TUGAS RINGKASAN

FINANCE IN PROJECT

Mario Yosafat Tiardo Marpaung

NIM. 216020301011013

UNIVERSITAS BRAWIJAYA
2022

i
 DAFTAR ISI

Karakteristik Project Finance ........................................................................................................................................... 1

Risiko dalam Project Finance ............................................................................................................................................ 3
Debt Service Cover Ratio ..................................................................................................................................................... 5
Loan Life Cover Ratio ............................................................................................................................................................ 6
Peserta Project Finance ....................................................................................................................................................... 6
Struktur project finance untuk proyek energi terbarukan ................................................................................... 8
Pinjaman Bank Vs Obligasi ................................................................................................................................................. 9
Subtitusi aset dalam project finance............................................................................................................................. 11
Contoh efek transfer kekayaan karena substitusi aset .............................................................................................. 12

Komposisi peserta project financing ............................................................................................................................ 14

DAFTAR PUSTAKA

ii
Berdasarkan Jurnal Basic project finance concepts, struktur pembiayaan pada proyek energi
terbarukan dibagi menjadi 2 karateristik yaitu pertama, mekanisme pembiayaan dalam pemberian
pinjaman. Terdapat 2 metode pembiayaan melalui pinjaman yaitu recourse dan non recourse.
Pembiayaan melalui pinjaman secara recourse, memberikan hak kepada pemberi pinjaman untuk
membuat klaim terhadap aset entitas maupun aset lainnya untuk menutupi kekurangan. Recourse
dapat dilakukan berdasarkan kontrak pinjaman atau melalui perjanjian jaminan lainnya Jadi, jika
peminjam tidak dapat memenuhi kewajibannya berdasarkan kontrak pembiayaan, pemberi
pinjaman dapat mengejar klaimnya dengan mengambil aset lainnya seperti saldo rekening bank, gaji,
rumah, kendaraan, dan sebagainya.

Pembiayaan melalui pinjaman non recourse, kebalikan dari hutang recourse. Jika peminjam gagal
membayar pinjamannya, pemberi pinjaman dapat memanfaatkan aset yang dijadikan agunan untuk
membayarkan hutang yang ada, namun pemberi pinjaman tidak memiliki wewenang untuk mengejar
aset lain yang dimiliki oleh peminjam. Jika aset yang dijanjikan tidak mencakup jumlah pinjaman
penuh, pemberi pinjaman tidak memiliki pilihan selain menanggung kerugiannya.

Karakteristik kedua adalah membedakan antara pembiayaan melalui project financing dengan
corporate financing. Project financing diarahkan pada satu proyek (atau portofolio proyek serupa)
dengan masa manfaat yang terbatas, tujuan yang telah ditentukan sebelumnya, dan rencana
operasional yang terdefinisi dengan baik. Akibatnya, proyek-proyek ini biasanya dimiliki oleh
sebuah special purpose company (SPC). Untuk proyek yang berbasis di AS, SPC biasanya diatur
sebagai limited liability company (LLC), tetapi ada banyak variasi di seluruh dunia.

Project financing telah digunakan selama berabad-abad untuk membiayai berbagai proyek.
Transaksi keuangan proyek pertama yang terdokumentasi dimulai pada tahun 1299 ketika Kerajaan
Inggris menggunakan pinjaman dari bank dagang Italia Frescobaldi untuk membiayai eksplorasi dan
pengembangan tambang perak Devon.2Dalam sejarah yang lebih baru, project financing telah
digunakan dalam pengembangan Terusan Panama, infrastruktur ladang minyak Laut Utara, pipa
Trans-Alaska, dan berbagai proyek lainnya.

Saat ini, Project financing mencakup berbagai sektor termasuk tidak hanya energi tetapi juga proyek
infrastruktur inti lainnya seperti jembatan, terowongan, dan jalan tol. Project financing juga telah
digunakan dalam pembiayaan fasilitas perawatan kesehatan jangka panjang seperti rumah sakit.

1
Selain itu, perusahaan teknologi dan telekomunikasi telah menemukan project financing sebagai
sarana untuk membiayai pusat data, menara telepon seluler, dan investasi lainnya.

Tabel 1.
Perbedaan antara Project Financing dengan Corporate Financing
Meskipun Project finance merupakan sarana penting untuk mendanai proyek dan infrastruktur
lainnya di seluruh dunia, ia memiliki keterbatasan dan kelemahan, diantaranya:

• Jangka waktu eksekusi yang lebih lama;

• Biaya transaksi tinggi;
• Biaya utang yang lebih tinggi;
• Persyaratan dan biaya asuransi yang lebih tinggi;
• Persyaratan pelaporan pemberi pinjaman yang ketat;
• Pengawasan pemberi pinjaman yang signifikan dan keterlambatan dalam pengambilan
keputusan;
• Alokasi risiko yang rumit menghasilkan dokumentasi yang kompleks;
• Pengungkapan yang lebih besar atas informasi kepemilikan dan strategi bisnis.

2
Menurut The Characteristics of Project Finance, analisis risiko proyek terletak di jantung keuangan
proyek. Dalam konteks project financing, risiko mewakili kemungkinan bahwa arus kas proyek akan
bervariasi dibandingkan dengan prakiraan awal. Sponsor proyek berusaha untuk mengumpulkan
utang sebanyak mungkin untuk membiayai biaya proyek. Selain itu, sponsor proyeklah yang akan
mengelola proyek dan merekalah yang akan diuntungkan jika kinerja proyek lebih baik dari yang
diharapkan. Sebaliknya, pengembalian pemberi pinjaman ditetapkan di awal dan karenanya pemberi
pinjaman untuk suatu proyek biasanya akan mengambil pendekatan yang lebih konservatif terhadap
risiko proyek. Project financing yang berhasil jika risiko proyek dapat diterima, atau ‘bankable’
kepada pemberi pinjaman.

Pemberi pinjaman perlu mengembangkan pemahaman rinci tentang proyek dan kemudian
mengidentifikasi faktor-faktor risiko yang dapat memiliki dampak paling signifikan terhadap
kemampuan proyek untuk membayar utang. Arus kas proyek yang pada akhirnya membayar utang
dihadapkan pada banyak risiko dan semakin besar dan kompleks proyek, semakin luas rentang risiko
yang perlu dinilai oleh pemberi pinjaman.

• Sponsor risk, risiko yang terkait dengan sponsor proyek termasuk pengalaman dan kompetensi
sponsor, kelayakan kredit sponsor dan risiko yang berkaitan dengan pengaturan usaha
patungan;
• Country and political risks, risiko ini berhubungan dengan lokasi proyek dan lingkungan politik
dan ekonomi di mana proyek itu akan dikembangkan dan dioperasikan;
• Completion and technical risks, risiko yang dapat mengakibatkan pembengkakan biaya,
penundaan jadwal, atau penurunan kinerja karena pengembangan yang buruk, teknologi
inovatif, dan sebagainya;
• Operations and maintenance risk, risiko ini berkaitan dengan peningkatan biaya operasi atau
kekurangan produksi akibat manajemen proyek yang buruk, keadaan yang tidak terduga, kinerja
pihak ketiga, dan sebagainya;
• Sales and market risk, risiko yang terkait dengan kelangsungan pasar tempat proyek akan
menjual produknya dan khususnya risiko yang terkait dengan volume penjualan dan harga
produk;
• Supply risks, risiko yang terkait dengan pengadaan input yang diperlukan untuk proyek
termasuk bahan baku, pasokan utilitas dan basis cadangan. Risiko pasokan juga dapat dibagi
menjadi risiko volume dan harga;

3
• Regulatory and environmental risks, risiko yang terkait dengan pengadaan input yang diperlukan
untuk proyek termasuk bahan baku, pasokan utilitas dan basis cadangan. Risiko pasokan juga
dapat dibagi menjadi risiko volume dan harga.

Menurut Jurnal Hainz, risiko politik di negara tuan rumah merupakan faktor penting yang
mempengaruhi kemungkinan bahwa pinjaman akan dilayani sesuai jadwal. Secara umum, risiko
politik dapat dibagi menjadi tiga kategori besar: risiko politik tradisional, risiko regulasi, dan risiko
kuasi-komersial. Kategori risiko politik tradisional membahas risiko yang terkait dengan
pengambilalihan, dengan konvertibilitas dan transferabilitas mata uang, dan kekerasan politik.
Kategori risiko regulasi mencakup risiko yang timbul dari perubahan regulasi yang tidak terduga,
seperti perubahan undang-undang perpajakan atau investasi asing. Kategori risiko kuasi-komersial
mencakup risiko yang muncul jika sebuah proyek bersaing dengan pemasok atau pelanggan milik
negara yang kemampuan atau kesediaannya untuk memenuhi kewajiban kontraktual mereka
terhadap proyek tersebut mungkin dipertanyakan. Definisi ini menunjukkan bahwa risiko politik
terdiri dari berbagai risiko yang berbeda. Beberapa dari risiko ini, seperti pembatasan
transferabilitas, mudah diidentifikasi secara ex post, sedangkan yang lain, seperti perubahan
undang-undang perpajakan yang dapat menyebabkan perampasan secara bertahap, tidak mudah
untuk diidentifikasi.5Selain itu, risiko seperti pengambilalihan atau perubahan peraturan dapat
terkait erat dengan sektor korporasi dan bahkan perusahaan individu. Risiko lain (misalnya, korupsi)
berlaku untuk seluruh masyarakat tetapi dapat berdampak negatif terhadap kinerja perusahaan
individu.

Partisipasi bank pembangunan dalam sindikasi pinjaman juga harus membantu mengurangi risiko
politik. Bank pembangunan menyediakan payung politik karena mereka sering berinteraksi dengan
berbagai badan pemerintah. Jika intervensi pemerintah yang merugikan membahayakan
keberhasilan sebuah proyek, maka bank pembangunan dapat menggunakan pengaruh yang berasal
dari status khususnya dan dari interaksi berulang dengan pemerintah. Dalam hal ini, pemerintah
akan menyadari dampak negatif intervensi terhadap pinjaman (sebagian) yang diberikan oleh bank
pembangunan.

International Country Risk Guide (ICRG) memberikan berbagai ukuran risiko politik, antara lain
kualitas birokrasi, korupsi, akuntabilitas demokrasi, ketegangan etnis, konflik eksternal, stabilitas
pemerintah, konflik internal, profil investasi, hukum dan ketertiban, politik militer, ketegangan
agama, dan kondisi sosial ekonomi. Kami menggunakan peringkat risiko politik ICRG yang terkait
dengan profil investasi sebagai ukuran utama risiko politik kami karena ukuran ini menangkap risiko

4
yang paling mempengaruhi perusahaan. Peringkat ICRG terdiri dari subkategori berikut: kelayakan
kontrak/pengambilalihan, repatriasi keuntungan, dan penundaan pembayaran.

Struktur modal project financing mengacu pada jumlah pendanaan dari berbagai sumber yang
dinyatakan sebagai proporsi dari total kebutuhan investasi. Biasanya struktur modal berkaitan
dengan proporsi utang yang digunakan untuk membiayai biaya proyek dan, dinyatakan sebagai rasio,
lebih sering disebut ‘ leverage ratio’ atau ‘gearing ratio’. Rasio ini sangat ditentukan oleh kapasitas
arus kas proyek untuk melayani pembayaran utang yang diperlukan kepada pemberi pinjaman. Arus
kas proyek harus cukup untuk membayar bunga atas jumlah pinjaman yang belum dibayar dan untuk
membayar kembali pokok pinjaman saat jatuh tempo. Bunga dan pokok bersama-sama disebut ‘debt
service’ dan jumlah pembayaran utang dibandingkan dengan arus kas proyek yang diproyeksikan
yang menentukan kapasitas utang proyek. Pemberi pinjaman menggunakan berbagai rasio penutup
arus kas untuk mengukur tingkat kelayakan utang. Prakiraan kinerja keuangan suatu proyek
didasarkan pada serangkaian asumsi teknis, keuangan, ekonomi, dan pasar terperinci yang
diproyeksikan selama umur proyek. Asumsi ini biasanya digunakan sebagai input ke dalam model
komputer berbasis spreadsheet yang kompleks, yang kemudian menghasilkan satu set laporan
keuangan dan berbagai pengukuran kinerja keuangan.

Pemberi pinjaman ingin memastikan bahwa perkiraan uang tunai yang tersedia di setiap periode
cukup untuk memenuhi pembayaran bunga dan pokok mereka. Rasio yang paling umum yang
digunakan pemberi pinjaman untuk menilai kecukupan arus kas proyek adalah debt service cover
ratio dan loan life cover ratio.

Debt Service Cover Ratio

Ini adalah rasio yang menggunakan free cashflow project (‘cash flow available for debt service’ atau
CFADS) terhadap pembayaran utang selama periode tertentu (biasanya 6 atau 12 bulan). Berikut
penggambarannya:

Debt Service Cover Ratio menyiratkan bahwa ada arus kas yang cukup untuk melayani pembayaran
utang dan bunga yang dikontrak. Jika DSCR lebih rendah dari satu maka ini menunjukkan bahwa
sebuah proyek dalam keadaan default.

5
Loan Life Cover Ratio
Rasio Ini adalah Net Present Value ratio (NPV) dari arus kas yang diproyeksikan selama periode
pinjaman dengan jumlah pokok hutang yang belum dibayar pada tanggal perhitungan rasio. NPV dari
arus kas yang diproyeksikan dihitung dengan mendiskontokan arus kas di setiap periode ke titik
waktu yang sama dan menjumlahkan nilai sekarang yang dihasilkan. Tingkat diskonto yang
digunakan adalah biaya utang. Oleh karena itu, LLCR dapat digambarkan sebagai berikut:

Ada beberapa variasi pada konsep LLCR yang terpenting adalah Project Life Cover Ratio (PLCR).
Rasio ini menggunakan NPV dari arus kas selama umur proyek daripada umur pinjaman. Mengingat
bahwa umur sebagian besar proyek jauh melampaui umur pinjaman, NPV dihitung dalam jangka
waktu yang lebih lama sehingga menghasilkan pembilang yang lebih tinggi dan karenanya rasio yang
lebih tinggi.

Cover ratio digunakan secara luas dalam penataan transaksi pembiayaan proyek. Dapat dilihat dari
perhitungan di atas bahwa setelah perkiraan arus kas proyek bersih telah ditetapkan, rasio penutup
utang ditentukan oleh tingkat layanan utang di setiap periode. Struktur modal memiliki dampak
langsung pada rasio melalui dua mekanisme utama.

Peserta Project Finance

Salah satu fitur yang menentukan project finance adalah berbagai pihak yang terlibat dalam
penataan, negosiasi, dan keberhasilan akhir suatu transaksi. Dalam jenis pembiayaan perusahaan
yang lebih tradisional, sebagian besar negosiasi dan diskusi diadakan secara bilateral antara
sekelompok kecil bank pemberi pinjaman utama, peminjam dan berbagai penasihat eksternal
(pengacara, akuntan, dan sejenisnya). Sebaliknya, project financing melibatkan pemberi pinjaman
yang memberikan kredit kepada perusahaan proyek yang didirikan secara khusus yang
menghasilkan arus kas terutama melalui kontrak pihak ketiga. Akibatnya, jumlah entitas yang
terlibat dalam pembiayaan biasanya jauh lebih besar. Setiap pihak dalam pembiayaan proyek perlu
memahami tujuan dan sasaran entitas lain yang terlibat. Pembiayaan proyek yang sukses
mengharuskan masing-masing pihak menyetujui serangkaian kontrak komersial dan keuangan yang
memuaskan semua pihak. Oleh karena itu, penataan pembiayaan proyek yang sukses adalah tentang
pembangunan posisi konsensus yang hati-hati antara semua pihak yang berbeda untuk mencapai
keseimbangan risiko dan pengembalian yang dapat diterima.

6
Borrower and Project Sponsors
Peminjam utang pembiayaan proyek biasanya merupakan perusahaan tujuan khusus (biasa disebut
‘perusahaan proyek’) yang usahanya terbatas pada pengembangan dan mengoperasikan proyek
yang dibiayai. Perusahaan proyek adalah pihak lawan dari berbagai kontrak proyek dan dengan
demikian, secara teori, merupakan entitas yang pada akhirnya bertanggung jawab untuk mengelola
berbagai risiko yang dihadapi pemberi pinjaman.

Lenders
pemberi pinjaman ini memiliki tujuan yang sama untuk melunasi pokok pinjaman tepat waktu
bersama dengan pengembalian yang sesuai, tujuan khusus pemberi pinjaman individu mungkin
sangat berbeda. Pemberi pinjaman komersial biasanya memiliki hubungan yang lebih luas dengan
sponsor proyek.

Governments and Government Bodies

Proyek-proyek besar biasanya signifikan secara nasional dan pemerintah biasanya terlibat dalam
pembangunan dan operasi dalam berbagai peran. Pemerintah dapat menjadi sponsor utama proyek
baik secara langsung maupun melalui badan usaha milik negara. Pemerintah juga dapat terlibat
dalam proyek melalui regulasi dan perizinan. Entitas pemerintah dapat mengadakan kontrak proyek
penting, misalnya, penyediaan infrastruktur. Pemerintah tuan rumah mungkin juga perlu
memberikan berbagai bentuk dukungan atau jaminan untuk proyek-proyek terutama yang berkaitan
dengan ketersediaan devisa, perlakuan pajak untuk proyek-proyek tertentu dan hak-hak lain, yang
mungkin diperlukan untuk memastikan bahwa proyek tersebut merupakan proposisi yang layak.

Third Party Suppliers, Offtakers

Mengingat pentingnya kontrak proyek, berbagai rekanan kontrak untuk transaksi project finance
memainkan peran penting selama proses project financing. Untuk banyak proyek, kelangsungan
hidup usaha mungkin tergantung pada kinerja jangka panjang dari satu rekanan kontrak. Ketika
sebuah proyek bergantung pada pasokan bahan baku khusus sesuai dengan kontrak pasokan
tunggal. Oleh karena itu, pemberi pinjaman biasanya ingin menjalin hubungan kontraktual langsung
dengan rekanan kontrak proyek secara normal dengan membuat perjanjian langsung .

Tahapan Project Financing

Meskipun setiap transaksi project financing adalah unik dan pendekatan terhadap proses project
financing biasanya ‘disesuaikan’ dengan persyaratan tertentu dari proyek, ada sejumlah tahapan dan
pencapaian umum yang dapat diidentifikasi.

7
Tahap 1 – Definisi Pembiayaan: Dari Konsep Awal hingga Keterlibatan Pemberi Pinjaman;
Tahap 2 – Penataan dan Negosiasi: Melalui Komitmen Pemberi Pinjaman;
Tahap 3 – Dokumentasi, Penandatanganan, dan Pendanaan;
Tahap 4 – Pemantauan dan Pengelolaan: Penyelesaian Proyek dan Pelunasan Hutang.

Menurut Renewable project finance structures and risk allocation mengembangkan dan membiayai
proyek energi terbarukan skala besar seperti wind farm or utility-scale PV facility adalah kompleks,
dan membutuhkan sejumlah besar organisasi dan entitas yang berbeda untuk memenuhi peran yang
berbeda.

Gambar 1.
Struktur project finance untuk proyek energi terbarukan

Menurut Project-Finance Debt—Sources and Procedures, Bank komersial adalah sumber paling
penting untuk project financing untuk PPP pada tahun 2016, mereka menyediakan $231 miliar utang
pembiayaan proyek, meskipun perlu dicatat bahwa beberapa di antaranya bukanlah pinjaman baru,
tetapi membiayai kembali pinjaman lama dengan persyaratan yang lebih baik.
Dalam project finance internasional, terdapat 'inner circle' yang berfluktuasi dari 20-30 bank
internasional, terutama Jepang dan Eropa, yang memainkan peran kunci dalam menyusun transaksi-

8
transaksi besar di mana pun mereka berada. Namun, jika suatu negara memiliki program PPP yang
kuat, bank lokal yang tidak terlibat secara ekstensif dalam pembiayaan proyek juga biasanya
memainkan peran utama dalam pembiayaan proyek public-private partnership PPP.

Sebagian besar bank komersial internasional memiliki departemen khusus yang bekerja untuk
menyusun kesepakatan pembiayaan proyek. Ada tiga pendekatan utama untuk mengatur
departemen tersebut:
• Project-finance department
Memusatkan semua keahlian pembiayaan proyek dalam satu departemen memastikan
penggunaan sumber daya yang efisien dan pemupukan silang yang baik, menggunakan
pengalaman pembiayaan proyek untuk industri yang berbeda; namun, itu mungkin tidak
menawarkan berbagai layanan terbaik kepada klien. Tapi mungkin hanya sebagian kecil bank
yang sekarang mempertahankan struktur ini.
• Structured-finance department
Pendekatan ini mungkin menawarkan rangkaian produk yang lebih canggih, tetapi ada beberapa
bahaya bahwa pembiayaan proyek mungkin tidak mudah masuk ke dalam operasi karena bisnis
keuangan terstruktur lainnya didasarkan pada cakrawala waktu yang jauh lebih pendek
• Industry-based departments
Pendekatan lain adalah dengan menggabungkan semua pembiayaan untuk sektor industri
tertentu ( misalnya kelistrikan, minyak dan gas/pertambangan, atau
konstruksi/infrastruktur/KPBU) dalam satu departemen.

Pinjaman Bank Vs Obligasi

Faktor kunci yang mungkin mempengaruhi keputusan perusahaan proyek apakah akan
menggunakan bank komersial atau pembiayaan obligasi (di pasar di mana pembiayaan obligasi
tersedia) adalah:
• Size : Obligasi hanya dapat digunakan untuk proyek yang lebih besar, karena investor ingin
penerbitan obligasi cukup besar agar penerbitan memiliki likuiditas pasar. Untuk proyek yang
sangat besar (katakanlah lebih dari $250 juta), likuiditas bank mungkin lebih terbatas sehingga
obligasi mungkin lebih cocok.
• Cost : Obligasi cenderung memiliki biaya yang lebih rendah daripada pinjaman bank yang setara,
sebagian karena ada basis investor yang lebih luas.
• Tenor : Obligasi selalu digunakan untuk menyediakan pembiayaan jangka panjang, sedangkan
sampai pertengahan 1990-an tidak biasa untuk pinjaman pembiayaan proyek bank (atau

9
 pinjaman lainnya) untuk lebih dari 20 tahun. Tenor juga menjadi isu di beberapa pasar
perbankan belakangan ini. Tetap menjadi pengingat bahwa untuk pinjaman jangka panjang
(katakanlah 30 tahun atau lebih) obligasi biasanya lebih kompetitif.

Salah satu opsi dalam menemukan cara baru untuk membiayai fasilitas kepentingan publik adalah
investasi swasta melalui jaringan perjanjian kontrak, yang dikenal luas dengan istilah public-private
partnership (PPP). Kemitraan publik-swasta merupakan perjanjian kontrak antara otoritas lokal,
regional atau negara bagian yang berwenang dengan benar dan mitra swasta dengan pembagian
tanggung jawab dan risiko yang jelas dengan tujuan memenuhi kebutuhan publik tertentu.

Pembiayaan infrastruktur publik dengan model kemitraan publik-swasta jelas menawarkan

kemungkinan untuk memenuhi kebutuhan publik tetapi juga membawa risiko yang harus
diwaspadai oleh setiap pengembang publik. Terlepas dari mengalokasikan banyak risiko pada mitra
swasta, masih ada serangkaian risiko "tersembunyi" yang, jika tidak dideteksi dan ditangani tepat
waktu, dapat menjadi bumerang sebagai konsekuensinya. Pengembang publik atau pengguna
struktur harus menghadapi konsekuensi risiko tersebut dalam bentuk pemanfaatan, pengurangan
fungsionalitas, kenaikan biaya (misalnya energi) dan masalah pemanfaatan lainnya. Solusi yang tepat
adalah melakukan segala kemungkinan, terutama pada tahap persiapan dengan mendefinisikan
secara jelas tugas desain, parameter teknis, fungsional, dan energi struktur.

Menurut Farrell (2002), Sebuah tinjauan dari skandal keuangan besar di Amerika Serikat selama
abad kedua puluh menunjukkan bahwa kekuatan pasar eksternal atau eksogen mungkin dalam
beberapa kasus, memiliki efek yang lebih signifikan pada risiko agensi proyek, daripada faktor
internal, atau endogen, yang dibahas sebelumnya. Sebagian besar skandal keuangan melibatkan
klaim berlebihan tentang strategi yang belum pernah dilihat sebelumnya. Banyak yang
membutuhkan ''akuntansi kreatif'' untuk mengubah kerugian menjadi keuntungan. Beberapa
menampilkan kontribusi kampanye politik yang murah hati dalam upaya untuk mempengaruhi
undang-undang. Hampir semuanya terjadi setelah kenaikan jangka panjang di pasar saham.
Meskipun rinciannya mungkin berbeda dari satu kasus ke kasus lainnya, karakteristik dasar dari
setiap skandal tetap sama:

1. Upaya untuk memastikan bahwa orang dalam mempertahankan kendali;

2. Penggunaan uang orang lain untuk membiayai penguasaannya;
3. Prosedur untuk meminimalkan pemberitahuan publik atau pemerintah yang tidak diinginkan.

10
Dalam manajemen proyek, jenis konflik agen pemilik manajer potensial dapat dihindari dengan
kontrak yang dibangun dengan baik yang menentukan hubungan kontraktual antara pemilik proyek
dan kontraktor utama. Kontrak berbasis perilaku dan kontrak berbasis hasil adalah dua jenis umum
dari hubungan kontraktual yang telah dikembangkan untuk mengurangi masalah yang timbul dari
konflik kepentingan antara prinsipal dan agen.
Model kontrak berbasis perilaku lebih disukai ketika prinsipal dapat sepenuhnya meresepkan dan
memantau tindakan agen. Insentif dibuat dimana agen diberi kompensasi untuk mengikuti perilaku
yang ditentukan dan dihukum untuk setiap penyimpangan. Sementara kontrak kerja, di mana
perilaku karyawan ditentukan dan dipantau secara langsung, mungkin merupakan contoh paling
umum dari kontrak berbasis perilaku, model tersebut dapat digeneralisasikan untuk hubungan
antara dua organisasi seperti pemilik proyek dan kontraktor yang dipilihnya.

Subtitusi aset dalam project finance

Menurut Farell (2002), Substitusi aset dapat muncul dalam kasus informasi asimetris dimana dana
yang dipinjam untuk membiayai proyek-proyek berisiko rendah digunakan untuk membiayai
proyek-proyek berisiko lebih tinggi daripada yang dijelaskan dalam kontrak pembiayaan. Ini
mendistorsi hubungan tradisional antara risiko dan pengembalian, dan memungkinkan sponsor
proyek untuk membatasi risiko penurunan, sambil mempertahankan kemungkinan potensi hasil
yang tinggi.

Leverage induced agency cost dapat dibagi menjadi dua kategori; biaya agensi yang timbul dari
pembiayaan ekuitas eksternal dan yang timbul dari pembiayaan utang . Ketika pemilik proyek juga
merupakan manajer proyek ada kecenderungan untuk mengurangi biaya non produktif, kantor
mewah dan pesawat perusahaan, dll karena biaya ini dibayar langsung oleh manajer-pemilik.

Jika tingkat pengembalian atas total investasi proyek (ROI), melebihi biaya utang, kD, pemilik ekuitas
akan mendapat manfaat dari leverage positif, (ROE > ROI >kD), karena tingkat pengembalian ekuitas,
(ROE), di mana ROE=ROI / (1-RD) dan RD=hutang / total aset, akan melebihi tingkat pengembalian
atas total investasi proyek, ROI, dan biaya hutang,kD. Jika kD> ROI lalu ROE.

Karena proporsi total biaya proyek yang dibiayai oleh utang biaya tetap meningkat, akan ada
kecenderungan yang meningkat bagi manajer proyek untuk memilih proyek yang lebih berisiko
daripada yang akan mereka pilih jika proyek tersebut sepenuhnya dibiayai oleh ekuitas pemilik. Jika
proyek pesaing yang lebih berisiko dibiayai menggunakan dana utang yang dipinjamkan untuk
membiayai apa yang awalnya disajikan, dan dianggap sebagai proyek yang kurang berisiko dengan

11
biaya utang tetap,kD, penerima manfaat utama adalah pemilik ekuitas yang akan menerima
peningkatan laba atas investasi (ROI). Jika proyek yang bersaing dan lebih berisiko tidak berhasil,
pemegang utang mungkin tidak menerima pembayaran bunga berkala, pembayaran kembali dana
awal di muka, atau kombinasi keduanya. Penggunaan dana pinjaman oleh manajer pemilik ekuitas
untuk membiayai proyek persaingan yang lebih berisiko dapat mengakibatkan transfer kekayaan
dari pemegang utang ke pemilik ekuitas karena biaya utang yang salah harga.

Contoh efek transfer kekayaan karena substitusi aset

Transfer kekayaan dari debt holders ke equity holders, yang dihasilkan dari peningkatan risiko
keagenan leverage karena substitusi aset berisiko, dapat diilustrasikan seperti pada contoh berikut.
Empat proyek terpisah; (S1, S3), (S1, S4), (S2, S3) dan (S2, S4), masing-masing berdurasi 5 tahun dan
masing-masing membutuhkan investasi awal sebesar $100.000 dapat dibangun dari dua skenario
arus kas operasi, S1 dan S2, dan dua skenario nilai sisa, S3 dan S4, disajikan dalam Tabel 2

Tabel 2.
Investment project cash flow data

12
Pengaruh penggunaan leverage dalam pembiayaan proyek adalah untuk membagi arus kas operasi,
dan jika ditentukan, nilai sisa, menjadi pembayaran utang dan biaya pembayaran dan arus kas sisa
ekuitas.

Menurut Gorshkov (2016), project financing memberikan pinjaman yang menyiratkan mobilisasi
dana dari berbagai sumber (dimiliki dan dipinjam). Fitur utama dari pembiayaan proyek adalah
bahwa pengembalian pinjaman dipengaruhi oleh pendapatan tunai yang dihasilkan oleh proyek itu
sendiri. Proses pembiayaan proyek terdiri dari beberapa tahap:

• A preliminary study, Analisis pasar dan evaluasi efektivitas proyek diadakan; keputusan
tentang kelayakan investasi dibuat. Penerima dana biasanya adalah organisasi proyek yang
dibuat secara khusus. Selain itu, konsultan eksternal dapat digunakan untuk masalah hukum
atau pajak, dll.
• Coordination and signing of documents on the deal, Jika telah ada keputusan tentang
kelayakan investasi, para pihak dapat memilih skema pembiayaan proyek investasi-
konstruksi dan para pihak mulai dapat mengembangkan dan mengoordinasikan protokol.
Protokol ini berisi informasi tentang komposisi peserta proyek, penggunaan target dan
prosedur pemberian pinjaman, tingkat bunga, waktu dan perintah pengembalian dana, hak
dan kewajiban para pihak, jaminan, asuransi dan lindung nilai; daftar agunan yang diberikan
oleh peminjam untuk memenuhi kewajiban Bank. Penandatanganan protocol of intent
merupakan dasar untuk penjabaran lebih lanjut tentang transaksi: perjanjian kredit;
perjanjian pembukaan rekening bank; perjanjian gadai, pengalihan hak; kesepakatan dengan
investor dan di antara kreditur.
• The granting of a credit and the implementation of the project, Pemberian fasilitas kredit
dengan kemampuan untuk memantau pelaksanaan proyek. Risikonya tinggi, sehingga Bank
dapat meminta laporan pengeluaran keuangan secara berkala. Persyaratan ini diabadikan
dalam dokumen kesepakatan.

13
 Gambar 2.
Komposisi peserta project financing

Banyaknya pihak dalam proyek membebankan tanggung jawab besar pada pemrakarsa proyek
dalam koordinasi kepentingan semua peserta. Pembiayaan proyek adalah kegiatan berisiko tinggi,
jadi bagian penting dari pembiayaan adalah evaluasi keuangan yang akurat – efisiensi investasi
komersial, keberlanjutan keuangan proyek, sumber daya keuangan yang diperlukan, dll. Untuk
manajemen risiko, ada indikator yang mencirikan utang- rasio ekuitas dan rasio cakupan layanan
utang, menghitung beberapa "safety margin" proyek. Semakin tinggi risiko, semakin besar porsi
modal yang dimiliki. Pada tahap awal realisasi proyek, rasio ini bisa 70% hingga 30% atau 80%
hingga 20%. Rasio cakupan layanan hutang (interval dan kumulatif) - menunjukkan kemungkinan
perusahaan proyek untuk melakukan kewajiban hutangnya. Mereka adalah rasio arus kas
perusahaan proyek dengan jumlah hutang (termasuk bunga). Nilainya harus antara 1,2 dan 2.
Bergantung pada tingkat risiko apa yang diambil alih oleh pemberi pinjaman, ada tiga jenis utama
pembiayaan proyek:

• without recourse to the borrower – mengasumsikan bahwa pemberi pinjaman mengambil

semua risiko yang terkait dengan proyek. Dalam hal ini peminjam mengembalikan dana
pinjaman dengan bunga semata-mata dari arus kas yang dihasilkan dalam proyek. Jenis

14
 pembiayaan yang paling berisiko dan, akibatnya, paling mahal ini adalah jenis pembiayaan
proyek yang "murni".
• with limited recourse to the borrower – risiko proyek dibagi di antara para peserta sedemikian
rupa sehingga masing masing dari mereka mengambil risikonya sendiri. Ini adalah jenis
pembiayaan proyek yang paling umum dan kurang berisiko.
• with full recourse to the borrowerwith full recourse to the borrower – mengasumsikan bahwa
pemrakarsa proyek bertanggung jawab penuh atas pengembalian dana pinjaman. Itu mengacu
pada pinjaman tradisional karena Bank membatasi partisipasinya hanya untuk menyediakan
dana di bawah perlindungan pemrakarsa proyek.

15
 DAFTAR PUSTAKA

Car-Pušiü, D. (2014). PPP Model Opportunities, Limitations and Risks in Croatian Public Project
Financing. Procedia - Social and Behavioral Sciences 119 ( 2014 ) 663 – 671.

Christa Hainz, S. K. (2011). Political risk, project finance, and the participation of development banks in
syndicated lending. J. Finan. Intermediation 21 (2012) 287–314.

Farrell, L. (2002). Principal-agency risk in project finance. International Journal of Project Management
21 (2003) 547–561.

Project-Finance Debt—Sources and Procedures. (2018). Elsevier Ltd.

Renewable Energy Finance. (2020). Elsevier Inc.

Renewable project finance structures and risk allocation. (2020). Elsevier Inc.

Roman Gorshkov a, *. V. (2016). The mechanism of the project financing in the construction of
underground structures. Procedia Engineering 165 ( 2016 ) 1211 – 1215.

Shuai Li, D. A. (2017). Infrastructure financing with project bond and credit default swap under public-
private partnerships. International Journal of Project Management xx (2017) xxx–xxx.

Sources of Finance and the Global Project Finance Markets. (2016). Elsevier Inc.

The Characteristics of Project Finance. (2016). Elsevier Inc.

The Role of Advisors in a Project Finance Deal. (2013). Elsevier Inc.

16