Welcome to Joint With

STUDI KELAYAKAN BISNIS

( EKM – 413 )

Presented by
LUTFI
081310231745 – 085945542480
 Referensi

1. Drs. H.M. Yacob Ibrahim, M.M. “ STUDI KELAYAKAN BISNIS ”,

Rineka Cipta, Jakarta, 2003.

2. Husein Umar, “ STUDI KELAYAKAN BISNIS ”,

Gramedia, Jakarta, 2003.

3. Suad Husnan, Suwarson Muhammad, “STUDI KELAYAKAN PROYEK”,

UPP AMP YKPN, Yogyakarta, 2000.

4. Dr. Suliyanto, ………………………………….

 PENILAIAN

• 1. Presensi ……... 10%

• 2. Keaktifan.......... 15%
• 3. Tugas/Kuis........ 20%
• 4. UTS…………… 25%
• 5. UAS…………… 30%
 Nilai
Nilai Huruf Bobot
80-100 A 4,00
77-79,99 A- 3,75
Interval Penilaian
74-76,99 B+ 3,50
Rentang Hurup
68-73,99 B 3,00
Angka Mutu Mutu
65-67,99 B- 2,75
00,00 - 30,99 E
62-64,99 C+ 2,50
31,00 - 55,99 D
56-61,99 C 2,00
56,00 - 69,99 C
46-55,99 D 1,00
70,00 - 79,99 B
0-45,99 E 0,00
80,00 - 100,0 A

Nilai
Nilai Huruf Bobot
68-73,99 A 3,00
65-67,99 AB 2,75
62-64,99 B 2,50
56-61,99 BC 2,00
46-55,99 C 1,00
0-45,99 D 0,00
 ASPEK EKONOMI DAN KEUANGAN

• Merupakan aspek inti karena menentukan

kelayakan usaha dilihat dari segi ekonomi
dan keuangan.

• Pembahasannya menyangkut:
– biaya investasi,
– modal kerja,
– biaya operasi dn pemeliharaan, serta
– perhitungan pendapatan yg mungkin diterima.
 ASPEK EKONOMI DAN KEUANGAN

• Berdasarkan perhitungan Cost dn Benefit akan dibahas

mengenai Analisis Kriteria Investasi (AKI), yi:
– Net Present Value (NPV),
– Internal Rate of Return (IRR),
– Net Benefit Cost Ratio (Net B/C),
– Gross Benefit Cost Ratio ( Gross B/C),
– Profitability Ratio (PR),
– Break Even Point (BEP), dan
– Payback Period (PP)

• AKI tsb digunakan sbg ukuran tentang layak tdknya kegiatan

usaha/proyek dilihat dari segi keuangan.
 ASPEK EKONOMI DAN KEUANGAN

• Disamping analisa AKI dibahas juga mengenai proyeksi

laba/rugi yg bertujuan untuk mengetahui posisi keuangan
dari usaha/proyek yg akan dilaksanakan disamping melihat
dampak proyek thdp perekonomian masyarakat sec
keseluruhan.
 ANALISIS KRITERIA INVESTASI (AKI)
1. Pendahuluan

• Perhitungan kriteria investasi erat hubungannya dg

SKB.
• Tuj perhitungan ini adalah u/ mengetahui sejauh
mana gagasan usaha/proyek yg direncanakan dpt
memberikan manfaat (benefit), baik dilihat dari
finben maupn sosben.
• Hasil perhitungan kriteria investasi merupakan
indikator dari modal yg diinvesatsikan, yaitu
perbandingan antara total benefit yg diterima dg
total biaya yg dikeluarkan dlm bentuk present value
selama umur ekonomis proyek.
 ANALISIS KRITERIA INVESTASI (AKI)

1. Pendahuluan

• Hasil perhit kriteria investasi mrpkn salah satu peralatan dlm

mengambil keputusan, apakah gagasan usaha/ proyek yg
dinilai dpt diterima a/ ditolak.

• Diterima dlm pengertian SKB adalah feasible u/ dilaksanakan

dan dikembangkan krn dpt menghslkan benefit dilihat dari segi
finben sesuai dg rencana yg tlh ditetapkan dlm studi kelayakan.

• Dlm pengertian evaluasi proyek, feasible adalah memberikan

indikasi bhw proyek tsb termasuk dlm urutan prioritas u/
dikerjakan krn proyek tsb layak sesuai dg analisis proyek.
• Pelaksanaan proyek sangat tergantung pd kemampuan investasi
yg tersedia.
 (AKI)

• Apabila hsl perhitungan menunnjukkan feasible (layak),

pelaksanaannya jarang mengalami kegagalan, kecuali
terjadi krn faktor2 uncontrolable, baik dari alam maupun
sosek lainnya, spt:
– banjir,
– gempa bumi,
– perubahan UU, PP, Permen, Perda, dll
– data yg digunakan tdk relevan dll.

• Perkiraan benefit (cash in flows) dan cost (cash out

flows) yg menggambarkan posisi keuangan dimasa
yad dpt digunakan sbg alat kontrol dlm pengendalian
biaya u/ memudahkan dlm mencapai tujuan
usaha/proyek.
 (AKI)

• Hasil perhitungan kriteria investasi dpt digunakan

penanam modal sbg bhn pertimbangan dlm
pengambilan keputusan, apakah modal yg ditanam lbh
baik pada proyek a/ lembaga keuangan.

• Berdasarkan uraian tsb, keputusan yg timbul dari hsl

analisis proyek secara umum dpt digolongkan atas 3
bag, yi:
a) menerima a/ menolak proyek
b) memilih satu a/ beberapa proyek yg paling layak u/
dikerjakan
c) menetapkan skala prioritas dari proyek yg layak.
2. Perhitungan Kriteria Investasi

• 2.1. Net Present Value ( NPV )

• NPV adalah kriteria investasi yg banyak digunakan dlm mengukur

apakah suatu proyek feasible a/ tdk.
• Perhitungan NPV mrpkn net benefit yg tlh didiskon dg menggunakan
social opportunity cost of capital (SOCC) sbg discount factor.
• Formula NPV adalah sbb:
n -n
• NPV = Σ NBi ( 1 + i ) …………… ( 1 )
i=1

atau:
n NBi
• NPV = Σ ……………. ( 2 )
i=1 (1+i)n

atau:
n
• NPV = Σ ( Bi - Ci ) = Σ NBi …………… ( 3 )
i=1
 ( NPV )

• di mana: NB = Net Benefit = Benefit – Cost

TC = biaya investasi + biaya operasi
Bi = benefit yg tlh di-discount
Ci = cost yg tlh di-discount
n = thn ( waktu )

• ketentuan, jk : NPV > 0  feasible ( go )

NPV < 0  unfeasible ( no go )
NPV = 0  BEP ( TR = TC ) dlm btk PV

• U/ menghitung PV dlm sebuah gagasan usaha/proyek,

diperlukan data ttg perkiraan biaya investasi, biaya operasi
dan pemeliharaan serta perkiraan benefit dari proyek yg
direncanakan.
• Contoh 1:

• Seorang pengusaha berencana membangun sebuah industri

yg mengolah hsl2 pertanian. Berdasarkan hsl penelitian yg
dilakukan, u/ mendirikan industri ini membutuhkan dana
investasi sebesar Rp 35 jt yg akan dialokasikan selama 2 th. Pd
th persiapan sebesar Rp 20 jt dn th pertama sebesar Rp 15 jt.
Keg pabrik mulai berjalan stlh 2 th dari pembangunan
konstruksi. jml biaya operasi dn pemeliharaan berdsrkn
rekapitulasi dari berbagai biaya pd th ke dua sebesar Rp
5.000.000,00/th dn u/ thn2 berikutnya spt terlihat dlm tabel 2
(biaya operasi & pemeliharaan). Benefit dari keg indstri ini adlh
jml produksi dari pengolahan hsl2 pertanian. Keg produksi
mulai pd th ke dua dg jml penghasilan sbsr Rp10.000.000,00
dn u/ thn2 berikutnya spt terlihat dlm tabel 2 (perkiraan
benefit). Berdsrkn pd studi kasus di atas, apakah rencana
pembukaan industri yg mengolah hsl2 pertanian tsb layak u/
dikembangkan bila dilihat dari segi NPV dg df sebesar 18% ?
 Solusi:
Tabel 1
Prsiapan Prhit NPV ( Rumus 1 )

Investasi Biy Opr TC Bnft Net B Df PV

Th
(Rp.000) (Rp.000) (Rp.000) (Rp.000) (Rp.000) 18% (Rp.000)

0 20.000 - 20.000 - -20.000 1,0000 -20.000

1 15.000 - 15.000 - -15.000 0,8475 -12.713
2 - 5.000 5.000 10.000 5.000 0,7182 3.591
3 - 6.000 6.000 12.000 6.000 0,6086 3.652
4 - 6.000 6.000 14.000 8.000 0,5158 4.126
5 - 7.000 7.000 17.000 10.000 0,4371 4.371
6 - 7.000 7.000 21.000 14.000 0,3704 5.186
7 - 8.000 8.000 25.000 17.000 0,3139 5.336
8 - 9.000 9.000 30.000 21.000 0,2660 5.586
9 - 10.000 10.000 36.000 26.000 0,2255 5.863
10 - 11.000 11.000 43.000 32.000 0,1911 6.115
NPV = 11.113,73 = 11.114
 Tabel 2
Persiapan Prhit NPV ( Rumus 3 )
Investasi Biy Opr
TC Benefit Net B Df
Th (Rp.000 (Rp.000 B C
(Rp.000) (Rp.000) (Rp.000) 18%
) )

0 20.000 - 20.000 - -20.000 1,0000 - -20.000

1 15.000 - 15.000 - -15.000 0,8475 - -12.713
2 - 5.000 5.000 10.000 5.000 0,7182 7.182 3.591
3 - 6.000 6.000 12.000 6.000 0,6086 7.304 3.652
4 - 6.000 6.000 14.000 8.000 0,5158 7.221 3.095
5 - 7.000 7.000 17.000 10.000 0,4371 7.431 3.060
6 - 7.000 7.000 21.000 14.000 0,3704 7.779 2.593
7 - 8.000 8.000 25.000 17.000 0,3139 7.848 2.511
8 - 9.000 9.000 30.000 21.000 0,2660 7.980 2.394
9 - 10.000 10.000 36.000 26.000 0,2255 8.118 2.255
10 - 11.000 11.000 43.000 32.000 0,1911 8.217 2.102
NPV 69.080 57.966

NPV = RP 69.080 – RP 57.966 = RP 11.114 = RP 11.114.000,00

 Analisis dan Keterangan Hasil Perhitungan

• Hsl prhitungan menunjukkan

NPV > 0, berarti gagasan
usaha/proyek tsb layak u/
dikerjakan.

• Dlm prhit kriteria investasi yg perlu

mendapat perhatian adlh
perkiraan cash in flows dn cash
out flows yg menyangkut dg
proyeksi, baik cost maupun benefit
dimasa yad.
 Analisis dan Keterangan Hasil Perhitungan

• Dlm mebuat perkiraan benefit

hrs benar2 dipertimbangkan
dg menggunakan berbagai
variabel, spt:
– perkembangan trend masa lalu,
– potensi pasar,
– perkembangan proyek sejenis
dimasa yad,
– perubahan teknologi,
– perubahan selera konsumen
– dllsb shg kesalahan dlm mebuat
proyeksi dpt diminimumkan.
 Contoh 2:

• Setelah berproduksi beberapa tahun, pimpinan

perusahaan mengganti mesin lama dg mesin baru krn
sdh tdk ekonomis lagi, baik secara teknis maupun sec
ekonomis. U/ penggantian mesin ini membutuhkan
dana investasi sebesar Rp 75 jt dn mesin baru ini
mempunyai umur ekonomis selama 5 th dg salvage
value berdsrkan pengalaman pd akhir thn ke lima
sebesar Rp 15 jt. Didsrkan pd pengalaman
pengusaha, cash in flows setiap thn diperkirakan sbsr
Rp 20 jt dg biaya modal sbsr 18% per thn. Berdsrkan
data2 tsb, apakah penggantian mesin layak u/
dilakukan apabila dilihat dari PV dn NPV ?
 • Solusi:
n Cfi SV
• PV = Σ + ……. + ………. ( 4 )
i=1 ( 1 + r ) n (1+r)m

di mana: PV = Present Value

Cf = Cash fkow
n = Periode wktu th ke – n
m = Periode wktu
r = Tingkt bunga
Sv = Salvage Value

20.000.000 20.000.000 20.000.000 20.000.000

• PV = + + +
( 1 + 0,18 ) ( 1 + 0,18 )2 ( 1 + 0,18 )3 ( 1 + 0,18 )4

20.000.000 15.000.000
+ +
( 1 + 0,18 )5 ( 1 + 0,18 )5

= 16.949.153 + 14.363.689 + 12.172.617 + 10.315.778 + 8.742.184 + 6.556.638

= Rp 69.100.059
 ANALISIS DAN KESIMPULAN HASIL PERHITUNGAN

• Berdsrkan hsl perhitungan

diatas, pembelian mesin baru
dg harga Rp 75 jt ternyata tdk
feasible krn PV < OO atau
original outlow (hb msin).

• Demikian juga dilihat dari NPV

nilainya negatif, yi:
NPV = PV – OO
= Rp 69.100.059 – 75.000.000
= - Rp 5.899.941
 2.2. Internal Rate of Return ( IRR )

• Suatu tingkat discount rate yg menghasilkan NPV = 0. U/ menentukan

nilai IRR hrs dihitung nilai NPV1 dn NPV2 dg cara coba2 (try and error).

• Apabila NPV1 positif maka df yg ke dua hrs lbh besar dari pd SOCC,
sebaliknya apabila NPV1 negatif maka df yg ke dua di bawah SOCC.

• Berdasarkan hsl percobaan, nilai IRR berada diantra NPV (+) dn NPV (-)
yi pd NPV = 0. Formula IRR sbb:

NPV1
• IRR = i 1 + (i2 - i1) …………. ( 5 )
NPV1 - NPV2
di mana: i1 = tingkat df yg menghasilkan NPV1
i2 = tingkat df yg menghaslikan NPV2

ketentuan, jk: IRR > SOCC  proyek/usaha layak/go (feasible)

IRR < SOCC  proyek/usaha tdk layak/no go (unfeasible)
IRR = SOCC  proyek/usaha BEP
Dari contoh 1 sebelumnya diperoleh hsl spt pd tabel berikut:

Tabel 3
Persiapan Perhit IRR ( Rumus 5 )
Th Net B df1 PV1 df2 PV2
(rp.000) 18% (rp.000) 24% (rp.000)

0 -20.000 1,0000 -20.000 1,0000 -20.000

1 -15.000 0,8475 -12,713 0,8065 -12,097
2 5.000 0,7182 3.591 0,6504 3.252
3 6.000 0,6086 3.652 0,5245 3.147
4 8.000 0,5158 4.126 0,4230 3.348
5 10.000 0,4371 4.371 0,3411 3.411
6 14.000 0,3704 5,186 0,2751 3,851
7 17.000 0,3139 5,336 0,2218 3,771
8 21.000 0,2660 5,586 0,1789 3,757
9 26.000 0,2255 5,863 0,1443 3,752
10 32.000 0,1911 6,115 0,1164 3,724

NPV 11.113,73 - 48,94

 NPV1
• IRR = i1 + ( i 2 - i1 )
NPV1 - NPV2

11.114
• IRR = 0,18 + ( 0,24 - 0,18 )
11.114 + 49
= 0,23974 = 23,97%

• Dari hasil perhitungan tsb diperoleh IRR =

23,97% sedangkan SOCC = 18%, berarti IRR >
SOCC, dg demikian proyek tsb feasible (go) /
layak u/ dikerjakan.
 Hubungan antara IRR dg NPV terlihat dlm grafik berikut:
Grafik 2.1

NPV

11.114

IRR
0 18% 23,97% 24% i
- 49

• Dlm grafik tsb, nilai NPV1 = Rp 11.114 dn NPV2 = - Rp 49 dg df1 = 18% dn

df2 = 24%. Pd tingkat IRR = 23,97% menunjukkan NPV = 0

• IRR merupakan tingkat bunga yg menyamakan harga beli aset (OO) = PV.
U/ mendapatkan PV = OO hrs dicari dg menggunakan dua tingkat bunga, yi
yg menghslkan PV < OO dn PV > OO.
• Pd contoh 2 sblmnya, PV I dg df 18% = Rp 69.100,059. U/ PV II dg df 14% dihtg
sbb:

20.000.000 20.000.000 20.000.000

• PV = + +
( 1 + 0,14 ) ( 1 + 0,14 )2 ( 1 + 0,14 )3

20.000.000 20.000.000 15.000.000

+ +
( 1 + 0,14 )4 ( 1 + 0,14 )5 ( 1 + 0,14 )5

• PV = 17.543,860 + 15.389,351 + 13.499,430

+ 11.841,606 + 10.387,373 + 7.790,530
= Rp 76.452.149,00

i1 - i2
• IRR = i 2 + ( PV2 - OO ) ……… ( 6 )
PV2 - PV1
18 - 14
• IRR = 14 + ( 76.452.149 - 75.000.000 )
76.452.149 - 69.100.059
= 14 + 1.452.149 x ( 4 / 7.352.090 )
= 14 + 0,79 = 14,7 9 %
• Krn nilai IRR 14,79 % < df
18 % ( tingkat bunga yg
berlaku di masyarakat ),
maka penggantian mesin
baru tsb tdk layak, baik
dilihat dari kriteria NPV
maupun IRR, oki pimpinan
perusahaan hrs mencari
mesin lain sbg pengganti
krn mesin lama tdk
ekonomis lagi.

• Perhit dg menggunakan
tabel adalah sbb:
 Tabel 4
Persiapan perhit NPV dan IRR dlm penggantian mesin baru ( Rumus 2.5 )

Invsts Cf Net B Df PV1 Df PV2

Th (Rp.000) (Rp.000) (Rp.000) 18 % (Rp.000) 14 % (Rp.000)
0 75.000 - -75.000 1,0000 -75.000 1,0000 -75.000
1 - 20.000 20.000 0,8475 16.950 0,8772 17.544
2 - 20.000 20.000 0,7182 14.364 0,7695 15.390
3 - 20.000 20.000 0,6086 12.173 0,6750 13.500
4 - 20.000 20.000 0,5158 10.316 0,5921 11.842
5 - 20.000 20.000 0,4371 8.742 0,5194 10.388
5 - 15.000 15.000 0,4371 6.557 0,5194 7.791
NPV - 5.900 1.445

1.455
IRR = 0,14 + ( 0,18 - 0,14 )
1.455 + 5.900

= 0,1479 = 14,79 %
2.3. Net Benefit Cost Ratio ( Net B/C )

• Perbandingan antara Net Benefit yg tlh di discount positif (+) dg

Net Benefit yg tlh di discount negatif ( - )

n
Σ NBi (+)
i=1
• Net B/C = …………… ( 7 )
n
Σ NBi ( - )
i=1

Ketentuan, jika: Net B/C > 1  feasible (go)

Net B/C < 1  unfeasible (no go)
Net B/C = 1  BEP (cif = cof atau TR = TC)
Dari contoh 1 tabel 1 proyek agroindustri diperoleh:

Tabel 5
Jml benefit dan persiapan perhit net b/c proyek agroindustri ( rumus 2.7 )

Net B df PV (NB) PV (NB+) PV (NB-)

Thn
( Rp ) 18 % ( Rp ) ( Rp ) ( Rp )
0 -20.000.000 1,0000 -20.000.000 3.590.920 -20.000.000
1 -15.000.000 0,847458 -12.711.870 3.651.785 -12.711.870
2 5.000.000 0,718218 3.590.920 4.126.312 -----------------
3 6.000.000 0,608631 3.651.785 4.371.090 -32.711,870
4 8.000.000 0,515789 4.126.312 5.186.048
5 10.000.000 0,437109 4.371.090 5.336.725
6 14.000.000 0,370432 5.186.048 5.586.798
7 17.000.000 0,313925 5.336.725 5.861.856
8 21.000.000 0,266038 5.586.798 6.114.048
9 26.000.000 0,225456 5.861.856 ----------------
10 32.000.000 0,191064 6.114.048 44.825,528
 n
Σ NBi (+)
i=1
• Net B/C =
n
Σ NBi ( - )
i=1

44.825.528
Net B/C = = 1,3703 = 1,37
32.711.870

Berdasarkan hsl perhit tsb Net B/C > 1, berarti proyek tsb
layak (feasible) u/ dikerjakan.
 2.4. Gross Benefit Cost Ratio ( Gross B/C )

• Perbandingan antara benefit kotor yg tlh di discount rate dg cost secara

keseluruhan yg di discount.
n
Σ Bi ( 1+ r )-n Σ Bi
i=1
• Gross B/C = = …………… ( 8 )
n
Σ Ci ( 1 + r )-n Σ Ci
i=1

• Ketentuan, jika: Gross B/C > 1  feasible ( go )

Gross B/C < 1  unfeasible ( no go )
Gross B/C = 1  BEP

• Berdasarkan tabel 2, Gross B/C dpt dihitung sbb:

69.077.839
• Gross B/C = = 1,1917 = 1,19
57.964.101

• Krn Gross B/C > 1, maka proyek tsb layak (feasible) u/ dikerjakan.
2.5. Profitability Ratio ( PR )
• Perbandingan antara selisih benefit (B) dg biaya operasi dan
pemeliharaan (OM) dibandingkan dg jml investasi (I).

• Nilai dari masing2 variabel ( B, OM, I ) dlm btk PV a/ nilai yg tlh di

discount dg df dari SOCC yg berlaku dlm masyarakat.

n n
Σ Bi – Σ OMi
i=1 i=1
• PR = …………………. ( 9 )
n
Σ Ii
i=1

• Jika: PR > 1  layak (feasible) / go

PR < 1  tdk layak (unfeasible) / no go
PR = 1  BEP

• Berdasarkan data pd tabel 1, maka profitability ratio

dari proyek agroindustri dpt dihitung sbb:
 Tabel 6
Persiapan Prhit Profitability Ratio ( Rumus 2.9 )

Invsts Biy Opr Bnft df Ii OMi Bi

Th
(Rp.000) (Rp.000) (Rp.000) 18% (Rp.000) Rp.000 Rp.000
0 20.000 - - 1,0000 20.000 - -
1 15.000 - - 0,8475 12.712 - -
2 - 5.000 10.000 0,7182 - 3.591 7.182
3 - 6.000 12.000 0,6086 - 3.651 7.303
4 - 6.000 14.000 0,5158 - 3.095 7.221
5 - 7.000 17.000 0,4371 - 3.060 7.431
6 - 7.000 21.000 0,3704 - 2.593 7.778
7 - 8.000 25.000 0,3139 - 2.511 7.848
8 - 9.000 30.000 0,2660 - 2.394 7.980
9 - 10.000 36.000 0,2255 - 2.255 8.118
10 - 11.000 43.000 0,1911 - 2.102 8.217
32.712 25.253 69.078
 n n
Σ Bi – Σ OMi
i=1 i=1
• PR =
n
Σ Ii
i=1

69.078 – 25.253
• PR = = 1,3397 = 1,34
32.721

• Berdsrkan hsl perhit, PR > 1, maka

proyek tsb feasible / layak u/
dilaksnakan.
 3. Pay Back Period ( PBP )

• Jangka wkt ttt yg menunjukkan terjadinya arus penerimaan (cash in flow)

secara kumulatif sama dg jml investasi dlm bentuk PV.

• Analisis ini perlu dilakukan u/ mengetahui berapa lama usaha / proyek

dpt mengembalikan investasi. Semakin cepat proyek dpt mengembalikan
investasi, semakin baik proyek tsb krn semakin lancar dlm perputaran
modal.

n n
Σ Ii – Σ Bp-1
i=1 i=1
• PBP = Tp-1 + ……………………( 10 )
Bp

• ket: Tp-1 = thn sblm tdpt PBP

Ii = jml investasi yg tlh di-discount
Bp-1 = jml benefit yg tlh di-discount seblm PBP
Bp = jml benefit yg tlh di-discount saat PBP
 Berdsrkan hsl perhit pd tabel 6, nilai PBP sbb:

n n
Σ Ii – Σ Bp-1
i=1 i=1
• PBP = Tp-1 +
Bp

32.712 - 29.137
• PBP = 5 +
7.778

= 5 + 0,4596

• PBP = 5 tahun 5 bulan 15 hari

4. Break Even Point ( BEP )

• Suatu keadaan dimana TR = TC. Dilihat dari jangka waktu

pelaksanaan sebuah proyek, terjadinya BEP ( TR = TC )
tergantung pd lama arus penerimaan sebuah proyek dpt
menutupi segala biaya operasi dan pemeliharaan beserta biaya
modal lainnya (dlm btk PV).

• Semakin lama sebuah perusahaan mencapai BEP semakin

besar saldo rugi, krn keuntungan yg diterima msh menutupi
segala biaya yg tlh dikeluarkan.

n n
Σ TC – ΣBp-1
i=1 i=1
• BEP = Tp-1 + ……… ( 11 )
Bp

• Ket: Tp-1 = thn seblm tdpt BEP

TC = jml biaya yg tlh di-discount
Bp-1 = jml benefit yg tlh di-discount seblm BEP
Bp = jml benefit yg tlh di-discount saat BEP
 Berdsrkan nilai PV dlm tabel 2 dan tabel 6, besarnya BEP sbb:

n n
Σ TC – Σ Bp-1
i=1 i=1
• BEP = Tp-1 +
Bp

57.966 - 52.745
• BEP = 8 + = 8 + 0,6431
8.118
BEP = 8 thn 7 bln 22 hari

• Grfk PBP dan BEP tmpak spt brkut:

PV,I,C,B Grafik 6.2 TR

TC
57.965 BEP

32,712 I
PBP

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
tahun
• Keuntngan didapat stlh perusahaan mencapai ttk BEP,
dibawah ttk BEP kegiatan usaha tetap mengalami
kerugian krn keuntngan yg diperoleh msh digunakan u/
menutupi biaya2 yg dikeluarkn dlm pengadaan investasi
dan biaya operasi.

• Pengembalian biaya modal dn biaya2 lainnya (BEP)

dicapai selama 8 th 7 bln 15 hari saat TR = TC sebesar
rp 57.965 dn wkt pengembalian investasi (PBP) selama 5
th 5 bln 15 hari saat TR = I sebsr Rp 32.712 dlm bentuk
PV.

• Semakin besar keuntngan yg diterima semakin cepat wkt

pengembalian biaya. Dg mengetahui jml produksi dlm
keadaan BEP hal ini dpt digunakan sbg ukuran bagi
pelaksana proyek dlm mendapatkan keuntngan yg
diharapkan.
Formula yg digunakan u/ mengetahui jml produksi dlm keadaan BEP adalah
sbb:

BEP dlm unit ( BEPq ):

a
• BEPq = …………. ( 12 )
p - b

BEP dlm rupiah ( BEPRp ):

a
• BEPRp = …………. ( 13 )
1 - b/p

• Ket: a = biaya tetap ( fixed cost )

b = biaya variabel per unit
p = harga per unit

• Apbla nilai fixed cost dn variable cost tdk diketahui, dpt diselesaikn dg
menggnkn persamaan regresi.
 5. Contoh pemecahan kasus

• Berdsrkan hsl penelitian yg dilakukan thdp gagasan usaha pembangunan

perusahaan batu-bata diproleh data sbb:

• 1. a) Kebuthan investasi

- Bangunan u/ tempat kerja

10 x 20 m x @ Rp 7.000,00 Rp 1.400.000,00
- Bangunan kantor
5 x 4 m @ Rp 10.000,00 Rp 200.000,00
- Perlatan kantor Rp 100.000,00
- Bangunan/dapur pembakar
8 x 6 m @ Rp 12.000,00 Rp 576.000,00
- Peralatan cetak dari kayu Rp 20.000,00
- Tanah lokasi usaha 500 m2 @ Rp 7.000,- Rp 3.500.000,00

b) Kebutuhan modal kerja Rp 2.500.000,00

Jml Rp 8.296.000,00
• 2. Sumber dana direncanakan melalui kredit bank sebesar Rp
6.000.000,- dg suku bunga majemuk 18% / thn u/ selama 5 thn.
Sisa modal sebesar Rp 2.296.000,- merupakan modal sendiri.

• 3. Kapasitas produksi ( full capacity) per th sebesar 100.000 unit

yg dilakukan dlm 4 kali pembakaran dn setiap satu kali
pembakaran sebanyak 25.000 unit. Renc produksi th pertama
dn ke dua sebesar 75% dn th ke tiga s.d. th ke lima 100%.

• 4. Biaya Operasi & Pemeliharaan

a. Biaya Tdk Tetap

– BBB/unit produksi diterima di tempat usaha diperhitungkan sebesar Rp

5,00
– Biaya bhn pembantu/unit produksi diperkirakan sebesar Rp 3,00
– Upah TKL diperhit/unit produksi sebesar Rp 6,00
– Biaya bhn bakar dlm satu kali pembakaran sebesar Rp 80.000,00
• b. Biy Tetap

- Gaji karyawan tetap 1 org/bln Rp 75.000,00

- Biaya umum rata2/thn Rp 30.000,00
- Biaya penyusutan rata2/thn diperhitungkan sebesar Rp 459.200,00
- Nilai scrap value aset pd akhr th ke lima sebesar Rp 4.500.000,00
- Biaya perawatan/th rata2 Rp 75.000,00

• 5. Harga jual hsl produksi sesuai dg harga pasar Rp 65,00/unit dn

pajak diperhitungkan sebesar 15% dari hsl net benefit.

• Berdasarkan data diatas, apakah gagasan usaha ini layak u/

dikembangkan bila dilihat dari NPV, IRR dan Net B/C ?
• Solusi:

• Cicilan pengembalian pokok pinjaman dn bunga bank dari jml

pinjaman sebesar Rp 60.000.000,00

i
• An = PV ………… ( 2.15 )
{ 1 – ( 1 + i ) –n }

An = annuity (cicilan / angsuran )

PV = nilai skrg
i = tkt bunga setiap interval
n = jml interval pembayaran

0,18
R = 6.000.000,00 = Rp 1.918.670,00
{ 1 – ( 1 + 0,18 ) – 5 }
 Tabel 7
Jadwal Pengembalian Kredit Perusahaan Batu-Bata
( Rp Ribuan )

Akhr Cicilan/ Bunga P. Pokok Jmlh Sisa

Kwt Thn 18 % Pinjaman Ppp Kredit

0 - - - - 6.000,00
1 1.918,67 1.080,00 838,67 838,67 5.161,33
2 1.918,67 929,04 989,63 1.828,30 4.171,70
3 1.918,67 750,91 1.167,76 2.996,06 3.003,94
4 1.918,67 540,71 1.377,96 4.374,03 1.625,97
5 1.918,67 292,68 1.625,99 6.000,02 0,00
 Tabel 8
Rekapitulasi Biaya Operasi & Pemeliharaan Perusahaan Batu-Bata
( Rp Ribuan )
Tahun
Jenis Biaya
1 2 3 4 5

a. Biy Tdk Tetap 1.290,00 1.290,00 1.720,00 1.720,00 1.720,00

1. BB 375,00 375,00 500,00 500,00 500,00

2. Bhn Pembantu 225,00 225,00 300,00 300,00 300,00
3. UTK 450,00 450,00 600,00 600,00 600,00
4. Bhn Bakar Kayu 240.,00 240.,00 320,00 320,00 320,00

b. Biy Tetap 1.464,20 1.464,20 1.464,20 1.464,20 1.464,20

5. Biy Gaji 900,00 900,00 900,00 900,00 900,00

6. Biy Umum 30,00 30,00 30,00 30,00 30,00
7. Biy Penyusutan 459,20 459,20 459,20 459,20 459,20
8. Biy Perawatan 75,00 75,00 75,00 75,00 75,00
Total Biaya 2.754,20 2.754,20 3.184.20 3.184.20 3.184.20
 Tabel 9
Persiapan Perhit NPV Perusahaan Batu-Bata
Tahun
No. Uraian
0 1 2 3 4 5
1. Pendapatan
a. Hsl usha - 4.875,00 4.875,00 6.500,00 6.500,00 6.500,00
b. Salvage value - - - - - 4.500,00
Gross Profit (Benefit) - 4.875,00 4.875,00 6.500,00 6.500,00 11.000,00
- - - - -
2. Invstsi awal 2.296,00
3. Operating cost - 2.754,20 2.754,20 3.184,20 3.184,20 3.184,20
Kredit Bank
a. Pokok pnjmn - 838,67 989,63 1.167,76 1.377,96 1.625,99
b. Bunga bank - 1.080,00 929,04 750,91 540,71 292,68

Total Cost 2.296,00 4.672,87 4.672,87 5.102,87 5.102,87 5.102,87

4. Net Benefit -2.296,00 202,13 202,13 1.397,13 1.397,13 5.897,13

5. Pajak 15% - 30,22 30,22 209,57 209,57 884,57
6. Net benefit (stlh pajak) -2.296,00 171,81 171,81 1.187,56 1.187,56 5.012,56
7. Df 18% 1,000 0,8475 0,7182 0,6086 0,5158 0,4371
PV ( NB ) -2.296,00 145,60 123,39 722,79 612,53 2.191,04
NPV = Tot PV 1.499,35
 Tabel 10
Persiapan Perhit IRR dn Net B/C Perusahaan Batu-Bata
Thn Net Benefit df- PV-1 df PV-2
( Rp.000 ) 18 % ( Rp.000 ) 34 % ( Rp.000 )
0 -2.296,00 1,0000 -2.296,00 1,0000 -2.296,00
1 171,81 0,8475 145,60 0,7463 128,72
2 171,81 0,7182 123,39 0,5569 95,68
3 1.187,56 0,6986 722,79 0,6156 493,56
4 1.187,56 0,5158 612,53 0,3102 368,33
5 5.012,56 0,4371 2.191,04 0,2315 1.160,21
NPV 1.499,35 - 50,00

NPV1
IRR = i 1 + ( i 2 - i 1)
NPV1 - NPV2

1.499,35
IRR = 0,18 + ( ).( 0,34 - 0,18 )
1,499,35 + 50,00

= 0,3348 x 100% = 33,48% > 18%

 n
Σ NB1 (+) • Brdsrkan hsl prhit
i=1 diperoleh:
• Net B/C =
n • NPV = 1.499,35  NPV > 0
Σ NB1 (-)
i=1 • 1RR = 33,48 %  IRR > df

3.795,35 • Net B/C = 1,65  NBC > 1

• Net B/C =
2.296,00 • Oleh karena itu, proyek ini
feasible ( layak ) u/
dikerjakan .
= 1,65 > 1
 III. PENENTUAN ALTERNATIF USAHA/PROYEK
DENGAN AKI

• Alasan: keterbatasan waktu, resource, benefit maks,

peluang yg tersedia dn kemampuan investor.

• Dpt dilakukan dg cara:

• 1. Mutually Exclusive Alternative Project

– Memilih satu dari beberapa alternatif

– Tdk mungkin dilakukan dlm wktu bersamaan
– Terbatasnya dana, wktu dn tenaga yg diperlukan
– Sasaran yg ingin dicapai: mencari satu alternatif yg
memberikan benefit terbsar sesuai harapan
investor
• Langkah:

– Menentkan AKI dari beberapa usaha/proyek

yg feasible
– Menetukan alternatif dari beberapa proyek
feasible tsb

• Alternatif yg dipilih: ( jika hsl aki konsisten )

– Yg hasilnya dominan diantara alternatif

usaha/proyek tsb.
– Sesuai dg jml investasi yg diperlukan
– Sesuai dg keinginan investor
 Contoh: ( Hsl AKI tdk konsisten )

Tabel 11
Cash Out Flow Dan Cash In Flow Proyek A, B, dan C ( Rp Juta)

Proyek A Proyek B Proyek C

Thn
TC Bnefit TC Bnefit TC Bnefit
0 750 0 400 0 200 0
1 400 400 275 275 285 155
2 360 375 80 250 40 160
3 210 500 80 250 40 170
4 220 500 80 250 40 170
5 230 600 100 300 45 180
6 340 600 100 300 45 180
7 250 600 100 300 45 180
8 250 600 100 350 45 190
9 250 600 100 350 45 190
10 250 600 100 350 45 190
Jml 3.510 5.425 1.515 2.975 875 1.765
Hsl perhit AKI proyek A, B, dan C sbb:

Tabel 17
NPV, IRR dan Net B/C Proyek A, B, dan C
NPV IRR
Proyek Net B/C
No (Rp juta) (%)
1 A 296,03 26,11 1,39
2 B 256,25 30,06 1,58
3 C 172,56 30,56 1,39
Analisis:

NPV : Proyek A lbh bsr drpd proyek B dan C

IRR : Proyek C lbh baik u/ dikembngkan drpd
proyek A dan B
Net B/C : Proyek B lbh menguntungkan drpd proyek A
dan C
Dasar penentuan alternatif:

• 1. Hsl perhit AKI

• 2. Jml invstasi msg2 proyek
• 3. Umur ekonomis proyek
• 4. Jk wktu pengembalian
invstasi ( PBP )
• 5. Ttk pulang pokok ( BEP )
• 6. Lingk masyrkat setempat
• 7. Tradisi/adat istiadat
setempat/nilai2
• 8. Prospek pengembangan
usaha di masa yad
• 9. Ktersediaan BB, TK,
teknologi, dsb
 Misal: Jml investasi proyek A Rp 1.100 jt, proyek B Rp
595 jt dn proyek C Rp 450 jt

• Penentuan alternatif:

• Apabila investor mempunyai dana sebesar Rp 1.100

jt, meski mampu membiayai proyek A lbh baik pilih
proyk B yg menghslkan NPV Rp 256,25 jt dn IRR
30,06% krn pryk B dpt memaksmumkn NPV lbh
besar dari pd proyek A.
• Hal ini bisa terjadi krn klebihan dana dr pryk B
memungknkn invstor mengalihkan investasi pd
proyek C a/ proyek lainnya yg mempunyai tot NPV
lbh besar dari pd satu proyek besar (proyek A)
• Lihat PBP, jk wkt pengemblian investasi,
semakin cepat PBP, semakin baik krn
investasi yg tlh dikembalikan dpt digunakan
pd proyek lain yg dpt menghasilkan benefit
lain bagi perusahaan. Demikian pula dg
BEP.

• Perhatikan pula wkt pembangunan

konstruksi proyek, semakin lama
pembangunan konstruksi semakin lama
mendptkan benefit, hal ini akan
mempengaruhi kegiatan prusahaan dlm
pengadaan dana
 2. Cross Over Discount Rate (CODR) Analysis

• Menentkan layak tdknya suatu

usaha/proyek dg melihat titik potong
antara SOCC sbg df dg NPV pd
masing2 df yg digunakan

• Dilihat dari NPV, dari ber-macam2

discount rate yg digunakan, jml
investasi yg relatif besar tdk selalu
menghasilkan benefit yg besar pula,
tapi tergantung pd besar kecilnya
biaya operasi dn pemliharaan dn
benefit kotor yg diberikan o/ proyek tsb

• Dg mengetahui discount rate pd titik

CODR dpt dipilih proyek mana yg lbh
baik u/ dikerjakan, tergantung pd
NPV yg diberikan o/ proyek tsb pd
SOCC yg digunakan.
Contoh:

Tabel berikut adalah perkiraan TC, Benefit dan Net Benefit dari proyek A dan
proyek B
Tabel 12
TC, Benefit dan Net Benefit Proyek A dan B ( Rp Juta)
TC Benefit Net Benefit
Thn
A B A B A B
0 0,00 0,00 0,00 0,00 -35,00 -30,00
1 22,00 26,00 22,00 26,00 -15,00 -20,00
2 28,00 10,00 28,00 25,00 -20,00 15,00
3 10,00 11,00 32,00 28,00 22,00 17,00
4 10,00 12,00 34,00 30,00 24,00 18,00
5 10,00 12,00 37,00 32,00 27,00 20,00
6 12,00 14,00 41,00 37,00 29,00 23,00
7 12,00 14,00 44,00 39,00 32,00 25,00
8 13,00 11,00 48,00 39,00 35,00 28,00
9 13,00 11,00 52,00 42,00 39,00 31,00
10 13,00 11,00 56,00 45,00 43,00 34,00
Jml 143,00 132,00 394,00 343,00 191,00 161,00
 Nilai NPV dari proyek A dan B berdasarkan pd bbrp discount rate
terlihat dlm tabel berikut:

Tabel 19
PV dari proyek A dan B pada berbagai discount factor
( dlm jutaan rupiah )
Proyek discount factor Present Value

B 15% 18% 21% 25% 30% Proyek A Proyek B

5 -30 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 -35,00 -35,00 -35,00 -35,00 -35,00 -30,00 -30,00 -30,00 -30,00
5 -20 0,8696 0,8475 0,8264 0,8000 0,7692 -13,04 -12,71 -12,40 -12,00 -11,54 -17,39 -16,95 -16,53 -16,00
0 15 0,7561 0,7182 0,6830 0,6400 0,5917 - 7,56 - 7,18 - 6,83 - 6,40 - 5,92 11,54 10,77 10,25 9,60
17 0,6575 0,6086 0,5645 0,5129 0,4552 14,47 13,39 12,42 11,26 10,01 11,18 10,35 9,60 8,70
18 0,5718 0,5158 0,4665 0,4096 0,3501 13,72 12,38 11,20 9,83 8,40 10,29 9,28 8,40 7,37
20 0,4972 0,4371 0,3855 0,3277 0,2693 13,42 11,80 10,41 8,85 7,27 9,94 8,74 7,71 6,55
23 0,4323 0,3704 0,3186 0,2621 0,2072 12,54 10,74 9,24 7,60 6,01 9,94 8,52 7,33 6,03
25 0,3759 0,3139 0,2633 0,2097 0,1594 12,03 10,05 8,43 6,71 5,10 9,40 7,85 6,58 5,24
28 0,3269 0,2660 0,2171 0,1678 0,1226 11,44 9,31 7,62 5,87 4,29 9,15 7,45 6,09 4,70
31 0,2843 0,2255 0,1799 0,1342 0,0943 11,09 8,79 7,01 5,23 3,68 8,81 6,99 5,58 4,16
34 0,2472 0,1911 0,1486 0,1074 0,0725 10,63 8,22 6,39 4,62 3,12 8,40 6,50 5,05 3,65

43,73 29,79 18,49 6,58 -4,57 41,08 29,50 20,06 10,01

• Berdasarkan hsl perhit, NPV pd berbgai discount rate pd
masing2 proyek ternyata tdk proporsional. Proyek B lbh elastis
dari pd proyk A. Pd tkt df 15% NPV proyek A = Rp 43,72 jt,
sedangkan NPV proyek B = Rp 41,08 jt. Pd tkt df 25% NPV
proyek A ternyata lbh kecil dari pd proyek B. Berdsrkan uraian
tsb, apabila SOCC yg berlaku di masyarakat lbh besar dari pd tkt
CODR, maka pilihan thdp proyek B lbh menguntungkan dari pd
proyek A. Sebaliknya apabila SOCC yg digunakan lbh kecil dari
pd CODR, maka pilhan thdp proyek A akan lbh menguntungkan
 Formulasi CODR sbb:
( NPV B1 – NPV A1 )
CODR = I 1 +
NPV A1 – NPV A 2 NPV B1 – NPV B 2
I1 – I2 I1 – I2

Tabel 20
NPV dari proyek A dan B pada berbagai df
Discount rate Proyek A Proyek B
15% 43,73 41,08
18% NPV1 29,79 NPV1 29,50
21% NPV2 18,49 NPV2 20,06
25% 6,58 10,01
30% - 4,57 0,49
Berdasarkan hsl perhit di atas CODR diperoleh sbb:

( 29,50 - 29,79 )
CODR = 0,18 +
29,79 - 18,49 29,50 - 20,06
0,18 - 0,21 0,18 - 0,21

CODR = 0,1847 = 18,47%

 Nilai NPV pd titik perpotongan (titik CODR ):

( NPVA1 - NPV A2 )
• NPVE = ( I CODR - I 1 ) + ( NPV A1 )
I1 - I2

( 29,79 - 18,49 )
• NPVE = ( 0,19 - 0,18 ) + 29,79
0,18 - 0,21

• NPVE = Rp 25,98 jt
• IRR Pryk A = 0,2775 = 27,75 %
• IRR Pryk B = 0,3030 = 30,30 %
 Berdasarkan hsl perhit tsb, grafik CODR sbb:
NPV
Grafik 6.3
191 Proyek A

161 --

25,98 -- CODR

Proyek B

0 18,75 %
• Keterangan:

• Slope NPV yg menggunakan ber-mcm2 discount rate berbtk kurve cekung yg

menurun dari kiri atas ke kanan bwh
• Proyek A lbh elastis drpd proyk B dan ttk ptg antara NPV pryk A dg NPV pryk B
adalah ttk keseimbangan antara nilai pryk A dg nilai pryk B pada discount rate ttt
( CODR )
• Berdsrkn grafik di atas, apbl SOCC yg berlaku di masyrkat di atas CODR (18,47 %),
maka proyek B lbh menguntungkan. Sebalknya apabil SOCC lbh kecil dari pd
CODR maka proyek A akan memberikan NPV yg lbh besar dari pd proyek B
• Dg analisis CODR para perencana a/ pengambil keputsan dpt menentukan
pilihan thdp poryek yg dipilih, tergantung pd SOCC yg berlaku di masyarakat.
 SISTEMATIKA STUDI KELAYAKAN BISNIS
• 1. Pendahuluan
– Lb masalah
–  jenis kegiatan a/ gagasan usaha/proyek, alasan memilih usaha/proyek tsb, dan manfaat
yg akan akan diperoleh
–  gagasan usaha yg dijalankan apakah baru a/ perluasan dari usaha yg sdh ada serta
jenis produknya
–  manfaat yg akan diperoleh dari adanya usaha/proyek tsb => finansial benefit/sosial
benefit
–  peranan dari usaha/proyek tsb thdp perkembangan ekonomi masyarakat sec luas
–  kerangka analisis, manfaat, dan tujuan => lembaga pembiayaan (perbankan,
pemerintah, investor, dsb)
• 2. Aspek2 yg dinilai
– Aspek teknis (teknologi, produksinya, dll)
– Aspek pasar dan pemasaran
– Aspek organisasi dan manajemen
– Aspek ekonomi dan keuangan
– Aspek hukum
– Aspek lingkungan
– Aspek ipososbud
• 3. Kesimpulan
– Kelayakan proyek layak(go) atau tdk layak (no go) => marketing dan keuangan
• 4. Rekomendasi
– Kpd stakeholder brdsrkn perhitungan dan penilaian
 TUGAS 1
• Buat resume tentang aspek2 yang perlu dinilai untuk
menjalankan suatu bisnis/proyek, minimal antara lain:

• I. ASPEK PASAR DAN PEMASARAN

• II. ASPEK TEKNIS DAN MANAJEMEN OPERASI
• III. ASPEK EKONOMI DAN KEUANGAN
• IV. ASPEK SUMBER DAYA MANUSIA
• V. ASPEK SOSIAL DAN POLITIK
• VI. ASPEK LINGKUNGAN
• VII. ASPEK YURIDIS

• Ditulis tangan pada kertas folio bergaris

• Sebutkan sumber literatur yang anda gunakan
• Kumpulkan paling lambat hari kamis 04/11/2010 jam 10.00
di lab studi manajemen.