BAB I

PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang Pemilihan Judul

Studi kelayakan bisnis merupakan merupakan bahan pertimbangan

dalam pengambilan keputusan yang dilakukan oleh pihak manajemen
perusahaan. Dalam studi kelayakan bisnis terdapat beberapa aspek yang
menjadi pertimbangan antara lain; Aspek Pasar, Aspek Produksi, Aspek
Manajemen dan lain-lain, termasuk juga dalam hal ini adalah Aspek
Keuangan yang penyusun bahas dalam makalah ini.

Keuangan merupakan satu hal yang sangat penting dalam sebuah

usaha atau investasi. Berjalan maupun tidaknya sebuah investasi tergantung
pada sejumlah uang modal yang dimiliki, serta bagaimana sebuah perusahaan
bisa melakukan penilaian dalam investasi dan mengetahui resiko yang ada
dalam investasi untuk terciptanya arus keuangan perusahaan yang sehat dan
akuntabel.

Untuk itu dalam makalah ini penyusun memberikan judul “Penilaian

PT. Indoritel Makmur Internasional, Tbk dalam Menentukan Investasi serta
Resiko yang di hadapi “, dengan judul tersebut penyusun berharap bisa
memberikan Acuan dalam menentukan investasi serta resiko yang dihadapi
apabila Pembaca melakukan kegiatan Investasi

1.2. Tujuan Penyusunan

Adapun yang menjadi tujuan dari penyusunan makalah ini adalah

mempermudah dalam memahami investasi dan menjadi Acuan dalam
menginvestasikan uangnya agar lebih mengetahui bagaimana penilaian dan
metode dalam menentukan investasi dan apa saja resikonya.

1
1.3. Ruang Lingkup Pembahasan

- Kriteria Penilaian Investasi

1.3.1. Konsep Nilai Waktu Uang
1.3.2. Metode Penilaian Investasi
1.3.3. Perbandingan Metode-metode Penilaian Investasi
1.3.4. Menilai Proyek dengan Net Present Value

- Resiko dalam investasi

1.3.5. Pengertian Resiko dalam Investasi
1.3.6. Penyesuaian terhadap Tingkat Bunga untuk Menghitung NPV

2
 BAB II

GAMBARAN UMUM DAN TINJAUAN TEORI

2.1. Sejarah Berdirinya Perusahaan

PT Indoritel Makmur Internasional Tbk (“perusahaan”) didirikan

dengan nama PT. Dyviacom Intrabumi Tbk berdasarkan akta notaris Siti
Pertiwi Enny Singgih, S.H., No. 107 tanggal 16 November 1995. Akta
pendirian tersebut telah disahkan oleh Menteri Kehakiman Republik
Indonesia dalam Surat Keputusan No. C2-17.065.HT.01.01.TH.95 tanggal 26
Desember 1995 dan telah diumumkan dalam Berita Negara Republik
Indonesia No. 25 tambahan No. 3127 tanggal 26 Maret 1996. Anggaran dasar
perusahaan telah mengalami beberapa kali perubahan, terakhir dengan akta
notaris Kumala Tjahjani Widodo S.H., MH, Mkn., No. 68 tanggal 14
September 2015, mengenai perubahan tugas dan wewenang direksi.
Perubahan anggaran dasar tersebut telah disahkan oleh Menteri Hukum dan
Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dalam Surat Keputusan No.
AHUAH.01.03-0967852 tanggal 28 September 2015.

Pada bulan Juni 2013, perusahaan melakukan Hak Memesan Efek

Terlebih Dahulu (HMETD) di Indonesia sebesar Rp. 7 Triliun atau setara
dengan USD 705 juta melalui penawaran saham baru. Setelah penerbitan
saham baru ini, perusahaan melakukan investasi pada 3 (tiga) perusahaan
yang bergerak di industri ritel, restoran cepat saji dan makanan di Indonesia.
perusahaan kemudian mengubah namanya menjadi PT Indoritel Makmur
Internasional Tbk untuk mencerminkan perubahan fokus bisnis perusahaan
dari penyediaan layanan internet menjadi perusahaan yang berfokus pada
industri konsumen dan ritel di Indonesia. Selain investasi pada entitas
asosiasi, perusahaan terus terlibat dalam bisnis yang berhubungan dengan jasa
internet dan pengembangan perangkat lunak, melalui portal bisnis online,
ogahrugi.com, dan perusahaan pengembang jaringan serat optik, FiberStar.

3
 Ogahrugi.com menyediakan pengguna dengan berbagai produk dan layanan
dengan diskon menarik, sementara FiberStar menyediakan infrastruktur
komunikasi dengan jaringan serat optik di seluruh Indonesia.

2.2. Struktur Organisasi

Berikut struktur organisasi PT. Indoritel Makmur Internasional, Tbk

Sumber data : www.indoritel.co.id

2.3. Bentuk Badan Usaha

PT. Indoritel Makmur Internasional, Tbk adalah sebuah perusahaan

yang berbentuk perseroan terbatas terbuka. Setiap badan usaha memiliki
keuntungan dan kelemahannya masing-masing. Berikut keuntungan dan
kelemahan badan usaha Perseroan Terbatas :

 Keuntungan

Keuntungan utama membentuk perusahaan perseroan terbatas adalah:

4
 a. Kewajiban terbatas. Tidak seperti partnership, pemegang saham
sebuah perusahaan tidak memiliki kewajiban untuk obligasi dan
hutang perusahaan. Akibatnya kehilangan potensial yang "terbatas"
tidak dapat melebihi dari jumlah yang mereka bayarkan terhadap
saham. Tidak hanya ini mengizinkan perusahaan untuk
melaksanakan dalam usaha yang berisiko, tetapi kewajiban terbatas
juga membentuk dasar untuk perdagangan di saham perusahaan.
b. Masa hidup abadi. Aset dan struktur perusahaan dapat melewati
masa hidup dari pemegang sahamnya, pejabat atau direktur. Ini
menyebabkan stabilitas modal, yang dapat menjadi investasi dalam
proyek yang lebih besar dan dalam jangka waktu yang lebih panjang
daripada aset perusahaan tetap dapat menjadi subjek disolusi dan
penyebaran. Manajemen dan spesialisasi memungkinkan
pengelolaan modal yang efisien sehingga memungkinkan untuk
melakukan ekspansi. Dan dengan menempatkan orang yang tepat,
efisiensi maksimum dari modal yang ada. Juga adanya pemisahan
antara pengelola dan pemilik perusahaan, sehingga terlihat
tugas pokok dan fungsi masing-masing.

 Kelemahan

Untuk mendirikan sebuah PT tidaklah mudah. Selain biayanya

yang tidak sedikit, PT juga membutuhkan akta notaris dan izin khusus
untuk usaha tertentu. Lalu dengan besarnya perusahaan tersebut, biaya
pengorganisasian akan keluar sangat besar. Belum lagi kerumitan dan
kendala yang terjadi dalam tingkat personel. Hubungan antar perorangan
juga lebih formal dan berkesan kaku.

2.4. Bidang Usaha

PT. Indoritel Makmur Internasional, Tbk bergerak dalam bidang

investasi, perdagangan umum, keagenan, dan perwakilan. Dimana hal
tersebut ditunjukkan melalui akuisisi tiga bisnis konsumen yang besar yaitu

5
 jaringan minimarket (Indomaret), produsen roti (Sari Roti), dan restoran cepat
saji waralaba (Kentucky Fried Chicken)

2.5. Daerah Pemasaran

Daerah pemasaran PT. Indoritel Makmur Internasional Tbk adalah

seluruh wilayah Indonesia. Terutama dalam usaha Indomaret yang daerah
pemasarannya sudah mulai memasuki pedesaan dan akan terus berkembang
seiring berjalannya waktu.

6
 BAB III

PEMBAHASAN

3.1. Konsep Nilai Waktu Uang

a. Pengertian Konsep Nilai Waktu Uang.

Nilai waktu dari uang menunjukkan perubahan nilai uang akibat

berjalannya waktu. Atau nilai uang dapat berubah seiring berubahnya
waktu. Uang satu juta saat ini akan berubah nilainya setelah satu tahun
berjalan. Di sini waktu secara tidak langsung menjadi fungsi dari uang,
atau waktu merupakan salah satu variabel yang mempengaruhi
perubahan nilai uang.

Tujuan perusahaan adalah memaksimumkan kemakmuran

pemilik saham selain memaksimumkan keuntungan. Oleh karena itu
sudah seharusnya perusahaan memilih kombinasi keputusan-keputusan
investasi, pembelanjaan dan dividen yang akan memaksimumkan nilai
perusahaan bagi para pemegang saham (pemilik perusahaan). Karena
keuntungan bagi para pemegang saham bersifat tidak pasti, maka resiko
jelas-jelas perlu dipertimbangkan. Pada perekonomian dimana individu,
perusahaan dan pemerintah lebih menyukai masa kini daripada masa
yang akan datang (ditunjukkan dengan adanya tingkat bunga) nilai waktu
uang merupakan konsep yang sangat penting. Konsep nilai waktu uang
(time value of money) 1 ditunjukkan dengan adanya bunga majemuk
(compound interest) dan nilai sekarang (present value) dihitung dengan
cara membagi per suatu aliran kas dengan 1 + r, dimana r adalah tingkat
bunga yang relevan, atau mengalikannya dengan discount factor tertentu.
Discount factor adalah 1/(1 +r). [1]

[1]
Bambang Tri Cahyono, Manajemen Keuangan, BPIPWI, Bekasi Barat, hlm. 2

7
 Jika menghitung present value suatu aliran kas, maka kita bisa
menghitung Net Present Value (NPV) yang merupakan selisih antara
Present Value kas masuk dengan Present Value aliran kas keluar. Dapat
juga menghitung Internal Rate of Return yang merupakan tingkat bunga
yang menyamakan present value kas keluar dengan present kas masuk.
Jika NPV dari suatu usulan investasi positif, berarti investasi tersebut
meningkatkan kekayaan riil dari pemodal.

b. Macam-macam Konsep Nilai Waktu Uang

1) Bunga Majemuk

Bunga majemuk sering disebut bunga berbunga yaitu bahwa

bunga dari suatu pokok pinjaman, juga akan dikenakan bunga pada
periode selanjutnya. Secara umum rumusnya adalah [2]:

NTn = X0 (i+r)n
Dimana :
X0 : Jumlah awal simpanan
r : Tingkat bunga
n : Jumlah periode
NT : Nilai pada akhir periode

2) Future Value (Nilai Masa Depan)

Nilai uang yang akan diterima di masa yang akan datang dari
sejumlah modal yang ditanamkan sekarang dengan tingkat
discountrate (bunga) tertentu.[3] Nilai waktu yang akan datang dapat
dirumuskan sebagai berikut :

FV = M0 (1+i.n)

[2]
Bambang Tri Cahyono, Manajemen Keuangan, BPIPWI, Bekasi Barat, hlm. 3
Belinda Asparawati, “Rangkuman Nilai Waktu Uang”, diakses dari https://belindaspara.
[3]

blogspot.com/2017/10/rangkuman-nilai-waktu-uang-manajemen.html pada tanggal 2 April 2019

8
Dimana :
FV : Future Value
M0 : Modal Awal
i : Bunga per tahun
n : Jangka waktu

3) Present Value (Nilai Masa Kini)

Present Value menunjukkan berapa nilai uang pada saat ini

untuk nilai tertentu di masa yang akan datang.[4]

Dimana :

PV : Nilai sekarang atas sejumlah uang yang akan diterima mendatang

FV : Nilai di masa yang akan mendatang
i : Bunga per tahun
n : Jangka waktu

4) Annuity (Annuitas)

Anuitas adalah suatu rangkaian penerimaan atau pembayaran

tetap yang dilakukan secara berkala pada jangka waktu tertentu.
Selain itu, anuitas juga diartikan sebagai kontrak di mana perusahaan
asuransi memberikan pembayaran secara berkala sebagai imbalan
premi yang telah Anda bayar. Contohnya adalah bunga yang
diterima dari obligasi atau dividen tunai dari suatu saham preferen.
Ada dua jenis anuitas, yaitu:

 Anuitas biasa (ordinary) adalah anuitas yang pembayaran atau

penerimaannya terjadi pada akhir periode.

[4]
Bambang Tri Cahyono, Manajemen Keuangan, BPIPWI, Bekasi Barat, hlm. 6

9
  Anuitas jatuh tempo (due) adalah anuitas yang pembayaran atau
penerimaannya dilakukan di awal periode.

a) Nilai Sekarang Anuitas (Present Value Annuity)

Nilai Sekarang Anuitas adalah nilai hari ini dari

pembayaran sejumlah dana tertentu yang dilakukan secara
teratur selama waktu yang telah ditentukan.

b) Anuitas Abadi

Anuitas abadi adalah serangkaian pembayaran yang

sama jumlahnya dan diharapkan akan berlangsung terus
menerus.

Sebagian besar anuitas terbatas jangka waktunya secara

definitif misalnya 5 tahun atau 7 tahun, tetapi terdapat juga
anuitas yang berjalan terus secara infinitif disebut anuitas abadi
(perpetuities).

c) Pinjaman yang Diamortisasi

Salah satu penerapan penting dari bunga majemuk adalah

pinjaman yang dibayarkan secara dicicil selama waktu tertentu.
Termasuk di dalamnya adalah kredit mobil, kredit kepemilikan
rumah, kredit pendidikan, dan pinjaman-pinjaman bisnis lainnya
selain pinjaman jangka waktu sangat pendek dan obligasi jangka
panjang. Jika suatu pinjaman akan dibayarkan dalam periode
yang sama panjangnya (bulanan, kuartalan, atau tahunan), maka
pinjaman ini disebut juga sebagai pinjaman yang diamortisasi
(amortized loan).[5]

[5]
Belinda Asparawati, “Rangkuman Nilai Waktu Uang”, diakses dari https://belindaspara.
blogspot.com/2017/10/rangkuman-nilai-waktu-uang-manajemen.html pada tanggal 2 April 2019

10
3.2. Metode-metode Penilaian Investasi

Pada umumnya ada beberapa metode yang biasa dipertimbangkan

untuk dipakai dalam penilaian investasi. Metode tersebut antara lain :

a. Metode Net Present Value (NPV)

Metode ini menghitung selisih antara nilai sekarang investasi

dengan nilai sekarang penerimaan-penerimaan kas bersih (operasional
maupun terminal cash flow) di masa yang akan datang. Untuk
menghitung nilai sekarang itu, harus ditentukan tingkat bunga yang
dianggap relevan.

Ada beberapa konsep menghitung bunga yang dianggap relevan

itu. Pada dasarnya tingkat bunga tersebut adalah tingkat bunga pada saat
keputusan investasi masih terpisah dari keputusan pembelanjaan ataupun
waktu mulai mengaitkan keputusan investasi dengan keputusan
pembelanjaan (keterkaitan ini hanya mempengaruhi tingkat suku bunga,
bukan aliran kas).[6]

Rumus menghitung NPV sebagai berikut :

Keterangan :

Ct : Nilai arus kas bersih akhir periode

r : Tingkat bunga
t : Jumlah periode
C0 : Nilai awal investasi

Puspita Ratna Dewi, “Tugas Minggu 8-9”, diakses dari http://pipitmpus.blogspot.com/2012/12/

[6]

tugas-minggu-8-9.html pada tanggal 3 April 2019.

11
 b. Metode Payback Period (PBP)

Payback period adalah menghitung berapa lama waktu yang

dibutuhkan untuk menghasilkan atau mengembalikan investasi seperti
pada keadaan semula melalui proceeds yang dihasilkan setiap periode.
Atau bisa juga payback period adalah suatu periode yang diperlukan
untuk dapat menutup kembali pengeluaran investasi dengan
menggunakan proceeds. Dengan demikian metode ini lebih
menitikberatkan pada faktor waktu pengembalian investasi dari proceeds
yang diterima.

Aliran kas masuk (proceeds) yang diterima dari pengembalian

investasi tersebut dapat merupakan suatu perkiraan dimana jumlah masuk
tahunan bisa dalam jumlah yang sama dan bisa juga tidak sama.[7]

Bila jumlah masuk tahunan selalu sama, maka dapat dihitung

dengan rumus sebagai berikut [8]:

Namun bila jumlah per tahunnya tidak sama maka rumus

perhitungannya sebagai berikut:

Keterangan :

n : Tahun terakhir dimana jumlah arus kas masih belum bisa menutup
investasi mula-mula
a : Jumlah investasi mula-mula

[7]
Herispon, “Manajemen Keuangan II (Financial Management II)”, diakses dari
https://www.academia.edu/34702215/MANAJEMEN_KEUANGAN_II_FINANCIAL_MANAGE
MENT_II pada tanggal 3 April 2019.

Anonim, “Cara Menghitung Payback Period yang Benar”, diakses dari http://caraharian.
[8]

com/rumus-payback-period.html pada tanggal 3 April 2019.

12
 b : Jumlah kumulatif arus kas pada tahun ke – n
c : Jumlah kumulatif arus kas pada tahun ke – n + 1

c. Profitability Index (PI)

Metode ini menghitung perbandingan antara nilai arus kas bersih

yang akan datang dengan nilai investasi yang sekarang. Untuk
pengambilan keputusan dari kriteria penilaian Profitability Index adalah
PI harus lebih besar dari 1 baru dikatakan layak. Semakin besar PI,
investasi semakin layak.[9]

Kelayakan investasi menurut standar metode ini :

 Jika PI > 1 ; maka investasi tersebut dapat dijalankan (diterima)

 Jika PI < 1 ; maka investasi tidak layak dijalankan (ditolak)

Rumus menghitung dengan metode PI adalah :

d. Average Rate of Return / Accounting Rate of Return (ARR)

Metode ARR adalah metode penilaian investasi yang mengukur

besarnya tingkat keuntungan dari investasi. Metode ini menggunakan
dasar laba akuntansi sehingga angka yang dipergunakan adalah laba
setelah pajak (EAT) yang dibandingkan dengan rata-rata investasi. Untuk
menghitung rata-rata EAT dapat dilakukan dengan cara menunjukkan
EAT selama umur investasi dibagi dengan umur investasi. Sedangkan
untuk menghitung rata-rata investasi adalah dengan cara investasi
ditambah nilai residu dibagi 2.

[9]
Nanni Tria, “Profitabilitas Index”, diakses dari https://www.academia.edu/11422497/
PROFITABIITAS_INDEX pada tanggal 3 April 2019

13
 Apabila hasil ARR lebih besar dibandingkan dengan keuntungan
yang diisyaratkan, maka proyek investasi tersebut menguntungkan.
Namun apabila lebih kecil, maka proyek tidak layak dilakukan.[10]

Rumus menghitung metode ARR adalah :

e. Internal Rate of Return (IRR)

Internal Rate of Return disingkat IRR yang merupakan indikator

tingkat efisiensi dari suatu investasi. Suatu proyek/investasi dapat
dilakukan apabila laju pengembaliannya (rate of return) lebih besar
daripada laju pengembalian apabila melakukan investasi di tempat lain
(bunga deposito bank, reksadana dan lain-lain).

IRR digunakan dalam menentukan apakah investasi dilaksanakan

atau tidak, untuk itu biasanya digunakan acuan bahwa investasi yang
dilakukan harus lebih tinggi dari Minimum acceptable rate of return atau
Minimum atractive rate of return. Minimum acceptable rate of return
adalah laju pengembalian minimum dari suatu investasi yang berani
dilakukan oleh seorang investor. [11]

3.3. Perbandingan Metode Penilaian Investasi

Tiap metode pasti memiliki kelebihan dan kekurangannya masing-

masing. Berikut di bawah ini kelebihan dan kekurangan yang dimiliki tiap

MagistrateStraw3484, “Metode Accounting Rate of Return”, diakses dari

[10]
https://
www.coursehero.com/file/p4qnsqg2/Metode-Accounting-Rate-of-Return-adalah-metode-
penilaian-investasi-yang/ pada tanggal 3 April 2019
[11]
Anonim, “IRR”, diakses dari https://id.wikipedia.org/wiki/IRR pada tanggal 3 April 2019

14
metode :

a. Net Present Value.

Kelebihan Kekurangan
 Nilai waktu dari uang turut  Apabila proyek mempunyai nilai
diperhitungkan investasi yang beda dan jangka
 Nilai sisa proyek/investasi turut waktu yang juga berbeda, maka
diperhitungkan nilai NPV yang lebih tinggi
 Arus kas selama masa investasi belum tentu menunjukkan
proyek turut diperhitungkan investasi tersebut lebih baik
 Manajer keuangan harus bisa
menghitung tingkat biaya modal
selama masa investasi
 Kelayakan investasi tidak hanya
dipengaruhi oleh besar kecilnya
arus kas. Faktor usia lamanya
investasi juga bisa mempengaruhi

b. Payback Period

Kelebihan Kekurangan
 Memberi informasi tentang kapan  Mengabaikan proceeds/peneri-
lamanya dana investasi akan maan investasi yang diperoleh
kembali. setelah masa payback period
 Memberi informasi tentang tercapai.
jangka waktu break event point.  Tidak memperhitungkan nilai
 Bisa menjadi alat pertimbangan waktu dari uang (value of money)
sebuah resiko. Semakin pendek  Tidak memiliki informasi tentang
payback period, semakin kecil tambahan value yang bisa
resiko kerugian. Begitu juga diterima perusahaan.
sebaliknya.  Payback period hanya mengukur

15
 Bisa membandingkan dua jenis rentang waktu kembalinya dana
investasi yang mempunyai return investasi. Tidak menganalisa
dan resiko yang sama dengan keuntungan investasi/proyek
hanya melihat lamanya tempo pembangunan yang sudah
pengembalian atas investasi. direncanakan.
Payback period yang lebih
pendek itulah yang disarankan
untuk di-pilih.
 Dampak investasi yang berhu-
bungan dengan masalah likui-
ditas perusahaan bisa dimini-
malisir.

c. Profitability Index

Kelebihan
 Memberikan informasi 
persentase arus kas
mendatang dengan aliran kas 
awal (cash initial)
 Memperhitungkan biaya modal 
(cost of capital)
 Memperhitungkan semua arus
kas
 Memperhatikan nilai waktu dari
uang (time value of money)
Kekurangan
Tidak menginformasikan tentang
dimasa return suatu proyek investasi
Tidak memiliki infomasi tentang
resiko investasi
Tidak menginformasikan apakah
sebuah investasi memberikan
keuntungan bagi perusahaan
 Untuk menghitung profitability
index dibutuhkan biaya modal

d. Average Rate of Return (ARR)

Kelebihan Kekurangan
 Menggunakan data-data akun-  Mengabaikan nilai waktu dari
tansi yang telah tersedia. Tidak uang (time value of money)

16
 diperlukan tambahan perhitungan  Pendekatan yang digunakan
 Sebagai alat ukur bahwa investasi jang-ka pendek. Angka-angka
baru tidak berpengaruh negatif yang di-gunakan saat ini bisa
terhadap laba perusahaan. menye-satkan di waktu yang
 Mudah dimengerti. Sangat akan datang
sederhana. Cukup dengan melihat  Terlalu memfokuskan pada
laporan laba rugi perusahaan. nominal laba akuntansi. Menga-
baikan aliran arus kas dari
investasi yang dijalankan.
 Jangka waktu investasi tidak
diperhitungkan
e. Internal Rate of Return (IRR)

Kelebihan Kekurangan
 Tidak mengabaikan nilai waktu  Membutuhkan perhitungan biaya
dari uang modal yang menjadi batas
 Dasar perhitungan menggunakan terbawah dari nilai yang
aliran arus kas. kemung-kinan bisa dicapai
 Tidak berefek pada aliran arus  Perhitungannya lebih rumit
kas selama periode investasi dibandingkan metode yang lain.
 Hasil perhitungan dalam bentuk Harus trial and error apabila
persentase. Pengambilan keputus- tidak menggunakan software.
an investasi bisa membuat  Tidak dapat membedakan antara
prakiraan apabila discount rate proyek/investasi yang memiliki
tidak diketahui. perbedaan dalam ukuran dan
 Lebih mengutamakan cash initial keadaan investasi.
atau kas awal daripada arus kas  Dalam perhitungan bisa meng-
belakangan hasilkan hasil IRR ganda atau
bahkan tidak menghasilkan nilai
IRR sama sekali.[12]
Nicho, “Metode Penilaian Investasi”, diakses dari http://nichonotes.blogspot.com/2017/12/meto
[12]

de-penilaian-investasi.html pada tanggal 2 April 2019

17
3.4. Menilai Proyek dengan Net Present Value

Net Present Value (NPV) adalah selisih antara nilai sekarang dari arus
kas yang masuk dengan nilai sekarang dari arus kas yang keluar pada periode
waktu tertentu. NPV digunakan untuk mengestimasikan nilai sekarang pada
suatu proyek, aset ataupun investasi berdasarkan arus kas masuk yang
diharapkan pada masa depan dan arus kas keluar yang disesuaikan dengan
suku bunga dan harga pembelian awal. Net Present Value menggunakan
harga pembelian awal dan nilai waktu uang (time value of money) untuk
menghitung nilai suatu aset. Dengan demikian, dapat dikatakan bahwa NPV
adalah Nilai Sekarang dari Aset yang dikurangi dengan harga pembelian
awal.

Untuk menilai kelayakan investasi yang dilakukan oleh PT. IndoRitel

Makmur Internasional, Tbk berikut disajikan data arus kas bersih pada akhir
periode dari tahun 2014-2018.

No Tahun Ct (Arus Kas Per Suku Co ( Investasi Awal )

tahun per Periode) Bunga
1. 2014 Rp 305.929.670.877 7,75 % Rp 6.731.507.784.700
2. 2015 Rp 19.250.071.375 7,50 % Rp 6.731.507.784.700
3. 2016 Rp 62.985.539.467 6,50 % Rp 6.731.507.784.700
4. 2017 Rp 1.037.998.913.925 4,50 % Rp 6.731.507.784.700
5. 2018 Rp 342.283.403.987 5,20 % Rp 6.731.507.784.700
Sumber data : www.indoritel.co.id

NPV = ( C1/1+r ) + ( C2/(1+r)2 ) + ( C3/(1+r)3 ) + … + ( Ct/(1+r )t ) – Co

Langkah 1

Langkah 2

NPV = Rp 1.488.799.810.280 – Rp 6.731.507.784.700

18
 = - Rp 5.242.707.974.420

3.5. Pengertian Resiko dalam Investasi

Investor tidak menyukai resiko, semakin besar tingkat resiko sebuah

proyek semakin besar pula pengembalian yang mereka minta. Ada suatu trade-off
antara resiko dan pengembalian yang dicerminkan dalam tingkat rabat yang
diterapkan pada kesempatan investasi.[13]

Resiko adalah tingkat potensi kerugian yang timbul karena perolehan hasil
investasi yang diharapkan tidak sesuai dengan harapan. Jorion (2000),
menyatakan risiko sebagai volatility dari suatu hasil yang tidak diekspektasi,
secara general nilai dari aset atau kewajiban dari bunga.

Resiko merupakan besarnya penyimpangan antara tingkat pengembalian

yang diharapkan (expected return-ER) dengan tingkat pengembalian aktual
(actual return). Semakin besar tingkat perbedaannya berarti semakin besar pula
tingkat resikonya. Resiko dapat dibedakan menjadi:

a. Resiko Sistematis (Systematic risk)

Merupakan resiko yang tidak dapat dihilangkan dengan

melakukan diversifikasi, karena fluktuasi resiko ini dipengaruhi oleh
faktor-faktor makro yang dapat mempengaruhi pasar secara keseluruhan.
Risiko ini disebabkan oleh faktor-faktor yang serentak mempengaruhi
harga saham di pasar modal, misalnya perubahan dalam kondisi
perekonomian, iklim politik, peraturan perpajakan, kebijakan pemerintah,
dan lain sebagainya.Resiko Tidak Sistematis (Unsystematic risk)

Merupakan resiko yang dapat dihilangkan dengan melakukan

diversifikasi, karena resiko ini hanya ada dalam satu perusahaan atau
industri tertentu. Misalnya faktor struktur modal, struktur aset, tingkat
likuiditas, tingkat keuntungan, dan lain sebagainya.

[13]
Bambang Tri Cahyono, Manajemen Keuangan, BPIPWI, Bekasi Barat, hlm. 212

19
 Resiko tidak sistematis diukur dengan varian residu atau
abnormal return (ei). Nilai realisasi merupakan nilai yang sudah pasti
tidak mengandung kesalahan pengukuran sebaliknya nilai ekspektasi
merupakan harapan yang belum terjadi yang masih mengandung
ketidakpastian. Perbedaan nilai ekspektasi dengan nilai realisasi yang
merupakan kesalahan residu (ei).

Dalam melaksanakan investasi, investor diharapkan memahami adanya

beberapa resiko antara lain :

a. Resiko Finansial

Yaitu resiko yang diterima oleh investor akibat dari

ketidakmampuan emiten saham/ obligasi memenuhi kewajiban
pembayaran dividen/ bunga serta pokok investasi.

b. Resiko Pasar

Yaitu resiko akibat menurunnya harga pasar substansial baik

keseluruhan saham maupun saham tertentu aki bat perubahan tingkat
inflasi ekonomi, keuangan negara, perubahan manajemen perusahaan,
atau kebijakan pemerintah.

c. Resiko Psikologis

Yaitu resiko bagi investor yang bertindak secara emosional dalam

menghadapi perubahan harga saham berdasarkan optimisme dan
pesimisme yang dapat mengakibatkan kenaikan dan penurunan harga
saham.

d. Resiko Likuiditas

Resiko ini berkaitan dengan kemampuan saham yang

bersangkutan untuk dapat segera diperjualbelikan tanpa mengalami
kerugian yang berarti

20
 e. Resiko Tingkat Bunga

Merupakan resiko yang timbul akibat perubahan tingkat bunga

yang belaku dipasar biasanya resiko ini berjalan belawanan dengan
harga-harga instrumen pasar Modal.

f. Resiko Mata Uang

Merupakan resiko yang timbul akibat pengaruh perubahan nilai

tukar mata uang Domestik (misalnya rupiah) terhadap mata uang negara
lain (misalnya dolar Amerika Serikat)

g. Resiko Daya Beli

Merupakan resiko yang timbul akibat pengaruh perubahan tingkat

inflasi. Perubahan ini akan menyebabkan berkurangya daya beli uang
yang diinvestasikan maupun bunga yang diperoleh dari investasi,
sehingga nilai riil pendapatan menjadi lebih kecil.

Ada beberapa rumus yang dapat digunakan untuk menghitung resiko

proses pembuatan keputusan investasi [14] . Di antaranya adalah sebagai berikut :

a. Diskriminasi subyektif

Manajer dapat menilai reaksi naluriah mereka terhadap proyek-

proyek mengandung resiko dari menerima proyek “kurang berresiko”
dengan nilai bersih sekarang yang sama. Meskipun “tidak alamiah”
metode itu mudah pemakaiannya.

b. Kesetaraan Kepastian

Pendekatan yang lebih teliti adalah mengurangi perkiraan arus kas

masa datang hingga pada persamaan kepastian, kemudian memotong
tingkat bunga. Rumus NPV harus disesuaikan sebagai berikut :

[14]
Bambang Tri Cahyono, Manajemen Keuangan, BPIPWI, Bekasi Barat, hlm. 215

21
 aRt menunjukkan arus kas yang disesuaikan. Satu persoalan
dengan metode ini adalah bahwa sulit untuk merancang suatu pendekatan
nasional dalam penyesuaian arus kas.

c. Simulasi

Pendekatan ini memberikan sejumlah besar informasi mengenai

ciri-ciri resiko pengembalian sebuah investasi, tapi tidak memberi
keputusan menerima atau tidak.

d. Tingkat rabat yang disesuaikan dengan resiko

Sebuah metode yang pemakainnya mudah dan yang secara

teoritik menyenangkan adalah pendekatan tingkat rabat yang disesuaikan
dengan resiko. Mungkin cara termudah untuk memperhitungkan resiko
dengan mengklasifikasikan proyek dalam berbagai kategori resiko.
Dengan menciptakan kelas-kelas resiko, rumus NPV dapat disesuaikan
sebagai berikut :

Dengan ka adalah tingkat pengembalian yang dibutuhkan,

disesuaikan dengan resiko. Teori portofolio modern memberikan banyak
pandangan atas trade-off antara resiko dan pengembalian dalam pasar
modal yang efisien, dan metode baru untuk menilai proyek-proyek modal
yang sedikit mirip dengan metode tingkat rabat yang disesuaikan dengan
resiko.[15]

[15]
Bambang Tri Cahyono, Manajemen Keuangan, BPIPWI, Bekasi Barat, hlm. 216

22
3.6. Penyesuaian Tingkat Bunga Dalam Menghitung Net Present Value
(NPV)

Konsep CAPM dapat digunakan untuk menentukan tingkat bunga

yang layak dari usulan investasi, dengan penyesuaian perhitungan beta karena
struktur modal dari perusahaan.

Jika perusahaan menggunakan hutang maka perusahaan akan

menanggung risiko finansial yang besar sehingga tingkat bunga yang
disyaratkan semakin tinggi.

Dalam menghitung beta industri hanya dihitung beta aktivanya saja.

Beta aktiva menunjukkan risiko usaha. Perbedaan antara beta aktiva

dengan beta modal sendiri menunjukkan beta finansial.

Rumus :
 H   MS 
a  h     ms  
 H  MS   H  MS 
dimana :
 a : beta aktiva
 h : beta hutang
H : hutang
MS : modal sendiri
Dengan anggapan investasi semua dibelanjai dengan modal sendiri
maka NPV dapat dihitung sebagai berikut:

Rumus :
n
At
NPV   A0  
t 1 1  i n
dimana :
 A0 : pengeluara n investasi pada tahun ke 0
At : aliran kas masuk bersih pada tahun ke t
i : tingkat keuntungan yg diinginkan pemilik modal
sendiri , hanya dengan memperhati kan risiko usaha
n : umur ekonomis investasi

23
24
 BAB IV

PENUTUP

4.1. Kesimpulan

Berdasarkan pembahasan pada BAB III dapat disimpulkan bahwa

nilai waktu merupakan konsep yang sangat sentral dan penting dalam sebuah
manajemen keuangan. Dimana pada perekonomian saat ini baik individu,
perusahaan, maupun pemerintah lebih menyukai konsep nilai waktu uang
Present Value dibandingkan dengan konsep Future Value.

Konsep nilai waktu uang ini sebenarnya ingin memberitahukan

bagaimana pentingnya investasi dalam sebuah peningkatan perekonomian.
Sebab nilai mata uang dapat berubah seiring dengan berjalannya waktu yang
disebabkan oleh beberapa faktor yang mempengaruhi seperti Inflasi, Suku
Bunga, dan juga Kebijakan pemerintah dalam hal pajak.

Jika dilihat dari segi nilai uangnya sendiri, konsep nilai waktu uang ini
didasarkan pada konsep nilai uang yang dimiliki saat ini lebih berharga
dibandingkan dengan nilai uang yang akan diterima dimasa yang akan datang.
Uang yang dipegang sekarang bernilai lebih karena dapat berinvestasi dan
mendapatkan bunga atau nilai uang yang berubah dengan berjalannya waktu.

4.2. Saran

Di era globalisasi sekarang ini, perusahaan harus lebih berhati-hati dan

lebih konservatif dalam mengasumsikan laju inflasi dan tingkat suku bunga
pengembalian investasi dalam memberikan proyeksi atas perhitungan jumlah
uang yang harus diinvestasikan untuk mencapai tujuan di masa mendatang.

25
 DAFTAR PUSTAKA

Tri Cahyono, Bambang. Manajemen Keuangan, BPIPWI, Bekasi Barat

Belinda Asparawati, “Rangkuman Nilai Waktu Uang”, diakses dari

https://belindaspara.blogspot.com/2017/10/rangkuman-nilai-waktu-uang-
manajemen.html pada tanggal 2 April 2019

Puspita Ratna Dewi, “Tugas Minggu 8-9”, diakses dari

http://pipitmpus.blogspot.com/2012/12/ tugas-minggu-8-9.html pada tanggal
3 April 2019.

Herispon, “Manajemen Keuangan II (Financial Management II)”, diakses dari

https://www.academia.edu/34702215/MANAJEMEN_KEUANGAN_II_FIN
ANCIAL_MANAGEMENT_II pada tanggal 3 April 2019.

Anonim, “Cara Menghitung Payback Period yang Benar”, diakses dari

http://caraharian. com/rumus-payback-period.html pada tanggal 3 April 2019.

Nanni Tria, “Profitabilitas Index”, diakses dari https://www.academia

.edu/11422497/ PROFITABIITAS_INDEX pada tanggal 3 April 2019

MagistrateStraw3484, “Metode Accounting Rate of Return”, diakses dari https://

www.coursehero.com/file/p4qnsqg2/Metode-Accounting-Rate-of-Return-
adalah-metode-penilaian-investasi-yang/ pada tanggal 3 April 2019

Anonim, “IRR”, diakses dari https://id.wikipedia.org/wiki/IRR pada tanggal 3

April 2019

Nicho, “Metode Penilaian Investasi”, diakses dari http://nichonotes.

blogspot.com/2017/12/meto de-penilaian-investasi.html pada tanggal 2 April
2019

26