IAMPI 2014 pto

IAMPI
Ikatan Ahli Manajemen Proyek Indonesia
(Indonesian Society of Project Management Professionals)

7A PROJECT FINANCE MANAGEMENT

GROUP
KNOWLEDGE,
SKILL & ATITUTE

PELATIHAN & SERTIFIKASI

MANAJEMEN PROYEK
(Project Management Workshop & Certification ) 1
 Manajemen Finansial
• Proses mengelola dan mendapatkan sumber
finansial untuk proyek dan lebih
mengutamakan pada sumber pendapatan dan
memonitor arus kas bersih (net cash flow) di
poryek konstruksi dari pada mengelola biaya-
biaya harian (day-to-day). (Const. Extension to the PMBOK
Guide, hal. 159)
Project Financial Management
 Financial Planning: Inputs
1. Sumber Pendanaan:
 Sistem keuangan pusat perusahaan
 Lembaga keuangan
 Fasilitas kredit bank
 Pinjaman bank
 Penawaran utang publik
 Pinjaman entitas pemerintah, dll
 Financial Planning: Inputs (2)
2. Persyaratan Kontrak:
 Kontraktor/klien memiliki keuangan untuk melaksanakan
proyek
 Kemampuan kontraktor untuk mendapatkan term yang
baik
 Kontrak dan rencana proyek akan membantu
mendefinisikan persyaratan kebutuhan pendanaan
proyek konstruksi.
 Biaya-biaya yang masuk dalam akun:
 Currency hedging
 Biaya obligasi dan jaminan bank, seperti performance/down
payment/warranty bonds
 Biaya bunga pinjaman
 Financial Planning: Inputs (3)
3. Lingkungan ekonomi:
 Faktor eksternal yang tidak dalam kendali Manajer Proyek
 Faktor politik, regulasi, sosial dan ekonomi
4. Estimasi biaya konstruksi :
 Lembaga peminjam akan menguji estimasi biaya proyek sebelum
memberi pinjaman
5. Durasi proyek
6. Manfaat pajak
7. Penasehat finansial
8. Faktor-faktor risiko:
 Risiko keterlambatan, risiko cost overrun, risiko regulasi dan politik,
dan risiko teknologi
9. Kebijakan organisasi:
 Bagaimana proyek dinilai selama rencan finansial
 Financial Planning: Tools and
Techniques
1. Studi kelayakan:
 Untuk menentukan apakah proyek layak atau tidak (terutama
pada proyek jangka panjang)
 Untuk menentukan apakah pembayaran utama yang diusulkan
mencakup biaya dan memperlihatkan keuntungan atau tidak.
 Penentuan kemampuan proyek dilihat dari pengururan arus
kas
 Proyek konstruksi harus selaras dengan arus masuk (inflow)
untuk menyeimbangkan biaya yang terjadi
 Arus keluar (outflow) uang berdasarkan pada jadwal
pembayaran ke subkontraktor, vendor, ongkos, asuransi, pajak,
tenaga kerja, staf pendukung, termasuk biaya pendaan
 Arus kas bersih (inflow – outflow) dan persyaratan pendanaan
dasar
 Financial Planning: Tools and
Techniques (2)
2. Financial Advisor:
 Berfungsi untuk strategi pemasaran yang komprehensif pada
perencanaan finansial
3. Analisis Sensitivitas:
 Menguji beberapa varian diantara parameter, untuk menentukan
efek arus kas proyek dan rencana pendanaan awal (preliminary)
4. Provisi untuk Pendanaan Tambahan:
 Untuk menentukan kebutuhan keuangan yang ditambah,
 Untuk menutupi keterlambatan yang tidak terduga, revisi lingkup,
dan risiko lainnya.
5. Uji Rencana Finansial:
 Menghubungi peminjam (lenders) yang prospektif
 Untuk meyakinkan penerimaan setiap fitur yang unik dalan rencana
pendanaan.
 Financial Planning: Output
1. Rencana Finansial Proyek:
 Hasil dari rencana finansial yang komprehensif
 Hasil identifikasi semua persyaratan finansial
 Semua pihak harus paham kapan dan kepada siapa: ekuitas, utang,
dan asuransi
2. Entitas Legal:
 Para pihak dan financial advisor harus memutuskan bentuk hukum
kerjasama yang paling sesuai dan menguntungkan
 Contoh: kerjasama (partnership), korporasi, trust, joint vebture, atau
kombinasinya
3. Otoritas pengeluaran (expenditure authority)
 Wewenang pembelanjaan oleh manajer proyek
 Ditentukan oleh kebijakan komitmen perusahaan
 Dibangun ke dalam struktur organisasi
 Bentuk Kendali Finansial
• Untuk meyakinkan bahwa obligasi (bond)
berkurang ketika diperlukan
• Contoh: menarik dana dari mitra proyek, dan
semua asuransi dan penarikan bank dilakukan
pada waktu yang sesuai.
• Untuk meyakinkan semua item sesuai dengan
anggaran dan perkiraan finansial.
 Bentuk Kendali Finansial: Input
1. Persyaratan kontrak
2. Rencana finansial proyek
3. Biaya dan dasar pendapatan
 Perkiraan anggaran dan pendapatan dikembangkan untuk rencana
finansial
 Dasar arus kas bersih proyek terhadap setiap penyesuaian yang
diukur
4. Permintaan perubahan:
 Setiap ada perubahan akan mempengaruhi biaya dan pendapatan
 Setiap perubahan harus dianalisis dan digabung ke dalam rencana
finansial
 Hasilnya, untuk menentukan pengaruhnya pada peminjaman jangka
panjnga dan jangka pendek, mencakup asuransi, atau fitur keuangan
dari rencan finansial.
 Bentuk Kendali Finansial: Tool dan
Technique
1. Sistem Akuntansi Proyek:
 Harus sama dengan struktur WBS
 Memperlihatkan rincian total proyek dalam modul yang
lebih terkendali
 Pada proyek kecil ke medium, rincian dapat dibuat di
Microsoft Excel sederhana yang diturunkan dari Kurva – S
 Sistem akuntansi di proyek besar, lebih canggih
 Kendali finansial diuji dengan cara:
 Monitoring pengeluaran dan pendapatan aktual dengan
perkiraan anggaran dan arus kas
 Penyesuaian metode kerja atau permasalahn yang
memperlihatkan deviasi
 Bentuk Kendali Finansial: Tool dan
Technique (2)
2. Audit internal dan eksternal finansial
 Untuk meyakinkan metode akuntansi dan pelaksanaan
finansial terkelola
 Sangat membantu manajer proyek dalam mengungkap
permasalahan yang tidak terlihat
 Audit eksternal sebagai persyaratan aturan pemerintah lokal
3. Analisis Arus Kas:
 Pemutakhiran semua finansial aktual dengan data biaya secara
reguler
 Menyediakan sistem informasi finansial yang mutakhir (up-to-
date) di dalam sistem berdasarkan pada karakteristik proyek
yang unik.
 Manajer Proyek dapat merevisi perkiraan sisa pekerjaan.
 Bentuk Kendali Finansial: Tool dan
Technique (3)
4. Analisis Earned Value:
 Sebagai analisis tren dan perkiraan arus kas
 Untuk menentukan penyesuaian apa yang bisa
diminta pada rencana finansial
5. Laporan Finansial:
 Laporan finansial periodik,selalu diminta oleh
manajemen dan peminjam (lenders) terutama pada
proyek yang didanai secara penuh
 Pada laporan: perbandingan bentuk konsorsium atau
kerjasama, status proyek dan perkiraan, dan
kesehatan finansial
Bentuk Kendali Finansial: Outputs
1. Tindakan Koreksi:
 Didasarkan pada:
 Kesehatan proyek
 Status finansial
 Analisis status finansial terhadap kriteria yang ditetapkan
 Rencana tindakan dipersiapkan untuk mengkoreksi
rencana dan perkiraan original
 Contoh:
 Revisi dan penyesuaian anggaran sesuai dengan status
proyek terkini
 Permintaan persetujuan dari para pihak
 Kebutuhan menambah pendapatan dari sumber finansial
untuk menutupi bila terjadi defisit.
 Administrasi dan Perekaman
Finansial: Inputs
1. Laporan status finansial proyek
2. Persyaratan kontrak:
 Kebutuhan klausa kontrak untuk dikaji pada pengurangan
obligasi dan faktur (invoicing),
 Meminta sertifikat pembayaran pajak dan pernyataan
penyelesaian
 Meminta ganti rugi tertulis
 Sertifikat pembayaran gaji karaywan
 Pembayaran subkontraktor sesuai faktur (invoice) progres
 Semua persyaratan harus dikumpulkan untuk menghindari
keterlambatan pembayaran dan terhentinya arus kas proyek
yang serius
3. Rencana Finansial Proyek
 Administrasi dan Perekaman
Finansial: Tools and Techniques
1. Sistem pengarsipan biaya
2. Sistem finansial/akuntansi
 Administrasi dan Perekaman
Finansial: Outputs
1. Ketertelusuran Sistem Finansial
 Sangat penting agar sesuai dengan auditor dan manajemen
perusahaan
 Untuk mengevaluasi kesehatan finansial proyek dan perusahaan
 Ketertelusuran adalah mudah bila penyimpanan informasi finansial
terdefinisi dan terstandarisasi dengan abik
 Penyimpanan informasi finansial dengan bantuan komputer dapat
menghemat waktu dan mudah ditelusuri, dibandingkan dengan
sistem konvensional
2. Pembelajaran (Lesson learned)
 Laporan dan rekaman finansial mengilustrasikan area permasalahan
sebelum tindakan koreksi dilakukan dan ditemukan
 Untuk proyek jangka panjang, pembelajaran dari pengalaman yang
lalu dapat bernilai untuk menghindari masalah yang sama di masa
mendatang.
Project Finance
Definition of Project Finance

Lukas B. Sihombing 20
 An overview of Project Financing
Two definitions:
 A financing of a particular economic unit in which a lender is
satisfied to look initially to the cash flows and earnings of that
economic unit as the source of funds from which a loan will
be repaid and to the assets of the economic units as collateral
for the loan (Nevitt, 1996)
 Project financing may be defined as the raising of funds to
finance an economically separable investment project in which the
providers of the funds look primarily to the cash flow from the
project as the source of funds to service their loans and
provide the return of and a return on their equity invested in the
project (Finnerty, 1996)

Lukas B. Sihombing 21
 An overview of Project Financing …
cont’d
Dengan kata sederhana, project financing adalah
suatu entitas proyek yang independen, disebut
sebagai project Company, yang mempunyai tiga
tujuan utama:
1. Untuk menghasilkan cash flow dan pendapatan
untuk hutang dan pembayaran hutang
2. Menyediakan pengembalian ekuitas finansial
yang diinvestasikan dalam proyek; dan
3. Sebagai dana cadangan, bersama-sama dengan
asset keseluruhan, sebagai kolateral pinjaman.
Lukas B. Sihombing 22
Corporate Finance vs. Project
Finance

Lukas B. Sihombing 23
Corporate Finance vs. Project Finance
Pendanaan Perusahaan, disebut Keuangan Perusahaan:
 Teknik pendanaan dimana sumber utama pembayaran
hutang untuk suatu proyek adalah perusahaan sponsor
 Proyek didanai oleh neraca perusahaan, bukan atas
aset proyek sendiri
 Sebaliknya, pendanaan perusahaan adalah pendanaan
“on-balance sheet”.
 Pemberi pinjaman melihat pada portofolio aset
keseluruhan perusahaan untuk menyesuaikan apakah
perusahaan akan mampu meningkatkan cash flow
untuk menyediakan persyaratan hutang.
Lukas B. Sihombing 24
Corporate Finance vs. Project Finance
… cont’d
Pendekatan pada laporan keuangan perusahaan
dan reputasi bisnis akan mempengaruhi secara
signifikan keputusan pemberi pinjaman
Jika proyek gagal, pemberi pinjaman mempunyai
sumber bantuan pada aset perusahaan yang ada,
lebih dari pada hanya sumber bantuan untuk
dana sehubungan dengan proyek tertentu
Selama perusahaan memiliki sisa proyek secara
finansial kuat, pemberi pinjaman tidak perlu
muncul.
Lukas B. Sihombing 25
Corporate Finance vs. Project Finance
… cont’d
Pendanaan Proyek:
Suatu pendanaan “off-balance sheet”.
Suatu entitas hukum yang terpisah dari aset proyek,
kontrak-kontrak yang berhubungan dengan proyek, dan
cash flow proyek dipisahkan pada derajat yang substansial
dari perusahaan sponsor
Karena alamiah proyek yang independen di bawah struktur
pendanaan proyek, jika proyek gagal, pemberi pinjaman
dapat mengharapkan kehilangan yang signifikan.
Oleh karena itu, suatu proyek dapat memperoleh
pendanaan dan hasil yang lebih jauh hanya pada kelayakan
secara teknis dan dapat dilaksanakan secara ekonomi.

Lukas B. Sihombing 26
Corporate Finance vs. Project Finance
… cont’d
Dua jenis pendanaan proyek dasar: pendanaan proyek
non-recourse dan pendanaan proyek limited-recourse
1. Pendanaan proyek tanpa sumber bantuan, disebut
Keuangan Proyek:
 Struktur pendanaan proyek yang mana aset dan cash
flow proyek keseluruhan, bukan aset yang ada lainnya
dari perusahaan sponsor proyek, adalah kolateral untuk
pinjaman proyek
 Pemberi pinjaman tidak mempunyai sumber bantuan
untuk mensponsori perusahaan; lebih dari pada itu,
pemberi pinjaman semata-mata mendapatkan
penghasilan yang didapatkan dari aset proyek sebagai
persyaratan hutang.

Lukas B. Sihombing 27
Corporate Finance vs. Project Finance
… cont’d
Bukan perusahaan sponsor juga pihak ketiga
seperti pemerintah menyediakan jaminan
pinjaman
Oleh karena itu, perusahaan proyek biasanya
mengatur beberapa mekanisme untuk
perlindungan proyek termasuk asuransi dan
jaminan.

Lukas B. Sihombing 28
Corporate Finance vs. Project Finance
… cont’d
2. Pendanaan proyek limited-recourse:
 Struktur pendanaan proyek yang mengijinkan
pemberi pinjaman untuk mempunyai sumber
bantuan, tidak hanya pada proyek individual,
tetapi juga aset lainnya dari perusahaan sponsor
proyek untuk beberapa tingkat.

Lukas B. Sihombing 29
Corporate Finance vs. Project Finance
… cont’d

Full-Recourse Non-Recourse
Company Financing Limited Recourse Project Financing
(Corporate Finance) Project Financing (Project Finance)

• Positions both company and project financing techniques on a

spectrum.
• Corporate finance and Project finance on the two extreme sides of
the spectrum, while recourse project financing, depending on the
extent of the recourse, is in between these two extremes.

Lukas B. Sihombing 30
Corporate Finance vs. Project Finance … cont’d
COMPANY FINANCING PROJECT FINANCING
Full Recourse Non Recourse

Company Company
Loan
Lenders
Equity Equity
Loan

Equity
Project Project
Investors

The main difference between the two financing techniques – company financing and
project financing – is the arrangement of loans and equity financing, either to the
sponsoring company or to the project company.
Lukas B. Sihombing 31
Corporate Finance vs. Project Finance
… cont’d
 Keuangan Proyek, jenis pendanaan proyek yang tidak
menerima bantuan ketika pada kondisi sulit,
mengimplikasikan bahwa sebuah proyek seharusnya
didukung sendiri secara keseluruhan, dengan cash
flownya menjadi semata-mata sumber untuk
persyaratan hutang dan pengembalian ekuitas; pihak
ketiga menjamin dan pengambilalihan tidak diminta
 Sayangnya, pemberi pinjaman menolak mengasumsi
tingkat risiko yang tinggi terutama ketika tingkat
ketidakpastian tinggi

Lukas B. Sihombing 32
Corporate Finance vs. Project Finance
… cont’d
 Peter K. Nevitt menganjurkan bahwa walaupun pemberi
pinjaman berkeinginan mencari secara inisial terhadap cash
flow proyek sebagai sumber dana untuk pengembalian
pinjaman, pemberi pinjaman harus juga merasa nyaman
bahkan pada kondisi terburuk sekalipun, pinjaman harus
dibayar.
 Pemberi pinjaman kemungkinan mau kenyamanan yang
ekstra ini menjadi dalam bentuk bantuan yang terbatas
untuk mensponsori aset atau jaminan langsung maupun
tidak langsung perusahaan oleh pihak ketiga. Oleh karena
itu, pendanaan proyek bantuan kondisi sulit terbatas
biasanya lebih diinginkan dari pada pendanaan proyek
bukan menerima bantuan pada kondisi sulit.

Lukas B. Sihombing 33
 Critical of Project Financing Success
 Adalah profil risiko proyek
 Selama jenis pendanaan proyek, pengembalian pinjaman sangat
tergantung pada kesuksesan proyek, pemberi pinjaman sangat
memberi perhatian pada profil risiko
 Risiko proyek seharusnya dimitigasi dengan menggunakan
perangkat pemagaran risiko yang memungkinkan
 Sisa risiko setelah usaha-usaha mitigasi seharusnya didistribusikan
dengan baik antara pihak proyek dalam beberapa hal setiap risiko
tertentu ditimbulkan oleh pihak-phak yang mampu mengelola
risiko.
 Tujuan menstrukturkan porfil risiko adalah untuk menekan risiko
pada tingkat yang memungkinkan dapat dilaksanakan, mengurangi
keseluruhan risiko-risiko kolektif dan beban finansial untuk asumsi
risiko-risiko.

Lukas B. Sihombing 34
The Challenge of Project Financing
Bagaimana menstrukturkan aspek-aspek
pendanaan proyek dalam permasalahan
dimana risiko-risiko dan pembayaran terutam
pengalokasian melalui kombinasi beragam
jaminan dan dukungan yang melibatkan pihak-
pihak dalam suatu pengaturan yang dapat
diterima satu sama lainnya.

Lukas B. Sihombing 35
Terima Kasih

Lukas B. Sihombing 36