Langkah Mudah Menjadi Developer Pribadi

Bagi anda yang tidak memiliki badan usaha alias hanya sebagai orang pribadi tetap bisa melakukan
aktifitas developer properti yaitu kegiatan membangun properti khususnya perumahan untuk dijual
kepada orang lain.

Hanya saja pemerintah membatasi kegiatan menjadi developer pribadi ini untuk luasan dan jumlah
tertentu seperti tercantum dalam Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan
Nasional Nomor 6 Tahun 1998, tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah untuk Rumah Tinggal.

Dalam peraturan tersebut diatur mengenai kepemilikan Sertifikat Hak Milik yang hanya boleh
maksimal 5 (lima) bidang saja.

Memang peraturan tersebut tidak membahas secara spesifik tentang pembatasan orang pribadi
melakukan usaha sebagai developer properti tapi dengan adanya pembatasan seseorang memiliki
maksimal 5 bidang tanah dalam bentuk SHM, maka implikasinya adalah jika tanah dengan alas hak
berupa SHM akan dipecah menjadi kavling-kavling dengan jumlah lebih dari 5 (lima) bidang maka
tanah tersebut harus dirubah dulu jenis haknya menjadiSertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB).

Hal ini sejalan dengan peraturan di daerah tertentu yang mengharuskan jika sebuah proyek properti
yang dikembangkan berjumlan lebih dari 5 (lima) unit maka diharuskan dikelola oleh badan hukum
berbentuk Perseroan Terbatas (PT).

Sekarang mari kita bahas tentang developer sebagai orang pribadi yang akan mengembangkan
proyek dengan unit maksimal 5 (lima) unit. Apa-apa saja langkah yang harus dilakukan? Lets see…
Jika Anda sudah memiliki tanahnya maka langkah untuk mengelola lahanpun menjadi lebih cepat,
bagaimana kalau lahannyapun belum Anda beli? Dan uangnya juga belum cukup untuk membeli
lahan?

Nah… bahasan berikut sangat cocok untuk Anda yang bermashab menjadi Developer Properti Tanpa
Modal banyak… hehehehe…

Cek Legalitas Lahan

Legalitas lahan harus dicek terlebih dahulu, jika tanahnya sudah sertifikat maka pengecekan
sertifikat harus dilakukan ke Kantor Pertanahan setempat.

Anda bisa melakukannya sendiri tapi juga bisa diwakilkan ke kantor Notaris.

Apa pentingnya mengecek sertifikat ke BPN?

Ya… apapun yang terjadi di tanah tersebut secara legalitas tercatat seluruhnya di buku tanah yang
ada di Badan Pertanahan Nasional (BPN).

Kita bisa mengetahui jika sertifikat tersebut sedang diagunkan, atau ada blokir dari pihak lain.

Jika sertifikat diagunkan dengan Akta Pemberian Hak Tanggungan harus dilakukan
dulu royaatas pencatatan hak tanggungan tersebut.

Tidak ada masalah dengan sertifikat yang sedang diagunkan, hanya saja utang harus lunas dulu
sehingga catatan hak tanggungan dihapus nantinya dengan adanya surat roya dari bank kreditur.

Yang masalah adalah jika sertifikat sedang diblokir oleh pihak lain, apalagi blokir dilakukan oleh
instansi negara seperti Kepolisian atau Pengadilan. Wah ribet dah kalo ada urusan beginian…
solusinya tinggalin aja… cari tanah yang lain…

Jika tanah belum bersertifikat atau masih dalam bentuk girik, petok, ketitir, Surat Keterangan
Desa atau Surat Keterangan Camat atau jenis alas hak apapun yang belum sertifikat maka
pengecekan legalitas tanahnya bisa dilakukan di kantor desa yang bersangkutan.

Khusus untuk tanah yang alas haknya masih berupa Eigendom Verponding, pengecekan
keabsahannya bisa dilakukan di Kantor Wilayah Pertanahan setempat. Hal ini pernah menjadi
pengalaman saya ketika mengecek tanah Eigendom Verponding yang berlokasi di Jakarta, oleh
petugas Kantor Pertanahan saya disarankan melakukan verifikasi ke Kanwil Pertanahan DKI
Jakarta yang berlokasi di Komplek Dinas Teknis di Jatibaru, Tanah Abang, Jakarta Pusat.

Nah, untuk tanah Eigendom Verponding yang berlokasi di daerah lain bisa ditanyakan ke Kantor
Pertanahan setempat terlebih dahulu, nanti kita akan diarahkan bagaimana cara mengurus tanah
tersebut selanjutnya.

Halnya tanah yang berbentuk girik, seluruh data-data perubahan kepemilikan terdapat di kantor
desa/kelurahan karena di kantor desa tersebut ada buku pencatatan historykepemilikan tanah.

Jika dibutuhkan, Kepala Desa bisa mengeluarkan Surat Keterangan Tidak Sengketa danSurat
Keterangan Riwayat Tanah atas suatu bidang tanah, dimana surat tersebut akan dibutuhkan jika kita
akan memohonkan sertifikat. Jenis surat lain yang dibutuhkan untuk mengurus tanah girik
selanjutnya adalah Surat Penguasaan Tanah Secara Sporadik, yang juga dikeluarkan oleh Kepala
Desa atau Lurah setempat.

Cek Fisik Lahan

Jika akan mengakuisisi lahan kehatian-hatian tetap harus diutamakan. Ada kalanya secara legalitas
tanah tidak ada masalah tetapi secara fisik ada masalah dengan tetangga baik tentang kepemilikan
atau tentang batas-batasnya.

Pengecekan kepastian fisik tanah bisa dilakukan dengan bersosialisasi dengan tetangga dari lokasi
atau menanyakan ke pejabat terendah dari suatu daerah seperti Kepala Desa, Kepala Dusun, Ketua
RT dan Ketua RW.

Ketua RT dan RW tentu saja tahu jika ada masalah dengan tanah tersebut karena pada umumnya
Ketua RT dan RW setempat merupakan penduduk asli, begitu juga dengan pegawai kantor desa.

Cek Peruntukan Lokasi

Langkah selanjutnya yang harus dilakukan adalah mengecek peruntukan lokasi apakah bisa dibangun
sesuai dengan perencanaan. Peruntukan lokasi bisa dilihat di Dinas Tata Kota atauTata
Ruang daerah setempat, bisa juga ke Bappeda-nya.

Untuk luasan tertentu yang lebih kecil pengecekan bisa dilakukan di Kantor Kecamatan, tapi untuk
luasan yang lebih besar pengecekan di kantor dinas terkait, biasanya lokasinya tidak jauh dari Kantor
Pemerintahan setempat.

Beruntung, jika suatu daerah sudah menerapkan pelayanan satu pintu atau Pelayanan Terpadu Satu
Pintu (PTSP), maka untuk pengurusan apapun yang berhubungan dengan perijinan bisa hanya
dilakukan di satu lokasi kantor saja. Menghemat waktu banget kan...

Jika output yang diinginkan berupa hasil tertulis maka harus diajukan pembuatan advice
planning yang nantinya akan memuat keterangan tentang peruntukan lokasi dan tentang detil
bangunan yang diperbolehkan dibangun di lokasi tersebut.

Untuk luasan yang lebih besar peruntukan lokasi (advice planning) secara resmi akan didapatkan
dalam bentuk block plan.

Buat Surat Kuasa Dari Pemilik Lahan Ke Anda

Nah.. ini langkah kunci jika Anda akan membangun proyek perumahan sebagai developer pribadi
yang ngga punya banyak modal. Intinya adalah Anda mengerjakan proyek ini tanpa membeli
lahannya terlebih dahulu, sehingga anda mengerjakan proyek sebagai kuasa dari pemilik lahan.
Hal penting yang harus tercantum dalam surat kuasa adalah adanya kuasa dari pemilik lahan
untuk mengurus perijinan, mengerjakan lahan secara fisik dalam arti yang seluas-luasnya.

Tak lupa dicantumkan juga kuasa untuk mengajukan kerjasama ke bank jika penjualan akan
dilakukan juga dengan kerjasama dengan lembaga pembiayaan.

Bisa juga surat kuasa disempurnakan dengan kuasa untuk menjual tanah tersebut, baik secara
keseluruhan ataupun sebagian-sebagian. Sehingga untuk menjualpun tidak perlu lagi hadir pemilik
tanah. Pasal ini perlu pemahaman yang benar oleh pemilik tanah…

Buat Surat Perjanjian Kerjasama

Perjanjian kerjasama dibutuhkan apabila disepakati bahwa pemilik tanah juga akan menerima
bagian dari keuntungan proyek. Dimana dalam perjanjian kerjasama tersebut tercantum seluruh hak
dan kewajiban para pihak termasuk harga tanah, cara pembayaran dan keuntungan yang menjadi
hak masing-masing pihak.

Perjanjian kerjasama sebaiknya dibuat dengan akta Notaris sehingga kekuatan hukumnya menjadi
otentik.

Setelah perjanjian kerjasama ditandatangani jangan lupa bahwa surat-surat asli tanah harus
dipegang oleh pihak netral, dalam hal ini Notaris.

Sehingga kedua belah pihak akan terhindar dari kerugian akibat curangnya salah satu pihak, seperti
keinginan pemilik tanah yang ingin membatalkan perjanjian dan mengambil sendiri surat-surat
tanahnya.

Hal penting lainnya yang harus dipastikan kepada Notaris adalah bahwa tidak boleh salah satu pihak
mengambil sendiri surat-surat tanahnya dan Notaris harus mematuhi dan menjaga terlaksananya
kesepakatan para pihak dengan baik.

Buat Perjanjian Pengikatan Jual Beli

Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) wajib dibuat jika dalam pelaksanaan proyek disepakati bahwa
pembayaran harga tanah kepada pemilik lahan dilakukan secara bertahap.

Dalam PPJB tercantum seluruh tahapan pembayaran dan sanksi-sanksi kepada masing-masing pihak
jika ada pihak yang wanprestasi atau cidera janji.

Mengenai redaksional PPJB bisa minta bantuan ke Notaris karena Notaris sudah sering membuat
akta ini, para pihak tinggal menyediakan data-data sebenarnya.

Keuntungan menjadi developer pribadi dengan metode ini adalah tidak dikenakan PPh Final dan
BPHTB.
PPh final atas pengalihan hak tanah dan bangunan seharusnya dibayarkan sebesar 5% (lima Persen)
dari nilai transaksi peralihan. Begitu juga Bea Perolehan Hak Tanah dan Bangunan (BPHTB) juga
yang seharusnya dikenakan sebesar 5% x (Nilai Transaksi – Transaksi Tidak Kena Pajak) jika developer
membeli tanahnya terlebih dahulu.

Tapi dengan pola ini tidak ada peralihan hak yang terjadi karena developer hanya sebagaipenerima
kuasa untuk mengerjakan proyek properti di atas lahan milik pemilik lahan.

Negara mengatur kepemilikan tanah dengan status Sertifikat Hak Milik (SHM), dimana masyarakat
hanya boleh memiliki maksimal 5 (lima) bidang saja atau dengan luas keseluruhan kepemilikan SHM
tersebut tidak lebih dari 5000 m2 (Lima ribu meter persegi).

Pengaturan tentang hal ini seperti tercantum dalam Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala
Badan Pertanahan Nasional Nomor 6 Tahun 1998, tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah untuk
Rumah Tinggal.

Pada kenyataannya kepemilikan tanah lebih dari 5 (lima) bidang atau luasan tidak lebih dari 5000 m2
ini sering terjadi terutama bagi masyarakat yang memiliki riwayat land lord (tuan tanah) dari
keluarga terdahulu sehingga memiliki tanah dalam jumlah banyak.

Kepemilikan tanah yang berasal dari kepemilikan dengan sejarah keluarga akan melekat kepada ahli
warisnya. Hal ini menyebabkan si pemilik saat ini bisa saja memiliki tanah dalam jumlah besar.

Tanah warisan yang merupakan kepemilikan secara turun temurun umumnya masih dalam bentuk
girik atau tanah milik adat, jika belum pernah didaftarkan bidang tanahnya ke Kantor Pertanahan.
Disinilah muasal kepemilikan tanah dalam jumlah yang sangat luas yang dimiliki oleh seorang pribadi
dalam bentuk SHM.

Karena tanah yang berasal dari girik akan langsung dikonversi menjadi SHM jika didaftarkan
ke Kantor Pertanahan. Jadi tidak aneh jika ada orang yang memiliki tanah dengan luas ribuan meter
persegi bahkan hektaran dengan status tanah Sertifikat Hak Milik.

Masalah akan timbul jika pemilik sertifikat SHM tersebut akan memecah sertifikat miliknya menjadi
bidang-bidang yang lebih kecil, apalagi jika si pemilik ingin membangun tanahnya tersebut
menjadi proyek properti sudah barang tentu tanahnya harus dipecah menjadi banyak bidang sesuai
dengan siteplan yang disahkan oleh instansi terkait. Ini akan menjadi kendala karena peraturan
hanya membolehkan seorang memiliki SHM tidak lebih dari 5 (lima) bidang.

Bagaimana solusinya?

Untuk menyelesaikan permasalahan ini, jalan yang bisa ditempuh oleh si pemilik jika ingin
mengajukan pemecahan sertifikat sesuai dengan keinginannya (walaupun lebih dari 5 bidang) adalah
dengan mengajukan pemecahan sertifikat disertai dengan membuat Surat Pernyataan Pemecahan
yang menyebutkan alasan pemecahannya, yaitu janji akan dialihkan kepada pihak lain.

Dengan demikian sertifikat nanti akan beralih haknya kepada pihak lain. Sehingga si pemilik tidak lagi
memiliki bidang tanah yang melanggar peraturan pembatasan kepemilikan.
Redaksional Surat Pernyataan Pemecahan

Tidak ada panduan yang ajeg tentang format surat pernyataan pemecahan bidang tanah, yang
paling penting adalah dalam surat pernyataan tersebut memuat pernyataan yang menyatakan
bahwa si pemilik memecah bidang tanah miliknya dengan tujuan akan dialihkan kepada pihak lain
secara sebagian-bagian. Perkara kapan akan dialihkan itu urusan lain.

Berikut bisa dijadikan contoh untuk membuat Surat Pernyataan Pemecahan Bidang Tanah.

SURAT PERNYATAAN PEMECAHAN

Saya yang bertandatangan di bawah ini:

 Nama: Fadli Aulia

 Tempat/Tgl. Lahir: Jakarta, 17 Maret 1979

 Alamat: Jl. Jend. Sudirman No. 32, Bandung

 NIK No.: 1234567890

Terlebih dahulu menerangkan:

-bahwa saya adalah pemilik Sertifikat Hak Milik No. 1/Kel. Jagakarsa seluas 9000 m2 (Sembilan ribu
meter persegi) menurut sertifikat yang dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional, Kantor
Pertanahan Jakarta Selatan tanggal 17 Januari 2010, yang saya peroleh berdasarkan Akta Jual Beli
No. 2/2011 yang dibuat di hadapan Ir. Irwandi, SH., Notaris/PPAT Jakarta Selatan.

-bahwa saya akan megalihkan tanah saya tersebut kepada pihak lain secara sebagian-sebagian.

Sehubungan dengan hal tersebut di atas dengan ini saya mengajukan pemecahan sertifikat saya
tersebut kepada Kantor Pertanahan Jakarta Selatan dengan rencana pemecahan seperti gambar
terlampir. (Lampirkan rencana pemecahan, boleh berupa sket kasar saja).

Demikian Surat Pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya agar dapat dipergunakan sebagaimana
mestinya.

Jakarta, 15 Maret 2016

Yang Membuat Pernyataan

Meterai 6000

Fadli Aulia

Seperti terlihat di atas bahwa surat pernyataan dibuat cukup simpel. Yang terpenting adalah maksud
pemecahan sertifikat sudah tercantum di dalamnya yaitu sertifikat akan dialihkan kepada pihak lain.
Kapan waktunya sertifikat tersebut dialihkan kepada pihak lain? ya belum tentu dan tidak usah
dicantumkan batasan waktunya.

Dengan adanya Surat Pernyataan ini sudah tidak ada masalah lagi berapapun luas tanahnya dan
berapapun rencana jumlah bidang pemecahannya karena secara legalitas dasar kepemilikan masing-
masing bidang tanah sudah terakomodasi oleh surat pernyataan ini.