INVESMENT PROJECT READY TO OFFER

( I-PRO )
DI KOTA SURABAYA TAHUN 2023

SURABAYA CREATIVE HUB

 BAB I
DESKRIPSI PROYEK

I.1. Nama Proyek

Surabaya Creative Hub (SCH) merupakan inovasi pembangunan yang
menjadi salah satu pusat kesenian dan teknologi disurabaya. SCH digagas
dengan me-redisign bangunan lama yaitu Taman Remaja Surabaya (TRS), Hi-
Tech Mall dan wisata keluarga yang dikenal dengan Taman Hiburan Rakyat
(THR). Kawasan yang dulu merupakan pusat penjualan peralatan teknologi dan
tempat hiburan serta kesenian di Kota Surabaya, akan dilakukan penataan atau
redesign menjadi pusat teknologi yang teritegrasi dengan wisata dan pusat
kesenian yang mengusung atau bertema teknologi modern.

I.2. Lokasi Proyek

Lokasi Proyek TRS/Hi-Tech Mall Jl. Kusuma Bangsa No.116-118 dan

untuk THR berlokasi di Jl. Kusuma Bangsa No. 112-114 Surabaya.

I.3. Jenis Proyek/Nomer investasi KBLI

Adapun Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia ( KBLI ) Tahun 2020

yang ditawarkan dalam projek ini meliputi sebagai berikut :

NO KBLI KETERANGAN
1. 6811
Real Estat Yang Dimiliki Sendiri Atau Disewa

2. 77329 Aktivitas Penyewaan dan Sewa Guna Tanpa Hak Opsi Mesin dan
Peralatan Industri Kreatif Lainnya
3. 90023 Aktivitas Pelaku Kreatif Seni Rupa
4. 90022 Pelaku Kreatif Seni Musik
5. 78433 Pelatihan Kerja Industri Kreatif Perusahaan
6. 3313 Reparasi Peralatan Elektronik dan Optik
7. 4652 Perdagangan Besar Suku Cadang Elektronik dan Peralatan
Telekomunikasi dan Bagian-Bagiannya

I.4. Gambaran Singkat Proyek

 THR/Hi-Tech Mall dan THR dulu adalah dua bangunan yang memiliki 2
(dua) fungsi yang berbeda yaitu perdagangan pusat elektronik dan tempat
hiburan. Kondisi eksisting saat ini bangunan tersebut mangkrak dan tidak
difungsikan lagi. Kepemilikan asset sepenuhnya milik Kota Surabaya. Inovasi
yang dibangun oleh Pemerintah Kota Surabaya saat ini adalah meredisign ulang
dua bangunan tersebut menjadi pusat industri ekonomi kreatif dan pusat
teknologi.

I.5. Latarbelakang
Taman Hiburan Rakyat Surabaya atau yang dikenal dengan THR terletak
di Jl. Kusuma Bangsa 110 Surabaya (belakang Hi-Tech Mall) menyediakan
fasilitas gedung dan panggung terbuka beserta kelengkapannya, selain itu disini
juga terdapat stand-stand yang menjual makanan dan produk kesenian. THR
juga merupakan salah satu obyek wisata yang dimiliki oleh Kota Surabaya tempo
dulu.
Taman Hiburan Rakyat yang berada di jalan Kusuma Bangsa merupakan
salah satu contoh konkrit tempat tujuan wisata yang kini ditinggalkan masyarakat
kota metropolitan saat ini. Di masa kejayaannya Taman Hiburan Rakyat (THR)
ramai dikunjungi bahkan pengunjungnya berasal dari luar kota. THR begitu biasa
disebut oleh masyarakat Surabaya, berusaha menampilkan keragaman budaya
Surabaya yang dikemas apik dalam sebuah kompleks yang terdiri dari beberapa
bangunan antara lain Gedung Srimulat, Gedung Pringgodani, Gedung Ludruk,
Kantor UPTD dan Kios makanan. Ditambah lagi terdapat teater terbuka di tengah
kompleks ini dan beberapa pendopo, membuat kompleks ini memang digunakan
untuk pertunjukan yang dapat ditonton banyak orang.
Tanah THR merupakan aset Pemerintah Kota Surabaya seluas
± 35.703,69 m2 yang merupakan bagian dari Hak Pengelolaan No.2/K
Tambaksari atas nama Pemerintah Kotamadya Daerah Tingkat II Surabaya
seluas 67.450 m2.
Taman Remaja Surabaya, salah satu tempat rekreasi keluarga terbesar
di kota Surabaya, yang mengusung konsep one stop entertainment meliputi
sajian live music setiap hari, 24 wahana permainan dewasa dan anak-anak yang
memberikan sensasi real experience, lebih dari 5 outlet makanan dan minuman
serta gemerlap lampu-lampu akan menambah keceriaan anda bersama
keluarga.
Taman Remaja Surabaya didirikan pada tahun 1971. TRS merupakan
tempat paling populer pada 1990-an, hal tersebut dibuktikan dengan banyaknya
pengunjung yang mengunjungi Taman Remaja dan berdapak baik bagi
perekonomian masyarakat sekitar. Tempat bermain ini mengalami masa
kemunduran pada saat memasuki tahun 2018 yang berakibat pada menurunnya
perekonomian masyarakat.
Tanah TRS merupakan aset Pemerintah Kota Surabaya seluas
± 35.703,69 m2 yang merupakan bagian dari Hak Pengelolaan No.2/K
Tambaksari atas nama Pemerintah Kotamadya Daerah Tingkat II Surabaya
seluas 67.450 m2.

Gambar : Kondisi Terkini Taman Hiburan Rakyat (THR) dan Taman – Taman Remaja
Surabaya (TRS)

Munculnya THR dan Taman Remaja Surabaya memiliki dampak yang

sangat baik bagi perekonomian masyarakat sekitar, karena secara tidak
langsung Taman Remaja membuka peluang kerja bagi masyarakat seperti
menjadi pegawai di THR maupun Taman Remaja, dan ada juga yang
berdagang didepan THR-TRS.
Tidak hanya berfungsi sebagai tempat bermain pertama di Surabaya
pada masanya namun Taman Remaja menjadi ladang usaha bagi masyarakat
terutama masyarakat kecil. Kondisi terkini dari aset tanah THR - TRS di
Surabaya :
 Gambar : Kondisi Terkini Taman Hiburan Rakyat (THR) dan Taman – Taman Remaja
Surabaya (TRS)

Penataan Kawasan Hi-Tech Mall terkait dengan kebutuhan dan

perkembangan isu saat ini menjadikan perlu dilakukan penataan ulang dalam
upaya mengadopsi kegiatan seni di dalam area Mall. Arahan pengembangan
baru di area belakang (eks THR) juga cukup memeliki prospek untuk dapat
dikerjasamakan dengan pihak ketiga dalam upaya optimalisasi pemanfaatan
lahan.
Penataan kawasan ini juga diharapkan dapat saling terintegrasi dan
mendukung satu aktivitas dengan aktivitas lainnya, dengan tetap menjaga area
privasi pada pengembangan fungsi non retail. Latar belakang ini menjadi dasar
visioning penataan tapak dalam penataan konsep integrasi pejalan kaki yang
menghubungkan pusat aktivitas yang ada, arahan pengembangan fungsi
kegiatan dan zonasi kawasan.

I.6. Keselarasan visi misi pembangunan dengan RPJMD Kab/Kota

Pembahasan aspek legal dalam perencanaan dan pembangunan
merujuk pada dokumen yang berlaku dan digunakan di Kota Surabaya, yaitu
Peraturan Daerah Kota Surabaya Nomor 7 Tahun 2009 tentang Bangunan,
Peraturan Daerah Kota Surabaya Nomor 6 Tahun 2013 tentang Perubahan Atas
Peraturan Daerah Kota Surabaya Nomor 7 Tahun 2009 tentang Bangunan.
Sedangkan aspek teknis merujuk pada ketentuan tata ruang berdasarkan
Peraturan Daerah Kota Surabaya Nomor 12 Tahun 2014 tentang Rencana Tata
Ruang Wilayah (RTRW) Kota Surabaya Tahun 2014 – 2034, Peraturan Daerah
Kota Surabaya Nomor 8 Tahun 2018 tentang Rencana Detail Tata Ruang
 (RDTR), Peraturan Zonasi (PZ) Surabaya Tahun 2018-2038, serta Skenario
Pengembangan Kawasan Reborn THR (2022).

I.7. Tujuan pengembangan Proyek Investasi

Tujuan Penyusunan Investmen Project Ready To Offer (I-PRO)
Rencana Bisnis Surabaya Creative Hub (SCH) Kota Surabaya adalah membuat
rencana yang terstruktur dan terpadu dalam pemanfaatan aset daerah, yang
mensinergikan upaya-upaya pemanfaatan tersebut agar lebih efektif, sebagai
alat koordinasi antar pelaku pemanfaatan ruang, sekaligus sebagai bahan
masukan untuk penyusunan RPJMD dan Rencana Strategis Organisasi
Perangkat Daerah (Renstra OPD).

I.8. Keuntungan pengembangan Proyek Investasi

Sektor yang mendapatkan manfaat dari pembangunan proyek IPRO
Surabaya Creative Hub (SCH) diantaranya :
1. Sektor Industri Ekonomi Kreatif
2. Sektor Perdagangan dan Jasa
3. Sektor Pariwisata
4. Sektor Akomodasi
5. Sektor Jasa Lainnya
 BAB II
ASPEK PASAR, MAKRO DAN MIKRO EKONOMI

II.2. Analisis Permintaan dan Potensi Pasar

Berdasarkan studi pasar yang telah dilakukan, diperoleh informasi
bahwasannya terdapat beberapa aspek yang menjadi preferensi atau pilihan
masyarakat Kota Surabaya. Yang pertama, jenis sarana atau fasilitas yang
diminati oleh warga Kota Surabaya adalah sarana perdagangan berupa pusat
perbelanjaan/mall, foodcourt, kafe, dan co-working space. Kemudian, barang-
barang yang paling sering dibeli secara offline/luring, antara lain produk fashion,
makanan dan minuman, kebutuhan sehari-hari, serta HP, laptop, dan komputer.
Selanjutnya, kategori seni budaya yang paling diminati adalah pertunjukan
musik modern.Dan yang terakhir, media promosi yang paling diminati adalah
media promosi berbasis digital seperti Instagram Ads dan Facebook Ads. Selain
hasil survei di atas, ada juga beberapa saran dari masyarakat terkait fasilitas
umum yang ada di Kota Surabaya khususnya terkait Komplek Hi-Tech Mall,
sebagai berikut:
1. Menghidupkan kembali dan merevitalisasi Hi-Tech Mall dengan interior lebih
modern, lebih fresh, lebih kreatif dengan gaya yang up to date dan artistik,
menggencarkan branding dan memperbanyak variasi stand di Hi-Tech Mall
yang lebih bervariasi, serta menjadikan Hi-Tech Mall sebagai mall tematik
dengan ciri khas pusat elektroniknya. Selain itu juga, beberapa masyarakat
menyarankan untuk menyediakan ruang kesenian di Hi-Tech Mall seperti art
museum, pentas seni, dan panggung srimulat sehingga perlunya
menghidupkan lagi Hi-Tech Mall menjadi pisat pameran budaya seni yang
dikemas modern dan digabung juga dengan pusat perbelanjaan barang
elektronik seperti dahulu. Dari saran masyarakat inilah akan diakomodasi
dengan membangun tematik mall dengan merevitalisasi Hi-Tech Mall
dengan branding dan fasilitas baru, seperti menambahkan ruang kesenian
di 1/4 luas area mall di setiap lantai, menyediakan ruang pameran di atrium,
dan sebagainya.
2. Selain mall, adapun kebutuhan dari masyarakat yang dihidupkannya
kembali Taman Hiburan Remaja (THR) dengan permainan lebih modern,
dihidupkannya kembali pasar malam di Surabaya, perlunya public space
dan tempak rekreasi bagi keluarga di tengah kota. Dari sinilah akan
diakomodasi dengan membangun amusement park di komplek Hi-Tech Mall
 yang berfungsi sebagai taman hiburan yang berisi wahana dan area rekreasi
bagi warga Kota Surabaya.
3. Kemudian seiring perkembangan zaman, dimana pekerjaan mulai banyak
yang terdigitalisasi dan banyaknya perusahaan baru yang berdiri, kebutuhan
akan ruang kantor semakin bertambah. Hal ini menjadi peluang bagi
Pemerintah Kota Surabaya untuk mengakomodasi kebutuhan tersebut
dengan membangun Pusat Seni dan Budaya yang didalamnya tersedia
ruang meeting yang dapat disewakan dan space kantor yang dapat
disewakan tiap lantai.
4. Yang terakhir, adanya kebutuhan dari masyarakat mengenai perlunya
dibuka kembali kolam renang dan dibangunnya apartemen dan sarana
prasarana olahraga serta makanan untuk anak-anak dan dewasa, serta
penitipan anak full day bagi orang tua yang bekerja (dalam satu gedung).
Hal ini menjadi peluang bagi Pemerintah Kota Surabaya untuk
mengakomodasi kebutuhan tersebut dengan membangun Hotel dan MICE
sebagai tempat peristirahatan bagi masyarakat Kota Surabaya, sekaligus
sarana menyelenggarakan event di kawasan Hi-Tech Mall.

Analisis pasar dilakukan untuk mendapatkan potensi usaha yang sesuai

untuk merevitalisasi Komplek THR Kota Surabaya. Dalam kajian ini, analisis
pasar dilakukan dengan menggunakan 3 (tiga) pendekatan. Pertama, analisis
dan proyeksi kondisi perekonomian masyarakat kota Surabaya dengan
menggunakan beberapa indikator yang tersedia dalam BPS Surabaya. Kedua,
studi empiris dengan melakukan survey preferensi masyarakat Surabaya
berbasis kuesioner. Ketiga, studi literatur untuk mengetahui tren gaya hidup dan
preferensi masyarakat urban/perkotaan di Indonesia secara umum. Kesimpulan
mengenai alternatif potensi usaha yang sesuai untuk Komplek THR Surabaya
akan ditarik berdasarkan ketiga pendekatan yang digunakan dalam analisis
pasar tersebut.

II.2. Analisis Persaingan dari Kompetitor

Pesaing yang dihadapi baik tingkat daerah maupun nasional dalam segi
harga, kualitas produk, kelebihan pesaing diantaranya mall – mall modern baik
dilingkup Kota Surabaya maupun di Luar Kota Surabaya yang memiliki daya
tarik pengunjung lebih bagus serta aspek pasar pada kalangan menengah
keatas.
II.3. Analisis Harga dan Kualitas Produk
Dari segi kualitas dan harga dibandingkan produk yang ada dipasar saat
ini tentunya akan lebih rendah dibandingkan dengan produk-produk lain yang
ada. Selain itu SCH memiliki keunggulan dimana menyediakan wadah
berkumpul berbasis (co-working) bagi para pelaku industri kreatif untuk
mengembangkan kreatifitasnya.

II.4. Road Map Pengembangan Produk

Strategi menghadapi potensi pasar yang dituju dan persaingan yang
dihadapi adalah SCH akan di redesign dengan pusat industri kreatif sekaligus
pusat IT. Pembangunan ini akan menjadi potensi pasar yang luar biasa
terutama bagi kalangan muda untuk dapat mengembangkan kreativitasnya
dalam industri ekonomi kreatif yang berbasis IT. Dibandingkan dengan venue
yang lain yang ada di Kota Surabaya rata-rata aspek pasarnya lebih kearah
perdagangan dan jasa.
 BAB III
ASPEK LEGALITAS DAN KELEMBAGAAN

III.1. Kondisi kepemilikan tanah saat ini

Berdasarkan data aset Surabaya, Kawasan THR merupakan aset milik

Pemerintah Kota Surabaya dengan 2 sertifikat kepemilikan, antara lain HPL 02
dan HPL 1/K. Detail keterangan pada kedua aset dapat dilihat pada tabel 2.3 di
bawah ini:

Sumber: Aset Surabaya

Gambar : Peta Kepemilikan Aset Pemerintah Kota Kawasan THR

III.2. Legalitas dan Status kepemiilikan lahan

Detail aset Pemerintah Kota Surabaya yang berkenaan dengan projek
sebagai berikut :
Tabel : Data Aset Kepemilikan Kawasan THR
III.3. Mitigasi risiko Lahan yang ditawarkan

Tanah merupakan aset Pemerintah Kota Surabaya yang dikelola oleh

Badan Pengelola Keuangan dan Aset daerah.

III.4. Peraturan Rencana Pembangunan

Lokasi I-PRO yang ditawarkan untuk investasi telah masuk dalam

Masterplan pemerintah daerah, RTRW pada proyek tersebut sudah sesuai dan
RTDR sudah ada. Peraturan Daerah Kota Surabaya Nomor 7 Tahun 2009
tentang Bangunan, Peraturan Daerah Kota Surabaya Nomor 6 Tahun 2013
tentang Perubahan Atas Peraturan Daerah Kota Surabaya Nomor 7 Tahun
2009 tentang Bangunan. Sedangkan aspek teknis merujuk pada ketentuan tata
ruang berdasarkan Peraturan Daerah Kota Surabaya Nomor 12 Tahun 2014
tentang Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kota Surabaya Tahun 2014 –
2034, Peraturan Daerah Kota Surabaya Nomor 8 Tahun 2018 tentang Rencana
Detail Tata Ruang (RDTR), Peraturan Zonasi (PZ) Surabaya Tahun 2018-2038,
serta Skenario Pengembangan Kawasan Reborn THR (2022).

III.5. Kerjasama yang ditawarkan dan Jangka Waktu

Tata cara pelaksanaan kerja sama oleh pemerintah daerah sebelumnya
telah diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 50 Tahun 2007 tentang Tata
Cara Pelaksanaan Kerja Sama Daerah. Peraturan Pemerintah tersebut
ditetapkan berdasarkan amanat Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2004
tentang Pemerintahan Daerah, (kemudian di cabut dengan UndangUndang
Nomor 23 Tahun 2014). Mengenai kerja sama antara pemerintah daerah
dengan pihak swasta juga terkait dengan Peraturan Pemerintah Nomor 27
Tahun 2014 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah dan Peraturan
Menteri Dalam Negeri Nomor 19 Tahun 2016 tentang Pedoman Pengelolaan
Barang Milik Daerah dan Permendagri Nomor 47 Tahun 2021 tentang Tata
Cara Pelaksanaan Pembukuan, Inventarisasi, dan Pelaporan Barang Milik
Daerah.
Sebelum mengetahui mengenai kerja sama daerah, sebaiknya perlu
dipahami mengenai definisi yang terkait dengan “daerah” itu sendiri. Dalam
Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2014 (sebagaimana perubahannya dalam
UU No. 2 Tahun 2015 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti
Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 tentang Perubahan atas Undang-
Undang Nomor 23 Tahun 2014 Tentang Pemerintahan Daerah Menjadi
Undang-Undang dan UU No. 9 Tahun 2015 tentang Perubahan Kedua Atas
Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2014 tentang Pemerintahan Daerah serta
beberapa perubahan pada UU lainya semisal UU Cipta Kerja) tentang
Pemerintahan Daerah.
Dalam Peraturan Pemerintah Nomor 50 Tahun 2007 diatur bahwa pihak
pemerintah daerah yang melakukan kerja sama adalah kepala daerah
(gubernur, bupati dan walikota), sedangkan dalam Peraturan Pemerintah
Nomor 27 Tahun 2014 diatur pejabat yang dapat melaksanakan pemanfaatan
barang milik negara/daerah. Pasal 26 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor
27 Tahun 2014 mengatur bahwa Pemanfaatan Barang Milik Negara/Daerah
dilaksanakan oleh:
a) Pengelola Barang, untuk Barang Milik Negara yang berada dalam
penguasaannya;
b) Pengelola Barang dengan persetujuan Gubernur/Bupati/Walikota, untuk
Barang Milik Daerah yang berada dalam penguasaan Pengelola Barang;
c) Pengguna Barang dengan persetujuan Pengelola Barang, untuk Barang
Milik Negara yang berada dalam penguasaan Pengguna Barang; atau
d) Pengguna Barang dengan persetujuan Pengelola Barang, untuk Barang
Milik Daerah berupa sebagian tanah dan/atau bangunan yang masih
digunakan oleh Pengguna Barang, dan selain tanah dan/atau bangunan.
Bentuk Pemanfaatan telah diatur dalam Pasal 27 Peraturan Pemerintah
27 tahun 2014 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah, berupa:
a. Sewa;
b. Pinjam Pakai;
c. Kerja Sama Pemanfaatan (KSP);
d. Bangun Serah Guna atau Bangun Guna Serah (BOT dan BTO); atau
e. Kerja Sama Penyediaan Infrastruktur (KSPI).
Dalam tataran pemerintah daerah, pejabat pelaksana pemanfaatan diatur
dalam Pasal 78 ayat (1) Permendagri Nomor 19 Tahun 2016 sebagai berikut:
Pemanfaatan barang milik daerah dilaksanakan oleh:
a. Pengelola Barang dengan persetujuan Gubernur/Bupati/Walikota, untuk
barang milik daerah yang berada dalam penguasaan Pengelola Barang;
dan
b. Pengguna Barang dengan persetujuan Pengelola Barang, untuk barang
milik daerah berupa sebagian tanah dan/atau bangunan yang masih
digunakan oleh Pengguna Barang, dan selain tanah dan/atau bangunan.
 BAB IV
ASPEK TEKNIS

IV.1. Gambaran lokasi proyek investasi

Gambaran umum wilayah studi menggambarkan kondisi faktual di sekitar
komplek Taman Hiburan Rakyat, di dalam komplek Taman Hiburan Rakyat,
kondisi fisik, ekonomi, sosial-budaya, populasi dan kondisi yang berkaitan
dengan aspek legal Taman Hiburan Rakyat sebagai berikut :
Kondisi Sekitar THR dan TRS
Taman Hiburan Rakyat dan Taman Remaja Surabaya berlokasi di
Jl. Kusuma Bangsa, masuk kawasan pusat kota yang berada di wilayah
Kecamatan Tambaksari. Jenis kegiatan atau penggunaan lahan di sepanjang
Jl. Kusuma Bangsa mulai perempatan Jl. Ambengan sampai perempatan
Jl. Ngaglik terdiri dari:
A. Perdagangan dan jasa
a. Perdagangan, antara lain terdiri dari toko komputer, servis komputer,
toko kue, mini market, dealer sepeda motor, toko suku cadang sepeda
motor, restoran, depot, warung, pusat perbelanjaan, bengkel sepeda
motor, SPBU.
b. Jasa; terdiri dari bank, asuransi, kantor advokat, hotel, tempat karaoke.
B. Sarana pelayanan umum; terdiri dari : kantor pos, sekolah dasar, tempat
praktek dokter.
C. RTH; dalam hal ini adalah Taman Makam Pahlawan Kusuma Bangsa.
D. Rumah tinggal.
Penggunaan lahan faktual di koridor Jl. Kusuma Bangsa mulai
perempatan Jl. Ambengan sampai perempatan Jl. Kalianyar ditunjukkan
pada Gambar 3 dibawah ini :

Gambar : Penggunaan lahan faktual di sepanjang Koridor Jl. Kusuma Bangsa. (Sumber : Hasil
survei lapangan November 2022)
IV.2. Gambaran Kondisi Lokasi Eksisting
Secara umum Komplek Taman Hiburan Rakyat dibagi menjadi dua
bagian, bagian depan adalah Hitech Mall dan bagian belakang adalah Taman
Hiburan Rakyat. Gedung Hitech Mall masih berdiri dan beroperasi hingga
sekarang. Sedangkan di dalam lokasi Taman Hiburan Rakyat, saat ini
wujudnya berupa lahan terbuka yang ditumbuhi semak belukar dan
pepohonan. Hanya tersisa tiga bangunan yang masih berdiri, yaitu:
1. Kondisi Gedung :
a. Kantor Taman Hiburan Rakyat yang juga digunakan sebagai Kantor
Dinas Kebudayaan dan Pariwisata Kota Surabaya. Gedung ini sudah
tidak difungsikan lagi.
b. Gedung Srimulat, walaupun bangunannya masih ada tetapi tidak
difungsikan lagi. Bangunan-bangunan yang sebelumnya ada, tetapi
sekarang sudah dibongkar, antara lain:
- Gedung Pringgodani; sebelumnya digunakan untuk pentas wayang
orang dan ketoprak.
- Gedung Ludruk, yang sebelumnya digunakan untuk pentas ludruk.
- Gedung Kesenian Tanaya Budaya
- Warung, depot dan food court.
- Monumen Patung Gomblo
- Toko pakaian, digital kamera, jam tangan.

Gambaran kondisi bangunan di dalam Komplek Taman Hiburan Rakyat,

Hitech Mall dan bekas Kolam Renang ditunjukkan pada Gambar 4
dibawah ini :
Gedung Pringgondani
Sumber : detik.com
Gedung Pertunjukan Srimulat
Sumber : radarsurabaya jawapos.com

Gedung Ludruk Irama

Budaya
Sumber: yuniarinukti.com

Patung Gomblo
Sumber: surabayastory.com

Gedung Hi-tech Mall

Sumber: foursquare.com

Sisi Lain Kondisi Bangunan di

Taman Remaja selama Proses
Pembongkaran
Sumber: kilas jatim.com
 Perbandingan Kondisi Bangunan dan Area
Permainan Kereta Belalang
Sumber: beautynesia.id

Di bagian depan Komplek Taman Hiburan Rakyat terdapat Hitech Mall

yang masih ada dan beroperasi hingga sekarang.

a) Gedung Hi-tech Mall

- Gedung Hi-Tech Mall masih digunakan hingga sekarang, namun
kondisinya tidak terawat. Jumlah pedagang yang menyewa stand
sangat menurun dan hanya.
- berjualan di lantai dasar. Hi-Tech Mall dirancang oleh tim arsitek
Atalier 6 bersama dengan Enviro-Tec dengan gaya arsitektur post
modern. Gedung Hitech Mall terdiri dari 5 lantai ritel dengan luas
total 76.000 m². Desain Hi-Tech Mall diarahkan untuk pusat
perbelanjaan campuran berbagai kelas sosial dilengkapi atrium dan
hall utama yang menghubungkannya dengan halaman dalam
Taman Hiburan Rakyat.
- Bangunan gedung parkir Hitech Mall terletak di sebelah Selatan
bangunan utama, memanjang ke arah Barat-Timur. Gedung parkir
ini terdiri dari 7 lantai dengan luas 20.000 m².

b) Bekas Taman Remaja Surabaya

Di lokasi Taman Remaja Surabaya, pada saat ini sudah tidak terdapat
bangunan dan wahana tempat bermain. Semuanya sudah dibongkar,
kondisinya sekarang berupa lahan kosong yang ditumbuhi pepohonan
dan semak belukar liar dan tergenang air di musim hujan. Di bagian
depan terdapat dua bangunan, yaitu Amar
Bank dan Alfa Mart yang tidak masuk dalam area Taman Remaja
Surabaya.
2. Kondisi Jalan
Jaringan jalan di dalam komplek Taman Hiburan Rakyat terdiri dari
jaringan jalan yang mengelilingi Hi-Tech Mall dan jaringan jalan yang
mengelilingi Taman Hiburan Rakyat.
- Jaringan jalan yang mengelilingi Hi-Tech Mall berupa perkerasan
paving dengan lebar 9 meter di sisi Utara dan Barat, serta lebar 7 meter
di sisi Timur dan Selatan. Jaringan jalan ini masih berfungsi hingga
sekarang. Jaringan jalan yang berada di depan Gedung Hitech Mall
dilengkapi tempat parkir kendaraan.
- Jaringan jalan yang mengelilingi Taman Hiburan Rakyat dibuat dari
perkerasan paving dengan lebar sekitar 5 meter di sisi Utara, Timur dan
Selatan. Jaringan jalan ini tidak berfungsi lagi. Jalan akses yang berada
di sisi Selatan ditutup pagar terkunci sehingga tidak bisa dilewati. Jalan
akses yang berada di sisi Utara dibagi dua dengan menggunakan
pagar pemisah dari BRC. Jalur kiri digunakan sebagai jalan akses
menuju Masjid At-Taufiq lebarnya 2 meter; jalur kanan lebarnya 3 meter
masuk dalam tapak Taman Hiburan Rakyat yang ditutup pagar BRC
sehingga tidak bisa dilewati. Sebelum bangunan-bangunan di dalam
Taman Hiburan Rakyat dibongkar, jalan yang mengelilingi komplek ini
bisa dilewati kendaraan bermotor.
- Jalan yang melewati Kantor Taman Hiburan Rakyat dan bekas gedung
Srimulat lebarnya 3 meter. sekarang sudah tertutup semak belukar.
- Di bagian tengah terdapat plaza terbuka dan jalur pejalan kaki yang
menghubungkan bangunan satu dengan bangunan lainnya. Tetapi
sekarang jalur pejalan kaki ini mulai tertutup semak liar. Demikian pula
gerbang masuk Taman Hiburan Rakyat yang terlertak di belakang
gedung Hitech-Mall, pada saat ini ditutup dan ditumbuhi semak
belukar.
Di dalam lokasi Taman Remaja Surabaya sudah tidak ada jaringan jalan.
Hampir semuanya tertutup semak dan tanaman liar. Pintu masuk utama dan
batas kaveling Taman Remaja Surabaya ditutup pagar seng sehingga kondisi
di dalamnya tidak terlihat dari luar. Jaringan jalan eksisting ditunjukkan pada
Gambar berikut.
 Gambar : Jaringan Jalan Eksisting di Dalam Komplek Taman Hiburan Rakyat.
Sumber : Survei lapangan Nopember 2022.

3. Kondisi Faktual Infrastruktur

Jaringan listrik yang masih berfungsi hanya terdapat di sekeliling
bangunan Gedung Hi-Tech Mall. Jaringan ini berupa kabel listrik yang
terbungkus. Jaringan SUTM 20 KV dari jaringa listrik kota masuk lokasi
Taman Hiburan rakyat lewat pintu Selatan. Di sekitar pintu masuk terdapat
transformator penurun tegangan ke SUTR 220/380 V. Jaringan listrik
SUTR ini terdapat di sekeliling gedung Hi-Tech Mall. Selain jaringan listrik
dari PLN di lokasi tapak juga terdapat generator set yang memasok
kebutuhan listrik gedung Hi-Tech Mall.
Di sepanjang tepi jalan yang mengelilingi Hi-Tech Mall dan jalan di
sisi Utara menuju Masjid At-Taufiq dilengkapi lampu penerangan jalan
(PJU) tiang tunggal tinggi 6 meter, dengan jarak tiang antara 10-25 meter.
Seluruhnya berjumlah 23 tiang listrik PJU.
Jaringan listrik di dalam lokasi Taman Hiburan Rakyat sudah tidak
ada, karena di dalamnya tidak ada kegiatan, kecuali jaringan listrik menuju
masjid At-Taufiq, berupa jaringan SUTR 220/380 V. Jaringan listrik di
dalam komplek Taman Remaja Surabaya juga sudah tidak ada, karena
sudah tidak ada kegiatan. Sebelum bangunan-bangunan di komplek ini
dibongkar, jaringan listrik masih digunakan untuk penerangan gedung
Srimulat, gedung Pringgodani, gedung ludruk, warung dan toko yang ada
di dalam komplek. Jaringan listrik eksisting ditunjukkan pada Gambar
berikut :
 Gambar : Jaringan Listrik Eksisting di Dalam Komplek Taman Hiburan Rakyat.
Sumber : Survei lapangan, 2022

4. Jaringan Air Bersih

Kondisi faktual menunjukkan jaringan air bersih yang masih
berfungsi adalah jaringan air bersih yang melayani bangunan gedung Hi-
Tech Mall, tetapi hanya melayani kebutuhan pedagang di lantai dasar.
Sementara, layanan ke lantai dua ke atas, sudah dihentikan karena tidak
ada kegiatan. Sebelum dilakukan pembongkaran, jaringan air bersih masih
melayani kebutuhan gedung pertunjukan, warung, toko. Jaringan pipa air
bersih di lokasi ini kemungkinan sudah dibongkar bersamaan dengan
pembongkaran bangunan, kecuali yang melayani kebutuhan Masjid At-
Taufiq.

Gambar : Jaringan Air Bersih Eksisting di Dalam Komplek Taman Hiburan Rakyat.
Sumber : Survei lapangan, 2022
5. Saluran Drainase
Gambaran kondisi saluran drainase di komplek Taman Hiburan rakyat
adalah sebagai berikut :
a. Di sepanjang batas luar, pagar Taman Hiburan Rakyat sebelah Utara
terdapat saluran drainase yang mengalir dari Barat ke Timur. Saluran
ini dimanfaatkan sebagai saluran pembuangan dari saluran internal
komplek Taman Hiburan Rakyat yang terletak di sebelah Utara gedung
Hi-Tech Mall.
b. Saluran kota di Jl. Kusuma Bangsa yang terletak di sisi Barat komplek
Taman Hiburan Rakyat, digunakan untuk pembuangan yang berasal
dari saluran internal komplek Taman Hiburan Rakyat yang terletak di
sebelah Utara dan Selatan gedung Hi-Tech Mall.
c. Saluran internal di sisi Timur gedung Hi-Tech Mall, pembuangannya
diarahkan ke Timur.

Gambar : Saluran Drainase Eksisting di Dalam Komplek Taman Hiburan Rakyat.

Sumber : Survei lapangan Nopember 2022

6. Pemadam Kebakaran
Sarana penanggulangan kebakaran pada lingkup tapak yang
terdapat di dalam komplek Taman Hiburan Rakyat adalah jaringan hidran
kebakaran dimana system perpipaannya menggunakan jaringan pipa yang
ditanam di dalam tanah. Ada empat hydrant pillar yang diidentifikasikan,
tiga berada di sebelah Utara dan satu berada di sebelah Selatan. Jaringan
pipa hidran ini mendapat pasokan air dari tandon bawah yang lokasinya
berada di sebelah Selatan (mengelompok dengan ruang genset). Hydrant
pillar ditempatkan di tepi jalan paving yang lebarnya 9 meter sehingga bisa
diakses oleh mobil PMK. Karena sudah lama tidak digunakan dan dicek
kinerjanya, jaringan pipa hidran ini perlu dicek lagi apakah masih berfungsi.
Sarana penanggulangan kebakaran yang terdapat di dalam gedung Hi-
Tech Mall terdiri dari hidran di dalam bangunan dan APAR.

Gambar : Kondisi Salah Satu Hydrant Pillar di Sebelah Utara Komplek Taman Hiburan Rakyat
Sumber : Survei lapangan, 2022

Gambar : Jaringan Pipa Hidran di Dalam Komplek Taman Hiburan Rakyat.

Sumber : Survei lapangan, 2022.
IV.3. Gambaran Sesuai DED/Layout Proyek
Alternatif penataan zonasi pembangunan Surabaya Creative Hub (SCH)
sebagai berikut :

- Alternatif 01 ini mencoba mengembangkan skenario sebagai wisata

tematik yang terintegrasi dengan Mixed use yang
mengakomodasi aktivitas budaya dan edukasi, creative hub,
serta MICE.
- Alternatif 02 mengembangan tipologi mall tematik/ penunjang mall
(gudang), yang terintegrasi dengan keberadaan eksisting Hi-
tech Mall. Persil lain dimanfaatkan sebagai wisata tematik
dengan karakter investor yang berbeda.

1. ALTERNATIF I

Gambar : Site Plan Penataan Kawasan THR

01 : Tematik Mall
02 : Theme Park /Amusement Park
03 : Public Park
04 : Creative Hub and Workshop
05 : Hospitality and MICE
Gambar Alternatif 1
Blok Persil Pengembangan
Skenario pembagian blok persil dengan pertimbangan pengembangan
aktivitas, secara umum terbagi menjadi 4 bagian antara lain :
1. Blok A (Hi-Tech Mall); Berupaya mempertahankan secara umum
bangunan eksisting dengan skenario pengembangan aktivitas ekonomi
yang relevan dengan visi dan kebutuhan saat ini;
2. Blok B (Ex-THR); Pengembangan wisata tematik sebagai magnet baru
aktivitas pada sisi belakang kawasan;
3. Blok C (Ex-TRS); Blok ini diarahkan sebagai area budaya dengan
fasilitas, Creative Hub office and workshop, dan Public Space; dan,
4. Blok D (Ex-TRS dan Kolam Renang); Pengembangan sebagai ruang
investasi yang membutuhkan privasi seperti pengembangan hotel dan
MICE.
Ide Pengembangan

Framing Vista to Behind Site

Membuka koridor mall eksisting dan membuat
ruang publik dengan podium untuk
memperlihatkan aktivitas pada site yang berada di
belakang.

Integrating Site & Looping Circulation

Mengintegrasikan seluruh site perencanaan
dengan beberapa plaza atau ruang publik dan
berorientasi pejalan kaki.

Equitable Elevation Building

Merencanakan ketinggian bangunan (Skyline),
sebagai pertimbangan optimalisasi lahan dan
visual yang ingin ditampilkan terhadap koridor
utama kota.
 Connecting Green Public Space
Menghubungkan ruang publik dari depan menuju
ke belakang site dengan membentuk green
podium yang dapat dimanfaatkan untuk berbagai
fungsi

2. ALTERNATIF II

Gambar : Site Plan Penataan Kawasan THR

01 : Tematik Mall 01
02 : Tematik Mall 02
03 : Theme Park /Amusement Park
04 : Public Park
05 : Creative Hub and Workshop

Gambar Bird Eye View Sisi Barat - Alternatif 02

Blok Persil Pengembangan
Skenario pembagian blok persil pada alternatif 02, mencoba untuk mengatur
ulang dengan membelah persil Hi-Tech Mall menjadi 2 bagian dan menerus
ke sisi belakang, sehingga masing-masing persil mendapatkan visual utama
dari sisi jalan. Secara umum terbagi menjadi 4 bagian antara lain :
- Blok A dan C; Diarahkan sebagai Mall tematik (spesialisasi), dengan
tipologi memanjang ke belakang. Blok ini juga diarahkan sebagai fungsi
ruang budaya;
- Blok B; Merupakan koridor pemisah antar persil A dan C yang diarahkan
sebagai ruang publik utama kawasan; dan,
- Blok D (Ex-TRS dan Kolam Renang); Pengembangan sebagai tematik
park.
IV.4. Infrastruktur Pendukung Proyek (a.l. terdapat listrik, air, jalan,
telekomunikasi, pengolahan limbah, dll)
Infrastruktur pendukung dalam penyusunan proyek Surabaya Creative
Hub (SCH) sebagian besar sudah tersedia. Kondisi eksisting saat ini untuk
infrastruktur pendukung masih tersedia dan bisa di gunakan seperti :
- Listrik
- Air
- Jalan
- Telekomunikasi
- Hydran
- dll
IV.5. Teknologi yang Digunakan
Teknologi yang digunakan dalam pembangunan Proyek Surabaya
Creative Hub (SCH) yaitu menggunakan teknologi yang tepat guna, ramah
lingkungan, tidak mengganggu aktivitas masyarakat setempat dan tentunya
sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
 BAB V
ASPEK LINGKUNGAN, SOSIAL DAN SUISTANABILITAS.

V.1. Struktur Organisasi

Agar pelaksanaan kegiatan kerjasama antara perusahaan dan investor
dapat berjalan dengan lancar perlu ditunjuk suatu organisasi yang
bertanggung jawab penuh untuk melaksanakan kegiatan ini. Organisasi yang
dibentuk tersebut diarahkan untuk memenuhi fungsi untuk pengelolaan
pemanfaatan tanah aset Pemerintah Kota Surabaya di Jalan Kusuma Bangsa
Surabaya (Hi-Tech Mall, EKS. Taman Hiburan Rakyat dan EKS. Taman
Remaja Surabaya).
Organisasi dipimpin oleh seorang Direktur, yang dalam pelaksanaan
tugasnya dibantu oleh 10 orang Manajer Departemen. Struktur organisasi ini
akan dikaji kembali efisiensinya setelah 5 (lima) tahun mendatang. Struktur
organisasi yang diterapkan untuk pengelolaan pemanfaatan tanah aset
Pemerintah Kota Surabaya di Jalan Kusuma Bangsa Surabaya (Hi-Tech Mall,
EKS. Taman Hiburan Rakyat & EKS. Taman Remaja Surabaya) dengan luas
lahan 8,45 hektar adalah sebagai berikut :

Direktur
Anak Perusahaan /
Kepala Divisi (1 Orang)

Manajer Departemen (6 Orang)

Supervisor (20 Orang)

Pelaksana dan Pegawai (43 Orang)

Karyawan Kontrak - Operator (84 Orang)
Tenaga Harian (16 Orang)

Gambar : Bagan Struktur Organisasi

V.2. Kompensasi
Munculnya Surabaya Creative Hub (SCH) memiliki dampak yang sangat
baik bagi perekonomian masyarakat sekitar, karena secara tidak langsung
membuka peluang kerja bagi masyarakat seperti menjadi pegawai di
Surabaya Creative Hub (SCH), dan ada juga yang berdagang didepan THR-
TRS. Tidak hanya berfungsi sebagai tempat bermain pertama di Surabaya
pada masanya namun Taman Remaja menjadi ladang usaha bagi masyarakat
- masyarakat kecil.
Struktur organisasi yang diterapkan untuk pengelolaan pemanfaatan
tanah aset Pemerintah Kota Surabaya di Jalan Kusuma Bangsa Surabaya (Hi-
Tech Mall, EKS. Taman Hiburan Rakyat & EKS. Taman Remaja Surabaya)
dengan luas lahan 8,45 hektar ini membutuhkan karyawan 170 orang, dengan
perhitungan yang disajikan :

Tabel: Kompensasi berdasarkan struktur organisasi ( dalam ribuan )

Shift Pekerja Total Karyawan

No Jabatan Gaji TOTAL per bulan
Shift 1 (07.00-15.00) Shift 2 (15.00-23.00) Orang
1 Kepala Wahana Rp15.000 1 1 Rp15.000
2 Manajer Rp10.000 3 3 6 Rp60.000
3 Supervisor Rp7.500 8 12 20 Rp150.000
4 Pelaksana Rp4.500 16 27 43 Rp193.500
5 Operator Rp3.500 40 60 100 Rp350.000
Total (Bulan) 68 102 170 Rp768.500
Total (Tahun) Rp9.222.000

V.3. Sosial dan Lingkungan

Rekomendasi pada aspek sosial dan lingkungan berkaitan dengan
keberadaan populasi, penyediaan sarana pelayanan sosial, penyediaan sarana
kegiatan seni budaya dan rekreasi/pariwisata.
Rekomendasi pada aspek populasi antara lain:
a. Kompleks Taman Hiburan Rakyat tidak dikembangkan untuk kegiatan yang
menampung penduduk menetap permanen, kecuali untuk rumah penjaga
kegiatan perdagangan jasa dan rekreasi dengan ketentuan luas lantainya
dibatasi.
b. Bisa dikembangkan untuk kegiatan yang menampung penduduk menetap
tidak permanen, yaitu tamu hotel dan penginapan.
c. Bisa dikembangkan untuk menampung karyawan toko, perkantoran sarana
rekreasi yang bekerja (tidak menetap, datang pagi pulang sore atau
malam).
Rekomendasi penyediaan sarana pelayanan sosial yaitu dengan membangun
baru sarana pelayanan umum yang terdiri dari:
• Kantor pengelola;
• Pos keamanan/pos polisi
• Toilet umum;
• Tempat parkir;
• Tempat kuliner;
• Bank/ATM;
• Pos Pemadam Kebakaran;

Adapun rekomendasi penyediaan sarana kegiatan seni budaya dan

rekreasi/pariwisata antara lain:
1. Gaya arsitektur bangunan disesuaikan dengan kondisi lingkungan dan ciri
budaya daerah.
2. Menyediakan sarana untuk kegiatan pentas seni, pameran, penjualan
barang hasil kerajinan yang dapat mengakomodir kebutuhan para pelaku
seni seperti, penyediaan panggung terbuka dengan ketersediaan area
backstage dan loading yang memadai.
3. Menyediakan sekurangnya tiga jenis sarana rekreasi yang mengandung
unsur hiburan, pendidikan, kebudayaan dan arena bermain anak
 BAB VI
ASPEK KEUANGAN DAN FINANSIAL

VI.1. Biaya Investasi

Beberapa Item pekerjaan untuk Pemanfaatan Tanah THR - TRS
Manyar Surabaya antara lain Pekerjaan Persiapan, Pematangan Lahan,
Pekerjaan Infrastruktur dan Bangunan.
Berdasarkan perhitungan luas area berikut disajikan estimasi biaya
pada setiap pekerjaannya. Pemanfaatan Tanah THR - TRS Manyar Surabaya
direncanakanakan ditempatkan pada lahan efektif untuk pemanfaatan tanah
yaitu seluas 8,45 hektar.

Tabel : Rencana Pengembangan Pemanfaatan Aset (dalam ribuan)

No. Investasi Unit Luas (m2) Unit x Luas Biaya Per Meter Investasi Awal (Rp.000)
1 Pembangunan Wahana 1 6.040 6.040 5.000 30.200.000
2 Wahana Permainan 30 500 15.000 3.000 45.000.000
3 Pembangunan RTH 1 31.560 31.560 1.000 31.560.000
4 Renovasi Hitech Mall 5 31.930 159.650 2.000 319.300.000
5 Biaya Perizinan (7,5%) 1 31.954.500
Total 212.250 458.014.500

Luas Bangunan - 40% 40% 52.600 21.040

RTH - 60% 60% 52.600 31.560
Hitech Mall 31.930
Total 84.530

Asumsi biaya investasi wahana

VI.6. Asumsi Pendapatan dan Biaya THR - TRS

Beberapa Asumsi pendapatan dan biaya untuk Surabaya Creative Hub

(SCH) antara lain Kavling Industri, Sewa dan Pengolahan Air. Berdasarkan
perhitungan luas area berikut disajikan estimasi pendapatan untuk penjualan
kavling Pemanfaatan Tanah THR - TRS Manyar – Surabaya PT Garam.

Tabel : Asumsi Pendapatan Wahana

Tiket Masuk Rp/Orang 25 26 28 29 30
Tiket Wahana Rp/Orang 15 16 17 17 18
Volume Wahana
Pengunjung Orang 240.000 252.000 264.600 277.830 291.722
Wahana Orang 720.000 756.000 793.800 833.490 875.165

Asumsi pendapatan dari tiket dan wahana (Rp.000)

 Tabel : Asumsi Pendapatan Non Wahana
Pendapatan Non Wahana
ATM (4 Unit) Sewa/Tahun Rp144.000 Rp151.200 Rp158.760 Rp166.698 Rp175.033
Stand (20 Unit) Sewa/Tahun Rp1.800.000 Rp1.890.000 Rp1.984.500 Rp2.083.725 Rp2.187.911
Minimarket (2 Unit) Sewa/Tahun Rp1.440.000 Rp1.512.000 Rp1.587.600 Rp1.666.980 Rp1.750.329
Hitech Mall (5 Lantai) Sewa/Tahun Rp172.422.000 Rp181.043.100 Rp190.095.255 Rp199.600.018 Rp209.580.019

Asumsi pendapatan dari non wahana (Rp.000)

Tabel : Asumsi HPP

HPP THR-TRS
Biaya Perawatan (10%) Rp/Tahun Rp1.080.000 Rp1.134.000 Rp1.190.700 Rp1.250.235 Rp1.312.747
Biaya Listrik (10%) Rp/Tahun Rp1.080.000 Rp1.134.000 Rp1.190.700 Rp1.250.235 Rp1.312.747
Biaya Keamanan (10%) Rp/Tahun Rp1.080.000 Rp1.134.000 Rp1.190.700 Rp1.250.235 Rp1.312.747
Biaya Sewa (THR-TRS) Rp/Tahun Rp3.600.000 Rp3.780.000 Rp3.969.000 Rp4.167.450 Rp4.375.823
Biaya Sewa (Hitech Mall 5 Lantai) Rp/Tahun Rp5.000.000 Rp5.250.000 Rp5.512.500 Rp5.788.125 Rp6.077.531
Biaya Perawatan, Listrik dan Keamanan (30%) Rp/Tahun Rp51.726.600 Rp54.312.930 Rp57.028.577 Rp59.880.005 Rp62.874.006

Asumsi beban HPP (Rp.000)

Tabel : Asumsi Beban Usaha

Biaya Adm dan Umum Rp/bulan Rp192.125 Rp201.731 Rp211.818 Rp222.409 Rp233.529
Biaya Gaji Rp/bulan Rp768.500 Rp806.925 Rp847.271 Rp889.635 Rp934.117
Jumlah orang 170 170 170 170 170
Kepala Wahana orang 1 1 1 1 1
Manajer orang 20 20 20 20 20
Supervisor orang 43 43 43 43 43
Pelaksana orang 6 6 6 6 6
Operator orang 100 100 100 100 100
Gaji
Kepala Wahana Rp/bulan Rp15.000 Rp15.750 Rp16.538 Rp17.364 Rp18.233
Manajer Rp/bulan Rp7.500 Rp7.875 Rp8.269 Rp8.682 Rp9.116
Supervisor Rp/bulan Rp4.500 Rp4.725 Rp4.961 Rp5.209 Rp5.470
Pelaksana Rp/bulan Rp10.000 Rp10.500 Rp11.025 Rp11.576 Rp12.155
Operator Rp/bulan Rp3.500 Rp3.675 Rp3.859 Rp4.052 Rp4.254
PPh Badan dari pendapatan setelah penyusutan 22% 22% 22% 22% 22%

Penyusutan
Investasi Bangunan tahun 20 20 20 20 20

Asumsi beban usaha (Rp.000)

VI.7. Analisa Kelayakan Finansial

Indikator kelayakan suatu proyek dapat dilihat dengan menggunakan

berbagai metode, diantaranya dengan NPV, IRR, Payback Period dan
Loan Tenor. Analisis dimaksud dipergunakan untuk mengetahui tingkat
kelayakan proyek dan mengetahui seberapa besar proyek tersebut mampu
menciptakan tingkat pengembalian yang wajar bagi penyedia dana. Dari
analisis yang dilakukan menunjukkan hasil sebagai berikut :

Tabel : Analisa Kelayakan Proyek

Discount Rate 10,00%

Net Present Value Rp 828.001.246,39,-
(NPV) Internal Rate of 28,33%
Payback Period 8,39 tahun
Return (IRR)
Benefit Cost Ratio (BCR) 1,60
Net Present Value (NPV)
Net Present Value (NPV) adalah selisih antara serangkaian penerimaan di
masa yang akan datang setelah dinilai saat ini (memakai discount factor)
dengan pengeluaran (investasi) yang dilakukan pada saat ini. Dalam
perhitungan NPV ini, diasumsikan atau diperhitungkan setiap transaksi yang
terjadi akan dinilai pada akhir tahun.
Berdasarkan perhitungan dan analisa yang dilakukan menunjukkan bahwa
Net Present Value (NPV) – Rp.000 positif sebesar Rp. 828.001.246,39,- pada
tingkat diskonto (discount rate) yang diasumsikan sebesar 10%. Nilai NPV > 0
menunjukkan bahwa proyek tersebut layak untuk direalisasikan.

Internal Rate Return (IRR)

Internal Rate of Return (IRR) adalah tingkat balikan suatu investasi dimana
pada saat itu Net Present Value adalah 0 (nol). Suatu Investasi dapat dikatakan
layak dan menguntungkan untuk dijalankan apabila nilai IRR lebih besar dari
Cost of Capital yang ditentukan.
Analisa Internal Rate of Return (IRR) pada proyek ini menunjukkan bahwa
nilai perhitungan adalah 18,98% Hasil tersebut menunjukkan bahwa IRR yang
diperoleh lebih besar dibandingkan dengan tingkat diskonto (discount rate)
yang ditetapkan, yaitu sebesar 10% sehingga proyek tersebut layak untuk
direalisasikan.

Payback Period Project

Analisa Payback Period Project merupakan penentuan jangka waktu
yang dibutuhkan untuk menutup initial investment dari suatu proyek dengan
menggunakan arus kas yang dihasilkan dari proyek tersebut. Berdasarkan
perhitungan dan analisa yang diperoleh, perusahaan akan mampu
mengembalikan seluruh investasinya sesudah berjalan 8,39 tahun.

Benefit Cost Ratio (BCR)

Merupakan indikator rasio antara penerimaan bersih terhadap biaya.
Proyek dinilai layak jika BCR > atau = 1,00. Hasil analisa menunjukkan nilai
BCR sebesar 1,60 yang artinya proyek ini layak untuk dijalankan.
VI. 8. Sensitivitas
Merupakan analisa yang dilakukan untuk mengetahui kepekaan suatu
usaha/proyek menghadapi perubahan-perubahan ke depan berkaitan dengan
proyeksi peningkatan biaya produksi dan penurunan harga penjualan. Eskalasi biaya
produksi dan pendapatan dianalisis sampai pada tingkat 10%.
PERUBAHAN KONDISI
No URAIAN (Rp.000) KONDISI NORMAL
2,50% 5% 7,50% 10%
1 PENDAPATAN TURUN
a. Net Present Value (NPV) Rp828.001.246,39 Rp772.512.213,57 Rp717.023.180,75 Rp661.534.147,93 Rp606.045.115,11
b. Internal Rate of Return (IRR) 28,33% 27,23% 26,12% 24,85% 23,88%
c. Profitability Index (PI) 1,60 1,56 1,52 1,48 1,44
d. Payback Periode (PbP) 8,39 8,54 8,69 8,85 9,02

2 BIAYA OPERASIONAL NAIK

a. Net Present Value (NPV) Rp828.001.246,39 Rp793.212.244,73 Rp758.423.243,07 Rp723.634.241,41 Rp688.845.239,75
b. Internal Rate of Return (IRR) 28,33% 27,26% 26,23% 25,24% 24,29%
c. Profitability Index (PI) 1,60 1,56 1,52 1,48 1,45
d. Payback Periode (PbP) 8,39 8,53 8,67 8,81 8,95

Tabel : Hasil Penghitungan IRR, NPV, Benefit Cost Ratio (BCR) dan Payback Period (PbP) pada Kondisi
Normal dan Sensitif.
NARA SUMBER / CONTACT PERSON
TIM PENYUSUN :

1. HEFLI SYARIFUDDIN MADJID, SE, M.Si - 081330593600

2. TAUFIQ ERVANTRI, SE - 081931545424
3. ANTON BUDI SATRIA, SE - 082257662313
4. ANTOK SP - 085855351927

SURABAYA, AGUSTUS 2023

KEPALA DINAS PENANAMAN MODAL

DAN PTSP
KOTA SURABAYA

M. AFGHANI WARDHANA S., SE, MM

PEMBINA UTAMA MUDA
NIP. 196405051992031009