HKUM4402-5

NASKAH TUGAS MATA KULIAH

UNIVERSITAS TERBUKA
SEMESTER: 2023/2024 Genap (2024.1)

Fakultas : FHISIP/Fakultas Hukum, Ilmu Sosial dan Ilmu Politik

Kode/Nama MK : HKUM4402/Hukum Perjanjian
Tugas 2

No. Soal
1. Mengenai sebuah perjanjian jual beli Rumah Toko (ruko), Udin sebagai pemilik Ruko sepakat menjualnya
kepada Amin senilai Rp. 1 Miliyar. Amin sebagai pembeli menyepakati harga atas Ruko tersebut dan
berjanji akan membayar dan melunasi pembayaran Ruko tersebut dengan cara mencicil dengan 3 tahap
pembayaran, tahap pertama sebesar Rp. 500 juta, tahap kedua Rp. 250 juta dan tahap ketiga 250 juta
dalam jangka waktu 3 bulan. Setelah pembayaran dilakukan Udin akan menyerahkan Sertipikat
kepemilikan Ruko kepada Amin dan pengurusan Balik Nama Sertipikat akan ditanggung oleh Udin.
Namun setelah pembayaran dipenuhi sertipikat tidak segera diberikan kepada Amin dengan alasan nanti
akan diurus proses balik nama sertipikat tanah tersebut.

Pertanyaan
1. Dari kasus tersebut diatas, jika dikaitkan dengan ketentuan Pasal 1338 KUHPerdata bagaimana
hak dan kewajiban kedua belah pihak? Jelaskan!
2. Bagaimana jika isi perjanjian yang disepakati Udin dan Amin terdapat perbedaan pendapat dalam
pelaksanaannya?

2. Pada saat pembelian rumah bersubsidi, Anton sebagai calon pemilik rumah bersubsidi telah melengkapi
semua persyaratan yang menjadi kelengkapan dalam kontrak KPR bersubsidi. Setelah pengajuan rumah
tersebut disetujui, Anton menandatangani semua kontrak berkaitan dengan Kredit Perumahan Rakyat
bersubsidi. Dalam perjalanannya, pada angsuran ke 10 KPR bersubsidi tidak dibayarkan oleh Anton
dengan alasan ia dipecat oleh perusahaan dan tidak memiliki penghasilan berupa uang.

Pertanyaan
1. Berdasarkan kasus tersebut, bagaimana bentuk prestasi yang harus dipenuhi sesuai dengan
ketentuan Pasal 1234 KUHPerdata?
2. Apakah dalam perjanjian tersebut, Anton dianggap wanprestasi? Jelaskan!

3. Tono telah membeli 4 unit sedan mewah melalui importir resmi yang ada di Indonesia, dalam perjanjian
tersebut mobil akan dikirim langsung dari Jerman ke Indonesia melalui kapal kargo. Sesuai dengan
kontrak yang ditandatangani oleh Tono dan perusahaan importir, ke 4 unit mobil tersebut akan sampai
dalam jangka waktu 3 bulan setelah semua pembayaran dilunasi. Secara kebetulan kapal kargo yang
membawa mobil tersebut karam karena badai dan ombak yang terjadi dalam perjalanan. Sehingga
mengakibatkan mobil tersebut tidak dapat datang tepat pada waktunya.

Pertanyaan
1. Apakah pihak perusahaan importir dapat dianggap lalai dalam kontrak perjanjian tersebut?
Jelaskan disertai dasar hukumnya!
2. Dari kasus di atas, apa yang menjadi unsur keadaan memaksa? Sertakan ketentuan
peraturannya!
 Jawaban

1.
1. Pasal 1338 KUHPerdata menyatakan bahwa "Suatu perjanjian mengikat para pihak yang
membuatnya (pacta sunt servanda)". Dalam kasus ini, berdasarkan prinsip tersebut, kedua
belah pihak memiliki hak dan kewajiban yang harus dihormati sesuai dengan isi perjanjian
yang mereka buat.
• Hak dan Kewajiban Udin:
• Hak: Udin memiliki hak untuk menerima pembayaran sesuai dengan
kesepakatan dalam perjanjian jual beli. Dia juga memiliki kewajiban untuk
menyerahkan sertipikat kepemilikan ruko kepada Amin setelah pembayaran
dilakukan secara penuh dan mengurus proses balik nama sertipikat.
• Kewajiban: Udin harus menyerahkan sertipikat kepemilikan ruko kepada Amin
setelah pembayaran dilakukan secara penuh dan mengurus proses balik
nama sertipikat sesuai dengan kesepakatan.
• Hak dan Kewajiban Amin:
• Hak: Amin memiliki hak untuk memperoleh sertipikat kepemilikan ruko
setelah melakukan pembayaran sesuai dengan tahapan yang disepakati
dalam perjanjian. Dia juga memiliki hak untuk menuntut pelaksanaan
perjanjian secara lengkap dan tepat waktu.
• Kewajiban: Amin harus melakukan pembayaran sesuai dengan tahapan yang
disepakati dalam perjanjian. Dia juga memiliki kewajiban untuk mematuhi
ketentuan perjanjian yang telah disepakati.
2. Jika terdapat perbedaan pendapat dalam pelaksanaan isi perjanjian, kedua belah pihak
dapat mencoba untuk menyelesaikannya secara musyawarah atau bernegosiasi. Jika
negosiasi tidak membuahkan hasil, mereka dapat mencari bantuan dari pihak ketiga,
seperti mediator atau arbitrase, untuk membantu menyelesaikan perselisihan. Jika upaya
tersebut juga tidak berhasil, salah satu pihak dapat mengajukan gugatan ke pengadilan
untuk menyelesaikan sengketa secara hukum. Dalam hal ini, pengadilan akan meninjau isi
perjanjian, bukti-bukti yang ada, serta kebiasaan atau praktik perdagangan yang berlaku
untuk memutuskan sengketa tersebut.

2.

1. Berdasarkan kasus tersebut, bentuk prestasi yang harus dipenuhi sesuai dengan ketentuan
Pasal 1234 KUHPerdata adalah pembayaran angsuran KPR bersubsidi oleh Anton. Sebagai
penerima kredit, Anton memiliki kewajiban untuk membayar angsuran sesuai dengan
ketentuan yang telah disepakati dalam kontrak KPR bersubsidi.
2. Ya, dalam perjanjian tersebut Anton dianggap melakukan wanprestasi. Wanprestasi terjadi
ketika salah satu pihak tidak memenuhi kewajibannya sesuai dengan yang telah disepakati
dalam perjanjian. Dalam hal ini, Anton tidak membayar angsuran KPR bersubsidi pada
angsuran ke-10 dengan alasan dipecat dan tidak memiliki penghasilan. Meskipun alasan
tersebut dapat dimaklumi, Anton tetap dianggap melakukan wanprestasi karena tidak
memenuhi kewajiban pembayaran yang telah disepakati dalam kontrak KPR bersubsidi.
3.
1. Pihak perusahaan importir tidak dapat dianggap lalai dalam kontrak perjanjian tersebut.
Dalam hukum perjanjian, terdapat konsep keadaan memaksa atau force majeure yang
dapat menghapuskan tanggung jawab salah satu pihak atas ketidakmampuannya
memenuhi kewajiban dalam kontrak karena kejadian yang di luar kendali manusia dan
tidak dapat diantisipasi. Dalam kasus ini, karamnya kapal kargo karena badai dan ombak
merupakan kejadian force majeure yang di luar kendali perusahaan importir. Oleh karena
itu, perusahaan importir tidak dapat dianggap lalai karena tidak dapat memastikan waktu
kedatangan mobil tepat pada waktunya akibat kejadian yang tidak terduga tersebut.
2. Unsur keadaan memaksa dalam kasus ini adalah karamnya kapal kargo karena badai dan
ombak, yang merupakan kejadian force majeure. Ketentuan peraturan yang mengatur
keadaan memaksa adalah Pasal 1244 KUHPerdata, yang menyatakan bahwa seseorang
tidak boleh diwajibkan untuk memenuhi suatu prestasi, jika dia mengalami keadaan yang
menyebabkan ia tidak dapat melaksanakan prestasi tersebut dan keadaan tersebut tidak
disebabkan oleh kelalaiannya, dan tidak merupakan suatu risiko yang wajar. Dalam hal ini,
karamnya kapal kargo karena badai dan ombak merupakan keadaan memaksa yang
membebaskan perusahaan importir dari tanggung jawab atas keterlambatan pengiriman
mobil.