Materi 17 - Project Financing Pada Pekerjaan Konstruksi

PROJECT FINANCING BBM
IAMPI
Ikatan Ahli Manajemen ProyekIndonesia
(Indonesian Society of Project ManagementProfessionals)
9.b PROJECT FINANCIAL MANAGEMENT

GROUP
KNOWLEDGE,
SKILL& ATITUTE
TRAINING OF TRAINERS (TOT)

CALON INSTRUKTUR PEMBEKALAN KOMPETENSI TAMBAHAN SDM VOKASIONAL
MENGGUNAKAN REFERENSIPMBOK®PMI DANLAINYA
MANAJEMENPROYEK 1
DR.IR.BASYAR BUSTAN.MT
Majene,Nopember 1966
S1 TEKNIK SIPIL UNHAS
S2 ITB BANDUNG MRK 1996
S3 UNHAS 2016
ASESSOR LPJKN, ASESSOR BNSP
Dosen Politeknik Negeri Ujung Pandang
Keahlian: Ahli Manajemen Proyek ,Ahli Jalan,
Ahli Jembatan , Ahli K3
085298596285; basyar_bm@Yahoo.co.id
Manajemen Keuangan Proyek
• Manajemen Keuangan Proyek menentukan bagaimana

proyek akan dibiayai, termasuk proses untuk
memperoleh dan mengelola sumber daya keuangan
untuk proyek. Ini lebih berkaitan dengan sumber
pendapatan dan pemantauan jaringan arus kas untuk
proyek konstruksi daripada dengan mengelola biaya
sehari-hari.
PROJECT FINANCING PTO 3

• Sedangkan profesional konstruksi adalah terampil dalam sisi
teknis pekerjaan mereka, mereka sering tidak memiliki
pengetahuan dan pemahaman manajemen keuangan. Penelitian
telah menunjukkan bahwa manajer proyek dalam konstruksi perlu
mengetahui dasar-dasar manajemen keuangan untuk lebih
memahami dan menavigasi keputusan keuangan yang merupakan
bagian dari setiap proyek konstruksi.

• Bagian ini menyajikan pertimbangan penting tentang manajemen

keuangan relatif terhadap proyek konstruksi yang didanai swasta.
Pendanaan konstruksi pemerintah atau publik dapat bervariasi
berdasarkan negara dan yurisdiksi tempat solusi keuangan
dipertimbangkan.

Manajemen Keuangan
Proyek dalam Konstruksi
• Pendanaan proyek konstruksi dapat dipertimbangkan dari perspektif

yang berbeda: perspektif pemilik dengan pertimbangan untuk
interaksinya dengan organisasi lain yang terlibat dalam proyek, atau dari
perspektif kontraktor konstruksi. Pemilik proyek konstruksi mungkin
milik sektor publik atau swasta; proyek konstruksi mungkin berukuran
kecil hingga menengah, besar, atau megaproyek; dan jenis pembiayaan
mungkin memiliki efek jangka panjang atau pendek. Masing-masing
aspek ini memengaruhi pengaturan pembiayaan dan solusi pembiayaan
proyek konstruksi yang diadopsi untuk proyek tersebut.

Manajemen Keuangan
• Dalam organisasi, manajemen keuangan berkaitan dengan pengelolaan

dana yang efisien dan efektif sedemikian rupa untuk mencapai tujuan
organisasi. Manajemen keuangan mencakup perencanaan, pemantauan,
dan pengendalian sumber daya moneter keuangan organisasi dan
merupakan salah satu fungsi utama area yang terkait langsung dengan
manajemen puncak.

Manajemen Keuangan
• Dalam proyek konstruksi tradisional, pemilik biasanya membayar biaya
proyek melalui pembayaran progres berkala (biasanya bulanan).
• Dalam skenario ini, kontraktor membiayai biaya awal pengaturan dan
mungkin beberapa bulan kerja awal.
• Banyak kontraktor dapat melakukan pengeluaran ini atau mendapatkan
pinjaman jangka pendek untuk menutup periode awal ini.
• Dalam kasus lain, pemilik atau sponsor memberikan modal kerja awal
dengan membayar terlebih dahulu kepada kontraktor, yang merupakan
persentase dari anggaran yang disetujui yang didiskontokan pada
tingkat yang sama dalam take-off bulanan.
• Rincian pengaturan ini dinyatakan dalam kontrak.
Manajemen Keuangan
• Namun, baru-baru ini, industri konstruksi menghadapi persyaratan
yang semakin meningkat untuk membiayai seluruh proyek sebagai
akibat dari penggunaan berbagai jenis metode penyampaian
proyek (BOT, DBOO, DBOM, dan lain lain.)
• Dan pembiayaan proyek kemitraan publik-swasta (PPP).
• Tren ini mengamanatkan kontraktor, yang sering memimpin
konsorsium, mahir dan berpengetahuan tentang subjek dan teknik
manajemen keuangan umum.

Manajemen Keuangan
• Manajemen keuangan jelas berbeda dari manajemen biaya, yang

lebih terkait dengan mengelola biaya sehari-hari proyek untuk tenaga
kerja dan material.
• Pada bagian ini, pembahasannya terbatas pada pembiayaan biaya
proyek konstruksi itu sendiri, meskipun pembiayaan jangka panjang
mungkin termasuk baik konstruksi dan operasi, seperti halnya dalam
proyek-proyek PPP.

Manajemen Keuangan
• Perlu dicatat bahwa melalui siklus hidup proyek konstruksi,

tanggung jawab manajer proyek untuk manajemen keuangan dapat
dipecah menjadi empat bidang:
1) Akuntansi untuk sumber daya keuangan proyek,
2) Mengelola biaya dan keuntungan,
3) Mengelola arus kas, dan
4) Membuat keputusan keuangan atau menyediakan yang
diperlukan informasi terverifikasi kepada sponsor proyek untuk
membuat keputusan seperti itu.

Manajemen Keuangan
• Manajemen keuangan memperkenalkan pemangku kepentingan

tambahan seperti akuntan manajemen, akuntan publik bersertifikat
(CPA), pemegang piagam analis keuangan bersertifikat (CFA),
jaminan, perusahaan asuransi, bank, investor proyek, konsultan
manajemen, dan lain lain.

Perencanaan Manajemen
Keuangan Proyek
▪ Perencanaan manajemen keuangan proyek adalah tahap awal

manajemen keuangan proyek konstruksi yang mengidentifikasi dan
menyediakan semua persyaratan keuangan untuk proyek dan
menetapkan peran dan tanggung jawab proyek, hubungan
pelaporan, dan lain lain., untuk proyek.
▪ Perencanaan keuangan tidak berbeda dengan perencanaan standar
proyek : tugas diidentifikasi, dan persyaratan dikuantifikasi dan
ditempatkan pada skala waktu. Sumber daya juga diperlukan untuk
memastikan bahwa tugas keuangan selesai tepat waktu.

15.1.2 PERENCANAAN KEUANGAN
TOOLS & TECHNIQUES
Pengertian Time Value of Money (Nilai Waktu dari Sekarang)
Dana investasi akan kembali melalui keuntungan dimasa yang akan datang.
Berarti pengeluaran investasi dilakukan pada saat ini, sedang penerimaanya
akan diperoleh pada tahun yang akan datang. Oleh karena itu penerimaan
yang akan datang akan diperhitungkan menjadi nilai sekarang.
a. Nialai yang akan datang (Future Value)……… Fn = Po (1+r)n

Dimana Fn : Nilai yang akan datang, Po : Nilai saat ini, r : Bunga (interest)
n : Periode waktu
b. Nialai sekarang (Present Value)

Penerimaan investasi yang akan diterima dimasa yang akan datang
dijadikan nilai sekarang dengan mempertimbangkan suku bunga atau return
yang diharapkan …………………………..………………………. Po = Cn 1/(1+r)n
Dimana Po : Nilai saat ini, Cn : Nilai yang akan datang, r : Bunga (interest)
n : Periode waktu, 1/(1+r)n : Disebut discount factor
14
TOOLS & TECHNIQUES
c. Net Present Value (NPV)
Nilai sekarang bersih dengan tingkat discount rate tertentu, atau selisih
antara nilai sekarang dari penerimaan dengan nilai sekarang dan investasi
atau selisih antara PV cash flow dengan PV investasi pada tingkat discount
rate tertentu
PV cash flow lebih besar dari PV investasi = NPV positif (Layak)
d. Internal Rate of Return

yaitu mencari besarnya tingkat keuntungan relatif atau dalam prosentase
atas penerimaan investasi. Atau tingkat suku bunga yang dapat
menyamakan antara PV penerimaan dengan PV investasi atau tingkat
discount rate yang dapat menyamakan PV cash flow dengan PV. Atau
merupakan tingkat diskonto yang menjadikan NPV sama dengan Nol
IRR lebih besar dari keuntungan yang disyaratkan berarti layak.
IRR = rr + NPV rr/ TPV rr – TPV rt X (rt – rr)

Dimana IRR : Internal rate of return, rr : Tingkat discount rate lebih rendah, rt : Tingkat
discount rate lebih tinggi, TPV : Total Present Value, NPV : Net Present Value
15
TOOLS & TECHNIQUES
e. Cash Flow (aliran Kas)
Keputusan investasi yang dilakukan oleh perusahaan diharapkan akan bisa
ditutup oleh penerimaan dimasa yang akan datang. Penerimaan tersebut
berasal dari proyeksi keuntungan yang diperoleh atas investasi yang
bersangkutan.
Keuntungan atau laba yang akan digunakan untuk menutup investasi bisa
dalam dua pengertian yaitu : (1) laba akuntasi yaitu merupakan laba yang
terdapat dalam laporan keuangan yang cukup dilihat dari laporan rugi laba.
(2) Laba tunai yaitu laba yang berupa aliran kas atau Cash flow yang sering
digunakan didalam investasi.
Untuk menghitung Cash Flow adalah sebagai berikut :
Cash Flow = Laba setelah pajak + Penyusutan + Bunga (1-pajak)
16
TOOLS & TECHNIQUES
f. Payback Periode
Suatu periode yang diperlukan untuk menutup kembali pengeluaran investasi
dengan menggunakan aliran kas yang diterima. Dengan membandingkan
masa payback period dengan target lamanya kembali investasi. Bila
Payback Period lebih kecil dibanding dengan target kembalinya investasi
berarti layak. Dan bila Cash Flow nya sama setiap yahun maka rumus
umumnya sebagai berikut :
Payback Period = (n-1) + (Cf - Σn-1 1 An) (1/An)
Dimana Cf : Biaya pertama, An : Cash Flow tahun ke n, n : Tahun pengembalian
17
TOOLS & TECHNIQUES
g. BCR (Benefit Cost Ratio)

Dikenal untuk mengevaluasi proyek proyek yang penekannanya ditujukan
kepada manfaat (benefit) bagi kepentingan umum, yaitu manfaat terhadap
biaya, umumnya berupa pendapatan minus biaya diluar biaya pertama
(misalnya untuk operasi & produksi)
BCR = R-(C) op/Cf
Dimana R : Nilai sekarang pendapatan, ( C ) op : Nilai sekarang biaya (diluar pertama),

Cf : Biaya pertama.
Indikasi : BCR lebih besar 1 - -  Proyek Layak

BCR lebih kecil 1 - -  Proyek
tidak layak
18
TOOLS & TECHNIQUES
h. Profitability Indeks
Sering digunakan untuk merangking beberapa proyek yang akan dipilih dari
beberapa alternatif proyek yang ada. Profitability Indeks (PI) yaitu
menghitung perbandingan antara Present Value dari penerimaan dengan
Present Value dari Investasi.
Bila Profitability Indeks (PI) lebih besar dari 1 - - -  Proyek investasi Layak
dijalankan dengan rumus :
PI = PV of Cash Flow / PV Investasi
19
TOOLS & TECHNIQUES
i. Analisis Risiko Cash Flow

Menganalisis Cash Flow pada risiko tunggal dengan variable Cash Flow masa
yang akan datang terhadap Cash Flow yang diharapkan.
Probabilitynya dapat diperkirakan dengan mencoba mengkuantifikasikan
unsur risiko dengan konsep Probability dan Kurva distribusi (mengukur
ketidak pastian) dengan parameter nilai yang diharapkan (Expected Value)
dan standar deviasi dengan rumus :
(CF)t = Σnn=1 (CF)xt X (P)xt
Dimana (CF)t : Nilai Cash Flow Yang diharapkan, ( CF )xt : Cash Flow untuk kemungkinan ke –
X, periode t, (P)xt : Probability/kemungkinan peristiwa (Cash Flow terjadi, n : Jumlah peristiwa
(Cash Flow) yang terjadi pada periode t.
Deviasi Standard (S) = [nΣn=1 {(CF)xt – (CF)t}2 ]

X (P)xt 1/2
Varian (V) – S2 = Σnx=1{ (CF)xt – (CF)t}2 X (P)xt
Koefisien Varian = (CV) = (S) / (NPV) 19

Sumber Dana
untuk Proyek Konstruksi
▪ Dana untuk proyek tradisional seringkali diperoleh dari sistem
pembiayaan pusat dari perusahaan, yang mungkin merupakan
kombinasi pinjaman dari lembaga keuangan, laba ditahan, dan
cadangan keuangan.
▪ Biaya pembiayaan biasanya dibebankan sebagai bunga ke akun
biaya proyek untuk proyek konstruksi.
▪ Di sektor kelembagaan, dana seringkali datang dari donor, melalui
pemerintah, atau dari hibah lain.
▪ Pendanaan pemerintah dijamin melalui proses yang mengharuskan
pelamar proyek untuk menyediakan dokumentasi yang
komprehensif.
Sumber Dana
▪ Masukan kritis ditinjau ke:
1) Pastikan definisi dan klarifikasi ruang lingkup, jadwal, dan
anggaran;
2) Menilai tujuan dan manfaat proyek;
3) Membenarkan pengembalian atas investasi;
4) Membangun korelasi dengan rencana strategis bisnis;
5) Validasi kemampuan untuk melakukan manajemen proyek yang
efektif; dan
6) Menentukan milestone realistis untuk memenuhi tanggal jadwal
dan tujuan aset.

Sumber Dana
▪ Persaingan untuk pendanaan dapat menjadi signifikan.

▪ Memperoleh kontrak akan tergantung pada kualitas aplikasi, serta
catatan pemohon menyelesaikan proyek dalam parameter dan dalam
menunjukkan kegunaan aset.
▪ Untuk proyek-proyek yang didanai secara swasta, ada banyak
sumber yang mungkin, seperti kertas komersial yang didukung oleh
bank atau fasilitas kredit, pinjaman bank, penawaran utang publik,
penempatan swasta di pasar AS dan internasional, pinjaman jangka
panjang sindikasi komersial, pinjaman entitas pemerintah, dan lain
lain.
Sumber Dana
▪ Dalam beberapa kasus, pendanaan dapat terjadi secara bertahap difase
proyek yang berbeda. Rencana keuangan dan keseluruhan rencana
proyek harus mempertimbangkan tonggak pendanaan proyek untuk
menjaga momentum dan kelanjutan proyek.
▪ Penentuan akhir sumber pendanaan sebagian besar bergantung pada
kelayakan kredit proyek dan sensitivitas proyek terhadap perubahan
suku bunga.
▪ Di hampir semua jenis proyek ini, para peserta memperoleh beberapa
ekuitas dalam proyek.

Sumber Dana
▪ Pada proyek yang dibiayai proyek (Keuangan Proyek Konstruksi dan
Keuangan Korporat), diperlukan investasi awal sebelum dapat menarik
pinjaman.
▪ Biaya untuk studi awal proyek mulai dari analisis kelayakan hingga
pengembangan akhir perencanaan bisnis dan keuangan, yang
diserahkan kepada para pemberi pinjaman, biasanya ditanggung oleh
ekuitas perusahaan/pemilik.

Sumber Dana
▪ Teknik keuangan dapat berbeda menurut negara atau wilayah, jenis
proyek, pemilik, dan total pendanaan yang dicari. Namun demikian,
berikut ini adalah beberapa teknik keuangan yang paling umum
digunakan dalam proyek konstruksi yang didanai swasta di industri
konstruksi global:
▪ Tradisional. Proyek secara tradisional mengandalkan teknik
keuangan proyek yang terkenal, seperti pendanaan oleh dana
organisasi pemilik yang ada, dan ekuitas atau hutang yang
disediakan oleh bank komersial.

Sumber Dana
oHutang senior (Senior debt). Hutang senior mengacu pada utang
yang ada di posisi lini pertama. Dalam kasus gagal bayar, pemberi
pinjaman senior memiliki prioritas dalam mengembalikan investasi
mereka.
oPinjaman konstruksi (Construction loan). Pinjaman konstruksi
adalah hutang yang diberikan kepada pemilik untuk membiayai
pembangunan proyek.
▪ Hutang subordinasi. Utang subordinasi adalah pinjaman atau
jaminan yang tidak diganti dalam kasus gagal bayar sampai
pemegang utang senior dibayar penuh.

Sumber Dana
▪ Pembiayaan mezzanine. Pembiayaan mezzanine mengambil bentuk
pinjaman subordinasi sebagai solusi pembiayaan proyek jangka
pendek yang dibayar kembali setelah hutang senior. Misalnya,
pengembang real estat memanfaatkan pinjaman mezzanine untuk
proyek pengembangan pembiayaan tambahan.
▪ Pembiayaan sekuritisasi yang didukung aset (Asset Backed
Securitization/ABS). Metode pembiayaan ini mengumpulkan dana
untuk pembangunan proyek dengan cara menerbitkan obligasi dan
sekuritas yang didukung aset dalam pasar keuangan, menggunakan
arus kas masa depan proyek dapat menghasilkan sebagai jaminan.

Sumber Dana
▪ Obligasi keuangan proyek. Obligasi proyek yang diterbitkan oleh
perusahaan adalah dokumen yang dapat diperjualbelikan dengan
utang di mana penerbit (dalam hal ini, organisasi yang melaksanakan
proyek) setuju untuk membayar kepada pemegang obligasi jumlah
obligasi ditambah bunga pada tanggal angsuran tetap di masa depan.
▪ Metode pembiayaan lain-lain. Jenis metode pembiayaan lain yang
melibatkan penerbitan obligasi sebagai cara untuk mendanai proyek-
proyek modal negara adalah obligasi kewajiban umum, obligasi
pendapatan, dan sertifikat partisipasi.

Sumber Dana
▪ Penyewaan proyek. Organisasi yang melakukan proyek dapat
menyewakan kendaraan dan peralatan sebagai cara untuk meningkatkan
keuangan. Tanah atau fasilitas juga dapat disewa sebagai alternatif untuk
akuisisi.
▪ Kontrak (keuangan vendor/kontraktor). Kontraktor, subkontraktor, atau
pemasok peralatan dan bahan dapat menawarkan keuangan sebagai
bagian dari penawaran (sebagai cara untuk mengamankan kontrak).
Misalnya, pemasok peralatan mungkin bersedia mengambil risiko
keuangan dengan menawarkan pinjaman (penjualan secara kredit) atau
sewa peralatan sebagai cara untuk meningkatkan penjualan atau
membuka pasar baru.

Sumber Dana
▪ Penjualan prakonstruksi dalam proyek konstruksi real estat.
Pengembang proyek konstruksi real estat yang akan dijual dapat menjual
properti sebelum konstruksi untuk mengamankan proyek mereka secara
finansial. Dalam kasus seperti itu, pemberi pinjaman mungkin
mensyaratkan sebagian dari proyek tersebut dijual terlebih dahulu untuk
menyetujui pinjaman konstruksi.
▪ Anjak piutang. Terkadang bisnis dapat menemukan pembiayaan jangka
pendek langsung dengan menjual piutang (misal, Faktur) ke entitas pihak
ketiga khusus yang dikenal sebagai "faktur" (biasanya bank atau
perusahaan anjak piutang) yang mengenakan biaya komisi.
▪ Sumber dana lain yang mungkin. Pendanaan proyek juga dapat
ditemukan dalam kertas komersial yang didukung oleh bank, agen kredit,
atau bank pembangunan multilateral; penawaran hutang publik;
penempatan pribadi di pasar lokal dan internasional; dan subsidi.
Fluktuasi Keuangan Jangka Pendek
Kemajuan konstruksi pekerjaan mungkin mengalami kekurangan

sumber daya keuangan atau arus kas baik dari perspektif pemilik
maupun kontraktor. Dalam beberapa kasus, metode informal berikut
digunakan untuk menghadapi fluktuasi keuangan jangka pendek
dalam industri konstruksi:
▪ Fasilitas cerukan (Overdraft facilities). Bank dapat mengizinkan
penarikan dari rekening bank perusahaan dalam jumlah yang
melebihi dana yang tersedia. Biasanya periode penarikan, jumlah
maksimum, biaya keuangan, dan lain lain, sebelumnya disepakati
dengan bank.

▪ Jalur kredit (Lines of credit). Garis kredit terdiri dari jumlah uang
yang disepakati yang tersedia atas dasar kebutuhan untuk dipinjam
waktu tertentu pada tingkat bunga variabel biasanya bertambah
setiap bulan.
▪ Keterlambatan pembayaran (Payment delays). Dalam beberapa
kasus, pemilik akan mengalihkan biaya pembiayaan ke pihak lain dari
proyek (kontraktor, subkontraktor, pemasok, dan lain lain) Untuk
mengatasi kekurangan sumber daya keuangan sesaat.

▪ Biaya lebih dari tagihan (underbilling) dan tagihan lebih dari biaya
(kelebihan tagihan/overbilling). Konsep akuntansi ini terkait dengan
kemajuan konstruksi pekerjaan dan pembuatan faktur dapat
menghasilkan kekurangan arus uang tunai. Dalam kasus seperti itu,
pemilik dapat mengajukan uang muka kepada kontraktor yang
mencari keuntungan dalam biaya keuangan yang lebih rendah yang
dibagikan oleh kedua belah pihak melalui perjanjian sebelumnya.

▪ Sumber daya pemilik. Pemilik yang mengelola program berulang

proyek-proyek modal, seperti lembaga pemerintah, dapat
menyediakan dana tambahan dari rekening cadangan untuk
memastikan proyek dengan perkiraan biaya kelebihan dapat
diselesaikan.

Lingkungan Ekonomi
▪ Lingkungan ekonomi adalah faktor eksternal yang berada di luar

kendali manajer proyek. Meskipun demikian, manajer proyek harus
menyadari semua risiko yang muncul dari lingkungan ekonomi dan
harus memastikan bahwa rencana keuangan diperbarui secara
berkala untuk memungkinkannya.
▪ Faktor dapat mencakup: politik, peraturan, sosial, dan masalah

ekonomi seperti risiko negara, fluktuasi mata uang, hubungan kerja,
perubahan undang-undang, dan lain lain, ya ng dapat
atau mengurangi biaya proyek. menambah

Teknik Analitik, Studi Kelayakan, dan Analisis Sensitivitas
▪ Untuk proyek jangka panjang yang dibiayai oleh kontraktor, studi

harus dilakukan untuk menentukan apakah proyek tersebut dapat
menguntungkan dalam parameter yang diberikan.
▪ Pengukuran arus kas adalah cara utama untuk menentukan
kelayakan suatu proyek. Proyek konstruksi mengandalkan arus kas
masuk untuk menyeimbangkan biaya yang dikeluarkan untuk
menjaga biaya pembiayaan seminimal mungkin. Praktik yang baik
adalah melakukan analisis sensitivitas — analisis bagaimana-jika-
kinerja yang diproyeksikan — untuk menilai alternatif berdasarkan
perubahan satu variabel pada satu waktu untuk mengamati hasilnya.
Di bidang keuangan, terutama yang terkait dengan net present value
(NPV) dan internal rate of return (IRR), istilah ini memiliki arti khusus
dan juga umum digunakandalam proyek.
Teknik Analitik, Studi Kelayakan, dan Analisis Sensitivitas
▪ Perlu dicatat bahwa prediksi arus kas masuk sering terhambat oleh
penilaian pekerjaan yang sedang berlangsung. Pada waktu tertentu,
proyek yang sedang dilaksanakan akan memiliki paket pekerjaan
yang belum selesai belum ditagih. Penilaian pekerjaan ini, atau
pekerjaan yang sedang berjalan, harus dilakukan dengan cara yang
konsisten untuk setiap proyek dan di semua kontrak konstruksi
untuk organisasi.

Pembiayaan Proyek Konstruksi dan Keuangan Perusahaan
▪ Alternatif dapat digunakan untuk perencanaan keuangan suatu proyek

konstruksi, yaitu, pembiayaan perusahaan melalui neraca perusahaan
atau pembiayaan proyek dengan memasukkan proyek ke dalam entitas
hukum dan ekonomi baru yang dibuat secara ad hoc.
▪ Keuangan perusahaan menggunakan aset perusahaan dan arus kas
untuk menjamin pinjaman konstruksi, sedangkan pembiayaan proyek
adalah pembiayaan terstruktur dari proyek tertentu menggunakan
ekuitas atau utang mezzanine.

▪ Dengan pembiayaan proyek, berbagai pemangku kepentingan mencari
alokasi risiko proyek yang adil. Solusi pembiayaan proyek jauh lebih
mahal daripada pembiayaan perusahaan karena menyiratkan risiko
pemberi pinjaman yang lebih tinggi ditransfer sebagai biaya keuangan
yang lebih tinggi, tambahankompleksitas kontrak hukum dan asuransi,
dan biaya yang lebih besar untuk memantau kemajuan proyek.
▪ Ditingkat perusahaan, pembiayaan biasanya dilakukan dengan
menggunakan campuran utang perusahaan (obligasi dan wesel) dan
dana yang ada.

▪ Proyek individual mungkin tidak dipertimbangkan pada tingkat

keuangan perusahaan dan mungkin melibatkan pengaturan
pembiayaan yang berbeda.
▪ Misalnya, melakukan pembiayaan proyek dalam proyek infrastruktur
besar terdiri dari alokasi risiko proyek yang adil di antara para
pemangku kepentingan proyek.
▪ Jadi, dalam pembiayaan proyek, para pemangku kepentingan itu
yangmemberikan tempat utang senior tingkat ketergantungan yang
besar pada kinerja proyek itu sendiri.

Badan Hukum
▪ Mendefinisikan bentuk hukum yang paling tepat dan menguntungkan
dari usaha tergantung pada faktor internal dan eksternal bisnis, yaitu,
jenis proyek, jenis organisasi yang terlibat, alokasi risiko dan
kewajiban, dan bankabilitas. Kemitraan, korporasi, kepercayaan,
usaha patungan, atau kombinasi keduanya adalah kendaraan tujuan
khusus (SPV) saat ini digunakan sebagai bentuk hukum dari entitas
ekonomi spesifik yang melakukan proyek.

Badan Hukum
▪ SPV adalah badan hukum yang dibuat untuk tujuan terbatas khusus
keuangan: memperoleh dan/atau membiayai proyek konstruksi dan /
atau operasi.
▪ SPV spesifik dan unik untuk setiap proyek, tergantung pada perjanjian
hukum dan keuangan antara pemangku kepentingan dan jenis proyek.
▪ SPV adalah pengaturan kontrak yang kompleks di mana asejumlah
pihak yang berbeda dengan tujuan yang berbeda menemukan cara
yang tepat untuk memenuhi kebutuhan mereka.
▪ SPV digunakan untuk mengumpulkan dana dalam kondisi yang lebih
murah dengan menggunakan struktur keuangan canggih yang
terpisah dari neraca perusahaan induk.

Persyaratan Kontrak
▪ Untuk proyek yang dibiayai kontraktor, kontrak dapat berisi klausul

penting yang membatasi kemampuan kontraktor untuk
mendapatkan persyaratan yang menguntungkan. Karena jenis
proyek ini sering diberikan setelah proses proposal, mungkin ada
peluang bagi kontraktor untuk menegosiasikan persyaratan yang
lebih menguntungkan.
▪ Kontrak dan rencana proyek membantu menentukan persyaratan

untuk kebutuhan pembiayaan proyek konstruksi. Ketentuan
pembayaran kontrak dari klien adalah input untuk memastikan
kebutuhan keuangan suatu proyek untuk membantu
memperkirakan arus kas, yang memengaruhi keuangan proyek.

Faktor Risiko Dampak Keuangan
▪ Rencana keuangan yang tepat mengalokasikan risiko di antara

peserta, investor, pelanggan, dan pihak ketiga yang berminat.
Beberapa risiko yang mempengaruhi memperoleh pembiayaan yang
menguntungkan adalah risiko penyelesaian; pembengkakan biaya;
dan risiko regulasi, politik, dan teknologi.
▪ Selanjutnya, tidakjarang untuk lembaga keuangan dan asuransi

untuk meminta analisis risiko lengkap dari potensi dampak
lingkungan proyek untuk memastikan bahwa dana akan diterapkan
secara memadai untuk meminimalkan dampak akibat lingkungan
proyek.

Faktor Risiko Dampak Keuangan
▪ Faktor penting untuk dipertimbangkan dalam perencanaan keuangan
proyek adalah bahwa di banyak negara bunga dapat dikurangkan dari
pajak sedangkan dividen untuk pemegang saham tidak; faktor ini
mendorong leverage keuangan atas penggunaan ekuitas.
▪ Banyak proyek besar jangka panjang dapat memberikan manfaat pajak
yang harus diperhitungkan saat bekerja pada rencana keuangan
proyek.
▪ Di beberapa negara, pembiayaan leasing atau leasing, memberikan
manfaat pajak. Suatu studi tentang keuntungan dari depresiasi pajak
dan pendapatan kena pajak lainnya mungkin diperlukan untuk
menciptakan struktur perpajakan yang paling efisien untuk proyek
tersebut.

Pemantauan dan Kontrol Manajemen
Keuangan Proyek
▪ Pengendalian keuangan memastikan bahwa obligasi berkurang bila
diperlukan, panggilan untuk dana dari mitra proyek dibuat sesuai
kebutuhan, dan semua asuransi dan penarikan/simpanan bank
dilakukan pada waktu yang tepat.
▪ Kontrol keuangan dan kontrol biaya harus dilaksanakan secara
efektif untuk memastikan semua item sesuai anggaran danperkiraan
kas keuangan.
▪ Pemantauan dan kontrol keuangan proyek yang efektif lebih baik
dicapai ketika suatu proyek menghasilkanlaporan kemajuan rutin.
PROJECT FINANCING BBM 47

Sistem Akuntansi Proyek
▪ Sistem akuntansi proyek harus memiliki struktur yang mirip dengan
WBS, menunjukkan rincian total proyek dalam modul yang lebih
terkontrol. Struktur rincian biaya (CBS) kadang-kadang dikembangkan
sebagai alat pemetaan antara WBS dan COA untuk membantu dalam
melaporkan biaya. CBS menghubungkan aktivitas biaya dalam
perkiraan ke COA. WBS adalah proyek-spesifik sedangkan CBS adalah
organisasi-spesifik.
▪ Pada proyek skala kecil hingga menengah, rinciannya dapat disimpan
pada kurva S sederhana yang dihasilkan spreadsheet. Sistem
akuntansi biasanya lebih canggih untuk proyek-proyek besar. Kontrol
keuangan dilakukan dengan memonitor secara cermat pengeluaran
dan pendapatan aktual terhadap prakiraan anggaran dan arus kas,
menyesuaikan metode kerjaatau area masalah di mana mekanisme ini
menunjukkan penyimpangan.PROJECT FINANCING BBM 48
Sistem Akuntansi Proyek
▪ Sangat penting untuk menyimpan catatan keuangan yang tepat,
termasuk catatan pendapatan, pengeluaran, dan semua transaksi
keuangan lainnya untuk proyek tersebut. Merupakan praktik yang baik
bagi manajer proyek untuk memeriksa apakah semua informasi
keuangan dicatat dan dilaporkan dengan tepat..

Audit Keuangan Internal dan Eksternal
▪ Audit internal dan/atau eksternal memastikan metode akuntansi dan

praktik keuangan yang benar dipertahankan. Audit ini sering
membantu manajer proyek dalam mengungkap masalah yang tidak
terlihat.
▪ Audit eksternal sering kali merupakan persyaratan hukum
pemerintah daerah atau wajib dalam kondisi pembiayaan yang diatur
dengan pemberi pinjaman.
▪ Audit-audit ini berfokus terutama pada laporan keuangan dasar
proyek, seperti laporan pendapatan atau pendapatan dan akun
pengeluaran, laporan laba ditahan, laporan arus kas, jadwal
pengerjaan, jadwal tambahan, status kontak retensi, dan lain lain.
Audit Keuangan Internal dan Eksternal
▪ Laporan audit keuangan berkala juga dapat berisi peringatan

tentang investasi berlebih pada aset tetap, pengaturan kredit yang
buruk, dan penggunaan dana proyek yang tidak tepat.

Analisis Arus Kas
▪ Memperbarui semua data keuangan dan biaya aktual secara

berkala menyediakan sistem informasi keuangan terkini dari mana
manajer proyek menganalisis tren berdasarkan karakteristik unik
proyek.
▪ Dari tren ini dan data aktual masa lalu, manajer proyek dapat
merevisi perkiraan untuk durasi yang tersisa.
▪ Manajemen persediaan dan arus kas yang buruk dapat secara
serius menghambat keberhasilan proyek konstruksi.

Laporan keuangan
▪ Untuk proyek yang membutuhkan pembiayaan penuh, manajemen dan
pemberi pinjaman yang terlibat memerlukan laporan keuangan berkala.
▪ Ketika proyek terdiri dari beberapa bentuk konsorsium atau kemitraan,
pertemuan berkala (seringkali bulanan atau triwulanan) adalah tipikal, di
mana para pemimpin proyek mempresentasikan status proyek dan
memperkirakan masa depannya, termasuk keadaan kesehatan
keuangannya.
▪ Pelaporan biaya dan keuangan dalam proyek konstruksi memiliki tujuan
yang berbeda:

Laporan keuangan
▪ pelaporan internal kepada manajer untuk perencanaan, pemantauan,
dan pengendalian biaya sehari-hari (laporan kemajuan dan kinerja);
▪ pelaporan internal kepada manajer untuk mendukung perencanaan
strategis (laporan keuangan);
▪ pelaporan eksternal kepada pemilik dan pihak lain tentang pengaturan
kemitraan;
▪ dan pelaporan eksternal ke lembaga keuangan yang memenuhi
perjanjian pelaporan perjanjian keuanga

Keahlian Profesional: Monitor
Proyek, Insinyur Lender,
Insinyur Investor, atau
Penasihat Teknis
▪ Penggunaan keahlian profesional seperti akuntan, penasihat hukum,
pialang asuransi dan investasi, atau orang lain yang akan memberi
nasihat tentang masalah-masalah yang berkaitan dengan kebijakan
moneter, hubungan investor, pasar saham, surat wasiat, kepercayaan,
dana, dan lain lain, Dapat menambah nilai penting bagi menghindari
kesulitan keuangan.
▪ Pemantau proyek, arsitek dan insinyur desain proyek, insinyur pemberi
pinjaman, atau insinyur investor memverifikasi status fisik pekerjaan
selama tahap konstruksi dan secara berkala melaporkan kuantum
keuangan yang sebenarnya dikontribusikan dan digunakan pada proyek
untuk memastikan terhadap penyalahgunaan
PROJECT FINANCING PTO
dana.. 55
Evaluasi Ex-Post
▪Evaluasi ex-post adalah metodologi untuk menilai efektivitas

proyek dan pemenuhan tujuan.
▪Hasilnya membandingkan manfaat yang diusulkan dan manfaat
yang dicapai, seperti arus kas bersih, IRR, biaya, dan lainnya
'parameter pembiayaan.

Project Financial
Terima
Kasih

Materi 17 - Project Financing Pada Pekerjaan Konstruksi

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Materi 17 - Project Financing Pada Pekerjaan Konstruksi

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

PROJECT FINANCING BBM

9.b PROJECT FINANCIAL MANAGEMENT

TRAINING OF TRAINERS (TOT)

• Manajemen Keuangan Proyek menentukan bagaimana

PROJECT FINANCING PTO 3

PROJECT FINANCING PTO 4

• Bagian ini menyajikan pertimbangan penting tentang manajemen

PROJECT FINANCING PTO 5

• Pendanaan proyek konstruksi dapat dipertimbangkan dari perspektif

PROJECT FINANCING PTO 6

• Dalam organisasi, manajemen keuangan berkaitan dengan pengelolaan

PROJECT FINANCING PTO 7

PROJECT FINANCING PTO 9

• Manajemen keuangan jelas berbeda dari manajemen biaya, yang

PROJECT FINANCING PTO 10

• Perlu dicatat bahwa melalui siklus hidup proyek konstruksi,

PROJECT FINANCING PTO 11

• Manajemen keuangan memperkenalkan pemangku kepentingan

PROJECT FINANCING PTO 12

▪ Perencanaan manajemen keuangan proyek adalah tahap awal

PROJECT FINANCING PTO 13

a. Nialai yang akan datang (Future Value)……… Fn = Po (1+r)n

b. Nialai sekarang (Present Value)

d. Internal Rate of Return

IRR = rr + NPV rr/ TPV rr – TPV rt X (rt – rr)

Cash Flow = Laba setelah pajak + Penyusutan + Bunga (1-pajak)

Payback Period = (n-1) + (Cf - Σn-1 1 An) (1/An)

Dimana Cf : Biaya pertama, An : Cash Flow tahun ke n, n : Tahun pengembalian

g. BCR (Benefit Cost Ratio)

BCR = R-(C) op/Cf

Dimana R : Nilai sekarang pendapatan, ( C ) op : Nilai sekarang biaya (diluar pertama),

Indikasi : BCR lebih besar 1 - -  Proyek Layak

PI = PV of Cash Flow / PV Investasi

i. Analisis Risiko Cash Flow

Deviasi Standard (S) = [nΣn=1 {(CF)xt – (CF)t}2 ]

Varian (V) – S2 = Σnx=1{ (CF)xt – (CF)t}2 X (P)xt

Koefisien Varian = (CV) = (S) / (NPV) 19

PROJECT FINANCING PTO 22

▪ Persaingan untuk pendanaan dapat menjadi signifikan.

PROJECT FINANCING PTO 24

PROJECT FINANCING PTO 25

PROJECT FINANCING PTO 26

PROJECT FINANCING PTO 27

PROJECT FINANCING PTO 28

PROJECT FINANCING PTO 29

PROJECT FINANCING PTO 30

Kemajuan konstruksi pekerjaan mungkin mengalami kekurangan

PROJECT FINANCING PTO 32

PROJECT FINANCING PTO 33

PROJECT FINANCING PTO 34

▪ Sumber daya pemilik. Pemilik yang mengelola program berulang

PROJECT FINANCING PTO 35

▪ Lingkungan ekonomi adalah faktor eksternal yang berada di luar

▪ Faktor dapat mencakup: politik, peraturan, sosial, dan masalah

PROJECT FINANCING PTO 36

▪ Untuk proyek jangka panjang yang dibiayai oleh kontraktor, studi

PROJECT FINANCING PTO 38

▪ Alternatif dapat digunakan untuk perencanaan keuangan suatu proyek

PROJECT FINANCING PTO 39

PROJECT FINANCING PTO 40

▪ Proyek individual mungkin tidak dipertimbangkan pada tingkat

PROJECT FINANCING PTO 41

PROJECT FINANCING PTO 42