BAB II

PEMBAHASAN TEORI

II.1 Konsep Dasar Perawatan

Teknik perawatan adalah suatu konsepsi dari semua aktivitas yang diperlukan untuk
menjaga atau mempertahankan kualitas peralatan agar tetap dapat berfungsi dengan baik
seperti dalam kondisi sebelumnya. Dengan semakin kompleknya desain asset dan standard
performance-nya, maka diperlukan teknik dan manajemen perawatan yang lebih baik.
Pekerjaan perawatan adalah untuk melakukan perbaikan yang bersifat kualitas,
meningkatkan suatu kondisi ke arah yang lebih baik. Banyaknya atau seringmya pekerjaan
perawatan yang dilakukan tergantung pada:
a. Batas kualitas terendah yang diijinkan dari suatu komponen. Sedangkan batas kualitas
yang lebih tinggi dapat dicapai oleh pekerjaan perawatan.
b. Waktu pemakaian atau lamanya operasi yang menyebabkan berkurangnya kualitas
peralatan. Dalam hal ini komponen atau peralatan dapat menjadi sasaran untuk
terkena tekanan-tekanan, beban pakai, kondisi dan pengaruh-pengaruh lain yang dapat
mengakibatkan menurunya atau kehilangan kualitas sehingga kemampuan komponen
berkurang ketahanannya.
Pada gedung atau bangunan, perawatan dimaksudkan sebagai gabungan dari tindakan
teknis dan administratif, yang dimaksudkan untuk mempertahankan dan memulihkan fungsi
bangunan sebagaimana yang telah direncanakan sebelumnya. Masing-masing bangunan
memiliki persyaratan performance bangunan yang sangat spesifik. Performace bangunan
mencakup banyak aspek, mulai dari performance fisik luar bangunan, sampai pada elemen-
elemen mekanikal dan elektrikal.
 Perawatan

Perawatan Perawatan Tidak

Terencana Terencana

Perawatan Perawatan Perawatan

Pencegahan Korektif Darutan

Pemeriksaan Penggantian Reparasi minor Overhaul

termasuk komponen yang tidak Terencana
penyetelan dan minor, yaitu ditemukan waktu
pelumasan pekerjaan yang pemeriksaan
timbul langsung
dari pemeriksaan
“Lihat, Rasakan, Overhaul
Dengar” terencana
Perawatan
Waktu Berhenti
Perawatan
Waktu Berjalan
Gambar 1. Bagan Perawatan Terencana

Perawatan terencana dibagi menjadi dua aktivitas utama, yaitu:

1. Pencegahan (preventive)
2. Perbaikan (corrective)
Pemeliharaan bangunan merupakan kegiatan menjaga keandalan bangunan gedung
beserta prasarana dan sarananya agar bangunan gedung selalu layak fungsi (preventive
maintenance). Perawatan bangunan merupakan kegiatan memperbaiki dan/atau mengganti
bagian bangunan gedung, komponen, bahan bangunan, dan/atau prasarana dan sarana agar
bangunan gedung tetap layak fungsi (corrective maintenance).

II.1.1 Preventive Maintenance (PM)

Preventive maintenance ditujukan untuk mencegah terjadinya kerusakan mesin
selama pemakaian ketika berproduksi, dimana kerusakan ini biasa terjadi tanpa memberikan
tanda-tanda sebelumnya sehingga mesin terpaksa berhenti secara tiba-tiba. Sasaran
preventive maintenance:
 1. Mencegah terjadinya kerusakan
2. Mendeteksi kerusakan yang terjadi
3. Menemukan kerusakan yang tersembunyi
Program preventive maintenance harus dimulai dari tahap pencegahan hingga tahap
penyediaan spare part, diantaranya:
a. Desain dari alat/mesin yang digunakan harus diperhatikan beban, kondisi lingkungan
kerja pemakaian alat/mesin dan sebagainya
b. Dibentuknya repair team.
c. Pengadaan perlengkapan, perencanaan dan penjadwalan perbaikan fasilitas.
d. Inspeksi / pemeriksaan secara periodik.
e. Pengarsipan data-data tentang pemeliharaan sebagai riwayat hidup.
f. Pengadaan suku cadang.
Dalam pelaksanaannya terdapat 4 tindakan yang dapat dilakukan:
1. Time directed, bertujuan untukpencegahan langsung pada sumber kerusakan. Seperti
tindakan over haul fan penggantian suku cadang.
2. Condition directed, bertujuan untuk mendeteksi kerusakan atau gejala kerusakan.
3. Failure finding, yaitu menemukan kerusakan tersembunyi dengan pemeriksaan
berkala.
4. Run to failure yaitu peralatan atau fasilitas dipakai sampai rusak karena tidak ada
tindakan ekonomis dapat dilakukan untuk pencegahan kerusakan.

Preventive
Maintenance

Indirect PM Direct PM

Condition Based Fixed Time

Maintenance Maintenance

Subjective
Monitoring

Objective
Monitoring

Gambar 2. Bagan Preventive Maintenance

 Preventive maintenance dapat dibagi menjadi dua, yaitu:
a. Direct PM adalah pekerjaan preventive maintenance yang memberikan efek pada
kondisi peralatan secara langsung seperti pembersihan, lubrikasi, penggantian suku
cadang secara rutin. Aktivitas ini diukur dekan satuan waktu yang diperlukan untuk
melakukan perbaikan. Prosedur ini sering disebut Fixed Time Maintenance karena
semua kegiatan ini dikontrol dengan satuan waktu.
b. Indirect PM merupakan aktivitas yang tidak mengakibatkan efek secara langsung dai
kondisi peralatan. Contohnya adalah mendeteksi dan memantau kerusakan pada
fasilitas dan sering disebut dengan Condition Based Maintenance. Terdiri dari dua,
yaitu:
1. Subjective Monitoring
Tergantung dari siapa yang melakukan monitoring serta meliputi skill dan
pengetahuan sendiri.
2. Objective Monitoring
Menggunakan alat selain rasa atau sense. Misalnya alat ukur dan dengan cara off-line
conditioning monitoring yaitu mematikan peralatan dan menggunakan alat kemudian
menginterpretasikan kondisi mesin.

II.1.2 Corrective Maintenance (CM)

Perawatan korektif melingkupi perawatan yang bertujuan untuk memperbaiki
kerusakan peralatan.

Corrective Maintenance

Unplanned Maintenance Planned Maintenance

-Breakdown -Prepare Property
-Emergency Repair -Possible To Control
-Urgent -You Control The Equipment
-Not Possible To Control
-You Are Control By The Equipment

Gambar 3. Bagan Corrective Maintenance

 Corrective maintenance disebut juga emergency maintenance / break down
maintenance. Emergency maintenance dilakukan pada saat terdapat tandatanda kerusakan.
Break down maintenance dilakukan pada saat peralatan sudah berhenti. Biasanya pekerjaan
darurat sudah dilaksanakan sebelum mesin benarbenar berhenti.
Corrective maintenance terbagi menjadi dua kelompok, yaitu:
a. Planned CM yang dilakukan apabila telah diketahui sejak dini kapan peralatan harus
diperbaiki, sehingga dapat dilakukan persiapan sejak awal dan mampu untuk
dikontrol.
b. Unplanned CM dilakukan apabila mesin benar-benar telah berhenti (tidak dapat
digunakan) atau dalam keadaan darurat, sehingga sifat aktivitas ini selalu segera dan
sulit untuk dikendalikan yang mengakibatkan ongkos pemeliharaan menjadi tinggi.

III.1.3 Maintenance Costs

Maintenance cost adalah biaya yang dikeluarkan untuk merawat sistem dalam masa
operasinya.
 Direct maintenance cost lebih mengarah pada performansi pekerjaan peralatan.
1. Upah dan gaji
a. Biaya tenaga kerja untuk pemeliharaan korektif.
b. Biaya tenaga kerja untuk pemeliharaan preventif.
c. Biaya tenaga kerja untuk rekondisi.
2. Biaya material suku cadang
a. Biaya bahan/suku cadang untuk pemeliharaan korektif.
b. Biaya bahan/suku cadang untuk pemeliharaan preventif.
c. Biaya bahan/suku cadang untuk rekondisi.
3. Biaya administrasi
a. Biaya untuk pelatihan pemeliharaan.
b. Tenaga kerja kontrak.
c. Biaya pemeliharaan peralatan.
4. Biaya untuk pelatihan
5. Biaya suku cadang
6. Tenaga kerja kontrak
7. Biaya modifikasi
 Indirect maintenance cost lebih mengarah kepada kerugian yang disebabkan karena
interupsi pada pekerjaan maintenance.
 Gambar 4. Perencanaan Biaya Terencana, Biaya Pemeliharaan vs Tingkat Perencanaan

II.1.4 Pengelolaan dan Pengontrolan Suku Cadang

Suku cadang atau material merupakan bagian pokok yang perlu diperhitungkan dalam
pengaruhnya terhadap biaya total perawatan. Keadaan ini tidak sama pada tiaptiap industri,
tergantung dari system pengelolaanya, umur peralatan dan faktor-faktor lain yang berkaitan
dengan suku cadang. Biaya material dan suku cadang untuk perawatan biasanya berkisar
antara 40 sampai 50 persen dari total investasi termasuk adanya kerugian-kerugian karena
kerusakan. Dengan demikian rata-rata perusahaan mengeluarkan sekitar 15 sampai 25 persen
dari total biaya perawatan untuk suku cadang dan material. Oleh karena itu, pemakaian
material atau suku cadang direalisasikan sehemat mungkin dan perlu pengontrolan dalam
pengelolaannya.

Pada dasarnya pengontrolan material atau suku cadang dapat ditentukan sesuai
dengan kebutuha usaha dan kondisi pengoperasiannya. Namun demikian, perubahan dapat
saja terjadi dan memerlukan pengaturan setiap waktu. Jadi, setiap bagian perawatan perlu
mengorganisasikan system penyimpanan suku cadang dan mengembangkan sustu program
pengontrolan yang dibutuhkan secara khusus.

II.1.5 Kontrol Suku Cadang

Biaya perawatan banyak ditimbulkan karena adanya kebutuhan material, sedangkan

biaya material terjadi karena:

1. Harga bahan dan suku cadang

2. Biaya pengangkutan dan penyimpanan suku cadang

Untuk mengontrol biaya material yang dibutuhkan, perlu adanya sistem inventaris
yang memadai. Dalam pekerjaan ini perlu adanya daftar perincian inventaris untuk
mempermudah pengontrolan jumlah barang, kondisinya dan harga setiap bagian yang
diinventariskan.

Persoalannya bahwa penyimpanan barang yang berlebihan dapat menimbulkan biaya

besar. Kerugian biaya dapat terjadi apabila material yang sudah dibeli tidak dapat dipakai
dalam periode waktu tertentu, kejadian ini merupakan modal investasi yang macet.
Munculnya biaya yang tak langsung, seperti dalam pengangkutan, penyimpanan dan ongkos-
ongkos lain untuk memindahkan barang atau material juga dapat menimbulkan pemborosan
biaya penanganan lain. Kurangnya persediaan barang atau suku cadang dapat pula
mengakibatkan hilangnya waktu produktif, keterlambatan pekerjaan atau banyaknya tugas
tertunda, pekerja yang menganggur dan sebagainya. Sistem kontrol inventaris dalam batas
ideal merupakan kondisi yang harus dicapai untuk efisiensi dan efektivitas penyimpanan suku
cadang. Control ideal ini termasuk dalam menjaga keseimbangan inventaris.

Untuk pengelolaan suku cadang yang terkontrol dengan baik, perlu adanya:

1. Sistem pencatatan (record system)

Penyimpanan suku cadang, material dan pelengkapan lainnya harus tercatat secara
sistematis. Perlu adanya sistem penomoran dalam pembukuan yang menjelaskan
deskripsi, lokasi, biaya, sumber, dan lain-lain yang menjadi pokok dalam sistem
pengolahan data.
2. Sistem penyimpanan
Sistem penyimpanan dapat diartikan sebagai sistematika dalam penempatan,
penyimpanan dan pencatatan barang, komponen, suku cadang, atau material yang
 disesuaikan dengan kebutuhan sehingga akan mempermudah pelayanan
pengoperasian secara praktis dan ekonomis.

II.1.6 Fungsi Kontrol Suku Cadang

1. Mengelola penyimpanan barang secara efektif. Termasuk tata letak, sarana untuk
penyimpanan, pemanfaatan ruang gudang, prosedur penerimaan dan pengeluaran
barang, suku cadang, dll.
2. Tanggung jawab teknis untuk keberadaan suku cadang. Termasuk metoda
penyimpanan, prosedur perawatan untuk mencegah kerusakan, pencegahan
kehilangan.
3. Sistem pengontrolan stok (persediaan suku cadang). Catatan inventerisasi, prosedur
pemesanan, pengadaan barang.
4. Perawatan untuk bahan-bahan khusus, dalam pengiriman barang, dalam proses
pemakaian, kesiapan suku cadang dalam jumlah dan dalam spesifikasi yang sesuai
menurut kebutuhannya.
5. Melindungi suku cadang dari kerugian atau kehilangan karena penyimpanan yang
kurang terkontrol, dan mencegah adanya pemindahan barang tanpa diketahui.

II.1.7 Dasar Kontrol Suku Cadang

Hal yang perlu diperhatikan dalam pengelolaan suku cadang adalah bahwa
penyimpangan stok tidak terlalu lebih atau tidak terlalu kurang dari yang dibutuhkan. Jumlah
maksimum dan minimum penyimpangan suku cadang harus ditentukan secermat mungkin.
Batas-batas tersebut dapat ditentukan berdasarkan pengalaman dan kebutuhan nyata.
 Gambar 5. Kontrol Suku Cadang

Faktor-faktor penting yang mendasari pengontrolan suku cadang, yaitu:

a. Persediaan stok maksimum, menunjukkan batas tertinggi penyimpangan suku cadang
dengan jumlah menguntungkan secara ekonomi.
b. Persediaan stok minimum, menunjukkan batas terendah penyimpanan suku cadang
dengan batas yang aman. Untuk mengatasi bila timbul kebutuhan suku cadang yang
aman. Untuk mengatasi bila timbul kebutuhan suku cadang diatas batas normal, maka
paling tidak harus selalu ada persediaan dalam jumlah tertentu.
c. Standar pemesanan, menunjukkan jumlah barang atau suku cadang yang dibeli pada
setiap pemesanan. Pemesanan kembali dapat diadakan lagi untuk mencapai jumlah
stok yang dibutuhkan.
d. Batas pemesanan kembali, menunjukkan jumlah barang yang dapat dipakai selama
waktu pengadaannya kembali (sampai batas stok minimum), pada saat jumlah
persediaan barang telah mencapai batas pemesanan, maka pemesanan yang baru
segera diadakan.
e. Waktu pengadaan, menunjukkan lamanya waktu mengadakan barang yang dipesan
(sejak mulai pemesanan sampai datangnya barang pesanan yang baru).

II.2 Lingkup Pemeliharaan dan Perawatan Gedung

Pekerjaan permeliharaan meliputi jenis pembersihan, perapihan, pemeriksaan,

pengujian, perbaikan dan/atau penggantian bahan atau perlengkapan bangunan gedung, dan
kegiatan sejenis lainnya berdasarkan pedoman pengoperasian dan pemeliharaan bangunan
gedung.

1. Arsitektural
a. Memelihara secara baik dan teratur jalan keluar sebagai sarana penyelamat
(egress) bagi pemilik dan pengguna bangunan.
b. Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur tampak luar bangunan sehingga
tetap rapih dan bersih.
c. Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur dalam ruang serta
perlengkapannya.
 d. Menyediakan sistem dan sarana pemeliharaan yang memadai dan berfungsi secara
baik, berupa perlengkapan/peralatan tetap dan/atau alat bantu kerja (tools).
e. Melakukan cara pemeliharaan ornamen arsitektural dan dekorasi yang benar oleh
petugas yang mempunyai keahlian dan/atau kompetensi di bidangnya.
2. Struktural
a. Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur struktur bangunan gedung dari
pengaruh korosi, cuaca, kelembaban, dan pembebanan di luar batas kemampuan
struktur, serta pencemaran lainnya.
b. Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur pelindung struktur.
c. Melakukan pemeriksaan berkala sebagai bagian dari perawatan preventif
(preventive maintenance).
d. Mencegah dilakukan perubahan dan/atau penambahan fungsi kegiatan yang
menyebabkan meningkatnya beban yang berkerja pada bangunan gedung, di luar
batas beban yang direncanakan.
e. Melakukan cara pemeliharaan dan perbaikan struktur yang benar oleh petugas
yang mempunyai keahlian dan/atau kompetensi di bidangnya.
f. Memelihara bangunan agar difungsikan sesuai dengan penggunaan yang
direncanakan.
3. Mekanikal (Tata Udara, Sanitasi, Plambing dan Transportasi)
a. Memelihara dan melakukan pemeriksaan berkala sistem tata udara, agar mutu
udara dalam ruangan tetap memenuhi persyaratan teknis dan kesehatan yang
disyaratkan meliputi pemeliharaan peralatan utama dan saluran udara.
b. Memelihara dan melakukan pemeriksaan berkala sistem distribusi air yang
meliputi penyediaan air bersih, sistem instalasi air kotor, sistem hidran, sprinkler
dan septic tank serta unit pengolah limbah.
c. Memelihara dan melakukan pemeriksaan berkala sistem transportasi dalam
gedung, baik berupa lift, eskalator, travelator, tangga, dan peralatan transportasi
vertikal lainnya.
4. Elektrikal (Catu Daya, Tata Cahaya, Telepon, Komunikasi dan Alarm)
a. Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara pada perlengkapan pembangkit
daya listrik cadangan.
b. Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara pada perlengkapan penangkal
petir.
 c. Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara sistem instalasi listrik, baik
untuk pasokan daya listrik maupun untuk penerangan ruangan.
d. Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara jaringan instalasi tata suara dan
komunikasi (telepon) serta data.
e. Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara jaringan sistem tanda bahaya
dan alarm.
5. Tata Ruang Luar
a. Memelihara secara baik dan teratur kondisi dan permukaan tanah dan/atau
halaman luar bangunan gedung.
b. Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur pertamanan di luar dan di dalam
bangunan gedung, seperti vegetasi (landscape), bidang perkerasan (hardscape),
perlengkapan ruang luar (landscape furniture), saluran pembuangan, pagar dan
pintu gerbang, lampu penerangan luar, serta pos/gardu jaga.
c. Menjaga kebersihan di luar bangunan gedung, pekarangan dan lingkungannya.
d. Melakukan cara pemeliharaan taman yang benar oleh petugas yang mempunyai
keahlian dan/atau kompetensi di bidangnya.
6. Tata Graha (House Keeping)
a. Pemeliharaan Kebersihan (Cleaning Service).
Program kerja pemeliharaan kerja gedung meliputi program kerja harian,
mingguan, bulanan dan tahunan yang bertujuan untuk memelihara kebersihan
gedung yang meliputi kebersihan ‘Public Area’, ‘Office Area’ dan ‘Toilet Area’
serta kelengkapannya.
b. Pemeliharaan dan Perawatan Hygiene Service
Program kerja ‘Hygiene Service’ meliputi program pemeliharaan dan perawatan
untuk pengharum ruangan dan anti septik yang memberikan kesan bersih, harum,
sehat meliputi ruang kantor, lobby, lift, ruang rapat maupun toilet yang
disesuaikan dengan fungsi dan keadaan ruangan.
c. Pemeliharaan Pest Control
Program kerja pelaksanaan pemeliharaan dan perawatan ‘Pest Control’ bisa
dilakukan setiap tiga bulan atau enam bulan dengan pola kerja bersifat umum,
berdasarkan volume gedung secara keseluruhan dengan tujuan untuk
menghilangkan hama tikus, serangga dan dengan cara penggunaan pestisida,
penyemprotan, pengasapan (fogging) atau fumigasi, baik ‘indoor’ maupun
‘outdoor’ untuk memberikan kenyamanan kepada pengguna gedung.
 d. Program General Cleaning
Program pemeliharaan kebersihan yang dilakukan secara umum untuk sebuah
gedung dilakukan untuk tetap menjaga keindahan, kenyamanan maupun
performance gedung yang dikerjakan pada hari hari tertentu atau pada hari libur
yang bertujuan untuk mengangkat atau mengupas kotoran pada suatu objek
tertentu, misalnya lantai, kaca bagian dalam, dinding, toilet dan perlengkapan
kantor

II.2.1 Lingkup Perawatan Bangunan Gedung

Fasilitas kerja adalah salah satu unsur utama yang harus dipelihara dan dirawat
sehingga kenyamanan kerja tetap terpelihara dengan layak dan dapat dipakai sebagaimana
mestinya. Salah satu bentuk kegiatan yang dapat dilakukan dalam menjaga kenyamanan kerja
ini adalah dengan cara perawatan gedung kantor tetap layak terpakai dan nyaman di tempati
bagi seluruh karyawan/wati untuk bekerja dengan baik dan benar.

Perawatan bangunan dimaksud adalah perawatan fisik (konstruksi) terhadap bagian

struktur dan arsitektur bangunan.

1. Rehabilitasi
Memperbaiki bangunan yang telah rusak sebagian dengan maksud menggunakan
sesuai dengan fungsi tertentu yang tetap, baik arsitektur maupun struktur bangunan
gedung tetap dipertahankan seperti semula, sedang utilitas dapat berubah.

2. Renovasi
Memperbaiki bangunan yang telah rusak berat sebagian dengan maksud
menggunakan sesuai fungsi tertentu yang dapat tetap atau berubah, baik arsitektur,
struktur maupun utilitas bangunannya.
3. Restorasi
Memperbaiki bangunan yang telah rusak berat sebagian dengan maksud
menggunakan untuk fungsi tertentu yang dapat tetap atau berubah dengan tetap
mempertahankan arsitektur bangunannya sedangkan struktur dan utilitas bangunannya
dapat berubah.
4. Tingkat Kerusakan
a. Perbaikan dan/atau penggantian dalam kegiatan perawatan bangunan gedung
dengan tingkat kerusakan sedang dan berat dilakukan setelah dokumen rencana
teknis perawatan bangunan gedung disetujui oleh pemerintah daerah.
b. Kerusakan bangunan adalah tidak berfungsinya bangunan atau komponen
bangunan akibat penyusutan/berakhirnya umur bangunan, atau akibat ulah
manusia atau perilaku alam seperti beban fungsi yang berlebih, kebakaran, gempa
bumi, atau sebab lain yang sejenis.
c. Intensitas kerusakan bangunan dapat digolongkan atas tiga tingkat kerusakan,
yaitu:

1. Kerusakan ringan,
2. Kerusakan sedang,
3. Kerusakan berat, serta
4. Perawatan khusus.