Proposal Wisata Terpadu

PROPOSAL
WISATA TERPADU

KABUPATEN SERUYAN PROPINSI

KALIMANTAN TENGAH

PT. DHARMA AGRO SENTOSA

2019

PT. Dharma Agro Sentosa

1
Proposal Wisata Terpadu

KATA PENGANTAR

Proyek Proposal ini disusun dalam rangka Pembangunan Wisata Terpadu di

Kabupaten Seruyan, Propinsi Kalimantan Tengah.

Materi yang dikemukakan diharapkan dapat memberikan gambaran mengenai data

perusahaan, wilayah proyek, rencana fisik dan keuangan, lokasi pemasaran serta aspek
tenaga kerja.

Harapan kami semoga proyek proposal ini dapat dijadikan bahan pertimbangan bagi
berbagai instansi terkait untuk mendukung pelaksanaannya.

Atas perhatian, dukungan dan bantuan semua pihak untuk mewujudkan rencana ini,
kami ucapkan terima kasih.

Sampit, 20 Mei 2019

PT. Dharma Agro Sentosa

DHARMA ARIYANTO

Direktur Utama

PT. Dharma Agro Sentosa

2
Proposal Wisata Terpadu

DAFTAR ISI

Halaman

KATA PENGANTAR ....................................................................................................... 2

DAFTAR ISI ....................................................................................................................... 2
PENDAHULUAN ............................................................................................................. 5
Identitas Perusahaan .............................................................................................. 5
Maksud dan Tujuan Proyek .................................................................................. 5
Latar Belakang ......................................................................................................... 6

GAMBARAN WILAYAH ................................................................................................ 7

Rencana Lokasi ........................................................................................................ 7
Proses Keagrarian ................................................................................................... 7
Kondisi Geografis, Kondisi Iklim dan Kondisi Tanah ...................................... 7
Kondisi Geografis ............................................................................................. 7
Kondisi Iklim .................................................................................................... 8
Keadaan Tanah ................................................................................................. 8
3.1 Jenis Tanah ............................................................................................ 8
3.2 Kemampuan Tanah ............................................................................. 8
3.3 Kesesuaian Lahan ................................................................................ 8
ORGANISASI DAN MANAJEMEN .............................................................................. 9
Data Perusahaan ..................................................................................................... 9
Organisasi dan Manajeman ..................................................................... ……… 10
Tingkat Pusat …………... ................................................................... 10
Tingkat Site .......................................................................................... 10

PT. Dharma Agro Sentosa

3
Proposal Wisata Terpadu

RENCANA PENGEMBANGAN FISIK DAN KEUANGAN ..................................... 11

Rencana Pembangunan ............................................................................................ 12
Produk ....................................................................................................................... 13
Sarana dan Prasarana ............................................................................................. 15
Rencana dan Sumber Pembiayaan ....................................................................... 15
Investasi ............................................................................................................. 15
Biaya Operasional ............................................................................................. 16
Sumber Pembiayaan ........................................................................................ 16
Analisis Ekonomi dan Keuangan ................................................................... 16
PEMASARAN ................................................................................................................... 17
Keunggulan Proyek ................................................................................................. 17
Rencana Pemasaran ................................................................................................ 18
KETENAGAKERJAAN .................................................................................................... 20
Tenaga Kerja ............................................................................................................ 20
Sumber Tenaga Kerja ............................................................................................. 20
KESIMPULAN ................................................................................................................... 21
LAMPIRAN ....................................................................................................................... 22

PT. Dharma Agro Sentosa

4
Proposal Wisata Terpadu

I. PENDAHULUAN

A. Identitas Perusahaan
PT. Dharma Agro Sentosa selaku pengembangan wisata terpadu adalah merupakan
Penanaman Modal Dalam Negeri yang telah dimuat dalam Akte Pendirian Perusahaan No
: (dalam proses)
Kedudukan kantor PT. Dharma Agro Sentosa saat ini berada di jalan raya Kuala Pembuang
Sampit Km 20,5 Desa Sungai Bakau Kecamatan Seruyan hilir Timur Kabupaten Seruyan
Provinsi Kalimantan Tengah.

B. Maksud dan Tujuan Proyek

PT. Dharma Agro sentosa selaku perusahaan pengembang wisata terpadu merencanakan
untuk membangun areal wisata seluas ± 116.235 m2 termasuk fasilitas Hotel, Service & Car
Wash, Waterpark, Futsal, Aquatic, SPBU di daerah Kabupaten Seruyan, Propinsi
Kalimantan Tengah. Maksud dan Tujuan dikembangkan wisata terpadu oleh PT. Dharma
Agro Sentosa sebagai berikut :
1. Meningkatkan kemampuan daerah melalui pembangunan wisata terpadu.
2. Meningkatkan kemampuan komoditi ekspor Non-Migas Nasional.
3. Memperluas kesempatan kerja dan pendapatan nelayan di sekitar lokasi kegiatan
maupun di tingkat Kabupaten Seruyan.
4. Adanya alih teknologi, manajemen dan pengetahuan Agronomis terhadap usaha
budidaya ikan laut/sungai yang ada disekitar lokasi proyek.
5. Pendayagunaan lahan secara efisien dan ekonomis sesuai amanat otonomi daerah
terutama dalam peningkatan pendapatan daerah.
6. Efek domino pembangunan proyek adalah berkembangnya kemampuan masyarakat
dan daerah sekitar proyek dalam segi sosial pendidikan, ekonomi dan budaya menuju
masyarakat sejahtera.
7. Mengikutsertakan masyarakat dalam pembangunan wisata terpadu.

PT. Dharma Agro Sentosa

5
Proposal Wisata Terpadu

C. Latar Belakang
Melihat perkembangan wisata yang semakin bagus dan belum adanya wisata yang
dikelola secara professional, maka kami menghadirkan wisata terpadu yang akan
bersinergi dengan kelestarian lingkungan dan pendidikan.
Maka dapat diperkirakan bahwa pada tahun-tahun mendatang peranan sektor Non-Migas
terutama sektor wisata, akan memegang peranan penting dalam pencapaian pendapatan
asli daerah Pembangunan wisata terpadu merupakan salah satu yang akan memberikan
dampak nyata dalam upaya meningkatkan nilai devisa negara.
Kata kunci untuk mencapai keberhasilan pembangunan wisata terpadu yang dituangkan
dalam buku proyek proposal ini adalah ketelibatan masyarakat sekitar lokasi proyek.
Untuk mensukseskan pembangunan tersebut, PT. Dharma Agro Sentosa akan membangun
pola kemitraan dengan prinsip saling menguntungkan kedua belah pihak dan
mengakomodasi kepentingan masyarakat dalam batas toleransi secara ekonomis. Program
tersebut akan disosialisasikan kepada masyarakat sekitar lokasi proyek dengan melibatkan
perangkat setempat dan Instansi terkait tingkat Kabupaten untuk manggali aspirasi
masyarakat sekitar lokasi.
PT. Dharma Agro Sentosa merencanakan pembangunan wisata terpadu di Kabupaten
Seruyan, Propinsi Kalimatan Tengah dengan dasar pertimbangan antara lain :
1. Wisata terpadu yang sekaligus sarana pendidikan memiliki peran penting di sektor
pendidikan nasional, dimana generasi penerus yang cerdas akan menjadi dasar utama
bagi masa depan suatu bangsa.
2. Prospek pemasaran komoditas ini untuk jangka panjang memberikan kontribusi yang
cukup baik. Kebutuhan akan ikan laut dan ikan sungai untuk tahun-tahun mendatang
diperkirakan akan terus meningkat secara proposional dengan perkembangan
penduduk.
3. Hunian Hotel yang berkelas menjadi satu produk kebanggan masyarakat sekitar yang
nantinya akan bisa menjadi icon bagi daerah setempat.

PT. Dharma Agro Sentosa

6
Proposal Wisata Terpadu

II. GAMBARAN WILAYAH

A. Rencana Lokasi
Lokasi proyek yang direncanakan untuk pembangunan wisata terpadu di Kabupaten
Seruyan, Propinsi Kalimatan Tengah diperkirakan seluas ± 116.235 m2 termasuk untuk
keperluan sarana dan prasarana.

B. Proses Keagrarian
Saat ini lokasi dalam proses sertifikasi melalui desa sungai bakau dengan mengikuti
program TORA yang selanjutnya penetapannya melalui BPN kabupaten Seruyan (Surat
Keterangan dalam proses sertifikat terlampir). Pada prinsipnya PT. Dharma Agro sentosa
akan mematuhi seluruh ketentuan yang berlaku, baik dalam proses ijin lokasi maupun
prosedur keagrarian yang harus dipenuhi.

C. Kondisi Geografis, Kondisi Iklim dan Kondisi Tanah

1. Kondisi Geografis
Kabupaten Seruyan merupakan Kabupaten pemekaran dari Kabupaten Kotawaringin
Timur yang terletak di Propinsi Kalimatan Tengah. Secara geografis wilayah kebun PT.
Dharma Agro Sentosa berada di Desa Sungai Bakau Kecamatan Seruyan Hilir Timur
Kabupaten Seruyan yang kami ajukan ini berada di sisi selatan dengan batas-batas sbb
:
- Sebelah Utara : Jalan Raya Kuala Pembuang Sampit
- Sebelah Timur : Padang Kalap milik masyarakat
- Sebalah Selatan : Laut Jawa
- Sebelah Barat : Padang Kalap milik masyarakat

Secara morfologi sisi selatan Kabupaten Seruyan merupakan daerah pada kawasan
rendah (sebagian besar wilayahnya berada disekitar laut dan sungai) dengan
ketinggian tempat berkisar antara 0 – 15%.

PT. Dharma Agro Sentosa

7
Proposal Wisata Terpadu

2. Kondisi Iklim
Secara umum daerah-daerah di Kabupaten Seruyan beriklim tropis yang dipengaruhi
oleh musim kemarau/kering dan musim hujan. Musim kemarau jatuh pada bulan Juni
sampai dengan September sedangkan musim penghujan jatuh pada bulan Oktober
sampai dengan bulan Mei.

Banyaknya hari hujan tertinggi terjadi pada bulan Februari dengan jumlah hari hujan
sebanyak 22, adapun jumlah hari hujan pada tahun 2018 adalah sebanyak 164. Curah
hujan selama tahun 2018 adalah sebesar 2.492 mm.

3. Keadaan Tanah
3.1 Jenis Tanah
Sebagian besar wilayah daratan dekat pantai lokasi dimaksud terdiri dari jenis tanah
pasir bercampur gambut amat tipis/permukaan (30 cm) dan campur liat. Pada
dasarnya jenis tanah terdiri dari : organosol, leterit, regosol, alluvial, lithosol dan
latosol (Sumber : Bappeda Prop. Kalteng, Pengembangan KSP Propinsi Kalteng, 2018).

3.2 Kemampuan Tanah

Secara umum berdasarkan hasil analisis dari kondisi geologi, wilayah dimaksud
termasuk bagian dari paparan Sunda yang dikenal dengan blok Schwaner, blok ini
membentuk morfologi yang tinggi dan stabil sejak awal kapur.

3.3 Kesesuaian Lahan

Areal yang direncanakan untuk perkebunan wisata terpadu, apabila dilihat pada
“Legend For Land System/Land Suitability Map”, ternyata bahwa jenis tanah di dominasi
oleh pasir bercampur liat. Tetapi sebelum realisasi kegiatan proyek masih perlu
dilakukan penelitian dan analisis fisik serta kimia tanah secara lebih rinci sehingga
dapat dilakukan optimalisasi pemanfaatan lahan tersebut.

PT. Dharma Agro Sentosa

8
Proposal Wisata Terpadu

III. ORGANISASI DAN MANAJEMEN

A. Data Perusahaan
PT. Dharma Agro Sentosa selaku pengembang wisata terpadu adalah merupakan
Penanaman Modal Dalam Negeri yang telah dimuat dalam Akte Pendirian Perusahaan
(dalam proses, terlampir)

Kedudukan kantor pusat PT. Dharma Agro Sentosa saat ini berada di jalan raya Kuala
pembuang Sampit Km 20,5 Kabupaten Seruyan Provinsi Kalimantan Tengah.

Dalam menjalankan misi sebagai pengembang wisata terpadu yang direncanakan

dibangun di Kabupaten Seruyan, maka dalam jajaran kepengurusan organisasi PT. Dharma
Agro sentosa dipimpin oleh seorang Direktur Utama dan Direktur Pelaksana pengemban
kebijaksanaan.
Adapun susunan Direksi serta Komisaris PT. Dharma Agro Sentosa adalah sebagai berikut
:

Susunan Dewan Direksi :

Direktur Utama : Dharma Ariyanto
Direktur : Rina Devila Yanti

PT. Dharma Agro Sentosa

9
Proposal Wisata Terpadu

B. Organisasi dan Manajeman

Pembangunan wisata terpadu seluas ± 116.235 m2 dikelola menurut sistem manajemen
perusahaan yang berpedoman pada prinsip ekonomi perusahaan dan kaidah lainnya yang
berlaku. Namun demikian didalam pelaksanaannya perusahaan tidak dapat melepaskan
diri dari kewajiban untuk membina dan mengembangkan nelayan yang ada disekitar
proyek. Dalam pelaksanaan pengembangan wisata terpadu tersebut akan selalu
memperhatikan aspirasi masyarakat disekitar lokasi, dengan mengadakan
kerjasama/kemitraan yang saling menguntungkan.

Struktur organisasi perusahaan PT. Dharma Agro sentosa secara garis besar, yaitu
organisasi perusahaan pada tingkat manajemen pusat dan organisasi perusahaan pada
tingkat manajemen site, secara garis besar terinci sebagai berikut :

1. Tingkat Pusat
Perusahaan dipimpin oleh Direktur Utama yang dalam pelaksanaan tugasnya dibantu oleh
Direktur dan beberapa orang staf Direktur Utama dalam menjalankan tugasnya sebagai
pimpinan perusahaan.

2. Tingkat Site
Organisasi tingkat site terdiri dari :
a. General Manager sebagai pimpinan pada tingkat site dalam menjalankan tugasnya
bertanggung jawab kepada direktur.
b. Dalam menjalankan tugasnya dibantu oleh :
- General Manager.
General Manager bertanggung jawab dalam pelaksanaan kegiatan pembangunan
dan operasional seluruh unit.
c. General Manager dalam menjalankan tugas dibantu oleh :
- Manager yang bertanggung jawab terhadap masing masing bidang usaha.
- Manager dibantu oleh Kepala kepala unit usaha yang melakukan pengawasan
langsung pada karyawan.

PT. Dharma Agro Sentosa

1010
Proposal Wisata Terpadu

d. General Manager dalam menjalankan tugas dibantu oleh :

- Kepala Urusan Keuangan dan Akunting yang mengurus mengenai administrasi
keuangan.
- Kepala Urusan Personalia & Umum yang mengurus masalah ketenagakerjaan dan
general affairs.
- Kepala Urusan Administrasi mengurus administrasi produksi.
- Kepala Urusan Logistik dan Gudang, menangani pengadaan; berbagai fasilitas yang
diperlukan, mencatat administrasi seluruh inventaris serta bertanggung jawab
terhadap penyimpanan berbagai fasilitas serta produksi.
- Kepala Teknik, bertanggung jawab dalam pembangunan kantor, perumahan, unit
pengolahan, instansi air minum serta jalan produksi. Juga bertanggung jawab
terhadap pengangkutan dan lain-lain.

IV. RENCANA PENGEMBANGAN FISIK DAN KEUANGAN

A. PEMBANGUNAN FISIK
1. Rencana Luas Bangunan
Dari luas areal yang dimiliki (±116.235 m2) direncanakan penggunaannya sebagai
berikut :
- Hotel.
Luas bangunan hotel ± 6.300 m2, Lantai Parkir ± 3.500 m2, Kolam ± 540 m2, Pos
security ± 11 m2
- Aquatic.
Luas bangunan wahana ± 1.194 m2, luas bangunan untuk pengembangbiakan ikan
± 300 m2.
- Futsal.
Luas bangunan ± 82,40 m2
- Waterpark
Luas bangunan ± 3.010 m2

PT. Dharma Agro Sentosa

1111
Proposal Wisata Terpadu

- Service & Carwash

Luas bangunan ± 1.640 m2, Lahan Parkir ±
- Masjid
Luas bangunan ± 100 m2
- Minimarket
Luas bangunan ± 200 m2
- ATM Center
Luas bangunan ± 12 m2
- Perumahan Karyawan
Luas bangunan ± 645 m2
- Infrastruktur
Jembatan ± 302 m2, Jalan ± 7.900 m2, Sungai ± 1.800 m2, Pagar keliling ± 1.520 m2,
Gapura ± 16 m2, Pintu air ± 75 m2, Rumah genset ± 20 m2, Tower air ± 56 m2, Lantai
parkir ± 8.160 m2.
- Spbu (luas lahan 2.500 m2)
2. Rencana Pekerjaan Pembangunan
Untuk kegiatan pekerjaan pembangunan adalah sebagai berikut :
a. Persiapan pekerjaan
- Pembersihan lokasi
- Perbaikan Direksi Kit
b. Pekerjaan Infrastuktur Jalan didahulukan untuk memudahkan mobilisasi alat dan
bahan saat mulai pembangunan fisik bangunan. Pintu air dibuat untuk
mengantisipasi banjir, akibat curah hujan yang tinggi. Pagar keliling, pos security,
gapura dibangun terlebih dahulu untuk lebih mengamankan lokasi.
c. Uji geolistrik, untuk mengetahui sumber air yang akan memenuhi kebutuhan air
bersih seluruh aktifitas proyek.
d. Pembangunan fisik bangunan dimulai dri tepi pantai yaitu Hotel kafe dan resto
serta fasilitasnya.
e. Aquatic dengan kolam kolam pengembangbiakan ikan laut dan sungai
f. Waterpark dan futsal beserta fasilitasnya.
g. Service & Car wash beserta fasilitasnya

PT. Dharma Agro Sentosa

1212
Proposal Wisata Terpadu

h. Perumahan karyawan, masjid, minimarket dan atm center pembangunannya

diselaraskan dengan selesainya bangunan utama (hotel,aquatic, waterpark, futsal,
service & car wash)

B. Produk
1. Hotel
Hotel merupakan usaha jasa pelayanan dapat dipergunakan oleh tamu-tamunya
untuk beristirahat sejenak atau selama 24 jam. Di samping itu, usaha perhotelan
juga dapat menunjang kegiatan para usahawan yang sedang melakukan perjalanan
usaha ataupun para wisatawan pada waktu melakukan kunjungan ke daerah-
daerah tujuan wisata, dan membutuhkan tempat untuk menginap, makan dan
minum serta hiburan. Ditambah lagi momen rapat rapat kedinasan yang selama ini
tidak mampu menampung jumlah peserta yang hadir di Kabupaten Seruyan.
Peluang pasar untuk hotel di wilayah seruyan dan sekitarnya cukup besar sekali,
pada musim liburan atau pada acara pernikahan, meeting dengan suasana yang
berbeda, Family gatering atau Family Day (untuk perusahaan perkebunan
pertambangan dan Dinas Pemerintahan)
Hotel di tepi pantai belum ada diseputaran wilayah seruyan, bahkan kalimatan
Tengah secara keseluruhan, dengan demikian akan membuka peluang yang besar
bagi masyarakat bukan hanya di kabupaten Seruyan dan kabupaten Sampit namun
Propinsi Kalimanan Tengah. Apalagi dengan system wisata terpadu menambah
kepuasan bagi pengunjung dari segala kalangan dan umur, dimana akan tercakup
kebutuhan akan hiburan, olah raga, belanja, pendidikan dan fasilitas lain yang ada
di lokasi kami.
Restoran di hotel akan menjadi dapur utama yang akan mensuplai kafetaria
kafetaria yang ada di Service & Car Wash, Waterpark & Futsal sehingga makanan
akan terjamin dan berkualitas.

PT. Dharma Agro Sentosa

1313
Proposal Wisata Terpadu

2. Service & Car wash

Kami melihat peluang yang cukup besar disini beradasarkan pengalaman selama
berkegiatan disana, dimana cara pelayanan, kepuasan pelanggan belum terpenuhi
terkait roda dua, roda empat dan roda enam. Selain cara service kendaraan yang
tidak profesional juga harga sparepart begitu selangit, hal ini menyebabkan
banyaknya keluhan dari masyarakat baik penduduk local maupun pendatang.
Ditunjang lagi banyaknyanya proyek baru baik perkebunan maupun pertambangan
dan akan beroperasinya pelabuhan sigintung semakin memperbesar peluang
tersebut.

3. Waterpark & Futsal

Kami menghadirkan nuansa hiburan dan olah raga yang sangat diminati
masyarakat sekitar, dimana renang dan sepak bola adalah olah raga favorit
masyarakat sekitar. Dengan nuansa yag berbeda akan menambah nilai jual dan
keinginan masyarakat untuk berolah raga serta wisata yang tentunya akan
menambah kepuasan tersendiri. Disini kami juga menyediakan kebutuhan peralatan
untuk berenang juga bermain bola yang modern sehingga akan menambah
kepuasan pelanggan.

4. Aquatic
Kami membaca peluang yang selama ini pangsa pasarnya kurang diperhatikan yaitu
wisata pendidikan, dimana kami menyediakan wahana ikan air laut dan air tawar.
Bukan hanya sekedar display semata, tetapi kita membuat juga
pengembangbiakannya. Selain melestarikan kita juga memberikan edukasi dan
pengetahuan kepada generasi penerus. Inilah yang akan kita bidik, bekerja sama
dengan sekolahan sekolahan dari TK hingga SMA. Hal ini merupakan nilai jual lebih
bagi kami sehingga bukan pengetahuan tentang ikan semata nanti akan merambah
ke yang lain termasuk yang sudah ada tentang tanaman hutan

PT. Dharma Agro Sentosa

1414
Proposal Wisata Terpadu

5. SPBU
Sangat dibutuhkan pada lokasi saat ini seiring dengan berdirinya perusahaan
perusahaan swasta, secara otomatis kebutuhan akan bbm akan meningkat. Pada sisi
lain peningkatan pendapatan masyarakat dan jarak tempuh yang jauh memerlukan
berdiinya SPBU untuk menunjang aktifitas keseharian.

6. Minimarket
Mensuplai kebutuhan bidang usaha lain dalam satu kawasan wisata terpadu juga
melayani masyarakat yang melintas dijalan raya dengan kualitas barang yang
terbaik dan terjamin.

C. Sarana dan Prasarana

Untuk mendukung kelancaran pelaksanaan kegiatan pebangunan proyek yang telah
disusun diperlukan berbagai sarana dan prasarana yang memadai. Yang melengkapi
setiap bangunan yang ada (dapat dilihat di lampiran schedule)

D. Rencana dan Sumber Pembiayaan

Direncanakan jumlah biaya yang diperlukan untuk pembangunan proyek dari awal
sampai akhir proyek sebesar Rp. 166.000.000.000,- terdiri atas biaya investasi Rp.
125.000.000.000,- dan Komponen Biaya Penunjang dan lain lain Rp. 39.899.440.000,-
dan biaya tak terduga (Fisical Contigencies) 10% dari biaya pokok atau sebasar Rp.
1.250.000.000,-

1. Investasi
Biaya investasi adalah semua biaya yang diperlukan sebelum menghasilkan, terdiri
atas biaya persiapan lahan, biaya pembangunan berbagai fasilitas pendukung dan
biaya pembangunan jalan serta jembatan. Biaya investasi sebesar Rp.
125.000.000.000,- diperlukan secara bertahap sejak awal pembangunan proyek.

PT. Dharma Agro Sentosa

1515
Proposal Wisata Terpadu

2. Biaya Operasional
Biaya operasional meliputi biaya biaya manajemen meliputi : Anggaran organisasi,
Administrasi, Personal dan Operasional.
Biaya tak terduga merupakan biaya jasa yang belum diperhitungkan dalam
komponen biaya investasi, biaya pajak dan suku bunga bank dari kredit iinvestasi
yang dipergunakan.

3. Sumber Pembiayaan
Pengembangan wisata terpadu dikerjakan dengan cara bertahap dan

berkesinambungan menggunakan sistem profit sharing (60% Pemilik : 40%

Pendana). Dimana pendanaannya dibantu oleh FUNDER yang membiayai

pembangunan proyek hingga selesai, Prioritas pembangunannya mengacu kepada

jadwal yang telah ditentukan sejak disetujuinya proyek oleh FUNDER dan

berdasarkan kesepakatan yang disetujui bersama.

4. Analisis Ekonomi dan Keuangan

Analisis ekonomi dan keuangan pembangunan wisata terpadu oleh PT. Dharma
Agro Sentosa dilihat eksistensinya dari sudut ekonomi secara keseluruhan dengan
tujuan sebagai indikator kelayakan proyek dapat dijelaskan sebagai berikut. Dalam
analisis dipergunakan 3 (tiga) kriteria investasi yaitu :
a. Net Present Value (NPV)
b. Net Benefit Cost Ratio (Net B/C)
c. Internal Rate or Return (IRR)
Hasil analisis yang diperoleh adalah sebagai berikut :
a. Selisih antara biaya bersih dan penerimaan bersih menunjukkan bahwa proyek
dapat memberikan keuntungan bersih (NPV ….) .
b. Net Benefit Cost Ratio pada faktor penurun (discount faktor …..) menghasilkan
nilai …. artinya pada tingkat bunga …..proyek memperoleh penerimaan …. kali
dari biaya yang dipergunakan.

PT. Dharma Agro Sentosa

1616
Proposal Wisata Terpadu

c. Internal Rate or Return (IRR) diperoleh nilai ….. menunjukkan tingkat

keuntungan atas investasi yang dipergunakan untuk pembangunan proyek.

V. PEMASARAN

A. Keunggulan Proyek
1.Pangsa Pasar
- Belum adanya Hotel tepi pantai.
- Belum adanya wisata terpadu
2. Tanah
Tanah milik perorangandan seluas 116.235 m2.
3 Lokasi strategis
View sungai, hutan dan pantai, merupakan satu satunya lokasi wisata didaerah
tersebut yang paling lengkap viewnya. Lokasi di tepi Jalan Raya Kuala Pembuang
Sampit Km 20,5 yang merupakan jalan utama Kabupaten Sampit dan Kabupaten
Seruyan. Jarak dari Bandara Seruyan 30 menit dan jarak dari Bandara Sampit 3 jam
perjalanan.

B. Rencana Pemasaran
1 Tujuan Pemasaran

Menyerap pengunjung sebesar besarnya agar tingkat kunjungan dan hunian

dikawasan wisata terpadu dapat terpenuhi sesuai target.
2 Analisa Pasar
1. Kebutuhan Konsumen
Jumlah penduduk Seruyan 14.570 jiwa dn penduduk Kotim 426.176 jiwa sehinga
total penduduk kedua kabupaten tersebut 440.746 jiwa. Belum lagi pendatang yang
banyak tersebar di wilayah perkebunan dan pertambangan.
3. Persaingan
Tingkat persaingan tidak begitu ketat, karena tidak adanya pesaing utama selain
lokasinya jauh dari “Taman Wisata D’Villa” harga yang ditawarkan lebih mahal.

PT. Dharma Agro Sentosa

1717
Proposal Wisata Terpadu

4. Analisa SWOT
• Kekuatan
1. Manajemen profesional di bidangnya dengan memiliki akses ke lembaga sosial
kemasyarakatan, lembaga pendidikan dan pemerintahan.
2. Lokasi strategis di tepi Jalan Raya Kuala Pembuang Sampit Km 20,5 Desa
Sungai Bakau Kecamatan Seruyan Hilir Timur Kabupaten Seruyan Propinsi
Kalimantan Tengah. Jarak dari Bandara Seruyan 30 menit dan jarak dari Bandara
Sampit 3 jam perjalanan.

3. Belum adanya service motor dan mobil yang profesional, belum adanya hotel
yang layak dan berada ditepi pantai.

• Kelemahan
Kekurangan dana untuk memperkuat struktur permodalan.
• Peluang
Memiliki pangsa pasar yang besar.
1. Belum adanya tempat wisata yang terpadu, memadukan unsur wisata,
pendidikan dan layanan jasa service kendaraan serta kebutuhan bbm dan belanja
harian menjadi satu kawasan.
2. Penginapan yang prestise aman dan nyaman.
3. Tuntutan jaman yang menginginkan wisata yag terpadu yang memenuhi segala
keinginan konsumen pada satu kawasan.
• Ancaman
1. Adanya kemungkinan pesaing baru di waktu mendatang.
2. Krisis ekonomi sedikit banyak akan mengganggu daya beli calon pengunjung.
4. Bauran Pemasaran
• Target Pasar
Calon konsumen anak anak sekolahan (SD, SMP,SMA, hingga Perguruan Tinggi)
masyarakat kalangan bawah hingga atas pegawai swasta dan pegawai negeri.

PT. Dharma Agro Sentosa

1818
Proposal Wisata Terpadu

• Positioning
Wisata Terpadu yang menggabungkan kebutuhan akan wisata hiburan , olah raga,
pendidikan dan belanja serta service kendaraan yang mencakup keinginan seluruh
keluarga.

• Bauran Pemasaran
Rencana Strategis Pemasaran akan diimplementasikan dengan menerapkan pola
bauran pemasaran dasar yakni 4 P (product, place, promotion, price)
1. Produk
Mencakup kebutuhan akan BBM, Service & Car Wash, Mini Market, Waterpark,
Futsal, Aquatic, Hotel, Restoran dan Karoake yang melayani kebutuhan dari
segala lapisan masyarakat yang didesain alami dan asri.

2. Place (Lokasi)
Lokasi proyek yang akan dikembangkan menjadi sebuah kawasan wisata terpadu
tentu saja harus memiliki akses transportasi dan juga akses terhadap fasilitas
pendidikan. Hal ini sudah dijelaskan dalam potensi lokasi yang menurut
pandangan kami sangat layak untuk dikembangkan menjadi kawasan wisata
terpadu.

3. Promotion (Promosi)
Promosi untuk wisata terpadu ini kami akan melakukan dengan cara;
1. memasang Billboard pada kantor pemasaran,
2. Grand Opening yang kreatif dan inovatif,
3. Memasang banner di sepanjang Jalan Raya Kuala Pembuang Sampit sampai
lokasi proyek dengan jarak 500 meter per lembar banner,
4. Memasang spanduk di sepanjang Jalan Raya Kuala Pembuang Sampit sampai
lokasi proyek dengan jarak 2.000 meter per lembar spanduk,
5. Menyebarkan brosur pada area/tempat umum, sekolahan, instansi pemerintah,
perkebunan dan pertambangan.

6. Bekerjasama dengan pihak instansi pemerintahan maupun swasta dalam

program paket wisata (Family Gatering/Family day)

PT. Dharma Agro Sentosa

1919
Proposal Wisata Terpadu

7. Membuat souvenir dan stiker dengan ciri khas mascot D’villa.

8. Lain-lain teknik promosi yang dianggap perlu dan strategis.
4. Price (Harga)
Harga setiap product yang akan diluncurkan merupakan hasil analisis yang
mendalam dengan mempertimbangkan daya beli calon konsumen, tingkat rata-
rata harga pesaing, dan tentu saja sangat mempertimbangkan tingkat profitabilitas
yang diharapkan para shareholder.

VI. KETENAGAKERJAAN

A. Tenaga Kerja
Tenaga kerja yang dibutuhkan dalam pelaksanaan proyek jumlahnya akan
berkembang sesuai dengan volume kegiatan. Untuk menghitung jumlah tenaga
kerja yang dibutuhkan, maka seluruh tenaga kerja diklasifikasikan atas :
- Tenaga Kerja/Karyawan Organik/Tetap
- Tenega Kerja/Karyawan Harian/Borongan

B. Sumber Tenaga Kerja

Semua tenaga kerja yang diperlukan mulai dari tenaga kerja/karyawan harian,
tenaga kerja/karyawan umum, sampai tenaga kerja/karyawan organik/tetap
akan diperioritaskan menggunakan tenaga kerja setempat. Apabila tidak semua
kualifikasi tenaga kerja tetap yang dibutuhkan tersedia disekitar lokasi proyek,
maka akan didatangkan dari luar lokasi proyek.

PT. Dharma Agro Sentosa

2020
Proposal Wisata Terpadu

VII. KESIMPULAN

Dari uraian yang telah dikemukakan, maka dapat disimpulkan sebagai berikut :
1. Ditinjau dari kesesuaian lahan, iklim dan topografi di Kabupaten Seruyan, Propinsi
Kalimatan Tengah layak untuk pengembangan wisata terpadu.
2. Luas area yang dimiliki PT. Dharma Agro Sentosa seluas ±116.235 m2.
3. Biaya pembangunan proyek sebesar Rp. 166.000.000.000,- terdiri dari :
- Biaya Pembangunan Rp. 125.000.000.000,-
- Biaya Penunjang dan lain lain Rp. 39.899.440.000,-
- Biaya tak terduga (Fisical Contogencies) Rp. 1.250.000.000,-

PT. Dharma Agro Sentosa

2121
Proposal Wisata Terpadu

LAMPIRAN

PT. Dharma Agro Sentosa

2222
Proposal Wisata Terpadu

PT. Dharma Agro Sentosa

23
Proposal Wisata Terpadu
Lampiran 1. Rencana Karyawan Tetap Wisata Terpadu PT. Dharma Agro Sentosa Seluas 116.235 m2 Di Kabupaten Seruyan (1)

2020 2021 2022 2023 2024 2025

No. Jabatan Jumlah Biaya Jumlah Biaya Jumlah Biaya Jumlah Biaya Jumlah Biaya Jumlah Biaya
Orang Rp.(000) Orang Rp.(000) Orang Rp.(000) Orang Rp.(000) Orang Rp.(000) Orang Rp.(000)
I. DIREKSI
1 Direktur Utama 1 20,000 1 20,000 1 20,000 1 20,000 1 20,000 1 20,000
2 Direktur 1 10,000 1 10,000 1 10,000 1 10,000 1 10,000 1 10,000
3 Komanditier 1 7,000 1 7,000 1 7,000 1 7,000 1 7,000 1 7,000
4 Staf Direksi 3 12.000 3 12.000 3 12.000 3 12.000 3 12.000 3 12.000
II. STAF
1 General Manager 1 9,000 1 9,000 1 9,000 1 9,000 1 9,000 1 9,000
2 Manager H&R 1 7,000 1 7,000 1 7,000 1 7,000 1 7,000 1 7,000
3 Manager S&C,WF&A 1 7,000 1 7,000 1 7,000 1 7,000 1 7,000 1 7,000
4 Manager SPBU & Gas 1 7,000 1 7,000 1 7,000 1 7,000 1 7,000 1 7,000
5 Accounting 1 5,000 1 5,000 1 5,000 1 5,000 1 5,000 1 5,000
6 Pemasaran 1 5,000 1 5,000 1 5,000 1 5,000 1 5,000 1 5,000
7 Keuanngan 1 5,000 1 5,000 1 5,000 1 5,000 1 5,000 1 5,000
8 Ka.F&B 1 5,000 1 5,000 1 5,000 1 5,000 1 5,000 1 5,000
9 Ka.FO 1 5,000 1 5,000 1 5,000 1 5,000 1 5,000 1 5,000
10 Ka.HK 1 5,000 1 5,000 1 5,000 1 5,000 1 5,000 1 5,000
11 Ka RC 1 5,000 1 5,000 1 5,000 1 5,000 1 5,000 1 5,000
12 Ka SPBU 1 5,000 1 5,000 1 5,000 1 5,000 1 5,000 1 5,000
13 Ka S&C 1 5,000 1 5,000 1 5,000 1 5,000 1 5,000 1 5,000
14 Ka Minimart 1 5,000 1 5,000 1 5,000 1 5,000 1 5,000 1 5,000
15 Mekanik 1 5,000 1 5,000 1 5,000 1 5,000 1 5,000 1 5,000
16 Chef 1 5,000 1 5,000 1 5,000 1 5,000 1 5,000 1 5,000
III. BULANAN
1 Pengawas 4 12,000 4 12,000 4 12,000 4 12,000 4 12,000 4 12,000
2 Security 5 15,000 5 15,000 5 15,000 5 15,000 5 15,000 5 15,000
3 Pastry 1 3,000 1 3,000 1 3,000 1 3,000 1 3,000 1 3,000
4 Pembantu 3 9,000 3 9,000 3 9,000 3 9,000 3 9,000 3 9,000
5 Administrasi 5 15,000 5 15,000 5 15,000 5 15,000 5 15,000 5 15,000
6 4 12,000 4 12,000 4 12,000 4 12,000 4 12,000 4 12,000
Kasir
7 1 3,000 1 3,000 1 3,000 1 3,000 1 3,000 1 3,000
Receptionis
8 2 6,000 2 6,000 2 6,000 2 6,000 2 6,000 2 6,000
Waiter
9 2 6,000 2 6,000 2 6,000 2 6,000 2 6,000 2 6,000
Stok Keeper
10 11 33,000 11 33,000 11 33,000 11 33,000 11 33,000 11 33,000
Operator
Jumlah Biaya/bulan 60 253,000 60 253,000 60 253,000 60 253,000 60 253,000 60 253,000
Jumlah Biaya/tahun 3,036,000 3,036,000 3,036,000 3,036,000 3,036,000 3,036,000

PT. Dharma Agro Sentosa 24

24
Proposal Wisata Terpadu
Lampiran 2. Schedule Pembangunan Proyek PT. Dharma Agro Sentosa Seluas 116.235 m2 di Kabupaten Seruyan (1)
2019 2020 2010 2011
Jumlah Biaya Per Jumlah
No. Jabatan Fisik Biaya Fisik Biaya Fisik Biaya Fisik Biaya
Unit Unit Biaya
Unit Rp.(000) Unit Rp.(000) Unit Rp.(000) Unit Rp.(000)
Rp.(000) Rp.(000)
I. Persiapan Pekerjaan
1 Pembersihan Lokasi 22,000 22,000 1 22,000
2 Rehab Direksi Kit 15,000 15,000 1 15,000
3 Pembelian Unit Operasional
- Toyota Fortuner 1 605,637 605,637 1 605,637
- Toyota Hilux Double Cabin 1 425,000 425,000 1 425,000
- Toyot HIlux Single Cabin 1 230,000 230,000 1 230,000
- Motor Trail Honda CRF 150 2 34,000 68,000 2 68,000
- Motor Matic Honda PCXCBS 1 32,000 32,000 1 32,000
4 Genset Yamaha 2600 1 7,000 7,000 1 7,000
II. INFRASTRUKTUR
1 Jalan Utama 7,440 250 1,550,000 4,650 1,162,500 2,790 697.500
2 Jalan Setapak 1,700 250 425,000 1,063 265,625 637 159,250
3 Jembatan 1 1 336,000 336,000 1 336,000
4 Jembatan 2 1 150,000 105,000 1 105,000
5 Jembatan 3 1 300,000 55,000 1 55,000
6 Jembatan 4 1 100,000 45,000 1 45,000
7 Jembatan 5 1 100,000 55,000 1 55,000
8 Pintu air 2 75,000 150,000 2 150,000
9 Sungai 1,800 1,000 1,800,000 1,800 1,800,000
10 Pagar Keliling 1,520 1,000 1,520,000 1,520 1,520,000
11 Gapura 1 64,000 64,000 1 64,000
12 Uji Geolistrik 1 350,000 350,000 1 350,000
13 LPJU Solar Cell 47 15,000 705,000 47 705,000

III. HOTEL
1 Lantai 1 2,100 7,500,000 15,750,000 2,100 15,750,000
2 Lantai 2 2,100 6,000,000 12,600,000 2,100 12,600,000
3 Lantai 3 2,100 6,000,000 12,600,000 2,100 12,600,000
4 Lantai Parkir 3,500 250 875,000 3500 875,000
5 Kafe & Karaoke 200 2,000 400,000 1 400,000
6 Kolam 300 7,000 2,100,000 300 2,100,000
7 Pos Security 1 21,000 21,000 1 21,000
IV. PERUM KARYAWAN
1 Bangunan 3 645,000 1,935,000 3 1,935,000
2 Sarana Prasarana 1 290,250 290,250 1 290,250
VI. Biaya Perijinan (AMDAL dll) 700,000 700,000 350,000
VII. GAJI 350,000
1 Direktur 1 20,000 140,000 1 140.000
1 240.000

PT. Dharma Agro Sentosa 25

25
Proposal Wisata Terpadu
2 Project Manager 1 9,000 63,000 1 63.000 1 108.000
3 Mekanik 1 5,000 35,000 1 35.000 1 60.000
4 Pengawas 3 4,000 84,000 3 84.000 3 144.000
VIII. BIAYA OPERASIONAL
1 Solar 25,200 9 226.800 25,200 226.800
2 Bensin 960 9 8.640 960 8.640
3 Uang Makan proyek 630 20 12.600 630 12.600
4 Tiket Pesawat 7 10.000 70.000 7 70.000
5 Entertaint 7 20.000 140.000 7 140.000

Jumlah 203 7,370,000 54 2,415,000 19 875,000 27 1,370,000 32 760,000

PT. Dharma Agro Sentosa 26

 Proposal Wisata Terpadu

Lampiran 7. Proyeksi Pengeluaran (Coast) dan Pemasukan (Benefit) Keuangan dalam

Pembangunan Wisata Terpadu PT. Dharma Agro Sentosa Seluas 116.235
m2 di Kabupaten Seruyan
Biaya Management Fisical Masukan
Investasi Jumlah
No. Tahun O&M Fee Contingencies (Benefit)
(Rp.000) (Rp.000)
(Rp.000) (Rp.000) (Rp.000) (Rp.000)
1 2019 780.040 53.366.887 78.004 78.004 54.302.935 -

2 2020 2.643.840 55.299.985 264.384 264.384 58.472.593 21.114.750

3 2021 4.603.560 - 460.356 460.356 5.524,272 27,036.000

4 2022 4.603.560 - 460.356 460.356 5.524,272 27,036.000

5 2023 4.603.560 - 460.356 460.356 5.524,272 27,036.000

6 2024 4.603.560 - 460.356 460.356 5.524,272 27,036.000

7 2025 4.603.560 - 460.356 460.356 5.524,272 27,036.000

8 2026 4.603.560 - 460.356 460.356 5.524,272 27,036.000

9 2027 4.603.560 - 460.356 460.356 5.524,272 27,036.000

10 2028 4.603.560 - 460.356 460.356 5.524,272 27,036.000

11 2029 4.603.560 460.356 460.356 5.524,272 27,036.000

12 2030 4.603.560 - 460.356 460.356 5.524,272 27,036.000

Jumlah 49.459.480 108.666.872 4.945.948 4.945.948 168.018.248 291.474.750

PT. Dharma Agro Sentosa

2727
Proposal Wisata Terpadu

Lampiran 8. Analisa Biaya Proyek Kegiatan Pembangunan Wisata Terpadu PT. Dharma
Agro Sentosa Seluas 116.235 m2 di Kabupaten Seruyan (1)
Keluaran (Coast) Masukan (Benafit)
Tahun
No. Investasi O&M Total Benafit Net Benafit
Kegiatan
(Rp.000) (Rp.000) (Rp.000) (Rp.000) (Rp.000)
1 2019 53.366.887 780.040 54.146.927 - (54.146,927)

2 2020 55.299.985 2.643.840 57.943.825 21.114.750 (90.976.002)

3 2021 - 4.603.560 4.603.560 27,036.000 (68.543.562)

4 2022 - 4.603.560 4.603.560 27,036.000 (46.111.122)

5 2023 - 4.603.560 4.603.560 27,036.000 (23.678.682)

6 2024 - 4.603.560 4.603.560 27,036.000 (1.246.242)

7 2025 - 4.603.560 4.603.560 27,036.000 21.186.198

8 2026 - 4.603.560 4.603.560 27,036.000 22.432.440

9 2027 - 4.603.560 4.603.560 27,036.000 22.432.440

10 2028 - 4.603.560 4.603.560 27,036.000 22.432.440

11 2029 - 4.603.560 4.603.560 27,036.000 22.432.440

12 2030 - 4.603.560 4.603.560 27,036.000 22.432.440

Jumlah 108.666.872 49.459.480 158.126.352 291.474.750 133.348.497

PT. Dharma Agro Sentosa

2828
Proposal Wisata Terpadu

Lampiran 8. Analisa Biaya Proyek Kegiatan Pembangunan Wisata Terpadu PT. Dharma
Agro Sentosa Seluas 116.235 m2 di Kabupaten Seruyan (2)
Tahun Keluaran (Coast) (Rp.000)
No. Keterangan
Kegiatan % % % %
1 2020 B/C Ratio =

2 2021 NPV = Rp,

3 2022 IRR = %

4 2023

5 2024

6 2025

7 2026

8 2027

9 2028

10 2029

11 2030

Jumlah

PT. Dharma Agro Sentosa

2929
Proposal Wisata Terpadu

PT. Dharma Agro Sentosa

3030
Proposal Wisata Terpadu

PT. Dharma Agro Sentosa

3131