TERM OF REFERENCE (TOR) STUDI KELAYAKAN

Prof. Dr. Erlina Rufaidah, M.Si.

I. PENDAHULUAN

A. LATAR BELAKANG
Dewasa ini seluruh sektor usaha dalam upaya menghitung kelayakan suatu usaha
dimulai dengan melaksanakan suatu Studi Kelayakan, Pembangunan perusahaan
perkebunan pada suatu lokasi harus dilakukan dahulu studi kelayakannya, agar didapat
keadaan senyatanya keuntungan dan kerugian yang didapat apabila perusahaan akan
menginvestasikan dananya guna membangun sebuah perkebunan, bukan hanya pada
penilaian agribisnis saja tetapi juga analisa financial perlu di bahas agar di dapat analisa
kelayakan pembangunan kebun apakah akan di lanjutkan atau tidak. Penilaian
kesesuaian adalah tahapan penelitian lahan untuk penggunaan tertentu dari lahan tersebut,
hal mana faktor-faktor pembatas penggunaan lahan di identifikasikan, kemudian
dilakukan cara-cara untuk mengatasi atau menekan faktor-faktor pembatas sedemikian
rupa sehingga tercapai produktivitas lahan yang optimal. Sejumlah faktor yang
diperhatikan dalam penilaian kesesuaian lahan merupakan faktor yang dapat
mempengaruhi pertumbuhan tanaman yang disebut faktor pembatas pertumbuhan
tanaman antara lain meliputi jumlah curah hujan, ketinggian di atas permukaan laut,
bentuk daerah atau topografi, jenis tanah serta sifat-sifat fisik dan kimianya.
Karakteristik lahan yang digunakan untuk penilaian kesesuaian lahan adalah
berdasarkan kriteria fisik lahan De Boer (1987). Karakteristik kimia (kecuali pH) secara
langsung tidak dipergunakan dalam penilaian, mengingat kesuburan tanah dapat
diperbaiki. Karakteristik kimia tanah akan menjadi dasar untuk pertimbangan
peningkatan produktivitas tanaman, khususnya dalam Pembangunan Perkebunan Kelapa
Sawit. Setiap kelas kesesuaian lahan (KKL) dicirikan oleh sejumlah faktor
pembatas tertentu yang akan menentukan produksi dari tanaman yang diusahakan. Di
samping penilaian KKL secara aktual maka dinilai juga KKL potensialnya. KKL
aktual ditentukan berdasarkan kepada parameter-parameter lahan sesuai dengan kondisi
lahan pada saat survey dilakukan, sedangkan KKL potensial adalah kelas lahan setelah
 dilakukan perbaikan terhadap faktor pembatas yang ada. KKL potensial dapat dikaitkan
langsung dengan rata-rata potensi produksinya. Dengan perbaikan faktor pembatas dan
penerapan kaidah-kaidah pengelolaan kebun yang baku, diharapkan target produksi
potensial dapat tercapai, yang di kaitkan dengan investasi keuangan, apakah
pembangunan investasi perkebunan dapat dilaksanakan atau tidak, kelayakan bukan saja
pada aspek agronomi saja, tetapi juga aspek investasi keuangan, sosial budaya dan lain
sebagainya yang menjadi satu kesatuan hasil dari studi kelayakan bisnis.
Jadi pengertian studi kelayakan bisnis adalah penelitian yang menyangkut
berbagai aspek baik itu dari aspek hukum, sosial ekonomi dan budaya, aspek pasar dan
pemasaran, aspek teknis dan teknologi sampai dengan aspek manajemen dan
keuangannya, dimana itu semua digunakan untuk dasar penelitian studi kelayakan dan
hasilnya digunakan untuk mengambil keputusan apakah suatu proyek atau bisnis dapat
dikerjakan atau ditunda dan bahkan tidak dijalankan. Studi kelayakan biasanya
digolongkan menjadi dua bagian yang berdasarkan pada orientasi yang diharapkan oleh
suatu perusahaan yaitu berdasarkan orientasi laba, yang dimaksud adalah studi yang
menitik-beratkan pada keuntungan yang secara ekonomis, dan orientasi tidak pada laba
(social), yang dimaksud adalah studi yang menitik-beratkan suatu proyek tersebut bisa
dijalankan dan dilaksanakan tanpa memikirkan nilai atau keuntungan ekonomis.
B. MAKSUD DAN TUJUAN
Maksud dan tujuan studi kelayakan bisnis adalah penelitian yang menyangkut
berbagai aspek baik itu dari aspek hukum, sosial ekonomi dan budaya, aspek pasar dan
pemasaran, aspek teknis dan teknologi sampai dengan aspek manajemen dan
keuangannya, dimana itu semua digunakan untuk dasar penelitian studi kelayakan dan
hasilnya digunakan untuk mengambil keputusan apakah suatu proyek atau bisnis dapat
dikerjakan atau ditunda dan bahkan tidak dijalankan.
Studi kelayakan biasanya digolongkan menjadi dua bagian yang berdasarkan pada
orientasi yang diharapkan oleh suatu perusahaan yaitu berdasarkan orientasi laba, yang
dimaksud adalah studi yang menitik-beratkan pada keuntungan yang secara ekonomis,
dan orientasi tidak pada laba (social), yang dimaksud adalah studi yang menitik-beratkan
suatu proyek tersebut bisa dijalankan dan dilaksanakan tanpa memikirkan nilai atau
keuntungan ekonomis.
C. KERANGKA ACUAN KERJA
Penyusunan Studi Kelayakan ini mengacu kepada Kerangka Acuan Studi
Kelayakan Pengembangan Proyek Perkebunan yang ditetapkan oleh PERATURAN
MENTERI PERTANIAN REPUBLIK INDONESIA NOMOR
98/Permentan/OT.140/9/2013
D. SASARAN /TARGET
Tujuan dan Target dalam Studi Kelayakan ini adalah Melakukan kegiatan &
penelitian langsung ke dalam lokasi calon kebun kelapa sawit dengan tujuan
mendapatkan data yang lebih akurat seperti data tanam tumbuh, data tanah berupa
kondisi fisik dan kimia tanah, pH tanah, ketinggian tempat, keadaan vegetasi areal berupa
semak belukar, belukar konversi, kondisi alang-alang dan hutan sekunder. Vegetasi
dominan ladang masyarakat berupa tanaman buah tahunan dan tanaman perkebunan
tahunan. Topografi areal yang disurvey serta bentang alam pendukung misalnya kondisi
akses jalan, sumber air berupa sungai dan areal dataran. Sumber daya pendukung lainnya
juga seperti kondisi sosial ekonomi masyarakat.
E. PELAKSANA PEKERJAAN
PT. Global Mapindo Konsultan Perkebunan Kelapa Jalan Jend Sudirman
Kompleks Perkantoran Sudirman Raya Blok C No 10 Tangkerang Tengah-Kotamadya
Pekanbaru-28285 Riau- Indonesia
 II. RUANG LINGKUP PEKERJAAN

A. Identifikasi Lingkungan Fisik

1. Wilayah Administrasi
a. Wilayah Administrasi
Wilayah Administrasi calon kebun yang akan disurvey terletak pada
Propinsi, Kebupaten, Kecamatan dan Desa yang telah di tentukan sesuai
peruntukan nya, dan penjelasan batas batas yang bersebelhan dengan areal calon
lokasi pembangunan kebun. Luas lahan yang dipetakan untuk Pencadangan Areal
Perkebunan Sawit Pengecekan dengan clinometer dan peta topografi ketinggian
juga di lakukan penghitungannya terletak pada ketinggian muka laut.
b. Kondisi Iklim
Sebagai sarat pertumbuhan kelapa sawit, unsur-unsur iklim sangat
menentukan keberhasilan penanaman di lapangan. Kondisi iklim yang ada di
calon areal perkebunan, data di ambil dari berbagai sumber yang terkait, seperti
BMG, dan atau sumber sumber lain nya,
c. Geologi dan Bahan Induk
Pengambilan analisa Geologi dan Bahan induk pada areal studi di
sesuaikan dengan kondisi fisik batuan dengan mempergunakan Peta Geologi dan
uji lab,
d. Topografi dan Bentuk Wilayah
Areal calon lokasi Perkebunan terdiri dari 4 (empat) satuan bentuk
wilayah yaitu Wilayah Dataran Datar (jalur aliran sungai dan dataran datar)
sampai Dataran Berombak, Wilayah Dataran Bergelombang, Wilayah Antiklin
Berbukit Hummock, dan Wilayah Antiklin Berbukit Hillock.
2. Fisik Lahan (Vegetasi, Tanah, Lereng, Sungai/Air)
a. Vegetasi
Vegetasi dominan di lokasi areal calon kebun, juga kondisi vegetasi
dimasukkan kedalam kelas hutan primer, hutan skunder, semak belukar, dan lain
sebagainya.
 b. Tanah
Kandungan tanah pada areal calon perkebunan perlu diketahui untuk
pertumbuhan tanaman
c. Lereng
Kondisi lereng di gambarkan bentuk secara umumnya misalnya datar
sampai bergelombang atau sebagian kecil berbukit-bukit dan kondisi lainnya.

Kondisi Vegetasi dan Kelerengan

d. Sungai
Ketersediaan sumber air yakni Sungai di wilayah studi, debit yang tersedia
tidak berfluktuatif, atau tidak artinya air tersedia sepanjang tahun atau tidak. Serta
pemanfaatan air sungai oleh penduduk baik untuk irigasi maupun untuk
kehidupan sehari hari yang bersumber dari air sungai tersebut
3. Sosial Ekonomi
 Data Yang Diperlukan dalam sosial ekonomi daerah survey
 Permasalahan Yang sering Dihadapi
B. Analisa Kesesuaian Lahan
 Penilaian kesesuaian adalah tahapan penelitian lahan untuk penggunaan tertentu
dari lahan tersebut, hal mana faktor-faktor pembatas penggunaan lahan diidentifikasikan,
kemudian dilakukan cara-cara untuk mengatasi atau menekan faktor-faktor pembatas
sedemikian rupa sehingga tercapai produktivitas lahan yang optimal. Setiap kelas
kesesuaian lahan (KKL) dicirikan oleh sejumlah faktor pembatas tertentu yang akan
menentukan produksi dari tanaman yang diusahakan. Di samping penilaian KKL
secara aktual maka dinilai juga KKL potensialnya. KKL aktual ditentukan berdasarkan
kepada parameter-parameter lahan sesuai dengan kondisi lahan pada saat survey
dilakukan, sedangkan KKL potensial adalah kelas lahan setelah dilakukan perbaikan
terhadap faktor pembatas yang ada.

Dari tabel diatas dilakukan analisa hubungan antara kualitas lahan dan karakteristik lahan

1. Topografi
Topografi yang dipertimbangkan dalam evaluasi lahan adalah bentuk wilayah (relief) atau
lereng dan ketinggian tempat di atas permukaan laut.
2. Tempratur
Tempratur Karakterisitik lahan dari variabel Temperatur udara (tc) yang digunakan dalam
penilaian kelas kesesuaian lahan.
3. Ketersediaan Air
a. Curah Hujan
Mengetahui jumlah curah hujan di suatu area yang akan dianalisa dan alan
dimasuk dalam kelas lahan nantinya
b. Bulan Kering
Adalah Penilaian terhadap ketersediaan air dengan kondisi bulan kering dengan
tingkat kriteria yang telah ditetapkan.
c. Kelembaban tanah
Kelembaban tanah untuk kesesuaian lahan pada pembangunan kebun kelapa sawit
jarang sekali dipakai sebagai parameter, hal ini di mungkinkan wilayah indonesia
mempunyai kelembabab tanah yang rata rata baik
4. Ketersediaan Oksigen
Ketersediaan Oksigen di wakili oleh parameter drainase tanah
5. Media Perakaran
a. Tekstur
Tekstur merupakan komposisi partikel tanah halus yaitu pasir, debu dan liat.
Tekstur dapat ditentukan di lapangan, atau berdasarkan data hasil analisis di
laboratorium.
b. Bahan kasar
Adalah persentasi kerikil, kerakal atau batuan pada setiap lapisan tanah.
c. Kedalaman Tanah
Kedalaman tanah dalam pengertian pertanian dibatasi atas kulit bumi yang telah
mengalami pelapukan atau adanya aktivitas biologi.
6. Kondisi Gambut
Gambut diklasifikasikan lagi berdasarkan berbagai sudut pandang yang berbeda; dari
tingkat kematangan, kedalaman, kesuburan dan posisi pembentukannya.
 1. Ketebalan Gambut
2. Gambut dengan Sisipan/Pengkayaan Bahan Mineral
3. Tingkat Kematangan Gambut

7. Retensi Hara
Karakterisitik lahan dari variabel Retensi Hara (nr) ditentukan dari 4 (empat) karakteristik
berikut, yaitu:
a. Kapasitas Tukar Kation (KTK) Liat
b. Kejenuhan Basa
c. Keasaman Tanam
d. C-organik
8. Toksisitas
Toksisitas adalah suatu keadaan yang menandakan adanya efek toksik/racun yang
terdapat pada bahan /tanah (lokasi survey), Karakterisitik lahan dari variabel Toksisitas
(xc) ditentukan dari karakteristik Salinitas (dS/m) atau kandungan garam terlarut pada
tanah yang dicerminkan oleh daya hantar listrik.
9. Sodisitas
Karakterisitik lahan dari variabel Sodisitas (xn) ditentukan dari karakteristik: Prosentase
Alkalinitas atau Prosentase ESP.
10. Bahaya Sulfisdik
Bahaya Sulfisdisk dari karakterisitik lahan di ukur berdasarkan variabel Kedalaan
Sulfisdik dimana dalamnya bahan sulfidik diukur dari permukaan tanah sampai batas atas
lapisan sulfidik.
11. Bahaya Erosi
Tingkat bahaya erosi dapat diprediksi berdasarkan kondisi lapangan, yaitu dengan cara
memperhatikan adanya erosi lembar permukaan (sheet erosion), erosi alur (rill
erosion), dan erosi parit (gully erosion). Pendekatan lain untuk memprediksi tingkat
bahaya erosi yang relatif lebih mudah dilakukan adalah dengan memperhatikan permukaan
tanah yang hilang (rata-rata) pertahun, dibandingkan tanah yang tidak tererosi
a. Kelerengan
 b. Bahaya Erosi
12. Bahaya Banjir.
Banjir ditetapkan sebagai kombinasi pengaruh dari: kedalaman banjir (X) dan lamanya
banjir, tehnik pengambilan data dengan berbagai metode yang telah umum digunakan
untuk menghitung ada tidaknya bahaya erosi terhadao lahan

Gambar Foto Sutudi Kelayakan Survey

C. EVALUASI KESESUAIAN LAHAN

Semua karakteristik lahan ditabulasi dan dinilai untuk menentukan kelas
kesesuaian lahannya bagi tanaman Kelapa Sawit. Pentabulasian data dan penilaian
dilakukan terhadap setiap Satuan Peta Tanah (SPT) sehingga diperoleh beberapa kelas
atau unit kesesuaian lahan (KKL/UKL) yang penyebarannya mengikuti pola penyebaran
SPT tersebut. Evaluasi kelas kesesuaian lahan didasarkan kepada kriteria kesesuaian
lahan Pusat Penelitian Kelapa Sawit, selanjutnya cara penggolongan sub kelas kesesuaian
lahan ditetapkan berdasarkan jumlah dan intensitas faktor pembatasnya

Semua karakteristik lahan ditabulasi dan dinilai untuk menentukan kelas

kesesuaian lahannya bagi tanaman Kelapa Sawit. Pentabulasian data dan penilaian
dilakukan terhadap setiap Satuan Peta Tanah (SPT) sehingga diperoleh beberapa kelas
atau unit kesesuaian lahan (KKL/UKL) yang penyebarannya mengikuti pola penyebaran
SPT tersebut. Evaluasi kelas kesesuaian lahan didasarkan kepada kriteria kesesuaian
lahan Pusat Penelitian Kelapa Sawit (Adiwiganda dkk, 1993), yang merupakan
modifikasi kesesuaian lahan FAO (1976) yang tertera . Selanjutnya cara penggolongan
sub kelas kesesuaian lahan ditetapkan berdasarkan jumlah dan intensitas faktor
pembatasnya
Pengkelasan kesesuaian lahan juga merujuk sistem FAO (1976) yang menganut 5
kelas kesesuaian lahan (KKL) yaitu S1 (Sangat Sesuai = Highly Suitable), S2 (Cukup
Sesuai = Moderately suitable), S3 (Sesuai Bersyarat = Marginally Suitable), N1 (Tidak
Sesuai Untuk Saat Ini = Conditionally Not Suitable) dan N2 (Tidak Sesuai Permanen
= Permanently Not Suitable).
Sebagai contoh ordo sampai dengan tingkat sub kelas kesesuaian lahannya
adalah sebagai berikut :
Selanjutnya kelas kesesuaian lahan ini dapat dikaitkan dengan potensi produksi rata-rata.

1. Pegambilan sampel
Pengambilan sampel kesesuaian lahan berpedoman pada sebaran spt yang ada dimana
pengambilan sampel kesesuaian lahan secara aktual, seluruh titik sampel sesuai spt yang
telah ditentukan diambil kemudian dibuatkan tabulasi pengelompokan yang pada akhirnya
akan digolongkan menjadi kesesuaian lahan potensial atau tidak dengan menimbang
faktor pembatas dan meminimalisir faktor faktor pembatasnya, dan atau rendahnya potensi
lahan untuk pertumbuhan tanaman.
2. Potensi Produksi
Dengan menggunakan indikator yang valid dan dikaitkan dengan Kelompok Kelas
Lahan potensialnya, sudah dapat di prakirakan seberapa besar potensi produksi rata-rata
Perkebunan Kelapa Sawit sesuai standardisasi Pusat Penelitian Kelapa Sawit.

Potensi produksi 22,43 Ton TBS/Ha/Th adalah potensi produksi pada kelas kesesuaian
lahan S1, S2, dan S3. Selanjutnya merupakan pedoman dalam perhitungan ekonomis/
kelayakan Pembangunan Perkebunan Kelapa Sawit.

Produksi di atas dapat dicapai dengan pemeliharaan tanaman dan pengawetan tanah
dilakukan sesuai standar dan pemupukan dilakukan berdasarkan rekomendasi dari hasil
analisa tanah dan berdasarkan KCD (Kesatuan Contoh Daun) tanaman kelapa sawit
D. ANALISA FINANSIAL
Dalam studi ini, diambil suatu asumsi saja misalkan diasumsikan bahwa untuk
membiayai pembangunan dan operasi perkebunan bersumber dari pembiayaan Modal
sendiri (Equity Capital) yaitu Perusahaan/Investor. Asumsi ini bertujuan untuk menekan
jumlah biaya selama tahun-tahun pertama operasi. Jumlah biaya yang terlalu besar
dibandingkan dengan modal sendiri akan mengakibatkan beban anggaran yang terlalu
berat, sehingga dapat membahayakan likuiditas maupun profitabilitas perusahaan
pengelola proyek (perkebunan).
Biaya operasional tahunan dihitung untuk mempermudah para pemrakarsa dan pihak
ketiga yang berkepentingan untuk mengkaji prospek finansial perkebunan kelapa sawit
ini di masa mendatang. Dalam menghitung biaya oparasional tahunan ini digunakan
asumsi - asumsi:

a. Harga-harga bahan baku dan penolong pada dasarnya tidak akan berubah secara
berarti.
b. Hal yang serupa berlaku untuk upah langsung, gaji, dan biaya overhead.
c. Inflasi dalam negeri akan mempengaruhi harga jual produk dan biaya langsung secara
sepadan.

Dalam kajian ini juga meninjau faktor besarnya harga produk (terutama harga jual TBS)
dan besarnya biaya investasi, dan apabila biaya investasi proyek lebih besar dari pada
pendapatan yang di rencanakan maka proyek ini bukanlah merupakan suatu competitive
investment, sehingga rencana proyek tersebut sebaiknya tidak perlu dilaksanakan, tetapi
begitu pula sebaliknya, dan oleh sebab itu diperlukan kajian finansial (business plan) atas
rencana investasi proyek sehingga akan di temukan suatu nilai value ada atau tidak (layak
atau tidak layak) memberikan insentif yang cukup menarik bagi investor untuk
menanamkan modalnya pada proyek tersebut. Sehingga, lebih baik mereka memilih
alternatif investasi lain yang bisa memberi manfaat yang lebih baik di masa mendatang.

1. Biaya Kebun (PLANTATION COST)

Pembiayaan proyek pembanguan kebun kelapa sawit inti yang seluas 10.000 Ha.
dengan asumsi secara keseluruhan lahan merupakan lahan mineral basah dan rawa
basah degan rata-rata jumlah pokok per Hektar (Satuan Pokok per Hektar) adalah 136
Pohon, dengan design areal yang telah di rancang hasil dari survey lapangan.
Dari design ini maka akan didapatkan perkiraan (estimasi) luasan efektif tertanam dan
peruntukan lainnya yakni sebagai berikut: Luas yang terpakai untuk pembangunan
sarana dan prasarana (infrastruktur) dari luas 10.000 Ha adalah 804 Ha, dengan
rincian asumsi pemakaian areal :

 Jalan kebun 320 Ha (3,20%)

 Parit / drainase 270 Ha (2,70%)
 Pembibitan (Nursersy) 20 Ha (0,20%)
 Kantor 169 Ha (1,69%)
 Pabrik 25 Ha (0,20%)

Sehingga luasan efektif tertanam dari 10,000 ha adalah 9.196 Ha, setelah di kurangi
pemakaian lahan untuk satrana dan prasaran non areal tanam.
2. Jadwal Pembiayaan (financing time-table)
Rencana pembangunan kebun kelapa sawit seluas 10.000 Ha mulai dari tahun 0
sampai tahun ke 5 adalah :

a. Suku Bunga Pinjaman

Dalam perhitungan analisa keuangan ini tidak digunakan tingkat suku bunga
pinjaman (pembangunan dan Pengembalian), pembiayaan proyek dilaksanakan
tanpa pinjaman dari bank atau menggunakan modal sendiri (equity).
b. Harga Produk dan Standard Produksi
Harga TBS sebagai dasar biaya untuk melihat rencana jadwal pengembalian
pembiayaan. Potensi produksi TBS kebun dapat ditingkatkan dengan aplikasi
pelaksanaan pemeliharaan tanaman yang standar dan terukur sehingga produksi
dapat meningkat
3. Analisa Kelayakan Investasi
Kelayakan proyek pembangunan kebun kelapa sawit dilihat berdasarkan
tingkat return proyek itu sendiri, kriteria kelayakan investasi yang disiapkan dalam
laporan ini adalah Net Present Value (NPV) serta Internal Rate of Return
(IRR) dan B/C Ratio (Benefit per Cost Ratio).
Analisa sensitifitas untuk proyek pembangunan kebun kelapa sawit
mengunakan dua (2) variable yang dianggap berpengaruh terhadap kelayakan proyek
tersebut, ke 2 variabel tersebut adalah variable kenaikan biaya proyek (increase costs
variable), variable penurunan harga jual (decline selling prices variabel). Dari hasil
analisa sesitifitas menunjukkan bahwa variable perubahan harga jual agak sensitif
terhadap proyek, sedangkan kenaikan project cost kurang sensitif terhadap proyek ini.
Berdasarkan hasil analisa dari aspek umum, legalitas, aspek ekonomi, aspek
lingkungan, aspek pasar kelapa sawit, aspek teknik, sosial ekonomi, kesesuaian lahan,
produksi dan ketenagakerjaan, maka rencana pembaguanan kebun kelapa sawit baik
dalam sisi agronomis maupun Finansial dinyatakan L A Y A K (FEASIBLE ) atau
TIDAK untuk dilaksanakan.