Modul Perkuliahan 1

HUKUM ADMINISTRASI DAN TATA GUNA TANAH

BAB I
TATA GUNA TANAH

A. PENGERTIAN.
Istilah tata guna tanah biasa juga dikenal dengan istilah
asingnya sebagai Land Use Planning. Apabila istilah tata guna
tanah dikaitkan dengan obyek hukum agraria nasional (UUPA),
maka penggunaan istilah tersebut kurang tepat. Hal ini
dikarenakan obyek hukum agraria meliputi: bumi, air, ruang
angkasa dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya.
Sedangkan tata guna tanah hanya berobyek tanah yang
merupakan salah satu bagian dari obyek hukum agraria. Maka
istilah yang tepat adalah Tata Guna Agraria atau Agrarian Use
Planning yang meliputi:
1. Tata Guna Tanah (land use planning)
2. Tata Guna Air (water use palnning)
3. Tata Guna Ruang Angkasa (air use planning)

Dalam ketentuan menimbang huruf a TAP MPR No. IX

Tahun 2001 Tentang Pembaruan Agraria Dan Pengelolaan
Sumber Daya Alam ditegaskan bahwa bahwa sumber daya
agraria/sumber daya alam meliputi bumi, air, ruang angkasa
dan kekayaan alam yang terkandung didalamnya sebagai
Rahmat Tuhan Yang Maha Esa kepada Bangsa Indonesia,
merupakan kekayaan Nasional yang wajib disyukuri. Oleh karena
itu harus dikelola dan dimanfaatkan secara optimal bagi
generasi sekarang dan generasi mendatang dalam rangka
mewujudkan masyarakat adil dan makmur.
Ada beberapa definisi tata guna tanah yang dapat
dijadikan acuan:

1. Tata guna tanah adalah rangkaian kegiatan untuk mengatur

peruntukan, penggunaan dan persediaan tanah secara
berencana dan
Samun Ismaya, SH.,
MHum.
Modul Perkuliahan 2
HUKUM ADMINISTRASI DAN TATA GUNA TANAH

teratur sehingga diperoleh manfaat yang lestari, optimal,

seimbang dan serasi untuk sebesar-besarnya kemakmuran
rakyat dan negara.
2. Tata guna tanah adalah rangkaian kegiatan penataan,
penyediaan, peruntukan dan penggunaan tanah secara
berencana dalam rangka melaksanakan pembangunan
nasional.
3. Tata guna tanah adalah usaha untuk menata proyek-proyek
pembangunan, baik yang diprakarsai pemerintah maupun
yang tumbuh dari prakarsa dan swadaya masyarakat sesuai
dengan daftar sekala prioritas, sehingga di satu pihak dapat
tercapai tertib
penggunaan tanah, sedangkan di pihak lain tetap dihormati
peraturan perundangan yang berlaku.
Dari beberapa definisi tersebut dapat diambil unsur-
unsur yang ada, yaitu:
1. Adanya serangkaian kegiatan.

Yang meliputi pengumpulan data lapangan yang

menyangkut tentang penggunaan, penguasaan, dan
kemampuan fisik tanah, pembuatan rencana/pola
penggunaan tanah untuk kepentingan pembangunan dan
pengawasan serta keterpaduan di dalam pelaksanaanya.
2. Penggunaan tanah harus dilakukan secara berencana.

Ini mengandung konsekuensi bahwa penggunaan tanah

harus dilakukan atas dasar prinsip-prinsip tertentu.
Prinsip-prinsip tersebut ialah lestari, optimal, serasi dan
seimbang.
3. Adanya tujuan yang hendak dicapai.

Ialah untuk tercapainya sebesar-besar kemakmuran rakyat

menuju masyarakat yang adil dan makmur.
4. Penatagunaan tanah adalah sama dengan pola pengelolaan
tata guna tanah yang meliputi penguasaan, penggunaan dan
pemanfaatan tanah yang berujud konsolidasi pemanfaatan
tanah melalui pengaturan kelembagaan yang terkait dengan
pemanfaatan tanah
Samun Ismaya, SH.,
MHum.
Modul Perkuliahan 3
HUKUM ADMINISTRASI DAN TATA GUNA TANAH

sebagai satu kesatuan sistem untuk kepentingan masyarakat

secara adil (Pasal 1 PP No. 16 Tahun 2004 tentang
Penatagunaan Tanah). Tanah adalah wujud tutupan
permukaan bumi baik yang merupakan bentukan alami
maupun buatan manusia. Pemanfaatan tanah adalah
kegiatan untuk mendapatkan nilai tambah tanpa mengubah
wujud fisik penggunaan tanahnya. Sedangkan pengertian
penguasaan tanah adalah hubungan hukum antara orang per
orang, kelompok orang atau badan hukum dengan tanah
sebagaimana dimaksud dalam UU No. 5 Tahun 1960 tentang
Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria.
Berdasarkan ketentuan Pasal 1 UU No. 5 Tahun 1960
pengertian bumi, selain permukaan bumi, termasuk pula
tubuh bumi dibawahnya serta yang berada dibawah air.
Sedangkan tanah menurut PP 16 Tahun 2004 ialah wujud
tutupan permukaan bumi baik yang merupakan bentukan
alami maupun buatan manusia.
Penatagunaan tanah merupakan bagian dari sub sistem
penataan ruang wilayah yang dituangkan dalam rencana tata
ruang wilayah. Rencana tata ruang wilayah ialah hasil
perencanaan tata ruang berdasarkan aspek administrative
dan atau aspek fungsional yang telah ditetapkan.

B. RUANG LINGKUP PROGRAM LAND

USE 1. Tujuan Tata Guna Tanah.
Tujuan dari tata guna tanah harus diarahkan untuk
dapat mencapai sebesar-besar kemakmuran rakyat. Usaha-
usaha yang dilakukan untuk mencapai tujuan tersebut:
1. Mengusahakan agar tidak terjadi penggunaan tanah yang
salah tempat.
Maksudnya setiap kegiatan yang memerlukan tanah harus
diperhatikan mengenai data kemampuan fisik tanah untuk
Samun Ismaya, SH.,
MHum.
Modul Perkuliahan 4
HUKUM ADMINISTRASI DAN TATA GUNA TANAH

mengetahui sesuai tidaknya kemampuan tanah tersebut

dengan kegiatan yang akan dilaksanakan.
2. Mengusahakan agar tidak terjadi penggunaan tanah yang
salah urus.
Maksudnya setiap harus melaksanakan kewajibannya
memelihara tanah yang dikuasainya. Hal ini untuk
mencegah menurunnya kualitas sumber daya tanah yang
akirnya akan timbul kerusakan tanah.
3. Mengusahakan adanya penggendalian terhadap
perkembangan kebutuhan masyarakat akan tanah.
Pengendalian ini dilakukan untuk menghindari konflik
kepentingan akibat penggunaan tanah.
4. Mengusahakan agar terdapat jaminan kepastian hukum
bagi hak-hak atas tanah warga masyarakat.
Jaminan kepatian hukum penting untuk melindungi warga
masyarakat yang tanahnya diambil untuk kepentingan
proyek
pembangunan.

Berdasarkan ketentuan PP No. 16 Tahun 2004 tentang

Penatagunaan Tanah tujuan dari penatagunaan tanah ialah
pemanfaatan tanah sebagai satu kesatuan sistem untuk
kepentingan masyarakat secara adil. Secara rinci
penatagunaan tanah bertujuan untuk:
1. mengatur penguasaan, penggunaan dan pemanfaatan
tanah bagi berbagai kebutuhan kegiatan pembangunan
yang sesuai dengan RTRW;
2. mewujudkan penguasaan, penggunaan dan pemanfaatan
tanah agar sesuai dengan arahan fungsi kawasan dalam
RTRW;
3. mewujudkan tertib pertanahan yang meliputi penguasaan,
penggunaan dan pemanfaatan tanah serta pengendalian
pemanfaatan tanah;
Samun Ismaya, SH., MHum.
Modul Perkuliahan 5
HUKUM ADMINISTRASI DAN TATA GUNA TANAH

4. menjamin kepastian hukum untuk memanfaatkan tanah

bagi masyarakat yang mempunyai hubungan hukum
dengan tanah sesuai dengan RTRW yang telah ditetapkan.
2. Asas-Asas Dalam Tata Guna Tanah
Perencanaan tata agraria harus didasarkan pada tiga
prinsip:
1. Prinsip penggunaan aneka (principle of multiple use)

Prinsip ini menghendaki agar rencana tata agraria dapat

memenuhi beberapa kepentingan sekaligus pada satu
kesatuan tanah tertentu.
2. Prinsip penggunaan maksimum (principle of maximum
production)

Prinsip ini dimaksudkan agar penggunaan suatu bidang

agraria diarahkan untuk memperoleh hasil fisik yang
setinggi-tingginya untuk memenuhi kebutuhan rakyat
yang mendesak.
3. Prinsip penggunaan optimum (principle of optimum use)

Prinsip ini menghendaki agar penggunaan suatu bidang

agraria dapat memberikan keuntungan ekonomis yang
sebesar-besarnya kepada orang yang
menggunakan/mengusahakan tanpa merusak sumber
alam itu sendiri.
Dalam literatur Hukum Agraria biasanya dibedakan 2
kelompok asas tata guna tanah yang disebabkan oleh karena
adanya perbedaan titik berat penggunaan tanah diantara
keduanya dimana penggunaan tanah di daerah pedesaan
lebih dititikberatkan pada usaha-usaha pertanian. Sedangkan
penggunaan tanah di daerah perkotaan dititikberatkan pada
kegiatan non pertanian serta perbedaan ciri-ciri kehidupan
masyarakat pedesaan dengan perkotaan. Berdasarkan
penjelasan Pasal 13 ayat (5) PP No. 16 Tahun 2004 tentang
Penatagunaan Tanah, bahwa pedoman teknis penggunaan
tanah bertujuan untuk menciptakan penggunaan dan
 pemanfaatan tanah yang lestari, optimal, serasi dan
seimbang (LOSS) diwilayah pedesaan serta aman, tertib,
lancar dan sehat (ATLAS) di wilayah perkotaan

Samun Ismaya, SH., MHum.

Modul Perkuliahan 6
HUKUM ADMINISTRASI DAN TATA GUNA TANAH

yang menjadi persyaratan penyelesaian administrasi

pertanahan. Secara rinci asas tata guna tanah itu dijelaskan
sebagai berikut:
1. Asas tata guna tanah untuk daerah pedesaan (rural land
use planning). Biasanya disingkat dengan LOSS.
1) Lestari

Tanah harus dimanfaatkan dan digunakan dalam

jangka waktu yang lama yang akan berdampak pada:
1) Akan terjadi penghematan dalam penggunaan
tanah.
2) Agar supaya generasi yang sekarang dapat
memenuhi

kewajibannya untuk mewarislan sumber daya alam

kepada generasi yang akan datang.
Suatu ungkapan dari seorang raja Afrika bahwa: the
land belongs to agreat family of which many member
are dead, some are living and the large number still to
the born. (jadi tanah bukan milik masyarakat sekarang
saja, tetapi tanah milik dari masyarakat dulu
masyarakat sekarang dan masyarakat yang akan
datang).
2) Optimal

Pemanfaatan tanah harus mendatangkan hasil atau

keuntungan ekonomis yang setinggi-tingginya.
3) Serasi dan seimbang

Suatu ruang atas tanah harus dapat menampung

berbagai macam kepentingan pihak-pihak, sehingga
dapat dihindari adanya pertentangan atau konflik
dalam penggunaan tanah.
2. Asas tata guna tanah untuk daerah perkotaan (urban land
use planning)
1) Aman

Maksudnya aman dari: bahaya kebakaran, dari tindak

kejahatan, bahaya banjir, bahaya kecelakaan lalu lintas
dan aman dari ketunakaryaan.
Samun Ismaya, SH.,
MHum.
Modul Perkuliahan 7
HUKUM ADMINISTRASI DAN TATA GUNA TANAH

2) Tertib

Maksudnya tertib dalam bidang pelayanan, dalam

penataan wilayah perkotaan, dalam lalu lintas, dan
dalam hukum.
3) Lancar

Maksudnya lancar dalam pelayanan, lancar berlalu

lintas, dan lancar dalam komunikasi.
4) Sehat

Maksudnya sehat dari segi jasmani dan sehat dari segi

rohani. Sedangkan asas penatagunaan tanah menurut PP No.
16 Tahun 2004 tentang Penatagunaan Tanah ialah
keterpaduan, berdayaguna dan berhasilguna, serasi, selaras,
seimbang, berkelanjutan, keterbukaan, persamaan, keadilan
dan perlindungan hukum (Pasal 2).

3. Model-Model Perencanaan Penggunaan Tanah

Sebelum dikeluarkannya PP No. 16 Tahun 2004 tentang
Penatagunaan Tanah, masalah model perencanaan
penggunaan tanah masih merupakan masalah yang belum
tuntas artinya masalahnya masih menjadi pembicaraan
diantara para perencana pembangunan di Indonesia. Hal ini
disebabkan belum ditemukan model perencanaan
penggunaan tanah yang dapat dijadikan pedoman oleh para
perencana pembangunan.
Adapun faktor-faktornya adalah:
1) UUPA sendiri hanya mengatur secara garis besarnya saja.

Hal ini bisa dilihat dalam ketentuan Pasal 14 dan Pasal 15

UUPA (UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar
Pokok-Pokok Agraria). Pasal 14 menentukan agar
Pemerintah membuat
rencana umum penggunaan tanah untuk berbagai
macam kepentingan masyarakat dan negara. Sedang
Pasal 15 UUPA
 menentukan agar penggunaan tanah tidak
menimbulkan

Samun Ismaya, SH., MHum.

Modul Perkuliahan 8
HUKUM ADMINISTRASI DAN TATA GUNA TANAH

kerusakan bagi lingkungan hidup termasuk terpeliharanya

tingkat kesuburan tanah.
2) Adanya perbedaan pendapat tentang kedudukan dari
rencana penggunaan tanah.
3) Selama ini pemerintah Indonesia menggunakan
model

perencanaan penataan wilayah termasuk penggunaan

tanah yang diwarisi oleh Pemerintah Hindia Belanda.
Tetapi setelah keluar PP No. 16 Tahun 2004 tentang
Penatagunaan Tanah maka sudah ada aturan yang bisa
dipergunakan sebagai acuan dalam mengatur dan
menyelesaikan persoalan penatagunaan tanah di Indonesia.

Ada beberapa Model Perencanaan Penggunaan

Tanah yaitu: 1) Model Zoning
Menurut model ini, tanah di suatu wilayah/daerah
tertentu dibagi dalam beberapa zone penggunaan atau
kepentingan-kepentingan/kegiatan-kegiatan/usaha-usaha
yang dilakukan.
Contoh model zoning yang dikembangkan oleh Ernest W
Borgess untuk kota Chicago, dimana wilayah dibagi
menjadi:
1) Wilayah the loop yang merupakan wilayah
perdagangan yang sering disebut downtown.
2) The zone in transitions merupakan wilayah yang
disiapkan bagi perkembangan industri dan
perdagangan.
3) The zone of working mens homes merupakan
wilayah pemukiman bagi pekerja-pekerja kelas bawah.
4) The residential zone merupakan wilayah pemukiman
bagi orang-orang kaya
5) The commuters zone merupakan wilayah diluar
batas kota. Kebaikan dari model zoning adalah:
1) Tugas perencana penggunaan tanah cukup sederhana.
Samun Ismaya, SH.,
MHum.
Modul Perkuliahan 9
HUKUM ADMINISTRASI DAN TATA GUNA TANAH

b) Adanya jaminan kepastian hukum terhadap hak-hak

atas tanah warga masyarakat.
Kelemahan-kelemahannya adalah:

1) Tidak adanya ruang atas tanah yang dapat

menampung kegiatan-kegiatan yang dipandang
merugikan atau mengganggu apabila diletekkan pada
zone-zone tertentu.
2) Akan terjadi perkembangan wilayah yang tidak merata.

3) Pada suatu saat, suatu zone akan mengalami tingkat

kepadatan yang tinggi.
2) Model Terbuka

Istilah terbuka mempunyai arti bahwa suatu ruang

atas tanah dalam satu wilayah tertentu tidak terbagi-bagi
dalam zone-zone penggunaan sebagaimana dalam model
zoning. Model terbuka menitikberatkan pada usaha-usaha
untuk mencari lokasi yang sesuai bagi suatu kegiatan
pembangunan yang dilakukan oleh pemerintah atau
swasta. Untuk memperoleh lokasi yang sesuai, faktor-
faktor tertentu harus diperhatikan antara lain:
a) Data kemampuan fisik tanah
Atas data kemampuan fisik tanah dibuatlah pola
penggunaan tanah. Pola penggunaan tanah perkotaan
dibuatlah jaringan jalan dengan tetap memperhatikan
asas ATLAS. Sedangkan pola penggunaan tanah untuk
pedesaan dibuat atas dasar tinggi dan tingkat
kemiringan tanah. Atas dasar ini maka suatu wilayah
pedesaan dibedakan menjadi beberapa wilayah
penggunaan utama yang disebut wilayah tanah usaha.
Wilayah tanah usaha dibedakan menjadi:

1- Wilayah tanah usaha

terbatas. Ketinggian < 7
m
2- Wilayah tanah usaha utama Ia.
Samun Ismaya, SH.,
MHum.
Modul Perkuliahan 10
HUKUM ADMINISTRASI DAN TATA GUNA TANAH

Ketinggian 7 m 10 m

1- Wilayah tanah usaha

utama Ib Ketinggian 10
25 m
2- Wilayah tanah usaha
Ic Ketinggian 25
100 m

3- Wilayah tanah usaha

Id Ketinggian 100
500 m

4- Wilayah tanah usaha

utama II Ketinggian 500
1000 m
5- Wilayah tanah usaha
utama III Ketinggian >
1000 m
Perbedaan ketinggian tanah ini akan membedakan
pula perbedaan pola penggunaan tanah
2) Keadaan sosial ekonomi masyarakat

Meliputi: kepadatan penduduk, kegiatan yang dilakukan

penduduk & mata pencaharian, rata-rata pendapatan
perkapita, adat istiadat dll. Data ini penting untuk
mencegah keresahan-keresahan masyarakat sebagai
akibat adanya kegiatan pembangunan.
3) Keadaan lingkungan hidup.

Untuk mengetahui pengaruh pembangunan terhadap

lingkungan hidup dilakukan dengan ANDAL (analisa
dampak lingkungan)
4) Data mengenai penguasaan tanah yang ada di wilayah
tersebut.
Prinsip-prinsip yang dipergunakan dalam model terbuka:

1) Bahwa perencanaan penggunaan tanah tidak

menggariskan kegiatan yang harus diletakkan, tetapi
 meletakkan kegiatan yang telah digariskan.

Samun Ismaya, SH., MHum.

Modul Perkuliahan 11
HUKUM ADMINISTRASI DAN TATA GUNA TANAH

2) Tersedianya peta penggunaan tanah bukan merupakan

tujuan tetapi berfungsi sebagai alat atau sarana untuk
mecapai tujuan pembangunan.
3) Bahwa tanah itu sendiri tidak dapat memberikan suatu
bagi manusia, tetapi kegiatan yang ada di atasnyalah
yang
memberikan manfaat dan
kemakmuran. Kebaikan dari model
terbuka:

1) Semua kegiatan pembangunan baik pemerintah

maupun swasta dilaksanakan dan tertampung, tanpa
ada kekawatiran akan terjadi konflik dalam
penggunaan tanah.
2) Tanah dapat digunakan sesuai dengan asas-asas
penggunaan tanah.
Kelemahan model terbuka adalah kurangnya
jaminan

kepastian hukum terhadap hak atas tanah warga

masyarakat. Hak atas tanah warga masyarakat kurang
mendapatkan jaminan hukum. Untuk mengatasi ini maka
hendaknya proses pembebasan tanah dilakukan sesuai
dengan peraturan yang berlaku.
3) Land Consolidation

Dikenal pula adanya teknik konsolidasi tanah (land

consolidation) yaitu teknik penataan kembali lokasi dan
batas-batas tanah serta sarana dan prasarana (pelurusan
jalan, sungai, saluran pembagian/pembuangan air)
sedemikian rupa, sehingga pengkaplingan menjadi
berbentuk segi empat panjang dan setiap persil dapat
dicapai secara efisien oleh penggarap atau saluran air.

Penatagunaan tanah juga mencakup arti

pemeliharaan. Tanah itu harus dipelihara baik-baik
menurut cara yang lazim dikerjakan di daerah yang
 bersangkutan sesuai dengan petunjuk dari jawatan-
jawatan yang bersangkutan agar bertambah kesuburan
serta dicegah kerusakannya.

Samun Ismaya, SH., MHum.

Modul Perkuliahan 12
HUKUM ADMINISTRASI DAN TATA GUNA TANAH

3. LANDASAN HUKUM TATA GUNA TANAH

1. Pasal 33 ayat (3) UUD 1945, dimana dalam pasal tersebut

terkandung prinsip-prinsip sebagai berikut:
1) Bahwa bumi, air dan kekayaan alam dikuasai oleh negara.

2) Bahwa negara sebagai organisasi kekuasaan dari bangsa

Indonesia harus menggunakan BARA + K tersebut untuk
sebesar-besar kemakmuran rakyat.
3) Bahwa hubungan antara negara dengan BARA + K
merupakan hubungan menguasai.
2. Sebagai pelaksana dari pasal 33 ayat (3) UUD 45 adalah
Pasal 14 dan 15 UUPA
Pasal 14 menentukan agar pemerintah membuat suatu
rencana umum mengenai persediaan, peruntukan
dan penggunaan BARA + K untuk kepentingan-
kepentingan yang bersifat politis, ekonomis, sosial
dan keagamaan.
Pasal 15 menentukan suatu kewajiban kepada semua pihak
yang menggunakan tanah baik Pemerintah,
masyarakat maupun perseorangan untuk
memelihara tanahnya.
Undang-undang yang diharapkan memberikan petunjuk lebih
lanjut tentang pembuatan rencana umum penggunaan tanah
sebagaimana dikehendaki pasal 14 UUPA ialah peraturan
pemerintah No. 16 Tahun 2004 tentang Penatagunaan Tanah.
3. UU No. 4 Tahun 1982 tentang Pengelolaan Lingkungan Hidup.

4. UU No. 38 Prp Tahun 1960 jo UU No. 20 Tahun 1964 tentang

Penggunaan dan Penetapan luas tanah untuk tanaman-
tanaman tertentu.
5. Mengenai penertiban/pemanfaatan:

1) UU No. 51 Prp Tahun 1960 tentang Pemakaian Tanah

Tanpa Izin yang berhak atau kuasanya.
2) Instruksi Mendagri No. 2 Tahun 1982 tertanggal 30 Januari
1982
Samun Ismaya, SH.,
MHum.
Modul Perkuliahan 13
HUKUM ADMINISTRASI DAN TATA GUNA TANAH

3) Keputusan Mendagri No. 268 Tahun 1982 tertanggal 17

Januari 1982
6. Mengenai Fatwa tata guna tanah diatur dalam Peraturan
Mendagri No. 3 Tahun 1972 jo No. 6 Tahun 1986.
7. PP No. 16 Tahun 2004 tentang Penatagunaan Tanah.

4. LEMBAGA YANG MENANGANI TGT

1. Tahun 1948

Dinamakan Bureau Der Landrichting yang kemudian diganti

dengan nama Kantor Perancang Tata Bumi (KPTB) di bawah
naungan Dep. Pertanian.
Faktor-faktor yang melatarbelakangi pendirian lembaga ini
ialah:

1) Jumlah penduduk Indonesia dan kebutuhan terhadap

tanah diperkirakan akan terus meningkat pada masa-
masa yang akan datang.
2) Tanah yang tidak diurus sebagai akibat perladangan
berpindah-pindah sudah semakin meluas.
3) Perbedaan yang makin besar antara debit air sungai pada
musim hujan dan musim kemarau.
2. Tahun 1960

Dibentuk Direktorat Landreform dan Land Use yang bertugas

menangani tugas-tugas di bidang Landreform dan tata guna
tanah di bawah naungan Dep. Agraria.
3. Tahun 1962

Terjadi penggabungan kedua departemen di atas menjadi

Departemen Pertanian dan Agraria.
4. Tahun 1964

Terjadi pemisahan antara Dep. Pertanian dengan Dep.

Agraria sehingga bidang tata guna tanah dilakukan oleh
direktorat Land Use.
Samun Ismaya, SH.,
MHum.
Modul Perkuliahan 14
HUKUM ADMINISTRASI DAN TATA GUNA TANAH

5. Tahun 1966

Departemen Agraria Dihapus dan tugas-tugasnya

dilimpahkan ke Departemen Dalam Negeri. Pelaksanaan
tugas sehari-hari dalam bidang keagrariaan dilakukan oleh
Direktorat. Sedangkan tata guna tanah ditangani oleh
Direktorat Tata Guna Tanah.
Fungsi Dir. Tata Guna Tanah ialah:

1) Mengumpulkan data-data penggunaan tanah dan

kemampuan tanah sebagai bahan perumusan pola/peta
penggunaan tanah.
2) Memberikan petunjuk, bimbingan dan pengawasan
pelaksanaan penggunaan tanah
3) Menyelenggarakan koordinasi dengan pihak-pihak yang
langsung berhubungan dengan penggunaan tanah
4) Memberikan pertimbangan tentang tata guna tanah
dalam penerimaan hak atas tanah dan ijin perubahan
penggunaan tanah
5) Menyebarluaskan hasil karya di bidang penggunaan tanah.
6. Tahun 1988

Berdasarkan Keppres No. 26 Tahun 1988 kegiatan

Penatagunaan Tanah menjadi tugas Direktorat Penatagunaan
Tanah pada Deputy Pengaturan Penguasaan dan
Penatagunaan Tanah Badan Pertanahan Nasional.

7. Berdasarkan ketentuan Pasal 23 PP No. 16 Tahun 2004

tentang Penatagunaan Tanah ayat (8) bahwa pedoman,
standar dan kriteria teknis pelaksanaan kegiatan
penatagunaan tanah dijabarkan lebih lanjut oleh Pemerintah
Kabupaten/Kota. Lebih lanjut Pasal 24 ayat (1) menyatakan
bahwa dalam rangka pelaksanaan pola penyesuaian
penguasaan, penggunaan dan pemanfaatan tanah,
Pemerintah Kabupaten/Kota menerbitkan pedoman teknis.

5. PENYELENGGARAAN PENATAGUNAAN TANAH

Kebijakan penatagunaan tanah diselenggarakan terhadap:
Samun Ismaya, SH.,
MHum.
Modul Perkuliahan 15
HUKUM ADMINISTRASI DAN TATA GUNA TANAH

1. bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya baik yang

sudah atau belum terdaftar;

2. tanah negara;

3. tanah ulayat masyarakat hukum adat sesuai dengan

ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Penyelenggaran penatagunaan tanah meliputi kegiatan:

1. Pelaksanaan inventarisasi penguasaan, penggunaan dan

pemanfaatan tanah;
2. Penetapan perimbangan antara ketersediaan dan kebutuhan
penguasaan, penggunaan dan pemanfaatan tanah menurut
fungsi kawasan;
3. Penetapan pola penyesuaian penguasaan, penggunaan,
dan
pemanfaatan tanah dengan RTRW.

Penguasaan, penggunaan, dan pemanfaatan tanah yang tidak

sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah disesuaikan melalui
penyelenggaraan penatagunaan tanah. Pelaksanaan pola
penyesuaian penguasaan, penggunaan dan pemanfaatan tanah
dengan Rencana Tata Ruang Wilayah sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 22 ayat (1) huruf c dilakukan melalui :

1. penataan kembali;

2. upaya kemitraan;

3. penyerahan dan pelepasan hak atas tanah kepada negara

atau pihak lain dengan penggantian sesuai dengan peraturan
perundang-undangan.

Penyesuaian sebagaimana dimaksud pada ayat (4) dilaksanakan

dengan mempertimbangkan:

1. kebijakan penatagunaan tanah;

2. hak-hak masyarakat pemilik tanah;

Samun Ismaya, SH., MHum.

Modul Perkuliahan 16
HUKUM ADMINISTRASI DAN TATA GUNA TANAH

3. investasi pembangunan prasarana dan sarana;

4. evaluasi tanah.

6. KEBIJAKAN-KEBIJAKAN PEMERINTAH DALAM BIDANG

PENATAGUNAAN TANAH
1. Catur Tertib Pertanahan
Tanah merupakan sarana untuk melaksanakan
pembangunan. Kedudukan tanah yang penting ini kadang
tidak diimbangi dengan usaha untuk mengatasi berbagai
permasalahan yang timgul dalam bidang pertanahan. Fakta
memperlihatkan bahwa keresahan di bidang pertanahan
mendatangkan dampak negatif di bidang sosial, politik dan
ekonomi.
Untuk itu berdasarkan Tap MPR No. IV/MPR/1978
ditentukan agar pembangunan di bidang pertanahan
diarahkan untuk menata kembali penggunaan, penguasaan,
dan pemilikan tanah. Atas dasar Tap MPR No. IV/MPR/1978,
Presiden mengeluarkan kebijaksanaan bidang pertanahan
yang dikenal dengan Catur Tertib Bidang Pertanahan
sebagaimana dimuat dalam Keppres No. 7 Tahun 1979,
meliputi:

1. Tertib Hukum
Pertanahan Diarahkan
pada program:
1) Meningkatkan tingkat kesadaran hukum masyarakat.
2) Melengkapi peraturan perundangan di bidang
pertanahan.
3) Menjatuhkan sanksi tegas terhadap pelanggaran yang
terjadi.

4) Meningkatkan pengawasan dan koordinasi dalam

pelaksanaan hukum agraria.
2. Tertib Administrasi
Pertanahan Diarahkan pada
 program:
1) Mempercepat proses pelayanan yang menyangkut
urusan
pertanahan.
Samun Ismaya, SH., MHum.
Modul Perkuliahan 17
HUKUM ADMINISTRASI DAN TATA GUNA TANAH

2) Menyediakan peta dan data penggunaan tanah,

keadaan sosial ekonomi masyarakat sebagai bahan
dalam penyusunan perencanaan penggunaan tanah
bagi kegiatan-kegiatan pembangunan.
3) Penyusunan data dan daftar pemilik tanah, tanah-tanah
kelebihan batas maksimum, tanah-tanah absente dan
tanah-tanah negara.
4) Menyempurnakan daftar-daftar kegiatan baik di Kantor
agraria maupun di kantor PPAT.
5) Mengusahakan pengukuran tanah dalam rangka
pensertifikatan hak atas tanah.
3. Tertib Penggunaan Tanah
Diarahkan pada usaha
untuk:

1) Menumbuhkan pengertian mengenai arti pentingnya

penggunaan tanah secara berencana dan sesuai
dengan kemampuan tanah.
2) Menyusun rencana penggunaan tanah baik tingkat
nasional maupun tingkat daerah.
3) Menyusun petunjuk-petunjuk teknis tentang
peruntukan dan penggunaan tanah.
4) Melakukan survey sebagai bahan pembuatan peta
penggunaan tanah, peta kemampuan dan peta daerah-
daerah kritis.
4. Tertib Pemeliharaan Tanah Dan Lingkungan
Hidup Diarahkan pada usaha:
1) Menyadarkan masyarakat bahwa pemeliharaan tanah
merupakan kewajiban setiap pemegang hak atas
tanah. Kewajiban memelihara tanah tidak saja
dibebankan kepada pemiliknya atau pemegang haknya
yang bersangkutan, melainkan menjadi beban setiap
orang, badan hukum, atau isntansi yang mempunyai
suatu hubungan dengan tanah.
Samun Ismaya, SH.,
MHum.
Modul Perkuliahan 18
HUKUM ADMINISTRASI DAN TATA GUNA TANAH

2) Memberikan fatwa tata guna tanah dalam setiap

permohonan hak atas tanah dan perubahan
penggunaan tanah. Pertimbangan dari segi tata guna
tanah, antara lain menjawab:
1) Apakah pemberian hak atas tanah kepada pemohon
itu sesuai dengan rencana tata guna tanah yang
sudah ada ?
2) Apakah penggunaan tanah sebagai yang dimaksud
pemohon sesuai dengan daya kesanggupan dan
kemampuan tanah yang bersangkutan ?

c) Apakah tidak perlu diadakan syarat-syarat khusus

mengenai pemeliharaan kesuburan dan pengawetan
tanah yang bersangkutan ?
3) Melakukan analisa dampak lingkungan (ANDAL)
sebelum suatu usaha industri/pabrik didirikan.
4) Melakukan pemantauan terhadap penggunaan tanah.

Yang erat kaitannya dengan bidang tata guna tanah

adalah tertib penggunaan tanah dan tertib pemeliharaan
tanah & lingkungan hidup.
2. Gerakan Nasional Sadar Tertib Pertanahan
Berdasarkan Kep. Menteri Agraria/KBPN Nomor 5 Tahun
1995 tentang Gerakan Nasional Sadar Tertib Pertanahan
dicanangkanlah suatu gerakan nasional dengan nama
Gerakan Nasional Pemasangan Tanda Batas Pemilikan Tanah,
yaitu gerakan kesadaran masyarakat untuk mensukseskan
Catur Tertib Pertanahan.
Pemasangan tanda batas pemilikan tanah dilakukan oleh
pemilik tanah yang berdampingan secara bersama-sama
yang tergabung dalam wadah Kelompok Masyarakat Sadar
Tertib Pertanahan (POKMASDARTIBNAH)
Gerakan Nasional Sadar Tertib
Pertanahan: a. Tujuan
Samun Ismaya, SH.,
MHum.
Modul Perkuliahan 19
HUKUM ADMINISTRASI DAN TATA GUNA TANAH

Sebagai gerakan partisipasi masyarakat dalam rangka

mempercepat Catur Tertib Pertanahan serta menigkatkan
pelayanan kepada masyarakat.
2. Prinsip Dasar

1) Pemasangan tanda batas tanah dilakukan oleh pemilik

tanah secara bersama-sama pemilik tanah yang
berdampingan
2) Diciptakan adanya kelompok masyarakat yang
dibentuk oleh masyarakat untuk mensukseskan
kegiatan ini.
3) Sasaran

Masyarakat pemilik tanah di perkotaan dan pedesaan,

melalui kelompok POKMASDARTIBNAH, dimana Kepala
Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya bertindak selaku
motivator maupun sebagai fasilitator dalam kegiatan
tersebut.
3. Penatagunaan Tanah Pertanian
Tanpa adanya planning, maka pemakaian tanah-tanah
pertanian terutama hanya akan berpedoman pada
kepentingan masing-masing atau pada keuntungan insidentil
yang mereka harapkan dari jenis-jenis tanaman tertentu.
Dengan planning maka dapat dicapai keseimbangan yang
baik antara luas tanah dengan jenis-jenis tanaman yang
penting bagi rakyat dan negara.
Dalam planning diberikan jatah tanah menurut
keperluan rakyat dan negara untuk jenis tanaman-tanaman
yang penting bagi program sandang pangan, baik bagi bahan
pangan maupun tanaman perdagangan.
Usaha kearah penatagunaan tanah secara teknis telah
dilakukan tetapi belum secara menyeluruh, antara lain dalam
bentuk perundang-undangan seperti:
1) UU No. 38 Prp Tahun 1960 mengenai luas minimum
tanaman tebu yang harus ditetapkan oleh Menteri Agraria
 untuk dapat menjamin produksi tebu dan kesinambungan
produktifitas pabrik gula yang

Samun Ismaya, SH., MHum.

Modul Perkuliahan 20
HUKUM ADMINISTRASI DAN TATA GUNA TANAH

harus diimbangi dengan penetapan maksimum luas tanah

di daerah sekitar perkebunan tebu/pabrik gula yang
bersangkutan, yang boleh ditanami tanaman perdagangan
lain.
2) UU No. 20 Tahun 1964 yang mensyaratkan penetapan
jumlah sewa yang layak, dalam arti sewa yang tidak
merugikan kaum tani
atas tanah-tanah yang diharuskan ditanam(tebu).

Rencana pembangunan Tahunan (Repeta) tahun 2004 di

bidang pembangunan sektor pertanian terdapat beberapa
kendala, yaitu:
1. Masalah teknis yaitu keterlambatan musim hujan

2. Tekanan dari komoditas pertanian dari luar negeri akibat

dibukanya mekanisme impor dan makin menurunya tarif
bea masuk
3. Terfragmentasinya lahan pertanian yang didorong dengan
laju konversi lahan pertanian yang semakin meningkat.
4. Penertiban Pemakaian tanah secara liar.
Penertiban pemakaian tanah liar sudah sejak lama dilakukan
yaitu:

1) Pada tahun 1948 dengan Ordonansi Onrechtmatige

Ocupatie van gronden
2) UU Darurat No. 8 Tahun 1954
3) UU Darurat No. 1 Tahun 1951 yang diganti dengan

4) UU No. 51 Prp Tahun 1960 tentang Larangan Pemakaian

Tanah Tanpa Izin dari yang berhak atau kuasanya.
Kepada penguasa daerah diberi wewenang untuk
mengambil

tindakan-tindakan penyelesaian atas tanah yang bukan

perkebunan dan bukan hutan, yang digunakan tanpa izin
yang berhak atau kuasanya yang sah yang ada di daerahnya
antara lain dengan perintah pengosongan, dengan
memperhatikan peruntukan dan penggunaan tanah yang
 bersangkutan.

Samun Ismaya, SH., MHum.

Modul Perkuliahan 21
HUKUM ADMINISTRASI DAN TATA GUNA TANAH

Dalam penjelasan UU ini disebutkan mengenai

banyaknya tanah-tanah di dalam maupun di luar kota yang
dipakai orang-orang tanpa izin. Juga pemekaian tanah secara
tidak teratur di perkotaan, lebih-lebih yang melanggar norma
hukum dan tata tertib yang menghambat pembangunan yang
direncanakan.

5. Penyediaan Dan Penggunaan Tanah Bagi Keperluan

Perusahaan
Pembangunan yang terus meningkat jelas menuntut
tersedianya tanah sebagai sarananya. Di satu pihak luas
tanah yang tersedia sangat terbatas. Oleh karena itu apabila
keperluan tanah bagi perusahaan-perusahaan terutama
perusahaan yang menunjang perekonomian negara tidak
diatur maka akhirnya tanah akan menjadi faktor penghambat
dalam proses pembangunan.
Atas dasar pertimbangan di atas, pemerintah
mengeluarkan kebijaksanaan tentang bagaimana penyediaan
dan penggunaan tanah bagi keperluan perusahaan (diatur
dalam PMDN No. 5 Tahun 1974):
1. Agar tercipta suasana dan keadaan yang serasi dan
menguntungkan bagi pelaksanaan kegiatan
pembangunan.
2. Agar supaya pada satu pihak, kebutuhan para pengusaha
dan kegiatan pembangunan yang memerlukan tanah
dapat dicukupi dengan memuaskan.
Dengan demikian penyediaan tanah untuk kepentingan
perusahaan tidak hanya didasarkan pada segi keuntungan
ekonomis tetapi juga harus diperhatikan segi-segi yang lain,
yaitu:
1- segi yuridis
2- pengaruhnya terhadap situasi sosial politik keamaan
nasional
3- didasarkan pada asas-asas pembangunan nasional.
 Dalam kebijaksanaan yang diatur dalam PMDN No. 5 Tahun
1974 yang kemudian diatur lebih lanjut dalam Keppres No. 83
Tahun 1989 ditentukan antara lain:
Samun Ismaya, SH., MHum.
Modul Perkuliahan 22
HUKUM ADMINISTRASI DAN TATA GUNA TANAH

1. Penetapan lokasi perusahaan:

1) Sejauh mungkin dihindari pengurangan areal tanah

pertanian yang subur.
2) Sedapat mungkin harus dihindari pengurangan areal
pertanian yang subur.
3) Hendaknya dihindari pemindahan penduduk dari
tempat kediamannya.
4) Harus memperhatikan persyaratan untuk mencegah
terjadinya pengotoran/pencemaran lingkungan.
Point 1) ini biasanya sering diabaikan yaitu
perubahan fungsi dari tanah pertanian menjadi tanah
kering untuk lokasi perusahaan. Perubahan yang demikian
biasanya didasarkan pada pertimbangan:

1) Kepentingan nasional memang menghendaki

perubahan tanah pertanian menjadi lokasi perusahaan.
2) Perubahan ini harus mendatangkan keuntungan
ekonomis yang lebih tinggi
3) Perusahaan yang bersangkutan harus dapat menyerap
tenaga kerja sebanyak mungkin.
4) Sedapat mungkin digunakan tanah-tanah yang tidak
atau kurang produktif.
5) Hendaknya dihindari pemindahan penduduk yang
tanahnya masuk dalam lokasi proyek.
6) Harus memperhatikan persyaratan untuk mencegah
terjadinya pengotoran/pencemaran lingkungan.
b. Penetapan luas tanah yang diperlukan:

Ditentukan bahwa luas tanah yang diperlukan

luasnya disesuaikan dengan kebutuhan yang nyata
artinya kebutuhan yang benar-benar diperlukan untuk
menyelenggarakan usahanya dan kemungkinan perluasan
usahanya dikemudian hari.
Samun Ismaya, SH.,
MHum.
Modul Perkuliahan 23
HUKUM ADMINISTRASI DAN TATA GUNA TANAH

Penetapan luas tanah yang diperlukan perusahaan harus

dilakukan secara tepat dan cermat, hal ini untuk
menghindari akibat-akibat yang tidak baik:
1) Luas tanah yang diberikan melebihi luas yang benar-
benar diperlukan
Ini mengakibatkan ada sebagian tanah yang tidak
dimanfaatkan/ditelantarkan dimana hal ini
bertentangan dengan asas optimal dan fungsi sosial
hak atas tanah.
2) Untuk mencegah usaha-usaha yang bersifat
monopoli dan
spekulatif.

Untuk mencegah hal tersebut maka dikeluarkanlah

beberapa peraturan:
1) Surat Keputusan MDN No. 268 tahun 1982 yang
menentukan bahwa perusahaan yang memperoleh
tanah dari negara harus memanfaatkan/menggunakan
tanah tersebut dalam waktu 10 tahun sejak keluarnya
ijin pembebasan tanah.
2) Instruksi mendagri No. 21 Tahun 1973 yang
memerintahkan kepada Gubernur untuk melarang
perusahaan baik perseorangan maupun badan hukum
untuk memiliki dan menguasai tanah yang melampaui
tanah yang melampaui batas kebutuhan usaha
sesungguhnya.
3. Macam Hak atas tanah yang dapat diberikan:

1) Jika perusahaan itu merupakan usaha perseorangan

dan pemiliknya WNI hak atas tanah yang diberikan
ialah: hak milik, HGU, HGB, dan hak pakai.
2) Jika perusahaan itu berbentuk badan hukum hak atas
tanah yang diberikan ialah: Hak Pengelolaan, HGU,
HGB, dan hak pakai.
Khusus mengenai hak pengelolaan ini perusahaan yang
diberi hak mempunyai wewenang:
Samun Ismaya, SH.,
MHum.
Modul Perkuliahan 24
HUKUM ADMINISTRASI DAN TATA GUNA TANAH

1) merencanakan peruntukan dan penggunaan

tanahnya.

2) Menggunakan tanah tersebut untuk keperluan

pelaksanaan usahanya.
3) Menyerahkan bagian-bagian dari tanah kepada
pihak ketiga yang memerlukan.
Misalnya PERUMNAS (Perusahaan Perumahan Nasional)
dalam kegiatannya berupa:
1) Merencanakan segala kegiatan yang berhubungan
dengan pembangunan perumahan.
2) Pelaksanaan pembangunan perumahan
3) Menyerahkan rumah beserta tanahnya kepada yang
berhak
6. Penggunaan dan Pemanfaatan Tanah
Berdasarkan ketentuan Pasal 13 PP No. 16 Tahun 2004
ditentukkan mengenai penggunaan dan pemanfaatan tanah.
Penggunaan dan pemanfaatan tanah di kawasan lindung atau
kawasan budidaya harus sesuai dengan fungsi kawasan
dalam RTRW. Penggunaan dan pemanfaatan tanah di
kawasan lindung tidak boleh mengganggu fungsi alam, tidak
mengubah bentang alam dan ekosistem alami.
Penggunaan tanah di kawasan budidaya tidak boleh
ditelantarkan, harus dipelihara dan dicegah kerusakannya.
Pemanfaatan tanah di kawasan budidaya tidak saling
bertentangan, tidak saling mengganggu, dan memberikan
peningkatan nilai tambah terhadap penggunan tanahnya.
Ketentuan mengenai penggunaan dan pemanfaatan tanah
ditetapkan melalui pedoman teknis penetagunaan tanah,
yang menjadi syarat menggunakan dan memanfaatkan
tanah.
Dalam hal penggunaan dan pemanfaatan tanah, pemegang
hak atas tanah wajib menikuti persyaratan yang diatur dalam
ketentuan peraturan perundang-undangan. Persyaratan ini
 antara lain pedoman teknis penatagunaan tanah, persyaratan
mendirikan bangunan, persyaratan dalam analisis mengenai
dampak lingkungan, persyaratan

Samun Ismaya, SH., MHum.

Modul Perkuliahan 25
HUKUM ADMINISTRASI DAN TATA GUNA TANAH

usaha, dan ketentuan lainnya yang diatur dalam peraturan

perundang-undangan.
Penggunaan dan pemanfaatan tanah pada pulau-pulau kecil
dan bidang-bbidang tanah yang berada di sempadan pantai,
sempadan danau, sempadan waduk, dan atau sempadan
sungai harus memperhatikan:
1. Kepentingan umum;

2. Keterbatasan daya dukung, pembangunan yang

berkelanjutan, keterkaitan ekosistem, keanekaragaman
hayati serta kelestarian
fungsi lingkungan.

Apabila terjadi perubahan RTRW, maka penggunaan dan

pemanfaatan tanah mengikuti RTRW yang terakhir.
Pemanfaatan tanah dapat ditingkatkan apabila tidak
mengubah penggunaan tanahnya. Peningkatan pemanfaatan
tanah harus memperhatikan hak atas tanahnya serta
kepentingan masyarakat. Pemanfaatan tanah untuk kawasan
lindung dapat ditingkatkan untuk kepentingan pendidikan,
penelitian dan pengembangan ilmu pengetahuan dan
tehnologi, dan ekowisata apabila menganggu fungsi
kawasan.
Kegiatan dalam rangka pemanfaatan ruang di atas dan di
bawah tanah yang tidak terkait dengan penguasaan tanah
dapat dilaksanakan apabila tidak mengganggu penggunaan
dan pemanfaatan tanah yang bersangkutan. Jika kegiatan
tersebut menggangu pemanfaatan tanah harus mendapat
persetujuan pemegang hak atas tanah.
Penguasaan, penggunaan dan pemanfaatan tanah yang tidak
sesuai dengan RTRW disesuaikan melalui penyelenggaraan
penatagunaan tanah.
Samun Ismaya, SH.,
MHum.
Modul Perkuliahan 26
HUKUM ADMINISTRASI DAN TATA GUNA TANAH

7. Penggunaan Dan Penetapan Luas Tanah Untuk

Tanaman-Tanaman Tertentu
Beberapa aturan yang berkaitan dengan penyediaan
tanah untuk tanaman-tanaman tertentu ialah:
1) UU No. 38 Prp Tahun 1960 tentang penetapan luas tanah
bagi tanaman-tanaman tertentu.
2) Instruksi Presiden No. 9 Tahun 1975 tentang Tebu Rakyat
Intensifikasi (TRI)
Hal-hal yang penting yang harus diperhatikan dalam
pengadaan tanah ini:
1) Mengenai letak tanah

Ditentukan di desa-desa yang termasuk dalam wilayah

kerja perusahaan yang memerlukan tanah
2) Mengenai luas tanah

Harus memperhatikan kepentingan perusahaan dan

masyarakat serta kelangsungan kesuburan tanah
3) Pola tanam

Agar tanah yang diperlukan bagi tanaman tertentu

ditentukan secara bergiliran.
Kemudian cara untuk memperoleh tanah dapat
dilakukan
dengan:

1) Perjanjian sewa tanah antara petani pemilik tanah atau

kelompok tani dengan perusahaan yang memerlukan
tanah.
Yang perlu diperhatikan dalam hal ini ialah besarnya
penetapan uang sewa. Jumlah uang sewa minimal sama
dengan hasil yang diperoleh apabila tanah itu dikerjakan
sendiri oleh pemiliknya.
2) Perjanjian bagi hasil tanah pertanian.

Yang perlu diperhatikan dalam hal ini ialah besarnya

imbangan pembagian hasil antara pemilik dengan
perusahaan sesuai dengan ketentuan yang telah
 ditetapkan.
Samun Ismaya, SH., MHum.