Studi Kasus Analisa Kelayakan Usaha

INDUSTRI TELUR ASIN

Pak Nurdin, seorang wiraswasta, telah berhari-hari berdiskusi dengan istrinya bagimana caranya untuk mengembangkan
usahanya. Kesimpulan yang diperoleh dari diskusi dengan istrinya adalah kekurangan modal. Pak Nurdin bermaksud
mencari pinjaman ke bank, tetapi tidak mengetahui caranya. Akhirnya mereka memutuskan untuk menghubungi BDS
”Murah Hati”.
Pada Tanggal 20 Maret 2006 yang lalu, Pak Nurdin mendatangi BDS "Murah Hati" untuk mendapatkan bimbingan dan
pendampingan dalam pengembangan usaha yang dia lakukan yakni "pembuatan telur asin". Dari diskusi dengan Pak
Nurdin, KKMB dari BDS Murah Hati memperoleh Informasi dan data Sebagai berikut:

1 Kemampuan Memproduksi telur asin per bulan 150,000 Butir

2 Kemampuan Memproduksi telur asin per hari 5,000
3 Harga Jual Telur Asin per butir 800 Rp
4 Harga Beli telur Itik perbutir 625 Rp
5 Biasanya Kerusakan 1.0 %
6 Waktu siklus produksi (lama menunggu pendapatan) 41 hari
7 Pak Nurdin Bekerja dalam setahun 12 Bulan
8 Untuk melaksanakan usaha diperlukan investasi sbt :

Harga
No Komponen Biaya Satuan Jumlah Fisik per Satuan
Rp
a Perizinan 1 2,500,000
b Bangunan m2 150 250,000
c Tanah m2 200 20,000
d Kendaraan
Mobil Box unit 1 70,000,000
Pick Up unit 1 35,000,000
Sepeda Motor unit 1 7,500,000
e Alat produksi dan Pengemas
Timbangan unit 1 500,000
Wadah / Kotak Pemeraman unit 500 30,000
Panci Perebusan unit 3 100,000
Kompor Minyak unit 3 50,000
Ember/Baskom unit 4 10,000
Tampah unit 10 3,500
f Peralatan lainnya
Mesin Tik unit 1 500,000
Papan Nama unit 1 400,000
Cap Merek dan Kode Produksi unit 4 25,000

9 Penyusutan nilai investasi dianggap tetap setiap tahun . Pada akhir tahun ke 3 nilai sisa investasi
 besarnya mencapai Rp. 102,185,714
10 Bahan dan peralatan habis pakai yang dibutuhkan dalam melaksanakan usahanya dalam sebulan untuk memproduksi 150.000 butir
telur sebagai berikut :

Biaya per
Struktur biaya Satuan Jumlah Fisik satuan
Rp
Bahan Pengasin
a. Garam kg 1,500 300
b. Tanah liat kg 4,500 250
Bahan Pembantu
a. Minyak tanah liter 150 1,200
b. Sabun bungkus 30 2,000
c. Alas jerami Kg 0 25
d. Bensin liter 350 2,800
Bahan Pengemasan
a. Pengemas plastik unit 6,250 150
b. Peti Kemas Kayu Unit 500 15,000
Tenaga Kerja Langsung
a. Penyiapan Bahan Orang 2 250,000
b. Pengasinan Orang 2 250,000
c. Pencucian Orang 4 250,000
d. Perebusan + pengemas Orang 2 400,000

11 Biaya tetap yang dibutuhkan untuk produksi seperti tenaga kerja, listrik, telpon, air,
perawatan kendaraan, ATK dlll. dalam sebulan sebesar Rp. 4,160,000
12 Selain itu dibutuhkan juga biaya pemasaran yang besarnya mencapai yang besarnya Rp. (yang terdiri dari
gaji 1 orang TK pemasaran sebesar Rp 750.000/bulan dan biaya lainnya)
13 Untuk operasional usaha cukup dengan modal kerja selama 1,5 bulan
14 Dari semua biaya yang diperlukan ia telah memilki sebesar Rp. 102,434,438
15 Jika ada Bank yang memberikan Pak Nurdin Kredit ia sangat berharap waktunya 3 tahun atau lebih dengan bunga tidak melibihi 14
% per tahun
16
Semua informasi dan data yang disampaikan Pak Nurdin tidak tercatat karena ia belum tahu membuat Laporan Keuangan.

17 Pank Nurdin sanggup membayar pajak dari keuntungan bersih sebesar 15 %

18 Tugas Anda adalah mendampingi Pak Nurdin dan mengevaluasi usaha telur asin layak atau tidak.
Untuk mempermudah mengevaluasi kelayakan lakukanlah langkah berikut :
- Susunlah asumsi penting yang terkait dengan usaha telur asin
- Buatlah semua hitungan untuk jangka waktu 1 tahun (bila diperlukan)
- Identifikasikan biaya-biaya yang dibutuhkan meliputi biaya investasi, biaya operasional (by tetap,
biaya variabel)
- Proyeksikan pendapatan yang diperoleh
- Proyeksikan angsuran pokok dan bunga terhadap pinjaman dari bank
- Proyeksikan Neraca usaha telur asin selama 3 tahun
- Proyeksikan Rugi laba usaha telur asin selama 3 tahun
- Buatlah analisis rasio keuangan dan terjemahkan artinya
- Proyeksikan Cash Flow selama 3 tahun
- Buatlah kriteria kelayakan investasi (NPV, IRR, Net B/C Ratio)
nya untuk mengembangkan
l. Pak Nurdin bermaksud
n untuk menghubungi BDS

endapatkan bimbingan dan

. Dari diskusi dengan Pak

Umur
Ekonomis
(tahun)

10

7
7
7

3
2
3
3
3
3

3
3
3
uk memproduksi 150.000 butir

12,000,000.00

engan bunga tidak melibihi 14

Laporan Keuangan.
 Asumsi Untuk Analisis Keuangan

No Asumsi Satuan Nilai / Jumlah

1 Periode proyek tahun 3
2 Bulan kerja tahun bulan 12
3 Output, Produksi dan Harga:
a. Produksi telur asin per bulan butir 150,000
b. Produksi telur asin per hari butir 5,000
c. Harga penjualan telur asin Rp/butir 800
d. Lama menunggu pendapatan hari 41
e. Kerusakan Bahan Baku dan Produk Permil 10.0%
4 Tenaga kerja : orang
a. Tetap orang 0
b. Produksi orang 10
c. Pemasaran orang 1
5 Penggunaan input dan harga:
a. Input telur itik 1 bulan butir 150,000
b. Harga pembelian telur itik Rp/butir 625
6 Suku Bunga per Tahun % 14%
7 Proporsi Modal :
a. Kredit % 70%
b. Modal Sendiri % 30%
8 Jangka waktu Kredit tahun 3
9 ………………………………………… ……….
10 ………………………………………… ……….
Biaya Investasi

Harga Jumlah Umur Nilai Nilai

SATUA Jumlah per Satuan Biaya Ekonomis Penyusutan Sisa Proyek
No Komponen Biaya
N Fisik
Rp Rp (tahun) Rp Rp
1 Perizinan 1 2,500,000 2,500,000
2 Bangunan m2 150 250,000 37,500,000 10 3,750,000 26,250,000
3 Tanah m2 200 20,000 4,000,000 4,000,000
4 Kendaraan 0
a. Mobil Box unit 1 70,000,000 70,000,000 7 10,000,000 40,000,000
b. Pick Up unit 1 35,000,000 35,000,000 7 5,000,000 20,000,000
c. Sepeda Motor unit 1 7,500,000 7,500,000 7 1,071,429 4,285,714
5 Alat produksi dan Pengemas 0
a.Timbangan unit 1 500,000 500,000 3 166,667
b. Wadah / Kotak Pemeraman unit 500 30,000 15,000,000 2 7,500,000 7,500,000
c. Panci Perebusan unit 3 100,000 300,000 3 100,000 100,000
d. Kompor Minyak unit 3 50,000 150,000 3 50,000 50,000
e. Ember/Baskom unit 4 10,000 40,000 3 13,333
f. Tampah unit 10 3,500 35,000 3 11,667
6 Peralatan lainnya 0
c. Mesin Tik unit 1 500,000 500,000 3 166,667
d. Papan Nama unit 1 400,000 400,000 3 133,333
e. Cap Merek dan Kode Produksi unit 4 25,000 100,000 3 33,333
Jumlah 173,525,000 27,996,429 102,185,714

Sumber dana investasi dari *) : Share Dana Jumlah Nominal

a. Kredit 70% 121,467,500
b. Dana sendiri 30% 52,057,500
a. Biaya Variabel
(untuk memproduksi 150.000 butir telur asin per bulan)

Biaya per Jumlah biaya

Jumlah satuan 1 bulan
No Struktur biaya Satuan
Fisik
Rp Rp
1 Bahan baku
Telur Itik butir 150,000 625 93,750,000

2 Bahan Pengasin
a. Garam kg 1,500 300 450,000
b. Tanah liat kg 4,500 250 1,125,000

3 Bahan Pembantu
a. Minyak tanah liter 150 1,200 180,000
b. Sabun bungkus 30 2,000 60,000
c. Alas jerami Kg 250 25 6,250
d. Bensin liter 350 2,800 980,000

4 Bahan Pengemasan
a. Pengemas plastik unit 6,250 150 937,500
b. Peti Kemas Kayu Unit 500 15,000 7,500,000

5 Tenaga Kerja Langsung

a. Penyiapan Bahan Orang 2 250,000 500,000
b. Pengasinan Orang 2 250,000 500,000
c. Pencucian Orang 4 250,000 1,000,000
d. Perebusan + pengemas Orang 2 400,000 800,000

Total Biaya Variabel 107,788,750

b. Biaya Tetap -

Biaya Per Total Biaya 1

No Uraian Jumlah Unit
Unit Bulan
1 Tenaga Kerja
a. Manajer
b. Supir
c. Administrasi
2 Minyak Tanah
3 Air
4 Listrik
5 Telepon
6 Bongkar Muat
7 ATK
8 Biaya lain-lain
9 Iuran
10 Perawatan Kendaraan
TOTAL 4,160,000
2. BIAYA PEMASARAN
No Struktur Biaya Jml Satuan Fisik Biaya Per Biaya 1 bulan
Satuan
1 Tenaga Kerja 1 Org 750000 750,000
2 Biaya Lain-lain

3. KEBUTUHAN MODAL KERJA

Biaya Produksi 111,948,750
Biaya Pemasaran 750,000
Jumlah Modal Kerja 112,698,750
Modal Kerja 1,5 bulan 169,048,125
Sumber dana modal kerja dari *) :
a. Kredit 70% 118,333,688
b. Dana sendiri 30% 50,714,438
Ket : *)
Modal kerja yang diperlukan adalah sama dengan biaya operasional dan over head cost untuk
satu setengah bulan pertama (kecuali biaya overhead panci, kompor minyak dan peti kemas yang
hanya dihitung satu bulan), karena pendapatan dari penjualan produk baru diterima setelah 30 hari.
dari saat dimulainya produksi.
 Jumlah biaya
1 tahun
Rp
###
1,125,000,000

5,400,000
13,500,000

2,160,000
720,000
75,000
11,760,000

11,250,000
90,000,000

6,000,000
6,000,000
12,000,000
9,600,000

1,293,465,000

Total Biaya 1
Tahun

###
###
###
###
###
###
###
###
###
###
###
###
49,920,000
 Biaya Per Tahun

9,000,000

9,000,000

1,343,385,000
9,000,000
1,352,385,000

ecuali biaya overhead panci, kompor minyak dan peti kemas yang
rena pendapatan dari penjualan produk baru diterima setelah 30 hari.
Proyeksi Produksi Dan Pendapatan Kotor

HARGA PENJUALAN
NO Produk VOLUME UNIT
JUAL 1 BULAN
1 Telur asin 148,500 butir 800 118,800,000
TOTAL 118,800,000

150
99%
PENJULAN 1
TAHUN
1,425,600,000
1,425,600,000
 Angsuran Kredit Investasi

Bunga : 14% 12 bulan

Periode Kredit Angsuran Tetap Bunga Total Saldo Awal Saldo Akhir

Tahun-0 121,467,500 121,467,500 121,467,500

Bulan -1 3,374,097 1,417,121 4,791,218 121,467,500 118,093,403
Bulan -2 3,374,097 1,377,756 4,751,854 118,093,403 114,719,306
Bulan -3 3,374,097 1,338,392 4,712,489 114,719,306 111,345,208
Bulan -4 3,374,097 1,299,027 4,673,125 111,345,208 107,971,111
Bulan -5 3,374,097 1,259,663 4,633,760 107,971,111 104,597,014
Bulan -6 3,374,097 1,220,298 4,594,396 104,597,014 101,222,917
Bulan -7 3,374,097 1,180,934 4,555,031 101,222,917 97,848,819
Bulan -8 3,374,097 1,141,570 4,515,667 97,848,819 94,474,722
Bulan -9 3,374,097 1,102,205 4,476,302 94,474,722 91,100,625
Bulan -10 3,374,097 1,062,841 4,436,938 91,100,625 87,726,528
Bulan -11 3,374,097 1,023,476 4,397,573 87,726,528 84,352,431
Bulan -12 3,374,097 984,112 4,358,209 84,352,431 80,978,333
Tahun-1 40,489,167 14,407,395 54,896,562
Bulan -1 3,374,097 944,747 4,318,844 80,978,333 77,604,236
Bulan -2 3,374,097 905,383 4,279,480 77,604,236 74,230,139
Bulan -3 3,374,097 866,018 4,240,116 74,230,139 70,856,042
Bulan -4 3,374,097 826,654 4,200,751 70,856,042 67,481,944
Bulan -5 3,374,097 787,289 4,161,387 67,481,944 64,107,847
Bulan -6 3,374,097 747,925 4,122,022 64,107,847 60,733,750
Bulan -7 3,374,097 708,560 4,082,658 60,733,750 57,359,653
Bulan -8 3,374,097 669,196 4,043,293 57,359,653 53,985,556
Bulan -9 3,374,097 629,831 4,003,929 53,985,556 50,611,458
Bulan -10 3,374,097 590,467 3,964,564 50,611,458 47,237,361
Bulan -11 3,374,097 551,103 3,925,200 47,237,361 43,863,264
Bulan -12 3,374,097 511,738 3,885,835 43,863,264 40,489,167
Tahun-2 40,489,167 8,738,912 49,228,078
Bulan -1 3,374,097 472,374 3,846,471 40,489,167 37,115,069
Bulan -2 3,374,097 433,009 3,807,106 37,115,069 33,740,972
Bulan -3 3,374,097 393,645 3,767,742 33,740,972 30,366,875
Bulan -4 3,374,097 354,280 3,728,377 30,366,875 26,992,778
Bulan -5 3,374,097 314,916 3,689,013 26,992,778 23,618,681
Bulan -6 3,374,097 275,551 3,649,648 23,618,681 20,244,583
Bulan -7 3,374,097 236,187 3,610,284 20,244,583 16,870,486
Bulan -8 3,374,097 196,822 3,570,920 16,870,486 13,496,389
Bulan -9 3,374,097 157,458 3,531,555 13,496,389 10,122,292
Bulan -10 3,374,097 118,093 3,492,191 10,122,292 6,748,194
Bulan -11 3,374,097 78,729 3,452,826 6,748,194 3,374,097
Bulan -12 3,374,097 39,364 3,413,462 3,374,097 (0)
Tahun-3 40,489,167 3,070,428 43,559,595
 Angsuran Kredit Modal Kerja

Bunga : 14% 12 bulan

Angsuran
Periode Kredit Bunga Total Saldo Awal Saldo Akhir
Tetap

Tahun-0 118,333,688 118,333,688 118,333,688

Bulan -1 3,287,047 1,380,560 4,667,607 118,333,688 115,046,641
Bulan -2 3,287,047 1,342,211 4,629,258 115,046,641 111,759,594
Bulan -3 3,287,047 1,303,862 4,590,909 111,759,594 108,472,547
Bulan -4 3,287,047 1,265,513 4,552,560 108,472,547 105,185,500
Bulan -5 3,287,047 1,227,164 4,514,211 105,185,500 101,898,454
Bulan -6 3,287,047 1,188,815 4,475,862 101,898,454 98,611,407
Bulan -7 3,287,047 1,150,466 4,437,513 98,611,407 95,324,360
Bulan -8 3,287,047 1,112,118 4,399,164 95,324,360 92,037,313
Bulan -9 3,287,047 1,073,769 4,360,816 92,037,313 88,750,266
Bulan -10 3,287,047 1,035,420 4,322,467 88,750,266 85,463,219
Bulan -11 3,287,047 997,071 4,284,118 85,463,219 82,176,172
Bulan -12 3,287,047 958,722 4,245,769 82,176,172 78,889,125
Tahun-1 39,444,563 14,035,690 53,480,253
Bulan -1 3,287,047 920,373 4,207,420 78,889,125 75,602,078
Bulan -2 3,287,047 882,024 4,169,071 75,602,078 72,315,032
Bulan -3 3,287,047 843,675 4,130,722 72,315,032 69,027,985
Bulan -4 3,287,047 805,326 4,092,373 69,027,985 65,740,938
Bulan -5 3,287,047 766,978 4,054,024 65,740,938 62,453,891
Bulan -6 3,287,047 728,629 4,015,676 62,453,891 59,166,844
Bulan -7 3,287,047 690,280 3,977,327 59,166,844 55,879,797
Bulan -8 3,287,047 651,931 3,938,978 55,879,797 52,592,750
Bulan -9 3,287,047 613,582 3,900,629 52,592,750 49,305,703
Bulan -10 3,287,047 575,233 3,862,280 49,305,703 46,018,656
Bulan -11 3,287,047 536,884 3,823,931 46,018,656 42,731,610
Bulan -12 3,287,047 498,535 3,785,582 42,731,610 39,444,563
Tahun-2 39,444,563 8,513,451 47,958,014
Bulan -1 3,287,047 460,187 3,747,233 39,444,563 36,157,516
Bulan -2 3,287,047 421,838 3,708,885 36,157,516 32,870,469
Bulan -3 3,287,047 383,489 3,670,536 32,870,469 29,583,422
Bulan -4 3,287,047 345,140 3,632,187 29,583,422 26,296,375
Bulan -5 3,287,047 306,791 3,593,838 26,296,375 23,009,328
Bulan -6 3,287,047 268,442 3,555,489 23,009,328 19,722,281
Bulan -7 3,287,047 230,093 3,517,140 19,722,281 16,435,234
Bulan -8 3,287,047 191,744 3,478,791 16,435,234 13,148,188
Bulan -9 3,287,047 153,396 3,440,442 13,148,188 9,861,141
Bulan -10 3,287,047 115,047 3,402,094 9,861,141 6,574,094
Bulan -11 3,287,047 76,698 3,363,745 6,574,094 3,287,047
Bulan -12 3,287,047 38,349 3,325,396 3,287,047 (0)
Tahun-3 39,444,563 2,991,213 42,435,775

Angsuran Angsuran Total

Tahun Pokok Bunga Angsuran Saldo Awal Saldo Akhir
239,801,188 239,801,188
1 79,933,729 28,443,085 108,376,815 239,801,188 159,867,459
2 79,933,729 17,252,363 97,186,093 159,867,459 79,933,729
3 79,933,729 6,061,641 85,995,370 79,933,729 0
 Proyeksi Rugi Laba Usaha (Rp)

Tahun
No Uraian
1 2 3
A Penerimaan ###
Total Penerimaan 1,425,600,000 1,425,600,000 1,425,600,000

B Pengeluaran ###
i. Biaya Variabel 1,293,465,000 1,293,465,000 1,293,465,000
ii. Biaya Tetap 49,920,000 49,920,000 49,920,000
iii. Depresiasi 27,996,429 27,996,429 27,996,429
iv. Angsuran Bunga 28,443,085 17,252,363 6,061,641
v. Biaya Pemasaran/Distribusi 9,000,000 9,000,000 9,000,000
Total Pengeluaran 1,408,824,514 1,397,633,792 1,386,443,070

C R/L Sebelum Pajak 16,775,486 27,966,208 39,156,930

F Pajak (15%) 2,516,323 4,194,931 5,873,540
G Laba Setelah Pajak 14,259,163 23,771,277 33,283,391
H Profit on Sales 1.00% 1.67% 2.33%

I BEP: Rupiah 1,147,509,161 1,026,772,843 906,036,525

Butir 1,434,386 1,283,466 1,132,546
 Proyeksi Arus Kas
Rupiah
Tahun
No Uraian
0 1 2 3
A Arus Masuk
1. Total Penjualan 1,425,600,000 1,425,600,000 1,425,600,000
2. Kredit
a. Investasi 121,467,500
b. Modal Kerja 118,333,688
3. Modal Sendiri
a. Investasi 52,057,500
b. Modal Kerja 50,714,438
4. Nilai Sisa Proyek 102,185,714
Total Arus Masuk 173,525,000 1,594,648,126 1,425,600,000 1,527,785,714
Arus Masuk unt Menghitung IRR - 1,425,600,000 1,425,600,000 1,527,785,714

B Arus Keluar
1. Biaya Investasi 173,525,000 - - 15,000,000
2. Biaya Variabel 1,293,465,000 1,293,465,000 1,293,465,000
3. Biaya Tetap 49,920,000 49,920,000 49,920,000
4. Angsuran Pokok 79,933,729 79,933,729 79,933,729
5. Angsuran Bunga 28,443,085 17,252,363 6,061,641
6. Pajak 2,516,323 4,194,931 5,873,540
7. Biaya Pemasaran/Distribusi 9,000,000 9,000,000 9,000,000
Total Arus Keluar 173,525,000 1,463,278,138 1,453,766,024 1,459,253,910
Arus Keluar unt Menghitung IRR 173,525,000 1,354,901,323 1,356,579,931 1,373,258,540

C Arus Bersih (NCF) - 131,369,988 (28,166,024) 68,531,804

D CASH FLOW UNTUK MENGHITUNG IRR (173,525,000) 70,698,677 69,020,069 154,527,175
Discount Factor (14%) 1.0000 0.8772 0.7695 0.6750
Present Value (173,525,000) 62,016,383 53,108,702 104,301,441
E CUMMULATIVE (173,525,000) (111,508,617) (58,399,915) 45,901,527

F ANALISIS KELAYAKAN USAHA

NPV (14%) Rp 45,901,527
IRR 27.13%
Net B/C 1.26
PBP 2.6 tahun
30.7 bulan
 PROYEKSI NERACA, AKHIR TAHUN

Tahun Ke . . .
URAIAN 0 1 2 3

AKTIVA LANCAR
1. Kas 52,057,500
2. Bank 118,333,688 0 0 0
3. Piutang 0 128,399,242 108,683,025 128,399,242
4. Persediaan 0 55,028,246 55,028,246 55,028,246
Jumlah Aktiva lancar 170,391,188 183,427,488 163,711,271 183,427,488
AKTIVA TETAP
1. Kendaraan, mesin & peralatan 121,467,500 121,467,500 121,467,500 121,467,500
2. Akumulasi Penyusutan 0 27,996,429 55,992,857 83,989,286
Jumlah Aktiva tetap 121,467,500 93,471,071 65,474,643 37,478,214

JUMLAH AKTIVA 291,858,688 276,898,559 229,185,914 220,905,702

HUTANG
1. Hutang dagang
2. Bank 239,801,188 159,867,459 79,933,729 0
Jumlah Hutang 239,801,188 159,867,459 79,933,729 0
MODAL
1. Modal sendiri 52,057,500 102,771,938 102,771,938 102,771,938
2. Laba ditahan 0 14,259,163 38,030,440 71,313,831

Jumlah Modal 52,057,500 117,031,101 140,802,378 174,085,768

JUMLAH PASIVA 291,858,688 276,898,559 220,736,107 174,085,768
 RASIO KEUANGAN

URAIAN Tahun 0 Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3

Rasio Likuiditas
- Current Ratio 71.1 114.7 204.8 NA

Rasio Leverage (Solvabilitas)

- Debt to Asset Ratio 82.2 57.7 34.9 0.0
- Debt to Equity Ratio 460.6 136.6 56.8 0.0

Rasio Profitabilitas
- Net Profit Margin 1.0 1.7 2.3
- Return on Investment 8.2 13.7 19.2
- Return on Equty 27.4 20.3 23.6

NA = Nilai tak terdefinisikan.

Analisis Sensitivitas Kenaikan Biaya Variabel
Biaya Variabel
Rupiah
Tahun
No Uraian
0 1 2 3
A Arus Masuk
1. Total Penjualan 1,425,600,000 1,425,600,000 1,425,600,000
2. Kredit
a. Investasi 121,467,500
b. Modal Kerja 118,333,688
3. Modal Sendiri
a. Investasi 52,057,500
b. Modal Kerja 50,714,438
4. Nilai Sisa Proyek 102,185,714
Total Arus Masuk 173,525,000 1,594,648,126 1,425,600,000 1,527,785,714
Arus Masuk unt Menghitung IRR - 1,425,600,000 1,425,600,000 1,527,785,714

B Arus Keluar
1. Biaya Investasi 173,525,000 - - 15,000,000
2. Biaya Variabel - - -
3. Biaya Tetap 49,920,000 49,920,000 49,920,000
4. Angsuran Pokok 79,933,729 79,933,729 79,933,729
5. Angsuran Bunga 28,443,085 17,252,363 6,061,641
6. Pajak 2,516,323 4,194,931 5,873,540
7. Biaya Pemasaran/Distribusi 9,000,000 9,000,000 9,000,000
Total Arus Keluar 173,525,000 169,813,138 160,301,024 165,788,910
Arus Keluar unt Menghitung IRR 173,525,000 61,436,323 63,114,931 79,793,540

C Arus Bersih (NCF) - 1,424,834,988 1,265,298,976 1,361,996,804

D CASH FLOW UNTUK MENGHITUNG IRR (173,525,000) 1,364,163,677 1,362,485,069 1,447,992,175
Discount Factor (14%) 1.0000 0.8772 0.7695 0.6750
Present Value (173,525,000) 1,196,634,804 1,048,388,018 977,353,474
E CUMMULATIVE (173,525,000) 1,023,109,804 2,071,497,823 3,048,851,297

F ANALISIS KELAYAKAN USAHA

NPV (14%) Rp 3,048,851,297
IRR 785.47%
Net B/C 18.57
PBP (0.12) tahun
Analisis Sensitivitas Kenaikan Biaya Variabel
Biaya Variabel
Rupiah
Tahun
No Uraian
0 1 2 3
A Arus Masuk
1. Total Penjualan 1,425,600,000 1,425,600,000 1,425,600,000
2. Kredit
a. Investasi 121,467,500
b. Modal Kerja 118,333,688
3. Modal Sendiri
a. Investasi 52,057,500
b. Modal Kerja 50,714,438
4. Nilai Sisa Proyek 102,185,714
Total Arus Masuk 173,525,000 1,594,648,126 1,425,600,000 1,527,785,714
Arus Masuk unt Menghitung IRR - 1,425,600,000 1,425,600,000 1,527,785,714

B Arus Keluar
1. Biaya Investasi 173,525,000 - - 15,000,000
2. Biaya Variabel - - -
3. Biaya Tetap 49,920,000 49,920,000 49,920,000
4. Angsuran Pokok 79,933,729 79,933,729 79,933,729
5. Angsuran Bunga 28,443,085 17,252,363 6,061,641
6. Pajak 2,516,323 4,194,931 5,873,540
7. Biaya Pemasaran/Distribusi 9,000,000 9,000,000 9,000,000
Total Arus Keluar 173,525,000 169,813,138 160,301,024 165,788,910
Arus Keluar unt Menghitung IRR 173,525,000 61,436,323 63,114,931 79,793,540

C Arus Bersih (NCF) - 1,424,834,988 1,265,298,976 1,361,996,804

D CASH FLOW UNTUK MENGHITUNG IRR (173,525,000) 1,364,163,677 1,362,485,069 1,447,992,175
Discount Factor (14%) 1.0000 0.8772 0.7695 0.6750
Present Value (173,525,000) 1,196,634,804 1,048,388,018 977,353,474
E CUMMULATIVE (173,525,000) 1,023,109,804 2,071,497,823 3,048,851,297

F ANALISIS KELAYAKAN USAHA

NPV (14%) Rp 3,048,851,297
IRR 785.47%
Net B/C 18.57
PBP (0.12) tahun
-1.4
Analisis Sensitivitas Penurunan Pendapatan
Pendapatan
Rupiah
Tahun
No Uraian
0 1 2 3
A Arus Masuk
1. Total Penjualan - - -
2. Kredit
a. Investasi 121,467,500
b. Modal Kerja 118,333,688
3. Modal Sendiri
a. Investasi 52,057,500
b. Modal Kerja 50,714,438
4. Nilai Sisa Proyek 102,185,714
Total Arus Masuk 173,525,000 169,048,126 - 102,185,714
Arus Masuk unt Menghitung IRR - - - 102,185,714

B Arus Keluar
1. Biaya Investasi 173,525,000 - - 15,000,000
2. Biaya Variabel 1,293,465,000 1,293,465,000 1,293,465,000
3. Biaya Tetap 49,920,000 49,920,000 49,920,000
4. Angsuran Pokok 79,933,729 79,933,729 79,933,729
5. Angsuran Bunga 28,443,085 17,252,363 6,061,641
6. Pajak 2,516,323 4,194,931 5,873,540
7. Biaya Pemasaran/Distribusi 9,000,000 9,000,000 9,000,000
Total Arus Keluar 173,525,000 1,463,278,138 1,453,766,024 1,459,253,910
Arus Keluar unt Menghitung IRR 173,525,000 1,354,901,323 1,356,579,931 1,373,258,540

C Arus Bersih (NCF) - (1,294,230,012) (1,453,766,024) (1,357,068,196)

D CASH FLOW UNTUK MENGHITUNG IRR (173,525,000) (1,354,901,323) (1,356,579,931) (1,271,072,825)
Discount Factor (14%) 1.0000 0.8772 0.7695 0.6750
Present Value (173,525,000) (1,188,509,932) (1,043,844,207) (857,937,952)
E CUMMULATIVE (173,525,000) (1,362,034,932) (2,405,879,139) (3,263,817,091)

F ANALISIS KELAYAKAN USAHA

NPV (14%) Rp(3,263,817,091)
IRR Err:523
Net B/C (17.81)
PBP (0.80) tahun
-9.7
Analisis Sensitivitas Penurunan Pendapatan
Pendapatan
Rupiah
Tahun
No Uraian
0 1 2 3
A Arus Masuk
1. Total Penjualan - - -
2. Kredit
a. Investasi 121,467,500
b. Modal Kerja 118,333,688
3. Modal Sendiri
a. Investasi 52,057,500
b. Modal Kerja 50,714,438
4. Nilai Sisa Proyek 102,185,714
Total Arus Masuk 173,525,000 169,048,126 - 102,185,714
Arus Masuk unt Menghitung IRR - - - 102,185,714

B Arus Keluar
1. Biaya Investasi 173,525,000 - - 15,000,000
2. Biaya Variabel 1,293,465,000 1,293,465,000 1,293,465,000
3. Biaya Tetap 49,920,000 49,920,000 49,920,000
4. Angsuran Pokok 79,933,729 79,933,729 79,933,729
5. Angsuran Bunga 28,443,085 17,252,363 6,061,641
6. Pajak 2,516,323 4,194,931 5,873,540
7. Biaya Pemasaran/Distribusi 9,000,000 9,000,000 9,000,000
Total Arus Keluar 173,525,000 1,463,278,138 1,453,766,024 1,459,253,910
Arus Keluar unt Menghitung IRR 173,525,000 1,354,901,323 1,356,579,931 1,373,258,540

C Arus Bersih (NCF) - (1,294,230,012) (1,453,766,024) (1,357,068,196)

D CASH FLOW UNTUK MENGHITUNG IRR (173,525,000) (1,354,901,323) (1,356,579,931) (1,271,072,825)
Discount Factor (14%) 1.0000 0.8772 0.7695 0.6750
Present Value (173,525,000) (1,188,509,932) (1,043,844,207) (857,937,952)
E CUMMULATIVE (173,525,000) (1,362,034,932) (2,405,879,139) (3,263,817,091)

F ANALISIS KELAYAKAN USAHA

NPV (14%) Rp(3,263,817,091)
IRR Err:523
Net B/C (17.81)
PBP (0.80) tahun
-9.7
Analisis Sensitivitas Kenaikan Biaya Variabel dan Penurunan Pendapatan
Biaya Variabel
Pendapatan
Rupiah
Tahun
No Uraian
0 1 2 3
A Arus Masuk
1. Total Penjualan - - -
2. Kredit
a. Investasi 121,467,500
b. Modal Kerja 118,333,688
3. Modal Sendiri
a. Investasi 52,057,500
b. Modal Kerja 50,714,438
4. Nilai Sisa Proyek 102,185,714
Total Arus Masuk 173,525,000 169,048,126 - 102,185,714
Arus Masuk unt Menghitung IRR - - - 102,185,714

B Arus Keluar
1. Biaya Investasi 173,525,000 - - 15,000,000
2. Biaya Variabel - - -
3. Biaya Tetap 49,920,000 49,920,000 49,920,000
4. Angsuran Pokok 79,933,729 79,933,729 79,933,729
5. Angsuran Bunga 28,443,085 17,252,363 6,061,641
6. Pajak 2,516,323 4,194,931 5,873,540
7. Biaya Pemasaran/Distribusi 9,000,000 9,000,000 9,000,000
Total Arus Keluar 173,525,000 169,813,138 160,301,024 165,788,910
Arus Keluar unt Menghitung IRR 173,525,000 61,436,323 63,114,931 79,793,540

C Arus Bersih (NCF) - (765,012) (160,301,024) (63,603,196)

D CASH FLOW UNTUK MENGHITUNG IRR (173,525,000) (61,436,323) (63,114,931) 22,392,175
Discount Factor (14%) 1.0000 0.8772 0.7695 0.6750
Present Value (173,525,000) (53,891,511) (48,564,890) 15,114,080
E CUMMULATIVE (173,525,000) (227,416,511) (275,981,401) (260,867,321)

F ANALISIS KELAYAKAN USAHA

NPV (14%) Rp (260,867,321)
IRR Err:523
Net B/C (0.50)
PBP 20.26 tahun
243.1
Analisis Sensitivitas Kenaikan Biaya Variabel dan Penurunan Pendapatan
Biaya Variabel
Pendapatan
Rupiah
Tahun
No Uraian
0 1 2 3
A Arus Masuk
1. Total Penjualan - - -
2. Kredit
a. Investasi 121,467,500
b. Modal Kerja 118,333,688
3. Modal Sendiri
a. Investasi 52,057,500
b. Modal Kerja 50,714,438
4. Nilai Sisa Proyek 102,185,714
Total Arus Masuk 173,525,000 169,048,126 - 102,185,714
Arus Masuk unt Menghitung IRR - - - 102,185,714

B Arus Keluar
1. Biaya Investasi 173,525,000 - - 15,000,000
2. Biaya Variabel - - -
3. Biaya Tetap 49,920,000 49,920,000 49,920,000
4. Angsuran Pokok 79,933,729 79,933,729 79,933,729
5. Angsuran Bunga 28,443,085 17,252,363 6,061,641
6. Pajak 2,516,323 4,194,931 5,873,540
7. Biaya Pemasaran/Distribusi 9,000,000 9,000,000 9,000,000
Total Arus Keluar 173,525,000 169,813,138 160,301,024 165,788,910
Arus Keluar unt Menghitung IRR 173,525,000 61,436,323 63,114,931 79,793,540

C Arus Bersih (NCF) - (765,012) (160,301,024) (63,603,196)

D CASH FLOW UNTUK MENGHITUNG IRR (173,525,000) (61,436,323) (63,114,931) 22,392,175
Discount Factor (14%) 1.0000 0.8772 0.7695 0.6750
Present Value (173,525,000) (53,891,511) (48,564,890) 15,114,080
E CUMMULATIVE (173,525,000) (227,416,511) (275,981,401) (260,867,321)

F ANALISIS KELAYAKAN USAHA

NPV (14%) Rp (260,867,321)
IRR Err:523
Net B/C (0.50)
PBP 20.26 tahun
243.1
 Tabel 10 : Rumus perhitungan Discount Factor (DF) untuk per tahun

Rumus DF = 1 r = suku bunga

(1+r) n
n = 1, 2 …n (tahun)

r= 14%
(konsta 1.0000
Parameter Thn 0 Thn 1 Thn 2 Thn 3 Thn 4 Thn 5 Thn 6 Thn 7 Thn 8 Thn 9 Thn 10
n 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
r 14% 14% 14% 14% 0.14 0.14 0 0 14% 14% 14%
1+r 1.14 1.14 1.14 1.14 1.14 1.14 1 1 1.14 1.14 1.14
(1+r)n 1.00 1.14 1.30 1.48 1.69 1.93 2.19 2.50 2.85 3.25 3.71
DF *)
1/(1+r)n 1.0000 0.8772 0.7695 0.6750 0.5921 0.5194 0.4556 0.3996 0.3506 0.3075 0.2697

Keterangan :*) Nilai DF akan berubah jika r thn 1, 2 .. n diganti sesuai dengan nilai r yang diinginkan/dicari
 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23
14% 14% 14% 14% 14% 14% 14% 14% 14% 14% 14% 14% 14%
1.14 1.14 1.14 1.14 1.14 1.14 1.14 1.14 1.14 1.14 1.14 1.14 1.14
4.23 4.82 5.49 6.26 7.14 8.14 9.28 10.58 12.06 13.74 15.67 17.86 20.36

0.2366 0.2076 0.1821 0.1597 0.1401 0.1229 0.1078 0.0946 0.0829 0.0728 0.0638 0.0560 0.0491

diinginkan/dicari
 24 25
24 25
14% 14%
1.14 1.14
23.21 26.46

0.0431 0.0378