Law Firm

Elang Maulana Ishaq S.H., LL.M & Partner

Jl. Taman Pondok Indah No.05, Wiyung, Kec. Wiyung, Surabaya, Jawa Timur 60226

PENDAPAT HUKUM

Yth. Ibu Laura

Jl. Pegangsaan Timur No 27

Jakarta Pusat

PENDAHULUAN

Manusia pasti perlu memenuhi kebutuhan sandang, pangan, dan papan untuk
menunjang keberlangsungan hidupnya, salah satunya adalah kebutuhan tempat tinggal
dimana ibu laura ingin membeli rumah milik bapak nadim, dimana rumah milik bapak
nadim saat ini sedang KPR. Jadi ibu laura akan melanjutkan cicilan bulanan rumah
milik bapak nadim dengan cara take over KPR, namun terjadi sebuah hal diluar
perkiraan yang membuat pembatalan perjanjian jual beli rumah KPR dan perjanjian
berubah menjadi pembayaran piutang dari bapak nadim ke ibu laura.

FAKTA HUKUM

1. Klien kami ibu laura telah melakukan perjanjian jual beli rumah KPR (take over
KPR) dengan rincian DP sebesar (Rp 40.000.000), dan membayar cicilan KPR
sebesar (Rp 3.500.000) mulai bulan Februari kepada bapak nadim. Jadi total
yang dibayarkan adalah (Rp 43.500.000).
2. Dimana pada bulan april bapak nadim meminjam uang kepada ibu laura sebesar
(Rp 15.000.000) untuk ayahnya yang sakit, dan ibu laura menyerahkan uang
tersebut via transfer bank.
3. Dan di bulan juli bapak nadim meminjam uang kepada ibu laura lagi sebesar (Rp
10.000.000) untuk ayahnya yang sakit, dan ibu laura menyerahkan uang tersebut
via transfer bank.
 4. Di bulan September bapak nadim menghubungi ibu laura via telepon yang
mengatakan kalau bapak nadim sedang membutuhkan uang cepat demi ayahnya
yang sakit dan ingin membatalkan perjanjian jual beli rumah KPR tersebut, dan
pada saat itu ibu laura langsung menyetujui permintaan dari bapak nadim.
5. Setelah komunikasi antara ibu laura dan bapak nadim tekait pembatalan
perjanjian, ibu laura ingin memastikan apakah ayah dari bapak nadim memang
sakit atau hanya sebuah kebohongan dengan cara datang langsung ke rumah
bapak nadim, dan dapat dipastikan bahwa ayah dari bapak nadim sedang sakit
gagal ginjal dan stroke.
6. Pembatalan perjanjian tersebut merubah sebuah persitiwa hukum dimana
awalnya adalah sebuah perjanjian jual beli rumah KPR dan karena pembatalan
perjanjian tersebut didahului oleh itikad baik, maka berubah menjadi sebuah
perjanjian hutang piutang dimana bapak nadim harus mengembalikan semua
uang yang telah dibayarkan oleh ibu laura kepada bapak nadim dalam bentuk DP
yang bernilai (Rp 40.000.000), cicilan per bulan yang bernilai (3.500.000),
pinjaman uang sebesar (Rp 15.000.000 + Rp 10.000.000 = Rp 25.000.000).
dengan total hutang sebesar (Rp 93.000.000).

LEGAL ISSUE

Bahwa setelah melihat kasus tersebut maka isu hukum yang dapat diambil adalah:

1. Pengenbalian semua uang yang telah dibayarkan oleh ibu laura kepada bapak
nadim secara bertahap.
2. Jika bapak nadim menolak untuk membayar, dan atau gagal membayar maka
bapak nadim akan wanprestasi dan harus membayar denda, dan bunga dari total
hutang.

DASAR HUKUM

- Kitab Undang Undang Hukum Perdata

Dalam KUHPer suatu perjanjian diatur dalam beberapa pasal yaitu terdiri dari :
1. Pasal 1754 KUHPer, mengacu pada suatu kesepakatan di mana satu
pihak memberikan sejumlah barang kepada pihak lain yang habis karena
 penggunaan. Kesepakatan ini dilakukan dengan syarat bahwa pihak
kedua akan mengganti jumlah yang sama dengan barang sejenis dan
mutu yang setara.
2. Pasal 1313 KUHPer, mendefinisikan "persetujuan" sebagai tindakan di
mana satu orang atau lebih menetapkan kewajiban kepada satu orang
atau lebih lagi melalui perjanjian.
3. Pasal 1338 ayat (2) KUHPer, menyatakan bahwa suatu perjanjian tidak
dapat dibatalkan kecuali dengan kesepakatan dari kedua belah pihak atau
atas dasar alasan-alasan yang diakui sebagai cukup oleh undang-undang.
4. Pasal 1337 KUHPer, menyatakan bahwa suatu alasan dianggap tidak
sah jika melanggar ketentuan undang-undang atau bertentangan dengan
norma kesusilaan yang baik atau persetujuan umum.
5. Pasal 1238 KUHPer, menyebutkan bahwa seorang debitur dianggap
wanprestasi berdasarkan surat perintah atau dokumen serupa, atau
berdasarkan perjanjian sendiri, terutama jika perjanjian tersebut
menyebabkan debitur dianggap wanprestasi setelah lewatnya batas waktu
yang ditentukan.
6. Pasal 1239 KUHPer, menyatakan bahwa setiap perjanjian untuk
melakukan atau tidak melakukan sesuatu harus dipenuhi dengan
memberikan kompensasi berupa biaya, kerugian, dan bunga, jika debitur
tidak memenuhi kewajibannya.
7. Pasal 1381 KUHPer, menyajikan 10 cara penghapusan suatu perjanjian,
yakni:
 Melalui pembayaran;
 Dengan tawaran pembayaran tunai, diikuti oleh penyimpanan
atau penitipan;
 Melalui pembaharuan utang;
 Melalui perjumpaan utang atau kompensasi;
 Melalui percampuran utang;
 Melalui pembebasan utang;
 Melalui musnahnya barang yang terutang;
  Melalui kebatalan atau pembatalan;
 Melalui berlakunya suatu syarat pembatalan, yang diatur
dalam Bab I buku ini;
 Dan melalui lewatnya waktu, yang akan diatur dalam suatu
bab tersendiri.

ANALISA HUKUM

Dikarenakan suatu sebab eksternal dimana keluarga dari bapak nadim sakit dan sedang
membutuhkan uang, maka bapak nadim ingin membatalkan perjanjian hukum yang
telah disepakati dengan niat baik, yang tertulis dalam Pasal 1313 KUHPer dan Pasal
1381 KUHPer. Dan status perjanjian “jual beli” kini berubah menjadi perjanjian
“hutang piutang” karena pembatalan transaksi jual beli. Lalu bapak nadim harus
mengembalikan semua uang yang telah dibayarkan oleh ibu laura dengan tambahan
bunga, dan denda apabila bapak nadim menolak untuk melunasi dan atau gagal
membayar yang tertuang dalam Pasal 1754 KUHPer dan Pasal 1239 KUHPer.
Apabila bapak nadim gagal untuk melunasi hutang piutang kepada ibu laura, maka
bapak nadim akan dikenakan wanprestasi berdasarkan Pasal 1238 KUHPer.
KESIMPULAN

Kesimpulan yang dapat kami Tarik adalah pihak ibu laura berhak untuk menuntut ganti
rugi pembatalan transaksi jual beli rumah, dan juga berhak untuk menetapkan bunga
beserta denda dalam pembayaran pelunasan hutang yang harus dipenuhi dan disanggupi
dengan niat baik menunaikan tanggung jawab oleh bapak nadim.

REKOMENDASI

Berdasarkan fakta hukum tersebut kami menyarankan untuk ibu laura melakukan
mediasi dengan bapak nadim dengan tujuan memperjelas pembatalan transaksi jual beli
rumah dan pelunasan hutang piutang dengan kami sebagai mediator, dan mediasi ini
dilaksanakan secara kekeluargaan, dan bapak nadim dengan itikad baik harus
menunaikan tanggung jawab membayar lunas secara bertahap semua uang yang telah
dibayarkan oleh ibu laura kepada bapak nadim.

Demikian legal opinion ini dibuat untuk dipergunakan sebagaimana mestinya, apabila
ibu laura ingin berkonsultasi terkait dengan legal opinion ini segera hubungi kami
secepatnya, terima kasih semoga urusan ibu laura diperlancar dan dipermudah.

Hormat Kami

Konsultan Hukum

Elang Maulana Ishaq

S.H., LL.M., C.PST., C.PTLF