Efektivitas Pengurusan Pertanahan Berbasis Melakukan Tugas Jabatannya (Studi Pada Kantor Notaris/Ppat Di Kota Medan)

EFEKTIVITAS PENGURUSAN PERTANAHAN BERBASIS
ONLINE DALAM MEMBANTU KINERJA PPAT

MELAKUKAN TUGAS JABATANNYA
(STUDI PADA KANTOR NOTARIS/PPAT DI KOTA MEDAN)
TESIS
Oleh
NOPIKA SARI ARITONANG

157011204 / M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2018
Universitas Sumatera Utara

EFEKTIVITAS PENGURUSAN PERTANAHAN BERBASIS
ONLINE DALAM MEMBANTU KINERJA PPAT
MELAKUKAN TUGAS JABATANNYA
(STUDI PADA KANTOR NOTARIS/PPAT DI KOTA MEDAN)
TESIS
Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada

Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Oleh
NOPIKA SARI ARITONANG

157011204 / M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2018

Telah diuji pada :
Tanggal : 19 Januari 2018
PANITIA PENGUJI TESIS

Ketua : Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN
Anggota : 1. Dr. Faisal Akbar Nasution, SH, MHum
2. Prof. Dr. Saidin, SH, MHum
3. Dr. T. Keizerina Devi A. SH., CN., M.Hum
4. Dr. Rudi Haposan SH., SpN., M.Kn

ABSTRAK
Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional terus

melakukan berbagai terobosan dan inovasi dengan memanfaatkan teknologi informasi
dan komunikasi. Berbagai Inovasi dalam meningkatkan pelayanan bidang Pertanahan
agar pelayanan BPN menjadi efektif, efisien, transparan, dan berbiaya tidak mahal.
Salah satu inovasi yang sudah diberlakukan adalah Layanan Online Kantor
Pertanahan dan Pelayanan Mandiri Akta Tanah, yang aplikasinya disebut dengan
Aplikasi Layanan Online Kantor Pertanahan. Aplikasi Layanan Online Kantor
Pertanahan adalah aplikasi yang digunakan oleh PPAT untuk melakukan pengurusan
3 (tiga) kegiatan pertanahan, salah satunya peralihan hak atas tanah. Aplikasi
Layanan Online bertujuan untuk menyederhanakan dan mengefektifkan proses
peralihan hak atas tanah sehingga memudahkan pekerjaan PPAT, namun dalam
kenyataan, Aplikasi Layanan Online Kantor Pertanahan tidak sederhana dan belum
efektif dalam membantu PPAT untuk melakukan tugas jabatannya berkaitan dengan
peralihan hak atas tanah. Hal inilah yang akan dibahas dalam penelitian ini.
Jenis penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah jenis penelitian
hukum normatif, yaitu meneliti asas-asas hukum dan perundang-undangan serta
hukum lainnya dengan teknik pengumpulan data melalui peenelitian kepustakaan dan
wawancara. Penelitian ini bersifat deskriptif analitis, yaitu menguraikan apa adanya
terhadap suatu kondisi atau posisi dari proposisi-proposisi hukum atau non hukum
dengan pendekatan kualitatif sehingga dapat diperoleh gambaran secara menyeluruh
tentang fakta yang terdapat dalam praktek di lapangan oleh PPAT.
Hasil penelitian yang diperoleh dalam penelitian tesis ini adalah pengurusan
pertanahan berbasis Online bagi PPAT masih kurang maksimal dalam
menyederhanakan proses pengurusan pertanahan khususnya mengenai peralihan hak
atas tanah di Kantor Pertanahan karena yang online masih sebatas permohonan
pendaftaran saja. Berbasis online belum begitu efektif dalam membantu PPAT karena
justru bertambah prosedur yang harus dikerjakan yang membutuhkan waktu dan
biaya, sementara proses di Kantor Pertanahan juga masih tetap yaitu manual. Dalam
permohonan pendaftaran tersebut pun terdapat beberapa kendala baik internal dari
BPN dan juga eksternal dari PPAT. Kendalanya yaitu adanya sertipikat yang belum
masuk dalam sistem sehingga tidak bisa di-input, aplikasi layanan online Kantor
Pertanahan sering error dan offline, terbatasnya jumlah berkas yang bisa didaftarkan
melalui sistem, penerbitan Surat Perintah Setor (SPS) yang hanya bisa dilakukan
setelah validasi data oleh Kantor Pertanahan serta keterbatasan jaringan internet di
Kantor PPAT. Sebaliknya, bagi Kantor Pertanahan, berbasis online ini sangat
membantu sekaligus sebagai sarana pemantauan aktifitas pendaftaran tanah.
Jadi, bagi PPAT, pengurusan pertanahan berbasis online perlu ditingkatkan
lagi, baik aturan dan prosedurnya sehingga efektif dalam membantu PPAT
melakukan tugas jabatannya khususnya dalam pendaftaran peralihan hak atas tanah.
Kata Kunci : Efektivitas, Pengurusan Berbasis Online, PPAT.

ABSTRACT
The ministry of Land and Spatial Planning /BPN (the National Land
Agency) is continuously making various innovations by using information and
communication technology in increasing its service in land affairs so that BPN
will become more effective, efficient, transparent, and affordable. One of the
innovations is online service at the Land and Self-Service in Land Certificate
Office which is called Online Service Application of Land Office which is used by
PPAT (Official Empowered to Draw up Land Deeds) to do 3(three) types of land
management, using user-id in each PPAT. As what is generally done with online,
online management is aimed to simplify the process of land registration which
makes PPAT easy to handle their job.
The research used juridical empirical method by directly doing field
research and interviewing source persons – PPAT and the Head of the Land
Office. It also used discriptive analytic method which describe the condition or
the position of the legal and non-legal propositions, using qualitive approach so
that complete description in the field could be obtained.
The result of the research obtained in this thesis research is the Online-
based land management for PPAT is still not optimal in simplifying the process of
land management, especially regarding the transfer of land rights at the Land
Office because the online application is still limited only to registration
application. Online-based has not been very effective in helping PPAT because it
actually increases the procedures that must be done that require time and money,
while the process at the Land Office is also still manual. In the registration
application there are also several obstacles both internally from BPN and also
externally from PPAT The obstacle is the presence of certificates that have not
been entered into the system so that they cannot be input, the Land Services online
service application is often error and offline, the limited number of files that can
be registered through the system, the issuance of SPS (Deposit Order) that can
only be done after data validation by Land Office and internet network limitation
in the PPAT Office. On the contrary, for the Land Office, this online-based is very
helpful as a means of monitoring land registration activities.
Therefore, for PPAT, online-based land management needs to be
improved, both the rules and procedures so that it is effective in helping PPAT
perform its job duties, especially in the registration of the transfer of land rights.
Keywords: Effectiveness, Online Service Application at the Land Office, PPAT
ii

KATA PENGANTAR
Terpujilah Allah Tri Tunggal, yang terus bermurah hati menolong dan
memampukan penulis selama lebih kurang 2 tahun menjalani perkuliahan di
Magister Konotariatan ini. Terkhusus untuk menyelesaikan penulisan tesis ini,
sungguh banyak tantangan dan kendala selama ini. Tapi syukur kepada Tuhan
yang terus memampukan sampai penulisan ini selesai.
Berbagai inovasi yang dikeluarkan oleh Badan Pertanahan tentu harus
diapresiasi sebagai peningkatan pelayanan kepada masyarakat. Salah satu inovasi
tersebut adalah layanan online Kantor Pertanahan dan Pelayanan Mandiri Akta
Tanah, yang aplikasinya disebut dengan Aplikasi Layanan Online Kantor
Pertanahan. Dalam praktiknya ternyata inovasi ini kurang efektif dalam
membantu PPAT melakukan tugas jabatannya karena beberapa kendala yang
terjadi. Hal inilah yang akan dijelaskan dalam penelitian ini yaitu dengan judul
“Efektivitas Pengurusan Pertanahan Berbasis Online Dalam Membantu Kinerja
Ppat Melakukan Tugas Jabatannya (Studi Pada Kantor Notaris/Ppat Di Kota
Medan).
Terima kasih untuk lelaki dan wanita terhebat yaitu orang tua penulis,
Bapak B. Aritonang dan Ibu L. Lumban Gaol, atas semua doa, semangat dan
kebutuhan yang dipenuhi selama hidup penulis khususnya selama menyelesaikan
perkuliahan ini. Dan penyelesaian penulisan ini tentu tidak selesai tanpa
bimbingan dari dosen pembimbing, yaitu Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin,
SH., MS., C N., Bapak Dr. Faisal Akbar, SH., M.Hum dan Bapak Prof. Dr.
O K Saidin, SH., M.Hum. Terima kasih untuk semua bimbingan, masukan dan
iii

kritikan serta kerelaan memberi waktu untuk mengajari penulis, kiranya Tuhan
Yang Maha Esa memberi kesehatan, umur panjang dan rejeki berlimpah kepada
Bapak dan keluarga. Dan terima kasih juga kepada Dosen penguji saya yaitu Ibu
Dr. T. Keizerina Devi A. SH., CN., M.Hum dan Bapak Dr. Rudi Haposan
SH., SpN., M.Kn secara khusus, yang bersedia memberi masukan, mengarahkan
penulis dan mengoreksi kekurangan demi penyempurnaan tesis ini. Tuhanlah juga
yang senantiasa memberi kelimpahan kepada Ibu dan Bapak serta keluarga, diberi
kesehatan, panjang umur dan rejeki yang berlimpah. Dan selanjutnya penulis juga
berterima kasih kepada:
1. Bapak Prof. Dr. Runtung, S.H, M.Hum, selaku Rektor Universitas
Sumatera Utara, atas kesempatan dan fasilitas yang tersedia selama
menyelesaikan pendidikan di Program Studi Magister Kenotariatan, Fakultas
Hukum Universitas Sumatera Utara.
2. Bapak Prof. Dr. Budiman Ginting, SH, M.Hum, selaku Dekan Fakultas
Hukum Universitas Sumatera Utara, atas kesempatan dan fasilitas yang
tersedia selama menyelesaikan pendidikan ini.
3. Ibu Dr. T. Keizerina Devi A. SH, CN, M.Hum, selaku Ketua Program
Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara,
yang telah memberikan dorongan kepada penulis untuk segera menyelesaikan
penulisan tesis ini.
4. Bapak Dr. Edy Ikhsan., SH. M.Hum., selaku Sekretaris Program Studi
Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, yang
iv

telah memberikan dorongan kepada penulis untuk segera menyelesaikan
penulisan tesis ini.
5. Bapak dan Ibu Dosen Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas
Sumatera Utara, yang telah memberikan ilmu pengetahuan, bimbingan serta
arahan yang sangat bermanfaat selama penulis mengikuti proses kegiatan
perkuliahan.
6. Seluruh pegawai (Ka Sari, Ka Mira, Ka Winda dan ka Dwi) di Program
Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, yang
telah banyak memberikan bantuan kepada penulis selama ini dalam
menjalankan pendidikan dan penelitian tesis ini.
7. Saudara-saudara kandung penulis yang juga terus mendoakan dan
menyemangati penulis yaitu Evo Aritonang, Am.Keb, Julfredi Aritonang
S.Hut, Adelastri Aritonang, Rikky I. Aritonang dan Tasya Aritonang.
8. Teman-teman di Pelayanan UKM KMK USU, teman KTB (Ka Sonak,
Tommi, Iqnatius, Faber, Novel dan Cardo), kelompok Gloria (Ka Lusi,
Kastro, Advend, Togi), adik-adik kelompok penulis yaitu Sylvia, Betti, Vina,
Stevia, Arjuna, Gita, Septa, Iwan, Chessa, Tania, dan semua yang
mendoakan. Dan adik-adik di rumah, Roinisma dan Adelastri, yang terus
setia mendoakan dan menyemangati penulis.
9. Rekan-rekan mahasiswa dan mahasiswi di Program Magister Kenotariatan
Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, khususnya Epipanni, SH.,
M.Kn, Ka Dona Sinaga SH., M.Kn, Ka Noni Wulandari Lubis SH., M.Kn,
Defina Anggriani Simangunsong SH, Novita Dameria Marbun, SH, Moria

Gunawaty SH serta seluruh teman-teman di Grup A angkatan 2015 yang telah
banyak memberikan motivasi kepada penulis baik berupa masukan dan
dukungan dalam penulisan tesis ini, sehingga penulisan tesis ini menjadi lebih
baik. Kalian luar biasa.
Penulis mengakui bahwa penulisan ini banyak ketidaksempurnaan baik
penulisan maupun substansi, untuk itu penulis menerima masukan dan kritikan
yang membangun guna penyempurnaan penulisan ke depan. Atas perhatiannya
saya ucapkan terimakasih.
Medan, 19 Januari 2018

Penulis,
(NOPIKA SARI ARITONANG)
vi

DAFTAR RIWAYAT HIDUP
I. IDENTITAS PRIBADI
Nama : NOPIKA SARI ARITONANG
Tempat/ Tanggal Lahir : Pearaso/21 Januari 1992
Alamat : Pearaso Dolok Margu
Kec. Lintong Nihuta
Jenis Kelamin : Perempuan
Umur : 25 Tahun
Kewarganegaraan : Indonesia
Nama Ayah : Bangun Aritonang
Nama Ibu : Linar Lumban Gaol
II. PENDIDIKAN
Sekolah Dasar : SD Negeri 173416 Sipituhuta
(1998-2004)
Sekolah Menengah Pertama : SMP N 1 Doloksanggul (2004-2007)
Sekolah Menengah Atas : SMA Negeri 1 Pollung (2007-2010)
Universitas : S1 Fakultas Hukum Universitas Sumatera
Utara (2010-2014)
Universitas : S2 Magister Kenotariatan Fakultas
Hukum Universitas Sumatera Utara
(2015-2017)
vii

DAFTAR ISI
Halaman
ABSTRAK ................................................................................................... i
ABSTRACT ................................................................................................... ii
KATA PENGANTAR ................................................................................. iii
DAFTAR RIWAYAT HIDUP ................................................................... vii
DAFTAR ISI ................................................................................................. viii
BAB I PENDAHULUAN ..................................................................... 1
A. Latar Belakang .................................................................... 1
B. Rumusan Masalah ............................................................... 13
C. Tujuan Penelitian ................................................................. 13
D. Manfaat Penelitian ............................................................... 14
E. Keaslian Penelitian ............................................................... 15
F. Kerangka Teori Dan Konsepsi ............................................. 16
1. Kerangka Teori ............................................................. 16
2. Konsepsi ........................................................................ 22
G. Metode Penelitian................................................................. 25
1. Jenis Penelitian .............................................................. 25
2. Sumber Data .................................................................. 26
3. Teknik Pengumpulan Data ............................................ 28
4. Analisis Data ................................................................. 29
BAB II PENGURUSAN PERTANAHAN KHUSUSNYA
MENGENAI PENDAFTARAN PERALIHAN HAK ATAS
TANAH DENGAN BEBASIS ONLINE .................................. 30
A. Aplikasi Layanan Online Kantor Pertanahan ............................... 30
B. Jenis-Jenis Peralihan Hak Atas Tanah ................................. 37
C. Pendaftaran Peralihan Hak Atas Tanah Sebelum Dan
Sesudah Menggunakan Aplikasi Layanan Online Kantor
Pertanahan ............................................................................ 40
viii

BAB III EFEKTIVITAS PENGURUSAN PERTANAHAN
BERBASIS ONLINE DALAM MEMBANTU KINERJA
PPAT MELAKUKAN TUGAS JABATANNYA ................... 59
A. Tinjauan Umum Tugas Dan Kewenangan PPAT ................ 59
B. Efektivitas Pengurusan Pertanahan Berbasis Online Dalam
Membantu PPAT.................................................................. 65
C. Perbedaan Sebelum dan Sesudah Online ............................. 81

BAB IV KENDALA-KENDALA DALAM PENGURUSAN
PERTANAHAN DENGAN MENGGUNAKAN APLIKASI
LAYANAN ONLINE KANTOR PERTANAHAN ................ 84
A. Tinjauan Mengenai Tugas dan Kewenangan BPN .............. 84
B. Pengurusan Pertanahan Berbasis Online dalam Rangka
Pelaksanaan Good Governance............................................ 90
C. Kendala-Kendala Dalam Pengurusan Pertanahan Berbasis
Online ................................................................................... 96
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN ................................................. 104

A. Kesimpulan ......................................................................... 104
B. Saran .................................................................................... 106
DAFTAR PUSTAKA ................................................................................... 108
ix

BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Perubahan politik sejak terjadinya reformasi politik di tahun 1998 telah
membawa dampak pada pengaturan kembali tentang tata kehidupan berbangsa
dan bernegara termasuk didalamnya tentang pengaturan tentang kebijakan hukum
pertanahan. Arah baru reformasi hukum pertanahan khususnya pada kebijakan
hukum pertanahan perlu dirancang untuk mendukung demokratisasi dan
terbentuknya clean and good governance yang ditandai dengan adanya
pemerintahan yang rasional, transparansi, dan memiliki sikap kompetisi antar
departemen dalam memberikan pelayanan, mendorong tegaknya hukum serta
bersedia memberikan pertanggungjawaban terhadap publik (public accountability)
secara teratur.1
Kebijakan hukum pertanahan yang dimaksud mencakup aspek yang sangat
mendasar yaitu prinsip pemenuhan hak-hak konstitusional rakyat dalam rangka
menjalankan hidup sehari-hari. Dan hal ini tentu dikoordinir oleh pemerintah,
sebagaimana yang kita ketahui bahwa tugas pokok pemerintah adalah
menciptakan sistem manajemen pemerintahan yang dapat mengelola dengan baik
sumber daya nasional demi tercapainya kemakmuran dan kesejahteraan serta
keadilan sosial bagi seluruh rakyat Indonesia.
1
Widhi Handoko, Kebijakan Hukum Pertanahan, Sebuah Refleksi Keadilan Hukum
Progresif, Thafa Media, Yogyakarta, 2014, hlm. 1

2
Untuk mengerjakan tugas tersebut, Pemerintah harus mampu mewujudkan
reformasi hukum pertanahan khususnya pelayanan publik di bidang pertanahan
pada birokrasi pemerintahan, supaya tercapai birokrasi yang akuntabel, produktif,
profresional dan bebas korupsi.2 Dan sebenarnya, kebijakan hukum pertanahan
dan peraturan hukum pertanahan sudah sering dibenahi, akan tetapi hasil
pelaksanaan pada sistem birokrasi dan pelayanan publik Badan Pertanahan
Nasional (selanjutnya disebut BPN) masih jauh dari perwujudan nilai keadilan
sosial.
Hukum pertanahan dipahami sebagai suatu sistem norma, maka
seharusnya setiap peraturan perundang-undangan yang paling tinggi sampai pada
peraturan yang paling rendah (terkait dengan kebijakan hukum pertanahan) harus
merupakan suatu jalinan sistem yang tidak boleh saling bertentangan satu sama
lain. Proses pembentukan norma-norma itu dimulai dari yang paling tinggi sampai
yang paling rendah sehinggga terjadilah konkretisasi.3
Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional mulai
melaksanakan reformasi birokrasi sejak tahun 2013. Reformasi Birokrasi di BPN
merupakan upaya dalam mewujudkan good governance dengan melakukan
pembaharuan dan perubahan mendasar terhadap sistem penyelenggaraan di BPN.
Salah satu aspek yang direformasi oleh BPN adalah aspek Pelayanan Publik
bidang Pertanahan. Tantangan bagi BPN untuk menghapus stigma masyarakat
bahwa pelayanan BPN bidang Pertanahan merupakan pelayanan yang ruwet,
lama, dan syarat dengan Korupsi, Kolusi dan Nepotisme (KKN) perlu segera
2
Ibid., hlm. 2
3
Ibid., hlm. 37

3
diubah. Disisi lain, tuntutan masyarakat akan perbaikan dan peningkatan kualitas
pelayanan BPN merupakan kebutuhan yang mendesak. Hal ini ditandai dengan
banyaknya keluhan masyarakat terhadap pelayanan pertanahan. Pelayanan yang
banyak dikeluhkan masyarakat adalah pelayanan pemberian sertifikat tanah, untuk
memperoleh sertifikat sebidang tanah, masyarakat dipungut biaya macam-macam
dan urusannya berbelit-belit.4 Data yang yang keluarkan oleh Ombusmand RI
terkait jumlah keluhan masyarakat terkait pertanahan adalah sebagai berikut:5
Grafik Jumlah Laporan Masyarakat berdasarkan Kelompok Instansi Terlapor
4
Sandy Indra Pratama, CNN Indonesia, Ombudsman Sebut Tiga Lembaga dengan
Pelayanan Terburuk. http://www.cnnindonesia.com/nasional/20160308150625
20116107/ombudsman-sebut-tiga-lembaga-dengan-pelayanan-terburuk, di akses tanggal 30 Juli
2017, pukul 13.00 Waktu Indonesia bahagian Barat (selanjutnya disingkat WIB)
5
Ombudsman Republik Indonesia, Statistik Laporan/Pengaduan Masyarakat
,http://www.ombudsman.go.id/index.php/laporan/laporanstatistik.html?download=252:laporan-
statistik-tahun-2015, diakses tanggal 13 September 2017, pukul 12.22 WIB

4
Dari grafik diatas, BPN menduduki posisi ke-5 terbanyak jumlah
laporan/pengaduan masyarakat yang mengeluhkan pelayanan publik di BPN yaitu
sejumlah 530 atau 7,73%. Berdasarkan data tersebut, dugaan maladministrasi
berdasarkan laporan/pengaduan masyarakat dikelompokkan yaitu adanya
keberpihakan, diskiriminasi, konflik kepentingan, penundaan berlarut,
penyalahgunaan wewenang, penyimpangan prosedur, permintaan imbalan
uang/barang, tidak kompeten, tidak memberikan pelayanan, serta tidak patut. Oleh
karena itu peningkatan kualitas pelayanan publik di BPN diperlukan strategi yang
tepat karena BPN merupakan satu-satunya institusi yang memiliki kewenangan
untuk melaksanakan tugas pemerintah di bidang pertanahan secara nasional,
regional dan sektoral.
Hal tersebut mendorong Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan
Pertanahan Nasional melakukan berbagai terobosan dan inovasi dengan
memanfaatkan teknologi informasi dan komunikasi. Berbagai Inovasi dalam
meningkatkan pelayanan bidang Pertanahan agar pelayanan BPN menjadi efektif,
efisien, transparan, dan berbiaya tidak mahal. Sebagai institusi pelayanan publik,
BPN Republik Indonesia senantiasa berupaya meningkatkan kualitas
pelayanannya. Salah satu upayanya adalah dengan melakukan perubahan pola
pelayanan kepada masyarakat, dari pelayanan manual menjadi pelayanan yang
berbasis komputerisasi yang dimulai sejak tahun 1997. Berbagai Inovasi Layanan
Pertanahan yang telah dibangun BPN adalah sebagai berikut:6
6
Kementerian Agraria dan Tata Ruang (Badan Pertanahan Nasional), Inovasi Layanan
Pertanahan, http://www.bpn.go.id/publikasi/inovasi, diakses tanggal 30 Juli 2017, pukul 13.10
WIB

5
1. Program Komputerisasi Kantor Pertanahan
2. Layanan Sertifikat Tanah untuk Rakyat (LARASITA)
3. Layanan Tujuh Menit
4. Layanan One Day Service (Layanan 1 hari)
Beberapa layanan pertanahan dalam One Day Service antara lain :
a. Pengecekan Sertifikat
b. Penghapusan Hak Tanggungan (Roya)
c. Pendaftaran Hak Milik Berdasarkan Surat Keputusan
d. Peningkatan Hak / Perubahan Hak
e. Peralihan Hak
f. Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT)
g. Perpanjangan Hak Tanpa Ganti Blanko
h. Pencatatan Sita
i. Pencatatan Blokir
5. Layanan Weekend Service (Layanan akhir pekan)
6. Program Quick Service (Layanan Cepat)
7. Layanan Informasi Online
8. Layanan pendaftaran Online
a. Layanan Online Kantor Pertanahan (LOKET)
Penerapan LOKET dapat memperpendek antrian di Kantor pertanahan
dan mengurangi kontak langsung petugas pelayanan dengan pengguna
layanan pertanahan. Selain itu, penerapan LOKET dapat mengurangi peluang
terjadinya KKN serta memperluas akses layanan pertanahan. Layanan

6
LOKET juga diiringi dengan pembayaran elektronik (e-payment) layanan
pertanahan sebagai bagian dari pelaksanaan Gerakan Nasional Non Tunai
(GNPT).
b. Pelayanan Mandiri Akta Tanah (PERMATA)
Layanan online Permata merupakan terobosan pelayanan pertanahan
yang memberikan kemudahan terkait dengan pendaftaran akta pejabat
pembuat akta tanah (PPAT). Dengan Permata, PPAT atau pengguna layanan
secara langsung dapat mengaplikasikan berdasarkan user ID masing- masing.
9. Layanan Anggota Masyarakat
10. Layanan Non Tunai
11. Layanan Pengukuran menggunakan CORS
12. Layanan Monitoring Online
13. Layanan Geoservice Peta Tematik Pertanahan
Demikianlah 13 (tiga belas) inovasi pertanahan yang dibuat oleh BPN, dan
beberapa dari kebijakan tersebut yang sudah berlaku sejak awal Januari 2017 di
Kantor Pertanahan Kota Medan, termasuk poin nomor 8 terkait Layanan
pendaftaran Online (Layanan LOKET dan Layanan PERMATA) yang aplikasi
untuk menggunakannya dikenal dengan nama Aplikasi Layanan Online Kantor
Pertanahan.
Aplikasi Layanan Online Kantor Pertanahan adalah aplikasi yang
digunakan oleh PPAT untuk melakukan pengurusan 3 kegiatan pertanahan yang
pengaplikasiannya dengan memakai user ID masing-masing PPAT yang telah
diperoleh oleh PPAT pada waktu pelatihan PPAT Online se-Kota Medan.

7
Aplikasi Layanan Online Kantor Pertanahan tersebut meliputi pengurusan
pertanahan dalam 3 kegiatan yaitu :
1. Pelayanan peralihan hak, yakni dengan 9 kegiatan yakni jual beli, pewarisan,
hibah, tukar menukar, pembagian hak bersama, pemasukan ke dalam
perusahaan, merger, penetapan atau putusan Pengadilan dan lelang
2. Pelayanan hak tanggungan, yakni dengan 5 kegiatan antara lain hak
tanggungan, cessie, subrogasi, merger hak tanggungan dan roya.
3. Pelayanan informasi pertanahan, yakni dengan 4 kegiatan antara lain
pengecekan sertipikat, Surat Keterangan Pendaftaran Tanah, Informasi Nilai
Tanah atau Nilai Aset Properti, dan Informasi Zonasi Nilai Tanah.
Tiga pelayanan tersebut tentu tidak lepas dari Pejabat Pembuat Akta Tanah
(selanjutnya disebut PPAT) dalam melakukan tugas jabatannya. Sebagaimana kita
tahu bahwa sebelum adanya Aplikasi Layanan Online Kantor Pertanahan ini,
ketiga pengurusan pertanahan tersebut dilakukan secara manual yaitu PPAT
melengkapi berkas-berkas yang telah ditentukan lalu mengantarkannya ke Kantor
Pertanahan. Dan setelah adanya Aplikasi Online Layanan Pertanahan, sebagian
besar dari semua berkas yang telah dilengkapi tersebut (semua berkas adalah
berkas yang sama pada saat pelaksanaan manual) harus di-input melalui Aplikasi
Layanan Online Kantor Pertanahan dengan user ID PPAT tersebut. Jadi oleh
PPAT harus mendaftarkan sendiri berkas-berkas tersebut secara online.
Sebagai contoh untuk kegiatan peralihan hak atas tanah dengan jual beli,
maka PPAT harus mempersiapkan berkas berupa Akta Jual Beli, Pengikatan Jual
Beli (jika ada), Identitas bisa berupa Fotocopi Kartu Tanda Penduduk (KTP), dan

8
atau Surat Ijin Mengemudi (SIM) dan atau Pasport yang dilegalisir, fotocopi
Kartu Keluarga yang dilegalisir, Pajak Bumi Dan Bangunan (PBB), bukti
pembayaran Pajak Penghasilan (PPh) dan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan
Bangunan (BPHTB) serta fotocopi masing-masing, Asli Surat Kuasa Pengurusan,
Kuasa jika memakai Kuasa dalam Akta Jual Beli, dll yang diperlukan (sesuai
kondisi berkas). Dalam hal ini berkas yang harus di-input oleh PPAT adalah AJB,
Sertipikat, PBB, Bukti pembayaran PPh dan BPHTB.
Tujuan awal layanan online ini adalah untuk untuk memperpendek antrian
di Kantor pertanahan dan mengurangi kontak langsung petugas pelayanan dengan
pengguna layanan pertanahan sehingga mengurangi peluang terjadinya Korupsi
Kolusi Nepotisme (Selanjutnya disebut KKN), PPAT juga dapat mengecek
dokumen yang didaftarkan kapan dan di mana saja. Selain itu PPAT memperoleh
kemudahan dalam melakukan pekerjaan ke-PPAT-an karena sudah online.
Dengan demikian, saat mendaftarkan berkas ke Kantor Pertanahan maka
pendaftar tidak perlu antri terlalu lama karena data sudah tersedia dan tinggal
validasi data secara langsung.
Berdasarkan tujuan tersebut tentu Aplikasi Layanan Online dirancang
dengan mengingat asas-asas pendaftaran tanah yang diatur dalam PP Nomor 24
Tahun 1997 sebagai landasan atau yang menjiwai pelaksanaan kegiatan
pendaftaran tanah. Asas-asas pendaftaran tanah yaitu:
1) Asas sederhana, yaitu bahwa prosedur pendaftaran tanah mudah dipahami
oleh pihak-pihak yang berkepentingan, terutama para pemegang hak atas
tanah.

9
2) Asas aman, yaitu bahwa pendaftaran tanah perlu diselenggarakan secara teliti
dan cermat sehingga hasilnya dapat memberikan jaminan kepastian hukum
sesuai tujuan pendaftaran tanah itu sendiri.
3) Asas terjangkau, yaitu peraturan tentang pendaftaran tanah terjangkau bagi
pihak-pihak yang memerlukan, khususnya dengan memperhatikan kebutuhan
dan kemampuan golongan ekonomi lemah. Peayanan yang diberikan dalam
rangka penyelenggaraan pendaftaran tanah harus bisa terjangkau oeleh pihak
yang memerlukan.
4) Asas mutakhir, yaitu kelengkapan yang memadai dalam pelaksanaannya dan
berkesinambungan dalam pemeliharaan datanya..
5) Asas terbuka, yaitu masyarakat dapat mengetahui atau memperoleh
keterangan-keterangan mengenai data fisik dan data yuridis yang benar setiap
saat di Kantor Pertanahan Kota/Kabupaten.
Secara khusus mengenai asas sederhana, penerapan asas ini seharusnya
terdapat dalam pengurusan pertanahan dengan menggunakan Aplikasi Layanan
Online khususnya mengenai pendaftaran peralihan hak atas tanah. Sebagaimana
tujuan online pada dasarnya adalah menyederhanakan proses dari yang
sebelumnya manual. Tetapi dalam prakteknya, Aplikasi Layanan Online ini justru
menjadikan tidak sederhana, misalnya dalam hal peralihan hak atas tanah yang
sertipikatnya lama dan atau tidak punya Nomor Identifikasi Bidang (selanjutnya
disebut NIB), harus diurus terlebih dahulu ke Kantor Pertanahan supaya sistem
bisa menerima, tentu hal ini membuat prosesnya bertambah dan waktu
pengurusan pun lebih lama. Hal ini karena dibandingkan proses manual baik

10
sertipikat lama dan juga sertipkat yang tidak punya NIB bisa langsung diproses
balik namanya di Kantor Pertanahan.
Selain itu mengenai mengurangi kontak langsung dengan petugas di
Kantor Pertanahan, tetap juga harus kontak langsung karena berkas yang diantar
tersebut harus diperiksa pada waktu itu juga supaya bisa mendapatkan Surat
Perintah Setor (selanjutnya disebut SPS) untuk membayar Penerimaan Negara
Bukan Pajak (selanjutnya disebut SPS.
Hal inilah yang akan diteliti lebih dalam, yaitu apakah dengan hadirnya
Aplikasi Layanan Online Kantor Pertanahan tersebut menyederhanakan proses
pengurusan pertanahan khusunya mengenai pendaftaran peralihan hak atas tanah
sehingga efektif dalam mendukung sebagian dari proses pengurusan pertanahan
yang dikerjakan oleh PPAT sesuai tugas jabatannya. Sebagaimana yang dijelaskan
di atas, salah satu tujuan aplikasi ini yaitu untuk mempermudah pekerjaan PPAT.
PPAT merupakan pejabat umum yang menjadi mitra instansi BPN guna
membantu menguatkan/mengukuhkan setiap perbuatan hukum atas bidang tanah
yang dilakukan oleh subyek hak yang bersangkutan yang dituangkan dalam suatu
akta otentik. PPAT berwenang atas setiap perbuatan hukum dalam membuat akta
peralihan hak atas tanah. Tanpa adanya akta peralihan dari PPAT, maka BPN
tidak dapat bekerja untuk membuat pendaftaran peralihan hak atas tanah dan
sebelum melaksanakan pembuatan akta mengenai peralihan hak atas tanah PPAT
wajib terlebih dahulu melakukan pemeriksaan pada Kantor Pertanahan mengenai
kesesuaian sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan dengan daftar-daftar yang
ada di Kantor Pertanahan setempat dengan memperlihatkan sertifikat asli. Dengan

11
demikian terdapat hubungan yang saling mempengaruhi antara PPAT dengan
BPN dalam proses pendaftaran tanah.
Ketika ingin mengetahui sejauh mana efektivitas dari hukum, maka
pertama-tama harus dapat mengukur, sejauh mana aturan hukum itu ditaati atau
tidak ditaati. Tentu saja, jika suatu aturan hukum ditaati oleh sebagian besar target
yang menjadi sasarannya, baru akan mengatakan bahwa aturan hukum yang
bersangkutan adalah efektif.7 Namun demikian, sekalipun dapat dikatakan aturan
yang ditaati itu efektif, tetap masih dapat dipertanyakan lebih jauh derajat
efektivitasnya. Artinya tidak mudah menyimpulkan bahwa produk hukum yang
dibuat tersebut efektif atau tidak dalam mencapai tujuan dari hukum itu sendiri
yaitu demi kepastian, kemanfaatan dan keadilan. Menurut Amin Tunggul
Widjaya, efektivitas adalah hasil membuat keputusan yang mengarahkan,
melakukan sesuatu dengan benar, yang membantu memenuhi misi suatu
perusahaan atau pencapaian tujuan.8 Sedangkan Menurut Sondang P.Siagian
definisi Efektivitas adalah pemanfaatan sumber daya, sarana dan prasarana dalam
jumlah tertentu yang secara sadar ditetapkan sebelumnya untuk menghasilkan
sejumlah barang atas jasa kegiatan yang dijalankannya. Efektivitas menunjukan
keberhasilan dari segi tercapai tidaknya sasaran yang telah ditetapkan. Jika hasil
kinerja semakin mendekati sasaran, berarti makin tinggi efektivitasnya.9
7
Achmad Ali, Menguak Teori Hukum (Legal Theory) dan Teori Peradilan
(Judicialprudence) Termasuk Interpretasi Undang-Undang (Legisprudence). Kencana
Prenadamedia Grup, Jakarta, 2009, hlm. 375
8
Amin Tunggul Wijaya, Manajemen Suatu Pengantar, Cetakan Pertama, Rineka Cipta
Jaya, Jakarta, 1993, hlm. 32
9
Sondang P Siagian, Sistem Informasi Manajemen, Bumi Aksara, Jakarta, 2001, hlm. 24

12
Setelah berlakunya Aplikasi Layanan Online Kantor Pertanahan tersebut,
beberapa orang yang merasakan dampak termasuk pegawai PPAT memberikan
respon yang arahnya menunjukkan kurang puas. Hal ini disimpulkan dari langkah
penelitian awal yang sudah dilakukan yakni wawancara terhadap 2 (dua) orang
yang bekerja di Kantor PPAT di Kota Medan.
Kebijakan ini justru menambah pekerjaan karena membuat dua kali
bekerja, yakni meng-input secara online dan mengantar berkas fisik ke Kantor
Pertanahan. Padahal sebelum adanya kebijakan ini, hanya mengantar berkas fisik
ke Kantor Pertanahan. Jadi masih kurang memahami dimana unsur sederhana dan
efektifnya kebijakan ini bagi PPAT.10 Kebijakan ini justru kadang membuat lama,
karena meng-input datanya susah, kadang karena jaringan aplikasinya yang sering
macet, kadang karena ukuran data yang diminta terlalu kecil sehingga harus
mengecilkan ukuran supaya bisa di-input.11 Hal ini merupakan kendala di awal
yang dialami oleh PPAT, yaitu website aplikasi tersebut yang tidak bisa dibuka
karena server rusak, data harus sangat kecil agar bisa di-input (ukuran data), gagal
input berkali-kali karena jaringan, sehingga harus diulangi berkali-kali bahkan
sampai berhari-hari. Oleh karena itu perlu diteliti sejauh mana kebijakan ini
memudahkan dan mengekfektifkan pekerjaan PPAT untuk melakukan tugas
jabatannya.
10
Hasil wawancara dengan Kristina Siahaan, SH, MKn, Pegawai Kantor Notaris/PPAT
WANDA LUCIA, SH, MKn, yang berlamat di Jalan Iskandar Muda Nomor 153/22 A pada
tanggal 11 Juni 2017 pukul 11.00 WIB
11
Hasil wawancara dengan Intan Maisyarah, SH, MKn, Pegawai Kantor Notaris/PPAT
RISNA RAHMI ARIFA, SH, MKn, yang berlamat di Jalan Ramlan Yatim Nomor 1 pada, tanggal
12 Juni 2017 pukul 13.00 WIB

13
Dengan demikian, berdasarkan hal-hal yang dijelaskan di atas, maka
penulis menganggap perlu dilakukan penelitian terhadap efektivitas kebijakan
tersebut khususnya terhadap kinerja PPAT dalam melakukan tugas jabatannya,
dengan judul penelitian EFEKTIVITAS PENGURUSAN PERTANAHAN
BERBASIS ONLINE DALAM MEMBANTU KINERJA PPAT MELAKUKAN
TUGAS JABATANNYA (Studi Pada Kantor Notaris/PPAT di Kota Medan).
B. Rumusan Masalah
Berdasarkan yang diuraikan dalam latar belakang di atas, maka pokok
rumusan masalah yang akan dibahas dalam penelitian ini yaitu:
1. Apakah proses pengurusan pertanahan khususnya mengenai pendaftaran
peralihan hak atas tanah dengan berbasis Online menyederhanakan proses
penyelesaian pendaftarannya di Kantor Pertanahan?
2. Bagaimana efektifitas pengurusan pertanahan dengan menggunakan Aplikasi
Layanan Online Kantor Pertanahan terhadap PPAT di Kota Medan dalam
melakukan tugas jabatannya?
3. Apa kendala-kendala yang dialami PPAT dalam pengurusan pertanahan
dengan menggunakan Aplikasi Layanan Online Kantor Pertanahan?
C. Tujuan Penelitian
Adapun tujuan dilaksanakannya penelitian ini adalah sesuai dengan yang
diuraikan dalam rumusan masalah, yaitu:
1. Untuk mengetahui proses pendaftaran pertanahan berbasis online yang telah
diberlakukan oleh Kantor Pertanahan Kota Medan sehingga bisa disimpulkan
menyederhanakan atau tidak serta mengetahui kelebihan dan kekurangannya

14
sehingga kekurangan atau kelemahannya dapat diperbaiki guna tercapainya
tujuan dari Aplikasi Layanan Online Kantor Pertanahan.
2. Untuk mengetahui efektivitas pengurusan pertanahan berbasis online terhadap
PPAT di Kota Medan dalam melakukan tugas jabatan, sehingga PPAT bisa
memberikan masukan ataupun kritikan dalam pemberlakuan kebijakan
pertanahan tersebut guna memaksimalkan efektifitas kebijakan tersebut.
3. Untuk mengetahui kendala-kendala yang terjadi dalam sistem pengurusan
pertanahan dengan menggunakan Aplikasi Layanan Online Kantor
Pertanahan.
D. Manfaat Penelitian
Setiap penelitian tentu diharapkan mampu untuk memberi manfaat baik
secara teoritis maupun secara praktis. Manfaat teoritis dan praktis penelitian ini
adalah sebagai berikut:
1. Secara Teoritis
Secara teoritis, diharapkan penelitian ini dapat memberikan kontribusi
serta pemahaman bagi ilmu pengetahuan dalam mengembangkan kebijakan
hukum pertanahan khususnya mengenai pendaftaran tanah yang kemungkinan ke
depan akan terus berkembang sampai penerapan asas-asas pendaftaran tanah
benar-benar optimal dan tujuan pendaftaran tanah tercapai dengan baik.
2. Manfaat Praktis
Secara praktis, penelitian ini diharapkan dapat menjadi pedoman bagi yang
berkepentingan khususnya untuk PPAT dalam mengerjakan tugas jabatannya

15
dengan sistem yang baru diberlakukan oleh Kantor Pertanahan khususnya PPAT
yang daerah kerjanya di Kota Medan.
E. Keaslian Penelitian
Berdasarkan penelusuran dan pemeriksaaan serta hasil cek bersih judul
Tesis yang pernah dikerjakan di Universitas Sumatera Utara, penelitian dengan
judul “Efektivitas Pengurusan Pertanahan Berbasis Online Dalam Membantu
PPAT Mengerjakan Tugas Jabatannya (Studi di Kantor Notaris/PPAT di Kota
Medan), belum pernah ada dilakukan penelitian. Oleh karena itu, penulis
menjamin keaslian dari penelitian ini dan siap menanggung segala resiko jika
dikemudian hari ada ditemukan hal-hal yang membuktikan penulis melakukan
tindakan plagiat dalam penelitian ini. Penelitian ini adalah mutlak hasil kerja dari
penulis yang didasarkan atas hasil pemikiran dan pecarian informasi baik di buku-
buku, artikel, karya ilmiah ataupun internet serta hasil wawancara dari beberapa
orang yang mengetahui permasalahan yang dibahas. Dan berdasarkan hasil cek
bersih dari kampus, beberapa judul memiliki kemiripan dengan judul dalam
penelitian ini, antara lain:
1. Tinjauan Yuridis akta-akta pertanahan yang dibuat oleh PPAT berdasarkan
peraturan kepada Badan Pertanahan nasional Nomor 8 Tahun 2012 (Dirga
Arbas, NIM: 117011107).
2. Pertanggungjawaban Notaris/PPAT terhadap akta jual beli tanah yang
mengandung cacat hukum materil ditinjau dari hukum pidana (studi putusan
Mahkamah Agung Nomor 126/PID/B/PN.DUM) – (Hanna Mandela. NIM:
137011003), dengan permasalahan yaitu:

16
(1)Bagaimana akibat hukum suatu Akta Jual Beli yang mengandung cacat
materil akta ?
(2)Bagaimana tanggungjawab Notaris/PPAT terhadap akta jual beli tanah
yang mengandung cacat materil akta ditinjau dari hukum pidana ?
(3)Bagaimana Analisis pertimbangan hukum hakim terhadap Putusan
Mahkamah Agung No.126/PID/B/2009/PN.DUM ?
F. Kerangka Teori Dan Konsepsi
1. Kerangka Teori
Kerangka teori merupakan kerangka pemikiran atau butir-butir pendapat,
teori, tesis mengenai sesuatu kasus atau permasalahan yang menjadi bahan
perbandingan, pegangan teoritis yang mingkin disetujui atau tidak disetujui.12
Dalam dunia ilmu, teori berfungsi untuk menerangkan atau menjelaskan mengapa
gejala spesifik atau proses tertentu terjadi, sedangkan kerangka teori merupakan
landasan dari teori dalam membangun atau memperkuat kebenaran dari
permasalahan yang dianalisis.13
Sugiono berpendapat bahwa fungsi dari kerangka teori selaras dengan apa
yang digunakan yaitu bahwa teori-teori yang relevan dapat digunakan untuk
menjelaskan tentang variable yang akan diteliti, setara sebagai dasar untuk
memberikan jawaban sementara terhadap masalah yang diajukan.14
Dalam melakukan penelitian ini, yaitu terkait efektivitas dari
diberlakukannya sistem pengurusan pertanahan berbasis online atau yang dikenal
12
M. Solly Lubis, Fisafat Ilmu Dan Penelitian, Mandar Maju, Bandung, 1994, hlm. 27
13
JJJ.M. Wuisman, Penelitian Ilmu-Ilmu Sosial, Fakultas Ekonomi Universitas Indonesia,
1996, hlm 203.
14
Sugiono, Metode Penelitian Administrasi, Alfa Beta, Bandung, 1983, hlm. 121.

17
dengan Aplikasi Layanan Online oleh BPN, maka teori yang digunakan sebagai
pisau analisis dalam menguraikan pembahasan untuk menjawab rumusan
permasalahan adalah teori efektivitas hukum, teori utilitas hukum dan teori
kewenangan. Sebagaimana yang dijelaskan di atas yaitu bahwa BPN
mengeluarkan suatu peraturan yang tentu tujuan awalnya adalah untuk
memaksimalkan fungsinya sebagaimana sebagai sebuah lembaga yang dipercaya
mengurusi pertanahan, dan disini akan dibahas, apakah kebijakan hukum tersebut
efektif dan membawa manfaat bagi semua pihak secara khusus untuk PPAT yang
tugas jabatannya dominan berhubungan dengan BPN.
Efektivitas mengandung arti keefektifan pengaruh efek keberhasilan atau
kemanjuran/kemujaraban, membicarakan keefektifan hukum tentu tidak terlepas
dari penganalisisan terhadap karakteristik dua variable terkait yaitu
karakteristik/dimensi dari obyek sasaran yang dipergunakan.15
Ketika berbicara sejauh mana efektivitas hukum maka kita pertama-tama
harus dapat mengukur sejauh mana aturan hukum itu ditaati atau tidak ditaati.jika
suatu aturan hukum ditaati oleh sebagian besar target yang menjadi sasaran
ketaatannya maka akan dikatakan aturan hukum yang bersangkutan adalah
efektif.16
Menurut Soerjono Soekanto, efektif atau tidaknya suatu hukum ditentukan
oleh 5 (lima) faktor, yaitu :17
15
Barda Nawawi Arief, Kapita Selekta Hukum Pidana, Cetakan Ketiga, Citra Aditya
Bandung, 2013, hlm. 67
16
Salim,H.S dan Erlis Septiana Nurbani, Penerapan Teori Hukum Pada Tesis dan
Disertasi, Edisi Pertama, Cetakan Kesatu, Rajawali Press, Jakarta, 2013, hlm. 375
17
Soerjono Soekanto, Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Penegakan Hukum, PT. Raja
Grafindo Persada, Jakarta, 2008, hlm. 8

18
1. Faktor hukumnya sendiri (undang-undang).

2. Faktor penegak hukum, yakni pihak-pihak yang membentuk maupun
menerapkan hukum.
3. Faktor sarana atau fasilitas yang mendukung penegakan hukum.
4. Faktor masyarakat, yakni lingkungan dimana hukum tersebut berlaku atau
diterapkan.
5. Faktor kebudayaan, yakni sebagai hasil karya, cipta dan rasa yang
didasarkan pada karsa manusia di dalam pergaulan hidup.
Hukum akan menjadi efektif jika tujuan keberadaan dan penerapannya
dapat mencegah perbuatan-perbuatan yang tidak diinginkan dan dapat
menghilangkan kekacauan. Hukum yang efektif secara umum dapat membuat apa
yang dirancang dapat diwujudkan. Jika suatu kegelapan maka kemungkinan
terjadi pembetulan secara gampang jika terjadi keharusan untuk melaksanakan
atau menerapkan hukum dalam suasana baru yang berbeda, hukum akan sanggup
menyelesaikan.18
Dan mengenai keefektifan dari kebijakan ini, akan dibahas lebih lanjut
dalam penelitian ini, dengan terlebih dahulu melakukan wawancara terhadap
sebagian PPAT yang berkedudukan di Kota Medan, sehingga bisa disimpulkan,
apakah kebijakan ini efektif atau tidak.
Teori utilitas (utiliteis theorie) hukum bertujuan untuk menjamin adanya
kemanfaatan atau kebahagiaan sebanyak-banyaknya pada orang sebanyak-
banyaknya. Aliran utilitarianisme ini menganggap bahwa tujuan hukum semata-
mata adalah memberikan kemanfaatan atau kebahagiaan yang sebesar-besarnya
bagi sebanyak-banyaknya warga masyarakat. Pandangannya didasarkan pada
falsafah sosial bahwa setiap warga masyarakat mencari kebahagiaan dan hukum
merupakan salah satu alatnya. Hukum harus mampu menyelesaikan
18
Salim,H.S dan Erlis Septiana Nurbani, op.cit., hlm. 303.

19
permasalahan-permasalahan masyarakat dan memberikan rasa kesehjateraan.
Pencetusnya adalah Jeremy Betham. Aliran utilitas menganggap, bahwa pada
asasnya tujuan hukum adalah semata-mata untuk menciptakan kemanfaatan atau
kebahagiaan warga masyarakat.19
Di dalam bukunya yang berjudul “Intoduction to The Principles of Morals
and Legislation (1780)”, Jeremy Betham, seorang pakar hukum Inggris
menegaskan bahwa tujuan hukum adalah sedapat mungkin mendatangkan
kebahagiaan yang sebesar-besarnya terhadap jumlah orang yang banyak atau yang
terkenal dengan “the greatest good of the greatest number.” 20

Aliran ini juga
didukung oleh James Mill, John Stuart Mill, dan Soebekti. Soebekti menyatakan,
bahwa tujuan hukum itu mengabdi kepada tujuan negara, yaitu mendatangkan
kemakmuran dan kebahagiaan rakyatnya. Artinya, tujuan hukum hendaknya
memberikan manfaat (nilai guna) yang sebesar-besarnya kepada warga
masyarakat. Dalam teori ini, hukum dipandang semata-mata hanya untuk
memberikan kebahagiaan bagi warga masyarakat dan pelaksanaan hukum tetap
mengacu pada manfaat bagi warga masyarakat.
Dan mengenai teori kewenangan, kaitannya dalam penelitian ini adalah
mengenai kedudukan PPAT dalam hubungannya dengan BPN. Secara konseptual,
kewenangan sering disejajarkan dengan istilah wewenang. Istilah wewenang
digunakan dalam bentuk kata benda dan sering disejajarkan dengan istilah
“bevoegheid” dalam istilah hukum Belanda. Menurut Phillipus M. Hadjon, jika
dicermati ada sedikit perbedaan antara istilah kewenangan dengan istilah

19
Teguh Prasetyo & Abdul Alim, Ilmu Hukum & Filsafat Hukum, Pustaka pelajar,
Yogyakarta, 2003, hlm. 100.
20
Ibid.,

20
“bevoegheid”. Perbedaan tersebut terletak pada karakter hukumnya. Istilah
“bevoegheid” digunakan dalam konsep hukum publik maupun dalam hukum
privat. Dalam konsep hukum kita istilah kewenangan atau wewenang seharusnya
digunakan dalam konsep hukum publik.21
Menurut H.D Stout wewenang adalah pengertian yang berasal dari hukum
organisasi pemerintahan, yang dapat dijelaskan sebagai seluruh aturan-aturan
yang berkenaan dengan perolehan dan penggunaan wewenang-wewenang oleh
subjek hukum publik didalam hubungan hukum publik.22 Menurut Bagir Manan
wewenang dalam bahasa hukum tidak sama dengan kekuasaan. Kekuasaan hanya
menggambarkan hak untuk berbuat dan tidak berbuat. Wewenang sekaligus
berarti hak dan kewajiban.23
Kewenangan diperoleh oleh seseorang melalui 3 (tiga) cara yaitu dengan:
1) Atribusi, yaitu wewenang yang melekat pada suatu jabatan. Dalam
tinjauan hukum tata Negara, atribusi ini ditunjukan dalam wewenang yang
dimiliki oleh organ pemerintah dalam menjalankan pemerintahannya
berdasarkan kewenangan yang dibentuk oleh pembuat undang-undang.
Atribusi ini menunjuk pada kewenangan asli atas dasar konstitusi (UUD)
atau peraturan perundang-undangan.
2) Delegasi, yaitu pelimpahannya berasal dari suatu organ pemerintahan
kepada organ pemerintahan yang lainnya dengan peraturan perundang-
21
Irfan Fachruddin, Pengawasan Peradilan Administrasi terhadap Tindakan Pemerintah,
Alumni, Bandung, 2004, hlm. 4
22
Ridwan HR, Hukum Administrasi Negara, PT Raja Grafindo Persada. Jakarta, 2013,
hlm. 71.
23
Nurmayani S.H.,M.H, Hukum Administrasi Daerah, Universitas Lampung, Bandar
lampung, 2009, hlm. 26.

21
undangan, dengan tanggung jawab dan tanggung gugat beralih ke
delegataris. Pemberi delegasi tidak dapat menggunakan wewenang itu
lagi.
3) Mandat, yaitu mumnya mandat diberikan dalam hubungan kerja internal
antara atasan dan bawahan.
Kewenangan yang dimiliki oleh PPAT dalam melakukan sebagian dari
pendaftaran tanah adalah kewenangan yang diperoleh dari Presiden sebagaimana
yang diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang PPAT
dan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 Tentang Perubahan Atas
Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat
Pembuat Akta Tanah. Tanpa kewenangan tidak dapat dikeluarkan suatu keputusan
yuridis yang benar. Dan terkait keweangan yang dimiliki oleh PPAT dan BPN,
akan dijelaskan lebih rinci dalam bab selanjutnya.
Berdasarkan yang dijelaskan di atas, bahwa penelitian ini akan membahas
salah satu kebijakan BPN dihubungkan dengan Pihak yang terkait dengan BPN
tersebut yang dalam hal ini adalah PPAT. Sebagaimana kita tahu bahwa PPAT
sebagai Pejabat Umum yang ikut serta memegang andil dalam mengurusi
pertanahan tentu akan merasakan dampak dari beberapa kebijakan yang
dikeluarkan oleh BPN.
Setelah diberlakukannya Aplikasi Layanan Online di Kota Medan,
tepatnya mulai Januari 2017, tentu beberapa hal yang telah berubah dari yang
biasanya dikerjakan oleh PPAT, dan sehubungan dengan itu memang Kantor
Pertanahan Kota Medan telah mengadakan pelatihan khusus melalui seminar

22
kepada seluruh PPAT untuk menggunakan Aplikasi Online tersebut. Perubahan-
perubahan tersebutlah yang akan dibahas dalam penelitian ini dengan
menggunakan teori efektifitas, utilitas hukum dan teori kewenangan, guna
mengetahui seberapa besar efektivitas Aplikasi Layanan Online Kantor
Pertanahan tersebut dalam membantu PPAT.
2. Konsepsi
Kerangka konsepsional mengungkapkan beberapa konsepsi atau
pengertian yang akan dipergunakan sebagai dasar penelitian hukum.24 Konsepsi
adalah salah satu bagian terpenting dari teori. Konsep diartikan sebagai kata yang
menyatakan abstrak yang digeneralisasikan dari hal-hal khusus, yang disebut
defenisi operasional.25
Defenisi operasional digunakan untuk menghindari perbedaan pengertian
atau penafsiran mendua (dubius) dari suatu istilah yang dipakai. Kegunaan dari
apadanya konsepsi agar supaya ada pegangan dalam melakukan penelitian atau
penguraian, sehingga memudahkan bagi orang lain untuk memahami batasan-
batasan atau pengertian-pengertian yang dikemukakan.
Untuk memudahkan menjawab rumusan masalah dalam penelitian tesis
ini, maka perlu mendefinisikan guna menyamakan presepsi agar dapat dibatasi
ruang lingkup variable serta memperoleh hasil penelitian secara optimal sesuai
dengan tujuan penelitian, maka dari itu, untuk menyamakan presepsi terhadap
judul yang akan diteliti, pengertian dari judul tersebut akan dijabarkan, yaitu:
a) Efektivitas
24
Liza Erwina, Ilmu Hukum, Pustaka Bangsa Press, Medan, 2012, hlm. 30
25
Sumadi Suryabarata, Metodologi Penelitian, Raja Grafindo Persada, Jakarta, 1998,
hlm. 3

23
Pengertian efektivitas secara umum menunjukan sampai seberapa jauh
tercapainya suatu tujuan yang terlebih dahulu ditentukan. Efektivitas adalah suatu
ukuran yang menyatakan seberapa jauh target (kuantitas,kualitas dan waktu) telah
tercapai. Dimana makin besar presentase target yang dicapai, makin tinggi
efektivitasnya.
Dalam Kamus Besar Bahasa Indonesia, kata efektivitas berasal dari kata
efektif yang artinya ada efeknya (akibatnya, pengaruhnya, kesannya); manjur atau
mujarab (tentang obat); dapat membawa hasil; berhasil guna (tentang usaha,
tindakan); mangkus; mulai berlaku (tentang undang-undang, peraturan).26
Dalam penulisan tesis ini, efektivitas yang dibahas adalah efektivitas
dalam membantu PPAT melakukan tugas jabatannya khususnya mengenai
kegiatan pendaftaran tanah kedua kali atau yang disebut dengan pemeliharaan
data pendaftaran tanah. Hal ini untuk mengetahui apakah tugas PPAT
dimudahkan atau disederhanakan dengan hadirnya Aplikasi Layanan Online
Kantor Pertanahan.
b) Pengurusan Pertanahan Berbasis Online
Maksud dari pengurusan pertanahan berbasis online adalah Layanan
Online Kantor Pertanahan (LOKET) dan Pelayanan Mandiri Akta Tanah
(PERMATA) yang dalam praktik diaplikasikan dengan Aplikasi Layanan Online
Kantor Pertanahan. Ini adalah salah satu inovasi layanan pertanahan yang
dikeluarkan oleh BPN dan mulai diberlakukan di Kota Medan mulai dari Januari
26
Hasan Alwi, dkk., Kamus Besar Bahasa Indonesia, Edisi Ketiga, Departemen
Pendidikan Nasional Balai Pustaka, Jakarta, 2005.

24
2017 yang lalu untuk melakukan beberapa pengurusan termasuk 3 (tiga) bentuk
pelayanan yaitu pelayanan peralihan hak, pelayanan hak tanggungan dan
pelayanan informasi pertanahan. Dan secara khusus dalam penelitian ini akan
dibahas mengenai pendaftaran peralihan hak atas tanah melalui Aplikasi Layanan
Online Kantor Pertanahan.
c) PPAT
PPAT adalah Pejabat Umum yang diberikan kewenangan untuk membuat
akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah
atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun. Dalam penelitian ini, PPAT yang
menjadi Subjek penelitian adalah PPAT yang diangkat oleh BPN atau yang biasa
disebut dengan PPAT Umum yang kedudukannya di Kota Medan.
d) Tugas Jabatan
Tugas jabatan yang dimaksud disini adalah tugas jabatan ppat yang
berhubungan kantor pertanahan yaitu yang terdapat dalam Peraturan Pemerintah
Nomor 37 Tahun 1998 Tentang PPAT dan Peraturan Pemerintah Nomor 24
Tahun 2016 Tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun
1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah. Tugas PPAT yang
dimaksud dalam penelitian ini secara khusus mengenai kegiatan pemeliharaan
data pendaftaran tanah (Bijhouding atau Maintenance).
e) Kantor Pertanahan
Kantor pertanahan yang dimaksud dalam penelitian ini yaitu Kantor
Pertanahan Kota Medan.

25
G. Metode Penelitian
Penelitian hukum merupakan suatu bentuk kegiatan ilmiah, yang
didasarkan pada metode, sistematika, dan pemikiran tertentu, yang bertujuan
untuk mempelajari suatu atau beberapa gejala hukum tertentu, dengan jalan
menganalisisnya. Disamping itu, juga diadakan pemeriksaan yang mendalam
terhadap suatu faktor hukum tersebut, untuk kemudian mengusahakan suatu
pemecahan atas permasalahan-permasalahan yang timbul di dalam gejala yang
bersangkutan.27
Menurut Sunaryati Hartono, metode penelitian adalah cara atau jalan atau
proses pemeriksaan atau penyelidikan yang menggunakan cara penalaran dan
teori-teori yang logis-analitis (logika), berdasarkan dalil-dalil, rumus-rumus dan
teori-teori suatu ilmu (atau beberapa cabang ilmu) tertentu untuk menguji
kebenaran (atau mengadakan verifikasi) suatu hipotesis atau teori tentang gejala-
gejala atau peristiwa alamiah, peristiwa sosial atau peristiwa hukum tertentu.28
Secara garis besar metode penelitian tesis ini mencakup mengenai jenis penelitian,
jenis pendekatan, sumber bahan hukum, teknik pengumpulan bahan hukum, dan
teknik analisis bahan hukum.
1. Jenis Penelitian
Jenis penelitian ini berkaitan dengan sifat data dan cara atau teknik analisis
data yang digunakan. Apabila data yang digunakan atau data yang dianalisis
adalah data numerik (angka) dan cara analisisnya dengan cara matematis atau
27
Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum, Cetakan Ketiga, UI-Press, Jakarta,
1986, hlm.43
28
Sunaryati Hartono, Penelitian Hukum Indonesia Pada Akhir Abad ke-20, Alumni,
Bandung, 1994, hlm. 105.

26
menggunakan teknik statistik, maka jenis penelitian tersebut adalah penelitian
kuantitatif. (quantitative research) (kuantitas berkaitan dengan angka nominal
atau bilangan yang dapat dihitung). Sedangkan, apabila data yang digunakan
dalah data string atau sebagai bentuk record atas suatu kondisi tertentu (seperti
kondisi sosial, kondisi seseorang / individu) yang lebih berkaitan dengan kualitas
atau sifat dan perilakunya, maka jenis penelitian ini merupakan penelitian
kualitatif. Disamping itu, terdapat jenis penelitian lainnya, yaitu apabila data yang
akan dianalisis adalah data tunggal yang diperoleh dari kasus tertentu, maka
penelitian ini merupakan penelitian studi kasus (case research).
Metode penelitian dalam tesis ini adalah metode penelitian yuridis
normatif, yaitu suatu penelitian hukum dengan cara kepustakaan atau bahan data
sekunder yang meliputi buku-buku serta norma-norma hukum yang terdapat
dalam peraturan perundang-undangan, asas-asas hukum, kaedah hukum dan
sistematika hukum serta mengkaji peraturan perundang-undangan, dan hukum
lainnya untuk menemukan ide, konsep, landasan dan asas-asas hukum yang
relevan dengan permasalahan yang diangkat dalam penelitian ini, 29 sedangkan
menurut Zainuddin Ali30 penelitian yuridis normatif membahas doktrin-doktrin
atau asas-asas dalam ilmu hukum.
2. Sumber Data
Data yang digunakan sebagai bahan analisis penelitian ini adalah data
primer dan data sekunder.
29
Ibrahim Johni, Teori Dan Metode Penelitian Hukum Normatif, Bayu Media Piblishing,
Malang, 2005, hlm. 336
30
Zainuddin Ali, Metode Penelitian Hukum, Cetakan Ketiga, Sinar Grafika, Jakarta,
2011, hlm. 24.

27
a. Data sekunder adalah data yang diperoleh melalui kepustakaan dengan
jalan membaca, mengkaji serta mempelajari buku-buku yang relevan
dengan objek yang diteliti.31 Data sekunder dibagi menjadi 3 yaitu:
(1) Bahan hukum primer, yaitu segala bentuk peraturan dan produk
perundang-undangan yang terkait dengan permasalahan yang dibahas
yaitu antara lain Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang
Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (Selanjutnya disebut UUPA
1960), Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang
Pendaftaran Tanah (Selanjutnya disebut PP Nomor 24 Tahun 1997),
Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang PPAT dan
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 Tentang Perubahan Atas
Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan
Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, Undang-Undang Nomor 25
Tahun 2009 Tentang Pelayanan Publik, dan Peraturan Menteri Agraria
dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional Nomor 5 Tahun 2017
Tentang Layanan Informasi Pertanahan Secara Elektronik (selanjutnya
disebut Permen ATR/BPN Nomor 5 Tahun 2017.
(2) Bahan hukum sekunder, yaitu buku-buku hasil penelitian dan atau
karya ilmiah serta bahan dari internet yang relevan dan berkaitan
dengan permasalahan yang diteliti.
31
Soerjono Soekanto dan Sri Mahmuji, Penelitian Hukum Normatif, Suatu Tinjauan
Singkat, Jakarta: Raja Grafindo Persada, 2003 hlm. 14

28
(3) Bahan hukum tersier, yaitu semua dokumen yang berisi petunjuk
maupun penjelasan terhadap bahan hukum primer dan bahan hukum
sekunder seperti kamus, ensiklopedia, dan lain-lain.
b. Data primer adalah data yang diperoleh langsung dari yang bersangkutan
melalui wawancara langsung dengan responden. Wawancara tersebut
dilakukan dengan terlebih dahulu mempersiapkan daftar pertanyaan yang
sesuai untuk menjawab permasalahan yang dibahas dalam penelitian ini.
Namun, dimungkinkan juga untuk menanyakan hal-hal lain untuk
melengkapi dan mempertajam analisis terhadap permasalahan dalam
penelitian ini. Selain mewawancarai beberapa PPAT di Kota Medan,
dalam penelitian ini juga akan mewawancarai petugas di Kantor
Pertanahan Kota Medan, sehingga semua data, baik dari pembuat
peraturan itu sendiri (BPN) dan juga yang melaksanakan peraturan
tersebut (PPAT) dapat diperoleh.
3. Teknik Pengumpulan Data
Data penelitian tesis ini dipergunakan teknik pengumpulan data sebagai
berikut:
a. Penelitian Kepustakaan (library research)
Pengumpulan data dilakukan dengan cara menghimpun data yang
berasal dari kepustakaan, berupa buku-buku atau literatur, jurnal ilmiah,
peraturan perundang-undangan, yang ada hubungannya dengan masalah
yang diteliti serta tulisan-tulisan yang terkait dengan proses pendaftaran
tanah.

29
b. Penelitian Lapangan (field research)
Penelitian lapangan ini dimaksudkan untuk memperoleh data primer
yang berkaitan dengan materi penelitian. Adapun penelitian lapangan
dilakukan dengan cara mewawancarai narasumber yaitu:
1) PPAT/Pegawai PPAT di Kota Medan
2) Pegawai Kantor Pertanahan
4. Analisis Data
Analisis data sebagai tindak lanjut proses pongolahan data merupakan
kerja seorang peneliti yang memerlukan ketelitian, dan pencurahan daya pikir
secara optimal.32 Analisis data merupakan sebuah proses mengorganisasikan dan
mengurutkan data ke dalam pola kategori dan satuan uraian dasar sehingga dapat
ditemukan tema dan dapat dirumuskan hipotesis kerja seperti disarankan.33
Bahan-bahan hukum yang telah dikumpulkan dalam penelitian ini, baik
berupa bahan hukum primer maupun bahan hukum sekunder dianalisa dengan
teknik deskripsi. Teknik deskripsi adalah teknik dasar analisis yang tidak dapat
dihindari penggunanya. Deskripsi berarti uraian apa adanya terhadap suatu
kondisi atau posisi dari proposisi-proposisi hukum atau non hukum.34 Teknik
analisis data deskriptif merupakan tekhnik analisis yang dipakai untuk
menganalisis data dengan mendeskripsikan atau menggambarkan data-data yang
sudah dikumpulkan seadanya tanpa ada maksud membuat generalisasi dari hasil
penelitian.
32
Bambang Waluyo, Penelitian Hukum Dalam Praktek, Sinar Grafika, Jakarta, 1996,
hlm. 77
33
Lexy J. Moleong, Metodologi Penelitian Kualitatif, PT. Remaja Rosdakarya, Bandung,
2006, hlm. 103
34
H. Salim HS dan Erlies Septiana Nurbani, Penerapan Teori Hukum Pada Penelitian
Tesis dan Disertasi, Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2013, hlm. 25.

BAB II
PENGURUSAN PERTANAHAN KHUSUSNYA MENGENAI

PENDAFTARAN PERALIHAN HAK ATAS TANAH
DENGAN BEBASIS ONLINE
A. Aplikasi Layanan Online Kantor Pertanahan
1. Pengertian Aplikasi Layanan Online Kantor Pertanahan
Sistem online adalah suatu sistem pengiriman data melalui fasilitas
telekomunikasi dari satu lokasi ke pusat pengolahan data, data yang dikirim
langsung diproses oleh CPU (Central Processing Unit). Pada sistem komunikasi
Online ini, data yang dikirim melalui terminal komputer bisa langsung diperoleh.
Langsung diproses oleh komputer pada saat kita membutuhkan.
Salah satu kebijakan BPN dalam meningkatkan pelayanan kepada
masyarakat sebagaimana sudah disebutkan di atas yaitu Layanan Online Kantor
Pertanahan (LOKET) dan Pelayanan Mandiri Akta Tanah (PERMATA). Layanan
Pendaftaran Online terdiri dari:
a. Layanan Online Kantor Pertanahan (LOKET), yaitu pelayanan yang
bertujuan untuk memperpendek antrian di Kantor pertanahan dan
mengurangi kontak langsung petugas pelayanan dengan pengguna layanan
pertanahan. Selain itu, penerapan LOKET dapat mengurangi peluang
terjadinya KKN serta memperluas akses layanan pertanahan. Layanan
LOKET juga diiringi dengan pembayaran elektronik (e-payment) layanan
pertanahan sebagai bagian dari pelaksanaan Gerakan Nasional Non Tunai
(GNPT).
30

31
b. Pelayanan Mandiri Akta Tanah (PERMATA), yaitu terobosan pelayanan
pertanahan yang memberikan kemudahan terkait dengan pendaftaran akta
pejabat pembuat akta tanah (PPAT). Dengan Permata, PPAT atau
pengguna layanan secara langsung dapat mengaplikasikan berdasarkan
user ID masing-masing. Pengguna layanan juga dapat mengakses dan
melakukan entri data terhadap berkas atau dokumen yang didaftarkan.
Melalui menu yang tersedia, pengguna dapat mengecek dokumen yang
didaftarkan kapan dan di mana saja. Dengan demikian, saat mendaftarkan
berkas ke Kantor Pertanahan maka pendaftar tidak perlu antre terlalu
lama. Pasalnya data sudah tersedia dan tinggal validasi data secara
langsung. Melalui layanan PERMATA, maka PPAT memperoleh
kemudahan dalam melakukan pekerjaan ke-PPAT-an karena sudah
online. Penggunaan layanan ini tidak dikenakan biaya dan penginputan
data dapat dilakukan sebelumnya oleh PPAT sehingga waktu pendaftaran
dapat lebih cepat.
Kedua bentuk layanan berbasis online di atas yang menjadi
pembahasan dalam tesis ini dijalankan sehari-hari dengan aplikasi yang
disebut Aplikasi Layanan Online Kantor Pertanahan (untuk selanjutnya
berbasis online yang dimaksud dalam tesis ini disebut Aplikasi Layanan
Online Kantor Pertanahan). Yang dimaksud dengan Aplikasi Layanan
Online Kantor Pertanahan adalah aplikasi yang digunakan oleh PPAT
untuk melakukan pengurusan 3 kegiatan pertanahan yang mana
pengaplikasiannya dengan memakai user ID masing-masing yang

32
sebelumnya telah diperoleh oleh PPAT ketika pelatihan PPAT Online se-
Kota Medan di adakan.
Aplikasi Layanan Online Kantor Pertanahan tersebut meliputi
pengurusan pertanahan dalam 3 hal yaitu :
1) Pelayanan peralihan hak, yakni dengan 9 kegiatan yakni jual beli,
pewarisan, hibah, tukar menukar, pembagian hak bersama, pemasukan
ke dalam perusahaan, merger, penetapan atau putusan pengadilan dan
lelang;
2) Pelayanan hak tanggungan, yakni dengan 5 kegiatan antara lain Hak
Tanggungan, cessie, subrogasi, merger hak tanggungan dan roya;
3) Pelayanan informasi pertanahan, yakni dengan 4 kegiatan antara lain
pengecekan sertipikat, Surat Keterangan Pendaftaran Tanah, Informasi
Nilai Tanah atau Nilai Aset Properti, dan Informasi Zonasi Nilai
Tanah.
2. Bentuk-bentuk Inovasi Bebasis Online Kantor Pertanahan Seluruh

Indonesia
Secara umum inovasi merupakan suatu bentuk pembaruan terhadap hal-hal
tertentu yang pada umumnya menjadikan sesuatu lebih baik ataupun lebih
menarik baik dari bentuk fisik maupun kualitas. Inovasi dalam bidang
pertanahan pastilah berupa suatu pembaruan dalam sistem pendaftaran itu
sendiri atau bisa kita sebut sebagai suatu kebijakan yang mendukung
pelaksanaan pengurusan pertanahan tertentu baik untuk pendaftaran tanah,
peralihan, pembebanan dan juga pengecekan informasi tanah dan bangunan
serta satuan rumah susun.

33
Perdebatan tentang kebijakan hukum pertanahan dewasa ini semakin
mengemuka dengan beragam pandangan yang telah disampaikan dalam
ruang-ruang publik. Dalam konteks keindonesiaan tentu harus berpedoman
pada hukum dasar Indonesia yaitu Pancasila, meskipun tidak menutup
kemungkinan di jaman kebebasan yang saat ini sedang dimiliki oleh
Indonesia tentu akan muncul pandangan-pandangan yang lainnya, termasuk
sistem apa yang sedang dianut oleh negara Indonesia.35
Sebagai institusi pelayanan publik, BPN Republik Indonesia senantiasa
berupaya meningkatkan kualitas pelayanannya. Salah satu upayanya adalah
dengan melakukan perubahan pola pelayanan kepada masyarakat, dari
pelayanan manual menjadi pelayanan yang berbasis komputerisasi yang
dimulai sejak tahun 1997. Berbagai Inovasi Layanan Pertanahan yang telah
dibangun BPN adalah sebagai berikut:36
1) Program Komputerisasi Kantor Pertanahan. Program ini meliputi
pembangunan database pertanahan melalui kegiatan konversi atau
digitalisasi data pertanahan, baik data tekstual (Buku Tanah) maupun data
spasial (Surat Ukur dan Peta Pendaftaran Tanah).
2) Layanan Sertifikat Tanah untuk Rakyat (LARASITA), yaitu layanan
pertanahan bergerak (mobile land service) yang bersifat pro aktif dengan
"hadirnya" petugas BPN RI ke tengah-tengah masyarakat.
35
Widhi Handoko, op.cit., hlm. 35
36
Kementerian Agraria dan Tata Ruang (Badan Pertanahan Nasional), Inovasi Layanan
Pertanahan http://www.bpn.go.id/publikasi/inovasi,diakses tanggal 30 Juli 2017, pukul 13.10
WIB

34
3) Layanan Tujuh Menit (LANTUM), yaitu suatu bentuk inovasi layanan
pertanahan yang dilaksanakan Kantor Pertanahan Kota Surabaya II.
4) Layanan One Day Service (Layanan 1 hari), yaitu layanan satu hari selesai
dibidang pertanahan yang dilaksanakan pada Loket Pelayanan Kantor
Pertanahan maupun mobil LARASITA. Layanan ini dilaksanakan untuk
jenis pelayanan yang dapat diselesaikan dalam jangka waktu 1 hari (1-8
jam) yang dilaksanakan pada hari kerja meliputi pengecekan sertifikat,
penghapusan hak tanggungan, pendaftaran hak milik Berdasarkan Surat
Keputusan, peningkatan hak/perubahan hak, peralihan hak, Surat
Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT), perpanjangan hak tanpa ganti
blanko, pencatatan sita, pencatatan blokir.
5) Layanan Weekend Service (Layanan akhir pekan), yaitu salah satu inovasi
dibidang layanan pertanahan, dimana kantor pertanahan membuka
pelayanan di luar hari kerja yaitu pada akhir pekan atau Hari Sabtu.
6) Program Quick Service (Layanan Cepat), yaitu inovasi layanan pertanahan
yang dilaksanakan oleh Kantor Pertanahan Kota Surabaya II. Dengan
Quick Service layanan pertanahan dapat diselesaikan 4 kali lebih cepat dari
standar waktu yang telah ditentukan.
7) Layanan Informasi Online, yaitu dalam rangka membangun sistem
pelayanan publik yang berlandaskan pada prinsip keterbukaan serta
memberikan kemudahan kepada masyarakat dalam mengakses informasi,
layanan akses Informasi pertanahan secara online disediakan oleh BPN.
Layanan informasi ini disediakan dalam berbagai bentuk media informasi.

35
8) Layanan pendaftaran Online (LOKET) dan Pelayanan Mandiri Akta Tanah
(PERMATA).
9) Layanan Anggota Masyarakat (LAYANG MAS), yaitu aplikasi layanan
mandiri bagi masyarakat berbasis GeoSpatial dengan menggunakan
teknologi komputer touchscreen, sebagai wujud pemanfaatan lebih lanjut
dari aplikasi pelayanan pertanahan berbasis komputer (Komputerisasi
Kantor Pertanahan/KKP).
10) Layanan Non-Tunai, yaitu sebagai salah satu upaya peningkatan
transparansi dan pencegahan korupsi dalam pelayanan publik. Layanan
Non-tunai merupakan cara pembayaran biaya layanan pertanahan, sesuai
ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 13 Tahun 2010 tentang Jenis dan
Tarif Atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) Yang Berlaku
Pada Badan Pertanahan Nasional, tidak dalam bentuk uang tunai yang
diserahkan kepada petugas loket pembayaran, tetapi pembayaran
dilakukan pada Bank Persepsi atau menggunakan kartu kredit/kartu debit.
Inovasi layanan ini dicetuskan mengingat besarnya jumlah uang
pembayaran sebagai Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) yang
diterima Kantor Pertanahan setiap harinya, sehingga menimbulkan potensi
terjadinya korupsi, kejahatan perampokan/pencurian mengingat bendahara
harus menyetorkan PNBP ke Bank Persepsi maupun beredarnya uang
palsu jika pembayaran dilakukan secara tunai. Pembayaran non-tunai
dapat mencegah terjadinya hal-hal tersebut disamping manfaat lainnya
seperti transaksi aman, mudah dan cepat, transaksi terkontrol, mengurangi

36
waktu penghitungan dan salah penghitungan saat transaksi. Pembayaran
non-tunai dilaksanakan bekerjasama dengan perbankan, dalam berbagai
bentuk antara lain :
a) Bank Persepsi, tersedianya kantor cabang/kas Bank di Kantor
Pertanahan.
b) Electronik Data Capture (EDC), tersedianya perangkat EDC di Loket
Pembayaran.
c) Mobile Bank, tersedianya mobile bank sebagai bank persepsi di
Kantor Pertanahan.
11) Layanan Pengukuran menggunakan CORS, yaitu kegiatan pendaftaran
tanah di Indonesia salah satunya bertujuan untuk menjamin kepastian
hukum dan perlindungan kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah
yang dinyatakan dalam bentuk sertifikat.
12) Layanan Monitoring Online, yaitu pemantauan proses pelaksanaan layanan
pertanahan serta pelaksanaan program kerja/kegiatan dengan
memanfaatkan teknologi informasi dan komunikasi, sebagai
pengembangan dan terobosan dari sistem monitoring manual yang telah
dimiliki BPN RI. Melalui sistem ini, monitoring perkembangan proses
layanan pertanahan, kinerja kantor, kemajuan pelaksanaan
program/kegiatan serta pelaporannya dapat dilaksanakan dengan lebih
cepat dan efektif. Dengan data yang disajikannya, sistem ini dapat pula
memberikan feedback untuk peningkatan kinerja maupun pendukung

37
pengambilan suatu keputusan/kebijakan, disamping terwujudnya pelaporan
secara cepat dan paperless.
13) Layanan Geoservice Peta Tematik Pertanahan, yaitu layanan web yang
khusus mendukung akses ke data peta tematik pertanahan, mencari strategi
dalam jaringan data yang tersedia dan memfasilitasi prensentasi data peta
(WMS/Web Map Service, WFS/Web Feature Service dan WCS/Web
Coverage Service), menawarkan analisis fungsi pendekatan untuk data
peta tematik pertanahan.
B. Jenis-Jenis Peralihan Hak Atas Tanah
Peralihan hak atas tanah dapat diartikan sebagai suatu perbuatan hukum
yang dikuatkan dengan akta otentik yang diperbuat oleh dan dihadapan PPAT
yang mengakibatkan beralihnya pemegang hak atas tanah kepada pihak lainnya.37
Peralihan hak atas tanah menurut pasal 37 PP Nomor 24 Tahun 1997 dapat
dilakukan melalui perbuatan hukum seperti jual beli, tukar menukar, hibah,
pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum lainnya yang dibuktikan
dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang, peralihan hak atas tanah
tersebut adalah perbuatan hukum berupa: 38
1. Jual beli;
2. Tukar menukar;
3. Hibah;
4. Pemasukan dalam perusahaan;
5. Pembagian hak bersama;

37
Muhammad Yamin Lubis dan Abdul Rahim Lubis, Hukum Pendaftaran Tanah, Edisi
Revisi, Mandar Maju, Bandung, 2012, hlm. 277
38
Ibid., hlm. 277

38
6. Penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi yang didahului
dengan likuidasi.
Terkait dengan peralihan karena jual beli, berdasarkan pada bunyi Pasal
1457, 1458 dan 1459 KUHPerdata, dapat dirumuskan bahwa jual beli tanah
adalah suatu perjanjian dimana satu pihak mengikatkan dirinya untuk
menyerahkan tanah dan pihak lainnya untuk membayar harga yang telah
ditentukan. Pada saat kedua belah pihak telah mencapai kata sepakat, maka jual
beli dianggap telah terjadi, walaupun tanah belum diserahkan dan harga belum
dibayar. Akan tetapi, walaupun jual beli tersebut dianggap telah terjadi, namun
hak atas tanah belum beralih kepada pihak pembeli. Agar hak atas tanah beralih
dari pihak penjual kepada pihak pembeli, maka masih diperlukan suatu perbuatan
hukum lain, yaitu berupa penyerahan yuridis (balik nama). Penyerahan yuridis
(balik nama) ini bertujuan untuk mengukuhkan hak - hak si pembeli sebagai
pemilik tanah yang baru.
Terkait dengan peralihan karena hibah, menurut Pasal 1666 KUHPerdata,
hibah adalah suatu perjanjian dengan mana si penghibah di waktu hidupnya,
dengan cuma - cuma dan dengan tidak dapat ditarik kembali, menyerahkan
sesuatu barang guna keperluan si penerima hibah yang menerima penyerahan itu
dan pada dasarnya setiap orang dan/atau badan hukum diperbolehkan untuk
diberi/menerima hibah, kecuali penerima hibah tersebut oleh undang - undang
dianggap tidak cakap untuk melakukan perbuatan hukum.
Sedangkan mengenai tukar menukar, sebagaimana halnya dengan jual beli,
maka tukar menukar tanah bukan diartikan sebagai suatu perjanjian di mana

39
seorang pemilik tanah berjanji akan menyerahkannya kepada pihak lain, tetapi
merupakan perbuatan hukum yang berupa peralihan hak milik atas tanah yang
bersangkutan kepada pihak yang menukarnya. Peralihan lainnya yaitu
penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi yang didahului dengan
likuidasi juga harus dibuktikan dengan adanya akta yang dibuat oleh PPAT yang
berwenang.
Selain itu, juga terdapat pemindahan hak yang juga sering disebut sebagai
peralihahan hak yaitu pewarisan, pelelangan, dan penggabungan atau peleburan
perseroan atau koperasi yang tidak didahului dengan likuidasi, yang
pendaftarannya tidak harus dibuat oleh PPAT. Khusus mengenai penggabungan
atau peleburan perseroan atau koperasi yang tidak didahului dengan likuidasi,
dapat didaftar berdasarkan akta yang membuktikan terjadinya penggabungan atau
peleburan perseroan atau koperasi yang bersangkutan setelah penggabungan atau
peleburan tersebut disahkan oleh Pejabat yang berwenang sesuai ketentuan
perundang-undangan.39
Pendaftaran peralihan hak dengan pewarisan adalah tindakan pemindahan
hak milik atas benda dari seseorang yang telah meninggal dunia kepada orang lain
yang ditunjuknya dan/atau ditunjuk pengadilan sebagai ahli waris. Menurut Pasal
20 PP No. 10 Tahun 1961, menyatakan bahwa jika orang yang mempunyai hak
atas tanah meninggal dunia, maka yang menerima tanah itu sebagai warisan wajib
meminta pendaftaran peralihan hak tersebut dalam waktu 6 (enam) bulan sejak
meninggalnya orang itu. Setelah berlakunya PP No. 24 Tahun 1997, maka
39
Ibid., hlm. 292

40
keterangan mengenai kewajiban mendaftarkan peralihan hak milik atas tanah
karena pewarisan diatur dalam Pasal 36 PP No. 24 Tahun 1997. Peralihan hak atas
tanah karena pewarisan wajib didaftarkan demi memberikan perlindungan hukum
kepada para ahli waris.40
Mengenai Peralihan hak atas tanah melalui lelang, hanya dapat didaftarkan
kepada Kantor Pertanahan jika dibuktikan melalui kutipan risalah lelang yang
dibuat oleh pejabat lelang. Dalam waktu selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari
sebelum dilakukannya lelang, Kepala Kantor Lelang mempunyai kewajiban untuk
meminta keterangan mengenai status tanah yang akan dilelang tersebut kepada
Kantor Pertanahan, yang dinamakan dengan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah
(SKPT).41
C. Pendaftaran Peralihan Hak Atas Tanah Sebelum Dan Sesudah

Menggunakan Aplikasi Layanan Online Kantor Pertanahan.
1. Sebelum Menggunakan Aplikasi Layanan Online Kantor Pertanahan
Pendaftaran sebelum online tentu mengacu kepada PP Nomor 24 Tahun
1997. Peraturan ini menjadi tulang punggung yang mendukung berjalannya
adiministrasi pertanahan sebagai salah satu program Catur Tertib Pertanahan dan
Hukum Pertanahan di Indonesia. Maria S W Sumardjono menyatakan bahwa
terbitnya PP Nomor 24 Tahun 1997 dilatarbelakangi oleh kesadaran semakin
pentingnya peran tanah dalam pembangunan yang semakin memerlukan
dukungan kepastian hukum di bidang pertanahan. Secara normatif, kepastian
hukum itu memerlukan tersedianya perangkat peraturan perundang-undangan
40
Arba, Hukum Agraria Indonesia, Sinar Grafika, Jakarta, hlm. 167
41
Muhammad Yamin Lubis dan Abdul Rahim Lubis, op.cit., hlm. 285

41
yang secara operasional mampu mendukung pelaksanaannya. Secara empiris,
keberadaan peraturan perundang-undangan itu perlu dilaksanakan secara
konsisten dan konsekuen oleh sumber daya manusia pendukungnya.42
a. Pengertian, Asas, Tujuan Serta Manfaat Pendaftaran Tanah
Menurut A.P. Parlindungan, pendaftaran tanah berasal dari kata Cadastre
(Bahasa Belanda Kadaster) suatu istilah teknis untuk suatu record (rekaman),
menunjukkan kepada luasa, nilai, dan kepemilikan (atau lain-lain dari bahasa latin
“Capistratum’ yang berarti suatu register atau capita atau unit yang diperbuat
untuk pajak tanah Romawi (Capotatio Terrens). Dalam arti tegas, Cadastre
adalah record pada lahan-lahan, nilai daripada tanah dan pemegang haknya dan
untuk kepentingan perpajakan. Dengan demikian Cadastre merupakan alat yang
tepat yang memberikan uraian dan identifikasi dari tersebut dan juga sebagai
Continuous recording (rekaman yang berkesinambungan dari hak atas tanah.43
Pendaftaran tanah adalah serangkaian kegiatan yang dilakukan oleh

Pemerintah secara terus-menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi
pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan
data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta daftar, mengenai bidang-
bidang tanah dan satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda
bukti haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu
yang membebaninya.44
Dalam pengertian modern kadaster adalah suatu pendaftaran persil-persil
dalam bentuk peta dan daftar, hasil pengukuran, pemetaan serta penyelidikan
riwayat atas tanah secara saksama, dengan demikian dapar dikatakan bahwa
42
Maria S W Sumardjono, 1997, Kepastian Hukum dan Perlindungan Hukum Dalam
Pendaftaran Tanah, makalah, dalam Urip Santoso, Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah,
Prenadamedia Group, Jakarta, 2010, hlm. 7
43
A.P Parlindungan, Pendaftaran Tanah di Indonesia, Mandar Maju. Bandung, 1999,
hlm. 18-19
44
Pasal 1 angka 1 PP Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah

42
cadaster, itu merupakan alat yang tepat yang memberikan uraian dan identifikasi
dari lahan tersebut secara saksama.45
Dalam Pasal 2 PP Nomor 24 Tahun 1997, asas pendaftaran tanah adalah:
1) Asas sederhana, yaitu bahwa prosedur pendaftaran tanah mudah dipahami
oleh pihak-pihak yang berkepentingan, terutama para pemegang hak atas
tanah.
2) Asas aman, yaitu bahwa pendaftaran tanah perlu diselenggarakan secara
teliti dan cermat sehingga hasilnya dapat memberikan jaminan kepastian
hukum sesuai tujuan pendaftaran tanah itu sendiri.
3) Asas terjangkau, yaitu peraturan tentang pendaftaran tanah terjangkau bagi
pihak-pihak yang memerluakn, khususnya dengan memperhatikan
kebutuhan dan kemampuan golongan ekonomi lemah. Peayanan yang
diberikan dalam rangka penyelenggaraan pendaftaran tanah harus bisa
terjangkau oeleh pihak yang memerlukan.
4) Asas Mutakhir, yaitu kelengkapan yang memadai dalam pelaksanaannya
dan berkesinambungan dalam pemeliharaan datanya.
5) Asas terbuka, yaitu masyarakat dapat mengetahui atau memperoleh
keterangan-keterangan mengenai data fisik dan data yuridis yang benar
setiap saat di Kantor Pertanahan Kota/Kabupaten.
Soedikno Mertokusumo menyatakan bahwa asas dalam pendaftaran tanah
yaitu:46
45
Hermanses,R., Pendaftaran Tanah Di Indonesia, Direktorat Jenderal Agraria, Jakarta,
1981, hlm. 2.
46
Soedikno Mertokusumo, Hukum dan Politik Agraria, Karunika, Jakarta. 1988, hlm. 99

43
1) Asas Specialteit, yaitu bahwa pelaksanaan pendaftaran tanah itu
diselenggarakan atas dasar peraturan perundang-undangan tertentu, yang
secara teknis menyangkut masalah pengukuran, pemetaan, dan pendaftaran
peralihannya.
2) Asas Openbaarheid, yaitu dalam pendaftaran tanah, diberikan data yuridis
tentang siapa yang menjadi subjek hak nya, apa nama hak atas tanah, serta
bagaimana terjadinya peralihan dan pembebanannya. Data ini sifatnya
terbuka untuk umum, artinya setiap orang dapat melihatnya.
Sedangkan tujuan pendaftaran tanah yaitu sesuai yang diatur dalam PP
Nomor 24 Tahun 1997 tetap dipertahankan tujuan diselenggarakannya
pendaftaran tanah yang pada hakikatnya sudah ditetapkan dalam Pasal 19 UUPA
yaitu bahwa pendaftaran tanah diselenggarakan dalam rangka menjamin kepastian
hukum di bidang pertanahan. Secara rinci tujuan dari pendaftaran tanah di
jelaskan dalam Pasal 3 dan PP Nomor 24 Tahun 1997, yaitu:
1) Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada
pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak
lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai
pemegang hak yang bersangkutan.
2) Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan
termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang
diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang
tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar.
3) Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.

44
Sedangkan manfaat dari diselenggarakan pendaftaran tanah yaitu:47
1) Manfaat bagi pemegang hak yaitu memberikan rasa aman, dapat
mengetahui dengan jelas data fisik dan data yuridisnya, memudahkan
dalam pelaksanaan peralihan hak, dapat dijadikan jaminan utang dengan
dibebanu hak tanggungan, dan penetapan Pajak Bumi dan Bangunan
tidak mudah keliru.
2) Manfaat bagi pemerintah yaitu terwujudnya tertib administrasi
pertanahan sebagai salah satu progra Catur Tertib Pertanahan, dapat
memperlancar kegiatan pemerintahan yang berkaitan dengan tanah
dalam pembangunan, serta dapat mengurangi sengketa di bidang
pertanahan, misalnya sengketa batas-batas tanah, pendudukan tanah
secara liar
3) Manfaat bagi calon pembeli atau kreditur yaitu dapat dengan mudah
memperoleh keterangan yang jelas mengenai data fisik dan data yuridis
tanah yang akan menjadi objek perbuatan hukum mengenai tanah.
b. Sistem Pendaftaran Tanah yang Berlaku di Indonesia
Pendaftaran tanah yang diatur dalam PP Nomor 24 Tahun 1997 menganut
stelsel publisitas negatif (berunsur negatif), hal ini karena terdapatnya unsur-
unsur positif dalam sistem pendaftaran tanah. A.P. Parlindungan mengatakan
bahwa sejarah pemilikan tanah secara individual jika hanya mengandalalkan
kepada ingatan atau keterangan saksi pasti tidak teliti, karena ingatan bisa saja
kabur dan saksi-saksi hidup satu masa akan meninggal dunia, apalagi seperti di
47
Urip Santoso, op.cit., hlm. 21

45
Indonesia, tanah sudah ada sejak dahulu aritnya bahwa hubungan manusia dengan
tanah telah ada sejak dahulu, namum karena tidak tertulis apalagi tidak terdaftar
hanya secara lisan diketahui tanah itu milik siapa dan batas-batasnya, atau
setidaknya satu bidang tanah itu umum diketahui adalah milik seorang ataupun
warisan seseorang pada ahli warisnya.48
Unsur-unsur positif pendaftaran tanah diambil dari torrens system,
sedangkan ketidakmurnian dari stelsel publisitas negatif tersebut adalh tidak
adanya jaminan kepastian hukum terhadap hak atas tanah. Terbuka peluang bagi
pihak ketiga untuk melakukan gugatan terhadap kepemilikan hak atas tanah
dengan tidak dibatasi waktu, sehingga setiap saat kepemilikan hak atas tanah
dapat dengan mudah untuk digugat dan dibatalkan sekalipun kepemilikan tersebut
sudah dimiliki bertahun-tahun lamanya tidak menjamin kepastian haknya. Hal ini
disebakan karena pelaksanaan pembukuan terhadap hak atas tanah tidak
mengakibatkan atau tidak secara otomatis atau tidak menjamin terjadinya
perpindahan hak atas tanah atas nama seseorang, artinya bahwa orang yang
sebenarnya berhak atas tanah itu, akan tidak secara otomatis kehilangan hak nya
sehingga tidak ada jaminan hukum pemegang hak atas tanah yang tercatat
namanya dalam sertipikat aman (kuat), baik pihak yang mengalihkan haknya dan
atau pihak ketiga hanya dengan bukti selmbar surat atau secarik kertas maka
seseorang tersebut masih dapat menggugat hak dari orang yang terdaftar dalam
buku tanah sebagai orang yang berhak.
48
A.P. Parlindungan, Pedaftaran Tanah di Indonesia, (PP Nomor 37 Tahun 1997)
Cetakan Keempat, Mandar Maju, Bandung, 2009, hlm. 36

46
Pendaftaran Tanah di Indonesia yang menganut stelsel publisitas negatif
(berkarakter positif) sangat terlihat. Karakter positif tersebut dapat dilihat antara
lain:
1) Adanya panitia pemeriksaan tanah "barrister and conveyancer" yang
disebut panitya A dan B yang tugasnya melakukan pengujian dan
penelitian "examiner of title". dari penelitian tersebut maka akan dilakukan
pengujian dan menyimpulkan bahwa setidaknya berisi: pertama, lahan atau
bidang tanah yang diajukan permohonan pendaftaran adalah dalam
keadaan baik dan jelas. Kedua, bahwa atas permohonan tersebut tidak ada
sengketa dalam kepemilikannya. Ketiga, bahwa atas kenyakinan panitya
permohonan tersebut dapat diberikan. Keempat, bahwa terhadap alat bukti
yang dijadikaan alas hak untuk pengajuan pendaftaran tidak ada orang
yang berprasangka dan keberatan terhadap kepemilikan pemohon tersebut.
tujuannya untuk menjamin kepastian hukum tanah yang didaftarkan ( pasal
19 UUPA).
2) Model karakter positif yang terlihat dalam ketentuan Peraturan Pemerintah
No. 24 tahun 1997, antara lain:
a) PPAT diberikan tugas untuk meneliti secara material dokumen-
dokumen yang diserahkan dan berhak untuk menolak pembuatan akta;
b) Pejabat yang berwenang (petugas) berhak menolak melakukan
pendaftaran jika pemilik tidak wewenang mengalihkan haknya;
c) Pemerintah menyediakan model-model akta untuk memperlancar
mekanisme tugas-tugas PPAT.

47
d) Adanya sertifikat hak atas tanah yang diterbitkan, sebagai tanda bukti
dan alat pembuktian hak kepemilikan atas tanah.
Stelsel publisitas negatif juga dinyatakan secara tegas dalam
penjelasan Pasal 32 PP No. 24 tahun 1997 yang menyatakan bahwa
pendaftaran tanah diselenggarakan tidak menggunakan sistem
publikasi positif, namun negatif. Karakter negatif muncul karena tidak
adanya kompensasi yang diberikan apabila terjadi kesalahan atau
kekeliruan dalam rangka penerbitan sertifikat hak atas tanahnya.
c. Proses di Kantor PPAT dan di Kantor Pertanahan Sebelum

menggunakan Aplikasi Layanan Kantor Pertanahan
Di Kantor PPAT, hal yang pertama mengenai prosedur pendaftaran
peralihan hak atas tanah di Kantor PPAT tentu adalah dengan memenuhi syarat
materil baik bagi yang mengalihkan maupun yang menerima pengalihan untuk
proses peralihannya. Misalnya dalam hal jual beli, syarat materil bagi penjual
yaitu:49
a) Pihak yang berhak mengalihkan adalah yang namanya tercantum dalam
sertipikat atau selain sertipikat (jika alas hak belum sertipikat). Bila
pemilik tanah adalah dua orang maka yang berhak menjual adalah dua
orang tersebut bersama-sama. Tidak boleh seorang saja yang bertindak
sebagai penjual.50
b) Seseorang yang akan mengalihkan itu harus sudah dewasa dan kalau
belum maka harus diwakili oleh walinya.
49
Urip Santoso., op.cit., hlm. 367
50
Efendi Perangin, Praktik Jual Beli Tanah, Raja Grafindo Persada, Jakarta, 1994, hlm. 2

48
c) Kalau yang mau mengalihkan dalam pengampuan maka harus diwakili
oleh pengampunya.
d) Kalau penjualnya diwakili oleh orang lain maka harus dibuat surat kuasa
notaril untuk menunjukkan kuasanya.
e) Kalau yang mau dialihkan adalah harta bersama maka harus ada
persetujuan dari isteri atau suami.
Syarat materil bagi pembeli yaitu:51
a) Kalau objek jual beli tanah itu Hak Milik, maka pihak yang dapat mebeli
tanah adalah perseorangan warga negara Indonesia, bank pemerintah,
badan keagamaan, dan badan sosial;
b) Kalau objek jual beli tanah itu Hak Guna Usaha, maka pihak yang dapat
membeli tanah adalah perseorangan warga negara Indonesia, badan hukum
yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia;
c) Kalau objek jual beli tanah itu adalah Hak Guna Bangunan, maka pihak
yang dapat memmbeli tanah adalah perseorangan warga negara Indonesia,
badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan
di Indonesia.
d) Kalau objek jual beli tanah itu adalah Hak Pakai, maka pihak yang dapat
membeli tanah adalah subjek Hak Pakai yang bersifat privat, yaitu
perseorangan warga negara Indonesia, perseorangan warga negara asing
yang berkedudukan di Indonesia, badan Hukum yang didirikan menurut
51
Ibid.,

49
hukum Indonesua dan berkedudukan di Indonesua, badan hukum asing
yang mempunyai perwakilan di Indonesia.
Sedangkan untuk syarat peralihan karena hibah adalah
a) Penerima hibah sudah dewasa dan cakap melakukan tindakan hukum.
b) Pemberi hibah memiliki harta atau barang yang sudah ada untuk
dihibahkan, bukan harta atau barang yang akan ada di masa mendatang.
c) Pemberi hibah dan penerima hibah bukan merupakan suami-istri dalam
suatu perkawinan.
d) Penerima hibah harus sudah ada pada saat penghibahan terjadi.
Setelah syarat materil dipenuhi, syarat formal yaitu harus dibuktikan
dengan akta yang dibuat oleh dan dihadapan PPAT,52 hal ini sesuai dengan
yang ditegaskan dalam Pasal 37 ayat (1) PP Nomor 24 Tahun 1997 yaitu:
“Peralihan hak atas tanah dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Rumah
Susun melalui jual beli, tukar-menukar, hibah, pemasukan dalam
perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali
pemindahan hak melalui leleng hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan
dengan akya yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan
peraturan perundang-undangan yang berlaku.”
Khusus untuk jual beli tanah Hak Guna Usaha, akta jual beli dibuat oleh
PPAT khusus, yaitu pejabat BPN yang ditunjuk karejan jabatannya untuk
melaksanakan tugas PPAT dengan membuat akta PPAT tertentu khusus
dalam rangka pelaksanaan program atau tugas pemerintah tertentu. Berkenaan
dengan itu, maka PPAT khusus adalah Pejabat di lingkungan Badan
52
Bachtiar Effendi, Kumpulan Tulisan tentang Hukum Tanah, Alumni, Bandung, 1993,
hlm. 23

50
Pertanahan Nasional terutama untuk pembuatan akta peraihan hak-hak atas
tanah yang beristatus Hak Guna Usaha.53
Setelah terpenuhinya syarat materil dan syarat formal tersebut maka
sampailah kepada proses pembuatan akta yaitu:
1) PPAT harus melakukan pengecekan sertipikat ke Kantor Pertanahan atau
yang biasa disebut cek bersih. Setelah selesai maka sertipikat dipegang
oleh PPAT sendiri.
2) Sambil melakukan cek bersih biasanya para pihak membayar Pajak yaitu
Pajak Penghasilan (PPh) oleh penjual dan Pajak Bea Perolehan Hak Atas
Tanah dan Bangunan (BPHTB) oleh pembeli, kemudian asli bukti setornya
diberikaan kepada PPAT;
3) Setelah sertipikat dinyatakan sesuai dengan daftar di Kantor Pertanahan
maka selanjutnya pembuatan akta PPAT sesuai jnis peralihannya. Ini harus
dihadiri oleh pihak yang melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan
atau orang yang dikuasakan olehnya dengan surat kuasa tertulis;
4) Para pihak harus menyerahkan dokumen seperti fotokopi KTP, KK,
sebagai identitas, Bukti pembayaran PBB dan lain-lain yang dianggap
perlu;
5) Akta yang dibuat adalah dua rangkap asli. Satu rangkap untuk Kantor
Pertanahan dan satu rangkap untuk disimpan oleh PPAT. Dan kalau para
pihak meminta maka dibuatkan lembar salinan. Kemudian PPAT harus
membacakan akta yang dibuatnya dihadapan para pihak dan saksi.
53
A.P. Parlindungan., op.cit., hlm. 178

51
Setelah pembuatan akta dan kelengkapan berkas sesuai dengan jenis
peralihannya, maka Kantor Pertanahan adalah tempat proses final dari
semua pendaftaran tanah. Setelah berkas-berkas peralihan hak atas tanah
dilengkapi oleh PPAT, maka PPAT harus mengantarkannya ke Kantor
Pertanahan setempat untuk di proses. PPAT menyampaikan dokumen-
dokumen yang diperlukan untuk balik nama selambat-lambatnya tujuh hari
kerja sejak penandatanganan akta peralihannya. Dokumen yang wajib
diserahkan oleh PPAT ke Kantor Pertanahan adalah diatur dalam
Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nomor 3
Tahun 1997 tentang ketentuan pelaksanaan peraturan pemerintah nomor
24 tahun 1997, baik dengan jual beli, tukar menukar, hibah, pewarisan,
pemasukan ke dalam perusahaan, pembagian hak bersama, dll. Misalnya
untuk pendaftaran peralihan karena jual beli adalah:
1) Surat permohonan pendaftaran pemindahan hak yang ditandatangani
oleh penerima hak atau kuasanya;
2) Surat kuasa tertulis dari pembeli apabila yang mengajukan
pendaftaran adalah dikuasakan;
3) Asli Akta Jual Beli
4) Fotokopi Bukti identitas diri penjual dan pembeli (KTP, KK)
5) Asli Sertipikat Tanah
6) Bukti pelunasan PBB, PPh dan BPHTB
Selanjutnya di Kantor Pertanahan diproses pencatatan pemindahan hak
dalam buku tanah, sertipikat dan daftar lainnya sesuai dengan tata cara yang

52
berlaku. Setelah selesai di proses lalu sertipikat diserahkan kepada PPAT
yang memeberikan pengurusan diawal untuk diserahkan kepada pemegang
hak yang baru.
2. Prosedur Pendaftaran Peralihan Hak Atas Tanah dengan Aplikasi

Layanan Online Kantor Pertanahan
a. Proses di Kantor PPAT
Hal yang mendasari dibuatnya Aplikasi Layanan online Kantor Pertanahan
adalah Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional
Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 2017 Tentang Layanan Informasi Pertanahan
Secara Elektronik (selanjutnya disebut Permen ATR/BPN Nomor 5 Tahun
2017).54 Dimana dibagian menimbang poin a dan poin b disebutkan:55
a. bahwa untuk meningkatkan pelayanan informasi pertanahan dengan

mudah, cepat, dan biaya rendah, perlu dilakukan pelayanan informasi
pertanahan secara elektronik.
b. bahwa untuk pelaksanaan pendaftaran tanah berdasarkan asas sederhana,
aman, terjangkau, mutakhir dan terbuka, secara bertahap data pendaftaran
tanah disimpan dan disajikan secara elektronik maka ketentuan mengenai
tata cara pelayanan informasi pertanahan perlu disesuaikan dengan
perkembangan hukum, teknologi dan kebutuhan masyarakat;
Hal ini tentu sangat baik mengingat banyaknya hal yang menjadi
pertanyaan masyarakat terkait tanah atau bangunan yang dimilikinya. Namun jika
ditelaah lebih lanjut, dalam Permen ATR/BPN Nomor 5 tahun 2017 tersebut tidak
ada disebutkan secara langsung mengenai pengertian dan tujuan Aplikasi Layanan
Online Kantor Pertanahan yang diteliti dalam tesis ini, justru layanan informasi
tersebut merupakan bagian yang terdapat dalam Aplikasi Layanan Online Kantor
54
Hasil Wawancara dengan Bapak Sugeng Kariyono, Pegawai Bidang Adiministrasi
Kantor Pertanahan Kota Medan tanggal 10 Oktober 2011
55
Poin a dan b Konsideran Permen ATR/BPN Nomor 5 Tahun 2017 Tentang Layanan
Informasi Kantor Pertanahan.

53
pertanahan. Artinya bukan layanan informasi Kantor Pertanahan yang
menghadirkan aplikasi layanan online Kantor Pertanahan, tetapi sebaliknya
Aplikasi Layanan Online memuat Layanan Informasi Online.
Peralihan hak atas tanah sebelum dan sesudah online, dalam hal berkas
yang diperlukan untuk melakukan pengurusan balik nama sertipikat, tidak ada
perubahan, seperti asli sertipikat, KTP, KK, PBB, bukti bayar PPh dan BPHTB
serta dokumen pendukung lain jika diperlukan (seperti surat kuasa dalam hal jual
beli, penjual memakai kuasa). Semua berkas tersebut harus dilengkapi para pihak.
Mengenai langkah-langkah dalam proses pembuatan dan penandatanganan akta
serta pembayaran pajak-pajak peralihan hak atas tanah, tidak ada yang berubah
bahkan mengenai kelangkapan data pun tetap sama. Hanya sebelum
mengantarkannya ke Kantor Pertanahan, semua kelengkapan berkas harus di-
input terlebih dahulu dari kantor PPAT, dalam hal inilah yang disebut PPAT
online.
Selanjutnya, agar berkas dapat diantar ke Kantor pertanahan, maka
perjanjian antar berkas juga harus di-input. Input perjanjian datang ke BPN
memuat daftar berkas yang sudah selesai dientri dan siap untuk divalidasi dan
didaftarkan ke BPN. Dalam penginputan perjanjian antar berkas, pemohon
memasukkan tanggal dan apabila BPN menyetujui maka pemohon bisa mencetak
(print out) pengantar pendaftaran ke BPN. Pengantar ini yang dibawa ke BPN
bersama dengan seluruh kelengkapan berkas. Jadi prosedur yang dikerjakan di
Kantor PPAT yaitu:

54
1. Sertipikat, Akta PPAT, PBB, SSP-BPHTB, Bukti bayar PPh dan BPHTB
di-scan terlebih dahulu;
2. Hasil scan tersebut pada poin 1 di-input melalui Aplikasi Layanan Online
Kantor Pertanahan dan setelah selesai maka pengantar kelengkapan berkas
bisa di print out untuk dibawa ke Kantor Pertanahan;
3. Terakhir adalah input perjanjian antar berkas, dan setelah selesai pengantar
nya (berisi nomor berkas sementara) juga di print-out;
4. Kedua pengantar hasil print-out tersebut bersama dengan semua
kelengkapan berkas permohonan dibawa ke Kantor Pertanahan.
Penginputan data sudah diatur sedemikian rupa sehingga PPAT dapat
memahami setiap prosesnya. Dalam seminar PPAT online se-Kota Medan yang
diadakan pada bulan Nopember 2016, Kementerian Agraria dan Tata
Ruang/Badan Pertanahan Nasional melalui Kantor Pertanahan Kota Medan
menjelaskan langkah-langkah setiap prosesnya dalam modul yang diberikan
kepada masing-masing peserta seminar yaitu PPAT atau yang mewakili. Prosedur
penginputan yang banyak serta banyaknya kelengkapan data-data yang harus diisi
adalah demi kepentingan para pihak supaya perbuatan hukum yang akan diproses
Kantor Pertanahan memenuhi syarat formal dan materil.
Prosedur Aplikasi Layanan Online Kantor Pertanahan terbilang cukup
panjang, tidak sederhana dan sajian menu yang terdapat dalam aplikasi sangat
banyak sehingga sulit dipahami serta sangat banyak yang harus diisi.56 Selain itu,
56
Hasil Wawancara dengan Juniar Tobing, Pegawai Kantor Notaris/PPAT JULIANITA
PERANGIN-ANGIN, yang beralamat tdi Jalan A.H. Nasution Nomor 777 pada tanggal 10
Oktober 2017, pukul 16.30 WIB.

55
sangat terbatas berkas yang bisa dimasukkan ke Kantor Pertanahan karena
dibatasi oleh sistem. Misalnya, dalam berkas peralihan yang hendak dimasukkan
sebanyak 7 (tujuh) berkas, kemungkinan besar berkas-berkas ini tidak bisa
dimasukkan dalam dalam waktu bersamaan karena keterbatasan waktu untuk
menginput data dan perjanjian. Sementara ketika manual, sebanyak apapun berkas
yang akan dimasukkan di Kantor Pertanahan, bisa dalam waktu yang bersamaan
didaftarkan ke Kantor Pertanahan.
Hal ini tentu tidak sejalan dengan tujuan aplikasi ini dibuat, yaitu dalam
hal memberi kemudahan bagi PPAT untuk mengerjakan sebagian proses
pendaftaran tanah. Jika dibandingkan dengan penerapan asas sederhana dalam
pendaftaran tanah yang diatur dalam PP Nomor 24 tahun 1997, proses pendaftaran
tanah di Kantor PPAT justru lebih sederhana dibandingkan setelah hadirnya
aplikasi layanan online Kantor Pertanahan. Dalam pendaftaran berkas ke Kantor
Pertanahan, penginputan data dan peniginputan perjanjian harus dilakukan
sementara dalam hal manual, berkas yang telah dilengkapi bisa langsung diantar
ke Kantor Pertanahan. Penginputan berkas dan perjanjian ini lah yang membuat
pelaksanaan kinerja PPAT kurang efektif dalam menjalankan tugas jabatannya.
Meskipun hal penginputan data dan perjanjian terlihat teknis, namun sangat
mempengaruhi jalannya proses pendaftaran tanah karena sistem online inilah yang
mengawali seluruh proses, sementara di awal pun sudah terdapat beberapa
kendala, baik sistem yang sering error maupun waktu pengurusan yang terkadang
menjadi bertambah.

56
b. Proses di Kantor Pertanahan
Sebagaimana yang dijelaskan di atas, bahwa hal yang berubah setelah
hadirnya Aplikasi Layanan Online adalah proses pendaftaran pelayanan
pertanahan saja. Pendaftaran berkas ke Kantor Pertanahan yaitu dengan
penginputan berkas dari kantor PPAT, kemudian mengantarkan kelengkapan
berkas fisik ke Kantor Pertanahan sesuai dengan jadwal perjanjian yang disepakati
di sistem. Prosedurnya adalah:
1. Membawa seluruh kelengkapan berkas pendaftaran yaitu sertipikat, Akta
PPAT, Identitas Pembeli dan Penjual, bukti bayar PBB, SSP dan SSPD-
BPHTB serta berkas lain jika ada, misalnya surat kuasa. Berkas diberikan
di loket 2 bersamaan dengan Surat Pengantar hasil print out dari
penginputan berkas dan perjanjian di Kantor PPAT;
2. Di loket pendaftaran, Petugas memeriksa kelengkapan berkas dan
menyesuaikan dengan yang sudah di-input dalam sistem Aplikasi Layanan
Online Kantor Pertanahan (validasi berkas);
3. Setelah petugas menyatakan lengkap dan data-data sesuai, maka
diterbitkanlah SPS untuk pembayaran PNBP yang dibayarkan oleh
pemohon.
4. Setelah pembayaran PNBP, buktinya diberikan kepada petugas, kemudian
petugas memberikan nomor berkas permohonan berkas untuk diproses
sesuai SOP Kantor Pertanahan.

57
Adapun tujuan dari sistem ini bagi Kantor Pertanahan sendiri yaitu:57
1) Memudahkan proses pekerjaan di intern BPN itu sendiri;
2) Informasi PPAT yang aktif di Kota Medan;
3) Mengetahui jumlah berkas masuk di Kantor Pertanahan;
4) Memantau aktifitas PPAT di Kota Medan.
Hal ini membuktikan bahwa Aplikasi Layanan Online Kantor
Pertanahan ini dibuat hanya untuk memudahkan pihak Kantor Pertanahan
saja sementara pihak lain yang berkaitan seperti PPAT dan para pihak
yang melakukan pendaftaran (pemegang hak) pendaftaran tanah tidak
diuntungkan atau dimudahkan. Aplikasi Layanan Online Kantor
Pertanahan masih sangat terbatas pada permohonan pendaftarannya ke
Kantor Pertanahan saja, sementara proses setelahnya tidak ada yang
berubah. Jadi ketika dikatakan memberikan kemudahan bagi BPN, hal
tersebut juga masih sebatas memudahkan pendataan saja dan bukan proses
menyelesaikannya.
Selain itu, pernyataan memudahkan proses pekerjaan di intern Kantor
Pertanahan tentu dimaksudkan bahwa prosesnya lebih sederhana dari
manual sehingga tentu bisa lebih cepat selesai. Namun dalam kenyataan,
kemudahan dan kesederhanaan proses penyelesaiannya tidak menjadikan
prosesnya lebih cepat selesai. Misalnya dalam hal balik nama sertipikat,
dalam proses manual biasanya selesai dalam waktu 3 (tiga) sampai 4
57
Hasil Wawancara dengan LIDIA, Staf Administrasi Kantor Pertanahan Kota Medan,
tanggal 11 Oktober 2017, pukul 15.30 WIB.

58
(empat) minggu, setelah memakai Aplikasi Layanan Online juga 3 (tiga)
sampai dengan 4 (empat) minggu. Jadi proses pendaftarannya tidak bisa
disebut lebih sederhana karena jangka waktunya tetap sama.
Aspek sederhana pendaftaran tanah ditandai dengan bahwa prosedur
mudah dipahami oleh pihak-pihak yang berkepentingan. Sementara setelah
Aplikasi Layanan Online Kantor Pertanahan ini dimunculkan, justru
menambah prosedur kegiatan pendaftaran dari prosedur yang sebelumnya
diatur dalam PP Nomor 24 tahun 1997. Makna sederhana dalam kamus
besar bahasa Indonesia adalah suatu perbuatan (tindakan) yang hemat dan
tuntas.58 Hemat berarti efisien baik biaya, waktu maupun prosedur
sedangkan tuntas berarti perbuatan (tindakan) itu efektif dan tidak berbelit-
belit dan prosedurnya terlaksana dengan baik.
58
Hasan Alwi, Kamus Besar Bahasa Indonesia, 2005, Edisi Ketiga, Penerbit Departeman
Pendidikan Nasional, Balai Pustaka, Jakarta.

BAB III
EFEKTIVITAS PENGURUSAN PERTANAHAN BERBASIS ONLINE

DALAM MEMBANTU KINERJA PPAT MELAKUKAN
TUGAS JABATANNYA
A. Tinjauan Umum Tugas Dan Kewenangan PPAT
PPAT adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-
akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau
Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun. Akta Otentik sebagai alat bukti terkuat dan
terpenuh mempunyai peranan penting dalam setiap hubungan hukum dalam
kehidupan masyarakat. Dalam berbagai hubungan bisnis, kegiatan di bidang
perbankan, pertanahan, kegiatan sosial, daln lain-lain., kebutuhan akan
pembuktian tertulis berupa akta otentik makin meningkat sejalan dengan
berkembangnya tuntutan kepastian hukum dalam berbagai hubungan ekonomi dan
sosial di bidang pertanahan, baik pada tingkat nasional, regional maupun global.
Melalui akta otentik ditentukan secara jelas hak dan kewajiban masing-masing
pihak dalam hubungan hukum pertanahan, serta menjamin kepastian hukum, dan
sekaligus diharapkan pula dapat dihindari terjadinya sengketa-sengketa di bidang
pertanahan. Walaupun pada kenyataannya sengketa tersebut tidak dapat dihindari.
Akta otentik merupakan alat bukti tertulis terkuat dan terpenuh memberi
sumbangan nyata bagi penyelesaian sengketa tersebut.59
Sistem ketatanegaraan diakui adanya keberadaan suatu jabatan yang
dipegang oleh seseorang pejabat yang sifatnya bukan struktural, melainkan
fungsional dan keberadaannya memiliki peran yang amat penting. Jabatan
59
Widhi Handoko, op.cit, hlm. 162
59

60
Notaris-PPAT adalah jabatan fungsional yang diatur di dalam UU Nomor 30
Tahun 2004 yang telah diubaha dengan Undang-undang Nomor 2 Tahun 2014
tentang Jabatan Notaris dan Peraturan Jabatan PPAT dalam PP Nomor 37 Tahun
2008 yang telah dirubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016,
serta diatur dalam Pasal 6 ayat (2) PP nomor 24 Tahun 1997 tentang kewenangan
PPAT.60
1. Pengertian, Tugas dan Kewenangan PPAT
Dalam Pasal 1 angka 4 Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996, PPAT adalah
pejabat umum yang diberi tugas dan wewenang untuk membuat akta pemindahan
hak atas tanah, akta pembebanan Hak Tanggungan menurut peranturan
perundang-undangan yang berlaku. Pasal 1 angka 5 Peraturan Pemerintah Nomor
40 Tahun 1996, PPAT adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk
membuat akta-akta tanah. Pasal 1 angka 24 Peraturan Pemerintah Nomor 24
Tahun 1997, PPAT adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk
membuat akta-akta tanah tertentu. Pasal 1 angka 1 Peraturan Pemerintah Nomor
37 Tahun 1998, PPAT adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk
membuat akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas
tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun. Pasal 1 angka 1 Peraturan
Kepala BPN Nomor 1 Tahun 2006, PPAT adalah pejabat umum yang diberi
kewenangan untuk membuat akta-akta autentik mengenai perbuatan hukum
tertentu mengenai hak-hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun.
60
Ibid.

61
Hakekat PPAT antara lain:61
a. Pejabat umum yang diberi tugas dan wewenang khusus memberikan

pelayanan kepada masyarakat berua pembuatan akta yang membuktikan,
bahwa telah dilakukan dihadapannya perbuatan hukum pemindahan hak atas
tanah, Hak Milik atas Satuan Rumah Susun atau pemberian Hak Tanggungan
atas tanah;
b. Akta yang dibuatnya adalah akta otentik;
c. PPAT adalah Pejabat Tata Usaha Negara, karena tugasnya di bidang
penyelenggaraan pendaftaran tanah yang merupakan keguiatan di bidang
Eksekutif/Tata Usaha Negara;
d. Akta PPAT bukan surat Keputusan Pejabat Tata Usaha Negara, karena akta
relaas, yaitu suatu laporan tertulis dari pembuat akta berupa pernyataan
mengenai telah dilakukannya oleh pihak-pihak tertentu suatu perbuatan
hukum di hadapannya pada suatu waktu yang disebut dalam akta yang
bersangkutan;
e. Yang merupakan keputusan PPAT sebagai pejabat Tata Usaha Negara adalah
keputusan menolak atau mengabulkan permohonan pihak-pihak yang datang
kepadanya untuk dibuatkan akta mengenai perbuatan hukum yang mereka
akan lakukan dihadapannya.
PPAT merupakan salah satu sumber utama dalam rangka pemeliharaan
data pendaftaran tanah. Kegiatan PPAT membantu Kepala Kantor Pertanahan
(BPN) dalam melaksanakan tugas dibidang pendaftaran tanah khususnya dalam
kegiatan pemeliharaan data pendaftaran.62 Pelaksanaan pendaftaran tanah oleh
Kepala Kantor Pertanahan dibantu PPAT bukan berarti mangandung pengertian
bahwa PPAT pembantu atau bawahan dari Kepala Kantor Pertanahan, akan tetapi
pengertian tersebut harus diartikan dalam rangka pelaksanaan kegiatan
pendaftaran oleh karena undang-undang atau peraturan yang mendasari, sehingga
tidak secara otomatis PPAT sebagai bawahan Kepala Kantor Pertanahan, akan
tetapi tugas dan kewenangan tersebut bersifat mandiri (indevenden).63
61
Budi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Djambatan, Jakarta, 1999, hlm. 485
62
63
Ibid., hlm. 167

62
Tugas pokok PPAT dalam membantu pelaksanaan pendaftaran tanah oleh
Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota ditetapkan dalam Pasal 2 PP Nomor
37 Tahun 1998, yaitu:64
a. PPAT bertugas pokok melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah
dengan membuatkan akta sebagi bukti telah dilakukannya perbuatan
hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan
Rumah Susun, yang akan dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan data
pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan hukum itu.
b. Perbuatan hukum sebagaimana yang dimaksud yaitu jual beli, tukar
menukar, hibah, pemasukan ke dalam perusahaan (inbreng), pembagian
hak bersama, pemberian hak tanggungan dan pemberian kuasa
membebankan hak tanggungan.
Perbuatan hukum yang dimaksud adalah suatu perbuatan yang dilakukan
oleh para pihak mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun,
yang menimbulkan akibat hukum bagi para pihak tersebut. Akibat hukum dari
perbuatan tersebut dapat berupa pemindahan hak, pembebanan hak, dan
pemberian hak.65
Pasal 2 ayat (1) PP Nomor 37 Tahun 1998 menyatakan bahwa tugas pokok
PPAT adalah melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah. Kegiatan
pendaftaran tanah yang dilakukan Pemerintah menurut Pasal 19 ayat (2) UUPA
1960 yaitu:
a. Pengukuran, perpetaan, dan pembukuan tanah;

64
65
Ibid., hlm. 340

63
b. Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak atas tanah tersebut;
c. Pemberian surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian
yang kuat.
Dari dua macam kegiatan pendaftaran tanah, yaitu kegiatan pendaftaran
tanah untuk pertama kali dan kegiatan pemeliharaan data pendaftaran tanah
sebagaimana ditetapkan dalam PP Nomor 24 Tahun 1997, maka kegiatan
pemeliharaan datalah yang menjadi tugas pokok PPAT. Dalam kegiatan
pemeliharaan data pendaftaran tanah terdaftar perbuatan hukum mengenai
hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun, berupa pemindahan
hak, pembebanan hak tanggungan, pemberian hak guna bangunan, hak pakai
atas tanah hak milik, dan pemberian kuasa membebankan hak tanggungan.
Dalam perbuatan hukum mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan
rumah susun tersebut dibutuhkan PPAT untuk membuat akta.
A.P. Parlindungan menyatakan bahwa tugas PPAT adalah melaksanakan
suatu recordingh of deed conveyance, yaitu suatu perekaman pembuatan akta
tanah yang meliputi mutasi hak, pengikatan jaminan dengan hak atas tanah
sebagai hak tanggungan, mendirikan hak baru di atas sebidang tanah (Hak
Guna bangunan di atas hak milik atau hak pakat di atas hak milik) ditambah
surat kuasa memasang hak tanggungan.66
Pada dasarnya tugas PPAT dalam pendaftaran tanah adalah membantu
Kepala Kantor Pertanahan dalam mewujudkan salah satu tujuan pendaftaran
66
A.P. Parlindungan,1999, op.cit., hlm. 83

64
tanah sebagaimana yang ditetapkan dalam Pasal 3 PP Nomor 24 Tahun 1997,
yaitu untuk terwujudnya tertib adminsitrasi pertanahan.67
Tugas PPAT berkaitan dengan kegiatan pemeliharaan data pendaftaran
tanah adalah:68
1. Sebelum melaksanakan pembuatan akta mengenai peralihan, pemindahan
atau pembebanan hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun,
PPAT wajib terlebih dahulu melakukan pemeriksaaan pada Kantor
Pertanahan mengenai kesesuaian sertipikat hak atas tanah atau hak milik
atas satuan rumah susun dengan daftar-daftar yang ada di Kantor
Pertanahan dengan memperlihatkan sertipikat asli. Dalam praktek sehari-
hari hal ini disebut cek bersih.
2. PPAT hanya dapat menandatangani akta pemindahan hak atas tanah atas
hak milik atas satuan rumah susun pada saat wajib pajak menyerahkan
bukti pembayaran pajak berupa Surat setor Bea Perolehan Hak Atas Tanah
dan Bangunan (SSPD BPHTB) dan bukti setor Pajak Penghasilan (SSP-
PPh).
3. PPAT wajib membacakan akta kepada para pihak yang bersangkutan dan
memberi penjelasan mengenai isi dan maksud pembuatan akta, dan
prosedur pendaftaran yang harus dilaksanakan selanjutnya sesuai
ketentuan yang berlaku.
PPAT juga wajib menyampaikan akta PPAT dan dokumen-dokumen
lain yang diperlukan untuk keperluan pendaftaran pemindahan dan
67
68
Ibid.,

65
pembebanan Hak Tanggungan atas hak atas tanah atau hak milik atas
satuan rumah susun yang bersangkutan kepada Kantor Pertanahan
setempat selambat-lambatnya tujuh hari kerja sejak ditandatanganinya akta
yang bersangkutan.
Berdasarkan penjelasan terkait dengan tugas dan kewenangan PPAT,
keweangan PPAT diperoleh langsung dari Pemerintah, atau yang disebut
juga kewenangan yang diperoleh melalui delegasi. Secara delegasi artinya
pelimpahan kewenangan terjadi dari BPN kepada PPAT. Dan BPN
sebagai pemberi delegasi tidak dapat menggunakan wewenang yang sudah
diberikannya tersebut. Namun demikian, sebagaimana yang sudah disebut
di atas, sekalipun BPN yang mendelegasikan kepada PPAT untuk
melaksanakan sebagian pendaftaran tanah, tidak ada hirarki diantara BPN
dan PPAT, dalam arti bahwa PPAT bukan sebagai bawahan BPN. PPAT
adalah pejabat yang mandiri dalam melaksanakan tugas jabatannya
sekalipun dalam perbuatan hukum tertentu tunduk kepada peraturan-
peraturan yang dibuat oleh BPN.
B. Efektivitas Pengurusan Pertanahan Berbasis Online Dalam Membantu

PPAT
Teknologi Informasi atau dalam bahasa Inggris dikenal dengan istilah
Information Technology (IT) adalah istilah umum untuk teknologi apa pun yang
membantu manusia dalam membuat, mengubah, menyimpan, mengomunikasikan
dan/atau menyebarkan informasi. Teknologi Informasi merupakan pengetahuan
yang mencakup berbagai hal seperti sistem komputer hardware, dan software,
LAN ( Local Area Network ). MAN (Metropolitan Area Network), WAN (Wide

66
Area Network), Sistem Informasi Manajemen (SIM), Sistem telekomunikasi dan
lain–lain.69 Menurut William dan Sawyer, Teknologi Informasi adalah teknologi
yang menyatukan komputerisasi dan komunikasi berkecepatan tinggi untuk data,
suara, dan video.70 Contoh dari Teknologi Informasi bukan hanya berupa
komputer pribadi, tetapi juga telepon, televisi, peralatan rumah tangga elektronik,
dan piranti genggam modern (misalnya ponsel). Perkembangan bidang Teknologi
Informasi tersebut sangat cepat bahkan sekarang orang bisa melakukan transaksi
jual beli melalui online tanpa harus datang sendiri ke supermarket. Perkembangan
ini menawarkan kemudahan bagi manusia dalam memperoleh informasi.
Pemenuhan kebutuhan berupa informasi dalam waktu yang cepat. Perbedaan jarak
dan waktu sekarang tidak menjadi masalah, misal kita ingin mendapatkan
informasi, tinggal melakukan pencarian atau mencari video di halaman Youtube.
Banyak ahli yang membuat kemajuan milenium ini dengan melakukan
sinkronisasi di satu bidang intern ataupun antar bidang dalam satu lembaga.
Bahkan bisa melampaui dan melewati lembaga untuk dijadikan sistem informasi
terpadu. Teknologi Informasi adalah bidang pengelolaan teknologi dan mencakup
berbagai bidang yang termasuk tetapi tidak terbatas pada hal - hal seperti proses,
perangkat lunak komputer, sistem informasi, perangkat keras komputer, bahasa
program, dan data konstruksi. Singkatnya, apa yang membuat data, informasi atau
pengetahuan yang dirasakan dalam format visual apapun, melalui setiap
mekanisme distribusi multimedia, dianggap bagian dari teknologi informasi.
69
Lantip Dian Prasojo, Riyanto, Teknologi Informasi Pendidikan, Gava Media,
70
Abdul Kadir, Terra Ch. Triwahyuni, Pengenalan Teknologi Informasi, Yogyakarta,
2003, hlm. 2.

67
Teknologi Informasi melakukan berbagai fungsi dari meng-instal aplikasi
untuk merancang jaringan komputer dan database informasi. Beberapa tugas
Teknologi Informasi yang dilakukan termasuk manajemen data, jaringan,
rekayasa perangkat keras komputer, database dan desain perangkat lunak, serta
manajemen dan administrasi sistem secara keseluruhan. Teknologi informasi
mulai menyebar lebih jauh dari konvensional komputer pribadi dan teknologi
jaringan, dan lebih ke dalam integrasi teknologi lain seperti penggunaan ponsel,
televisi, mobil, dan banyak lagi, yang meningkatkan permintaan untuk pekerjaan.
Penggunaan teknologi berbasis internet semakin banyak diterapkan untuk
mempercepat proses dalam semua bidang kehidupan.
Sebagaimana dijelaskan di atas bahwa dengan hadirnya sistem online
harusnya menjadikan suatu pekerjaan lebih mudah, lebih cepat dan efektif
diselesaikan. Efektivitas adalah seberapa jauh tercapainya suatu tujuan yang
terlebih dahulu ditentukan. Efektif secara singkat berarti pengaruhnhya, akibatnya,
ataupun kesannya. Dalam tesis ini, efektivitas yang dibahas adalah terhadap PPAT
dalam membantu pelaksanaan tugas jabatannya yaitu melakukan sebagian
kegiatan pendaftaran tanah secara khusus pendaftaran tanah kedua kali. Karena
salah satu tujuan Aplikasi Layanan Online Kantor Pertanahan yaitu memudahkan
pekerjaan PPAT. Kemudahan yang diberikan dengan pengurusan tanah berbasis
online seharusnya bisa dirasakan perbedaaannya dengan nyata oleh seluruh PPAT,
namun tampaknya belum bisa karena kemudahan yang diharapkan tidak maksimal

68
dalam praktiknya. Jadi sebenarnya masih dipertanyakan kemudahan bagaimana
yang diperoleh PPAT dengan diadakannya sistem yang baru ini.71
Dengan adanya aplikasi online ini, prosedur pengurusan di Kantor PPAT
menjadi bertambah. Kalau melihat kembali tujuan yang disebutkan di awal yaitu
sistem online ini memudahkan PPAT dalam proses pendaftaran tanah, dan akan
mengurangi kontak langsung dengan petugas Kantor Pertanahan, serta akan
mengurangi adanya pungli, itu semua tidak terbukti dalam praktiknya. Misalnya
terkait dengan kontak langsung dengan petugas, dalam hal online ini tetap harus
kontak langsung karena berkas fisik pengurusan yang sedang dikerjakan harus
diantar ke Kantor Pertanahan. Di Kantor Pertanahan (di loket pemberian berkas)
langsung dilakukan validasi data oleh petugas. Validasi data dilakukan untuk
mengetahui kelengkapan berkas sehingga SPS nya bisa dikeluarkan. SPS keluar
jika berkasnya sudah lengkap, dan kelengkapan itu diketahui bukan pada saat
online dari kantor masing-masing, melainkan ketika sudah di Kantor Pertanahan
dan berhadapan dengan petugas yang memeriksa.72
Dalam hal tersebut, bisa dinilai ketidaksederhanaan prosedur ini. Sistem
online seharusnya tidak hanya dipendaftarannya saja, melainkan di prosesnya juga
harus online. Artinya adalah bahwa melalui sistem seharusnya bisa dilakukan
pengecekan kelengkapan berkas, sehingga sebelum berkas fisik diantar ke Kantor
Pertanahan, PPAT sudah mempersiapkan kelengkapan berkas sesuai prosedur
71
PERANGIN-ANGIN, yang beralamat di Jalan A.H. Nasution Nomor 777 pada tanggal 10 Oktober
2017, Pukul 16.30 WIB.
72
PERANGIN-ANGIN, yang beralama di Jalan A.H. Nasution Nomor 777 pada tanggal 10 Oktober
2017, Pukul 16.30 WIB.

69
pedaftaran tanah di Kantor Pertanahan. Hal ini tentu menghindari penolakan
berkas karena tidak lengkap oleh petugas Kantor Pertanahan.
Mengenai waktu dalam pengurusannya, sebenarnya sangat relatif.
Terkadang bisa cepat dan terkadang bisa lama seperti halnya ketika manual,
misalnya kecepatan selesai balik nama karena jual beli, setelah online bisa cepat
tetapi bisa juga lama. Oleh karena itu masih perlu ditingkatkan supaya benar-
benar nyata menolong PPAT dalam tugas jabatannya.73
Jangka waktu selesai proses pendaftaran tanah dengan Aplikasi Layanan
Online Kantor Pertanahan berarti masih relatif dan tidak berbeda dengan manual.
Hal ini tentu bertolak belakang dengan online pada umumnya yang membuat
pengurusan jauh lebih cepat atu efisien. Misalnya jika dibandingkan dengan
pendaftaran fidusia online, SABH Perseroan Terbatas, sangat nyata penghematan
waktu pengurusan dari yang sebelumnya manual.
Berdasarkan data yang Penulis peroleh dari Kantor Pertanahan Kota
Medan, berikut jumlah akta PPAT yang dibuat oleh beberapa PPAT di Kota
Medan:74
BULAN
No Nama PPAT Septembe Oktobe Nopembe Desembe
r r r r
1 Edy, SH 44 61 128 69
2 Eddy Simin, SH 13 18 27 69
73
2017, Pukul 16.30 WIB.
74
Jumlah akta diperoleh berdasarkan laporan PPAT bulanan yang terdapat di Kantor
Pertanahan Kota Medan. Berdasarkan penjelasan dari Bapak Sugeng Kariyono, selaku Pegawai
Bidang Adiministrasi Kantor Pertanahan Kota Medan, bahwa tidak semua PPAT memberikan
laporan setiap bulannya. Oleh karena itu, Penulis hanya mengambil data dari PPAT yang lengkap
memberikan laporan periode September 2017 sampai Desember 2017.

70
3 Elza Mawarni 8 23 58 17
Franky Tjokroahdymylya,
4 SH 17 17 28 66
5 GO Uton Utomo, SH 3 5 13 32
6 Halim, SH 17 19 49 66
7 Helena, SH., M.Kn 10 5 35 36
8 Hj. Mariana, SH 12 14 20 49
9 Henry Tjong, SH 14 11 40 52
10 Jhon Langsung, SH 40 29 92 127
Jonas Marolop Simarmata,
11 SH 9 5 38 31
12 Lince Hutahayan, SH 1 4 4 2
Makmur Ritonga SH.,
13 Mkn., MH 3 2 4 27
14 Ratna Berutu, SH 1 1 1 10
15 Rosnidar, SH 43 50 113 141
16 San Smith, SH 12 10 14 7
17 Suprayitno, SH 3 3 12 15
18 Tjong Deddy Iskandar, SH 14 10 65 147
19 Wanda Lucia, SH 3 11 3 1
Tabel 3.1 Jumlah Akta PPAT Periode September 2017 – Desember 2017
Berdasarkan tabel di atas, jenis akta PPAT yang paling banyak adalah
Akta Jual Beli (AJB). Penulis menyimpulkan bahwa proses peralihan tanah
dengan jual beli sangat banyak terjadi di Kota Medan. Dengan demikian,
kemudahan untuk melakukan pendaftaran dan proses balik nama di Kantor
Pertanahan sangatlah perlu untuk mendukung selesainya proses tersebut dengan
cepat dan juga biaya ringan. Baik dari masyarakat (selaku pembeli dalam AJB)
maupun PPAT sendiri mengharapkan sistem yang efektif dari segi biaya maupun
waktu. Dengan hadirnya Aplikasi Layanan Online Kantor Pertanahan ini,
sangatlah besar harapan dari PPAT bahwa aplikasi ini akan sangat membantu
dalam proses pengurusan pertanahan (khususnya pendaftaran tanah kedua kali)
yang menjadi tugas dari PPAT.

71
Namun demikian, adanya aplikasi online ini, tidak ada kemudahan yang
siginifikan dalam berurusan dengan Kantor Pertanahan, tetapi untuk Kantor
Pertanahan mungkin terbantu. Karena justru menambah pekerjaan dengan meng-
input data terlebih dahulu serta membuat janji secara online, sementara berkas
yang bisa kita input pun akan terbatas jumlahnya, berbeda dengan ketika manual,
sebanyak-banyaknya bisa diantarkan ke Kantor Pertanahan untuk segera
diproses.75 Keterbatasan dalam memasukkan berkas ke Kantor pertanahan
dikarenakan banyaknya dokumen dan perjanjian antar berkas yang harus di-input,
sementara sistem juga terkadang error.
Kendala-kendala lain dalam praktik adalah terdapat beberapa sertipikat
lama yang tidak bisa di proses, misalnya sertipikat yang belum mempunyai NIB.
Sertipikat ini harus dilakukan pengurusan manual terlebih dahulu ke Kantor
Pertanahan. Hal ini sangat berbeda dengan proses manual, dimana semua berkas
bisa masuk dan diproses di Kantor Pertanahan. Pengurusan NIB tentu menambah
prosedur dan menambah jangka waktu pengurusan pertanahan karena Aplikasi
Layanan online mengharuskan sertipikat memiliki NIB. Hal ini diperlukan agar
sertipikat bisa di-input ke dalam sistem. Kendala ini tidak diperhitungkan dalam
Aplikasi Layanan Online, jadi prosedur pengurusan pun bisa menjadi “double”
dalam arti online dan manual, keduanya dikerjakan terhadap berkas yang sama
supaya berkas tersebut bisa masuk ke Kantor Pertanahan.
Aplikasi online ini masih 70 % fisik dan 30 % online, tidak seperti online
yang lain yang fisiknya jauh lebih sedikit, jadi belum bisa disebut efektif.
75
Hasil Wawancara dengan Elvi Sahara, Pegawai Kantor Notaris/PPAT JULIANITA
2017, Pukul 15.30 WIB.

72
Misalnya melakukan cek bersih, dari kantor PPAT dilakukan penginputan data
dan perjanjian untuk mengantar berkas. Setelah itu berkas fisiknya diantar ke
Kantor Pertanahan, kemudian di Kantor Pertanahan dilakukan validasi untuk
mengeluarkan SPS. Petugas kantor pertanahan mengeluarkan SPS setelah
mengecek kelengkapan berkas. Setelah SPS dikeluarkan barulah PPAT membayar
PNBP. Sementara bukti pembayaran PNBP ini tetap harus diantar ke Kantor
Pertanahan. Tentu hal ini menambah waktu karena harus bolak-balik ke Kantor
Pertanahan. Selain itu sebagian besar berkas yang dimasukkan melalui sistem
tidak bisa pantau dari Aplikasi Layanan Online di kantor untuk mengetahui
apakah cek bersihnya sudah selesai atau belum. Hal ini disebabkan karena
terkadang tidak muncul pemberitahun di aplikasi (sistem) sehingga harus pergi ke
Kantor Pertanahan untuk mengetahui siap atau tidaknya cek bersih tersebut. Dan
mengenai waktu, sepertinya sama saja, ketika manual cek bersih adalah 2 (dua)
sampai 3 (tiga) hari, setelah online begitu juga yaitu 2 (dua) sampai 3 (tiga) hari.76
Terkait dengan berkas fisik yang harus diantar ke Kantor Pertanahan, hal
tersebut memang adalah wajar mengingat berkas-berkas yang harus diilengkapi
tersebut adalah penentu bahwasanya pengurusan itu bisa dilanjutkan atau tidak
(menjadi bahan pertimbangan tentang keabsahan proses pengurusan yang sedang
akan diproses di Kantor Pertanahan), tetapi bukan tidak bisa sistem didesain
sedemikian rupa supaya bisa mengoreksi keabsahan data-data yang diperlukan
untuk proses tersebut. Dengan demikian ketika berkas diantar ke Kantor
Pertanahan, validasi data yang dikerjakan harus juga melalui online
76
Hasil wawancara dengan LINCE HUTAHEAN, Notaris/PPAT yang berlamat di Jalan
Cik Di Tiro Nomor 96 pada tanggal 9 Oktober 2017, pukul 12. 00 WIB

73
pemberitahuannya kepada pemohon (dalam hal ini PPAT), sehingga terciptalah
sesuai tujuan dari sistem online ini yaitu mengurangi kontak fisik dengan petugas
Kantor Pertanahan.
Berdasarkan uraian-uraian di atas, Aplikasi Layanan Online masih kurang
efektif dalam membantu PPAT melakukan tugas jabatannya. Jika ditinjau dari
teori efektivitas hukum yang dikemukakan oleh Soerjono Soekanto, bahwa efektif
tidaknya suatu hukum ditentukan oleh 5 (lima) faktor yaitu faktor hukumnya
sendiri (undang-undang), faktor penegak hukum, faktor sarana atau fasilitas,
faktor masyarakat dan faktor kebudayaan.
1. Faktor yang pertama yaitu faktor hukumnya sendiri (undang-undang).
Mengenai Layanan Online Kantor Pertanahan (LOKET) dan Pelayanan
Mandiri Akta Tanah (PERMATA) yang diaplikasikan dengan Aplikasi
Layanan Online Kantor Pertanahan, memang belum ada peraturan yang
mengatur tata cara pelaksanaan kebijakan ini. Kebijakan ini dikeluarkan
sebagai salah satu inovasi BPN dengan pertimbangan untuk meningkatkan
pelayanan kepada masyarakat, namun rumusan secara lengkap terkait tata
cara dan pelaksanaannya disampaikan kepada PPAT hanya melalui seminar
dan pemberian modul. Kejelasan rumusan dari substansi aturan, turut
mempengaruhi efektif tidaknya hukum sehingga mudah dipahami oleh target
diberlakukannya aturan hukum tersebut, jadi harus dirancang dengan baik dan
mampu dipahami secara pasti.77
77
C.G. Howard & R. S. Mumners, Law, Its Nature and Limits, 1965, Page 46-47 yang
diterjemahkan dalam buku Achmad Ali, op.cit., hlm. 376

74
2. Faktor kedua adalah penegak hukum, yakni pihak-pihak yang membentuk
maupun menerapkan hukum. Layanan Online Kantor Pertanahan (LOKET)
dan Pelayanan Mandiri Akta Tanah (PERMATA) dibentuk atau dikeluarkan
oleh BPN dan diterapkan bersama dengan PPAT sebagai mitra BPN. Di awal
pelaksanaannya, BPN melakukan seminar untuk mensosialisasikan
pelaksanaan kebijakan online ini bersama dengan seluruh PPAT. Namun pada
saat sosialisasi, yang dibahas adalah mengenai prosedur teknis menggunakan
Aplikasi Layanan Online Kantor Pertanahan sementara manfaat dan dasar
yuridis pembuatan kebijakan, kurang dibukakan. Hal ini tentu mempengaruhi
pendapat beberapa PPAT/Pegawai PPAT dalam menanggapi kebijakan online
ini. Dan sebagaimana diuraikan di atas, BPN dan PPAT berada dalam posisi
yang mengapresiasi dan tidak mengapresiasi. Sementara sosialisasi yang
optimal kepada seluruh target aturan hukum, turut menjadi faktor efektifnya
hukum.78
3. Faktor sarana atau fasilitas yang mendukung yang dalam hal ini yaitu
jaringan internet atau aplikasi yang digunakan untuk Layanan Online Kantor
Pertanahan (LOKET) dan Pelayanan Mandiri Akta Tanah (PERMATA).
Fakta sekarang ini, transaksi elektronik sudah menjadi bagian dari kehidupan
sehari-hari, baik secara domestik mupun lintas negara. Transaksi elketronik
telah memiliki ketentuan hukum baik secara nasional (UU ITE) maupun
secara Internasional dengan berlakunya United Nations Convention on the
Use of Electronic Communication in International Contracts pada 2005. Dari
78
Ibid.

75
sudut pandang komunikasi suatu transaksi elektronik pada dasarnya adalah
suatu kegiatan pertukaran informasi melalui sistem komunikasi elektronik
yang ditujukan untuk melakukan suatu perbuatan hukum tertentu. Perbuatan
hukum tersebut dapat dilaksanakan dalam konteks antara lain:79
a) Hubungan penyelenggara negara kepada publiknya (pelayanan publik);
b) Hubungan perdata para pihak untuk melakukan perikatan atau kontrak
elektronik.
Sementara Beberapa indikator kemudahan penggunaan TI antara lain
meliputi:
a) Teknoligi Informasi sangat mudah dipelajari;
b) Teknologi Informasi mengerjakan dengan mudah apa yang diinginkan oleh
pengguna;
c) Keterampilan pengguna akan bertambah dengan menggunakan TI;
d) Teknologi Informasi sangat mudah untuk dioperasikan.
Hal tersebut tentu masih jauh berbeda dengan yang bisa dikerjakan dalam
sistem online Kantor Pertanahan sebagaimana yang dimaksud dalam penulisan
tesis ini. Tidak adanya timbal balik antara para pihak secara online membuat
sistem ini kurang efektif. Artinya bahwa PPAT masih dihadapkan kepada orang
dan bukan dihadapkan kepada sistem. Hal ini karena PPAT hanya melakukan
penginputan dari Kantor, sementara proses selanjutnya tetap dikerjakan seperti
biasa dalam hal ketika pengurusan manual. Yang dikerjakan sistem masih hanya
79
Edmon Makarim, Notaris dan Transaksi Elektronik, Rajagrafindo Persada, Jakarta,
2012, hlm. 43-44

76
pendaftarannya saja, seluruh proses misalnya balik nama sertipikat, yang terjadi di
Kantor Pertanahan masih tetap sama.
Aplikasi ini merupakan langkah yang baik bagi pembenahan dalam
pengurusan pertanahan kalau saja sistem lebih canggih dari sekarang, karena
sekarang masih belum efektif, dengan kata lain perbedaaanya dengan manual
belum memberikan dampak terhadap kemudahan proses di kantor PPAT. Selain
itu, sistem yang sering bermasalah dan juga termasuk Sumber Daya Manusia
(SDM) di Kantor Pertanahan. Karena sebenarnya yang diharapkan ketika sistem
ini diluncurkan adalah bahwa sampai hasil akhir bisa dikerjakan dari Kantor atau
dari sistem, touch fisik ke Kantor Pertanahan benar-benar harus diminimalkan.
Jadi kemudahan setelah online ini belum terasa.80
Pengurusan pertanahan dengan Aplikasi Layanan Online memang tidak
menyederhanakan proses dan jangka waktu penyelesaian pun tetap relatif, cepat
selesainya tergantung kondisi berkas. Hal ini tentu menambah dalamnya
ketidaksederhanaan proses dalam PP Nomor 24 Tahun 1997. Sebelumnya
prosedur dalam pengurusan pertanahan manual memang belum bisa dikatakan
sederhana karena banyaknya prosedur yang harus dilaksanakan baik oleh
pemegang hak maupun PPAT. Dan hadirnya aplikasi layanan online ini justru
menambah ketidaksederhaan proses tersebut khususnya bagi PPAT. Sebagaimana
yang disebutkan di atas, sekalipun penginputan berkas dan perjanjian dari Kantor
PPAT terkesan teknis, dalam praktiknya tetap menyulitkan PPAT.
80
Hasil wawancara dengan LINCE HUTAHEAN, Notaris/PPAT yang berlamat di Jalan
Cik Di Tiro Nomor pada tanggal 9 Oktober 2017, pukul 12. 00 WIB

77
Pengurusan pertanahan ketika manual sepertinya lebih mudah daripada
setelah online ini, karena yang kita harapkan dengan hadirnya online ini adalah
bisa menghemat waktu, padahal kenyataannya itu sangat relatif, kadang cepat
kadang lama. Waktu manual juga demikian, pengurusan yang kita lakukan pun
kadang cepat kadang lama. Sistem online ini harus ditingkatkan lagi, dan kalau
mengharapkan supaya bagus, selain sistem harus siap, sumber Daya Manusia
(SDM) juga harus siap.81
Berdasarkan hal yang dipaparkan di atas, sistem aplikasi online ini justru
menambah prosedur pengurusan pertanahan itu sendiri. Aplikasi ini juga kurang
di dukung dengan Sumber Daya Manusia sehingga peningkatan yang nyata belum
tercipta, baik dari PPAT maupun dari kantor Pertanahan selaku pembuat aplikasi
ini.
Berbeda dengan PPAT, Kantor Pertanahan sebagai pihak yang
mengeluarkan kebijakan ini mengatakan aplikasi ini membantu Kantor Pertanahan
dalam hal mengetahui secara detail dan intens berkas yang masuk dan keluar
melalui informasi berkas dari aplikasi.82 Adapun tujuan dari sistem ini bagi
Kantor Pertanahan sendiri yaitu:83
1) Memudahkan proses pekerjaan di intern BPN itu sendiri;
2) Informasi PPAT yang aktif di Kota Medan;
3) Mengetahui jumlah berkas masuk di Kantor Pertanahan;
81
Hasil wawancara dengan Wanda Lucia, SH, MKn, Notaris/PPAT yang beralamat di
Jalan Iskandar Muda Nomor 153/22 A pada tanggal 10 Oktober 2017, pukul 12.00 WIB
82
Hasil Wawancara dengan Lidia, Staf Administrasi Kantor Pertanahan Kota Medan,
pada tanggal 11 Oktober 2017, pukul 15.30 WIB.
83
Hasil Wawancara dengan Lidia, Staf Administrasi Kantor Pertanahan Kota Medan,
pada tanggal 11 Oktober 2017, pukul 15.30 WIB.

78
4) Memantau aktifitas PPAT di Kota Medan.
Sebagaimana dijelaskan di atas, bahwa Aplikasi layanan Online
Kantor Pertanahan ini tentu sangat membantu kantor pertanahan
mengingat banyak tugas pokok dan fungsi kantor pertanahan. Dari segi ini,
tentu aplikasi ini patut diapresiasi karena secara tidak langsung akan
berdampak pada pemangku kepentingan khususnya masyarakat yang
berurusan dengan kantor pertanahan. Berdasarkan data dari Kantor
Pertanahan Kota Medan, berikut jumlah pendaftaran tanah karena
peralihan dan pembebanan hak yang terdaftar di Kantor Pertanahan Kota
Medan.84
PERALIHAN HAK
BULAN
KEGIATAN
Jan. Peb. Maret April Mei Juni Juli Agts Sept. Okt. Nop. Des.
Jual Beli 814 174 534 650 838 730 1168 919 877 1194 1064 1483
Waris 69 24 54 68 104 84 144 127 84 117 129 135
Hibah 47 11 33 24 37 40 76 35 37 47 55 39
Lelang 6 10 8 4 15 8 25 9 16 10 13 9
Pembagian Hak Bersama 3 1 5 3 5 13 8 17 7 6 12 14
Tukar Menukar 2
PEMBEBANAN HAK
BULAN
KEGIATAN
Jan. Peb. Maret April Mei Juni Juli Agts Sept. Okt. Nop. Des.
Hak
Tanggungan 757 691 809 668 793 697 901 1030 783 1042 993 633
Tabel 3.2 Jumlah Pendaftaran Peralihan Pembebanan Hak di
Kantor Pertanahan Kota Medan
84
Data jumlah Permohonan Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah tahun 2017 yang
diperoleh dari Kantor Pertanahan Kota Medan tanggal 6 Februari 2018.

79
Berdasarkan data dari tabel di atas, khususnya pendaftaran tanah karena
peralihan hak dengan jual beli, dari bulan Januari sampai Desember 2017
mengalami peningkatan. Dengan adanya Aplikasi Layanan Online Kantor
Pertanahan, tentu sangat membantu Petugas untuk memproses peralihan hak
tersebut.
Dari penjelasan di atas, aplikasi online ini memang suatu peningkatan
pelayanan di Kantor Pertanahan, khususnya Kota Medan, hanya saja dalam
praktiknya, kemudahan itu masih hanya menguntungkan intern Kantor Pertanahan
sementara PPAT kurang merasakan kemudahan yang nyata, baik dari segi
pemberkasan dari kantor maupun setelah berkas masuk di Kantor Pertanahan.
Jika ditinjau dari teori utilitas yang dikemukakan oleh Jeremy Bentham,
mengatakan bahwa tujuan hukum semata-mata untuk memberikan kemanfataan
atau kebahagiaan yang sebesar-besarnya untuk orang banyak, hukum merupakan
salah satu alat untuk mendatangkan kebahagiaan.85 Kebijakan pertanahan
seharusnya memberi dampak yang nyata dan berguna bagi setiap pemangku
kepentingan atas apa dan untuk siapa suatu kebijakan itu dibuat. Seharusnya
dengan hadirnya sistem online ini, PPAT juga dimudahkan dalam tugas
jabatannya dan bukan justru menambah pekerjaannya (dua kali bekerja). PPAT
cenderung menyatakan ketidakpuasan dengan adanya aplikasi ini. Teori utilitas
memusatkan masyarakat sebagai subjek yang harus dibahagiakan, diuntungkan
dengan adanya suatu hukum, dan hubungannya dengan kebijakan yang
dikeluarkan oleh BPN dalam tesis ini adalah bahwa PPAT merupakan pejabat
85
Achmad Ali., op.cit.,hal 272

80
yang akan menyelesaikan urusan masyarakat jika hendak melakukan peralihan
hak atas tanah sertipikat dengan jual beli.
Dalam perkembangannya, konsep teori utilitas memang mendapat kritikan
yang cukup keras karena kebahagiaan, keuntungan maupun kesenangan tidak
sama bagi semua orang, dalam artian bahwa suatu kebahagian bagi orang lain bisa
menjadi ketidakbahagian bagi yang lainnya, sehingga tentu sulit bagaimana
merealisasikan teori utilitas tersebut.86 Hal inilah yang digambarkan dari PPAT
dan BPN terkait dengan kebijakan pertanahan dengan Aplikasi Layanan Online
Kantor Pertanahan imi, dalam artian hanya BPN yang diringankan.
Terkait dengan proses pengurusan manual, memang mempunyai
kelemahan yaitu adanya kemungkinan terjadinya berkas terselip karena dalam
mendata berkas, dilakukan secara langsung, sementara kelemahan dalam aplikasi
online hanya ada pada penginputan dan pengerjaan berkas tidak bisa dilakukan
kalau aplikasi sedang bermasalah atau error. Sedangkan kelebihan pengurusan
waktu manual yaitu berkas masuk dan berkas keluar bisa dikerjakan secara rutin,
sementara kelebihan setelah adanya aplikasi online ini yaitu bahwa Kantor
Pertanahan mengetahui secara detail dan intens berkas yang masuk dan keluar
melalui informasi berkas dari aplikasi. Jadi aplikasi ini sangat efektif, dimana
akurasi dan kondisi berkas dicantumkan dengan detail, memudahkan pencarian
posisi berkas yang diproses, hanya saja ada kendala ketika terjadi listrik padam
86
June & Ron Katz, Konsep Jeremy Bentham dan Konsep John Rawls tentang Keadilan,
majalah Fakultas Hukum Universitas Hasanuddin, Amannagappa, Juli-Agustus 1992, hal. 15
dalam Achmad Ali, op.cit.,hlm. 274

81
dan atau jaringan tidak bagus dan atau kesalahan penginputan data, maka aplikasi
online ini tidak bisa dikerjakan.87
Berdasarkan hal tersebut diatas, Aplikasi Layanan Online Kantor
Pertanahan yang digunakan PPAT masih hanya dalam tahap mendaftarkan
permohonan perbuatan hukum yang dilakukan dihadapannya atau oleh PPAT itu
sendiri. Artinya adalah yang dimaksud online hanya terkait dengan proses
pendaftaran pengurusan ke Kantor Pertanahan. Hal ini nampak dari penginputan
data yang harus dilakukan sebelum penyerahan berkas permohonan kepada
Kantor Pertanahan. Bagian PPAT hanya sampai menginput data saja, dan proses
tetap dikerjakan oleh Kantor Pertanahan sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
Oleh karena itu, adanya sistem online ini tidak mengurangi pekerjaan yang
diberikan kepada PPAT sendiri, justru menambah pekerjaan karena harus
menginputnya terlebih dahulu.
C. Perbedaan Sebelum dan Sesudah Online
Sebagaimana yang sudah dijelaskan dalam Bab II di atas, bahwa Aplikasi
Layanan Online ini merupakan suatu pembaharuan dalam pelayanan pendaftaran
tanah dengan tujuan memudahkan pekerjaan PPAT. Perbedaan pengurusan antara
manual dengan online ini yaitu pada permohonan pendaftaran pelayanan yakni
PPAT bertugas dalam menginput data permohonan dan perjanjian antar berkas
dari Kantor PPAT, kemudian mengantar semua kelengkapan berkasnya ke Kantor
Pertanahan.
87
Hasil Wawancara dengan Lidia, Staf Administrasi Kantor Pertanahan Kota Medan
tanggal 11 Oktober 2017, pukul 15.30 WIB.

82
Setelah PPAT menginput semua kelengkapan berkas, ternyata itu tidak
terhitung sebagai waktu untuk pendaftaran permohonan di Kantor Pertanahan.
Pendaftaran permohonan baru terhitung setelah PPAT mengantarkan berkasnya ke
Kantor Pertanahan, lalu berkas divalidasi oleh petugas, dan setelah berkas
dinyatakan lengkap, petugas akan memberikan nomor berkas untuk melanjutkan
proses penyelesaiannya. Dengan demikian, memang tidak dapat dipungkiri bahwa
dengan sistem online ini, antrian PPAT di Kantor Pertanahan bisa dihindari,
namun hanya sebatas itu.
Selain dalam penginputan data, hal yang berbeda setelah hadirnya Aplikasi
Layanan Online Kantor Pertanahan ini yaitu adanya berkas-berkas tertentu yang
tidak dapat diproses di sistem sehingga harus dilakukan pengurusan ke Kantor
Pertanahan. Misalnya sertipikat yang belum memiliki NIB, sertipikat yang harus
cek plotting, dan sertipikat yang belum diketahui Zona Nilai Tanah (ZNT) nya.
Dalam mengurus sertipikat yang demikian, PPAT memerlukan waktu bahkan
biaya. Sementara dalam hal manual, berkas tersebut bisa langsung didaftarkan ke
Kantor Pertanahan untuk segera diproses.
Bedasarkan hal tersebut, terdapat sisi ketidakefektifan dari online ini bagi
PPAT karena hanya sebatas memasukkan berkas (pendaftaran pelayanan),
setelahnya masih tetap sama. Prosedur bertambah namun proses penyelesaian dan
biaya yang dibutuhkan tetap sama. Memang bagi Kantor Pertanahan, kebijakan ini
berguna dalam hal menghindari penumpukan berkas di Kantor Pertanahan, hal ini
karena perjanjian antar berkas ke Kantor Pertanahan dibatasi oleh sistem, jadi
berkas bisa terhindar dari penumpukan berkas seperti semasa manual. Namun
untuk PPAT, kebijakan ini kurang memberi manfaat, karena dalam berkas tertentu

83
menimbulkan pekerjaan-pekerjaan lain yang tentu menambah waktu dan biaya
pengurusan. Dengan demikian PPAT sebagai pejabat yang wewenangnya
melakukan sebagian kegiatan pendaftaran tanah, tidak merasakan bahwa
kebijakan ini efektif baik dari segi waktu maupun dari segi biaya penyelesaian.

BAB IV
KENDALA-KENDALA DALAM PENGURUSAN PERTANAHAN

DENGAN MENGGUNAKAN APLIKASI LAYANAN
ONLINE KANTOR PERTANAHAN
A. Tinjauan Mengenai Tugas dan Kewenangan BPN
Badan Pertanahan Nasional (BPN) adalah lembaga pemerintah non-
departemen di Indonesia yang mempunyai tugas melaksanakan tugas
pemerintahan di bidang Pertanahan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-
undangan. Badan Pertanahan Nasional dibentuk pada tanggal 19 juli 1998
berdasarkan Keputusan Presiden Republik Indonesia Nomor 26 Tahun 1998.
Badan ini merupakan peningkatan dari Direktorat Jenderal Agraria Departemen.
Peningkatan status tersebut didasarkan pada kenyataan bahwa tanah sudah tidak
lagi merupakan masalah agraria yang selama ini lazimnya di identifikasikan
sebagai pertanahan, namun telah berkembang menjadi masalah lintas sektoral
yang mempunyai dimensi pertahanan dan keamanan.
Kewenangan yang dimilik BPN bersumber dari UUD 1945. Pasal 33 ayat
(3) Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945 mengatur
bahwa bumi, air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai negara
dan dipergunakan sebesar-besarnya kemakmuran rakyat. Hal tersebut merupakan
landasan konstitusional yang memberikan kewenangan kepada penyelenggara
pemerintahan dalam bidang pertanahan, yang berarti bahwa kewenangan
mengelola dan mengatur tanah dalam bidang hukum publik dalam hukum
pemerintahan merupakan kewenangan pemerintah pusat.
84

85
Menurut Philipus M. Hadjon mengatakan bahwa kekuasaan hukum terkait
dengan wewenang dalam bidang hukum publik terutama dalam hukum
administrasi pemerintahan, kekuasaan hukum menunjuk kepada wewenang
Pemerintah Pusat dan diatur dalam norma pemerintahan.88 Hal tersebut berarti
bahwa tindakan pemerintah harus didasarkan pada kewenangan yang sah yang
memiliki dasar hukum. Oleh karena itu sebagai konsekuensi logis dan yuridis dari
ketentuan Pasal 33 ayat (3) UUD 1945 tersebut, maka diundangkan Undang-
Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
Dimana dalam Pasal 2 UUPA diatur bahwa:
(1) Atas dasar ketentuan dalam Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar dan
hal-hal sebagai yang dimaksud dalam Pasal 1, bumi air dan ruang angkasa,
termasuk kekayaan alam yang terkandung didalamnya itu pada tingkatan
tertinggi dikuasai oleh Negara, sebagai organisasi kekuasaan seluruh
rakyat.
(2) Hak menguasai dari Negara termaksud dalam ayat (1) Pasal ini memberi
wewenang untuk :
a. mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan
dan pemeliharaan bumi, air dan ruang angkasa tersebut;
b. menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara
orangorang dengan bumi, air dan ruang angkasa;
c. menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara
orangorang dan perbuatan-perbuatan hukum yang mengenai bumi, air
dan ruang angkasa.
(3)Wewenang yang bersumber pada hak menguasai dari Negara tersebut pada
ayat (2) Pasal ini digunakan untuk mencapai sebesar-besar kemakmuran
rakyat dalam arti kebangsaan, kesejahteraan dan kemerdekaan dalam
masyarakat dan Negara hukum Indonesia yang merdeka, berdaulat, adil
dan makmur.
88
Yudhi Setiawan, Hukum Pertanahan, Teori dan Praktik, Bayumedia Publishing,
Malang, 2010, hlm. 10.

86
Dengan demikian, berdasarkan Pasal 2 UUPA, dapat diketahui bahwa
terdapat 3 (tiga) fungsi utama keagrariaan yang harus dijalankan oleh negara
dalam hal ini BPN, yaitu :
1. Mengatur dan menyelenggarakan peruntukan penggunaan, persediaan dan
pemeliharaan bumi, air dan ruang angkasa;
2. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang
dengan bumi, air dan ruang angkasa;
3. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang
dan perbuatan-perbuatan hukum yang mengenai bumi, air dan ruang
angkasa.89
Pasal 2 UUPA 1960 merupakan landasan hukum yang memungkinkan
administrasi negara melaksanakan tugas, fungsi dan wewenang di bidang
pertanahan”.90 Hal tersebut berarti bahwa diaturnya hak menguasai negara dalam
Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945
mengandung makna bahwa negara sebagai tingkat tertinggi yang memiliki
kewenangan dalam bidang pertanahan, dimana negaralah yang memiliki
kewenangan dan berhak mengatur penguasaan, peruntukan, pemanfaatan dan
penguasaan tanah. Kewenangan negara ini merupakan suatu kewenangan asli atau
yang disebut dengan kewenangan yang diperoleh secara atribusi yang langsung
bersumber pada Pasal 33 ayat (3) yaitu memberikan kewenangan tersebut kepada
penyelenggara pemerintahan untuk mengatur penguasaan, peruntukkan dan
89
Adrian Sutedi, Politik dan Kebijakan Hukum Pertanahan Serta Berbagai
Permasalahan, BP. Cipta Jaya, Jakarta, 2006, hlm. 12
90
SF. Marbun, et.al, Dimensi-Dimensi Pemikiran Hukum Administrasi Negara, UII,
2001, hlm. 371

87
pemanfaatan tanah. BPN mempunyai tugas pokok melaksanakan tugas
pemerintahan di bidang pertanahan secara nasional, regional dan sektoral. Dalam
melaksanakan tugas, BPN menyelenggarakan fungsi:91
a. penyusunan dan penetapan kebijakan di bidang pertanahan;

b. perumusan dan pelaksanaan kebijakan di bidang survei, pengukuran, dan
pemetaan;
c. perumusan dan pelaksanaan kebijakan di bidang penetapan hak tanah,
pendaftaran tanah, dan pemberdayaan masyarakat;
d. perumusan dan pelaksanaan kebijakan di bidang pengaturan, penataan dan
e. perumusan dan pelaksanaan kebijakan di bidang pengadaan tanah;
f. perumusan dan pelaksanaan kebijakan di bidang pengendalian dan
penanganan sengketa dan perkara pertanahan;
g. pengawasan atas pelaksanaan tugas di lingkungan BPN;
h. pelaksanaan koordinasi tugas, pembinaan, dan pemberian dukungan
administrasi kepada seluruh unit organisasi di lingkungan BPN;
i. pelaksanaan pengelolaan data informasi lahan pertanian pangan
berkelanjutan dan informasi di bidang pertanahan;
j. pelaksanaan penelitian dan pengembangan di bidang pertanahan; dan
k. pelaksanaan pengembangan sumber daya manusia di bidang pertanahan.
Merujuk kepada fungsi BPN dalam poin a di atas, dimana BPN berwenang
mengeluarkan suatu kebijakan di bidang pertanahan termasuk salah satu
kebijakannya yaitu sistem pengurusan pertanahan berbasis online yang
aplikasinya dijalankan dengan Aplikasi Layanan Online Kantor Pertanahan.
Hanya saja kebijakan ini masih belum tertuang dalam bentuk peraturan yang
tertulis, sekalipun sudah dilaksanakan hampir di seluruh Kantor Pertanahan di
Indonesia. Dalam melaksanakan tugas sebagaimana dimaksud, BPN
menyelenggarakan agenda yaitu:92
1. Membangun kepercayaan masyarakat pada Badan Pertanahan Nasional.
91
Pasal 3 Peraturan Presiden Nomor 20 Tahun 2015 Tentang Badan Pertanahan Nasional
92
Wikipedia, Badan Pertanahan Nasional.
https://id.wikipedia.org/wiki/Badan_Pertanahan_Nasional, diakses tanggal 15 Oktober 2017, pukul
21.00 WIB

88
2. Meningkatkan pelayanan dan pelaksanaan pendaftaran, serta sertifikasi
tanah secara menyeluruh di seluruh Indonesia.
3. Memastikan penguatan hak-hak rakyat atas tanah (land tenureship).
4. Menyelesaikan persoalan pertanahan di daerah-daerah korban bencana
alam dan daerah-daerah konflik.
5. Menangani dan menyelesaikan perkara, masalah, sengketa, dan konflik
pertanahan di seluruh Indonesia secara sistematis.
6. Membangun Sistem Informasi Pertanahan Nasional (SIMTANAS), dan
sistem pengamanan dokumen pertanahan di seluruh Indonesia.
7. Menangani masalah KKN serta meningkatkan partisipasi dan
pemberdayaan masyarakat.
8. Membangun data base pemilikan dan penguasaan tanah skala besar.
9. Melaksanakan secara konsisten semua peraturan perundang-undangan
Pertanahan yang telah ditetapkan.
10. Menata kelembagaan Badan Pertanahan Nasional.
11. Mengembangkan dan memperbarui politik, hukum dan kebijakan
Pertanahan.
BPN bertugas untuk mengelola dan mengembangkan administrasi
pertanahan yang meliputi Pengaturan Penggunaan, Penguasaan, Pemilikan dan
Pengelolaan Tanah (P4T), penguasaan hak-hak atas tanah, pengukuran dan
pendaftaran tanah dan lain-lain yang berkaitan dengan masalah pertanahan,
sehingga BPN sangat berperan aktif dalam mewujudkan penggunaan tanah untuk

89
sebesar-besar kemakmuran rakyat dengan melaksanakan fungsinya di bidang
pertanahan sebagai lembaga Non-Departemen pembantu Presiden.
Sesuai dengan ketentuan Pasal 19 UUPA pendaftaran tanah
diselenggarakan oleh Pemerintah, dalam hal ini BPN. Menurut PP Nomor 24
Tahun 1997 pelaksanaan pendaftaran tanah dilakukan oleh Kepala Kantor
Pertanahan, kecuali mengenai kegiatan-kegiatan tertentu yang ditugaskan kepada
Pejabat lain. Kegiatan-kegiatan tertentu yang ditugaskan kepada pejabat lain, yaitu
kegiatan-kegiatan yang pemanfaatannya bersifat nasional atau melebihi wilayah
kerja Kepala Kantor Pertanahan, misalnya pengukuran titik dasar teknik dan
pemetaan fotogametri.
Untuk menyelenggarakan tugas dan fungsi BPN di daerah, dibentuk
Kantor Wilayah BPN di provinsi dan Kantor Pertanahan di kabupaten/kota.
Kantor Pertanahan adalah instansi vertikal BPN di Kabupaten/ Kota yang berada
dibawah dan bertanggung jawab kepada Kepala Badan Pertanahan Nasional
melalui Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Propinsi. Kantor
Pertanahan dipimpin oleh seorang kepala yang berstatus sebagai pegawai negeri
sipil. Dan dalam pelaksanaan tugas tersebut Kepala Kantor Pertanahan dibantu
oleh PPAT dan Pejabat lain yang ditugaskan untuk melaksanakan kegiatan-
kegiatan tertentu menurut Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 ini dan
peraturan perundang-undangan yang bersangkutan.

90
B. Pengurusan Pertanahan Berbasis Online dalam Rangka Pelaksanaan

Good Governance
Good governance merupakan prasyarat utama untuk mewujudkan aspirasi
masyarakat dalam mencapai tujuan dan cita-cita bangsa dan Negara. Dalam
rangka hal tersebut, diperlukan pengembangan dan penerapan sistem
pertanggungjawaban yang tepat, jelas dan nyata sehingga dalam penyelenggaraan
pemerintahan dapat berlangsung secara berdaya guna, berhasil guna bertanggung
jawab serta bebas KKN. Konsep good governance untuk dilaksanakan dalam
penyelenggaraan kehidupan berbangsa dan bernegara dilatar belakangi oleh
banyak faktor. Namun demikian salah satu faktor yang terbesar adalah
ketidakberdayaan pemerintah negara-negara berkembang dalam menghadapi era
globalisasi yang penuh dengan persaingan kompetensi standar tinggi. Pemerintah
tidak lagi menjadi pemain tetap mengharapkan peran lebih besar dari sektor
swasta dan masyarakat sipil.93
Peran pemerintah yang cukup besar ini berimplikasi pada bagaimana
birokrasi mampu melaksanakan tugas dan fungsinya masing-masing. Oleh karena
itu pemerintah harus terlibat langsung dalam penyediaan barang dan jasa yang
diperlukan oleh masyarakat, serta secara aktif terlibat di dalam kehidupan sosial
masyarakat. Berkenaan dengan upaya pelayanan dan mewujudkan kesejahteraan
rakyatnya, birokrasi publik memberikan andil yang relatif besar.94
93
Uar, Aty, “Pengaruh Pelaksanaan Prinsip-Prinsip Good Governance Terhadap Kinerja
Pelayanan Publik Pada Badan Pertahanan Nasional (BPN) Kota Ambon,” Jurnal Ilmu
Pemerintahan, 6(1): 1-11, April 2016, hlm. 2
94
Sulistiyani, Ambar Teguh, dkk. Memahami Good Governance dalam Perspektif
Sumber Daya Manusia. Gava Media, Yogyakarta, 2011.

91
Hukum sebagai sarana untuk menyalurkan kebijaksanaan-kebijaksanaan
sangat ditentukan oleh hubungan antara komponen-komponen itu satu sama lain
serta bagaimana hubungan antara komponen itu dengan tujuan yang hendak
dicapai kebijaksanaan. Berhasil tidaknya seluruh rencana tersebut di atas tentu
tidak hanya tergantung dari kebijaksanaan resi pemerintah, melainkan ditentukan
oleh segala tindakan para pelaksananya.95 Dalam melaksanakan kebijakan
pertanahan yang menjadi permasalahan dalam tesis ini, efektif tidaknya juga
dipengaruhi oleh SDM yang ada di Kantor Pertanahan.
Pemerintah Indonesia mengatur dengan jelas mengenai pelayanan publik
yaitu dalam Undang-Undang Nomor 25 Tahun 2009 Tentang Pelayanan Publik
(Selanjutnya disebut UU Nomor 25 Tahun 2009). Dalam Pasal 1 angka 1 dan 2
disebutkan:96
1. Pelayanan publik adalah kegiatan atau rangkaian kegiatan dalam rangka

pemenuhan kebutuhan pelayanan sesuai dengan peraturan perundang-
undangan bagi setiap warga negara dan penduduk atas barang, jasa, dan/atau
pelayanan administratif yang disediakan oleh penyelenggara pelayanan
publik.
2. Penyelenggara pelayanan publik yang selanjutnya disebut Penyelenggara
adalah setiap institusi penyelenggara negara, korporasi, lembaga independen
yang dibentuk berdasarkan undang-undang untuk kegiatan pelayanan publik,
dan badan hukum lain yang dibentuk semata-mata untuk kegiatan pelayanan
publik.97
Dengan melihat ketentuan tersebut, tentu Kantor Pertanahan juga termasuk
sebagai salah satu lembaga yang turut sebagai penyelenggara kegiatan pelayanan.
Dalam UU Nomor 25 Tahun 2009 disebutkan bahwa tujuan dari pelayanan publik
adalah:98
95
96
Pasal 1 angka 1 dan 2 Undang-Undang Nomor 25 Tahun 2009 Tentang Pelayanan Publik
98
Pasal 3 Undang-Undang Nomor 25 Tahun 2009 Tentang Pelayanan Publik

92
a. terwujudnya batasan dan hubungan yang jelas tentang hak, tanggung jawab,
kewajiban, dan kewenangan seluruh pihak yang terkait dengan
penyelenggaraan pelayanan publik;
b. terwujudnya sistem penyelenggaraan pelayanan publik yang layak sesuai
dengan asas-asas umum pemerintahan dan korporasi yang baik;
c. terpenuhinya penyelenggaraan pelayanan publik sesuai dengan peraturan
perundang-undangan; dan
d. terwujudnya perlindungan dan kepastian hukum bagi masyarakat dalam
penyelenggaraan pelayanan publik.
Selanjutnya dalam UU Nomor 25 Tahun 2009 juga disebutkan bahwa
penyelenggaraan pelayanan publik dilakukan dengan berasaskan: 99
a. kepentingan umum;
b. kepastian hukum;
c. kesamaan hak;
d. keseimbangan hak dan kewajiban;
e. keprofesionalan;
f. partisipatif;
g. persamaan perlakuan/tidak diskriminatif;
h. keterbukaan;
i. akuntabilitas;
j. fasilitas dan perlakuan khusus bagi kelompok rentan;
k. ketepatan waktu; dan
l. kecepatan, kemudahan, dan keterjangkauan.
Dalam asas-asas tersebut tentu tercakup asas dalam pendaftaran yang
diatur dalam PP Nomor 24 Tahun 1997 yaitu asas sederhana, aman, terjangkau,
mutakhir dan terbuka. Segala kebijakan yang dikeluarkan oleh BPN tentu harus
diarahkan supaya pelaksanaan asas-asas tersebut dalam tiap prosesnya secara
nyata terjadi. Dengan kata lain setiap proses pendaftaran tanah mulai dari awal
sampai akhir harus menghidupi asas-asas tersebut dengan baik.
Aplikasi berbasis online banyak dikerluarkan oleh BPN, dan kita tidak
bisa memungkiri bahwa semua itu didasari oleh cita-cita yang sangat mulia yaitu
untuk memberikan pelayanan yang efisien bagi seluruh masyarakat. Namun
99
Pasal 4 Undang-Undang Nomor 25 Tahun 2009 Tentang Pelayanan Publik

93
tampaknya cita-cita tersebut masih sebagai teori sebagaimana biasa terjadi.
Banyak aspek yang membuat demikian antara lain SDM di Kantor Pertanahan
serta terbatasnya kemampuan sistem prasarana dan sarana yang ada.
Sistem ini harus terus dibaharui, mengingat pengurusan online kurang
memberi kontribusi yang berarti bagi PPAT. Sepertinya SDM di Kantor
Pertanahan masih kurang mampu menghadapi yang disebut pengurusan online,
orang-orang yang membidangi adiministrasi di Kantor Pertanahan harus terus
diperlengkapi supaya sistem ini benar-benar bisa membantu PPAT dalam
melakukan tugas jabatannya.100
Tradisi atau kultur birokrasi di Indonesia cenderung memiliki ciri,
karakteristik ikut serta sistem yang sama, yaitu feodal, sistem hukum pada
kebijakan hukum pertanahan, pada pilihan penggunaan stelsel publisitas negatif
berunsur positif yang otoriter.101 Kebijakan hukum pertanahan masih
menempatkan warga negara sebagai objek hukum sehinggasistem pendaftaran
tanah cenderung bersifar diskriminatif.102
Tanggungjawab seorang pejabat pemerintah seharusnya bukan hanya
kepada organisasi yang dikelolanya atau kepada atasannya akan tetapi kepada
warga negara yang secara langsung atau tidak langsung terkena kebijakan yang
diambilnya.103 Kebijakan publik termasuk hukum pertanahan merupakan
100
Hasil wawancara dengan Rida, Pegawai Kantor Notaris PPAT IKA AZNIGA
LOKMAN, SH yang beralamat di Jalan Brigadir Jenderal Katamso Nomor 52 tanggal 12 Oktober
2017
101
Budi Winarmo, Kebijakan Publik, Teori dan Proses, Cetakan Kedua, Medpress,
102
Mohtar Mas’oed, Politik, Birokrasi dan Pembangunan, Pustaka Pelajar, Yogyakarta,
2003, hlm. 68
103
Wahyudi Kumorotomo, Etika Administrasi Negara, Raja Grafindo Persada, Jakarta,
2009, hlm. 374

94
preferensi nilai-nilai dari para elit yang berkuasa, sementara seharusnya harus
merupakan refleksi dari tuntutan-tuntutan rakyat.104
Aplikasi online sebagai kebijakan pertanahahan tentu tidak lepas dari
peran pembuat kebijakan itu sendiri. Penerapan kebijakan ini pun tidak bisa lepas
dari pemimpin publik yang mempunyai posisi khusus karena kedudukan
formalnya. Pentingnya kedudukan pemimpin publik dalam wacana pemerintahan
dapat ditunjukkan dengan tingginya kesempatan yang bersangkutan untuk
merancang sebuah kebijakan yang berpengaruh secara luas. Apabila seorang
pejabat pemerintah mengambil suatu kebijakan, dia tidak hanya menentukan
kelompok sasaran yang akan memperoleh manfaat dari kebijakan tersebut tetapi
juga kelompok yang akan melaksanakan keputusan tersebut dalam aktivitas-
aktivitas teknisnya.105
Kelengkapan dan pengesahan bukti surat-surat tanah di PPAT dalam
pendaftaran tanah merupakan implementasi dari kebijakan hukum pertanahan
yang dilaksanakan oleh Kantor Pertanahan, dalam rangka kelancaran pelaksanaan
tugas pendaftaran tanah, pemerintah memberikan kewenangan kepada pajabat lain
untuk membantu BPN dalam pelaksanaan tugasnya tersebut. Keberadaan Pejabat
dalam suatu tatanan ketatanegaraan sangat dibutuhkan, karena pejabat tersebut
merupakan pelaksana tugas-tugas dari perseonifikasi negara. Negara dalam suatu
konsep ketatanegaraan dalam menjalankan fungsinya diwakili oleh pemerintah,
pemerintah dalam menjalankan fungsi dan tugasnya dalam rangka merelisasikan
tujuan negara diwakili pula oleh pejabat. Keberhasilan dari sebuah lembaga
104
Thomas R Dye dan Harmon Zeigler, The Irony of Democracy, Belmont Calif:
Wadsworth, dalam Budi Winaryo., op.cit., hlm. 42
105
Widhi Handoko,op.cit.,hlm. 67

95
negara ditentukan pula oleh kemampuan pejabat yang ditugaskan dalam
mejalankan roda pemerintahan.106
Terjadinya penyimpangan secara umum pada sistem birokrasi dan
pelayanan publik BPN, bisa dilihat dari pendapat Blau dan Meyer yang
mengatakan bahwa birokrasi dalam pengertian sehari-harinya diidentikkan dengan
tidak efisien (inefficiency) atau “benang merah” dalam arti pemerintahan.107
Presepsi publik terhadap birokrasi BPN adalah birokrasi pemerintahan yang
sering kali diartikan sebagai oficialdom atau kerajaan pejabat yaitu suatu kerajaan
yang raja-rajanya adalah para pejabat dari suatu bentuk organisasi yang
digolongkan modern.108 Tidak efisiensinya birokrasi tersebut, Mark Weber
menandai ciri-ciri dan gejala-gejala yang terkait dengan implikasi model
kelembagaan birokrasi sebagai berikut:109
1. Birokrasi tradisional, yang beriorentasi kosmologi belum berstatus birokrasi
kesejahteraan dan pendidikan, bermental priyayi dan feodalistik.
2. Birokrasi yang tidak bertanggungjawab, dalam hubungannya dengan
ketidakmampuan (tidak profesional) mengurus mandat legislatif dalam
eksekusi ketetapan-ketetapan yang telah digariskan.
3. Birokrasi disfungsional, yang berada dibawah standar mengacu pada
prevalensi-prevalensi dari sisi tidak layaknya fungsi distributif dalam konteks
efektivitas kinerja instrumen pemerintahan demokratis dan partisipatif.
106
107
Peter Blau dan Marshml W Meyer, 1997, Birokrasi Dalam Masyarakat Modern,
Jakarta, Universitas Indonesia, hlm. 3 dalam Widhi Handoko, Ibid., hlm. 279
108
Miftah Thona, Perspektif Perilaku Birokrasi, P.T Raja Grafindo Persada, Jakarta,
2002, hlm. 2
109
H. Hariyoso, S, Pembaharuan Birokrasi dan Kebijakan Publik, Peradaban, Jakarta,
2002, hlm. 51

96
4. Birokrasi patrimonial dan korporatis, yang dibentuk oleh sejarah dan realita
politik yang bekerja dalam kebiasaaan otoritarian (The Otoritarian Of
Traditional) yang sangat aktif dalam mengambil peran inisiatif (dominan)
dalam penyusunan kebijakan publik dengan orientasi vertikal melalui
jaringan korporatis yang selalu berorientasi ke atas dan kompleks.
5. Birokrasi non pongah (sombong), yang dikaitkan dengan kinerja kurang
menanggapi dan memfasilitasi isu dan praktik demokratisasi perintah untuk
menghadapi kepentingan rakyat.
Uraian di atas jika ditarik dalam pemahaman sistem birokrasi BPN maka
dapat dipahami, bahwa birokrasi BPN merupakan suatu sistem yang mencoba
memahami prilaku-prilaku di dalam organisasi birokrasi BPN tersebut, agar bisa
tetap rasional sehingga efektif dalam pencapaian tujuan, untum itu dapat
dikemukakan disini bahwa perilaku sitem birokrasi pertanahan merupakan suatu
fungsi dari interaksi antara seseorang individu dari lingkungaannya atau dengan
kata lain bahwa perilaku seseorang itu tidak hanya ditentukan oleh dirinya sendiri
melainkan ditentukan sampai sejauh mana interaksi antara dirinya dengan
lingkungannya.
C. Kendala-Kendala Dalam Pengurusan Pertanahan Berbasis Online
Jika hukum pertanahan dipahami sebagai suatu sistem norma, maka setiap
peraturan perundangan dari yang paling tinggi sampai pada peraturan yang paling
rendah (khususnya mengenai pendaftaran tanah) harus merupakan suatu jalinan
sistem yang tidak bisa saling bertentangan satu sama lain. Proses pembentukan
norma-norma itu dimulai dari yang paling tinggi sampai yang paling rendah,

97
disebut sebagai konkretisasi.110 Namun dalam hal terjadi kendala dalam
pelaksanaan berbasis online di Kantor Pertanahan, kendalanya adalah dalam
teknis pelaksanaan (karena dalam peraturan perundang-undangan belum dibuat),
pun demikian kendala tersebut cukup mempengaruhi proses pendaftaran tanah
yang dikerjakan oleh PPAT.
Berdasarkan hal-hal yang dijelaskan dalam bab II dan bab III di atas,
bahwa tidak bisa dipungkiri kelemahan dari sistem pengurusan online ini cukup
menyita banyak aspek bagi PPAT sebagai mitra BPN. Suatu kebijakan ketika
dikeluarkan tentu sudah dipikirkan supaya semaksimal mungkin memberikan
kemudahan dan seminimal mungkin memberi kesulitan bagi yang berkepentingan.
Kebijakan pertanahan diharapkan mampu menjawab kesulitan bagi penyelenggara
dan juga bagi yang melaksanakan. Berbagai kendala yang didapati dalam praktik
pelaksanaan pengurusan online ini disebabkan faktor internal dan eksternal.
Faktor internal adalah dari sistem itu sendiri dalam kaitannya dengan BPN
sebagai pihak yang mengeluarkan kebijakan, dan faktor eksternal adalah dari
PPAT.
1. Faktor Internal
a. Sertipikat yang tidak terdeteksi dalam sistem
Ada beberapa sertipikat yang tidak terdeteksi dalam sistem, seperti hal nya
sertipikat lama dan juga sertipikat yang tidak mempunyai NIB. Artinya adalah
walaupun sertipikat sudah pernah dilakukan penggantian blanko, tetap saja ada
yang belum masuk ke sistem dan harus dilakukan pengurusan manual supaya bisa
110
Widhi Handoko, op.cit.,hlm. 37

98
terdaftar, dalam praktik ini disebut dengan cek plotting. Untuk cek plotting
sertipikat harus mengeluarkan biaya meskipun dengan jumlah yang sedikit, tetapi
itu tetap terasa karena dibebankan kepada pemegang hak. Padahal sertipikat
tersebut adalah sertipikat yang dikeluarkan oleh BPN sendiri sebagai lembaga
yang ditugaskan oleh pemerintah, dan masih bagus baik kondisi fisik maupun
uraian di dalam sertipikat.111 Selain biaya, tentu waktu juga dibutuhkan untuk cek
plotting. Dalam praktik di Kantor Pertanahan, waktu yang diperlukan untuk cek
plotting bisa sampai satu minggu.112
Plotting adalah upaya pengajuan BPN kepada pemohon baik individu
ataupun atas nama Notaris/PPAT dengan tujuan memastikan kebenaran dari data
sertifikat yang ditunjuk. Upaya plotting tersebut menggunakan GPS (Global
Positioning System) untuk masuk ke dalam peta pendaftaran. Selanjutnya,
hasil plotting akan menunjukkan apakah benar di lokasi ini terdapat lahan
kepemilikan sesuai dengan sertifikat.
Pemerintah dalam mengeluarkannya harus dapat bertanggung jawab baik
secara formal dari sertipikat tersebut apalagi secara materil, karena pemerintah lah
yang mengeluarkannya. Bila pemerintah tidak menjamin sertipikat yang
dikeluarkannya secara materil, sudah pasti fungsinya sebagai pengaman milik
tidak terwujud. Bila tidak terwujud maka sebagai surat berharga juga tidak akan
111
Hasil wawancara dengan LINCE HUTAHEAN, SH., Notaris/PPAT di Kota Medan
yang beralamat di Jalan Cik Di Tiro Nomor, pada tanggal 09 Oktober 2017 pukul 12.00 WIB
112
Hasil wawancara dengan KRISTINA SIAHAAN, SH, MKn, Pegawai Kantor
Notaris/PPAT WANDA LUCIA, SH, MKn, yang berlamat di Jalan Iskandar Muda Nomor 153/22
A, pada tanggal 11 Juni 2017 pukul 11.00 WIB

99
bernilai tinggi, yang tentunya akan tidak dapat digunakan sebagai benda ekonomi
yang dimintai masyarakat.113
Selain untuk cek plotting, sertipikat yang belum mempunyai NIB juga
tidak bisa diproses dalam sistem, jadi harus dimintakan NIB ke Kantor
Pertanahan. Dalam meminta NIB ini tentu akan membutuhkan waktu kurang lebih
2 (dua) minggu. NIB diperlukan untuk mengidentifikasi satu bidang tanah dan
membedakan dengan bidang tanah lainnya. NIB diberikan dengan tanda pengenal
bidang tanah yang bersifat unik, sehingga dengan mudah mencari dan
membedakan bidang tanah yang dimaksud dengan bidang tanah lainnya. Selain
untuk maksud-maksud tersebut diatas, NIB merupakan penghubung antara Peta
Pendaftaran dan daftar lainnya yang ada dalam proses pendaftaran tanah. Dalam
sistem komputerisasi pendaftaran tanah NIB yang unik diperlukan sebagai
penghubung yang efisien antara data yang diperlukan dan sebagai akses informasi
atas suatu bidang tanah.114
b. Aplikasi Error dan atau Offline
Sistem online ini mulai berlaku di Kota Medan sejak Januari 2017, tetapi
sampai saat ini masih sangat sering terjadi aplikasi error. Hal ini tentu akan
memperlama proses pengurusan pertanahan di Kantor PPAT. Penginputan data
memerlukan waktu yang tidak singkat, banyak berkas yang harus di-input. Selain
berkas, kita juga harus mengatur perjanjian dengan Kantor Pertanahan untuk bisa
mengantar berkas fisik ke Kantor Pertanahan. Jika lewat dari waktu yang
113
Muhammad Yamin Lubis dan Abd.Rahim Lubis, Hukum Pendaftaran Tanah, CV.
Mandar Maju, Bandung, 2010, hlm. 197-198
114
https://akoerday.wordpress.com/2013/05/08/tentang-nomor-identifikasi-bidang-nib-
dalam-sertifikat/, diakses tanggal 13 Oktober 2017, Pukul 11.05 WIB.

100
dijanjikan, maka harus di-input ulang. Hal ini tentu membuat lama karena sering
gagal input berkali-kali. Apalagi kalau berkas yang akan diantar ke Kantor
Pertanahan ada beberapa berkas, waktu yang dibutuhkan sangat banyak, berbeda
dengan waktu manual, meskipun berkas yang akan kita masukkan sangat banyak
dalam waktu yang bersamaan, itu bisa langsung kita antar ke Kantor Pertanahan
tanpa memikirkan lewat waktu perjanjian seperti dalam sistem online tersebut.
Pekerjaan PPAT di kantor sudah cukup banyak, jika ditambah dengan
proses menginput data, tentu bukan mengefektifkan pekerjaan, sebaliknya
menjadi 2 (dua) kali bekerja. Sistem online menjadi harus dipersiapkan dengan
matang, sehingga ketika diberlakukan akan memberi kemudahan yang nyata bagi
penikmat sistem tersebut, aplikasi error membuat pekerjaan terhenti, meskipun
memang Kantor Pertanahan pada akhirnya mau menerima secara manual ketika
terjadi sistem error.115
c. Terbatasnya Jumlah Berkas yang Dapat Dimohonkan
Dalam berbasis online ini, jumlah berkas yang bisa dimohonkan
pendaftarannya ke Kantor Pertanahan sangat terbatas, karena keterbatasan waktu
dalam penginputan berkas ke dalam sistem aplikasi. Sebagaimana yang dijelaskan
di atas, bahwa sebelum mengantarkan berkas ke Kantor terlebih dahulu harus
dilakukan penginputan data ke dalam sistem dari Kantor PPAT. Setelah
penginputan data selesai, perjanjian untuk mengantar berkas ke Kantor Pertanahan
juga harus di-input melalui sistem, jadi tentu memerlukan waktu yang banyak
untuk menyelesaikannya.
115
PERANGIN-ANGIN, yang beralamat di Jalan A.H. Nasution Nomor 777 pada hari Selasa,
tanggal 10 Oktober 2017, Pukul 16.30 WIB.

101
Berbeda dengan sebelum online, dalam hal pengurusan manual, tidak ada
keterbatasan berkas yang akan dimohonkan pendaftarannya ke Kantor Pertanahan,
karena dalam pelaksanaannya, tidak perlu ada persetujuan dari Kantor Pertanahan
untuk mengantarkannya. Berapa banyak pun berkas permohonan pendaftaran
yang akan didaftarkan PPAT, semua berkas tersebut bisa diterima di Kantor
Pertanahan untuk diperiksa kelengkapannya.
d. Penerbitan SPS
Sebagai salah satu upaya peningkatan transparansi dan pencegahan korupsi
dalam pelayanan publik, Badan Pertanahan Nasional RI mengembangkan
Layanan Non-tunai. Layanan Non-tunai merupakan cara pembayaran biaya
layanan pertanahan, sesuai ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 13 Tahun
2010 tentang Jenis dan Tarif Atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP)
Yang Berlaku Pada Badan Pertanahan Nasional, tidak dalam bentuk uang tunai
yang diserahkan kepada petugas loket pembayaran, tetapi pembayaran dilakukan
pada Bank Persepsi atau menggunakan kartu kredit/kartu debit. Inovasi layanan
ini dicetuskan mengingat besarnya jumlah uang pembayaran sebagai Penerimaan
Negara Bukan Pajak (PNBP) yang diterima Kantor Pertanahan setiap harinya,
sehingga menimbulkan potensi terjadinya korupsi, kejahatan
perampokan/pencurian mengingat bendahara harus menyetorkan PNBP ke Bank
Persepsi maupun beredarnya uang palsu jika pembayaran dilakukan secara
tunai.116
116
Kementerian Agraria dan Tata Ruang (Badan Pertanahan Nasional), Layanan Non-
Tunai http://www.bpn.go.id/PUBLIKASI/Inovasi/Layanan-Non-Tunai, diakses tanggal 13
Oktober 2017, pukul 12.13 WIB.

102
Pembayaran non-tunai dapat mencegah terjadinya hal-hal tersebut
disamping manfaat lainnya seperti transaksi aman, mudah dan cepat, transaksi
terkontrol, mengurangi waktu penghitungan dan salah penghitungan saat
transaksi. Pembayaran non-tunai dilaksanakan bekerjasama dengan perbankan,
dalam berbagai bentuk antara lain :
1. Bank Persepsi, tersedianya kantor cabang/kas Bank di Kantor Pertanahan;
2. Electronik Data Capture (EDC), tersedianya perangkat EDC di Loket
Pembayaran;
3. Mobile Bank, tersedianya mobile bank sebagai bank persepsi di Kantor
Pertanahan.
Hal ini tentu peningkatan yang sangat baik demi transparansi dalam
pengurusan pertanahan. Hanya saja dalam sistem online, untuk mendapatlan SPS
pembayaran PNBP, tetap harus menunggu validasi berkas di Kantor Pertanahan.
Alangkah lebih baik jika dalam sistem PPAT online ini bisa dicetak sendiri SPS
nya di kantor PPAT untuk langsung dibayarkan, sehingga tidak bolak-balik ke
Kantor Pertanahan untuk memberikan bukti setor PNBP.117
2. Faktor Eksternal
Faktor eksternal yang membuat adanya kendala dalam penggunaan
Aplikasi Layanan Online adalah dari PPAT. Adanya fasilitas yang kurang
memadai yang tersedia di Kantor PPAT seperti penyediaan jaringan internet.
Sementara dalam penginputan data melalui Aplikasi Layanan Online Kantor
Pertanahan tentu memerlukan jaringan internet yang kuat berhubung banyak
117
Hasil Wawancara dengan Jusuf, Pegawai Kantor Notaris LINCE HUTAHEAN, SH,
Notaris/PPAT di Jalan Cik Ditiro Nomor 96 pada tanggal 9 Oktober 2017, pukul 12.00 WIB.

103
berkas yang harus di-input. Keterbatasan jaringan internet yang membuat
penginputan berkas gagal membuat penumpukan berkas terjadi di Kantor PPAT,
dan hal ini tentu menambah jangka waktu selesai pengurusan karena belum bisa
didaftarkan ke Kantor Pertanahan.
Selain terkait penyediaan jaringan internet, terdapat juga kendala dalam
pengoperasian Aplikasi Layanan Online Kantor Pertanahan. Beberapa narasumber
yang diwawancarai mengatakan bahwa penyajian menu dalam aplikasi tidak
sederhana sehingga sulit untuk dipahami pengguna (dalam hal ini Pegawai
PPAT). Akibatnya adalah terkadang terjadi kesalahan dalam penginputan berkas.
Hal tersebut tentu membuat penginputan berkas harus diulangi berkali-kali.

BAB V
KESIMPULAN DAN SARAN
A. Kesimpulan
Berdasarkan hal-hal yang sudah dijelas dalam bab II, III dan IV di atas,
maka kesimpulan dari penelitian ini adalah:
1. Pendaftaran peralihan hak atas tanah dengan Aplikasi Layanan Online Kantor
Pertanahan tidak menyederhanakan proses penyelesaiannya di Kantor
Pertanahan sehingga asas sederhana pendaftaran tanah yang diatur dalam PP
Nomor 24 tahun 1997 belum juga bisa terealisasi dengan baik. Hal ini
disebabkan karena sistem Aplikasi Layanan Online ini hanya mengerjakan
permohonan pendaftaran pengurusan saja sementara proses selanjutnya yang
dikerjakan di Kantor pertanahan tetap sama. Artinya hal yang membedakan
dengan manual adalah dalam prosedur di awal yaitu pada saat permohonan
pendaftaran pengurusan, berkas dan perjanjian untuk mengantar berkas ke
Kantor Pertanahan harus di-input dari Kantor Pertanahan malalui user ID
masing-masing PPAT. Berdasarkan hal tersebut, prosedur yang harus
dikerjakan oleh PPAT menjadi bertambah, meskipun penginputan berkas dan
perjanjian tersebut terkesan teknis, namun hal tersebut memberi beberapa
kendala kepada PPAT dalam melakukan pengurusan pertanahan khususnya
pendaftaran tanah kedua kali.
2. Aplikasi Layanan Online Kantor Pertanahan masih belum efektif dalam
membantu kinerja PPAT melakukan tugas jabatan secara khusus mengenai
peralihan hak atas tanah dalam pemeliharaan data pendaftaran tanah. Hal ini
104

105
disebabkan karena aplikasi online ini tidak memberi perubahan yang
signifikan terhadap proses, waktu dan juga biaya pengurusan. Salah satu
tujuan dari adanya aplikasi online ini adalah untuk memudahkan PPAT dalam
pendaftaran pengurusan ke Kantor Pertanahan, padahal dalam praktiknya
justru terkadang membuat lebih lama karena aplikasi tidak bisa menerima
semua berkas permohonan, misalnya sertipikat yang tidak mempunyai NIB.
Selain itu beberapa sertipikat harus dilakukan Plotting, dan tentunya itu
semua memakan waktu dan biaya. Selain itu, teknis penginputan berkas dan
perjanjian membuat berkas yang bisa diantar ke Kantor Pertanahan sangat
terbatas jumlahnya. Hal ini membuat banyak berkas yang tertunda
pendaftaran pengurusannya. Dengan demikian, prosedur dengan Aplikasi
layanan online tersebut belum efektif untuk mendukung proses pengurusan
pertanahan.
3. Dalam pengurusan dengan memakai aplikasi layanan online, beberapa
kendala yang didapati baik dari internal maupun eksternal yaitu adanya
sertipikat yang tidak terdeteksi dalam sistem seperti hal nya sertipikat lama
dan juga sertipikat yang tidak mempunyai NIB harus dilakukan pengurusan
manual supaya bisa terdaftar dalam sistem, Aplikasi Layanan Online sering
Error dan atau Offline sehingga penginputan data di Kantor PPAT dan proses
vasilidasi di Kantor Pertanahan tidak bisa dikerjakan. Hal ini tentu
memperlama proses pengurusan pertanahan di Kantor PPAT karena
penginputan data dan perjanjian memerlukan waktu yang tidak singkat,
banyak berkas yang harus di-input, terbatasnya jumlah berkas yang bisa

106
dimohonkan pendaftarannya, dan kendala terakhir adalah dalam pembayaran
PNBP yaitu dalam sistem online, untuk mendapatkan Surat Perintah Setor
(SPS) PNBP ini, masih harus menunggu validasi berkas dari Kantor
Pertanahan, hal ini membuat harus bolak-balik membayar lalu memberikan
bukti bayar ke Kantor Pertanahan.
B. Saran
Setelah membahas berbagai permasalahan terkait dengan aplikasi layanan
online Kantor Pertanahan, ada beberapa saran yaitu:
1. Pendaftaran peralihan hak atas tanah dengan Aplikasi Layanan Online Kantor
Pertanahan harus diperbaharui sistemnya supaya benar-benar
menyederhanakan proses pengurusan pertanahan. Prosedurnya harus
sederhana sehingga waktu untuk penyelesaiannya menjadi lebih cepat. Online
berarti kita berhadapan dengan sistem secara softcopy dan bukan hardcopy.
Aplikasi layanan online Kantor Pertanahan ini juga masih hanya untuk
pendaftaran pelayananan saja, dan itu pun terkadang menyulitkan karena
sistem tidak bisa menerima semua bentuk kelengkapan permohonan seperti
halnya sertipikat yang tidak punya NIB. Jadi aplikasi ini harus dirangkai
dengan sistem yang lebih canggih supaya baik permohonan pendaftaran
maupun proses penyelesaiannya di dalam Kantor Pertanahan bisa lebih
sederhana dan hemat waktu.
2. Aplikasi layanan online Kantor Pertanahan belum efektif bagi PPAT dalam
melakukan tugas jabatannya, karena baik prosedur, waktu maupun biaya yang
harus dikeluarkan dalam pengurusan hampir sama dengan ketika dikerjakan

107
manual oleh PPAT. Jadi sebaiknya aplikasi ini diperbaharui lagi supaya bisa
menyederhanakan pekerjaan PPAT khususnya dalam melakukan kegiatan
pendaftaran tanah kedua kali. Sistem dalam aplikasi ini harus dirancang
dengan menu yang bisa meng-cover semua proses pengurusan tersebut,
dengan demikian semua proses bisa dipantau melalui Aplikasi Layanan
Online Kantor Pertanahan. Selain ini, Pemerintah harus membuat peraturan
yang jelas terkait dengan penggunan aplikasi ini supaya efisisensinya dapat
ditingkatkan khususnya bagi PPAT.
3. Dalam hal sertipikat belum tedaftar dalam sistem, sebaiknya Kantor
Pertanahan memberikan alternatif lain yang bisa cepat sehingga waktu untuk
menunggu supaya masuk sistem tidak begitu lama, misalnya untuk sertipikat
yang belum mempunyai NIB. Dan terkait dengan server sering error dan atau
offline, sebaiknya Kantor Pertanahan meningkatkan kualitas jaringan internet
pada sistem supaya hal tersebut bisa diminimalisir. Dan terkait pembayaran
PNBP, sebaiknya SPS bisa dikeluarkan PPAT dari Kantor sendiri sehingga
waktu pengantaran berkas sekaligus menjadi waktu pemberian bukti setor
PNBP.

108
DAFTAR PUSTAKA
BUKU:
Ali, Achmad, 2009, Teori Hukum dan Teori Peradilan, Jakarta: Kencana
Prenadamedia Grup.
Blau, Peter dan Marshml W Meyer, 1997, Birokrasi Dalam Masyarakat Modern,
Jakarta: Universitas Indonesia
Daliyo, JB, 2001, Hukum Agraria I, Jakarta: Prenhalindo.
Lubis, M Solly, 1994, Fisafat Ilmu Dan Penelitian, Bandung: Mandar Maju.
Effendi, Bachtiar, 1993, Kumpulan Tulisan tentang Hukum Tanah, Bandung:

Alumni.
Erwina, Liza, 2012, Ilmu Hukum, Medan: Pustaka Bangsa Press.

Fachruddin, Irfan, 2004, Pengawasan Peradilan Administrasi terhadap Tindakan
Pemerintah, Bandung: Alumni.
Handoko, Widhi, 2014. Kebijakan Hukum Pertanahan, Sebuah Refleksi Keadilan

Hukum Progresif, Yogyakarta: Thafa Media.
Hartono, Sunaryati, 1994, Penelitian Hukum Indonesia Pada Akhir Abad ke-20,
Bandung: Alumni.
Hariyani, Iswi, 2011, Panduan Praktis SABH Sistem Administrasi Badan Hukum,
Yogyakarta: Pustaka Yustisia, Cetakan Pertama
H. Hariyoso, S, 2002, Pembaharuan Birokrasi dan Kebijakan Publik, Jakarta:

Peradaban.
Harsono, Budi, 1999, Hukum Agraria Indonesia, Jakarta: Djambatan.
____________, 1997, Hukum Agraria Indonesia Sejarah Dan Pembentukan Isi

dan Pelaksanaannya, Jakarta: Djambatan.
Hermanses, R. 1981, Pendaftaran Tanah Di Indonesia, Jakarta: Direktorat

Jenderal Agraria,
HR., Ridwan, 2013, Hukum Administrasi Negara, Jakarta, PT Raja Grafindo

Persada.
108

109
H.S, Salim, dan Erlis Septiana Nurbani, 2013, Penerapan Teori Hukum Pada
Tesis dan Disertasi, Edisi Pertama, cetakan Kesatu, Jakarta: Rajawali
Press.
Kelsen, Hans, General Theory of Law and State, diterjemahkan oleh Rasisul
Muttaqien, 2011, Bandung: Nusa Media.
Mabdurrahman, Muslan, 2009, Sosiologi dan Metode Penelitian Hukum, Malang:

UMM Pers.
Makarim, Edmon , 2012, Notaris dan Transaksi Elektronik, Jakarta: Rajagrafindo

Persada.
_______________, 2010, Tanggung Jawab Penyelenggara Sistem Elektronik,

Jakarta: Raja Grafindo Persada.
Mohtar Mas’oed, 2003, Politik, Birokrasi dan Pembangunan, Yogyakarta:

Pustaka Pelajar.
Masyhur, Kahar, 1985, Membina Moral dan Akhlak, Jakarta: Kalam Mulia.
Mertokusumo, Soedikno, 1988, Hukum dan Politik Agraria, Jakarta: Karunika.
Moleong, Lexy J, 2006, Metodologi Penelitian Kualitatif, Bandung: PT. Remaja

Rosdakarya.
Nawawi Arief, Barda, 2013, Kapita Selekta Hukum Pidana, cetakan Ketiga,
Bandung: Citra Aditya
Nurmayani S.H.,M.H, 2009, Hukum Administrasi Daerah. BandarLampung:

Universitas Lampung.
P Siagian, Sondang, 2001, Sistem Informasi Manajemen, Jakarat: Bumi Aksara.
Parlindungan, A P, 1999, Pendaftaran Tanah di Indonesia, Cetakan Pertama,

Bandung: Mandar Maju.
___________, 2009, Pedaftaran Tanah di Indonesia, (PP Nomor 37 Tahun 1997)

cetakan keempat, Bandung: Mandar Maju
Prasetyo, Teguh & Abdul Alim. 2007, Ilmu Hukum & Filsafat Hukum,
Yokyakarta: Pustaka pelajar.
Perangin, Efendi, 1994, Praktik Jual Beli Tanah, Jakarta: Raja Grafindo Persada.

110
Santoso, Urip, 2010, Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah, Jakarta:
Prenadamedia Group,
Soekanto, Soerjono, 2001, Penelitian Hukum Normatif, catakan kelima, Jakarta:

PT Raja Grafindo Persada.
Soekanto, Soerjono dan Sri Mahmuji, 2003, Penelitian Hukum Normatif, Suatu
Tinjauan Singkat, Jakarta: Raja Grafindo Persada.
Soerodjo, Irwan, 2003, Kepastian Hukum Hak Atas Tanah di Indonesia, Arkola,
Surabaya.
Subagio, Joko P, Metodologi Penelitian Hukum, Jakarta: Raja Grafindo, Jakarta
Sugiono, 1983, Metode Penelitian Administrasi, Bandung: Alfa Beta.
Sulistiyani, Ambar Teguh , dkk. 2011. Memahami Good Governance dalam

Perspektif Sumber Daya Manusia. Yogyakarta: Gava Media
Sunggono, Bambang, Metodologi Penelitian Hukum, Jakarta: PT. Raja Grafindo

Persada.
Suryabarata, Sumadi, 1998, Metodologi Penelitian, Jakarta: Raja Grafindo

Persada.
Thona, Miftah, 2002, Perspektif Perilaku Birokrasi, Jakarta: P.T Raja Grafindo
Persada.
Tunggul Wijaya, Amin, 1993. Manajemen Suatu Pengantar, Cetakan Pertama,

Jakarta: Rineka Cipta Jaya.
Yamin Lubis, Muhammad dan Abd Rahim Lubis, 2008, Hukum Pendaftaran
Tanah, CV Mandar Maju, Bandung
Waluyo, Bambang , 1996, Penelitian Hukum Dalam Praktek, Jakarta: Sinar

Grafika.
Winarmo, Budi, 2008, Kebijakan Publik, Teori dan Proses, Cetakan Kedua,
Yogyakarta: Medpress
Wuisman, JJJ M, 1996, Penelitian Ilmu-Ilmu Sosial, Fakultas Ekonomi

Universitas Indonesia.

111
WAWANCARA:
1. Hasil wawancara dengan KRISTINA SIAHAAN, SH, MKn, Pegawai Kantor

Nitaris/PPAT WANDA LUCIA SH, yang beralamat di Jalan Iskandar Muda
Nomor 153/22 A tanggal 11 Juni 2017, Pukul 11.00 WIB
2. Hasil wawancara dengan INTAN MAISYARAH, SH, MKn, Pegawai Kantor

Notaris/PPAT RISNA RAHMI ARIFA, SH, MKn, yang berlamat di Jalan
Ramlan Yatim Nomor 1, tanggal 12 Juni 2017 pukul 13.00 WIB
3. Hasil wawancara dengan LINCE HUTAHEAN, Notaris/PPAT yang berlamat

di Jalan Cik Di Tiro Nomor 92 pada tanggal 9 Oktober 2017, pukul 12.00
WIB
4. Hasil Wawancara dengan Jusuf, Pegawai Kantor Notaris LINCE

HUTAHEAN, SH, Notaris/PPAT di Jalan Cik Ditiro Nomor 92 pada tanggal
9 Oktober 2017, pukul 12.00 WIB
5. Hasil wawancara dengan WANDA LUCIA, SH, MKn, Notaris/PPAT yang

beralamat di Jalan Iskandar Muda Nomor 153/22 A pada tanggal 10 Oktober
2017, pukul 12.00 WIB
6. Hasil Wawancara dengan LIDIA, Staf Administrasi Kantor Pertanahan Kota

Medan, tanggal 11 Oktober 2017, pukul 15.30 WIB.
7. Hasil Wawancara dengan Juniar Tobing, Pegawai Kantor Notaris/PPAT

JULIANITA PERANGIN-ANGIN, yang beralama di Jalan A.H. Nasution
Nomor 777 pada tanggal 10 Oktober 2017, Pukul 16.30 WIB.
8. Hasil Wawancara dengan ELVI SAHARA, Pegawai Kantor Notaris/PPAT

JULIANITA PERANGIN-ANGIN, yang beralama di Jalan A.H. Nasution
Nomor 777 pada tanggal 10 Oktober 2017, Pukul 16.30 WIB.
9. Hasil wawancara dengan Rida, Pegawai Kantor Notaris PPAT IKA AZNIGA
LOKMAN, SH yang beralamat di Jalan Brigadir Jenderal Katamso Nomor 52
tanggal 12 Oktober 2017
PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN:
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Pokok-Pokok Agraria

Undang-Undang Nomor 25 Tahun 2009 Tentang Pelayanan Publik
Peratuan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah

112
Peraturan Presiden Nomor 20 Tahun 2015 Tentang Badan Pertanahan Nasional

Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 5 Tahun 2017 Tentang Layanan Informasi
Kantor Pertanahan.
WEBSITE:
http://tesisdisertasi.blogspot.co.id/2009/12/cara-merancang-metodologi-
penelitian.html, diakses tanggal 15 Juni 2017, pukul 14.09 WIB
http://kbbi.web.id/efektif, diakses tanggal 16 Juni 2017, pukul 09.55 WIB
http://www.cnnindonesia.com/nasional/2016030815062520116107/ombudsman-
sebut-tiga-lembaga-dengan-pelayanan-terburuk, di akses tanggal 30 Juni
2017, pukul 13.00 WIB
http://www.bpn.go.id/publikasi/inovasi, di akses tanggal 30 Juni 2017, pukul

13.10 WIB
http://nasional.republika.co.id/berita/nasional/umum/15/07/05/nr0kq5-bpn-
seindonesia-online-di-2017,. diakses tanggal 10 Juni 2016 pukul 10.49
WIB
https://akoerday.wordpress.com/2013/05/08/tentang-nomor-identifikasi-bidang-
nib-dalam-sertifikat/, diakses tanggal 13 Oktober 2017, Pukul 11.05 WIB.
http://www.bpn.go.id/PUBLIKASI/Inovasi/Layanan-Non-Tunai, diakses tanggal

13 Oktober 2017, pukul 12.13 WIB.
https://id.wikipedia.org/wiki/Badan_Pertanahan_Nasional, diakses tanggal 15

Oktober 2017, pukul 21.00 WIB
https://id.wikipedia.org/wiki/Sistem_Administrasi_Badan_Hukum, diakses
tanggal 12 Oktober 2017, pukul 05.24 WIB
JURNAL
Jurnal Ilmu Pemerintahan, Pengaruh Pelaksanaan Prinsip-Prinsip Good

Governance Terhadap Kinerja Pelayanan Publik Pada Badan Pertahanan
Nasional (BPN) Kota Ambon, 6 April 2016

Efektivitas Pengurusan Pertanahan Berbasis Melakukan Tugas Jabatannya (Studi Pada Kantor Notaris/Ppat Di Kota Medan)

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Efektivitas Pengurusan Pertanahan Berbasis Melakukan Tugas Jabatannya (Studi Pada Kantor Notaris/Ppat Di Kota Medan)

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

EFEKTIVITAS PENGURUSAN PERTANAHAN BERBASIS

ONLINE DALAM MEMBANTU KINERJA PPAT

NOPIKA SARI ARITONANG

Universitas Sumatera Utara

Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada

NOPIKA SARI ARITONANG

Universitas Sumatera Utara

PANITIA PENGUJI TESIS

Universitas Sumatera Utara

Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional terus

Kata Kunci : Efektivitas, Pengurusan Berbasis Online, PPAT.

Universitas Sumatera Utara

Keywords: Effectiveness, Online Service Application at the Land Office, PPAT

Universitas Sumatera Utara

memampukan penulis selama lebih kurang 2 tahun menjalani perkuliahan di

Magister Konotariatan ini. Terkhusus untuk menyelesaikan penulisan tesis ini,

yang terus memampukan sampai penulisan ini selesai.

Berbagai inovasi yang dikeluarkan oleh Badan Pertanahan tentu harus

diapresiasi sebagai peningkatan pelayanan kepada masyarakat. Salah satu inovasi

Tanah, yang aplikasinya disebut dengan Aplikasi Layanan Online Kantor

Pertanahan. Dalam praktiknya ternyata inovasi ini kurang efektif dalam

membantu PPAT melakukan tugas jabatannya karena beberapa kendala yang

“Efektivitas Pengurusan Pertanahan Berbasis Online Dalam Membantu Kinerja

Ppat Melakukan Tugas Jabatannya (Studi Pada Kantor Notaris/Ppat Di Kota

kebutuhan yang dipenuhi selama hidup penulis khususnya selama menyelesaikan

Universitas Sumatera Utara

berterima kasih kepada:

1. Bapak Prof. Dr. Runtung, S.H, M.Hum, selaku Rektor Universitas

Sumatera Utara, atas kesempatan dan fasilitas yang tersedia selama

menyelesaikan pendidikan di Program Studi Magister Kenotariatan, Fakultas

Hukum Universitas Sumatera Utara.

Hukum Universitas Sumatera Utara, atas kesempatan dan fasilitas yang

tersedia selama menyelesaikan pendidikan ini.

Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara,

yang telah memberikan dorongan kepada penulis untuk segera menyelesaikan

penulisan tesis ini.

Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, yang

Universitas Sumatera Utara

penulisan tesis ini.

5. Bapak dan Ibu Dosen Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas

Sumatera Utara, yang telah memberikan ilmu pengetahuan, bimbingan serta

arahan yang sangat bermanfaat selama penulis mengikuti proses kegiatan

6. Seluruh pegawai (Ka Sari, Ka Mira, Ka Winda dan ka Dwi) di Program

Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, yang

telah banyak memberikan bantuan kepada penulis selama ini dalam

menjalankan pendidikan dan penelitian tesis ini.

7. Saudara-saudara kandung penulis yang juga terus mendoakan dan

menyemangati penulis yaitu Evo Aritonang, Am.Keb, Julfredi Aritonang

S.Hut, Adelastri Aritonang, Rikky I. Aritonang dan Tasya Aritonang.

8. Teman-teman di Pelayanan UKM KMK USU, teman KTB (Ka Sonak,

mendoakan. Dan adik-adik di rumah, Roinisma dan Adelastri, yang terus

setia mendoakan dan menyemangati penulis.

9. Rekan-rekan mahasiswa dan mahasiswi di Program Magister Kenotariatan

Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, khususnya Epipanni, SH.,

Defina Anggriani Simangunsong SH, Novita Dameria Marbun, SH, Moria

Universitas Sumatera Utara

banyak memberikan motivasi kepada penulis baik berupa masukan dan

baik. Kalian luar biasa.

Penulis mengakui bahwa penulisan ini banyak ketidaksempurnaan baik

yang membangun guna penyempurnaan penulisan ke depan. Atas perhatiannya

saya ucapkan terimakasih.

Medan, 19 Januari 2018

(NOPIKA SARI ARITONANG)