1.

KONSEP SISTEM INSENTIF DAN DISINSENTIF DALAM

PENATAAN RUANG
1.Pengertian Dasar
UU No 26 tahun 2007, pasal 38 :

1. Dalam pelaksanaan pemanfaatan ruang agar pemanfaatan ruang sesuai dengan

rencana tata ruang wilayah dapat diberikan insentif dan/atau disinsentif oleh
Pemerintah dan pemerintah daerah.
2. Insentif sebagaimana dimaksud dalam pasal 35, yang merupakan perangkat atau
upaya untuk memberikan imbalan terhadap pelaksanaan kegiatan yang sejalan
dengan rencana tata ruang, berupa:

• Keringanan pajak, pemberian kompensasi,

subsidi silang, imbalan, sewa ruang, dan
urusan saham;
• Pembangunan serta pengadaan
infrastruktur;
• Kemudahan prosedur perizinan; dan/atau
• Pemberian penghargaan kepada
masyarakat, swasta dan/atau pemerintah
daerah.
1. KONSEP SISTEM INSENTIF DAN DISINSENTIF DALAM
PENATAAN RUANG
1.Pengertian Dasar
UU No 26 tahun 2007, pasal 38 :
 Disisentif sebagaimana dimaksud dalam pasal 35, yang merupakan
perangkat untuk mencegah, membatasi pertumbuhan, atau
mengurangi kegiatan yang tidak sejalan dengan rencana tata ruang,
berupa:
• Pengenaan pajak yang tinggi yang disesuaikan dengan besarnya
biaya yang dibutuhkan untuk mengatasi dampak yang
ditimbulkan akibat pemanfaatan ruang; dan/atau
• Pembatasan penyediaan infrastruktur, pengenaan kompensasi,
dan penalti.
 Insentif dan disinsentif diberikan dengan tetap menghormati hak
masyarakat.
 Insentif dan disinsentif dapat diberikan oleh :
• Pemerintah kepada pemerintah daerah;
• Pemerintah daerah kepada pemerintah daerah lainnya; dan
• Pemerintah kepada masyarakat.
 ketentuan lebih lanjut mengenai bentuk dan tata cara pemberian
insentif dan disinsentif diatur dengan peraturan pemerintah.
 CAKUPAN RENCANA TATA RUANG
RDTRK

Rencana Detail Tata Ruang Kawasan

Perkotaan/Perdesaan
Rencana Detail Tata Ruang Kota
Skala peta 1 : 5.000
atau 1 cm = 50 meter dilapangan.
 KEBUTUHAN PERIJINAN

• Kebutuhan Perizinan
• Peta dengan skala 1: 1.000, atau setara RTRK,
ATAU
• Perlu kelengkapan aturan zonasi
• Kedalaman pengaturan blok secara keseluruhan
 MACAM PERIJINAN

• Ijin Lokasi
• Ijin Peruntukan
Penggunaan
Tanah / Advice
Planning
• Izin Mendirikan
Bangunan Gd. SCCC
• Izin Gangguan Office Park
• Izin Pengeringan
Tanah
• Izin Usaha SPBU
Bellanova Mall
• Izin Trayek Islamic Center
• Izin Pengambilan Marketing Office
Air Tanah
• Izin Pemasangan
Reklame, dll
CONTOH RDTRK DAN PERATURAN ZONASI

Persyaratan Penerapan Insentif dan Disinsentif

terkait PAJAK Bumi dan Bangunan :
1. Hasil RDTRK tiap Kecamatan → JENIS
KEGIATAN /ZONASI
2. Peraturan Zonasi → jenis kegiatan/zonasi
yang DIIJINKAN, BERSYARAT, TERBATAS DAN
TIDAK DIIJIKAN
 BANGUNAN CAGAR BUDAYA
1. Kawasan & bangunan bersejarah yang tetap bertahan, sehingga
menjadi simbol suatu tempat;
2. Bangunan yang tetap dijaga keunikannya;
3. Bangunan atau lingkungan yang tetap terjaga keasliannya, baik sebagai
bangunan maupun fungsi dasarnya, misalnya adalah bangunan kolonial
atau peninggalan kerajaan atau bangunan khas daearah yang tetap
terlihat asli dan kegitannya juga tidak berubah seperti Pabrik Gula
Candi.
BANGUNAN CAGAR BUDAYA
1. Bangunan yang berupa satu kesatuan atau kelompok atau bagian-bagiannya
atau sisa-sisanya yang berumur sekurang-kurangnya 50 (lima puluh) tahun,
atau mewakili masa gaya sekurang-kurangnya 50 (lima puluh) tahun;
2. mempunyai nilai penting bagi sejarah, ilmu pengetahuan dan kebudayaan;
3. Benda alam yang dianggap mempunyai nilai penting bagi sejarah, ilmu
pengetahuan dan kebudayaan.

ARAHAN PENGEMBANGAN
• Dilarang menyelenggarakan kegiatan yang mengakibatkan terganggunya
fungsi bangunan.
• KDB : 30, KTB : 30-60, KPU : 20, KDH : 50
• Pemilik/penguasa tanah perorangan/badan hukum yang mencari keuntungan
yang ada sebelum penetapan rencana yg mampu mewujudkan fungsi lindung
di atas tanahnya sendiri, berhak mendapatkan pengurangan pengenaan pajak
bumi dan bangunan serta pungutan lainnya yang yang diperhitungkan karena
penguasaan atau pemilikan tanah.
PERHITUNGAN INSENTIF TERHADAP PBB TERUTANG
BANGUNAN CAGAR BUDAYA
NO VARIABEL 1 2 3 4 5
1 UMUR BANGUNAN 50 Th 50 -75 Th 75-100 Th 100-125 Th > 125 Th
2 KEJAMAKAN Tidak Sedikit Jamak Jamak Sangat
Jamak Jamak Sedang Jamak
Tidak Sedikit Langka Sangat
3 KELANGKAAN Langka Langka Sedang Langka Langka
4 UKURAN Sangat Kecil Sedang Besar Sangat
Kecil Besar
Sedikit Luar Luar Biasa Sangat Luar
5 KELUARBIASAAN Biasa Luar Biasa
Biasa Sedang Biasa
Tidak Sedikit Bersejarah Sangat
6 SEJARAH Bersejarah Bersejarah Sedang Bersejarah Bersejarah

• Nilai terkecil 1 → Pengurangan Pajak Minimal 10%

• Nilai Terbesar 30 → Pengurangan Pajak Maksimal 50%
• INSENTIF PBB terutang dari tiap variabel diberi bobot

PENILAIAN DENGAN PENGKELASAN BERDASARKAN SKOR PENILAIAN

SKOR 6-14 KELAS C → INSENTIF 10%
SKOR 15-23 KELAS B → INSENTIF 30%
SKOR 24-30 KELAS A → INSENTIF 50%
PERHITUNGAN INSENTIF TERHDAP PBB BANGUNAN CAGAR BUDAYA

NO VARIABEL 1 2 3 4 5
1 UMUR BANGUNAN 50 Th 50 -75 Th 75-100 Th 100-125 Th > 125 Th
Jamak
2 KEJAMAKAN Tidak Jamak Sedikit Jamak Sedang Jamak Sangat Jamak

Sedikit Langka Sangat

3 KELANGKAAN Tidak Langka Langka Sedang Langka Langka
4 UKURAN Sangat Kecil Kecil Sedang Besar Sangat Besar

5 KELUARBIASAAN Biasa Sedikit Luar Luar Biasa Luar Biasa Sangat Luar
Biasa Sedang Biasa
Tidak Sedikit Bersejarah Sangat
6 SEJARAH Bersejarah
Bersejarah Bersejarah Sedang Bersejarah

SKOR = 9
BANGUNAN CAGAR BUDAYA PABRIK GULA MASUK PADA → KELAS C
PEMBERIAN INSENTIF SEBESAR 10% DARI NILAI PBB TERUTANG
PENYERDERHANAAN PERHITUNGAN
INSENTIF TERHADAP PBB BANGUNAN CAGAR BUDAYA

Penyederhanaan perhitungan pengenaan INSENTIF terhadap PBB Cagar

Budaya maksimal 30%:
1. Variable pengaruh umur bangunan dengan tiap kelipatan 50 tahun
pengenaan insentif terhadap PBB maksimal 5%
2. Variable pengaruh tiap kejamakan bangunan mendapatkan pengenaan
insentif terhadap PBB maksimal 5%
3. Variable pengaruh tiap kelangkaan bangunan mendapatkan pengenaan
insentif terhadap PBB maksimal 5%
4. Variable pengaruh tiap ukuran bangunan mendapatkan pengenaan
insentif terhadap PBB maksimal 5%
5. Variable pengaruh tiap keluarbiasaan bangunan mendapatkan pengenaan
insentif terhadap PBB maksimal 5%
6. Variable tiap pengaruh kejadian bersejarah pada bangunan mendapatkan
pengenaan insentif terhadap PBB maksimal 5%
PERHITUNGAN DISINSENTIF TERHADAP PBB KARENA VARIABEL INTENSITAS
BANGUNAN RUMAH

NO VARIABEL 0 1 2 3 4 5
FUNGSI &
1 PERKEMBANGAN SAMA/ SANGAT CEPAT AGAK LAMBAT SANGAT
KAWASAN SESUAI CEPAT LAMBAT LAMBAT
SEKITAR
2 KDB SESUAI 80% 80-85% 85-90% - -
3 TB SESUAI 3 Lt 4Lt - - -
4 KDH SESUAI 9% 7% 5% 3% -
SEMPADAN
5
BANGUNAN
SESUAI 5M 4M - - -

• Nilai terkecil 1 → DISINSENTIF terhadap Pajak Minimal 10%

• Nilai Terbesar 16→ DISINSENTIF terhadap Pajak Maksimal 50%
• DISINSENTIF terhadap pajak bangunan dari tiap variabel diberi bobot

PENILAIAN DENGAN PENGKELASAN BERDASARKAN SKOR PENILAIAN

SKOR 1-5 KELAS C → DISINSENTIF 10%
SKOR 6-10 KELAS B → DISINSENTIF 30%
SKOR 11-16 KELAS A → DISINSENTIF 50%
 CONTOH PERHITUNGAN
A • Minimal Luas kapling 60 m2 - 150 m2
• Minimal rumah kampung harus memiliki
A C halaman depan dan atau belakang atau setara
tipe 36.
• Lebar jalan minimal 2 m
• KDB : 70 - 75% (45/110 m2)
• KTB : 70 – 150% (1-2 Lantai)
B • KDH : 16 - 10%
• Pada kawasan perkampungan yang ada dan
(PAJAK BUMI NAIK 50%)
memiliki nilai kekhasan lokal.
• Terdapat nilai tambah tertentu (bangunan
bersejarah) tetap dipertahankan

NO VARIABEL 0 1 2 3 4 5
FUNGSI &
1 PERKEMBANGAN SAMA/ SANGAT CEPAT AGAK LAMBAT SANGAT
SESUAI CEPAT LAMBAT LAMBAT
KAWASAN SEKITAR
2 KDB SESUAI 80% 80-85% 85-90% - -
3 TB SESUAI 3 Lt 4Lt - - -
4 KDH SESUAI 9% 7% 5% 3% -
SEMPADAN
5
BANGUNAN
SESUAI 5M 4M - - -

SKOR = 9
MASUK PADA KELAS B
DISINSENTIF PAJAK BANGUNAN = 30%
KENAIKAN PAJAK BUMI = 50%
PENYERDERHANAAN PERHITUNGAN
DISINSENTIF TERHADAP PBB BANGUNAN RUMAH

Penyederhanaan Perhitungan pengenaan disinsentif terhadap pajak bumi

dan bangunan maksimal sebesar 50% dari nilai pajak terutang:
1. Variable pengaruh ketidaksesuaian perkembangan kawasan sekitar
dengan pengenaan disinsentif terhadap pajak bangunan maksimal 10%
2. Variable pengaruh kenaikan KDB minimal 10% mendapatkan pengenaan
disinsentif terhadap pajak bangunan maksimal 10%
3. Variable pengaruh setiap kenaikan Tinggi Bangunan minimal 1 lantai
mendapatkan pengenaan disinsentif terhadap pajak bangunan
maksimal 10%
4. Variable pengaruh setiap pengurangan luasan KDH sebesar minimal
2,5% mendapatkan pengenaan disinsentif terhadap pajak bangunan
maksimal 10%
5. Variable pengaruh setiap penurunan sempadan bangunan sebesar
minimal 1 meter mendapatkan pengenaan disinsentif terhadap pajak
bangunan maksimal 10%
 PERHITUNGAN INSENTIF TERHADAP PBB KARENA
VARIABEL INTENSITAS BANGUNAN RUMAH
NO VARIABEL 0 1 2 3 4 5
FUNGSI &
SAMA/ SANGAT AGAK SANGAT
1 PERKEMBANGAN SESUAI LAMBAT LAMBAT CEPAT CEPAT CEPAT
KAWASAN SEKITAR
2 KDB SESUAI 70-65% 65-50% 50-40% - -
3 TB SESUAI - - - - -
4 KDH SESUAI 10% 12% 14% 16% > 16%
SEMPADAN
5 SESUAI 6M 7M 8M - -
BANGUNAN

• Nilai terkecil 1 → INSENTIF terhadap Pajak Minimal 5%

• Nilai Terbesar 16 → INSENTIF terhadap Pajak Maksimal 25%
• INSENTIF terhadap pajak bangunan dari tiap variabel diberi bobot

PENILAIAN DENGAN PENGKELASAN BERDASARKAN SKOR PENILAIAN

SKOR 1-5 KELAS C → INSENTIF 5%
SKOR 6-10 KELAS B → INSENTIF 15%
SKOR 11-16 KELAS A → INSENTIF 25%
 CONTOH PERHITUNGAN
A • Minimal Luas kapling 60 m2 - 150 m2
• Minimal rumah kampung harus memiliki
halaman depan dan atau belakang atau setara
A C tipe 36.
• Lebar jalan minimal 2 m
• KDB : 70 - 75% (45/110 m2)
• KTB : 70 – 150% (1-2 Lantai)
• KDH : 16 - 10%
B • Pada kawasan perkampungan yang ada dan
(PAJAK BUMI NAIK 50%) memiliki nilai kekhasan lokal.
• Terdapat nilai tambah tertentu (bangunan
bersejarah) tetap dipertahankan

NO VARIABEL 0 1 2 3 4 5
FUNGSI & SAMA/ SANGAT AGAK SANGAT
1 PERKEMBANGAN LAMBAT CEPAT
SESUAI LAMBAT CEPAT CEPAT
KAWASAN SEKITAR
2 KDB SESUAI 70-65% 65-50% 50-40% - -
3 TB SESUAI - - - - -
4 KDH SESUAI 10% 12% 14% 16% > 16%
SEMPADAN
5 BANGUNAN SESUAI 6M 7M 8M - -

SKOR = 9
BANGUNAN MASUK KELAS B
INSENTIF TERHADAP PAJAK BANGUNAN = 15%
KENAIKAN PAJAK BUMI = 50%
PENYERDERHANAAN PERHITUNGAN
INSENTIF TERHADAP PBB BANGUNAN RUMAH

Penyederhanaan Perhitungan pengenaan disinsentif terhadap pajak bumi dan

bangunan maksimal sebesar 25% dari nilai pajak terutang:
1. Variable pengaruh kesesuaian perkembangan kawasan sekitar dengan
pengenaan insentif terhadap pajak bangunan maksimal 5%
2. Variable pengaruh penurunan KDB minimal 10% (mendekati kesesuaian)
mendapatkan pengenaan insentif terhadap pajak bangunan maksimal 5%
3. Variable pengaruh setiap kesesuaian Tinggi Bangunan mendapatkan
pengenaan insentif terhadap pajak bangunan maksimal 0%
4. Variable pengaruh setiap penambahan luasan KDH sebesar minimal 2,5%
mendapatkan pengenaan insentif terhadap pajak bangunan maksimal 5%
5. Variable pengaruh setiap penambahan sempadan bangunan sebesar
minimal 1 meter (mendekati kesesuaian) mendapatkan pengenaan
insentif terhadap pajak bangunan maksimal 5%
PERHITUNGAN DISINSENTIF TERHADAP PBB KARENA INTENSITAS BANGUNAN
KOMERSIL
NO VARIABEL 0 1 2 3 4 5
FUNGSI & PERKEMBANGAN SAMA/ SANGAT AGAK SANGAT
1 KAWASAN SEKITAR SESUAI CEPAT CEPAT LAMBAT LAMBAT LAMBAT
2 KDB SESUAI 65-70% 70-75% 75-80% - -
3 TB SESUAI 4 Lt 5Lt 6Lt >7Lt -
4 KDH SESUAI 9% 7% 6% 5% <5%
5 SEMPADAN BANGUNAN SESUAI 6M 5M - - -
6 PARKIR TERPENUHI - - - - ON STREET
PENGARUH TERHADAP Sangat Sangat
7 LINGKUNGAN SESUAI Kecil Kecil Sedang Buruk Buruk
PENGARUH TERHADAP LALU Sangat
8 SESUAI - - Sedang Buruk
LINTAS Buruk

• Nilai terkecil 1 → Kenaikan Pajak Minimal 100%

• Nilai Terbesar 34 → Kenaikan Pajak Maksimal 500%
• DISINSENTIF terhadap pajak bangunan dari tiap variabel diberi bobot
PENILAIAN DENGAN PENGKELASAN BERDASARKAN SKOR PENILAIAN
SKOR 1-11 KELAS C → DISINSENTIF 100%
SKOR 12-22 KELAS B → DISINSENTIF 300%
SKOR 23-33 KELAS A → DISINSENTIF 500%
 CONTOH PERHITUNGAN
• Kapling minimum 75 M2 (untuk komersial)
• Kepadatan bangunan maksimum 80 unit/ha.
•
A C •
KDB Maks = 60%,
KTB = 60%-180%
C • lahan parkir minimum 10 % dari luas kapling atau
kawasan.
• KDH minimum 10 % dari luas kawasan.
• Menyediakan ruang terbuka non hijau; baik berfungsi
untuk kepentingan public maupun kepentingan
B ekonomi (seperti perdagangan informal;
• Menyediakan jalur pejalan kaki dengan lebar minimum
1,5 m.
(PAJAK BUMI NAIK 200%)
NO VARIABEL 0 1 2 3 4 5
FUNGSI & PERKEMBANGAN KAWASAN Sama/ Agak Sangat
1 Sangat cepat Cepat Lambat
SEKITAR sesuai lambat lambat

2 KDB Sesuai 65-70% 71- 76-80% - -

75%
3 TB Sesuai 4 lt 5lt 6lt >7lt -
4 KDH Sesuai 9% 7% 6% 5% <5%
5 SEMPADAN BANGUNAN Sesuai 6m 5m - - -
6 PARKIR Terpenuhi - - - - On street
Sangat
7 PENGARUH TERHADAP LINGKUNGAN SESUAI Sangat Kecil Kecil Sedang Buruk Buruk
Sangat
8 PENGARUH TERHADAP LALU LINTAS SESUAI - - Sedang Buruk
Buruk

SKOR = 30
Bangunan masuk pada KELAS A= 500%
KENAIKAN PAJAK BUMI = 200%
PENYERDERHANAAN PERHITUNGAN
DISINSENTIF TERHADAP PBB BANGUNAN KOMERSIL

Penyederhanaan Perhitungan pengenaan disinsentif pajak bumi dan bangunan

komersil maksimal sebesar 250% dari nilai pajak terutang:
1. Variable pengaruh ketidaksesuaian perkembangan kawasan sekitar dengan
pengenaan disinsentif terhadap pajak bangunan maksimal 25%
2. Variable pengaruh kenaikan KDB minimal 10% mendapatkan pengenaan
disinsentif terhadap pajak bangunan maksimal 25%
3. Variable pengaruh setiap kenaikan Tinggi Bangunan minimal 1 lantai
mendapatkan pengenaan disinsentif terhadap pajak bangunan maksimal 25%
4. Variable pengaruh setiap pengurangan luasan KDH sebesar minimal 2,5%
mendapatkan pengenaan disinsentif terhadap pajak bangunan maksimal 25%
5. Variable pengaruh setiap penurunan sempadan bangunan sebesar minimal 4
meter mendapatkan pengenaan disinsentif terhadap pajak bangunan maksimal
25%
6. Variable pengaruh munculnya parkir on street untuk kegiatan komersil
mendapatkan disinsentif terhadap pajak bangunan maksimum 25%
7. Variabel Pengaruh terhadap kondisi ketidaklancaran lalu lintas dengan
pengenaan disinsentif terhadap PBB maksimal 50%
8. Variabel Pengaruh terhadap perusakan kondisi lingkungan dengan pengenaan
disinsentif terhadap PBB maksimal 50%
PERHITUNGAN INSENTIF TERHADAP PBB
KARENA INTENSITAS BANGUNAN KOMERSIL
NO VARIABEL 0 1 2 3 4 5
FUNGSI & PERKEMBANGAN SAMA/ SANGAT AGAK SANGAT
1 LAMBAT CEPAT
KAWASAN SEKITAR SESUAI LAMBAT CEPAT CEPAT
2 KDB SESUAI 50% 40% - - -

3 TB SESUAI - - - - -

4 KDH SESUAI 10% 12% 14% 16% > 16%

5 SEMPADAN BANGUNAN SESUAI 7M 8M 9M 10 M > 10 M

6 PARKIR TERPENUHI - - - - -

7 PENGARUH TERHADAP LINGKUNGAN SESUAI Sangat kecil kecil Sedang Baik Sangat Baik

8 PENGARUH TERHADAP LALU LINTAS SESUAI - - - - -

• Nilai terkecil 1 → INSENTIF terhadap Pajak Minimal 10%

• Nilai Terbesar 22→ INSENTIF terhadap Pajak Maksimal 30%
• INSENTIF terhadap pajak bangunan dari tiap variabel diberi bobot
PENILAIAN DENGAN PENGKELASAN BERDASARKAN SKOR PENILAIAN
SKOR 1-7 KELAS C → INSENTIF 10%
SKOR 8-14 KELAS B → INSENTIF 20%
SKOR 15-21 KELAS A → INSENTIF 30%
 CONTOH PERHITUNGAN • Kapling minimum 75 M2 (untuk komersial)
• Kepadatan bangunan maksimum 80 unit/ha.
• KDB Maks = 60%,
A • KTB = 60%-180%
C • lahan parkir minimum 10 % dari luas kapling
atau kawasan.
• KDH minimum 10 % dari luas kawasan.
• Menyediakan ruang terbuka non hijau; baik
berfungsi untuk kepentingan public maupun
B kepentingan ekonomi (seperti perdagangan
informal;
(PAJAK BUMI NAIK 125%) • Menyediakan jalur pejalan kaki dengan lebar
minimum 1,5 m.
NO VARIABEL 0 1 2 3 4 5

1 FUNGSI & PERKEMBANGAN KAWASAN SEKITAR SAMA/ SANGAT LAMBAT AGAK CEPAT SANGAT
SESUAI LAMBAT CEPAT CEPAT
2 KDB SESUAI 50% 40% - - -
3 TB SESUAI - - - - -
4 KDH SESUAI 10% 12% 14% 16% > 16%
5 SEMPADAN BANGUNAN SESUAI 7M 8M 9M 10 M > 10 M
TERPENU
6 PARKIR - - - - -
HI

7 PENGARUH TERHADAP LINGKUNGAN SESUAI Sangat kecil Sedang Baik Sangat

kecil Baik
8 PENGARUH TERHADAP LALU LINTAS SESUAI - - - - -

SKOR = 4 INSENTIF TERHADAP PAJAK BANGUNAN = 10%

BANGUNAN MASUK PADA KELAS C KENAIKAN PAJAK BUMI = 125%
PENYERDERHANAAN PERHITUNGAN
INSENTIF TERHADAP PBB BANGUNAN KOMERSIL

Penyederhanaan Perhitungan pengenaan insentif pajak bumi dan bangunan komersil

maksimal sebesar 30% dari nilai pajak terutang:
1. Variable pengaruh kesesuaian perkembangan kawasan sekitar dengan pengenaan
insentif terhadap pajak bangunan maksimal 5%
2. Variable pengaruh penurunan KDB minimal 10% mendapatkan pengenaan insentif
terhadap pajak bangunan maksimal 5%
3. Variable pengaruh kesesuaian Tinggi Bangunan mendapatkan pengenaan insentif
terhadap pajak bangunan maksimal 0%
4. Variable pengaruh setiap penambahan luasan KDH sebesar minimal 2,5%
mendapatkan pengenaan insentif terhadap pajak bangunan maksimal 5%
5. Variable pengaruh setiap penurunan sempadan bangunan sebesar minimal 4
meter mendapatkan pengenaan insentif terhadap pajak bangunan maksimal 5%
6. Variable pengaruh Ketersediaan parkir off street untuk kegiatan komersil
mendapatkan insentif terhadap pajak bangunan maksimum 0%
7. Variabel Pengaruh terhadap kondisi kelancaran lalu lintas dengan pengenaan
insentif terhadap PBB maksimal 0%
8. Variabel Pengaruh terhadap peningkatan perbaikan kondisi lingkungan dengan
pengenaan insentif terhadap PBB maksimal 10%
PERHITUNGAN DISINSENTIF TERHADAP PBB KARENA VARIABEL INTENSITAS
BANGUNAN INDUSTRI
NO VARIABEL 0 1 2 3 4 5
FUNGSI & PERKEMBANGAN SAMA/ AGAK SANGAT
1 KAWASAN SEKITAR SESUAI SANGAT CEPAT CEPAT LAMBAT LAMBAT LAMBAT
2 KDB SESUAI 75-80% 80-85% >85% - -
3 TB SESUAI 4 Lt 5Lt 6Lt >7Lt -
4 KDH SESUAI 9% 7% 6% 5% -
5 SEMPADAN BANGUNAN SESUAI 6M 5M - - -
6 PARKIR SESUAI ON + OFF STREET ON STREET - - -
PENGARUH TERHADAP Sangat
7 LINGKUNGAN SESUAI Sangat Kecil Kecil Sedang Buruk Buruk
PENGARUH TERHADAP LALU Sangat
8 SESUAI - - Sedang Buruk
LINTAS Buruk

• Nilai terkecil 1 → Disinsentif terhadap Pajak Minimal 100%

• Nilai Terbesar 30→ Disinsentif terhadap Pajak Maksimal 500%
• Disinsentif terhadap pajak bangunan dari tiap variabel diberi bobot
PENILAIAN DENGAN PENGKELASAN BERDASARKAN SKOR PENILAIAN
SKOR 1-10 KELAS C → DISINSENTIF 100%
SKOR 11-20 KELAS B → DISINSENTIF 300%
SKOR 21-30 KELAS A → DISINSENTIF 500%
 CONTOH PERHITUNGAN • Tidak menimbulkan polusi
• memenuhi ijin usaha
• Luas bangunan industri JIKA MENJADI BAGIAN DARI
A C RUMAH maks 2% dari bangunan rumah)
C • JIKA TIDAK MENJADI BAGIAN DARI RUMAH, maka Minimal
Luas kapling 60 m2 - 150 m2 , dengan :
• Sarana Prasarana 20%
• KDB Maks 70%
B • Maks 2 Lantai, KTB Maks 140%,
• KDH Min 10%
• SEMPADAN BANGUNBAN MIN 7 Meter
• Ada tempat parkir
PAJAK BUMI NAIK 300%
NO VARIABEL 0 1 2 3 4 5

1 FUNGSI & PERKEMBANGAN SAMA/ SANGAT CEPAT AGAK LAMBAT LAMBAT SANGAT
KAWASAN SEKITAR SESUAI CEPAT LAMBAT
2 KDB SESUAI 75-80% 80-85% >85% - -
3 TB SESUAI 4 Lt 5Lt 6Lt >7Lt -
4 KDH SESUAI 9% 7% 6% 5% -
5 SEMPADAN BANGUNAN SESUAI 6M 5M - - -

6 PARKIR SESUAI ON + OFF ON STREET - - -

STREET

7 PENGARUH TERHADAP SESUAI Sangat Kecil Kecil Sedang Buruk Sangat Buruk
LINGKUNGAN
PENGARUH TERHADAP LALU
8 SESUAI - - Sedang Buruk Sangat Buruk
LINTAS

SKOR = 22
BANGUNAN TERMASUK KELAS A
DISINSENTIF TERHADAP PAJAK BANGUNAN = 500%
KENAIKAN PAJAK BUMI= 300%
PENYERDERHANAAN PERHITUNGAN
DISINSENTIF TERHADAP PBB BANGUNAN INDUSTRI

Penyederhanaan Perhitungan pengenaan disinsentif terhadap pajak bumi dan

bangunan industri maksimal sebesar 250% dari nilai pajak terutang:
1. Variable pengaruh perkembangan kawasan sekitar dengan pengenaan
disinsentif terhadap pajak bangunan maksimal 25%
2. Variable pengaruh kenaikan KDB minimal 10% mendapatkan pengenaan
disinsentif terhadap pajak bangunan maksimal 25%
3. Variable pengaruh setiap kenaikan Tinggi Bangunan minimal 1 lantai
mendapatkan pengenaan disinsentif terhadap pajak bangunan maksimal 25%
4. Variable pengaruh setiap pengurangan luasan KDH sebesar minimal 2.5%
mendapatkan pengenaan disinsentif terhadap pajak bangunan maksimal 25%
5. Variable pengaruh setiap penurunan sempadan bangunan sebesar minimal 4
meter mendapatkan pengenaan disinsentif terhadap pajak bangunan maksimal
25%
6. Variable pengaruh terdapatnya parkir on street untuk kegiatan komersil
mendapatkan disinsentif terhadap pajak bangunan maksimum 25%
7. Variabel Pengaruh terhadap kondisi ketidaklancaran lalu lintas dengan
pengenaan disinsentif terhadap PBB maksimal 50%
8. Variabel Pengaruh terhadap perusakan kondisi lingkungan dengan pengenaan
disinsentif terhadap PBB maksimal 50%
PERHITUNGAN INSENTIF TERHADAP PBB KARENA INTENSITAS BANGUNAN
INDUSTRI
NO VARIABEL 0 1 2 3 4 5
FUNGSI & SAMA/ SANGAT SANGAT
1 PERKEMBANGAN SESUAI LAMBAT LAMBAT AGAK CEPAT CEPAT CEPAT
KAWASAN SEKITAR
2 KDB SESUAI 65-70% 60-65% 55-60% 50-55% -
3 TB SESUAI - - - - -
4 KDH SESUAI 11% 11-14% 14-17% 17-20% >16%

5 SEMPADAN SESUAI 8m 8-10 m 10-12 m 12-15 m >15 m

BANGUNAN
6 PARKIR SESUAI - - - - -
PENGARUH TERHADAP
7 SESUAI Sangat kecil kecil Sedang Baik Sangat Baik
LINGKUNGAN
PENGARUH TERHADAP
8 SESUAI - - - - -
LALU LINTAS

• Nilai terkecil 1 → Insentif terhadap Pajak Minimal 10%

• Nilai Terbesar 24 → Insentif terhadap Pajak Maksimal 30%
• Insentif terhadap pajak bangunan dari tiap variabel diberi bobot
PENILAIAN DENGAN PENGKELASAN BERDASARKAN SKOR PENILAIAN
SKOR 1-8 KELAS C → INSENTIF 10%
SKOR 9-16 KELAS B → INSENTIF 20%
SKOR 17-24 KELAS A → INSENTIF 30%
 CONTOH PERHITUNGAN
• Tidak menimbulkan polusi
• memenuhi ijin usaha
• Luas bangunan industri JIKA MENJADI BAGIAN DARI RUMAH

A C maks 2% dari bangunan rumah)

• JIKA TIDAK MENJADI BAGIAN DARI RUMAH, maka Minimal
C Luas kapling 60 m2 - 150 m2 , dengan :
• Sarana Prasarana 20%
• KDB Maks 70%
B •
•
Maks 2 Lantai, KTB Maks 140%,
KDH Min 10%
• SEMPADAN BANGUNBAN MIN 7 Meter
• Ada tempat parkir
PAJAK BUMI NAIK 200%
NO VARIABEL 0 1 2 3 4 5

FUNGSI & PERKEMBANGAN SAMA/ SANGAT

1 LAMBAT AGAK CEPAT CEPAT SANGAT CEPAT
KAWASAN SEKITAR SESUAI LAMBAT

2 KDB SESUAI 65-70% 60-65% 55-60% 50-55% -

3 TB SESUAI - - - - -

4 KDH SESUAI 11% 11-14% 14-17% 17-20% >16%

5 SEMPADAN BANGUNAN SESUAI 8m 8-10 m 10-12 m 12-15 m >15 m

6 PARKIR SESUAI - - - - -

7 PENGARUH TERHADAP SESUAI Sangat kecil kecil Sedang Baik Sangat Baik
LINGKUNGAN

8 PENGARUH TERHADAP LALU SESUAI - - - - -

LINTAS

SKOR = 7 INSENTIF TERHDAP PAJAK BANGUNAN = 10%

BANGUNAN TERMASUK PADA KELAS C KENAIKAN PAJAK BUMI= 200%
PENYERDERHANAAN PERHITUNGAN
INSENTIF TERHADAP PBB BANGUNAN INDUSTRI

Penyederhanaan Perhitungan pengenaan insentif pajak bumi dan bangunan komersil

maksimal sebesar 30% dari nilai pajak terutang:
1. Variable pengaruh kesesuaian perkembangan kawasan sekitar dengan pengenaan
insentif terhadap pajak bangunan maksimal 5%
2. Variable pengaruh penurunan KDB minimal 10% mendapatkan pengenaan insentif
terhadap pajak bangunan maksimal 5%
3. Variable pengaruh kesesuaian Tinggi Bangunan mendapatkan pengenaan insentif
terhadap pajak bangunan maksimal 0%
4. Variable pengaruh setiap penambahan luasan KDH sebesar minimal 2,5%
mendapatkan pengenaan insentif terhadap pajak bangunan maksimal 5%
5. Variable pengaruh setiap penurunan sempadan bangunan sebesar minimal 4
meter mendapatkan pengenaan insentif terhadap pajak bangunan maksimal 5%
6. Variable pengaruh Ketersediaan parkir off street untuk kegiatan komersil
mendapatkan insentif terhadap pajak bangunan maksimum 0%
7. Variabel Pengaruh terhadap kondisi kelancaran lalu lintas dengan pengenaan
insentif terhadap PBB maksimal 0%
8. Variabel Pengaruh terhadap peningkatan perbaikan kondisi lingkungan dengan
pengenaan insentif terhadap PBB maksimal 10%
 VARIABEL PENILAIAN DISINSENTIF TERHADAP PAJAK BUMI
PENGENAAN
DISINSENTIF PAJAK
PENGGUN BUMI
PENGGUNA
AAN AN LAHAN PERMOHONAN KETERANGAN
LAHAN
EKSISTING RENCANA TER-
DI-IJIN- BATAS/BER
KAN
-SYARAT

PERUMAHAN (berbeda 60% 100%

tipe)
1. Besaran nilai disinsentif pajak
OLAH RAGA & REKREASI 50% 100% dipengaruhi oleh faktor besaran
perubahan tersebut dapat
KOMERSIAL 200% 250% ditoleransi oleh rencana tata ruang
PERDAGANGAN bersesuaian dengan perauturan
KOMERSIAL JASA UMUM 200% 250% zonasi, serta dampak fisik, sosial,
ekonomi, termasuk transportasi
KOMERSIAL dan lingkungan yang mungkin
HIBURAN/REKREASI 200% 250% muncul
2. Besaran pengenaan disinsentif
KOMERSIAL JASA KHUSUS 200% 250% pajak ini disesuaikan dengan
besarnya biaya yang dibutuhkan
Terbangun TRANSPORTASI 150% 200% untuk mengatasi dampak yang
SAWAH (Rumah) ditimbulkan akibat pemanfaatan
JASA UMUM 200% 250%
ruang seperti masalah:
PENDIDIKAN (SWASTA) 150% 200% • pencemaran udara, pencemaran
air, Kesehatan Masyarakat
KESEHATAN (SWASTA) 150% 200% • Ketidaklancaran lalu lintas
PERINDUSTRIAN 300% 350% • Berkurangnya/pengalihfungsian
RTH,
• Masalah drainase, genangan dan
banjir
• Masalah air bersih
• Timbulnya masalah sosial seperti
CAMPURAN 200% 250% kriminalitas
PERUBAHAN FUNGSI LAHAN (PERUBAHAN PAJAK BUMI)

A (PAJAK BUMI NAIK 50%)

C

B
B (PAJAK BUMI NAIK 200%)

(PAJAK BUMI NAIK 125%)

C
A C
(PAJAK BUMI NAIK 150%)

B B
(PAJAK BUMI NAIK 250%)

(PAJAK BUMI NAIK 200%)

 VARIABEL PENILAIAN DISINSENTIF TERHADAP PAJAK BUMI
PENGENAAN DISINSENTIF
PENGGUN PENGGUN PAJAK BUMI
AAN AAN PERMOHONAN KETERANGAN
LAHAN LAHAN TER-
EKSISTING RENCANA DI-IJIN-KAN BATAS/BER-
SYARAT
PERUMAHAN 1. Besaran nilai pajak dipengaruhi
50% 75%
(Berbeda tipe) oleh faktor besaran perubahan
OLAH RAGA & tersebut dapat ditoleransi oleh
REKREASI 25% 50% rencana tata ruang bersesuaian
KOMERSIAL 100% 150% dengan perauturan zonasi, serta
PERDAGANGAN dampak fisik, sosial, ekonomi,
KOMERSIAL JASA 100% 150% termasuk transportasi dan
UMUM lingkungan yang mungkin muncul
KOMERSIAL 100% 150% 2. Besaran pengenaan pajak yang
HIBURAN/REKREASI tinggi ini disesuaikan dengan
KOMERSIAL JASA 100% 150% besarnya biaya yang dibutuhkan
KHUSUS untuk mengatasi dampak yang
TERBANG Terbangun
TRANSPORTASI 100% 150% ditimbulkan akibat pemanfaatan
UN (Rumah)
JASA UMUM 100% 150% ruang seperti masalah:
PENDIDIKAN • pencemaran udara, pencemaran
(SWASTA) 100% 150% air, Kesehatan Masyarakat
• Ketidaklancaran lalu lintas
KESEHATAN • Berkurangnya/pengalihfungsian
(SWASTA) 100% 150%
RTH,
PERINDUSTRIAN 150% 200% • Masalah drainase, genangan
dan banjir
CAMPURAN • Masalah air bersih
100% 150% • Timbulnya masalah sosial
seperti kriminalitas
PERUBAHAN PERUNTUKAN & INTENSITAS BANGUNAN
(KAWASAN YANG DIDORONG PERTUMBUHANNYA)
INDUSTRI– INSENTIF TERHADAP PAJAK BUMI
NO →VARIABEL 1 2 3 4 5

2
TENAGA KERJA
PENGOLAHAN
50-150

Sederhana
150-250

Cukup Baik
250-350

Baik
350-500
Sangat
>500
Sangat
→
PENGURANGAN
TAHUN
LIMBAH Baik baik Sekali
3 RTH 10% 12,5% 15% 17,5% 20%

4 PERUMAHAN 10-20% 20-40% 40-60% 60-80% >80%

BURUH buruh buruh buruh buruh buruh

→
On + off
5 PARKIR Off Street - - - INSENTIF
street
Arteri Arteri Kolekor Kolektor Lokal PAJAK
6 FUNGSI JALAN
Primer Sekunder Primer Sekunder Primer
PENGARUH LALU Sangat
7 Sangat Kecil Kecil Sedang Besar
LINTAS Besar
PENGARUH
8 TERHADAP Sangat kecil kecil Sedang Baik Sangat Baik
LINGKUNGAN

• Nilai terkecil 1 → Insentif terhadap Pajak Minimal 10% PENILAIAN DENGAN PENGKELASAN
• Nilai Terbesar 37→ Insentif terhadap Pajak Maksimal 30% SKOR 1-12 KELAS C → INSENTIF 10%
• Insentif terhadap pajak bangunan dari tiap variabel diberi SKOR 13-24 KELAS B → INSENTIF 20%
SKOR 25-37 KELAS A → INSENTIF 30%
bobot
PERUBAHAN PERUNTUKAN & INTENSITAS BANGUNAN
(KAWASAN YANG DIDORONG PERTUMBUHANNYA)
INDUSTRI
NO →VARIABEL 1 2 3 4 5
1 TENAGA KERJA 50-150 150-250 250-350 350-500 >500

NO →VARIABEL 1 2 3 4 5

2 PENGOLAHAN LIMBAH Sederhana Cukup Baik Baik Sangat Baik Sangat baik
Sekali
3 RTH 10% 12,5% 15% 17,5% 20%
4 PERUMAHAN BURUH 10-20% buruh 20-40% buruh 40-60% buruh 60-80% buruh >80% buruh
5 PARKIR On + off street Off Street - - -
Kolektor
5 FUNGSI JALAN Arteri Primer Arteri Sekunder Kolekor Primer Sekunder Lokal Primer

6 PENGARUH LALU LINTAS Sangat Kecil Kecil Sedang Besar Sangat Besar
PENGARUH TERHADAP
7 LINGKUNGAN Sangat kecil kecil Sedang Baik Sangat Baik

INSENTIF TERHADAP PAJAK BUMI:

1. TENAGA KERJA 500 → PENURUNAN SELAMA 4 TAHUN
2. SKOR → 23
3. MASUK PADA KELAS B
INSENTIF TERHADAP PAJAK →20%
PENYERDERHANAAN PERHITUNGAN INSENTIF PBB
PADA KAWASAN YANG DIDORONG PENGEMBANGANNYA

Penyederhanaan Perhitungan pengenaan insentif terhadap pajak bumi dan bangunan

maksimal sebesar 30% dari nilai pajak terutang:
1. Variable pengaruh tenaga kerja dengan jumlah minimal tenaga kerja 50 orang
dengan pengenaan keringanan maksimal 5 tahun keringanan tahun Pajak
2. Variable pengaruh setiap penambahan luasan RTH sebesar minimal 10%
mendapatkan pengenaan insentif terhadap pajak bangunan maksimal 5%
3. Variable pengaruh setiap penyediaan perumahan buruh sebesar minimal 10%
dari jumlah total buruh mendapatkan pengenaan insentif terhadap pajak
bangunan maksimal 5%
4. Variable pengaruh setiap penyediaan lahan khusus parkir off street 100%
mendapatkan pengenaan insentif terhadap pajak bangunan maksimal 5%
5. Variable pengaruh kesesuaian dengan kelas jalan mendapatkan pengenaan
insentif terhadap pajak bangunan maksimal 5%
6. Variable pengaruh tarikan Lalu Lintas yang mendorong pengembangan kawasan
mendapatkan pengenaan insentif terhadap pajak bangunan maksimal 5%
7. Variable pengaruh peningkatan perbaikan lingkungan mendapatkan pengenaan
insentif terhadap pajak bangunan maksimal 5%
 CONTOH LAMPIRAN
LAMPIRAN I

OBJEK PAJAK LUAS (M2) KELAS PER M2 JUMLAH

Bumi 1750 A19 614.000 921.000.000
Bangunan 300 A05 595.000 178.500.000
NJOP sebagai Dasar Pengenaan PBB: 1.099.500.000
NJOPTKP (NJOP Tidak Kena Pajak): 10.000.000
NJKP (Nilai Jual Kena Pajak) 1.089.500.000
Pajak Bumi Bangunan yang
Terutang 0,2 % X 1.089.500.000 2.719.000

Pajak Bumi Bangunan yang Harus Dibayar (Rp)

Dua juta tujuh ratus sembilan belas ribu Rupiah 2.719.000
KECAMATAN CANDI
DESA SIDORAME LAMPIRAN II
KODE BANGUNAN II/04/171
(RW II RT IV NO BANG 171)
INSENTIF/
JENIS OBYEK VARIABEL EKSISTING RENCANA PERUBAHAN DISINSENTIF KET

BUMI

FUNGSI TEGALAN PERUMAHAN -

PERUBAHAN TOKO - 100% -100% 1.842.000

BANGUNAN

KDB 70% 60% 10% -25% 535.500

KLB 3,0 1,8 1,2 -25%

KDH 6% 10% 0% -25%

SEMPADAN 5M 8M 1M -25%

PARKIR ON STREET OFF STREET - -25%

PERKEMBANGAN AGAK LAMBAT - -25%

FUNGSI SEKITAR -

PBB PENGARUH LALU

LINTAS KEMACETAN - - -50% 1.842.000

PENGARUH KONDISI
LINGKUNGAN BANJIR - - -50%

TOTAL DISINSENTIF TERHADAP PAJAK Rp. 4.219.500

 PILIHAN CONTOH LAMPIRAN
LAMPIRAN I

OBJEK PAJAK LUAS (M2) KELAS PER M2 JUMLAH

Bumi 1750 A19 614.000 921.000.000
Bangunan 300 A05 595.000 178.500.000
NJOP sebagai Dasar Pengenaan PBB: 1.099.500.000
NJOPTKP (NJOP Tidak Kena Pajak): 10.000.000
NJKP (Nilai Jual Kena Pajak) 1.089.500.000
Pajak Bumi Bangunan yang
Terutang 0,2 % X 1.089.500.000 2.719.000

Insentif (-)
Disinsentif (+)
Pajak Bumi Bangunan yang Harus Dibayar (Rp)
Dua juta tujuh ratus sembilan belas ribu Rupiah 2.719.000
 PILIHAN CONTOH LAMPIRAN
LAMPIRAN I

OBJEK PAJAK LUAS (M2) KELAS PER M2 JUMLAH

Bumi 1750 A19 614.000 921.000.000
Bangunan 300 A05 595.000 178.500.000
NJOP sebagai Dasar Pengenaan PBB: 1.099.500.000
NJOPTKP (NJOP Tidak Kena Pajak): 10.000.000
NJKP (Nilai Jual Kena Pajak) 1.089.500.000
Pajak Bumi Bangunan yang
Terutang 0,2 % X 1.089.500.000 2.719.000

Insentif (Disinsentif)
Pajak Bumi Bangunan yang Harus Dibayar (Rp)
Dua juta tujuh ratus sembilan belas ribu Rupiah 2.719.000
TERIMA KASIH