AKUNTANSI SEWA

Dosen Pengampu:

Disusun Oleh:
1. Andina Oktaviona (A1C022005)
2. Dea Fitri Suci Andayani (A1C022012)
3. Lara Oktavia (A1C022024)
4. Septya Hamdayani (A1C022043)
5. Sinta Mauliddya (A1C022044)
6. Ulya Zahro (A1C022046)
7. Yulia Utami (A1C022047)
8. Baiq Sri Wulan Putri (A1C022049)

AKUNTANSI/B
FAKULTAS EKONOMI DAN BISNIS
UNIVERSITAS MATARAM
2023
 AKUNTANSI SEWA
Pengertian Sewa
Sewa adalah suatu perjanjian kontraktual dimana lessor (pemberi sewa)
memberikan kepada lessee (penyewa) hak untuk menggunakan suatu aset selama
periode waktu yang disepakati. Sebagai imbalannya, lessee melakukan pembayaran
atau serangkaian pembayaran kepada lessor.
Definisi sewa tersebut mencakup kontrak untuk menyewa aset dengan persyaratan
yang memberikan opsi kepada lessee untuk memperoleh hak milik atas aset sesuai
ketentuan yang disepakati. Dengan kata lain, perjanjian sewa dapat menyebabkan aset
dikembalikan kepada lessor di akhir masa sewa atau menjadi milik lessee.
Klasifikasi Sewa
Terdapat dua klasifikasi sewa, yaitu:
1. Sewa Pembiayaan (finance lease)
Menurut PSAK 30, sewa diklasifikasikan sebagai sewa pembiayaan jika sewa
tersebut mengalihkan secara subtansial seluruh risiko dan manfaat yang terkait
dengan kepemilikan aset.
2. Sewa Operasi (operating lease)
Menurut PSAK 30, sewa diklasifikasikan sebagai sewa operasi hanya jika sewa
tersebut tidak mengalihkan secara subtansial seluruh risiko dan manfaat yang
terkait dengan kepemilikan aset.
Klasifikasi sewa sebagai sewa pembiayaan atau sewa operasi harus didasarkan pada
substansi transaksi dan bukan pada bentuk kontraknya.
Perjanjian yang mengandung sewa
Substansi dari perjanjian tidak selalu sama dengan apa yang tertera dalam
kontrak. Suatu perjanjian dapat berbentuk kontrak jual-beli, namun substansinya
adalah sewa. ISAK 8 mengatur cara untuk menentukan apakah suatu transaksi
mengandung sewa. Jika transaksi mengandung sewa, maka harus dianalisis
berdasarkan PSAK 30 mengenai jenis sewanya, apakah merupakan sewa pembiayaan
atau sewa operasi.
Awal kontrak sewa dan awal masa sewa
Terkait perjanjian sewa terdapat dua jenis tanggal yang perlu diperhatikan, yaitu
awal masa sewa dan awal kontrak sewa. Awal kontrak sewa (inception of the lease)
adalah tanggal yang lebih awal antara tanggal perjanjian sewa dan tanggal pihak-
pihak menyatakan komitmen terhadap ketentuan-ketentuan pokok sewa. Pada tanggal
ini harus ditentukan klasifikasi sewa sebagai sewa pembiayaan atau sewa operasi dan
untuk sewa pembiayaan pada tanggal tersebut jumlah yang diakui pada awal masa
sewa ditentukan. Sedangkan awal masa sewa (commencement of the lease term)
adalah tanggal saat lessee mulai berhak untuk menggunakan aset sewaan. Tanggal ini
merupakan tanggal pertama kali sewa diakui (yaitu pengakuan aset, liabilitas,
penghasilan, atau beban sewa).
1. Sewa Pembiayaan

a. Akuntansi sewa bagi lessee

 Pengakuan awal
Pada awal masa sewa, lessee mengakui sewa pembiayaan sebagai aset dan
liabilitas dalam laporan posisi keuangan sebesar nilai wajar aset sewaan atau
sebesar nilai kini dari pembayaran sewa minimum, jika nilai kini lebih rendah dari
nilai wajar. Penilaian ditentukan pada awal kontrak sewa.
Untuk penghitungan nilai kini dari pembayaran sewa minimum diperlukan tingkat
diskonto. Terdapat dua jenis tingkat diskonto, yaitu:
1) Tingkat bunga implisit sewa
Adalah tingkat diskonto yang pada awal sewa menghasilkan penjumlahan
agregat nilai kini dari pembayaran sewa minimum, dan nilai residu tidak
dijamin sama dengan penjumlahan dari nilai wajar aset sewaan dan biaya awal
langsung lessor.
2) Tingkat bunga inkremental lessee
Adalah tingkat bunga yang harus dibayar lessee dalam sewa yang serupa atau
jika tingkat bunga tersebut tidak dapat ditentukan, tingkat bunga yang pada
awal sewa yang harus ditanggung oleh lessee ketika meminjam dana yang
diperlukan untuk membeli aset tersebut yang mana pinjaman ini mencakup
periode dan jaminan yang serupa.
Untuk penghitungan nilai kini dari pembayaran sewa minimum digunakan tingkat
suku bunga implisit dalam sewa, jika dapat ditemukan secara praktis. Namun
tingkat bunga implisist ditentukan dari sisi lessor sehingga seringkali tidak dapat
diketahui lessee. Jika tidak dapat ditentukan maka diguankan tingkat suku bunga
pinjaman inkremental lessee. Apabila terdapat biaya langsung awal yang
dikeluarkan oleh lessee maka biaya langsung awal tersebut ditambahkan ke dalam
jumlah yang diakui sebagai aset.
 Pengukuran setelah pengakuan awal
Setelah pengakuan awal, pembayaran sewa minimum dipisahkan antara bagian
yang merupakan beban keuangan dan bagian yang merupakan pelunasan liabilitas.
Beban keuangan dialokasikan ke setiap periode selama masa sewa sehingga
menghasilkan tingkat suku bunga periodik yang konstan atas saldo liabilitas.
Rental kontinjen dibebankan pada periode terjadinya.
b. Akuntansi sewa bagi lessor
 Pengakuan awal dan pengukuran
Dalam sewa pembiayaan, pada awal masa sewa lessor mengakui piutang sewa
sebesar nilai investasi neto, yaitu investasi bruto yang didiskontokan dengan
tingkat bunga implisit. Investasi bruto adalah pembayaran sewa minimum yang
akan diterima lessor berdasarkan sewa pembiayaan ditambah nilai residu yang
tidak digaransi (jika ada). Nilai kini investasi bruto dihitung menggunakan tingkat
bunga implisit. Jika aset yang disewakan memiliki nilai residu, maka
diperhitungkan dalam nilai investasi bruto terlepas apakah nilai residu dijamin atau
tidak.
 Selain mengakui piutang sewa, lessor juga menghentikan pengakuan aset sewaan
karena semua risiko dan manfaat yang terkait dengan kepemilikan aset telag
dialihkan kepada lessee.

2. Sewa Operasi

a. Akuntansi sewa bagi lessee

 Pengakuan beban
Perlakuan akuntansi untuk sewa operasi cukup sederhana. Lessee hanya mengakui
beban atas pembayaran sewa dengan dasar garis lurus selama masa sewa, kecuali
terdapat dasar sistemastis lain yang dapat lebih mencerminkan pola waktu dari
manfaat aset yang dinikmati pengguna.
 Pengukuran beban
Nilai beban sewa yang dicatat lessee diukur berdasarkan jumlah pembayaran sewa
yang dibayarkan lessee.
Dalam PSAK 30 diatur bahwa pembayaran sewa dalam sewa operasi diakui
sebagai beban dengan dasar garis lurus selama masa sewa, kecuali terdapat dasar
sistematis lain yang dapat lebih mencerminkan pola waktu dari manfaat aset yang
dinikmati pengguna.
b. Akuntansi sewa bagi lessor
 Pengakuan pendapatan
Sebagaimana lessee, perlakuan akuntansi sewa operasi untuk lessor juga
sederhana. Lessor mengakui pendapatan atas pembayaran sewa yang diterima
secara garis lurus.
 Pengukuran pendapatan
Nilai pendapatan sewa diukur berdasarkan jumlah pembayaran sewa yang
diterima lessor dari lessee.

Sewa bagi lessor pabrikan atau dealer

Dalam banya transaksi sewa, pihak yang menyewakan lessor merupakan pabrikan
atau dealer. Sewa pembiayaan atas aset oelh lessor yang merupakan pabrikan atau
dealer menimbulkan dua jenis penghasilan:
1. Laba atau rugi yang setara dengan laba atau rugi dari penjualan biasa atas aset
yang disewakan, yaitu sebesar harga jual normal setelah dikurangi potongan
penjualan (jika ada). Atas penghasilan ini, lessor mengakui pendapatan penjualan
termasuk biaya penjualan kredit.
2. Penghasilan pembiayaan (pendapatan bunga) selama masa sewa.
 Pengakuan awal dan pengukuran
Pada awal masa sewa, lessor yang merupakan pabrikan atau dealer mengakui piutang
sewa sebesar nilai investasi neto, sebagaimana pengakuan awal sewa pembiayaan
pada umumnya. Nilai piutang (investasi neto) yang diakui adalah sebesar nilai kini
dari jumlah pembayaran sewa minimum yang akan diterima ditambah nilai residu
(jika ada). Lessor juga harus menghentikan pengakuan aset sewaan sebesar biaya
perolehannya.
Selain mengakui piutang sewa, lessor pabrikan atau dealer juga mengakui pendapatan
penjualan pada awal masa sewa sebesar nilai wajar aset atau sebesar nilai kini dari
pembayaran sewa minimum, mana nilai yang lebih rendah.
Karena merupakan transaksi penjualan, maka lessor juga mengakui biaya yang terkait
penjualan, yaitu harga pokok penjualan di awal masa sewa sebesar biaya perolehan
atau jumlah tercatat dari aset sewaan dikurangi nilai kini dari nilai residu tidak
dijamin. Perbedaan antara pendapatan penjualan dengan harga pokok penjualan
merupakan laba kotor penjualan seperti penjualan biasa.
 Pengukuran setelah pengakuan awal
Pengukuran setelah pengakuan awal sama dengan sewa pembiayaan, yaitu lessor
memisahkan antara bagian pendapatan sewa (bunga) dan pelunasan pokok piutang
atas pembayaran sewa minimum pada setiap periode.

Penyajian dan pengungkapan

a. Sewa pembiayaan
Laporan posisi keuangan (neraca)
Pada sewa pembiayaan, lessee mengakui aset dan liabilitas sewaan dalam laporan
posisi keuangan. Jika aset sewaan digunakan dalam kegiatan operasional maka
dapat disajikan sebagai bagian dari aset tetap. Sama seperti aset tetap, aset sewaan
juga harus dianalisis terhadap kemungkinan penurunan nilai seperti diatur dalam
PSAK 48 penurunan nilai aset. Bagian liabilitas sewaan yang akan jatuh tempo
kurang dari 1 tahun sejak tanggal pelaporan disajikan sebagai liabilitas lancar dan
sisanya disajikan sebagai liabilitas tidak lancar (jangka panjang).
Lessor mengakui piutang dan menghentikan pengakuan aset yang
disewakandalam laporan posisi keuangan (neraca). Piutang pembiayaan disajikan
terpisah menurut tanggal jatuh temponya, yaitu bagian piutang yang jatuh tempo
kurang dari 1 tahun sejak tanggal pelaporan disajikan sebagai aset lancar dan
sisanya disajikan sebagai aset tidak lancar.
b. Sewa operasi
Lessee mengakui beban sewa dalam laporan laba rugi komprehensif, kecuali jika
beban tersebut dimasukkan dalam jumlah tercatat aset lainnya.
PSAK 30 mengatur mengenai pengungkapan yang harus dilakukan oleh lessee
maupun lessor dalam sewa pembiayaan maupun sewa operasi. Selain itu, lessee
maupun lessor harus memenuhi ketentuan pengungkapan dalam PSAK 60
instrumen keuangan: pengungkapan. Selain itu, persyaratan pengungkapan dalam
PSAK 13 properti investasi, PSAK 16 aset tetap, PSAK 19 aset takberwujud, dan
PSAK 48 penurunan nilai aset.

Perbedaan PSAK 30 dan PSAK 73

Dalam PSAK 30, baik lessee maupun lessor harus mengkalsifikasikan sewanya
sebgaai sewa pembayaran atau sewa operasi. Dalam PSAK 30 diberikan definisi
terkait perbedaan sewa pembiayaan dan sewa operasi. Dari sisi lessee, perbedaan
antara sewa pembiayaan dan sewa operasi menyebabkan lessee harus mengakui aset
dan liabilitas terkait sewa dalam sewa pembiayaan dan tidak mengakui aset dan
liabilitas terkait sewa dalam sewa operasi. Hal ini di kritik karena dianggap kurang
transparan dan tidak dapat memenuhi kebutuhan pengguna laporan keuangan terkait
transaksi sewa yang dilakukan lessee.
Kritikan pertama adalah banyak pengguna dari laporan keuangan melakukan
penyesuaian sendiri atas laporan keuangan lessee, dengan cara mengkapitalisasi sewa
operasi menggunakan informasi terbatas yang ada di catatan atas laporan keuangan.
Namun, keterbatasan informasi yang ada menyebabkan hasil penyesuaian tersebut
dapat bias. Kritik lainnya adalah adanya dua perlakuan atas sewa tersebut
menyebabkan transaksi yang sama secara ekonomis dapat dicatat secara berbeda,
yang menyebabkan menurunkan data banding laporan keuangan.
Terkait dua kritik tersebut, IASB memutuskan untuk merevisi perlakuan akuntansi
terkait sewa dari sisi lessee dengan memperkenalkan model akuntansi tunggal untuk
lessee. Dalam PSAK 73 (IFRS 16), lessee mengakui semua transaksi sewa (dengan
periode lebih dari 12 bulan dan aset pendasarnya tidak bernilai rendah) menggunakan
sewa pembiayaan (on balance sheet). Artinya, semua sewa harus menimbulkan
pencatatan aset dan liabilitas sewa di pembukuan lessee. Pengecualian diberikan
terkait dua hal, yaitu sewa jangka pendek (masa sewa 12 bulan atau kurang) dan sewa
yang aset pendasar bernilai rendah.
Argumen yang mendasari pengecualian untuk sewa jangka pendek adalah manfaat
yang diperoleh tidak lebih besar dibandingkan biaya. Pengecualian terkait aset
pendasar bernilai rendah karena penerapan aset pembiayaan untuk aset pendasar
bernilai rendah akan memerlukan upaya yang signifikan dan biaya yang besar
sedangkan informasi tambahan yang diberikan terkait sewa tersebut tidaklah
signifikan.
SOAL KASUS
Tanggal 1 januari 2016 PT ABC melakukan kontrak sewa sebuah mesin selama 4
tahun dengan PT XYZ. Nilai wajar mesin tersebut adalah Rp 150.000.000 tanpa
residu. PT ABC menetapkan pembayaran sewa dilakukan tiap awal periode yaitu Rp
41.933.445 tiap awal periode mulai 2 januari 2016. PT ABC membayar biaya
langsung diawal Rp 10.000.000 diluar biaya sewa. Tingkat bunga implisit dari PT
XYZ sebesar 8%. Masa manfaat mesin tersebut adalah 5 tahun dan didepresiasikan
menggunakan metode garis lurus.
Diminta : buatlah table amortisasi dan buatlah jurnal yang diperlukan dari sisi lessee
dan lessor.

Lessee tanpa residual

Pembayaran sewa minimum 41.933.445

Factor nilai kini (n=4;i=8%)anuitas 3,57710
Nilai kini pembayaran sewa 150.000.000 (150.000.126)
Nilai wajar aset 150.000.000
 Table amortisasi sewa
tanggal sewa dibayar beban bunga 8% pengurangan pokok piutang hutang sewa

150,000,000

1/2/2016 41,933,445 - 41,933,445 108,066,555

1/3/2017 41,933,445 8,645,324 33,288,121 74,778,434

1/4/2018 41,933,445 5,982,275 35,951,170 38,827,264

1/5/2019 41,933,445 3,106,181 38,827,264 0

 Jurnal pengakuan sewa

Asset sewa pembiayaan 160.000.000
Hutang sewa pembiayaan 150.000.000
Kas 10.000.000

 Jurnal pencatatan beban depresiasi asset dan pengakuan hutang bunga

Beban depresiasi 40.000.000 ( 160.000.000:4)
Akumulasi depresiasi-aset sewaan 40.000.000

Beban bunga 8.645.324

Hutang bunga 8.645.324

 Saat jatuh tempo pembayaran sewa

Asset sewa pembiayaan 33.288.121
Hutang bunga 8.645.324
Kas 41.933.445
 DAFTAR PUSTAKA

Akuntansi Sewa. Retrieved November Wednesday, 2023, from Uajy: https://e-

journal.uajy.ac.id/964/3/2EA15123.pdf

Akuntansi Sewa. Retrieved November Wednesday, 2023, from Universitas Bina Darma:
https://eprints.binadarma.ac.id/4919/1/Pertemuan-11-Sewa.pdf

Hudaya, A. F. (n.d.). Akuntansi Sewa. Retrieved November Wednesday, 2023, from

Pknstan: https://eprints.pknstan.ac.id/632/5/06.%20Bab%20II_%20Arvi%20Firda
%20Hudaya_1302190426.pdf

Kartikahadi, H., Sinaga, R. U., Wahyuni, E. T., Siregar, S. V., & Syamsul, M. (2019).
Akuntansi Keuangan Berdasarkan SAK Berbasis IFRS Buku 2. Ikatan Akuntansi
Indonesia (IAI).

Naeni, K. (n.d.). Akuntansi Sewa. Retrieved November Wednesday, 2023, from scribd.com:
https://id.scribd.com/presentation/413452892/Ppt-Akuntansi-Sewa