Tugas MKBS Program Studi Konstruksi Sipil Jurusan Teknik Sipil
IKHBAL MUTTAKIN NIM : 111121063
POLITEKNIK NEGERI BANDUNG
2014 SISTEM KONTRAK
A. Definisi Kontrak (Umum)
Kontrak adalah suatu kesepakatan yang diperjanjikan (promissory agreement) di antara dua atau lebih pihak yang dapat menimbulkan, memodifikasi, atau menghilangkan hubungan hukum. Gifis (2008) memberikan pengertian mengenai kontrak sebagai suatu perjanjian, atauserangkaian perjanjian di mana hukum memberikan ganti rugi terhadap wanprestasi terhadap kontrak tersebut, atau terhadap pelaksanaan kontrak tersebut oleh hukum dianggap sebagai suatu tugas. Menurut KUH Perdata, pengertian kontrak (dalam hal ini disebut perjanjian) adalah sebagai suatu 34 perbuatan di mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih, vide Pasal 1313 KUH Perdata.
B. Kontrak Kerja Konstruksi
Imam Soehanto (1995 : 552) mendefinisikan kontrak konstruksi sebagai suatu proses dimana pemilik proyek membuat suatu ikatan dengan agen dengan tugas mengkoordinasikan seluruh kegiatan penyelenggaraan proyek termasuk studi kelayakan, desain, perencanaan, persiapan kontrak konstruksi dan lain-lain, kegiatan proyek dengan tujuan meminimkan biaya dan jadwal serta menjaga mutu proyek. Selanjutnya dalam standar akuntansi keuangan definisi kontrak konstruksi adalah kontrak dan dinegosiasikan secara khusus untuk konstruksi suatu asset yang berhubungan giat satu sama lain atau saling tergantung dalam hal rancangan, teknologi, fungsi dan tujuan penggunaan pokok. Sedangkan menurut UUJK No.18 Tahun 1999 pasal 1 ayat 5 Kontrak Kerja Konstruksi adalah keseluruhan dokumen yang mengatur hubungan antara pengguna jasa dan penyedia jasa dalam penyelenggaraan pekerjaan konstruksi, menurut pakar hukum, kontrak konstruksi adalah suatu perjanjian untuk membangun suatu bangunan dengan persyaaratan-persyaratan tertentu, yang dibuat oleh pihak I sebagai pemilik bangunan, dengan pihak ke II sebagai Pelaksana Bangunan. Dari definisi tersebut diatas, dapat disimpulkan bahwa kontrak konstruksi adalah suatu ikatan perjanjian atau negosiasi antara pemilik proyek dengan agen-agen mengkoordinasikan seluruh kegiatan proyek dengan tujuan untuk meminimalkan biaya dan jadwal serta menjaga mutu proyek. Dalam kontrak konstruksi ada dua jenis kontrak yaitu : 1. Kontrak harga tetap, yakni pihak kontraktor setuju dalam melaksanakan semua pekerjaan proyek yang dicanangkan di dalam kontrak dengan imbalan uang muka (harga) dengan jumlahnya tetap. Variasi jenis kontrak ini terdiri dari : a. Harga tetap dari ekskalasi yaitu harga kontrak yang dapat disesuaikan, naik atau harga yang didasarkan atas suatu indeks eskalasi yang disetujui bersama. b. Harga tetap dengan perangsang. Dalam hal ini kontraktor tambahan harga yang telah disetujui sebagai perangsang misalnya bila kontraktor dapat menyelesaikan lebih dari rencana. c. Kontaktor dengan satuan harga tetap. Kontrak ini bila mana jenis pekerjaan dan spesifikasinya dapat secara jelas ditentukan sedangkan jumlah pekerjaan belum dapat diketahui secara tepat. 2. Kontrak dengan harga yang tidak tetap, yakni pihak pemilik membayar biaya-biaya (jasa dan material) yang dikeluarkan untuk melaksanakan proyek diatur dalam kontrak ditambah dengan sejumlah uang yang ada dalam bentuk upah. Variasi jenis kontrak ini terdiri dari : a. Harga tidak tetap dengan upah tetap. Pemilik membayar kembali semua biaya proyek yang dikeluarkan oleh kontraktor, ditambah fee yang jumlahnya tetap. b. Harga tidak tetap dengan suatu batas maksimum. Pemilik membayar semua biaya yang dikeluarkan oleh kontraktor untuk merampungkan proyek, ditambah upah sampai pada suatu batas maksimum. c. Harga tidak tetap dengan resiko ditanggung bersama. Disini jumlah upah akan naik sesuai dengan penghematan yang dihasilkan, tetapi akan mendapat hukuman sesuai dengan jumlah keseimbangan yang terjadi di atas sasaran. d. Harga tidak tetap dengan upah berubah-ubah jumlah upah bila pada akhir ternyata biaya proyek sesungguhnya berada di bawah sasaran maka jumlah upah akan naik demikian sebaliknya
C. Bentuk-bentuk Kontrak Kerja Konstruksi
Aspek Perhitungan Biaya : 1. Fixed Lump Sum Price 2. Unit Price 3. Kontrak gabungan lumpsun dan harga satuan 4. Kontrak terima jadi 5. Kontrak persentase 6. Kontrak tahun tunggal 7. Kontrak tahun jamak 8. Kontrak pengadaan tunggal 9. Kontrak pengadaan bersama a. Non Traditional Contracts - Design & Build / Turnkey / EPC - Fast tracking - Construction Management - Co-operative Contracting - Concession Based Method b. Traditional Contracts - Lump sum contracts - Unit Rates atau Remeasurement Contracts - Cost Plus Contracts
Aspek Perhitungan Jasa
1. Biaya Tanpa Jasa 2. Biaya Ditambah Jasa 3. Biaya Ditambah jasa pasti 4. Cost Plus Kontrak Persentase Tetap 5. Kontrak Cost Plus Biaya Tetap 6. Biaya Variabel Plus Kontrak Persentase 7. Perkirakan Target Kontrak 8. Dijamin Kontrak Maximum Cost
Aspek Cara Pembayaran
1. Bulanan (Monthly Payment) 2. Prestasi (Progress Payment) D. Kontrak Konstruksi dari Aspek Cara Pembayaran 1. Bulanan (Monthly Payment) Sistem kontrak ini cara pembayarannya dengan pembayaran bulanan (Monthly Payment). Prestasi penyedia jasa dihitung setiap akhir bulan dan dibayar setiap bulan menurut PP no. 29/2000 Pasal 20 ayat (3) huruf c angka 2. Kelemahan cara pembayaran ini adalah berapapun kecilnya prestasi penyedia jasa pada suatu bulan tertentu, tetap harus dibayar. Untuk menutupi kelemahan cara pembayaran ini sering dimodifikasi dengan mempersyaratkan jumlah pembayaran minimum yang harus dicapai untuk setiap bulan diselarasakan dengan prestasi yang harus dicapai sesuai jadwal. Seringkali penyedia jasa mengkompensasi kurangnya prestasi kerja dengan prestasi bahan dengan cara menimbun bahan di lapangan. Untuk mengatasinya bisa dipersyaratkan bahwa bahan yang ada di lapangan tidak dihitung sebagai prestasi, kecuali pekerjaan yang betul-betul selesai/terpasang atau bisa juga barang-barang setengah jadi. 2. Prestasi atau termin (Progress Payment) Sistem kontrak ini cara pembayarannya dengan pembayaran termin atau prestasi (Progress Payment). Pembayaran dilakukan atas dasar prestasi/ kemajuan prestasi yang telah dicapai sesuai dengan ketentuan dalam kontrak.. Besarnya prestasi dinyatakan dalam persentaes dan termuat dalam PP no. 29/2000 Pasal 20 ayat (50) huruf angka 1. Seringkali prestasi yang diakui penyedia jasa bukan saja prestasi fisik (pekerjaan selesai) tetapi termasuk pula prestasi bahan mentah dan setengah jadi walaupun barang-barang tersebut sudah berada di lapangan (front end loading). Misal di kontrak dimuat pembayaran sebagai berikut : Termin I, kemajuan pekerjaan 25% Termin II, kemajuan pekerjaan 50% Termin III, kemajuan pekerjaan 75% Termin IV, kemajuan pekerjaan 100% Pembayaran akan dilakukan untuk Termin I, apabila kemajuan pekerjaan telah mencapai 25%. Jika belum mencapai 25%, maka tidak ada pembayaran. Pembayaran dilakukan setiap termin, asal prestasi pekerjaan telah mencapai yang di isyaratkan dalam setiap termin. Sistem pembayaran termin lebih sedikit transaksi keuangan yang dibuat. E. Contoh Kontrak Konstruksi Progress Payment Contoh Kontrak Konstruksi yang menggunakan Progress Payment adalah Proyek Pembangunan Rumah Sakit Graha Biomedika yang berlokasi di Jalan Raya Serang KM. 10 No.21, Curug, Tangerang. Penandatanganan kontrak ini dilaksanakan oleh Bapak Arie Mindartanto selaku GM Divisi VI PT NINDYA KARYA (Persero) dan Bapak dr. Arius Karman, MARS selaku Direktur PT Graha Biomedika, dengan disaksikan oleh Manager Pengendalian Divisi VI Bapak Eko Sukaryono dan dr. Ambril Nurdin selaku pimpinan proyek pada tanggal 16 Maret 2012 yang bertempat di Ruang Rapat Divisi VI PT NINDYA KARYA (Persero) dengan nilai kontrak Rp.33.880.000.000 dengan system pembayaran Progress Payment. Proyek Pembangunan Rumah Sakit yang berlokasi di Jalan Raya Serang KM. 10 No. 21, Curug, Tanggerang ini, direncanakan akan dibangun sebanyak 6 lantai yang terdiri dari lantai dasar, lantai 1, lantai 2, lantai 3, lantai service, dan lantai atap. Dengan item pekerjaan : 1. Pekerjaan Struktur 2. Pekerjaan Arsitektur 3. Pekerjaan Elektrical 4. Pekerjaan Elektronik 5. Pekerjaan Plumbing 6. Pekerjaan Fire Alarm 7. Pekerjaan AC dan Ventilasi Waktu pelaksanaan dari proyek ini adalah 270 kalender dengan Surat Perintah Kerja (SPK) tanggal 2 April 2012 s.d 28 Desember 2012 dan masa pemeliharaan selama 365 hari. Project Manager (PM) yang ditunjuk atau dipercayakan untuk menangani proyek ini adalah Bapak Teddy Hartosantoso.
EVALUASI KINERJA GEDUNG TERHADAP GAYA GEMPA DENGAN METODE PUSHOVER ANALYSIS Studi Kasus: Pembangunan Gedung Hotel Dan Apartement Gunawangsa Tower A, Gresik, Jawa Timur