Lampiran SPI 202 :

Pedoman Penilaian dan Laporan Perkembangan

Pembangunan Properti terkait LTV

1.0 Latar Belakang

1.1 Peraturan Bank Indonesia Nomor 17/10/PBI/2015 tentang Rasio Loan To Value
atau Rasio Financing To Value untuk Kredit atau Pembiayaan Properti dan Uang
Muka untuk Kredit atau Pembiayaan Kendaraan Bermotor tanggal 18 Juni 2015
(”PBI 17/10/2015”), serta peraturan perundangan terkait lainnya yang berlaku.

1.2 Sejalan dengan tingginya pertumbuhan kredit atau pembiayaan pemilikan

properti, kredit atau pembiayaan konsumsi beragun properti, dan kredit atau
pembiayaan kendaraan bermotor yang berpotensi menimbulkan berbagai Risiko
maka Bank perlu meningkatkan kehati-hatian dalam penyaluran kredit atau
pembiayaan pemilikan properti, kredit atau pembiayaan konsumsi beragun
properti, dan kredit atau pembiayaan kendaraan bermotor.

1.3 Sejalan dengan ketentuan dan peraturan yang diatur oleh Bank Indonesia maupun
Regulasi terkait lainnya, maka perlu disusun pedoman penilaian yang dapat
digunakan oleh Penilai dalam pemenuhan penentuan nilai properti sebagai
agunan terkait penentuan besaran nilai kredit berdasarkan ketentuan rasio Loan
to Value (LTV) oleh Bank Indonesia dan Laporan Perkembangan Pembangunan
Properti (LP3).

2.0 Ruang Lingkup

Secara khusus pedoman ini disusun dikaitkan kepada Penilaian Pemilikan Properti
untuk kepentingan Kredit atau Pembiayaan Pemilikan Properti sesuai ketentuan LTV
(P2L) berdasarkan ketentuan dan peraturan yang berlaku. Pedoman ini juga dilengkapi
dengan pedoman Laporan Perkembangan Pembangunan Properti (LP3).

Dalam pemahaman lebih luas, secara bersamaan pedoman ini harus dipahami
bersamaan `dengan KPUP serta Standar Penilaian lainnya, antara lain :

• Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI)

• Konsep dan Prinsip Umum Penilaian (KPUP)

• SPI 101 - Nilai Pasar Sebagai Dasar Penilaian

• SPI 103 - Lingkup Penugasan

 • SPI 105 - Pelaporan Penilaian

• SPI 202 - Penilaian Untuk Tujuan Penjaminan Utang

• SPI 300 - Penilaian Real Properti

Istilah “kredit” dalam pedoman atau petunjuk teknis terkait LTV ini dapat diartikan juga
sebagai “pembiayaan” dalam pemahaman bank syariah.

3.0 Definisi dan Pengertian

3.1. Definisi merujuk kepada PBI 17/10/2015:

• Properti terdiri dari Rumah Tapak, Rumah Susun, dan Rumah Kantor atau
Rumah Toko.

• Rumah Tapak adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal yang
merupakan kesatuan antara tanah dan bangunan dengan bukti kepemilikan
berupa surat keterangan, sertifikat, atau akta yang dikeluarkan oleh lembaga
atau pejabat yang berwenang.

• Rumah Susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu
lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara
fungsional baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-
satuan yang masing- masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah,
antara lain griya tawang, kondominium, apartemen, dan flat.

• Rumah Kantor atau Rumah Toko adalah tanah berikut bangunan yang izin
pendiriannya sebagai rumah tinggal sekaligus untuk tujuan komersial antara
lain perkantoran, pertokoan, atau gudang.

• Kredit atau Pembiayaan Pemilikan Properti, yang selanjutnya disebut KPP atau
KPP iB adalah kredit atau pembiayaan yang diberikan bank untuk pembelian
Rumah Tapak, Rumah Susun, Rumah Toko dan/atau Rumah Kantor.

• Kredit Properti yang selanjutnya disingkat KP adalah kredit konsumsi yang

terdiri atas:

- Kredit yang diberikan Bank untuk pembelian Rumah Tapak, termasuk Kredit
konsumsi beragun Rumah Tapak, yang selanjutnya disebut KP Rumah Tapak;

- Kredit yang diberikan Bank untuk pembelian Rumah Susun, termasuk Kredit
konsumsi beragun Rumah Susun, yang selanjutnya disebut KP Rusun; dan

- Kredit yang diberikan Bank untuk pembelian Rumah Toko dan/atau Rumah
Kantor, termasuk Kredit konsumsi beragun Rumah Toko dan/atau Rumah
Kantor, yang selanjutnya disebut KP Ruko atau KP Rukan.
 • Pembiayaan Properti yang selanjutnya disebut KP Syariah adalah Pembiayaan
konsumsi yang terdiri atas:

- Pembiayaan yang diberikan Bank untuk pembelian Rumah Tapak, termasuk

Pembiayaan konsumsi beragun Rumah Tapak, yang selanjutnya disebut KP
Rumah Tapak Syariah;

- Pembiayaan yang diberikan Bank untuk pembelian Rumah Susun, termasuk

Pembiayaan konsumsi beragun Rumah Susun, yang selanjutnya disebut KP
Rusun Syariah; dan

- Pembiayaan yang diberikan Bank untuk pembelian Rumah Toko dan/atau

Rumah Kantor, termasuk Pembiayaan konsumsi beragun Rumah Toko
dan/atau Rumah Kantor, yang selanjutnya disebut KP Ruko Syariah atau KP
Rukan Syariah.

• Rasio Loan to Value yang selanjutnya disebut Rasio LTV adalah angka rasio
antara nilai Kredit yang dapat diberikan oleh Bank terhadap nilai agunan
berupa Properti pada saat pemberian Kredit berdasarkan harga penilaian
terakhir.

• Rasio Financing to Value yang selanjutnya disebut Rasio FTV adalah angka rasio
antara nilai Pembiayaan yang dapat diberikan oleh Bank terhadap nilai agunan
berupa Properti pada saat pemberian Pembiayaan berdasarkan harga penilaian
terakhir.

3.2. Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh
dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara
pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam
suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana
kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya,
kehati-hatian dan tanpa paksaan (SPI 101- 3.1).

4.0 Pedoman Teknis

• Berdasarkan PBI 17/10/2015 tentang Rasio Loan To Value atau Rasio Financing To
Value untuk Kredit atau Pembiayaan Properti dan Uang Muka untuk Kredit atau
Pembiayaan Kendaraan Bermotor; diperlukan jasa/kegiatan penilaian oleh Penilai
meliputi:
a. Penentuan ”nilai agunan” pada tahap awal pemberian kredit yang selanjutnya
disebut Penilaian Properti Untuk Kepentingan LTV (P2L).
b. Pemberian opini terhadap perkembangan pembangunan properti yang selanjutnya
disebut Laporan Perkembangan Pembangunan Properti (LP3).
• Pedoman sebagaimana yang dimaksud pada butir a dan b di atas diatur sebagai
uraian berikut di bawah ini.

4.1. Penilaian Properti Untuk Kepentingan LTV (P2L)

Nama Penugasan Penilaian Pemilikan Properti untuk kepentingan Kredit

atau Pembiayaan sesuai dengan PBI 17/10/2015 atau
ketentuan dan peraturan terkait lainnya

Lingkup Kredit Kredit atau Pembiayaan Pemilikan Properti (KPP) atau KPP
iB

Tujuan Penilaian Memberikan opini Nilai Pasar untuk tujuan pengikatan

perjanjian Kredit atau Pembiayaan Pemilikan Properti
antara Bank dengan Debitur/Pembeli sebagaimana diatur
dalam peraturan dan ketentuan yang berlaku.

Dasar Nilai Nilai Pasar (lihat SPI 101-3.1)

Objek Penilaian  Pemilikan atas Properti yang tergolong sebagai real

properti (dalam proses pengembangan) dan akan
berfungsi menjadi Rumah Tapak, Rumah Susun, Rumah
Toko dan/atau Rumah Kantor.

 Pemilikan Properti dimaksud merupakan hak atas

properti dalam penyelesaian pembangunan secara fisik
untuk kepentingan kredit yang terikat kepada
perjanjian dan kewajiban pengembang berdasarkan
perjanjian pengikatan jual beli kepada calon debitur.

Bentuk Kepemilikan Penilai mengasumsikan bahwa Properti yang dinilai akan

dilengkapi dengan dokumen kepemilikan dan perijinan
atas properti.

Tanggal Penilaian Merupakan tanggal yang ditetapkan sesuai dengan

penugasan penilaian.

Asumsi Penilaian a) Seluruh ”asumsi umum” yang dianggap signifikan agar

dicantumkan dalam Lingkup Penugasan (kontrak) dan
Laporan Penilaian. Lihat SPI 103, 104 dan 105 tahun
2013.

b) Asumsi khusus adalah asumsi yang berbeda dari fakta

yang sebenarnya pada tanggal penilaian (lihat SPI 103
- Lingkup Penugasan). Asumsi khusus yang signifikan
 dalam penilaian ini adalah kondisi suatu properti yang
sedang/akan dibangun dinyatakan telah selesai pada
tanggal penilaian namun pada kenyataannya properti
secara fisik akan diterima pada tanggal penyelesaian
yang telah ditentukan.

c) Pernyataan asumsi khusus dalam Pelaporan Penilaian

setidak-tidaknya mencantumkan hal-hal sebagai
berikut:

1. Properti sebagai objek penilaian dimaksud terikat

kepada persyaratan teknis sebagaimana yang
diuraikan dalam Laporan Penilaian (sebagai mana
yang dilaporkan) dan adalah benar dan terikat
kepada tanggung jawab pengembang dalam
penyelesaiannya;

2. Seluruh hak, legalitas dan perizinan yang terikat

dengan hasil penilaian adalah benar dan tersedia
pada tanggal penilaian;

3. Seluruh kondisi, persyaratan dan fasilitas yang

diinformasikan dalam Laporan Penilaian pada
tanggal penilaian adalah benar dan terikat kepada
tanggung jawab pengembang dalam
penyelesaiannya;

4. Apabila asumsi khusus sebagai mana yang

dimaksud pada butir c) nomor1 s/d 3 di ataş tidak
dapat terpenuhi, maka opini nilai yang disampaikan
Penilai tidak dapat digunakan.

d) Untuk pemenuhan penilaian LTV ini, sekurang-

kurangnya Penilai perlu mempertimbangkan hal-hal
sebagai berikut:

1. Persyaratan legal terkait dengan properti sudah

dipenuhi oleh pengembang dan disetujui oleh pihak
Bank, antara lain:

- Kepemilikan tanah dalam status free and clear.

- Master plan yang sudah disetujui.

- IMB dan ketentuan pengembangan (KDB, KLB,

ketinggian bangunan, GSB).
 2. Adanya persetujuan bank mengenai kelayakan usaha
pembangunan proyek.

3. Adaya konfirmasi dari bank dan/atau pengembang

hal-hal meliputi:

- Kesanggupan oleh pengembang untuk

mendapatkan dana ekuitas.

- Jaminan bahwa bangunan akan selesai pada

tanggal yang sudah diperjanjikan antara bank dan
pengembang.

- Pengembang bertanggung jawab untuk

menyerahkan sertifikat atau bukti kepemilikan
tanah kepada kepada yang berhak sebagaimana
yang diperjanjikan.

4. Telah tersedianya tapak tanah yang direncanakan

untuk dibangun.

5. Untuk butir d) nomor 1 s/d 4 di atas umumnya telah

terikat dalam perjanjian kerjasama antara bank
sebagai pemberi fasilitas kredit dengan
pengembang. Sehingga penilaian yang dilakukan
merupakan bagian dari perjanjian tersebut.

Lingkup Penugasan a) Penilai harus menggunakan SPI 103 tentang

Lingkup Penugasan sebagai rujukan dalam
melaksanakan penilaian yang dimaksud oleh
pedoman ini;

b) Dalam hal penugasan dilakukan secara terus

menerus untuk suatu bank, maka perjanjian atau
kontrak dalam pelaksanakan penilaian dilakukan
secara individu dan/atau secara terpusat
(perjanjian induk).

Implementasi Memenuhi SPI 104 tentang Implementasi.

Pelaporan Penilaian Minimal dapat menggunakan Laporan Penilaian Ringkas

(LPR) sebagaimana diatur oleh SPI 105 dan dengan
merujuk ketentuan yang berlaku.
Lain-lain Penilaian untuk kepentingan P2L ini berlaku dengan
batasan :

a) Pelaksanaan pekerjaan harus memenuhi Kode Etik

Penilai Indonesia (KEPI);

b) Pelaksanaan pekerjaan harus didasari perjanjian

kerja/kontrak yang memuat Lingkup Penugasan sesuai
SPI 103;

c) Hasil penilaian tidak memisahkan tanah dan bangunan;

d) Kondisi dan Syarat Pembatas yang relevan harus

dicantumkan.

4.2. Laporan Perkembangan Pembangunan Properti (LP3)

Nama Penugasan Laporan Perkembangan Pembangunan Properti (LP3)

untuk kepentingan Kredit atau Pembiayaan sesuai
dengan PBI 17/10/2015

Objek Realisasi perkembangan pembangunan fisik Properti

Lingkup Kredit Kredit atau Pembiayaan Pemilikan Properti (KPP) atau

KPP iB

Lingkup Pekerjaan a) Penyusunan LP3 yang dimaksud dalam pedoman ini

merupakan pekerjaan dalam pemberian pendapat
oleh Penilai ataş progres realisasi pembangunan
fisik properti sebagai mana dimaksud yang
disebutkan pada Nama Penugasan di ataş;

b) Pengamatan perkembangan pembangunan fisik

properti yang telah diikat perjanjian kredit antara
Bank dengan Debitur/Pembeli;

c) Dasar penentuan besaran bobot rencana

pembangunan dapat dilihat kepada :

1. Gambar kerja rencana pembangunan.

d) Dasar penentuan besaran bobot realisasi

perkembangan pembangunan dapat dilihat kepada:

1. Laporan perkembangan pekerjaan lapangan

secara berkala pada tanggal pengamatan.
 2. Hasil verfikasi laporan perkembangan pekerjaan
lapangan berdasarkan realisasi fisik yang terlihat
di lapangan.

e) Verifikasi realisasi pembangunan fisik properti di

lapangan selanjutnya diklarifikasi berdasarkan
kesesuaian spesifikasi bangunan atau properti yang
menjadi objek pengamatan.

f) Dasar penentuan besaran acuan perkembangan

tahapan pekerjaan dan kunjungan mengikuti
pedoman yang disusun bank. Seperti tahapan
pekerjaan pondasi (....%); pasangan dinding (...%)
dan penutup atap (...%).

g) Kesimpulan hasil realisasi pembangunan yang akan

diberikan Penilai dapat dalam bentuk persentasi (%)
dan/atau dalam satuan mata uang rupiah (Rp).

Jadwal Sesuai dengan rencana pembangunan oleh pengembang

yang telah disepakati oleh bank.

Penanggung Jawab Penilai sebagai mana yang diatur dalam peraturan

perundangan yang ada

Kualifikasi Pelaksana Penilai yang memahami Lingkup Penugasan dan

memiliki kemampuan secara teori dan teknis terhadap
karateristik fisik objek penugasan.

Bentuk Laporan • Laporan LP3 disusun dan disampaikan secara

tertulis sesuai format yang disesuaikan dengan
kebutuhan;

• Laporan ditujukan kepada pemberi tugas;

• Jumlah laporan LP3 disusun dengan bahasa

Indonesia dalam jumlah sesuai kebutuhan.

Ketentuan Lain dan • Pekerjaan LP3 merupakan pekerjaan konsultansi

batasan (jasa lainnya terkait penilaian) yang berdiri sendiri
dalam suatu penugasan tertentu;

• Pelaksanaan pekerjaan ini harus dilengkapi dengan

Lingkup Penugasan/Perjanjian Kerja antara Penilai
 dan Pengembang serta diketahui oleh Kreditur/Bank
yang mendanai;

• Penilaian untuk kepentingan LP3 ini berlaku dengan

batasan Pelaksanaan pekerjaan harus memenuhi
Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI);

5.0 Penutup
Pedoman ini diperbaharui dan ditetapkan kembali oleh KPSPI pada tanggal
1 Juli 2015 dan mulai berlaku secara efektif sejak tanggal 1 Januari 2016.