BAB I PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang Masalah

Menurut Abraham Maslow dalam teorinya tentang kebutuhan dasar manusia,bahwa
kebutuhan dasar manusia tersusun dalam bentuk hirarki atau berjenjang.Setiap jenjang
kebutuhan dapat dipenuhi hanya kalau jenjang sebelumnya telah (relatif) terpuaskan.
Kebutuhan dasar tersebut adalah kebutuhan fisiologis (physiological needs), kebutuhan
keamanan (safety needs), kebutuhan dimiliki dancinta (belonging and love needs), kebutuhan
harga diri (self esteem needs),kebutuhan aktualisasi (self actualization needs).
Dalam kehidupan ini, manusia tidak dapat terlepas dari aktifitas-aktifitas untuk
memenuhi kebutuhan dasarnya. Salah satu kebutuhan dasar manusia dan merupakan
kebutuhan fisiologis adalah kebutuhan personal hygiene atau perawatan diri. Dalam hal
sehari-hari kebutuhan fiologis seperti rasa lapar, haus, kebutuhan untuk tidur adalah
kebutuhan untuk bertahan hidup. Sehingga untuk memenuhi kebutuhan ini, manusia
membutuhkan suatu tempat berlindung yang digunakan untuk bertahan hidup. Rumah
merupakan tempat penyelenggaraan kehidupan dan penghidupan keluarga. Rumah harus
memenuhi kebutuhan yang bersifat biologis seperti makan, belajar, dan lain-lain, juga
memenuhi kebutuhan non biologis, seperti bercengkrama dengan anggota keluarga atau
dengan tetangga.
Perumahan dan Permukiman merupakan salah satu kebutuhan dasar manusia dalam
rangka peningkatan dan pemerataan kesejahteraan rakyat. Pembangunan perumahan dan
permukiman merupakan kegiatan yang bersifat multi sektor, Hasilnya langsung menyentuh
salah satu kebutuhan dasar masyarakat , juga pendorong terjadinya pertumbuhan ekonomi.
Perumahan Bukit Pesona Tujuh merupakan perumahan yang ada di Pucang Gading yang
memerlukan suatu indicator produk perumahan untuk mengetahui pembangunan perumahan
dan permukiman berjalan optimal, tertib dan terorganisasi dengan baik,.

1.2 Tujuan dan Sasaran

Dalam penyusunan laporan Identifikasi Perumahan Bukit Pesona sebagai Product of
Real Estate ini memiliki tujuan dan beberapa sasaran yang akan dijelaskan dibawah ini.

1.2.1 Tujuan
1
Tujuan dari penyusunan laporan ini yaitu mengidentifikasi Perumahan Bukit Pesona 7
sebagai Product of Real Estate

Identifikasi Perumahan Bukit Pesona 7 Pucang Gading

1.2.2 Sasaran
Untuk mencapai tujuan diatas diperlukan beberapa sasaran dalam menyusun laporan
ini yaitu:
1) Mengidentifikasi karakteristik perumahan Bukit Pesona 7
2) Mengidentifikasi kesesuaian lokasi Bukit Pesona 7
3) Mengidentifikasi efek yang ditimbulkan dari adanya Bukit Pesona 7 terhadap
lingkungan disekitar perumahan
4) Mengidentifikasikan luasan lahan disetiap unit yang ada di Bukit Pesona 7
5) Mengidentifikasikan pelayanan yang diberikan pihak pengelola Bukit Pesona 7
terhadap penghuninya
6) Mengidentifikasikan status tanah dan hak yang diberikan kepada penghuni Bukit
Pesona 7
7) Mengidentifikasi sarana dan prasarana di Bukit Pesona 7

1.3 Ruang Lingkup

Perumahan Bukit Pesona Tujuh merupakan perumahan yang ada di Kabupaten
Demak tepatnya di Pucang Gading Kecamatan Mranggen yang berbatasan dengan Kota
Semarang. Berikut adalah peta lokasi kawasan perumahan Bukit Pesona 7 Pucang Gading:

Gambar : Peta Lokasi Bukit Pesona 7

Sumber : googlemaps2017 2

Identifikasi Perumahan Bukit Pesona 7 Pucang Gading

 BAB II PEMBAHASAN

2.1 Gambaran Umum

Pembangunan perumahan Bukit Pesona 7 Pucang Gading dimulai pada tahun 2013
dan perumahan yang diperuntukan untuk kalangan menengah seperti karyawan, PNS, TNI,
polri, dan lain-lain. Perumahan ini menawarkan harga dengan sangat murah karena
pengembang ini adalah Perumnas. Selain terdapat perumahan, Bukit Pesona 7 ini juga
menyediakan produk property lain yaitu ruko. Berikut adalah tabel harga produk property
yang ada di Bukit Pesona 7 :
Tabel
Harga Produk Property Bukit Pesona 7 Berdasarkan Type

Sumber: bukitpesona7.blogspot
Perumahan Bukit Pesona 7 berada dilokasi perbukitan Pucang Gading dan memiliki
keunggulan bebas banjir maupun longor. Keunggulan lainnya perumahan ini memiliki view
pemandangan pegunungan dan kota Semarang Timur dari atas bukit. Selain itu, perumahan
ini mempunyai akses yang dekat dengan lingkungan perbelanjaan di Kota Semarang yaitu 15
menit ADA Majapahit, 15 menit ADA Fatmawati, 3 menit ke Giant Penggaron dan akses
jalan 20 menit ke Simpang Lima, 15 menit ke tol Gayamsari.
Perumahan Bukit Pesona 7 merupakan hunian yang mengedepankan konsep hunian
idaman yang asri dan mewah. Lingkungan yang asri dan tertata dengan taman-taman hijau
mulai dari gerbang utama, system keamanan 24 jam dan ketersedian air bersih selama 24 jam
memberikan kesan nyaman dan aman dengan didukung hawa segar perbukitan dengan
pemandangan 5 pegunungan yang memiliki siluet yang indah. Disekitar Perumahan Bukit
3
Pesona 7 terdapat banyak fasilitas pendukung seperti lapangan olahraga, pusat pendidikan
dari Taman Kanak-kanak, SD, SMP dan SMA, pertokoan dan toko, minimarket serta pasar.

Identifikasi Perumahan Bukit Pesona 7 Pucang Gading

 Pada gerbang utama memasuki perumahan terdapat pos penjagaan satpam yang
bertugas 24 jam untuk menjaga keamanan kawasan perumahan. Sehingga penghuni merasa
nyaman dengan kondisi keamanan dan siap siaga selama 24 jam penuh. Konsep perumahan
ini adalah perumahan yang asri dan mewah serta memberi nuasa tenang. Oleh karena itu
banyak dijumpai tanaman dan jalur hijau yang asri disepanjang jalan.
Gambar
Kondisi Pintu Masuk Dan RTH Perumahan Bukit Pesona 7

Tampak depan pintu masuk Perumahan Salah satu ruang terbuka hijau yang
Bukit Pesona 7 yang terdapat pos berada di komplek perumahan Bukit
keamanan Pesona 7

Sumber: Hasil Dokumentasi Penyusun, 2017

Akses menuju perumahan Bukit Pesona 7 sangat mudah karena letaknya strategis
yang dilalui oleh jalan utama menuju pusat kawasan dan dilalui oleh angkutan umum
sehingga pada area tepi jalan banyak di jumpai kawasan ruko yang menjadi satu dengan
kawasan perumahan Bukit Pesona 7. Selain itu kawasan perumahan ini juga dilengkapi
sarana pendidikan seperti Taman Kanak-kanak.
Gambar
Kondisi Sarana Perumahan Bukit Pesona 7

Kondisi jalan utama dilingkungan Kondisi sarana pendidikan berupa TK 4

perumahan yang dibangun ruko-ruko. yang berada di kawasan Perumahan
Bukit Pesona 7
Sumber: Hasil Dokumentasi Penyusun, 2017

Identifikasi Perumahan Bukit Pesona 7 Pucang Gading

2.2 Analisis Perumahan
Terdapat enam idikator produk perumahan yang disesuaikan dengan teori Abraham
Maslow. Berikut adalah analisis indicator produk perumahan Bukit Pesona 7:

2.2.1 Fixity Of Location

Menjelaskan bahwa lokasi lahan harus mempunyai batas dan jelas yang melihat kodisi
sumber daya alam yang ada serta sesuai dengan regulasi kebijakan tata ruang.
A. Kejelasan Lokasi Lahan
Perumahan Bukit Pesona 7 terletak di jalan Pucang Argo raya Kelurahan Batursari
Kecamatan Mranggen Kabupaten Demak. Lokasi ini berda di perbukitan sehingga bebas
banjir dan longsor. Perumahan Bukit Pesona 7 dibatasi oleh tembok dan jalan yang
membatasi dari area di luar wilayah perukiman.
Perumahan Bukit Pesona 7 dapat di akses melalui jalan Sarwo Edi menuju ke
perumnas Pucang Gading, kemudian masuk ke Jalan Pucang Argo Raya arah ke TVRI
Semarang. Jalan Pucang Argo Raya merupakan jalan satu-satunya akses masuk ke
Perumahan Bukit Pesona 7. Lokasi ini dapat dilalui oleh berbagai kendaraan baik
kendaraan pribadi atau kendaraan umum seperti angkutan umum. Namum untuk
kendaraan seperti truk tidak diperbolehkan masuk ke perumahan kecuali dengan izin
khusus.

B. Kesesuaian Dengan Rencana Tata Ruang

C. Memiliki Batas-Batas Yang Jelas
Perumahan Bukit Pesona 7 memiliki batas fisik yaitu adanya sebagian tembok dan
jalan yang mengelilingi sebagai batas perumahan ini. Adapun penggunaan lahan yang
terdapat di sekitar kawasan Perumahan Bukit Pesona 7 yaitu :
Batas Utara : Tegalan dan TVRI Semarang
Batas Timur : Perumnas Pucang Gading
Batas Selatan : Perumahan Pucang Argo raya
Batas Barat : Tegalan dan sawah
Adapun jika dilihat dari sisi administrasi, Perumahan Bukit Pesona 7 terletak di dalam
Kelurahan Batursari. Sehingga batas administrasi masih tetap di dalam wilayah
Kelurahan Batursari.
5

Identifikasi Perumahan Bukit Pesona 7 Pucang Gading

2.2.2 Effect Of Surrounding
Menjelaskan entang dampak dari adanya perumahan bagi lingkungan di sekitar
perumahan tersebut. Adapun dampak yang ditimbulkan adalah sampak lingkungan,
seperti banjir, polusi, sosial budaya, dan kesenjangan fisik dan design, serta dampak
kedepan yakni munculnya kawasan binaan baru
Pengaruh adanya Bukit Pesona 7 bagi sekitarnya adalah adanya minat warga untuk
menyewa atau membeli ruko yang menjadi satu dengan Bukit Pesona 7. Karena lokasi
tersebut dinilai sangat strategis karena lokasinya berada di tepi jalan utama dan dapat
diakses oleh umum. Selain itu di dalam kawasan perumahan juga terdapat sarana
pendidikan berupa Taman Kanak-kanak yang dimana murid dari sekolah tersebut di
dominasi oleh anak-anak dari lingkungan sekitar perumahan. Dengan demikian Bukit
Pesona 7 membawa dampak bagi lingkungan sekitar yaitu tersediannya hunian mewah
bagi orang-orang yang membutuhkan hunian baru. Sehingga banyak memberi manfaat
bagi orang-orang yang memiliki aktivitas rutin di kawasan sekitar Bukit Pesona 7.
Dikarenakan kawasan ini berdekatan dengan kawasan pendidikan dan perdagangan jasa,
maka harga dari hunian ini juga cukup mahal.
Adapun kesenjangan fisik dan desain perumahan abgi lingkungan sekitar tidak begitu
mempengaruhi karena kawasan peruamahan Bukit Pesona 7 tidak bersentuhan langsung
dengan lingkungan sekitar. Adapun perbedaan fisikdan desain rumah didalam perumahan
tidaklah begitu tampak karena perumahan Bukit Pesona 7 menyedian rumah yang siap
huni. Desain bangunan hunian disesuaikan dengan kondisi lingkungan sekitar agar tidak
terjadi kesenjangan antar kawasan perumahan Bukit Pesona 7 dengan lingkungan sekitar.
Untuk membedakan dengan hunian di kawasan sekitar perumahan Bukit Pesona 7desain
bangunan dibuat sedikit lebih mewah dan mempunyai identitas hunian yang bersifat
prifasi.
Gambar
Bentuk Desain Hunian di Perumahan Bukit Pesona 7

Identifikasi Perumahan Bukit Pesona 7 Pucang Gading

2.2.3 Large Unit
Membahas luasan total lahan dari perumahan serta luasan lahan tiap clusternya. Luas
lahan di Perumahan Bukit Pesona 7 adalah 50 ha yang terdiri dari beberapa blok
perumahan dan blok ruko. Setiap blok memiliki fasilitas pelengkap sesuai dengan type
hunian yang sudah disediakan..

2.2.4 Useful Life

Menjelaskan perumahan yang akan dihuni harus memberikan kenyamanan bagi
penghuni yang tinggal di perumahan tersebut. Seperti ruang terbuka, taman dan fasilitas
yang lengkap Perumahan Bukit Pesona 7 ini memberikan hunian yang nyaman dan aman
bagi para penghuni. Dengan system keamanan yang dipantau selama 24 jam dari kantor
pusat keamanan Bukit Pesona 7 serta terdapat kantor pemasaran Bukit Pesona 7 yan
berfungsi membantu penghuni memeproleh informasi terkait dengan kondisi di kawasan
sekitar perumahan Bukit Pesona 7.
Lokasi Bukit Pesona 7 yang dilalui jalan utama tidak menjadikan perumahan ini
bising karena arus kendaraan yang hilir mudik, melainkan menjadi suatu nilai tambah
karena adanya kawasan perdagangan dan jasa yang menjadi pusat pertumbuhan di lokasi
ini. Letak perumahan Bukit Pesona 7 berjarak 200-600 meter dari gerbang pintu masuk
perumahan, sehingga kendaraan yang berlalu lalang di depan perumahan tidak
mengganggu aktiitas penghuni perumahan Bukit Pesona 7. Selain itu disetiap blok
perumahan disediakan jalur hijau yang memberikan kesan asri di kawasan perumahan
tersebut. Terdapat juga ruang terbuka hijau pribadi yang dimiliki setiap rumah yang
digunakan sebagai tempat bermain anak.
Gambar
Bentuk Desain Hunian di Perumahan Bukit Pesona 7

Pos keamanan dan pintu masuk Kondisi RTH privat yang dimiliki 7
Bukit Pesona 7 yang dilengkapi RTH oleh tiap hunian
umum

Identifikasi Perumahan Bukit Pesona 7 Pucang Gading

2.2.5 Regulation Of Use
Menjelaskan hak yang diberikan kepada penghuni atas hak tanah pada perumahan
tentang peruntuka lahan dan dimensi ruang. Hak yang diberikan kepada penghuni
perumahan Bukit Pesona 7 hanya sebatas HGB ( Hak Guna Bangunan) dan status
kepemilikan rumah tersebut adalah sertifikat HM (Hak Milik) pribadi.

2.2.6 Lock Of Uniformity

Menjelaskan sarana dan prasarana dari perumahan untuk menunjang aktivitas para
penghuni perumahan. Tingkat kenyamanan yang diberikan Bukit Pesona 7. Tingkat
kenyamanan yang diberikan kepada penghuni perumahan Bukit Pesona 7 tersebut berupa
sarana seperti sarana peribadatan, sarana pendidikan, serta RTH dan prasarana seperti air
bersih, drainase, persamaphan, dan jaringan listrik. Berikut adalah sarana dan prasarana
yang diberikan kepada penghuni perumahan Bukit Pesona 7:
1. Sarana
Sarana yang tersedia di kawasan perumahan Bukit Pesona 7 yaitu sarana
peribadatan seperti masjid yang digunakan sebagai tempat ibadah bagi umat
islam. Sarana pendidikan berupa Taman Kanak-kanak yang disediakan untuk para
penghuni atau warga sekitar perumahan Bukit Pesona. Adapun RTH tang terdapat
di perumahan Bukit Pesona 7 yaitu berupa taman pribadi dan taman privat yang
digunakan sebagi taman bermain anak. Selain itu terdapat gardu pandang yang
menghadap ke pegunungan memberikan suasana sejuk dan asri. Disepanjang
koridor kanan kiri jalan juga ditumbuhi pohon yang dapat memberikan kesan
teduh. Terdapat juga sarana perekonomian berupa ruko yang dapat dimanfaatkan
oleh penghuni dan warga sekitar perumahan Bukit Pesona 7 karena lokasinya
yang strategis.
Gambar
Sarana di Perumahan Bukit Pesona 7

Identifikasi Perumahan Bukit Pesona 7 Pucang Gading

2. Prasarana
Adapun prasarana di perumahan Bukit Pesona 7 meliputi jaringan listrik, air
bersih, drainase, telephon, hingga persampahan. Air bersih di kawasan perumahan
Bukit Pesona 7 berasal dari PDAM yang dialirkan melalui perpipaan keseluruh
rumah. Untuk listrik di kawasan perumahan Bukit Pesona 7 berasal dari PLN.
Penerangan yang ada di perumahan ini sangat baik karena di tiap jarak 15 meter
terdapat tiang lampu penerangan dan di depan rumah juga terdapat tiang lampu
sebagai penerangan halaman rumah mereka. Sedangkan jaringan telephon melalui
jaringan bawah tanah.
System jaringan drainase di perumahan Bukit Pesona 7 merupakan sitem
drainase tertutup. Untuk system persampahan, disetiap halaman rumah terdapat
tempat sampah sebagai tempat penampungan sampah rumah tangga sementara
yang selanjutnya sampah tersebut diangkut menggunakan alat angkut kendaraan
tossa untuk dibuang ke TPS Pucang Gading.
Gambar
Prasarana di Perumahan Bukit Pesona 7

Identifikasi Perumahan Bukit Pesona 7 Pucang Gading

 BAB III KESIMPULAN

10

Identifikasi Perumahan Bukit Pesona 7 Pucang Gading