Akuntansi sewa

Karateristik dan jenis sewa

Karakteristik sewa

Devinisi sewa

Sewa adalah perjanjian antara lessee (penyewa) dengan lessor (pemberi sewa)
dimana lessee diberikan hak oleh lessor untuk menggunakan aset milik lessor
pada periode yang telah disepakati.

Keunggulan sewa

Jika dibandingkan antara sewa dengan pemberi tunai melalui utang bank,
maka sewa memiliki beberapa keuntungan sbagai berikut:

1. Pendanaan 100%. Pembiayaan dengan sewa mencakup 100% atas nilai

aset. Sedangkan pembiayaan melalui bank biasanya hanya mencakup
80% dari nilai aset
2. Tingkat bunga tetap. Walaupun tidak menutup kemungkinan tingkat
bunga sewa berfluktuatif
3. Perlindungan terhadap keuangan. Perjanjian sewa terkadang
memberikan opsi kepada lessee untuk mengajukan kepada lessor untuk
mengganti aset sewaan yang sudah usang atau ketinggalan teknologi
dengan aset yang lebih baru.
4. Fleksibel. Perjanjian sewa lebih fleksibel dan tidak seketat perjanjian
pinjaman pada bank sehingga lebih menjangkau banyak kalangan
termasuk UKM.
5. Bunga lebih rendah. Rata-rata tingkat bunga sewa lebih rendah
dibandingkan seku bunga pinjaman bank.
6. Keuntungan pajak. Dalam sewa pembiayaan, penyerahan aset sewaan
tidak dikenakan PPN
7. Pembiayaan off-balance sheet. Dengan menyewa memungkinkan bagi
lessee untuk tidak mengakui aset dan liabilitas sewaan di laporan posisi
keuangan (neraca)
Perkembangan sewa di Indonesia

Sewa (leasing) sebagai salah satu bentuk pembiayaan mulai berkembang di

indonesia pada tahun 1974 setelah terbitnya surat keputusan bersama
(SKB) tiga menteri yaitu menteri keuangan, menteri perindustrian dan
menteri perdagangan. Pada tahun 1988, pemerintah melalui keppres daan
keputusan menteri keuangan membuka uas kegiatan industri pembiayaan
yang meliputi leasing, anjak piutang, pembiayaan komsumen, modal
ventura, dan kartu kredit.

Jenis-jenis sewa

Berdasarkan psak 30 (revisi 2011) sewa, sewa dibedakan menjadi 2 jenis

yaitu :

1. Sewa operasi

2. Sewa pembiayaan

Kriteria sewa pembiayaan

1. Perjanjian sewa menyatakan adanya pengalihan kepemilikan aset

kepada lessee pada akhir masa sewa.

2. Lessee memilik opsi untuk membeli aset pada harga yang cukup rendah
dibandingkan nilai wajar pada tanggal opsi mulai dapat dilaksanakan,
sehinggaa pada awal sewa dapat dipastikan bahwa opsi dapat
dilaksanakan.

3. Masa sewa mencakup sebagian besar umur ekonomis aset meskipun hak
milik dapat dialihkan.

4. Pada awal sewa, nilai kini dari jumlah pembyaran sewa minimum seacra
substansial mendekati nilai wajar aset sewa.

5. Aset sewaan bersifat khusus dan hanya lessee yang dapat

menggunkannya tanpa perlu modifikasi secara material
Analisis perjanjian sewa

Dalam perjanjian sewa terdapat beberapa hala yang disepakati antara

lessee dan lessor yang tertuang dalam kontrak sewa. Substansi dari
perjanjian tidak selalu sama dengan apa yang tertera dalam kontrak, namun
harus dianalisis lebih dalam. Suatu transaksi dapat saja berbentuk kontrak
jual beli, namun substansinya alah sewa.

Terminologi yang harus diperhatikan dalam menganalisis suatu perjanjian

sewa:

1. Sewa yang tidak dapat dibatalkan adalah sewa yag hanya dapat
dibatalkan jika:

a. Terjadi kondisi kontijensi yang kemungkinannya sangat kecil

b. Mendapat persetujuan dari lessor

2. Awal sewa adalah tanggal yang lebih awal anatar tanggal perjanjian
sewa dan tanggal pihak – pihak enyatakan komitmen terhadap
ketentuan pokok sewa. Pada tanggal ini :

a. Sewa diklasifikasikan sebagai sewa operasi atau sewa pembiayaan

b. Untuk sewa pembiayaan mulai dihitung jumlah aset dan liabilitas
yang diakui pada awal masa sewa

3. Awal masa sewa adalah tanggal saat lesse mulai berhak untuk
menggunakan aset sewaan.

4. Masa sewa adalah periode yang tidak dapat dibatakan di mana lessee
telahh menyepakati perjanjian sewa untuk menyewa aset.

5. Pembayaran sewa minimum adalah pembayaran selama masa sewa

yang harus dibayar oleh lessee

6. Rental kontijen adalah bagian dari pembayaran sewa yang jumlahnya

tidak tetap tetapi didasarkan pada perubahan faktor tertentu dimasa
depan.

7. Nilai residu yang dijamin adalah bagian dari nilai residu atas set
sewaaan yang dijamin oleh lessee atau pihak terkait dengan lessee.
 8. Umur ekonomis adalah periode atas suatu aset yang diharapkkan secara
ekonomis dapat digunakan oleh satu atau lebih pengguna atau jumlah
produksi atau unit serupa yang diharapkan akan diperoleh dari aset oleh
satu atau lebih pengguna.

9. Umur manfaat adalah estimasi periode tersisa dari manfaat ekonomis

aset yang diharapkan untuk dikonsumsi oleh entitas, yang dihitung mulai
dari awal masa sewa, tanpa dibatasi oleh masa sewa itu sendiri.

Akuntansi sewa untuk lesse

Pengakuan aset dan liabilitas

Contoh Sewa pembiayaan

Jika nilai wajar aset adalah Rp 100.000.000 dan nilai kini pembiayaan sewa
minimum adalah Rp 97.000.000 maka jurnal yang dicatat lessee pada awal
masa sewa adalah :

aset sewa pembiayaan 97.000.000

liabilitas sewa pembiayaan 97.000.000

pada saat pengakuan awal, nilai liabilitas yang diakui sama dengan nilai aset
kecuali telah terdapat pembayaran atas sebagian liabilitas.

Jika nilai wajar aset adalah Rp 97.000.000 dan lessee sudah membayar
uang muka sebesar Rp 10.000.000, maka jurnalnya adalah sebagai berikut :

aset sewa pembiayaan 97.000.000

Uang muka sewa 10.000.000

liabilitas sewa pembiayaan 87.000.000

Tingkat diskonto

Nilai kini dari pembayaran sewa minimum dihitung menggunakan tingkat

bunga implisit. Jika lessee tidak mengetahui atau tidak praktis menghitung
bunga implisit maka digunakan tingkat bunga inkremental
Nilai Residu

Nilai residu tersebut ada yang dijamin dan tidak dijamin. Jika nilai residu
dijamin maka nilai tersebut termasuk dalam pembayaran sewa minimum,
sehingga nilai aset yang diakui dapat lebih besar dibanding yang tidak dijamin.

Biaya langsung awal

Biaya langsung awal adalah biaya-biaya inkremental yang dapat diatribusikan

secara langsung dengan negosiasi dan pengaturan sewa

Pengukuran setelah pengakuan awal

Pemisahaan antara beban keuangan dan pelunasan pokok

Setelah mengakui aset dan liabilitas, selanjutnya lessee membayar sewa

minimum secara periodik kepada lessor. Jumlah pmbayaran sewa tersebut
ditentukan oleh lessor setelah memperhitungkan imbal hasil (pendaatan) bagi
lessor. Oleh karena itu, lessee harus memisahkan bagian beban dan pelunasan
pokok atas pembayaran sewa minimum pada setiap periode.

Penyusutan

Dengan diakuinya aset sewaan oleh lessee, maka lessor juga akan
menghentikan pengakuan atas aset tersebut.jika aset tersebut beralih atau
besar kemungkinan beralih (opsi pembelian) kepada lessee di akhir masa sewa,
maka disusutkan sepanjang masa sewa atau umur manfaat.

Nilai residu

Jika perjanjian sewa terdapat nilai residu yang dijamin, maka beban
penyusutan atas aset sewaan yang diakui lessee, setelah memperhitungkan
nilai residu yang dijamin tersebut.
Contoh 20.2 sewa pembiayaan bagi lessee tanpa nilai residu

Pada tanggal 1 januari 2015. PT lessee menandatangani kontrak sewa sebuah

msin selama 4 tahun dengan PT Lessor. Nilai wajar mesin saat awal sewa Rp
150.000.000 tanpa nilai residu. PT lessee mulai menggunakan mesin tersebut
pada tgl 2 Januari 2015. pada akhir masa sewa, mesin dikembalikan ke PT
Lessor yaitu tgl 31 desember 2018. PT Lessor menetapkan pembayaran sewa
dilakukan secara tahunan tiap awal periode muali 2 januari 2015 sebesar Rp
41.933.445. PT Lessee membayar Biaya langsung awal Rp 10.000.000 diluar
pebayran sewa. Tingkat bunga implisit yang ditetapkan PT Lessor sebesar 8%
sedangkan tingkat bunga inkremental bagi PT Lessee adalah sebesar 10% umur
ekonomis mesin diestimasikan 5 tahun. Metode penyusutan yang digunakan
kedua perusahaan adalah garis lurus.

2 januari 2015 aset sewa pembiayaan 160.000.000

liabilitas sewa pembiayaan 150.000.000

kas 10.000.000

tabel 20.1 tabel amortisasi bagi lessee – tanpa nilai residu

Tanggal Penerimaan Pendapatan Pengurangan Piutang

sewa bunga (8%) pokok sewa
piutang

2/1/15 150.000.000

2/1/15 41.933.445 41.933.445 108.066.555

2/1/16 41.933.445 8.645.324 33.288.121 74.778.434

2/1/17 41.933.445 5.982.275 35.951.170 38.827.264

2/1/18 41.933.445 3.106.181 38.827.264 0

Contoh 20.3 sewa pembiayaaan bagi lessee dengan nilai residu

Pada taggal 1 januari 2015. PT lessee menandatangani kontrak sewa sebuah

msin selama 4 tahun dengan PT Lessor. Nilai wajar mesin saat awal sewa Rp
150.000.000 dengan nilai residu Rp 30.000.000. PT lessee mulai menggunakan
mesin tersebut pada tgl 2 Januari 2015. pada akhir masa sewa, mesin
dikembalikan ke PT Lessor yaitu tgl 31 desember 2018. PT Lessor menetapkan
pembayaran sewa dilakukan secara tahunan tiap awal periode mulai 2 januari
2015 sebesar Rp 35.768.978. Tingkat bunga implisit yang ditetapkan PT Lessor
sebesar 8% sedangkan tingkat bunga inkremental bagi PT Lessee adalah
sebesar 10% umur ekonomis mesin diestimasikan 5 tahun. Metode penyusutan
yang digunakan kedua perusahaan adalah garis lurus.

Pembayaraan sewa Rp. 35.768.978

Faktor nilai kini anuitas due of I (n=4,i=8%) 3.5770969 x

Nilai kini pembayaran sewa** Rp. 127.949.104

Nilai residu yang dijamin Rp. 30.000.000

Faktor nilai kini (n=4,i=8%)* 0,7350298 x

Nilai kini residu yang dijamin Rp. 22.050.896

Jumlah nilai kini pembayaran sewa minimum Rp. 150.000.000

Nilai wajar aset Rp. 150.000.000

 Tabel 20.2 tabel amortisasi bagi lessee – nilai residu dijamin

Tanggal Penerimaan Pendapatan Pengurangan Piutang sewa

sewa bunga (8%) pokok piutang

2/1/15 150.000.000

2/1/15 35.768.978 - 35.768.978 114.231.022

2/1/16 35.768.978 9.138.482 26.630.497 87.600.525

2/1/17 35.768.978 7.008.042 28.760.936 58.839.589

2/1/18 35.768.978 4.707.167 31.061.811 27.777.778

31/12/18 30.000.000 2.222.222 27.777.778 0

Tabel 20.2 tabel amortisasi bagi lessee – nilai residu tidak dijamin

Tanggal Penerimaan Pendapatan Pengurangan Piutang sewa

sewa bunga (8%) pokok piutang

2/1/15 127.949.104

2/1/15 35.768.978 - 35.768.978 92.180.126

2/1/16 35.768.978 7.374.410 28.394.568 63.785.558

2/1/17 35.768.978 5.102.845 30.666.134 33.119.484

2/1/18 35.768.978 2.649.554 33.119.424 0

31/12/18 - - -

Tanggal Jurnal Nilai residu dijamin Nilai residu tdk dijamin

2/1/10 Aset sewa pembayaran 150.000.000 127.949.104
liabilitas sewa pembayaran 150.000.000 127.949.104
liabilitas sewa pembayaran 35.768.978 35.768.978
kas 35.768.978 35.768.978
31/12/10 Beban penyusutan 30.000.000 * 31.987.276 **
akumulasi penyusutan 30.000.000 31.987.276
Beban bunga 9.138.482 7.374.410
utang bunga 9.138.482 7.374.410
2/1/11 Liabilitas sewaan 26.630.497 28.394.568
Utang bunga 9.138.482 7.374.410
kas 35.768.978 35.768.978
31/12/13 Liabilitas sewa pembiayaan 27.777.778 127.949.104
Beban bunga 2.222.222 127.949.104
Akumulasi penyusutan 120.000.000
aset sewa pembiayaan 150.000.000

* (150.000.000 – 30.000.000)/4

** 127.949.104,42 / 4

Jurnal tabel 20.4 mengasumsikan nilai wajar aset pada akhir masa sewa dengan nilai residu
yang dijamin, yaitu Rp 30.000.000. jika nilai wajar aset pada akhir masa sewa hanya Rp
20.000.000. maka PT Lessee harus membayar sejumlah Rp 10.000.000 pada saat
mengebalikan aset tersebut, dengan jurnal sebagai berikut.

31 Des 2018 liabilitas sewa pembiayaan 27.777.778

beban bunga 2.222.222

kerugian 10.000.000

akumulasi penyusutan 120.000.000

aset sewa pembiayaan 150.000.000

kas 10.000.000