BAB III Struktur Organisasi & Manajemen Proyek

BAB III

STRUKTUR ORGANISASI DAN MANAJEMEN PROYEK

3.1 Organisasi Proyek

Organisasi proyek adalah suatu sistem hubungan kerjasama dari

berbagai pihak yang terlibat pada suatu proyek pembangunan dalam

mengatur pelaksanaan berbagai pekerjaan dalam rangka mencapai suatu

hasil yang efektif dan efisien mungkin sesuai dengan persyaratan yang

telah ditetapkan. Dengan adanya organisasi proyek ini maka kegiatan

masing-masing pihak yang terlibat dalam suatu proyek pembangunan jelas

tidak berbenturan satu dengan yang lainnya. Ada tugas dan wewenang

sesuai dengan jabatan atau kedudukannya masing-masing yang harus

dipertanggung jawabkan kepada pihak-pihak yang terkait, dalam hal ini

orang yang kedudukannya dalam organisasi, bertanggung jawab penuh

atas kinerja pelaksanaan.

3.1.1 Struktur Organisasi Proyek

Struktur organisasi proyek merupakan perwujudan dari suatu sistem

organisasi dalam pelaksanaan suatu proyek pembangunan, atau dengan

kata lain merupakan suatu kerangka penjabaran dari keseluruhan tugas dan

tanggung jawab masing-masing pihak yang terkait. Struktur organisasi

terdiri dari beberapa unsur yang saling terkait dan berinteraksi satu dengan

yang lainnya tanpa bisa terpisahkan rantai hubungan kegiatannya.

Menara Palma 2 III - 1

http://digilib.mercubuana.ac.id/
 BAB III Struktur Organisasi & Manajemen Proyek

Dengan adanya sistem organisasi yang baik dan struktur organisasi

yang jelas, maka suatu pekerjaan dapat dilaksanakan dengan baik dan

tujuan dari pelaksanaan proyek pembangunan tersebut dapat tercapai

sesuai dengan persyaratan waktu, biaya dan mutu yang telah disepakati

sebelumnya. Tidak terkecuali pada proyek pembangunan Menara Palma 2.

Pada proyek ini sistem organisasi dan struktur organisasi merupakan suatu

keharusan yang tidak bisa ditawar lagi. Kehadirannya merupakan salah

satu aspek pendukung dalam pencapaian tujuan yang diharapkan bersama.

Hal ini dikarenakan didalam pelaksanaan pembangunan proyek tersebut

melibatkan banyak instansi yang masing-masing memiliki tugas, tanggung

jawab serta wewenang yang berbeda-beda.

Diharapkan dengan adanya sistem organisasi dan struktur organisasi

yang baik maka dapat mengakomodasi seluruh tugas, tanggung jawab dan

wewenang masing-masing pihak yang terlibat. Dengan demikian proyek

dapat berjalan dengan baik sesuai perencanaan yang telah dilakukan.

Struktur organisasi yang terlibat pada aktivitas yang disusun dalam

bagan struktur organisasi dengan hubungan kerja organisasi dapat

digambarkan secara umum dalam skema sebagai berikut :

Menara Palma 2 III - 2

http://digilib.mercubuana.ac.id/
 BAB III Struktur Organisasi & Manajemen Proyek

PEMILIK
PROYEK

KONSULTAN KONSULTAN
PERENCANA PENGAWAS

KONTRAKTOR
UTAMA

Garis Kontraktual Garis Instruksi/Koordinasi

Gambar 3.1 : Hubungan Kerja Organisasi

Menara Palma 2 III - 3

http://digilib.mercubuana.ac.id/
 BAB III Struktur Organisasi & Manajemen Proyek

Adapun struktur organisasi Menara Palma 2 sebagai berikut :

Pemberi Tugas

PT. KUNINGAN NUSAJAYA

Konsultan Pengawas Manajemen Konstruksi

PT. TRIPANOTO SRI KONSULTAN

Konsultan Konsultan Kontraktor

Quantity Surveyor Perencana Pelaksana
ARSITEKTUR : PONDASI
PT. REYNOLDS PT. AIRMAS PT. FRANKIPILE
PATNERSHIP ASRI INDONESIA

SAP
STRUKTUR : PT. NUSA RAYA
PT. WIRATMAN CIPTA
& ASSOCIATES
ELEVATOR INST
PT. MJEE
M&E:
PT. SKEMANUSA Prestess
CONSULTAMA PT. VSL INDONESIA
TEKNIK
M&E
PT. JAGA CITRA INTI

GENERATOR
PT. BERKAT
MANUNGGAL
ENERGI

VAC
PT. CIPTA
SEJAHTERA LESTARI

EX.CLADDING
PT. INDALEX

Gondola
Gambar 3.2 : Struktur Organisasi Proyek Menara Palma 2 GONDOLA
PT. MITRA
KREASI

Menara Palma 2 III - 4

http://digilib.mercubuana.ac.id/
 BAB III Struktur Organisasi & Manajemen Proyek

1. Pemberi Tugas (Owner)

Yaitu pihak yang mempunyai dana dan ingin mendirikan suatu

bangunan. Adapun pelaksanaan dari tujuan tersebut dapat dilakukan

sendiri atau dengan alasan tertentu dapat meminta pihak lain untuk

melaksanakannya sesuai dengan yang diinginkan. Pemberi tugas dapat

berupa perseorangan, badan/instansi/lembaga baik pemerintah maupun

lembaga swasta. Pada proyek pembangunan Menara Palma 2 yang

bertindak selaku pemberi tugas (owner) adalah PT. KUNINGAN

NUSAJAYA.

Tugas dan wewenang dari pemberi tugas (owner), meliputi :

a) Menyediakan dana pembangunan proyek.

b) Mengadakan pembebasan tanah.

c) Mengusahakan izin yang diperlukan untuk pembangunan

proyek konstruksi tersebut (IMB).

d) Mengadakan pembayaran atas pekerjaan yang telah selesai

dilaksanakan sesuai dengan kontrak.

e) Menyetujui dan menolak perubahan pekerjaan

(tambahan/pengurangan pekerjaan).

f) Memberikan keputusan dan instruksi yang berkaitan pada

perubahan pekerjaan, waktu dan biaya.

g) Menghadiri rapat-rapat dengan pelaksana proyek untuk dapat

memantau perkembangan proyek.

Menara Palma 2 III - 5

http://digilib.mercubuana.ac.id/
 BAB III Struktur Organisasi & Manajemen Proyek

2. Konsultan Manajemen

Pemilik proyek adalah badan usaha atau perorangan, baik

pemerintah maupun swasta yang mempunyai kepentingan untuk

mendirikan bangunan dan memiliki kesanggupan untuk menyediakan dana

untuk merealisasikan proyek tersebut.

Owner sebagai pemilik proyek sekaligus menjabat sebagai

konsultan managemen konstruksi. Tugas dan kewajibannya adalah

menyediakan dana untuk perencanaan dan pelaksanaan proyek,

menyediakan lahan atau tanah yang akan digunakan sebagai tempat

pembangunan proyek, dan memberikan wewenang kepada pihak-pihak

tertentu untuk mengelola bangunan sesuai dengan perjanjian yang telah

disepakati serta ikut mengawasi dalam pelaksanaan pembangunan proyek.

Pada proyek pembangunan Menara Palma 2 yang bertindak selaku

konsultan manajemen adalah PT. TRIPANOTO SRI KONSULTAN.

Tugas dan wewenang dari konsultan manajemen, meliputi :

a) Meminta laporan dan penjelasan tentang pelaksanaan

pekerjaan kepada pelaksana proyek baik secara lisan maupun

tulisan.

b) Menghentikan atau menolak hasil pekerjaan apabila dalam

pelaksanaan menyimpang dari spek yang telah ditentukan.

c) Mengesahkan adanya perubahan baik didalam desain maupun

pekerjaan.

Menara Palma 2 III - 6

http://digilib.mercubuana.ac.id/
 BAB III Struktur Organisasi & Manajemen Proyek

d) Memberikan keputusan terhadap perubahan waktu

pelaksanaan dengan mempertimbangan segala resiko yang

akan dihadapi.

e) Mengarahkan, mengelola, serta mengkoordinasikan

pelaksanaan kontraktor dalam aspek mutu, biaya, waktu, dan

keselamatan dalam bekerja.

f) Mengadakan rapat koordinasi yang dihadiri oleh konsultan

perencana dan kontraktor. Rapat diadakan seminggu sekali.

g) Memeriksa gambar detail pelaksanaan (shop drawing).

h) Membuat laporan kemajuan pekerjaan di lapangan.

Menara Palma 2 III - 7

http://digilib.mercubuana.ac.id/
 BAB III Struktur Organisasi & Manajemen Proyek

STRUKTUR ORGANISASI
KONSULTAN MANAJEMEN KONSTRUKSI
MENARA PALMA 2

PROJECT DIRECTORY
FRANKY DU VILLE

PROJECT COORDINATOR
DWIE SUKSMONO. H

HOME OFFICE SUPORT OFFICE

PROJECT MANAGER SITE

KRISH MADYONO HADHI, Dipl.Ing.HTL,MT

CONSTRUCTION MANAGER
WAHYUDI
ADMINISTRASI
SUCI RINUKMINI

SURVEYOR ENGINEER STRUKTUR ENGINEER ARSITEKTUR ENGINEER MEP

NANANG IWAN NUGROHO DWI SUBEKTI NUGROHO DWI SUBEKTI WAWAN KURNIAWAN

ASISTEN SURVEYOR SUPERVISOR STRUKTUR SUPERVISOR ARSITEKTUR SUPERVISOR MEP

RYAN RIZKYANSAH ALLAN ACHMAT ANJAR HENDRA

Gambar 3.3 : Struktur Organisasi Konsultan Manajemen Konstruksi

Menara Palma 2 III - 8

http://digilib.mercubuana.ac.id/
 BAB III Struktur Organisasi & Manajemen Proyek

Dari diagram struktur organisasi tersebut, berikut beberapa penjelasan tentang Job

Description dari PT. Tripanoto Sri Konsultan :

1. Project Directory pada proyek Menara Palma 2 ialah sebagai Direktur Utama

dari PT. Tripanoto Sri Konsultan.

2. Project Coordinator bertugas mengkoordinasikan pekerjaan yang berhubungan

dengan proyek dan tidak mempunyai otoritas serta menangani kepputusan-

keputusan tentang anggaran, jadwal dan performasi proyek.

3. Project Manager bertugas untuk memimpin pelaksanaan proyek sesuai dengan

kontrak. Project manager bertanggung jawab untuk perencanaan, manajemen,

koordinasi dan kontrol keuangan dari proyek konstruksi.

4. Contruction Manager bertugas untuk bekerjasama dengan owner proyek dan

perencanaan mulai dari tahap pra rencana hingga selesainya proyek. Contruction

manager juga bertugas untuk mengawasi pelaksanaan dari keputusan yang telah

disepakati bersama agar tidak melebihi bugdet dan waktu yang telah

direncanakan.

5. Administrasi pada proyek Menara Palma 2 bertugas mengurus keluar masuknya

surat izin pelaksanaan, serta mengurus file dokumen proyek.

6. Engineer Srtuktur bertugas untuk meninjau dan menganalisis desain gambar

struktur (Highrise Proyek) dan memberikan rekomendasi secara rinci desain

untuk menciptakan struktur yang efektif dan efisien.

7. Engineer Arsitektur bertugas untuk membuat gambar pra rencana bangunan,

gambar perencanaan bangunan, serta gambar untuk konstruksi yang diserahkan

kepada owner untuk dijadikan pedoman dalam menghitung rencana anggaran

biaya serta pelaksanaan pembangunan.

Menara Palma 2 III - 9

http://digilib.mercubuana.ac.id/
 BAB III Struktur Organisasi & Manajemen Proyek

8. Engineer MEP bertugas melakukan pengawasan dan koreksi terhadap pekerjaan

mekanikal dan elektrikal bangunan yang dikerjakan, apakah sudah sesuai dengan

rencana kerja dan syarat-syarat serta gambar kerja.

9. Surveyor bertugas untuk melakukan pelaksanaan survey lapangan dan

penyelidikan/pengukuran tempat-tempat yang akan dikerjakan. Mencatat dan

mengevaluasi hasil pengukuran yang telah dilakukan sehingga dapat

meminimalisir kesalahan dan melakukan tindak koreksi dan pencegahan.

Menara Palma 2 III - 10

http://digilib.mercubuana.ac.id/
 BAB III Struktur Organisasi & Manajemen Proyek

3. Konsultan Perencana

Konsultan perancana adalah pihak yang bergerak dalam bidang jasa, yang

memiliki kemampuan untuk merancang, merencanakan atau memberikan konsultasi

kepada pemilik bangunan sehingga tercipta suatu rancangan yang sesuai dengan

keinginan pemilik.

Dalam pelaksanaan proyek pembangunan Menara Palma 2 yang diberikan

kepercayaan sebagai konsultan perencana adalah PT. Airmas Asri, dengan tugas dan

wewenang meliputi :

a) Memberikan konsultasi kepada pemberi tugas (owner) saat perencanaan

mengenai desain, kekuatan konstruksi, dan scheduling.

b) Memberikan masukan dan usulan mengenai konstruksi pendukung

bangunan (pondasi) terhadap kondisi tanah setempat.

c) Membuat revisi atas perencanaan sebelumnya jika ada yang tidak sesuai

dengan kondisi di lapangan.

d) Memberikan usulan, saran dan pertimbangan kepada pemberi tugas

maupun pelaksana proyek tentang pelaksanaan pekerjaan.

e) Menghadiri rapat-rapat teknis dan koordinasi agar bila ada perubahan-

perubahan bisa cepat diketahui dan diantisipasi.

Menara Palma 2 III - 11

http://digilib.mercubuana.ac.id/
 BAB III Struktur Organisasi & Manajemen Proyek

4. Kontraktor

Kontraktor adalah pihak yang menerima dan menyelenggarakan pekerjaan

bangunan menurut biaya yang telah disepakati dan melaksanakan sesuai dengan

peraturan dan syarat-syarat serta gambar-gambar rencana yang telah ditetapkan.

Kontraktor berupa perseroan yang berbadan hukum atau badan hukum yang

bergerak dalam bidang pelaksanaan pekerjaan bangunan. Dalam pelaksanaan proyek

pembangunan Menara Palma 2 yang bertindak sebagai kontraktor utama adalah PT.

Nusa Raya Cipta yang diberikan kepercayaan untuk bertindak sebagai kontraktor

yang bertugas melaksanakan pekerjaan struktur.

Tugas dan wewenang dari kontraktor meliputi :

a) Menyiapkan sumber daya manusia dari tenaga ahli sampai dengan

mandor-mandor dan pekerja-pekerja dalam berbagai bidang pekerjaan.

b) Mempelajari gambar kerja dengan seksama dan melaporkan kepada

pengawas setiap ada perubahan.

c) Menyediakan alat-alat yang dipergunakan, memperbaikinya apabila

rusak dan jika pekerjaan telah selesai wajib menyingkirkan alat-alat

tersebut dan membersihkan bekas-bekasnya.

d) Menyusun dan memperhitungkan keperluan dana untuk membiayai

pelaksanaan pekerjaan-pekerjaan.

e) Memperhitungkan syarat dan ketentuan dalam kontrak tentang bentuk,

volume, mutu, dimensi dan lain-lainya dari bagian-bagian pekerjaan.

f) Memilih dan menetapkan Metode Pelaksanaan Konstruksi yang akan

dipakai.

Menara Palma 2 III - 12

http://digilib.mercubuana.ac.id/
 BAB III Struktur Organisasi & Manajemen Proyek

g) Menyiapkan cash flow untuk pembiayaan pelaksanaan pekerjaan dan

rencana-rencana pendanaan (funding plan) serta sistem pengendalian

internal, baik bagi aspek keuangan maupun bagi operasional

pengendalian waktu dan mutu.

h) Membuat laporan harian, mingguan dan bulanan.

Menara Palma 2 III - 13

http://digilib.mercubuana.ac.id/
 BAB III Struktur Organisasi & Manajemen Proyek

5. Quantity Surveyor

Quantity surveyor/estimator pada perusahaan kontraktor bertugas menghitung

volume dan kebutuhan material bangunan yang digunakan untuk melaksanakan

pekerjaan proyek. Pada proyek pembangunan Menara Palma 2 yang bertindak

selaku Quantity surveyor adalah PT. REYNOLDS PARTNERSHIP.

Tugas dan wewenang dari Quantity surveyor, meliputi :

a) Menghitung luas m pekerjaan bangunan seperti pengecoran, plesteran,

pasangan keramik, pembesian dll.

b) Menghitung volume m pekerjaan seperti pekerjaan beton, screed lantai,

pekerjaan urugan tanah dll.

c) Menghitung volume kg pada pekerjaan besi beton bertulang,

alumunium, profil baja dll.

d) Bekerjasama dengan logistik atau pengadaan barak untuk memberikan

informasi kebutuhan material yang harus didatangkan ke lokasi proyek

pembangunan.

e) Menghitung volume pekerjaan bangunan yang sudah dilaksanakan dan

sisa pekerjaan untuk keperluan pembuatan opname mandor/pemborong

dan untuk keperluan engineering dalam membuat schedule pekerjaan

pelaksanaan pembangunan.

f) Menghitung kebutuhan material yang dibutuhkan dalam setiap item

pekerjaan bangunan.

g) Mengecek penggunaan material apakah sudah sesuai dengan apa yang

dihitung oleh estimator.

Menara Palma 2 III - 14

http://digilib.mercubuana.ac.id/
 BAB III Struktur Organisasi & Manajemen Proyek

h) Mengecek setiap gambar shop drawing baru apakah terjadi perubahan

dari apa yang sudah dihitung sebelumnya, jika terjadi perubahan maka

tugas quantity surveyor adalah menghitung ulang volume pekerjaan

atau menghitung pada item pekerjaan tambah kurang saja.

Menara Palma 2 III - 15

http://digilib.mercubuana.ac.id/
 BAB III Struktur Organisasi & Manajemen Proyek

3.2 Manajemen Proyek

Keberhasilan suatu proyek tidak hanya ditentukan oleh ilmu dan teknologi

tetapi juga oleh faktor manajemen. Dalam pelaksanaan suatu proyek pasti akan

menghadapi hambatan, akibat teknis maupun kondisi alam. Keadaan ini harus bisa

ditanggulangi sehingga kerugian yang terjadi dapat ditekan sampai batas minimal.

Oleh sebab itu diperlukan koordinasi anggaran yang telah direncanakan.

Dalam pengertian manajemen proyek adalah salah satu cabang dalam

manajemen yang secara umum bertujuan untuk mengelola sumber daya yang ada

(tenaga kerja, dana, material, metode dan alat) pada suatu proyek pembangunan

sedemikian rupa secara efisien dan efektif sehingga diperoleh hasil yang sesuai

dengan persyaratan (specification) biaya dan waktu yang direncanakan. Manajemen

proyek mempunyai ruang lingkup yang cukup luas, karena mencakup tahapan

kegiatan awal pelaksanaan pekerjaan sampai dengan akhir pelaksanaan yang berupa

hasil pembangunan. Pada pelaksanaan proyek pembangunan tahapan kegiatan

tersebut dibagi menjadi 4, yaitu perencanaan (planning), pengorganisasian

(organizing), pelaksanaan (actuating) dan pengawasan (controlling). Berikut

penjelasan dari tahapan kegiatan tersebut :

1. Perencanaan (Planning)

Kegiatan perencanaan meliputi perumusan persyaratan dari bangunan yang

akan dibangun, termasuk pembuatan gambar-gambar perencanaan lengkap dengan

persyaratan teknis yang diperlukan. Kegiatan perencanaan diaplikasikan dengan

menentukan metoda pelaksanaan yang tepat sehingga pekerjaan yang sudah

direncanakan dapat diselesaikan sesuai dengan rencana yang sudah dijadwalkan dan

dianggarakan.

Menara Palma 2 III - 16

http://digilib.mercubuana.ac.id/
 BAB III Struktur Organisasi & Manajemen Proyek

2. Pengorganisasian (Organizing)

Kegiatan pengorganisasian berupa kegiatan mengatur dan menyusun

organisasi yang akan melaksanakan pembangunan, termasuk mengatur hubungan

kerja diantara unsur-unsur organisasi.

Penyusunan organisasi akan melibatkan unsur-unsur pelaksana pembangunan

yang terdiri dari : Pemberi Tugas (owner), Konsultan Manajemen, Konsultan

Arsitek, Konsultan Perencana, dan Pelaksana. Yang masing-masing mempunyai

tugas, kewajiban, tanggung jawab dan wewenang sesuai dengan peraturan/ketentuan

yang telah ditetapkan.

3. Pelaksanaan (Actuating)

Kegiatan pelaksanaan meliputi kegiatan pelaksanaan pekerjaan di lapangan

dalam rangka mewujudkan bangunan yang akan dibangun. Dalam kegiatan

pelaksanaan ini hubungan kerja antara unsur-unsur pelaksana pekerjaan

pembangunan perlu diatur sehingga masing-masing unsur dapat bekerja sesuai

dengan bidangnya dan selalu tunduk serta taat kepada peraturan dan ketentuan yang

telah disepakati bersama. Penyimpangan yang terjadi akibat tindakan dari salah satu

unsur akan menimbulkan hambatan dalam pelaksanaan.

4. Pengendalian (Controlling)

Kegiatan pengendalian dilaksanakan dengan tujuan agar hasil pelaksanaan

pekerjaan sesuai dengan persyaratan biaya dan waktu yang telah ditetapkan.

Untuk keperluan ini tugas unsur pengawas sangat penting, terutama dalam

membimbing dan mengarahkan pelaksanaan pekerjaan. Hasil akhir dari

pelaksanaan pembangunan, pada umumnya ditentukan oleh hasil kegiatan

pengawasan. Kegiatan pengendalian dilakukan dari proses olah data yang

Menara Palma 2 III - 17

http://digilib.mercubuana.ac.id/
 BAB III Struktur Organisasi & Manajemen Proyek

diaplikasikan dalam bentuk antara lain : pelaksanaan tes/uji terhadap material

untuk menjaga kualitas dari material yang akan digunakan tersebut, pembuatan

master schedule, daily/weekly/monthly report untuk pengendalian waktu serta

cost control untuk pengendalian biaya.

Menara Palma 2 III - 18

http://digilib.mercubuana.ac.id/
 BAB III Struktur Organisasi & Manajemen Proyek

3.3 Tinjauan Kontrak

Dalam pelaksanaan proyek pembangunan Menara Palma 2 ini owner terlebih

dahulu melakukan pemilihan terhadap pihak-pihak yang terlibat dan saling bekerja

sama satu dengan yang lainnya dalam rangka pelaksanaan pembangunan proyek.

Sistem pemilihan tersebut dilakukan dengan cara pelelangan. Pada umumnya, proses

pelelangan dapat dilakukan dengan beberapa cara, antara lain :

1. Pelelangan Umum

Pelelangan umum merupakan jenis pelelangan yang sifatnya terbuka untuk

seluruh pihak dalam melakukan penawaran sesuai ketentuan yang berlaku.

Sistem pelelangan ini bisanya diumumkan melalui media cetak atau media

elektronika.

2. Pelelangan Terbatas
Pelelangan terbatas merupakan jenis pelelangan yang hanya memberikan

kesempatan pada pihak-pihak tertentu yang berkualitas dan bonafit, dalam arti

telah terpilih untuk memasukkan penawaran.

3. Penunjukan Langsung
Merupakan pelelangan dengan sistem penunjukan langsung oleh rekanan

owner, dimana penunjukan ini hanya berlaku pada satu pihak yang memenuhi

kualifikasi dan prestasi sebagai pihak yang akan melaksanakan suatu proyek

yang ditawarkan.

Menara Palma 2 III - 19

http://digilib.mercubuana.ac.id/
 BAB III Struktur Organisasi & Manajemen Proyek

Pada pelaksanaan proyek pembangunan Menara Palma 2, pelelangan

dilakukan dengan cara pelelangan umum. Hal ini ditandai dengan banyak pihak

seperti pada konsultan manajemen konstruksi PT. Tripanoto Sri Konsultan,

konsultan perencana struktur PT. Wiratman dan Associates, konsultan perencana

arsitektur PT. Airmas Asri, konsultan perencana MEP PT. Skemanusa

Consultama Teknik, kontraktor utama PT. Nusa Raya Cipta, dan konsultan

quantity surveyor PT. Reynolds Patnership yang terlibat didalam pelaksanaan

pembangunan proyek tersebut, yang dimana masing-masing pihak tersebut

memiliki tugas, tanggung jawab dan wewenangnya masing-masing.

3.3.1 Tahap Kontrak

Kontrak adalah perjanjian pemborongan pekerjaan antara pihak pemberi

tugas (owner) dengan kontraktor. Kontrak ini dibuat setelah pemberi tugas (owner)

menetapkan/menunjuk pemenang pelelangan. Penetapan pemenang pelelangan

dilaksanakan dengan cara mengeluarkan surat pelulusan pekerjaan/surat perintah

kerja (gunning).

Tahap ini merupakan tahap kesepakatan antara owner dengan kontraktor.

Kesepakatan tersebut diikat oleh surat perjanjian yang diatur dalam dokumen

kontrak beserta dan bersifat menyeluruh/lump sump. Perjanjian yang terdapat dalam

dokumen kontrak beserta dengan lampirannya merupakan satu kesatuan yang tidak

dapat dipisahkan satu dengan yang lainnya. Adapun dokumen kontrak tersebut terdiri

atas :

1. Surat perjanjian (kontrak)

2. Surat keputusan penunjukan pemenang lelang

3. Surat keputusan penetapan pemenang lelang

Menara Palma 2 III - 20

http://digilib.mercubuana.ac.id/
 BAB III Struktur Organisasi & Manajemen Proyek

4. Surat penawaran

5. Daftar kuantitas RAB harga penawaran yang disetujui

6. Spesifikasi teknis dan gambar-gambar

7. Berita acara hasil lelang

8. Berita acara pembukaan penawaran

9. Berita acara penjelasan

10. Syarat-syarat umum kontrak

11. Syarat-syarat khusus kontrak

12. Jaminan pelaksanaan dan lain-lain yang dipersyaratkan

Pada saat ini kebutuhan proyek konstruksi terdapat beberapa jenis sistem

kontrak, antara lain :

1. Kontrak Unit Price

Yaitu semua jenis kontrak yang harga satuan pekerjaannya sudah

ditentukan. Pembayaran dilakukan berdasarkan kuantitas pekerjaan yang telah

dikerjakan.

2. Kontrak Lump Sump Fixed Price

Semua pekerjaan tercantum dalam dokumen kontrak dan dilaksanakan

oleh kontraktor dengan jumlah imbalan tetap. Tetapi jika pemilih yang

menyebabkan perubahan maka dipertimbangkan dalam pekerjaan tambah kurang.

3. Kontrak Biaya Tambah Upah yang Dinegosiasikan (Negotiated Cost Plus

and Fee Contract)

Kontraktor menyetujui untuk melaksanakan pekerjaan dengan

mendapatkan upah yang tetap ataupun berfariasi yang telah mengandung laba dan

Menara Palma 2 III - 21

http://digilib.mercubuana.ac.id/
 BAB III Struktur Organisasi & Manajemen Proyek

biaya-biaya umum perkantorannya dengan mendapatkan penggantian terhadap

semua biaya lapangan sesuai dengan biaya nyata.

4. Kontrak Owner Builder

Merupakan jenis kontrak yang pemiliknya sekaligus sebagai kontraktor,

sehingga dapat mengerjakan proyeknya dengan kekuatan sendiri atau dengan

mensubkan pekerjaan tertentu pada sub kontraktor.

5. Kontrak Design and Build

Pada kontrak jenis ini owner hanya menyampaikan gagasan spesifikasi dan

luas lahan. Setelah itu kontraktor merancang dan mengerjakannya. Pada sistem

ini perusahaan bertanggung jawab penuh baik desain ataupun konstruksinya.

Pembayarannya dilakukan pada saat proyek sudah selesai dan owner hanya

tinggal menggunakannya.

Pada pelaksanaan proyek pembangunan Menara Palma 2, sistem kontrak

yang digunakan adalah Lump sump fixed price. Dengan demikian diawal

kontrak sudah diketahui bagian-bagian mana saja yang akan dikerjakan serta

jumlah anggaran yang akan digunakan untuk biaya pembangunan proyek

tersebut. Jika di tengah-tengah perjalanan proyek terjadi perubahan pekerjaan

harus ada persetujuan antara owner dengan kontraktor tersebut.

Menara Palma 2 III - 22

http://digilib.mercubuana.ac.id/