3

Ujian Akhir Semester – Manajemen Aset Infrastruktur

Nama : Filbert Reginald
NPM : 1606932665
Program : S2 (Salemba)
Dosen : Dr. Ing. Abdur Rohim Boy Berawi, M.Sc.

PERTANYAAN
1. Uraikan Potensi Dan Karakteristik Kemitraan Pemerintah dan Swasta dalam kedua
proyek tersebut, yakni Trem dan Monorel
2. Evaluasi Proyek Infrastruktur diatas untuk mengimplementasikan skema KPS (skema
pembiayaan proyek tersebut; Proporsi Infrastruktur dan Rolling-Stock, Peran
Pemerintah Daerah, Peran Pembiayaan Investor Swasta dalam manajemen, operasi,
dan Pendapatan Diluar Tiket (non-farebox revenue), Kemungkinan Konsesi, dsb.nya)
3. Propose Skema Kelembagaan dengan SPV sebagai pusat kegiatan proyek tersebut dan
jelaskan mekanisme kerjanya.

PENYELESAIAN
1. Potensi dan Karakteristik
a. Potensi :
1). Potensi pemanfaatan aset seperti kawasan komersil dan kawasan TOD yang dapat
diusulkan menjadi pusat niaga untuk menghasilkan keuntungan/revenue bagi
badan usaha/SPV.
2). Bagi Pemerintah Daerah, pembangunan infrastruktur dengan metode BOT
menguntungkan, karena dapat membangun infrasturktur dengan biaya perolehan
dana dan tingkat bunga yang relatif rendah, dapat mengurangi penggunaan dana
anggaran publik dan juga mengurangi jumlah pinjaman publik, serta setelah masa
konsensi bangunan dan fasilitas yang ada akan diserahkan kepada pemerintah.
Pemerintah daerah juga tidak menanggung risiko kemungkinan terjadinya
perubahan kurs.
3). Bagi Investor, pembangunan infrasruktur dengan pola BOT merupakan pola yang
menarik, karena memiliki hak penguasaan yang tinggi terhadap infrastruktur yang
dibangunnya, adanya kesempatan untuk memasuki bidang usaha dengan hak
ekslusif yang hanya dimiliki oleh pemerintah atau BUMN atau juga BUMD yang
bersangkutan serta mendapatkan keuntungan saat pengoperasian. Namun dengan
kerja sama ini dapat menguntungkan para pihak yang berjanji.

UAS MANAGEMENT ASET INFRASTRUKTUR FILBERT REGINALD

 3

4). Potensi kerjasama dalam desain MRT termasuk stasiun & deponya, pembangunan
konstruksi baik infrastruktur maupun rolling-stock, serta pengadaan rel serta
sistem maupun intelligent system.
5). Untuk area yang membutuhkan lahan dimana status lahan tersebut belum bebas
maka pemerintah kota surabaya akan berkordinasi dengan badan pertanahan
nasional, serta dengan instansi terkait seperti PT. KAI dan instansi lainya.
6). Pihak badan usaha dapat memperoleh revenue dari area komersial tiap stasiun dan
dapat ditawarkan kawasan Transit Oriented Development (TOD) yang dapat
berupa: mall, apartment atau tempat rekreasi yang dapat memberikan revenue bagi
badan usaha.
7). Potensi keuntungan yang efisien pada tahap pengembangan pada inovasi
teknologi tinggi berupa :
- Pembangunan saluran fiber optik pada jalur kereta api. Revenue didapatkan
dari harga sewa saluran pertahun dari pihak swasta.
- Penggunaan solar panel dimana dapat menghemat penggunaan listrik dan
bahan bakar operasional stasiun KA dan KA itu sendiri. Hal ini dilakukan di
Negara India yang sukses melakukan value added pada sektor perkeretaapian.
b. Karakteristik :
1). Masa konstruksi, jika dibandingkan dengan pembangunan industri komersial lain,
biasanya proyek BOT mempunyai masa konstruksi yang lebih lama, karena
dikombinasikan dengan kebutuhan mengkapitalisasikan modal sampai
penyempurnaan hasil dengan biaya tinggi.
2). Hasil akhir, biasanya mempunyai masa guna yang relatif lebih panjang yang pada
umumnya adalah 30 tahun.
3). Proyek yang telah jadi, umumnya hanya membutuhkan biaya pemeliharaan dan
operasi yang rendah.
4). Perlindungan investor terhadap risiko proyek sangat riskan, tetapi proyek BOT
merupakan suatu proyek konstruksi berisiko tinggi diikuti oleh suatu proyek
pengguna dengan risiko rendah.
5). Sebagai suatu hasil dari konstruksi jangka panjang dan ongkos pembiayaan yang
tinggi, pengembalian dan kepada investor sangat mudah dipengaruhi masalah
keterlambatan penyempurnaan proyek.
6). Pemerintahan Kota Surabaya akan bertindak sebagai Government Contracting
Agency (GCA)/PJPK diwakili oleh walikota Surabaya.
UAS MANAGEMENT ASET INFRASTRUKTUR FILBERT REGINALD
 3

7). Badan Usaha yang dibentuk berupa SPV (Special Purpose Vehicle) yang
merupakan konsorsium antara perusahaan desain/engineering, perusahaan
konstruksi, Operator, BUMD Surabaya, Bank Swasta/BUMN serta perusahaan
investasi.
2. Evaluasi Proyek Infrastruktur
a. Skema Pembiayaan
Skema pembiayaan proyek yang akan digunakan yaitu menggunakan skema
konsesi BOT (Build – Operate – Transfer) dengan menggunakan dana anggaran
APBN/D, dana investor serta dana pinjaman. Namun dari jumlah biaya US$ 1.170
Juta belum dapat diketahui pasti berapa persen pembagiannya. Mungkin dapat
diambil sebagai contoh, dari APBN/D sekitar 30 % atau kurang lebih 3,5 Triliun,
dan sisanya 70% dapat berasal dari investor serta dana pinjaman.
b. Proporsi Infrastruktur dan Rolling-Stock
Infrastruktur yang akan dibangun diantaranya adalah Park & Ride, Halte, Stasiun,
Depo Facilities, ITS (Intelligent Transport System), dan stasiun intermoda antara
monorail dan tram.

Gambar 1. Ilustrasi Fasilitas Park & Ride

UAS MANAGEMENT ASET INFRASTRUKTUR FILBERT REGINALD

 3

Gambar 2. Ilustrasi Stasiun Intermoda

Gambar 3. Ilustrasi Halte dan Stasiun

UAS MANAGEMENT ASET INFRASTRUKTUR FILBERT REGINALD

 3

Gambar 4. Ilustrasi ATCS (Adaptive Traffic Control System)

a. Untuk Koridor Utara – Selatan dengan moda Trem, Pemerintah Kota Surabaya
akan menyerahkan aset berupa lahan yang sudah dibebaskan dan jalan existing
kepada SPV untuk dikelola selama masa konsesi. Perlintasan sebidang jika
ingin dihilangkan harus mempertimbangkan traffic managemennya dan bila
perlu dibangun flyover atau underpass dengan anggaran pemkot Surabaya.
b. Untuk koridor Barat–Timur dengan moda monorail, Pemerintah Kota
Surabaya juga akan menyerahkan aset kepada SPV untuk selanjutnya akan
dibangun Pier, Stasiun, Park & Ride, serta bagian dari rolling-stock itu sendiri
berupa rel di atas jalan bertingkat. Berikut beberapa ilustrasi Rolling-Stock
berupa monorail dan trem.

UAS MANAGEMENT ASET INFRASTRUKTUR FILBERT REGINALD

 3

Gambar 5. Ilustrasi Monorail

Gambar 6. Ilustrasi Trem

c. Dukungan Pemerintah

UAS MANAGEMENT ASET INFRASTRUKTUR FILBERT REGINALD

 3

Dukungan pemerintah untuk kelayakan proyek infrastruktur sesuai dengan Perpres

no. 38 tahun 2015 mengenai kerjasama pemerintah dengan badan usaha yaitu :
1. VGF (Viability Gap Funding), merupakan dukungan sebagian pendanaan
oleh Pemerintah agar proyek menjadi layak.

Gambar 7. VGF (Viability Gap Funding)

2. Availibility Payment atau Performance Based Annuity Scheme (PBAS),

merupakan pembayaran secara periodik oleh pemerintah kepada badan usaha
berdasarkan layanan yang tersedia.

Gambar 8. Availibility Payment atau Performance Based Annuity Scheme

UAS MANAGEMENT ASET INFRASTRUKTUR FILBERT REGINALD

 3

d. Peran Swasta
Peran swasta dalam kerjasama dengan pemerintah (PPP) adalah mengurangi
beban APBN/D melalui :
1. Pembiayaan proyek infrastruktur oleh swasta yang dibayar kembali oleh
pemerintah secara bertahap berdasarkan kinerja infrastruktur tersebut
2. Pembiayaan proyek infrastruktur oleh swasta dengan pengenaan tarif kepada
penggunanya, untuk proyek infrastruktur yang memiliki kelayakan finansial
baik.
e. Pendapatan Diluar Tiker (Non-Farebox Revenue)
Pendapatan diluar ticket dapat diperoleh melalui area komersil di stasiun/halte,
fasilitas park & ride, dan juga kawasan TOD (Transit Oriented Development).
f. Kemungkinan Konsesi
Konsesi dapat berlangsung selama 15 sampai 30 tahun

3. Skema Kelembagaan MRT Surabaya

Gambar 9. Skema Kelembagaan MRT Surabaya

Mekanisme :
a. Badan Usaha / SPV yang merupakan badan hukum Indonesia yang dimiliki oleh
para sponsor proyek, yang menandatangani Perjanjian Kerjasama (PK) atau
Cooperation Agreement dengan Badan Kontrak Pemerintah atau Government
Contracting Agency (GCA), atau yang mendapatkan lisensi dari pemerintah untuk
UAS MANAGEMENT ASET INFRASTRUKTUR FILBERT REGINALD
 3

menyediakan jasa tertentu atau infrastruktur berdasarkan KPS. Badan usaha dalam
hal ini disebut juga dengan SPV (Special Purpose Vehicle). Dalam hal ini SPV /
Badan usahanya yaitu MRT Surabaya
b. Bank-Bank Komersial Asing dan Domestik menyediakan pendanaan berupa
kredit untuk proyek. Bank local tersebut dapat menyediakan pendanaan berupa
kredit untuk proyek-proyek kecil, namun untuk proyek-proyek yang besar pada
umumnya diperlukan pendanaan dari pihak asing. Oleh karena peringkat kredit
Indonesia sedang berada di bawah standar penilaian investasi maka pendanaan
asing melalui pinjaman pada umumnya memerlukan penguatan-penguatan kredit.
c. Bank Pembangunan Multilateral termasuk Bank Dunia, Bank Pembangunan
Asia (ADB), dan afiliasinya seperti Asosiasi Penjamin Investasi Multilateral atau
Multirateral Investment Guarantee Association (MIGA). Pada situasi tertentu,
badan ini dapat menyediakan penambahan fasilitas kredit antara lain dalam bentuk
jaminan risiko parsial atau partial risk guarantees (PRGs) kepada perusahaan-
perusahaan ataupun para kreditur proyek.
d. Sponsor Proyek merupakan para pemegang saham dari badan usaha. Sponsor
proyek ini dapat terdiri dari investor lokal ataupun asing dan pada umumnya
mereka bertanggung jawab untuk melakukan pengembangan proyek selain dari
penempatan modal.
e. Penjaminan Infrastruktur, yang dikenal sebagai PT Penjaminan Infrastruktur
Indonesia (PII), telah didirikan oleh Pemerintah Indonesia untuk menyediakan
penjaminan atas kewajiban pemerintah yang timbul berdasarkan perjanjian KPS.
f. Dana Infrastruktur, yang dikenal sebagai Indonesian Infrastructure Fund (IIF),
didanai oleh Pemerintah Indonesia (melalui PT. Sarana Multi Infrastruktur), bank
pembangunan multilateral, Korporasi Keuangan Internasional atau the
International Finance Corporation (IFC) untuk memberikan kredit bagi kegiatan
infrastruktur di Indonesia. Pihak-pihak tersebut dapat menyediakan fasilitas kredit
sebagian dari jumlah pinjaman uang dibutuhkan oleh debitur.
g. Pihak Ketiga Pemberi Jasa, kemungkinan akan diikutsertakan oleh badan usaha
untuk berbagai macam kepentingan pembangunan dan pelaksanaan proyek,
termasuk perekayasaan teknik, pengadaan dan konstruksi (EPC), kegiatan
operasional dan perawatan atau Operation and Maintenance (O&M) dan lain-lain.
Jasa-jasa ini akan dituangkan dalam perjanjian-perjanjian tersendiri yang dibuat
antara Badan usaha dan pemberi jasa tertentu tersebut.
UAS MANAGEMENT ASET INFRASTRUKTUR FILBERT REGINALD
 3

h. Badan Yang Mengeluarkan Lisensi dan Perizinan merupakan badan-badan

Pemerintah yang bertanggung jawab untuk melakukan pengelolaan lingkungan,
investasi asing dan pendirian perusahaan sebagai contoh: Badan Koordinasi
Penanaman Modal (BKPM), tenaga kerja dan imigrasi, dan badan-badan lainnya
yang diperlukan oleh Badan usaha untuk memperoleh berbagai izin dan
persetujuan untuk melaksanakan kegiatan operasinya.
i. Badan Kontrak Pemerintah atau Government Contracting Agency (GCA)
adalah kementerian, instansi pemerintah atau propinsi, kabupaten atau kotamadya,
sebagaimana dimaksudkan dalam peraturan pemerintah, yang mengadakan tender-
tender atas suatu proyek dan menjadi mitra investor untuk proyek tersebut. CGA
akan mengadakan kontrak dengan Badan usaha untuk melaksanakan proyek
melalui suatu Perjanjian Kerjasama (PK) atau Cooperation Agreement atau akan
menerbitkan izin untuk badan usaha dalam rangka mengelola proyek KPS. Dalam
hal ini GCA nya yaitu Pemerintah Kota Surabaya.
j. Komite Kebijakan Percepatan Penyediaan Infrastruktur,
1). KPPIP merupakan komite antar kementerian yang diketuai oleh Menteri
Koordinasi Bidang Perekonomian yang bertanggung jawab untuk melakukan
koordinasi atas kebijakan yang terkait dengan upaya percepatan penyediaan
infrastrukur termasuk yang akan melibatkan pihak swasta. Berdasarkan
peraturan yang berlaku, KPPIP diwajibkan untuk memberikan persetujuan
terhadap permintaan atas dukungan pemerintah (jaminan-jaminan) yang
mendasari pertimbangan dan persetujuan Menteri Keuangan.
2). Unit Pusat Kerjasama Pemerintah dan Swasta atau Public Private
Partnership Central Unit (P3CU) merupakan unit dalam Badan Perencanaan
dan Pembangunan Nasional (Bappenas) yang dikepalai oleh Direktur
Pengembangan Kerjasama Pemerintah dan Swasta. Unit ini mempunyai
sejumlah fungsi termasuk diantaranya: memberikan bantuan kepada KPPIP
untuk menyusun kebijakan dan melakukan penilaian atas permintaan
dukungan bersyarat dari pemerintah, membantu Pemerintah untuk
mempersiapkan penerbitan buku KPS yang memuat daftar proyek yang ber
peluang bagi penanam modal swasta, yang mendukung Badan Kontrak
Pemerintah untuk melakukan persiapan proyek dan mengembangkan
kemampuan dari badan- badan pemerintah dalam rangka pelaksanaan KPS.

UAS MANAGEMENT ASET INFRASTRUKTUR FILBERT REGINALD

 3

3). Kementerian Keuangan (Unit Pengelolaan Risiko). Kementerian Keuangan

memberikan persetujuan atas pemberian jaminan pemerintah dan insentif-
insentif pajak yang dapat ditawarkan oleh Pemerintah dalam proyek KPS. Unit
ini merupakan bagian dari Kementrian yang bertanggung jawab untuk
mengkaji setiap permintaan jaminan. Jaminan-jaminan yang telah disetujui
akan dikelola oleh PT PII.
4). Penasehat P3CU dan Kementerian Keuangan. Upaya-upaya dari P3CU dan
Kementerian Keuangan, untuk mengembangkan suatu kerangka KPS yang
baik dan untuk membantu Government Contracting Agencies dalam
menyiapkan proyek-proyek yang menjanjikan, telah didukung oleh penasehat
hukum, keuangan dan perekayasaan teknik yang pendanaannya dilakukan oleh
berbagai badan multilateral dan bilateral. Bappenas mempunyai tugas untuk
menjalankan Public Private Partnership Central Unit (P3CU) dengan tugas
utama yaitu untuk memformulasikan kebijakan, menyediakan daftar proyek,
mensupport Government Contracting Agencies (GCA) untuk menyiapkan
proyek, dan membangun kapasitas pemerintahan.
Skema Project Finance MRT

Gambar 10. Skema Project Finance MRT

1). Project Company merupakan perusahaan Indonesia yang dapat dibentuk dari
perusahaan swasta, BUMN, atau kolaborasi dari berbagai pihak / konsorsium.Project

UAS MANAGEMENT ASET INFRASTRUKTUR FILBERT REGINALD

 3

Sponsor dapat berasal dari investor dalam atau luar negeri dimana biasanya sebagai
shareholders dari PC dan memiliki tanggung jawab untuk perkembangan proyek
melalui investasi ekuitas.
2). Foreign and Domestic Commercial Banks (FDCB) akan mensupply debt financing
kepada PC. Indonesia Infrastructure Fund (IIF) akan mensupport dalam hal
ketersediaan dari equity dan long term debt. IIF ini didanai oleh pemerintah dapat
melalui Multilateral Development Banks (MDB) maupun sumber pendanaan lainnya.
3). Sementara Indonesia Infrastrucutre Guarantee Funds (PT.PII) dapat
menyediakan jaminan kepada Project Sponsors dan juga kepada FDCB.
4). Contoh Multilateral Development Banks (MDB) antara lain yaitu World Bank,
Asian Development Bank (ADB), dan juga afilisasi seperti misalnya Multilateral
Investment Guarantee Association (MIGA) dapat memberikan partial risk guarantee
kepada FDCB dan memberikan pinjaman kepada IIF.
Skema Kelembagaan Trem

Gambar 11. Skema Kelembagaan Trem

Mekanisme Kerja :
1). Kerjasama yang di propose pada proyek trem Surabaya ini yaitu skema
kerjasama KPBU (Kerjasama Pemerintah & Badan Usaha).Dengan PJPK/
GCA (Government Contracting Agency) yaitu Pemerintahan Kotamadya
Surabaya dan SPV yaitu Suro Tram Boyo Rail.
2). Pihak pemkot Surabaya selaku PJPK/GCA terikat perjanjian kerjasama.
Dalam perjanjian tersebut pihak Pemkot Surabaya menyerahkan lahan yang
UAS MANAGEMENT ASET INFRASTRUKTUR FILBERT REGINALD
 3

sudah dibebaskan dan juga aset berupa rel existing serta stasiun kepada Suro
tram Boyo Rail selaku Badan Usaha / SPV pada proyek ini. Perjanjian
mengatur pemberian hak kepada badan usaha untuk membangun, membiayai,
mengoperasikan, dan mengalihkan kembali fasilitas kepada
Pemprov.Perjanjian juga mengatur dukungan –dukungan yang diberikan
pemerintah kepada badan usaha antara lain pengadaan tanah, dukungan
kelayakan, perizinan, dsb.
3). Pemerintah pusat melalui kementrian keuangan memberikan dukungan berupa
VGF (Viability Gap Funding) kepada SPV Suro Trem Boyo Rail. VGF
diberikan dengan tujuan :
a. Meningkatkan kelayakan finansial proyek sehingga mendorong partisipasi
swasta
b. Meningkatkan kepastian dari suatu proyek dilihat dari kualitas & waktu
c. Menyediakan infrastruktur yang dapat terjangkau terifnya oleh
masyarakat.
4). Kementrian Pekerjaan Umum memberikan dukungan pembangunan fisik
kepada pemkot Surabaya (Pemberian izin teknis, permohonan izin, dll)
5). IIGF (Indonesia Infrastructure Guarantee Fund) atau PT.PII melakukan
perjanjian penjaminan kepada badan usaha / SPV. Perjanjian ini mengatur
pemberian jaminan dari PT PII kepada SPV atas risiko-risiko PJPK
berdasarkan Perjanjian Kerjasama PJPK dengan SPV.
6). IIGF (Indonesia Infrastructure Guarantee Fund) atau PT.PII melakukan
perjanjian regres dengan pemkot Surabaya. Perjanjian ini mengatur kewajiban
pembayaran regres dari PJPK kepada PT PII bila penjaminan infrastruktur dari
PT PII telah digunakan oleh Badan Usaha / SPV.
7). Pihak sponsor akan menempatkan porsi tertentu dalam pendanaan proyek
dalam bentuk ekuitas dan akan mendapatkan deviden dalam jumlah tertentu
dari SPV. Pihak perbankan/lembaga keuangan sebagai lenders akan
memberikan pembiayaan kepada proyek KPBU dalam bentuk pinjaman dan
akan mendapatkan keuntungan dari pembayaran hutang & bunga dari SPV.
Sponsors dan lenders mencairkan dana pembiayaan setelah syarat-syarat
jaminan dan perizinan telah terpenuhi.

UAS MANAGEMENT ASET INFRASTRUKTUR FILBERT REGINALD

 3

8). Selanjutnya SPV melakukan kontrak desain dengan konsultan perencana atau
juga bisa langsung kepada kontraktor EPC.Setelah desain rampung dan sudah
final maka tahap konstruksi bisa dimulai.
9). Setelah tahap konstruksi selesai dan telah dinyatakan layak beroperasi maka
Trem Surabaya dapat dioperasikan dalam hal ini dikelola oleh PT.KAI sebagai
pihak Oeration & Maintenance hingga masa konsesi selesai. Dan setelah masa
konsesi selesai dapat dikembalikan ke pihak Pemkot Surabaya.
Pengembalian Investasi
1). Availability (Based) Payment
Pembayaran ketersediaan layanan / AP yaitu pembayaran secara berkala
oleh Menteri/Kepala lembaga/Kepala Daerah Kepada Badan Usaha (SPV)
atas tersedianya layanan infrastruktur yang sesuai dengan kualitas dan/atau
kriteria sebagaimana ditentukan dalam perjanjian KPBU.

Gambar 12. Availability (Based) Payment

2). User (Based) Payment

Pengembalian investasi berdasarkan penggunaan aktual atas layanan yang
tersedia. Pihak swasta harus menanggung resiko permintaan.

Gambar 13. User (Based) Payment

UAS MANAGEMENT ASET INFRASTRUKTUR FILBERT REGINALD