KEBIJAKAN PENGEMBANGAN

HUNIAN BERBASIS TRANSIT (TOD)

Ade Mulyanti
GMD Perencanaan Teknis Perumnas
1
Tantangan dan Permasalahan Pengembangan Hunian dan Fungsi Campuran Lainnya yang
terintegrasi dengan system Transit (TOD):

1 Aspek Peraturan
dan Regulasi
4 Aspek
Konektivitas

2 Aspek Investasi 5 Aspek Kolaborasi

3 Aspek Lahan 6 Aspek Sosial

ASPEK PERATURAN & REGULASI
PERATURAN TERKAIT:
• PERMEN ATR NO 16/2017 Tentang Pedoman Pengembangan
Kawasan Berorientasi Transit
• PERDA NO. 01/2012 tentang RTRW DKI Jakarta 2030
• PERDA NO. 01/2014 tentang RDTR DKI Jakarta
• PERGUB DKI NO. 44/2017 Tentang Pengembangan Kawasan
Transit Oriented Development
• PERGUB DKI NO. 67/2019 Tentang Penyelenggaraan
Kawasan Berorientasi Transit
• Pedoman Teknis Aspek Transportasi dalam Kawasan TOD
oleh Badan Pengelola Transportasi Jabodetabek (BPTJ),
Kemeterian Perhubungan
PRASYARAT KONSEP TOD (DKI Jakarta):
• Kawasan yang direncanakan atau ditetapkan sebagai pusat
kegiatan; TOD sudah ditetapkan oleh Pemda DKI antara lain:
Stasiun Pasar Senin, Stasiun Manggarai, Stasiun Pasar Minggu,
Stasiun Dukuh Atas dan sebagainya
Kasus Tanjung Barat
• Zonasi: fasos & fasum, dibutuhkan dukungan dari Kementerian
PUPR, pemda/pemkot, BPN untuk mendukung program rusun
umum
• KDB 45%, KLB 3,5, KDH 25%, rasio parkir 1:7
• Harus terdapat ruang terbuka kosong (non komersial) seluas 50%
di lantai dasar
Kasus TOD Bogor:
• Aturan ketinggian yang tidak memadai, karena adanya Istana
Presiden terkait keamanan sehingga rusun tidak lebih dari 24
lantai yang menyebabkan proyek tidak feasible untuk dijalankan
ASPEK INVESTASI
Proyek Perumnas bekerjasama dengan PT KAI di 3 lokasi
Stasiun:
• Stasiun Tanjung Barat (Samesta Mahata Tanjung Barat)
• Stasiun Pondok Cina (Samesta Mahata Margonda)
• Stasiun Rawabuntu (Samesta Mahata Serpong)
Investasi yang dikembangkan perumnas meliputi pembangunan Stasiun baru,
fasilitas penunjang (Komersial, Parkir park and ride, utilitas bangunan) serta
tower hunian terdiri dari dua jenis hunian:
• Perumnas: investasi bangunan anami & rusunami, area komersial dan
bangunan parkir
• PT KAI: investasi tanah, bangunan stasiun
• Pemda: hunian di atas stasiun mengurangi kemacetan lalu lintas

Terdapat 3 hal yang harus diperhatikan:

• Perhitungan sewa lahan di Perjanjian Kerja Sama (PKS) sesuai PMK no. 3
tahun 2012
• Perhitungan biaya pembangunan stasiun
• Profit sharing antara Perumnas dengan mitra (PT KAI) 75:25%
(Perumnas dengan rusun dan KAI terhadap lahan dan stasiun)
ASPEK LAHAN

Pada Proyek Perumnas bekerjasama dengan

PT KAI di 3 lokasi Stasiun existing:
• Stasiun Tanjung Barat
• Stasiun Pondok Cina
• Stasiun Rawabuntu
• Kendala perencanaan rusun di lahan
stasiun, karena relative kecil dan sempit,
sempadan rel yang berbeda di setiap
peraturan pemda (contoh Rusun Pondok
Cina, lebar rusun tinggal 11 m karena
sempadan rel 20 m )
• Lahan yang dipergunakan adalah lahan PT
KAI yang semula dimanfaatkan sebagai area
parkir, dalam kerjasama pembangunan ini
bangunan akan berada di atas lahan status
HGB di atas HPL milik PT. KAI (dengan
status HGB berjangka waktu 30 + 20 tahun)
• Nilai harga jual rusun HPL < rusun HGB
murni (±20%)
ASPEK KONEKTIVITAS
Pada Proyek Mahata di 3 lokasi Stasiun existing, semua memiliki konektivitas dengan moda transportasi Commuter Line dengan
interkoneksi moda transporasi angkutan umum (angkot dan BRT di Tangsel). Kajian Andalalin menjadi prasyarat ketat dalam
mendapatkan perizinan di semua lokasi berorientasi Transit ini.

Stasiun Tanjung Barat
(Samesta Mahata Tanjung
Barat)
Menyediakan halte untuk
angkutan umum (angkot, Taxi
dan ojek/taxi online) di dalam
site di sisi Selatan
Stasiun Pondok Cina
(Samesta Mahata Margonda)
Menyediakan titik drop off
ojek/taxi online di dalam
kawasan rusun
Stasiun Rawabuntu • Semua proyek
(Samesta Mahata Serpong) berorientasi transit ini
menyediakan fasilitas
Menyediakan jalur drop off angkot yang nyaman bagi
ke dalam bangunan untuk pejalan kaki dan
menghilangkan kemacetan yang pengguna sepeda
sebelumnya terjadi di flyover dengan memisahkan
Rawabuntu sebab antrian angkot akses terhadap
dan ojek online yang ngetem kendaraan bermotor
menunggu penumpang pribadi maupun
angkutan umum
KAJIAN TRAFFIC HUNIAN BERBASIS TRANSIT

ANALISIS PEJALAN KAKI RUSUN TANJUNG BARAT SKEMA SIRKULASI RUSUN TANJUNG BARAT

SKEMA SIRKULASI RUSUN RAWABUNTU

ANALISIS PEJALAN KAKI RUSUN PONDOK CINA

ASPEK KOLABORASI

Pemda/
Pemkot

Kolaborasi yang dilakukan oleh Perum Perumnas

bersama dengan PT KAI dan Kementerian Perhubungan
untuk menyediakan hunian terjangkau dan mudah
mencapai fasilitas transportasi publik

Dengan Pemerintah Kota Tangerang Selatan Kolaborasi

lebih jauh lagi sebab Pemkot Tangsel merencanakan
titik Kawasan TOD dimulai dari stasiun Rawabuntu
Kontraktor sehingga banyak mendapat kemudahan dalam proses
perizinan. Selain itu juga kolaborasi dengan Pemprov
DKI dan Pemkot Depok.

Konsultan
Arsitektur,
Struktur, Para Ahli
MEP dll
ASPEK SOSIAL
Di wilayah Provinsi DKI Jakarta
dalam proses perizinan oleh
BPTSP melalui TABG
dipersyaratkan untuk
melakukan kajian sosial sebagai
satu proses yang harus dilewati
sebelum masuk perizinan teknis
bangunan
Kajian sosial menjadi penting mengingat beberapa hal:
• Hunian berorientasi transit merupakan cara hidup dan bertempat tinggal baru di
Indonesia, akan menimbulkan penyesuaian kebiasan baru juga
• Area Stasiun yang semula hanya fasilitas transportasi publik akan menjadi hunian
dengan kepadatan tinggi
• Perlu antisipasi terhadap perilaku masyarakat penghuni kelak, agar tidak
menimbulkan titik masalah sosial baru di Kota Jakarta
• Perlunya membentuk masyarakat yang baik dengan menerapkan aspek kajian
sosial dalam design bangunan serta komposisi penghuni
Berdasarkan Kajian sosial dari data konsumen Rusun
Tanjung Barat yang masuk ± 400 calon penghuni,
dibutuhkan fasilitas antara lain:
1. Kolam renang diubah menjadi amphitheater agar
terdapat ruang bersama penghuni rusunami dan
anami sehingga tidak terjadi segregasi sosial
2. Area pengolahan sampah (8x13,5 m)
3. Area berkebun
4. Ruang pemulasaran jenazah
5. Sistem informasi dalam pengawasan penghuni
khsuusnya anak-anak & manula (CCTV)
Terima Kasih