan dan tanggal rapat, dan disertai informasi bahwa Rapat Umum Pemegang Saham
pertama telah diselenggarakan tetapi tidak mencapai korum, serta untuk pemanggilan Rapat Umum
Pemegang Saham kedua tersebut tidak perlu dilakukan pengumuman terlebih dahulu dan Rapat
Umum Pemegang Saham kedua tersebut harus dihadiri atau diwakili para pemegang saham yang
memiliki paling sedikit 3/4 (tiga per empat) bagian dari jumlah seluruh saham dengan hak suara
yang sah dan keputusan disetujui berdasarkan musyawarah untuk mufakat, dalam hal keputusan
312
berdasarkan musyawarah untuk mufakat tidak dapat dicapai, maka keputusan diambil berdasarkan
suara setuju lebih dari 3/4 (tiga per empat) bagian dari jumlah seluruh saham dengan hak suara
yang sah yang telah dikeluarkan oleh Perseroan.

keputusan, pemanggilan, dan waktu penyelenggaraan Rapat Umum Pemegang Saham ditetapkan
3. Direksi wajib mengumumkan dalam 2 (dua) surat kabar harian berbahasa Indonesia yang
berperedaran nasional mengenai ringkasan rancangan penggabungan, peleburan, pengambilalihan
dan pemisahan Perseroan sekurang-kurangnya 30 (tiga puluh) hari sebelum pemanggilan Rapat
Umum Pemegang Saham, dengan memperhatikan ketentuan peraturan perundang-undangan dan
ketentuan yang berlaku di bidang Pasar Modal.
PEMBUBARAN DAN LIKUIDASI
Pasal 28
1. Dengan mengindahkan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku, maka pembubaran
Perseroan dapat dilakukan berdasarkan keputusan Rapat Umum Pemegang Saham yang dihadiri
oleh pemegang saham atau kuasa mereka yang sah yang bersama-sama mewakili paling sedikit
3/4 (tiga per empat) bagian dari jumlah seluruh saham dengan hak suara yang sah dan keputusan
berdasarkan musyawarah untuk mufakat, dalam hal keputusan berdasarkan musyawarah untuk
mufakat tidak dicapai, maka keputusan diambil berdasarkan suara setuju dari pemegang saham
atau kuasa mereka yang sah yang bersama-sama mewakili lebih dari 3/4 (tiga per empat) bagian
dari jumlah seluruh saham dengan hak suara yang sah yang telah dikeluarkan oleh Perseroan.

Apabila dalam Rapat Umum Pemegang Saham yang dimaksud tersebut di atas korum yang
satu) hari setelah Rapat Umum Pemegang Saham pertama itu, dapat diselenggarakan Rapat
Umum Pemegang Saham kedua dengan acara yang sama seperti Rapat Umum Pemegang Saham
pertama.

Pemanggilan Rapat Umum Pemegang Saham kedua harus dilakukan paling lambat 7 (tujuh) hari
sebelum Rapat Umum Pemegang Saham kedua tersebut dengan tidak memperhitungkan tanggal
pemanggilan dan tanggal rapat, dan disertai informasi bahwa Rapat Umum Pemegang Saham
pertama telah diselenggarakan tetapi tidak mencapai korum, serta untuk pemanggilan Rapat
Umum Pemegang Saham kedua tersebut tidak perlu dilakukan pengumuman terlebih dahulu dan
Rapat Umum Pemegang Saham kedua tersebut harus dihadiri atau diwakili para pemegang saham
yang memiliki paling sedikit 3/4 (tiga per empat) bagian dari jumlah seluruh saham dengan hak
suara yang sah dan keputusan berdasarkan musyawarah untuk mufakat, dalam hal keputusan
berdasarkan musyawarah untuk mufakat tidak dapat dicapai, maka keputusan diambil berdasarkan
suara setuju lebih dari 3/4 (tiga per empat) bagian dari jumlah seluruh saham dengan hak suara
yang sah yang telah dikeluarkan oleh Perseroan.

keputusan, pemanggilan dan waktu penyelenggaraan Rapat Umum Pemegang Saham ditetapkan
2. Apabila Perseroan dibubarkan, baik karena berakhirnya jangka waktu berdirinya atau dibubarkan
berdasarkan keputusan Rapat Umum Pemegang Saham atau karena dinyatakan bubar berdasarkan
penetapan Pengadilan, maka Perseroan harus dilikuidasi oleh likuidator.
3. Direksi bertindak sebagai likuidator, apabila dalam keputusan Rapat Umum Pemegang Saham
atau penetapan sebagaimana dimaksud dalam ayat 2 Pasal ini tidak menunjuk likuidator.
4. Upah bagi para likuidator ditentukan oleh Rapat Umum Pemegang Saham atau berdasarkan
penetapan Pengadilan.
5. Likuidator wajib memberitahukan kepada para kreditur dengan cara mengumumkan dalam Berita
Negara Republik Indonesia dan dalam surat kabar harian berbahasa Indonesia yang berperedaran
nasional serta memberitahukan kepada Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia,
Badan Pengawas Pasar Modal dan Lembaga Keuangan atau instansi yang berwenang dan/atau
313
penggantinya, sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan dan peraturan yang

berlaku di bidang Pasar Modal.
6. Anggaran Dasar seperti yang termaktub dalam akta ini beserta pengubahannya dikemudian
hari tetap berlaku sampai dengan tanggal disahkannya perhitungan likuidasi oleh Rapat Umum
Pemegang Saham berdasarkan persetujuan dari suara terbanyak yang dikeluarkan secara sah dan
diberikannya pelunasan dan pembebasan sepenuhnya kepada seluruh likuidator.
7. Sisa perhitungan likuidasi harus dibagikan kepada para pemegang saham, masing-masing akan
menerima bagian menurut perbandingan jumlah nilai nominal yang telah dibayar penuh untuk
saham yang mereka miliki masing-masing.
8. Pihak yang melakukan likuidasi juga diwajibkan mengumumkan rencana pembagian sisa harta
kekayaan setelah dilakukan likuidasi dalam surat kabar harian berbahasa Indonesia yang
berperedaran nasional dan dalam Berita Negara Republik Indonesia, sesuai dengan ketentuan
9. Dalam hal Perseroan bubar, maka Perseroan tidak dapat melakukan perbuatan hukum kecuali
diperlukan untuk membereskan harta kekayaannya dalam proses likuidasi.
10. Tindakan pemberesan sebagaimana dimaksud dalam ayat 9 Pasal ini meliputi :
a. pencatatan dan pengumpulan harta kekayaan Perseroan;
b. penentuan tata cara pembagian harta kekayaan;
c. pembayaran kepada para kreditor;
d. pembayaran sisa harta kekayaan setelah likuidasi kepada Rapat Umum Pemegang Saham;
dan
e. tindakan-tindakan lain yang perlu dilakukan dalam pelaksanaan pemberesan harta kekayaan.
PERATURAN PENUTUP
Pasal 29
Dalam segala hal yang tidak atau tidak cukup diatur dalam Anggaran Dasar ini, maka Rapat Umum
Pemegang Saham yang akan memutuskannya, sepanjang tidak bertentangan dengan peraturan
perundang-undangan yang berlaku.
314
XX. PERSYARATAN PEMESANAN PEMBELIAN SAHAM

1. Pemesanan Pembelian Saham
Pemesanan pembelian saham harus dilakukan sesuai dengan ketentuan-ketentuan dan persyaratan
yang tercantum dalam Prospektus ini dan dalam Formulir Pemesanan Pembelian Saham (FPPS).
Pemesanan pembelian saham dilakukan dengan menggunakan FPPS yang berlaku, baik asli maupun
copy, yang dapat diperoleh dari Para Penjamin Emisi Efek atau Agen Penjualan yang namanya tercantum
pada Bab XXI dalam Prospektus ini. FPPS dibuat dalam 5 (lima) rangkap. Pemesanan pembelian
saham yang dilakukan menyimpang dari ketentuan-ketentuan tersebut diatas tidak akan dilayani.
Setiap pemesan saham harus memiliki rekening Efek pada Perusahaan Efek/Bank Kustodian yang
telah menjadi pemegang rekening di KSEI.
2. Pemesan yang Berhak
Pemesan yang berhak melakukan pemesanan pembelian saham adalah Perorangan dan/atau
Lembaga/Badan Usaha sebagaimana diatur dalam UUPM. Peraturan Nomor IX.A.7.
3. Jumlah Pemesanan
Pemesanan pembelian saham harus diajukan dalam jumlah sekurang-kurangnya 1 (satu) satuan
perdagangan yang berjumlah 500 (lima ratus) saham dan selanjutnya dalam jumlah kelipatan 500 (lima
ratus) saham.
4. Pendaftaran Efek Ke Dalam Penitipan Kolektif
Saham-saham yang ditawarkan ini telah didaftarkan pada KSEI berdasarkan Perjanjian Tentang
Pendaftaran Efek Bersifat Ekuitas pada Penitipan Kolektif yang akan ditandatangani antara Perseroan
dengan KSEI No. SP-0005/PE/KSEI/0311 tanggal 16 Maret 2011.
a. Dengan didaftarkannya saham tersebut di KSEI maka atas saham-saham yang ditawarkan berlaku
ketentuan sebagai berikut:
i. Perseroan tidak menerbitkan saham hasil Penawaran Umum dalam bentuk Surat Kolektif
Saham (SKS), tetapi saham tersebut akan didistribusikan dalam bentuk elektronik yang
diadministrasikan dalam Penitipan Kolektif KSEI. Saham-saham hasil Penawaran Umum akan
dikreditkan ke dalam rekening efek selambat-lambatnya pada tanggal 12 Mei 2011 setelah
menerima konfirmasi registrasi saham tersebut atas nama KSEI dari Perseroan atau BAE.
ii. Sebelum saham-saham yang ditawarkan dalam Penawaran Umum ini dicatatkan di Bursa
Efek, pemesan akan memperoleh bukti kepemilikan saham dalam bentuk Formulir Konfirmasi
Penjatahan dan setelah saham-saham tersebut dicatatkan di Bursa Efek maka sebagai tanda
bukti kepemilikan saham adalah Konfirmasi Tertulis dari KSEI atau Perusahaan Efek/Bank
Kustodian yang mengelola efek untuk kepentingan pemegang saham.
iii. Pihak-pihak yang hendak melakukan pemesanan saham wajib menunjuk Perusahaan Efek
atau Bank Kustodian yang telah menjadi Pemegang Rekening di KSEI untuk menerima dan
menyimpan saham-saham yang didistribusikan oleh Perseroan.
iv. Setelah Penawaran Umum dan setelah saham Perseroan dicatatkan, pemegang saham
yang menghendaki sertifikat saham dapat melakukan penarikan saham keluar dari Penitipan
Kolektif di KSEI setelah saham hasil Penawaran Umum didistribusikan ke dalam Rekening
Perusahaan Efek/Bank Kustodian yang telah ditunjuk.
v. Penarikan tersebut dilakukan oleh Perusahaan Efek/Bank Kustodian melalui C-BEST atas
permintaan investor.
vi. Saham-saham yang ditarik dari Penitipan Kolektif akan diterbitkan dalam bentuk Sertifikat
Jumbo selambat-lambatnya 5 (lima) hari kerja setelah permohonan diterima oleh BAE dan
315
diterbitkan atas nama pemegang saham yang sesuai dengan permintaan Perusahaan Efek
dan/atau Bank Kustodian yang mengelola saham.
vii. Pengalihan kepemilikan saham dilakukan dengan pemindahan bukuan saham antar Rekening
Efek di KSEI.
viii. Untuk saham-saham dalam Penitipan Kolektif, maka hak-hak yang melekat pada saham seperti
dividen tunai, dividen saham, bonus, hak memesan efek terlebih dahulu dan sebagainya akan
didistribusikan melalui KSEI untuk selanjutnya diteruskan kepada Pemegang Rekening di KSEI.
Selanjutnya Pemegang Rekening akan mendistribusikan hak tersebut kepada Pemegang
Saham yang menjadi nasabahnya.
ix. Hak untuk hadir dan memberikan suara dalam Rapat Umum Pemegang Saham dilaksanakan
sendiri oleh pemegang saham atau kuasanya.
x. Selanjutnya saham-saham Perseroan yang dapat ditransaksikan di Bursa Efek adalah hanya
saham-saham yang telah disimpan dalam Penitipan Kolektif dan tidak dalam keadaan gadai
atau blokir.
b. Saham-saham yang ditarik keluar dari Penitipan Kolektif KSEI dan diterbitkan Surat Kolektif
Sahamnya tidak dapat dipergunakan untuk penyelesaian transaksi bursa. Informasi lebih lanjut
mengenai prosedur penarikan saham dapat diperoleh pada Penjamin Emisi Efek atau Agen
Penjualan ditempat dimana Formulir Pemesanan Pembelian Saham yang bersangkutan diajukan.
5. Pengajuan Pemesanan Pembelian Saham
Selama Masa Penawaran Umum, para Pemesan yang berhak dapat melakukan pemesanan pembelian
saham selama jam kerja umum yang ditentukan oleh para Penjamin Pelaksana Emisi Efek atau Agen
Penjualan dimana FPPS diperoleh.
Setiap pihak hanya berhak mengajukan 1 (satu) FPPS dan wajib diajukan oleh Pemesan yang
bersangkutan (tidak dapat diwakilkan) dengan melampirkan jati diri asli (KTP/Paspor yang masih
berlaku bagi perorangan, dan Anggaran Dasar terakhir serta Akta Pengangkatan Direksi yang terakhir
bagi badan hukum) serta tanda bukti sebagai nasabah Perusahaan Efek dan melakukan pembayaran
sesuai dengan jumlah pemesanan serta melampirkan bukti asli pembayarannya. Bagi Pemesan asing,
disamping melampirkan fotokopi paspor yang masih berlaku, pada Formulir Pemesanan Pembelian
Saham wajib mencantumkan nama dan alamat di luar negeri/domisili hukum yang sah dari Pemesan
secara lengkap dan jelas, serta melakukan pembayaran sebesar jumlah pemesanan.
Agen Penjualan, Penjamin Emisi Efek, Penjamin Pelaksana Emisi Efek dan Perseroan berhak untuk
menolak pemesanan pembelian saham apabila formulir tidak diisi dengan lengkap atau bila persyaratan
pemesanan pembelian saham tidak terpenuhi.
6. Masa Penawaran
Masa Penawaran akan dilaksanakan pada tanggal 13 Juni 2011 dan ditutup tanggal 15 Juni 2011, dan
waktu penawaran akan dimulai pukul 10:00 WIB sampai dengan pukul 15:00 WIB.
Namun demikian jika jumlah keseluruhan saham yang dipesan telah melebihi dari jumlah saham yang
ditawarkan, maka Penjamin Pelaksana Emisi Efek dengan memberitahukan terlebih dahulu kepada
Bapepam dan LK, dapat mempersingkat masa penawaran dengan ketentuan masa penawaran tersebut
tidak kurang dari 1 (satu) hari kerja.
7. Tanggal Penjatahan
Tanggal Penjatahan dimana Penjamin Pelaksana Emisi Efek dan Perseroan menetapkan penjatahan
saham untuk setiap pemesanan dan dilakukan sesuai dengan ketentuan yang berlaku adalah tanggal
16 Juni 2011.
316
8. Pemesanan Pembelian Saham Secara Khusus

Pemesanan pembelian saham secara khusus pada harga perdana oleh para karyawan dan manajemen
Perseroan dapat diajukan langsung kepada Perseroan tanpa melalui Penjamin Pelaksana Emisi Efek
atau Agen Penjualan selama masa penawaran dengan jumlah maksimal 37.896.660 (tiga puluh tujuh
juta delapan ratus sembilan puluh enam enam ratus enam puluh) saham atau 2% (duapersen) dari
jumlah keseluruhan saham yang ditawarkan. Porsi ini akan diambil oleh karyawan dan manajemen
Perseroan.
9. Persyaratan Pembayaran
Pembayaran hanya dapat dilakukan dengan uang tunai, cek, pemindahbukuan atau wesel bank dalam
mata uang Rupiah dan dibayarkan oleh Pemesan yang bersangkutan (tidak dapat diwakilkan) dengan
membawa tanda jati diri asli dan FPPS yang sudah diisi lengkap dan benar pada Penjamin Pelaksana
Emisi Efek atau Agen Penjualan pada waktu FPPS diajukan dan semua setoran harus dimasukkan ke
dalam rekening Penjamin Pelaksana Emisi Efek pada:
Bank
Alamat
Nomor Rekening
Atas Nama
: Bank Mandiri cabang Jakarta Kebon Sirih

: PT Bank Mandiri (Persero) Tbk.Cabang Jakarta Kebon SirihJalan Tanah
Abang Timur No. 1-2Jakarta Pusat
: 121-00-0559465-4
: PT Danareksa Sekuritas
Apabila pembayaran menggunakan cek, maka cek tersebut harus merupakan cek atas nama/milik
pihak yang mengajukan (menandatangani) Formulir Pemesanan (cek dari milik/atas nama pihak ketiga
tidak dapat diterima sebagai pembayaran) dan sudah harus in good funds pada tanggal 15 Juni 2011
pukul 15.00 WIB.
Semua biaya bank dan biaya transfer sehubungan dengan pembayaran tersebut menjadi tanggung
jawab Pemesan. Semua cek dan wesel bank akan segera dicairkan pada saat diterima. Bilamana
pada saat pencairan cek atau wesel bank ditolak oleh pihak bank, maka pemesanan saham yang
bersangkutan otomatis menjadi batal. Untuk pembayaran pemesanan pembelian secara khusus,
pembayaran dilakukan langsung kepada Perseroan. Untuk pembayaran yang dilakukan melalui
transfer rekening dari bank lain, pemesan harus melampirkan fotokopi Lalu Lintas Giro (LLG) dari bank
yang bersangkutan dan menyebutkan nomor FPPS/DPPS-nya. Pembayaran melalui automated teller
machine (ATM) tidak berlaku.
10. Bukti Tanda Terima
Para Penjamin Emisi Efek dan Agen Penjualan yang menerima pengajuan FPPS akan menyerahkan
kembali kepada pemesan, tembusan atau fotokopi lembar ke-5 (lima) dari FPPS atau 1 (satu) lembar
fotokopi dari FPPS yang telah ditanda tangani (tandatangan asli), sebagai Bukti Tanda Terima Pemesanan
Pembelian Saham. Bukti Tanda Terima Pemesanan Pembelian Saham ini bukan merupakan jaminan
dipenuhinya pemesanan dan harus disimpan dengan baik agar dapat diserahkan kembali pada saat
pengembalian sisa uang pemesanan dan/atau penerimaan Formulir Konfirmasi Penjatahan (FKP) atas
pemesanan pembelian saham. Bagi pemesan saham secara khusus, Bukti Tanda Terima Pemesanan
Pembelian Saham akan diberikan langsung oleh Perseroan.
11. Penjatahan Saham
Pelaksanaan penjatahan akan dilakukan oleh Penjamin Pelaksana Emisi Efek selaku manajer
Penjatahan sesuai dengan Peraturan Nomor IX.A.7. Manajer Penjatahan dapat menentukan besarnya
persentase dan pihak-pihak yang akan mendapatkan penjatahan pasti dalam Penawaran Umum.
Dalam penawaran umum ini, penjatahan pasti dibatasi sampai dengan jumlah maksimum 99% dari
jumlah saham yang ditawarkan termasuk didalamnya penjatahan pasti untuk karyawan Perseroan dan
Anak Perusahaan. Sisanya 1% akan dilakukan penjatahan terpusat (pooling).
317
1. Penjatahan Pasti (Fixed Allotment)

Dalam hal penjatahan terhadap suatu Penawaran Umum dilaksanakan dengan menggunakan
sistem penjatahan pasti, maka penjatahan tersebut hanya dapat dilaksanakan apabila memenuhi
persyaratan-persyaratan sebagai berikut:
a. Manajer Penjatahan dapat menentukan besarnya persentase dan pihak-pihak yang akan
mendapatkan penjatahan pasti dalam Penawaran Umum. Pihak-pihak yang akan mendapatkan
Penjatahan Pasti adalah para karyawan Perseroan serta sejumlah pihak yang menurut
pertimbangan Manajer Penjatahan adalah merupakan investor dengan kredibilitas yang baik
dan merupakan investor institusi seperti dana pensiun, reksadana, asuransi dan korporasi
lainnya serta investor individu dengan pertimbangan investasi jangka panjang.
b. Dalam hal terjadi kelebihan permintaan beli dalam Penawaran Umum, Penjamin Emisi Efek,
Agen Penjualan atau pihak-pihak yang terafiliasi dengannya dilarang membeli atau memiliki
saham untuk rekening mereka sendiri; dan
c. Dalam hal terjadi kekurangan permintaan beli dalam Penawaran Umum, Penjamin Emisi
Efek, Agen Penjualan atau pihak-pihak terafiliasi dengannya dilarang menjual efek yang
telah dibeli atau akan dibeli atau akan dibelinya berdasarkan kontrak Penjaminan Emisi Efek,
kecuali melalui Bursa Efek jika telah diungkapkan dalam Prospektus bahwa efek tersebut akan
dicatatkan di Bursa Efek.
2. Penjatahan Terpusat (Pooling)

Jika jumlah efek yang dipesan melebihi jumlah efek yang ditawarkan melalui suatu Penawaran
Umum, maka Manajer Penjatahan yang bersangkutan harus melaksanakan prosedur penjatahan
sisa efek sebagai berikut:
a. Jika setelah pengecualian pemesan saham dari Pihak Terafiliasi (pemesan yang merupakan
direktur, komisaris, karyawan atau pihak yang memiliki 20% (dua puluh persen) atau lebih
saham dari suatu Perusahaan Efek yang bertindak sebagai Penjamin Emisi Efek atau Agen
Penjualan atau pihak lain yang terafiliasi dengan semua pihak yang dimaksud sehubungan
dengan Penawaran Umum ini), dan terdapat sisa efek yang jumlahnya sama atau lebih besar
dari jumlah yang dipesan, maka pemesanan yang tidak dikecualikan itu akan menerima seluruh
efek yang dipesan.
b. Jika setelah mengecualikan pemesan saham dari Pihak Terafiliasi dan terdapat sisa saham
yang jumlahnya lebih kecil dari jumlah yang dipesan, maka penjatahan bagi pemesan yang
tidak dikecualikan itu akan dialokasikan dengan memenuhi persyaratan sebagai berikut:
i. Prioritas dapat diberikan kepada para pemesan yang menjadi karyawan Perseroan,
sampai dengan jumlah maksimum 10% (sepuluh persen) dari jumlah Penawaran Umum.
ii. Para Pemesan yang tidak dikecualikan akan memperoleh satu satuan perdagangan di
Bursa, jika terdapat cukup satuan perdagangan yang tersedia. Dalam hal jumlahnya
tidak mencukupi, maka satuan perdagangan yang tersedia akan dibagikan dengan
diundi. Jumlah efek yang termasuk dalam satuan perdagangan dimaksud adalah satuan
perdagangan penuh terbesar yang ditetapkan oleh Bursa dimana efek tersebut akan
dicatatkan; dan
iii. Apabila masih terdapat efek yang tersisa, maka setelah satuan perdagangan dibagikan
kepada Pemesan, pengalokasian dilakukan secara proporsional dalam satuan
perdagangan menurut jumlah yang dipesan oleh para Pemesan.
3. Penjatahan Bagi Pihak Terafiliasi

Jika para pemesan karyawan Perseroan dan pemesan yang tidak terafiliasi telah menerima
penjatahan sepenuhnya dan masih terdapat sisa, maka sisa efek tersebut dibagikan secara
proporsional kepada para pemesan terafiliasi.
Manajer Penjatahan akan menyampaikan Laporan Hasil Pemeriksaan Akuntan kepada Bapepam
dan LK mengenai kewajaran dari pelaksanaan penjatahan dengan berpedoman pada peraturan No.
VIII.G.12 Tentang Pedoman Pemeriksaan Oleh Akuntan Atas Pemesanan dan Penjatahan Efek Atau
Pembagian Saham Bonus dan Peraturan No. IX.A.7. paling lambat 30 hari sejak tanggal penjatahan.
12. Pembatalan dan Penundaan Penawaran Umum
Pembatalan dan penundaan penawaran umum mengikuti ketentuan Peraturan Bapepam dan LK No.
IX.A.2.
318
13. Pengembalian Uang Pemesanan

Bagi pemesan yang pesanannya ditolak seluruhnya atau sebagian atau dalam hal terjadinya pembatalan
Penawaran Umum ini, pengembalian uang dalam mata uang Rupiah akan dilakukan oleh para Penjamin
Emisi Efek atau Agen Penjualan ditempat dimana FPPS yang bersangkutan diajukan.
Pengembalian uang tersebut dilakukan selambat-lambatnya 2 (dua) hari kerja setelah tanggal akhir
penjatahan atau tanggal diumumkannya pembatalan Penawaran Umum. Pengembalian uang yang
melampaui 2 (dua) hari kerja setelah tanggal akhir penjatahan atau tanggal diumumkannya pembatalan
Penawaran Umum, maka pengembalian uang pemesanan, yang dalam mata uang Rupiah, akan disertai
bunga secara pro rata untuk setiap hari keterlambatan dengan tingkat suku bunga per tahun untuk
deposito berjangka Rupiah yang berjangka waktu 3 (tiga) bulan yang berlaku di Bank Mandiri sebagai
bank penerima, kecuali keterlambatan tersebut disebabkan oleh pemesan yang tidak mengambil uang
pengembaliannya sampai dengan hari kerja ke-4 setelah tanggal penjatahan dimana tanggal penjatahan
adalah 16 Juni 2011.
Pengembalian uang pemesanan sehubungan dengan pengakhiran Perjanjian Penjamin Emisi Efek
atau pembatalan Penawaran Umum berlaku ketentuan:
a. Apabila pengakhiran terjadi sebelum tanggal pembayaran, maka pengembalian uang pemesanan
menjadi tanggung jawab Penjamin Emisi Efek dan harus diselesaikan selambat-lambatnya dalam
waktu 2 (dua) hari kerja.
b. Apabila pengakhiran terjadi setelah tanggal pembayaran, maka pengembalian uang pemesanan
yang telah diterima Perseroan dari Penjamin Pelaksana Emisi dilakukan dalam waktu 1 (satu)
hari kerja setelah terjadi pengakhiran Perjanjian Penjamin Emisi Efek atau pembatalan Penawaran
Umum.
Uang yang dikembalikan hanya dapat diambil oleh pemesan yang bersangkutan secara langsung
dengan menunjukkan tanda jati diri asli dan menyerahkan Bukti Tanda Terima Pemesanan Pembelian
Saham pada Penjamin Emisi Efek dan Agen Penjualan dimana FPPS yang bersangkutan diajukan
mulai tanggal pengembalian uang pemesanan. Pengembalian uang menggunakan cek atau bilyet giro
akan diberikan sesuai dengan nama pihak yang mengajukan pemesanan. Untuk pemesanan pembelian
saham secara khusus, pengembalian uang akan diatur dan dilakukan langsung oleh Perseroan.
14. Penyerahan Formulir Konfirmasi Penjatahan Atas Pemesanan Pembelian Saham
Distribusi saham ke dalam Rekening Efek yang bersangkutan diajukan akan dilaksanakan selambatlambatnya dalam waktu 2 (dua) hari kerja setelah tanggal penjatahan. Formulir Konfirmasi Penjatahan
(FKP) atas distribusi saham tersebut dapat diambil dengan menyerahkan Bukti Tanda Terima Pemesanan
Saham.
15. Lain-lain
Penjamin Pelaksana Emisi Efek dan Perseroan berhak untuk menerima atau menolak pemesanan
pembelian saham secara keseluruhan atau sebagian. Pemesanan berganda yang diajukan lebih dari
satu formulir akan dibatalkan sesuai dengan ketentuan Peraturan No. IX.A.7.
Penjamin Pelaksana Emisi Efek, Agen Penjualan dan pihak terafiliasi dilarang untuk membeli atau
memiliki saham untuk rekening sendiri apabila terjadi kelebihan permintaan beli. Pihak-pihak terafiliasi
hanya diperkenankan untuk membeli dan memiliki saham apabila terdapat sisa saham yang tidak
dipesan oleh pihak yang tidak terafiliasi baik asing maupun nasional. Tata cara pengalokasian dilakukan
secara proporsional. Semua pihak dilarang mengalihkan saham sebelum saham-saham dicatatkan di
Bursa Efek.
Dalam hal terjadi kekurangan permintaan beli dalam Penawaran Umum, Penjamin Pelaksana Emisi
Efek, Agen Penjualan atau Pihak Terafiliasi dengannya dilarang menjual efek yang telah dibeli atau akan
dibelinya berdasarkan Kontrak Penjamin Emisi Efek kecuali melalui Bursa Efek jika telah diungkapkan
dalam Prospektus bahwa efek tersebut akan dicatatkan di Bursa Efek.
Pemesan tidak bisa melakukan pembatalan atas pemesanan yang telah diajukan.
319
XXI. PENYEBARLUASAN PROSPEKTUS DAN FORMULIR

PEMESANAN PEMBELIAN SAHAM
Prospektus dan Formulir Pemesanan Pembelian Saham dapat diperoleh pada kantor Penjamin
Pelaksana Emisi Efek dan Para Penjamin Emisi Efek yang ditunjuk, yaitu Perantara Pedagang Efek
yang menjadi anggota Bursa Efek berikut ini:
PENJAMIN PELAKSANA EMISI EFEK
PT DANAREKSA SEKURITAS
PT NIKKO SECURITIES INDONESIA

Gedung Danareksa
Wisma Indocement, Lantai 3
Jalan Medan Merdeka Selatan No. 14
Jalan Jend. Sudirman Kav. 70-71

Jakarta 10110
Jakarta 12910

Indonesia
Indonesia
Telp.: (62-21) 350-9777 ; 350-9888
Telp.: (62-21) 251-0125

Fax.: (62-21) 350-1817
Fax.: (62-21) 251-0402 ; 251-0126
Email: ibcm-ib@danareksa.com
Website: www.nikkoindonesia.com
Website: www.danareksa.com
PENJAMIN EMISI EFEK

PT Buana Capital

Menara Sudirman, Lt. 7C
Wisma Bumiputera, Lantai 17

Jl. Jend. Sudirman Kav. 60
Jalan Jenderal Sudirman Kav. 75

Jakarta 12190, Indonesia
Jakarta, Indonesia

Telp.: (62-21) 522-6847
Telp.: (62-21) 5296 0155

Fax.: (62-21) 522-6887
Fax.: (62-21) 5296 0148


Gedung Bursa Efek Indonesia
Tower II, Lantai 20
Jalan Jenderal Sudirman Kav. 52-53
Telp.: (62-21) 515 1330
Fax.: (62-21) 515 1335

Gedung Plaza ABDA (Plaza Asia)
Menara Batavia, Lantai 23
Gedung Sucaco, Lantai 3

Office Park Unit 2
Jalan K.H. Mas Manssur Kav. 126
Jalan Kebon Sirih No. 71
Jakarta, Indonesia
Jakarta, Indonesia

Telp.: (62-21) 5296 0155
Telp.: (62-21) 314 6427 ; 314 7634

Telp.: (62-21) 2557 4800
Fax.: (62-21) 5296 0148
Fax.: (62-21) 315 2841

Fax.: (62-21) 2557 4842

PT HD Capital Tbk.
PT Kresna Graha Sekurindo Tbk.

Sona Topas Tower 1, Lantai 1
Wisma Kyoei Prince, Lantai 15
Tower I, Lantai 30


Telp.: (62-21) 250 6337
Telp.: (62-21) 5785 1818
Fax.: (62-21) 250 6352 ; 250 6352
Telp.: (62-21) 515 2889
Fax.: (62-21) 5785 1637

Fax.: (62-21) 515 5280

PT Madani Securities
PT Mega Capital Indonesia
PT Minna Padi Investama

Menara Prima, Lantai 25
Menara Bank Mega, Lantai 2
Equity Tower, Lantai 11
Jalan Lingkar Mega Kuningan Blok 6.2 Jalan Kapten Tendean Kav. 12-14A
SCBD Lot 9


Telp.: (62-21) 5794 8170
Telp.: (62-21) 7917 5599
Jakarta 12920

Fax.: (62-21) 5794 8171
Fax.: (62-21) 7919 3900
Telp.: (62-21) 525 5555

Fax.: (62-21) 527 1527

320

PT NC Securities
PT NISP Sekuritas
PT Panin Sekuritas Tbk.

Menara Karya, Lantai 6
Puri Imperium Building

Jalan H.R. Rasuna Said
Office Plaza Unit G.2.3.5
Tower II, Suite 1705

Blok X-5, Kav. 1-2
Jalan Kuningan Madya Kav. 5-6

Jakarta, Indonesia

Telp.: (62-21) 2554 6700
Telp.: (62-21) 8379 5238
Telp.: (62-21) 515 3055

Fax.: (62-21) 5794 4700
Fax.: (62-21) 8379 5767
Fax.: (62-21) 515 3061

PT Reliance Securities
PT Sinarmas Sekuritas
PT Transasia Securities

Menara Batavia, Lantai 27
Plaza BII Tower III
Menara Imperium, Lantai 8
Jalan K.H. Mas Mansyur Kav. 126
Lantai 5 Ruang 501

Jalan M.H. Thamrin No. 51

Telp.: (62-21) 5793 0008
Telp.: (62-21) 828 2712 ; 828 2713

Fax.: (62-21) 5793 0010
Telp.: (62-21) 392 5550
Fax.: (62-21) 828 2715 ; 835 3911

Fax.: (62-21) 392 5540

PT Valbury Asia Securities
PT Yulie Sekurindo Tbk.

Menara Karya, Lantai 10
Plaza ABDA, Lantai 5


Blok X-5, Kav. 1-2

Telp.: (62-21) 5140 2181

Telp.: (62-21) 2553 3600
Fax.: (62-21) 5140 2182

Fax.: (62-21) 2553 3700

GERAI PENAWARAN UMUM
PT Bank Mandiri (Persero) Tbk.
Cabang Jakarta Kebon Sirih
Jalan Tanah Abang Timur No. 1-2
Jakarta Pusat, Indonesia
321

MTLA Prospectus

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

MTLA Prospectus

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

PROSPEKTUS

PT Metropolitan Land Tbk.

PT NIKKO SECURITIES INDONESIA

PENJAMIN EMISI EFEK

RENCANA PENGGUNAAN DANA YANG DIPEROLEH DARI PENAWARAN UMUM..................6

ANALISIS DAN PEMBAHASAN OLEH MANAJEMEN................................................................14

FAKTOR RISIKO . .......................................................................................................................36

KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL LAPORAN AUDITOR INDEPENDEN...................49

KETERANGAN TENTANG PERSEROAN DAN ANAK PERUSAHAAN PERSEROAN..............50

1. RIWAYAT SINGKAT PERSEROAN.......................................................................................50

2. RIWAYAT PERMODALAN DAN KEPEMILIKAN SAHAM PERSEROAN..............................52

3. KETERANGAN SINGKAT MENGENAI PEMEGANG SAHAM PERSEROAN

BERBENTUK BADAN HUKUM.............................................................................................65

4. STRUKTUR ORGANISASI PERSEROAN............................................................................68

5. PENGURUSAN DAN PENGAWASAN PERSEROAN..........................................................68

6. SUMBER DAYA MANUSIA...................................................................................................73

7. HUBUNGAN KEPEMILIKAN, PENGURUSAN DAN PENGAWASAN PERSEROAN

DAN ANAK PERUSAHAAN DENGAN PEMEGANG SAHAM PERSEROAN YANG

BERBENTUK BADAN HUKUM ...........................................................................................75

8. KETERANGAN TENTANG ANAK-ANAK PERUSAHAAN PERSEROAN...........................76

9. TRANSAKSI DENGAN PIHAK YANG MEMPUNYAI HUBUNGAN ISTIMEWA....................91

10. PERJANJIAN PENTING DENGAN PIHAK KETIGA.............................................................92

11. PERKARA YANG DIHADAPI PERSEROAN.........................................................................98

13. TATA KELOLA PERUSAHAAN (GOOD CORPORATE GOVERNANCE)...........................101

14. TANGGUNG JAWAB SOSIAL PERUSAHAAN (CORPORATE SOCIAL

VIII. KEGIATAN DAN PROSPEK USAHA PERSEROAN DAN ANAK PERUSAHAAN.....................103

IKHTISAR DATA KEUANGAN PENTING...................................................................................152

XIV. PENJAMINAN EMISI EFEK.......................................................................................................159

XVI. PENDAPAT DARI SEGI HUKUM...............................................................................................165

PERSEROAN DAN ANAK PERUSAHAAN PERSEROAN........................................................203

XVIII. LAPORAN PENILAI...................................................................................................................261

DEFINISI DAN SINGKATAN

berarti pihak-pihak yang sebagaimana dimaksud dalam UUPM dan

berarti pihak yang membantu menjual Saham Yang Ditawarkan dalam

berarti pengambilalihan saham yang dilakukan dengan cara pembelian

berarti singkatan dari PT Agus Nusa Penida.

berarti perusahaan-perusahaan yang:

berarti singkatan dari Average Room Rate.

berarti PT Bank Central Asia Tbk.

berarti PT Bank Internasional Indonesia Tbk.

berarti PT Bank Negara Indonesia (Persero) Tbk.

berarti PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk.

berarti PT Bank Mandiri (Persero) Tbk.

berarti PT Bank Mega Tbk.

berarti PT Bank Niaga Tbk.

berarti singkatan dari Badan Pengawas Pasar Modal sebagaimana

berarti singkatan dari Badan Pengawas Pasar Modal dan Lembaga

berarti singkatan dari Bahan Bakar Minyak.

berarti singkatan dari PT Bursa Efek Indonesia.

berarti bursa efek sebagaimana didefinisikan dalam pasal 1 angka 4 UUPM

berarti singkatan dari Bank Indonesia.

berarti singkatan dari Compounded Average Growth Rate.

berarti daftar yang memuat nama-nama pemesanan Saham Yang

berarti terpenuhinya seluruh persyaratan Pernyataan Pendaftaran sesuai

berarti singkatan dari Employee Stock Allocation.

berarti formulir yang dikeluarkan oleh Manajer Penjatahan yang

berarti singkatan dari PT Fajarputera Dinasti, yaitu salah satu Anak

berarti singkatan dari The Government of Singapore Investment

berarti singkatan dari GIC Real Estate Pte. Ltd.

berarti singkatan dari Hak Guna Bangunan.

berarti singkatan dari Jakarta Outer Ring Road.

berarti singkatan dari Kredit Pemilikan Rumah.

berarti Perseroan Terbatas PT Kustodian Sentral Efek Indonesia,

berarti PT Danareksa Sekuritas yang bertanggung jawab atas penjatahan