Bunga Majemuk (Compound Interest)

BC = P (I + i)n
Contoh soal :
Dik :
P = $ 1000
i = 10 %
n = 5 tahun
I = $ 1000 . 5 . 10 %
I = $ 500/tahun.

BC = $ 1000 (1 + 0,1)5
= $ 1610,51

Untuk lebih memudahkan menganalisis suatu masalah investasi dan

menggambarkan hubungan antar variable maka perlu dibuat suatu diagram alir kas
(ash flow) terhadap waktu.
F = 1000

P A A A i=5%
1 2 3 4

0
A = .?
F = 1000
i =5%
n = 4 tahun
Keterangan dari gambar diatas yaitu :
Garis horizontal disebut dengan skala waktu dengan kemajuan waktu
bergerak dari kiri ke kanan.
Tanda anak panah ke bawah cash flow negative menandakan aliran kas
dan ditempatkan pada akhir periode. Jika diperlukan perbedaan, maka
anak panah keatas menunjukkan aliran cash positif/penerimaan, sedangkan
arah panah kebawah menggambarkan aliran kas negative/pengeluaran.

1
 Diagram aliran kas tergantung dari sudut pandang yang
Aliran kas merupakan penjumlahan aliran kas positif (+) dan aliran kas
negative (-) pada periode yang sama.

UNIFORM V-SERIES COMPOUND AMOUNT FACTOR (Pembayaran Uniform Series)

F = A(F/A i%, n)
1 i n - 1
= A

i
Misal :
i = %/tahun
n = 5 tahun
A = $ 100
F/P = 1,038 F/A = 5,076
P/F = 0,9633 P/A = 4,889
A/F = 0,1970 A/G = 1,986
A/P = 0,2045 P/G = 9,712

F = A(F/A i%, n)
= $ 100 (5,076) = $ 507,6

1 i n - 1
= A = $ 100
4

1 3 % 5 1

3 % = .
i
4
Perhitungan untuk mendapatkan nilai F pada n periode dari sekarang berdasarkan
penjumlahan dari A dengan laju bunga i per periode.

A=
A= F=?
A=
0 1 2 3 n
F = A(F/A i%, n)
1 i n - 1
= A

i
Dimana :

2
 1 i n - 1
= (F/A i%,n) = Uniform series ompound amount faktor yang telah
i
didistribusikan.

SINKING FUND DEPOSIT FACTOR (Simpanan Teratur)

Perhitungan untuk mendapatkan nilai A selama n periode berdasarkan P dengan laju
bunga i per periode.

P A=? A=? A=? A=?

I I I I I F
0 1 2 3 . n
Formula :
A = P(A/P i%, n)
i 1 i n
= P
1 i - 1
n

Dimana :
i 1 i n
(A/P i%, n) =
1 i - 1
n

Sinking Found Deposite Factor yang telah dibatasi.

CAPITAL RECOVERY FACTOR (Penerimaan Teratur).
Perhitungan untuk mendapatkan nilai A selama n periode berdasarkan P dengan bunga i
per periode.

P A=? A=? A=? A=?

I I I I I
0 1 2 3 n
Formula A = P (A/P i%, n)

i (1 i) n
=P
(1 i) - 1
n

Dimana :

i (1 i) n
(A/P i%, n) = = Capital Recovery Factor.
(1 i) - 1
n

UNIFORM SERIES PRESENT WORTH FACTOR

(Nilai sekarang Pembayaran Uniform)

3
 Perhitungan untuk mendapatkan P berdasarkan penjumlahan A selama n
periode dengan laju bunga i per periode.

P=? A A A A

0 1 2 3 n
Formula :
P = A(P/A i%,n)

i (1 i) n 1
=A n
= Uniform Series Factor
i (1 i)
ARITHMATIC GRADIENT SERIES.
Salah satu situasi yang sering muncul dalam analisis investasi adalah
peningkatan atau penurunan pendapatan/biaya.
Secara gradient selama periode. Anlisis peningkatan/penurunan ini disebabkan
oleh factor Ekskalasi (kenaikan) yang dikarenakan oleh efek inflasi, persediaan (supply),
dan permintaan (demand), dan analisis ekonomi, permasalahan ini disebut dengan
Arithmatic Gradient Series.
Ilustrasi Diagram alir.
100 150 200
B B+g B+2g B+(n-1)g
I I I I I
0 1 2 3 .. 4
Dimana : B = Gradient series
g = Gradient konstan
Untuk menentukan pemecahan persoalan Arithmatic Gradient Series diubah
menjadi Uniform Series Compound.
Formula :
A = b + g (A/G i%, n)

1 n
A/G i%, n =

2 1 i - 1
n

Contoh :
Diketahui ;
Gradient series pertama, B = 1100
Arithmatic gradient, g = 100
4
 Laju bunga, i = 8 % per periode
Umur proyek, n = 10 tahun.
Pertanyaan :
Tentukan nilai A = .. ?

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
A = 1100 + 100 (A/G 8%, 10)
= 1100 + 100 (3,871)
= 1100 + 387,1
= 1487,1
BUNGA EFEKTIF
Biasanya Discount Rate dinyatakan dalam penyatuan biaya nominal tiap
tahun jika investasi dibungakan tiap tahun (Annual Compounding) bunga nominal dan
bunga efektif ( j & i ) akan sama besar. Jika investasi dibungakan pada selang waktu
yang kurang dari setahun, maka bunga efektif akan sedikit lebih besar daripada bunga
nominal. Hubungan berikut dapat dipakai untuk menghitung bunga efektif. Jika bunga
nominal dan frekuensi pengadaan diketahui.
Formula :
m
j
i = 1 - 1
m
dimana :
i = bunga efektif, %
j = bunga nominal, %
m = periode pengembalian
Contoh :
Sebuah perusahaan kartu kredit membebankan suku bunga sebesar 1,375% per bulan
pada saldo semua rekening belum terbayar. Tingkat suku bunga tahunan menurut
mereka adalah 12 (1,375%) = 16,5%. Berapakah suku bunga efektif per tahun yang
dibebankan oleh perusahaan.
Jawab :
12
0,165
i = 1 1
12
= 0,1781
5
 = 17,81%
Soal :
Uang sebesar Rp. 1.000.000,-, jika disimpan selama 8 tahun dengan tingkat bunga 10%
per tahun akan menjadi ?

F = . ?
0 1 2 3 4 5 6 7 8
F = P(F/A i%, n)
= Rp.1.000.000, (F/A 10%, 8)
= Rp. 1.000.000 (2,1436)
= Rp. 2.143.600,-
Atau ;
1 i n - 1
F = P

i

1 0,18 1
= Rp. 1.000.000,-

0,1
= Rp. 1.000.000,- (2,1436)
= Rp. 2.143.600,-
Soal :
Uang Rp. 1.000.000,- diterima 8 tahun yang akan datang dengan tingkat bunga 10%,
berapa nilainya pada saat sekarang.
P = F(P/F 10%, 8)
= Rp. 1.000.000,- (0,4665)
= Rp. 466.500,-
Soal :
Jika kita menginginkan jumlah tabungan sebesar Rp. 1.000.000,- di akhir tahun ke 8,
tentukan berapa yang harus di tabung per tahun dengan tingkat suku bunga 10%.
Diketahui :
F = Rp. 1.000.000,-
i = 10%
n = 8 Tahun
A = F (A/F i%, n)
= Rp. 1.000.000,- (A/F 10%, 8)
6
 = Rp. 1.000.000,- (0,0874)
= Rp. 87.400,-
Soal :
Jika kita meminjam uang di Bank Rp 1.000.000,- dan ingin melunasinya selama 10
tahun dengan tingkat suku bunga yang dibebankan oleh Bank sebesar 15% per tahun.
Tentukan berapa yang harus dibayarkan setiap tahunnya.
Jawab :
A = P (A/P i%, n)
= Rp 1.000.000,- (0,1993)
= Rp 199.300,-

BAB III
ALIRAN KAS
(CASH FLOW)

Aliran kas adalah sejumlah uang yang masuk (pendapatan/cash in) atau yang
keluar (pengeluaran/investasi/cash out) dari suatu kegiatan/proyek dalam suatu periode
waktu tertentu.
(+) (cash in)

0 1 2 3
(-) (cash out)

Arti penting dari aliran kas (Cash Flow)

Akuntansi laba bukan kas bersih.
Investor Laporan kas
Dengan Cash Flow alternative investasi (pembayaran peminjaman)
Contoh :
Suatu perusahaan mendapatkan kontrak pembuatan perahu yang harus dikerjakan
selama lima tahun, dimana pembayaran perahu 40 % diakhir tahun-2, 40 % di akhir
tahun ke-4, dan sisanya 20 % dibayarkan pada akhir tahun ke-5. Dimana perusahaan
penerima proyek mampu menyelesaikan kontrak 20 % disetiap tahunnya dan biaya
yang dibutuhkan 20 %per tahun.

7
 40% 40%

20%

0 1 2 3 4 5
20%

Komponen Aliran Kas

1. INITIAL CASH FLOW (Aliran kas awal/Pendahuluan)
2. OPERATIONAL CASH FLOW (Aliran Kas Operasional)
3. TERMINAL CASH FLOW (Aliran kas di akhir/sisa)

BAB IV
KRITERIA EVALUASI PROYEK

3.1. Kriteria Evaluasi Proyek

NPV : Net Present Value : Nilai sekarang
BCR : Benefit Cost Ratio : Ratio antara pendapatan & investasi
POT : Pay Out Time : Waktu pengembalian
ROR : Rate Of Return : Break Event
NPV = 0 = Investment = Income
Salah satu elemen penting dalam mengevaluasi investasi atau proposal
investasi. Ada jenis proposal investasi yaitu :
1. Proposal Invesrasi Independen (Individual/tidak tergantung)
2. Proposal Investasi Dependen (Mutually Exlusive)
3. Proposal Investasi Kontigensi

1. Proposal Investasi Independen (Individual/Tidak tergantung)

Pemilihan suatu proposal investasi tidak mempengaruhi proposal investasi
yang lain.
Contoh : Proposal pemilihan system keamanan gudang bahan peledak
2. Proposal Investasi dependen (Mutually Exlusive)
Adalah pemilihan suatu proposal investasi yang mempengaruhi pemilihan
proposal investasi yang lainnya.

8
 Contoh : Proposal pembuatan jalan tambang akan mempengaruhi pemilihan
proposal alat muat dan alat angkut.
3. Proposal Investasi Kontigensi
Adalah pemilihan proposal investasi akan berakibat diperlukannya suatu
proposal investasi lain yang mendukung atau komplementer.
Contoh : Proposal pembelian Dump Truck akan menyebabkan diperlukannya
proposal pembelian ban.
Prinsip penting dalam mengevaluasi proposal investasi adalah :
Keuntungan besar lebih baik daripada keuntungan kecil.
Keuntungan yang diperoleh cepat lebih baik daripada yang diperoleh lambat.
Hasil evaluasi harus konsisten dan realistis.
4.2. Dasar Perhitungan Evaluasi Proyek
Terdapat 2 klasifikasi investasi yang umum digunakan (Stermole & Stermole,
1996), yaitu :
1. Investasi yang memproduksi pendapatan
(Revenue Producing Investement Alternatives)
2. Investasi yang memproduksi jasa/layanan
(Service Producing Investement Alternatives)

1. Investasi yang memproduksi pendapatan

(Revenue Producing Investement Alternatives)
Dalam investasi yang memproduksi pendapatan yang dicari adalah
alternative proyek yang menghasilkan pendapatan terbesar dan amat besar yang
digunakan adalah analisis nilai pendapatan (Net Value Analisis).
2. Sedangkan dalam investasi yang memproduksi jasa pelayanan yang dicari adalah
Alternative proyek yang menghasilkan nilai biaya terkecil/minim dan analisis yang
digunakan adalah Analisis Biaya (Cost Analisis).
Dalam evaluasi investasi ada 3 persamaan yang sering digunakan yaitu :
1. Present Worth (PW) Equation
PW Cost = PW Income/Revenue
Membandingkan pendapatan dan biaya di awal umur proyek.
2. Annual Worth (AW) Equation
Equivalen Annual Cost = Eq Annual Cost
Equivalen Annual Revenue = Eq Annual Revenue
9
 Dimana membandingkan pendapatan dan biaya secara series tiap tahunnya.
3. Future Worth (FW) Equation
FW cost = FW revenue
Membandingkan antara pendapatan dan biaya di akhir umur proyek.
Biaya (cost) = Out Flow
Pendapatan (Revenue)
Biaya (Cost) adalah pengeluaran termasuk biaya operasi langsung dan tidak
langsung, pembayaran utang investasi dan lain-lain.
Dalam aliran kas biaya merupakan aliran kas negative (Out Flow).
Sedangkan pendapatan (Revenue) adalah pendapatan hasil penjualan, nilai
sisa atau Savage Value, Hak Paten, Piutang jasa, dan lain-lain.
Aliran kas pendapatan merupakan aliran kas positip (In Flow).

Tugas 1 :
Cari yang termasuk di dalam biaya langsung dan biaya tidak langsung.
Jawab :
Biaya Langsung (Direct Cost) adalah biaya-biaya yang secara beralasan dapat
diukur dan dialokasikan ke suatu keluaran atau kegiatan kerja tertentu
diantaranya :
Investasi
Operating Cost
Pembelian Alat
Gaji Karyawan
Biaya Tidak Langsung (Indirect Cost) adalah biaya-biaya yang sulit untuk
dimasukkan atau dialokasikan ke suatu keluaran atau kegiatan kerja tertentu,
seperti :
Perbaikan
Royalty
Bunga Pinjaman
Asuransi
Ongkos-ongkos Jamuan untuk tamu-tamu.

10
 Contoh soal :
Sebuah investasi penyewaan rumah mengharapkan hasil US$ 2,000/tahun. Biaya
untuk 10 tahun yang akan datang dan mengharapkan nilai sisa US$ 25,000 per 10
tahun. Berapa yang dapat dibayarkan untuk property ini sekarang, jika Return
Before Taxes sebesar 12 %.

C= I=$2,000

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 L=$ 25,000

PW Cost = PW Income
= A (P/A 12%, 10) + L (P/F 12%, 10)
= $ 2,000 (5,650) + $ 25,000 (0,3220)
= $ 11,300 + $ 8,050
= $ 19,350 jumlah yang harus dibayarkan pada thn 0

FW
C (F/P 12%, 10) = $ 2,000 (F/A 12%, 10) + $ 25,000
C (3,106) = $ 2,000 (17,549) + $ 25,000
60098
C =
3,106
C = $ 19,349.
AW = . ?
AW Cost = AW Revenue
C(A/P 12%,10) = $ 2,000 + $ 25,000 (A/F 12%, 10)
C (0,1770) = $ 2,000 + $ 25,000 (0,057)
= $ 2,000 + $ 1,425
$3,425
C =
0,1770
= $ 19,350

11
Cost :
PWE
FEW
AWE
ROR/IRR = Rate Of Return/Internal Rate Of Return
ROR/IRR = Tingkat suku bunga yang menyebabkan nilai NPV=0/NAV=0
NPV = NPVPenerimaan NPVPengeluaran = 0
NPVPenerimaan = NPVPengeluaran = ROR

Besarnya ROR dari pihak investor memperhitungkan setiap tahun

berdasarkan pada investasi yang tidak Amertisasi (nilai investasi berdasarkan pinjaman
manajemen)
Contoh : Biaya pengembangan proyek (Development).
Pengertian ROR bukan hanya sejumlah nilai yang diterima dan investasi
setiap tahun tetapi sejumlah nilai yang diterima dari investasi tidak Amertisasi setiap
tahunnya.
Perhitungan yang umum digunakan dalam perhitungan ROR adalah dengan
menggunakan :
Average Annual Profit For After Taxes
Arrange ROR =
Average Investment
Keuntungan dari metode perhitungan Arrange ROR adalah :
1. Perhitungan Sederhana
2. Dapat memperoleh informasi Akuntansi yang lebih cepat.
3. Memperlihatkan langsung besar ROR yang dibutuhkan dalam suatu proyek
Investasi.
Kelemahan Metode ROR adalah :
1. Perhitungannya berdasarkan keuntungan bukan pada nilai actual aliran kas.
2. Jangka waktu dari keuntungan tidak diperhitungkan

Cumulative Cash Position Diagram

Adalah prinsip investasi dan bunga ayng belum di Amertisasi oleh Revenue
seperti profit, nilai sisa simpanan dan In Flow lainnya atau dana yang masuk.

12
 Cash Flow Cumulative Position Diagram dimulai biaya/Out Flow terus
berjalan sampai mencapai posisi nol pada akhir proyek.

Keuntungan dari penggunaan Cumulative cash Position Diagram adalah :

Dapat menggambarkan dengan lebih baik daripada penjelasan yang berupa
kumpulan data-data ataupun diagram.
Contoh :
Untuk suatu investasi $ 10,000 sekarang, seseorang menerima pendapatan $ 2,638
pada akhir tahun ke-5, umur proyek 5 tahun, dengan L = 0
Pertanyaan ;
Hitung ROR dan Diagram CCP
Solusi :
AWE = $ 10,000 (A/P 0%, 5) = $ 2,638 i = ?
5% = $ 10,000 (0,2310) = $ 2,310
10 % = $ 10,000 (0,2638) = $ 2,638
Jadi ROR = 10 %

CCP Diagram n = 10 %
$ -10,000 2638 2638 2638 2638 2638

2000
-2398,042
-2638,0 + 2638

4000
-4578,2

-5036,042 + 2638,0
6000
-6560,2

-7216,22 + 2638
8000
-8362
-9198 + 2638

10000

-11000 + 2638

12000

13
Cara mendapatkan nilainya ;
- 10,000 + 10% (-10000) = -11000 + (-1000) = -11000
-11000 + 2638 = 8362
-8362 + 10% (-8362) = -8362 + (-836,2) = -9198,2
o -9198,2 + 2638 = -6560,2
-6560,2+10% (-6560,2) = -7216,22
-7216,22+2638 = -4578,22
-4578,22 + 10%(-4578,22) = -5036,042
-5036,042+2638 = -2398,042
-2398,042+10%(-2398,042) = -2368,0
-2368 + 2368 =0
Hitung nilai IRR dari proyek yang mempunyai aliran kas sbb:
Tahun 0 1 2 3 4 5
Aliran Dana -100 20 30 20 40 40
i = 10 %
NPV = -100+20(P/F10%,1)+30(P/F10%,2)+20(P/F10%,3)+40(P/F10%,4)+40(P/F10%,5)
= -100 + 20 (0,0991) + 30 (0,8264) + 20 (0,7513) + 40 (0,6830) + 40 (0,6209)
= -100 + 18,182 + 24,79 + 15,026 + 27,32 + 24 836
= $ 10,12
i = 15 %
= -100 + 17,392 + 22,683 + 13,15 + 22,872 + 19,8808
NPV = -100 + 20 (0,8691) + 30 (0,7561) + 20 (0,6573) + 40 (0,5718) + 40 (0,19720
= -4,07
10,12

i = 10% i = 15%
IRR = 13,563% -4,07

10,12
IRR = 10 % + (15 % - 10 %) +
10,12 4,02
= 10 % + 5 % (0,713)
= 10 % + 3,565 %
= 13,565 %

14