KOMPUTASI PERENCANAAN

DOSEN PEMBIMBING : FENDY FIRMANSYAH

PENYUSUN :

Iftakiyatul Firnandasari (08211940000078)

Ahmad mumtaz ifadah (08211940000084)

Mohammad Ramdhan (08211940000090)

Marsha Iqlima Azzahra (08211940000097)

Devi Rahinastri (08211940000103)

Peter Steve Ngabwe (08211940007004)

FAKULTAS TEKNIK SIPIL PERENCANAAN KEBUMIAN

DEPARTEMEN PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA

INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER

2020
LAPORAN FAKTA WILAYAH STUDI KORIDOR ITC JL. GEMBONG

Anggota Kelompok :

Iftakiyatul Firnandasari (08211940000078)

Ahmad mumtaz ifadah (08211940000084)

Mohammad Ramdhan (08211940000090)

Marsha Iqlima Azzahra (08211940000097)

Devi Rahinastri (08211940000103)

Peter Steve Ngabwe (08211940007004)

FAKULTAS TEKNIK SIPIL PERENCANAAN KEBUMIAN

DEPARTEMEN PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA

INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER

2020

1
Daftar Isi
PENDAHULUAN .................................................................................................................. 3
1.1 Latar Belakang .............................................................................................................................. 3
1.2 Tujuan dan Manfaat ...................................................................................................................... 4
1.2.1 Tujuan .................................................................................................................... 4
1.2.2 Manfaat ................................................................................................................... 4
1.3 Ruang Lingkup.............................................................................................................................. 4
1.3.1 Ruang Lingkup Wilayah............................................................................................ 4
1.3.2 Profil Wilayah.......................................................................................................... 5
1.3.3 Ruang Lingkup Pembahasan ...................................................................................... 5
BAB II................................................................................................................................... 6
TINJAUAN KEBIJAKAN ..................................................................................................... 6
2.1 Kebijakan Penataan Ruang ........................................................................................................... 6
2.1.1 Program Penataan Ruang........................................................................................... 6
2.2 Kebijakan Ruang Terbuka Hijau (RTH) dan Pertamanan Kota ................................................... 6
2.3 Kebijakan Mengenai Perumahan dan Permukiman ...................................................................... 7
2.4 Kawasan Fasilitas Umum.............................................................................................................. 7
2.5 Kebijakan Infrastruktur Kota Surabaya ........................................................................................ 8
2.6 Rencana Detail Tata Ruang Kota (RDTRK) dan Rencana Tata Bangunan Lingkungan (RTBL) 9
2.7 Intensitas Pemanfaatan Lahan..................................................................................................... 10
BAB III ............................................................................................................................... 14
METODOLOGI .................................................................................................................. 14
3.1 Tahapan Pendataan ..................................................................................................................... 14
3.2 Tahapan Pengolahan Data........................................................................................................... 16
3.2.1 Pembuatan Peta ...................................................................................................... 16
3.2.2 Geometrik Jalan .................................................................................................... 21
3.2.3 Landmark .............................................................................................................. 22
BAB IV ............................................................................................................................... 25
PEMBAHASAN .................................................................................................................. 25
POTENSI DAN PERMASALAHAN ............................................................................................... 25
BAB V ................................................................................................................................. 28
PENUTUP ........................................................................................................................... 28
5.1 Kesimpulan Berdasarkan hasil dan pembahasan yang diperoleh maka dapat disimpulkan
beberapa hal berikut: ......................................................................................................................... 28
5.2 Rekomendasi Koridor Jalan Gembong ....................................................................................... 29

2
 PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Setiap wilayah memiliki berbagai upaya perencanaan terhadap wilayah tersebut dalam
memenuhi kebutuhan masyarakat. Contohnya seperti wilayah tersebut memberikan pelayanan
kepada masyarakatnya dengan menyediakan berbagai fasilitas sebagai penunjang yang
berfungi untuk penyelenggaraan dan penegembangan kehidupan sosial, ekonomi, dana budaya.
( UU no.1 tahun 2011 tentang Perumahan dan Permukiman). Perencanaan dibuat agar tersedia
ruang bagi seluruh lapisan masyarakat dalam melakukan aktivitasnya. Ruang adalah sesuatu
yang memiliki luas yang tetap sedangkan masyarakat itu dinamis dan terus mengalami
pertumbuhan. Seringkali Wilayah/Kota di Indonesia gagal dalam penataan ruang dikarenakan
tidak bisa mengontrol pertumbuhan penduduk. Pertumbuhan penduduk sendiri nantinya akan
mengakibatkan pertambahan rumah, infrastruktur, fasilitas umum dan sosial, dengan luas ruang
yang tetap. Oleh karena itu, pertumbuhan penduduk harus terus dikontrol dan harus dilakukan
pembangunan kota yang berkelanjutan.

Sarana dalam suatu wilayah dapat meliputi sarana pendidikan, sarana peribadatan,
sarana kesehatan, dan lain sebagainya yang memiliki fungsi-fungsi tertentu dalam
memfasilitasi berbagai kegiatan yang dilakukan oleh masyarakat. Fungsi dari masing-masing
sarana atau fasilitas tersebut tentunya memiliki hierarki atau orde atau tingkatan dalam suatu
wilayah. Penentuan hierarki dari suatu pelayanan dalam wilayah dapat ditentukan dengan
berbagai metode yakni seperti skalogram Guttman dan analisis sentralitas Marshall. Dengan
mengetahui hierarki atau orde dari suatu pelayanan, selanjutnya akan lebih mudah dalam
pendistribusian dari tiap-tiap sarana tersebut di dalam suatu wilayah, tentu dengan persebaran
yang merata. Pada laporan fakta wilayah studi ini, akan dijabarkan mengenai pengumpulan
data dan analisis yang ditujukan untuk mengetahui potensi dan permasalahan di koridor jl.
Gembong.

Berdasarkan data sekunder yang telah kami dapatkan Koridor Jl. Gembong didominasi
oleh sektor perdagangan/jasa. Banyak potensi yang terdapat pada koridor tersebut salah
satunya letaknya yang strategis. Untuk mengatasi permasalahan eksisting yang ada dan
mengoptimalkan fungsi Gedung ITC Surabaya Mega Grosir sebagai Landmark koridor, maka

3
diperlukan suatu konsep pengembangan untuk mengatasi permasalahan yang ada dan
memfasilitasi kegiatan-kegiatan yang berlangsung di wilayah tersebut.

1.2 Tujuan dan Manfaat

1.2.1 Tujuan

Tujuan dalam pembuatan laporan ini adalah untuk mengetahui penggunaan lahan,
jaringan sarana dan prasarana, dan intensitas pemanfaatan ruang atau penyebaran dari
pelayanan dan fasilitas dalam wilayah tersebut dengan memahami kondisi eksisting Koridor
Jl. Gembong.

1.2.2 Manfaat
Adapun manfaat dari makalah ini adalah :

1. Dapat menyediakan data komputerisasi visual kawasan studi

2. Agar mahasiswa dapat mengetahui tahapan-tahapan dalam menggambarkan kondisi
eksisting dari suatu wilayah studi.
3. Agar mahasiswa dapat memahami bagaimana cara menganalisa permasalahan,
potensi dan bahkan solusi rencana pengembangan kedepannya mengenai kawasan studi
yang diteliti.
4. Memberikan informasi kepada pembaca tentang bagaimana memvisualisasikan
kawasan studi menggunakan software dalam dunia perencanaan.
5. Dengan pengerjaan makalah ini yang memerlukan melakukan pembuatan geometrik
jalan dengan AutoCad, visualisasi Gedung Siola dengan SketchUp, pemetaan pola
ruang dan jaringan sarana prasarana dan survey kondisi eksisting hal tersebut dilakukan
untuk melatih dan menambah pengetahuan peneliti bagaimana mengerti serta tau
gambara dalam proses penyusunan produk rencana.

1.3 Ruang Lingkup

1.3.1 Ruang Lingkup Wilayah

Secara administrasi wilayah Koridor Jl. Gembong memiliki batas-batas sebagai berikut :

- Sebelah utara : Koridor Jl. Bunguran

- Sebelah timur : Koridor Jl. Pegirian

4
 - Sebelah Barat : Koridor Jl. Pengampon

- Sebelah selatan : Koridor Jl. Kapasan

1.3.2 Profil Wilayah

Koridor Jalan Gembong terletak di Surabaya, Kecamatan Simokerto, kelurahan Kapasan.

- Berikut adalah jumlah penduduk Kelurahan Kapasan :

Table 1.3.2.1 Jumlah penduduk Kelurahan Kapasan

Perempuan Laki-laki Jumlah

8430 8294 16724

- Kondisi ExistingKoridor Jalan gembong di kelurahan Kapasan memiliki beberapa

landmark diantaranya, adanya Pasar Atom, dan ITC mega grosir. Landmark-landmark
tersebut mendukung perekonomian masyarakat di daerah tersebut.

Gambar 1.3.2.1 kondisi eksisting Koridor Jl. Gembong

1.3.3 Ruang Lingkup Pembahasan

Ruang lingkup pembahasan dalam makalah ini adalah kondisi eksisting, masalah dan
potensi, rekomendasi rencana pengembangan Kawasan studi di Koridor Jl. Gembong yang
mencakup beberapa aspek yaitu aspek penggunaan lahan, aspek intensitas pemanfaatan ruang,
dan aspek jaringan sarana dan prasarana.

5
 BAB II

TINJAUAN KEBIJAKAN
Berikut adalah uraian tentang kebijakan pembangunan yang berkaitan dengan wilayah
studi, di antaranya adalah Kebijakan Umum Pembangunan Kota Surabaya, Rencana Tata
Ruang Wilayah Nasional, Rencana Tata Ruang Wilayah Provinsi Jawa Timur, Rencana Tata
Ruang Wilayah Kota Surabaya, Rencana Rinci terkait, serta studi berdasarkan studi pustaka
lainnya.

2.1 Kebijakan Penataan Ruang

Kebijakan umum urusan Wajib Penataan Ruang adalah mewujudkan penataan ruang terpadu,
serasi dan berkelanjutan didukung oleh dokumen perencanaan tata ruang yang implementatif
dan melalui program sebagai berikut:

2.1.1 Program Penataan Ruang

Program ini bertujuan untuk mengatur dan merencanakan pemanfaatan ruang kota sehingga
dapat dijadikan acuan dalam perencanaan dan pelaksanaan pembangunan. Tolak ukur
keberhasilan dari program ini adalah meningkatkan proporsi luas area yang telah terlayani oleh
rencana tata ruang. Adapun kegiatan pokok dari program tersebut antara lain:

● Penyusunan/review Rencana Detail Tata Ruang Kota (RDTRK)

● Penyusunan Rencana Tata Bangunandan Lingkungan (RTBK)

2.2 Kebijakan Ruang Terbuka Hijau (RTH) dan Pertamanan Kota

Dalam rangka meningkatkan kualitas lingkungan kota, salah satu upaya yang
dilakukan adalah penyediaan RTH. Kebijakan pembangunan yang ditetapkan adalah:
●Pembebasan/penyediaan lahan untuk memperluas RTH di Kota Surabaya

●Penataan dan revitalisasi RTH dalam rangka optimalisasi fungsi RTH di Kota
Surabaya

●Penyediaan lahan untuk fasilitas makam dan peningkatan kualitas pengelolaan

makam kota.
● Pengendalian pelaksanaan pembangunan dengan memperhatikan ketersediaan lahan
prasarana lingkungan, utilitas umum, dan fasilitas sosial khususnya RTH dan makam

6
 ●Sosialisasi dalam rangka peningkatan partisipasi/peran masyarakat dalam penyediaan
dan pengelolaan RTH dan makam.

2.3 Kebijakan Mengenai Perumahan dan Permukiman

Kebijakan pembangunan yang ditetapkan adalah :
●Pembentukan SKPD dan penetapan tugas pokok dan fungsi untuk pembangunan
perumahan dan permukiman secara terpadu mulai proses perencanaan, pelaksanaan,
dan pengendalian
●Penataan dan revitalisasi kawasan perumahan terutama pada perkampungan/kawasan
kumuh dan sangat padat
●Pembangunan dan penyediaan prasarana lingkungan, utilitas umum, dan fasilitas
sosial perumahan
● Pembangunan dan penyediaan perumahan yang layak bagi masyarakat menengah ke
bawah.

2.4 Kawasan Fasilitas Umum

Kawasan fasilitas umum merupakan kawasan yang didominasi pemanfaatan
ruangnya sebagai tempat untuk melakukan aktivitas sosial dan pelayanan umum kepada
masyarakat. Pembangunan fasilitas umum dilakukan sebagai berikut: 1) Fasilitas
Pendidikan
●Pembangunan fasilitas pendidikan ditekankan pada upaya peningkatan kualitas
pendidikan melalui pembenahan prasarana dan sarana yang telah ada maupun
pembangunan fasilitas baru mulai dari pendidikan dasar sampai perguruan tinggi.
●Untuk pembangunan fasilitas pendidikan baru tingkat dasar sampai menengah
dilakukan secara tersektor pada lokasi-lokasi fasilitas umum di sekitar kawasan
perumahan yang sesuai dengan tingkat dan lingkup pelayanannya.
●Untuk pembangunan dan pengembangan fasilitas pendidikan tingkat perguruan
tinggi ditetapkan pada wilayah UP yang pemanfaatan lahannya untuk pendidikan
yaitu di UP. I Rungkut, UP. II Kertajaya, UP. IV Dharmahusada dan UP. X Wiyung.
●Pembangunan fasilitas pendidikan dilakukan dalam rangka peningkatan dan
penyediaan sumber daya manusia yang dapat mendukung peran dan kedudukan
Surabaya sebagai sentra perdagangan dan jasa dalam lingkup regional, nasional dan
internasional.

7
 2) Fasilitas Kesehatan

● Pembangunan fasilitas kesehatan dilakukan dalam rangka peningkatan kualitas

kesehatan dan pelayanan pada masyarakat sesuai dengan standar pelayanan yang
ada, baik skala kota, regional dan nasional.
●Pembangunan prasarana dan sarana kebersihan/persampahan dilakukan dalam
rangka peningkatan kebersihan dan kualitas lingkungan kota melalui upaya-upaya
penanganan sampah secara terpadu mulai dari proses pembuangan awal sampai
akhir.

2.5 Kebijakan Infrastruktur Kota Surabaya

Berdasarkan Peraturan Daerah No. 3 Tahun 2007, bidang infrastruktur menjelaskan bidang
transportasi, sistem pematusan, dan sistem utilitas sebagai berikut:
1. Sistem Transportasi

• Sistem jaringan kota menggunakan pola grid dengan pengembangan jaringan

jalan alternatif yang dapat dicapai dari fungsi jalan arteri ke jalan kolektor, jalan
kolektor ke jalan lokal dan seterusnya.
• Sistem jaringan jalan kota dikembangkan secara terpadu dan terintegrasi dengan
sistem jaringan jalan nasional dan regional
• Untuk pengembangan jalan alternatif yang menghubungkan bagian utara dan
selatan kota dibangun jalan lingkar timur, lingkar barat dan jalan tol tengah kota,
sedangkan untuk pencapaian bagian timur dan barat kota ditingkatkan dengan
pengembangan jalan arteri alternatif timur-barat baik yang berada di sisi utara
maupun selatan kota
• Pengembangan sistem jaringan jalan didukung dengan pengembangan
transportasi terpadu yang meliputi transportasi darat jalan raya, rel kereta,
transportasi laut dan transportasi sungai
2. Sistem Utilitas Kota

• Pengembangan dan pembangunan sistem utilitas kota dilakukan secara terpadu,

merata, dan terstruktur berdasarkan pada rencana pengembangan wilayah dan
lokasi pusat pertumbuhan yang ditekankan pada upaya peningkatan pelayanan,
penambahan kapasitas dan jangkauan pelayanan.

8
 • Pengembangan dan pembangunan sistem utilitas kota dilakukan secara terpadu
melalui koordinasi dan kerjasama antara pemerintah kota dan pihak-pihak lain
yang terkait dengan pengembangan dan sistem utilitas kota.
• Sistem utilitas kota meliputi jaringan air bersih, listrik, gas serta sistem
informasi dan komunikasi.

2.6 Rencana Detail Tata Ruang Kota (RDTRK) dan Rencana Tata Bangunan
Lingkungan (RTBL)
Rencana Detail Tata Ruang Kota (RDTRK) dan Rencana Tata Bangun Lahan (RTBL)
adalah dua contoh dari produk perencanaan. RDTRK adalah rencana pemanfaatan ruang
wilayah kota secara terperinci yang disusun untuk penyiapan perwujudan ruang dalam
rangka pelaksanaan program-program pembangunan kota. Dalam RDTRK memuat
rencana peraturan zonasi (RTBL). Masing-masing produk perencanaan ini memiliki aturan
yang harus dipatuhi dalam penyusunannya. Ada begitu banyak sumber aturan yang dapat
dijadikan acuan dalam penyusunan RDTRK dan RTBL, diantaranya adalah:

a.Undang-Undang No. 24 Tahun 1992 tentang Penataan Ruang.

b.Undang-Undang No. 22 Tahun 1999 tentang Pemerintahan Daerah

c.Permendagri No. 2 Tahun 1987 tentang Penyusunan Rencana Kota

d.Permen ATR No. 16 Tahun 2018 tentang Pedoman Penyusunan RDTR dan
Peraturan Zonasi Kab./Kota

e.Permen PU No. 6 Tahun 2007 tentang Pedoman Umum Rencana Tata Bangunan
dan Lingkungan

RDTR disusun berdasarkan RTRW Kabupaten/Kota. RTRW Kabupaten/Kota

memerlukan RDTR yang muatan materi lebih lengkap, termasuk peraturan zonasi, sebagai
salah satu dasar dalam pengendalian pemanfaatan ruang dan sekaligus menjadi dasar
penyusunan RTBL bagi zona-zona yang pada RDTR ditentukan sebagai zona yang
penanganannya diprioritaskan. RDTR dan peraturan zonasi berfungsi sebagai:

a. Kendali mutu pemanfaatan ruang wilayah Kabupaten/Kota berdasarkan

RTRW

b. Acuan bagi kegiatan pemanfaatan ruang yang lebih rinci dari kegiatan pemanfaatan
ruang yang diatur dalam RTRW

9
 c. Acuan bagi kegiatan pengendalian pemanfaatan ruang

d. Acuan bagi penerbitan izin pemanfaatan ruang

e. Acuan dalam penyusunan RTBL.

RDTR dan peraturan zonasi bermanfaat sebagai:

a.Penentu lokasi berbagai kegiatan yang mempunyai kesamaan fungsi dan lingkungan
permukiman dengan karakteristik tertentu
b.Alat operasionalisasi dalam sistem pengendalian dan pengawasan pelaksanaan
pembangunan fisik Kabupaten/Kota yang dilaksanakan oleh Pemerintah, pemerintah
daerah, swasta, dan/atau masyarakat
c.Ketentuan intensitas pemanfaatan ruang untuk setiap bagian wilayah sesuai dengan
fungsinya di dalam struktur ruang Kabupaten/Kota secara keseluruhan
d.Ketentuan bagi penetapan kawasan yang diprioritaskan untuk disusun program
pengembangan kawasan dan pengendalian pemanfaatan ruangnya pada tingkat BWP
atau Sub BWP.

Muatan RDTR meliputi:

a. Tujuan penataan BWP;

b. Rencana struktur ruang;

c. Rencana pola ruang;

d. Penetapan sub BWP yang diprioritaskan penanganannya; dan

e. Ketentuan pemanfaatan ruang.

2.7 Intensitas Pemanfaatan Lahan

Menurut Permen Intensitas Pemanfaatan Lahan adalah tingkat alokasi dan distribusi
luas lantai maksimum bangunan terhadap lahan/tapak peruntukannya. Intensitas
pemanfaatan lahan digunakan untuk mencapai efisiensi dan efektivitas pemanfaatan lahan
secara adil, mendapatkan distribusi kepadatan kawasan yang selaras pada batas daerah
yang direncanakan berdasarkan ketentuan dalam rencana tata ruang wilayah yang terkait,
mendapatkan distribusi berbagai elemen intensitas lahan pemanfaatan lahan (Koefisien
Dasar Bangunan, Koefisien Lantai Bangunan, Koefisien Daerah Hijau, dan Koefisien

10
Tapak Basement) yang dapat mendukung berbagai karakter khas dari berbagai subarea
yang direncanakan, merangsang pertumbuhan kota dan berdampak langsung pada
perekonomian kawasan dan mencapai keseimbangan, kaitan dan keterpaduan dari berbagai
elemen intensitas pemanfaatan lahan dalam hal pencapaian kinerja fungsi, estetis dan
sosial, antara kawasan perencanaan dan lahan di luarnya.

Dalam intensitas pemanfaatan lahan terdapat komponen penataan sebagai berikut:

1.Koefisien Dasar Bangunan (KDB), yaitu angka persentase perbandingan antara luas
seluruh lantai dasar bangunan gedung yang dapat dibangun dan luas lahan/ tanah
perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai. Besaran KDB dinyatakan dalam persen,
misalnya KDB 80% artinya perbandingan luas lantai dasar bangunan terhadap luas
persil maksimum 80%. Angka ini adalah angka maksimum yang tidak boleh dilewati.
KDB ini bertujuan untuk mengatur besaran luasan bangunan yang menutupi permukaan
tanah, hal ini akan mempengaruhi infiltrasi air tanah atau ketersediaan air tanah untuk
masa yang akan datang. Selain sebagai penjaga keberadaan air tanah, permukaan tanah
yang tidak tertutup bangunan akan mampu menerima sinar matahari secara langsung
untuk membuat tanah bisa mengering sehingga udara yang tercipta di sekitar bangunan
tidak menjadi lembab.
2.Koefisien Lantai Bangunan(KLB) adalah perbandingan antara luas lantai bangunan
dengan luas tanah. (BCR X n ), n = jumlah lantai (tingkat) bangunan. Angka koefisien
yang digunakan berupa desimal (1,2; 1,6; 2,5). Peraturan akan KLB ini akan
mempengaruhi skyline yang tercipta oleh kumpulan bangunan sekitar. Tujuan dari
penetapan KLB ini terkait dengan hak setiap orang/bangunan untuk menerima sinar
matahari. Jika bangunan memiliki tinggi yang serasi maka bangunan yang
disampingnya dapat menerima sinar matahari yang sama dengan bangunan yang ada di
sebelahnya. Jika KDB hanya melibatkan luasan lantai dasar, maka KLB melibatkan
seluruh lantai yang kita desain termasuk lantai dasar itu sendiri. Cara perhitungannya
sama, yaitu membandingkan luasan seluruh lantai dengan luas kavling yang ada.
3.Garis Sempadan Bangunan (GSB), yaitu garis yang membatasi jarak terdekat
bangunan terhadap tepi jalan, dihitung dari batas terluar saluran air kotor, atau riol,
sampai batas terluar muka bangunan. Garis ini berfungsi sebagai pembatas ruang, atau
jarak bebas minimum dari bidang terluar suatu massa bangunan terhadap lahan yang
dikuasai, batas tepi sungai atau pantai, antara massa bangunan yang lain atau rencana

11
saluran, jaringan tegangan tinggi listrik, jaringan pipa gas, dan sebagainya. Garis
sempadan bangunan menjamin adanya ruang terbuka hijau privat dalam bentuk
halaman rumah, menambah keamanan, serta mengurangi pengaruh bising dari
kendaraan di jalan raya terhadap penghuninya.
4.Ketinggian Bangunan, menjelaskan berapa lantai yang diijinkan oleh developer di
area tersebut yang dapat dibangun. Ketinggian banguan ini sebenarnya hanya untuk
menciptakan skyline lingkungan yang diharapkan. Yang sering terjadi di lapangan
adalah ketinggian bangunan melebihi dari yang ditentukan. Misalnya area tersebut
adalah area perumahan dengan ketinggian rata-rata 2 lantai, karena tanahnya kecil
sementara ruangan yang diperlukan banyak, maka rumahnya mencapai 4 lantai seperti
halnya ruko-ruko. Itu yang tidak boleh. Skyline lingkungan tidak terbentuk. Bisa
dibayangkan ada bangunan tinggi di antara bangunan rendah. Atau sebaliknya, di area
cluster untuk rumah-rumah yang besar dengan ketinggian rata-rata 2 lantai ada
bangunan kecil dengan ketinggian 1 lantai. Hal tersebut tentu saja suasana lingkungan
yang diharapkan tidak tercipta semestinya.
5.Koefisien Daerah Hijau (KDH), yaitu angka persentase perbandingan antara luas
seluruh ruang terbuka di luar bangunan gedung yang diperuntukkan bagi
pertamanan/penghijauan dan luas tanah yang dikuasai. Koefisien Tapak Basement
(KTB), yaitu angka prosentase perbandingan antara luas tapak basement dan luas tanah
perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai.
6.Sistem Insentif-Disinsentif Pengembangan, terdiri dari:

a. Insentif Luas Bangunan, yaitu insentif yang terkait dengan KLB dan diberikan
apabila bangunan gedung terbangun memenuhi persyaratan peruntukan lantai
dasar yang dianjurkan. Luas lantai bangunan yang ditempati oleh fungsi tersebut
dipertimbangkan untuk tidak diperhitungkan dalam KLB.
b. Insentif Langsung, yaitu insentif yang memungkinkan penambahan luas lantai
maksimum bagi bangunan gedung yang menyediakan fasilitas umum berupa
sumbangan positif bagi lingkungan permukiman terpadu; termasuk diantaranya
jalur pejalan kaki, ruang terbuka umum, dan fasilitas umum.
7.Sistem Pengalihan Nilai Koefisien Lantai Bangunan (TDR = Transfer of
Development Right), yaitu hak pemilik bangunan/pengembang yang dapat dialihkan
kepada pihak atau lahan lain, yang dihitung berdasarkan pengalihan nilai KLB, yaitu
selisih antara KLB aturan dan KLB terbangun. Maksimum KLB yang dapat dialihkan

12
pada umumnya sebesar 10% dari nilai KLB yang ditetapkan. Pengalihan nilai KLB
hanya dimungkinkan bila terletak dalam satu daerah perencanaan yang sama dan
terpadu, serta yang bersangkutan telah memanfaatkan minimal 60% KLBnya dari KLB
yang sudah ditetapkan pada daerah perencanaan. Pengalihan ini terdiri atas hak
pembangunan bawah tanah dan hak pembangunan layang.

13
 BAB III

METODOLOGI

Pada penyusunan makalah dengan judul “ Laporan Fakta Analisis Koridor Jl. Gembong
“ termasuk penelitian dengan jenis kualitatif. Metode yang digunakan untuk pengumpulan
data ini adalah dengan melakukan survey online, studi literatur dan analisis oleh peneliti.

3.1 Tahapan Pendataan

Tahap pendataan dan identifikasi merupakan tahapan awal. Pada tahap ini beberapa
kegiatan yang dilakukan meliputi :

1. Persiapan, yaitu berupa penyiapan data atau informasi. Persiapan yang dilakukan
antara lain berupa persiapan materi, dalam bentuk:

2. Pemetaan kondisi wilayah perencanaan saat ini dengan menggunakan citra satelit
resolusi tinggi yang diolah menggunakan software Arcgis yang menghasilkan peta
wilayah studi, peta pola ruang, peta jaringan sarana prasarana, peta KDB, dan Peta
KLB.

3. Menyusun daftar data/informasi yang diperlukan.

Setelah tahap persiapan, kemudian dilakukan pendataan dan identifikasi untuk

mengetahui kondisi dan potensi wilayah. Pendataan dan identifikasi dilakukan dengan
cara:

1.Survei online, survei online merupakan sebutan bagi metode survey yang
memanfaatkan media online untuk mengumpulkan data atau melihat kondisi eksisting
yang ada pada wilayah studi. Penelitian ini dilakukan saat adanya pandemi COVID-19
sehingga kita tidak dapat melakukan survey atau observasi langsung ke lapangan
sehingga kami menggunakan Google Street View untuk survei online. Dalam
melakukan survei online ini bertujuan untuk:

a. Kondisi eksisting wilayah studi

b. Penggunaan Lahan wilayah studi

c. Jaringan sarana dan prasarana yang ada di wilayah studi

14
 d. Potensi dan permasalahan yang ada di wilayah studi

2.Studi literatur, yaitu berupa pengkajian data (review kebijakan) atau informasi dari
data data literatur yang telah ada dan terkait dengan rencana tata ruang wilayah yang
ada serta dapat digunakan sebagai acuan awal.

Pada tahap pendataan ini terdapat daftar data terkait Koridor Jl. Gembong yang
diperlukan, yaitu sebagai berikut :

No Jenis Data Sumber Data

● Analisis peneliti
1 Karakteristik Koridor Jl. Gembong
● Hasil survei online dengan Google

Street View

● Google street view

2 Penggunaan Lahan
● Analisis penelitian

3 Jaringan Sarana Prasarana Google street view

4 Geometrik jalan Google street view

Koefisien Dasar Bangunan (KDB) Analisis peneliti menggunakan ArcGIS

5

Koefisien Lantai Bangunan (KLB) Analisis peneliti menggunakan Arcgis

6

15
 Data Garis Sempadan Bangunan Google street view
7
(GSB)

8 Gambaran landmark Gedung ITC ● Analisis peneliti

Surabaya Mega Grosir

Table 3.1.1 Tahap pendataan

3.2 Tahapan Pengolahan Data

Keseluruhan hasil pendataan dan identifikasi pada tahap pendataan harus dapat
ditampilkan secara jelas dan sistematis dalam bentuk uraian deskriptif, gambar, skema,
dan tabel-tabel. Maka dilakukan pengolahan data yang menghasilkan peta, geometrik jalan
dan visualisasi Gedung ITC Mega Grosir. Untuk tahapan pengolahan data dapat dirinci
sebagai berikut:

3.2.1 Pembuatan Peta

Pada proses pembuatan peta ini menggunakan software ArcGis yang terdapat beberapa langkah
yaitu survey online, pencarian basemap, penentuan wilayah studi, digitasi, pengolahan data
pada atribut tabel serta manajemen data dan layouting peta. Untuk peta yang dihasilkan adalah
peta wilayah studi peta jaringan jalan, peta jaringan telekomunikasi, peta jaringan drainase,
peta jaringan persampahan, peta jaringan listrik dan peta jaringan air bersih. Untuk garis besar
pembuatan peta sebagai berikut:

1. Survei Online

16
 Gambar 3.2.1.1 Dokumentasi Survey online

Sumber : Google Street View

Gambar 3.2.1.1 merupakan salah satu dokumentasi proses survey online yang dilakukan oleh
data kondisi eksisting, penggunaan lahan dan jaringan sarana dan prasarana yang ada di
Koridor Jalan Gembong.

17
 Gambar 3.2.1.2 Dokumentasi Survei online

2.Pencarian Basemap

Gambar 3.2 Dokumentasi Pencarian Basemap

3. Proses deliniasi dan penentuan wilayah studi

18
 Gambar 3.3 Dokumentasi Deliniasi

4. Peta-peta yang menggambarkan Kondisi Existing Koridor Jalan Gembong

Gambar 3.4 Peta Penggunaan Lahan Ruas Jalan Gembong Surabaya

Gambar 3.4.1 Peta Intensitas Pemanfaatan Ruang Ruas Jalan Gembong Surabaya

19
 Gambar 3.4.2 Peta Jaringan Jalan Ruas Jalan Gembong Surabaya

Gambar 3.4.3 Peta Jaringan Drainase Ruas Jalan Gembong Surabaya

20
3.2.2 Geometrik Jalan

Dalam pembuatan geometrik jalan ini melalui proses survey online dan pembuatan software
Autocad. Geometric jalan yang dibuat adalah berasal dari salah satu penampang melintang
jalan di Koridor Jalan Gembong.

1. Penentuan penampang melintang jalan yang digunakan.

gambar 3.2.2.1 Survei online penentuan geometric jalan

21
2. Geometrik jalan menggunakan AutoCad.

Gambar 3.2.2.2 geometric jalan menggunakan AutoCad

3.2.3 Landmark

Landmark yang terdapat pada Koridor Jalan Gembong ada 2 gedung pasar atom dan
gedung ITC Mega Grosir. Namun fokus landmark adalah gedung ITC Mega Grosir. Gedung
ITC Mega Grosir menjadi salah satu gedung bersejarah yang ada di Kota Surabaya.

Gedung ITC Mega Grosir adalah gedung yang sangat membantu sektor ekonomi di Kota
Surabaya juga masyarakat sekitar. ITC Mega Grosir sebagai pusat perbelanjaan merupakan
salah satu pusat perbelanjaan yang sangat padat pengunjung. Kepadatan pengunjung ini dipicu
karena barang barang yang dijual di ITC Mega Grosir sangatlah murah dan terjangkau.

Visualisasi koridor Jalan Gembong dan Gedung ITC Surabaya Mega Grosir menggunakan
software SketchUP. Untuk Gedung ITC Surabaya Mega Grosir dibuat secara detail, namun
untuk bangunan lain yang ada di koridor Jalan Gembong hanya divisualisasikan dengan solid
void.

22
Visualisasi 3 Dimensi

Gambar 3.2.3.1 Visualisasi 3 dimensi Landmark ITC Mega Grosir Surabaya

23
Setelah melakukan rendering

Gambar 3.2.3.2 visualisasi landmark setelah rendering

24
 BAB IV

PEMBAHASAN

POTENSI DAN PERMASALAHAN

4.1 Potensi Berdasarkan survei dan studi literatur yang telah dilakukan pada Koridor Jalan
Gembong mempunyai beberapa potensi yang dapat dikembangkan kedepannya sebagai
berikut:

1. Koridor Jalan Gembong merupakan kawasan komersial di Kota Surabaya yang sudah
sangat berkembang. Di sepanjang jalan tersebut banyak ditemui seperti bank, toko
elektronik dan bermacam-macam pusat perbelanjaan lainnya. Dari data yang kami peroleh
bahwa sepanjang Koridor Jalan Gembong ini didominasi oleh perdagangan jasa yang
berskala nasional.

2. Keberadaan ITC Mega Grosir di Koridor Jalan Gembong yang kami dapat bisa
menjadikan tempat wisata berskala nasional dan juga internasional Surabaya untuk
mengembangkan fasilitas pariwisata. Sehingga hal ini diharapkan akan memberikan
dampak positif bagi perkembangan Kota Surabaya khususnya Koridor Jalan Gembong itu
sendiri.

3. Koridor Jalan Gembong juga merupakan akses masuk bagi masyarakat yang ingin
membeli oleh-oleh maupun barang-barang kebutuhan primer ataupun sekunder. Dengan
melihat potensinya sebagai pusat oleh-oleh di Kota Surabaya, Koridor Jalan Gembong
dapat dikembangkan juga sebagai pusat pariwisata. Masyarakat Surabaya maupun luar kota
dapat menikmati kehidupan sejarah yang berada di dalam koridor tadi dengan berjalan kaki
di atas jalur pedestrian. Dan sebagaimana untuk menarik para wisatawan, jalur pedestrian
keberadaannya harus dirawat dengan baik sehingga pengunjung Koridor Jalan Gembong
bisa merasa nyaman berjalan-jalan di sana.

4.2 Permasalahan Berdasarkan hasil survei dan analisis kami mengenai Koridor Jalan
Gembong, terdapat beberapa permasalah yang ditemukan, sebagai berikut:

25
1. Pertama, adanya PKL (Pedagang kaki lima) di pedestrian atau trotoar yang tidak
beraturan sepanjang jalan. Tidak teraturnya jalur pedestrian ini yang melebar dan
menyempit dapat menyebabkan
permasalahan-permasalahan
seperti adanya kemacetan
tertentu di sepanjang Koridor
Jalan Tunjungan. Selain itu, hal
tersebut juga dapat
mengganggu para pejalan kaki
yang berada di atas jalur
pedestrian sehingga pejalan
kaki merasa tidak nyaman.

2. Kedua, menurut data sekunder yang kami temukan bahwa adanya beberapa gedung yang
terbengkalai. Berdasarkan hasil pengamatan google street view yang telah kami dapatkan
bahwa gedung terbengkalai
tersebut menimbulkan persepsi
masyarakat yang belum tentu
benar. Padahal seperti yang kita
tahu sendiri, bahwa Koridor
Jalan Tunjungan merupakan
wilayah yang cukup padat dan
banyak terjadi aktivitas di
sekitarnya.

26
3. Ketiga, terdapat kondisi dimana ada kendaraan pribadi yang berada di pinggir jalan
koridor Jalan Gembong. Hal ini tentu meresahkan karena akan menimbulkan kemacetan
atau masalah masalah
lainya. Ketidaksesuaian
peraturan yang berada di
sepanjang Jalan Gembong
ini harusnya digalakkan .

Hal ini sudah ditentukan

dalam peraturan peraturan
yang menyebutkan bahwa
seharusnya pengguna
kendaraan menaati dengan
baik dan benar agar
menimbulkan keselarasan
lalu lintas.

27
 BAB V

PENUTUP

5.1 Kesimpulan Berdasarkan hasil dan pembahasan yang diperoleh maka dapat
disimpulkan beberapa hal berikut:

1. Kondisi Eksisting Koridor Jalan Gembong

● Berdasarkan data survei online dan studi literatur, penggunaan lahan pada Koridor Jalan
Gembong meliputi penggunaan lahan sebagai perdagangan dan jasa, peribadatan, sarana
pelayanan umum.

● Kondisi jaringan sarana dan prasarana di Koridor Jalan Gembong dinilai sudah cukup
baik. Dimana terdapat jaringan-jaringan penunjang kebutuhan masyarakat di sekitarnya,
seperti jaringan telekomunikasi, jaringan drainase, jaringan jalan arteri, jaringan listrik, dan
jaringan persampahan. Pada Koridor Jalan Gembong jaringan telekomunikasi dinilai baik
karena sudah terpasang merata, untuk jaringan drainase sudah cukup baik namun perlu
pengembangan dan untuk jaringan air bersih terdapat pipa air bersih primer yang sudah
mencukupi kebutuhan air bersih. Serta, terdapat 2 jenis saluran udara, yakni Saluran Udara
Tegangan Menengah (SUTM) dan Saluran Udara Tegangan Rendah (SUTR) yang dapat
memenuhi pasokan listrik konsumen di Koridor Jalan Gembong. Selain itu, di koridor ini
sudah terdapat cukup banyak tempat sampah umum yang tersebar di sepanjang Koridor
Jalan Gembong sehingga masalah persampahan bisa teratasi dengan cukup baik.

● Dalam intensitas pemanfaatan lahan Koridor Jalan Gembong rata-rata KDB yang ada
adalah 80-90% yang merupakan bangunan perdagangan dan jasa, rata-rata tinggi bangunan
adalah 2-4 lantai dan termasuk dalam KLB 1-4 lantai dikategorikan dalam blok peruntukan
bangunan yang rendah dan sedang, untuk GSB pada koridor ini ditemukan bangunan yang
ada memiliki ukuran GSB yang berbeda-beda.

2. Potensi pada Koridor Jalan Gembong

Dalam hasil survei dan analisis yang telah dilakukan koridor jalan Gembong ditemukan
beberapa potensi-potensi yang dapat dikembangkan diantaranya adalah dapat diarahkan
kedepannya menjadi kawasan perdagangan dan jasa skala Internasional/Nasional, terdapat

28
gedung ITC Mega Grosir yang dapat dikembangkan sebagai pusat oleh-oleh ataupun wisata
sebab koridor ini memiliki kesempatan untuk menjadikan gedung ini sebagai pusat wisata
perbelanjaan.

5.2 Rekomendasi Koridor Jalan Gembong

Gedung ITC Mega Grosir merupakan salah satu bangunan pusat perbelanjaan yang menjadi
landmark di Koridor Jalan Gembong. berdasarkan analisis kondisi disimpulkan:

1. Masih banyaknya ditemukan ruang-ruang kosong di sisi lain gedung ITC Mega Grosir.
Maka dari itu perlu dilakukan penataan kembali dengan penambahan fungsi di sisi lain
Gedung ITC Mega Grosir yang dapat dikembangkan menjadi tempat industri kreatif guna
meningkatkan upaya pelestarian yang bertujuan untuk memanfaatkannya sebagai kekayaan
budaya serta dikelola untuk kepentingan pembangunan dan citra kota.

2. Terdapat area tersendiri dalam gedung ITC Mega Grosir yang merupakan tempat jual
beli dengan kondisi yang masih jauh dari kata baik. Maka dari itu, diperlukan upaya
merenovasi tempat yang menjadi basis pengembangan perekonomian dengan melihat siola
yang terletak di pusat dan strategis serta diharapkan dapat menambah lapangan pekerjaan
terutama penduduk sekitar yang tidak memiliki pekerjaan tetap.

3. Di Gedung ITC Mega Grosir terdapat pengendara bermotor dan mobil yang parkir liar
yang memicu terjadinya kemacetan. Untuk mengatasi permasalahan tersebut
diperlukannya penambahan lahan parkir yang lebih efisien, terutama untuk para pengguna
kendaraan bermotor di lantai dasar.

4. Pada Koridor Jalan Gembong perlu diadakannya peninjauan kembali mengenai kondisi
jalur pedestrian atau trotoar yang tidak beraturan sepanjang jalan guna meningkatkan
kenyamanan bagi para pejalan kaki yang berada di atas jalur pedestrian.

29