TECHNOPEX-2019 Institut Teknologi Indonesia ISSN: 2654-489X

ANALISIS PROSES KONSTRUKSI PROYEK BANGUNAN

GEDUNG MIXED USE DI JAKARTA PUSAT

Manlian Ronald A. Simanjuntak, Derry Rijken Irahadi, Sandra Sellina

Program Studi S2 Teknik Sipil Konsentrasi Manajemen Konstruksi
Universitas Pelita Harapan
E-mail: sellinasandra@gmail.com

Abstrak
Jakarta sebagai kota pusat bisnis memiliki keterbatasan lahan dengan banyaknya
pembangunan gedung tinggi. Menurut www.skyscrapercenter.com Jakarta memiliki 382
bangunan gedung tinggi, dimana beberapa bangunan gedung masih dalam tahap
pembangunan. Proses pelaksanaan konstruksi bangunan gedung tinggi harus diperhatikan
karena memerlukan pengetahuan dan metoda yang kompleks dan khusus. Selanjutnya
penelitian ini akan mengkaji salah satu bangunan gedung tinggi mixed use di Kawasan
Jakarta Pusat. Permasalahan penelitian ini yang akan dianalisis yaitu: untuk mengetahui
fungsi dan karakter bangunan gedung, mengkaji proses konstruksi, dan mengidentifikasi
hal-hal yang perlu diperhatikan dalam proses pelaksanaan konstruksi bangunan gedung
yang diteliti. Selanjutnya, data penelitian dari hasil survey dan berbagai hasil penelitian
yang relevan akan dikaji untuk menjawab permasalahan penelitian ini. Penelitian ini
menggunakan metode survey dan analisis berbagai data pendukung yang ada. Melalui
penelitian ini diharapkan menjawab permasalahan penelitian di atas, sehingga tujuan
penyelenggaraan konstruksi berjalan optimal, dan berdampak positif bagi seluruh
komponen lingkungan.

Kata kunci: proses konstruksi, bangunan gedung, mixed use

Pendahuluan
Setiap tahunnya, pembangunan proyek bangunan gedung di Jakarta hampir tidak pernah
berhenti. Jakarta sebagai kota pusat bisnis, terus membuat para pengembang menyelenggarakan
pembangunan konstruksi bangunan gedung-gedung vertikal untuk perkantoran maupun hunian
yang terus berkembang. Situs resmi yang menyajikan data gedung-gedung tertinggi di dunia, The
Skyscraper Center, mencatat Jakarta sebagai salah satu kota yang memiliki cukup banyak
bangunan gedung tinggi dan berada di peringkat ke tujuh secara global. Mengacu kepada data The
Skyscrapper Center, total gedung tinggi yang dimiliki oleh Jakarta mencapai 382 gedung. Dari data
tersebut, beberapa masih dalam proses pembangunan. Sebagian besar atau 42% dari gedung-
gedung pencakar langit dengan ketinggian di atas 150 meter selama ini masih digunakan untuk
perkantoran, disusul oleh residential sebesar 36%, dan mixed use 21%, sisanya difungsikan sebagai
hotel. Berdasarkan catatan Real Estate Indonesia (REI), daya huni maupun kebutuhan kantor di
Jakarta dari tahun ke tahun masih sangat besar dan terus bertumbuh. Meski kondisi lahan di Jakarta
kian sempit, namun lahan-lahan yang tersedia akan terus berpotensi untuk dikembangkan sebagai
bangunan atau gedung vertikal.
Salah satu gedung pencakar langit yang sedang dalam proses konstruksi saat ini adalah
proyek gedung mixed-use. Gedung in berada di pusat Central Business District (CBD) Jakarta,
tepatnya di jalan MH. Thamrin. Ketinggian gedung mencapai 303 meter dengan fungsi sebagai
perkantoran, hotel, dan fasilitasnya. Gedung ini terdiri dari 2 tower dengan jumah lantai 58 dan 55
lantai.
25
TECHNOPEX-2019 Institut Teknologi Indonesia ISSN: 2654-489X

Proses pelaksanaan konstruksi bangunan gedung tinggi memiliki tingkat kompleks. Sebagai
salah satu bangunan gedung tinggi yang akan menghiasi kota Jakarta, pembangunan gedung mixed-
use ini diselenggarakan melalui berbagai tahapan pekerjaan konstruksi. Dalam proses pekerjaan
konstruksi, dibutuhkan cara atau metoda yang diterapkan dalam pekerjaan konstruksi. Pengunaan
metoda yang tepat, cepat, praktis dan aman sangat berpengaruh dalam dalam menyelesaikan
pekerjaan proyek konstruksi ini disebut dengan metoda konstruksi. Berdasarkan latar belakang
yang teah diuraikan diatas, maka permasalahan dari penelitian ini adalah sebagai berikut:
1. Apa fungsi dan karakter bangunan gedung mixed-use di Jakarta Pusat?
2. Apa hal-hal yang perlu di perhatikan dalam proses pelaksanaan konstruksi bangunan
gedung mixed-use di Jakarta Pusat?

Studi Pustaka
Bangunan gedung tinggi dengan multi fungsi disebut juga dengan istilah mixed-used
building adalah suatu bangunan yang mengakomodasi beberapa fungsi sekaligus, umunya fasilitas
komersial yang meliputi mal, perkantoran, perbankan, perhotelan, kondominium, rekreasi,
auditorium, sineplex, studio radio/TV, ruang observasi, restoran, dan parkir. Semua fungsi ttersebut
disusun secara vertikal dalam wujud suatu bangunan tinggi untuk memenuhi kebutuhan hidup
manusia, menciptakan citra (image) dan identitas spesifik serta integrasi maksimal semua elemen
sistim dalam bangunan (Priatman, 2005). Pada bangunan gedung tinggi terdapat integrasi dari
semua sistem dan elemen pada bangunan. Sistem bangunan tersebut harus saling mendukug dan
melengkapi agar dapat mencapai kinerja total bangunan yang optimal.
Menurut Council on Tall Building and Urban Habitat (CTBUH), tidak ada definisi
internasional objektif dari bangunan gedung tinggi. Melainkan, ada beberapa kriteria, yaitu:
ketinggian bangunan relatif ke bangunan tetangga, kelangsingan bangunan, pemakaian teknologi
yang biasanya dipakai di gedung tinggi, seperti desain tahan gempa, tahan angin, ataupun sistem
transportasi vertikal, dan bangunan dengan ketinggian lebih dari 50 meter atau lebih dari 13 lantai
bisa disebut bangunan tinggi. Bangunan lebih tinggi dari 300 meter disebut supertall (CTBUH).
Tinjauan Umum Proyek
Proyek gedung mixed-use di Jakarta Pusat merupakan proyek bangunan gedung tinggi
yang dibangun di lahan seluas 19.044 meter persegi. Proyek gedung tinggi ini terdiri dari 2 tower,
North dan South. North Tower terdiri dari 58 lantai dengan 68 lapis, South Tower terdiri dari 55
lantai dengan 65 jumlah lapis dengan 7 lapis besmen. Tinggi arsitektural North Tower 303 meter
dan South Tower 299.4 meter. Dengan tinggi gedung melebihi 300 meter, maka gedung ini dapat
dikategorikan debagai gedung super tinggi (supertall).

Metodologi Penelitian
Penelitian ini adalah penelitian studi kasus kualitatif yang pelajari proses pelaksanaan
konstruksi di bangunan gedung mixed-use di Jakarta Pusat. Tahap pertama dari penelitian adalah
studi literatur untuk mempelajari dan memahami bangunan gedung mixed-use yang baku. Definisi
fungsi dan karakter bangunan gedung mixed-use dipelajari untuk lebih mengerti istilah bangunan
“mixed-use”. Tahap kedua adalah studi literatur untuk memahami proses pelaksanaan konstruksi
yang diterapkan di bangunan gedung mixed-use. Hasil dari tahap dua akan dipakai untuk
menentukan hal-hal yang penting diperhatikan dalam pelaksanaan konstruksi bangunan geung
mixed-use di Jakarta Pusat.

Hasil dan Pembahasan

Fungsi dan Karakter Bangunan Gedung

Fungsi Bangunan Gedung menurut UU RI No. 28 tahun 2002, meliputi fungsi hunian,
keagamaan, usaha, sosial dan budaya, serta fungsi khusus. Proyek bangunan gedung mixed-use di
Jakarta Pusat ini menurut fungsinya yaitu gedung perkantoran, hotel dan fasilitasnya termasuk
26
TECHNOPEX-2019 Institut Teknologi Indonesia ISSN: 2654-489X

kedalam kategori fungsi usaha, sebagaimana yang dimaksud dalam ayat (1) gedung fungsi usaha,
meliputi perkantoran, perdagangan, perindustrian, perhotelan, wisata, dan rekreasi, terminal, and
penyimpanan. Analisis fungsi bangunan terbagi menjadi 3, yaitu primer, sekunder, dan penunjang.
 Fungsi primer, fungsi primer dari gedung mixed-use di Jakarta Pusat adalah perkantoran
dan perhotelan. Sebagaimana yang telah dipaparkan sebelumnya bahwa gedung yang
terdiri dari 2 tower tersebut sebagian besar akan dijadikan perkantoran kelas premium, dan
pada North Tower akan memiliki 181 apartemen servis premium.
 Fungsi sekunder, fungsi sekunder dari bangunan gedung ini akan terdiri dari tempat
hiburan, lifestyle, yang merupakan fasilitas pendukung dari fungsi sekunder bangunan ini.
Dalam desainnya pada South Tower pada puncak bangunannya akan dibuat sebuah
kompleks lifestyle yang high-end. Area ini terdiri dari 3 lantai yang mencakup restoran dan
lounge ekslusif.
 Fungsi penunjang, antara lain area parkir kendaraan, kantor pengelola, toilet, bank & ATM
center, fasilitas keamanan, area transit kendaraan umum, juga gedung mixed use ini akan
terintegrasi langsung dengan stasiun MRT.
Massa bangunan gedung mixed-use in terdiri dari 3 massa, yaitu podium dan 2 tower,
massa podium terdiri dari 4 lantai yang mewadahi fungsi lantai dasar sebagai lobby dan area ME
sebagai fungsi area penunjang. Lantai 2, 3, dan 4 mewadahi fungsi sekunder yaitu retail, foodcourt
dan F&B lainnya. Dilantai 5 dimana kedua tower mulai berpisah, pada lantai ini atap podium
difungsikan sebagai taman, area ini dapat dijadikan area breakout untuk para pekerja dan
pengujung yang nantinya akan menempati bangunan ini.pada North Tower terdapat kolam renang
sebagai fasilitas hotel atau servis apartemen, sedangkan South Tower berfungsi sebagai area
perkantoran hingga lantai puncaknya.
Kedua Menara kembar ini dihubungkan dengan jembatan di lantai 20 mezzanine hingga
21. Untuk bentuk tower dari bangunan ini berebentuk dasar persegi yang kemudian difungsikan
untuk area perkantoran dan hotel. Fasad bangunan mixed-use ini memaksimalkan transparency
dengan warna champagne pada podium dan tower.

Gambar 1. Bangunan Gedung Mixed-use di Jakarta Pusat

27
TECHNOPEX-2019 Institut Teknologi Indonesia ISSN: 2654-489X

Proses Pelaksanaan Konstruksi Bangunan Gedung

Keberhasilan dari setiap proyek diukur dari biaya, mutu, dan waktu penyelesaian proyek.
Setiap proyek dapat dibagi menjadi beberapa tahap, yaitu studi kelaikan, tahap desain, tahap
pengadaan, tahap pelaksanaan konstruksi, tahap operasi bangunan, dan tahap pembongkaran. Dari
segi pandang proyek konstruksi, tahap-tahap yang diperhatikan adalah dari awal sampai selesainya
tahap konstruksi. Tahap pelaksanaan konstruksi adalah tahap yang memerlukan biaya dan waktu
yang paling banyak, sehingga harus diawasi secara terus-menerus agar proyeknya bisa sukses
(PMBOK). Hal-hal yang paling perlu diperhatikan adalah hal-hal yang dapat menyebabkan biaya,
mutu, atau waktu proyek membengkak. Ditemukan bahwa hal-hal yang penting dapat dibagi
menjadi hal-hal administratif yaitu dokumen yang diperlukan untuk perijinan, maupun hal-hal
teknis yaitu kendala-kendala di lapangan yang dapat menyebabkan proyek kurang sukses.
Peraturan Daerah DKI Jakarta nomor 7 tahun 2010 pasal 129 ayat 3 memberi definisi
tersebut tentang pelaksanaan konstruksi, yang dirangkum sebagai pekerjaan yang banyak
mengubah suatu bangunan secara fisik. Pasal 130 memecahkan pelaksanaan konstruksi untuk
meliputi “pemeriksaan dokumen pelaksanaan; persiapan lapangan; kegiatan konstruksi;
pemeriksaan akhir pekerjaan konstruksi; dan penyerahan hasil akhir pekerjaan” (Perda DKI 7
Tahubb 2010).
Dalam proses pelaksanaan konstruksi, terdapat beberapa tahap yang harus dilakukan, anatara lain:
1. Persiapan administrasi dokumen, Dalam proses pelaksanaan konstruksi bangunan gedung
tinggi, tahap yang awal dilakukan adalah persiapan administrasi dokumen. Tahap ini akan
diuraikan sebaga berikut:
 Shop Drawing, Shop drawing harus mengandung informasi yang cukup jelas
untuk fabrikasi atau pemasangan barangnya. Informasi yang tertera di shop
drawing harus lengkap, sehingga pekerja tidak perlu membaca dokumen-
dokumen lain. Contoh informasi termasuk dimensi barang, dimensi yang perlu
diverifikasi dari lapangan, dan metode pemasangan.
 Pengesahan Desain oleh Pihak yang Berwenang, Desain yang akan dipakai untuk
konstruksi harus disetujui oleh beberapa pihak sebelum pelaksanaan berjalan. Desain
harus disetujui oleh pihak-pihak yang bersangkutan, yaitu konsultan desain, kontraktor
utama, pemilik, dan pemerintah.
 IMB Perijinan, dalam proses konstruksi memastikan bahwa secara administrasi,
kegiatan konstruksi diberi ijin untuk berjalan. IMB, yaitu Izin Mendirikan Bangunan,
adalah dokumen pemerintah yang menyatakan bahwa desain dan rencana konstruksi
suatu proyek memenuhi syarat-syarat pemerintah. Hal-hal yang harus diperhatikan
sebagai syarat IMB adalah kepemilikan tanah, pembayaran pajak, sesuainya proyek
dengan ketetapan rencana kota, sesuainya proyek dengan arsitektur kota, penyelidikan
tanah, penyelidikan teknis bangunan, dan rekomendasi AMDAL.
 Tender, Tahap tender atau disebut juga tahap pelelangan bertujuan untuk
menunjuk kontraktor atau sub kontraktor sebagai pelaksana konstruksi di
lapangan.
 Penunjukan, Tahap ini merupakan penunjukan atau penetapan pemenang tender
yang telah dievaluasi oleh para panitia lelang. Setelah itu penentuan pemenang
akan diikat oleh dokumen kontrak.
2. Persiapan Lahan, pada tahap ini segala izin yag dibutuhkan untuk proses pembagunan telah
diurus serta segala sesuatu yang menyangkut kelancaran pekerjaan pelaksanaan
harus telah siap di lokasi sebelum melaksanakan pekerjaan. Tahap ini meliputi:
identfikasi lahan, pengukuran lahan, uji tanah dan air, penyediaan sumber daya

28
TECHNOPEX-2019 Institut Teknologi Indonesia ISSN: 2654-489X

manusia, penyediaan alahdan bahan bangunan gedung, dan penyediaan area untuk
infrastruktur proyek.

3. Persiapan Konstruksi, selama pekerjaan berjalan, tetap menjalankan siklus Plan-Do-

Check-Act. Dari tahap desain, sudah ada rencana teknis, rencana pelaksanaan
konstruksi, dan rencana kemajuan konstruksi di lapangan. Selama pekerjaan
konstruksi fisik berjalan, hasil konstruksi harus dibandingkan dengan rencana. Bila
ada hasil konstruksi yang tidak sesuai dengan rencana, maka harus di identifikasi
penyebab masalah dan dibuat perubahan pada rencana awal untuk mengatasi
masalah baru. Tahap persiapan konstruksi meliputi: persiapan lahan, penggalian
dan pengurugan, dewatering system, pekerjaan sub structure, pekerjaan upper
structure, pekerjaan M&E, pekerjaan utilitas, pekerjaan arsitektur, pekerjaan
interior, pekerjaan finishing, pekerjaan eksterior (landscape).
4. Inspeksi (commissioning), tahap commissioning memastikan bahwa bangunan yang
dibangun memenuhi syarat-syarat teknis yang dijelaskan dalam kontrak. Walaupun
sudah ada berbagai pengujian yang berjalan di tahap konstruksi, commissioning
adalah inspeksi akhir yang memastikan bahwa bangunan layak dipakai untuk
keperluan pemilik bangunan.
5. Serah terima proyek, Pada akhir tahap konstruksi, pelaksana konstruksi menyerah
bangunan yang selesai kepada pemilik. Pelaksana konstruksi melepas tanggung
jawab pada bangunan, dan pemilik terima tanggung jawab atas bangunan.
Diluar dari tahapan pelaksanaan proyek konstruksi, Selama konstruksi berjalan, pemerintah
memantau bahwa proses pelaksanaan konstruksi mematuhi aturan-aturan pemerintah. Pelaksana
konstruksi maupun pengawas konstruksi bertanggung jawab untuk memastikan kesesuaian proses
pembangunan dengan rencana teknis di IMB; keselamatan dan kesehatan kerja; kebersihan;
meminimalkan dampak negatif pada lingkungan sekitar (Perda DKI 7 Tahun 2010). Selain hal
tersebut, harus diperhatikan bahwa badan usaha dan pekerja ahli punya sertifikat keahlian.
Dari segi teknis, ada kendala-kendala pada tahap pelaksanaan konstruksi yang dapat
mengurangi sukses proyek. Ada hal-hal yang sering terjadi di setiap proyek, dan ada hal-hal yang
dapat terjadi akibat keunikan-keunikan inovasi di proyek bangunan gedung tinggi.
Setiap proyek mengalami kendala yang harus diperhatikan. Menurut penelitian Wirabakti,
faktor-faktor yang perlu diperhatikan untuk mencegah keterlambatan adalah: “keterlambatan
pengiriman bahan; ketersediaan bahan terbatas di pasaran; kurangnya ketersediaan tenaga kerja;
curah hujan; kurangnya kehadiran tenaga kerja; kurangnya kedisiplinan tenaga kerja; kurangnya
keahlian tenaga kerja; komunikasi antara kontraktor dan owner; buruknya komunikasi antara
tenaga kerja dan badan pembimbing; dan kesalahan design oleh perencana.” (Wirabakti).
Menurut penelitian Sukamta, ada metode-metode dan teknologi konstruksi yang baru
diterapkan pada bangunan gedung di Jakarta. Inovasi-inovasi termasuk sistem struktur core-wall
dan outrigger yang tidak tercakup dalam standar gempa SNI 1726:2012; desain tahan gempa
performance-based; post-grouting pada bore pile; sistem konstruksi top-down untuk besmen; dan
sistem konstruksi naik bersama dengan ketinggian berbeda untuk struktur atas (Sukamta)(Handoko
dan Sukamta).

Kesimpulan
Berdasarkan uraian yan telah dipaparkan sebelumnya, maka kesimpulan yang dapat diambil adalah:
1. Fungsi dan karakter bangunan gedung terbagi menjadi tiga bagian, fungsi primer bangunan
gedung mixed-use di Jakarta Pusat adalah perkantoran dan perhotelan. Fungsi sekundernya
antara lain sebagai kompleks lifestyle, pusat hiburan, lounge, restoran, dan retail. Funhsi
penunjang dari bangunan ini ialah parkir kendaraan, kantor pengelola, toilet, bank & ATM
29
TECHNOPEX-2019 Institut Teknologi Indonesia ISSN: 2654-489X

center, fasilitas keamanan, area transit kendaraan umum, juga gedung mixed use ini akan
terintegrasi langsung dengan stasiun MRT.
2. Pada tahap pelaksanaan konstruksi proyek bangunan gedung tinggi ada banyak hal-hal yang
perlu diperhatikan, yaitu memastikan bahwa semua tahapan pelaksanaan konstruksi bangunan
geng telah berjalan dengan semestinya. Semua aspek dalam setiap tahapan berperan penting,
selain itu teknologi atau metode kerja baru juga harus diperhatikan untuk memastikan hal
tersebut dapat berjalan dengan lancar.

Daftar pustaka

[1] W.K. Chen. Linear Networks and Systems. Belmont, CA: Wadsworth, 1993, hlm. 123-135.
[2] M.D. Dahleh. “6.5 Matrix methods,” dalam Vibration and Shock Handbook. C.W. De Silva,
Ed. Boca Raton: Taylor & Francis, 2005, hlm. 6-14.
[3] D. Casadei, G. Serra, K. Tani. “Implementation of a direct control algorithm for induction
motors based on discrete space vector modulation.” IEEE Transactions on Power Electronics,
15(4), hlm. 769-777, 2007.
[4] R. Nuryadi dan D. Hartanto. “Computer simulation of quantum confinement effect in silicon
nano wire,” dalam Proc. The 12th International Conference on QiR (Quality in Research,
2011, hlm. 160-166.
[5] E.E. Rebecca. “Alternating current fed power supply.” U.S. Patent 7 897 777, 3 Nov. 1987.
[6] D.E. Winterbone. (1997). Advanced thermodynamics for engineers. [Online]. Tersedia di:
www.knovel.com [6 Jan. 2011].
[7] A. Paul. (1987, Okt.). “Electrical properties of flying machines”. Flying Machines. [On-line].
38(1), hlm. 778-998. Tersedia di: www.flyingmachjourn/properties/fly.edu [1 Des 2003].
[8] N. Pakvilai. (2013). “Plant macronutrient analysis of enzyme ionic plasma and organic
fertilizer from biodegradable waste.” The 2nd Annual South East Asian International Seminar
(ASAIS). [On-line].hlm. 1-6. Tersedia di: http://asais-pnj.org [17 Jan 2014].
[9] M. Duncan. “Engineering Concepts on Ice.” Internet: www.iceengg.edu/staff.html, 25 Okt.
2000 [29 Nov. 2003].
[10] T. Pangaribuan. “Perkembangan Kompetensi Kewacanaan di LPTK.” Disertasi Doktor. IKIP
Malang, Malang, 1992.
[11] S. Maw. Bahan Kuliah, Engg 251. Topik: “Speed skating.” ICT 224, Faculty of Engineering,
University of Calgary, Calgary, Alberta, 31 Okt. 2003.
[12] D. M. Wirabakti, R. Abdullah, A. Maddeppungeng (2014). “Studi Faktor-Faktor Penyebab
Keterlambatan Proyek Konstruksi Bangunan Gedung” Jurnal Konstruksia 6(1), Des 2014
[13] D. Sukamta (2016). “Inovasi dalam Desain Struktur dan Konstruksi Gedung Super Tinggi” -
Seminar HAKI 2016.
[14] J. N. Handoko, D. Sukamta(2016). “Inovasi dalam Sistem Penahan beban Gravitasi untuk
Gedung Super-tinggi” - Seminar HAKI 2016.
[15] Pemerintah DKI Jakarta. Peraturan Daerah Nomor 7 Tahun 2010 Tentang Bangunan Gedung.
Jakarta, 2010.
[16] Project Management Institute. A Guide to the Project Management Body of Knowledge
(PMBOK Guide) 5th Ed. Newtown Square, PA: PMI Publications, 2013. hlm. 38-46.
[17] Council on Tall Buildings and Urban Habitat. CTBUH Height Criteria for Measuring &
Defining Tall Buildings. Internet: https://ctbuh.org/uploads/CTBUH_HeightCriteria.pdf [1
Okt 2019].

30