ANALISIS PASAR PROPERTI

Ir. Nasiruddin Mahmud, SSi, MSc

APA YANG ANDA DAPATKAN ??

1. Pemahaman terhadap Pasar Properti

2. Proses Analisis Pasar Properti
3. Studi Kasus :
9 Residensial (Apartemen)
9 Komersial (Perkantoran)
 Bagian 1 :
Pemahaman Pasar Properti
Pengaruh Krisis terhadap Pasar Properti di Jakarta

Berhenti
Apartemen Tujuh Gading, Gedung perkantoran Berlian
Kelapa Gading, Jakarta Udatimex, Jl. Sudirman Jakarta

Progress
Masa krisis Apartemen Pantai Mutiara Hotel Kaisar (Bintang 3) ITC Kuningan

Saat ini Hotel Westin (Thamrin) Menara Karya Senayan City

STRUKTUR PASAR
PERSAINGAN SEMPURNA MONOPOLI
g Jumlah produsen sangat banyak dan kemampuan g Jumlah produsen hanya satu, sehingga memiliki
produsen sangat kecil untuk mempengaruhi harga pasar kemampuan untuk menentukan harga pasar
g Free market (bebas keluar masuk pasar) g Tidak Free market (hambatan teknis, legal)
g Produk homogen -> tidak dilihat siapa produsennya g Produk homogen
g Dapat dipindah-pindahkan g Informasi tidak sempurna
g Informasi sempurna g Contoh : teknis Æindustri strategis (pesawat,
g Contoh : pasar saham, kebutuhan pokok kapal laut, kereta api, amunisi, baja ), legal
ÆPLN
Persaingan Sempurna Monopoli
Persaingan Monopolisitk Oligopoli
PERSAINGAN MONOPOLISTIK OLIGOPOLI
g Jumlah produsen banyak dan kemampuan produsen g Jumlah produsen hanyasedikit, sehingga memiliki
sangat kecil untuk mempengaruhi harga pasar kemampuan cukup besar untuk mempengaruhi
g Free market (bebas keluar masuk pasar) harga pasar
g Produk heterogen (beragam) -> dilihat siapa produsennya g Tidak Free market (hambatan teknis, legal)
-> memiliki daya monopoli terbatas ->persaingan bukan g Produk homogen / heterogen
hanya faktor harga Æ tipe, kualitas, model, pelayanan g Keputusan saling mempengaruhi
g Informasi tidak sempurna g Kompetisi non harga
g Contoh : sepatu, pakaian, komputer (bermerek dan tidak g Informasi tidak sempurna
bermerek) , motor (sebelumnya oligopoli) g Contoh : penyedap rasa, mobil, susu, pembersih
gigi (pepsodent, dll)
STRUKTUR PASAR PROPERTI

™ Skala pengembangan besar

Kota baru dan kawasan industri di Bekasi, Tangerang
™ Gedung perkantoran di Kota Bandung
™ Hotel bintang 5 di Kota Bandung

Persaingan
Sempurna ?? Oligopoli

Persaingan Monopoli
™ Rumah sangat sederhana
™ Rumah sederhana Monopolistik
™ Rumah sederhana plus
™ Rumah menengah atas (skala
pengembangan kecil-sedang)
™ Apartemen di Jakarta
™ Hotel bintang di Jakarta
™ Kondominium di Jakarta
™ Gedung perkantoran di
Jakarta
FAKTOR - FAKTOR YANG BERPENGARUH
TERHADAP PASAR PROPERTI

A. PASOKAN
Faktor Indikasi Dampak Contoh
1. Ekonomi
Suku bunga, likuiditas ™ Stabil ™ Pembangunan Gedung perkantoran, hotel,
perbankan, inflasi, ™ Tidak stabil berlangsung apartemen, perumahan
harga bahan ™ Pembangunan
terhenti
bangunan, nilai tukar terhenti

Harga properti ™ Stabil Tidak ada / ada ™ Pembangunan hotel bintang 3

substitusi ™ Tidak stabil perubahan pasar ™ Pembangunan RS plus

™ Stabil
™ Developer tidak
2. Politik & takut membangun Shopping center, ruko, hotel
™ Tidak stabil
keamanan ™ Developer takut
membangun
PASOKAN (lanjutan)

Faktor Indikasi Dampak Contoh

3. Kebijakan
™ Pasokan bertambah
pemerintah ™ Merangsang pasokan dgn cepat ™ Dampak pembangunan jalan tol
(rencana kota) ™ Menghambat pasokan ™ Pasokan tidak ™ Stop ijin lokasi baru : kota baru
- perubahan guna lahan bertambah Jonggol
- jaringan transportasi

4. Kompetisi ™ Shopping center

™ Jumlah developer ™ Pasokan sedikit
sedikit ™ Pasokan banyak ™ Perumahan
™ Jumlah developer
banyak

5. Tanah ™ Strategis/tidak
- Lokasi ™ Tinggi/rendah ™ Kelas pasokan ™ Hotel bintang 5 di CBD Jakarta
- Harga tanah ™ Jenis pasokan ™ Vila di Puncak
™ Datar/berbukit ™ Ada /tidak ada ™ Perumahan di Cikarang
- Kondisi ™ Tersedia/tidak pasokan
- Ketersediaan tanah tersedia
PASOKAN (Lanjutan)

Faktor Indikasi Dampak Contoh

6. Transportasi ™ Ada pembangunan

prasarana (jalan ™ Menstimulir ™ Pembangunan perumahan
raya, rel, monorel, pembangunan menengah bawah
subway), sarana Menghambat berkembang di sekitar stasiun
(stasiun), dan pembangunan kereta
penyediaan ™ Kawasan yang tidak dilalui
angkutan umum infrastuktur dan angkutan
™ Tidak ada umum pembangunan
pembangunan propertinya sangat lambat
prasarana, sarana,
stasiun, dan
angkutan umum
B. PERMINTAAN

Faktor Indikasi Dampak Contoh

1. Ekonomi &
Demografi ™ Stabil ™ Pemintaan meningkat ™ Permintaan perkantoran menurun
™ Tidak stabil ™ Permintaan menurun akibat PHK, perusahaan berhenti
Pertumbuhan ekonomi, (PHK, daya beli
suku bunga, likuiditas operasi
menurun, perusahaan
perbankan, inflasi, berhenti operasi) ™ Permintaan perumahan menurun
tingkat pendapatan, akibat daya beli menurun, tidak
jumlah penduduk / ada KPR (bunga KPR tinggi)
tenaga kerja

Harga jual/sewa
™ Permintaan Penyewa perkantoran di CBD
Harga properti ™ Stabil meningkat
™ Tidak stabil pindah ke sekunder, ruko, ruko
subsitusi ™ Permintaan menurun
Pembeli kondominium menurun
Alat investasi lain ™ Perubahan cara akibat tingkat pengembalian alat
(saham, uang, pembayaran investasi lainnya meningkat
deposito)
PERMINTAAN (lanjutan)

Faktor Indikasi Dampak Contoh

2. Politik & ™ Stabil ™ Pemintaan meningkat ™ Permintaan hotel bitang 4 & 5

keamanan ™ Tidak stabil ™ Permintaan menurun menurun (tamu asing takut
akibat kerusuhan kerusuhan)
™ Permintaan apartemen menurun
akibat penyewa pulang ke
negara asalnya
™ Permintaan
3. Kebijakan ™ Merangsang ™ Dampak pembangunan jalan tol
bertambah dgn cepat
pemerintah permintaan ™ Perubahan penggunaan lahan
(rencana kota) ™ Menghambat ™ Permintaan menurun komersial
permintaan (tidak ada ™ Stop ijin lokasi
- perubahan guna lahan
permintaan)
- jaringan transportasi

4. Behavior ™ Tetap
™ Permintaan meningkat ™ Tipe / desain rumah
(selera/preferensi) ™ Berubah ™ Permintaan menurun ™ Lokasi (Ancol, Jakbar, Jakut :
Pecinan)
PERMINTAAN (Lanjutan)
Faktor Indikasi Dampak Contoh
5. Tanah ™ Pemintaan tinggi/rendah ™ Permintaan hotel bintang 5 di kawasan
™ Strategis/tidak pada lokasi yang
- Lokasi pusat bisnis Jakarta
™ Tinggi/rendah strategis/tdk strategis
- Harga tanah ™ Tingginya permintaan ™ Permintaan villa di Puncak
™ Datar/berbukit
- Kondisi tanah terhadap produk properti
™ Tersedia/tidak tersedia pada lokasi tertentu ™ Permintaan rumah mewah di kawasan
- Ketersediaan tanah perbukitan
(sesuai harga tanahnya)
™ Tumbuhnya permintaan ™ Rendahnya permintaan perumahan
terhadap produk properti pada lokasi yang tidak strategis
tertentu (bentang alam)
™ Masih ada/tidak ada
permintaan

6. Transportasi ™ Ada pembangunan

prasarana (jalan ™ Menstimulir permintaan ™ Permintaan rumah kelas menengah
raya, rel, monorel, ™ Menghambat bawah yang tinggi pada lokasi yang
subway), sarana ( permintaan dilalui angkutan umum
stasiun), dan
penyediaan angkutan ™ Permintaan ritel di lokasi simpul
umum transportasi (stasiun kereta, monorel,
™ Tidak ada bis)
pembangunan
prasarana, sarana,
dan angkutan umum
MENGAPA MELAKUKAN ANALISIS PASAR

ƒ Membantu menjawab berbagai pertanyaan yang berkaitan dengan

masalah pengembangan properti, penilaian property, property
management, dan proyek investasi
ƒ Menyediakan masukan yang akurat dalam analisis keuangan
terhadap proyek yang diusulkan (asumsi daya serap pasar, harga)

Bandingkan !!!
Pengembangan, penilaian properti yang tidak melakukan analisis pasar
vs yang melakukan analisis pasar
Kinerja Pasar Properti di Jakarta

Tahun Tahun
Subsektor Properti Subsektor Properti
1995 1999 Q2 2006 1995 1999 Q2 2006
Perkantoran Pusat Perbelanjaan
- Pasokan 2,2 juta m2 4,06 juta m2 4,36 juta m2 (mal & trade center)
- Rencana Pasokan - Pasokan 732 ribu m2 990 ribu m2 2.4 juta m2
(2007 – 2008) - - 850 ribu m2 - Rencana Pasokan
- Tingkat Hunian 94% 76% 89% (2007 – 2008) - - 1.04 juta m2
- Harga Sewa (/m2/bulan) US$ 13 US$ 6.21 Rp 62.940 - Tingkat Hunian 91% 79% 92.6%
- Harga Sewa (/m2/bulan) US$ 74 US$ 37 Rp 399.000
Hotel
- Pasokan 3.538 kamar 6.012 kamar 7.561 kamar Apartemen 3.436 unit 9.766 unit 10.143 unit
- Hotel Bintang 3 5.181 kamar 7.348 kamar 7.674 kamar - Pasokan
- Hotel Bintang 4 6.069 kamar 7.919 kamar 10.150 kamar - Rencana Pasokan
- Hotel Bintang 5 (2007 – 2008) - - 679 unit
-Rencana Pasokan - Tingkat Hunian 81% 65% 80.4%
(2007 – 2008) - Harga Sewa (/m2/bulan) US$ 23 US$ 15.83 US$ 12.4
- Hotel Bintang 3 - - 160 kamar
Kondominium 4.158unit 21.760 unit 38.363 unit
- Hotel Bintang 4 - - 1.460 kamar
- Pasokan
- Hotel Bintang 5 - - 2.322 kamar
- Rencana pasokan
- Tingkat Hunian
(2007 - 2008) - - 33.000 unit
- Hotel Bintang 3 61% 42% 67.77%
- Tingkat penjualan 79% 74% 75.3%
- Hotel Bintang 4 54% 25% 69.81%
- Harga jual (/m2/bulan) US$ 1,830 US$ 1,050 Rp.9.3 juta
- Hotel Bintang 5 64% 32% 55.13%
- Harga Sewa
- Hotel Bintang 3 US$ 42 US$ 30 Rp 299.089
- Hotel Bintang 4 US$ 80 US$ 42 Rp 444.079
- Hotel Bintang 5 US$ 120.9 US$ 93 Rp 769.690
 Bagian 2 :
Proses Analisis Pasar Properti
PROSES ANALISIS PASAR PROPERTI

Permintaan
Komparasi
Potensi pasar
pasokan - permintaan

Pasokan

Market Share
Persaingan Market share proyek
Harga pesaing

Penentuan harga Rekomendasi

Harga kompetitif harga

Perilaku Identifikasi karakteristik Rekomendasi

konsumen produk yang diinginkan proyek dan
konsumen
produk
ANALISIS YANG DILAKUKAN

Analisis Tapak
Analisis Makro Ekonomi & Demografi
Analisis Makro Pasar Properti
Analisis Pasokan
Analisis Permintaan
Analisis Pasar Potensial (Perbandingan Pasokan dan Permintaan)

Analisis Persaingan (Penjualan, produk, harga, market share)

Analisis Posisi Produk
Analisis Harga
Analisis Perilaku Konsumen (optional)
Rekomendasi Pengembangan
ANALISIS EKONOMI DAN KEPENDUDUKAN

9 Melakukan analisis kecenderungan pada variabel kunci : penduduk,

PDRB, tingkat pendapatan, tenaga kerja / pengangguran, inflasi, suku
bunga,investasi asing dan domestik

9 Menganalisis dampak dari tren kondisi sosial ekonomi terhadap potensi

pasar dari subject property
ANALISIS PASOKAN

9 Menganalisis profil dari eksisting properti : lokasi, kualitas bangunan, ukuran,

konfigurasi unit, harga, cara pembayaran, tingkat penjualan/hunian, fasilitas, tipe
penyewa/pembeli, dsb

9 Mengidentifikasi properti yang akan datang (perencanaan, konstruksi) : lokasi,

ukuran, developer, kualitas, perkiraan masuk pasar

9 Proyeksi pasokan akan datang (belum ada rencana) : rata-rata pertumbuhan

pasokan

Kenali produk properti

ANALISIS PERMINTAAN

9 Menganalisis permintaan eksisting berdasarkan data

empiris kinerja tingkat penjualan & hunian pasar/pesaing

9 Melakukan proyeksi permintaan (pendekatan tergantung

subsektor properti, pemodelan : regresi, dsb

9 Memahami profil target pasar dan preferensinya:

9 Sektor usaha

9 Investors vs. end users

9Preferensi permintaan/konsumen

Kenali Siapa (karakteristik) pembeli / penyewa produk properti ???

Perkantoran, Apartemen, Kondominium Perumahan, Hotel, Pusat
Belanja ???
KONSEP ANALISIS PERMINTAAN

SORTIR dari potensi makro sampai dengan mikro / obyek studi (market share,
komparasi dengan pembanding)
Populasi di catchments area
(penduduk, wisatawan, ekspatriat, dsb)

Populasi yang mampu membeli/menyewa

Populasi yang ingin membeli/menyewa

Populasi yang membeli/menyewa di suatu wilayah

Populasi yang membeli/menyewa di obyek studi

(market share, komparasi)
ANALISIS PERSAINGAN

Tingkat Persaingan berdasarkan Tingkat Substitusi Produk :

• Merek : produk sejenis dgn harga yang sama (apartemen grade A)

• Industri : semua produsen yang membuat produk yang sama (apartemen semua grade)

• Bentuk : semua produsen yang memberikan jasa yang sama (apartemen, townhouse,
rumah sewa)

• Umum : semua produsen yang bersaing untuk konsumsi rupiah yang sama (properti &
non properti)
ANALISIS PERSAINGAN

Identifikasi pesaing : Produk sejenis (kualitas produk), lokasi, harga, target pasar abaik yang sudah
ada maupun tahap konstruksi

Faktor Analisis
• Profil produk (lokasi, konsep ,keunikan produk, developer, kualitas manajemen, tipe produk, jumlah
unit/ukuran desain, kualitas, fasilitas
• Target market
• Karakteristik lokasi (lokasi, aksesibilitas)
• Strategi pemasaran (DP, suku bunga, discount, alat marketing / brosur, dsb)
• Harga
• Tingkat penjualan (market share)

• Mengetahui siapa pesaing, produk pesaing, apa yang dilakukan pesaing

• Memahami tingkat persaingan
Output • Mempelajari kelebihan dan kekurangan pesaing
• Merumuskan strategi untuk memenangkan persaingan
• Estimasi market share
Lokasi ⇔ Kemasan Produk
Dimensi 1 terdiri dari faktor lokasi dan akesibilitas
Dimensi 2 meliputi faktor kualitas bangunan, fasilitas, kualitas jalan
lingkungan, dan konsep pengembangan.
Kurang Menarik
Derived Stimulus Configuration
Euclidean distance model

2
Dimension 2 : Kemasan Produk

Pluit Lake Side

Palazzo Office Park Bukit Golf Mediterania

1
Lindeteves

Kelapa Gading Square

0 Mangga Dua Square
Lodan Center
Mahkota Ancol

-1 CBD Pluit

-2

Kurang
strategis
-2 -1 0 1 2
Dimension 1 : Lokasi
Menarik
 ANALISIS HARGA JUAL/SEWA
Biaya+Profit Perbandingan Biaya+Profit
Pasar
Perbandingan
Pasar

Rp ????

• Biaya Plus Profit (tanah, bangunan,

pemasaran, perizinan, dll)
• Perbandingan Pasar (Rata-rata,
Regresi, Korelasi/Posisi Pasar)
• Penyesuaian Biaya Plus Profit dengan
Kondisi Pasar
 Analisis Harga berdasarkan Perbandingan Pasar

1. Rata -rata
Perkantoran harga sewa
Menara Kadin 100,000
Sentra Mulia 105,000
Artha Graha 100,000
BEJ 125,000
Plaza Mutiara 112,000
BRI 113,000
Summitmas 120,000
Plaza Bapindo 115,000
Gedung lainya 103.000

Rata-rata 105.000
2. Korelasi / Posisi Pasar

• Melakukan analisis komparatif dengan memberikan skor/nilai pada

tiap atibut pesaing dan rencana proyek berdasarkan faktor preferensi
permintaan (lokasi, aksesibilitas, fasilitas, kualitas bangunan, reputasi
developer, dsb)
 Tenant
Perkantoran lokasi kualitas mix fasilitas ukuran Total Nilai harga sewa

Menara Kadin 4 5 4 3 4 3.87 100,000

Sentra Mulia 4 4 4 3 3 3.46 105,000
Artha Graha 3 4 4 3 3 3.41 100,000
BEJ 3 5 5 5 5 4.89 125,000
Plaza Mutiara 3 4 4 4 4 3.94 112,000
BRI 5 5 5 4 4 4.46 113,000
Summitmas 5 5 5 4 5 4.71 120,000
Plaza Bapindo 5 5 5 4 5 4.71 115,000
Gedung lainya … … … … … … 103.000
rencana proyek 4 4 4 3 3 3.46 102,000
Nilai Korelasi 0.19 0.51 0.83 0.95 0.83 3.30
Bobot 0.06 0.15 0.25 0.29 0.25 1

140,000

120,000

100,000

80,000

60,000

40,000

20,000

0
3.0 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 3.9 4.0 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 5.0
3. Regresi

Variabel bebas : harga sewa Model Summary

Adjusted Std. Error of

Variabel tidak bebas : Model R R Square R Square the Estimate
1 .898a .807 .662 5274.244
- lokasi a. Predictors: (Constant), fasilitas, lokasi, kualitas

- kualitas
Coefficientsa
- fasilitas Unstandardized Standardized
Coefficients Coefficients
- dll Model B Std. Error Beta t Sig.
1 (Constant) 90070.588 19255.983 4.678 .009
lokasi -2023.529 2683.256 -.207 -.754 .493
kualitas 4388.235 5180.333 .250 .847 .445
fasilitas 14364.706 4356.771 .820 3.297 .030
a. Dependent Variable: harga sewa

Proyeksi harga sewa di rencana proyek:

lokasi kualitas fasilitas harga sewa (Rp)

rencana proyek 4 4 0 99,529

PROYEKSI TINGKAT HUNIAN
Proyeksi Demand

70,000
Proyeksi permintaan di wilayah obyek studi
i
60,000 yah obyek stud
i wila
Market share
y ek s i demand d
(competitive level& availability space) 50,000 Pr o

Proyeksi demand di obyek studi 40,000

30,000
Proyeksi Luas Tersewa Market share
20,000

Proyeksi Tingkat Hunian : 10,000

(Luas tersewa / luas saleable) Proyeksi demand di obyek studi
0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Market share
Competitive
Competiti Available Market
lokasi kualitas Tenant mix fasilitas ukuran Total ve Level Space Total Share
Sentra Mulia 4 4 4 3 3 18 0.72 0.4 0.288 5%
Artha Graha 3 4 4 3 3 17 0.68 0.2 0.136 2%
BEJ 3 5 5 5 5 23 0.92 0.4 0.368 7%
Plaza Mutiara 3 4 4 4 4 19 0.76 0.2 0.152 3%
BRI 5 5 5 4 4 23 0.92 0.2 0.184 3%
Summitmas 5 5 5 4 5 24 0.96 0.2 0.192 3%
Plaza Bapindo 5 5 5 4 5 24 0.96 0.2 0.192 3%
Gedung lainnya
(12 proyek) … … … … … … … 0.4 3.97 …
Menara Kadin 4 5 4 3 4 20 0.8 0.2 0.16 3%
25 17.36 5.642
 Bagian 3 :
Studi Kasus
Studi Kasus 1 :
ANALISIS PASAR APARTEMEN
APARTEMEN SEWA DI JAKARTA

Grade C Grade A+ Grade A+A

Grade Grade B Grade C
APARTEMEN

Jenis Apartemen :
9 Apartemen sewa
9 Apartemen jual / kondominium
9 Apartemen servis : Apartemen
sewa + servis
KARAKTERISTIK PASAR APARTEMEN SEWA

¾ Pasokan
- Hunian bertingkat tinggi (umumnya lebih dari 15 lantai)
- Produk beragam (ukuran unit, jumlah kamar, desain, fasilitas),
meskipun satu segmen pasar -> tidak ada standar
- Lokasi : umumnya berada di tengah kota, (mendekati tempat kerja,
harga tanah tinggi), kawasan hunian prestisius, pinggir kota
(mendekati konsumen -> kawasan industri)
- Segmentasi (grade /harga sewa, asal negara/komunitas)
- Jumlah kamar per unit: studio, satu, dua, tiga, di atas tiga kamar
(penthouse)
¾ Permintaan

- Dipengaruhi daya beli (pendapatan), selera konsumen (lokasi, desain,

ukuran unit, jumlah kamar, dsb)
- Daerah tangkapan tergantung ukuran kota; kota besar bisa mencapai 2
jam, kota kecil ½ jam
- Motivasi : mendekati tempat kerja, prestis, alasan keluarga/sekolah
anak, kenyamanan lingkungan, dsb
- Segmentasi (grade / harga sewa, asal negara/komunitas -> eropa,
jepang, korea, asia lainnya, dsb)
- Sumber permintaan :
ekspatriat, eksekutif (sesuai dengan target pasar) -> pribadi,
perusahaan
permintaan eksisting & permintaan baru / alami
SEGMENTASI PASAR APARTEMEN SEWA

Harga Sewa
Harga Sewa Jumlah Jumlah Profil
Kelas per m2
per Unit (US$) kamar Unit Penyewa
(US$/m2)
Grade A + > 2.500 > 21 2–4 100 – 200

Grade A 1.500 – 2.500 15 – 20 1–3 100 – 200 Dominasi

ekspatriat
Grade B 1.000 – 1.500 10 – 15 1–3 200 – 300 (90%)

Grade C < 1.000 < 10 1–3 400 – 500

TAHAPAN ANALISIS

1. Analisis Tapak :
menilai kelayakan dari tapak untuk pembangunan apartemen ( lokasi,
aksesibilitas, lingkungan sektiar, rencana kota, SWOT)

2. Kondisi Demografi dan Ekonomi :

menilai daya dukung penduduk/ekspatriat dan ekonomi untuk pengembangan
apartemen
Demografi meliputi jumlah penduduk/ekspatriat dan tren pertumbuhannya,
komposisi pendapatan ekspatriat
Ekonomi meliputi pertumbuhan ekonomi/PDRB, investasi, sektor ekonomi
yang tumbuh yang mendukung pengembangan apartemen, kesimpulan
terhadap apartemen yg direncanakan -> ancaman atau potensi)
3. Analisa Makro : Overview Pasar Apartemen Sewa

¾ Pasokan
- eksisting meliputi pertumbuhan pasokan, sebaran berdasarkan lokasi
- akan datang meliputi tahun selesai, lokasi, progres konstruksi, karakteristik proyek
baru, rencana pembangunan
¾ Permintaan
- eksisting meliputi pertumbuhan permintaan dan latar belakangnya, kinerja/tingkat
penjualan secara umum, karaktersitik permintaan/datangnya permintaan
- akan datang meliputi proyeksi pertumbuhan permintaan secara umum, tingkat
penyerapan proyek baru dan penyebabnya
¾ Trend harga
meliputi pertumbuhan harga secara historis, penyebab pertumbuhan harga, perbedaan
harga berdasarkan lokasi dan grade apartemen (segmen pasar)
¾ Cara pembayaran (deposit, uang sewa bayar dimuka)
¾ Prospek
Memberikan penilaian prospek pasar apartemen dengan mempertimbangkan kondisi
demografi, ekonomi, pasar, dan faktor lainnya yang berpengaruh.
4. Analisis Mikro (Proyek Apartemen yang Direncanakan)
¾ Target Pasar : analisis karaktersitik konsumen yang menjadi target pasar
- Karakteristik target pasar (daya beli -> pendapatan > 3 kali besarnya uang sewa bulanan,
motivasi menyewa, asal negara/komunitas, preferensi)
- Karakteristik potensi permintaan di sekitar lokasi proyek (asal penyewa apartemen ->
lokasi kerja penyewa berasal dari sekitar lokasi, jauh dari lokasi proyek)

¾ Analisa Daerah Cakupan, ditentukan berdasarkan jarak tempuh maksimum dari lokasi
proyek apartemen sewa ke tempat kerja dengan mempertimbangkan kondisi lalu lintas dan
aksesibilitas -> maksimal 2 jam

¾ Analisa Pasokan / Kompetisi: pesaing dari rencana proyek

- Didasarkan pada kelas / grade apartemen sewa, target pasar, jarak (fisik dan waktu) dari
rencana proyek
- Subsitusi produk : townhouse sewa, kondominium, apartemen servis, rumah sewa, hotel
- Data pesaing : nama apartemen, tahun selesai, lokasi, jumlah unit (terbangun, sedang
dibangun, rencana), jumlah kamar, target pasar, harga sewa, profil penyewa (termasuk
motivasi), penilaian tingkat kompetisi terhadap rencana proyek
¾Analisa Permintaan
a. Analisa jumlah ekspatriat yang akan termasuk dalam daerah cakupan
termasuk proyeksinya, menghitung jumlah ekspatriat yang termasuk dalam
daerah cakupan -> Depnaker, BPS

b. Analisa jumlah ekspatriat yang menjadi target pasar / mampu menyewa,

menghitung jumlah ekspatriat yang menjadi target pasar (kelompok
menengah bawah/menengah atas/ atas) dari rencana proyek -> ekspatriat yang
mampu menyewa unit apartemen dari rencana proyek -> komposisi pendapatan
ekspatriat dari Depnaker

c. Analisa jumlah ekspatriat yang ingin/memilih tinggal di apartemen, menghitung

jumlah ekspatriat target pasar yang ingin menyewa apartemen untuk tempat
tinggalnya -> kuisioner, justifikasi terhadap komposisi permintaan
apartemen dengan produk subsititusi yang sebanding

d. Analisa preferensi ekspatriat terhadap pilihan lokasi kawasan apartemen,

menghitung jumlah ekspatriat yang tertarik terhadap lokasi kawasan dimana
proyek berada -> berdasarkan komparasi sebaran apartemen sekelas yang sudah
ada di tiap wilayah/kawasan, kuisioner terhadap target pasar mengenai pilihan
lokasi kawasan apartemen
¾Analisa Permintaan
e. Analisa jumlah unit apartemen yang telah tersewa di kawasan dimana proyek
berada (permintaan eksisting), menghitung jumlah unit apartemen sekelas
dengan rencana proyek yang telah tersewa di wilayah / kawasan dimana
proyek berada -> permintaan eksisting selama beberapa tahun terakhir ->
survey tingkat permintaan ke seluruh apartemen yang menjadi pesaing
di wilayah dimana proyek berada
f. Analisa jumlah ekspatriat yang menyewa apartemen di rencana proyek,
menghitung jumlah ekspatriat yang diperkirakan akan menyewa apartemen
di rencana proyek tiap tahun -> market share ditentukan dari hasil analisis
daya saing, ketersediaan unit apartemen atau menggunakan kuisioner
terhadap target market

¾Rekomendasi Jumlah Unit

Jumlah unit yang dapat diserap pasar didasarkan pada hasil analisis point f (jumlah
ekspatriat + eksekutif yang diperkirakan akan menyewa apartemen di rencana proyek)
Rekomendasi : mempertimbangkan daya serap proyek (point f), ukuran / tipe, dan kapasitas
ruang yang dapat dikembangkan
¾Analisa Harga Jual Pendekatan Pasar
- Model Korelasi / Grafik
Bisa digunakan dengan mengkonversi harga sewa unit apartemen menjadi harga
sewa / m2

- Model Regresi (Berganda, Dummy)

Bisa digunakan regresi berganda atau dummy
Minimal variabel bebas : luas bangunan dan jumlah kamar
Jumlah data : lebih dari 3 kali jumlah variabel (semakin banyak semakin akurat)
SIAPA penyewa dari apartemen yang ditawarkan ??

SORTIR dari potensi makro sampai dengan mikro / obyek studi (market share)
Jumlah ekspatriat di catchments area

Jumlah ekspatriat yang mampu menyewa apartemen tiap grade

Jumlah ekspatriat yang ingin / memilih apartemen

Preferensi konsumen terhadap apartemen di suatu kawasan dimana

proyek berada (perbandingan eksisting grade apartemen, future dgn kuisioner)

Jumlah ekspatriat yang menyewa apartemen di suatu kawasan

dimana proyek berada (Ukuran pasar)
Jumlah ekspatriat yang menyewa apartemen di rencana proyek
(market share, competitive level)
 Metodologi Perhitungan Demand

Potensial demand di kawasan rencana proyek

Catchment area
Lokasi rencana proyek
Jumlah Ekspatriat
Wilayah 1 Wilayah 2 Wilayah 3 Wilayah 4
Wilayah 2
Wilayah 1 Kelompok pendapatan tertentu

Ekspatriat yang mampu tinggal di apartemen (target pasar)

Hasil kuesioner

Ekspatriat yang ingin tinggal di apartemen

Preferensi terhadap kawasan dari rencana proyek

Wilayah 4 Potensi demand di kawasan dari rencana proyek

Wilayah 3
Market share rencana proyek

Real demand
Travel time 1 jam Demand di rencana proyek

Catchments area
dg Travel time 2 jam
STUDI KASUS PROYEK:
RENCANA PENGEMBANGAN APARTEMEN
DI KAWASAN PONDOK INDAH

Rencana
Proyek

5
1
3

Pondok Indah Golf Apartemen Bukit Golf Apartemen 4

1 Pondok Indah Golf Apartemen 3 Bukit Golf Apartemen

Green View Apartemen 2 Green View Apartemen 4 Hampton’s Park Apartemen

5 Rencana Proyek

Hampton’s Park Apartemen

Perhitungan Proyeksi Demand di Rencana Proyek
Kelompok Ekspatriat grade Persentase Jabotabek
Pimpinan A+ 27% Jumlah Ekspatriat (Tahun 2007) 21,575
Profesional A 41%
Pertumbuhan rata-rata 2%
Supervisor B 10%
Tehnis/Operator C 20%
Lainnya 2%
100%

Perhitungan market share

Konsep Tahun Harga competitive available market

Apartemen fasilitas total Total
pengembangan operasi sewa level space share
golf pondok indah 4 4 4 2 14 0.70 0.2 0.14 0.06
nuansa hijau 3 3 3 3 12 0.60 0.4 0.24 0.10
bukit golf 4 4 3 4 15 0.75 0.4 0.3 0.12
hampston 5 5 5 3 18 0.90 1.0 0.9 0.36
rencana proyek 4 5 5 4 18 0.90 1.0 0.9 0.36
20 2.48
 ALUR PENENTUAN JUMLAH UNIT APARTEMEN YANG DAPAT
DIKEMBANGKAN DI RENCANA PROYEK

Pendekatan 1 : Penyewa / Ekspatriat + lokal

Eksisting 2007) Proyeksi (2012)
A Jumlah ekspatriat di Jabotabek 22,006
B Pertumbuhan ekspatriat di Jabotabek 2%
C Proyeksi jumlah ekspatriat di Jabotabek 24,296
(A * (1+B))
D Komposisi ekspatriat dengan jabatan profesional 41%
E Proyeksi jumlah ekspatriat dengan jabatan profesional 9.022 9.961
(C * D)
F Preferensi tinggal di apartemen 37%
G Proyeksi jumlah ekspatriat yang tinggal di apartemen 3.338 3.686
H Demand dari pertumbuhan alami : G Proyeksi 2012 – G Eksisting 2007) 347
I Komposisi relokasi dari eksisting permintaan 30%
J Demand dari relokasi eksisting permintaan : I* G eksisting 2007 1.001
K Total potensial demand apartemen grade A di Jakarta 1.348
L Preferensi memilih apartemen di kawasan Pondok Indah 17%
M Total Potensial demand apartemen grade A di Pondok Indah (unit) 229
(J * I)
N Market share di rencana proyek 36%
O Demand di rencana proyek berasal ekspatriat (unit) 82
(K * L)
P Demand di rencana proyek dari lokal (unit) : 10% * O 10% 8
Q Total demand di rencana proyek (unit ) : O + P 90
Pendekatan 2 : Permintaan Kumulatif

Existing Proyeksi
(2007) (2012)
A Total demand seluruh grade apartemen di Jakarta (unit) 10.023 -
B Proyeksi pertumbuhan permintaan apartemen di Jakarta 3%
Proyeksi total demand apartemen seluruh grade di Jakarta - 11.340
C
(B * (1+A))
D Komposisi demand apartemen grade A di Jakarta 34%
Total demand apartemen grade A di Jakarta (unit) 3.408 3.855
E
(C * D)
Demand dari pertumbuhan alami 447
F
(E. Proyeksi 2011 – E. Eksisting 2006)
G Komposisi relokasi permintaan 30%
Demand dari relokasi eksisting permintaan 1022
H
(G * E)
Total potensial demand apartemen grade A di Jakarta (unit) 1.469
I
(H +F)
J Preferensi apartemen di kawasan Pondok Indah 17%
Total potensial demand apartemen grade A di Pondok Indah (unit) 249
K
(J * I)
L Market share di rencana proyek 36%
Total demand di rencana proyek (unit) 90
M
(K * L)
PENENTUAN HARGA SEWA

Konsep Tahun Harga sewa

Apartemen fasilitas Total Nilai
pengembangan operasi (US$/m2/bulan)
golf pondok indah 4 4 4 4.00 11.23
nuansa hijau 3 3 3 3.00 13.78
bukit golf 4 4 3 3.25 11.24
hampston 5 5 5 5.00 14.00
rencana proyek 4 5 5 4.87 13.50

Korelasi 0.06 0.06 0.35 0.47

Bobot 0.13 0.13 0.75 1.00

15.00

10.00

5.00

-
2.00 3.00 4.00 5.00 6.00
Studi Kasus 2 :
ANALISIS PASAR PERKANTORAN
GEDUNG PERKANTORAN DI JAKARTA

Plaza 89 Kuningan

Menara Danamon
Mega Kuningan
Menara Kadin
Kuningan
Pasar perkantoran perkantoran KOMERSIAL yang
disewakan / dijual

Karakteristik gedung perkantoran komersial

¾ Pemasaran : perkantoran sewa, strata title
¾ Ketinggian bangunan : high rise, office park
¾ Grade : (A, B, C)
¾ Lokasi : CBD (primer), sekunder
Grade, Lokasi, Rental, Tenant

GRADE LOCATION RENTAL RATE TENANTS

A Terbaik Tertinggi Sangat prestisius
B Terbaik kedua Di bawah grade A Baik
C Pusat kota lama Dibawah grade A dan B Pendapatan lebih rendah
D Dekat CBD terendah umum
 PREFERENSI PENYEWA DALAM PEMILIHAN
LOKASI PERKANTORAN

Aman

Nyaman

Pemerintah
PREFERENSI RESPONDEN DALAM PEMILIHAN
Jasa GEDUNG PERKANTORAN
Fasilitas

Bisnis Keamanan
Angkutan Manajemen
Prestise Sew a
0.00 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00 6.00 Pengembang
Prestise

Fasilitas

Kualitas

Desain

0.00 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00 6.00

PENDEKATAN / MODEL PERMINTAAN

Sektor usaha yang memerlukan gedung perkantoran komersial

Jumlah tenaga kerja yg bekerja di gedung perkantoran di wilayah / kota

Jumlah permintaan ruang perkantoran komersial di wilayah / kota :

Jml tenaga kerja yg bekerja di gedung perkantoran komersial x standar
kebutuhan ruang (m2 / orang)
atau dari
Permintaan Kumulatif

WILAYAH / KOTA Proyeksi permintaan ruang perkantoran di wilayah / kota 5 tahun modeling

Proyeksi permintaan ruang perkantoran sesuai target pasar OR per grade x supply

Proyeksi permintaan dr pertumbuhan alami Proyeksi permintaan dr relokasi

Potensial permintaan ruang perkantoran sesuai target pasar

% ruang perkantoran
Potensial permintaan di wilayah obyek studi di wilayah rencana
proyek

Market share
Potensial permintaan di obyek studi (competitive level&
availability space

Permintaan di obyek studi :

SUB WILAYAH - Penentuan luas Net lease able Area
-- Daya serap obyek studi
OBYEK STUDI
 Perkembangan ekonomi Perkembangan Jumlah Perkembangan Jumlah Karyawan Demand Perkantoran di
ƒ Nasional Karyawan di Jakarta di Gedung Perkantoran di Jakarta Jakarta
ƒ Jakarta

Hubungan Perekonomian Hubungan Perkembangan Proporsi Jumlah Karyawan di Rata-rata Kebutuhan

Jakarta dan Nasional Ekonomi (PDRB) Terhadap Gedung Perkantoran Thd Total Ruang per Orang
Data Jumlah Karyawan di Jkt Karyawan di Jakarta

Model Proyeksi Pertumbuhan Model Proyeksi Jumlah

PDRB Jakarta Karyawan
Jkt =F (Nasional) Kary = F (PDRB JKT)
Model

Skenario Pertumbuhan Proyeksi Pertumbuhan Proyeksi Proporsi

konomi Nasional (LM PDRB Jakarta
FEUI) Berdasarkan 3 Skenario

Proyeksi Nilai PRDB Proyeksi Jumlah Proyeksi Potensi

Karyawan di Jakarta Karyawan di Gedung
Perkantoran

Proyeksi Permintaan
Ruang Perkantoran
Proyeksi
Studi Kasus Perkantoran 1:
Rencana Pembangunan Perkantoran di Rasuna Said Jakarta
 Menggunakan Regresi antara pertumbuhan ekonomi
Analisis permintaan dengan pertumbuhan demand
Correlations

pertumbuhan pertumbuhan
pertumbuhan demand demand
ekonomi pertumbuhan dengan lag 1 dengan lag 2
jakarta demand office tahun tahun
pertumbuhan ekonomi Pearson Correlation 1 .325 .917** .010
jakarta Sig. (2-tailed) . .329 .000 .980
N 11 11 10 9
t b h d d P C l ti 325 1 330 063
Coefficientsa
Model Summary

Adjusted Std. Error of Unstandardized Standardized

Model R R Square R Square the Estimate Coefficients Coefficients
1 .917a .841 .821 .05135 Model B Std. Error Beta t Sig.
a. Predictors: (Constant), pertumbuhan ekonomi jakarta 1 (Constant) -.008 .017 -.440 .671
pertumbuhan
1.469 .226 .917 6.501 .000
ekonomi jakarta
a. Dependent Variable: pertumbuhan demand dengan lag 1 tahun
Model Persamaan :
Pertumbuhan permintaan ruang perkantoran tahun ke- i = 1.469 * Pertumbuhan ekonomi Jakarta tahun ke- (i-1)

dimana : i : tahun proyeksi ke-i

Proyeksi :

Pertumbuhan ekonomi 2005 : 7% Proyeksi (tahun 2011) moderat

Demand tahun 2006 : 4.2 juta m2 pertumbuhan ekonomi (%) 7.5%

pertumbuhan demand (%) 5%

kumulatif demand di Jakarta (m2) 4.815.037

PERHITUNGAN MARKET SHARE DI RENCANA PROYEK

Compatitive
Tenant Competitive Available Market
lokasi kualitas mix fasilitas ukuran Total Level Space Total Share
Menara Kadin 4 5 4 3 4 20 0.8 0.2 0.16 3%
Sentra Mulia 4 4 4 3 3 18 0.72 0.4 0.288 5%
Artha Graha 3 4 4 3 3 17 0.68 0.2 0.136 2%
BEJ 3 5 5 5 5 23 0.92 0.4 0.368 6%
Plaza Mutiara 3 4 4 4 4 19 0.76 0.2 0.152 2%
BRI 5 5 5 4 4 23 0.92 0.2 0.184 3%
Summitmas 5 5 5 4 5 24 0.96 0.2 0.192 3%
Plaza Bapindo 5 5 5 4 5 24 0.96 0.2 0.192 3%
Gedung lainnya 0.4

(12 proyek) … … … … … … … 3.97 …

rencana proyek 4 4 4 3 3 18 0.72 1 0.72 11%
25 17.36 6.36

Market Share di rencana proyek

PENENTUAN LUAS RUANG PERKANTORAN DI RENCANA PROYEK
(CBD JAKARTA)

Existing (2006) Proyeksi (2011)

A Total demand perkantoran di Jakarta 4.200.000 -
B Proyeksi pertumbuhan demand Jakarta 5%
Proyeksi total demand ruang perkantoran di Jakarta - 4.815.037
C
(B * (1+A))
D Komposisi demand ruang perkantoran grade A di Jakarta 22%
Total Demand ruang perkantoran grade A di Jakarta (m2) 924.994 1.059.308
E
(C * D)
Demand dari pertumbuhan alami 134.314
F
(E. Proyeksi 2011 – E. Eksisting 2006)
G Komposisi relokasi permintaan 30%
Demand dari relokasi eksisting permintaan 277.498
H
(G * E)
Potensial demand ruang perkantoran grade A di Jakarta (m2) 411.812
I
(H +F)
J Komposisi ruang perkantoran grade A di CBD Jakarta 100%
Potensial Demand ruang perkantoran grade A di CBD Jakarta (m2) 411.812
K
(J * I)
L Market share di rencana proyek 11%
Demand di rencana proyek / Nettable Area (m2) 45.299
M
(K * L)
N Efisiensi 80%
Gross Area (m2) (di luar parkir) 56.624
O
(M * N)
PENENTUAN HARGA SEWA
Perkantoran lokasi kualitas Tenant mix fasilitas ukuran Total Nilai harga sewa
Menara Kadin 4 5 4 3 4 3.87 100,000
Sentra Mulia 4 4 4 3 3 3.46 105,000
Artha Graha 3 4 4 3 3 3.41 100,000
BEJ 3 5 5 5 5 4.89 125,000
Plaza Mutiara 3 4 4 4 4 3.94 112,000
BRI 5 5 5 4 4 4.46 113,000
Summitmas 5 5 5 4 5 4.71 120,000
Plaza Bapindo 5 5 5 4 5 4.71 115,000
Gedung lainya … … … … … … 103.000
Rata-rata 105,000
rencana proyek 4 4 4 3 3 3.46 102,000
Korelasi 0.19 0.51 0.83 0.95 0.83 3.30
Bobot 0.06 0.15 0.25 0.29 0.25 1

140,000

120,000

100,000

80,000

60,000

40,000

20,000

0
3.0 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 3.9 4.0 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 5.0
Studi Kasus 2:
Penilaian Gedung Perkantoran Menara Kadin di Rasuna Said Jakarta
ANALISIS HARGA SEWA
Menggunakan regresi berganda Variabel bebas : harga sewa
Variabel tidak bebas :
Model Summary
- lokasi
Adjusted Std. Error of
Data ordinal
Model
1
R
.898a
R Square
.807
R Square
.662
the Estimate
5274.244
- kualitas
a. Predictors: (Constant), fasilitas, lokasi, kualitas
- fasilitas -> dummy variabel (data nominal)
Coefficientsa

Unstandardized Standardized
Coefficients Coefficients
Model B Std. Error Beta t Sig.
1 (Constant) 90070.588 19255.983 4.678 .009
lokasi -2023.529 2683.256 -.207 -.754 .493
kualitas 4388.235 5180.333 .250 .847 .445
fasilitas 14364.706 4356.771 .820 3.297 .030
a. Dependent Variable: harga sewa

Proyeksi harga sewa di rencana proyek:

lokasi kualitas fasilitas harga sewa (Rp)

rencana proyek 4 5 0 103.917

PERHITUNGAN MARKET SHARE DI MENARA KADIN

Tenant Competitive Available Market

lokasi kualitas mix fasilitas ukuran Total Level Space Total Share
Sentra Mulia 4 4 4 3 3 18 0.72 0.4 0.288 5%
Artha Graha 3 4 4 3 3 17 0.68 0.2 0.136 2%
BEJ 3 5 5 5 5 23 0.92 0.4 0.368 7%
Plaza Mutiara 3 4 4 4 4 19 0.76 0.2 0.152 3%
BRI 5 5 5 4 4 23 0.92 0.2 0.184 3%
Summitmas 5 5 5 4 5 24 0.96 0.2 0.192 3%
Plaza Bapindo 5 5 5 4 5 24 0.96 0.2 0.192 3%
0.4 …
Gedung lainnya
(12 proyek) … … … … … … … 3.97 …
Menara Kadin 4 5 4 3 4 20 0.8 0.2 0.16 3%
25 17.36 5.642

Market Share eksisting

di obyek studi
 MARKET SHARE TAHUN 2008

Tenan Competitive Available Market

lokasi kualitas fasilitas ukuran Total Total
t mix Level Space Share
Sentra Mulia 4 4 4 3 3 18 0.72 0.4 0.288 3%
Artha Graha 3 4 4 3 3 17 0.68 0.2 0.136 2%
BEJ 3 5 5 5 5 23 0.92 0.4 0.368 4%
Plaza Mutiara 3 4 4 4 4 19 0.76 0.2 0.152 2%
BRI 5 5 5 4 4 23 0.92 0.2 0.184 2%
Summitmas 5 5 5 4 5 24 0.96 0.2 0.192 2%
Plaza Bapindo 5 5 5 4 5 24 0.96 0.2 0.192 2%
Gedung lainnya (12 proyek) 0.4 0.331 4%
Sudirman Plaza 5 4 4 4 4 21 0.84 1.0 0.840 10%
Pacific Place 3 5 5 5 4 22 0.88 1.0 0.880 10%
Menara Karya 4 4 4 3 4 19 0.76 0.6 0.456 5%
Wisma Bakrie 2 4 4 3 3 2 16 0.64 0.4 0.256 3%
The East 3 4 3 3 4 17 0.68 1.0 0.680 8%
MENARA KADIN 4 5 4 3 4 20 0.8 0.2 0.160 2%
25 17.36 8.754
MARKET SHARE TAHUN 2009

Tenan Competitiv Available Market

lokasi kualitas fasilitas ukuran Total Total
t mix e Level Space Share

Sentra Mulia 4 4 4 3 3 18 0.72 0.4 0.288 3%

Artha Graha 3 4 4 3 3 17 0.68 0.2 0.136 2%
BEJ 3 5 5 5 5 23 0.92 0.4 0.368 4%
Plaza Mutiara 3 4 4 4 4 19 0.76 0.2 0.152 2%
BRI 5 5 5 4 4 23 0.92 0.2 0.184 2%
Summitmas 5 5 5 4 5 24 0.96 0.2 0.192 2%
Plaza Bapindo 5 5 5 4 5 24 0.96 0.2 0.192 2%
Gedung lainnya (12 proyek) 0.4 0.331 4%
Sudirman Plaza 5 4 4 4 4 21 0.84 0.8 0.672 8%
Pacific Place 3 5 5 5 4 22 0.88 0.8 0.704 8%
Menara Karya 4 4 4 3 4 19 0.76 0.4 0.304 4%
Wisma Bakrie 2 4 4 3 3 2 16 0.64 0.2 0.128 2%
The East 3 4 3 3 4 17 0.68 0.8 0.544 6%
Bakrie Tower 4 5 3 5 5 22 0.88 0.6 0.528 6%
MENARA KADIN 4 5 4 3 4 20 0.8 0.2 0.160 2%
25 17.36 8.522
PROYEKSI DAYA SERAP
2007 2008 2009 2010 …
Total demand perkantoran di Jakarta 4,200,000
A
B Proyeksi pertumbuhan demand Jakarta 5% 5% 5%
C Proyeksi total demand ruang perkantoran di Jakarta 4,200,000 4,410,000 4,630,500
(B * (1+A))
D Komposisi demand ruang perkantoran grade A di Jakarta 22% 22% 22%
E Total Demand ruang perkantoran grade A di Jakarta (m2) 924,000 970,200 1,018,710
(C * D)
F Demand dari pertumbuhan alami 46,200 48,510
(E. tahun proyeksi – E. tahun sebelumnya)
G Komposisi ruang perkantoran grade A di CBD Jakarta 100% 100% 100%
H Potensial Demand ruang perkantoran grade A di CBD Jakarta (m2) 46,200 48,510
(J * I)
I Market share di rencana proyek 3% 2% 2%
J Demand di Menara Kadin / Nettable Area (m2) 924 970 … …
(K * L)

Proyeksi Tingkat Hunian

2007 2008 2009 2010 …
Luas Saleable Area 38400 38400 38400
Proyeksi demand 924 970
Luas Tersewa 30720 31644 32614
Proyeksi tingkat hunian 80% 82% 85% … …
 TERIMAKASIH
ATAS PERHATIANNYA