Lampiran SPI 202:

Pedoman Penilaian dan Laporan Perkembangan Pembangunan Properti

terkait LTV

1.0 Latar Belakang

1.1 Peraturan Bank Indonesia Nomor 17/10/PBI/2015 tentang Rasio Loan
To Value atau Rasio Financing To Value untuk Kredit atau
Pembiayaan Properti dan Uang Muka untuk Kredit atau Pembiayaan
Kendaraan Bermotor tanggal 18 Juni 2015 (”PBI 17/10/2015”), serta
peraturan perundangan terkait lainnya yang berlaku (Bila ada
perubahan ada disesuaikan).
1.2 Sejalan dengan tingginya pertumbuhan kredit atau pembiayaan
pemilikan properti, kredit atau pembiayaan konsumsi beragun properti,
dan kredit atau pembiayaan kendaraan bermotor yang berpotensi
menimbulkan berbagai Risiko maka Bank perlu meningkatkan kehati-
hatian dalam penyaluran kredit atau pembiayaan pemilikan properti,
kredit atau pembiayaan konsumsi beragun properti, dan kredit atau
pembiayaan kendaraan bermotor.
1.3 Sejalan dengan ketentuan dan peraturan yang diatur oleh Bank
Indonesia maupun Regulasi terkait lainnya, maka perlu disusun
pedoman penilaian yang dapat digunakan oleh Penilai dalam
pemenuhan penentuan nilai properti sebagai agunan terkait
penentuan besaran nilai kredit berdasarkan ketentuan rasio Loan to
Value (LTV) oleh Bank Indonesia dan Laporan Perkembangan
Pembangunan Properti (LP3).

2.0 Ruang Lingkup

Secara khusus pedoman ini disusun dikaitkan kepada Penilaian Pemilikan
Properti untuk kepentingan Kredit atau Pembiayaan Pemilikan Properti
sesuai ketentuan LTV (P2L) berdasarkan ketentuan dan peraturan yang
berlaku. Pedoman ini juga dilengkapi dengan pedoman Laporan
Perkembangan Pembangunan Properti (LP3).
Dalam pemahaman lebih luas, secara bersamaan pedoman ini harus
dipahami bersamaan `dengan KPUP serta Standar Penilaian lainnya, antara
lain :
a) Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI)
b) Konsep dan Prinsip Umum Penilaian (KPUP)
c) SPI 101 - Nilai Pasar Sebagai Dasar Nilai
d) SPI 103 - Lingkup Penugasan
e) SPI 105 - Pelaporan Penilaian
 f) SPI 202 - Penilaian Untuk Tujuan Penjaminan Utang
g) SPI 300 - Penilaian Real Properti
Istilah “kredit” dalam pedoman atau petunjuk teknis terkait LTV ini dapat
diartikan juga sebagai “pembiayaan” dalam pemahaman bank syariah.

3.0 Definisi dan Pengertian

3.1 Definisi merujuk kepada PBI 17/10/2015:
a) Properti terdiri dari Rumah Tapak, Rumah Susun, dan Rumah
Kantor atau Rumah Toko.
b) Rumah Tapak adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat
tinggal yang merupakan kesatuan antara tanah dan bangunan
dengan bukti kepemilikan berupa surat keterangan, sertifikat, atau
akta yang dikeluarkan oleh lembaga atau pejabat yang
berwenang.
c) Rumah Susun adalah bangunan gedung bertingkat yang
dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-
bagian yang distrukturkan secara fungsional baik dalam arah
horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang
masing- masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah,
antara lain griya tawang, kondominium, apartemen, dan flat.
d) Rumah Kantor atau Rumah Toko adalah tanah berikut
bangunan yang izin pendiriannya sebagai rumah tinggal sekaligus
untuk tujuan komersial antara lain perkantoran, pertokoan, atau
gudang.
e) Kredit atau Pembiayaan Pemilikan Properti, yang selanjutnya
disebut KPP atau KPP iB adalah kredit atau pembiayaan yang
diberikan bank untuk pembelian Rumah Tapak, Rumah Susun,
Rumah Toko dan/atau Rumah Kantor.
f) Kredit Properti yang selanjutnya disingkat KP adalah kredit
konsumsi yang terdiri atas:
1. Kredit yang diberikan Bank untuk pembelian Rumah Tapak,
termasuk Kredit konsumsi beragun Rumah Tapak, yang
selanjutnya disebut KP Rumah Tapak;
2. Kredit yang diberikan Bank untuk pembelian Rumah Susun,
termasuk Kredit konsumsi beragun Rumah Susun, yang
selanjutnya disebut KP Rusun; dan
3. Kredit yang diberikan Bank untuk pembelian Rumah Toko
dan/atau Rumah Kantor, termasuk Kredit konsumsi beragun
Rumah Toko dan/atau Rumah Kantor, yang selanjutnya
disebut KP Ruko atau KP Rukan.
 g) Pembiayaan Properti yang selanjutnya disebut KP Syariah
adalah Pembiayaan konsumsi yang terdiri atas:
1. Pembiayaan yang diberikan Bank untuk pembelian Rumah
Tapak, termasuk Pembiayaan konsumsi beragun Rumah
Tapak, yang selanjutnya disebut KP Rumah Tapak Syariah;
2. Pembiayaan yang diberikan Bank untuk pembelian Rumah
Susun, termasuk Pembiayaan konsumsi beragun Rumah
Susun, yang selanjutnya disebut KP Rusun Syariah; dan
3. Pembiayaan yang diberikan Bank untuk pembelian Rumah
Toko dan/atau Rumah Kantor, termasuk Pembiayaan konsumsi
beragun Rumah Toko dan/atau Rumah Kantor, yang
selanjutnya disebut KP Ruko Syariah atau KP Rukan
Syariah.
h) Rasio Loan to Value yang selanjutnya disebut Rasio LTV adalah
angka rasio antara nilai Kredit yang dapat diberikan oleh Bank
terhadap nilai agunan berupa Properti pada saat pemberian Kredit
berdasarkan harga penilaian terakhir.
i) Rasio Financing to Value yang selanjutnya disebut Rasio FTV
adalah angka rasio antara nilai Pembiayaan yang dapat diberikan
oleh Bank terhadap nilai agunan berupa Properti pada saat
pemberian Pembiayaan berdasarkan harga penilaian terakhir.
3.2 Nilai Pasar lihat SPI 101- 3.1

4.0 Pedoman Teknis

• Berdasarkan PBI 17/10/2015 tentang Rasio Loan To Value atau Rasio
Financing To Value untuk Kredit atau Pembiayaan Properti dan Uang
Muka untuk Kredit atau Pembiayaan Kendaraan Bermotor; diperlukan
jasa/kegiatan penilaian oleh Penilai meliputi:
a. Penentuan ”nilai agunan” pada tahap awal pemberian kredit yang
selanjutnya disebut Penilaian Properti Untuk Kepentingan LTV (P2L).
b. Pemberian opini terhadap perkembangan pembangunan properti yang
selanjutnya disebut Laporan Perkembangan Pembangunan Properti
(LP3).
• Pedoman sebagaimana yang dimaksud pada butir a dan b di atas diatur
sebagai uraian berikut di bawah ini.
4.1 Penilaian Properti Untuk Kepentingan LTV (P2L)

Nama Penilaian Pemilikan Properti untuk kepentingan Kredit atau

Penugasan Pembiayaan sesuai dengan PBI 17/10/2015 atau
ketentuan dan peraturan terkait lainnya
Lingkup Kredit atau Pembiayaan Pemilikan Properti (KPP) atau
Kredit KPP iB
Tujuan Memberikan opini Nilai Pasar untuk tujuan pengikatan
Penilaian perjanjian Kredit atau Pembiayaan Pemilikan Properti
antara Bank dengan Debitur/Pembeli sebagaimana diatur
dalam peraturan dan ketentuan yang berlaku.
Dasar Nilai Nilai Pasar (lihat SPI 101-3.1)
Objek • Pemilikan atas Properti yang tergolong sebagai real
Penilaian properti (dalam proses pengembangan) dan akan
berfungsi menjadi Rumah Tapak, Rumah Susun,
Rumah Toko dan/atau Rumah Kantor.
• Pemilikan Properti dimaksud merupakan hak atas
properti dalam penyelesaian pembangunan secara fisik
untuk kepentingan kredit yang terikat kepada perjanjian
dan kewajiban pengembang berdasarkan perjanjian
pengikatan jual beli kepada calon debitur.
Bentuk Penilai mengasumsikan bahwa Properti yang dinilai akan
Kepemilikan dilengkapi dengan dokumen kepemilikan dan perijinan
atas properti.
Tanggal Merupakan tanggal yang ditetapkan sesuai dengan
Penilaian penugasan penilaian.
Asumsi a) Seluruh ”asumsi umum” yang dianggap signifikan agar
Penilaian dicantumkan dalam Lingkup Penugasan (kontrak) dan
Laporan Penilaian. Lihat SPI 103, 104 dan 105 tahun
2013.
b) Asumsi khusus adalah asumsi yang berbeda dari fakta
yang sebenarnya pada tanggal penilaian (lihat SPI 103
- Lingkup Penugasan). Asumsi khusus yang signifikan
dalam penilaian ini adalah kondisi suatu properti yang
sedang/akan dibangun dinyatakan telah selesai pada
tanggal penilaian namun pada kenyataannya properti
secara fisik akan diterima pada tanggal penyelesaian
yang telah ditentukan.
c) Pernyataan asumsi khusus dalam Pelaporan Penilaian
setidak-tidaknya mencantumkan hal-hal sebagai
berikut:
1. Properti sebagai objek penilaian dimaksud terikat
kepada persyaratan teknis sebagaimana yang
diuraikan dalam Laporan Penilaian (sebagai mana
yang dilaporkan) dan adalah benar dan terikat
kepada tanggung jawab pengembang dalam
penyelesaiannya;
2. Seluruh hak, legalitas dan perizinan yang terikat
dengan hasil penilaian adalah benar dan tersedia
pada tanggal penilaian;
3. Seluruh kondisi, persyaratan dan fasilitas yang
diinformasikan dalam Laporan Penilaian pada
tanggal penilaian adalah benar dan terikat kepada
tanggung jawab pengembang dalam
penyelesaiannya;
4. Apabila asumsi khusus sebagai mana yang
dimaksud pada butir c) nomor1 s/d 3 di ataş tidak
dapat terpenuhi, maka opini nilai yang disampaikan
Penilai tidak dapat digunakan.
d) Untuk pemenuhan penilaian LTV ini, sekurang-
kurangnya Penilai perlu mempertimbangkan hal-hal
sebagai berikut:
1. Persyaratan legal terkait dengan properti sudah
dipenuhi oleh pengembang dan disetujui oleh pihak
Bank, antara lain:
- Kepemilikan tanah dalam status free and clear.
- Master plan yang sudah disetujui.
- IMB dan ketentuan pengembangan (KDB, KLB,
 ketinggian bangunan, GSB).
2. Adanya persetujuan bank mengenai kelayakan
usaha pembangunan proyek.
3. Adaya konfirmasi dari bank dan/atau pengembang
hal-hal meliputi:
- Kesanggupan oleh pengembang untuk
mendapatkan dana ekuitas.
- Jaminan bahwa bangunan akan selesai pada
tanggal yang sudah diperjanjikan antara bank
dan pengembang.
- Pengembang bertanggung jawab untuk
menyerahkan sertifikat atau bukti kepemilikan
tanah kepada kepada yang berhak sebagaimana
yang diperjanjikan.
4. Telah tersedianya tapak tanah yang direncanakan
untuk dibangun.
5. Untuk butir d) nomor 1 s/d 4 di atas umumnya telah
terikat dalam perjanjian kerjasama antara bank
sebagai pemberi fasilitas kredit dengan
pengembang. Sehingga penilaian yang dilakukan
merupakan bagian dari perjanjian tersebut.

Lingkup a) Penilai harus menggunakan SPI 103 tentang Lingkup

Penugasan Penugasan sebagai rujukan dalam melaksanakan
penilaian yang dimaksud oleh pedoman ini;
b) Dalam hal penugasan dilakukan secara terus menerus
untuk suatu bank, maka perjanjian atau kontrak dalam
pelaksanakan penilaian dilakukan secara individu
dan/atau secara terpusat (perjanjian induk).
Implementasi Memenuhi SPI 104 tentang Implementasi.
Pelaporan Minimal dapat menggunakan Laporan Penilaian Ringkas
Penilaian (LPR) sebagaimana diatur oleh SPI 105 dan dengan
merujuk ketentuan yang berlaku.
Lain-lain Penilaian untuk kepentingan P2L ini berlaku dengan
batasan :
a) Pelaksanaan pekerjaan harus memenuhi Kode Etik
Penilai Indonesia (KEPI);
b) Pelaksanaan pekerjaan harus didasari perjanjian
kerja/kontrak yang memuat Lingkup Penugasan sesuai
SPI 103;
c) Hasil penilaian tidak memisahkan tanah dan bangunan;
d) Kondisi dan Syarat Pembatas yang relevan harus
dicantumkan.

4.2 Laporan Perkembangan Pembangunan Properti (LP3)

Nama Laporan Perkembangan Pembangunan Properti (LP3)

Penugasan untuk kepentingan Kredit atau Pembiayaan sesuai dengan
PBI 17/10/2015
Objek Realisasi perkembangan pembangunan fisik Properti
Lingkup Kredit atau Pembiayaan Pemilikan Properti (KPP) atau
Kredit KPP iB
Lingkup a) Penyusunan LP3 yang dimaksud dalam pedoman ini
Pekerjaan merupakan pekerjaan dalam pemberian pendapat oleh
Penilai ataş progres realisasi pembangunan fisik
properti sebagai mana dimaksud yang disebutkan
pada Nama Penugasan di ataş;
b) Pengamatan perkembangan pembangunan fisik
properti yang telah diikat perjanjian kredit antara Bank
dengan Debitur/Pembeli;
c) Dasar penentuan besaran bobot rencana
pembangunan dapat dilihat kepada :
1. Gambar kerja rencana pembangunan.
d) Dasar penentuan besaran bobot realisasi
perkembangan pembangunan dapat dilihat kepada:
2. Laporan perkembangan pekerjaan lapangan secara
berkala pada tanggal pengamatan.
3. Hasil verfikasi laporan perkembangan pekerjaan
lapangan berdasarkan realisasi fisik yang terlihat di
lapangan.
e) Verifikasi realisasi pembangunan fisik properti di
lapangan selanjutnya diklarifikasi berdasarkan
 kesesuaian spesifikasi bangunan atau properti yang
menjadi objek pengamatan.
f) Dasar penentuan besaran acuan perkembangan
tahapan pekerjaan dan kunjungan mengikuti pedoman
yang disusun bank. Seperti tahapan pekerjaan
pondasi (....%); pasangan dinding (...%) dan penutup
atap (...%).
g) Kesimpulan hasil realisasi pembangunan yang akan
diberikan Penilai dapat dalam bentuk persentasi (%)
dan/atau dalam satuan mata uang rupiah (Rp).
Jadwal Sesuai dengan rencana pembangunan oleh pengembang
yang telah disepakati oleh bank.
Penanggung Penilai sebagai mana yang diatur dalam peraturan
Jawab perundangan yang ada
Kualifikasi Penilai yang memahami Lingkup Penugasan dan memiliki
Pelaksana kemampuan secara teori dan teknis terhadap karateristik
fisik objek penugasan.
Bentuk • Laporan LP3 disusun dan disampaikan secara tertulis
Laporan sesuai format yang disesuaikan dengan kebutuhan;
• Laporan ditujukan kepada pemberi tugas;
• Jumlah laporan LP3 disusun dengan bahasa Indonesia
dalam jumlah sesuai kebutuhan.
Ketentuan • Pekerjaan LP3 merupakan pekerjaan konsultansi (jasa
Lain dan lainnya terkait penilaian) yang berdiri sendiri dalam
batasan suatu penugasan tertentu;
• Pelaksanaan pekerjaan ini harus dilengkapi dengan
Lingkup Penugasan/Perjanjian Kerja antara Penilai dan
Pengembang serta diketahui oleh Kreditur/Bank yang
mendanai;
• Penilaian untuk kepentingan LP3 ini berlaku dengan
batasan Pelaksanaan pekerjaan harus memenuhi Kode
Etik Penilai Indonesia (KEPI);

5.0 Penutup
5.1 Pedoman ini diperbaharui dan ditetapkan kembali oleh KPSPI pada
tanggal
1 Agustus 2018 dan mulai berlaku secara efektif sejak tanggal 1 Februari
2019.