BAB I PENDAHULUAN

BAB I
PENDAHULUAN
 RENCANA TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN (RTBL)
KAWASAN EXIT TOL TEMBELANG KABUPATEN JOMBANG
TAHUN 2022

1.1 Latar Belakang

Sebagai bagian dari ruas tol Trans Jawa, ruas tol ini memiliki peranan penting
sebagai penghubung antara Jawa Timur dan Jawa Tengah. Tol ini telah beroperasi secara
bertahap. Seksi 1 sepanjang 14,7 km beroperasi pada Oktober 2014, menyusul seksi 3
sepanjang 5 km yang beroperasi pada November 2016, dan Seksi 2 sepanjang 19,9 km
pada September 2017. Seksi 4 sepanjang 0,9 km telah beroperasi pada Desember 2018
bersamaan dengan Tol Solo-Kertosono. Secara keseluruhan, ruas tol Jombang-Mojokerto
memiliki tiga gerbang tol, yakni gerbang tol Jombang (di Desa Pesantren, Kecamatan
Tembelang, Jombang, Jawa Timur), gerbang tol Bandar (di Desa Kayen, Kecamatan
Bandarkedungmulyo, Jombang), dan gerbang tol Mojokerto Barat (di Desa Pagerluyung,
Kecamatan Gedeg, Mojokerto, Jawa Timur).
Pada kawasan sekitar Exit Tol terjadi peningkatan aktifitas ekonomi dan
pembangunan yang kurang terstruktur dan menimbulkan ketidaksinergian antara ruang
dan kegiatan-kegiatan pada kawasan ini. Dengan didorong adanya kemajuan
pertumbuhan di bidang ekonomi yang tinggi, cenderung memiliki pertumbuhan fisik yang
cepat. Pada kawasan ini bangunan-bangunan tumbuh kurang tertib, kurang
memperhatikan konteks tata bangunan dan lingkungan, sehingga secara visual,
kawasan yang terbentuk menjadi tidak aman, nyaman, tidak indah dan tidak punya
konsep ke depan yang lebih baik.
Kawasan Sekitar Exit Tol Tembelang Kabupaten Jombang yang mempunyai
kecenderungan perkembangan kegiatan tinggi, belum maksimal merupakan satu
kesatuan sistem organisasi yang mampu mengakomodasi kegiatan-kegaitan sosial,
ekonomi, yang memiliki citra fisik maupun non fisik yang kuat, serta keindahan visual yang
terencana dan terpadu hal inilah yang belum dimiliki dikawasan ini. Untuk
mengoptimalkan pemanfaatan ruang kawasan yang terkendali perlu ada
regulasi/pengaturan kawasan salah satunya yaitu Rencana Tata Bangunan dan
Lingkungannya. Dengan mengacu pada rencana tataruang yang berlaku, selanjutnya
disusun Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) yang memberikan arahan
pengendalian pemanfaatan ruang, serta sebagai panduan rancangan kawasan dalam
rangka perwujudan kualitas bangunan dan lingkungannya yang nyaman, aman dan indah.
Dengan demikian RTBL akan memberikan arahan terhadap wujud pemanfaatan lahan,
ragam arsitektural dari bangunan-bangunan sebagai hasil rencana teknis/rancang
bangunan (building design) terutama pada kawasan/daerah tertentu yang memiliki
karakter khas seperti di maksud diatas. Dengan arahan tersebut kawasan akan
menjelaskan tentang kebijaksanaan pembangunan sarana dan prasarana dari
Pemerintah, Swasta dan masyarakat setempat, termasuk di dalamnya yang menyangkut
kepentingan umum, citra dan jati diri lokasi, Pada gilirannya seluruh tatanan bangunan
dan lingkungan yang dirancang akan memberikan kontribusi positif terhadap semua
aktifitas di kawasan.
Manfaat dari perencanaan Tata Bangunan dan Lingkungan Kawasan Sekitar Exit
Tol Tembelang Kabupaten Jombang sebagai berikut:
1. Mengarahkan pembangunan sejak dini;
2. Mewujudkan pemanfaatan ruang secara efektif, efisien, tepat guna, spesifik
dan kongkrit sesuai tata ruang ;
3. Melengkapi peraturan tentang Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan;

LAPORAN PENDAHULUAN | I-1

 RENCANA TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN (RTBL)
KAWASAN EXIT TOL TEMBELANG KABUPATEN JOMBANG
TAHUN 2022

4. Mewujudkan kesatuan karakter dan meningkatkan kualitas bangunan dan

lingkungan;
5. Mengendalikan pertumbuhan fisik suatu kawasan/lingkungan;
6. Menjamin implementasi pembangunan agar sesuai aspirasi dan kebutuhan
masyarakat dalam pengembangan lingkungan/kawasan berkelanjutan;
7. Menjamin terpeliharaanya hasil pembangunan pasca pelaksanaan, karena ada rasa
memiliki terhadap semua hasil pembangunan.

1.2 Maksud, Tujuan dan Sasaran

1.2.1 Maksud
Maksud kegiatan ini adalah menyusun dokumen sebagai panduan umum dan
menyeluruh dan memiliki kepastian hukum tentang perencanaan tata bangunan dan
lingkungan (Urban design Guideline) Kawasan Sekitar Exit Tol Tembelang Kabupaten
Jombang.

1.2.2 Tujuan
Tujuan disusunnya dokumen RTBL ini adalah terarahnya penyelenggaraan
penataan bangunan dan lingkungan di Kawasan Sekitar Exit Tol Tembelang Kabupaten
Jombang, sesuai dengan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 06/PRT/M/2007
tentang Pedoman Umum Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) dan amanat UU
No 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung, yaitu guna mewujudkan penataan
bangunan dan lingkungan yang memenuhi kriteria penataan bangunan dan lingkungan
yang berkelanjutan yang meliputi pemenuhan persyaratan tata bangunan dan lingkungan,
perbaikan kualitas lingkungan dan ruang publik, perwujudan perlindungan lingkungan dan
peningkatan vitalitas ekonomi lingkungan.

1.2.3 Sasaran
Sasaran dari kegiatan penyusunan RTBL Kawasan Sekitar Exit Tol Tembelang
Kabupaten Jombang ini adalah:
1. Tersusunnya Program Bangunan dan Lingkungan (Analisis dan Konsep RTBL);
2. Tersusunnya Rencana Umum dan Panduan Rancangan;
3. Tersusunnya Rencana Investasi;
4. Tersusunnya Ketentuan Pengendalian Rencana; dan
5. Tersusunnya Pedoman Pengendalian Pelaksanaan.

1.3 Dasar Hukum

Penyusunan Dokumen RTBL Kawasan Sekitar Exit Tol Tembelang Kabupaten Jombang
didasarkan pada:
1) Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja;
2) Undang-undang Nomor 5 Tahun 1990 tentang Konservasi Sumber Daya Alam Hayati
dan Ekosistemnya;
3) Undang-undang Nomor 9 Tahun 1990 tentang Kepariwisataan;
4) Undang-undang Nomor 5 Tahun 1992 tentang Benda Cagar Budaya jo. Peraturan
Pemerintah Nomor 10 Tahun 1992 tentang Benda Cagar Budaya;

LAPORAN PENDAHULUAN | I-2

 RENCANA TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN (RTBL)
KAWASAN EXIT TOL TEMBELANG KABUPATEN JOMBANG
TAHUN 2022

5) Undang-undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung;

6) Undang-undang Nomor 38 Tahun 2004 tentang Jalan;
7) Undang-undang Nomor 24 Tahun 2007 tentang Penanggulangan Bencana;
8) Undang-undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang sebagaimana
diubah dalam Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja;
9) Undang-undang Nomor 18 Tahun 2008 tentang Pengelolaan Sampah;
10) Undang-undang Nomor 22 Tahun 2009 tentang Lalu Lintas;
11) Undang-undang Nomor 32 Tahun 2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan
Lingkungan Hidup;
12) Peraturan Pemerintah Nomor 80 Tahun 1999 Tentang Kawasan Siap Bangun
(Kasiba) dan Lingkungan Siap Bangun Berdiri Sendiri (Lisiba BS);
13) Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2006 tentang Jalan;
14) Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan
Undang-undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung;
15) Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 63/PRT/1993, tentang Garis
Sempadan Sungai, Daerah Manfaat Sungai, Daerah Pengawasan Sungai dan Bebas
Sungai;
16) Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 29/PRT/2006 tentang Pedoman
Teknis Bangunan Gedung.
17) Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 06/PRT/2007 tentang Pedoman
Umum Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan;
18) SK Menteri Kimpraswil Nomor 360/KPTS/M/2004 tentang Kriteria Pemanfaatan
dan Pengendalian Pemanfaatan Ruang di Sepanjang Jalan Arteri Primer Antar
Kota;
19) Peraturan Daerah Provinsi Jawa Timur Nomor 5 Tahun 2012 tentang Rencana Tata
Ruang Wilayah Provinsi Tahun 2011-2031;
20) Peraturan Daerah Kabupaten Jombang Nomor 1 Tahun 2019 tentang Rencana
Pembangunan Jangka Menengah Daerah Kabupaten Jombang Tahun 2018-2023;
21) Peraturan Daerah Kabupaten Jombang Nomor 10 Tahun 2021 tentang Rencana
Tata Ruang Wilayah Kabupaten Jombang Tahun 2021-2041.

1.4 Ruang Lingkup

1.4.1 Lingkup Teknis Kegiatan
Lingkup teknis kegiatan RTBL Kawasan Sekitar Exit Tol Tembelang Kabupaten Jombang,
terdiri atas:
a. Survei dan tinjauan kondisi eksisting, meliputi kegiatan sebagai berikut:
1) Identifikasi dan pengumpulan data kawasan perencanaan dan wilayah
sekitarnya.
2) Diwajibkan untuk pengumpulan data-data lahan sebagai bahan analisis.
3) Kajian terhadap struktur jaringan pendukung (transportasi, kelas jalan, kriteria
moda transportasi, drainase, air bersih, listrik, telepon, dan lain-lainl), pada
kawasan kajian.
4) Kajian terhadap faktor eksternal (diluar kawasan kajian) yang berpengaruh
interdependensi terhadap kawasan kajian.
5) Kajian terhadap peraturan bangunan, lingkungan dan tata ruang yang telah ada.

LAPORAN PENDAHULUAN | I-3

 RENCANA TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN (RTBL)
KAWASAN EXIT TOL TEMBELANG KABUPATEN JOMBANG
TAHUN 2022

b. Produk RTBL yang minimal harus memuat hal-hal pokok sesuai dengan ketentuan
yang tercantum didalam Permen PU nomor 06/PRT/2007 tentang Pedoman RTBL,
struktur dan sistematika dokumen RTBL
1) Program Bangunan dan Lingkungan
Penyusunan program bangunan dan lingkungan dilakukan melalui analisis
kawasan dan wilayah perencanaan termasuk mengenai pengendalian
dampak lingkungan, dan analisis pengembangan pembangunan berbasis peran
masyarakat, yang menghasilkan konsep dasar perancangan tata bangunan dan
lingkungan.
a) Analisis kawasan dan wilayah perencanaan
Analisis dilakukan secara sistematis dengan meninjau berbagai aspek :
• Perkembangan sosial kependudukan
• Prospek pertumbuhan ekonomi
• Daya dukung fisik dan lingkungan
• Aspek legal konsolidasi lahan perencanaan
• Daya dukung prasarana dan fasilitas lingkungan
• Kajian aspek signifikansi historis kawasan
b) Analisis pengembangan pembangunan berbasis peran masyarakat
Pembangunan berbasis peran masyarakat (community-based
development) adalah pembangunan dengan orientasi partisipatif
masyarakat baik langsung maupun tidak langsung untuk merumuskan
program-program bangunan dan lingkungan sesuai tingkat kebutuhan
masyarakat, dengan prinsip-prinsip kesepakatan dan kerjasama, aspirasi
publik, kejelasan tanggungjawab, kontribusi yang sama.
c) Konsep dasar perancangan tata bangunan dan lingkungan
Merupakan hasil tahapan analisis program bangunan dan lingkungan,
memuat gambaran dasar penataan pada lahan perencanaan yang
selanjutnya ditindaklanjuti dengan penjabaran gagasan desain secara
lebih detail dari masing-masing elemen desain. Komponen dasar
perancangan meliputi: visi pembangunan, konsep perancangan struktur
tata bangunan dan lingkungan, konsep komponen perancangan kawasan,
blok-blok pengembangan kawasan dan program penanganannya.
2) Rencana Umum dan Panduan Rancangan
Rencana Umum dan Panduan Rancangan merupakan ketentuan ketentuan
tata bangunan dan lingkungan pada suatu lingkungan/ kawasan yang memuat
rencana peruntukan lahan makro dan mikro, rencana perpetakan, rencana
tapak, rencana sistem pergerakan, rencana aksesibilitas lingkungan, rencana
prasarana dan sarana lingkungan, rencana wujud visual bangunan, dan ruang
terbuka hijau.
a) Rencana Umum
Merupakan ketentuan-ketentuan rancangan tata bangunan dan lingkungan
yang bersifat umum dalam mewujudkan lingkungan/kawasan perencanaan
yang layak huni, berjati diri, produktif, dan berkelanjutan.
Komponen rancangan meliputi:
i. Struktur Peruntukan Lahan

LAPORAN PENDAHULUAN | I-4

RENCANA TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN (RTBL)
KAWASAN EXIT TOL TEMBELANG KABUPATEN JOMBANG
TAHUN 2022

Merupakan komponen rancang kawasan yang berperan penting dalam

alokasi penggunaan dan penguasaan lahan/tata guna lahan yang telah
ditetapkan dalam suatu kawasan perencanaan berdasarkan ketentuan
dalam Rencana Tata Ruang Wilayah atau Rencana Detil tata Ruang,
Komponen-komponennya antara lain :
• Peruntukan lahan makro
• Peruntukan lahan mikro
ii. Intensitas Pemanfaatan Lahan
Adalah tingkat alokasi dan distribusi luas lantai maksimum
bangunan terhadap lahan/tapak peruntukannya. Komponen-
komponennya antara lain :
• Koefisien Dasar Bangunan (KDB)
• Koefisien Lantai Bangunan (KLB)
• Koefisien Daerah Hijau (KDH)
• Koefisien Tapak Besmen (KTB)
• Sistem Insentif-Disinsentif Pengembangan
• Sistem pengalihan nilai koefisien lantai bangunan/Transfer of
Delopment Right
iii. Tata Bangunan
Berupa penyelenggaraan bangunan gedung beserta lingkungannya
sebagai wujud pemanfaatan ruang, meliputi berbagai aspek termasuk
pembentukan citra/karakter fisik lingkungan, besaran, dan konfigurasi
dari elemen-elemen: blok, kaveling/petak lahan, bangunan, serta
ketinggian dan elevasi lantai bangunan, yang dapat menciptakan dan
mendefinisikan berbagai kualitas ruang. Komponen-komponennya
antara lain :
• Pengaturan blok lingkungan
• Pengaturan kaveling/petak lahan
• Pengaturan bangunan
• Pengaturan ketinggian dan elevasi lantai bangunan
iv. Sistem Sirkulasi dan Jalur Penghubung
Sistem sirkulasi dan jalur penghubung terdairi dari:
• Sistem jaringan jalan dan pergerakan
• Sistem sirkulasi kendaraan umum
• Sistem sirkulasi kendaraan pribadi
• Sistem pergerakan transit
• Sistem parkir
• Sistem perencanaan jalur servis/pelayanan lingkungan
• Sistem sirkulasi pejalan kaki dan sepeda
• Sistem jaringan jalur penghubung terpadu (pedestrian linkage)
v. Sistem Ruang Terbuka dan Tata Hijau
Merupakan komponen rancang kawasan, yang tidak sekadar terbentuk
sebagai elemen tambahan atau pun elemen sisa setelah proses rancang
arsitektural diselesaikan, melainkan juga diciptakan sebagai bagian
integral dari suatu lingkungan yang lebih luas.

LAPORAN PENDAHULUAN | I-5

RENCANA TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN (RTBL)
KAWASAN EXIT TOL TEMBELANG KABUPATEN JOMBANG
TAHUN 2022

Komponen-komponennya antara lain :

• Sistem ruang terbuka umum
• Sistem ruang terbuka pribadi
• Sistem ruang terbuka privat yang dapat diakses oleh umum
• Sistem pepohonan dan tata hijau
• Bentang alam
• Area jalur hijau
vi. Tata Kualitas Lingkungan
Merujuk pada upaya rekayasa elemen-elemen kawasan yang
sedemikian rupa sehingga tercipta suatu kawasan atau sub area dengan
sistem lingkungan yang informatif, berkarakter khas, dan memiliki
orientasi kepada lingkungan mikro, hal ini untuk mencapai kualitas
lingkungan kehidupan manusia yang aman, nyaman, sehat dan menarik,
prinsip penataan tata kualitas lingkungan antara lain :
• Secara Fungsional
• Secara fisik Non fisik
• Secara lingkungan
• Pemangku kepentingan
vii. Sistem Prasarana dan Utilitas Lingkungan
Adalah kelengkapan dasar fisik suatu lingkungan yang pengadaannya
memungkinkan suatu lingkungan dapat beroperasi dan berfungsi
sebagaimana semestinya. Komponen-komponennya antara lain :
• Sistem jaringan air bersih
• Sistem jaringan air limbah dan air kotor
• Sistem jaringan drainase
• Sistem jaringan persampahan
• Sistem jaringan listrik
• Sistem jaringan telepon
• Sistem jaringan pengamanan kebakaran
• Sistem jalur penyelamatan atau evakuasi
b) Panduan Rancangan
Merupakan penjelasan lebih rinci atas rencana umum yang telah
ditetapkan sebelumnya dalam bentuk penjabaran materi utama melalui
pengembangan komponen rancangan kawasan pada bangunan, kelompok
bangunan, elemen prasarana kawasan, kaveling dan blok, termasuk
panduan ketentuan detail visual kualitas minimal tata bangunan dan
lingkungan, dengan prinsip-prinsip pengembangan rancangan sebagai
berikut :
• Rancangan blok pengembangan
Prinsip-prinsip pengembangan panduan rancangan dari masing-masing
materi harus mempertimbangkan beberapa aspek antara lain :Diskritif,
Subtantif, Normatif, tidak terlepas dari prinsip tersebut harus ada
regulasi pokok maupun tambahan.
3) Rencana Investasi

LAPORAN PENDAHULUAN | I-6

 RENCANA TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN (RTBL)
KAWASAN EXIT TOL TEMBELANG KABUPATEN JOMBANG
TAHUN 2022

Disusun berdasarkan dokumen RTBL yang memperhitungkan kebutuhan nyata

para pemangku kepentingan dalam proses pengendalian investasi, menghitung
pembiayaan dalam penataan lingkungan/kawasan.
Program ini meliputi:
a) Skenario Strategi Rencana Investasi
Program investasi untuk kurun waktu jangka menengah 5 (lima) tahun.
b) Pola kerjasama Operasional Investasi
Dijelaskan pola-pola penggalangan pendanaan, kegiatan yang perlu
dilakukan oleh Pemerintah Kabupaten Kulon Progo, sekaligus saran waktu
kapan harus dilakukan.
4) Pedoman/Ketentuan Pengendalian Rencana
Sebagai alat pengendali program kerja, sebagai rujukan bagi para pemangku
kepentingan untuk mengukur tingkat keberhasilan kesinambungan pentahapan
pelaksanaan pembangunan terdiri dari Strategi Pengendalian Rencana dan Arah
pengendalian Rencana
5) Pedoman Pengendalian Pelaksanaan
Berupa rumusan untuk mengarahkan substansi teknis dari rencana pelaksanaan
bangunan dan lingkungan /kawasan program yang telah dijelaskan di atas,
sesuai dengan Rencana tata bangunan dan lingkungan yang telah disahkan
menjadi peraturan bupati/peraturan daerah, yang selanjutnya sebagai
dasar/pedoman pengembangan bangunan dan lingkungan di kawasan kajian,
secara garis besar sebagai berikut :
a) Pengendalian pelaksanaan
b) Pengelolaan Kawasan

1.4.2 Lingkup Wilayah Perencanaan

Ruang lingkup kegiatan meliputi Kawasan Sekitar Exit Tol Tembelang Kabupaten
Jombang yang terletak di wilayah Desa Pesantren Kecamatan Tembelang Kabupaten
Jombang. Kawasan ini memiliki kecenderungan pertumbuhan fisik secara cepat sehingga
menjadi prioritas untuk dilakukan penataan dan pengaturan dalam bentuk Rencana Tata
Bangunan dan Lingkungan sehingga pembangunan dan pertumbuhan fisik di Kabupaten
Jombang dapat lebih teratur dan terkendali. Wilayah perencanaan RTBL Kawasan Sekitar
Exit Tol Tembelang Kabupaten Jombang memiliki luasan sebesar 28,34 Ha. Batas deleniasi
kawasan perencanaan yaitu sebagai berikut.
- Batas Utara : Sungai Ngotok Ring Kanal
- Batas Selatan : Jalan Tol Bandar-Jombang
- Batas Barat : fisik jalan dan permukiman
- Bats Timur : fisik jalan dan permukiman

LAPORAN PENDAHULUAN | I-7

 RENCANA TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN (RTBL)
KAWASAN EXIT TOL TEMBELANG KABUPATEN JOMBANG
TAHUN 2022

1.5 Sistematika Pembahasan

Sistematika pembahasan dalam laporan pendahuluan RTBL Kawasan Sekitar Exit
Tol Tembelang Kabupaten Jombang meliputi:

Bab I Pendahuluan
Bab ini menjelaskan tentang latar belakang, maksud, tujuan, ruang lingkup,
dasar hukum dan sistematika laporan.
Bab II Tinjauan Kebijakan
Bab ini menjelaskan tentang tinjauan kebijakan yang berkaitan dengan wilayah
perencanaan yaitu Kawasan Sekitar Exit Tol Tembelang Kabupaten Jombang.
Bab III Gambaran Umum
Bab ini menjelaskan tentang gambaran umum kawasan perencanaan yang
meliputi delineasi kawasan perencanaan, fungsi dan kedudukan kawasan
dalam lingkup makro, isu perkembangan, kondisi fisik lingkungan serta kondisi
kawasan dan wilayah perencanaan yang meliputi perkembangan sosial-
kependudukan, struktur peruntukan lahan, kondisi jenis dan tipe bangunan,
kondisi sirkulasi dan jalur penghubung, daya dukung prasarana dan fasilitas
lingkungan.
Bab IV Pendekatan dan Metodologi
Bab ini menjelaskan tentang pendekatan dan metodologi yang digunakan
didalam keseluruhan penyusunan dokumen RTBL Kawasan Sekitar Exit Tol
Tembelang Kabupaten Jombang.
Bab V Manajemen Kegiatan
Bab ini menjelaskan tentang rencana penyelesaian pekerjaan penyusunan
RTBL Kawasan Sekitar Exit Tol Tembelang Kabupaten Jombang, meliputi
organisasi pekerjaan, rencana kegiatan, waktu dan jadwal pengerjaan, serta
sistematika keseluruhan pelaporan.

LAPORAN PENDAHULUAN | I-8