1

EKSEKUSI HAK TANGGUNGAN

Pasal 20

1. Apabila debitur cidera janji, maka berdasarkan:

a. janji untuk menjual atas kekuasaan sendiri
b. titel eksekutorial
Obyek Hak Tanggungan dijual melalui pelelangan
umum.

2. Atas kesepakatan untuk menjual dibawahtangan

2
3. Pelaksanaan penjualan dibawah tangan setelah lewat
waktu satu bulan sejak diberitahukan secara tertulis
dan diumumkan sedikit-dikitnya dalam dua surat
kabar serta tidak ada pihak yang keberatan

4. Eksekusi Hak Tanggungan dengan cara yang

bertentangan dengan butir 1, 2, dan 3, batal demi
hukum

5. Sampai pengumuman lelang dikeluarkan, lelang dapat

dihindari dengan pelunasan hutang beserta biaya-
biaya eksekusi yang telah dikeluarkan.

3
Menurut Mantan Hakim Agung
Retnowulan Sutantiyo, SH
1. Hak untuk menjual atas kekuasaan sendiri
melalui pelelangan umum
2. Penjualan obyek Hak Tanggungan dibawah
tangan
 
Bukan merupakan tindakan eksekusi
 

4
 Lelang Eksekusi
Pasal 6 UU 4 Tahun 1996
• Hanya untuk Pemegang hak tanggungan pertama
• Diajukan langsung oleh Pemegang Hak Tanggungan Pertama ke
Kantor lelang
• Tanggung jawab materiil atas dokumen lelang ada di Pemegang
Hak Tanggungan Pertama
• Hasil lelang langsung diberikan kepada Pemegang Hak
Tanggungan Pertama selaku Pemohon lelang
• Dokumen permohonan lelang : copy SHT, copy sertifikat tanah,
somasi-somasi kepada debitur, perincian hutang, perjanjian
kredit, pernyataan debitur wanprestasi dan objek lelang tidak
dalam sengketa, pernyataan nilai limit
 Pasal 20 ayat (1) huruf b
menggunakan titel eksekustorial
Pasal 224 HIR
“Surat asli dari pada surat hipotik dan surat utang, yang dibuat
di hadapan notaris di Indonesia dan yang memakai perkataan:
"atas nama keadilan" di kepalanya, kekuatannya sama dengan
surat putusan hakim. Dalam hal menjalankan surat yang
demikian, jika tidak dipenuhi dengan jalan damai, maka dapat
diperlakukan peraturan pada bagian ini, akan tetapi dengan
pengertian, bahwa paksa badan hanya boleh dilakukan sesudah
diizinkan oleh putusan Hakim. Jika hal menjalankan putusan itu
harus dijalankan sama sekali atau sebagian di luar daerah hukum
pengadilan negeri, yang ketuanya memerintahkan menjalankan itu,
maka peraturan-peraturan pada pasal 195 ayat kedua dan yang
berikutnya dituruti.”
 Pasal 14 ayat (2) dan (3)
UU No. 4 Tahun 1996
(2) Sertipikat Hak Tanggungan sebagaimana ayat (1)
memuat irah-irah dengan kata-kata "DEMI
KEADILAN BERDASARKAN KETUHANANYANG
MAHA ESA".
(3) Sertipikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud
pada ayat (2)mempunyai kekuatan eksekutorial yang
sama dengan putusan pengadilan yang telah
memperoleh kekuatan hukum tetap dan berlaku sebagai
pengganti grosse acte Hypotheek sepanjang mengenai
hak atas tanah.
 Sebelum UU 4 Tahun 1996

Putusan Mahkamah Agung No. 3021

K/Pdt/1984 tertanggal 30 Januari 1986.
Karena putusan ini, sikap pengadilan pada
umumnya ialah tidak membenarkan penjualan
objek hipotik dan hak tanggungan tanpa
adanya fiat (pengesahan) dari pengadilan
negeri setempat
 TAHAP-TAHAP PERMOHONAN EKSEKUSI
DENGAN TITEL EKSEKUTORIAL

1. Tahap Aanmaning (Pasal 196 HIR / 207 / RBG)

a. Permohonan
b. Penetapan
c. Panggilan  tidak memenuhi  panggilan 1x lagi  tidak
memenuhi  Tahap Sita Eksekusi
d. Berita Acara Aanmaning
 
 2. Tahap Sita Eksekusi (Pasal 197 HIR)
a. Permohonan
b. Penetapan
c. Pelaksanaan Sita Eksekusi  dapat terjadi Bantahan
(Berita Acara Eksekusi)
 
9
3. Tahap Lelang (Penjualan di muka umum) (Pasal 200
HIR)
  a. Permohonan
b. Penetapan
c. Pelaksanaan Lelang  Risalah Lelang
d. Berita Acara Rapat Penyerahan Hasil Lelang

 4. Tahap Pengosongan

  a. Permohonan
b. Penetapan Aanmaning
c. Penetapan Pengosongan  adanya bantuan aparat keamanan
d. Pemberitahuan Eksekusi Pengosongan
e. Berita Acara Pengosongan
 
Hambatan:
Adanya permohonan penundaan pelaksanaan / Eksekusi
Pengosongan.
10
 Eksekusi Pasal 20 ayat (1) huruf b
melalui mekanisme lelang eksekusi pengadilan

• Penetapan Aanmaning
• Penetapan sita eksekusi
• BA sita
• Penetapan lelang
• Pernyataan nilai limit Ketua
Pengadilan 11
 Pasal 20 ayat (2) dan (3)
UU No. 4 Tahun 1996
• Kesepakatan Pemberi dan Penerima Hak Tanggungan
• Untuk melakukan penjualan di bawah tangan
• Untuk memperoleh harga tertinggi

Proses
• Dilakukan 1 bulan sejak diberitahukan kepada debitur
• Diumukan dalam 2 surat kabar
• Tidak ada keberatan
 Kelebihan penjualan
di bawah tangan

• Biaya lebih murah

• Proses lebih cepat
• Hasil penjualan lebih menguntungkan

Hambatan
• Itikad dari debitur
 Keberatan atas eksekusi Hak Tanggungan

Perlawanan
•pasal 207 HIR atau pasal 225 Rbg.
•Perlawanan ini pada azasnya tidak menangguhkan
eksekusi.
•Dilakukan sebelum eksekusi dilakukan
•Petitum agar eksekusi ditunda

Gugatan
•Dilakukan setelah eksekusi dilakukan
•Petitum agar eksekusi dinyatakan tidak sah menurut
hukum atau dibatalkan
 HAMBATAN-HAMBATAN LELANG

DARI KREDITUR DARI PENGADILAN DARI DEBITUR

(BANK)

1. Membuat plafon terlalu 1. Ditunda KPN alasan : 1. Menggugat – Gugatan

rendah, sehingga ditolak KPN a. Plafon tidak tercapai 2. Membantah – Bantahan
2. Tidak menyiapkan pembeli b. ada bantahan 3. Minta Fatwa ke PT
3. Tidak menyiapkan harga lelang c. Debitur memohon tunda 4. Minta Fatwa ke MA
4. Berdamai dengan Debitur dikabulkan 5. Menghalangi lelang
sebelum lelang 2. Surat KPT dengan pembeli-pembeli
3. Surat MARI fiktif
4. Telepon MARI

15