TIPOLOGI PERUMAHAN

DAN PERMUKIMAN
 IKHTISAR PERUMAHAN DI INDONESIA
PRAKARSA PEMBANGUNAN PERUMAHAN
FORMAL TERORGANISASI
PEMRAKARSA PEMBANGUNAN
Pemerintah dan Perusahaan (Perumnas,
Developer Real Estate, organisasi
pembangunan perumahan lainnya) dan
dengan mengikuti aturan yang ditetapkan
suatu otoritas.

INDIVIDUAL Individu/keluarga dengan mengikuti aturan

dan jaringan prasarana yang ditetapkan
oleh suatu otoritas setempat

INFORMAL LEGAL Individu / keluarga / kelompok

membangun di atas tanah haknya tanpa
mengikuti aturan membangun dan pada
umumnya tidak dilengkapi dengan jaringan
prasarana.

TIDAK LEGAL Individu/ keluarga / kelompok membangun

di atas tanah yang bukan haknya tanpa
mengikuti aturan meembangun
PERUMAHAN FORMAL
 PERUMAHAN FORMAL(1)
• Rumah Tinggal
– Jenis Perumahan
• RS, RSS, RSH, Kapling Siap Bangun,
Menengah, Mewah, Rusun, Apartemen
– Jenis Bangunan Rumah
• Rumah Tunggal, Rumah Kopel, Rumah Deret,
Apartemen Rendah, Apartemen Tinggi, Rumah
Kota, Rumah Susun (Flat)
 PERUMAHAN FORMAL(2)
• Prasarana dan Sarana
– Air Bersih, Drainase, Saluran Air Kotor, TPS
– Pendidikan, Kesehatan, Rekreasi, dll
– Jaringan Listrik, Telepon, dll

• Sirkulasi
– Jaringan Jalan, Parkir, dll

• Pembiayaan
 TIPE HUNIAN
TIPE RUMAH V. LUAS PERSIL v. BIAYA

Harga LUAS PERSIL (m2)

Satuan
Terendah 54 - 200 200 - 600 600 – 2000

=< Tipe C RS RMn RMw

Tipe C s/d A RMn RMn RMw

>= Tipe A RMw RMw RMw

KETENTUAN HUNIAN BERIMBANG

 Dapat menampung secara serasi

berbagai kelompok masyarakat

1. RS : RMn : RMw = 6 : 3 : 1
2. RS : RMn = 2 : 1
3. RS tidak wajib membangun RMn / RMw
4. RS Besar : (RS tipe kecil + RSS + Lisiba) = 1 : 5 atau
lebih
5. RS Kecil : (RSS + Lisiba) = 1 : 3 atau lebih
6. Pembangunan RS didahulukan
 HOUSING TYPES
RUMAH SEDERHANA SEHAT (RSH)
• Tidak bersusun
• Luas lantai max. 70 m2
• Luas persil 54 – 200 m2
• Harga/m2 = harga rumah dinas tipe C

RS Besar : Luas lantai 36 –70 m2

RS Kecil : Luas lantai 21 – 36 m2
RUMAH SANGAT SEDERHANA (RSS)
• Tidak bersusun
• Luas lantai 21 – 36 M2
• Luas persil 54 – 200 m2
• Harga/m2 MAX. ½ harga RS/m2
 KASIBA dan LISIBA
• Kawasan Siap Bangun
– Minimum 3000 unit
– Minimum 3 Lisiba

• Lingkungan Siap Bangun

– Minimum 1000 unit

• Lingkungan Siap Bangun yang Berdiri Sendiri

– Maksimum 1000 unit
 KAPLING SIAP BANGUN

• Lahan matang terencana

• Luas 54 – 72 m2
• Jalan setapak, damija 2,8 m
• Prasarana listrik, air bersih, MCK, tempat
main, warung
KRITERIA KASIBA/LISIBA
1. Penyelenggaraan meliputi :
a. Pembentukan panitia penetapan lokasi
b. Pembentukan Badan Pengelola
c. Perolehan tanah
d. Perencanaan dan pengawasan pembangunan
e. Penertiban dan pengawasan pembangunan

2. Kasiba untuk membangun 3000-10.000 unit

3. Lisiba untuk membangun 1000-3000 unit
4. Penyelenggara Lisiba yaitu badan usaha Pembangunan Perkim
yang dilakukan melalui kompetisi.
5. Persyaratan Kasiba dilengkapi jaringan primer dan sekunder
prasarana lingkungan
 KASIBA ADALAH
ILUSTRASI KAWASAN (1) SEBIDANG TANAH YANG DIPERSIAPKAN UNTUK
PEMB. P/P SKALA BESAR
PERMUKIMAN BARU SERTA KASIBA (2)
(3)
TERBAGI DALAM SATU LISIBA ATAU LEBIH
DILAKUKAN SECARA BERTAHAP
& LISIBA BS (4) DILENGKAPI DENGAN JARINGAN PRIMER &
SEKUNDER
KAWASAN (5) SESUAI RUTR
PERMUKIMAN
BARU

LISIBA ADALAH SEBIDANG TANAH

(1) BAGIAN DARI KASIBA
(2) ATAU YG BERDIRI SENDIRI
(3) TELAH DI-PERSIAPKAN &
LISIBA BS ADALAH DILENGKAPI DENGAN PSD
(1) BUKAN BAGIAN DARI (4) SESUAI DENGAN
KASIBA, PERSYARATAN,
PEMBAKUAN YG BERLAKU
(2) DIKELILINGI OLEH LINGK.
PERUMAHAN YG SDH
TERBANGUN ATAU
DIKELILINGI OLEH
KAWASAN DNG FUNGSI
LAIN
 SKEMA TERBENTUKNYA KASIBA LISIBA

KAWASAN
PERMUKIMAN
KOMUNIKASI /
AKSES
TEMPAT
KERJA
CALON
KASIBA
REKREASI
FAS-SOS /
STRUKTUR DASAR FAS-UM
PE R K OTAAN

LISIBA BS
KASIBA

KPSB
PERUMAHAN YANG
TELAH TERBANGUN CALON LISIBA
 SKEMA PEMBENTUKAN KASIBA/ LISIBA

SASARAN LOKASI
Pengembangan Kawasan Permukiman Pemda yang siap dengan lokasi Kawasan
Permukiman Baru serta KASIBA/LISIBA, sesuai
Baru serta Kasiba/Lisiba
dengan RTRWK

PELAKSANAAN
1. Desiminasi Tujuan, Pemahaman dan Kemauan
BENTUK KEGIATAN
Pelaksanaan kawasan Permukiman Baru serta
1. Pendampingan Dalam Pelaksanaan
Kasiba/Lisiba
Pengembangan Permukiman serta
2. Pendampingan I Penetapan Lokasi
KASIBA/LISIBA.
3. Pendampingan II Penetapan Badan Pengelola/
2. Bantuan Prasarana dan Sarana
Penyelenggara
3. Pendampingan Program Pemda
4. Pendampingan III Pembangunan Prasarana dan Sarana
5. Monitoring dan Evaluasi (MONEV)
 RUMAH SUSUN
• Jenis:
– Hunian
– Bukan Hunian
– Campuran
• Lingkungan Rusun (1 : 2000)
• Satuan Lingkungan Rusun (1 : 500)
• Rusun (1 : 200)
• Satuan Rusun (SRS); (1 : 100); min. 18 m2, lebar min. 3 m
• Prasarana (Jalan dan Utilitasnya)
• Tempat Parkir
• Utilitas Umum
• Fasilitas Lingkungan
KETENTUAN RUSUN
• Persyaratan:
– Max. 5 lt
– KDB 25%
– KLB max. 1,25
– Kepadatan penduduk max. 1736 jiwa/Ha
• Pemanfaatan Lahan:
– Lahan dan Bangunan max. 50%
– Prasarana Lingkungan min. 20 %
– Fasilitas Lingkungan min. 30%
– dari luas lahan bersama
• Bagian Rusun:
– SRS
– Benda Bersama:
• Ruang Umum (koridor > 80 cm, selasar 150 cm,
ruang tangga)
• Struktur dan Komponen Rusun
• Prasarana Lingkungan
• Fasilitas Lingkungan
 RUMAH MENENGAH

1. Tidak Bersusun
Luas persil 54 – 600 m2
Harga/m2 = biaya rumah dinas tipe C tertinggi
s/d tipe A

2. Tidak Bersusun
Luas Persil 200 – 600 m2
Harga/m2 =< harga tertinggi rumah dinas tipe C
 RUMAH MEWAH

1. Tidak Bersusun
Luas persil 54 – 2000 m2
Harga/m2 = rumah dinas tipe A

2. Tidak Bersusun
Luas Persil 600 – 2000 m2
Harga/m2 =< harga tertinggi rumah dinas tipe A
 SIRKULASI
JALAN DAN TEMPAT PARKIR RS
• Jalan Setapak:
– Badan jalan min. 2,00 m
– Perkerasan min. 1,50 m
– Bahu jalan min 0,25 m
• Jalan Kendaraan:
– Badan jalan min. 3,50 m (10 – 20 km/jam)
– Perkerasan min. 3,00 m
– Bahu jalan min 0,25 m
– Trotoar min. 90 cm, satu atau 2 sisi jalan
• Tempat Parkir:
– Max. 300 m dari pintu terdekat
– Ruang penghantar
– 5 KK = 1 parkir mobil
 Housing types
RUMAH TUNGGAL (Detached House)
• 1 atau 2 keluarga
• 2 atau 1 lantai
RUMAH GANDENG (Semi-Attached/Semi Detached)
• 1 atau 2 keluarga
• dinding bersama  ekonomi
• kapling lebih kecil
• jalan masuk terpisah
• biasanya 2 lantai
RUMAH TUNGGAL KARAKTERISTIK
Bangunan tunggal yang berdiri sendiri
dan terpisah dari bangunan
sampingnya
Bangunan tipe ini memiliki jarak
tertentu dari bangunan di sampingnya
dan jalan umum di depan bangunan
Merupakan bangunan hunian dengan
tingkat kepadatan rendah, karena
umumnya dihuni hanya oleh satu
keluarga (single-family housing)
Memiliki halaman pada 3 – 4 sisinya
Tipe bangunan rumah yang paling
ideal
Bangunan rumah tipe ini tergolong
mahal karena luas lahan yang
tergolong besar
 Rumah Tunggal
(detached house)
Unit tempat tinggal dengan
struktur tunggal yang berdiri
terpisah dari unit lain dengan
persil tersendiri dan memiliki
ruang/halaman di 3 atau 4
sisinya. Merupakan tipe rumah
yang dianggap paling ideal
namun pada umumnya
tergolong mahal dan
mengkonsumsi lahan
perkotaan secara besar dengan
luas persil di atas 600 m2

Sumber : http://www.ijm.ie
`RUMAH GANDENG KARAKTERISTIK
Bangunan dengan struktur tunggal tetapi
memiliki beberapa bagian unit untuk
ditinggali oleh penghuni yang berbeda-
beda
Bangunan satu atap dengan dua atau lebih
unit hunian yang hanya dibatasi oleh
dinding pemisah
Dinding pemisah umumnya berada pada
bangunan tambahan, misalnya: garasi dan
teras
Merupakan bangunan hunian dengan
tingkat kepadatan sedang/rendah
Luas persil : tergolong menengah dengan
luas berkisar antara 200 m2 hingga 600 m2
Umumnya memiliki halaman di bagian
depan dan belakang bangunan
Jenis ini mencakup bangunan rumah tipe
duplexe, quadruplex, dan town house
 Rumah Gandeng (Semi-detached house)

Unit tempat tinggal dengan

struktur tunggal yang berdiri
terpisah dari unit lain dengan persil
tersendiri dan memiliki
ruang/halaman di 3 atau 4 sisinya.
Merupakan tipe rumah yang Clickromford.co.uk
dianggap paling ideal namun pada
umumnya tergolong mahal dan
mengkonsumsi lahan perkotaan
secara besar dengan luas persil di
atas 600 m2
 Contoh Rumah Tunggal dan Rumah Kopel di
Bandung
1. Struktur bangunan tunggal
2. Luas persil bervariasi
3. Umumnya memiliki halaman/ruang terbuka di beberapa
bangunan rumah
4. Memiliki pagar untuk setiap bangunan rumah
5. Memiliki entrance yang jelas

Rumah Tunggal

Lokasi : Jl. Jawa

1. Terdiri dari dua unit hunian di bawah satu atap

(dalam satu bangunan)
2. Unit hunian dipisahkan oleh dinding
3. Luas persil berkisar 54 – 600 m2
4. Memiliki pagar untuk setiap bangunan rumah Rumah Koppel

Lokasi : Jl. Ir. H. Juanda

 RUMAH DERET
(Row Houses/Town Houses)

• 1 atau 2 keluarga
• dinding bersama pada 2 sisi
• sempit tapi memanjang
• umumnya 2 lantai

(Tenement House)
• akhir abad 19 dan awal awal 20
• KDB tinggi
• kurang cahaya, udara, kamar mandi
• maksismum 5-6 lantai
RUMAH DERET KARAKTERISTIK
Bangunan dengan struktur tunggal
tetapi memiliki beberapa bagian
unit untuk ditinggali oleh penghuni
yang berbeda-beda
Bangunan satu atap dengan dua
atau lebih unit hunian yang hanya
dibatasi oleh dinding pemisah
Merupakan bangunan hunian
dengan tingkat kepadatan tinggi
Umumnya memiliki halaman di
bagian depan dan belakang
bangunan
 TIPE RUMAH DERET

Court Plan-Row House Parallel Row Plans

 Rumah Deret (row-house).

Bangunan rumah dengan

beberapa unit hunian di
bawah satu atap disatukan
sisi dengan sisi dalam
sebuah barisan / berderet,
bentuk dan ukuran
maksimal 6 (enam) unit.
Dapat pula berbentuk
ruko (rumah toko).
 Townhouse
Bangunan rumah disatukan
sisi dengan sisi dalam sebuah
barisan. Biasanya memiliki 3
lantai dengan garasi sebagai
fungsi utama pada lantai
dasar. Area utama untuk
hunian berada pada lantai
pertama dan umumnya
memiliki 3 ruang untuk kamar
tidur. Umumnya, tipe ini
memiliki keseragaman bentuk
bangunan.
Contoh Rumah Deret dan Town House di Bandung
1. Terdiri dalam beberapa unit hunian (maks 6) dalam
satu barisan
2. Berada di bawah satu atap, dipisahkan oleh dinding
3. Luas persil berkisar 54 – 600 m2
4. Umumnya memiliki halaman di sisi depan dan
belakang bangunan
5. Memiliki pagar untuk setiap bangunan rumah

Rumah Deret

Lokasi : Jl. Gunung Batu

1. Unit hunian yang disatukan sisi dengan sisi dalam
sebuah barisan
2. Biasanya memiliki 3 lantai dengan garasi sebagai
fungsi utama pada lantai dasar
3. Area utama untuk hunian berada pada lantai
pertama dan umumnya memiliki 3 ruang untuk
kamar tidur
4. Umumnya, tipe ini memiliki keseragaman bentuk
bangunan Townhouse

Lokasi : Jl. Sangkuriang

 APARTEMEN
APARTEMEN (Rendah)
• tempat tinggal massal
• cukup udara dan cahaya
• 5-8 lantai
• KDB 50-70%
• elevator
APARTEMEN (Tinggi)
• 6 - 40 lantai
• anti kebakaran
• KDB < KDB Apartemen
Rendah
• ruangan, cahaya, udara baik
• elevator
RUMAH SUSUN DAN APARTEMEN KARAKTERISTIK
Rumah Susun Unit hunian satu tingkat ditumpuk di atas unit
yang lain setinggi 2,3,4 atau lebih (bertingkat
tinggi)
Jumlah lantai : bervariasi, namun sebagian
besar terdiri dari 2 – 8 lantai
Rumah Susun : umumnya memiliki jumlah
lantai maksimum 5 lantai
Apartemen: umumnya memiliki jumlah lantai ≥
5 lantai
Rumah ditempati oleh beberapa keluarga
Apartemen
Luas persil : bervariasi tanpa ukuran yang
jelas
KDB max : 40 %
Rumah Susun : KDB max = 25 %
Merupakan bangunan hunian dengan tingkat
kepadatan tinggi
 Rumah Susun (flat)

Unit satu-tingkat
ditumpuk di atas unit
yang lain setinggi 2, 3,
4 atau lebih tingkat dan
umumnya dilengkapi
dengan tangga. Dapat
berupa ‘cluster’ dari
beberapa kelompok
unit.
 Apartemen

Bangunan besar yang

umumnya bertingkat
tinggi dan terdiri dari
unit-unit hunian yang
dilayani oleh lift atau
secara mekanikal.
Dengan jumlah lantai
minimum sebanyak 3
lantai.
 Contoh Apartemen Rendah (rusun) dan Apartemen Tinggi
di Kota Bandung
1. Unit satu tingkat ditumpuk di atas unit yang lain setinggi
maks 5 lantai
2. Dilengkapi dengan tangga
3. Terdiri dari beberapa blok bangunan
4. Diperuntukkan untuk masyarakat golongan menengah-
bawah

Rumah Susun

Lokasi : Jl. Sukajadi

1. Terdiri dari unit-unit hunian yang dilayani oleh

lift atau secara mekanikal
2. Jumlah lantai minimum sebanyak 3 lantai
3. Dilengkapi fasilitas penunjang
4. Diperuntukkan untuk masyarakat golongan Apartemen
menengah-atas
Lokasi : Jl. Suryasumantri
PERUMAHAN INFORMAL
 PENANGANAN PEMUKIMAN INFORMAL
KUMUH
A. STRATEGI PREVENTIF (Tindakan Pencegahan)
Pencegahan terhadap timbulnya hunian squatter pada suatu tempat pada dasarnya bersifat
larangan dan pengawasan sedangkan bentuk tindakannya dapat berupa tindakan fisik dan non
fisik. Yang dimaksud pencegahan melalui tindakan fisik adalah tindakan melalui aksi langsung
di lapangan seperti pemasangan papan larangan, pemagaran pada suatu lahan kosong atau
pembangunan suatu jenis bangunan tertentu. Sedangkan pencegahan melalui tindakan non fisik
adalah suatu tindakan pencegahan melalui pembuatan kebijakan-kebijakan seperti Peraturan
Daerah atau Keputusan Walikota.

B. STRATEGI KURATIF (Tindakan Penanganan)

• Pengertian penanganan pada masalah squatter dapat berarti suatu usaha atau tindakan yang
bertujuan untuk mengendalikan, mengatur/menata atau meniadakan hubungannya dengan
komunitas squatter.
• Yang dimaksud mengendalikan adalah suatu tindakan atau usaha yang dilakukan agar
komunitas squatter tidak menjadi berkembang atau merebak atau hampir sama dengan tindakan
pencegahan tetapi terhadap berkembangnya komunitas squatter yang sudah ada. Sedangkan
mengatur/menata adalah suatu tindakan yang dilakukan agar komunitas squater yang ada
menjadi lebih baik dilihat dari segi fisik ekonomi maupun sosial dan meniadakan adalah suatu
tindakan dalam konteks squatter yang identik dengan melakukan pemindahan/relokasi.
• Kemudian dengan mempertimbangkan kondisi dan karakteristik squatternya, secara garis besar
pola penanganan yang akan diterapkan terdiri dari dua macam cara yaitu "on site" dan "Off
site".
 Segera difungsikan

Tindakan Fisik

Preventif / Pemasangan Papan Larangan dan

Pencegahan Pemagaran

Perda / Keputusan
Tindakan Non
Walikota
Fisik

Perbaikan Perumahan &

Pengendalian Papan Kualitas Lingkungan
Larangan dan
Peraturan
On Site / setempat Perubahan Legalisasi
fungsi lahan (sertifikasi)
Pemukiman Squater Pengaturan Penataan
di kawasan Rusunawa Ppenataan kawasan /
Medan Labuhan Rusunawa

Kuratif / Tidak ingin sbg

Rumah sewa
Penanganan penduduk
tetap
Sukarela
RUMAH SEHAT
DAN LEGAL
Perbaikan
Ingin sbg Ekonomi
penduduk Rumah sewa
tetap
Off Site / Relokasi

Segera kosong Penampungan

Di / terpaksa Pulang Kampung

Tidak Segera Tinggal
kosong sementara
 PENANGANAN
KAWASAN KUMUH

43
 Kawasan / bagian Lingkungan tak terawat / kotor
kawasan atau areal di kota
dengan kondisi sebagai
Kepadatan sangat tinggi > 750 kk/ha
berikut : Tatanan tidak teratur
Letak di pusat kota maupun di pinggir kota
dan di desa
Umur kawasan kadangkala telah mencapai
lebih dari 50 tahun dan kondisinya makin
menurun.
Dibangun spontan sebagai hunian
Tidak ada kejelasan legalitas hak milik
(liar / squatter)
Bahan bangunan rumah diperoleh dari
bahan – bahan seadanya (daun, ilalang,
kardus)

44
Sarana prasarana tidak
tersedia
Kondisi rumah dan
lingkungan sangat buruk
(tidak tersedia sanitasi
dan air bersih)
Tidak ada pihak
(pemerintah / swasta)
yang menangani

45
Kawasan kumuh di
atas tanah ilegal yaitu
kawasan kumuh yang
berada pada
peruntukkan bukan
perumahan
Penghunian dilakukan
secara tidak sah pada
bidang tanah baik milik
negara, milik
perorangan atau badan
hukum
46
Kawasan dengan
kepemilikan atau
manajemen
pengelolaan berada
pada kewenangan
beberapa
instansi.atau
merupakan
pengelolaan
bersama, seperti: Bantaran sungai
Bawah jembatan / jalan tol
Tepi jalur kereta api
47
Kawasan kumuh di
atas tanah legal, yaitu
lahan yang memang
diperuntukkan bagi
perumahan, namun
kondisinya sangat
buruk baik
disebabkan karena
kepadatan tinggi
maupun kurangnya
sarana prasarana

48
Cara fikir dalam menyikapi
kebutuhan rumah akibat
- Faktor Ekonomi dan Bencana

Rumah bagi masyarakat

berpenghasilan rendah adalah :
 Dekat dengan tempat kerja
/ berpeluang dalam
mendapatkan pekerjaan,
min pekerjaan sektor
informal.

49
Kualitasfisik hunian dan
lingkungan tidak penting
sejauh masih mungkin
menyelenggarakan kehidupan
mereka.
Hak-hak penguasaan atas tanah dan
bangunan khususnya hak milik
tidak penting. Yang penting bagi
mereka adalah mereka tidak diusir
atau digusur, sesuai dengan cara
pikir mereka bahwa rumah adalah
sebuah fasilitas.

50
  Resetlement /
pemindahan
 Konsolidasi
tanah (bila ada Program Penataan Kawasan Kumuh Tepi Kali Anyar
(Mojosongo-Surakarta)
rencana
refungsionalisasi
kawasan)
 relokasi .
Penanganan kawasan kumuh di atas
tanah legal :
• Land Sharing
• Land Consolidation

51
 Penataan Permukiman Code Pembangunan Talud Kali Code

Penataan Permukiman Code

Rumah susun

Rumah sehat

Penanganan pasca bencana

Pemberdayaan masyarakat

Rumah nelayan
52
RUMAH SUSUN SEDERHANA
 ASPEK PSIKOLOGI SOSIAL

HUNIAN HORISONTAL HUNIAN VERTIKAL

• GERAK LEBIH LELUASA • GERAK TERBATAS
• POLA KOMUNITAS BEBAS • KOMUNIKASI HANYA SATU LANTAI
JANGKAUAN LUAS • TIDAK BISA BERCOCOK TANAM /
• BISA BERCOCOK TANAM / BERTERNAK
BERTERNAK • NUCLEUS FAMILY SYSTEM
• EXTENDED FAMILY SYSTEM
 BEBERAPA HAL PSIKOLOGIS YG HARUS
DIPERHATIKAN DALAM MERENCANA RUSUN
SEDERHANA (SARLITO WIRAWAN,1978)

• MASALAH KEPRIBADIAN / PERSONALITY

OUT DOOR PERSONALITY (BUDAYA “NANGGA”), TAMAN
UMUM, WARUNG/PASAR TERPISAH
• MASALAH SENSE OF BELONGINGNESS
MENYEDIAKAN SEBANYAK MUNGKIN FASILITAS PRIBADI DI
TIAP UNIT (KM, WC, DAPUR)
• MASALAH SPACE
RUANG-RUANG SERBAGUNA
• MASALAH MERUBAH KEBIASAAN SEHARI-HARI
MENJAGA KEBERSIHAN
TEMPAT JEMUR
NAIK TANGGA
RUSUNAWA KEBON
PISANG
RUSUNAWA
KEBON PISANG
RUSUNAWA
KEBON
PISANG
 RUSUNAWA
TANGGUL INDAH
RUSUNAWA TANGGUL
INDAH