5.

2 KONSEP PENGEMBANGAN
Konsep Pengembangan yang akan dikembangkan dalam pengembangan kawasan wisata
tepi air
Bagan Deli Belawan adalah konsep pengembangan wisata Wisata Air atau tirta yang
dikaitkan
dengan potensi yang ada di wilayah perencanaan yaitu Desa Bagan Deli.
Kawasan Wisata Air sesuai dengan definisi parc regionaux (Billet, 1982), yang bertujuan
untuk:
 Mempreservasi warisan natural dan kultural
 Mengembangkan aktivitas tradisional (perikanan)
 Menyediakan kegiatan leisure dan wisata outdoor yang melibatkan masyarakat lokal serta
menguntungkan ekonomi lokal.
Konsep umum penataan fisik kawasan didasari oleh pertimbangan sebagai berikut:
1. Kawasan Wisata Air Bagan Deli merupakan kawasan yang terletak di antara Kawasan
Lindung, Pelabuhan, dan Perdagangan, sehingga diperlukan pemetaan yang selain
memperhitungkan carrying capacity lingkungan juga memperhatikan batas-batas
kepemilikan dan fungsi guna lahan eksisting.
2. Fitur alam yang unik (berupa lansekap dan air) dan fitur kultural (tradisi/kebiasaan
masyarakat, bentuk arsitektural, dll) yang terdapat di kawasan dapat dioptimalkan sebagai
point of interest.
3. Kawasan Tepi Air merupakan sumber mata pencaharian yang dimanfaatkan oleh
penduduk
sekitar bagi kegiatan sehari-hari masyarakat yaitu aktifitas nelayan.
Dasar Pertimbangan Perencanaan Kawasan

1. Tupoksi/karakteristik fisik kawasan berdasarkan hasil analisis topografi dan hidrologi

kawasan
2. Jumlah dan sebaran penduduk pada kawasan perencanaan
3. Memanfaatkan jaringan jalan eksisting
4. Memanfaatkan lahan-lahan kosong/ruang terbuka yang ada untuk peruntukan RTH.
5. Memanfaatkan pola jaringan drainase sekunder dan tersier yang ada
Sasaran penanganan :

1. Meningkatnya kualitas kondisi lingkungan fisik lingkungan karena teratasinya daerah

tergenang
2. Meningkatnya kualitas dan jangkauan layanan PSU kawasan baik jalan, drainase, air
bersih,
persampahan serta MCK.
3. Meningktanya tingkat kesejahteraaan ekonomi penduduk
4. Meningkatnya kepedulian dan pemahaman terhadap lingkungan bersih dan sehat.
Strategi Penanganan Perencanaan
1. Daerah-daerah semula selalu basah/tergenang akibat pasang naik/rob air laut dijaga
aliran
airnya dengan cara :
a. Pembuatan tanggul dan pintu air pada kanal Pertamina mulai dari jalan besar bagan deli
sampai dengan ujung kanal yang diarahkan ke tepi laut.
b. Pembuatan Kanal Utama (main canal)/saluran primer sejajar pipa pertamina untuk
mengaliri buangan hujan dan buangan saluran rumah tangga menuju laut.
c. Drainase lingkungan diarahkan menuju kanal utama (saluran sekunder dan tersier)
d. Pada ujung kanal/pertemuan kanal dengan laut dibuat pintu air besar untuk mengatur
tingkat volume air di kanal pada saat air pasang
2. Daerah yang merupakan lahan kosong yang dimiliki oleh Gereja akan dibeli dan
dimanfaatkan
untuk pembangunan Rumah susun dan sekolah SMP yang belum ada di kelurahan Bagan
Deli.
3. Filterisasi/penyaringan status kepemilikan lahan hasil survey dan identifikasi status
kejelasan
kepemilikan lahan.
4. Pengaturan area perumahan dan permukiman didalam kawasan perencanaan dengan
pendekatan tingkat kekumuhan
5. Pengaturan konsep jaringan jalan pada prinsipnya mengikuti dan mempertimbangkan
konsep
drainase/kanalisasi yang ada, termasuk pengaturan antar lingkungan didalam kawasan,
ditambah dengan jalan akses utama dan sirkulasi didalam kawasan
6. Pengadaan RTH
7. Penyediaan ruang untuk kegiatan ekonomi khususnya kegiatan wisata kuliner.
8. Penyediaan fasilitas umum dan fasilitas sosial terkait dengan jumlah penduduk dan skala
pelayanan lingkungan.

5.2.1 Konsep Zonasi Kawasan Wisata Air Belawan

Konsep pengembangan zoning atau pemetaan yang ada di Kawasan Wisata Air Belawan
didasari oleh pertimbangan:
 Kondisi eksisting tapak dan bangunan, dimana diupayakan meminimasi pergeseran
bangunan
dan struktur yang telah ada.
 Tata guna lahan eksisting.
Alur kegiatan yang direncanakan dan hubungan antar ruang, dimana suatu kegiatan harus
bersifat kompatibel atau tidak saling mengganggu dengan lainnya.
 Alur hubungan publik-privat, dimana kegiatan yang bersifat publik dikelompokkan dan
tidak
berhubungan langsung dengan zona privat. Secara ideal, zona publik diletakkan pada areal
yang paling dekat dengan pintu masuk dan mudah dicapai.
 Kemampuan fisik wisatawan, sehingga diperlukan rest area atau kantong peristirahatan
pengunjung yang tersebar di jalur utama internal. Rest area ini selayaknya dilengkapi
plaza,
bangku yang memberikan kenyamanan bagi wisatawan.
Sebagai alat utama untuk mendistribusikan pengunjung, konsep zonasi atau pemintakatan
di
Kawasan Wisata Air Bagan Deli akan membagi kawasan berdasarkan 3(tiga) zona kegiatan
seperti
yang sudah dipaparkan sebelumnya, yaitu :
1. Zona Wisata Air
Zona ini merupakan kawasan yang mempunyai ciri kegiatan yang bersifat aktif dan semi
aktif
dan menerima tekanan/beban yang besar dari jumlah pengunjung. Berbagai kegiatan dapat
dilakukan dengan jangka waktu lama di satu tempat dengan menikmati objek dan daya
tarik
wisata yang tersedia dengan motivasi mencari hiburan. Zona ini tidak mengenal
pembatasan
pengunjung dan diletakkan di tepi air. Secara keseluruhan penempatan ini memanfaatkan
lingkungan binaan yang akan dibangun sehingga tidak bersifat invasif dan merusak
kealamian
zona-zona lain.
Terbagi atas subzona penerima, budidaya perikanan, wisata tirta, dan permainan.
2. Zona Transisi
Merupakan zona antara zona wisata air dan zona permukiman yang bersifat semi pri vat
serta
ditujukan untuk mewadahi fasilitas yang mendukung kegiatan wisata air, misalnya
pengembangan akomodasi dan aktifitas perdagangan untuk mendukung kegiatan
beristirahat
para wisatawan.
Terbagi atas subzona peristirahatan, memancing dan perdagangan.
3. Zona Permukiman
Zona ini merupakan kawasan yang mempunyai ciri khas kegiatan bersifat aktif dan semi
aktif
akan tetapi hanya mampu menerima tekanan/beban yang relatif kecil dibanding zona
wisata air. Zona ini merupakan zona permukiman yaitu zona kampung nelayan. Zona ini
terbagi atas subzona permukiman panggung dan permukiman biasa.
5.2.2 Konsep Penataan Bangunan Kawasan Wisata Air Bagan Deli
Secara umum konsep penataan bangunan di Kawasan Wisata Air Bagan Deli harus bersifat
ramah lingkungan, baik dari segi konstruksi dan operasional bangunan, dengan beberapa
kriteria sebagai berikut:
 Sedapat mungkin menggunakan teknologi tradisional pada teknik konstruksi dan material
yang memerlukan sedikit energi dan menghasilkan dampak minimal pada lingkungan.
 Konstruksi bangunan sebaiknya menggunakan bahan-bahan alami yang mudah
didapatkan dari area lokal dengan tidak mengambil bahan bangunan yang bersifat langka.
 Sedapat mungkin meniadakan sistem cut and fill untuk melestarikan lingkungan alam di
kawasan.
 Bagian struktur bawah seperti pondasi dan kolom panggung harus bertahan lama, sedang
bagian struktur atas dapat mudah diganti.
 Penggunaan material harus memperhitungkan ketahanan material terhadap kekuatan
alam, berrsifat ekonomis sekaligus energi efisien.
 Memanfaatkan bangunan yang telah ada demi efisiensi sumber daya.
 Bangunan akomodasi dapat memanfaatkan elemen air yang menghasilkan nilai estetis
tinggi.
 Mempertimbangkan penggunaan prosedur pembangunan tradisional dalam
memperkerjakan tenaga ahli dan pekerja lokal dalam meningkatkan keuntungan sosial
ekonomi masyarakat setempat.
 Mempergunakan bahan-bahan finishing yang berbasis pada bahan organik dan mudah
terurai.
 Pemanfaatan energi pasif pada bangunan seperti ventilasi dan pencahayaan alami
sehingga
selain menekan biaya pembangunan, energi efisien, juga ramah lingkungan. Misalnya
dengan
penempatan jendela dan bukaan yang tepat dan memperhatikan sirkulasi angin tanpa
memerlukan energi tambahan seperti air conditioner (ac) maupun kipas angin.
 Pemilihan struktur yang tepat untuk pembangunan di setiap zona untuk mengurangi
dampak
lingkungan, misalnya dengan pemilihan struktur panggung pada daerah yang berada di
pinggir air untuk menjaga tatanan ekosistem alami serta membantu memperlancar sistem
air
pasang.
 Sedapat mungkin membangun pada kawasan yang telah dibuka sebelumnya dengan
memanfaatkan struktur/bangunan yang ada.
 Diusahakan untuk membangun konstruksi sepanjang kontur dan menghindari gangguan
terhadap topsoil (lapisan tanah paling atas).
 Penggunaan konsep desain kluster untuk efisiensi penggunaan infrastuktur dan fasilitas
pendukung wisata, serta minimasi footprint dari pengembangan wisata.
 Bangunan sebaiknya berorientasi diantara lintasan matahari dan arah angin, dengan
memilih sisi pendek bangunan membujur timur-barat serta tegak lurus terhadap angin.
 Pemanfaaatan bangunan mengakomodasi penggunaan energi minimal, diantaranya
dengan penggunaan listrik/lampu yang hemat energi serta penggunaan material yang
dapat didaur ulang.

Sementara itu dari segi estetika bentuk dan gaya adalah sebagai berikut:
 Menggunakan nilai arsitektur tradisional setempat yang selain memunculkan citra lokalitas
juga berintegrasi dengan lingkungan sekitar, dengan mengadopsi bahan-bahan yang
terdapat dari alam.
 Detail bangunan harus seragam dan diterapkan pada seluruh bangunan sehingga
mempunyai ciri khas tersendiri.
 Proporsi bangunan harus memperhitungkan titik ketinggian lahan dan pohon di
sekitarnya.
 Penggunaan warna pada bangunan hendaknya disesuaikan dengan lingkungan sekitar
dan tidak boleh terlalu menyolok.
Secara lebih terinci, konsep penataan bangunan pada masing-masing zona adalah sebagai
berikut:
A. Zona Wisata Air
Zona ini terletak pada bagian selatan kawasan. Pada zona ini terdapat node utama
sirkulasi, yang
berupa jalan utama kawasan (promenade = tempat luas untuk pejalan kaki). Pembangunan
fasilitas
ini hendaknya memperhatikan kemudahan akses dan orientasi pengunjung yang datang
atau
meninggalkan kawasan.
Zona wisata air mempunyai ruang penerima yang mempunyai fasilitas sebagai berikut:
- pusat informasi/tourist information center
- ruang serba guna
- warung makan/restoran/cafetaria
- kios cinderamata
- loket penyewaan perahu
- toilet umum
- panggung budaya (plaza)
Bangunan-bangunan yang dikembangkan bersifat permanen dengan kerapatan yang relatif
tinggi
dibanding zona lain dan memperhatikan ketahanan konstruksi. Penataan bangunan
membentuk
suatu ruang terbuka yang dapat dimanfaatkan untuk kegiatan pejalan kaki dan rekreasi air.
Pemanfaatan kondisi tepi pantai untuk dibuatkan Promenade memang bisa menjadi pilihan
untuk
dikembangkan sebagai pusat wisata. Namun ada beberapa hal yang perlu menjadi catatan
untuk
bisa mengembangkan lokasi Promenade ini, yaitu :
- kondisi tanah dibawah tinggi muka air (kekuatan mekanika tanah)
- naik turunnya muka air laut
- kondisi backwater dan ombak yang terjadi di pesisir pantai
Namun kondisi ini bisa diatasi dengan pengukuran yang jelas terhadap kondisi permukaan
air
sehingga bisa dipastikan tinggi promenade agar muka air dengan kondisi tertinggi tidak
mengganggu
lintasan promenade. Dukungan dari pilihan atas jenis pondasi yang memadai atas kekuatan
bangunan promenade atas kondisi ombak, dan juga tanah bawah air.
Dengan melihat dari hasil simulasi, dan juga melihat data analisis data yang sudah diolah,
maka
ditentukan jenis pondasi yang dipilih adalah Pondasi Dalam dengan tipe tiang pancang
beton.
Kedalaman dimaksimalkan hingga kedalaman Lapisan Tanah Padat untuk mendapatkan
Daya
Dukung Tanah yang bisa menahan beban maksimal yang didapatkan dari perumusan
kobinasi
pembebanan (yang memperhitungkan beban hidup, beban mati, kondisi getaran akibat
gempa, dan
lain-lain). Sebenarnya alternatif pondasi tiang pancang ini juga ada yang bertipe tiang
pancang baja,
namun mengingat faktor pengkaratan akibat gerusan air garam yang membuat usia layan
pondasi
lebih singkat, sehingga jenis pondasi tiang pancang yanh dipilih adalah pondasi tiang
pancang beton.
Pertimbangan design untuk pondasi akan dilakukan kemudian dengan kondisi tinggi muka
air akibat
pasang surut, sebab kondisi pengujian sondir yang dilakukan bertitik tolak dari dasar tanah
dibawah
permukaan air, untuk itu design pondasi ini juga menerus menjadi tiang-tiang penyangga
promenade yang menambah nilai arsitektural dan keindahan dengan kondisi mengekspos
tiang
pondasi dari mulai dasar tanah bawah air hingga ke batas tertinggi pasang naik dan
hempasan
ombak sebagai acuan ketinggian promenade dari dasar tanah.
B. Zona transisi

Gbr.5.2 Lintasan (kuning) Promanade yang akan didesain

Merupakan pembatas antara zona wisata air dan zona perumahan. Karakteristik tempat
yang
merupakan transisi antara kegiatan yang berintensitas tinggi sampai menengah sehingga
cocok
untuk memfasilitasi kegiatan istirahat yang bersifat semi privat dan privat.
Fasilitas yang ditempatkan di daerah ini adalah:
- Akomodasi.
- Toilet
- Restoran
- Toko Aksessories
Bangunan yang dikembangkan bersifat permanen dengan kerapatan yang relatif renggang
sehingga
menghasilkan ruang-ruang privat dan semi privat menurut kebutuhan pengunjung.
C. Zona Permukiman
Sebagai zona yang mempunyai fungsi untuk permukiman kampung nelayan dengan
intensitas
kegiatan menegah sampai rendah, maka fasilitas yang dikembangkan adalah sebagai
berikut:
- Fasilitas Umum dan Fasilitas Sosial
- Permukiman Panggung

KAWASAN PERENCANAAN DIKEMBANGKAN SESUAI DENGAN

KARAKTERISTIK ALAM NYA
Adapun dasar pertimbangan yang digunakan untuk konsep permukiman adalah :
• Lingkungan ditata setelah dikurangi lahan-lahan milik negara.
• Lingkungan ditata dengan mempertimbangkan status kepemilikan tanah, apakah tanah
perorangan atau tanah garap/sewa.
• Untuk lingkungan yang berstatus tidak jelas kepemilikannya dikategorikan sebagai area
squater
sehingga penanganannya harus relokasi.
• Kanal Pertamina merupakan drainage utama dari kawasan perencanaan menuju laut
disamping
fungsi Sungai Deli yang berfungsi sebagai drainage utama dari kawasan menuju laut.
• Pada lingkungan Bagan Deli, sudah ada bangunan dan lingkungan yang merespond
terhadap
kondisi alam rawa dengan rumah model panggung dan jalan-jalan lingkungan yang terbuat
dari
kayu dengan model panggung juga.

Sedangkan pendekatan terhadap konsep penanganan ini, yaitu :

• Kawasan merupakan Daerah Tergenang yang Dipengaruhi pola Pasang Surut
• Dilihat dari kondisi fisik dasar, kawasan dapat dibagi menjadi 2 zona, Zona basah dan
zona
kering.
• Zona Basah (lingkungan 5, 4, 3 dan 15) : - dikembangkan apa adanya - rumah dan
infrastruktur
didesain mengikuti karakter terkait
• Zona Kering ( lingkungan 6) : - dikembangkan untuk perumahan, area terbuka, ruang
bersama,
pusat kegiatan lokal penduduk (terdapat kantor lurah dan fasilitas pendidikan)

Untuk lebih jelasnya mengenai konsep penataan kawasan dapat dilihat pada gambar
berikut :

Gambar 5.3 : Konsep Penanganan Permukiman

Dari konsep penanganan diatas ada beberapa keuntungan dan kerugian jika digunakan
untuk
penanganan masalah yang ada di kawasan perencanaan. Adapun keuntungan dan
kerugiaan
penggunaan dari konsep ini adalah :
A. Keuntungan
1. Kanal Pertamina tetap dapat berfungsi seperti saat ini, pipa relatif aman karena tetap
terendam
2. Tidak adanya permasalahan budaya karena tetap mempertahankan kondisi kampong
nelayan.
3. Tidak memerlukan biaya pembangunan yang besar

B. Kerugian
Gambar 5.3 : Konsep Penanganan Permukiman
1. Sampah yang ditinggalkan air pasang surut menyebabkan lingkungan Kotor
2. Mobilitas pergerakan warga didalam kawasan terbatas karena adanya area tergenang
3. Ruang kegiatan untuk aktivitas ekonomi penduduk terbatas
4. Pada zona basah, perlu penanganan khusus dalam penyediaan PSU (air bersih dengan
perpipaan, Jalan harus dengan jalan panggung, Drainase yang menuju saluran induk
berupa
parit harus dijaga sedemikian rupa sehingga dapat berfungsi secara maksimal, MCK
terkendala
area genangan, Sampah harus disediakan penampungannya.
5.2.3 Konsep Penataan Sirkulasi
Konsep penataan sirkulasi di Kawasan Wisata Air Bagan Deli secara umum dijabarkan
sebagai berikut :
1. Menerapkan desain yang harmonis dan sesuai dengan konteks fisik dan kultural
setempat.
2. Menerapkan desain yang memperhatikan fungsi ekologis wilayah pesisir dan perairan di
sekelilingnya.
3. Meminimasi keberadaan "ecological footprint' dengan pembukaan jalur sirkulasi
seminimal mungkin.
4. Memanfaatkan elemen binaan yang telah ada untuk meminimasi pemakaian sumber
daya alam secara berlebihan.
5. Menerapkan desain yang memperhatikan faktor kenyamanan dalam arti aksesibel bagi
semua pengunjung.
Berikut adalah penjabaran konsep sirkulasi di Kawasan Wisata Air Bagan Deli.
1. Pola sirkulasi
Pola sirkulasi dalam tapak direncanakan merupakan gabungan antara pola cul de-sac dan
loop.
Hal ini dimaksudkan untuk menghindari seminimal mungkin pembukaan jalur-jalur baru
agar relatif tidak mengganggu keberlangsungan berbagai habitat yang ada di dalam
kawasan.
Jika diperlukan pengembangan atau pembukaan jalur sekunder atau tersier baru maka
diharapkan seminimal mungkin memotong patches yang telah terbentuk.
Pola cul de saac diperuntukkan bagi jalur yang menuju sub-sub zona sedang pola loop
dipakai pada jalur utama yang mengelilingi kawasan. Penataan jalur sirkulasi sebagian
besar direncanakan tetap memakai jalur sirkulasi eksisting sebagai jalur utama dengan
bukaan menuju zona wisata air, bukaan menuju zona transisi, dan bukaan menuju zona
permukiman.
Jalur sirkulasi menuju zona wisata air dan zona transisi selain ini ditujukan bagi sirkulasi
pedestrian juga dapat dilalui oleh kendaraan roda empat untuk keadaan darurat. Sedang
akses di dalam zona wisata maupun zona transisi disarankan menggunakan jalur pejalan
kaki, disarankan berbahan beton yang dipasang diatas permukaan air pasang untuk
mengakomodir pergerakan air pasang.
Rute yang diperuntukkan bagi kegiatan wisata, yaitu promenade harus berkesan terbuka
yang menghasilkan kontras dan suasana terbuka. Hal ini didapat pola jalan yang loop yang
langsung berhadapan dengan pemandangan laut.
2. Material
Penataan sirkulasi harus mempertimbangkan tatanan lingkungan yang ada karena aktivitas
konstruksi sekecil apapun dapat mengakibatkan perubahan pada konfigurasi bentuk
permukaan tanah (landform), pengikisan topsoil (lapisan atas tanah), menimbulkan erosi
dan peningkatan run off (limpasan air). Berdasarkan pertimbangan tersebut maka
konstruksi pada jalur sirkulasi utama menggunakan perkerasan beton.
3. Aksesibilitas
Pencapaian dari luar ke dalam kawasan dapat diakses melalui dua pintu, yaitu pintu bagian
utara (Jalan Besar Bagan Deli) dan timur. Pencapaian yang mempunyai dua pintu masuk ini
mempunyai keuntungan tersendiri, karena dapat meminimasi penumpukan arus keluar-
masuk pengunjung.
4. Parkir
Areal parkir utama dialokasikan pada kawasan penerima yaitu di sekitar TPI dan sebelah
barat
Bagan Deli. Material lahan parkir dianjurkan untuk memakai bahan beton dan berposisi
tinggi
untuk menghindari air pasang.
5.3 STRATEGI PENGEMBANGAN

Kegiatan pengembangan Wisata Air di Bagan Deli tidak terlepas dari kondisi lingkungan dan
masyarakat Bagan Deli sendiri. Pengembangan kawasan ini tidak hanya memperhatikan
kegiatan
wisata tetapi juga kondisi permukiman dan infrastruktur yang ada di Bagan Deli. Strategi
Pengembangan Kawasan Wisata Air Bagan Deli yang akan dilaksanakan pengembangannya
secara
bertahap adalah :
1. Merekonstruksi dan memelihara kondisi infrastruktur jalan menuju Bagan Deli tetap
terawat
agar dapat mendukung kegiatan pariwisata.
2. Menjadikan Kawasan Bagan Deli sebagai salah satu Kawasan wisata Bahari dengan
memanfaatkan sumber daya yang terdapat di kawasan Bagan Deli seperti hasil tangkapan
ikan laut, pemandangan laut, wisata kuliner seafood
3. Membangun dan merevitalisasi permukiman penduduk di kawasan Bagan Deli sesuai
dengan
standart peraturan yang berlaku (SNI) dan memperhatikan kondisi fisik dan budaya pada
kawasan tersebut.
4. Membangun dan memperbaiki sistem jaringan drainase di kawsan Bagan Deli dengan
memperhatikan kondisi pasang surut air laut di kawasan sesuai dengan standart peraturan
yang berlaku (SNI)
5. Menggunakan pendekatan konsep waterfont city untuk perencanaan Kawasan Bagan
Deli dan
pendekatan community Based Approach (partisipasi masyarakat) untuk kegiatan wisata di
Kawasan Bagan Deli.
6. Membangun fasilitas dan utilitas permukiman ( listrik, air bersih, telepon) di Kawasan
Bagan
Deli sesuai dengan standart pelayanan permukiman (SPM Permukiman dan perumahan).
7. Penyediaan lahan RTH di Bagan Deli Belawan baik berupa RTH di tiap-tiap kavling
perumahan
maupun di kawasan perencanaan.
8. Penyediaan infrastruktur yang sesuai untuk kawasan Bagan Deli yang terpengaruhi
pasang
surut air laut seperti Rumah Panggung, Steiger untuk jalan (promenade), dan Talud
(Bendungan).
9. Pemilihan kegiatan pariwisata yang sesuai dengan karakteristik kawasan Bagan Deli
Belawan
(Restoran Seafood, wisata keliling hutan mangrove, wisata memancing).
10. Melibatkan masyarakat dalam kegiatan pariwisata di Kawasan Bagan Deli Belawan
dengan
memberikan pelatihan (kreatifitas RT, pelayanan terhadap pengunjung dll)

BAB V I
RENCANA PENGEMBANGAN WISATA AIR BAGAN

6.1 KONDISI TEKNIK KAWASAN

Rencana pengembangan Kawasan Kelurahan Bagan Deli Belawan yang mempunyai luas
area 22,4 Ha yang layak dikaitkan secara teknis untuk dikembangkan sebagai suatu
kawasan wisata bahari dengan potensi yang ada di kawasan wilayah Kelurahan Bagan Deli.
Permukiman penduduk yang dekat dengan tepi air laut mempunyai konstruksi bangunan
rumah panggung yang selalu mengalami kondisi arus pasang surut yang layak
menggunakan konsep permukiman dengan waterfront city sehingga kawasan tersebut
layak secara teknis untuk dikembangkan sebagai suatu kawasan wisata air bahari.
Kemudahan akses jalan menuju lokasi kawasan wisata dengan memanfaatkan fasilitas
jalan tol dari pusat Kota Medan serta kegiatan pelabuhan yang dekat dengan lokasi
kawasan wisata.

6.2 RENCANA PENGEMBANGAN

6.2.1 Rencana Pembagian Zona Kawasan
Rencana pembagian zona kawasan pada rencana pengembangan wisata air Kelurahan
Bagan
Deli dibagi menjadi 3 (tiga) zona bagian yaitu :
A. Zona Permukiman Penduduk
Zona permukiman penduduk merupakan kegiatan penduduk melakukan aktivitas sehari-
hari.
Zona ini merupakan pintu masuk ke kawasan wisata air bagan deli dan beban kegiatan
aktivitas di zona ini termasuk kategori rendah. Bangunan rumah yang terletak jauh dari tepi
pantai memiliki konstruksi bangunan rumah semi permanen dan permanen sedangkan zona
permukiman penduduk yang tinggal di kawasan yang dekat dengan tepi pantai memiliki
bangunan konstruksi rumah panggung dengan ketinggian lantai dari permukaan laut pada
saat surut sekitar 1-2 meter. Permukiman penduduk yang dekat tepi pantai sangat kumuh
dan
berbau akibat sampah yang tertinggal dari air yang pasang surut. Perlu adanya penataan
yang lebih baik diberikan untuk permukiman penduduk yang memiliki konstruksi bangunan
rumah panggung untuk menghilangkan kesan kumuh dan juga bau tidak sedap, tujuannya
agar pengunjung yang datang dapat melihat kawasan kampung nelayan dan dengan
penataan kawasan permukiman kampung nelayan yang lebih tertata rapi, pengunjung
disuguhkan orientasi kawasan nelayan sebelum masuk ke zona dan kawasan wisata
semakin
ramai dikunjungi dengan kondisi yang nyaman dan juga bersih.

B. Zona Transisi
Zona transisi merupakan zona pemisahan dari kegiatan zona permukiman, dimana zona
transisi mempunyai aktifitas yang tidak terlalu sibuk dan tidak terlalu padat.
Zona transisi ditujukan untuk mewadahi fasilitas yang mendukung kegiatan wisata air,
misalnya pengembangan akomodasi dan aktifitas perdagangan untuk mendukung kegiatan
beristirahat para wisatawan.

C. Zona Rekreasi
Zona ini merupakan kawasan yang mempunyai aktifitas yang bersifat aktif dan semi aktif
dan
menerima tekanan/beban yang besar dari jumlah pengunjung. Berbagai kegiatan dapat
dilakukan dengan jangka waktu lama di satu tempat dengan menikmati objek dan daya
tarik
wisata yang tersedia dengan motivasi mencari hiburan. Aktifitas zona rekreasi yang
dilakukan
pada bangunan konstruksi steigher (promanade) yang dibangun sebagai area pengunjung
untuk melakukan kegiatan rekreasi wisata, kegiatan wisata tersebut meliputi kegiatan
memancing ikan, wisata kuliner, permainan air dll.
6.2.2 Rencana Struktur Ruang

Rencana struktur ruang merupakan rencana kegiatan sirkulasi inlet dan outlet suatu
kawasan
wisata tersebut. Rencana struktur ruang dapat dibagi menjadi tiga bagian yaitu :
 Rencana jalan 1
Rencana jalan 1 merupakan boulevard utama yang menjadi akses pintu masuk dan
keluar menuju kawasan wisata. Rencana jalan 1 akan sering dilewati oleh pengendara
sepeda motor, mobil, angkutan umum dan juga penjalan kaki, oleh karena itu Rencana
jalan 1 akan dilakukan perlebaran jalan 8 meter dengan material beton dan penimbunan
untuk mempertinggi posisi jalan sampai diatas rata-rata air pasang.
 Rencana jalan 2
Rencana jalan 2 merupakan akses menuju tempat wisata yang dituju yang juga dilewati
oleh pengendara sepeda motor, mobil, angkutan umum dan juga penjalan kaki. Sehingga
perlu dilakukan perlebaran jalan 6 meter dengan material beton dan juga penimbunan
untuk mempertiggi posisi jalan sampai diatas rata-rata air pasang. Rencana jalan 2
mempunyai jaringan jalan yang saling berhubungan/ kontinu dengan rencana jalan 1 dan
rencana jalan 3
 Rencana jalan 3
Rencana jalan 3 merupakan akses yang hanya dapat dilalui oleh penjalan kaki dan sepeda
motor. Akses rencana jalan 3 yang merupakan jalan langsung menuju kawasan wisata tepi
pantai. Bahan material rencana jalan 3 ini adalah steiger yang mempunyai lebar 3 meter.
6.2.3 Pola Pemanfaatan Ruang
Terdapat berbagai macam aktivitas yang menjadi ciri perkotaan, antara lain permukiman,
perkantoran, perdagangan, industri, pariwisata, dan lain-lain. Dalam perkembangannya tiap
aktivitas tersebut memiliki karakteristik yang berbeda-beda, sehingga mempengaruhi
pemilihan pola pemanfaatan ruang dan lokasi aktivitasnya.
Perkembangan kota akan selalu dihubungkan dengan penggunaan pemanfaatan ruang
dalam
suatu perkotaan, dimana terdapat tiga sistem kunci yang mempengaruhi, yaitu sistem
aktifitas, sistem pengembangan, dan sistem lingkungan (Chapin dan Kaiser, 1979).
Sistem
aktivitas merupakan perwujudan dari kegiatan penduduk kota yang kemudian akan
membentuk suatu penggunaan pemanfaatan ruang tertentu.
Pola pemanfaatan ruang dalam rencana pengembangan wisata air Kelurahan Bagan Deli
terdiri dari beberapa pola ruang seperti gambar dibawah yaitu meliputi sebagai berikut :
A. Pola Pemanfaatan Ruang Permukiman
Pemanfaatan ruang hampir sebagian digunakan untuk area permukiman penduduk yang
berada di kawasan tepi pantai maupun dikawasan yang jauh dari tepi pantai. Kawasan
permukiman yang berada di tepi pantai tidak mempunyai jarak setiap rumah dan saling
berdekatan (berdampingan). Ukuran setiap permukiman penduduk yang berada di tepi
pantai
beraneka ragam dan tidak tertata dengan baik.
B. Pola Pemanfaatan Ruang Fasilitas Sosial Dan Fasilitas Umum
Pemanfaatan ruang untuk fasilitas sosial dan fasilitas umum yang digunakan untuk titik-titik
pusat aktifitas kegiatan sehari-hari penduduk yang berperan sebagai pusat orientasi
kawasan
secara keseluruhan yang dihubungkan dengan jaringan jalan utama untuk mendukung
kegiatan orientasi kawasan tersebut.
C. Pola Pemanfaatan Ruang Perdagangan
Pola pemanfaatan ruang perdagangan yang digunakan untuk melakukan proses dagang (
seperti : pembelian ikan langsung dari nelayan yang dari melaut, pembelian souvenir) dll.
D. Pola Pemanfaatan Ruang Wisata
Pola pemanfaatan ruang wisata yang digunakan untuk lokasi kawasan wisata tepi air.
Pemanfaatan ruang wisata rekreasi yang dilakukan pada bangunan steiger (promanade).
Berbagai kegiatan wisata dapat dilakukan pada pola pemanfaatan ruang wisata.
6.2.5 Sirkulasi Jalan Inlet Dan Outlet Menuju Kawasan Wisata
Sirkulasi jalan inlet dan outlet berfungsi sebagai ruas jalan yang menjadi penghubung
kegiatan aktifitas penduduk sehari-seharinya dan juga pendukung kegiatan wisata tepi air
Bagan Deli. Sirkulasi jalan inlet dan outlet menggunakan 3 (tiga) jalan yang saling
berhubungan sebagai jalan poros.

 Rencana jalan 1 (satu) digunakan sebagai akses jalan utama untuk masuk dan keluar
menuju kawasan perencanaan wisata, sehingga diperlukan pelebaran dan pengerasan jalan
dengan beton pada rencana jalan 1 untuk mendukung fasilitas infrastruktur yang lebih baik
pada kawasan perencanaan wisata.
Ruas Jalan masuk utama, merupakan akses jalan yang menghubungkan jalan Pelabuhan
dengan kawasan perencanaan.
o Lebar DAMIJA (daerah milik jalan) atau ROW (Right of Way) 10 meter.
o Lebar perkerasan jalan 8 meter dan bahu jalan 1 meter di kiri dan kanan.
Kawasan perencanaan dan jalan eksisting yang ada saat ini sering tergenang air sehingga
jalan utama yaitu jalan besar bagan deli perlu ditimbun.
Peningkatan Jalan Bagan Deli Pada Rencana jalan 1 perencanaannya adalah :
Penimbunan badan jalan ± 50 - 75 Cm ;
L jalan : - 8 M – t=20 cm;
Bahan : Cor Beton bertulang

 Rencana jalan 2 (dua) digunakan untuk menuju kawasan wisata yang dituju dan juga
digunakan untuk parkir mobil, sehingga diperlukan pelebaran dan pengerasan jalan.
Penataan parkiran dengan benar untuk meningkatkan pelayanan. Standart yang ditetapkan
oleh Ernst Neufert dalam buku arsitek untuk kebutuhan ruang parkir termasuk untuk
ruang
berputarnya kendaraan ukuran kecil/sedang dengan ukuran 20-25 m2 per kendaraan.
Selain
itu, pada ujung tipe jalan 2 (di depan TPI) akan diteruskan menembus jalan eksisting
menuju
gabion akan membuka jalur inlet dan outlet menuju kawasan wisata dan mengurangi
tingkat
kemacetan dan sirkulasi jalan menjadi lebih lancar karena adanya dua alternatif inlet dan
outlet.
Ruas Jalan 2, merupakan akses jalan yang menghubungkan jalan 1 dengan jalan 3 dan
jalan
lingkungan dalam kawasan perencanaan.
o Lebar DAMIJA (daerah milik jalan) atau ROW (Right of Way) 8 meter.
o Lebar perkerasan jalan 6 meter dan bahu jalan 1 meter di kiri dan kanan.
Kawasan perencanaan dan jalan eksisting yang ada saat ini sering tergenang air sehingga
jalan ini perlu ditimbun.
Peningkatan Jalan Pada Rencana jalan 2 perencanaannya adalah :
Penimbunan badan jalan ± 50 - 75 Cm ;
L jalan : - 6 M – t=20 cm;
Bahan : Cor Beton bertulang
 Rencana jalan 3 (tiga) merupakan jalan dalam kawasan permukiman penduduk
nelayan
yang digunakan untuk penjalan kaki yang akan memasuki kawasan steiger (promanade)
yang
merupakan kawasan wisata rekreasi. Pada rencana jalan 3 (tiga) sepeda motor dapat
melalui
jalan tersebut dan dapat memparkirkan sepeda motornya.
Peningkatan Jalan Pada Rencana jalan 3 perencanaannya adalah :
L jalan : - 3 M – t= sesuai dengan ketinggian pasang air bentuk steiger;
Bahan : Cor Beton bertulang.
 Rencana jalan lingkungan merupakan jalan dalam kawasan permukiman penduduk
nelayan yang langsung berhubungan dengan permukiman penduduk. Pada rencana jalan
lingkungan ini berben tuk steiger dengan tinggi diataspermukaan air pasang dan lebar 1 –
2
meter.

Jalan merupakan prasarana yang sangat penting dalam menunjang kegiatan perekonomian
dan juga
mempengaruhi kelancaran lalu lintas. Pentingnya perbaikan serta pelebaran jalan menjadi
salah satu
faktor penentu dalam menarik minat pengunjung yang ramai untuk mengunjungi kawasan
perencanaan wisata. Sehingga diharapkan dapat memberikan fasilitas infrastruktur yang
lebih baik
untuk perencanaan kawasan wisata tepi air Belawan.
Untuk lebih jelasnya mengenai rencana sirkulasi kawasan diperlihatkan pada peta berikut
ini.
6.2.6 Rencana Air Bersih
Kawasan Kelurahan Bagan Deli menggunakan air bersih yang berasal dari PDAM, namun
kondisi permasalahan utama terkait dengan jaringan air bersih adalah minimnya debit air
yang dapat teraliri ke rumah – rumah. Bagi masyarakat yang tidak menggunakan jaringan
perpipaan sebagai sumber air minum, pada umumnya memanfaatkan sumur pompa,
ataupun
sumur dangkal khususnya pada kawasan permukiman di tepi pantai seperti di Kelurahan
Bagan Deli.
Rencana air bersih dengan menggunakan PDAM untuk lokasi kawasan perencanaan akan
dibuat pada 4 (empat) titik reservoir diantaranya yaitu kantor kelurahan, mesjid, TPI, lokasi
wisata (dekat jembatan pada lingkungan 15). Jalur perpipaan air akan mengikuti jalur
rencana jalan 1 dan 2, pipa akan ditanam 0.5 – 1 m dari atas permukaan tanah. Sedangkan
untuk setiap lingkungan (lorong) dan juga untuk kawasan wisata air tersebut menggunakan
sumur bor yang akan dibuat disetiap lingkungan (9 sumur bor) sehingga diharapkan setiap
penduduk nelayan yang bermukim pada daerah yang dekat dengan tepi pantai tidak
mengalami kekurangan air bersih.
Sistim air bersih yang diusulkan untuk mendukung kawasan perumahan ini bersumber
dari :
 Jaringan pipa PDAM, khususnya pada area ditepi jalan besar Bagan Deli.
 Air tanah untuk sebagian besar di sebelah timur rel kereta api dengan kebutuhan debit
6.42 lt/detik.
6.2.7 Rencana Sanitasi & Air Kotor
Air kotor adalah air bekas pakai yang sudah tidak memenuhi syarat kesehatan lagi dan
harus dibuang agar tidak menimbulkan wabah penyakit. Permukiman penduduk yang
berada
dekat dengan tepi pantai tidak memiliki saluran pembuangan air kotor sehingga setiap air
kotor yang dihasilkan dari limbah rumah tangga tersebut dibuang langsung ke pantai. Hal
ini
dapat menyebabkan pencemaran lingkungan dan juga pencemaran air laut.
Limbah yang diproduksi kawasan ini didominasi oleh limbah domestik. Pengelolaan yang
direncanakan adalah sistem pembuangan air limbah setempat (on site) dengan beberapa
pertimbangan yaitu :
 Biaya pembuatan murah, kondisi eksisting saat ini memperlihatkan bahwa masyarakat
sudah mengelola air limbahnya masing-masing secara on site
 Operasi dan Pemeliharaan menjadi tanggung jawab masing-masing
Pada beberapa lokasi disediakan juga pengolahan air limbah secara sederhana, untuk
mengolah air limbah hasil pencucian ikan/kerang yang umumnya keruh dan bau sehingga
tidak dibuang secara sembarangan atau bercampur dengan saluran runoff atau limbah
domestik. Air limbah cucian tersebut harus dikelola dengan baik agar :

 Tidak mengotori permukaan tanah.

 Menghindari tersebarnya cacing tambang pada permukaan tanah.
 Mencegah berkembang biaknya lalat dan serangga lain.
 Tidak menimbulkan bau yang mengganggu.
Namun karena tidak seluruh warga melakukan aktivitas pencucian ikan/kerang tersebut
maka
pengolahan air limbah tersebut hanya di tempatkan dibeberapa tempat yang direncanakan
dapat digunakan sebagai tempat pengolahan ikan/kerang yaitu :
1. Lingkungan III
2. Lingkungan IV
3. Lingkungan V
Sistem pengolahan air limbah sederhana ini sama seperti septic tank yang digunakan di
setiap
rumah sehingga konstruksinya sederhana dan mudah dikerjakan.
6.2.8 Fasilitas Umum dan Fasilitas Sosial
Peningkatan fasilitas umum dan fasilitas sosial yang lebih baik merupakan fasilitas
pendukung pertumbuhan dan perkembangan suatu perekonomian yang lebih baik.
Berbagai
fasilitas yang ada saat ini perlu ditingkatkan dalam hal kuantitas maupun kualitas guna
memenuhi kebutuhan masyarakat Kelurahan Bagan Deli terlebih lagi sebagai fungsi dalam
struktur ruang Kota untuk meningkatkan pelayanan bagi penduduk Kelurahan Bagan Deli.
Khusus untuk TPU akan direnovasi agar dapat dimanfaatkan menjadi salah satu kawasan
RTH
di kawasan perencanaan.
a. Rencana Pembangunan MCK Umum dan Pengelolaan Persampahan
Pembangunan 14 MCK umum yang akan melayani keseluruhan wilayah dengan
memanfaatkan pembebasan lahan yang dimiliki oleh penduduk desa Bagan Deli.
Tujuan arahan pengembangan sistem pengelolaan persampahan adalah untuk
meningkatkan
pelayanan kebersihan. Adapun sasaran yang akan dicapai adalah :
- Peningkatan pengelolaan persampahan dengan adanya rencana peningkatan sarana dan
prasarana pengelolaan persampahan / kebersihan.
- Peningkatan kuantitas dan kualitas pelayanan persampahan.
- Peningkatan penerimaan retribusi kebersihan untuk menunjang biaya operasional
pengelolaan persampahan
- Peningkatan peran serta masyarakat dalam pengelolaan kebersihan.

Sampah atau limbah padat dari kawasan perencanaan dikelola dengan kombinasi :
 Pengelolaan sampah on site dengan membuat galian tanah dimasing-masing rumah.
Sampah domestik berupa daun kering dan limbah rumah tangga ditimbun tanah, dan
bila telah penuh dapat berfungsi sebagai kompos atau dibakar.
 Pengelolaan sampah off site, terutama untuk sampah anorganik dikumpulkan oleh warga
di bak sampah kolektif. Kemudian petugas sampah mengambilnya untuk dibawa keluar
kawasan dan digabung dengan proses pengelolaan sampah kawasan lainnya/Belawan
 Tujuan utema pengelolaan sampah gabungan tersebut adalah untuk mengurangi volume
sampah yang diangkut keluar. Semaksimal mungkin sampah dapat di’habiskan’ terlebih
dahulu di masing-masing rumah dengan menimbun. Pengelolaan ini juga sekaligus dapat
memperoleh nilai tambah dengan menghasilkan pupuk kompos.
Selain itu, masalah penanganan persampahan juga menjadi prioritas penanganan karena
kawasan perencanaan adalah kawasan yang akan dikembangkan menjadi kawasan wisata
dan
saat ini memiliki permasalahan dalam penanganan persampahan. Rencana pengadaaan
fasilitas penanganan persampahan adalah :
 Pembuatan bak sampah sementara yang diletakan di ujung kawasan perencanaan
tepatnya di dekat TPI yang akan dibuatkan askses jalur lalulintas yang baru.
 Penyediaan gerobak atau becak untuk mengangkut sampah
 Penyediaan tong sampah di jalan promenade dan jalan 3 (linkage) menuju promenade.
 Bak sampah di tiap-tiap rumah penduduk
 Sampah di kumpulkan sendiri oleh penduduk ke bak sampah dimasing-masing
lingkungan, kemudian oleh petugas dijemput dari masing-masing bak sampah ini
kemudian dibawa ke TPS yang berada di ujung kawasan perencanaan.
 Pemasangan jaring pada ujung sungai deli karena sumber sampah berasal dari aliran
sungai deli yang bermuara di kelurahan bagan deli.
 Melaksanakan kampanye tentang penanganan persampahan kepada warga di kawasan
perencanaan.

b. Rencana Pengembangan Jaringan Listrik

6.2.10 Rencana Pengembangan Kegiatan Pariwisata
Kondisi eksisting visualisasi perencanaan terdiri dari :
1. Fasos dan Fasum.
Adanya fasilitas fasos dan fasum yang lebih baik mendukung kegiatan wisata bahari di
Bagan
Deli. Adanya rencana pembuatan untuk fasilitas parkir yang dapat digunakan oleh
pengunjung
sebagai tempat parkir kendaraan mobil dan sepeda motor. Fasilitas tempat untuk ibadah
seperti mesjid, fasilitas dermaga yang dapat digunakan untuk menjual dan membeli ikan.
2. Perdagangan.
Rencana lokasi perdagangan dapat digunakan untuk aktivitas kegiatan seperti tempat
untuk
menjual souvenir, tempat makan (kuliner seafood) atau juga tempat berdagang ikan segar
sehingga turis bisa membeli ikan segar hasil tangkapan para nelayan. Ikan, cumi-cumi,
kepiting, udang, merupakan kuliner daerah ini karena dekat dengan laut.
3. Wisata.
Rencana lokasi wisata terdiri dari promenade, anjungan, kolam pancing, restoran ikan, dan
permainan sepeda air. Lebar promenade mencapai 6 m yang panjangnya akan mencapai
850
m. Sebagian promenade (sekitar 3 m) akan digunakan untuk tempat duduk-duduk atau
tempat perdagangan kuliner yang semi permanen (menggunakan tenda). Jadi para turis
dapat berjalan sepanjang 850 m sambil menikmati pemandangan dan bila lelah dapat
duduk
di tenda-tenda sambil menikmati kuliner. Area kuliner tidak boleh mengganggu area pejalan
kaki di promenade.
Pada titik terjauh yang menghadap ke laut, akan dibuat sebuah anjungan untuk tempat
melihat matahari terbit, bersantai dan berfoto.
Di sekitar anjungan terdapat aktivitas permainan sepeda air. Tentu saja jarak permainan
sepeda air ke arah laut ini dibatasi agar aman. Permainan sepeda air ini dapat dinikmati
oleh
orang tua, anak-anak hingga remaja.
Kegiatan wisata lain di daerah ini adalah makan ikan di restoran-restoran yang tersebar di
beberapa tempat. Restoran ini menyediakan ikan hasil tangkapan para nelayan setempat
sehingga ikan dan hasil tangkapan lain masih segar.
Kegiatan wisata lain yang dapat dilakukan adalah memancing ikan. Untuk menarik
wisatawan,
disediakan tempat untuk memancing ikan dan memakan ikan hasil pancingan. Kegiatan ini
ditempatkan di bagian barat Bagan Deli karena potensi kegiatan ini sudah ada di sana.
Kegiatan memancing ikan ini diikuti dengan restoran tempat makan ikan.
Untuk menarik minat keluarga dan anak-anak, sambil menunggu sanak keluarga
memancing,
anak-anak dapat bermain dengan fasilitas outbond yang disediakan untuk anak-anak dan
remaja. Fasilitas outbond atau area bermain anak disediakan di dekat restoran dan kolam
pancing.
6.2.12 Pengendalian Pemanfaatan Ruang
Arahan kepadatan bangunan merupakan pengaturan perbandingan luas lahan yang
tertutup
bangunan dan atau bangunan-bangunan dalam tiap petak peruntukan dibandingkan
dengan luas
petak peruntukan.
Beberapa hal yang menjadi dasar pertimbangan pengaturan KDB (Koefisien Dasar
Bangunan) adalah
:
 Karakteristik lingkungan.
 Nilai dan harga tanah.
 Rencana pengaturan unit lingkungan khususnya untuk unit lingkungan perumahan
(padat,
sedang dan rendah).

Berdasarkan pertimbangan di atas, maka besaran kepadatan bangunan di Kawasan

perencanaan ini
akan diarahkan sebagai berikut.
a. Bangunan rumah tinggal berkisar antara 40%-60%.
b. Bangunan perdagangan dan jasa yang dekat dengan jalan Yos Sudarso berkisar antara
60%-80%
c. Bangunan pelayanan umum berkisar antara 40-60 %.
d. Bangunan fasilitas umum seperti peribadatan (Masjid dan Langgar), pendidikan (TK)
berkisar antara 40-60%
e. Ruang Terbuka Hijau seperti Taman Rekreasi Kawasan, Taman + Lapangan Sepak Bola,
Taman Lingkungan berkisar antara 0-10%.
Arahan ketinggian bangunan merupakan arahan pengaturan maksimum dan minimum
jumlah lantai bangunan untuk setiap blok peruntukan (Koefisien Lantai Bangunan). Kriteria
dasar yang dapat dipertimbangkan dalam pengaturan ketinggian bangunan antara lain :
 Struktur dan karakteristik fisik lingkungan seperti topografi, struktur geologi dan hidrologi;
 Struktur penggunaan ruang;
 Harga dan nilai tanah;
 Aspek kesesuai dengan lingkungan.