Modul Penyusunan

RDTR Dan PZ
JAKARTA, 2 SEPTEMBER 2015

DIREKTORAT PEMBINAAN PERENCANAAN TATA RUANG DAN PEMANFAATAN DAERAH

DIREKTORAT JENDERAL TATA RUANG
KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG
SISTEMATIKA PAPARAN
1. PENDAHULUAN
2. TUJUAN PENATAAN BAGIAN WILAYAH PERKOTAAN
3. RENCANA POLA RUANG
4. RENCANA JARINGAN PRASARANA
5. PENETAPAN SUB BWP YANG DIPRORITASKAN PENANGANANNY
6. KETENTUAN PEMANFAATAN RUANG
7. PERATURAN ZONASI
Pendahuluan
 PERMASALAHAN PERKOTAAN

 KOTA YANG NYAMAN

FILOSOFI PERECANAAN

Sosial-
politik
Hankam

Kehutanan

Geologi tata
lingk.
Pertanian

Transportasi

Kelembagaan

Urban
design
Arsitektur
Sosial-
Budaya
KETENTUAN PENYUSUNAN RDTR DAN PZ
4
Pasal 1
UU PR
RDTR dan PZ disusun Rencana rinci tata ruang
bila: kabupaten/kota merupakan
penjabaran atau bentuk
1 Belum dapat dijadikan operasionalisasi RTRW
dasar dalam pelaksanaan kabupaten/ kota .
pemanfaatan ruang dan Untuk mewujudkan penataan ruang
pengendalian wilayah kabupaten/kota, dapat berupa:
pemanfaatan ruang - Rencana Detail Tata Ruang
(RDTR) kabupaten/kota; dan
- Rencana Tata Ruang Kawasan Strategis
kabupaten/kota.

RTRW
Skala Peta
1:50.000 RDTR dan PZ

Mengamanatkan
penyusunan RDTR dan
PZ untuk bagian dari
wilayah perencanaan
KEDUDUKAN RDTR DAN PERATURAN ZONASI
PENATAAN BANGUNAN
PENATAAN RUANG DAN LINGKUNGAN

RENCANA RENCANA RENCANA RENCANA TATA

PEMBANGUNAN UMUM TATA RINCI TATA BANGUNAN DAN
RUANG RUANG LINGKUNGAN

RPJP Nasional RTRW RTR Pulau

Nasional RTR Kaw.
Strategis
RPJM Nasional Nasional

RPJP Provinsi RTRW Provinsi RTR Kaw. Rencana Tata Bangunan

Strategis dan Lingkungan
Provinsi
RPJM Provinsi Perbaikan Kawasan
RDTR Kabupaten
Pengembangan Kembali
Kawasan
RPJP RTRW RTR Kaw. Strategis
Kabupaten/Kota Kabupaten Kabupaten Pembangunan Baru
Kawasan
RDTR Kota
RPJM RTRW Kota Pelestarian/pelindungan
Kabupaten/Kota RTR Kaw. Kawasan
Strategis Kota

Peraturan
Zonasi
FUNGSI dan MANFAAT RDTR dan PZ
Fungsi
• Kendali mutu pemanfaatan ruang
wilayah kabupaten/kota
berdasarkan RTRW;
• Acuan bagi kegiatan pemanfaatan
ruang yang lebih rinci dari kegiatan
pemanfaatan ruang yang
diamanatkan dalam RTRW;
• Acuan bagi kegiatan pengendalian
pemanfaatan ruang;
• Acuan bagi penerbitan izin
pemanfaatan ruang;
• Acuan dalam penyusunan Rencana
Tata Bangunan dan Lingkungan.
Manfaat
• Arahan lokasi berbagai kegiatan
yang mempunyai kesamaan fungsi;
• Alat operasionalisasi dalam sistem
pengendalian dan pengawasan
pelaksanaan pembangunan fisik
kabupaten/kota;
• Ketentuan intensitas pemanfaatan
ruang untuk setiap bagian-bagian
wilayah sesuai dengan fungsinya
• Ketentuan bagi penetapan kawasan
yang diprioritaskan untuk disusun
program penanganan dan
pengembangan kawasan dan
lingkungan, seperti RTBL atau
rencana lain yang sejenis
Lingkup Wilayah Perencanaan RDTR dan PZ
1 2

Kaw. Fungsional. BWK/Sub Wilayah

Wilayah Administrasi;
Kota;

3 4 5

Bagian dari Wilayah Kawasan Strategis Bagian dari Wilayah Kab/Kota

yang berupa kawasan perdesaan
Kabupaten yang memiliki ciri Kab./Kota yang memiliki dan direncanakan menjadi kaw
perkotaan; ciri kawasan perkotaan; perkotaan
Hubungan Antara RTRW
Kota/Kabupaten, RDTR dan RTBL
MUATAN MATERI TEKNIS RDTR dan PZ
(Permen PU 20/2011)
I. PENDAHULUAN VIII. PERATURAN ZONASI

II. KETENTUAN UMUM 8.1. Text Zonasi (Zoning Text)

8.1.1. Ketentuan Kegiatan dan Penggunaan
III. TUJUAN PENATAAN BWP
Lahan
8.1.2. Ketentuan Intensitas Pemanfaatan
IV. RENCANA POLA RUANG
Ruang
4.1. Zona Lindung 8.1.3. Ketentuan Tata Bangunan
8.1.4. Ketentuan Prasarana dan Sarana
4.2. Zona Budidaya
Minimal
V. RENCANA JARINGAN PRASARANA 8.1.5. Ketentuan Pelaksanaan

5.1. Rencana Pengembangan Jaringan Pergerakan 8.2. Materi Opsional

5.2. Rencana Pengembangan Jaringan Energi/Kelistrikan 8.2.1. Ketentuan Tambahan

5.3. Rencana Pengembangan Jaringan Telekomunikasi 8.2.2. Ketentuan Khusus

5.4. Rencana Pengembangan Jaringan Air Minum 8.2.3. Ketentuan Standar Teknis

5.5. Rencana Pengembangan Jaringan Drainase 8.2.4. Ketentuan Pengaturan Zonasi

5.6. Rencana Pengembangan Jaringan Air Limbah

5.5. Rencana Pengembangan Prasarana Lainnya

VI. PENETAPAN SUB BWP YANG DIPRIORITASKAN
PENANGANANNYA
VII. KETENTUAN PEMANFAATAN RUANG
Tujuan Penataan BWP
Tujuan Penataan BWP
Tujuan BWP RDTR
• Merupakan nilai dan/atau kualitas terukur yang akan
dicapai sesuai dengan arahan pencapaian sebagaimana
ditetapkan di dalam RTRW dan alasannya

Dasar Perumusan Tujuan BWP RDTR

• Keseimbangan dan keserasian antar bagian dari wil
Kab/Kota,
• Fungsi dan Peran BWP,
• Potensi Investasi,
• Kondisi Sosial dan Lingkungan BWP
• Peran Masyarakat dalam pembangunan
• Prinsip-prinsip yang merupakan penjabaran dari tujuan

Prinsip penataan ruang BWP:

1. tersedianya aksesibilitas internal dan eksternal yang baik;
2. tersedianya jaringan prasarana dan sarana yang memadai untuk terwujudnya
kawasan atau kegiatan perdagangan dan jasa berskala internasional; Mewujudkan
Mewujudkan kawasan
kawasan Kawasan
Kawasan
3. tersedianya fungsi-fungsi ekologis yang cukup dan ruang terbuka hijau yang Perkotaan
Perkotaan “X” sebagai embrio
“X” sebagai embrio
sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan; dan kawasan
kawasan strategis
strategis pertumbuhan
pertumbuhan
4. tersedianya peraturan zonasi yang operasional dan sesuai dengan karakteristik ekonomi
ekonomi serta
serta sebagai
sebagai ikon
ikon kota
kota “X”.
“X”.
BWP.
RENCANA POLA RUANG
Rencana Pola Ruang
Rencana Pola Ruang dalam RDTR merupakan rencana distribusi subzona peruntukan yang antara
lain meliputi zona lindung dan zona budidaya ke dalam blok-blok.
Rencana pola ruang dimuat dalam peta, sebagai zoning map bagi peraturan zonasi .

Fungsi:
a. alokasi ruang untuk berbagai kegiatan sosial, ekonomi,
serta kegiatan pelestarian fungsi lingkungan dalam BWP;
b. dasar penerbitan izin pemanfaatan ruang;
c. dasar penyusunan RTBL; dan
d. dasar penyusunan rencana jaringan prasarana

Rencana pola ruang dirumuskan berdasarkan:

e. daya dukung dan daya tampung lingkungan hidup dalam
BWP;
f. perkiraan kebutuhan ruang untuk pengembangan kegiatan
sosial ekonomi dan pelestarian fungsi lingkungan.

Rencana pola ruang dirumuskan dengan kriteria:

a. mengacu pada rencana pola ruang yang telah ditetapkan dalam RTRW;
b. memperhatikan rencana pola ruang bagian wilayah yang berbatasan;
c. memperhatikan mitigasi dan adaptasi bencana pada BWP, termasuk dampak perubahan iklim;
d. menyediakan RTH dan RTNH untuk menampung kegiatan sosial, budaya, dan ekonomi masyarakat.
Deliniasi BWP dan Sub BWP
 Rencana pola ruang dihasilkan dari pertampalan peta-peta yang
didelineasi berdasarkan:
FISIK : - Bagian Wilayah Perkotaan (BWP)
- Sub BWP
- Blok
FUNGSI : - Zona
- Sub Zona

Ilustrasi Pembagian Sub Zona di dalam

Ilustrasi Pembagian BWP ke dalam
Blok dan Subblok pada satu Sub
Sub BWP hingga Blok
BWP
 Deliniasi BWP dan Sub BWP
DELINEASI FISIK DELINEASI FUNGSI

Ilustrasi blok pada Sub BWP Ilustrasi sub zona pada Sub BWP

- Suatu blok (fisik) dapat terdiri dari satu atau lebih sub zona (fungsi)

- Apabila BWP terlalu luas untuk digambarkan kedalam satu peta berskala 1:5000, peta

rencana pola dapat digambarkan lagi ke dalam beberapa lembar peta

Kawasan Lindung dan Budidaya
Kawasan Lindung Kawasan Budidaya

HL Hutan R Zona Perumahan SPU Zona Sarana Pelayanan Umum

PB Perlindungan Kawasan Bawahnya R1 Rumah Kepadatan Sangat Tinggi SPU1 Pendidikan
PS Perlindungan Setempat R2 Rumah Kepadatan Tinggi SPU2 Transportasi
R3 Rumah Kepadatan Sedang SPU3 Kesehatan
RTH Ruang Terbuka Hijau
R4 Rumah Kepadatan Rendah SPU4 Olahraga
SC Suaka Alam dan Cagar Budaya R5 Rumah Kepadatan Sangat Rendah SPU5 Sosial Budaya
RB Rawan Bencana Alam SPU6 Peribadatan
K Zona Perdagangan dan Jasa PL Zona Peruntukan Lainnya
K1 Tunggal PL1 Pertanian
K2 Kopel PL2 Pertambangan
K3 Deret PL3 Pariwisata
KT Zona Perkantoran KH Zona Peruntukan Khusus
KT1 Perkantotan Pemerintah KH1 Pertahanan dan Keamanan
KT2 Perkantoran Swasta KH2 Tempat Pembuangan Akhir
KH3 Instalasi Pengolahan Air Limbah
I Zona Industri C Zona Peruntukan Campuran
I1 Industri Kimia Dasar C1 Perumahan dan Perdagangan Jasa
I2 Industri Mesin dan Logam Dasar C2 Perumahan dan Perkantoran
I3 Industri Kecil C3 Perkantoran dan Perdagangan
I4 Aneka Industri
Contoh Peta Rencana Pola Ruang
Dalam RTRW Dalam RDTR

Rencana pola ruang RDTR digambarkan kedalam peta BWP yang terdiri atas Sub BWP. Bagian Wilayah
Zona yang terdapat pada wilayah perencanaan RDTR HARUS TETAP SESUAI DOMINASI Perkotaan (BWP)

KAWASAN PADA RENCANA POLA RUANG RTRW meskipun terdapat zona-zona lainnya Sub BWP
selain zona dominasi tersebut.

Pendetailan ke SKALA 1:5000 MENUNJUKKAN BAHWA DI DALAM ZONA YANG

Rencana Jaringan Prasarana
Rencana Jaringan Prasarana
a. Rencana Pengembangan
Jaringan Pergerakan
b. Rencana Pengembangan
Jaringan
Energi/kelistrikan
c Rencana Pengembangan
Jaringan Telekomunikasi
d. Rencana Pengembangan
Jaringan Air Minum
e. Rencana Pengembangan
Jaringan Drainase
f. Rencana Pengembangan
Jaringan Air Limbah
g. Penyediaan Prasarana
Lainnya
PENETAPAN SUB BWP YANG
DIPRIORITASKAN
PENANGANANNYA
Penetapan Sub BWP yang
Diprioritaskan (1)
Tujuan penetapan Sub BWP yang diprioritaskan
penetapannya adalah untuk mengembangkan,
melestarikan, melindungi, memperbaiki,
mengkoordinasikan keterpaduan pembangunan
dan/atau melaksanakan revitalisasi di kawasan
yang bersangkutan yang dianggap memiliki Ilustrasi Kawasan Koridor
prioritas tinggi dibandingkan Sub BWP lainnya. Utama BWP
 
 Fungsi:
a. Sebagai dasar penyusunan RTBL dan rencana teknis pembangunan sektoral;
b. Sebagai dasar pertimbangan dalam penyusunan indikasi program prioritas RDTR.
 Ditetapkan berdasarkan:
a. Tujuan penataan BWP;
b. Nilai penting Sub BWP yang akan ditetapkan;
c. Kondisi ekonomi, sosial budaya, dan lingkungan Sub BWP yang akan ditetapkan;
d. Daya dukung dan daya tampung lingkungan hidup BWP; dan
e. Ketentuan peraturan perundang-undangan terkait
Penetapan Sub BWP yang
Diprioritaskan (1)
 Minimum harus memuat:

a. Lokasi: digambarkan dalam peta, dapat meliputi seluruh wilayah Sub BWP atau sebagian wilayah Sub BWP dengan
mempertimbangkan:
 batas fisik, seperti blok dan subblok;
 fungsi kawasan, seperti zona dan subszona;
 wilayah administratif, seperti RT, RW, desa/kelurahan, dan kecamatan
 batas kultural tradisional , kesatuan karakteristik tematik, jenis kawasan

b. Tema penanganan:
 perbaikan prasarana, sarana, dan blok/kawasan, contoh: penataan lingkungan kumuh, perbaikan kampung;
 pengembangan kembali prasarana, sarana, dan blok/kawasan, contoh: peremajaan
 kawasan, pengembangan kawasan terpadu, rehabilitasi & rekonstruksi pasca bencana;
 pembangunan baru prasarana, sarana, dan blok/kawasan, contoh: pembangunan
 kawasan permukiman (Kasiba, Lisiba), kawasan terpadu, kawasan perbatasan;
 pelestarian/perlindungan blok/kawasan, contoh: pelestarian kawasan, konservasi
 kawasan, dan revitalisasi kawasan
KETENTUAN PEMANFAATAN
RUANG
Ketentuan Pemanfaatan Ruang
Merupakan upaya mewujudkan
RDTR dalam bentuk program
pengembangan BWP dalam
Fungsi

jangka waktu perencanaan 5

dasar pemerintah dan masyarakat dalam pemrograman investasi pengembangan BWP;

(lima) tahunan sampai akhir

●

●
arahan untuk sektor dalam penyusunan program;
●
dasar estimasi kebutuhan pembiayaan dalam jangka waktu 5 (lima) tahunan dan penyusunan program tahunan untuk setiap jangka 5 (lima) tahun;
dan
●
acuan bagi masyarakat dalam melakukan investasi.

tahun masa perencanaan.

Meliputi

●
Program Pemanfaatan Ruang Prioritas:
●
program perwujudan rencana pola ruang di BWP
●
program perwujudan rencana prasarana di BWP
●
program perwujudan penetapan Sub BWP yang diprioritaskan penanganannya
●
program perwujudan ketahanan terhadap perubahan iklim, atau disesuaikan dengan kebutuhannya
●
Lokasi
●
Besaran
●
Sumber Pendanaan
●
Instansi Pelaksana
●
Waktu dan Tahapan Pelaksanaan: 20 tahun
Ketentuan Pemanfaatan Ruang
PERATURAN ZONASI
Materi dan Status Hukum
Peraturan Zonasi
Status Hukum PZ
●
● Karena
Karena akan
akan mengikat
mengikat Pemerintah
Pemerintah Daerah
Daerah dan
dan masyarakat
masyarakat (publik),
(publik), maka
maka Peraturan
Peraturan Zonasi
Zonasi harus
harus
ditetapkan
ditetapkan dengan
dengan Peraturan
Peraturan Daerah.
Daerah. Selain
Selain berisi
berisi aturan,
aturan, Peraturan
Peraturan Daerah
Daerah ini
ini juga
juga menetapkan
menetapkan
sanksi
sanksi bagi
bagi pihak
pihak yang
yang melanggarnya.
melanggarnya.

Materi Peraturan Zonasi

MATERI WAJIB
●
● Peraturan Zonasi (zoning text)
●
● Peta Zonasi (zoning map)

Ketentuan Ketentua Ketent Ketentua Keten

Kegiatan n n
uan
dan
Intensitas Prasarana tuan
Penggunaa
Pemanfa Tata dan
n Lahan
atan Bangun Sarana
Pelaks
(Matrix
(Matrix
ITBX) Ruang an Minimal anaan
Materi Wajib Peraturan Zonasi
1 2 3
Ketentuan kegiatan dan Ketentuan intensitas pemanfaatan Ketentuan tata bangunan
penggunaan lahan ruang

- tinggi bangunan maksimum

- Klasifikasi ITBX - KDB maksimum atau minimum
- KLB maksimum - jarak garis sempadan
- Ketinggian Bangunan Maksimum bangunan minimum,
- KDH Minimum - bebas antar bangunan
minimum
- tampilan bangunan
(optional)
4
Ketentuan prasarana dan
sarana minimal 5
Ketentuan pelaksanaan
- rencana pasarana parkir
- bongkar muat
­ ketentuan variansi
- dimensi jaringan jalan
pemanfaatan ruang
- kelengkapan jalan ­ ketentuan insentif/disinsentif
- Kelengkapan prasarana ­ ketentuan penggunaan lahan
lainnya MATERI WAJIB PZ yang tidak sesuai
Ketentuan Kegiatan dan Penggunaan
Lahan
Ketentuan Kegiatan dan Penggunaan Lahan adalah:
Ketentuan yang berisi kegiatan dan penggunaan lahan yang diperbolehkan (I), terbatas (T), bersyarat
(B), dan yang tidak diperbolehkan (X) pada suatu zona.
 Ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan dirumuskan berdasarkan ketentuan maupun standar
yang terkait dengan pemanfaatan ruang, ketentuan dalam peraturan bangunan setempat, dan
ketentuan khusus bagi unsur bangunan atau komponen yang dikembangkan.
 Penentuan I, T, B, X untuk kegiatan dan penggunaan lahan pada zuatu zona didasarkan pada:
1. Pertimbangan Umum
 Berlaku untuk semua jenis penggunaan lahan,
misal: kesesuaian dengan arahan pemanfaatan ruang dalam RTRW Kab/Kota, keseimbangan antara
kawasan lindung dan kawasan budidaya, kelestarian lingkungan, toleransi terhadap tingkat gangguan
dan dampak terhadap peruntukan yang ditetapkan, serta kesesuaian dengan kebijakan lainnya yang
dikeluarkan oleh Pemda Kab/Kota
2. Pertimbangan Khusus
 Berlaku untuk masing-masing karakteristik guna lahan, kegiatan atau komponen yang akan
dibangun. Pertimbangan khusus dapat disusun berdasarkan rujukan mengenai ketentuan dan standar
yang berkaitan dengan pemanfaatan ruang, ketentuan dalam peraturan bangunan setempat, dan
ketentuan khusus bagi unsur bangunan atau komponen yang dikembangkan.
Ketentuan Kegaiatan dan
Penggunaan Lahan

Klasifi Klasifi Klasifi Klasifi

kasi I kasi T kasi B kasi X
●
Pemanfaatan ●
Pemanfaatan diperbolehkan
●
Pemanfaatan yang
diperbolehkan/ diizinkan ●
Pemanfaatan diperbolehkan bersyarat
secara terbatas Merupakan pemanfaatan yang untuk
tidak diperbolehkan
Sifatnya sesuai dengan
●

sifatnya tidak sesuai

●
●
Memiliki pengertian bahwa mendapatkan izinnya memerlukan ●

peruntukan yang pemanfaatannya

persyaratan, antara lain :
dengan peruntukan
●
penyusunan dokumen AMDAL
direncanakan. Hal ini mengandung batasan sebagai ●
penyusunan upaya pengelolaan lahan yang
berarti tidak akan ada berikut : lingkungan (UKL) dan upaya

peninjauan/pembahasan
●
pembatasan pengoperasian
●
pembatasan intensitas ruang
/tindakan dari
●
pembatasan jumlah
pemerintah kab/kota pemanfaatan jika
terhadap pemanfaatan pemanfaatan
tsb
pemantauan lingkungan (UPL) direncanakan dan
penyusunan Analisis Dampak Lalu
dapat menimbulkan
●
Lintas (ANDALIN)
●
mengenakan biaya dampak dampak yang cukup
pembangunan (development impact
fee) dan atau aturan disinsentif besar bagi lingkungan
lainnya
sekitarnya
Ketentuan Kegaiatan dan CONTOH ZONING TEXT
Pemanfaatan Bersyarat secara Terbatas (T) :
Penggunaan Lahan Ruko, warung, toko, pasar lingkungan, diijinkan
Contoh Matriks secara terbatas dengan batasan :
ITBX.... tidak mengganggu lingkungan sekitarnya
No Zona Zona Perumahan KDB maksimum sebesar 60%,
KLB maksimum 1,0-1,8,
  Kegiatan R-1 R-2 R-3 R-4 R-5
KDH minimal 60% dari luas persil.
Perumahan jumlah maksimal perbandingan dari masing-
1. Rumah tunggal B B I I I masing kegiatan lahan tersebut dengan jumlah
2. Rumah kopel B B I I I rumah yang ada di blok tersebut adalah 1 : 4
3. Rumah deret B I I I I
4. Townhouse B I I I I Pemanfaatan Bersyarat Tertentu (B) :
5. Rumah susun Rumah tunggal, kopel, deret, townhouse,
rendah diijinkan dengan syarat :
B I I T T
menyesuaikan dengan desain arsitektur dari
6. Rumah susun rumah-rumah lain yang ada di sekitarnya, serta
sedang I I I T T memperoleh persetujuan dari Ketua RT dan Ketua
7. Rumah susun tinggi I I I T T RW setempat.
8. Asrama I I I I I Rumah mewah dan rumah adat diijinkan dengan
9. Rumah kost I I I I I syarat :
10 Panti jompo memperoleh persetujuan dari Ketua RT dan Ketua
. RW setempat, memperoleh persetujuan dari
X X I I I
masyarakat setempat, serta
dibatasi jumlahnya hanya 5 untuk setiap blok.

Contoh matriks ITBX untuk Kegiatan Perumahan dan Perdagangan – Jasa pada
Zona Perumahan
Ketentuan Kegaiatan dan
Penggunaan Lahan Keterkaitan Rencana Pola Ruang,
Matrix ITBX, dan Zoning Text-nya
Ketentuan Intensitas Pemanfaatan
Ruang
KDB Ditetapkan dengan mempertimbangkan arahan
pengendalian pemanfaatan ruang dalam RTRW Kab/Kota,
Maksi kebutuhan akan RTH Privat, fungsi jalan pada zona/sub
zona bersangkutan, tingkat pengisian atau peresapan air,
mum kapasitas drainase, dan jenis penggunaan lahan

KLB Ditetapkan dengan mempertimbangkan harga lahan,

perbandingan antara daya tampung ruang pada zona

Maksi bersangkutan dengan KDB yang telah ditetapkan, ketersediaan

dan tingkat pelayanan prasarana (jalan), dampak atau
kebutuhan terhadap prasarana tambahan, serta ekonomi dan
mum pembiayaan

Ketinggia
Ketinggia
n
n Ditetapkan dengan dasar pertimbangan
Bangunan
Bangunan
Maksimu yang sama dengan KLB
Maksimu
m
m

KDH Ditetapkan dengan mempertimbangkan

Mini tingkat pengisian atau peresapan air
dan kapasitas drainase
mal
Elemen Pembentuk Tata Massa Bangunan

a: Ruang Milik Jalan (Rumija) g: ketinggian bangunan

b: Garis Sempadan Bangunan (GSB depan) h: luas lantai dasar
c: kedalaman persil i: Koef isien Dasar Hijau (KDH)
d: Jarak Bebas Belakang (GSB belakang) j: luas lantai total
e: Jarak Bebas Samping (GSB samping) k: luas persil (muka persil x kedalaman persil)
f: muka persil
Ketentuan Intensitas Pemanfaatan
Ruang
Klasifikasi Kepadatan Bangunan
Klasifikasi Kepadatan Bangunan per Ha

Sangat Rendah < 10

Rendah 11 – 40
Sedang 41 -60
Tinggi 61 – 80
Sangat Tinggi > 80

Sumber : Keputusan Menteri PU No. 378/KPTS/1987, Lampiran No. 22

Klasifikasi KDB
Klasifikasi Besaran KDB
Sangat Rendah < 5%
Rendah 5% - 20%
Sedang 21% - 50%
Tinggi 51% - 75%
Sangat Tinggi > 75%
Sumber : Keputusan Menteri PU No. 640/KPTS/1986
Ketentuan Tata Bangunan
Ketentuan yang mengatur bentuk besaran peletakan
dan tampilan bangunan pada suatu zonasi.
Komponen ketentuan tata bangunan terdiri atas :
a. Garis sempadan bangunan minimum dengan
memperhatikan keselamatan, resiko kebakaran,
kesehatan, kenyamanan dan estetika
b. tinggi bangunan maksimum atau minimum yang
ditetapkan dengan mempertimbangkan
keselamatan, resiko kebakaran, teknologi,
estetika dan parasarana
Lebar garis sempadan bangunan adalah 1/2 rumija. Untuk
badan jalan yang lebih lebar dari 8m, lebar sempadan bangunan
adalah 1/2 rumija plus 1

c. jarak bebas antar bangunan minimum yang harus

memenuhi ketentuan tentang jarak bebas yang
ditentukan oleh jenis peruntukkan dan ketinggian
bangunan. DItentukan berdasarkan perhitungan sisa
ruang kavling setelah dikurangi tapak bangunan.
d. tampilan bangunan (optional) yang mempertimbangkan
warna bangunan, bahan bangunan, tekstur bangunan,
muka bangunan, gaya bangunan, keindahan serta
keserasian dengan lingkungan sekitarnya
Ketentuan Prasarana dan Sarana Minimal
Sebagai kelengkapan dasar fisik lingkungan dalam rangka menciptakan
lingkungan yang nyaman dengan menyediakan prasarana dan sarana
yang sesuai untuk mendukung berfungsinya zona secara optimal

Prasarana yang diatur dalam peraturan zonasi dapat berupa :

a. Prasarana parkir
b. bongkar muat
c. dimensi jaringan jalan
d. Kelengkapan jalan
e. Kelengkapan prasarana lainnya
 Penggunaan
Lahan Tidak
• Ketentuan ini berlaku untuk pemanfaatan ruang yang ijinnya diterbitkan sebelum penetapan RDTR/PZ, dan Sesuai PZ
dapat dibuktikan bahwa ijin tersebut diperoleh sesuai dengan prosedur yang benar
• Merupakan ketentuan yang memberikan insentif bagi kegiatan pemanfaatan ruang yang sejalan dengan semua Pemberian
ketentuan dalam peraturan zonasi serta disinsentif bagi kegiatan pemanfaatan ruang yang masih belum sesuai Insentif dan
dengan ketentuan dalam peraturan zonasi Disinsentif
• Contoh: Ada pemilik bangunan bersejarah yang sudah menjadi ikon suatu kota dapat diberi insentif agar tidak
merubah bangunannya. Insentif itu dapat berupa minority variance yang mengijinkan bangunannya tidak
mengikuti aturan zona; kompensasi dan imbalan dana pemeliharaan bangunan
• Merupakan ketentuan yang memberikan kelonggaran untuk menyesuaikan dengan kondisi tertentu dengan tetap Variansi
mengikuti ketentuan massa yang ditetapkan dalam peraturan zonasi Pemanfaatan
• Contoh: Tahun 2005 , suatu zona di New Yok memiliki aturan ketinggian bangunan maksimum 35 lantai. Ruang
Suatu gereja yang memiliki hanya 3 lantai diperkenankan untuk tetap mempertahankan arsitektur bangunan
aslinya dan diperkenankan untuk menjual hak membangun yang tidak digunakannya, sebanyak 32 lantai,
kepada tetangganya satu zona sehingga dapat membangun hingga 35+32 lantai
Ketentuan Pelaksanaan
Materi Pilihan Peraturan Zonasi
1 2
Ketentuan Tambahan Ketentuan Khusus

Ketentuan lain yang dapat Ketentuan yang mengatur

ditambahkan pada suatu zonasi pemanfaatan zona yang
dan belum terakomodasi dalam memiliki fungsi khusus dan
aturan dasar yang ditujukan diberlakukan ketentuan khusus
untuk melengkapi aturan dasar sesuai dengan karakteristik
yang sudah disusun zona dan kegiatannya

4 3
Ketentuan Pengaturan Zonasi Standar Teknis

Aturan-aturan teknis
Varian dari zonasi konvensional
pembangunan yang ditetapkan
yang dikembangkan untuk
memberikan keluwesan dalam MATERI PILIHAN berdasarkan
peraturan/standar/ketentuan teknis
penerapan aturan zonasi PZ yang berlaku
Penyusunan Peta Zonasi
 Peta Pola Ruang dalam RDTR berfungsi sebagai Peta Zonasi bagi Peraturan Zonasi.
 Peta zonasi adalah peta yang berisi kode zonasi di atas blok dan subblok yang telah didelineasikan sebelumnya.
 Pembagian Subblok:
Bila suatu blok akan ditetapkan menjadi beberapa kode zonasi, maka blok tersebut dapat dipecah menjadi beberapa
subblok berdasar  kesamaan (homogenitas) karakteristik pemanfaatan ruang/lahan, batasan fisik, orientasi bangunan,
lapis bangunan.
 Penomoran subblok
Subblok diberi nomor blok dengan memberikan tambahan huruf (a, b, dan seterusnya) pada kode blok.
Contoh: Blok 40132-023 dipecah menjadi Subblok 40132-023.a dan 40132-023.b
40132-023.a

K1

40132-023.b
R3
Pembagian zona dengan
pertimbangan batasan fisik jalan
(termasuk 1 blok dengan batas
jalan), Gang, Brandgang, Batas
Kapling dan Orientasi Bangunan,
Lapis Bangunan
Penyusunan Peta Zonasi
 SUMBER PETA RBI
skala 1: 25.000
 Di dukung dg CITRA
GeoEye resolusi 0,4 m
 Jadi, bisa dijadikan
acuan didalam
mengambil informasi
untuk peta skala 1:
5.000
√

PETA RENCANA
POLA RUANG
RDTR WAIBAKUL
TERIMA KASIH