PROGRAM STUDI MAGISTER

PERENCAAN WILAYAH DAN KOTA

UNIVERSITAS INDONESIA
2023
Dari: Marizka Sabrina (2206104481)
Tanggal: 28 November 2023
Re: Investasi Projek

What Is Project Financing?

Pembiayaan proyek adalah bentuk pembiayaan khusus yang digunakan untuk mendanai
proyek infrastruktur skala besar atau proyek yang membutuhkan investasi modal yang tinggi.
Berbeda dengan pembiayaan korporat tradisional, di mana kredit dari peminjam menjadi
pertimbangan utama, pembiayaan proyek utamanya didasarkan pada arus kas dan aset yang
dihasilkan oleh proyek itu sendiri. Jenis pembiayaan ini umumnya digunakan untuk proyek seperti
pembangunan pembangkit listrik, infrastruktur transportasi, proyek ekstraksi sumber daya alam,
dan inisiatif lainnya dengan kebutuhan modal awal yang signifikan.
Fitur kunci dari pembiayaan proyek melibatkan:
1. Pengamanan Aset (Ring-Fencing): Pembiayaan proyek sering melibatkan pembuatan
struktur hukum dan keuangan yang mengisolasi proyek dari aset dan kewajiban lain milik
para sponsor. Ini dikenal sebagai "ring-fencing," dan membantu melindungi investor dan
pemberi pinjaman jika proyek mengalami kesulitan keuangan.
2. Pembayaran Berdasarkan Arus Kas: Pembayaran pinjaman proyek biasanya didasarkan
pada arus kas proyek. Pendapatan yang dihasilkan oleh proyek, seperti tol dari jalan tol
atau penjualan listrik dari pembangkit listrik, digunakan untuk melunasi utang.
3. Pembiayaan Terbatas atau Non-Recourse: Pembiayaan proyek dapat melibatkan
pembiayaan terbatas atau non-recourse, di mana pemberi pinjaman memiliki keterbatasan
atau tidak memiliki hak atas aset lain milik para sponsor. Dalam kejadian default, klaim
pemberi pinjaman biasanya dibatasi pada aset dan arus kas proyek.
4. Penjaminan Aset: Aset dan kadang-kadang arus kas masa depan yang dihasilkan oleh
proyek berfungsi sebagai jaminan untuk pinjaman. Pemberi pinjaman menilai kelayakan
proyek dan risikonya berdasarkan pendapatan dan kinerja operasional yang diharapkan.
 5. Jangka Waktu Panjang: Pembiayaan proyek sering kali terstruktur dengan jangka waktu
panjang, karena banyak proyek, khususnya dalam infrastruktur, memiliki jadwal
pengembangan dan operasional yang panjang.
6. Kemitraan Publik-Privat (PPP): Pembiayaan proyek umumnya terkait dengan kemitraan
publik-privat, di mana entitas swasta berkolaborasi dengan pemerintah untuk mendanai
dan mengoperasikan proyek infrastruktur publik.
7. Alokasi Risiko: Struktur pembiayaan proyek melibatkan alokasi risiko yang cermat di
antara sponsor proyek, pemberi pinjaman, dan pemangku kepentingan lainnya. Risiko yang
terkait dengan keterlambatan konstruksi, pengeluaran melebihi anggaran, dan fluktuasi
pendapatan dipertimbangkan dan dialokasikan secara sesuai.
Tujuan dari pembiayaan proyek adalah menarik investasi untuk proyek-proyek besar yang
mungkin sulit didanai melalui metode tradisional. Ini memungkinkan pembagian risiko dan
imbalan di antara berbagai pemangku kepentingan, termasuk sponsor proyek, pemberi pinjaman,
dan terkadang entitas pemerintah.

What Is The Difference Between Project Financing and Corporate Financing?

Pembiayaan proyek dan pembiayaan korporat adalah dua pendekatan yang berbeda
dalam mendapatkan pendanaan untuk kegiatan bisnis, dan keduanya berbeda dalam fokus,
struktur, dan alokasi risiko. Berikut adalah perbedaan kunci antara pembiayaan proyek dan
pembiayaan korporat:
1. Fokus:
Pembiayaan Proyek: Berfokus pada pembiayaan proyek tertentu, seperti pembangunan
pembangkit listrik, jalan tol, atau proyek ekstraksi sumber daya alam. Pembiayaan terkait dengan
arus kas dan aset yang dihasilkan oleh proyek tersebut.
Pembiayaan Korporat: Melibatkan pengumpulan dana untuk operasi keseluruhan perusahaan.
Pembiayaan biasanya didasarkan pada kredit dan kinerja keseluruhan korporasi.
2. Dasar Aset:
Pembiayaan Proyek: Aset dan arus kas dari proyek yang didanai menjadi jaminan utama. Pemberi
pinjaman memiliki keterbatasan atau tidak memiliki hak atas aset lain milik para sponsor.
Pembiayaan Korporat: Jaminan untuk pembiayaan korporat seringkali adalah aset keseluruhan
perusahaan, dan pemberi pinjaman mungkin memiliki hak atas sumber daya keuangan yang lebih
luas.
3. Alokasi Risiko:
Pembiayaan Proyek: Risiko dialokasikan dengan hati-hati di antara pemangku kepentingan
proyek, dengan pemberi pinjaman seringkali menanggung risiko spesifik proyek seperti
keterlambatan konstruksi, pengeluaran melebihi anggaran, dan fluktuasi pendapatan.
Pembiayaan Korporat: Pemberi pinjaman menilai kredit keseluruhan perusahaan dan
mempertimbangkan berbagai risiko yang terkait dengan operasi keseluruhan perusahaan.
4. Struktur Hukum:
Pembiayaan Proyek: Melibatkan pembuatan struktur hukum dan keuangan yang mengisolasi
proyek dari kegiatan lain para sponsor. Ini dikenal sebagai "ring-fencing."
Pembiayaan Korporat: Struktur hukum dan keuangan difokuskan pada perusahaan secara
keseluruhan, dan pemberi pinjaman memiliki klaim atas aset keseluruhan perusahaan.
5. Pembayaran Arus Kas:
Pembiayaan Proyek: Pembayaran didasarkan pada arus kas yang dihasilkan oleh proyek tertentu.
Pendapatan dari proyek digunakan untuk melunasi utang.
Pembiayaan Korporat: Pembayaran didasarkan pada arus kas dan profitabilitas keseluruhan
perusahaan, yang mungkin mencakup pendapatan dari berbagai lini bisnis.
6. Penggunaan Kasus:
Pembiayaan Proyek: Umumnya digunakan untuk proyek-proyek besar yang membutuhkan
investasi modal tinggi, seperti pengembangan infrastruktur (contohnya: pembangkit listrik, jalan
tol, bandara).
Pembiayaan Korporat: Digunakan untuk tujuan korporat umum, termasuk modal kerja, akuisisi,
dan operasional sehari-hari.
Secara ringkas, sementara pembiayaan proyek disesuaikan untuk mendanai proyek tertentu dengan
fokus pada aset dan arus kasnya, pembiayaan korporat mencakup pendekatan yang lebih luas,
mempertimbangkan kredit keseluruhan dan aset perusahaan untuk tujuan operasional umum.
Memahamai Tata Cara Kerjasama Penyelenggaraan SPAM

Pemerintah, menghadapi kesenjangan anggaran untuk infrastruktur SPAM yang harus

dibangun, melakukan kerjasama dengan badan usaha. Dalam upaya meningkatkan kompetensi
pegawai dalam pendampingan Kerjasama Investasi Penyelenggaraan SPAM, BPPSPAM
menyelenggarakan Coffee Morning dengan tema Tata Cara Kerjasama Penyelenggaraan SPAM.
Acara dihadiri oleh jajaran Kepala Bagian dan Kasubag BPPSPAM serta staf.
Aulawi, Plt. Anggota BPPSPAM, menyoroti tantangan BPPSPAM dalam membuktikan
manfaat kerjasama investasi SPAM dengan badan usaha, dibandingkan menunggu anggaran
terbatas. Effendi, Advisor BPPSPAM, menjelaskan tentang Kerjasama Pemerintah dan Badan
Usaha (KPBU) dalam penyediaan infrastruktur untuk kepentingan umum, dengan pembagian
risiko di antara pihak-pihak yang terlibat.
Kerjasama penyelenggaraan SPAM dibedakan dengan swastanisasi. Dalam SPAM, aset
dimiliki Badan Usaha Pelaksana selama periode kerjasama dan diserahkan kepada Penanggung
Jawab Proyek Kerjasama setelahnya. Effendi membedakan KPBU Solicited (inisiator oleh
BUMN/BUMD/pemerintah) dan KPBU Unsolicited (inisiator oleh Badan Usaha). Mekanisme
kerjasama SPAM dibagi menjadi KPBU dan Business to Business (B to B), yang tidak
memerlukan dukungan pemerintah dan risikonya menjadi tanggung jawab pihak yang
berkolaborasi.

Siapa Yang Membiayai Proyek Pada Skema KPBU?

Skema Kerja Sama Pemerintah dan Badan Usaha (KPBU), atau yang dikenal sebagai
Public Private Partnerships (PPP), memungkinkan pemerintah bekerjasama dengan sektor swasta
dalam penyediaan layanan infrastruktur tanpa harus bergantung pada anggaran APBN. Pihak
swasta, melibatkan Badan Usaha Pelaksana (BUP), dapat berkontribusi dalam desain,
pembangunan, pembiayaan, operasi, dan pemeliharaan proyek infrastruktur untuk jangka waktu
tertentu sebelum dikembalikan kepada pemerintah.
Studi Delmon (2021) mengidentifikasi tiga opsi sumber pembiayaan untuk proyek
infrastruktur: government financing, corporate financing, dan project financing. Dalam konteks
KPBU, penerapan project financing menjadi salah satu model, di mana pembiayaan dilakukan oleh
BUP sebagai entitas proyek itu sendiri. Pembiayaan proyek ini biasanya bersumber dari utang dan
ekuitas, dengan proporsi utang mencapai 70-80% dari biaya proyek.
Proporsi utang yang tinggi dalam project financing dipengaruhi oleh beberapa
pertimbangan. Pertama, bunga utang dapat dikurangkan sebagai beban pajak, sementara dividen
tidak memiliki keuntungan pajak serupa. Kedua, tingkat pengembalian yang diharapkan oleh
pemberi pinjaman (lenders) cenderung lebih rendah dibandingkan pemilik saham. Ketiga, pemberi
pinjaman tidak memiliki hak suara atau kendali atas BUP.
Penting untuk dicatat bahwa utang yang terlalu besar juga bisa menciptakan tekanan
finansial, sehingga BUP harus memastikan kewajiban utang sejalan dengan kemampuan
perusahaan dalam menghasilkan kas. Dalam evaluasi permohonan utang, lenders fokus pada
perkiraan arus kas proyek dan kelayakan teknis, finansial, serta kredit proyek. Bankability, atau
kemampuan proyek untuk mendapatkan pembiayaan, menjadi faktor kunci yang dievaluasi oleh
pemberi pinjaman dalam skema KPBU.
 Dalam skema Kerja Sama Pemerintah dan Badan Usaha (KPBU), konsep biaya modal
(cost of capital) sangat penting bagi project manager untuk menentukan proporsi utang dan ekuitas.
Metode umum yang digunakan adalah Weighted Average Cost of Capital (WACC), yang
mengintegrasikan tingkat pengembalian yang dipersyaratkan oleh berbagai sumber pembiayaan.
Langkah-langkah menentukan nilai WACC mencakup mendefinisikan struktur modal
perusahaan, mengestimasi biaya setiap sumber pembiayaan, dan menghitung bobot tertimbang
atas biaya modal semua sumber pembiayaan. Proporsi utang yang tinggi dalam project financing
dipengaruhi oleh keuntungan pajak bunga utang, tingkat pengembalian yang lebih rendah dari
pemberi pinjaman, dan kekuasaan penuh pemberi pinjaman. Setelah mengetahui nilai WACC, hal
selanjutnya adalah terkait funding. Financing adalah pembiayaan yang dibutuhkan di awal untuk
biaya konstruksi proyek, sementara funding diperlukan untuk pengembalian investasi pihak
swasta, mencakup biaya konstruksi, operasi, pemeliharaan, dan margin yang wajar.
Dua skema pendanaan umum di Indonesia adalah Pembayaran Ketersediaan Layanan
(Availability Payment/AP) dan Pengguna Membayar (Tarif). Pemerintah bertanggung jawab
memastikan funding memenuhi seluruh komponen pengembalian investasi pihak swasta. Dalam
skema AP, pemerintah harus mengalokasikan anggaran untuk pembayaran AP, sedangkan dalam
skema tarif, penyesuaian tarif mungkin diperlukan jika terjadi risiko politik atau faktor lain di luar
kendali BUP yang memengaruhi penerimaan. Dengan demikian, proyek KPBU dibiayai melalui
kombinasi utang dan ekuitas, dengan proporsi yang ditentukan melalui metode WACC, sementara
funding dapat berasal dari pembayaran pemerintah atau tarif pengguna layanan.
 DAFTAR PUSTAKA

Gatti, S. (2013). Project Finance in Theory and Practice. Academic Press.

Yescombe, E. R. (2018). Principles of Project Finance. Academic Press.
Esty, B. C. (2003). "Why Study Large Projects?" Harvard Business Review.
Fernandes, N. (2014). "Project Finance: A Review of the Empirical Literature." Review of
Financial Economics.
Hakeem Owolabi, dkk. 2019. “Risk Mitigation in PFI/PPP Project Finance: A Framework Model
for Financiers”. Penerbit: Built Environment Project and Asset
Management. http://doi.org/10.1108/BEPAM-09-2018-0120
Jeffrey Delmon. 2021. “Private Sector Investment in Infrastructure”. Penerbit: Kluwer Law
International, Belanda.
Lei Zhu dan David Kim Huat Chua. 2018. “Identifying Critical Bankability Criteria for PPP
Projects: The Case of China”. Penerbit: Hindawi.http://doi.org/10.1155.2018/7860717
Marshall Hargrave. 2022. “Weighted Average Cost of Capital
(WACC)”. https://www.investopedia.com/terms/w/wacc.asp
Paul D. Clifford. 2021. “Project Finance: Applications and Insights to Emerging Markets
Infrastructure”. Penerbit: John Wiley & Sons, Inc., Hoboken, New Jersey.
Sheridan Titman, dkk. 2018. “Financial Management: Principles and Applications Thirteenth
Edition”. Penerbit: Pearson Education, Inc.
The World Bank Group. 2016. “The APMG PPP Certification Guide”. Penerbit: World Bank
Publications. Amerika Serikat.