BAB II

ADMINISTRASI DAN ORGANISASI

2.1 Umum
Dalam dunia konstruksi, sebuah proyek dapat didefinisikan sebagai satu
kali usaha dalam jangka waktu yang telah ditentukan dengan sasaran yang jelas,
yaitu mencapai hasil yang telah dirumuskan pada waktu awal pembangunan
proyek yang akan dimulai. Artinya, hal tersebut mengacu pada rangkaian aktivitas
yang mempunyai dimensi biaya, mutu dan waktu, guna mewujudkan sesuatu
gagasan. Adapula pendapat ahli yaitu proyek adalah kegiatan-kegiatan yang dapat
direncanakan dan dapat dilaksanakan dalam suatu bentuk kesatuan dengan
mempergunakan sumber-sumber untuk mendapakan hasil yang diinginkan (Glive
Gray, 2002).
Perkembangan sebuah proyek dimulai dari adanya perencanaan dan
pelaksanaan hingga menjadi kenyataan secara fisik di lapangan. Untuk
menyelesaikan suatu proyek sangat diperlukan suatu perencanaan yang matang,
mulai dari penjajakan terhadap kemungkinan realisasi proyek, kelayakan proyek,
perencanaan, pelaksanaan hingga pada pengoperasian serta pemeliharaan proyek
tersebut. Salah satu faktor yang berperan penting unutk mewujudkanya adalah
pengelolaan proyek yaitu bagaimana menciptakan manajemen proyek,
administrasi dan susunan organisasi yang baik.
Prosedur administrasi dan susunan organisasi yang baik akan tercapai hasil
pembangunan suatu proyek seperti yang diharapkan, sehingga proyek besar
maupun proyek kecil harus menerapkan sistem tersebut agar sesuai dengan yang
diharapkan. Menurut Glive Gray (2002) faktor-faktor organisasi dan administrasi
memegang peranan yang sangat penting, hal ini disebabkan oleh beberapa alasan,
yaitu:
a. Apabila manajemen proyek, administrasi dan organisasi tidak berjalan
dengan baik dikhawatirkan tujuan utama untuk menyelesaikan sebuah
proyek tidak akan tercapai atau terjadi keterlambatan dalam pengerjaan
proyek yang dikerjakan.
b. Apabila manajemen proyek, administrasi dan organisasi tidak berjalan
seperti yang diharapkan maka dapat dikatakan bahwa pengerjaan proyek
tersebut dapat mengalami keterlambatan karena adanya permasalahan di

8
 internal organisasi maupun adanya permasalahan dengan pihak eksternal
organisasi.
Banyak pihak yang harus dilibatkan dan pihak-pihak tersebut harus
mengadakan kerja sama yang baik, sehingga segala hal yang dikerjakan dapat
terselesaikan dengan tepat waktu serta memiliki mutu yang tinggi. Organisasi
merupakan wadah atau bentuk kerjasama beberapa pihak yang terlibat dalam
bentuk struktur organisasi. Untuk mencapai tujuan proyek yang telah ditetapkan
bersama, maka akan diadakan pembagian kerja dimana masing-masing orang
mempunyai tugas dan wewenang serta kedudukan yang saling berkaitan. Untuk
itu diperlukan suatu struktur organisasi yang dapat mengatur hubungan vertikal
maupun hubungan horizontal, sehingga dapat terjaminnya struktur organisasi
yang baik.

Gambar 2.1 Siklus suatu proyek

Sumber: Gray, Glive (2002)

2.2 Administrasi
Administrasi yang baik dan teratur, akan dapat menetapkan segala
peraturan-peraturan dan ketetapan-ketetapan yang harus dipatuhi, misalnya dalam
bidang keuangan, kepegawaian, dan sebagainya (Dipohusodo, 1995). Peraturan
dan ketetapan tersebut mempunyai tujuan dan sasaran sesuai dengan bidangnya
masing-masing, yaitu:

2.2.1 Administrasi Keuangan

9
 Administrasi keuangan bertujuan untuk menjamin keberhasilan
terlaksananya program pembangunan dengan sempurna, serta menyusun dan
mengawasi pemasukan dan pengeluaran keuangan.

2.2.2 Administrasi di Bidang Teknik Logistik

Administrasi di bidang teknik logistik bertujuan untuk mengawasi jumlah,
waktu, dan kebutuhan keluar masuknya barang (material) dan perlengkapan yang
digunakan untuk menyelesaikan proyek tersebut.

2.2.3 Administrasi Kepegawaian

Adminstrasi kepegawaian bertujuan supaya tercapai penempatan personil
yang mantap sesuai dengan keahlian serta mewujudkan struktur kepegawaian
yang mantap, efektif, dan tetap.

Dari uraian di atas, dalam penyusunan administrasi yang baik maka harus
ada hal-hal sebagai berikut:
a. Kelompok manusia.
b. Kerjasama dalam kelompok.
c. Kerja tim/usaha/proses.
d. Bimbingan/kepemimpinan/pengawasan.
e. Tujuan.

10
 Bila kegiatan tersebut merupakan kegiatan dibidang pembangunan sebuah
proyek, maka yang dibutuhkan adalah administrasi proyek. Administrasi proyek

sangat dibutuhkan untuk mempermudah segala hal yang berhubungan dengan

suksesnya proyek yang sedang dilakukan. Administrasi yang paling penting
sebelum proyek dilaksanakan adalah kontrak konstruksi. Kontrak konstruksi
adalah keseluruhan dokumen yang mengatur hubungan hukum antara pengguna
jasa dan penyedia jasa dalam penyelenggaraan pekerjaan konstruksi. Dalam
kontrak proyek pembangunan Jimbaran Commercial Center ini, sebagai pengguna
jasa adalah PT. Ramayana & Co yang untuk selanjutnya disebut pihak pertama
dan penyedia jasa adalah PT. Satria Cipta Asta Kencana yang untuk selanjutnya
disebut pihak kedua. Struktur administrasi proyek pembangunan Jimbaran
Commercial Center dapat dilihat pada gambar 2.2 berikut ini:
Gambar 2.2 Struktur administrasi proyek

11
 Sumber: PT. Ramayana & Co.

Administrasi terbagi menjadi dua kegiatan yaitu administrasi yang

dilakukan di kantor dan administrasi yang terdapat di lapangan. Beberapa
administrasi yang berlangsung di kantor antara lain:
a. Formulir permohonan izin pelaksanaan
Formulir ini ditujukan kepada pihak pengawas yang mengawasi pekerjaan
proyek untuk melaksanakan suatu pekerjaan dalam proyek tersebut dalam
proyek ini adalah PT. Ramayana & Co. Sebelumnya dari pihak kontraktor
mengajukan permohonan apa saja yang akan dilakukan dalam hal ini yaitu
pihak PT. Satria Cipta Asta Kencana atas persetujuan dari Inspektor seperti
struktur, arsitektur dan ME & P yang berisikan alasan kenapa tidak
disetujui maupun disetujui.
b. Formulir izin pelaksanaan pekerjaan
Formulir ini diajukan dari pihak kontraktor yaitu PT. Satria Cipta Asta
Kencana setelah permohonan izin disetujui dan pengerjaannya harus ada
sepengetahuan dari pihak pengawas PT. Ramayana & Co dan pemilik dan
juga sebelumnya harus disetujui dari pihak Inspektor.
c. Site intruction
Formulir ini dari pihak kantor pengawas setelah permohonan izin suratnya
disetujui, maka kontraktor siap menjalankan pekerjaan yang akan
dikerjakan.
Administrasi yang langsung ada di lapangan adalah administrasi bidang
logistik. Logistik proyek bangunan adalah suatu bagian profesi yang ada dalam
rangkaian struktur organisasi proyek dengan tugas pendatangan, penyimpanan,
dan penyaluran material atau alat proyek ke bagian pelaksana lapangan. Beberapa
bentuk administrasi logistik yang ada dalam proyek pembangunan Jimbaran
Commercial Center antara lain: formulir penerimaan material, formulir ini
ditujukan ke logistik dari palaksana lapangan untuk meminta izin mengeluarkan
barang yang bersangkutan dari gudang. Formulir ini berisi uraian satuan
pekerjaan, volume BQ, volume terkait usulan, harga satuan kontrak. Penerima
yaitu tukang dengan mengatasnamakan mandor dari tukang tersebut, dan
keterangan barang tersebut untuk jenis pekerjaan tertentu.

2.3 Manajemen Pengendalian Proyek

12

Gambar 2.6 Instruksi Lapangan

 Pengelolaan suatu proyek akan berhasil apabila semua fungsi manajemen
berjalan secara efektif. Ini dapat tercapai dengan cara menyediakan sumber daya
yang dibutuhkan untuk menjalankan setiap fungsi tersebut dan menyediakan
kondisi yang tepat sehingga memungkinkan orang-orang untuk melaksanakan
tugasnya masing-masing. Organisasi tentunya memiliki sistem pengaturan yang
disebut manajemen, terdapat beberapa fungsi-fungsi penting yang terkait erat satu
dengan lainnya (Ilmusipil, 2015). Adapun fungsi dasar manajemen untuk setiap
proyek konstruksi antara lain:

2.3.1 Perencanaan (Planning)

Perencanaan merupakan fungsi dasar manajemen karena dapat digunakan
sebagai pedoman untuk mencapai tujuan yang telah ditetapkan. Perencanaan perlu
dirinci lebih lanjut dengan menyusun rencana kerja dan penjadwalan (scheduling).
Dalam pembuatan suatu perencanaan struktur dipengaruhi oleh beberapa faktor
yang mempengaruhi perencanaan antara lain:
a. Ketersediaan tenaga kerja dengan jumlah, keterampilan, keahlian, mutu
serta pasaran harganya upah.
b. Ketersediaan materi bahan bangunan yang dibutuhkan dengan
memperhatikan jumlah, mutu, harga, dan pengangkutan sampai di lokasi
proyek.
c. Pengadaan modal kas dan modal kerja serta penggunaannya secara tepat
dan hemat.
d. Ketersediaan peralatan pembangunan proyek baik milik perusahaan
sendiri maupun disewa dari pihak lain.
Perencana struktur proyek pembangunan Jimbaran Commercial Center
dilaksanakan oleh PT. Catur Muka Utama. Sedangkan Perencana arsitektur
proyek pembangunan Jimbaran Commercial Center dilaksanakan oleh PT. GFAB
Architecture. Sedangkan perencana MEP room (Mechanical Electrical Plumbing)
dikoordinir oleh PT. Sumber Jaya Nusantara.

2.3.2 Pengorganisasian (Organizing)

Kegiatan pengorganisasian merupakan kegiatan penyusunan dan
pengaturan sistem kerja antara unsur-unsur pelaksana bangunan, masing-masing
memiliki tugas dan kewajiban, tanggung jawab dan wewenang sesuai dengan
peraturan yang ditetapkan. Setiap personil diharapkan mampu bekerja maksimal
sesuai dengan kapabilitasnya. Dalam organisasi yang bersangkutan juga

13
diusahakan adanya pengaturan hubungan vertikal dan horisontal yang harmonis
sehingga betul-betul menjamin terciptanya suatu kerja sama yang baik.

2.3.3 Penyediaan Staff (Staffing)

Dengan tersusunnya skema organisasi proyek, akan memudahkan
pemimpin/manajer proyek untuk pemilihan orang-orang yang tepat dan cakap
untuk menempati posisi yang ada dalam organisasi tersebut sesuai dengan
keahliannya masing-masing. Hal ini penting untuk menjamin dilaksanakannya
rencana serta kegiatan yang sudah digariskan melalui perencanaan dan struktur
organisasi yang baik. Sesuai dengan organisasi yang telah dibentuk, PT. Satria
Cipta Asta Kencana selaku kontraktor menyediakan staf-staf di lapangan untuk
menempati posisi yang tepat berdasarkan keahliannya masing-masing.

2.3.4 Pengarahan (Directing)

Tahap pengarahan ini meliputi kegiatan pembinaan dan kepemimpinan
yang dilaksanakan oleh atasan kepada bawahannya. Hal ini dapat dilakukan
dengan cara mengadakan komunikasi timbal balik yang lancar antara atasan dan
bawahan dan adanya unsur partisipasi dalam memecahkan suatu masalah dan
pengambilan keputusan. Fungsi pengarahan ini bertujuan agar bawahan benar-
benar mengetahui apa yang harus dilakukan dan bagaimana cara melakukannya
dengan benar, sehingga pada akhirnya diharapkan tercipta hubungan yang
harmonis antara komponen-komponen pelaksana. Pada proyek pembangunan
Jimbaran Commercial Center, proses pengarahan dilakukan pada penyerahan
tugas dari koordinator Proyek Jimbaran Commercial Center kepada Pimpinan
Proyek. Pengarahan berisi urutan kegiatan yang akan dilakukan beserta waktu di
mulai dan batas akhir pekerjaan itu. Selanjutnya Pimpinan Proyek memberikan
pengarahan kepada para pelaksana tentang urutan kegiatan yang harus
dilaksanakan pada masing-masing proyek.
Pelaksanaan di lapangan pada proyek pembangunan Jimbaran Commercial
Center terbagi atas Project Manager, Site Manager, Site Engineer, pelaksana,
pelaksana K3, Drafter, Quantity Surveyor, administrasi, logistik, mekanik,
surveyor. Selanjutnya para pelaksana lapangan yang sesuai dengan bidang
masing-masing memberikan pengarahan kepada mandor dan para teknisi proyek.
Selanjutnya para mandor memberikan pengarahan kepada para pekerja dan tukang
selama pekerjaan berlangsung serta adanya pengawasan langsung dari pihak

14
pelaksana dan pihak pengawas. Permasalahan-permasalahan yang ditemui oleh
mandor selama pekerjaan berlangsung dapat langsung ditanyakan kepada pihak
pelaksana.

2.3.5 Pengkoordinasian (Coordinating)

Berupa koordinasi antara unsur-unsur yang terlibat didalam proses
realisasi proyek seperti pemilik, kontraktor, dan konsultan (baik pengawas
maupun pelaksana) yang diwujudkan dalam bentuk pertemuan berkala (site
meeting).
Pada proyek pembangunan Jimbaran Commercial Center rapat berkala
diadakan setiap minggu yaitu hari selasa, pada rapat ini hadir owner
representative, pihak konsultan dan pelaksana proyek. Pada rapat ini dibahas
tentang approve material, progress proyek dan juga kendala-kendala yang
dihadapi saat pelaksanaan proyek.

2.3.6 Pengawasan (Controlling)

Merupakan suatu proses penilaian selama pelaksanaan kegiatan dengan
tujuan agar hasil pekerjaan sesuai dengan Rencana Kerja dan Syarat-syarat (RKS)
dan Rencana Waktu (time schedule) yang telah ditetapkan dengan memperkecil
kesalahan yang terjadi dari segi kualitas, kuantitas, biaya maupun waktu.
Pengawasan dimaksudkan untuk menjamin pelaksanaan proyek sesuai dengan
ketentuan dalam RKS dan rencana waktu yang telah ditetapkan. Pada proyek
pembangunan Jimbaran Commercial Center ini, pengawasan dilakukan dari kedua
belah pihak secara berkala yaitu oleh pihak owner dan pengawasan yang
dilakukan oleh kontraktor itu sendiri. Pengawasan pada proyek pembangunan
Jimbaran Commercial Center dilakukan oleh semua pihak yaitu:
a. Pemilik proyek: pengawasan dari pemilik proyek dalam hal ini diwakilkan
oleh owner representative. pegawasan segi struktur, arsitektur,
pengawasan terhadap kualitas dan kuantitas perkerjaan, pengawasan
administrasi dan waktu pelaksanaan, ini bertujuan untuk memperoleh
keyakinan bahwa apa yang akan diterimanya telah sesuai dengan apa yang
dikehendaki atau dengan kata lain telah sesuai dengan ketentuan dalam
rencana kerja.

15
 b. Konsultan pengawas: pengawasan terhadap bahan/material, pengawasan
terhadap waktu pelaksanaan, pengawasan terhadap mutu pelaksanaan,
bertujuan untuk menghindari terjadinya hal-hal yang tidak diinginkan
dalam pelaksanaan proyek dan menjaga syarat teknis perkerjaan.
c. Kontraktor: pengawasan pihak kontraktor menitik beratkan pada
pencapaian mutu sesuai persyaratan teknis dengan penyelesaian perkerjaan
tepat waktu dengan biaya yang seekonomis mungkin. Pengawasan oleh
kontraktor diharapkan dapat memenuhi syarat dalam kontrak dan berusaha
menghindari denda keterlambatan.

2.4 Organisasi
Pengertian bentuk organisasi yang paling sederhana adalah bersatunya
kegiatan-kegiatan dari dua individu atau lebih dibawah satu koordinasi dan
berfungsi untuk mempertemukan menjadi satu tujuan. Untuk mengoptimalkan
proses mengorganisir proyek maka dilakukan diferensiasi pekerjaan, yang terdiri
dari langkah-langkah sebagai berikut:
a. Melakukan identifikasi dan klasifikasi pekerjaan.
b. Mengelompokkan pekerjaan.
c. Menyiapkan pihak yang akan menangani pekerjaan.
d. Mengetahui wewenang dan tanggung jawab, serta melakukan pekerjaan.
e. Menyusun mekanisme koordinasi.

2.4.1 Tipe-Tipe Organisasi

Berdasarkan proses pengembangan organisasi, ada beberapa bentuk
struktur organisasi yang umumnya dipilih, yaitu:

2.4.1.1 Organisasi garis

Adapun karakteristik organisasi garis antara lain:
a. Bentuk organisasi yang paling sederhana.
b. Jumlah karyawan sedikit karena pemilik merupakan pimpinan
tertinggi.
c. Pemberi wewenang dan tanggung jawab bergerak vertikal dari
atas ke bawah.
Adapun keunggulan dari organisasi garis antara lain:
a. Bentuk organisasi sederhana, mudah dipahami dan dilaksanakan.
b. Pembagian tugas, tanggung jawab dan wewenang cukup jelas.

16
 c. Pengambilan keputusan dapat dilakukan secara cepat karena komunikasi
mudah.
Adapun kekurangan dari organisasi garis antara lain:
a. Bentuk organisasi tidak fleksibel.
b. Kemungkinan pimpinan bertindak otokratis cukup besar.
c. Ketergantungan pada seseorang cukup besar, jika salah satu hilang akan
terjadi kekacauan.
Gambar 2.3 Bentuk struktur organisasi garis

Sumber: Ervianto,Wulfram I. (2002)

2.4.1.2 Organisasi garis dan staf

Gambar 2.4 Bentuk struktur organisasi garis dan staf

Sumber: Ervianto, Wulfram I. (2002)

Adapun keunggulan dari organisasi garis dan staf antara lain:

a. Pembagian tugas jelas antara yang menjalankan tugas dan pemberi saran.
b. Pengambilan keputusan lebih matang.
c. Spesialisasi keahlian dapat dikembangkan.
d. Adanya staf ahli memungkinkan pencapaian mutu pekerjaan lebih baik.
Adapun kekurangan dari organisasi garis dan staf antara lain:
a. Saran dari staf mungkin sulit dilaksanakan, karena kurangnya tanggung
jawab pekerjaan.

17
 b. Jika pejabat garis mengabaikan gagasan dari staf, maka gagasan menjadi
tidak berguna.
c. Bagi pelaksana operasional, perbedaan antara perintah dengan saran tidak
selalu jelas.

2.4.1.3 Organisasi fungsional

Stuktur fungsional membagi tugas sesuai keahlian masing-masing dan
manajer bertanggung jawab terhadap tugas yang diberikan. Keuntungan
organisasi fungsional adalah efisiensi. Selain itu kegiatan yang sama dalam
organisasi disatukan sehingga lebih efektif (Saung ilmu, 2011).

Gambar 2.5 Bentuk struktur organisasi fungsional

Sumber: Ervianto,Wulfram I. (2002)

Keuntungan menggunakan organisasi fungsional antara lain:

a. Spesialisasi dapat dilakukan secara optimal.
b. Para pegawai bekerja sesuai ketrampilannya masing-masing.
c. Produktivitas dan efisiensi dapat ditingkatkan.
d. Koordinasi menyeluruh bisa dilaksanakan pada eselon atas, sehingga
berjalan lancar dan tertib.
e. Solidaritas, loyalitas, dan disiplin karyawan yang menjalankan fungsi yang
sama biasanya cukup tinggi.
f. Pembidangan tugas menjadi jelas.
Kelemahan menggunkan organisasi fungsional antara lain:
a. Pekerjaan seringkali sangat membosankan.
b. Sulit mengadakan perpindahan karyawan/pegawai dari satu bagian ke
bagian lain karena pegawai hanya memperhatikan bidang spesialisasi
sendiri saja.

18
 c. Sering ada pegawai yang mementingkan bidangnya sendiri, sehingga
koordinasi menyeluruh sulit dan sukar dilakukan.

2.4.1.4 Organisasi koordinator

Struktur koordinator berfungsi sebagai anggota staf dari manager inti dan
melaporkan segala perkembangan proyek terhadap manager lini tetapi dapat pula
melapor ke puncak pimpinan perusahaan bila proyeknya dianggap cukup penting
bagi perusahaan (Prismamika, 2012).
Keuntungan organisasi koordinator antara lain:
a. Koordinator proyek sebagai pusat sumber informasi tentang kemajuan
proyek, kesulitan yang dihadapi dan memberikan saran atas perbaikan
yang diperlukan.
b. Proyek lebih terfokus oleh koordinator proyek.
Kelemahan organisasi koordinator antara lain:
a. Koordinator proyek sulit melaksanakan kepimimpinan yang efektif
terhadap proyek karena wewenang terbatas hanya pada menghimbau dan
menganjurkan.
b. Kehilangan banyak keuntungan yang terkandung dalam konsep
manajemen proyek.

2.4.1.5 Organisasi proyek matriks (OPM)

Organisasi matriks menghasilkan wewenang ganda yaitu wewenang
horizontal dan wewenang fungsional. Wewenang horizontal diterima oleh manajer
proyek sedangkan wewenang fungsionalnya sesuai dengan keahlian yang akan
tetap melekat sampai proyek selesai. Akibat mempunyai dua wewenang, dalam
melaksanakan kegiatannya setiap anggota juga harus melaporkan kepada dua
atasan untuk mengatasi masalah yang mungkin timbul. Biasanya manajer proyek
diberi mandat untuk melaksanakan wewenangnya dalam memberikan perintah
sebagai manajer proyek untuk kemudian langsung dilaporkan kepada manajer
puncak (Saung Ilmu, 2011). Kelebihan organisasi matriks antara lain:
a. Ada fleksibilitas pada organisasi dan membantu perkembangan kreativitas.
b. Mendorong kerjasama antar berbagai keterampilan.
c. Merupakan tempat latihan manajer-manajer strategi.

19
Kekurangan organisasi matriks antara lain:
a. Penanggung jawab ganda dapat membuat kebingungan dan kebijakan yang
kontradiktif.
b. Sangat memerlukan koordinasi horizontal dan vertikal.
c. Dapat mengarah pada konflik antar bagian.

Gambar 2.6 Bentuk struktur organisasi proyek matriks

Sumber: Ervianto,Wulfram I. (2002)

Setiap macam struktur organisasi tersebut memiliki kelebihan dan

kekurangan masing-masing. Proyek pembangunan Jimbaran Commercial Center
menggunakan struktur organisasi koordinator, dimana organisasi tersebut
dipimpin oleh seorang koordinator yang bertugas sepenuhnya mengurusi proyek
dalam arti mengkoordinatori pekerjaan, tenaga, dan kegiatan lain yang
berhubungan dengan proyek.

2.5 Proses Realisasi Proyek

Proyek merupakan suatu rangkaian kegiatan yang memiliki dimensi biaya,
mutu, dan waktu dalam mewujudkan gagasan atau ide seseorang sehingga
menjadi kenyataan atau terlihat secara fisik di lapangan. Sebuah proyek dapat
terealisasi dengan baik, maka diperlukan suatu perencanaan yang matang dan
proses realisasi pada umumnya merupakan urutan kegiatan yang sistematis
dengan tujuan agar proyek yang dibangun dapat berdaya guna semaksimal
mungkin
Umumnya realisasi suatu proyek melalui proses-proses kegiatan seperti
adanya kebutuhan, pemikiran kemungkinan keterlaksanaannya, keputusan untuk

20
membangun dan pembuatan penjelasan yang lebih rinci tentang rumusan
kebutuhan tersebut, penuangan dalam bentuk rancangan awal, pembuatan
rancangan yang lebih rinci dan pasti, persiapan administrasi untuk pelaksanaan
pembangunan dengan memilih calon pelaksana, kemudian pelaksanaan
pembangunan pada lokasi yang telah disediakan, serta pemeliharaan dan
persiapan penggunaan bangunan tersebut (Saung ilmu, 2011). Berikut uraian
mengenai tahapan-tahapan tersebut:

2.5.1 Adanya Kebutuhan (Need)

Adanya suatu proyek disebabkan karena adanya keinginan akan suatu
kebutuhan dari manusia itu sendiri sehingga untuk mengungkapkannya ke bentuk
nyata diperlukan suatu bentuk media sehingga keinginan dapat terwujud.
Pada proyek pembangunan Jimbaran Commercial Center, pihak pemilik
proyek mempunyai keinginan untuk memenuhi kebutuhan rekreasi bagi penduduk
lokal, wisatawan domestik maupun mancanegara yang berkunjung ke Jimbaran,
Bali Sehingga pemilik proyek membangun Mall sebagai pelengkap kebutuhan
tersier bagi para wisatawan.

2.5.2 Tahap Studi Kelayakan (Feasibility Study)

Bertujuan untuk meyakinkan pemilik proyek bahwa proyek konstruksi
yang diusulkannya layak untuk dilaksanakan, baik dari aspek perencanaan dan
perancangan, aspek ekonomi maupun aspek lingkungan. Kegiatan yang
dilaksanakan pada tahap studi kelayakan ini adalah:
a. Menyusun rancangan proyek secara kasar dan membuat estimasi biaya
yang diperlukan untuk menyelesaikan proyek tersebut.
b. Meramalkan manfaat yang diperoleh jika proyek tersebut dilaksanakan,
baik manfaat langsung (non ekonomis) maupun manfaat tidak langsung
(fungsi sosial).
c. Menyusun analisa kelayakan proyek, baik ekonomis maupun finansial.
d. Menganalisis dampak lingkungan yang mungkin terjadi apabila proyek
tersebut dilaksanakan.

21
 Dalam proyek pembangunan Jimbaran Commercial Center yang
melakukan kegiatan studi kelayakan dilaksanakan oleh pihak kontraktor pelaksana
yaitu PT. Satria Cipta Asta Kencana.
2.5.3 Tahap Penjelasan (Briefing)
Tujuan dari tahap ini adalah untuk memungkinkan pemilik proyek
menjelaskan fungsi proyek dan biaya yang diizinkan, sehingga konsultan
perencana dapat secara tepat menafsirkan keinginan pemilik proyek dan membuat
taksiran biaya yang diperlukan. Kegiatan yang dilakukan dalam tahap ini adalah:
a. Menyusun rencana kerja dan menunjuk para perencana
dan tenaga ahli.
b. Mempertimbangkan kebutuhan pemakai, keadaan lokasi dan lapangan,
merencanakan rancangan, taksiran biaya, persyaratan mutu.
c. Mempersiapkan ruang lingkup kerja, jadwal waktu, taksiran biaya dan
implikasinya, serta rencana pelaksanaan.
d. Mempersiapkan sketsa dengan skala tertentu sehingga dapat
menggambarkan denah dan batas-batas proyek.
Pada Proyek pembangunan Jimbaran Commercial Center tahap penjelasan
dilaksanakan oleh pihak PT. Satria Cipta Asta Kencana.

2.5.4 Tahap Perancangan (Design)

Design adalah kegiatan menyusun atau memformulasikan suatu gagasan
kedalam bentuk media informasi yang kemudian dilaksanakan di lapangan
biasanya dilakukan oleh konsultan perencana dengan mempertimbangkan
spesifikasi atau keinginan pemberi tugas. Tujuannya untuk melengkapi penjelasan
proyek dan menentukan tata letak, rancangan, metoda konstruksi, dan taksiran
biaya agar mendapatkan persetujuan dari pemilik proyek dan pihak berwenang
yang terlibat. Kegiatan yang dilaksanakan pada tahap ini adalah:
a. Mengembangkan ikhtisar proyek menjadi penyelesaian akhir.
b. Memeriksa masalah teknis.
c. Meminta persetujuan akhir ikhtisar dari pemilik proyek.
d. Mempersiapkan rancangan skema termasuk taksiran biaya, rancangan
terinci, gambar kerja, spesifikasi dan jadwal, daftar kuantitas, taksiran
biaya akhir dan program pelaksanaan pendahuluan termasuk jadwal
waktu.

22
2.5.5 Tahap Pengadaan/ Pelelangan (Procurement/ Tender)
Tujuan dari tahap ini adalah untuk menunjuk kontraktor sebagai pelaksana
yang akan melaksanakan konstruksi di lapangan. Kegiatan-kegiatan yang
mungkin dilakukan dalam tahap ini adalah:
a. Proses prakualifikasi adalah proses penilaian kompetensi dan kemampuan
usaha serta pemenuhan persyaratan tertentu lainnya dari penyedia
barang/jasa sebelum memasukkan penawaran.
b. Dokumen kontrak merupakan metoda penyampaian dokumen penawaran
berdasarkan jenis barang/jasa yang akan diadakan dan metode
penyampaian dokumen penawaran tersebut harus dicantumkan dalam
dokumen lelang.

2.5.6 Tahap Pelaksanaan (Construction)

Pelaksanaan adalah pembangunan fisik proyek sesuai dengan perencanaan
yang telah dibuat sebelumnya. Kegiatan yang dilaksanakan pada tahap ini antara
lain:
a. Menyimpan gambar kerja dengan baik, tidak boleh merubah/mencoret
tanpa izin atasan langsung.
b. Melaksanakan pekerjaan dengan konsisten sesuai dengan rencana mutu
proyek, spesifikasi teknis dari pelanggan, dan gambar kerja yang diterima
dengan mengarahkan tukang/sub kontraktor dan pekerjanya hingga
didapat pekerjaan yang bermutu, tepat waktu, dan biaya yang efisien.
c. Melaksanakan tindakan koreksi dan pencegahan.
d. Membuat dan melaksanakan detail program kerja berdasarkan program
harian/mingguan/bulanan, melaporkan prestasi kerja ke kepala proyek.
e. Membuat opname prestasi pekerjaan bersama-sama kepala proyek dan sub
kontraktor yang bersangkutan untuk keperluan tagihan dan lain-lain.
f. Menyelenggarakan pencatatan atas tindakan yang telah dikerjakan baik
kualitatif maupun kuantitatif untuk dapat membuat laporan mingguan
mengenai: pemakaian bahan, mesin dan alat dalam pekerjaan yang sedang

23
 dilaksanakan, penggunaan persekot karya yang dipercayakan, ihktisar
upah perkerjaan, kemajuan pekerjaan, mengumpulkan bukti tertulis akibat
bahan/material, alat, dan keperluan lainnya kepada kepala proyek.
Pada Proyek pembangunan Jimbaran Commercial Center pelaksanaan
pembangunan struktur dilakukan oleh PT. Satria Cipta Asta Kencana selaku
kontraktor.

2.5.7 Tahap Pemeliharaan dan Pengoperasian (Maintenance & Start Up)

Tujuan tahap ini adalah untuk menjamin agar bangunan yang telah selesai
dibangun sesuai dengan dokumen kontrak dan semua fasilitas bekerja dengan
sebagaimana mestinya. Kegiatan ini dimulai sejak proyek terealisasi, atau satu
hari sejak serah terima pertama dilakukan. Pada tahap ini proyek dimanfaatkan
secara optimal untuk mencapai maksud dan tujuan yang telah ditetapkan.
Perawatan atau pemeliharaan fisik bangunan perlu dilakukan agar umur bangunan
bertahan lebih lama.

2.6 Pengelolaan Proyek

2.6.1 Pemilik/Owner Proyek
Pemilik merupakan pihak yang mempunyai gagasan untuk membangun,
perseorangan atau badan yang memberi tugas kepada ahli, membayar honor serta
mengganti semua ongkos ahli. Pemilik merupakan perseorangan atau badan
swasta/pemerintah yang memberi tugas kepada pemborong atau kontraktor untuk
melaksanakan suatu pekerjaan, apabila pelaksanaan sudah cukup layak dan tidak
timbul keberatan, maka pemberi tugas menerima pekerjaan dan menyetujuinya
dan membayar biaya dari pekerjaan tersebut. Pemilik proyek/owner terdiri dari:
a. Perseorangan atau individu.
b. Wakil suatu perusahaan atau organisasi swasta.
c. Wakil suatu dinas atau jawatan, biasanya pada proyek pemerintah disebut
pengelola proyek.
Tugas pemilik proyek atau owner adalah:
a. Menyediakan biaya perencanaan dan pelaksanaan pekerjaan proyek.
b. Mengadakan kegiatan administrasi.
c. Memberikan tugas melaksanakan pekerjaan proyek.
d. Meminta pertanggung jawaban kepada konsultan pengawas atau
manajemen konstruksi (MK)
e. Menerima proyek yang sudah selesai dikerjakan oleh kontraktor.
Adapun hak dan kewajiban pemberi tugas adalah sebagai berikut:

24
 a. Mempunyai hak tertinggi dalam penentuan kebijaksanaan serta
pengambilan keputusan mengenai pembangunan.
b. Mengambil keputusan terakhir dalam penentuan segala sesuatu yang
terkait dengan pembangunan proyek.
c. Menerima atau menolak saran pada tahap perencanaan, anggaran biaya
pelaksanaan dan lain-lain yang ada hubungannya dengan proses
pembangunan proyek.
d. Mengambil keputusan terakhir tentang pemilihan kontraktor, penyalur
bahan, konsultan perencana, serta konsultan-konsultan ahli yang telah ada.
e. Menandatangani semua surat perintah kerja (SPK) dengan kontraktor,
serta mengesahkan dokumen pembayaran kepada kontraktor.
f. Merumuskan dan menyampaikan keinginan, sasaran yang hendak dicapai.
g. Menyediakan dana dan sarana yang diperlukan, sesuai dengan jumlah dan
jadwal yang telah disepakati.
h. Menunjuk atau membentuk sebuah tim atau wakil yang diberi wewenang
penuh untuk membuat keputusan yang sah dan mengikat.
i. Mengambil ketetapan, pengarahan dan keputusan secepatnya untuk
menjamin kelancaran pekerjaan.
Hubungan kerja antara pemberi tugas, konsultan dan kontraktor pada
proyek pembangunan Jimbaran Commercial Center dapat digambarkan sebagai
berikut:

Gambar 2.7 Hubungan kerja proyek konstruksi

Sumber: PT. Satria Cipta Asta Kencana

25
 Pada Proyek pembangunan Jimbaran Commercial Center merupakan
proyek swasta, dimana pemilik proyek ini adalah PT. Ramayana & Co. Proyek
pembangunan Jimbaran Commercial Center menunjuk Langdon & Seah Indonesia
(LSI) sebagai perwakilan pemilik yang membantu mengawasi pada setiap tahap
kegiatan proyek yang disebut owner representative.

2.6.2 Perencana Proyek

Perencana merupakan suatu badan hukum maupun perorangan yang
menerima pekerjaan dari owner dalam bidang perencanaan. Adapun tim
perencana pada proyek pembangunan Jimbaran Commercial Center antara lain:
Arsitektur : PT. GFAB Achitecture
Struktur : PT. Catur Muka Utama
MEP : PT. Sumber Jaya Nusantara

2.6.3 Pengawas Proyek

Pengawas merupakan badan hukum atau perorangan yang diangkat atau
ditunjukan oleh owner. Konsultan pengawas adalah pihak yang ditunjuk oleh
pemilik proyek untuk melaksanakan pekerjaan pengawasan serta dapat berbentuk
badan usaha atau perorangan.
Pengawas dalam suatu proyek mempunyai tugas sebagai berikut:
a. Menyelenggarakan administrasi umum pelaksanaan kontrak kerja.
b. Melaksanakan pengawasan secara rutin dalam pelaksanaan proyek.
c. Menerbitkan laporan prestasi pekerjaan proyek.
d. Konsultan pengawas memberikan saran atau pertimbangan kepada pemilik
proyek maupun kontraktor dalam proyek pelaksanaan pekerjaan.
Pengawas juga memilik wewenang sebagai berikut:
a. Memperingatkan atau menegur pihak peleksana pekerjaan jika terjadi
penyimpangan terhadap kontrak kerja.
b. Menghentikan pelaksanaan pekerjaan jika pelaksana proyek tidak tidak
memperhatikan peringatan yang diberikan.
c. Memberikan tanggapan atas usul pihak pelaksana proyek.
d. Konsultan pengawas berhak memeriksa gambar shop drawing proyek.
e. Melakukan perubahan dengan menerbitkan berita acara perubahan.
2.6.4 Pelaksana Proyek
Pelaksana adalah perusahaan perorangan maupun badan hukum yang
menerima pekerjaan dari owner untuk melaksanakan pekerjaan konstruksi.
Tugas pelaksanaan proyek konstruksi adalah:
a. Mengadakan penyesuaian keadaan lapangan dengan keinginan owner.
b. Membuat gambar kerja pelaksanaan.
c. Membuat rencana kerja dan syarat-syarat pelaksanaan bangunan sebagai
pedoman pelaksanaan.

26
 d. Membuat rencana anggaran biaya bangunan.
e. Memproyeksikan keinginan atau ide pemilik ke dalam desain bangunan.
f. Melakukan perubahan desain bila terjadi penyimpangan pelaksanaan
pekerjaan di lapangan yang tidak memungkinkan desain bisa terwujud.
g. Mempertanggungjawabkan desain dan perhitungan struktur jika terjadi
kegagalan konstruksi.
Pada proyek pembangunan Jimbaran Commercial Center tim Pelaksana
proyeknya adalah PT. Satria Cipta Asta Kencana. Adapun struktur organisasi PT.
Satria Cipta Asta Kencana dalam Proyek pembangunan Jimbaran Commercial
Center dapat dilihat pada bagan berikut ini:

Gambar 2.7 Struktur organisasi PT. Satria Cipta Asta Kencana

Sumber: PT. Satria Cipta Asta Kencana
2.6.4.1 Pimpinan proyek
Menurut Project Management Body of Knowledge Guide (PMI 2001)
mengatakan bahwa Pimpinan proyek adalah seseorang yang bertanggung jawab
dalam mengurus sebuah proyek. Menurut Ritz (1994) seorang manajer proyek
berasal dari suatu institusi atau seorang pengusaha yang sinonim dengan
pengurus, eksekutif, supervisor dan bos. Pimpinan proyek merupakan orang yang
diberi wewenang dan tanggung jawab oleh kontraktor untuk memimpin,
mengatur, mengawasi serta membuat keputusan yang terbaik dalam pelaksanaan
proyek secara keseluruhan. Adapun tugas pimpinan proyek antara lain:

27
 a. Menguasai detail kontrak dan spesifikasi teknis kontrak.
b. Menyusun Rencana Mutu Proyek termasuk jadwal serta metode kerja
bersama-sama dengan Site Manager pada awal proyek.
c. Menyusun Rencana Anggaran Pelaksana (RAP) berdasarkan RAP awal
dari Estimate Manager dan mempresentasikan pada Direksi hingga
diperoleh persetujuan.
d. Mengidentifikasikan dan menyelesaikan masalah yang timbul selama
proses kegiatan konstruksi di proyek.
Pada Proyek Pembangunan Jimbaran Commercial Center yang menjadi
Pimpinan Proyek adalah Ir. I Wayan Y Sutrisna sekaligus pemegang kekuasaan
tertinggi pada organisasi di lapangan.

2.6.4.2 Pimpinan lapangan

Manajer lapangan memiliki tanggung jawab antara lain:
a. Melaksanakan pekerjaan sesuai dengan metode konstruksi untuk
memenuhi persyaratan mutu, waktu dan biaya yang telah disepakati.
b. Memberikan pengarahan dan pembinaan staf yang ada di bawahnya.
c. Membuat keputusan dalam batasan yang telah digariskan oleh manager
proyek.
d. Mengarahkan, mengkoordinasi dan mengawasi tenaga kerja agar efisien
terhadap pemakaian tenaga, alat dan material serta target kemajuan proyek
agar tercapai sesuai dengan time schedule yang telah ditetapkan.
e. Memeriksa bobot pekerjaan setiap akhir bulan dan jika terjadi kemunduran
dari time schedule maka site manager memutuskan untuk melaksanakan
pekerjaan lembur.
f. Mempelajari kemungkinan-kemungkinan perubahan metode konstruksi
yang menguntungkan.
g. Memeriksa laporan pemakaian alat dan membuat surat permohonan
pemindahan alat dan bahan bila diperlukan.
h. Dalam melaksanakan tugasnya bertanggung jawab atas segala sesuatu
yang bersangkutan dengan masalah teknis atau pengelola proyek.
i. Bertanggung jawab atas surat masuk dan surat keluar dari proyek tersebut.

28
 j. Menjamin tersedianya tenaga kerja, material dan alat yang memadai,
tersedianya gambar kerja untuk dilaksanakan oleh mandor, tersedianya
dana pembayaran upah/opname Mandor.
Proyek pembangunan Jimbaran Commercial Center selaku Manager
Lapangan adalah Ir. Slamet Kuswadi yang memiliki tanggung jawab kepada
manager proyek untuk membantu kelancaran pekerjaan di lapangan.

2.6.4.3 Chief engineering

Chief Enginetering biasanya langsung ditunjuk oleh pimpinan lapangan,
yang memiliki tugas antara lain:
a. Sebagai koordinator dari staff engineer.
b. Mengawasi pekerjaan yang dikerjakan oleh Bar Bending Scheduler
(BBS), Drafter dan Quantity Surveyor (QS).
c. Bersama dengan Coordinator NSC melakukan koordinasi terhadap
pekerjaan struktur, arsitektur dengan pekerjaan instalasi MEP.
d. Bertanggung jawab kepada Project Manager.
Pada proyek pembangunan Jimbaran Commercial Center yang menjadi
Manager Kantor adalah Jackson.

2.6.4.4 Administrasi proyek

Merupakan orang yang bertanggung jawab terhadap administrasi pada
proyek Jimbaran Commercial Center. Admininistrasi proyek memiliki tugas
antara lain sebagai berikut:
a. Input data yang diterima dari Site Engineer atau sumber lainnya dan
menyiapkan dalam bentuk laporan tepat pada waktu yang ditentukan.
b. Mengurus surat dan barang untuk proyek, menyimpannya dengan teliti dan
rapi, serta menjamin kesediaannya bila diperlukan.
c. Membuat laporan izin pekerjaan yang akan dilakukan dilapangan.

2.6.4.5 Supervisor
Pada proyek Jimbaran Commercial Center selaku Supervisor ialah
Masruri. Berikut ini adalah tugas dari supervisor antara lain:
a. Menjalankan tugas lapangan sesuai dengan schedule mingguan/bulanan
yang dibuat site manager.
b. Mengkoordinasikan pekerjaan kepada pelaksana lapangan/surveyor.

29
 c. Membuat laporan pekerjaan sesuai dengan format yang telah disepakati.
d. Menjamin terlaksananya pekerjaan sesuai dengan persyaratan mutu dan
waktu yang telah ditentukan.
e. Bertanggung jawab kepada Site Manager.

2.6.4.6 Pelaksana arsitek (Drafter)

Pada proyek Jimbaran Commercial Center yang menjadi drafter adalah
Jackson, tugas dari drafter yaitu:
a. Memeriksa gambar agar sesuai dengan Bill Of Quantity.
b. Mempelajari gambar terutama gambar detail.
c. Menyiapkan perubahan gambar rencana yang diakibatkan oleh lingkungan
tetapi berdasarkan gambar dari konsultan perencana sebagai persetujuan.
d. Melakukan pengecekan gambar.

2.6.4.7 Quantity surveyor (QS)

Pada proyek Jimbaran Commercial Center yang menjadi QS adalah Ir. I
Putu Sri Dharma yang memiliki tugas antara lain:
a. Menghitung luas pekerjaan bangunan.
b. Menghitung volume pekerjaan.
c. Bekerja sama dengan logistik atau pengadaan barang untuk memberikan
informasi kebutuhan material yang harus didatangkan ke lokasi proyek.
d. Menghitung pekerjaan bangunan yang sudah dilaksanakan dan sisa
pekerjaan untuk keperluan pembuatan opname mandor/pemborong dan
untuk keperluan engineering dalam membuat schedule pekerjaan
pelaksanaan pembangunan.
e. Menghitung kebutuhan material yang dibutuhkan dalam setiap item
pekerjaan bangunan.
f. Mengecek penggunaan material apakah sudah sesuai dengan apa yang
dihitung estimator.
g. Mengecek setiap shop drawing baru apakah terjadi perubahan dari apa
yang sudah dihiting sebelumnya, jika terjadi perubahan maka tugas
Quantity Surveyor adalah menghitung ulang volume pekerjaan tersebut
atau menghitung pada penambahan atau pengurangan item pekerjaan.

30
2.6.4.8 Surveyor
Pada proyek Jimbaran Commercial Center selaku Surveyor ialah Anuary
Setyady, yang memiliki tugas antara lain:
a. Membuat rencana dan mengusulkan kepada Site Manager
mengenai kebutuhan alat-alat ukur (Theodolit, Auto level, dan
Aksesorisnya) sesuai dengan besarnya areal dan jadwal master kerja.
b. Memastikan pengadaan alat-alat ukur yang telah disetujui Site
Manager perihal jumlah, jenis, dan kelayakan pakai.
c. Memastikan bahwa hasil survei di lapangan sesuai dengan
persyaratan teknis yang ditentukan.
d. Melaporkan dan berkomunikasi langsung dengan site manager,
bila terjadi ketidaksesuaian gambar dengan keadaan di lapangan.

2.6.4.9 Mekanik
Pada proyek Jimbaran Commercial Center selaku Mekanik ialah Andrik
Setyawan, yang memiliki tugas antara lain:
a. Mengatur dan mengontrol semua peralatan yang mendukung pelaksanaan
pekerjaan.
b. Mengkoordinasikan dengan site manager dan supervisor untuk
penggunaan peralatan di lapangan.
c. Memastikan semua peralatan yang digunakan untuk mendukung
pelaksanaan di lapangan siap pakai.

2.6.4.10 Logistik
Pada proyek Jimbaran Commercial Center selaku Logistik memiliki
tugas antara lain:
a. Bertanggung jawab kepada Project Manager.
b. Bertanggung jawab terhadap pengadaan jumlah dan mutu material yang
diperlukan dalam pelaksanaan proyek tepat pada waktunya.
c. Menjaga keamanan material dan alat-alat yang disimpan di dalam gudang
penyimpanan.
d. Mengurus dan bertanggung jawab terhadap semua surat-surat transaksi
peralatan maupun material sebagai arsip.

31
 e. Membuat laporan keuangan, absensi pegawai dan tenaga kerja.
f. Mengawasi pengadaan, pemakaian dan penempatan material di gudang.
g. Mengadakan pengecekan atas kebenaran barang yang datang dari rekanan
harus sesuai dengan yang diminta.
h. Menerima dan mengeluarkan barang.

2.7 Tender
Pengertian tender pelaksanaan suatu bangunan dalam bidang
pemborongan jasa konstruksi, atau sering juga disebut pelelangan, adalah salah
satu sistem pengadaan bahan dan jasa. Dalam bidang jasa konstruksi tender
dilakukan oleh pemberi tugas, dengan mengundang beberapa perusahaan
kontraktor untuk mendapatkan satu pemenang yang mampu melaksanakan
pekerjaan sesuai persyaratan yang telah ditentukan dengan harga yang sesuai.
Tujuannya adalah untuk mencari kontraktor yang dapat memenuhi syarat dalam
pelaksanaan pekerjaan fisik pembangunan sesuai dengan kriteria pelelangan
tersebut. Proses pelelangan ini dilakukan untuk mendapatkan penawaran harga
terendah namun masih dapat dipertanggungjawabkan (Keppres Nomor 18 Tahun
2000).

2.7.1 Jenis Tender Berdasarkan Kepemilikan Tender

Berdasarkan Keputusan Presiden (Kepres) No. 18 Tahun 2000 tentang
Pedoman pelaksanaan pengadaan barang/jasa instansi pemerintah, metode
pengadaan barang dan jasa dapat dilakukan melalui:
a. Pelelangan, yaitu serangkaian kegiatan menyediakan kebutuhan jasa
dengan cara menciptakan persaingan yang sehat antara penyedia jasa yang
memenuhi syarat.
b. Pemilihan langsung yaitu apabila pelelangan sulit dilaksanakan.
c. Penunjukan langsung, yaitu pengadaan barang atau jasa yang penyedia
bahan atau jasanya ditentukan oleh pemimpin proyek.

2.7.2 Jenis Tender Berdasarkan Pendanaan Tender

a. International Competitive Bidding (ICB), atau pelelangan yang melibatkan
kontraktor internasional dengan dana pinjaman luar negeri (loan).

32
 b. Local Competitive Bidding (LCB), atau pelelangan proyek-proyek yang
didanai dengan loan luar negeri tetapi hanya melibatkan kontraktor lokal.
c. Pelelangan untuk proyek-proyek yang dibiayai dengan dana dari Anggaran
Pendapatan Belanja Negara, Anggaran Pendapatan Belanja Daerah,
maupun dari instansi-instansi Badan Usaha Milik Negara.

2.7.3 Tender Proyek Swasta

Ketetentuan tentang proyek milik swasta biasanya diatur sendiri oleh
masing-masing pemilik. Meskipun demikian, ketentuan tersebut tetap mengacu
kepada standard kontrak tertentu, misalnya standard internasional seperti:
a. FIDIC (Federation Internationale Des Ingenieurs Consell).
b. JCT (Joint Contract Tribunal) dari Royal Institute of British Architect.
c. Article and Conditions of Building Contract, diterbitkan oleh
Singapore/Hongkong Institute of Architect.

2.7.4 Jenis Tender Pembukaan Dokumen Penawaran

Tender jenis ini dapat dibedakan menjadi:
a. Tender terbuka yaitu pembukaan dokumen penawaran dan peserta, tender
dilakukan di depan seluruh peserta sehingga mengetahui harga penawaran.
b. Tender tertutup, dimana dokumen penawaran yang masuk tidak dibacakan
didepan seluruh peserta tender, bahkan kadang peserta tidak saling
mengetahui siapa pesaingnya.

2.8 Kulifikasi dan Modal Jasa Pelaksana Konstruksi

Kualifikasi dan Modal Jasa Konstruksi tediri dari Kualifikasi Kecil Gred
2/K1, Kualifikasi Kecil Gred 3/K2, Kualifikasi Kecil Gred 4/K3 dan Kualifikasi
Kecil Gred 5/M1/M2 (LPJK, 2013). Berikut akan dijelaskan masing-masing dari
kualifikasi modal jasa konstruksi:

2.8.1 Kualifikasi Kecil Gred 2 (K1)

Kualifikasi Kecil Gred 2 atau K1 adalah kualifikasi perusahaan atau badan
usaha jasa pelaksana konstruksi atau kontraktor yang mampu melaksanakan
pekerjaan dengan resiko kecil yang mencakup pekerjaan konstruksi yang
pelaksanaannya dan pemanfaatan bangunan tidak membahayakan keselamatan
umum dan harta benda, berteknologi sederhana yang mencakup pekerjaan
konstruksi yang pelaksanaannya menggunakan banyak peralatan kerja sederhana
dan tidak memerlukan tenaga ahli, biaya kecil yang memiliki kemampuan untuk

33
melaksanakan pekerjaan jasa pelaksana konstruksi dengan nilai proyek sampai
dengan Rp. 1.000.000.000.
Permohonan sertifikasi dan registrasi badan usaha jasa pelaksana
konstruksi untuk kualifikasi Gred 2 atau K1 bisa diajukan oleh perusahaan baru
berdiri dengan ketentuan sebagai berikut:
a. Perusahaan dapat berbentuk Perseroan Terbatas (PT), Perseroan
Komanditer (CV) dan Firma atau Koperasi.
b. Memiliki tenaga ahli bersertifikat keterampilan (SKT) dengan kualifikasi
tingkat I untuk ditetapkan sebagai penanggung jawab teknik (PJT) dan
penanggung jawab klasifikasi/bidang (PJK/PJB) dengan ketentuan sebagai
berikut: PJT dibutuhkan satu orang tenaga terampil, PJK/PJB dibutuhkan
satu orang tenaga terampil sesuai klasifikasi yang diajukan perusahaan.
c. Memiliki modal dan kekayaan bersih mulai Rp. 50.000.000 sampai dengan
Rp. 200.000.000.

2.8.2 Kualifikasi Kecil Gred 3 (K2)

Kualifikasi kecil Gred 3 atau K2 adalah kualifikasi perusahaan atau badan
usaha jasa pelaksana konstruksi atau kontraktor yang mampu melaksanakan
pekerjaan dengan resiko kecil yang mencakup pekerjaan konstruksi yang
pelaksanaannya dan pemanfaatan bangunan tidak membahayakan keselamatan
umum dan harta benda, berteknologi sederhana yang mencakup pekerjaan
konstruksi yang pelaksanannya menggunakan banyak peralatan kerja sederhana
dan tidak memerlukan tenaga ahli, biaya kecil yang memiliki kemampuan untuk
melaksanakan pekerjaan jasa pelaksana konstruksi dengan nilai proyek sampai
dengan Rp. 1.750.000.000.
Permohonan sertifikasi dan registrasi badan usaha jasa pelaksana
konstruksi (kontraktor) untuk Kualifikasi Gred 3 atau K2 bisa diajukan oleh
perusahaan dengan ketentuan sebagai berikut:
a. Perusahaan dapat berbentuk Perseroan Terbatas (PT), Perseroan
Komanditer (CV) dan Firma atau Koperasi.
b. Perusahaan baru berdiri dapat mengajukan kualifikasi Gred 3/K2.
c. Memiliki tenaga ahli bersertifikat keterampilan (SKT) dengan kualifikasi
tingkat 1 untuk ditetapkan sebagai penanggung jawab teknik (PJT) dan

34
 penanggung jawab klasifikasi/bidang (PJK/PJB) dengan ketentuan: PJT
dibutuhkan satu orang tenaga terampil dan PJK/PJB dibutuhkan satu orang
tenaga terampil sesuai klasifikasi/bidang yang diajukan perusahaan.
d. Memiliki modal dan kekayaan bersih lebih dari diatas Rp.200.000.000.

2.8.3 Kualifikasi Kecil Gred 4 (K3)

Permohonan sertifikasi dan registrasi badan usaha jasa pelaksana
konstruksi (kontraktor) untuk kualifikasi Gred 4 atau K3 bisa diajukan oleh
perusahaan dengan ketentuan sebagai berikut:
a. Perusahaan berbentuk Perseroan Terbatas (PT), Perseroan Komanditer
(CV) dan Firma atau Koperasi.
b. Perusahaan telah memiliki pengalaman kerja dan telah memiliki sertifikat
badan usaha (SBU) kualifikasi Gred 3/K2 selama enam bulan.
c. Memiliki tenaga ahli bersertifikat keterampilan (SKT) dengan kualifikasi
tingkat 1 untuk ditetapkan sebagai penanggung jawab teknik (PJT) dan
penanggung jawab klasifikasi/bidang (PJK/PJB) dengan ketentuan: PJT
dibutuhkan satu orang tenaga terampil dan PJK/PJB dibutuhkan satu orang
tenaga terampil sesuai klasifikasi/bidang yang diajukan perusahaan.
d. Memiliki modal dan kekayaan bersih Rp. 300.000.000 sampai dengan Rp.
500.000.000.

2.8.4 Kualifikasi Kecil Gred 5 (M1/M2)

Kualifikasi menengah Gred 5 atau kualifikasi M1/M2 adalah kualifikasi
perusahaan atau badan usaha jasa pelaksana konstruksi atau kontraktor yang
mampu melaksanakan pekerjaan dengan; resiko sedang yang mencakup pekerjaan
konstruksi yang pelaksanaannya dan pemanfaatan bangunan-konstruksinya dapat
membahayakan keselamatan umum, harta benda, jiwa manusia dan lingkungan;
berteknologi sedang yang mencakup pekerjaan konstruksi yang pelaksanannya
menggunakan sedikit peralatan berat serta memerlukan sedikit tenaga ahli; dan
nilai proyek Kualifikasi Menengah Gred 5/M1 memiliki kemampuan untuk
melaksanakan pekerjaan jasa pelaksana konstruksi dengan nilai proyek sampai
dengan Rp. 10.000.000.000 sedangkan Kualifikasi Menengah Gred 5/M2

35
memiliki kemampuan untuk melaksanakan pekerjaan jasa pelaksana konstruksi
dengan nilai proyek sampai dengan Rp. 50.000.000.000.
Permohonan sertifikasi dan registrasi badan usaha jasa pelaksana
konstruksi (kontraktor) untuk kualifikasi Gred 5 atau M1/M2 bisa diajukan oleh
perusahaan berbentuk Perseroan Terbatas (PT) non PMA dengan ketentuan:
a. Kualifikasi Gred 5/M1
Bisa diajukan oleh perusahaan atau badan usaha Perseroan Terbatas (PT)
yang baru berdiri dan memiliki nilai kekayaan bersih/modal disetor diatas
Rp. 1.000.000.000 atau bisa diajukan oleh perusahaan atau badan usaha
Perseroan Terbatas (PT) yang telah memiliki sertifikat badan usaha (SBU)
dengan kualifikasi Gred 4 versi Peraturan LPJK No. 2 Tahun 2013 atau
kualifikasi K3 versi Peraturan LPJK No. 10 Tahun 2013.
b. Kualifikasi Gred 5/M2
Bisa diajukan oleh perusahaan atau badan usaha Perseroan Terbatas (PT)
yang telah memiliki pengalaman kerja dan telah memiliki Sertifikat Badan
Usaha (SBU) dengan kualifikasi Gred 5 versi Peraturan LPJK No. 2 Tahun
2013 atau kualifikasi M1 versi Peraturan LPJK No. 10 Tahun 2010.
Adapun persyaratan utama pada kualifikasi kecil Gred 5 antara lain:
a. Memiliki laporan keuangan yang diaudit oleh Akuntan Publik.
b. Memiliki sertifikat sistem manajemen mutu ISO 9001:2008.
c. Memiliki tenaga ahli bersertifikat keahlian (SKA) untuk ditetapkan
sebagai penanggung jawab teknik (PJT) dan penanggung jawab
klasifikasi/bidang (PJK/PJB).
d. Kualifikasi Gred 5/M2; Tenaga ahli untuk PJT harus memiliki SKA
dengan kualifikasi Ahli Madya, Tenaga ahli untuk PJK/PJB harus
memiliki SKA dengan kualifikasi Ahli Muda.
e. Kualifikasi Gred 5/M1 Tenaga ahli untuk PJT atau PJK/PJB harus
memiliki SKA dengan kualifikasi Ahli Muda.
Berdasarkan informasi yang penulis dapatkan selama melaksanakan kerja
praktek pada proyek pembangunan Jimbaran Commercial Center bahwa PT.
Satria Cipta Asta Kencana memenuhi kualifikasi penyedia jasa/kontraktor pada
Kualifikasi Kecil Gred 5/M2.

36
2.9 Pelelangan Proyek Konstruksi
Pelelangan dapat didefinisikan sebagai serangkaian kegiatan untuk
menyediakan barang/jasa dengan cara menciptakan persaingan yang sehat
diantara penyedian barang/jasa yang setara dan memenuhi syarat, berdasarkan
metode dan tata cara tertentu yang telah ditetapkan dan diikuti oleh pihak-pihak
yang terkait secara taat sehingga terpilih penyedia terbaik (Wulfram I.
Erviantomanajemen proyek konstruksi hal. 51).

2.9.1 Macam Pelelangan

Proses pengadaan barang atau jasa dalam proyek konstruksi yang
menggunakan pelelangan dapat dibedakan menjadi dua macam, yaitu pelelangan
langsung dan pelelangan terbatas. Pada prinsipnya, kedua macam pelelangan
tersebut sama, hanya ada sedikit perbedaan dalam hal peserta lelang. Dalam
pelelangan umum, semua penyedia jasa yang memenuhi syarat dapat ikut dalam
pelelangan, sedangkan dalam pelelangan terbatas yang diizinkan ikut adalah
penyedia jasa yang diundang oleh pengguna jasa. Pemilihan macam pelelangan
pada umumnya tergantung pada besar kecilnya bangunan, tingkat kompleksitas
bangunan, besar kecilnya biaya bangunan dan jangka waktu pelaksanaan
pekerjaan (Wulfram I. Ervianto, manajemen proyek konstruksi hal. 51).

2.9.2 Prinsip Dasar Pelelangan

Proses pengadaan perusahan jasa konstruksi diatur oleh keputusan
presiden terutama digunakan di lingkungan proyek pemerintah. Prinsip dasar
pelelangan adalah:
a. Efisiensi, berarti pengadaan barang/jasa harus diusahakan dengan
menggunakan dana dan daya yang terbatas untuk mencapai sasaran yang
ditetapkan dalam waktu yang sesingkat-singkatnya dan dapat
dipertanggungjawabkan.
b. Efektif, berarti pengadaan barang/jasa harus sesuai dengan kebutuhan
yang telah ditetapkan dan dapat memberikan manfaat yang sebesar-
besarnya sesuai sasaran yang ditetapkan.

37
 c. Terbuka dan bersaing, berarti pengadaan barang/jasa harus terbuka bagi
penyedia barang/jasa yang memenuhi persyaratan dan dialakukan melalui
persaingan yang sehat di antara penyedia barang/jasa yang setara dan
memenuhi syarat/kriteria tertentu berdasarkan ketentuan dan prosedur
yang jelas dan transparan.
d. Transparan, berarti semua ketentuan dan informasi mengenai pengadaan
barang/jasa termasuk syarat teknis administrasi pengadaan, tata cara
evaluasi, hasil evaluasi, penetapan calon penyedia barang/jasa, sifatnya
terbuka bagi peserta penyedia barang/jasa yang berminat serta bagi
masyarakat luas dan umumnya.
e. Adil/tidak diskriminatif, berarti memberikan perlakuan yang sama bagi
calon penyedia barang/jasa yang tidak mengarah untuk memberi
keuntungan kepada pihak tertentu, dengan cara atau alasan apapun.
f. Akuntabel, berarti harus mencapai sasaran baik fisik, keuangan maupun
manfaat bagi kelancaran pelaksanaan tugas umum pemerintah dan
pelayanan masyarakat sesuai prinsip-prinsip serta ketentuan yang berlaku
dalam pengadaan jasa.
2.9.3 Paket Lelang Jasa Konstruksi
Paket lelang jasa konstruksi terdiri dari dokumen lelang dan rancangan
kontrak, yang dirinci sebagai berikut:
a. Surat undangan untuk mengikuti lelang, pada surat ini menjelaskan
tentang jadwal kapan jawaban harus diterima, kemungkinan kunjungan ke
lokasi proyek, dan lain-lain.
b. Kerangka acuan penjelasan perihal latar belakang proyek, tujuan dan
lingkup jasa konstruksi, produk-produk yang harus dihasilkan, dan jangka
waktu penyelenggaraan konsultasi.
c. Ringkasan kriteria seleksi, dalam dokumen lelang diikutsertakan ringkasan
kriteria seleksi agar para peserta memahami aspek yang akan dianalisis
berikut nilai atau bobotnya terhadap butir-butir pokok.
d. Format Proposal, hal ini adalah serangkaian pertanyaan dan informasi
yang disusun dalam format tertentu. Jawaban dan tanggapan atas

38
 pertanyaan tersebut akan menjadi dasar penilaian proposal yang diajukan
peserta lelang.
e. Rancangan kontrak, disamping dokumen-dokumen tersebut diatas, pada
dokumen-dokumen lelang dilampirkan pula rancangan kontrak yang
nantinya akan ditandatangani oleh pemenang lelang dan pemakai jasa
konsultan. Rancangan kontrak dipaket lelang dimaksudkan agar para
peserta berkesempatan mempelajari pasal-pasalnya. Hal ini akan banyak
membantu memberikan masukan dalam rangka menyiapkan proposal.

2.9.4 Pemilihan Penyedia Jasa Proyek Konstruksi

Pemilihan penyedia jasa konstruksi pada prinsipnya dilakukan melalui
lima metode antara lain:
a. Pelelangan umum, adalah metode pemilihan penyedia jasa yang dilakukan
secara terbuka dengan pengumuman secara luas melalui media massa dan
papan pengumuman resmi untuk penerangan umum sehingga kontraktor
yang berminat dan memenuhi kualifikasi dapat mengikutinya.
b. Pelelangan terbatas, dapat dilaksanakan apabila dalam hal jumlah
penyedia jasa yang mampu melaksanakan diyakini terbatas, yaitu untuk
pekerjaan yang kompleks, dengan cara mengumumkan secara luas melalui
media massa dan papan pengumuman resmi dengan mencantum penyedia
barang atau jasa yang telah diyakini mampu, guna memberi kesempatan
kepada penyedia jasa lainnya yang memenuhi kualifikasi.
c. Pemilihan langsung, yaitu pemilihan penyedia barang/jasa yang dilakukan
dengan membandingkan sebanyak-banyaknya penawaran sekurang-
kurangnya tiga penawaran dari penyedia jasa yang telah lulus
prakualifikasi serta dilakukan negosiasi baik teknis maupun biaya serta
harus diumumkan minimal melalui papan pengumuman resmi untuk
penerangan umum dan bila memungkinkan melalui internet. Pemilihan
langsung dapat dilaksanakan manakala metoda pelelangan umum atau
pelelangan terbatas dinilai tidak efisien dari segi biaya pelelangan.
d. Penunjukan langsung, metoda ini dapat dilaksanakan dalam keadaan
tertentu dan keadaan khusus terhadap satu penyedia jasa. Pemilihan
penyedia barang/jasa dapat dilangsungkan dengan cara melakukan

39
 negosiasi, baik secara teknis maupun biaya, sehingga diperoleh harga yang
wajar dan secara teknis dapat dipertanggungjawabkan.
e. Swakelola, adalah pelaksanaan pekerjaan yang direncanakan, dikerjakan
dan diawasi sendiri dengan menggunakan tenaga sendiri, alat sendiri atau
upah borong tenaga. Swakelola dapat dilaksanakan oleh pangguna jasa,
instansi pemerintah, kelompok masyarakat/lembaga swadaya masyarakat
penerima hibah. Jenis pekerjaan yang memungkinkan dilaksanakan secara
swakelola diantaranya adalah pekerjaan yang bertujuan meningkatkan
kemampuan teknis sumber daya manusia instansi pemerintah yang
bersangkutan, pekerjaan yang bersifat rahasia bagi instansi pengguna
barang atau jasa yang bersangkutan serta pekerjaan proyek percontohan
bersifat khusus untuk pengembangan teknologi/metoda kerja yang belum
dapat dilaksanakan oleh penyedia jasa.

2.9.5 Penetapan Pemenang Lelang

Selesai membuat Berita Acara Hasil Pelelangan (BAHP), panitia lelang
mengadakan rapat untuk menentukan pemenang lelang. Panitia akan menentapkan
calon pemenang lelang yang dianggap akan memberikan keuntungan bagi negara
dengan maksud dan tujuan sebagai berikut:
a. Calon pemenang lelang dianggap dapat memberikan keuntungan secara
finansial pada negara karena menawarkan harga pekerjaan yang berada di
bawah pagu dana yang telah ditentukan.
b. Calon pemenang lelang dianggap sebagai perusahan jasa konstruksi yang
memiliki pengalaman memadai untuk mengerjakan proyek yang
dimaksud, memiliki reputasi baik, memiliki kemampuan keuangan yang
memadai, memiliki peralatan yang lengkap dan sebagainya (Suparyakir,
Pelelangan Jasa Konstruksi, hal. 20).

2.9.6 Pengumuman Pemenang Lelang

Pokja ULP mengumumkan pemenang dan pemenang cadangan satu dan
dua (apabila ada) kepada masyarakat di website sebagaimana tercantum dalam
LDP dan papan pengumuman resmi yang memuat sekurang-kurangnya:
a. Nama paket pekerjaan dan nilai total HPS.

40
 b. Nama dan alamat penyedia.
c. Harga penawaran terkoreksi.
d. Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP).
e. Hasil evaluasi pelelangan untuk seluruh peserta yang dievaluasi (Hendra
Susanto & Hediana Makmur, Auditing Proyek Konstruksi, hal. 60).

b.9.10 Sumber Hukum Pelelangan

Pelaksanaan pelelangan di Indonesia diatur oleh Keputusan Presiden
Republik Indonesia tentang Pelaksanaan Anggaran Pendapatan dan Belanja
Negara (Keppres tentang Pelaksanaan APBN). Keppres yang mengatur pengadaan
barang dan jasa telah beberapa kali mengalami penyempurnaan, contohnya
Keppres No.14 A Tahun 1980, tanggal 14 April 1980 disempurnakan menjadi
Keppres No. 18 Tahun 1981, tanggal 5 Mei 1981. Tahun anggaran 1984/1985
telah dikeluarkan Keppres No.29 Tahun 1984, tanggal 21 April 1984 sebagai
pengganti Keppres No.14 A Tahun 1980 dan Keppres No.18 Tahun 1981.
Kemudian disempurnakan kembali dengan keluarkannya Keppres No.16 Tahun
1994 dilanjutkan Keppres No.6 Tahun 1999, Keppres No.18 Tahun 2000 dan
terbaru Keppres No.80 Tahun 2003.
Isi Keppres Nomor 18 Tahun 2000 telah menunjukan sikap reformis yang
sejak lama didambakan oleh kalangan industri kontruksi, salah satunya adalah
masalah kesetaraan antara pengguna jasa dan penyedia jasa. Istilah pemberi tugas
yang bernuansa diskriminatif sudah tidak digunakan lagi dan selanjutnya disebut
pengguna jasa, sedangkan untuk kontraktor digunakan istilah penyedia jasa.
Ketentuan bagi pengguna jasa maupun penyedia jasa dapat terkena sanksi jika
menyalahi ketentuan, sehingga tidak ada lagi istilah warga negara kelas 1,2 dan 3.
Sikap reformis yang kedua adalah adanya peran yang besar bagi asosiasi untuk
melakukan sertifikasi perusahaan atau tenaga ahli yang bergerak pada bidangnya
(Wulfram Ervianto, Manajemen Proyek Konstruksi, hal. 52-53).
Berdasarkan informasi yang penulis dapatkan selama melaksanakan kerja
praktek, pada proyek pembangunan Jimbaran Commercial Center bahwa
pemilihan kontraktor/penyedia jasa konstruksi pada proyek ini tidak dilaksanakan
secara pelelangan. Sistem pemilihan kontraktor pada proyek ini adalah dengan
cara penunjukan langsung oleh pengguna jasa/owner kepada kontraktor/penyedia

41
jasa, sehingga yang menjadi kontraktor pelaksana pada proyek pembangunan ini
adalah PT. Satria Cipta Asta Kencana. Sistem penunjukan langsung ini dapat
berlaku dikarenakan pengguna jasa dan penyedia jasa sudah pernah melaksanakan
dan menjalin kerjasama yang mirip dengan proyek ini antara lain pada proyek
pembangunan Mall Ramayana pada beberapa daerah di Denpasar dan Badung.

b.10 Kontrak
Dalam dunia konstruksi, perjanjian antara pihak owner dengan pihak
kontraktor terikat dalam sebuah kontrak kerja. Pengaturan hukum kontrak kerja
proyek konstruksi diatur oleh pihak yang terlibat dan sesuai dengan ketentuan
peraturan dan perundang-undangan yang berlaku (KUHP pasal 1601b). Kontrak
proyek konstruksi ini berupa dokumen tertulis dan wajib menjelaskan tentang
kesepakatan keselamatan umum dan tertib bangunan karena sebuah proyek
konstruksi merupakan pekerjaan yang mengandung resiko tinggi.

2.10.1 Kontrak Harga Satuan (Unit price contract)

Dalam kontrak ini, pihak kontraktor hanya menentukan harga satuan
pekerjaan untuk biaya semua jenis pekerjaan yang mungkin dikeluarkan termasuk
biaya overhead dan keuntungan. Biasanya, kontrak ini digunakan jika kuantitas
aktual dan masing-masing item pekerjaan sulit untuk diestimasi secara akurat
sebelum proyek dimulai. Pemilik dan kontraktor akan melakukan pengukuran
bersama terhadap jumlah bahan yang terpasang untuk menentukan kuantitas
pekerjaan yang sesungguhnya. Kelemahan dari jenis kontrak ini yaitu pemilik
tidak dapat mengetahui secara pasti biaya aktual proyek hingga proyek itu selesai.

2.10.2 Kontrak Biaya Plus Jasa (Cost plus fee contract)

Dalam kontrak ini, kontraktor akan menerima pembayaran atas
pengeluarannya, ditambah dengan biaya untuk overhead dan keuntungan.
Besarnya biaya overhead dan keuntungan biasanya dihitung berdasarkan
presentase biaya yang akan dikeluarkan kontraktor. Kelemahan jenis kontrak ini
hampir sama dengan jenis kontrak harga satuan dimana pemilik tidak dapat
mengetahui biaya aktual proyek yang akan dilaksanakan. Biasanya kontrak jenis

42
ini digunakan jika proyek tersebut harus diselesaikan dalam waktu yang singkat
sementara rencana dan spesifikasinya belum dapat terselesaikan.

2.10.3 Kontrak Biaya Menyeluruh (Lump sum contract)

Dalam kontrak ini menyatakan bahwa kontraktor akan melaksanakan
proyek sesuai dengan rancangan biaya tertentu. Apabila terjadi perubahan dalam
kontrak, perlu dilakukan negosiasi antara pemilik dan kontraktor untuk
menetapkan besarnya pembayaran (baik tambah maupun kurang) yang akan
diberikan kepada kontraktor terhadap perubahan tersebut. Kontrak jenis ini hanya
bisa diterapkan apabila ada perencanaan yang telah benar-benar selesai, dimana
kontraktor sudah dapat melakukan estimasi kuantitas secara akurat. Biasanya
pemilik proyek dengan jumlah anggaran yang terbatas akan memilih jenis kontrak
ini karena merupakan satu-satunya jenis kontrak yang memberi nilai pasti
terhadap biaya yang akan dikeluarkan. Berdasarkan informasi yang penulis
dapatkan selama melaksanakan kerja praktek, pada proyek pembangunan
Jimbaran Commercial Center jenis kontrak yang digunakan adalah Kontrak Biaya
Menyeluruh (Lump sum contract).

2.11 Sistem Pembayaran/ Termin

Sistem pembayaran atau termin pada proyek pembangunan Jimbaran
Commercial Center sesuai dengan isi pasal 4 nilai kontrak kerja pada surat
perjanjian kontrak kerja bangunan yang mana sistem pembayaran dilakukan dan
dihitung dalam termin sebagai berikut:
a. Termin 1 (satu) dibayarkan 35 % dari nilai SPK
yaitu sebesar Rp. 10.099.846.249 (sepuluh milyar sembilan puluh
sembilan juta delapan ratus empat puluh enam ribu dua ratus empat
sembilan ribu rupiah) setelah pekerjaan mencapai progres sebesar 50 %.
b. Termin 2 (dua) dibayarkan 45 % dari nilai SPK
yaitu sebesar Rp. 12.985.516.606,00 (dua belas milyar sembilan ratus
delapan puluh lima juta lima ratus enam belas ribu rupiah ) setelah ditanda
tangani berita acara serah terima.

43
 c. Retensi 20 % yaitu sebesar Rp. 5.771.340.713,00
(lima milyar tujuh ratus tujuh puluh satu juta tiga ratus empat puluh ribu
rupiah) dibayar setelah masa pemeliharaan selesai.

Sedangkan sistem pembayaran upah mandor/ tukang pada proyek

pembangunan Jimbaran Commercial Center adalah sebagai berikut:
a. Upah tenaga tetap dibayarkan setiap bulan oleh pihak PT. Satria Cipta Asta
Kencana.
b. Upah tenaga kerja borongan dibayarkan setiap 14 hari oleh pihak PT.
Satria Cipta Asta Kencana kepada masing-masing kepala tukang, sesuai
dengan volume pekerjaan yang diselesaikan.
c. Upah tenaga kerja harian dibayarkan oleh masing-masing mandor yang
membawahi beberapa orang pekerja. Jumlah upah yang diterima pekerja
tergantung dari kesepakatan antara kepala tukang dan pekerja.

44